61Mieterland oder Hauseigentümernation?

Die Frage, ob man mieten oder kaufen soll, stellt sich nicht nur für Wohnungssuchende,

sondern scheidet ganze Länder voneinander: Während in angelsächsisch geprägten Län­

dern die Mehrheit von mehr als sechzig Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wän­

den lebt, ist dies in deutschsprachigen Ländern eine Minderheit von weniger als fünfzig.

Waren in den USA kurz vor der Finanzkrise fast siebzig Prozent Hauseigentümer, lagen

vergleichbare Werte für Deutschland in der Nähe von vierzig. Mehr noch: Über das letzte

Jahrhundert kann man eine relativ stabile Diskrepanz von zwanzig Prozentpunkten zwi­

schen den Wohneigentumsquoten dieser beiden Länder ausmachen (Abb. 1). Angesichts

zahl reicher gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Umbrüche im letzten Jahrhundert

Deutschland weist im internationalen Vergleich eine hohe Quote von Mieterhaushalten auf, wo hin­

gegen insbesondere in angelsächsisch geprägten Ländern bereits seit dem frühen zwanzigsten

Jahr hun dert in erster Linie Hauseigentümer wohnen. oft werden diese Unterschiede durch anders

gela gerte kulturelle Präferenzen oder verschiedenartige Wohnungspolitiken der Staaten in den

Nach kriegs jahren erklärt. Es zeigt sich jedoch, dass Staaten bereits im ausgehenden neunzehnten

Jahr hun dert in städtischer organisation, Wohnungsfinanzierung und der Bauwirtschaft Wege ein­

schlugen, die die bis heute geltenden Unterschiede erklären können.

Mieterland oder Hauseigentümernation? Wohnungsmärkte in Deutschland und den USA SEBAStIAn KoHl

Aus der Forschung62

überraschen diese stabilen Unterschiede; umso

mehr jedoch, als dass diese Länder ansonsten ver­

wand te ökonomische Hintergrundbedingungen

haben. Darüber hinaus äußern sich deutsche wie

US­amerikanische Haushalte in Umfragen zu ihren

Wohnvorstellungen ähnlich: Der Wunsch nach

Eigentum ist in beiden Ländern gleich ausgeprägt.

Unterschiede in Wohneigentumsquoten betreffen nicht nur die Frage, in welcher Rechts­

form Menschen letztlich leben, sondern haben auch erhebliche Auswirkungen auf die

Ge sell schaft. In der letzten Finanzkrise zum Beispiel ist die Sprengkraft deutlich geworden,

die von einem hypothekenfinanzierten Wohneigentum ausgehen kann. So kam es zu einem

dramatischen Verfall von Hauspreisen, zu Zwangsversteigerungen und zur Erschütterung

des Finanzsystems gerade in solchen Ländern, die zuvor durch Versprechungen hinsicht­

lich Altersabsicherung, finanzieller Sicherheit und der Erfüllung von Mittelklasseträumen

Hauseigentum besonders gefördert hatten. Wohneigentum wird zudem mit einer höheren

Arbeitslosigkeit wegen größerer Immobilität und einer Verbürgerlichung von Lebensstil

und Wahlverhalten in Verbindung gebracht: Auch scheint es mit konservativen politischen

Einstellungen und einem entsprechenden Wahlverhalten einherzugehen.

Wohneigentumsquoten angelsächsischer und kontinentaler Länder Abb. 1

1900

20

30

40

50

60

70

80

1919

1936

1945

1949

1954

1960

1964

1967

1970

1973

1976

1980

1983

1986

1989

1992

1995

1998

2001

2004

2007

2010

Prozent

Quelle: UN und Nationale Statistikämter.

Kanada

Neuseeland

Australien

Irland

USA

Großbritannien

DeutschlandSchweiz

Die Wohneigentumsquote in

Deutschland und den USA unter­

scheidet sich seit rund einhundert

Jahren um zwanzig Prozentpunkte.

