財經論壇

成果彙編

主辦單位：財團法人現代財經基金會 執行單位：台灣綜合研究院財經諮詢委員會 協辦單位：台灣省商業會

中華民國 104年 3月 10日

台灣及亞太主要國家房市展望

目 次

財團法人現代財經基金會... 錯誤! 尚未定義書籤。

台灣綜合研究院財經諮詢委員會. 錯誤! 尚未定義書

籤。

壹、企劃緣起.............. 錯誤! 尚未定義書籤。

貳、會議議程與規則........................... 6

參、貴賓簡歷................................. 7

肆、會議內容

(壹)上半場次

一、主持人致詞............................ 11

二、引言人報告............................ 13

(貳)下半場次

一、主持人致詞............................ 33

二、引言人報告............................ 43

伍、採訪記者與報導媒體...................... 49

陸、照片集錦................................ 51

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財團法人現代財經基金會 「現代財經基金會」(英文譯為 Contemporary Taiwan Development

Foundation簡稱 CTDF），創辦於 1990年代；是經中央政府主管部

門正式核定成立的公益性財團法人；是由學術界、企業界、政治

界有關人士共同組織成立的非營利公共團體；是從事國家政策研

究、交流和諮詢服務的現代化智庫；是廣泛聯繫與整合產官學研

界專業人士的知識交流平台。

基金會的目標是，面對 21 世紀劇烈變遷發展的嶄新世界，

以及世界與台灣緊密聯繫互動的嶄新情勢，廣泛結合各個領域有

識之士，基於對斯土斯民之終極關懷，立足實際，著眼理想，群

策群力，科學創新，致力台灣總體經濟社會環境不斷完善進步，

推動思想理念、政策方針、制度機制不斷與時俱進，為全球化時

代台灣建設發展，全面增強驅動力、凝聚力、競爭力。

經濟是引領台灣發展的核心命脈，政策是主導公共活動的根

本動力。當前全球化日益普及深入，國際國內環境複雜變化，科

技創新帶來無比活躍多元的發展機遇，而各種前所未見的重大風

險持續構成嚴峻挑戰，台灣唯有求真務實、宏觀長遠，在全面融

入全球化的過程中，確立自身的系統性發展政策與策略，不斷優

化體質，強化動力，有所創新、有所提升、有所進步。

本基金會設有：產業、金融、財稅、環境、兩岸關係等五個

委員會，分別組織一大批學有專精的學者專家群，選定重要議題，

分類進行研究，經常性舉辦產官學研討會，或透過發表會、記者

會、交流訪問、論文專稿，對外傳播正確政策觀念，理性辨析重

要議題關鍵爭點；並接受政府與民間機構委託，進行專案研究，

或提供專業諮詢。

本會網址 : http://www.ctdf.org.tw

2

3

台灣綜合研究院--財經諮詢委員會

台灣地狹人稠、資源有限，卻能從戰後短期中快速成長、繁

榮，創造各國所欽羨的「經濟發展奇蹟」，甚至被譽為落後國家

經濟發展之學習典範，其成功除社會各界的努力與全體國民之付

出外，政府從 1950 年代初期起，每一階段因應經濟環境變化與

產業結構調整需要，正確的政策引導與適宜之措施配合，是重要

的因素，研究機構的參與規劃與民間業者之意見反映，更是關鍵

所在。

爰此，本院乃於民國 86年 9月，在各界菁英倡議與不吝贊

助經費下，以社會公益為宗旨設置「金融證券投資諮詢委員會」，

同時透過「財金論壇」新知講座作為產官學研各界交流溝通平台。

歷經多年運作之後，由於其所執行的工作涉及層面的擴大與研討

議題之延伸，諮詢委員會議通過，自民國 103年起，將現行名稱

變更為「財經諮詢委員會」，其新知講座則調整為「財經論壇」，

俾讓運作與時俱進。

目前組織架構之下，仍按往例，除定期召開諮詢委員會議訂

定各項工作運作方向外，透過「財經論壇」新知講座，敦邀產官

學研各界專家學者，針對財經相關政策法規議題辦理公開研討與

評論，彙整具體結論與可行建議，同時成立研究小組，針對「台

灣經濟動向」進行研究調查，以提供政府相關部門調整政策或增

修法規及作為各行各業瞭解財經動向或研擬經營策略之參考。此

外，則是將前揭之成果編印出版專輯，分享社會各界，希望對台

灣財經之發展有所助益。

展望未來，本院財經諮詢委員會在產官學研各界先進人士支

持與贊助下，仍將本著「回饋社會」理念與「參與公益」初衷，

透過公開辦理與財經議題相關的新知講座，以及從事台灣經濟動

向研究調查，期能提供社會各界人士吸收更多新知或趨勢，以充

分扮演民間智庫之角色與功能。

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壹、企劃緣起

台灣房市是否出現量縮價跌？是目前國內民眾關注的議題。由於長期

以來房地稅負的不公及房地課徵制度之不義，導致最近 10 年國內房地價

格大幅上揚，政府為能抑制房地價格不斷飆漲，造成社會民怨，去年 7月

將「房地合一」實價課稅改革列為「財政健全方案」中程計畫，歷經半年

規劃，今年 2 月 11 日完成新版房地合一稅改修正草案，經行政院拍板定

案，送請立法院於下一會期中審議。

依據新版房地合一稅改方向顯示，政府在降低對房地市場衝擊的考

量下，將選擇「輕稅」的做法，希望達到政府、民眾與房地相關業者三

贏。尤其之前推動實價課稅改已經「五進五出」立法部門，與其追求理

想，不如能讓稅改上路，加上奢侈稅已為實價課稅打下基礎，若能在今

年 5 月奢侈稅屆滿 4 年時，完成房地合一稅改立法程序，既可落實公平

正義，又能符合社會期待。

不過，此一新版房地合一稅改內容揭露之後，雖房地相關業者大致

肯定，認為將有助於房地市場正常發展；但部分學者、民眾與巢運團體

人士，卻是批評稅改草案太輕、偏向財團。亦即現行房地持有(房屋稅、

地價稅)及交易利得(土地增值稅)稅負頗輕，提供少數財團或投機人士透

過囤房囤地、短進短出，在取得暴利地同時，卻僅繳納偏低稅負。再者，

