省エネ技術の導入促進に向けた住宅メーカーの課題検討に関する調査

報 告 書

平成 28年 3月

株式会社創樹社

目 次

調査の目的 ............................................................................................................................... 1

第 1 章 住宅の生産及び流通段階における省エネの促進に関する調査・検討 .................... 2

1.はじめに ............................................................................................................................... 2

2．物流業界の現状 .................................................................................................................. 2

2.1 日本の産業界における物流コスト ................................................................................ 2

2.2 物流業界における人材不足の深刻化 ............................................................................ 5

2.3 物流のアウトソーシング化（３PL の活用等）......................................................... 7

3.1 住宅業界における代表的な物流経路について ............................................................. 8

3.2 サプライヤーからの調達物流の課題等について ........................................................ 10

【参考】他業界における共同物流の取り組みについて ............................................... 13

3.3 建設現場への物流の課題等について ....................................................................... 14

【参考】一般的な工務店のサプライチェーンの課題について .................................... 17

4．住宅のサプライチェーンの効率化に向けた取り組み ..................................................... 19

4.1 商品情報の一括管理と施工管理システム（ｅBASE 株式会社） ........................... 19

4.2 住宅建材業界向け次世代物流システム（日本電気株式会社：NEC） ................... 20

4.3 住宅サプライチェーンを支える情報システム（センコー 株式会社） .................. 21

5．まとめ .............................................................................................................................. 23

第２章 既存住宅の省エネ改修拡大に向けた課題の調査・分析......................................... 25

1.はじめに ............................................................................................................................. 25

2.リフォーム市場の現状 ....................................................................................................... 25

3.リフォーム市場拡大の阻害要因 ......................................................................................... 27

3.1 消費者のリフォームに対する関心が低い ................................................................... 27

3.2 住宅に対するメンテナンス・リペアがしっかりと行われていない ........................... 30

3.3性能向上がリフォームの動機になりにくい ............................................................... 30

3.4事業者から消費者に対するアプローチが弱い ........................................................... 33

3.5都市圏と地方圏で格差がある..................................................................................... 37

3.6 消費者の予算面での不安が大きい .............................................................................. 38

3.7 消費者の公的支援制度の認知・利用が低い ............................................................... 41

3.8 賃貸住宅オーナーのリフォーム意識が低い ............................................................... 43

4.リフォーム市場拡大へのこれまでの取り組み ................................................................... 45

5.まとめ ................................................................................................................................. 48

第 3 章 海外展開の可能性に関する調査・検討 .................................................................. 51

1.はじめに ............................................................................................................................. 51

2.ＡＳＥＡＮ諸国の経済状況 ................................................................................................ 51

3.我が国の住宅関連事業者における海外展開の現状 ............................................................ 55

4.ＡＳＥＡＮ諸国における日本製品の強み・弱み ............................................................... 57

5.「ジャパン・ブランド」構築に向けた課題等 ................................................................... 59

6.課題等への対応 .................................................................................................................. 61

7.まとめ ................................................................................................................................. 62

第 4 章 ＩｏＴ・ビッグテータを活用した住まい手に対する

省エネ等サービス事業創出に向けた調査・検討 .................................................................. 65

1.はじめに ............................................................................................................................. 65

2.HEMS データの利活用に関する現状について .................................................................. 65

2.1 HEMS の普及状況 ...................................................................................................... 65

2.2 HEMS をめぐる周辺状況 ........................................................................................... 66

2.3 住宅メーカーにおける HEMS データの活用状況 ..................................................... 69

3.HEMS データの利活用の促進に向けて ............................................................................. 73

3.1HEMS データに関する共通の仕組み（インターオペラビリティ） .......................... 74

3.2 HEMS データを用いたサービスの開発体制 .............................................................. 76

4.特定の生活サービス分野をケーススタディとしたサービス開発の“場”づくりに向け

た検討体制について ......................................................................................................... 78

4.1 防災・緊急時対応サービス分野 ................................................................................. 79

4.2 住環境の異常感知サービス分野 ................................................................................. 80

5.まとめ ................................................................................................................................. 82

参考１ 住宅におけるＩｏＴ／ビッグデータ利活用促進に関する検討会委員名簿 ....... 84

参考２ 住宅におけるＩｏＴ／ビッグデータ利活用促進に関する検討会 ...................... 85

開 催 状 況 ................................................................................................................. 85