63Mieterland oder Hauseigentümernation?

Bisherige wissenschaftliche Erklärungen

Wie lassen sich diese Unterschiede in den Wohneigentumsquoten wissenschaftlich er klä­

ren? Am populärsten sind Auffassungen, die die Unterschiede in kulturell bedingten

Präferenzen sehen: Zum amerikanischen Traum gehört demnach einfach das Eigenheim.

Dies ist nicht von der Hand zu weisen; es erklärt aber nur bedingt, warum es innerhalb der

beiden Länder eine sehr starke regionale Varianz von Eigentumsquoten gibt und warum

sich die Eigentumsquoten historisch sehr stark verändert haben.

Sozioökonomische und demografische Analysen

hingegen, die sich wie ein Großteil aller wissen­

schaft lichen Untersuchungen auf Daten nach

1980 stützen, führen Wohn eigen tums unterschiede

auf Faktoren wie wirtschaftliches Wachstum, Ein­

kom men, den Anteil an Haushalten mit älte­

ren Bewohnern oder mit Familien mit Kindern

zurück. Über raschend ist der Befund, dass gerade wirtschaftlich fortschrittliche Länder

wie Deutschland, die Schweiz oder Schweden höhere Mieterquoten haben. Obwohl Stu­

dien mit diesen Variablen gut jährliche Änderungen von Wohneigentumsquoten erklären

können, lassen sie offen, warum Länder permanente Niveauunterschiede auch schon vor

1980 aufweisen. Deutsche und US­Städte hatten jedoch bereits vor dem Ersten Weltkrieg

signi fikant unterschiedliche Zahlen an Eigenheimbesitzern (Abb. 2).

Politologische Ansätze verweisen auf die stärkere politische Förderung von Wohneigentum

in den USA seit dem New Deal in den 1930er­Jahren. Angesichts eines nur fragmentären

Wohlfahrtsstaates nach europäischem Vorbild fing die US­Regierung unter Franklin D.

Roosevelt an, Sozialpolitik durch die Subventionierung und Ermöglichung günstiger

Hypotheken zu betreiben. Deutschland dagegen unterstützte den mietlastigen sozialen

Wohnungsbau, Neubauten privater Vermieter und ein mieterfreundliches Recht. Die

These, dass es einen trade­off zwischen Wohlfahrtsstaatsausgaben einerseits und privatem

Hauseigentum andererseits gibt, ist in der Tat für die Zeit nach 1980 mit Daten gut bestä­

tigt worden.

Aber auch mit diesen Ansätzen gelingt es nicht zu erklären, warum deutsche und US­ame­

ri ka nische Städte bereits vor dem Auftreten der ersten dezidierten Wohnungspolitiken

ähn lich deutliche Unterschiede hinsichtlich der Quote an Wohn eigen tümern aufwiesen

wie ein Jahrhundert später – so verschieden Wohnungspolitik und Wohl fahrts insti tu tio­

nen auch gewirkt haben mochten. Die langfristig bestehende Lücke zwischen den Wohn­

eigentumsquoten in beiden Ländern haben die Wohnungspolitiken zumindest nicht zu

reduzieren gewusst.

Wie historisch gewachsene Institutionen die Länderunterschiede erklären

Die gängigen Antworten weisen also vor allem eine historische Schlagseite auf: Sie ver­

nach lässigen, dass die Diskrepanz zwischen der deutschen und US­amerikanischen

Wohn eigentumsquote bereits mehr als ein Jahrhundert überdauert hat (Abb. 2). Sie lassen

Gerade wirtschaftlich fortschritt ­

liche Länder wie Deutschland, die

Schweiz oder Schweden haben

höhere Mieterquoten.

