241

KAYNAK:

1-2007 DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMENLİK-İMO-2009

2-BETONARMA YAPILARIN ONARIM VE GÜÇLENDİRİLMESİ.-Prof. Dr. İnş. Y.Müh. HALİT DEMİR.1999

3-BETONARME YAPILARIN ONARIM VE GÜÇLENDİRİLMESİ–1999 TÜBİTAK-İMO

4-DEPREME DAYANIKLI BETONARME VE YIĞMA YAPI TASARIMI- NEJAT BAYÜLKE İnş. Y. Müh. 1998

5-Depreme Dayanıklı Yapı Tasarımı ve Onarım/Güçlendirme Teknikleri-Joseph Kubinİnşaat Yük. Mühendisi, ODTÜ-2000

GÜÇLENDİRME PROJELERİNDE

MALİYET VE KAZANÇ İLKELERİ

İnş. Müh. Ali GÜNGÖR

242 243

GÜÇLENDİRME PROJELERİNDE MALİYET VE KAZANÇ İLKELERİ

Ali GÜNGÖR

Doğayı insan duygularına eşdeğer kılmak, insan aklına uydurmak olası değildir. Doğa olaylarının kendi dinamikleri vardır. Bu doğa olaylarının içinde biri vardır ki dış etkenlere aldırmadan hareket eder. Yerin altında kendi gücü ile kavga eder ve bizim bildiğimiz deprem oluverir. Gücü ile hareket eden Doğa kendi direncini kendi kırar. Deprem kimseye bakmaz, kimseyi dinlemez kendi bildiğini yapar. Onun önceden bildirdiği saati, günü, randevusu yoktur. Sıcak hava, soğuk hava, kar kış dinlemez. Gökyüzünün rengiyle işi olmaz. Her şeyi yerin altındadır. Gücü oradadır. Doğanın diğer parçası insan ise ona karşı, sadece yerin üzerinde yapacağı yapılar kadar güçlüdür. İnsan yerin altını iyi tanıyıp yerin üzerine bu doğal güce saygı duyan binalar yapmak ya da yapılmış olanları korumak ve güçlendirmek durumundadır.

Ülkemizin deprem kuşağında olması nedeniyle, olası yer hareketlerinin insanların barındığı yapıları olumsuz etkilemesi önemli ve dikkate alınması gereken bir durumdur. Türkiye topraklarının % 96’sı deprem riski taşımakta ve nüfusun % 98’i de bu riskli alanlarda yaşamaktadır. Ayrıca büyük sanayi merkezlerinin % 98'i ve barajlarımızın %93'ü bu deprem bölgelerindedir.

243

GÜÇLENDİRME PROJELERİNDE MALİYET VE KAZANÇ İLKELERİ

Ali GÜNGÖR

Doğayı insan duygularına eşdeğer kılmak, insan aklına uydurmak olası değildir. Doğa olaylarının kendi dinamikleri vardır. Bu doğa olaylarının içinde biri vardır ki dış etkenlere aldırmadan hareket eder. Yerin altında kendi gücü ile kavga eder ve bizim bildiğimiz deprem oluverir. Gücü ile hareket eden Doğa kendi direncini kendi kırar. Deprem kimseye bakmaz, kimseyi dinlemez kendi bildiğini yapar. Onun önceden bildirdiği saati, günü, randevusu yoktur. Sıcak hava, soğuk hava, kar kış dinlemez. Gökyüzünün rengiyle işi olmaz. Her şeyi yerin altındadır. Gücü oradadır. Doğanın diğer parçası insan ise ona karşı, sadece yerin üzerinde yapacağı yapılar kadar güçlüdür. İnsan yerin altını iyi tanıyıp yerin üzerine bu doğal güce saygı duyan binalar yapmak ya da yapılmış olanları korumak ve güçlendirmek durumundadır.

Ülkemizin deprem kuşağında olması nedeniyle, olası yer hareketlerinin insanların barındığı yapıları olumsuz etkilemesi önemli ve dikkate alınması gereken bir durumdur. Türkiye topraklarının % 96’sı deprem riski taşımakta ve nüfusun % 98’i de bu riskli alanlarda yaşamaktadır. Ayrıca büyük sanayi merkezlerinin % 98'i ve barajlarımızın %93'ü bu deprem bölgelerindedir.