1

調査の目的

わが国の住宅市場は、人口及び世帯数の減少、住宅の長寿命化等により新築需要の低下

が進み、民間シンクタンクの予測では、2030年の新設住宅着工戸数は 53万戸と、ピーク時

の 1/3の水準を見込んでいる。

国内の新築住宅市場が縮小するなか、生産技術、人材及び資本等、経営資源が豊富な住

宅メーカーには、住宅の供給者として今後も大きな役割が期待される。

現在、住宅メーカーは、新築需要低下に伴う戸建住宅事業の売上減少等の市場環境の変

化に対応すべく、賃貸事業、リフォーム事業、不動産フィー、都市開発事業等、事業の多

角化戦略により新築依存からの脱却を図っている。

今後、我が国製造業は、IoT(Internet of Things)の進展等を背景に、大きな環境変化が

予想される。住宅業界においても、住宅メーカーにとって、ビッグデータ等を活用するこ

とにより、HEMS（ホーム・エネルギー・マネジメント・システム）を備えたスマートハウ

スの供給、新たな住生活サービスの提供、工場生産の効率化等を行うことは、新たなビジ

ネスモデルの創出や競争力の強化を実現する好機である。

一方、エネルギー消費量が特に大きく増加している業務・家庭部門においては、住宅・

建築物や機器の省エネ性能の向上といった対策が求められており、2020 年までの省エネ基

準適合義務化に向け、住宅メーカーにおいても、省エネルギー住宅への対応を一層強化し

ていく必要がある。

そこで、住宅業界を取り巻く環境変化を踏まえ、省エネ技術の導入促進に向けた住宅メ

ーカーの課題を抽出し、今後の事業展開の可能性について調査を行うために以下の４つの

テーマについて調査・検討を行った。

（１）住宅の生産及び流通段階における省エネの促進（住宅サプライチェーンの効率化に

ついて）

（２）既築住宅の省エネ改修拡大に向けた課題（住宅リフォーム市場の拡大について）

（３）省エネ住宅の海外展開の可能性（海外市場の開拓について）

（４）IoT・ビッグテータを活用した住まい手に対する省エネ等サービス事業創出（住生活

ビッグデータの利活用について）

このうち（４）については、「住宅における IoT/ビッグデータ利活用促進に関する検討会」

を設置し、関連企業や有識者等により検討を行った。

本報告書は、上記の４つのテーマに関する調査・検討の結果、さらには新たな事業展開

の可能性などをとりまとめたものである。

2

第 1 章 住宅の生産及び流通段階における省エネの促進に関する調査・検討

1.はじめに

住宅の生産及び流通段階におけるサプライチェーンをめぐる状況については、住宅市場

の構造変化等に伴い新たな取り組みが求められようとしている。

例えば、サプライチェーンのさらなる効率化を進め、新築市場が縮小するなかでも安定

的に収益を確保できる企業体質を構築することが求められている。また、リフォーム市場

の拡大に伴い、工事現場の小口・散在化がさらに進むことが予想でき、この点からもサプ

ライチェーンを再構築する必要性が高まってきている。

その一方で、サプライチェーンのなかで重要な役割を担う物流業界では人材不足の問題

が深刻化してきており、住宅産業界としても看過できない問題になってきている。サプラ

イチェーンの効率化については、各社単位でも様々な取り組みが行われているが、さらな

る効率化を進めていくためには、企業間連携を図りながら、協調領域での協働を促す必要

性が出てきている。

こうした現状を考慮し、住宅に関するサプライチェーンのなかでも、とくに物流分野に

焦点をあて、現状とさらなる効率化に向けた課題等について、住宅メーカー、物流会社等

へのヒアリングを中心として調査を実施した。

物流を中心としたサプライチェーンについては、各社間における非競争領域の部分が大

きいことから、先進事例等を参考にしながら今後の共同物流等の可能性などについても考

察していく。

2．物流業界の現状

2.1 日本の産業界における物流コスト

（公益）日本ロジスティクスシステム協会が実施した「2014年度物流コスト実態調査」

によると、全業種を対象とした売上高物流コスト比率は、平成26年度の実績で4.70％とな

っている。売上高物流コスト比率は概ね減少傾向にあり、近年は5％前後で推移している。

ちなみに米国の平成25年度から平成26年度の傾向をみると、8.41％から9.34％に上昇して

いる。ただし、米国の方が日本よりも輸送距離が長いことに加えて、流通経路も日本とは

異なるため単純に比較できない面もある。

日本の売上高物流コスト比率が減少傾向にある要因としては、各企業の物流部門でのコ

スト削減に向けた取り組みが進展したこと等が挙げられる。

3

＜図 1.1 売上高物流コスト比率の推移＞

なお、同調査では、業種別の売上高物流コスト比率も調査しているが、住宅関連の分野

では窯業・土石・ガラス・セメントの平成26年度の実績が8.70％となっており、製造業の

なかでは最も高い割合を示している。住宅・建設関係の資材については、容積が大きく、

重量も重いものが多く、他の製造業よりも物流コストが高くなる傾向がある。

出典：（公益）日本ロジスティクスシステム協会「2014 年物流コスト実態調査」

6.58 6.45

5.84

6.13 5.87

5.45 5.26

5.01 5.01 4.83

5.01 4.84 4.87 4.77 4.79

4.90 4.72 4.77 4.70

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

96

（220）

97

（288）

98

（301）

99

（303）

00

（286）

01

（217）

02

（220）

03

（190）

04

（194）

05

（225）

06

（211）

07

（210）

08

（201）

09

（201）

10

（198）

11

（198）

12

（185）

13

（192）

14年度

（200）

（％）

調査年：

（回答数）

4

＜図 1.2 売上高物流コスト比率（業種小分類別＞

出典：（公益）日本ロジスティクス協会 JILS 総合研究所「2014 年度物流コスト実態調査」

5

2.2 物流業界における人材不足の深刻化

低下傾向にある日本の物流コストについて、今後は上昇に転じるのではないかという見

方が強い。そのひとつの要因が人材不足。道路貨物運送業の就業者の人数は、概ね 180万

人で推移しているが、その一方で年齢構成は 30歳未満の割合が約 9％に留まっており、50

歳以上の割合が約 37％にも達している。今後、新規就業者の数が増加しなければ、就業者

の高齢化に伴い深刻な人材不足に陥ると見られている。

また、トラック保有台数についても一貫して減少が続いており、とくに営業用トラック

の減少が著しい。国土交通省「輸送の安全向上のための優良な労働力（トラックドライバ

ー）の確保対策の検討 報告書」によると、平成 27年度時点で 14万 1000人のトラックド

ライバーが不足すると予測している。

実際に消費税率の 5％から 8％への上昇に伴う駆込み需要が発生した際、ドライバーの手

配が困難な状況になっており、今後、こうした状況が恒常化する懸念もある。

＜図 1.3 道路貨物運送業 就業者の推移＞

177 186 185 183 185 181 185 182

187 185

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

（万人）

＊道路貨物運送業 就業者の各年平均値にて作成

＊2011 年は年次データが無い為、月次データの 1～2、9～12 月の 6 ヶ月の平均値を使用

出典：国土交通省「第五回物流問題調査検討会」資料より（一部編集）

6

＜図 1.4 道路貨物運送業 就業者の年齢構成比＞

＜図 1.5 トラックの保有台数の推移＞

9.2%

21.6%

31.9%

22.2%

15.1%

30歳未満 30歳以上40歳未満 40歳以上50歳未満 50歳以上60歳未満 60歳以上

＊道路貨物運送業 就業者の 2014 年平均数値にて作成

出典：国土交通省「第五回物流問題調査検討会」資料より（一部編集）

1102 1095 1097 1115 1126 1132 1136 1111 1083 1076 1074 1073

6805 6571

6317 6165 6034 5882 5749 5457

5280 5139 5062 4995

7907 7666

7414 7280 7160 7011 6884 6568

6362 6215 6136 6068

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

（千台）

自家用 営業用 計

出典：国土交通省「第一回物流問題調査検討会」資料より（一部編集）

7

2.3 物流のアウトソーシング化（３PL の活用等）

前出の（公益）日本ロジスティクスシステム協会が実施した「2014 年物流コスト実態調

査」によると、物流のアウトソーシング化が進展していることも分かる。平成 14年度にお

ける物流コストの内訳を支払い形態別に見ていくと、運送費や保管費などの支払物流費が

85.5％であるのに対して、自家物流費の比率は平成 8 年度の 22.6％から平成 14 年度には

14.2％にまで低下している。“持たざる経営”を志向する企業が増加し、自家物流を廃止し、

アウトソーシング化を図ったため、自家物流費が減る一方で、社外への運送費や保管費が

増加している。

また、最近では 3PL（サード・パーティ・ロジスティックス）を活用する企業も増えてき

ている。３PLとは荷主から物流業務を一貫して請け負うサービス。国土交通省が平成 20年

度に公表した「国際競争力強化のための我が国３ＰＬ施設整備におけるアウトソーシング

の現状及び今後の予測に関する調査」報告書によると、平成 18年度における３PL事業の市

場規模が 1兆 5315億円で、平成 23年度には約 2兆 2314億円にまで拡大していると推計し

ている。３PL については、物流部門全体をアウトソーシング化することで、社外へ支払う

物流コストが増加するが、物流に関する施設・設備、人件費などを削減できるというメリ

ットがある。また、物流コストが外部化することで、自社の物流コストが明確になり、削

減目標等を設定しやすくなるという点もメリットのひとつになっている。

３PL を活用することによる物流コストの削減効果については、業種によっても大きく異

なるが、物流コストだけを見ると大きなコスト削減効果は期待できないという見方もある。

逆に自家物流からアウトソーシング化する場合等は、当然ながら社外へ支払う物流は上昇

する。しかし、“もたざる経営”により市場環境の変化に柔軟に対応できるようになるほか、

物流面だけでなくサプライチェーン全体の効率化が図れるというメリットがある。

また、米国では単なる物流部門のアウトソーシング化だけでなく、荷主のサプライチェ

ーン全体を見据えながら、３PL が経営の効率化等に関するコンサルティングサービスを提

供するケースが多い。日本でも人件費を中心とした物流コストのさらなる削減が難しくな

るなかで、今後はサプライチェーン全体のなかでコスト削減と効率化を追求することが求

められ始めている。

3．住宅産業界におけるサプライチェーンに関する現状と課題について

住宅産業界におけるサプライチェーンについては、物流業界における人材不足の影響の

ほか、新築市場の中長期的な縮小に伴うさらなる効率化の推進、さらには増加するリフォ

ーム需要への対応といった課題が浮上してきている。現在の住宅業界における代表的な物

流経路を 2つのパターンに分けて、こうした課題を整理していく。

8

3.1 住宅業界における代表的な物流経路について

＜図 1.6 パターン① 大手住宅メーカーにおける物流経路＞

①各サプライヤーから住宅メーカーの物流センター、または住宅メーカーの工場に納品。

この場合、通常はサプライヤーが配送の手配を行う。（ユニット工法はほとんどの部資材

等を工場に納品）

②住宅メーカーの物流センター、または工場から各建設現場に納品を行う。プレハブ住宅

メーカーの場合、構造躯体等についても自社工場から現場に配送する。ただし、ユニッ

ト工法では、サプライヤーから納品された資材等を工場で生産するユニットに据付け、

ユニット単位で現場に納品。工場で据え付けることが出来なかった資材等も出来るだけ

ユニット内部に梱包するよう配慮。ユニット内部に梱包できないものは別便で現場に納

品。この場合の配送の手配は住宅メーカーが行う。

③一部の資材等については、サプライヤーから建設現場に直接納品する場合もある。この

場合の配送の手配は基本的にはサプライヤーが行う。

9

＜図 1.7 パターン② 一般的な工務店の物流経路＞

①各サプライヤーから一次問屋などに納品。この場合の配送の手配はサプライヤーが行う。

サプライヤーから直接、建材販売店に納品を行うものもある。

②一次問屋から、二次問屋、それぞれの地域の建材販売店を経て建設現場に納品される。

工務店は最終的に部資材等を納品する建材販売点等に注文を行う。複数の流通事業者が

介在することで、与信の問題や現場の進捗状況に応じた納品を可能にしている。配送の

手配は、問屋や建材販売店等が行うことが一般的。

10

3.2 サプライヤーからの調達物流の課題等について

住宅メーカーの物流経路については、大きくサプライヤーから住宅メーカーの工場や物

流拠点までの調達物流と、住宅メーカーの工場や物流拠点から建設現場へ資材等を配送す

る物流の 2 つに分けられる。また、一般的な工務店の物流経路についても、大きく問屋や

建材販売店までの物流と、そこから建設現場への物流という２つに分けることができる。

そこで、まずはサプライヤーから住宅メーカーの工場や物流拠点までの調達物流に関す

る課題等を整理していく。

住宅メーカーのなかでも、自社で生産工場を持つプレハブ住宅メーカーについては、工

法の違いによって物流をめぐる状況が異なる。まず、自社の生産工場で構造躯体等を中心

として生産し、内装部材等の多くは建設現場で施工する工法を採用している企業の場合、

サプライヤーは住宅メーカーの工場や物流拠点に部資材等を納品する。建設現場がサプラ

イヤーの生産拠点に近いといった要件を満たす場合、一部の部資材はサプライヤーから直

接建設現場に納品されることもある。

一方、ユニット工法を採用している企業の場合、サプライヤーから納品されるほとんど

の部資材等は、一度住宅メーカーの工場に納品される。住宅メーカーの工場において、内

装部材も含めてユニットに据付け、ユニット単位で現場へ納品される。また、工場での据

付けが行えないものは、可能な限りユニット内に部資材等を梱包し、トラックの積載率向

上を図っている。また、このケースでもサプライヤーから直接建設現場に納品される部資

材等もある。さらには、サプライヤーが物流拠点に納品し、そこで施工を行いやすいよう

に加工を施した後に現場に納品するといった取り組みも行われている。

さらなる効率化のために複数の企業による共同化に向けた取り組みが求められている。

住宅については部品点数も多く、その分だけサプライヤーの数も多くなる。新築市場が縮

小していくなかで、１社単独では積載効率を向上することが難しくなってきており、住宅

メーカー、もしくはサプライヤー側が企業間の垣根を超えて物流部門を共同化することで、

効率化を図っていく必要がある。

サプライヤー側の共同化に向けた取り組みとしては、クリナップとＴＯＴＯがシステム

キッチンの共同配送を実施する等、一部で共同化に向けた動きが表面化してきている。

一方、住宅メーカー側では、引き取り物流に関する取り組みが目立ってきている。引き

取り物流とは、サプライヤー側が配送のためのトラックを手配するのではなく、住宅メー

カー側がトラックを手配し、サプライヤーの工場まで荷受けに行くもの。複数の住宅メー

カーが同じ物流会社の引き取り物流を活用することで、結果的には共同物流が実現する。

住宅物流の分野で実績を持つ物流会社では、引き取り物流の提案を強化している企業も出

てきている。

引き取り物流を実施することで、物流コストをより明確に“見える化”できるというメ

リットも生まれる。サプライヤーがトラックを手配する場合、部資材のコストに物流費も

11

含まれていることが多く、住宅メーカーとしては自社がどのくらいの物流コストを支払っ

ているのかを把握し難いという問題がある。対して、引き取り物流を実施することで、サ

プライヤーから工場や物流拠点までの物流コストが明確になり、コスト削減目標などを設

定しやすくなる。

また、引き取り物流などが進展するなかで、「結果として共同物流が実現している」とい

う状況も生まれつつある。大手住宅メーカーの場合、配送を依頼している物流会社は数社

に絞られる。また、物流拠点についても、自社で拠点を保有するのではなく、物流会社の

拠点を活用することが多い。結果として、異なるメーカーが同じ物流会社の引き取り物流

や物流拠点を利用するケースが増えている。つまり、同じ物流会社と物流拠点を複数の住

宅メーカーが利用しているため、結果として共同化が図られている。

サプライヤー側から見ると、同じ物流拠点に複数の住宅メーカー用の部資材を納品する

ことが出来るため、効率化を図ることができる。また、引き取り物流を使用している場合

であれば、サプライヤー側が物流コストを負担する必要がなくなる。こうして点に着目し、

最近では同じ物流会社と物流拠点を活用する住宅メーカーが連携し、サプライヤー側と価

格交渉を行うケースも出てきている。

＜図 1.8 サプライヤーが物流の共同化を図る例＞

複数のサプライヤーが連携し、物流部門

の共同化を図る例。複数のサプライヤー

が同じトラックを用いて住宅メーカー

の物流センターや工場、さらには一次問

屋等の建材流通事業者への配送を行う。

12

＜図 1.9 住宅メーカー側が引き取り物流を実施する例＞

＜図 1.10 住宅メーカー側が引き取り物流を実施する例＞

住宅メーカー側が物流会社の行う引き

取り物流を利用する例。同じトラックで

複数のサプライヤーの工場から部資材

等をピックアップし、住宅メーカーの物

流センターや工場へ配送する。

同じ物流拠点を複数の住宅メーカーが

活用し、共同化が行われている例。サプ

ライヤーが物流拠点に配送する場合と、

住宅メーカー側が物流会社の引き取り

物流を利用する場合がある。

13

サプライヤーから住宅メーカーの工場や物流拠点までの調達物流については、共同物流

などにより効率化を図ろうという動きが具体化してきている。しかし、さらなる効率化に

向けた課題も浮き彫りになっている。

例えば、住宅用の部資材等については、重量や形状にバラツキがあり、他の商材と比較

するとトラックの積載率を高めることが難しいという事情がある。ここに加えて、梱包の

仕方やパレットに関する共通ルールがないことが、積載率の向上をさらに難しくしている。

運送する資材等の種類にもよるが、場合によっては 4～6割ほどの積載率で 1台のトラック

を走らせるケースもある。

物流の部分だけでなく、サプライチェーン全体に係る課題としては、受発注システムに

関する共通ルールや商品情報等を識別するための共通コードなどが存在しないという点も

大きな課題である。例えば、共通商品コードである JAN（Japan Article Number）コードに

ついては、企業間の垣根を超えて POS（Point of sale：販売時点情報管理）システムや受

発注システム、棚卸、在庫管理システム等に活用されている。住宅分野でもこうした共通

商品コードを構築することができれば、物流分野だけでなく、サプライチェーン全体を効

率化できる可能性がある。

いずれにしても、住宅産業界にとっても、住宅供給者とサプライヤーである建材・設備

メーカーなどが連携することで、共通のルールを構築しながら、非競争領域である物流部

門の効率化を図っていくことが可能になるのではないか。

【参考】他業界における共同物流の取り組みについて

日用品業界では、昭和 62年に中部地区において共同配送実験が行われ、ライオ

ン、十条キンパリー、ネピア、エステーなどの企業が参加し商品の共同保管、卸

店への一括配送を実施。その後、「共同物流研究会」を経て、日用品雑貨メーカー

100社が共同出資する形で平成元年8月にプラネット物流という新会社を設立して

いる。プラネット物流では、日用品雑貨業界における共同物流の運営を行い、サ

プライチェーンの効率化に大きく貢献した。しかし、３PLの登場と成長などを受

けて、平成 28年 7月には解散し、散後はプラネット物流が担っていた役割を３PL

が引き続く予定である。

商品業界では、味の素、カゴメ、日清オイリオグループ、日清フーズ、ハウス

食品グループ、Mizkan という 6社が、平成 27年 2月に食品企業物流プラットフォ

ーム「F-LINE」の構築に向け連携することで合意し、平成 28年 4月から北海道地

区で共同配送を開始する予定。北海道地区において 6社合計で 4カ所ある配送拠

点を 2カ所に集約して共同保管し、配送拠点から共同配送を行うことで 1台当た

りの積載効率を高めていく計画。

こうした共同物流に向けた取り組みについては、３PLの成長によってノンアセ

ット型の共同物流拠点を確保することがより行いやすい環境が整いつつある。

14

3.3 建設現場への物流の課題等について

住宅メーカーの工場や物流拠点、または地域の建材販売店等から住宅の建設現場までの

物流については、多くの課題が存在している。例えば、天候の影響で工程が遅れてしまう

と、当初の予定通りに納品した結果、持ち戻りによる再配送が必要になる場合がある。ま

た、とくに狭小地での工事になると、部資材等の搬入時に周辺の住宅の庭木を痛めてしま

うといったトラブルにより、近隣住民からのクレームが発生することも多い。

さらに言うと、住宅メーカーの場合、サプライヤーから工場や物流拠点に納品されたも

のを現場に搬入するため、数

多くの物流会社が現場に出

入りすることは少ないが、工

務店の場合、建材の種類など

によって別々の建材販売店

等が手配した物流会社が現

場に部資材等を搬入するこ

とになる。異なる物流会社間

での連携が図れていないた

め、現場の混乱を招く

ことも少なくない。部資材

等によって荷姿や重量等が異なるため、トラックの積載率の向上が難しいという課題もあ

る。

こうした課題があるため、住宅の建設現場への納品を嫌う物流会社もあり、ドライバー

等の人材が不足するなかで、他の産業界以上に住宅産業界は物流機能の確保が難しくなり

つつある。そのため、実際には部資材等を運んでいない時間まで含めて、トラックやドラ

イバーを“丸抱え”する必要も出てきており、今後のコストアップ要因になる懸念がある。

工事現場への物流をめぐる課題のなかでも、今後、サプライチェーンのさらなる効率化

を図るうえで特に重要になるものが、建設現場の進捗状況に応じた物流システムの構築だ

ろう。前述したように、住宅建築については天候、さらには施工業者の技能レベルなどに

よって、当初の計画通りに工事が進捗しないという状況が多々ある。しかし、こうした現

場の進捗状況をリアルタイムに把握することは難しく、工事の進捗状況と部資材等の納品

のタイミングがずれてしまうケースがある。

戸建住宅の建築を行う場合、工事監督が常駐するケースはあまり多くない。そのため、

建設現場の進捗状況を把握するためには、施工業者等が日々の工事の進捗状況を監理者に

報告する必要がある。スマートフォン等を用いて、より簡単に施工現場の進捗状況を入力

するシステムなども開発されているが、施工業者に活用を徹底させることが難しい面もあ

る。

写真 1.1 狭小地での建設現場への搬入の様子（写真提供：センコー）

15

こうした問題を解決するために、部資材等の納期確定のルールを明確化し、工事の進捗

状況に応じた納品を実現している事例も出てきている。具体的には、計画当初の工程計画

によって決められた納品日の数日前に納期確定に関するメールを現場の担当者に送信し、

納期を確定する。その情報はサプライヤーにも送られ、住宅メーカーの工場や物流拠点へ

の納品日を確定する（建設現場に直接納品するものもある）。納期確定以降の変更には再配

送等のコスト負担といったペナルティを現場の担当者に課す。こうした取り組みによって、

再配送がほぼゼロになったという企業も出てきている。

現場への配送の共同化に向けた取り組みについては、サプライヤーからの調達物流とは