現行房屋及土地稅負課徵制度，不論是持有或交易階段，均非兩者合一

課徵稅負，悖離市場交易慣例。此外，既有採取房、地分離課徵稅負設

計，不僅課徵稅目不同，而且課徵稅基也是相異。

由於台灣為小型的海島型經濟體，無法承受類似日本與美國房市泡

沫所產生的經濟失落或金融風暴，所以推動「房地合一」稅改，乃是將

脫韁的房地交易制度拉回常軌，回歸市場交易慣例，除讓稅負課徵制度

的公平合理，也為實現居住正義的標本兼治，找到正確方向。

另一方面，放眼國際，在量化寬鬆貨幣政策及低利水準下，近年亞

太主要國家房市出現反彈跡象。例如：已沉寂多時的日本房市，出現上

揚趨勢；中國大陸過去數年實施各項打房政策，雖抑制部分炒作，但在

考量經濟持續成長，以及推動城鎮建設發展政策下，二、三線城市房市

價格屢創新高，其未來動向頗受重視。

為此，「財團法人現代財經基金會」與台灣綜合研究院「財經諮詢委

員會」，於民國 104年 3月 10日(星期二)下午二時，假台灣省商業會(台

北市中山區 104 松江路 168 號 13 樓)舉辦「台灣及亞太主要國家房市展

望」產官學研討會，同時邀請學者專家從不同層面的角度進行與談及提

出看法，分享各界。

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貳、會議議程與規則

一、會議議程

時 間 議 程

13:40-14:00

14:00-14:05

14:05-14:35

14:35-15:05

15:05-15:20

15:20-15:25

15:25-15:55

15:55-16:25

16:25-16:40

報到

主持人致詞：洪瑞彬(台灣綜合研究院財經諮詢委員會副主任委員)

引言人報告：

議題一：台灣房市健全發展改革方向 王進祥(中國土地改革協會理事長)

議題二：亞太主要國家房市危機即臨？ 莊孟翰(淡江大學產經系副教授)

Q&A

主持人致詞：鄭 優(現代財經基金會執行董事)

引言人報告：

議題三：台灣房市未來三年趨勢與展望 李同榮(吉家網不動產公司董事長‧全國仲介商業公會榮譽理事長)

議題四：台灣住宅房市轉為量縮價跌趨勢？

倪子仁(好房網‧好房網不動產市場週報社長)

Q&A

二、會議規則

（一）會議程序安排 1.主持人：每人 5分鐘

2.引言人：每人 30分鐘

3.問與答：10分鐘（每人發言 2分鐘為限）

（二）會議發言規定

1.引言人在報告時間屆滿 25分鐘時響鈴一聲， 30分鐘則響鈴二

聲，並請引言人結束發表。

2.「問與答」討論時，每位發言人發言時間 2分鐘為限，於時間

屆滿前 30秒響鈴一聲，2分鐘響鈴二聲，並請發言人結束發言。

3.「問與答」討論時，如因會議時間所限不及發言者，或於發言

後仍未盡意者，煩請提出書面意見，送交服務人員彙整。

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參、貴 賓 簡 歷

黃輝珍 董事長 現任：台灣綜合研究院董事長

學歷：政治大學法律系學士

美國華府亞洲基金會國會運作研究（AsiaFoundation）

經歷：中國時報副總編輯兼副總主筆

國家政策研究中心執行長

中央日報社發行人兼社長

中國國民黨中央新聞黨部主任委員

中國國民黨中央委員

總統府國家統一委員會委員

中國國民黨中央文化工作會主任

中華文化復興運動總會秘書長

行政院政務委員

行政院防治登革熱疫情總指揮官

行政院抗 SARS南部地區總指揮官

行政院新聞局局長

總統府國策顧問

財團法人中國技術服務社董事長

中鼎工程公司常務董事

財團法人海峽交流基金會董事

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張平沼 主任委員 現任：總統府國策顧問

燿華企業集團總裁

台灣服務業聯盟協會創會理事長

財團法人海峽兩岸商務發展基金會董事長

中華文經協會理事長

中華金融業務研究發展協會理事長

財團法人中華民國商品條碼策進會董事長

宏都拉斯共和國駐華名譽總領事

金鼎文教基金會董事長

台灣綜合研究院財經諮詢委員會主任委員

學歷：中興大學法律系學士

經歷：中華民國第 1、2、3屆立法委員

光華投信董事長

中國國民黨第 13、14、15、16屆中央委員

世界龍岡親義總會主席

金鼎證券股份有限公司董事長

台灣彰化、新竹、台中地方法院法官/檢察官

行政院顧問

台灣省商業會理事長

金鼎燿華企業集團總裁

中華民國商業總會理事長

台灣綜合研究院金融證券投資諮詢委員會主任委員

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主持人：洪瑞彬 副主任委員 現任：台灣綜合研究院財經諮詢委員會副主任委員

學歷：東吳大學經濟研究所碩士

美國紐約 New School for Social Research

（New School University）研究

經歷：行政院經濟建設委員會經濟研究處處長

行政院經建會綜合計劃處專員、專門委員

組長、副處長、處長

行政院主計處國民所得統計評審委員會委員

交通部運輸計劃委員會研究員

引言人：王進祥 理事長 現任：中國土地改革協會理事長

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長

中華民國不動產估價師全國聯合會秘書長

德霖技術學院不動產經營系副教授

中國文化大學土地資源學系講師

學歷：美國懷俄明州普斯頓大學企管所碩士

中興大學地政學系學士

經歷：台北大學第七屆傑出校友

中華民國第二屆地政貢獻獎

中華民國第一屆傑出企業領導人

中華民國消基會房屋委員會召集人

引言人：莊孟翰 副教授 現任：淡江大學產業經濟系所兼任副教授

學歷：文化大學經濟研究所碩士

經歷：中華民國不動產協進會教育委員會主任委員

中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人

中華民國不動產交易安全策進會理事長

中華民國土地估價學會理事/常務理事

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主持人：鄭 優 執行董事 現任：財團法人現代財經基金會執行董事