Yapılan bir çalışmaya göre 58 yıl içerisinde depremlerden, 58.202 kişi hayatını

kaybetmiş, 122.096 kişi de yaralanmıştır. Yaklaşık 411.465 bina yıkılmış veya ağır hasar görmüştür. Bu süreçte depremlerden dolayı yılda ortalama 1.003 kişi hayatını kaybetmiş ve 7.094 bina yıkılmıştır. Mevcut yapı stokunun bu etkiden doğacak afete karşı güçlü olmadığı gerçeğiyle acı tecrübeler yaşayarak yüzleşme durumuna gelinmiştir. Ülkemizde bazı yapıların hiçbir deprem, heyelan ve bunun gibi zeminde oluşacak yanal veya dikey deplasmanlar olmaksızın sadece yer çekimine yenik düşerek yıkıldığı da bilinen bir gerçektir.

244 245

Yıllar boyunca yapıların ayakta kalabilmesi için Afet yönetmelikleri hazırlanmış ve yenilenmiştir. Bu yönetmeliklere uygun yapıların inşası kadar var olan yapı stokunun da güvenli olup olmadığı sorgulanmalıdır. Betonarme Yapılarda hasara sebep olduğu saptanankusurlar; Uygun olmayan taşıyıcı sistem düzenlemeleri, Donatı detaylarının yetersiz veya zayıf olması, Yapım hataları, düşük beton kalitesi ve yeterli denetimin olmayışıdır.Depremlerden sonra hasarlı binaların incelenmesi sonucu kullanılan beton dayanımkalitesinin C5-C15 civarında olduğu saptanmıştır. Özellikle stratejik ve sosyal öneme sahip resmi binaların depremlere karşı yeterince dayanıklı olmadığı ve bunların güçlendirilmelerinin gerekliliği artık unutulmaması gereken bir gerçektir. Ülkemizin ekonomik şartları göz önüne alındığında bu güçlendirmeler ve iyileştirmeler büyük bir ekonomik yük oluşturmaktadır. Bu nedenle ülke genelinde bina güçlendirmelerine girişilmeden önce iyi bir planlama ve maliyet hesabı yapılması zorunludur. Mevcutyapıların uzman kişilerce gözlemleme ya da teknik inceleme ile durumu tespit edilmelidir. Bunun bir adım ötesi yapıdan alınacak örnekler üzerinde yapılacak testler, deneyler zemin etütleri ve analizlerdir. Gözlem, deney ve analizler sonucu depremde ayakta kalamayacağı kesinleşen yapılar için iki yol vardır. Birincisi yıkılıp yeniden inşa edilmesi ikincisi ise onarılması ya da temelden tavana güçlendirilmesidir. Onarımdaki amaç yıpranmış ya da hasar görmüş bir yapıyı önceki durumuna geri getirmektir, bu kullanım bakımından olabileceği gibi yapının yük taşıma kapasitesini, rijitliğini, sünekliğini ve dayanıklılığını artırmak şeklinde olabilir. Güçlendirmedeki amaçise, yapının dayanım ve benzeri özelliklerini günün koşullarına uygun hale getirip önceki düzeyinin üstüne çıkartmaktır. Bina güçlendirmeleri Betonarme, Çelik biraz daha pahalı bir yöntem olan Karbon lifi ile yapılmaktadır.

245

Yıllar boyunca yapıların ayakta kalabilmesi için Afet yönetmelikleri hazırlanmış ve yenilenmiştir. Bu yönetmeliklere uygun yapıların inşası kadar var olan yapı stokunun da güvenli olup olmadığı sorgulanmalıdır. Betonarme Yapılarda hasara sebep olduğu saptanankusurlar; Uygun olmayan taşıyıcı sistem düzenlemeleri, Donatı detaylarının yetersiz veya zayıf olması, Yapım hataları, düşük beton kalitesi ve yeterli denetimin olmayışıdır.Depremlerden sonra hasarlı binaların incelenmesi sonucu kullanılan beton dayanımkalitesinin C5-C15 civarında olduğu saptanmıştır. Özellikle stratejik ve sosyal öneme sahip resmi binaların depremlere karşı yeterince dayanıklı olmadığı ve bunların güçlendirilmelerinin gerekliliği artık unutulmaması gereken bir gerçektir. Ülkemizin ekonomik şartları göz önüne alındığında bu güçlendirmeler ve iyileştirmeler büyük bir ekonomik yük oluşturmaktadır. Bu nedenle ülke genelinde bina güçlendirmelerine girişilmeden önce iyi bir planlama ve maliyet hesabı yapılması zorunludur. Mevcutyapıların uzman kişilerce gözlemleme ya da teknik inceleme ile durumu tespit edilmelidir. Bunun bir adım ötesi yapıdan alınacak örnekler üzerinde yapılacak testler, deneyler zemin etütleri ve analizlerdir. Gözlem, deney ve analizler sonucu depremde ayakta kalamayacağı kesinleşen yapılar için iki yol vardır. Birincisi yıkılıp yeniden inşa edilmesi ikincisi ise onarılması ya da temelden tavana güçlendirilmesidir. Onarımdaki amaç yıpranmış ya da hasar görmüş bir yapıyı önceki durumuna geri getirmektir, bu kullanım bakımından olabileceği gibi yapının yük taşıma kapasitesini, rijitliğini, sünekliğini ve dayanıklılığını artırmak şeklinde olabilir. Güçlendirmedeki amaçise, yapının dayanım ve benzeri özelliklerini günün koşullarına uygun hale getirip önceki düzeyinin üstüne çıkartmaktır. Bina güçlendirmeleri Betonarme, Çelik biraz daha pahalı bir yöntem olan Karbon lifi ile yapılmaktadır.