異なり、住宅メーカーの取り組みも遅れている。その大きな要因が、それぞれの企業にお

ける建設現場の情報を管理する仕組みや納期確定に関するルールが明確化されていないと

いうことである。

現場への配送の共同化を図るためには、例えば３ＰＬ等の第三者が、異なる建設現場の

状況を把握しながら工程の進捗状況に応じた配送を行う必要がある。しかし、建設現場の

情報を管理する仕組みが十分に構築できていない住宅メーカーも存在しており、この場合、

まずは将来の共同化も見据えながら、各社が工事の進捗状況に応じて配送を行う仕組みを

整備していく必要があるのではないか。また、受発注の仕組みや商品情報を提供するため

のルールや仕様についても、共通化を図っていくことが求められる。

ある住宅メーカーによると、デポを設置してから建設現場に小口配送を行うという取り

組みを試験的に実施した結果、デポでカバーする範囲内に月間 15棟前後の建設現場があれ

ば、月間で 500～600 万円ほどのコストダウン効果が見込めるという。逆に 10 棟を下回る

と赤字になる。デポを設置した地域は地方部であり、片道 100 ㎞圏内をカバーしている。

つまり、片道 100㎞圏内に自社の建設現場が月間 10棟以上の物件がなければ、この仕組み

は成立しない。その住宅メーカーによると、首都圏などの交通量が多い地域であれば、移

動に時間がかかるため、ひとつのデポがカバーできる範囲は狭くなる。その狭い範囲内で、

自社の建設現場が一定以上存在していることがコストダウンの要件になる。

この例を考慮すると、複数の企業が現場への共同配送を実施し、ひとつのデポがカバー

する範囲内に存在する建設現場の数を増やすことで、効率化とコストダウンを図ることが

期待できる。そのためにも共同配送を視野に入れた現場配送に関する統一ルールを構築し

ていくことを検討すべきではないか。

16

＜図 1.11 共同物流拠点を活用した共同現場配送のイメージ＞

①住宅メーカーが共同で地域ごとに物流拠点を設ける。

②建設現場では施工の進捗状況に応じて決められた期日までに納期を確定し、共同物流セ

ンターに知らせる。

③共同物流センターは建設現場からの納期確定情報をサプライヤーに通知。

④サプライヤーは納期確定情報をもとに共同物流拠点に部資材等を配送。

⑤共同物流拠点で納期情報を基に複数の住宅メーカーの建設現場へ部資材を配送。

＜共同現場配送の実現に向けた主な課題＞

・建設現場の進捗状況を把握するための仕組みが無い。

・受発注システムに関する共通ルールが無い。

・商品情報を把握するための共通の情報管理システムが無い。

・共同化によって発生したコストダウンメリットの分配方法が難しい

17

【参考】一般的な工務店のサプライチェーンの課題について

一般的な工務店のサプライチェーンについては、大手住宅メーカー（工業生産住宅）と

は異なり、一次問屋、二次問屋、建材販売店等、複数の流通事業者を介した、旧来の重層

構造が残っている。また、木質建材やサッシ等は、品種ごとに独自の商流を構成しており、

非常に複雑なサプライチェーンになっている。

日本の住宅産業で、最も大きな量を占めている工務店による住宅建設については、その

サプライチェーンは、まだ、効率化の余地が多く残されている。この効率化を目指して、

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科元教授、椎野潤氏が中心となり、平成 13年に建築市

場研究会が設立された。サプライチェーンを合理化するため、複数の工務店が連携し、建

材メーカーや問屋等から直接、部材・資材などを調達する仕組みを構築した。共通の 3次

元ＣＡＤで作図し、設計情報から必要となる部材・資材等を拾い出し、建材メーカーや問

屋へ発注する仕組みを構築した。このようにして、商流の短縮化を図った結果、同一仕様

下において、坪 45万円であった住宅の販売価格を、坪 35万円にまで低減できることを実

証した。

地方銀行等と連携してエスクロー金融の仕組みも導入した。ここで言うエスクロー金融

とは、銀行が現場の進捗状況に合せて、工務店に資金融資する仕組みである。例えば、基

礎工事が終わり、躯体工事に取り掛かる時点で、完了した基礎工事を担保にして、その工

事完了分の工事費用を工務店に支払う。この仕組みを導入することで、建材メーカーや問

屋は与信を気にすることなく、工務店に融資することが出来る。

建築市場研究会が構築した仕組みについては、鹿児島の工務店を中心に活用が進み、一

時は全国的な広がりを見せたが、住宅産業の構造を抜本的に改革するには至らなかった。

その理由について、椎野氏は、当時は、3次元ＣＡＤの初期コストが著しく高額で、参加し

た企業では、償却負担が無理であったことと、新しい体制を築いた工務店集団が雇用して

いた労働者を、安定して稼動させるだけの受注を獲得することが出来なかったことを挙げ

ている。

このうち３次元ＣＡＤについては、現在ではクラウド・コンピューティングなどが普及

し、安価なリース等で利用できるようになっており、その状況は、一変している。エスク

ロー金融については、工務店の資金繰り問題等が絡んでいた。工務店の中には、建築中の

住宅のために銀行から借りた資金を、それ以前に手掛けた住宅建築の際に支払うべきであ

った支払い金に転用する、いわゆる自転車操業に陥っていた企業が当時は多かった。この

ような企業の発生の防止には、エスクロー金融は、有効であったが，このような状況に至

っている企業に対する、エスクロー金融の実施は困難であった。

18

＜図 1.12 工務店のサプライチェーンの効率化の例＞

【現状】

【効率化のイメージ】

19

4．住宅のサプライチェーンの効率化に向けた取り組み

ここでは、住宅のサプライチェーンの効率化に向けた物流業界等の先進的な取り組みや

提案の例を紹介する。

4.1 商品情報の一括管理と施工管理システム（ｅBASE 株式会社）

eBASEでは、様々な商品情報を管理・運用するためのパッケージソフトウェア「eBASE」

を提案しており、食品業界、住宅業界、文具業界等で活用されている。とくに食品業界で

は、スーパーなどが展開する商品の原材料情報を管理・運用するための仕組みとして業界

に広く浸透している。小売店と食品メーカーとの間で行う原材料情報のやり取りを効率化

する仕組みを構築している。食品メーカーは、小売店ごとに異なるフォーマットでアレル

ギー物質や添加物等に関する情報の提供を要求される。そこで、同社では eBASEを活用し

て統一フォーマットで商品情報をやり取りする仕組みを構築した。今では多くの企業に採

用されており、業界のデファクトスタンダード的な存在になっているという。

こうした仕組みを住宅分野にも応用しようとしており、異なるメーカーが製造する建材

や設備等の情報を統一フォーマットでデータベース化することで、住宅メーカー等が商品

情報を取得しやすい環境を構築しようとしている。今後、リフォーム工事やメンテナンス

を行う際に、より容易に商品情報を取得する仕組みが求められる可能性がある。例えば、

リフォームを行う際に使用されている建材の商品情報を確認し、「サプライヤー側に在庫が

あるのか」、「在庫がなければ互換性のある建材はあるのか」といったことを確認する必要

がある。現状では各住宅メーカーが独自に構築した商品データベースを確認するか、もし

くはサプライヤー側にその都度問い合わせを行う必要がある。商品手点数が増え、住宅の

耐久年数も長期化するなかで、１社単独でデータベースを構築し、維持し続けることが難

しくなってきている。同社では、こうした点を考慮し、共通フォーマットによる情報交換

を推奨し、住宅メーカー各社の商品データベース構築負荷を大幅に軽減する仕組みを構築

しようとしている。

共通フォーマットの推奨は、サプライヤー側の情報提供負荷に繋がるため、結果的に精

度の高い情報をタイムリーに収集することが可能になる。

住宅メーカー向けとして、カタログデータをプレゼンボードの作成等に有効活用するた

めのコンテンツ管理システムや、施主向けの施工アルバム制作システムを提供している。

また、現場の施工業者がスマートフォンなどで施工完了写真を撮影するだけで施工管理が

行えるシステムも提案している。こうした施工が完了した写真に商品情報を紐付けること

も検討している。

20

＜図 1.13 eBASEの施工写真管理システムの概要＞

出典：eBASE資料より

4.2 住宅建材業界向け次世代物流システム（日本電気株式会社：NEC）

NECでは、住宅建材業界向けのサプライチェーンに関するクラウドサービスを展開してい

る。「easyHousing」は、工事受注のクラウドサービスで、国土交通省ガイドラインに準拠

した住宅工事請負契約の電子取引サービスとして 2003年に提供を開始し、現在では 1万社

を超える企業が利用している。

「JHOP」というサービスも 2011年 1月から提供している。施主（消費者）と住宅会社向

けのサービスがあり、約 25 種類のサービスメニューを用意。施主向けサービスとしては、

家づくりの情報を提供するサービスや間取りの検討などを行える CAD システムなどを無料

で提供している。住宅会社向けサービスについては、CG パースデータの提供や住宅プラン

の紹介などのサービスを提供している。無料で利用できるサービスと有料サービスがある。

会員数は、個人会員が 1万 9474人、法人会員が 5643社となっている。

さらに、同社では平成 27年 6月から「JHOP」において納材管理サービスの提供を開始し

ている。このサービスは、住宅づくりに関係する建材メーカー、物流会社、住宅会社が現

場の工程情報や各工程で必要な納材情報を共有し、ジャスト・イン・タイムでの納材を可

能にするもの。サプライチェーン型ではなくデマンドチェーン型の物流システムの構築を

21

目指している。実用化に先駆けて仙台市で実施した実証実験では、このサービスを活用す

ることで、1現場当りの配送トラック台数を 2割削減した。なお、このサービスは経済産業

省の「平成 26年度次世代物流システム構築事業費補助金」の支援を受けて開発したもの。

今後の事業展開の予定については、発注から納品までを一元管理するシステムの提供を

目指しており、建材メーカー、建材流通店の受発注業務のシステム化を推進しようとして

いる。また、それぞれのサプライヤーが使用している商品情報コードを読み替えながら共

通化するための検討も行っていく予定。

＜図 1.14 NECが考える住宅建材業界向け SCMのイメージ＞

出典：NEC資料より

4.3 住宅サプライチェーンを支える情報システム（センコー 株式会社）

センコーは大手住宅メーカーを中心として、住宅物流事業で 8～9％のシェアを持つ物流

会社。全国に 10カ所の物流センターを保有しており、サプライヤーから同社の物流センタ

ーに配送された部資材等を建設現場にジャスト・イン・タイムで小口配送する事業を手掛

けている。

住宅のサプライチェーンを支える情報システムとして「JIGS」というシステムを独自に

開発。住宅メーカーの発注データをサプライヤーと共有しながら、物流の効率化を図って

22

いる。住宅メーカーでは、オリジナルの品番を採用しているケースが多く、サプライヤー

にとっては、例え同じ商材であっても品番が異なることがある。そのため、それぞれの住

宅メーカーの品番を読み替えるという作業が必要になる。JIGS では、この作業をセンコー

が行っており、サプライヤーの負荷軽減にも貢献する機能を持っている。さらに、サプラ

イヤーへの引き取り物流も行っている。

「JIGS」と連動する施工管理システムも提案している。ドライバーがスマートフォンを

使い現場の写真を撮影し、“施工現場の見える化”を図るというもの。GPS 機能などを活用

し、配送予定時間も提示し、その情報を建設現場の施工業者も確認することができる。物

流会社が“施工現場の見える化”を進めることで、施工業者の手間を増やすことなく、よ

り正確な現場情報を把握できるため、施工工程に合わせた納材が可能になる。

＜図 1.15 センコーの住宅物流システム「JIGS」の概要＞

出典：センコー資料より

23

5．まとめ

住宅の新築市場が縮小するなかで、サプライチェーンのさらなる効率化が求められてい

る。とくに物流部門については、ドライバーの高齢化、新規入職者の減少等により、今後、

深刻な人材不足に陥る状況があり、コストアップ要因となることが見込まれるだけでなく、

「現場があってもモノが運べない」という実態を引き起こす懸念さえある。

こうした住宅物流に関するリスクが、リフォーム市場の拡大に影響を及ぼすことも考え

られる。リフォーム工事の場合、新築工事以上に個別散在した現場への小口配送が求めら

れる。ドライバー不足が心配されるなかで、リフォーム工事現場へ効率的に部資材等を配

送する仕組みの構築が求められている。

住宅メーカーやサプライヤーでは、各社独自にサプライチェーンの効率化・コストダウ

ンに向けた取り組みを実施しており、さらなる効率化に向けた取り組みを行う時には、各

社単独での取り組みではなく、企業の垣根を超えて、非競争領域での共同化等を進めてい

くことが求められている。

住宅メーカーの場合、サプライヤーから物流拠点や自社工場に納品されたものを建設現

場へ小口配送するという手法が一般的である。また、ユニット工法を採用している企業で

は、多くの部資材等は自社工場に納品され、工場でユニットに据え付けた形で現場に配送

される。工場で据え付けが行えないものについても、ユニット内部に梱包し現場に納めら

れる。サプライヤーから住宅メーカーの物流拠点、もしくは工場までの物流については、

共同化による効率化が進展している。異なる住宅メーカーであっても、同じ物流会社を利

用し、物流拠点も同じというケースがあり、結果的に共同化が実現している。

また、通常はサプライヤーが物流会社を手配し、住宅メーカーの物流拠点や工場に納品

するが、ここにきて住宅メーカー側が物流会社を手配し、サプライヤーの工場にまで部資

材を引き取りに行く取り組みが進んでいる。この引き取り物流により、異なるサプライヤ

ーの工場を回り、異なる部資材をピックアップすることで、効率化が図られるだけでなく、

物流コストの“見える化”も可能になる。

住宅メーカーの物流拠点や工場から建設現場までの物流の効率化については、各社単位

での取り組みで留まっている。今後は各社が連携しながら非競争領域での共同化を進めて

いくことも検討する必要がある。そのためには、第一ステップとしてサプライヤーである

建材・設備メーカーと住宅メーカーが共有できる部材情報や受発注システムの統一化に向

けたルールづくり等が求められる。また、建設現場の情報を把握するための仕組みが未整

備であるため、異なる住宅メーカーの建設現場に同じトラックがジャスト・イン・タイム

で部資材等を納品することが難しいという課題を踏まえて、物流拠点等が建設現場の情報

をリアルタイムに共有する仕組みの検討も求められる。

一方、工務店が行う住宅づくりに関するサプライチェーンについては、複数の問屋や建

材販売店が介在する重層構造になっている。この重層構造があるため、サプライヤーが与

24

信を心配することなく商品を販売できるといったメリットもあるだけに、共同化に向けて

は住宅メーカーとは異なる論点での議論も必要であろう。

多くの課題を内包している住宅サプライチェーンだが、物流会社やシステムメーカー等

の企業からは、住宅物流の共同化に向けた先進的な提案やサービスが具体化してきている。

こうした提案やサービスを上手く活用しながら、非競争領域の共同化を進め、住宅サプラ

イチェーンの効率化を図ることが求められている。

＜図 1.16 住宅サプライチェーン共同化のイメージ＞

①複数の住宅メーカーで受発注システムに関する共通ルール化を図る。

②共通ルールに従って各サプライヤーへ発注を行う。受発注情報は３ＰＬ等の物流会社も

共有。

③サプライヤー側は発注情報に基づき、物流会社の引き取り物流を活用して部資材等を共

同物拠点へ納品する。この際、統一化を図った商品情報コードを活用する。

④それぞれの共同物流拠点では、ドライバー経由で取得した建設現場の情報を共有化しな

がら、それぞれの建設現場の進捗状況を管理。納期変更などの統一ルールも構築し、ジ

ャスト・イン・タイムでの納品を可能にする。

⑤竣工後は商品情報コードと建物情報の紐付けを行い、メンテナンスやリフォームの際に

サプライヤー側の在庫状況や互換性がある他の部資材等の情報を引き出せるようにする。

25

第２章 既存住宅の省エネ改修拡大に向けた課題の調査・分析

1.はじめに

中長期的に新築需要の縮小が予測されるなか、リフォーム市場の拡大が期待されている。

しかし、リフォーム市場においては、多様なプレーヤーの参入が進むなか、自然体のま

までは市場の拡大が見込めないとの指摘もある。その一方で、性能向上リフォームや中古

住宅売買時のリフォームなど、リフォームにより新たな価値を生み出すプレーヤーも登場

している。

そこで、リフォーム市場について、現状、市場拡大のネックとなっている課題及びこれ

まで実施されてきた支援策などの分析を通じ、市場拡大に求められる取り組みを検討する。

2.リフォーム市場の現状

(公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住宅リフォームの市場規模」による

と、リフォーム市場（増築・改築工事費及び設備等の維持修繕費の合計）は平成 22年以降

増加傾向にあり、平成 25年が 6兆 1000億円、平成 26年が 6兆 600億円と、平成元年以降

では最も高い数字となっている。しかし、長期的にみると 4兆円台後半～5兆円台で推移し

ており、その規模は殆ど変化していない。また、リフォームに関する耐久消費財やインテ

リア商品などの購入費を含めた広義のリフォーム市場規模は平成 26年は 7.37兆円であり、

最も大きかった平成 8年の 9兆円には届いていない。

また、「建築物リフォーム・リニューアル調査」（国土交通省）をみても、平成 25年の消

費税増税による駆け込みと思われる需要増の時期を除くと、平成 20 年度以降、1 兆 5,000

億円前後で推移している。

今後のリフォーム市場についての民間予測では、2025年（平成 37年）の市場規模を、野

村総合研究所は 6.1 兆円、矢野経済研究所は 7.4 兆円としており、中長期的にも急激な拡

大は見込んでいない。

現在、リフォーム市場では、省エネリフォームなどの性能向上リフォームをはじめ、中

古住宅のリノベーションや空き家活用など、新たな動きが始まっている。リフォーム市場

を拡大させていくためには、これまでのベーシックな部分でのリフォーム需要を拡大させ

るだけでなく、こうした新たな流れを加速させる必要がある。

26

＜図 2.1 住宅リフォームの市場規模＞

出典：「住宅リフォームの市場規模」（(公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

出典：「建築物リフォーム・リニューアル調査（平成 26年度下半期受注分）」（国土交通省）

14,012

17,446

14,392 15,165 13,962

16,256

14,298

16,408 14,993

18,590

22,452

25,786

19,868

17,970

0.0 0.0 0.0

-13.1

-3.0

7.2 2.4 0.9

4.9

13.3

49.8

38.7

-11.5

-30.3

-40.0

-30.0

-20.0

-10.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

上半期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期 上半期 下半期

20年度 21年度 22年度 23年度 24年度 25年度 26年度

％ 億円 ＜図2.2 住宅リフォーム・リニューアル工事受注高（全棟推計）＞

住宅に係る

工事 受注高

住宅に係る

工事 前年同期比

27

3.リフォーム市場拡大の阻害要因

リフォーム市場が拡大しない要因、また、現在、リフォーム事業を展開する上での課題

などをリフォーム関連事業者及び関連団体などにヒアリングしたところ、下記のような項

目があげられた。

３.１ 消費者のリフォームに対する関心が低い

３.２ 住宅に対するメンテナンス・リペアがしっかりと行われていない

３.３ 性能向上がリフォームの動機になりにくい

３.４ 事業者から消費者に対するアプローチが弱い

３.５ 都市圏と地方圏で格差がある

３.６ 消費者の予算面での不安が大きい

３.７ 消費者の公的支援制度の認知度が低い

３.８ 賃貸住宅オーナーのリフォーム意識が低い

3.1 消費者のリフォームに対する関心が低い

「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査報

告書」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）によると、持家に居住する人の 44.0％は「リフ

ォームをしたいと思わない」と考えており、ある程度具体的にリフォームを検討している

と考えられる、10年以内のリフォーム意向は約 16％にとどまっている。「リフォームした

いと思わない」人は、男女別でみてもほぼ変わらず、リフォームに対する関心は決して高

くはないといえる。

出典：「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査報告書」（平成 27年 3月）

（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

＜図 2.3 リフォーム意向の時期＞

28

リフォームをしたいと思わない理由としては、「現在の住宅にまったく不満がないから」

が約 5割と圧倒的に多くなっている。

コスト、業者選び・手続きなどに対する不安も見られるが、基本的にリフォームに対す

る関心が低いことがうかがえる。

出典：「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査報告書」（平成 27年 3月）

（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

一方、実際にリフォームを行った消費者の動機については、「平成 26年度 住宅市場動

向調査」(国土交通省)によると、「住宅がいたんだり汚れたりしている」(47.1％)が突出し

て多い。また、「建築物リフォーム・リニューアル調査(平成 26年度下半期受注分)」（国土

交通省）でも、住宅リフォームの工事目的は「劣化や壊れた部位の更新・修繕」が約 127

万 868件と全体件数の 66.7％を占めている。

リフォームは、小さな修理・修繕から、増築・改築や耐震改修など構造躯体に手を入れ

るものまで幅広い。しかし、多くの生活者のリフォームに対する意識は「壊れたから直す」、

「古くなったから交換する」というものとなっている。

積極的なリフォームではなく、老朽化を理由にした消極的なリフォームにとどまってい

る理由として、ヒアリングでは、消費者にリフォームの魅力やメリットが十分に伝わって

いないためと指摘されている。

48.1

22.2

12.7 9.4

6.0 3.7 3.4 3.3 2.5 1.5 1.4 1.1 1.1

5.9

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

現在の住宅にまったく不満・不都合がな

いから

リフォームにはお金がかかりそうだから

最近リフォームしたばかりで当面必要

ない

家族の中で自分は、リフォームの採用に

まったく関与しない立場だから

リフォームにはどの程度の費用がかかる

かよくわからないから

引越し・住替えの予定があり必要ない

リフォームのメリットがよくわからない

から

業者選び、手続きなどが面倒だから

建替えの方が、きれいで気持ちがいいか

ら

業者とのトラブルなどリフォームのイ

メージがあまりよくないから

業者選び、手続きなどがよくわからな

いから

建替え（新築・改築）などの予定があり、

必要ない

業者選び、手続きなどで相談できる人

がいないから

その他

％ ＜図2.4 リフォーム非意向の理由＞

29

出典： 「平成 26年度 住宅市場動向調査」(国土交通省)

