Márton Tibor Értékbecslő 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. tel: … · 2017-02-20 · Márton Tibor 10/2 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. [email protected]

Megbízó neve: Önkormányzat BánkCíme: 2653, Bánk, Hősök tere 11.Hrsz.: 011/20Az értékelés típusa: Valós forgalmi érték megállapítása.

Az értékelt ingatlan nem-lakó besorolású, nem-lakóingatlanként került értékelésre.

Márton TiborÉrtékbecslő

3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. tel: 30/998-1459Nógrád Megyei Ingatlanközvetítői Névjegyzék: IN-12-054

E-mail: [email protected]

Márton Tibor 10/2 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. [email protected] 06-30-998-1459

INGATLAN ÖSSZESÍTETT ÉRTÉKELÉSI LAPJAINGATLAN ÖSSZESÍTETT ÉRTÉKELÉSI LAPJA

CÍME: 2653, Bánk, Hrsz: 011/12HRSZ: 011/20

Ingatlan típusa: iparterület

Értékelés típusa:Valós forgalmi érték megállapítása.

Értékelt jog: Tulajdon jogÉrtékelt tulajdoni hányad: 1/1Jelenlegi készültsége: 100 %

Szakvéleményt készítette: Márton TiborHelyszíni szemle időpontja: 2017. február 4.

Értékelés határnapja: 2017. február 6.Értékelés érvényessége: 2017. május 6.

Értékelés eredménye:Piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi értékfő módszer 12.000.000,- Ft Költségszámításon alapú értékellenőrző módszer 12.000.000,- Ft

Összesített érték 12.000.000,- Ft

A feltüntetett érték ÁFA-val növelt érték.

Salgótarján, 2017. február 6.

..................................................

készítette

Szakvélemény 2653 Bánk, HRSZ: 011/20


Szakértői szemle:

A rendelkezésemre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottam, a vagyonértékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából.A helyszíni szemlén a megrendelő képviselője is részt vett.

A szakértői szemle során: bejártam az ingatlant, megtekintettem az épületet, a helyiségeket, megállapítottam és

rögzítettem műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztem a rendelkezésemre bocsátott dokumentumok

ellenőrzése céljából tanulmányoztam az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettem, melyek a mellékletben megtalálhatók

Az értékelés módszere:

az értékbecslést piaci adatok összehasonlításának elve alapján készítettem el, a vonatkozó jogszabály (25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet) és irányelveknek (TEGoVA) rendelkezése szerint.A piaci, forgalmi érték azt az értéket mutatja, amekkora összegért az adott időszakban az ingatlant kellően nagy valószínűséggel lehet értékesíteni. Így az értékelés során – jelen esetben – kiemelten fontos szempont a műszaki állapot, jövőbeni hasznosíthatóság lehetősége mellett a területi elhelyezkedés.

A piaci, forgalmi érték megállapítása során az alábbi feltételezésekkel éltem:

komoly szándékú vevői hajlandóság, vagy elégséges idő és kellő hatékonysággal kifejtett marketing munka potenciális vevő felkutatására, (ez idő alatt az ingatlanpiacon jelentős változások nem következnek be),

a vevőt különleges érdekeltség nem köti az ingatlanhoz, az ingatlan teher-, igény- és permentes állapotban van, a vételárat egy összegben és készpénzben egyenlítik ki.

Az értékelés fontosabb szempontjai:

területi elhelyezkedés, nagyság, méret és alak, környezet, megközelíthetőség, parkolási lehetőség, infrastruktúra, jelenlegi hasznosítás és a hasznosíthatóság, az adott terület egyéb jellemzői, az épület építésének ideje, építésügyi előírásoknak való megfelelés, műemléki védettség, állapota, szükséges felújítások, karbantartottsága, utolsó felújítás ideje és annak

mélysége, közművesítettsége.