Mevcut taşıyıcı elemanların daha güçlü hale gelmesi için kendi yüzeylerinde olduğu gibi birkaç taşıyıcı elemanın birleşik hareket etmesi için aralarının kapatılması sağlanabilir.

Burada önemli konu mevcut yapının, güçlendirme için konacak ilave elemanları kabul edecek yeterli güçte olmasıdır. İki kolon iki kirişin arasına yapacağınız ilave bir perdenin bu elemanlara iyi bağlanması gerekir. Bu eski elemanlar yeni elemanın bağlantısını taşıyamayacak kadar zayıf ise güçlendirme yapısal anlamda zora girer ve bundan vazgeçmek gerekebilir.

246 247

Güçlendirmede Basitleştirilmiş güçlendirme ve Kapsamlı Güçlendirme olarak iki yol izlenir.

Basitleştirilmiş güçlendirme;

• Taşıyıcı Duvarların artırılması• Bölme duvarlarının klasik yöntemlerle taşıyıcı hale dönüştürülmesi• Prekast betonarme panellerle taşıyıcı sistem oluşturulması• Bodrumda çevre perdesi yapılması• Kat azaltılması• Ağır balkonların ve parapetlerin kaldırılması• Binada mevcut düzensizliklerin kaldırılması• Bölme duvarların lif takviyeli kompozitlerle taşıyıcı hale dönüştürülmesi.

Kapsamlı Güçlendirme;

• Yapı taşıyıcı sisteminin dayanımını ve rijitliğini artırmak• Betonarme perde eklemek (kolonlarla birleşen perdeler, dıştan eklenen perdeler.)• Diyagonalli çelik çerçeveler eklemek Sistemin sünekliliğini artırmak• Kolonlarda kuşatma yapılması(Çelik levhalarla mantolama, Lif Takviyeli

Kompozit kullanılması)• Kolon güçlendirilmesi (Kolonların betonarme veya çelik olarak mantolanması)• Yerel rijitlik azaltılması(Kısa kolonların etrafının açılması, duvar azaltılması gibi)

Deprem etkilerini azaltmak (Talebin azaltılması, Talep <Kapasite)• Sismik izolasyon yapılması(Periyot ve sönüm artırılmaktadır)• Enerji sönümleyici sistemlerin konulması (Deprem etkileri sönümlenmekte ve

yapının deplasmanı azaltılmaktadır)• Kat adedinin azaltılması yöntemleri ile yapılır.

Bir yapının imar koşulları, malik ya da maliklerin lehine değişmiş ve daha fazla metrekare kazanılma şansı doğmuş ise yıkıp yapmak daha verimli olacaktır. Ancak yapılaşma koşulları azaltılmış ise bu arsada yeni bir yapı eskisine göre küçük olacaktır ve bu malik ya da maliklerin varlık kaybı demektir. İşte bu ikinci durumda sahip olunan hak,

247

Güçlendirmede Basitleştirilmiş güçlendirme ve Kapsamlı Güçlendirme olarak iki yol izlenir.

Basitleştirilmiş güçlendirme;

• Taşıyıcı Duvarların artırılması• Bölme duvarlarının klasik yöntemlerle taşıyıcı hale dönüştürülmesi• Prekast betonarme panellerle taşıyıcı sistem oluşturulması• Bodrumda çevre perdesi yapılması• Kat azaltılması• Ağır balkonların ve parapetlerin kaldırılması• Binada mevcut düzensizliklerin kaldırılması• Bölme duvarların lif takviyeli kompozitlerle taşıyıcı hale dönüştürülmesi.