＜表 2.1 目的別 建築物リフォーム・リニューアル工事受注件数＞ （全数推定、複数回答）

（単位：件、対前年同期比 ％）

工事目的

住宅に係る工事

件数 内、主たるものとした件数

前年同期比 前年同期比

計 1,902,901 ▲47.5 1,509,003 ▲25.8

劣化や壊れた部位の更新・修繕 1,270,868 ▲47.0 1,175,647 ▲24.3

省エネルギー対策 158,819 ▲48.1 67,404 ▲32.8

高齢者・身体障害者対応 111,480 ▲51.9 52,774 ▲38.7

防災・防犯・安全性向上 83,096 ▲33.9 27,508 ▲3.8

用途変更 19,478 ▲51.3 10,994 ▲53.1

耐震性向上 36,532 ▲56.7 10,789 ▲53.4

屋上緑化、壁面緑化 1,148 ▲46.4 0 -

アスベスト対策 1,927 12.4 348 -

その他 159,191 ▲55.3 105,306 ▲35.3

出典：「建築物リフォーム・リニューアル調査(平成 26年度下半期受注分)」（国土交通省）

48.4

30.7

26.6

10.0 8.9

5.1 4.9

4.9

3.0 2.4

12.8

0.9

47.1

28.0

23.6

9.2 9.9

4.6 5.2

3.9 4.6 3.5

14.7

1.1

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

住宅がいたんだり汚れたりしていた

台所・浴室・給湯器などの設備が不十分だった

家を長持ちさせるため

家族や自分の老後に備えるため

不満はなかったがよい住宅にしたかった

介護のため

子供の成長に備えるため

家族人数が変わったため

耐震性がなかったから

住宅が狭かった

その他

無回答

％ ＜図2.5 リフォームの動機＞

平成26年度

平成25年度

30

3.2 住宅に対するメンテナンス・リペアがしっかりと行われていない

ヒアリングでは、住宅のメンテナンス・リペアがしっかりと行われておらず、維持管理

を当たり前に行うようになれば、リフォーム市場は拡大するという意見があった。

リフォームの動機・目的は老朽化を目的としたものが多くなっているが、その背景とし

ては、日常的なメンテナンスが十分に行われていない可能性が考えられる。

マンションでは長期修繕計画などメンテナンスシステムが存在するが、戸建て住宅にお

いても適切なシステムを確立することで住宅の耐久性を伸ばすとともに、メンテナンスを

契機としたリフォーム需要の創出など、リフォーム市場の底上げにつながることが考えら

れる。また、ヒアリングでは日頃のメンテナンスに対する支援制度の未整備を指摘する声

もあった。メンテナンスに関する情報のさらなる周知とともに、公的な取り組みが必要と

考えられる。

3.3性能向上がリフォームの動機になりにくい

リフォームの動機・目的は老朽化への対応が主なものになっており、住宅の性能や機能

を高め、生活の質を向上させるリフォームは積極的に行われていないのが現状である。ヒ

アリングでは、リフォームにより生活が豊かになることや、現状のままで 10～20年後に快

適に過ごせるのだろうかという疑問などについて消費者の関心が薄いと指摘されている。

「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）による

と、戸建て住宅における「リフォームの目的」は「住宅、設備の老朽化や壊れたため」（59.5％）

が 6割近くいるものの、「老後に備えたり、同居する高齢者等が暮らしやすくするため」

(34.4％)、「省エネルギー化、冷暖房効率の向上等を図るため」(32.9％)、「耐久性向上の

ため」(32.3％)などの性能向上リフォームを目的としている割合は 3割以下となっている。

出典：「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

59.5 56.9

34.4 32.9 32.2

20.1 12.8 11.0

5.9 9.1 6.9 1.6 1.9 0.0

3.4

72.5 80.8

24.7 17.1

6.6 1.0

17.1

1.7

17.1

3.8 1.4 3.8 2.1 0.0 0.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

住宅、設備の老朽化や

壊れたため

使い勝手の改善、自分の

好みに変更するため

老後に備えたり、同居

する高齢者等が暮ら…

省エネルギー化、冷暖房

効率の向上等を図る…

耐久性向上のため

耐震性や災害からの安

全性の向上を図るため

子供の成長や世帯人員

の変更にともない必…

2

世代同居など、他の世

帯との同居に対応す…

中古住宅の購入に合せ

て

健康増進や病気予防に

配慮した室内環境に…

防犯性能の向上を図る

ため

空き家になっていた住宅

の活用を図るため

相続等により住宅の所

有者が入れ替わった…

地震による被害の補修

のため

その他

％ ＜図2.6 リフォーム工事の目的＞

戸建て マンション

31

一方、最近では、特に若い層において新築にこだわらない住宅取得が広がっている。中

古住宅購入で購入費を抑え、少しでも便利な場所で暮らす、リフォームにより嗜好性にあ

った住宅に暮らすといった動きである。

「不動産流通業に関する消費者動向調査<第 19 回(2014 年度)>」（(一社)不動産流通経営

協会）によると、「中古住宅購入前後のリフォーム実施率」は 59.8％と 6 割に達しており、

「自らリフォームした」は 47.3％となっている。「2015年 リフォーム実施者調査」（リク

ルート住まいカンパニー）によると、中古住宅を購入して入居前にリフォームした理由は

「リフォームすることで、自分好みの家にしたかったから（デザイン）」（35.4％）、「（新築

と比べて）費用を抑えるため」（34.1％）、「住みたい物件を見つけたがリフォームが必要だ

ったから」（34.1％）、「リフォームすることで自分好みの家にしたかったから（間取り）」

（32.9％）などが主なものとなっている。

＜図 2.7 既存住宅購入前後のリフォーム実施率＞

出典：「不動産流通に関する消費者動向調査<第 19回（2014年度）」（平成 26年 9月）

（(一社)不動産流通経営協会）

＜図 2.8 住宅の建て方別購入した既存住宅のリフォーム実施状況＞

％

出典：「不動産流通に関する消費者動向調査<第 19回（2014年度）」（平成 26年 9月）

（(一社)不動産流通経営協会）

32

出典：「2015 年 リフォーム実施者調査」（リクルート住まいカンパニー）

こうした中古住宅購入時のリフォームは、リフォームの新しいマーケットとして期待で

きるが、ここでも性能向上は優先度が低く、内装の模様替え・設備の交換などがリフォー

ム内容の中心になっている。

前出の「不動産流通に関する消費者動向調査<第 19回（2014年度）>」（(一社)不動産流

通経営協会）によると、戸建住宅において行われたリフォームは、「内装（壁、床など）」

（81.5％）、「水廻り設備」（70.2％）が群を抜いて多く、「断熱・結露防止工事」（6.6％）、

「基礎・構造補強工事」（4.0％）など住宅の性能を高める工事はほとんど行われていない。

事業者を対象としたヒアリングでは、こうした背景として、リフォームにかけられる予

算がある程度限られており、内装や設備の交換など目に見える部分のリフォームが優先さ

れるためと指摘されている。

4.9

3.7

11.0

17.1

20.7

32.9

34.1

34.1

35.4

11.9

0.0

11.9

16.9

15.3

27.1

37.3

33.9

28.8

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0

その他

古いものを残していきたいから

中古を買ってリフォームにあこがれていたから（デ

ザイン面）

住みたいエリア内に新築物件がなかったから

同じ費用で広い家に住めるから

リフォームすることで自分の好みの家にしたかっ

たから（間取り）

住みたい物件を見つけたがリフォームが必要だっ

たから

（新築と比べて）費用を抑えるため

リフォームすることで、自分の好みにしたかったか

ら（デザイン）

％

＜図2.9 入居前にリフォームした理由＞ （中古住宅を購入して入居前にリフォームした人）

2014年

2015年

33

＜図 2.10 住宅の建て方別リフォームの具体的内容（※複数回答）＞

出典：「不動産流通に関する消費者動向調査＜第 19回（2014 年度）＞」（平成 26年 9月）

（(一社)不動産流通経営協会）

性能向上リフォームが積極的に行われるようになれば、その分、リフォーム市場は拡大

すると考えられる。

「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」(前出)にみられるように、省エネ、高齢者対

応、耐久性向上などのリフォームニーズは、老朽化対応に比べて少ないものの、間違いな

く存在する。こうしたリフォームを広げていくことがリフォーム市場の拡大につながる。

また、性能向上リフォームをさらに拡大していくためには、消費者の意識や知識を深め

るような情報提供、また、コンサルティングなどがさらに重要になると考えられる。

3.4事業者から消費者に対するアプローチが弱い

ヒアリングでは、性能向上リフォームなど、新たな価値を生むリフォームに関して、事

業者から消費者に対する情報提供、アプローチが弱いと指摘された。

「ジェルコ住宅リフォーム業者実態調査」（(一社)日本リフォーム産業協会）によると、

中小工務店の「省エネリフォームへの取組み方」は、「お客様の要望で個別に対応している」

が約 6割を占め、群を抜いて多く、2位の「補助金等があれば対応している」(2割強)も含

め、積極的に省エネリフォームを推奨しているとは言い難い。ただ、「省エネ仕様を自社の

34

標準仕様としている」は 24.1％と 4分の 1に達し、「まったく対応していない」は 6.9％と

なっているなど、対応は二極化しているといえる。

出典：「ジェルコ住宅リフォーム業者実態調査」（平成 26年 3月）（(一社)日本リフォーム産業協会）

「住宅リフォーム実例調査」((一社)住宅リフォーム推進協議会)によると、リフォーム

実績のある事業者が平成 26年度に実施した省エネ、耐震、バリアフリーの改修工事実施率

は 5割前後となっており、いずれの工事も前年度に比べて減少している。なお、3種類すべ

ての工事を実施した事業者は 28.5％と約 3割となっている。決して低い数字とは言えない

が、さらに積極的な取り組みを促すことが重要と考えられる。

出典：「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

38.6

62.4

61.7

37.1

61.7

52.3

40.4

54.7

45.7

46.1

65.5

55.4

42.6

56.6

47.6

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0

耐震の実績あり

バリアフリーの実績あり

省エネの実績あり

％

＜図2.12 耐震・バリアフリー・省エネ改修工事の実施状況＞

平成26年

平成25年

平成24年

平成23年

平成21年

＜図 2.11 省エネリフォームへの取組み方＞

35

一方、中古住宅を購入する場合、その窓口となるのは不動産事業者である。中古住宅購

入時にリフォームが行われるケースが多いが、ヒアリングでは積極的にリフォームを提案

する不動産事業者は多くはないと指摘された。背景として、中小の不動産事業者とリフォ

ーム事業者とのつながりが薄いことなどが考えられる。

ただ、不動産事業者と工務店・リフォーム事業者が連携した動きが地域レベルで進み始

めており、今後、こうした動きは拡大していくと思われる。

また、中古住宅の流通時に行われるリフォームでは、買取再販も新たなマーケットとし

て注目される。買取再販は、事業者が中古住宅を一度買い取り、改修を行ったうえで販売

するビジネスモデル。ここで行われるリフォームは、内外装・設備交換などにとどまるも

のから、大きく手を入れて当初の住宅に新たな価値を生み出して販売するものまで幅広い。

しかし、多くの不動産事業者が積極的に買取再販を手がけているとは言い難いのが現状

である。「平成 27年度不動産税制等に係る消費者実態調査」（(公社)全国宅地建物取引業協

会連合会）によると、過去 5 年間の取り引きで自ら売主となって不動産の買取再販を行っ

た案件が「ある」宅建事業者は 33.8％と 3分の 1。扱った件数は、マンションは「1件」が

最も多く 36.5％。「0～2 件」で 60.4％と 6 割を占める。一戸建て住宅も「1 件」が最も多

く 25.9％で、「0～2件」で 40.8％となった。

＜図 2.13 自ら売主となった中古住宅買取再販の有無について＞

出典：「平成 27年度不動産税制等に係る消費者実態調査」（(公社)全国宅地建物取引業協会連合会）

36

＜図 2.14 自ら売主となった中古住宅買取再販の件数は？＞

出典：「平成 27年度不動産税制等に係る消費者実態調査」（(公社)全国宅地建物取引業協会連合会）

同調査によると、買取再販をしたことが「あった」と回答した事業者全員に対して、買

取再販を行ううえでの問題点をたずねたところ、78.3％が「問題がある」と回答した。具

体的な問題点としては、「瑕疵担保責任の問題(引渡後のトラブルや負担の重さ等)」が 7割

弱と群を抜いて多い。

37

＜図 2.15 買取再販取引の具体的な問題点は？＞

出典：「平成 27年度不動産税制等に係る消費者実態調査」（(公社)全国宅地建物取引業協会連合会）

リフォーム市場をさらに拡大させるためには、リフォームを手掛ける事業者や、中古住

宅流通を手掛ける不動産事業者などが連携するなどして、積極的にリフォームを通じた新

たな価値を提案していくことが重要と考えられる。

3.5都市圏と地方圏で格差がある

ヒアリングでは、リフォームの認知に地域差があり、地方圏ではまだ認知度が低いとの

指摘があった。これは修理・修繕などメンテナンスや老朽化対応などのリフォームではな

く、大規模なリフォームを行なって性能を向上させたり、価値を高めたりするリフォーム

を想定した指摘である。こうした新しいリフォームに対する意識を広げていくことが、リ

フォーム市場の拡大につながると考えられる。

一方で、中古住宅購入時のリフォームの場合、地方圏ではリフォームのメリットが出に

くいという側面がある。

地方圏は都市圏に比べて中古住宅価格が安く、必然的に中古住宅購入とリフォーム工事

の全体コストに占めるリフォームコストの割合が高くなる。また、新築住宅の価格もそれ

ほど高くなく、リフォームのメリットが薄れるため、高額なリフォームを行うのであれば、

建替えた方が良いという意識が働きやすくなる。なお、地方圏で中古住宅価格が安いこと

は、不動産事業者が中古住宅を取り扱うモチベーションが高まりにくいことにもつながっ

ているという。仲介手数料は売買価格によって決まるためである。

リフォームか建替えかを検討する際、コスト面での判断にとどまらない、リフォームの

魅力をいかに周知させるかが課題といえる。

38

3.6 消費者の予算面での不安が大きい

消費者はリフォームに対して、見積もりや費用など予算面に関する不安を持っていると

いわれる。ヒアリングでは、特に年代の高い層がバリアフリーリフォームや、子どもが巣

立ち夫婦二人世帯となった場合の間取り変更などのリフォームを考える場合、人生設計の

なかでリフォームにどれだけのコストをかけるかを悩むケースが多いことが指摘された。

「平成 26年度 住宅市場動向調査」(国土交通省)によると、「リフォーム時に困ったこ

と」は 1位が「見積もりが適切かどうかわからなかった」(19.9％)、2位が「費用が見積も

りよりもオーバーした」(13.3％)となっている。また、「住宅リフォーム潜在需要者の意識

と行動に関する第 9回調査」（(一

社)住宅リフォーム推進協議会）によると、戸建て住宅でリフォームを検討している人の「リ

フォームの際の不安や心配事」は「見積もりの相場・価格」（42.9％）と 4 割を超えている。

こうした課題は、リフォーム事業者からの情報提供や、消費者の不安に答えるようなサ

ービスの提供により解消されると考えられる。

出典： 「平成 26年度 住宅市場動向調査」(国土交通省)

1.3

59.7

2.6

0.4

1.1

1.1

1.5

3.6

6.8

7.7

7.9

13.9

18.6

0.4

61.1

1.8

0.7

1.5

3.5

0.4

3.3

6.4

9.0

9.4

13.3

19.9

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0

無回答

特にない

その他

資金の借入先や借入方法がわからない

リフォーム時の仮住まい

アフターケアが悪かった

近所や管理組合との調整が大変

仕上がりが予想していたものと違った

信頼できる業者が見つからなかった

工期が当初予定よりもオーバーした

プランが適切かどうかわからなかった

費用が当初の見積もりよりオーバーした

見積りが適切かどうかわからなかった

％

＜図2.16 リフォーム時に困った経験（複数回答）＞

平成25年度

平成26年度

39

＜表 2.2 リフォームの際の不安や心配事＞

戸建て マンション

見積りの相場・価格 42.9% 見積りの相場・価格 42.8%

施工が適正になされるか 39.4% 施工が適正になされるか 38.0%

費用がかかる 25.9% 業者選び、手続き面倒 32.3%

誠意をもった施工か 25.4% 業者特徴を比較し辛い 29.3%

業者選び、手続き面倒 24.9% 誠意をもった施工か 22.7%

業者特徴を比較し辛い 23.9% 費用がかかる 18.3%

出典：「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査報告書」（平成 27年 3月）

（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

また、ヒアリングでは、借金をしてまでリフォームを行わないという意識が強いという

指摘もあった。

リフォーム工事費をリフォームローンなどの借入金で賄う割合はそれほど多くない。「平

成 26年度 住宅市場動向調査」（国土交通省）によると、リフォーム資金の平均は 230万

円で、そのうち自己資金は 198万円。自己資金比率は 86.1％で増加傾向にある。また、リ

フォームに関する住宅ローンがある割合は 4.1％となっている。

＜図 2.17 リフォーム資金＞

出典:「平成 26年度 住宅市場動向調査」（国土交通省）

40

出典:「平成 26年度 住宅市場動向調査」（国土交通省）

「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）による

と、戸建て住宅においてリフォーム契約金額 100万円以下の場合は「借入金あり」が 3.4％、

100万円超～300万円以下で 6.3％と 1割以下となっている。契約金額に応じて借入れの利

用率は高まるが、1000万円超でも 27.6％と、借入れの利用率は高くはない。

出典：「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

しかし、若年層ほど借入れの利用率が高く、30代以下では約 4割が借入れを行っている。

これは若年層ほどリフォーム契約金額が高い傾向があることが理由と考えられる。戸建て

住宅において、30代以下では「1,000万円超」が約 4割と大きな比率を占めており、年代

の上昇とともにその割合は下がっていく。

7.8

4.6

10.4

5.3

4.1

75.9

73.4

79.5

82.0

91.5

16.3

22.0

10.2

12.7

4.4

0% 20% 40% 60% 80% 100%

平成22年度

平成23年度

平成24年度

平成25年度

平成26年度

＜図2.18 住宅ローンの有無＞

住宅ローンがある

住宅ローンはない

無回答

89.9

87.1

81.9

81.6

65.0

3.4

6.3

15.1

15.1

27.6

6.7

6.6

3.0

3.3

7.4

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

100万円以下

100万超～300万円以下

300万超～500万円以下

500万超～1000万円以下

1000万円超え

＜図2.19 借入金の利用状況（戸建て住宅）＞

借入金なし

借入金あり

不明

41

こうした高額なリフォームほど資金面での課題が大きいと考えられる。

＜図 2.20 借入金の金額（施主の年齢別）＞

出典：「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

資金面での課題に対しては、リフォーム優遇税制など消費者に対する支援が行われてい

る。具体的には、住宅ローン減税で所得税控除が行われるほか、省エネルギー、耐震、バ

リアフリーの 3項目について一定の要件を満たすことで所得税減税と固定資産税減額（耐

震は対象外）を受けることができる。さらに平成 28年度からは三世代同居リフォームにつ

いても所得税減税の対象に加えられた。これらのほか、各地方自治体でもさまざまな公的

支援策を打ち出している。

3.7 消費者の公的支援制度の認知・利用が低い

「住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査」（(一社)住宅リフォーム

推進協議会）によると、リフォーム支援制度について「利用したこともなく、知っている

ものもない」との回答は 93.2％に達しており、「利用したことがある制度がある」は 3.9％、

「知っている制度がある」は 2.9％と、ほんのわずかでしかない。

「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）でも同

様の結果が出ており、リフォーム全般で最も利用されているのは「地方自治体の住宅リフ

ォーム工事に関する補助」と「住宅ローン減税」であるが、それでも 7％台でしかない。

リフォームの予算・資金に関する不安などの割合が高いにもかかわらず、公的な支援制

度を利用する割合が低いのは、周知不足、制度がわかりづらい、制度とニーズのミスマッ

チなどが指摘されるが、市場拡大のために、あらためて周知の徹底が求められる。

42

出典：「インターネットによる住宅リフォーム潜在需要者の意識と行動に関する第 9回調査報告書」（平成 27年 3月）

（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

＜表 2.3 税制優遇措置・公的補助の利用状況＞

全体

戸建て マンション

増改築工事全般 住宅ローン減税 7.0 8.3 2.3

相続時精算課税制度 1.0 1.3 0.0

暦年課税制度 0.1 0.1 0.0

地方自治体の住宅リフォーム工事に関する補助 7.8 9.4 1.5

地方自治体の地場産材活用に対する補助 1.6 1.6 1.8

耐震改修工事 投資型減税 1.5 1.9 0.0

耐震改修工事を行った住宅の固定資産税の減額 3.5 4.4 0.0

地方自治体の耐震改修工事に関する補助 4.7 5.9 0.5

バリアフリー改修工事 投資型減税 5.4 5.1 6.4

ローン型減税 0.9 1.2 0.0

バリアフリー改修を行った住宅の固定資産税の減額 4.0 4.1 4.1

介護保険による住宅改修費の支給 3.2 3.7 1.4

地方自治体のバリアフリー改修工事に関する補助 2.7 3.2 0.9

省エネ改修工事 投資型減税 2.4 2.8 1.4

ローン型減税 0.5 0.6 0.0

省エネ改修工事を行った住宅の固定資産税の減額 1.5 1.8 0.5

地方自治体の省エネ改修工事に関する補助 3.5 3.8 2.3

出典：「平成 26年度 住宅リフォーム実例調査」（(一社)住宅リフォーム推進協議会）

93.2

2.9

3.9

92.3

3.4

4.3

96.1

1.3

2.6

0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0

利用したこともなく知っているものもない

知っている制度がある

利用したことがある制度がある

％

＜図2.21 リフォーム支援制度の利用及び認知状況＞

マンション

戸建て

全体

43

3.8 賃貸住宅オーナーのリフォーム意識が低い

「平成 25年 住宅土地統計調査」（総務省）によると、借家は 1852万戸と住宅全体の

35.5％となっている。このストックの 3割を占める賃貸住宅の質向上は優良なストック形

成の観点からも重要な課題といえる。

＜図 2.22 所有の関係別住宅数＞

出典:「平成 25年 住宅土地統計調査」（総務省）

しかし、ヒアリングでは、特に賃貸住宅のオーナーはリフォームに前向きでないと指摘

された。賃貸住宅におけるリフォームは修理・修繕がメインであり、その目的は入居者退

去後の入居者募集に際して見た目をきれいにすることに主眼が置かれる。オーナーは自ら

その賃貸集合住宅に暮らすわけではなく、経営目的の投資のため費用対効果を重視する。

賃貸住宅の家賃は周辺相場の影響が大きく、リフォームの投資に見合うだけの家賃アップ

が見込めず、空室対策としても対費用効果が低いことから、建物価値を高めるリフォーム

についての投資意欲が低い。

その一方で、入居者側からは、賃貸住宅であってもさまざまな価値を求めるニーズが高

まっている。「2014年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」（リクルート

住まいカンパニー）によると、これまで利用経験がない人に限った“次に引っ越す時（も）

絶対ほしい”設備・仕様は、「都市ガス」、「無料もしくは安価な高速インターネット接続」、

「断熱・遮熱性能の高い窓」が上位であった。特に「断熱・遮熱性能の高い窓」は全体ベ

ースでは必要度は 15 位であるが、利用経験がない人では 3位と高い。以下「追い焚き機能

つきの風呂」、「ＴＶモニター付インターフォン」、「無料もしくは安価な Wi-Fi」、「遮音性能

の高い窓」と続き、利便性や防犯性、インターネット環境などが強く求められている。

今後、賃貸住宅においても、こうしたニーズに対応するためのリフォームが必要になっ

てくるのではないかと考えられる。

44

＜図 2.23 未経験者に限定した、入居物件決定の際の設備・仕様の必要度＞

出典：「2014 年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」（リクルート住まいカンパニー）

45

4.リフォーム市場拡大へのこれまでの取り組み

リフォーム市場の拡大には、現状、さまざまな課題があるが、これらに対する取組みは

着実に進められてきている。

中古住宅流通も含めた市場拡大については、平成 22年 6月に閣議決定された「中古住宅・

リフォーム市場の倍増」を受け、平成 24年に国土交通省が「中古住宅・リフォームトータ

ルプラン」を策定した。平成 32年までに中古住宅・リフォーム市場を倍増することを目標

に、市場の環境整備を進めるものである。

同プランのなかで「リフォーム市場の環境整備」については、①リフォームに関する情

報の提供と、②リフォーム工事におけるトラブルの解決の２項目を掲げた。また、「既存住

宅ストックの質の向上の促進」として、①既存住宅ストックのリフォームに対する支援、

②長期優良住宅の普及促進などを掲げている。また、「中古住宅流通・リフォームの担い手

の強化」として①宅地建物取引業者のコンサルティング機能の向上、②リフォームの魅力

向上のための多様なプレーヤーの参入・連携促進などを打ち出している。

具体例の一つとして、平成 26年 9月に「住宅リフォーム事業者団体登録制度」があげら

れる。これは一定の要件を満たす住宅リフォーム事業者団体を国が登録・公表することに

より、団体を通じて住宅リフォーム事業者の業務の適正な運営を確保することが狙いとな

っている。また、消費者への情報提供などを行ない、消費者が住宅リフォーム事業者の選

択の際の判断材料とすることなど、市場の環境整備を図るものである。

消費者の資金・予算面での支援としては、先にあげたようなリフォーム減税などが用意

されているほか、リフォームによる性能向上を後押しする施策として「長期優良住宅化リ

フォーム推進事業」や「住宅省エネリノベーション促進事業」などの補助事業だけでなく、

「フラット 35Ｓ」といった融資面でのインセンティブも用意されている。

一方、事業者に対して性能向上リフォームを支援する制度としては、「地域型住宅グリー

ン化事業」などが用意されている。

46

出典：国土交通省資料より

47

＜表 2.4 主なリフォーム支援制度＞

減税

住宅ローン減税 所得税減税 借入金で住宅を増改築した場合、年末ローン残高の１％を 10年

間、所得税から控除。控除限度額は 400 万円

省エネ改修促進税制 所得税減税

（ローン型）

借入金で省エネリフォームを含む増改築工事を行った場合、5年

間、工事費用の 2％または 1％を所得税から控除。最大控除額

は最大 62.5 万円。

省エネ特定改修工事

特別控除制度

所得税減税

（投資型）

省エネリフォームの標準的な工事費用相当額の 10％を1年間所

得税から控除。最大控除額は 25万円。

省エネ改修促進税制 固定資産税減額 省エネリフォーム工事を行った場合、固定資産税額が 1年間、

1/3減額。

バリアフリー改修促進税制 所得税減税

（ローン型）

借入金でバリアフリーリフォームを含む増改築工事を行った場

合、5年間、工事費用の 2％または 1％を所得税から控除。最大

控除額は最大 62.5 万円。

バリアフリー特定改修工事

特別控除制度

所得税減税

（投資型）

バリアフリーリフォームの標準的な工事費用相当額の 10％を 1

年間所得税から控除。最大控除額は 20万円。

バリアフリー改修促進税制 固定資産税減額 バリアフリーリフォーム工事を行った場合、固定資産税額が 1年

間、1/3減額。

耐震改修促進税制 所得税減額

（投資型）

耐震リフォームの標準的な工事費用相当額の 10％を 1年間所

得税から控除。最大控除額 25万円。

耐震改修促進税制 固定資産税減額 耐震改修リフォーム工事を行った場合、固定資産税額が 1年

間、1/2減額。

住宅の三世代同居

改修工事に係る特例

所得税減税

（ローン型）

一定の三世代同居リフォームを借入金で行った場合、工事費用

の 2％または 1％が 5年間、所得税額から控除。最大限度額は

62.5 万円。

住宅の三世代同居

改修工事に係る特例

所得税減税

（投資型）

一定の三世代同居リフォームを行なった場合、標準的な工事費

用相当額の 10％を、1年間、所得税から控除。最大控除額は 25

万円。

住宅取得等資金に係る

相続時精算課税制度の特例 贈与税非課税

親からリフォームの資金を贈与を受けた場合、親の年齢が 60歳

未満であっても相続時精算課税制度を選択できる。

住宅取得等資金に係る

贈与税の非課税措置 贈与税非課税

直系尊属から住宅リフォームの資金の贈与を受けた場合、一定

額までが非課税。

補助

長期優良住宅化リフォーム推進事業 長期優良住宅化リフォームに要する費用に対して補助。

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 住宅の年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロとなるリフォー

ムに対して補助。

住宅省エネリノベーション促進事業 省エネルギー性の高い高性能建材を用いた改修に対して補助。

住宅・建築物安全ストック形成事業 住宅の耐震性を向上させるための耐震診断・耐震改修に対して

補助。

出典：国土交通省資料などを基に作成

48

5.まとめ

①消費者に対するアプローチ

・住宅エコポイント等の分かりやすい制度創設

ヒアリングでは支援制度が消費者にとって分かりにくいという指摘があったが、減税や

補助などの支援策に限らず、リフォーム市場拡大に向けては、消費者や事業者にとって分

かりやすく、使いやすい制度設計をしていくことが重要となる。

例えば、リフォーム等に対して一定のポイントを付与する住宅エコポイントは、制度の

分かりやすさもあり、事業者が消費者の需要喚起を促した側面もある。また、そうした制

度はリフォーム検討初期段階における資金・予算面での不安の解消にもつながると考えら

れる。

・性能向上リフォームの啓発

課題＜３.３ 性能向上がリフォームの動機になりにくい＞、課題＜３.５ 都市圏と地

方圏で格差がある＞についての対策として、住宅の性能向上に関する消費者の意識や知識

を深めるために、さらなる情報提供が求められる。その場合、単に性能が向上する直接的

なメリット（例えば省エネリフォームで光熱費が下がる)だけでなく、健康面などノンエナ

ジーベネフィットを訴求するなど、“暮らしが変わる”というコンサルティング的なアプロ

ーチも重要となる。

・リフォームのメリットや制度のさらなる広報

課題＜３.１ 消費者のリフォームに対する関心が低い＞に対応するため、リフォームに

よるメリットをさらに強く訴えていく必要がある。

現状、老朽化にともなうリフォームが多く行われている。こうしたなかで課題＜３.２

住宅に対するメンテナンス・リペアがしっかりと行われていない＞でみたとおり、日頃の

メンテナンスの重要性やメリットのさらなる周知が、リフォームマーケットの底上げにつ

ながると考えられる。

課題＜３.６ 消費者の予算面での不安が大きい＞、＜３.７ 消費者の公的支援制度の

認知度が低い＞については、すでに行われている支援制度が十分にアピールできていない

と考えられ、さらなるアピールが必要と考えられる。

常日頃のメンテナンスの意識が低い、また、リフォームにより生活がより豊かになると

いう意識が浸透していないなど、ヒアリングによる指摘を踏まえると、“リフォームの魅力”

