Market Report Milano 2016 - ASPESI - Associazione Report Milano 2015 - 2016.pdfFig. 1 Compravendite residenziali in Italia (2014 - 2015) Fonte: rielaborazione grafica interna - OMI

Market ReportMilano 2016

Risultati 2015 3

E&V Milano Residential - risultati 2015 4

Il 2016 - l’anno della casa 10

Contatti 12

Risultati 2015

Fig. 1 Compravendite residenziali in Italia (2014 - 2015)

Fonte: rielaborazione grafica interna - OMI pubblicazione nota trimestrale IV trim 2015 - valori NTN

Tra il 2014 e il 2015 le compravendite in Italiasono cresciute del 4,7%, con un volume com-plessivo per il settore residenziale di 444.636unità compravendute. Questo dato evidenzia lacostante ripresa del mercato, in particolare sot-tolineamo la crescita delle compravendite dioltre il 10% nel III trimestre 2015, in confrontocon lo stesso periodo 2014.

La ripresa ha interessato in particolare Milano,che viene indicata come uno dei mercati più at-tivi. Analizzando le compravendite nel capo-luogo meneghino (fig. 2) possiamo notare unimportante incremento di oltre il 23% tra il IVtrimestre 2015 e il relativo periodo 2014, conoltre mille unità compravendute in più.

Fig. 2 Compravendite residenziali Milano (2014 - 2015)

E&V Milano Residential - risultati 2015

Nel corso del 2015 Engel & Völkers Milano haincrementato i volumi degli immobili transatidel 44% circa, passando da 24 milioni nel 2014a oltre 34 milioni a fine 2015; l’aumento riflettesenz’altro l’ampliamento della nostra strutturama sicuramente è stato anche favorito dalla cre-scita del numero di compravendite residenzialia Milano, tale aumento nel 2015 si è attestato al13,4%. Come rappresentato nella figura 4 di se-ortata sono cambiate

guito riportata, sono cambiate rispetto al primosemestre dell’anno le tipologie di transazioni ef-fettuate. Se prima il 70% era relativo a proprietàprestigiose con un prezzo di vendita superioreal milione di euro ora questo numero è sceso al58%, mentre è salito quello delle transazioni diimmobili più piccoli (+10%) a testimonianzache la ripresa del mercato parte sempre dal“basso”.

Fig. 3 Volume del transato E&V Milano Residential 2010 - 2015 (in mio. €)

Fonte: dati interni

3,856,00

7,33

14,36

24,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015

16,78 (I sem2015)

18,00 (II sem2015)

3 4

Fonte: rielaborazione grafica interna - OMI pubblicazione nota trimestrale IV trim 2015 - valori NTN

34,78

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0I TRIM

2014II TRIM

2014III TRIM

2014IV TRIM

2014I TRIM

2015II TRIM

2015III TRIM

2015IV TRIM

2015

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0III TRIM

2014IV TRIM

2014I TRIM

2015II TRIM

2015III TRIM

2015IV TRIM

2015

Fig. 4 Vendite II sem 2015

5

Nelle prossime pagine mostreremo nel dettagliole tabelle relative alle compravendite e alle lo-cazioni di Engel & Völkers Milano nel secondosemestre 2015, nell’insieme il prezzo medio€/mq del compravenduto è pari a 4.896 €/mq,leggermente più alto ma comunque in linea conquello medio di mercato, pari a 4.822 €/mq.Analizzando i risultati zona per zona notiamosubito che gli esiti più interessanti del secondosemestre del 2015 riguardano l’area Nord / Estdi Milano (Porta Venezia - Città Studi) con unaumento delle compravendi te in zona de l60%, conseguente all’apertura del nuovoshop e quindi a una maggiore presenza sul ter-ritorio. Anche le vendite nella zona Ovest dellacittà hanno registrato un aumento, che è pari acirca il 25%, per le locazioni invece non ab-biamo registrato un incremento sostanziale.

6

Fonte: dati interni

>= 1.000.000 €21%

< 500.000 €42%

500.000 € < x < 1.000.000 €37%

Pressoché stabili, invece, i risultati registrati nel-l’area Sud / Est e in quella del Centro dove simantiene invariata la richiesta di immobili de-stinati principalmente a famiglie nella primazona e a lavoratori, single o a uso investimentonella seconda. Guardando l’andamento dei prezzi nell’interoanno possiamo dire che tra il primo e il secondosemestre si sono mantenuti stabili, con rari casidi ribassi e alcuni casi di prezzi leggermente piùalti, in particolare per le locazioni in zona PortaVenezia, Garibaldi. Tale andamento è stato rica-vato confrontando direttamente i risultati otte-nuti con le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrateal momento disponibili (dati aggiornati al primosemestre 2015).