Kapsamlı Güçlendirme;

• Yapı taşıyıcı sisteminin dayanımını ve rijitliğini artırmak• Betonarme perde eklemek (kolonlarla birleşen perdeler, dıştan eklenen perdeler.)• Diyagonalli çelik çerçeveler eklemek Sistemin sünekliliğini artırmak• Kolonlarda kuşatma yapılması(Çelik levhalarla mantolama, Lif Takviyeli

Kompozit kullanılması)• Kolon güçlendirilmesi (Kolonların betonarme veya çelik olarak mantolanması)• Yerel rijitlik azaltılması(Kısa kolonların etrafının açılması, duvar azaltılması gibi)

Deprem etkilerini azaltmak (Talebin azaltılması, Talep <Kapasite)• Sismik izolasyon yapılması(Periyot ve sönüm artırılmaktadır)• Enerji sönümleyici sistemlerin konulması (Deprem etkileri sönümlenmekte ve

yapının deplasmanı azaltılmaktadır)• Kat adedinin azaltılması yöntemleri ile yapılır.

Bir yapının imar koşulları, malik ya da maliklerin lehine değişmiş ve daha fazla metrekare kazanılma şansı doğmuş ise yıkıp yapmak daha verimli olacaktır. Ancak yapılaşma koşulları azaltılmış ise bu arsada yeni bir yapı eskisine göre küçük olacaktır ve bu malik ya da maliklerin varlık kaybı demektir. İşte bu ikinci durumda sahip olunan hak,

yapının güçlendirilmesi ile korunabilecektir. Binanın deprem güvenliği açısından güçlendirilmesi ya da yıkılmasına karar verilebilmesi için bazı ön tespitler yapılması gerekir.

• Yapının kullanımı farklı işlevlere dönüştürülünce Hareketli yük ve Bina önemkatsayısı gibi hesaplarda kullanılan verilerde değişiklik olabilecek ise,

• Mevcut yönetmeliklerdeki koşulları sağlamıyor ise,• Yapım aşamasındayken veya tamamlandıktan sonra beton dayanımı ile ilgili bir

kuşku var ise,• Donatılar ve taşıyıcı eleman kesitleri hatalı projelendirilmiş ise, • Taşıyıcı elemanların kesit ve donatılarının projesine uygun imal edilmediği

anlaşılmış ise, • Binaya kat ilavesi, bölme duvarlar, taşıyıcı unsurlara ilave veya yer değiştirmeler

düşünülüyor ise,• Yapının depremde maruz kalacağı etkilere karşı yeterli yanal rijitliğe sahip

olmadığı anlaşılmış ise; yapı güvenliğinin tekrar irdelenmesi gerekmektedir.

Binaların performanslarının değerlendirilmesi için; Binanın geometrisi, eleman detayları ve malzeme özellikleri hakkında bilgi toplanır.Yapının taşıyıcı elemanlarında hasar sınırları ve bölgeleri belirlenir.Binanın kullanım amacı ve türü ilişkisinden yola çıkılarak Bina deprem performansı hesaplanır ve düzeyi belirlenir. Belirlenen performans düzeyi güncel yönetmelik koşullarını sağlamıyor ise bina için güçlendirme projesi hazırlanır. Bu projeye göre güçlendirme maliyeti hesaplanır. Güçlendirme maliyeti ile binanın yeniden yapım maliyeti oranlanır.Bu çalışma süreci sonunda;

1. Yeterli yapı güvenliği vardır, güçlendirmeye gerek yoktur.2. Yapı, kullanım şartları sınırlandırılarak, bu haliyle kullanılabilir.3. Güçlendirme ile binanın gerekli yapı güvenliği sağlanabilir.4. Güçlendirme ekonomik ve uygulama açısından geçerli bir çözüm değildir, yapının

tümü veya bir bölümü yıkılmalıdır denilebilir.Son iki seçenekte belirtilen güçlendirme veya yıkım kararı için çoğunlukla ekonomik bir değerlendirme yapılmaktadır. Binanın özel şahısların mülkiyetinde olması halinde karar mülk sahipleri tarafından alınmakta, malikler arasında herhangi bir anlaşmazlık çıkmasıdurumunda da karar; Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yetkili mahkemeceverilebilmektedir.Güçlendirme veya yıkım kararı verilmesi gereken kamu binaları için hazırlanan güçlendirme projesi kapsamında hesaplanan maliyetin söz konusu binanın yeniden yapımmaliyetine oranlanması sonucu ortaya çıkan değerin 0,40’tan (% 40) düşük veya yüksekçıkmasına göre değerlendirme yapılmaktadır. Belirtilen % 40 değeri genel bir teamülolarak kullanılmakla birlikte karara ilişkin ekonomik değerlendirme yapılması hakkında fayda-maliyet analizlerinin yapıldığı, daha kapsamlı değerlendirmeleri içeren akademik çalışmalar bulunmaktadır.