工商時報總主筆

台灣綜合研究院財經諮詢委員會委員

學歷：政治大學企業管理研究所碩士

台灣大學經濟學系學士

美國普林斯頓大學國際關係學院(Woodrow Wilson School)研究

經歷：中華電信股份有限公司第五屆董事

財團法人中央廣播電台董事長

中華民國電視學會理事長

台灣電視事業股份有限公司總經理

行政院公平交易委員會第二、第三屆委員及第四屆副主任委員

工商時報記者、主任、總編輯、副社長、主筆

台灣綜合研究院金融證券投資諮詢委員會委員

引言人：李同榮 理事長 現任：中華民國不動產仲介經紀商業同業公會聯合會名譽理事長

社團法人中華民國網路消費協會理事長

吉家網股份有限公司董事長

亞矽氏資訊顧問股份有限公司董事長

樂屋國際資訊股份有限公司董事

學歷：政治大學電子化顧問師碩士學程

經歷：台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長

台灣不動產交易中心總經理

駿達房屋仲介股份有限公司創辦人

經濟部中小企業處營運診斷及 E化應用輔導顧問

台灣經濟部工業局認證合格顧問師

引言人：倪子仁 社長

現任：好房網‧好房網不動產市場週報社長

學歷：淡江大學產業經濟學系學士

經歷：太聯不動產市場周報主編

淡江大學建教中心不動產投資班講師

台北區房地產市場調查聯誼會理事長

非凡新聞地產組長

經濟日報地產記者

住展雜誌研發長兼新聞部召集人

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肆、會議內容

(壹)上半場次

一、主持人致詞

台灣綜合研究院財金諮詢委員會 洪副主任委員瑞彬

各位午安，今天的天氣特別冷，但是大家還是這麼踴躍的出席，

可見這個議題非常地重要。

建築業是經濟火車頭，房地產也是攸關大家的身家財產，算是大

家重要的資產。過去一年，國內房地產市場似乎不如預期，加上未來

《房地合一》稅制可能實施，呈現觀望態度，導致房地產市場交易數

量相當幅度萎縮。不過，在交易價格上，除了台北市價格稍微小跌之

外，其他地區卻又呈現上升狀況。

一般而言，影響房地產市場發展內、外在因素很多。例如，過去

一年除了發生了一些環境的變化和政策的調整，此外包括歐洲、美國、

日本和大陸經濟狀況，也會影響到台灣的房地產市場發展。

至於今年國內房地產市場情形又將如何發展，今天我們邀請兩位

專家，先請王進祥理事長針對台灣房市發展改革方向進行報告，再請

莊孟瀚教授針對亞太主要國家房市展望加以分析，希望兩位專家的引

言說明能夠讓各位來賓更進一步了解房市未來動向。在此，我們以熱

烈的掌聲歡迎他們。

12

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二、引言人報告

台灣房市健全發展改革方向

中國土地改革協會 王理事長進祥

今天本人以數據來報告對房市的見解，其重點將比較著重於稅制

方面。政府實施不確定的政策遠比不正確的政策所導致的後果更為嚴

重。

首先房地產市場方面，目前呈現一個很不正常和不合理的現象，

屏除高房價高房租不談，最主要的問題在於貧富差距，政府根本利用

貧富不均做為打房工具。雖貧富差距問題的確是真正拉開你、我和富

人之間的距離，但過於凸顯又會變成矯枉過正，進而出現仇富反商情

形，甚至希望房地產下跌想法。

今天，台灣最大的問題是投資和投機之間的矛盾。投資股票是可

以的，相對投資房地卻是不可以的，當然這些在學術上具有支撐，因

此我們也不多提。至於房地產制度方面的是與非，係由政府來處理做

決定。最近，遇到一位長官，被問到現行陸資來台投資房地產方面的

問題是否嚴重?事實而言，檯面上和檯面下的數據差距十分驚人。亦

即陸資是否可以投資股票?是可以的；那麼投資房地產是否可以?其實

是可以的，但是必須經過較嚴格的審理作業。

究竟，會被炒作的是股票?還是房地產?在兩者都會的情形之下，

權宜輕重來看，雖股票較容易被炒作的，但若由台灣法制方面觀念來

看，卻是持相反的想法。

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其次，房價所得比方面，一個不合理房價所得比，是不應該的，

如同上圖所看到的房價所得比數據，雖是完全正確的，但不該用此數

據使得人心惶惶。由於此一數據是常被各個國家用來衡量房價是否過

高、所得是否過低的一個重要的指標；但是，用此數據推斷台灣民眾

因而難以購買房屋，這點是有些問題的。 再者，不合理查稅方面，由財政部最近五年調查補稅的數據可知，

目前台灣在查稅上具有十分不合理情形，若就單純財產稅部份來看，

財產稅包括地價稅、房屋稅、契稅等和奢侈稅，就有兩千多萬元，而

且這些數據是已經罰款的部份，尚未被罰款的部份甚至超過億元。這

項查稅舉動，已經得罪百姓卻不自知，然後政府不是不敢發言，要不

就是說出一套和民眾想法完全歧異的言論。

由於上述狀況，導致社會產生反商、仇富，並且對於有錢的財團

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和富有的商人有狹心與紅眼的態度，衍生不合理社會氛圍。

民眾真的難以購買房屋?此一問題，是政府該幫忙?抑或是社會或

者是市場該幫忙? 從下圖中數據可以看出，台北市建坪價格在 20 萬

元以下實價登錄已經成交的房屋數目，共有 1379 件房屋案件；至於

新北市建坪價格在 20萬元以下的也有 13217 件。這些數字都顯示，

民眾並非買不起房屋，而是不願意購買，沒錢卻又抱持想住帝寶錯誤

心態，這是非常不夠正確想法與心態。此外，高雄市建坪價格在 15

萬元以下實價登錄已經成交的房屋共有 20018件。桃園市也有 27996

件，未來捷運興建，桃園也是大家購屋新的火熱地區；不過，桃園新

房屋部份也是價位頗高，對比舊房屋來說，大家還是偏好新房屋，使

得新房屋炒作遠高於舊房屋之現象。

或許建築業大多為預售屋方面的炒作，實價登錄由終止代銷業後

開始，由於不具實價登錄，因此許多房屋仲介自己成立代銷公司炒作，

永不中止，導致偏離市價情形。事實而言，實價登錄產生缺失，是內

政部地政司的責任，因為很多案件根本就是預售屋成屋之後拿到使用

執照，兩、三年之後再做登錄動作，例如房屋是 98 年的買賣價格，

卻在 103年才做實價登錄，但是其備註欄為並未加註動作，亦即內政

部地政司並未做好正確完整備註，造成社會許多民眾取得錯誤資訊與

觀念，甚至產生一元房屋實價登錄錯誤報導。

低房價的房屋其實單就台北市、新北市、桃園市和高雄市來看，

是具有非常多戶，其實並不應該出現難以購屋情形發生。由於依舊仍

有民眾無力購買，因此政府推廣社會住宅與合宜住宅。但是，政府一

直透過加稅方式做相對的配套處理，卻未說明此項加稅動作與社會住

宅、合宜住宅的關聯。

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若以此次來說，房地合一所得稅是加重中央稅的部份，由開始只