Fonte: *dati interni** in confronto alle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate I Semestre 2015


Vendite E&V Milano II sem 2015 - Centro

Indirizzo Immobile Piano Tipologia *€/MQ **Andamento

prezziStato

manutenzioneTempo di vendita

Via Brisa Ultimo Trilocale 6.000 → Buono 3 mesi

Via Cerva 4 4 locali 6.080 Buono 4 mesi

Via Turati 6 Trilocale 5.700 → Buono 5 mesi

Via San Vito Attico Bilocale 5.680 → Ottimo ristrutturato 3 mesi

Corso Italia 2 Bilocale 4.350 → Buono 8 mesi

Locazioni E&V Milano 2015 - Centro

Indirizzo Immobile Piano Tipologia *€/MQ

(annuo)**Andamento

prezziStato

manutenzione Tempo di locazione

Via Madonnina 4 5 locali 20,35 → Ottimo 2 mesi

Via Morigi T Bilocale 26,65 o Ottimo 1 mese

Via Nerino T+1 5 locali 17,90 → Ottimo 2 mesi

Piazza del Car-mine 2 Trilocale 21,65 → Ottimo 4 mesi

Corso Como 4 Trilocale 21 o Ottimo 1 mese

Via San Pietroall’Orto 2 Bilocale 41,60 → Ottimo 6 mesi

Via Visconti diModrone 5 Bilocale 20,80 Ottimo 8 mesi

Via San Gio-vanni sul Muro 4 Bilocale 23,10 → Buono 1 mese

7

Fonte: *dati interni**in confronto alle rilevazioni dell'Agenzia delle Entrate II Semestre 2014