Yapı malikinin sahip olduğu hakkı korumak adına yapılacak güçlendirmenin maliyeti yıkım ve tekrar yapım sonrası kaybetmesi muhtemel hakkın çok üzerinde olmaması da gerekmektedir. Yapılacak yapının getireceği kira getirisi, üretimden ya da ticaretten elde edilecek kazanç gibi unsurlar ile güçlendirme maliyet analizinin iyi karşılaştırılması gerekir. Zira güçlendirme bazen yeni bir yapı inşa etmekten daha az maliyetli olsa da bazen yapının üzerinde olduğu arazinin koşulları, komşu yapılaşmalar,

248 249

hava şartları, yer altı suları gibi birçok etmen tarafından daha maliyetli hale gelebilir.Zemin koşulları, temellerin güçlendirilebilecek fiziki yapıda olabilmesi, işletmenin ya da barınmanın başka yerlerde devamını sağlamak gerekliği gibi yapım dışı giderler güçlendirme maliyetlerine eklenecektir. Kültür ve tabiat varlığı olarak Tescil edilmiş binalarda bazı özel durumlar haricinde maliyetine bakılmaksızın güçlendirme yapılma zorunluluğu olabilir.

Daha yeni yapıların yaklaşık 50 yıllık ekonomik ömürleri dolmuş ise yıkılıp yeniden yapılması ele alınabilecek güçlü bir alternatiftir. Günümüzde yapılan kentsel dönüşüm projeleri 25-35 yaş aralığında binalarda uygulanmaktadır. Bu binalarda öncelikle mevcut imar koşullarından fazla yapı yoğunluğu elde edileceği hedeflenmektedir. Genellikle yapı aynı büyüklükte kalacak ise yıkılıp yeniden yapma fikri geri plana itilmekte, binanın hâlihazır durumu korunmaktadır. Binaların amortismanını tamamlaması günümüzde 10 yıl önceye oranla daha uzun süreleri bulmaktadır. Artık iş yerlerinde bir yapının kendini amorti etmesi 15-20, konutlarda 25-30 yılı bulmaktadır. Akademik araştırmalar sonucunda elde edilen kabullere göre 50 yıllık ekonomik ömre sahip olduğu kabul edilen bir bina için yapılan değerlendirmelerde; 25 yıllık bir binanın güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranı % 40 olarak tespit edilmiştir. Bu ekonomik değerlendirme; söz konusu bina için hazırlanan güçlendirme projesi kapsamında hesaplanan maliyetin binanın yeniden yapım maliyetine oranlanması sonucu ortaya çıkan, binanın diğer özelliklerinden bağımsız değeri üzerinden yapılmıştır. 40 yaşında ve 10 yaşındaki binalar için kritik maliyet oranı sırasıyla % 25 ve % 67 olarak hesaplanmıştır. Yani 40 yaşında bir bina için yeniden yapım maliyetinin % 25’inden fazla güçlendirme harcaması yapılmaması önerilirken, 10 yaşındaki bir bina için de yeniden yapım maliyetinin % 67’sine kadar güçlendirme

249

hava şartları, yer altı suları gibi birçok etmen tarafından daha maliyetli hale gelebilir.Zemin koşulları, temellerin güçlendirilebilecek fiziki yapıda olabilmesi, işletmenin ya da barınmanın başka yerlerde devamını sağlamak gerekliği gibi yapım dışı giderler güçlendirme maliyetlerine eklenecektir. Kültür ve tabiat varlığı olarak Tescil edilmiş binalarda bazı özel durumlar haricinde maliyetine bakılmaksızın güçlendirme yapılma zorunluluğu olabilir.