提撥給地方 20%到最後提升至 50%，造成地方政府對此不滿。房屋合

一所得稅若是將公告限制和房屋限制接近市價的話，以現在的公式計

算，公告出來是零。

雖房價所得比是完全正確的數據，但不該利用負面方式宣傳，若

以此例來看，購買 500 萬價格房屋，70%用貸款，其餘剩下 30%為自

備款項，期間三十年、年利率 2.5%(雖目前年利率為 2.2%左右，但因

為利率會被拉升，所以直接以 2.5%平均利率假設運算)，本息部份僅

有 1.38%，1000萬價格房屋，本息僅 2.77%。雖房價所得比為十五年，

但因為貸款 70%，而且平均分攤，其實民眾是具有能力可以承受的範

圍。然而，民眾真正有問題造成痛苦指數的地方，其實在於自備款項

部份。最後，以此房價所得比數據告知大家，應該採取正面教導民眾

如何買得起房屋，而非如此被負面的宣傳買不起房屋，甚至無法負擔

現象。

無庸置疑，目前房地產政策具有不合理現象，包括管制太多，管

理太少。管制為最先的把關動作，之後才有內部管理，雖兩者在表面

上才差一字，但相對處理方式可是天差地別。管制太多將會造成進入

困難，管理太少則使內部混亂，所以政府應持相反做法，管制少、管

理嚴為較為正確之方法。

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再者，政府增加房地合一所得稅徵收，許多民眾無痛無癢，乃因

為與自己毫無相干，注意即將到來的是 5月 1日房屋稅部分，台北市

市平均漲價 1.6倍，但是因只侷限抽取去年七月完成的新建築物，所

以可能因而以為自己與此無關；除此之外，還有認定問題，部份由「棟」

改採按「戶」認定，像是三戶以內來說，房屋稅將被提升 2.2%，三

到五戶之間提升 2.4%等，總總細項相關規定調整，將調高部分路段

之房屋街路等級調整比率情形。

此外，還有包括是否直系親屬當地具有戶籍，以及與是否具體居

住事實的認定。總之，許多複雜新的稅制即將於今年中上路，所已於

五月時就會有較深刻的體會，尤其是對於現今擁有兩戶的民眾(一戶

自住之外，一戶準備轉給小孩)。

政策須界定標準需劃分完整，規則與處理方式也必須要清楚，讓

富人多些繳稅，這點是合理的，所以需要清楚界定我們目前炒房業者

為三戶以內抑或是以上的民眾，錯誤的政策導致嚴重之後果，才會有

所謂打房打到輕如鴻毛的詞彙產生，從開始說要扣抵增值稅部分，這

一面對於自用住宅部分沒有作用，所以開始扣除土地漲價總數額度，

稅低從 16%成長到 30%，於是出現鑽漏洞情形發生，開始紛紛成立一

人公司，因公司成立具有可以抵扣成本、管理費用和貸款費用等。相

對來說，自然人身分購買便不具有這一方面成本降低優惠。

或許曾經有人曾發表說，政府部門可以兩年之內利用陸續增加方

式，但是炒房為短時間兩年之內的快速完成，兩年之內增值稅部分其

實相對也漲不多，而且房屋稅部分無法辦住家，可以因而閃掉房地合

一所得稅部分，達到逃稅目的，此也就是炒房業者從先前的自然人部

分身分轉換為公司法人。

政府若要打擊炒作不肖業者，則需清楚遊戲規則，了解炒作業者

如何作業，政府內部對於稅制與稅基無達共識，卻又隨意對外釋放消

息，稅制或稅基政策每日改來改去，如同排富條款般，從開始的溯及

既往到將不溯及既往，最後改為溯及既往兩年。政策變化如此快速，

將使民眾對於稅制不清，並且認為複雜，使得交易賣方不清出售成本，

而讓市場產生閉鎖現象，導致目前在市場上富人不想賣屋，沒錢想買

屋還是買不起。

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至於土地稅制增修未與相關學者專家溝通，又不敢與不動產業者