8

Vendite E&V Milano 2015 - Ovest


prezziStato


Corso Vercelli 3 Trilocale 5.700 → Buono 6 mesi

Via Giasone del Maino 3 Trilocale 5.240 → Ottimo 1 mese

Via MonteLeone

1 Bilocale 4.165 → Ottimo ristrutturato 3 mesi

Via Pelizza daVolpedo 3 Trilocale 4.600 → Ottimo 12 mesi

Via Parmigia-nino 6 5 locali 3.500 → Buono 12 mesi

Piazza Napoli 8 Trilocale 4.290 → Ottimo 6 mesi

Via Londonio 2 Bilocale 5.000 → Ottimo 5 mesi

Via Tolstoi 5 4 locali 4.200 o Ottimo 8 mesi

Via Washington 5 4 locali 4.970 → Ottimo 1 settimana

Via del Caravaggio 5 Trilocale 5.380 → Ottimo 6 mesi

Locazioni E&V Milano 2015 - Ovest


(annuo)**Andamento

prezziStato

manutenzioneTempo di locazione

Corso Vercelli 4+5 4 locali 11,75 → Buono 3 mesi

Via Ippodromo 4 5 locali 13,85 → Buono 6 mesi

Via Lomazzo 1 4 locali 15,15 o Ottimo 4 mesi

Via Trenno 2 5 locali 10,60 → Ottimo 4 mesi

Via MosèBianchi 2 Bilocale 21,15 → Ottimo 1 mese

Via Filiberto 2 Bilocale 17,30 → Ottimo 1 mese

Via Lomazzo 1 4 locali 15,20 oOttimo

ristrutturato 3 mesi

Vendite E&V Milano 2015 - Sud / Est


prezziStato


Via Cadore 1 Trilocale 6.170 o Ottimo 5 mesi

Corso di PortaTicinese T Loft 4.800 → Buono 4 mesi

Via Corio Attico 5 locali 4.800 → Ottimo 7 mesi

Via Privata della Braida 3 5 locali 4.600 → Buono 6 mesi


Locazioni E&V Milano 2015 - Sud / Est


(annuo)**Andamento

prezziStato


Via Boselli 1 Bilocale 16,35 o Buono 3 mesi

Corso di PortaRomana 5 Monolocale 20 → Buono 1 mese

Via Ripamonti 7 Trilocale 21 → Ottimo 2 mesi


9



10

Vendite E&V Milano 2015 - Nord / Est


prezziStato

manutenzione Tempo di vendita

Via Cernuschi 4 Trilocale 8.390 o Ottimo 8 mesi

Via Ceradini 6 Bilocale 4.480 o Ottimo 3 mesi

Via Marcora 6 9 locali 4.700 → Ottimo 7 mesi

Via Nino Bixio 1 Bilocale 4.050 → Buono 6 mesi

Via Fara 4 Loft 5.000 → Ottimo 3 mesi

Viale Vittorio Veneto 6 Trilocale 5.100 → Buono 1 mese

Via Ximenes Attico Bilocale 3.970 → Buono 8 mesi

Via Pannonia 7 4 locali 4.500 o Ottimo 1 settimana

2016 - l’anno della casa

Riteniamo che anche durante il corso del 2016continuerà e si consoliderà il trend di crescitadel numero di compravendite a Milano speri-mentato nel 2015, con una sostanziale stabilitàdei prezzi in città e una riduzione degli scontimedi. La crescita dei volumi di compravenditesarà sostenuta anche nel 2016 da un migliore ac-cesso al credito. L’aumento dei mutui, al nettodelle surroghe, erogati da parte degli istituti ban-cari più liquidi grazie al quantitative easing va-rato dalla BCE di Mario Draghi, ha contribuitosignificativamente a aumentare il numero dellecompravendite negli ultimi sei mesi del 2015.Riteniamo inoltre che le ultime politiche econo-mico-fiscali attuate dal Governo potranno aiu-tare la crescita dell’immobiliare, o sicuramentenon la danneggeranno come accaduto nel re-cente passato. Tuttavia, bisogna sottolinearecome misure quali l’abolizione della Tasi sullaprima casa potrebbero non essere così incisivesulla scelta di acquistare un immobile, nel corsodegli ultimi 20 anni infatti, l’abolizione e/o l’in-troduzione delle tasse sulla prima casa nonhanno mai particolarmente influenzato la deci-sione all’acquisto. Tuttavia, il fatto che da qual-che tempo il tema casa non appaia più sui mediaper lo studio di nuove tasse ma, anzi, si discutaeventualmente di levarle, aiuta non poco. In me-rito ai prezzi riteniamo che solo una stabile cre-scita del PIL nazionale e milanese, insieme alprogressivo esaurimento del grande stock di im-mobili invenduti, potrà portare eventualmentedal 2017 una piccola ripresa dei prezzi. Al ri-guardo è utile precisare che è pur vero che esisteun grande stock di immobili invenduti, tuttaviamolti di questi non sono rispondenti alle mutatesempre

esigenze della domanda, sempre più sofisticata.La grande abbondanza di immobili e la possibi-lità di scegliere negli ultimi 7/8 anni ha infattiradicalmente trasformato la domanda molto at-tenta ora non solo all’indirizzo ma anche allaqualità dell’immobile, qualità che si esplica intermini di risparmio energetico, minori costi digestione, migliore qualità della vita in generale.Riteniamo che tale evoluzione continuerà anchenegli anni a venire e che sia responsabile del-l’ampliamento della forbice tra i prezzi degli im-mobili nuovi o seminuovi e i prezzi di quellivecchi (non d’epoca che continuano ad avere iloro estimatori). Sicuramente nel 2016 vedremoacquirenti più decisi e assisteremo a una dimi-nuzione degli sconti medi, la combinazione datadalla possibilità di indebitarsi a tassi minimi percomprare immobili con prezzi che arrivano dauna correzione di oltre sette anni dovrebbe es-sere una ghiotta occasione per coloro che sonoalla finestra. Se poi il Governo si adopererà conuna legislazione pro-immobiliare o metteràmano ai problemi del mercato delle locazioni ri-solvendoli, questo potrebbe essere un’ulterioregrande spinta per la crescita del mercato. Il set-tore residenziale ad uso investimento potrebbecrescere ulteriormente grazie alle norme dellaLegge di Stabilità appena entrata in vigore. Lapossibilità di vedere ridotto del 25% l’Imu aiproprietari che affittano a canone concordato po-trebbe indurre a investire maggiormente nelmattone, soprattutto in quelle zone come il cen-tro storico in cui registriamo da sempre un’altarichiesta di immobili di medio-piccolo taglio inacquisto e in locazione, come pied-a-terre peruomini d’affari o stranieri di passaggio.

Locazioni E&V Milano 2015 - Nord / Est


(annuo)**Andamento

prezziStato


Via Noe 2 Trilocale 11,60 o Buono 3 settimane

Via Sismondi T Bilocale 17,15 o Ottimo 1 mese

Viale Regina Giovanna 6 Bilocale 15,55 → Buono 1 mese

Via Wildt R 4 locali 8,05 → Buono 1 mese

11 12

Inoltre la crisi dei mercati finanziari nel 2016potrebbe spostare risorse alle asset class immo-biliari che presentano ora rendimenti più inte-ressanti se confronta t i con gli investimentifinanziari.

Per quanto riguarda, infine, il segmento delle lo-cazioni prevediamo un futuro di stabilità conqualche preoccupazione circa l’effetto dell’as-senza di EXPO, che potrebbe erodere ulterior-mente i canoni, diminuendo i rendimenti medie tendenzialmente richiudendo lo spread degliinvestimenti immobiliari nei confronti di quellifinanziari, questa forbice è infatti destinata a ri-dursi al termine del programma di quantitativeeasing. Tuttavia al momento abbiamo solamenteregistrato un aumento degli immobili ritornatisul mercato e un conseguente allungamento deitempi di ricerca, bisogna capire ora come ri-sponderà il mercato. Positiva la rivisitazionedello scorso anno delle tariffe a canone concor-dato, ora più realistiche e competitive e l’intro-duzione di contratti a breve termine, due azionivolte a rispondere a particolari segmenti delladomanda favorendone lo sviluppo.

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