Ingatlan nyilvántartási adatok:

A Hrsz. 011/12 „iparterület” telek megosztási eljárása folyamatban van. Ebből alakítják ki az értékelt 011/20 hrsz-ú ingatlant is. Mivel az eljárás az értékbecslés idején folyamatban volt, ezért a csatolt tulajdoni lapot csak tájékoztató jelleggel fogadtam el.A 0114/12 hrsz-ú ingatlan tulajdoni lapja, a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz az értékbecslés mellékleteként csatolásra került.

Megosztásra került ingatlan tulajdoni lap adatai:

2653, Bánk Belterület

Helyrajzi szám: 011/12

I. részTerület megnevezése: iparterület

Területe: 1,9638 ha, m2

o A rendelkezésemre álló dokumentumok (tulajdoni lap 2017.02.01-i állapot, változási vázrajz) alapján az ingatlan beazonosítható.

o A feltüntetett értékek ÁFA-val növelt értékek.



Az ingatlan környezete:

Elhelyezkedés:

A vizsgált ingatlan Nógrád megye nyugati részén a Rétsági Járásban található, Budapesttől 70 km-re. A település megközelítése jónak mondható. A vizsgált ingatlan a települést átszelő fő közlekedési utca elején egy majorban található. A terület infrastruktúrája, közművesítettsége részben kiépített. A gáz és a csatorna hiányzik.

Az utca nagy forgalmú, aszfalt burkolattal rendelkező főút. Közterületen járda nem épült. A zajterhelés és környezetszennyező hatás jelentős.Az épület egy egyszintes kialakítású üzemcsarnok.

Közlekedés:

Az ingatlan fekvése tömegközlekedési szempontból gyengének mondható, kieső területen van. A Volánbusz megállója gyalogosan 15-20 percre található a tárgyi ingatlantól. A főváros gépkocsival kb. egy óra alatt, tömegközlekedéssel másfél óra alatt érhető el. Parkolása és áru rakodás a telekhatáron belül lehetséges.

Infrastruktúra:A szolgáltatási hálózat az ingatlan 10 km-es körzetében megtalálható. A kereskedelmi, egészségügyi, kulturális létesítmények, kb. 15-20 percre találhatók.

Értékbefolyásoló környezeti tényező:

Megközelítése mindvégig aszfalt burkolatú úton történhet. A település lakókörnyezetétől távol fekszik.

Kerítés – telekhatár A megosztásra kerülő ingatlan kerített, így a telekhatárok rögzítettek. Beton oszlopokhoz rögzített dróthálóval és fémkapuval.

Az épület:

Szerkezeti kialakítása Tégla falazó anyaggal épített földszintes épületElhelyezkedése Szélső telken szabadon álló felépítmény.

Épület műszaki állapota

Az épületen átlagos állapotú. A homlokzat és a nyílászárók nem képesek biztosítani a mai előírásoknak megfelelő hő-védelmet.A falazat felnedvesedett.

Az épület teherhordó szerkezete:

Alapozás: Sík beton alapozás.Falak: Tégla falazó elem.Vízszintes teherhordó szerkezetek: Fagerendás szerkezet béléstesttel.Tetőszerkezet: Nyeregtető, cserép fedéssel. Az ereszcsatornák

hiányoznak.Kiegészítő szerkezetek:Lépcsők: -SzigetelésekTalajnedvesség: Bitumenes szigetelésNyílászárók:Külső ajtók: Acéllemez ajtó. Gyenge állapotú.Ablakok: Acél szerkezetű színezett síküveg ablakok. Felületképzések:Belső falfelületek: Vakolt felületen meszelt.Homlokzat: Meszelt vakolat, hőszigetelés nélkül.