溝通，為了圖利財團，因而有了不動產業者逕向立法委員陳情事情產

生，使得法律無法修正通過，因此有打房輕如鴻毛的現象。

此外，標售公有土地問題，若以大台北地區來說，雖大家紛紛覺

得台北市已無土地可以利用，但其實因生育率下降，小孩人數縮減，

而縮小公有小學土地資源，以都更之方式蓋社會住宅。無庸置疑，以

前不蓋社會住宅原因乃是有歧視之問題，現在需蓋，更是保有此一問

題，例如憑藉出、入門口即可由小見大，因此政府不應實施錯誤政策，

將社會住宅加入都更的計畫。

另一方面，豪宅界定因不同地區的差異而產生不同的價位，目前

大概分為四、五、六千萬。若以帝寶來說，出售三億三千萬房屋，買

方契稅為 3.6%，公定價值為一百二十幾萬，賣方方面總價三億三千

萬乘一定比例的 25%，就是以土地公告現值和房屋公告現值之比率來

計算，三億三千萬的 25%部分為房屋，剩下 75%則為土地部分。相對

來說，等於買房屋送土地，又因不算地坪，雖在理論與法律上都隱藏

著地價，但利用公定價值切割，然後房屋公定價值與土地公告現值為

25%比 75%。帝寶為 94年拿到使用執照，從以前開始一坪的六十五萬

到最高的八十萬，之後一路飆升，到了現在最高為兩百零二萬，平均

至少為一百七十萬左右，因此賣房確實賺非常多，所以房地合一所得

稅其實是很好的稅制想法，但是其在操作上確實十分粗略。

以我們的立場來說，是支持豪宅加稅的部分，但是也因如此產生

一個問題：當購買一、兩億房屋時，房屋稅為一、兩百萬似乎可以接

受，雖已經是很可怕的數據，但若就都更之後原有地主來看，以一坪

換一坪方式，因增值關係，房屋價值將由兩千萬變成四千萬，兩倍增

值，雖使得交屋之後原來有錢，但其房屋稅一期卻又高達八十萬實例

出現，此為因都更而受災受實例，亦即因公定現值接近市價，而使出

售成本變高，又因公告地價接近市價，而使持有成本變高，最終受害

者為自住與自用或都更後的一般民眾。

對於上述房市政策，就已租房改革來看，奢侈稅部分是無效的，

有用途的部分為實價登錄與實價揭露的部分，除上述三項外還有實價

課稅部分，為政府的配套措施，目前較令人擔心的部分為，將此一部

19

分放入房屋合一所得稅中，其實這一部分可用公告現值提升解決，並

用分年分次分期方式平分，再慢慢去教育百姓。由於台灣持有稅部分

確實是偏低的，這一方面稅制如何增加，需要良好配套，需要針對一

定價值、一定面積、一定戶數方面好好思考，而且須按縣市置宜，政

府應該將此作為課稅依據，而非只做參考。

目前政策係為針對一定價值課徵豪宅稅，並非房屋合一所得稅門

檻，針對一定戶數課徵房屋稅。

再談地價稅變更，去年平均漲幅 8.66%，99 年迄今(今年還未開

徵)地價稅已經平均漲幅 2.48%，全台來看漲幅一定超過 2.46%。增值

稅係為公告現值，對於這一方面又與遺產稅和贈與稅有關。贈與稅部

份去年為 12.12%，十年以來台北市公告現值增加 211.92%，此一數據

皆為政府官方公布，由上表中可以看出台北市部分土地增值稅漲幅有

10.63%，全台灣平均上漲 12.12%，房屋稅動盪，通常是台北市漲價，

各縣市也將會漸進跟著上漲。

面對高持有稅與高交易稅時代來臨，對於目前市場是否出現房市

泡沫等問題，這一方面是否會發生必須請教專業人士說明。再來關於

房地合一所得稅，其實是房屋交易所得稅加上土地交易所得稅。個人

對此稅制持反對的原因為制度方面的問題，政府將交易稅、持有稅、

產權與過戶的稅制概念與規範想法為房地分合一，但是交易所得稅與

交易習慣的部分卻為分離的。

上述分離與合一所造成的矛盾，將導致其複雜性，應該為統一的

一次性完整修改，才不造成日後在規章上東改西改問題發生，並且可

以消除之後政策不夠完全等問題。

20

房地合一實價課稅(草案)實施日期為 105年的 1月 1日，104年

12月 31日之前的適用範圍為取得再出售者，持有滿兩年為免稅。但

是，於未來開始的適用範圍為取得再出售者，兩年之內為 30%，兩年

以上為 17%，並做減徵動作，房地產減增率超過兩年之後，從第三年

開始每年遞減 4%，至第 22年時減徵 80%，此對較具有專業知識的人

是都有不太理解，何況社會沒有專業知識基礎民眾，此一算法確實頗

為複雜。

換句話說，房地合一實價課稅之中規定持有界線年數為六年，這

一作法只是將炒房期間從原本的兩年變成六年，並且使得成立一人公

司，快速於兩年內出售，即可從中逃稅。雖政府立法目的在於打擊炒

作房地產業者，但上述做法造成一般民眾困擾與不便，造成投機人士

還是可以透過鑽取法律漏洞逃脫，未治其本。

在此同時，亦要注意公告地價稅制問題，了解其算法與內容，將

使自己有利無弊，還有今年將出現過戶潮的情形，因有許多人買房有

借名登記的習慣，因 105年新政策稅制開始實施，因此於年底將會有

反還動作產生，所以若於年底有大量此情形產生，請不要傻傻地認為

今年房市很好，大量將戶數回收與借出，也將造成之後實價登錄的相

關問題產生。

尤其設籍不居住居住未設籍問題，也是日後一大重點。目前新政

策為設籍與居住皆要成立，必須清楚提出居住事實，就居住事實的時

21

間規定，政府也並未提出清楚界定。同時，有成年子女者必須開始須

規劃日後，並且注意之後炒作模式配合新的稅制方案，為兩年一輪的

趨勢發生，政府在尚未清楚逃稅不肖業者如何操作時，不應隨便改革

稅制，因為無法真正解決問題，甚至可能導致新的問題產生。豪宅因

應新的政策，將會有分割出售的方式產生，雖不大但還是造成對一些

豪宅房市的打擊。排富條款部分，其實漏洞很大，只要先將戶數分開，

仍就可以享有減免優惠，此一動作即可省掉一半以上稅制，因此也並

未真正有效。

一人公司可能以後還是主流，炒作期間一年變成六年，如果利用

人頭戶的話，重複退稅繼續炒作下去，政府應該針對如何杜絕人頭戶

問題找出好的方針處理，尤其必須注重包括資金來源、資金流程與資

金趨向三大方向，政府對於三方向其實都有相關針對，卻未作一串聯

完整統合。至於改革方向:

˙必須與民間團體溝通，立法才會順暢

˙多與地政產官學者溝通，否則將會引起學者反彈

˙同意與公民團體之充分溝通協商，雖現今公民團體至上，但所

有政策訴求只為打擊炒作買賣房屋過度，恐會影響正常房市

˙準確告知公民團體與大眾，加稅的目標與期稅金運用方向，並

且分析講解若未加稅將會導致之後果，使其可以清楚了解其中之利弊

˙政府本身內部溝通，雖稅制本身分為地方與中央，但公告地價

部分又在內政部地政司，在對外宣布與宣導方向時應為院長或總統直

接發言，而非財政部部長代表

˙與民眾完整清楚之宣導動作，告知新的稅制將會如何實施，像

是房屋地價稅與持有稅部分將會適度增加，必須清楚告知

˙稅制偏向保護自助、自用或農用土地房屋使用者，但是需將人

頭戶與逃漏稅問題徹底去除，因此政策必須明文清楚界定，使得大家

有明瞭的條款遵守

22

23

亞太主要國家房市危機即臨

淡江大學產經系莊副教授孟翰

你不理財，財不理你；如同你不買房，房不屬於你。十年以來

不論多少努力，都抵不過鄰居包租公與包租婆，因此大家若再不了解

房地發展，則未來就會變得更慘。

今年國際房地產問題，從 2013年的胡潤富豪國家和城市分佈大

中華地區就佔很多， 2014年胡潤富豪全球分佈，亞洲地區富豪分布

也是居多，人數更有增加趨勢，除了香港、北京之外，還有看到我們

台灣地區與台北都有登上此一榜單。在台灣如此狹小國土幅員上，居

然世界富豪分部可以排到前十名內，數據似乎顯示台灣有貧富差距嚴

重的問題。

先看富豪職業方面，1000位之中共有 200多位是靠房地產起家，

這一方面是值得我們去思考的。2013 中國大陸報告指出，千萬富豪

有炒房的人數占了 15%，連同他們投資方向也是房地產第一。

其實，所得分配問題，台灣台北、北京、香港等地區房價高居不

下，貧富差距問題使得大家都在思考，到底是誰將社會資源這塊

cheese 給搬走，最近社會運動蓬勃，皆是探討資源分配，並且開始

思考絕大多數資源掌握在誰的手中上問題。

24

從 2008年後全球開始注重利率問題，GTP方面也十分受到重視，

若以全球主要央行與國家利率來看，日本為 0.1%，美國為 0.25%，歐

洲方面皆為負值，瑞士地區為-0.75%，瑞典為-0.1%，亞洲的俄羅斯

為 15%，南美的巴西為 12.75%，我們台灣為 1.875%。由於利率偏低，

影響我們現金存款，投資股票又因市場風險較大，因此大家會開始往

國內、外房地產方面移動，例如泰國有三千多億，馬來西亞也三千多

億，目前東南亞國家有所得低，相對房價低和利息低，所以有成本低

的好處，吸引大家前往此處投資。

再看物價，相對來說香港物價大概為 3.2%到 4.0 %左右，日本最

近為 2%到 3%之間，南韓也是在 2%左右，新加坡為 4 %左右，馬來西

亞為 1.5%到 2.0%，柬埔寨從 5%下降到 3%左右，印度為 6%和 7%左右，

以上述數據顯示利率可能和物價有關，台灣基本放款利率為 2.8%，

中國大陸大約為 5.6%到 6.0 %之間，香港為 5%，新加坡為 5 %，馬來

西亞近 5%，柬埔寨最高達 15%，一般大多在 9%到 15%之間，印度則是

為 10%左右。

匯率方面，最近台灣為貶值，人民幣是升值，新加坡幣是升值，

印尼、馬來西亞與印度皆是為貶值情形。以上數據使得我們在投資上，

可以參考國際經濟情勢，而且看到台灣在這些亞洲國家間，則會想到

彼此之間匯率與利率環境問題。

25

若以亞洲國家房地產來看，台北市每平方公尺的價格為 7112 美

金，以現在的匯率計算，大約為 70 多萬日幣。投資報酬率方面，台

北市為 1.57%，比起其他亞洲國家，像是印尼、菲律賓等，皆為落後，

這一部分是否有所炒作，值得我們思考，接著來看房價與租金間的比

例，台灣為 64 倍，全球最高，雖其中炒作成分較高，但報酬率卻為

全球最低，所以民眾才會如此排斥稅制部分。但是，稅制提高，未來

將使台灣資金外流。至於交易稅與交易成本來看，台灣為 9.93%，比

起其他國家，為中間值，未來可能會再上升。

剛剛提及柬埔寨，雖其租金所得稅為 10%，資本利得為 20%，交

易成本為 7%到 8%，但未有遺產稅，因此會讓大家覺得稅制尚未完備，

可以試著前往投資。

26

再由 Global Property Guide 所整理的亞洲國家投資稅率，目前

來看，台灣並非最大。最近一年房價變化部份來看，台灣將近 5%，

比香港的變化還來得大。如果從五年的變化來說，我們可能為 70%，

十年來看為 147%，十年之後香港將比台灣更高，由此資訊可以好好

用來參考。

以此評比投資的話，馬來西亞為四顆星國家，首居第一，然後

為曼谷與雅加達、馬尼拉與金邊；金邊為兩顆星的國家，Gross Rental

Yield 為 5.33%，為適中的國家；至於上海一顆星為 2.66%，台灣是

1.57%為排名最後。雖有 very poor 的評價，應該不要投資，但投資

依舊非常熱絡。

27

從日本 1966至 2013年房價變動趨勢清楚可以看到，其商業區與住宅

區房價上下浮動，於 1989年為平均最高，1991年開始下跌；然後一

路下降到 1998年，商業區跌了 85%到 87%之間，住宅地區跌了將近

65%左右，進入停滯 20年。

在此思考日本是否值得投資，可由稅制來看，在土地房屋相關稅

制上來說，有極重的稅制。由於日本有嚴重的少子化、高齡化現象，

目前人口一億二千多萬，曾被預估到本世紀末時，日本人口將遽降為

七、八千萬人，因此預估在 2030 年時日本將會有 25%的退屋狀況，

所以現在並不取向買房。不過，中國大陸人民卻是持有相反意見，仍

在日本大量買房。

再看香港地區，依據歷年住宅房價與股價變動趨勢對照，在 1997

年時遭遇回歸與亞洲金融風暴，不論是房市或股市皆有暴漲與暴跌情

形， 2003年跌幅最大，股市部分達36.98%，房市部分甚至達57.52%，。

至於後來，2007年前到目前的狀況，高級住宅一坪以 2015年 3月 5

日的匯率 1比 4.101來換算，為新台幣 335.91萬元，相較台灣高出

許多。在此回顧台北市房價趨勢，我們若不設法讓外資一直無限制地

進入，則恐將造成台北市房價與香港房價之走勢相同，先呈現平行現

象再上漲，所以利用稅制方式解決房價問題。但是，稅制調整方式具

有重大學問，必須好好思考規劃。

28

若從股價與房價變動趨勢比較，1998-2014年中國房地產開發業

綜合景氣指數變動趨勢可以看出，中國大陸最近有緩緩下跌的趨勢。

再由 2000-2013年中國全國房價變動趨勢看出，其四種住宅使用房屋

變動情形，全國來說皆是由四千多上漲至一萬兩千多。