Aus der Forschung64

Einfamilienhaus- und Wohneigentumsquoten in deutschen und US-amerikanischen Städten um 1900 Abb. 2

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

0

30

35

40

45

Familien mit Wohneigentum in Prozent

Einfamilienhäuser in Prozent

25

20

15

10

5

Quelle: Tygiel, J.: Housing in Late Nineteenth-Century: American Cities: Suggestions for Research. Historical Methods 12(2), 84–97 (1979). RWZ: Reichswohnungszählung. Höbbing, Berlin 1918. Baron, A.: Der Haus- und Grundbesitzer in Preußens Städten einst und jetzt. Fischer, Jena 1911.

Deutschland Vereinigte Staaten

A 6

C E

B DF

GHI

J K L

Stet

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Altona

Berlin

Krefe

ld

Hanno

ver

Wies

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Köln

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apoli

s

12

3 45

Denve

r

Jerse

y City

A KasselB NürnbergC BochumD KielE BarmenF GelsenkirchenG Frankfurt a.M.H Halle a.S.I MagdeburgJ KönigsbergK DresdenL Danzig

1 Omaha2 Washington3 Kansas City4 Philadelphia5 San Francisco6 New Orleans

ins beson dere drei zentrale, angebotsseitige Institutionenbereiche des Wohnungsmarktes

außer Acht: die städtische Organisation von Bauland, den organisierten Hauskredit und

den Bausektor der Einfamilienhäuser.

65Mieterland oder Hauseigentümernation?

Städtische organisation. US­amerikanische Städte sind im neunzehnten Jahrhundert meist

als „private Städte“ aufgebaut und erweitert worden, wohingegen deutsche Städte auf eine

jahrhundertealte öffentliche Organisation des Stadtlebens zurückblicken konnten. Die priva­

te Organisation städtischen Baulands, des Transports und der Infra struktur führte schon früh

zu schnelleren Stadterweiterungen, zu einem leichteren Zugang zu urbanem Bauland sowie

zu deutlich weniger Auflagen für Neubauten. Schon früh etablierten sich US­amerikanische

Städte als suburbanisierte Ansammlungen von Einfamilienhäusern, begünstigt durch

größere Baufirmen und den weit verbreiteten Hausbau in Eigenverantwortung. Deutsche

Städte expandierten dagegen um ihren kompakten frühneuzeitlichen Stadtkern in dichteren

Geschossbauten.

Wohnfinanzierung. Ein wichtiger Faktor hinter diesen verschiedenen Bauformen war die

unterschiedliche Organisation von Hypothekenbanken. In den USA entwickelten sich im

neunzehnten Jahrhundert Bausparvereine, sogenannte savings and loan associations. Als

nachbarschaft liche Kredit hilfeinstitutionen gaben sie auf Einlagebasis kleinere Hauskredite

aus, deren Höhe meist nicht mehr als die Finanzierung eines Einfamilienhauses zuließ. In

Deutschland hingegen entwickelten sich ab den 1860er­Jahren große überregionale

Hypothekenbanken. Durch den Verkauf von Pfandbriefen finanzierten sie sich auf dem

Kapitalmarkt und gaben vorzugsweise Kredite für Mieteinkommen generierende, mehrge­

schossige Gebäude aus. Parallel entwickelten sich profitbeschränkte Wohnungs bau­

genossenschaften, die für die städtischen unteren Mittelschichten ebenfalls vermehrt

Geschosswohnungen zur Miete an Mitglieder bauten. Die die deutschen Eigenheime

finanzierenden Bausparkassen allerdings entstanden nicht früher als in den 1920er­Jahren

und wurden erst in der Nachkriegszeit relevant. Staatliche Wohnungspolitik setzte in bei­

den Ländern folglich erst ein, nachdem diese institutionellen Strukturen im Wohnungssektor

entstanden waren. Die finanzzentrierte US­Wohnungspolitik verstärkte dabei nur noch

die Eigenheimtendenz der savings and loans, während die deutsche Wohnungspolitik in

den Wohnungsgenossenschaften einen Adressaten für subventionszentrierte Politik fand.