Daha yeni yapıların yaklaşık 50 yıllık ekonomik ömürleri dolmuş ise yıkılıp yeniden yapılması ele alınabilecek güçlü bir alternatiftir. Günümüzde yapılan kentsel dönüşüm projeleri 25-35 yaş aralığında binalarda uygulanmaktadır. Bu binalarda öncelikle mevcut imar koşullarından fazla yapı yoğunluğu elde edileceği hedeflenmektedir. Genellikle yapı aynı büyüklükte kalacak ise yıkılıp yeniden yapma fikri geri plana itilmekte, binanın hâlihazır durumu korunmaktadır. Binaların amortismanını tamamlaması günümüzde 10 yıl önceye oranla daha uzun süreleri bulmaktadır. Artık iş yerlerinde bir yapının kendini amorti etmesi 15-20, konutlarda 25-30 yılı bulmaktadır. Akademik araştırmalar sonucunda elde edilen kabullere göre 50 yıllık ekonomik ömre sahip olduğu kabul edilen bir bina için yapılan değerlendirmelerde; 25 yıllık bir binanın güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranı % 40 olarak tespit edilmiştir. Bu ekonomik değerlendirme; söz konusu bina için hazırlanan güçlendirme projesi kapsamında hesaplanan maliyetin binanın yeniden yapım maliyetine oranlanması sonucu ortaya çıkan, binanın diğer özelliklerinden bağımsız değeri üzerinden yapılmıştır. 40 yaşında ve 10 yaşındaki binalar için kritik maliyet oranı sırasıyla % 25 ve % 67 olarak hesaplanmıştır. Yani 40 yaşında bir bina için yeniden yapım maliyetinin % 25’inden fazla güçlendirme harcaması yapılmaması önerilirken, 10 yaşındaki bir bina için de yeniden yapım maliyetinin % 67’sine kadar güçlendirme

harcaması yapılabileceği belirtilmiştir. Yeni bir yapının 100 birim maliyet ile yapılabileceğini kabul edersek güçlendirme maliyetinin 40 birimin üzerine çıkmamasıgerektiği belirlenmiştir. Bir başka çalışmada çıkan oranlara göre;

Binanın Yaşı Maliyet Oranı50 % 040 % 1630 % 3225 % 4020 % 4810 % 645 % 721 % 78 olarak hesaplanmıştır.

Sonuçta 10 yaşında bir binanın maliyet oranı % 45 ise ekonomik açıdan yıkılmaması gerektiği, 40 yaşında bir binanın ise maliyet oranının % 25 olarak hesaplanması durumunda dahi ekonomik açıdan yıkılabilir olduğu sonucu ortaya çıkmaktadır.

Zaman, bir maliyet unsuru olarak önemlidir. Yeniden yapılacak yapı için yıkım, yıkımın kaldırılması, kazı, dolgu gibi ilave süreler maliyet arttırıcı etkenlerdir. Yapı maliyetleri sınıflarına göre değişir. Yapıların yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi zamanında iş yeri de olsa konutta olsa bir parasal kayıp söz konusudur. Sanayi ve ticari yapıların bu süre zarfında taşınması gerekir. Güçlendirmede belki kısmi yer değiştirmeler ile taşınmadan bu süreç atlatılabilir. Sanayi yapıları çelik ve prefabrik olarak farklı maliyetleri ile çok katlı Konut-işyeri binalarına göre daha kısa sürede biten inşaat sürelerine sahiptir. Güçlendirme inşaatı süresince bina kullanımına izin vermesi, okullardaki eğitim sürekliliğini ve hastanelerdeki insanların sağlığını düşündüğümüzde sosyal fayda açısından yarar sağlayabilir.

Güçlendirmede zemin iyileştirme için enjeksiyon, Temellerde bina içi radye temel uygulamaları ile yapılabilir. Eğer zemin çok kötü ise bu tür güçlendirmeler için önemli kısıt varsa yıkıp yeniden yapma gerekliliği doğabilir. Güçlendirme yapılan binalarda yeniden yapıma karşın güçlendirmeye ek olarak en az sıva ve boya maliyeti ilave olabilir.Yapının Asansör, Merkezi klima, Elektrik, Kalorifer, Yangın ve Sıhhi tesisat, gibi ilaveyapısal kısımlarının da kullanılmayacak kadar eskimiş olması durumunda maliyetiarttırması açısından yıkılıp yeniden yapılması kararını güçlendirebilir.