至於台灣，其最大的困境是台灣接單海外生產比例太高，在去年

比例有 62.5左右，前年為 57.5左右，以此來看雖經濟成長是好的趨

勢，但勞工薪水卻又停滯，亦即財團幾乎將其資金轉移到國外投資，

並未將其投資於台灣，因此造成房價所得比也高。政府希望將房價所

得比從 15倍下降到 10倍，可是我們應該追求分母的是家庭年收入的

變動，而非分子房價的波動。也就是說，目前台灣的情形為分母低，

而非分子高，導致比例提高。這一方面問題可能需要長期時間，五年

29

甚至十年才有辦法改變。

其實，台北市房價由 92年下半年起開始呈現上漲趨勢，96年來

到每坪 53.1萬，103年每坪高達 93.8萬，漲幅高達 155%，新北市漲

幅為 152.98%，相對每人 GDP漲幅僅有 56.31%。由此可見，GDP漲幅

遠遠低於房價漲幅，差距高達三倍，此對整體社會所造成的影響非常

深遠。

台灣房地市場受到三大資金洪流影響，一為台商回流問題，二為

中國肅貪資金利用地下經濟流向與越南台商資金流向，三為美國「肥

咖（FATCA）」資金流向。由於資金一直進入台灣，存款已經來到 36

兆，相對今年台灣 GDP 16 兆左右，由上述數據可知台灣的資金其實

很多，卻又大多掌握在少數富人的手上。

或許很多人士羨慕新加坡如何做到解決公共住房問題為全球最

好的國家之一，在 500多萬人口中 80%擁有自己所購買的住房，除政

府擁有 80%國有土地外，新加坡有明文法律之規定，買房未居住者是

違法的，此外還具公積金制度制度，使得所得較低族群五年之內可以

買得起房地產。目前新加坡房屋一坪約為 23 萬左右，一戶大概 700

萬左右，使用權限則為 99年。

至於德國部分，其不動產稅 1%到 1.5%，交易稅為 3.5%，買賣獲

利價差稅為 15%，租金個人所得稅為 20%到 45%，當房價超過合理價

格 20％時，賣方將面臨最高 5 萬歐元之罰款，當房價超過合理價格

50％時，除巨額罰款外，賣方將面臨 3年之有期徒刑，罪名為涉嫌炒

作、擾亂經濟，亦即以明確之法律條文作為嚇阻作用。

若以英國來說，其印花稅等同於台灣的消費稅，當稅率低於 12.5

萬時，以台灣之匯率計算，大約為新台幣 600萬以下房屋可以免除印

花稅，在 12.5 萬到 25萬之間為 2%，25萬到 92.5 萬之間為 5%。事

實而言，台灣所實施的累進稅制可以採用這種方式執行，英國亦有針

對非屬本國的離岸公司採取更嚴厲的稅制條件，此一方式值得台灣好

好思考與效法。

30

最後，美國房市部分，影響原因應該與之前的 QE 政策有極大關

係，其後續所造成的效應仍在持續觀察之中，以今年二月的房市指標

漲跌資料來看，雖中間遇到小幅下跌，但也是上漲情形。此外，全美

十大城市部分，2004年與 2005年為高峰之階段，美國政府希望可以

再行增高帶動經濟，俾以增加就業機會。

整體而言，近年亞洲國家為房價皆為快速一路飆升，茲將其指數

分列如下：

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32

33

(貳)下半場次

一、主持人致詞

現代財金基金會 鄭執行董事 優 今天我們舉辦這場研討會，十分感謝大家如此踴躍出席。在此感

謝洪副主委主持上半場次研討會，也要感謝王理事長和莊教授極為精

彩的演講內容。

國內房地產市場從 2003年的 SARS之後一路上揚，迄今已經屆滿

12 年，此與早年國內房地產景氣循環大約七至八年一個週期有所不

同。大約四五年之前，一些朋友曾經請教我是否可以投資房地產，依

據過去經驗，雖提醒他們需要小心，但經過四五年之後發現，國內房

地產價格還是繼續上漲，所以常常覺得學經濟的人不能做生意，做生

意往往虧錢，主要就是因為學經濟的人往往依據理論判斷，但是在實

務上卻非如此。

最近情形似乎有些改變，國內房地產交易數量從去年年底起開始

減少，交易價格也是略為下降，這個警訊似乎是比以前更為強烈，所

以使得大家對於往後房地產整體發展特別關切。

今天下半場次部分，我們很榮幸地邀請到李同榮理事長針對台灣

房市未來展望進行說明，以及邀請到好房網不動產市場周報倪子仁社

長，針對台灣住宅房市轉為量縮價跌趨勢加以分析，相信他們能為大

家提供更多有價值的參考資訊。現在我們先請李董事長報告，再請倪

社長說明，謝謝。

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二、引言人報告

台灣房市未來三年趨勢與展望

吉家網不動產公司 李董事長同榮

一、前言：國內房地產業景氣循環回顧

從 1968 年起，台灣由農業社會轉型為工業社會，國民所得逐年

增加，三代同堂生活型態起了劇變，北部就業人口增加，南部人口轉

移，年輕族群紛紛自立門戶，購買新屋市場需求強烈，台北市區率先

掀起高樓大廈興建風潮。

(一) 第一次循環：1968年春～1975年夏（合計 7年）

房地產在供不應求的交易市場中，同時帶動了預售房屋的市場繁

榮，北部的高樓新廈與中南部嶄新的透天厝成為購屋新寵，當時的中

古屋幾乎乏人問津，預售屋交易量遠大於中古屋，很像前幾年中國各

大城市的房地產交易現象。

1973 年中東戰爭爆發，因為石油禁運而引起油價上揚，後續的

通貨膨脹更順勢引發了房價飆漲。

政府第一次打房→四樓以上建築全面禁建並緊縮融資

1973 年底，眼看房價一路飆漲，通貨膨脹將一發不可收拾，政

府立即下令四樓以上華廈禁止興建，頓時澆熄房地產市場熱度。1975

年 4月蔣中正先生去逝，房地產同時進入反轉階段的最谷底。這一次

循環初升與主升段之擴張期共走了四年，高峰期走了一年半，反轉期

從 1974 年春高峰到 1975 年夏谷底也剛好走了一年半，房價下挫三

成。

(二) 第二次循環：1975年秋～1982年夏（合計 7年）

在市場一片悲觀的同時，蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建

設，並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林，經濟成長

迅速，房地產又開始啟動一波主升攻勢，1980年再度爆發中東戰爭，

油價也因禁運而再次高漲，通貨具漲的情況下房價當然順勢噴出，搶

購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。

政府第二次打房→ 追查資金來源與空地限期興建

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面對如此飆漲態勢，1980 年底，政府祭出劇烈打房手段：緊縮