を強くアピールし、消費者が「リフォームしたい」と思うような情報提供が求められる。

リフォームに関する情報提供は、事業者、事業者関連団体で取り組みが進められている。

また、「リフォームで生活向上プロジェクト」のように官民連携による全国規模のイベント

や「先進的なリフォーム事業者表彰」の広報活動も行われている。こうした取り組みを継

49

続的に行っていくことが、リフォームが持つ価値の周知につながると考えられる。

②事業者に対するアプローチ

・業界団体による事業者のレベルの向上

＜３.４ 事業者から消費者に対するアプローチが弱い＞ことに対する対策は十分とは

言い難い。特にリフォーム市場の拡大を進めるうえにおいて、地域の工務店などの取り組

み強化は欠かせない。「リフォーム事業者団体登録制度」を通じて、事業者団体による講習

会の開催など、会員に対する啓発活動が進められているが、こうした取り組みは途につい

たばかりといえる。

消費者に対する情報提供にもつながるが、省エネリフォームなど性能向上リフォームに

関して、業界団体を通じた取り組みが求められると同時に、こうした取り組みを後押しす

る支援が重要と考えられる。

・性能向上リフォームに対する事業者へのインセンティブ付与

中古住宅流通時は、性能向上リフォームを実施する有効なタイミングといえる。買取再

販を含め、ここでは不動産事業者が果たす役割が大きい。また、課題＜３.８ 賃貸住宅オ

ーナーのリフォーム意識が低い＞ことについても、賃貸住宅を管理する不動産事業者から

賃貸住宅オーナーに対するアプローチが欠かせない。

不動産事業者に対するリフォームの啓発と同時に、不動産事業者とリフォーム事業者の

連携を促すような取り組みが求められる。

国土交通省は平成 28年度の新規事業として「住宅ストック維持・向上促進事業」を実施

する予定で、住宅ストックの維持向上・評価・流通・金融等などの仕組みを一体的に開発・

普及などする取り組みに対して支援を行う。具体的には、こうした仕組みを開発する協議

会（住宅事業者、金融機関、宅建事業者など）に対し補助を行い、その仕組みを利用する

個々の住宅にも補助を行う。

こうした事業者の連携に対する支援を通じ、価値向上、性能向上のリフォーム市場を広

げていく取り組みが重要と考えられる。

50

＜図 2.24 支援のイメージ＞

賃貸住宅の

リフォーム提案

中古住宅購入時の

リフォーム提案

不動産事業者

リフォーム事業者

連携等

支 援

消費者

（中古住宅購入）

賃貸住宅

オーナー

広 報

51

第 3 章 海外展開の可能性に関する調査・検討

1.はじめに

国内の新築市場は縮小傾向を続けている。2000 年代に入り新設住宅着工戸数は 110 万～

120 万戸台で推移してきたが、平成 19 年度に建築基準法の改正の影響により 100 万戸台前

半へと落ち込み、21年度にリーマンショックによる金融危機のなかで 78万戸と大きく減少

し 100万戸を下回った。以降、80万戸～90万戸台での推移が続いている。28年度以降、消

費税増税前の駆け込み需要の発生や反動減がそれほど大きくはないと予測されるほか、雇

用・所得環境の改善、金利の低下などによる住宅取得環境の改善など、住宅市場にとって

プラス要素が考えられるが、中・長期的には人口減少・世帯数減少のなか新築市場の縮小

傾向は避けられないと考えられる。

住宅産業は、住宅不足への対応、住宅の品質・性能の向上を命題としてビジネスモデル

を構築してきた。しかし、新築市場がシュリンクしていくなか、住宅関連各社には新たな

市場開拓、新規事業への進出が求められている。

このような中、新たな動きの一つが海外事業への進出である。住宅は地域の気候風土、

文化などと切り離して考えづらく、内需型の産業として位置づけられてきたが、この内需

型モデルを転換し、グローバル市場での成長を求める動きがみられる。

なかでも ASEAN地域は人口増、経済成長などにより進出先として注目が高まっている。

2.ＡＳＥＡＮ諸国の経済状況

ASEAN 加盟の 10 カ国の人口は、平成 22 年に 5 億 9,000 万人であったが、27 年には 6 億

3000 万人、32 年には 6 億 7000 万人と増加が見込まれている。また、実質 GDP 成長率は、

21年に全体的に落ち込んだものの、以降はほぼ持ち直し、26年現在でブルネイ、タイ、シ

ンガポールを除いた 7カ国が 5％以上と、経済成長を続けている。（International Monetary

Fund 「World Economic Outlook Database」）

52

＜表 3.1 ＡＳＥＡＮ諸国の経済・人口の状況と見込み＞

国 2000 2005 2010 2014 2015 2020

ブルネイ

実質ＧＤＰ成長率 ％ 2.853 0.388 2.652 -2.344 -1.158 5.04

名目ＧＤＰ （10億ドル） 6.662 10.581 13.707 17.104 11.636 19.1

人口 100万人 0.325 0.359 0.387 0.413 0.419 0.454

カンボジア

実質ＧＤＰ成長率 ％ 8.767 13.25 5.963 7.004 6.95 7.26

名目ＧＤＰ （10億ドル） 3.667 6.287 11.232 16.551 17.714 27.089

人口 100万人 12.223 13.356 14.365 15.313 15.543 16.744

インドネシア

実質ＧＤＰ成長率 ％ 4.979 5.693 6.378 5.025 4.66 6

名目ＧＤＰ （10億ドル） 179.482 310.815 755.256 888.648 872.615 1,193.91

人口 100万人 206.265 221.398 237.641 252.165 255.462 272.604

ラオス

実質ＧＤＰ成長率 ％ 6.324 6.767 8.131 7.424 7.538 7.357

名目ＧＤＰ （10億ドル） 1.572 2.717 6.842 11.681 12.548 20.713

人口 100万人 5.388 5.791 6.396 6.898 7.029 7.723

マレーシア

実質ＧＤＰ成長率 ％ 8.671 4.976 7.528 5.993 4.7 5

名目ＧＤＰ （10億ドル） 100.719 148.245 255.024 338.108 313.479 544.418

人口 100万人 23.495 26.477 28.589 30.6 31.12 33.857

ミャンマー

実質ＧＤＰ成長率 ％ 13.746 13.569 5.345 8.465 8.499 7.7

名目ＧＤＰ （10億ドル） 10.277 13.833 49.628 63.135 65.775 106.221

人口 100万人 46.379 48.033 49.708 51.419 51.846 53.722

フィリピン

実質ＧＤＰ成長率 ％ 4.411 4.778 7.632 6.132 6.002 6.512

名目ＧＤＰ （10億ドル） 81.023 103.074 199.591 284.618 299.314 507.251

人口 100万人 76.79 85.26 92.6 99.434 101.423 111.979

シンガポール

実質ＧＤＰ成長率 ％ 8.898 7.489 15.24 2.918 2.202 3.246

名目ＧＤＰ （10億ドル） 95.837 127.42 236.42 307.872 293.959 394.977

人口 100万人 4.028 4.266 5.077 5.47 5.523 5.701

タイ

実質ＧＤＰ成長率 ％ 4.456 4.188 7.507 0.866 2.494 3.177

名目ＧＤＰ （10億ドル） 126.392 189.318 340.924 404.824 373.536 473.997

人口 100万人 62.321 65.152 67.341 68.657 68.838 69.305

ベトナム

実質ＧＤＰ成長率 ％ 6.787 7.547 6.423 5.984 6.5 6

名目ＧＤＰ （10億ドル） 31.176 57.648 112.771 185.897 198.805 287.257

人口 100万人 77.635 82.392 86.933 90.63 91.578 96.472

注：網掛け部分は見込み

出典：International Monetary Fund 「World Economic Outlook Database」（2016年）

「わが国製造業企業の海外事業展開に関する調査報告－2015 年度 海外直接投資アンケ

ート結果（第 27 回）－」（国際協力銀行）によると、製造業（原則、海外現地法人 3 社以

上を有する企業）に「中期的（今後 3 年程度) に有望と考える事業展開先国・地域名」を

聞いたところ、上位 10 カ国には、インドネシア（2 位）、タイ（4 位）、ベトナム（5 位）、

フィリピン（8 位）、ミャンマー（10 位）の 5 カ国が入る。さらにマレーシア（11 位）、シ

ンガポール（13 位）、カンボジア（17 位）、ラオス（20 位）が続き、20 位以内に ASEAN 加

盟 10カ国中 9カ国が入っている。

53

＜表 3.2 中期的（今後 3年間程度）有望事業展開先国・地域＞ 「中期的（今後 3年程度) に有望と考える事業展開先国・地域名」を一企業 5つまで記入

出典：「わが国製造業企業の海外事業展開に関する調査報告-2015 年度 海外直接投資アンケート結果（第 27回）」

（国際協力銀行）

10 位以内に入ったインドネシア、タイ、ベトナム、フィリピン、ミャンマーの 5 カ国に

ついて、有望と考える理由を聞くと、5カ国の全てで第 1位にあげられたのが「現地マーケ

ットの今後の成長性」であり、第 2位が「安価な労働力」であった（インドネシアのみ第 2

位は「現地マーケットの現状規模」で、第 3位は「安価な労働力」）。

急激な経済成長が進む ASEAN地域では、すべての国とは言えないまでも、ここ 10年ほど

で人口・世帯数、所得がさらに伸び、生活水準も上がっていくとみられている。

こうした中、マレーシアの建設部門成長率は 14.3％（平成 26 年上半期）、ベトナムの建

設産業の GDP割合は 43.31％（平成 25年）など積極的な建設投資が進められている（第 20

回アジアコンストラクト会議開催報告（平成 26年 11月）より）。

主な国の建設・住宅市場は下記のとおりとなっている。

54

＜表 3.3 ASEAN主要国の建設・住宅市場＞

インドネシア

建設市場は ASEANの中でも有望。

人口 2億 5200万人（2014年）と、ASEANの中で最も多く、増加も著しい。中間・富裕層の拡大が予測さ

れ、2020 年までに人口全体の 5割を超えると見込まれている。

核家族化の進行もあり、住宅需要が旺盛で、都市部への流入が進み、住宅価格の高騰が進んでいる。

スラム街解消などを目的に政府が住宅地開発に力を入れており、ジャカルタ郊外に連棟建ての戸建て住

宅団地が積極的につくられている。

タイ

建設投資は今後も堅調な推移が見込まれている。

所得向上や低金利政策により旺盛な住宅需要が期待されている。

戸建て住宅の建設は、都市部が飽和状態になるなか郊外へと広がっており、地下鉄の沿線に沿って住宅

地開発が進んでいる。

2014年の新規住宅供給戸数は 5万 1,600戸、2015年はバンコク近隣県の新たな開発により 10％程度の

増加が見込まれている。

マレーシア

大型インフラ整備計画、民間建設投資意欲の高まりなどから、建設投資は年々増加、2013年から 2年連

続で 2ケタ成長。政府がインフラ整備を加速し、大型事業が相次いでいる。

現在、ホテル、サービスアパート（長期滞在用ホテル）、病院、一部のマンション・分譲住宅などの市場が

活発化。住宅着工は 2010年度の 10万戸から 2013年度に 15万戸台へと増加、住宅価格の上昇も続いて

いる。

都市への人口集中が問題化し、クアラルンプールなど都市部では高層住宅化が進んでいる。

ベトナム

社会主義国であり、土地は所有できないが住宅の所有は認められている。

市場整備が進むなか2007年以降、不動産市場はブームの様相を呈したが、2010年の引き締め策で住宅

価格上昇に歯止めがかかった。近年、その回復が鮮明で、2014年の外国からの直接投資は約 33785億円

と過去 4年で最高となった。さらに 2015年の改正住宅法施行により、外資不動産業者が現地企業と提携せ

ずに開発を進められるようになるなど、市場拡大が進んでいる。

創樹社調べ

55

3.我が国の住宅関連事業者における海外展開の現状

ASEAN諸国には、これまでにも商社系、不動産系の企業などが進出し、一部の大手住宅メ

ーカーも 1970年代から事業を展開してきた。これまで不動産開発と投資がメインであった

が、近年は戸建住宅事業を展開する企業も増えてきた。進出先は、マレーシア、タイ、イ

ンドネシア、ベトナムがメインとなっている。

＜表 3.4 主な住宅メーカーの海外における事業展開＞

住友林業

・北米では、2002年にシアトルで現地ビルダーと合弁会社を設立、翌年から分譲住宅の販売を開始、テキ

サスでも分譲住宅事業を展開する。

・オーストラリアで 2008年に現地企業と合弁会社を設立、分譲住宅の建設・販売を開始。

・中国では 2004年に 2×4住宅を手がける現地企業に資本参加。上海近郊を中心に一戸建て住宅やマン

ションなどを手がける。

積水化学工業 ・タイ(バンコク首都圏)で戸建住宅事業を展開。2009年に、現地企業と販売・施工、生産の合弁会社2社を

設立、2013年に新工場が完成、現地生産による住宅事業を展開する。

積水ハウス

・米国で現地のデベロッパーと共同で、居住用不動産開発と都市型賃貸住宅開発を展開。

・オーストラリアで大規模まちづくり・大規模マンション開発と、現地の在来工法および「シャーウッド」(積水

ハウスの木造住宅)による戸建住宅事業を展開する。

・中国の瀋陽、蘇州、無錫、太倉において集合住宅やタウンハウスなどの大規模プロジェクトを進行中。

・シンガポールで大手デベロッパーと協同でコンドミニアムを中心に複合開発を進めている。

大和ハウス工

業

・中国で 2006年から分譲マンションに取り組み、大連、蘇州、無錫、常州でプロジェクトを進めている。

・オーストラリアで 2011年 5月に現地法人を設立。再進出の準備を進め、2015年にシドニー郊外で複合開

発事業に着手。

・米国で 1976年から 4つの現地法人を立ち上げ分譲住宅を供給。2011年からカリフォルニア州で賃貸住

宅の管理運営も行う。2014年、現地企業と提携し、本格的に賃貸住宅事業を開始。

・マレーシアで 2015年 6月に現地企業と提携し戸建住宅の開発・販売を行う合弁会社を設立。ジョホール

州の総合都市開発で 100戸の戸建住宅を建設。2012 年に駐在員事務所を設置、現地に合う工業化住宅

の研究開発を進めてきた。

・ベトナムで 2015年に野村不動産、住友林業の 3社で、現地デベロッパーと共同で不動産開発プロジェク

トを開始。2011 年からドンナイ省で工業団地開発・施設建設を手がけてきた。

パナホーム

・台湾で 2011年に戸建住宅・マンションの建設請負事業を開始。

・マレーシアで 2012年から事業展開。高額所得者向けのバンガロー、2戸連棟建て、マンション、コンドミニ

アムなどの建築請負を進め、さらにミドル層を対象としたリンクハウス(連棟建て)の展開も始めている。

・ASEAN地域での事業を加速するため、2015年 4月に統括会社をシンガポールに設立。インドネシア、ベ

トナムなどそれぞれの地域での営業活動、地元デベロッパーとの特別目的会社を設置など、地域主導型

の受注・建設体制の構築を進める。

トヨタホーム ・インドネシアで住宅事業を展開。2015年 4月、インドネシア・ジャカルタに同社初の海外子会社「トヨタホ

ームインドネシア」を設立、ジャカルタ郊外で戸建住宅の分譲事業を展開する。

一方、建材・設備などの部品メーカーの動きも活発化している。ASEAN 地域の経済成長に

ともなう旺盛な住宅需要への対応だけでなく、これまでコスト削減などを目的に、現地で

生産し日本に輸入していたビジネスモデルが為替変動などにより成り立ちにくくなってき

たこともその背景にあげられている。

56

＜表 3.5 主な設備・建材メーカーの東南アジアにおける事業展開＞

永大産業

・2011 年にベトナムに 100％出資子会社を設立。2012 年生産開始の無垢フローリングを皮切りに、

2013 年シートフローリング、2014年挽き板フローリングと生産品目を拡大している。

・2014年、海外事業部の傘下に営業課及びジャカルタ駐在員事務所を新設し、ASEAN市場、なかで

も先ずは、インドネシア、ベトナムでの販売体制構築にむけて、マーケティングを開始した。

住友林業

・インドネシア、ベトナムで木材建材流通事業、木材建材製造事業を展開。

・インドネシアで 1970年に現地法人を設立し 1974年に合板製造工場、1992年に建材工場、2008年

にパーティクルボード工場を併設。2009年には木質内装材の製造工場も設立し床材、階段、内装ド

アなどを生産し日本に輸出。

・ベトナムでは、2010年にパーティクルボードの製造工場を設立。

大建工業

・マレーシアでＭＤＦを生産、東南アジアなどで販売。

・国内生産の天井材と床材を東南アジアなどで販売。

・2015年 11月に、インドネシアに現地企業との合弁で内装ドア生産子会社を設立。2016年 7月から

生産を開始する予定。

ＴＯＴＯ

・インドネシア（現地企業との合弁会社）、タイ、ベトナムに衛生陶器の生産工場を持ち、現地販売の

ほか米・欧州への輸出を行う。

・シンガポールに衛生陶器の販売事務所があるほか、ミャンマーやバングラディッシュに、工場のあ

る国の販売店が輸出している。

ＬＩＸＩＬ

・アジアにおいては、30年程前のベトナムへのトイレ輸出を皮切りに海外事業を展開、現在、アジア

全域で事業を展開している。

・トイレ・水栓金具は、中国、ベトナム、タイの工場で生産。INAX とアメリカンスタンダードのブランドで

展開している。

・サッシは、タイとベトナムの工場で生産。タイ工場は日本向け輸出がメインであったが、2年前から

タイ、ベトナム、インドネシアでの販売を開始した。

・2014 年 8月、タイにアジア・パシフィック地域で最大の旗艦ショールームをオープンした。

ＹＫＫ ＡＰ

・1976 年のシンガポールに始まり、現在、11 カ国／地域（米国、台湾、中国、インドネシア、マレーシ

ア、タイ、シンガポール、ベトナムなど）で事業展開。

・ＡＳＥＡＮ地域においては、インドネシアでアルミ建材、カーテンウォール関連商品の設計・製造・販

売、マレーシアでアルミ建材関連商品の設計・販売、タイでアルミ関連商品の設計・販売、シンガポ

ールでカーテンウォール関連商品の設計・施工・販売、ベトナムでファサード事業関連の作図－を行

っている。

建材メーカーの現地における販売は、合板やパーティクルボートなどの基材（建材の素

材）は、現地の加工メーカーに、最終製品はデベロッパーやビルダー向けに販売という形

が主流となっている。流通が未整備なこと、製品そのもののコストがローカル製品と単純

比較された場合に高いことなどから、現状、個人の一般消費者向けに販売することが難し

いことが指摘されるが、中間所得層の拡大などを見越してその販路を模索する動きもある。

57

4.ＡＳＥＡＮ諸国における日本製品の強み・弱み

現地で事業展開を行っている住宅関連事業者のヒアリングによると、日本製品の強みと

弱みについて下記のような指摘がなされた。

○強み

①もともと親日の国が多いことに加え、自動車や家電製品を通じて“メイド・イン・ジ

ャパン”の高品質・高機能・高性能というブランドイメージが浸透しており、日本製

品に対する信頼性は高い。

（考察）

すでに日本製品は高品質・高機能という差別化ができているということであり、大手

企業は言うまでもなく、ブランディングが難しい中小企業においても、この「ジャパ

ン・ブランド」を上手く活用することができれば、事業展開上の大きなインセンティ

ブになると考えられる。

②マレーシア、インドネシアでは、都市部で空気環境の悪化が進んでおり、政府が環境

や省エネに関心を示している。

（考察）

わが国の住宅は、構造躯体の高気密・高断熱技術、また、室内空気環境対策などにお

いてハード、ソフト両面で高い水準を持つ。こうした技術開発におけるノウハウや知

見を、現地の事情にあわせて提案することは、新たな価値を提供することにつながる

と考えられる。

③タイでは健康やバリアフリーに対する関心が高く、ノンホルムアルデヒド建材などに

対するニーズがある。

（考察）

わが国はアジアのなかでも先行して高齢化が進展し、住宅における対応もハード・ソ

フト両面から進められてきた。今後、タイやベトナムなどにおいて、日本を上回るス

ピードで高齢化が進むと予測されている。日本が蓄積してきたノウハウ・知見が、こ

うした国々の住宅づくりに求められるようになると考えられる。

○弱み

①地震や台風が発生しない国・地域もあり、わが国住宅の強みである耐久性や耐震性な

どの性能が評価されづらい。

（考察）

クアラルンプールやバンコクでは地震はほとんどなく、住宅に高い耐震性は求められ

ない。ただ、インドネシアではこの 10 年で地震発生が急増しており、日本の耐震性・

耐久性など構造躯体に関する技術が活かせる可能性は高い。また、地震以外では洪水

など水害が多く発生する地域が多く、気密性などを差別化ポイントとして打ち出して

58

いる住宅メーカーもある。

②意匠面、素材や材種を重視し、日本製品の特徴である高品質、高機能が優先順位とし

ては低い。例えば、木質建材では歪みや反り、割れなどを気にする人は日本人に比べ

て比較的少なく、品質や機能に見合ったコストを払う人は多くはない。

③日本製品は現地製品と比べ、合法性や耐久性、あるいは JAS、JIS、BIL などの基準を

重視するため価格が高くなる。日本製品の機能、品質の高さを認めるのは一部の富裕

層に限られ、リフォームを行う中間所得者、ビルダーはコストを最優先とする。

（考察）

②及び③のポイントは、高品質・高機能に、相応のコストを払う価値を消費者に理解

させづらい、現地でのニーズに合致していないという現状を示している。一方で、日

本製品の機能、品質が十分に伝えられていないということも考えられる。

現状、ASEAN諸国では、機能・性能よりも目に見えてわかりやすいデザイン性・意匠性が

優先され、値段が安く高級感がある住宅・住宅部品が求められている。しかし、ASEAN諸国

における所得の拡大を踏まえると、今後、中間所得者層を中心に機能や性能、品質に価値

を認めコストをかける意識が醸成される可能性は高いと考えられる。

こうした需要を創出していくため、日本製品ならではの価値＝コストは高いが、その分

品質・性能が高いことを現地にアピールし、さらにユーザーベネフィットを創出する取り

組みを進めていくことが、ASEANにおける住宅産業の進出に有効と考えられる。特に、ボリ

ュームゾーンである中間所得者層は、現状、住宅に対するこだわり、投資意欲が低い。こ

れは住宅の転売や引っ越しが多く、また、資産における不動産の割合が低いことなどが背

景にあるが、今後、中間所得者層のさらなる拡大が予測される中、この層への訴求が重要

と考えられる。

現在、ASEAN諸国ではそれぞれの企業が、それぞれの強みを生かして事業展開を進めてい

るが、日本製品が持つ共通イメージを「ジャパン・ブランド」として共通領域を構築する

ことにより、日本全体でさらに強く訴えかける取り組みが有効と考えられる。

59

5.「ジャパン・ブランド」構築に向けた課題等

「ジャパン・ブランド」の構築に向けた戦略を進める上では、以下のとおり、法制度な

どの事業展開における課題を併せて解決する必要がある。

前出の「わが国製造業企業の海外事業展開に関する調査報告－2015年度 海外直接投資

アンケート結果（第 27回）－」（国際協力銀行）で「中期的な有望国・地域」として 10位

以内に挙げられた ASEANの 5カ国の事業展開の課題をみると、それぞれの国で第 1位とな

ったのは「労働コストの上昇」が 3カ国、「インフラが未整備」が 2カ国であった。そのほ

か、「法の運用が不透明」、「法制が未整備」、「管理職クラスの人材確保が困難」、「インフラ

が未整備」、「治安・社会情勢が不安」などが上位に入っている。

＜表 3.6 中期的有望事業展開先国・地域（有望国の課題詳細）＞

（ASEAN５カ国を抜粋） 単位：社

課題 インドネシア タイ ベトナム フィリピン ミャンマー

2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014

回答社数 154 188 118 142 110 127 44 36 33 50

法制が未整備 27 33 4 7 21 33 4 5 18 29

法制の運用が不透明 62 77 15 17 34 44 13 7 11 24

徴税システムが複雑 23 21 5 6 8 9 1 1 1 3

税制の運用が不透明 34 41 6 7 18 25 4 3 5 9

課税強化 27 32 11 15 7 10 6 3 1 4

外資規制 36 31 15 11 14 14 5 4 5 9

投資許認可手続きが煩雑・不透明 27 28 10 12 19 22 7 6 9 17

知的財産権の保護が不十分 14 10 5 5 9 11 1 2 1 6

為替規制・送金規制 26 16 4 7 6 14 3 1 7 14

輸入規制・通関手続き 29 34 8 6 14 14 4 1 5 8

技術系人材の確保が困難 27 32 23 31 18 32 7 3 7 12

管理職クラスの人材確保が困難 38 51 25 43 22 40 15 11 7 15

労働コストの上昇 63 83 60 74 43 38 7 12 2 6

労務問題 26 35 9 16 14 13 - 5 1 2

他社との厳しい競争 49 61 50 64 23 28 5 8 2 6

代金回収が困難 11 9 4 4 5 13 - 2 3 7

資金調達が困難 3 4 3 2 2 3 2 3 2 4

地場裾野産業が未発達 15 24 9 7 18 24 9 6 5 13

通貨・物価の安定感がない 31 33 6 10 13 20 3 2 5 6

インフラが未整備 54 61 6 9 22 52 18 11 22 33

治安・社会情勢が不安 36 43 33 75 6 15 10 19 13 18

投資先国の情報不足 10 19 6 7 11 16 4 6 10 12

出典：「わが国製造業企業の海外事業展開に関する調査報告-2015 年度 海外直接投資アンケート結果（第 27回）-」

（国際協力銀行）を元に作成。

（注1） ここでの回答社数は、当該国を有望と選んだ企業のうち、課題について回答した企業数。複数回答可。

（注2） 国ごとに、課題項目の回答社上位 3位までを色付で表示。

60

また、現地で事業展開を行っている住宅関連事業者のヒアリングにおいては、次のよう

な指摘がなされた。

○法制度など

・法が整備されておらず人の裁量によるところが大きい。

・政策や方針が突発的に変更になる、法律、政策が二転三転するなど変わりやすい。

・規格やモジュールなどが統一されていないことが多い。

・住宅事業が保護され、外資規制が強い。（例えば、土地の購入、所有（登記）も現地の人

でなければできないなど）

・建材などの販売にライセンスが求められ、取り扱える製品に制限がかけられるケースも

あり、建材製品を総合的に提案することが難しい。

・宗教や習慣などその国ならではの配慮点がある。例えば、イスラム圏ではイスラム法で

合法とみなされる製品を認証する「ハラル認証」などがあげられる。

○住宅供給システム・商習慣などの違い

・高温多湿な気候のため、多くの住宅は RC造もしくはブロック造で、内部に木軸を使わな

い国が多く、日本と比べて木質の基材、建材を使う、あるいは使えるケースが少ない。

・住宅の仕様を最終的にフィックスさせ、コストや納期を決めるというプロセスが存在せ

ず、建材流通のインフラが整っていない。

・品質の概念が異なり、そのギャップを埋める必要がある。例えば、設計図面通りに開口

部が空いていなかったり、寸法も合わなかったりといったケースが多い。

・建設会社などが建材製品などにクレーム時の保証を求めることが多く、保証がなければ

採用に至らない。

・売上金の回収の問題。現地企業を対象にした場合、入金がない、あるいは大幅に値引か

れるなどといったトラブルになるケースが多い。

・高級ブランドとして採用されているのは設備機器などがメインであり、機能・性能・品

質を高めた建材の採用は、付加価値の理解が得られづらく、難しい。

・人件費が安いことから、省施工によるコストダウンの意識が低い。

○人材の育成など

・現地に、幹部となりえる教養のある人材がまだ少なく、日本語を話せる通訳の人件費も

高騰している。

・転職が尊ばれる文化があり、教育しても人材が定着しない可能性がある。管理職クラス

の人材や熟練工を育てることが難しい。

○パートナーを探すことが難しい

61

・信頼できる施工店が少なく、施工ミスによるクレームが危惧される。また、工事区分が

細分化しており、施工品質の担保、管理が困難。

・事前情報が少なく、優良な現地パートナーを探すことが難しい。

6.課題等への対応

＜法制度など＞については、国は規制関連の課題解消に向けて積極的な取り組みを進め

てきている。例えば、経済連携協定（EPA）での交渉が進められ、タイやマレーシアで外国

建設会社の事業ごとの登録手続きの簡素化・迅速化や、インドネシアの最恵国待遇の付与、

進出企業に対する制限の現状維持などの成果に結びついている。また、国土交通省は「多

国間・二国間の取組み」を進めており、「住宅・建築分野」では国際建築基準協力委員会な

どの国際会議に出席し建築基準などに係る最新動向について情報交換を行っているほか、

さまざまな国と二国間における情報交換を行ってきている。

＜住宅供給システム・商習慣などの違い＞も含め、現地の情報の収集は非常に大きなテ

ーマとなっている。現在、ASEAN諸国への進出企業は、現地の情報を主に①現地のパートナ

ー、②日本人会等、③コンサルタント等－の 3 ルートから入手している。

国内においては、国および民間で ASEAN諸国のさまざまな情報の収集・発信への取り組

みが進められている。

国土交通省は、建設・不動産事業者を対象とした海外ビジネスフォーラムや個別相談会

などを開催、事業者に対する情報提供に取り組んでいる。海外事業展開のサポートとして

は、日本貿易振興機構（JETRO）が様々な支援サービスを展開している。例えば、基本的な

情報提供から専門家活用助成、コーディネーターによる輸出支援相談サービス、展示会・

商談会への出展支援など事業は幅広い。

また、ASEAN 諸国の情報については、国土交通省の「海外建設・不動産市場データベース」

（http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kokusai/kensetsu_database/index.html）や、

「海外建設工事ライブラリ」 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/inter/datalink/kaigaikennsetu/ind