Márton Tibor 10/6 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. [email protected] 06-30-998-1459 Épületgépészet:Fűtés: Kiépített egyedi gáztartályos, gázközponti fűtés.Használati melegvíz: Villanyboyler.Klíma, légtechnika: - Világítás, erőátvitel: 220 V feszültségű, fénycsöves világítás, Ipari áram is

kiépített.Kommunikáció: -

Alapadatok:Hasznos alapterület: ~ 305 m2

Közművek:Víz Van, fogyasztása egyedileg mérhető.Villany Van, fogyasztása egyedileg mérhető.Gáz -Csatorna Egyedi derítős kialakítású.

Funkcionális jellemzők

Helyiségek elhelyezkedése Az értékelt épületben található helyiségek elhelyezkedését a mellékletben elhelyezett alaprajz tartalmazza.

Helyiséglista:

Az épület helyiségei:

szintek: helyiségek: területe: burkolatok: állapot:

épület

előkészítő 30,7 m² cement átlagosiroda 8,5 m² cement átlagoskazánház 7,4 m² cement átlagosraktár 19,8 m² cement átlagosüzem 238,7 m² cement átlagos

összesen: 305,1 m²

Alapterület korrekciója:

felépítmény területe:

épület összes/redukált terület

alapterület 305 m² 305 m²redukálás: 100% 305 m²



Ingatlan értéke a piaci összehasonlító módszerrel:

Értékelendő Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan 1 2 3

Ingatlan Bánk Romhány Szécsényke Szanda Iparterület

Felépítmény típusa földszintes épület földszintes épület földszintes épület földszintes épületTelek területe (m2) 3 700 4 500 1 000 6 000Épület alapterülete* (m2) 305 200 800 750Ajánlat ára 6 500 000 12 990 000 29 000 000Fajlagos egységár (Ft/m2) 32 500 16 238 38 667Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás ajánlat ajánlat ajánlatKínálat időpontja 2017. január 2016 január 2016. szeptemberTelekméret nagyobb kisebb nagyobbSzintek száma 1 1 1 1Hiányzó közművek gáz, csatorna gáz csatorna összközmű gáz

Fűtési módegyedi tartályos

gáz központi hagyományos gáz központi hasonlóÉpítés módja tégla tégla tégla téglaElhelyezkedés település széle hagyományos rosszabb rosszabbAlapterület kisebb nagyobb nagyobbÉpítés éve 1960-es évek 1960-s évek 1960-es évek 1950-as évekMűszaki állapot átlagos gyenge rosszabb rosszabbAjánlat/eladás 0,90 0,90 0,90Kínálat időpontja 1,05 1,55 1,10Telekméret 0,96 1,40 0,88Szintek száma 1,00 1,00 1,00Hiányzó közművek 1,00 0,96 0,97Fűtési mód 1,10 1,00 1,00Építés módja 1,00 1,00 1,00Elhelyezkedés 1,00 1,05 1,05Alapterület 1,08 0,90 0,80Építés éve 1,00 1,00 1,05Műszaki állapot 1,10 1,35 1,40Korrigált egységár (Ft/m2) 38 530 38 838 40 348Súlyozás 34% 33% 33%Hasonlító átlagár m2-re 39 232 Becsült piaci érték (Ft) 11 969 544 KEREKÍTVE 12 000 000

Az ingatlan értékesítéséhez az ÁFA törvény és a jelen tulajdonviszonyok alapján ÁFA kapcsolódik.


Piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke:12.000.000,- Ft


Telek értéke a piaci összehasonlító módszerrel:A telek értékének meghatározása:A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell meghatározni általában a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer szerint. Ebben az esetben az összehasonlításra alkalmas ingatlanok átlagos fajlagos alapértékét határoztam meg, majd elemeztem azon értékmódosító tényezők hatását, amelyek a vizsgált ingatlan értékét esetleg eltéríthetik az átlagtól.A végső érték a fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként adódott.