Bausektor. Gleichzeitig blieb der deutsche Ein­

fami lienhausbau ein ziemlich traditionell organi­

siertes Geschäft: Private Bauherren beauftragten

mittelständische Handwerksfirmen für den Bau

eines individuell zugeschnittenen Eigenheims im

Massivbau; Fertighausanbieter hatten es schwer,

spürbare Marktanteile zu gewinnen. In den USA

entwickelte sich stattdessen eine fordistische

Form der Massenproduktion von Eigenheimen

im Leichtbau, die in relativ standardisierter Form

in kompletten Vororten durch überregionale

Baufirmen für den Markt hergestellt wurden. Diese unterschiedlichen Produktionsformen

im Bausektor führten in den USA zu wesentlich günstigeren Hauspreis­zu­Einkommens­

Verhältnissen als in Deutschland.

Die finanzzentrierte US­Woh nungs­

politik verstärkte die Eigenheim­

tendenz, während die deutsche

Wohnungspolitik in Wohnungs­

genos senschaften einen Adressaten

für subventionszentrierte Politik

fand.

Aus der Forschung66

Sebastian Kohl ist seit 2010 wissenschaftlicher Mitarbeiter am MPIfG. Er studierte

Volkswirtschaftslehre, Soziologie und Philo sophie in Köln und Paris und wurde

2014 an der Universität zu Köln und der Sciences Po in Paris im Rahmen eines

bi natio nalen Promotionsverfahrens (Cotu telle) promoviert. Für seine Arbeit

erhielt er 2014 den Dissertationspreis der Deutsch­Französischen Hochschule in

Saarbrücken.

Forschungsinteressen: Wirtschaftssoziologie; Wohnungsmärkte; Politische Ökono­

mie; Sozialphilosophie; Philosophie der Sozialwissenschaften.

Zum Weiterlesen HARLoE, M.: The People’s Home? Social

Rented Housing in Europe and America.

Blackwell, Oxford 1995.

KEMENy, J.: The Myth of Home Ownership:

Private Versus Public Choices in Housing

Tenure. Routledge, London 1981.

KoHL, S.: The Power of Institutional Legacies:

How Nineteenth­century Housing Associations

Shaped Twentieth­century Housing Regime

Differences between Germany and the US.

European Journal of Sociology 56(2), 2015

(im Erscheinen).

SEBAStIAn KoHl

Wohneigentumsquoten historisch bedingt

Frei zugängliches städtisches Bauland, frei erhält­

liche Eigenheimkredite sowie die stan dar di sierte

Massenproduktion begünstigten den Bau von

Einfamilienhäusern in den USA. Diese historisch

gewachsenen Bau­ und Stadtstrukturunterschiede

schreiben sich bis in die heutige Zeit fort: Sind

Städte historisch als Miets­ und nicht dominant

als Ein fami lien hausstädte gewachsen, so haben

sie auch heute noch niedrigere Wohn eigen tums quoten. Waren Einfamilienhäuser in

US­Städten vor dem Ersten Weltkrieg noch zu einem Großteil vermietet, kam es jeweils

während und nach den Weltkriegen wegen Mietpreiskontrollen, Konsumregulierungen und

aufgeschobenen Familiengründungen zu massiven Verkäufen derselben. In Deutschland

führte die wenig verbreitete Institution des Stockwerkeigentums, aber auch ein ständig

neu verhandelter rechtlicher Kompromiss zwischen Vermietern und Mietern dazu, dass

städtische Geschosswohnungen weiterhin zum Großteil Mietwohnungen blieben. Bis

in die 1980er­Jahre bestimmten daher etablierte Interessengruppen wie die savings and

loans und Maklerverbände in den USA sowie die gemeinnützige Wohnwirtschaft und

Grundbesitzervereine in Deutschland maßgeblich das Verbleiben auf dem einmal einge­

schlagenen Weg in der Wohnungswirtschaft.

Sind Städte historisch als Miets­ und

nicht dominant als Ein fami lien­

hausstädte gewachsen, so haben

sie auch heute noch niedrigere

Wohneigentumsquoten.