ex.html）のほか、日本貿易振興機構や日本アセアンセンターのホームページで入手すること

ができる。

(一財)建設経済研究所では、平成 7年から「アジアコンストラクト会議」を年 1回開催、

アジア・オセアニア地域各国が参加し、建設市場の動向や建設産業政策などについて情報

交換を行っている。また、民間ベースでは(一社)日本建材・住宅設備産業協会の国際委員

会が、日本とアジア各国との規格・標準に関する情報交流、各国の情報集積などに取り組

んでいる。

一方、＜人材の育成など＞については、各社それぞれの対応を図っているが、優秀な人

材確保、また、人材の育成は大きな課題となっている。

62

(公財)国際研修協力機構（JITCO）の「外国人技能実習制度」など、国内で用意される研

修プログラムを活用し、国内で研修を行う取り組みも行われている。

＜パートナーを探すことが難しい＞ことは、ASEANでの事業展開を進めるうえで大きな課

題といえる。現地パートナーとの連携は、情報入手だけでなく、交渉事なども同国人同士

の方がスムーズに進むといった理由から、海外事業を成功させる重要なポイントとして指

摘されている。一企業単独でのリスクを回避するため、優良な現地企業とのパートナーシ

ップが不可欠と言われる。経営面だけでなく、施工面からも信頼できる現地企業とのパー

トナーシップの必要性が指摘されている。

しかし、上場企業が少なく、IR 情報を開示していないなど交渉前の評価選定が難しいこ

とがネックとなっている。合弁会社の設立や、現地企業の M&A なども含め、現地企業との

マッチングに対するサポートや支援が求められている。

7.まとめ

①「ジャパン・ブランド」の構築

経済成長が著しい ASEAN地域への事業進出には、＜４．ASEAN諸国における日本製品の強

み・弱み＞であげられた強みを活かしながら、弱みの部分に対応していく必要がある。

高い機能・性能に基づく信頼性をベースに、これまでわが国で培ってきた住まいに関す

るハード・ソフトを提供することで、現地になかった新たな価値を創出していくことが可

能となる。例えば、高気密・高断熱化による省エネや室内空気環境の改善、健康など、ま

た、バリアフリーなど高齢者配慮・ユニバーサルデザインなど安全・安心の住まいづくり

などが考えられる。

一方、弱みの部分は、現地独自の気候風土や生活習慣などに関するものをのぞけば、品

質・性能に見合ったコストが認められないという点に集約される。

この両面への対応は、企業の競争領域に属する部分はあるが、非競争領域においては日

本企業が連携をして取り組むことが可能と考えられる。

日本の住宅・住宅部品が、コストは高くとも、品質、機能、性能が高く、これまで現地

になかった価値を持つものであるということを建築関係事業者に訴え、採用を促していく

必要がある。さらには、中間所得者層の拡大を見据え、消費者に向けたアピールも重要と

なる。そのためには、一企業ごとにブランディングを進めるだけでなく、日本企業が連携

して「ジャパン・ブランド」を構築することが重要である。今後、住宅・住宅部品企業間

で「ジャパン・ブランド」構築に向けたコンセンサス作りが必要と考える。

②「ジャパン・ブランド」の情報発信

ASEAN諸国の住宅に「ジャパン・ブランド」を活かした新たな価値を提案していくため

には、現地のユーザーに対する情報発信が不可欠となる。この分野は進出各社の連携、ま

63

た、官民一体となっての取り組みが必要と考えられる。

「ジャパン・ブランド」の情報発信のための方策として、例えば、展示会の実施が考え

られる。現状、国や団体が主催する住宅関連の展示会が開催され、建築関係事業者も消費

者も訪れる実態もあることから、こうした機会を利用し、企業単独の出展にとどまらず、

企業が連携して「ジャパンコーナー」などを設けることでシナジー効果が期待できる。ま

た、日本の物産展のようなイベントは開催されているが、住宅関連のものはないという指

摘があり、住宅分野に特化した日本側が主催のイベントを独自に開催することも考えられ

る。特に中小企業にとっては単独での出展が難しく、共同でアピールできる場があれば海

外展開を積極化する企業が増えることも期待できる。

ヒアリングでは、製品などの魅力を知ってもらうため複数企業が共同でショールームを

設置したらどうかという意見や、建材・部品が住宅に備わっている形でみてもらう機会が

少ないという指摘もあることから、モデルハウスなどで建材を展示するような工夫も有効

と考えられる。

また、一定期間に行うイベントとは別に、恒常的に「ジャパン・ブランド」をアピール

する場をつくることも後押しにつながると考えられる。

例えば、現地の建築関係事業者、消費者に向けに WEB などで情報を発信していくことも

効果が期待できる。

各都市の中・上位収入層の 15～54歳を対象に調査を行った「Global HABIT 2016年度版」

（博報堂）で、ASEAN６都市の「インターネットに接続できる機器の保有率」をみると、シ

ンガポールがパソコンとスマートフォンの所有率が 9 割超えであるのをはじめ、パソコン

所有率はメトロマニラとホーチミンシティで 8 割超え、また、スマートフォン個人所有率

はクアラルンプールとバンコク、メトロマニラで 7割以上となっている。

ASEAN諸国において、インターネットを通じての情報発信は非常に有効な手段と考えられ

る。

＜表 3.7 インターネットに接続できる機器の保有率＞

％

パソコン

世帯保有率

タブレット端末

世帯保有率

スマートフォン

個人所有率

携帯電話

個人所有率

2012 年 2015 年 2012 年 2015 年 2012 年 2015 年 2012 年 2015 年

シンガポール 80.4 91.6 14.2 46.5 71.2 95.7 32.8 8.8

クアラルンプール 67.1 64.3 3.9 30.7 26.6 85.0 74.8 25.8

バンコク 50.0 49.0 1.3 8.5 22.8 78.5 82.0 35.8

メトロマニラ 79.6 82.1 9.1 73.6 27.1 76.3 86.5 55.5

ジャカルタ 28.5 29.1 1.9 6.6 23.3 65.8 84.4 61.0

ホーチミンシティ 86.0 80.9 4.1 34.9 22.0 65.8 79.3 51.0

出典：「Global HABIT 2016年版」（博報堂）

ASEAN 諸国で事業展開する住宅企業、住宅部品企業の製品を紹介するほか、断熱・気密、

64

バリアフリーといった機能・性能の解説、さらに健康や快適、利便性といった住生活空間

のソフト面も含めた生活提案など「ジャパン・ブランド」ならではのポイントをまとめ、

現地語で閲覧できるようなサイトの構築は、日本製品のアピール、普及につながると考え

られる。

③住宅産業に特化した情報の収集

＜６．課題等への対応＞でみたとおり、ASEAN諸国の情報の収集と発信についてはさまざ

まな対応が図られている。

しかし、住宅産業に特化してみると、まだまだ十分とは言えないのが現状である。「海外

建設・不動産市場データベース」や「海外建設工事ライブラリ」などで提供される情報は、

規制などはカバーしているものの、マクロ経済的なものや建設全般を対象とするものが多

く、住宅産業に特化した情報、また、住生活ニーズなどの情報は決して多くはない。また、

JETRO の支援サービスも、現状、相談サービスや展示会・商談会の対象分野として「住宅」

は設定されていない。

また、現地の日系企業の情報交換の場としては商工会議所や日本人会などがあるが、住

宅分野に特化した団体・組織はないことがヒアリングで指摘された。住宅関連企業に絞り

込んだ情報共有・交換の場があれば、海外事業がスムーズに進められるという意見もある。

ASEAN 各国で住宅産業に特化した情報収集の場、交流の場が少ないことを踏まえると、

ASEANに進出した企業および国が一体となって、さまざまな課題に対応するコンソーシアム

のような場が必要と考える。そうした場において、現地におけるさまざまな情報発信など

を行なっていくことも検討すべきである。

＜図 3.1 「ジャパン・ブランド」を活用した海外進出支援イメージ＞

65

第 4 章 ＩｏＴ・ビッグテータを活用した住まい手に対する

省エネ等サービス事業創出に向けた調査・検討

1.はじめに

あらゆる産業界において、IoT（Internet of Thigs）／ビッグデータを活用したサービ

スの開発が求められるなか、住宅分野においても住生活に係るデータを収集・利活用する

ことで、新しいビジネスやサービスを創造することが期待されている。

現在、HEMS（ホーム・エネルギー・マネジメント・システム）等のデータを活用した省

エネコンサルティングサービス等の提供が行われているものの、1社単独では、収集できる

データ量が少なく、サーバーのメンテナス費用負担、省エネコンサルティング以外のサー

ビスの開発が難しいといった課題も見えてきている。

そこで、「住宅における IoT／ビッグデータ利活用促進に関する検討会」を設置し、住宅

メーカー毎に蓄積している HEMS等で取得したデータを利活用した魅力的な住生活サービス

の創造を促進するため、住宅メーカーと異分野の事業者による住生活データ利活用のあり

方、課題等を明らかにすることを目的とし、有識者、住宅メーカー、住宅設備・建材メー

カー等により、検討を行った。

2.HEMS データの利活用に関する現状について

2.1 HEMS の普及状況

住生活に関するビッグデータのなかでも、先行してデータの取得が進んでいるものが

HEMS を用いたエネルギー関連の情報である。今後、住宅の IoT 化とともにエネルギー関連

以外の情報を取得できる環境が整うことで、HEMS はエネルギー関連以外の情報も含めた住

生活ビッグデータを取得するためのキーデバイスになる可能性を秘めている。

HEMS については、東日本大震災以降のエネルギー不足によって、大手住宅メーカーを中

心として、太陽光発電、蓄電池、そして HEMSを搭載したスマートハウスの発売に力を入れ

たことを契機として普及が進んだ

こうしたなか、経済産業省では HEMSの導入を促進するための補助事業を実施し、平成 23

年度の補正予算において 2 年間合計で 9 万 6000 件、平成 25 年度の補正予算において 1 年

間で 7400件の補助を行った。

大手プレハブ住宅メーカー7社（旭化成ホームズ、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウ

ス工業、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホーム）へのヒアリングの結果、最も多い企

業では HEMSの累計販売台数が 3万 7000台以上にも達している。

66

2.2 HEMS をめぐる周辺状況

HEMS の機能については、エネルギー消費量の見える化機能と家電や設備機器の制御機能

という 2 つに大別できる。エネルギー消費量の見える化機能については、家庭内のエネル

ギー消費状況を分かりやすい形で居住者へ提示するもの。HEMS 機器によっては、エネルギ

ー消費量だけでなく、水道やガス等の使用量についても確認できるものや、エネルギー以

外の生活情報等を提供する機能を備えたものもある。

一方の制御機能は、住宅内の家電や設備機器等を遠隔制御するほか、エネルギーの消費

状況等に応じて最適なコントロールを行うもの。制御機能については、官民挙げて ECHONET

Liteという HEMSを中心とした家庭内機器の通信規格の普及を進めており、この通信規格に

対応した家電や設備機器が普及することで、多様なサービスが提供できる環境が整うと予

想される。

経済産業省では、スマートメーター、蓄電池、太陽光パネル、燃料電池、ガス・石油機

器、エアコン、照明、EV 用充電器を ECHONET Lite 対応重点 8 機種と位置づけ、対応機器

の普及促進を図っており、平成 27年 6月現在で 103機種が ECHONET Liteに対応している。

＜表 4.1 ECHONET Lite 対応重点 8 機器の普及状況＞

重点機器 普及状況

スマートメーター 平成 26年度及び平成 27年度に約 1116万台を導入予定。平成 36年

度までに全需要家（低圧約 7750万台）に導入予定。

蓄電池 平成 25 年度補正「定置用リチウムイオン蓄電池導入支援事業費補

助金」へ申請のあった機器の約 70％が対応。

太陽光パネル 複数の大手メーカーでは、平成 27年度から全機種に対応。

燃料電池 平成 27年４月以降、都市ガス用機種の半数以上が対応。

ガス・石油給湯器 平成 27 年４月以降、都市ガス用暖房機能付給湯器の半数以上が対

応。

エアコン 平成 26年４月時点の発売機器の３～４割が対応。順次、拡大予定。

照明 平成 26 年以降、市場投入開始。（複数の大手企業で、既に 30 機種

以上をラインナップ）

EV用充電器 平成 26年以降、市場投入開始。（ある大手企業では、既に４機種以

上をラインナップ）

＊ECHONET Lite 対応にはアダプタやコントロール等が必要となる製品も含まれる。

出典：経済産業省「スマートハウス・ビル標準・事業促進検討会（第 7 回）資料」より

67

平成 26 年 4 月に閣議決定されたエネルギー基本計画において、「住宅については、2020

年までに標準的な新築住宅で、2030 年までに新築住宅の平均で ZEH（ネット・ゼロ・エネ

ルギー・ハウス）の実現を目指す」という政策目標が掲げられ、平成 27 年 12 月には経済

産業省資源エネルギー庁が「ZEH ロードマップ」をとりまとめた。このなかでは、2020 年

度に向けた目標を達成するための方策等が示された。

先進的な住宅メーカーのなかには、2020年よりも早い段階で ZEHの標準化を達成しよう

という動きも出てきている。また、ZEH化を図った住宅商品については、HEMSを標準で導

入するという方針を打ち出している住宅メーカーも少なくない。それだけに、今後、ZEHの

普及に伴い HEMSの普及も進むことが予想できる。

＜図 4.1 ZEH ロードマップの概要＞

出典：経済産業省「ZEH ロードマップ検討委員会 とりまとめ」より

また、平成 28年 4 月から低圧分野への電力小売りが自由化する。これによって、多様な

電力メニューが登場する可能性がある。こうした多様な電力メニューを実現していくうえ

でも HEMS を通じて取得したエネルギー情報が重要な意味を持つようになると考えられる。

電力会社が設置を進めているスマートメーターから HEMSへ電力に関する情報を提供し、家

電や設備機器の制御等に活用する「Bルートサービス」の実用化も控えており、電力小売り

の自由化という点からも HEMSの重要性が高まる可能性がある。

固定価格買取制度（FIT）については、恒常的な制度ではなく、再生可能エネルギーの普

及状況に応じて買取価格を引下げていきながら、最終的には市場の自律的な成長に合わせ

68

て制度も終了する予定になっている。

FITが存続している現時点では、多くの場合、太陽光発電の余剰電力を電力会社に販売し

た方が経済的なメリットは大きいが、将来的には電力の使用状況等に応じて、売電するの

か、蓄電するのかといった判断を行うことが求められることが想定される。その際に、HEMS

データの分析結果に応じて創蓄連携を図っていくことが、居住者の経済的なメリットの創

出につながる可能性がある。そのため、FIT の動向も HEMS の普及状況に影響を及ぼす可能

性が高い。

さらに、IoT駆動社会の到来によって、様々なモノがインターネットに接続され、膨大な

量のデータの取得と、そのデータを用いた新たなサービスの可能性が広がると言われてい

る。HEMS についても、現在はエネルギー関連のデータ取得が主な役割であるが、住宅内の

建材や設備、家電等がインターネットに接続されることで、非エネルギー分野のデータを

取得するという新たな役割を担うことも十分に考えられる。

こうした状況を考慮すると、今後、HEMSの果たす役割が増大するとともに、HEMSから得

られるデータの利活用を促すことで、新たな居住者メリットを生み出すことにもつながる

と言える。

＜図 4.2 HEMS をめぐる周辺状況＞

HEMSの

重要性・

役割の増大

電力の小売り

全面自由化

FITによる

買取価格

の低下

ZEHの普及

スマート

メーター

の普及

IoT駆動社会の到来

69

2.3 住宅メーカーにおける HEMS データの活用状況

住宅メーカーの HEMSデータの蓄積・活用状況については、大きく次の３つのタイプに分

けられ、それぞれのタイプごとに利活用に向けた課題等が存在している。

＜図 4.3 HEMS の活用状況 ケース１＞

データ利活用の許諾 住宅メーカーから HEMS利用者に対して、HEMSデ

ータと建物情報等の顧客情報の利活用の許諾を

得る。

データの保存方法 住宅メーカーと HEMS メーカー両方のサーバーに

保存。

HEMSデータを活用したサービスの提供 住宅メーカーが、HEMS データと顧客情報などを

紐付けしながらデータ分析を行い、省エネに関す

るアドバイス等のサービスを実施。

居住段階での ZEH 達成度合い等のデータを設計

や PV搭載量の判断材料にフィードバック。

HEMSデータ利活用に関する課題 自社に設置するサーバーだけでなく、HEMS メー

カーのサーバー管理費も負担するケースがあり、

データ量の増大に伴いコスト負担が大きくなる。

居住者の生活価値を向上させる（有料化も可能

な）サービスが見つかっていない。

70

＜図 4.4 HEMS の活用状況 ケース２＞

データ利活用の許諾 住宅メーカーから HEMS利用者に対して、HEMS

データの利活用の許諾を得る。

データの保存方法 住宅メーカーのサーバーに保存する場合と、

HEMSを製造している OEMメーカーのサーバーに

保存する場合がある。OEM先メーカーは、住宅

メーカーの要請に応じてデータを提供。

HEMSデータを活用したサービスの提供 住宅メーカーが HEMSデータを活用した省エネ

に関するアドバイスサービスや見守りサービス

などを実施。

HEMSデータ利活用に関する課題 データ量の増大に伴い自社に設置するサーバー

の管理費も増加する。

省エネアドバイスサービス以外の居住者の生活

価値を向上させる（有料化も可能な）サービス

が見つかっていない。

71

＜図 4.5 HEMS の活用状況 ケース３＞

データ利活用の許諾 HEMSメーカーから HEMS利用者に対して、

HEMSデータの利活用の許諾を得る。

住宅メーカーが HEMSデータを活用する場

合、利用者に改めて利活用に関する許諾を得

てから、HEMSメーカーにデータ提供を要請。

データの保存方法 HEMSメーカーのサーバーに保存。

HEMSデータを活用したサービスの提供 基本的には HEMSメーカーが居住者に対して

サービスを提供。

HEMSデータ利活用に関する課題 自社にサーバーを設置するケースと比較す

ると、サーバー管理費などのコストは圧縮で

きるが、住宅メーカーがデータを活用する場

合、改めて居住者に許諾を得る必要がある。

住宅メーカーが保有する顧客情報との紐付

けが行われていないため、個々の属性に応じ

た居住者の生活価値を向上させる（有料化も

可能な）サービスの開発が進まない。

住宅メーカーにおける HEMSの活用状況としては、住宅メーカー自らデータを解析し、自

社で保有する建物情報などと紐付け行いながら省エネに関するコンサルティングサービス

などを提供しているケースがあるほか、エネルギー分野以外の生活情報を HEMSを通じて提

供するといった取り組みも進められている。しかし、その多くが無料でサービスを提供し

ている。

住宅メーカーにとっては、サービスの提供を通じて顧客との接点強化を図り、リフォー

ムなどのストック需要の開拓といった副次的な効果を生み出すことが期待できるため、必

ずしもサービス自体から収益を得る必要はないという認識を持っている。ただし、今後、

72

蓄積する HEMSデータの量が増加するなかで、自社のサーバーにデータを蓄積する住宅メー

カーにとってはサーバー費用などのコストが増大する懸念もある。

その一方で HEMSの普及に伴いデータは蓄積されているが、活用にまで至っていない住宅

メーカーも存在している。この場合、自社でサーバーを保有し、データを蓄積しているケ

ースは少なく、現時点ではサーバーコストの増大という心配はないが、なかなかデータの

利活用に本格的に取り組めないという問題も抱えている。

さらに、HEMS データを活用し、居住者に価値を認めてもらえるようなサービスを開発す

るためには、住宅メーカーだけでなく、異業種も含めた幅広い企業との連携が必要である。

ここまで紹介した HEMSデータの利活用をめぐる課題などを整理すると以下の内容に集約

できる。

ZEH化の進展とともに HEMSの搭載率も向上する。それだけに蓄積したデータを有効利用で

きるようなサービスの開発が求められている。

HEMSの普及に伴いデータ量が増大し、サーバーコストが増加する懸念がある。現時点では

生涯顧客化に向けた先行投資という意味合いが強いが、どこかの時点で有料化できるよう

なサービスを提供し、少なくともサーバーコストを賄えるようにする必要がある。

HEMSデータを活用し、居住者に価値を認めてもらえるようなサービス開発するためには、

住宅メーカーだけでなく、異業種も含めた幅広い企業との連携が必要である。

73

3.HEMS データの利活用の促進に向けて

HEMSデータに関する課題を解決するひとつの方策として―

①異なる企業間の HEMSデータ等を活用して「住生活ビッグデータ」を形成する

②異業種も巻き込みながら、「住生活ビッグデータ」を利活用した住生活サービス開発のオ

ープン・イノベーション・プラットフォームを創造していく

―ということが考えられる。ただし、データの集約やサービスの開発に当たっては、非競

争領域に限り各社間の連携を図るという点に留意する必要がある。

＜図 4.6 住生活ビッグデータを利活用したサービス開発のイメージ＞

74

3.1HEMS データに関する共通の仕組み（インターオペラビリティ）

住宅産業界に限らず、あらゆる産業界でビッグデータを活用したサービス等の開発を行

おうという機運が高まるなか、今後、企業内／組織内のデータのみを利活用する段階から、

企業間／組織間でデータを共有する段階を経て、将来的にはオープンデータや世界中のビ

ッグデータを利活用する時代が到来すると言われている（データの社会インフラ化）。

住宅産業界においても、住生活ビッグデータをサービス提供等のためのインフラとして