250 251

Mevcut bir bina için yapılacak Maliyet-fayda analizi, en ekonomik ve en fazla yarar sağlayacak olan çözüme karar vermek için çok gerekli bir incelemedir. Maliyet-fayda analiziyle uygun ve verimli olmayan projeleri eleyerek zamandan ve kaynaktan tasarruf etme olanağı vardır. İlk olarak bütün yeni harcama kalemlerini ve bunların maliyetlerini içeren hesap yapılır. Bu maliyetin içine, Proje ve mühendislik maliyeti, malzeme maliyeti, işçi maliyeti, ekipman-makine maliyeti ve genel giderler dahil edilir. Maliyet hesabı yapılırken, binanın türü, kapladığı alan, binanın bulunduğu sismik bölge ve zemin tipi göz önüne alınmalıdır. Bu faktörler uygun katsayılara dönüştürülerek, uygun kalemlerin birim maliyetleriyle çarpılması ile düzeltmeye gidilip en son birim maliyetler bu faktörleri de içerecek şekilde hesaplanmalıdır. Fayda tahmini, maliyet-fayda analizinin en zor kısmıdır. Kurtarılacak hayatlar, acil durumlarda kamu binalarının hizmet verememesinin sebep olacağı sosyal sorunlar ekonomik olarak hesaplaması oldukça zordur. Bu çalışmada değişik güçlendirilme teknikleri sonrası beklenen deprem hasarının tespiti ile ekonomik fayda belirlenecektir. Yapım aşamasındaki binanın kullanılabilirliği de sosyal fayda açısından düşünülecektir. Yapım süresi de bu sosyal fayda hesabının faktörlerinden biri olacaktır.

Bir yapının yıkılıp yeniden yapılmasının maliyeti hem parasal hem de paraya dönecek sosyal etkiler ile belirlenmektedir. Herhangi bir bina için güçlendirme veya yıkım kararı alınırken ekonomik değerlendirmenin yanında bazı önemli kriterlerin de göz önünealınması gerekmektedir.

• Yapının bulunduğu yöre ve ülke için tarihsel ve manevi değeri,• Yapının yörenin veya şehrin simgesi olup olmadığı,• Yapının içeriği,• Teknolojik olanaklar,• Binanın servis ömrü,• Yıkılıp yeniden yapım olanakları,• Ticari ve siyasi boyut,• Güçlendirmenin binanın fonksiyonlarına etkisi,• Güçlendirme sisteminin uygulanabilirliği ve güvenilirliği.

Sanayi tesisinden dönüştürülen bir eğitim kurumu kampüsünde yaptığımız çalışmalardan bir örnek vermek istiyorum. Uygulama öncesi yaptığımız gözlem, test ve deneyler sonucu günümüz yönetmeliklerine göre bazı blokların yeterli, bazılarının yeterli ama kısmi onarımların gerektiğini, bazı küçük yapıların ise yetersiz olduğunu gördük. Mevcut kullanılan alanların tümünün yıkılması ve yeniden yapılması halinde inşaat yoğunluğuna göre önemli bir alan kaybı da söz konusuydu. Yapıların yaşı ile hesaplanan güçlendirme ve yeniden yapım maliyeti karşılaştırılınca bazı blokların güçlendirilmesinin,bazı blokların onarılmasının, bazı küçük yapıların ise yıkılıp daha düşük yoğunlukla

251

Mevcut bir bina için yapılacak Maliyet-fayda analizi, en ekonomik ve en fazla yarar sağlayacak olan çözüme karar vermek için çok gerekli bir incelemedir. Maliyet-fayda analiziyle uygun ve verimli olmayan projeleri eleyerek zamandan ve kaynaktan tasarruf etme olanağı vardır. İlk olarak bütün yeni harcama kalemlerini ve bunların maliyetlerini içeren hesap yapılır. Bu maliyetin içine, Proje ve mühendislik maliyeti, malzeme maliyeti, işçi maliyeti, ekipman-makine maliyeti ve genel giderler dahil edilir. Maliyet hesabı yapılırken, binanın türü, kapladığı alan, binanın bulunduğu sismik bölge ve zemin tipi göz önüne alınmalıdır. Bu faktörler uygun katsayılara dönüştürülerek, uygun kalemlerin birim maliyetleriyle çarpılması ile düzeltmeye gidilip en son birim maliyetler bu faktörleri de içerecek şekilde hesaplanmalıdır. Fayda tahmini, maliyet-fayda analizinin en zor kısmıdır. Kurtarılacak hayatlar, acil durumlarda kamu binalarının hizmet verememesinin sebep olacağı sosyal sorunlar ekonomik olarak hesaplaması oldukça zordur. Bu çalışmada değişik güçlendirilme teknikleri sonrası beklenen deprem hasarının tespiti ile ekonomik fayda belirlenecektir. Yapım aşamasındaki binanın kullanılabilirliği de sosyal fayda açısından düşünülecektir. Yapım süresi de bu sosyal fayda hesabının faktörlerinden biri olacaktır.

Bir yapının yıkılıp yeniden yapılmasının maliyeti hem parasal hem de paraya dönecek sosyal etkiler ile belirlenmektedir. Herhangi bir bina için güçlendirme veya yıkım kararı alınırken ekonomik değerlendirmenin yanında bazı önemli kriterlerin de göz önünealınması gerekmektedir.

