Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Metsän hinta Suomessa
v. 2015 – 2016
kauppahintatutkimuksen
tulokset
1
Maanmittauspäivät 28.3.2019
Esa Ärölä
Kauppahintatutkimuksentavoitteet
• Laserkeilaukseen perustuvalla kaukokartoitusmenetelmällä
tuotetun metsävaratiedon käyttökelpoisuus metsätilojen
kauppahintatutkimuksen lähtöaineistona.
• Kiinteistömarkkinoihin perustuva tuottoarvomenetelmä ja
metsätilakauppojen sisäisten korkojen (IRR) mallit.
• Edellisen kauppahintatutkimuksen (v. 2006 - 2007) Summa-
arvomenetelmän ekonometristen mallien päivittäminen.
2
3
Suomen metsäkeskuksen metsävaratieto
• Tiedon keruu perustuu laserkeilaukseen, digitaalisiin vääräväriorto-
ilmakuviin, maastokoealoihin ja näiden aineistojen pohjalta tehtävään
puustotulkintaan.
Kuvat: © Ville Kankare
Mittauskohde
Maastokoeala
K-MSN (k-Most Similar Neighbour) menetelmä, jossa k = 3
• Edustavat yli 10 ha:n metsäkaupat
1.1.2015 – 1.7.2016.
• Lisäksi aineistoa täydennettiin:• Kainuun (lämpösumma alle 1000 d.d.),
Lapin ja Uudenmaan osalta kaikki kaupat
vuodelta 2016.
• Lähtöaineisto sisälsi kauppoja 2785 kpl.
• Suomen metsäkeskuksesta saatiin
metsävaratiedot 1219 kaupalle.
• Metsävaratiedoissa olevien puuteiden tai
virheiden takia karsittiin 115 kauppaa.
• Muiden syiden takia poistettiin 35 kpl.
• 24 tapauksessa sisäinen korko ei
ratkennut ja 30 kpl poikkeavia havaintoja.
• Lopullinen mallien laadinta-aineisto
sisälsi 1015 kpl metsällistä määräalan ja
kiinteistön kauppaa.
Tutkimusaineisto
Tutkimusaineisto55
• Tilavuuuden ja hinnan välinen riippuvuus koko maan aineistolla
Hinta, €/ha Hinta, €/ha
Keskitilavuus, m3/ha Keskitilavuus, m3/ha
Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007
6
= = +
−+
=T
t
T
tt
t
t
t
r
K
r
BK
0 0
0)1()1(
missä
K0 = Hankintameno eli metsän kauppahinta
Bt = tulo vuonna t
Kt = Metsätalouden kustannukset
t = aika vuosina
r = korkokanta (esimerkiksi 2 % = 0,02)
Kiinteistömarkkinoihin perustuva tuottoarvomenetelmä
7
• IRR ja keskitilavuuden välinen riippuvuus koko maan aineistolla
IRR, % IRR, %
Keskitilavuus, m3/ha Keskitilavuus, m3/ha
Tutkimusaineisto
Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007
8
Mallien laadinta-alueet
• Sisäistä korkoa (IRR) selittävät
mallit laadittiin seuraaville
lämpösumma-alueille:
• Etelä-Suomi (– 1200 ○Cvrk)
• Pohjanmaa (1200 – 1000 ○Cvrk)
• Järvi-Suomi (1200 – 1000 ○Cvrk)
• Pohjois-Suomi (1000 – 600 ○Cvrk)
• Kainuu – Koillismaa – Peräpohjola
(1000 – 800 ○Cvrk)
9
IRR, %
Tuottoarvomenetelmä
• Keskimääräiset sisäiset korot (IRR) alueittain puuston tilavuusluokissa:1
04
33
4
32
8
17
3
55
21 5
38
79
59
30
12
42
13
2
90
30 9 2
17
10
9
149
82
16 7 40
55
10 2
1015 223 380 107
305
10
Tuottoarvomenetelmä
Y = β1X1 + β2X2 + … + βnXn + ε
jossa
Y = selitettävä muuttuja,
X1, X2, …, Xn = selittävät muuttujat,
β1, β2, …, βn = regressiokertoimet,
ε = mallin selittämätön hajonta
Malleissa:
Sisäinen korko, % = β1*keskitilavuus, m3/ha + β2*lämpösumma, ○Cvrk
Esim.
Tilan puuston keskitilavuus = 96,5 m3/ha (Saadaan suoraan MML-Motista)
Kauhajoen lämpösumma = 1105 ○Cvrk (Saadaan suoraan MML-Motista)
Pohjanmaan mallilla saadaan Motissa sovellettavaksi laskentakoroksi:
0,01540 * 96,5 + 0,00341 *1120 = 5,305 %
• Lisäksi laadittiin sisäisen korolle (IRR) regressiomallit:
11
Alue ja mallin selittäjät NSelitysaste,
R2 %
Jäännös-
keskihajonta, sj
β t-arvo Pr > | t |
Koko Suomi 1015 91,4 2,34
keskitilavuus, m3/ha 0,00862 7,56 < 0,0001
lämpösumma, °Cvrk 0,00371 34,53 < 0,0001
Etelä-Suomi (LS yli 1200 dd) 223 93,0 1,72
keskitilavuus, m3/ha 0,00628 3,53 0,0005
lämpösumma, °Cvrk 0,00318 16,75 < 0,0001
Pohjanmaa (LS 1200-1000 dd) 305 92,8 1,87
keskitilavuus, m3/ha 0,01540 7,46 < 0,0001
lämpösumma, °Cvrk 0,00341 20,46 < 0,0001
Pohjanmaa (LS 1200-1000 dd) *** 305 92,9 1,84
keskitilavuus, m3/ha 0,01548 7,53 < 0,0001
lämpösumma, °Cvrk 0,00376 15,89 < 0,0001
kivennäismaiden osuus, % -0,01282 -2,06 0,04
Tuottoarvomenetelmä
*** Lisäksi laadittiin Pohjanmaalle malli, jossa selittäjänä on myös turvemaiden
osuus. Kuten selittäjän t-arvosta, jäännöskeskihajonnasta ja
selitysasteesta näkyy muuttuja ei paranna mallia juurikaan.