活用することで、新たなビジネスの創造と居住者の生活価値の向上を目指すことが求めら

れる。

＜図 4.7 データの社会インフラ化＞

出典：総務省「ICコトづくり検討会」資料

企業間の垣根を超えて住生活ビッグデータを形成していくための第一ステップとしては、

まず HEMSデータに関する共通の仕組み（インターオペラビリティ）を構築していく必要が

ある。現在、住宅メーカーが採用する HEMSについては、収集できるデータの種類、データ

の収集頻度、データ保持期間といった項目に関する共通の仕組みが構築されていない。そ

のため、企業間の垣根を超えてビッグデータ化を図るためには、まず共通の仕組みの構築

に向けた検討を行うことが必要である。

共通の仕組みに基づきながら HEMSデータを蓄積することは、永続的にデータを保存する

という点でも重要になる。住宅メーカーでは、特定のメーカーの HEMSを採用している場合

と複数のメーカーの HEMS を採用している場合がある。特定のメーカーの HEMS を採用して

いる場合、将来的に自社で採用する HEMSメーカーを変更する必要が生じた際、変更前のメ

ーカーが蓄積するデータと変更後のメーカーが蓄積するデータの互換性が図れないという

事態が発生することも考えられる。結果として、消費者の選択肢が限定されてしまう懸念

がある。

一方で複数のメーカーの HEMSを採用している場合、消費者の選択肢は広がるが、それぞ

れの HEMSメーカーのデータフォーマットなどが異なっていると、フォーマットを揃えてか

らサーバーに蓄積するという手間が発生する。

75

こうした点からも、住宅メーカーが共同で HEMS データに関する共通の仕組みを構築し、

その仕組みに応じた機器やシステムの提供を関連企業等に要望していくといった取り組み

を検討していく必要があるのではないか。

また、将来的には共通化された各社の HEMSデータを共同利用するための仕組みを構築す

ることで、サーバーコストの削減とよりデータを利活用しやすい環境を作りだしていくこ

とも考えられる。

なお、ビッグデータの利活用に当たっては、より深く顧客のニーズなどを把握するため

の情報（ディープ情報）が重要になるという指摘もある。この点については、住宅メーカ

ーでは、建物情報や顧客情報等をすでに蓄積している。競争領域の部分ではこうした自社

で保有するディープデータと共通化された HEMSデータの紐付け等を行うことで、居住者の

生活価値を高めるようなサービス開発の可能性が高まることも予想できる。社内の情報イ

ンフラを整備し、共通化されたビッグデータと自社で保有するディープデータの紐付けを

行いやすい体制を構築することで、住宅メーカーならではの強みを発現できる可能性があ

る。

＜図 4.8 ビッグデータとディープデータについて＞

出典：住宅におけるＩｏＴ／ビッグデータ利活用促進に関する検討会（第２回）

東京大学生産技術研究所 馬場博幸氏 プレゼン資料（改）

76

3.2 HEMS データを用いたサービスの開発体制

HEMS データを活用し、消費者に価値を認められるような（有料化可能な）サービスを創

造していくためには、「居住者の生活価値を向上させる」ということを最終目標としたバリ

ューチェーンを構築していく必要がある。バリューチェーンを構築するためには、住宅メ

ーカーが主体となり異業種も巻き込んだサービス開発のためのオープン・イノベーショ

ン・プラットフォームを創造し、それぞれの得意分野に応じた役割分担を明確にしながら

「居住者の生活価値を向上させる」という目標の実現を目指していくべきではないか。

＜図 4.9 居住者の生活価値を向上させるバリューチェーン＞

居住者の生活価値の向上

HEMSデータやIoT機器を活用したサービスの開発・提供

各種サービサー、アプリ開発者など

HEMS経由で制御可能なIoT機器の提供

家電メーカー、建材・設備メーカーなど

HEMSデータの収集・蓄積

HEMSメーカー、住宅メーカーなど

HEMSの提供

HEMSメーカー、住宅メーカーなど

スマートハウスの提供

住宅メーカー

77

また、サービス開発のためのオープン・イノベーション・プラットフォームを住宅メー

カーが主体となり創造することで、「住生活に関するデータを用いて新たなサービスを開発

したい」という意向を持つ異業種とのマッチング機能を創出することもでき、新たな事業

機会の創出にもつながると考えられる。

つまり、サービス開発の“場”を創造することで、住宅メーカーと関連する異業種が同

じテーブルに着き、データ、アイデア、モノを持ち寄ることで、住生活の価値を向上する

サービスの実現へ近付くと考えられる。

＜図 4.10 異業種を巻き込んだサービス開発のための“場”の創造＞

78

4.特定の生活サービス分野をケーススタディとしたサービス開発の“場”づくり

に向けた検討体制について

異なる企業間の HEMS データ等を活用して「住生活ビッグデータ」を形成し、異業種も巻

き込みながら住生活サービス開発の“場”であるオープン・イノベーション・プラットフ

ォームを創造していくためには、第一ステップとして、非競争領域であり、なおかつ公共

性が高い生活サービス分野をケーススタディとして、具体的なサービスを実現するための

課題の抽出や事業スキームなどのあり方を検討することが考えられる。

ケーススタディとなり得るサービス分野の例としては、「より安価な電力供給サービス分

野」、「防災・緊急時対応サービス分野」、「高齢者などの見守りサービス分野」、「住環境の

異常感知サービス分野」が考えられる。このなかでも、「防災・緊急時対応サービス分野」

と「住環境の異常感知サービス分野」については非競争領域でありながら、公共性も高い

ことからケーススタディに適していると考えられる。

＜表 4.2 ケーススタディとなり得るサービス分野の例＞

より安価な電力供給

サービス分野

ＨＥＭＳデータを電力事業者に提供し、デマンドレスポンスや

ダイナミックプライシング等を活用しながら、より安価で、省

エネに貢献する電力を供給するサービス。これにより、住宅の

付加価値向上を図るとともに、消費者のライフスタイルを省エ

ネ型へと誘導する。

防災・緊急時対応

サービス分野

自治体等の防災情報等とも連携し、ＨＥＭＳを通じて防災情報

等を提供するサービス。また、災害時にＨＥＭＳデータを活用

し安否確認を行うと同時に、インフラの被害状況をいち早く把

握するための仕組みを構築。さらに、被災住戸での救助作業に

先立ち、建物や家族構成等の情報を提供できるようにする。

高齢者などの見守り

サービス分野

ＨＥＭＳデータ等から高齢者や子供などの異常を感知し、遠隔

地へその情報を送信するサービス。地域の医療機関や介護施設、

さらにはセキュリティサービス等を提供する企業との連携も視

野に入れながら、安心な居住環境を創造する。

住環境の異常感知

サービス分野

ＨＥＭＳデータ、さらには各種センサーを介して取得したデー

タを活用し、住宅に設置された設備機器の故障等をいち早く感

知するサービス。また、設備機器等の使用状況をデータから解

析し、メンテナンスや交換時期等を居住者に知らせる。さらに、

ＺＥＨ等のポテンシャルを充分に活用できていないこと等を感

知し、居住者にゼロエネに向けたアドバイスを行う。

79

4.1 防災・緊急時対応サービス分野

HEMS 等を活用した防災・緊急対応サービス分野については、平常時に自治体等とも連携

しながら、居住者の防災意識を向上するような情報等を HEMSにより提供するサービス等が

考えられる。また、災害時への備え（対策）の徹底を促すために、防災ノートを HEMS上で

作成しクラウド等に保存し、災害時に家族全員が確認できるようなサービスを提供するこ

とも考えられる。

災害発生時には、HEMS 等のデータを活用した第一次安否確認やインフラの被害状況、ス

マートキー等を活用した入退室データによる家族の安否確認の把握等を行うといったサー

ビスも求められるかもしれない。加えて、必要に応じて HEMS等のデータだけでなく、住宅

メーカーが保有する家族や建物の情報等を自治体等に提供していくことも想定できる。

HEMS を通じて太陽光発電や蓄電池を自動で非常時モードにし、電源供給を行うことも重要

になるのではないか。災害発生後については、創蓄連携により自宅でも最低限の暮らしを

持続できる環境を提供することが求められるのではないか。

＜表 4.3 防災・緊急時対応サービス分野の具体的なサービス例＞

平常時

居住者の

防災意識の向上

HEMS等を通じた防災情報の提供

自治体と連携し HEMS等を用いた防災訓練の実施

災害時への備え

（対策）の徹底

避難所検索サービス等提供による避難経路の確認

非常食の賞味期限を管理しながらローリングストック式の備蓄を促す

災害時の行動計画をまとめた防災ノートの作成とクラウド上への保存

災害

発生時

被害状況確認

電力使用状況を基にした第一次安否確認作業

電力、ガス、水道等の使用状況等を基にしたインフラ被害状況の確認

スマートキー等を活用した入退室データの確認による家族の安否確認

クラウド上の防災ノートの確認

救出のために必要となる情報の自治体等への提供

機器の

コントロール

創蓄連携による電源の確保（HEMSで最適制御を実施）

ガス機器等の自動運転停止

避難誘導

足元灯等の自動点灯（夜間の場合）

周辺の被災状況や津波警報等の提供

近隣の避難所や津波避難ビルまでの経路情報の配信

災害

発生後 エネルギー供給

創蓄連携による電源の確保（再掲）

自治体等からの情報の配信

80

こうしたサービス等を実現していくためには、例えば「災害時にネット環境が使用でき

ない場合はどのような対応を図るのか」、「HEMSのインターフェイスはどのようなものが最

適なのか」、「最低限どのようなデータが必要になるのか」、「自治体等とどのような連携体

制を構築するのか」といった課題を検討していく必要がある。さらに言うと、HEMSで得ら

れるエネルギー分野以外のデータの必要性についても議論を行うべきだろう。

それだけに、提供するサービスメニューとそれを実現するための方策等をケーススタデ

ィにより検討していく必要があるのではないか。

4.2 住環境の異常感知サービス分野

住環境の異常感知サービス分野は、HEMS等から得たデータを基にして、家電・設備機器

の故障の可能性やメンテナンス情報等を居住者に知らせるサービスが想定される。HEMSデ

ータを解析することで、設備機器の不具合等をいち早く把握した事例も出てきており、HEMS

データと機器異常の関係を分析する手法を検討していくことで、いち早く機器の異常を感

知できる可能性もある。また、将来的に機器の IoT化が進んでくることで、機器自体で異

常を感知し、その情報を HEMS経由で住宅メーカーや家電メーカー、設備メーカーに通知す

ることも考えられる。

さらに、家電や設備機器に関する製品情報を HEMS経由で取得し、メンテナンスやリコー

ル等の情報を居住者にプッシュ通知することも可能になる。

一方、ZEHの普及によって重要になると考えられるのが、居住段階のゼロエネ達成に向け

た取り組みである。ゼロエネを達成するだけのポテンシャルを秘めた住宅に住んでいるに

も関わらず、居住段階でそのポテンシャルが充分に発揮できていないケースもある。

この場合、HEMSからのデータを分析し、その結果をもとに居住者の行動様式の変革を促

すようなアドバイスを行うことも重要になる。また、各社がデータを持ち寄り、ゼロエネ

が達成されない要因等を分析することで、例えばゼロエネを確実に達成するための太陽光

発電の最適な搭載容量を地域や家族構成といった要件ごとにシミュレーションする仕組み

等を構築することも可能になる。

加えて、こうした情報を商品開発にフィードバックするほか、公的な基準へ反映してい

くことも考えられる。

異業種も巻き込む形で創造したオープン・イノベーション・プラットフォームにデータ

等を提供することで、新たなサービス開発につなげていくこともできる。

ただし、「HEMSのインターフェイスはどのようなものが最適なのか」、「最低限どのような

データが必要になるのか」、「サービスの実現に向けては非エネルギー分野のデータも必要

ではないか」等、防災・緊急時対応サービスと同様に、こうしたサービスを実現するため

の課題も存在しており、ケーススタディにより検討していく必要があるのではないか。

81

＜表 4.4 住環境の異常感知サービス分野の具体的なサービス例＞

＜図 4.11 住環境の異常感知サービス分野のイメージ＞

住環境に

異常がない

状態

家電・設備機器の

状況把握

ＨＥＭＳを介して家電・設備機器の製品情報を自動で登録

ＨＥＭＳを介して家電・設備機器、創エネ機器の状況をモニタリング

製品情報を基にしてＨＥＭＳ経由で家電・設備機器のメンテナス情報、事前

故障予測情報等を提供

居住段階のＺＥＨ

達成を支援

ＺＥＨでのゼロエネ達成度合をモニタリングしながら把握

住生活サービスの

開発

異業種とも連携してＨＥＭＳデータ等を用いた住生活サービスを開発

住環境に異

常が発生

した状態

家電・設備機器の

状況把握

家電・設備機器の異常を感知し、アフターサービス部門へ連絡し、修理サー

ビスを提供

居住段階での

ＺＥＨ達成を支援

ＺＥＨでありながらゼロエネを達成できていない場合、居住者へライフスタ

イル等に関するアドバイスを行う

住環境に異

常が発生し

た後

家電・設備機器の

状況把握

家電・設備機器の異常情報を家電・設備機器メーカーと共有しながら、その

後の商品開発に活用

居住段階での

ＺＥＨ達成を支援

ZEH でありながらゼロエネを達成できていない住宅のデータ等を分析し、確

実かつ過剰投資を行うことなくゼロエネ達成できる住宅の開発等に活用

82

5.まとめ

IoT 駆動社会の到来によって、様々なモノがインターネットに接続されようとしている。

現在、PCやスマートフォンを含めると、世界中で 90億ものデバイスがインターネットに接

続されているが、IoT 駆動社会の到来により、次の 10 年で 500 億から 1 兆にもなると予測

されている（IBM 試算）。これに伴い IoT 市場が拡大することが見込まれている。そのうち

住環境支援に関する市場も 2020 年には全世界で 27 兆円もの規模に拡大するという試算も

ある（同）。

こうした状況下で、今後、住宅産業界としては、IoT駆動社会を見据えながら、住生活ビ

ッグデータを活用し、居住者の QOL（Quality Of Life）の向上に資するサービス等の開発

を進めていく必要がある。

住生活ビッグデータについては、先行して HEMSによるエネルギー情報の収集が住宅メー

カーを中心として進んでいる。しかし、HEMS データを活用した本格的なサービス展開にま

で至っているケースは少なく、新たなサービス開発に向けたブレイクスルーが求められて

いる。また、データ量の増大に伴い、サーバー運営に関するコストが増えていくという課

題もある。

HEMS 等の住生活ビッグデータを活用したサービスの開発に当たっては、個社で取り組む

のではなく、非競争領域と競争領域を意識しながら各社間での連携を図っていく必要があ

る。また、異業種の参加を促すオープン・イノベーション・プラットフォームを住宅メー

カーが主体となって形成することで、データ、モノ、アイデアが集約され、新たなサービ

ス開発を誘発する可能性が生まれる。

この際、HEMS データ等の住生活ビッグデータに関する共通の仕組み（インターオペラビ

リティ）を整備することで、異業種がよりサービス開発を進めやすい環境を整備すること

が肝要となるだろう。

こうした点を踏まえて、住生活ビッグデータのオープン・イノベーション・プラットフ

ォーム構築に向けた第一ステップとして、非競争領域でありながら、なおかつ公共性が高

いサービス分野をケーススタディとして、データに関する共通の仕組みのあり方などを検

討していくことが考えられる。例えば、「防災・緊急時対応サービス分野」や「住環境の異

常感知サービス分野」については、非競争領域でありながら公共性も高く、ケーススタデ

ィに適していると思われる。こうした特定のサービスメニューを意識しながら、オープン・

イノベーション・プラットフォームの構築を目指していくことで、より多くの関係者が参

加する住生活ビッグデータのムーブメントを創りだせるのではないか。また、HEMS データ

だけでなく、本格的な IoT 駆動社会の到来を見据えて、非エネルギー分野の住生活データ

も活用したサービス提供の仕組の構築につながる可能性もある。

住宅産業が成長するなかで、住宅メーカーは住宅の工場生産化による住宅の質の向上と

いった点で重要な役割を担ってきた。今後は住宅の IoT 化、その先にある住生活ビッグデ

83

ータを活用した少子高齢化時代の QOL の向上といった点でも大きな役割を果たすことが期

待されている。

＜図 4.12 住生活ビッグデータを活用してサービスを生み出すための将来的なイメージ＞

・HEMSデータ等の住生活に関するビッグデータ（住生活ビッグデータ）の利活用を推進しながら、住生活

の質的な向上に寄与する住生活サービスを創造するために、住宅メーカーが主体となりプラットフォー

ムを創設することを検討する。居住者や建物に関する情報を保有している住宅メーカーならではの強み

を活かしつつ、各社にとっての非競争領域での連携を図る。

・また、住宅メーカーと連携して生活サービスやサービスを提供するためのアプリ等を開発したい異業種

の参加を募り、生活者に価値を認めてもらえる（＝有料化可能な）住生活サービスの開発を目指してい

く。

・加えて、将来的な住宅の IoT化を見据えて、HEMS以外の生活データや HEMSの家電機器等の制御機能を

活かしたサービスの開発も検討する。

・同時に、HEMSデータを集約し、各社の垣根を超えてビッグデータ化するための方策を検討しプラットフ

ォームの構築に向けた課題の抽出、HEMSデータに関する共通ルールの検討も進めていく。

84

参考１ 住宅におけるＩｏＴ／ビッグデータ利活用促進に関する検討会委員名簿

（敬称略）

氏 名 所 属

座 長 野城 智也 東京大学 副学長 生産技術研究所 教授

委 員 秋元 孝之 芝浦工業大学 工学部建築工学科 教授

委 員 池田 一昭 日本アイ・ビー・エム株式会社

成長戦略バリュー・クリエーション事業部 部長

委 員 渡辺 直哉 旭化成ホームズ株式会社 渉外技術部 課長

委 員 塩 将一 積水化学工業株式会社 住宅カンパニー

商品開発部 商品企画部 技術渉外グループ長

委 員 雨宮 豊 積水ハウス株式会社 技術本部 技術業務部長

委 員 菅野 泰史

大和ハウス工業株式会社 技術本部 総合技術研究所

フロンティア技術研究室 先端技術研究開発１グループ

主任研究員

委 員 小島 昌幸 トヨタホーム株式会社 内装・設備開発部

スマートウェルネス開発室 スマートデバイスグループ グループ長

委 員 永田 和寿 パナホーム株式会社 戸建建築設計部

スマート技術開発グループ チーフマネージャー

委 員 南 哲也 ミサワホーム株式会社 経営企画部 ソリューション課 課長

兼 商品開発本部 ホーム OSプロジェクト

委 員 青山 雅幸 パナソニック株式会社 エコソリューションズ社 情報渉外部 部長

委 員 高田 巖

株式会社ＬＩＸＩＬ R&D本部 IoTHouse-PJ

IoTプラットフォーム技術研究グループリーダー

（＊第一回目のみ同社渉外部部長 木寺 康 が参加）

85

参考２ 住宅におけるＩｏＴ／ビッグデータ利活用促進に関する検討会

開 催 状 況

【第 1回 検討会】

平成 28年 1月 19 日 13：00～15：00 場所：経済産業省本館 9階西 8共用会議室

①事前ヒアリングの結果等について（事務局説明）

②池田委員によるプレゼンテーション

③ＨＥＭＳからの取得データの利活用のあり方について

【第 2回 検討会】

平成 28年 2月 15 日 16：00～18：00 場所：経済産業省別館 1階 105共用会議室

①HEMSデータ利活用の促進に向けた取り組みの紹介

〇東京大学生産技術研究所 エネルギー工学連携研究センター

特任研究員 馬場博幸氏

〇東京電力株式会社 暮らし＆ビジネスサービス事業本部

スマートライフ提案第一グループ 課長 中村達人氏

②住生活ビッグデータの活用促進に向けた方策について（事務局説明）

③住生活ビッグデータの活用促進に向けた検討

【第 3回 検討会】

平成 28年 3月 14 日 13：00～15：00 場所：経済産業省本館 9階西 8共用会議室

①最終報告書（案）について

②次年度以降の検討の方向性について

（様式２）

頁 図表番号3 図1.14 図1.214 写真1.120 図1.1321 図1.1422 図1.1526 図2.127 図2.328 図2.430 図2.631 図2.7

31 図2.8

32 図2.933 図2.1034 図2.11

34 図2.12

35 図2.13

36 図2.1437 図2.1539 表2.240 図2.1941 図2.2042 図2.2142 表2.3

44 図2.23

53 表3.2

59 表3.6

63 表3.775 図4.8

住宅リフォームの市場規模リフォーム意向の時期

ビッグデータとディープデータについて

リフォームの際の不安や心配事

住宅の建て方別リフォームの具体的内容省エネリフォームの取組み方

リフォーム非意向の理由

インターネットに接続できる機器の保有率

耐震・バリアフリー・省エネ改修工事の実施状況

自ら売主となった中古住宅買取再販の有無について自ら売主となった中古住宅買取再販の件数は？買取再販取引の具体的な問題点は？

リフォーム工事の目的既存住宅購入前後のリフォーム実施率

住宅の建て方別購入した既存住宅のリフォーム実施状況

入居前にリフォームした理由

売上高物流コスト比率の推移売上高物流コスト比率（業種小分類別）

二次利用未承諾リスト

委託事業名省エネ技術の導入促進に向けた住宅メーカーの課題検討に関する調査事業

報告書の題名省エネ技術の導入促進に向けた住宅メーカーの課題検討に関する調査　報告書

受注事業者名　株式会社　創樹社

狭小地での建設現場への搬入の様子eBASEの施工写真管理システムの概要NECが考える住宅建材業界向けSCMのイメージセンコーの住宅物流システム「JIGS」の概要

タイトル

中期的（今後3年間程度）有望事業展開先国・地中期的有望事業展開先国・地域（有望国の課題詳細）

借入金の利用状況（戸建て住宅）借入金の金額（施主の年齢別）リフォーム支援制度の利用及び認知件数税制優遇措置・公的補助の利用状況

未経験者に限定した、入居物件決定の際の設備・仕様の必要度