• Yapının bulunduğu yöre ve ülke için tarihsel ve manevi değeri,• Yapının yörenin veya şehrin simgesi olup olmadığı,• Yapının içeriği,• Teknolojik olanaklar,• Binanın servis ömrü,• Yıkılıp yeniden yapım olanakları,• Ticari ve siyasi boyut,• Güçlendirmenin binanın fonksiyonlarına etkisi,• Güçlendirme sisteminin uygulanabilirliği ve güvenilirliği.

Sanayi tesisinden dönüştürülen bir eğitim kurumu kampüsünde yaptığımız çalışmalardan bir örnek vermek istiyorum. Uygulama öncesi yaptığımız gözlem, test ve deneyler sonucu günümüz yönetmeliklerine göre bazı blokların yeterli, bazılarının yeterli ama kısmi onarımların gerektiğini, bazı küçük yapıların ise yetersiz olduğunu gördük. Mevcut kullanılan alanların tümünün yıkılması ve yeniden yapılması halinde inşaat yoğunluğuna göre önemli bir alan kaybı da söz konusuydu. Yapıların yaşı ile hesaplanan güçlendirme ve yeniden yapım maliyeti karşılaştırılınca bazı blokların güçlendirilmesinin,bazı blokların onarılmasının, bazı küçük yapıların ise yıkılıp daha düşük yoğunlukla

yeniden inşa edilmesinin uygun olacağına karar verildi. Proje yapıldı, uygulandı ve bu bloklarda eğitim yıllardır hiçbir problem gözlenmeksizin devam etmekte.

Yönetmelik hükümlerine göre deprem güvenliği çalışması yapılan bir binanın güçlendirilmesine ya da yıkılmasına karar verilmesi aşamasındaki ekonomik değerlendirmeler, Fayda Maliyet analizi açısından sınırlıdır. Bu çerçevede teamüller gereği doğrudan kullanılan % 40 değerinin yüzeysel bir yaklaşım olduğu düşünülmelidir. En azından yapının yaşı ile ilişkilendirilmesi ve yapının diğer özelliklerinin de ekonomik değerlendirme kapsamına alınması gerekliliği unutulmamalıdır. Karar verme aşamasında elde edilen sayısal değerler, çok sayıda belirsizlik ve varsayım içerebileceğinden, mühendislik deneyim ve öngörüleri de kullanılmalıdır. Alıştığınız evinizi, yıkılıp yeniden yapılması kararından sonra aradaki ek maliyeti ödeyemeyeceğiniz için satmak zorunda kalabilirsiniz. Bu da bağlı olduğunuz semtten, komşulardan uzaklaşmak toplumsal statünüzü kaybetmek gibi sosyal etkilerin maliyeti ile de yüz yüze gelmenize yol açacaktır. Güçlendirilecek yapıda bu maddi ve manevi maliyet daha düşük olacağı için bir nebze göğüslenebilecektir. Her iki durumda da Devletin sağladığı kredi imkânları ile maddi olanaklar yaratılabilir. Bu da her iki durumun avantaj hanesine eşit olarak yazılabilir.Günümüzde yürürlükte olan, zaman içerisinde bazı düzenlemeler ve eklentiler ile uygulanan 2007 Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki yönetmeliğinçıkmasından önce inşa edilmiş binaları, bu yönetmeliğe göre yapılmamış olsa da dayanıksız olarak tanımlamak biraz haksızlık olur. Bu haksızlığı ortadan kaldırmak için Yetkili ve uzman kişiler eliyle bilimsel verilerin toplanması ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Eski bir yapının depremde ayakta kalamayacağı veya az hasar göreceği ön görülse de yıkıp yenilemeden önce parasal, teknik ve akıl yönünden iyi düşünülerekmuhasebesi yapılmalıdır.

Bütün bu bileşenlerin ışığında güçlendirmek mi yoksa yeniden yapmak mı sorusunun cevabını alabilmek için; tüm maliyet-kazanç dengesini gözetecek Yetkili ve uzman kişiler tarafından yapılacak, teknik ağırlıklı, incelikli titiz bir çalışma gerekir. Yıkılmayıp

252 253

güçlendirilebilecek yapıların incelenmeden, sorgulanmadan, hesap yapılmadan, analiz edilmeden ekonominin canlanması uğruna yıkılıp yeniden yapılması ciddi kaynak israfına neden olacaktır. Her zaman uzun vadeli düşünülmüş ve hesaplanmış rasyonel çözümler yapmak gereklidir.

Yıkımsız, acısız, güvenli bir gelecek dilekleriyle…