Értékelendő Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok ingatlan 1 2 3

Ingatlan Bánk Balassagyarmat Pusztaszántó Érsekvadkert Iparterület

Telek területe (m2) 3 700 4 013 2 738 3 000Ajánlat ára 3 000 000 2 100 000 2 600 000Fajlagos egységár (Ft/m2) 748 767 867Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás adás-vétel ajánlat ajánlatBeépíthetőség hasonló hasonló hasonlóAlak, forma, terület, méret szélső nagyobb kisebb kisebbÖvezeti besorolás külterület hasonló hasonló hasonlóElhelyezkedés hasonló hasonló hasonlóMegközelíthetőség aszfalt út föld út föld út föld útJogi állapot hasonló hasonló hasonlóEsztétikai benyomás átlagos rosszabb rosszabb rosszabbHasznosíthatóság hasonló hasonló hasonló

Hiányzó közművek csatorna, gázgáz csatorna víz

villany gáz, csatorna víz víz gáz csatornaGazdasági környezet közepes jobb rosszabb hasonlóKorrekciós tényezők Ajánlat/eladás 1,00 0,90 0,90Beépíthetőség 1,00 1,00 1,00Alak, forma, terület, méret 0,98 1,08 1,04Övezeti besorolás 1,00 1,00 1,00Elhelyezkedés 1,00 1,00 1,06Megközelíthetőség 1,04 1,04 1,04Jogi állapot 1,00 1,00 1,00Esztétikai benyomás 1,10 1,10 1,10Hasznosíthatóság 1,00 1,00 1,00Hiányzó közművek 1,20 1,12 1,08Gazdasági környezet 0,97 1,04 1,00Korrigált egységár (Ft/m2) 976 993 1 062Súlyozás 33% 33% 34%Hasonlító átlagár m2-re 1 011 Becsült piaci érték (Ft) 3 740 609 KEREKÍTVE 3 700 000



Költségszámítás alapú értékbecslése:A költség alapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, ezért elsősorban ellenőrző számításokra szolgál. A földterület fajlagos forgalmi értékét piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslési módszerrel határoztam meg.

A fizikai avulási részt a felépítmény műszaki állapota határozza meg. Az erkölcsi avulás nagysága a használhatóságtól és a korszerűségtől függ. A piaci avulás a környezet, a piac értékváltozásait írja le

Alap-terület

Bruttó pótlási (bontási) költség Avulás Nettó pótlási

költség Ft

m2 Ft/m2 FtFizikai Erkölcsi Piaci Környezeti

Ft(%) (%) (%) (%)

TÉ = 3 700 1 011 3 740 609 3 740 609épület 366,00 89 999 32 939 671 -15 -20 -20 -20 8 234 918Bruttó alapterület 366,00

Ingatlan értéke mindösszesen: 11 975 527

Költségszámításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke:12.000.000,- Ft

Az ingatlan értékelésének összesítéseMindkettő alkalmazott értékelési forma nagyságrendileg azonos értéket tartalmaz. A két értékelési forma eredménye nem átlagolható egyszerű matematikai átlagszámítás módszerével. Jelen esetben - minden körülmény súlyozott figyelembe vételével - az összehasonlító piaci adatokon alapuló értékelési forma adja a legreálisabb eredményt.

Jelen esetben a kényszerértékesítés várható időtartalma több, mint 6 hónap, tekintettel a jelenlegi piaci körülményekre, az értékelt ingatlan műszaki állapotára, a

településen belüli elhelyezkedésére.



Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes:

Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata – beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát – nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettem, továbbá feltételeztem, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalok felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyok kötelezhető jelen tanulmány térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésben hozzáértő, felelős, „a jó gazda gondosságával eljáró” tulajdonost feltételeztem. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztem, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásomnak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartom rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezem. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalok. Jelen szakvélemény kizárólag a felajánlott ingatlan értékbecslését célozza. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra – eltérő megállapodás hiányában – nem vagyok kötelezhető. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Nem vállalok felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztem. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztem, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.


Documents

Márton Tibor Értékbecslő 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. tel: … · 2017-02-20 · Márton Tibor 10/2 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. [email protected]