12
Alue ja mallin selittäjät NSelitysaste,
R2 %
Jäännös-
keskihajonta, sj
β t-arvo Pr > | t |
Järvi-Suomi
(LS 1200-1000 dd)
380 93,6 1,91
keskitilavuus, m3/ha 0,01553 8,46 < 0,0001
lämpösumma, °Cvrk 0,00330 18,83 < 0,0001
Kainuu – Koillismaa – Peräpohjola
(LS 1000-800 dd)**
93 92,6 2,26
keskitilavuus, m3/ha 0,02040 3,35 0,0012
lämpösumma, °Cvrk 0,00461 11,37 < 0,0001
Pohjoinen Suomi (LS alle 1000 dd) 107 92,5 2,13
keskitilavuus, m3/ha 0,01991 3,57 0,0005
lämpösumma, °Cvrk 0,00458 12,49 < 0,0001
Tuottoarvomenetelmä
** Lisäksi laadittiin oma malli lämpösumma-alueelle 1000 – 800 ○Cvrk
(ks. lämpösummakartta) eli Kainuuseen, Koillismaalle, osaan Pohjois-
Pohjanmaata ja Peräpohjolaan.
Summa-arvomenetelmä13
Y = kauppahinta (€) LS = lämpösumma (°Cvrk)
SA = Summa-arvo ilman odotusarvolisää MK = metsäkuljetusmatka (m)
Alue Hintamalli R2 ,% sj,% N
1 (E-S) Y = 0,78*SA 89,3 44,2 86
2 (Po) Y = 0,66*SA 87,2 45,0 49
3 (J-S) Y = 0,70*SA 89,7 40,9 87
4 (P-S) Y = 0,55*SA 86,9 50,0 33
Koko maa Y = 0,73*SA 88,6 45,9 255
Alue Hintamalli R2,% sj,% N
1 (E-S) Y = 0,88*SA 94,9 30,0 233
2 (Po) Y = 0,80*SA 92,7 35,2 337
3 (J-S) Y = 0,80*SA 92,7 37,2 381
4 (P-S) Y = 0,64*SA 91,1 41,3 113
Koko maa Y = 0,82*SA 93,1 36,9 1064
Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007
Alue Hintamalli R2 ,% sj,%
1 (E-S) Y = 0,85*SA+5,00*LS 95,0 29,8
2 (Po) Y = 0,74*SA+6,44*LS 93,1 34,3
3 (J-S) Y = 0,77*SA+6,95*LS 92,9 36,8
4 (P-S) Y = 0,67*SA-4,98*MK 91,4 40,7
Koko maa Y= 0,79*SA+8,80*LS-14,52∗MK 93,4 36,2
Alue Hintamalli R2,% sj,%
1 (E-S) Y = 0,72*SA+7,17*LS 89,7 43,7
2 (Po) Y = 0,57*SA+8,84*LS 88,3 43,5
3 (J-S) Y = 0,60*SA+11,83*LS 91,1 38,2
4 (P-S) Y = 0,49*SA+6,39*LS 88,1 48,5
Koko maa Y = 0,66*SA+7,90*LS 89,2 44,8
SA = Summa-arvo ilman odotusarvolisää
14
Y = 2,668 * MA + 0,169 * TA + 0,684 * PA + 5,901 * LS - 13,720 * MK,
missä
Y = kauppahinta (€) PA = puuston arvo (€)
MA = maapohjan arvo (€) LS = lämpösumma (°Cvrk)
TA = taimikon arvo (€) MK = metsäkuljetusmatka (m)
• Summa-arvon osatekijöiden mallin selitysasteeksi (R2) saatiin 93,8 % ja
jäännöskeskihajonnaksi (sj) 35,0 %.
• Ongelma mallissa:
• maapohjan ja taimikon arvo
• maapohjan ja puuston arvo
• voimakasti keskenään korreloituneita (r > 0,6 - 0,7)
-> yksittäisten selittävien muuttujien estimoidut kertoimien arvot saattavat
olla epätarkkoja ja selittäjien vaikutuksia on vaikea tulkita.
Summa-arvomenetelmä
Hintamallien laadinnasta
Hintamalleja laadittaessa on syytä muistaa:
• ” Vaikka ihmisten käyttäytyminen suunnilleen samankaltaisissa
kaupantekotilanteissa muistuttaakin toisiaan, niin ostajan ja
myyjän henkilökohtaisilla ominaisuuksilla ja arvostuksilla on omat
vaikutuksensa kauppatapahtumaan.
• Tätä vaihtelua ei pystytä selittämään, eikä sitä pidä pyrkiäkään
selittämään näennäisselittäjillä. ”
15
16