貸款銀根、空地限時興建否則課處重稅、兩戶以上房屋持有者必須追

查其資金來源……頓時引起土地價格下滑，市場也因持有者在政府追

查資金來源與追查逃漏稅的雙重壓力下，恐慌性拋售手中房地產，房

價在 1981年春天反轉直下，到了 1982年夏天跌落谷底。

(三) 第三次循環：1982年秋～1990年冬（合計 8年半）

1982 年秋季開始，房價下滑過速，整體經濟趨緩，金融市場風

險再起，於是政府開始放寬建築融資，激勵買盤進場。這個時期，台

灣出口經濟開始繁榮茂盛，但房地產市場因都會建地有限，加上產業

與就業人口集中，都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。在房市飆

漲、股市上萬點、地下金融氾濫等三大投資管道失控的狀況下，社會

亂象已經達到不可收拾的地步。

政府第三次打房→整頓地下金融、全力緊縮銀根，房市股市雙雙反轉

在如此社會經濟亂象齊發的危機中，郝柏村任命為行政院長後，

即刻下令全力整頓掃蕩地下金融，資金泛濫情況因而收斂。1989年 2

月 28日與 3月 31日，政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊

縮貸款等金融措施打壓房價，市場從此進入反轉階段，股價也於次年

2 月攀上 12682 點歷史高點後正式崩盤，大盤指數在 8 個月內跌到

2485 點，淨跌一萬多點，房地產雖然跌幅未超過三成，但此一波段

循環的房價漲幅有數倍之多，因此影響到下一波段循環的回升時程。

(四) 第四次循環：1991年春～2001年冬（市場震盪盤整十年）

這一次循環，著實打破了房地產「七年一大漲」的慣例。由於上

一波段房價漲幅過多，讓後續的十年時間，房價皆處於微幅震盪上下

盤整的階段。因前一波的泡沫陰影過深，讓房地產處於療傷階段，房

價上下盤整數年。本來 1995年開始有回春跡象，但 1996年李登輝總

統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，不管當時的飛彈是否如

李總統所說的空砲彈，但已經造成民心恐慌，愈高總價的物件愈乏人

問津。緊接著又爆發亞太金融風暴，雖然台灣政府成功地化解亞太金

融風暴，但銀行的逾放比率持續增加，也留下市場一顆未爆彈的隱憂，

這才是延長房地產盤整期的主要原因。

(五) 第五次循環：2002年春～至今(13年多頭市場)

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2000 年開始，台灣第一次政黨輪替，民進黨陳水扁總統執政，

房地產面臨消息面重大利空，房價持續盤整量縮，但因時值技術面處

於低檔，且房地產市場盤整多時，因此房價欲跌也不易。為了穩定民

心與解決銀行逾放比率持續增加的危機，新政府決定以積極的政策刺

激房市，避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。例如，持續數年提供數

千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策，刺激年輕人大舉購屋意願，

並採取增值稅減半的激勵措施。這些政策果然奏效，房地產自 2002

年春開始景氣反彈回升，在增值稅在減半的政策激勵下，稅收不減反

增，不但拯救房地產，同時也解決逾放比過高的金融危機。

2003 年夏天，全球面臨 SARS 風暴，房價在初升段中受到影響，

連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡，但在此危機中，房市卻只有反應短

短半年，從此就一路走揚，並邁向長達 5 年的主升段行情。一直到

2008 年次級房貸引發全球金融風暴，市場預期應是本次景氣循環的

終結者，但我在此時獨排眾議，在台灣不動產交易中心 2008 第四季

季報中發表專文表示，2009 年第一季開始，至少會有兩年時間，大

台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升。之所以會大膽做此判斷的

主要因素有二：一是馬政府宣布遺產稅大幅降低至 10%，我就預測未

來勢必引發大量的資金回流潮；二是馬政府開此著手修訂「陸資來台

購置不動產辦法」，並啟動 ECFA談判，預期利多心理因素勢必引發商

辦產品走揚，並帶動整個房地產豪宅商品的漲幅。這項預測，果然在

2009年與 2010年的房地產走勢中完全應驗，豪宅價格也不斷地衝破

新高，商辦市場更是蓬勃發展。

政府第四次打房→課徵奢侈稅與豪宅稅

時至 2010 年年底，資金過剩效應未減，大家對房地產仍表樂觀

之際，我同樣在台灣不動產交易中心第四季季報發表不同看法：預測

2011 年政府將以「稅率」控制房價，因為歷史經驗告訴我們，當房

價碰觸到政府設定的警戒線時，必定會祭出嚴厲的政令打壓房價，而

打房的最有效措施就是稅率控制。

果然，政府在 2011年 3月宣布課徵房地產奢侈稅，企圖出手打

房。但有趣的是，大台北房價從 2011 年下半年開始卻演變成價穩量

縮的格局，中南部房價則持續兩年來未了的補漲行情，而這一波因資

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金過剩與利率偏低的環境因素下，房地產的補漲行情仍然持續四年至

今。

二、台灣房地產走過十年多頭，未來何去何從？

如今，面對美國 QE逐步退場，國內 2015年底總統大選，在政黨

互鬥的惡劣環境之下，加上房地何一稅制改革及打房聲浪方興未已，

國內多餘資金開始鬆動，並有逐漸外移的跡象，台灣房地產是否就此

結束十年大多頭，實在值得後續密切的觀察。

台灣房地產自 SARS 以來，走過十年房市大多頭，到底何時能回

頭?這是房價居高不下全國矚目的焦點。我個人在此針對這波房地產

的末升段行情，做了綜合的結論:房市將溫和結束長達十年的多頭行

情，我特別強調【溫和結束】這四個字。

(一) 房市在溫和中，以盤代跌將持續到 2017年正式落底

自 2008 金融海嘯以來，連續五年我每年都精準的預測後三年的

房地產走勢，包括 2009 年初在市場一片悲觀聲中，精準預測台灣房

市將有三年以上以微笑線型上升的房價走勢，2010 年又預測政府將

會在 2011年啟動稅制打房，果然隔年就有奢侈稅出籠，2011年我大

膽預測奢侈稅將是無效的打房措施，房價將續漲，並精準預測全台將

啟動以中南部為中心與各都會落後漲幅行政區的強勁補漲行情。2011

年在市場受資金回流的激勵中，房市無視奢侈稅的壓抑，房價上升欲

罷不能，在此市場歡樂聲中，我於年初逆勢提出警告:房地產多頭行

情將於 2014 年底結束。如今，三年後的今天，再度應驗過去數年來

的觀點，2014年第三季台北市房價首度微跌 0.08%，第四季房價跌幅

達 4.6%，若 2015年第一、二季持續下跌，房價反轉就正式確立，而

房市將在溫和中，以盤代跌持續到 2017 年正式落底，同時我也大膽

預測，未來新的房市循環開始，將是以都更為主軸的翻轉年代，台北

市將有機會正是擠身美麗國際都會之林。

(二) 2014年是這波房市循環末升段的終結年

從事四十多年房地產歷經房市五大循環的淬煉，造就我對房地產

走勢脈動精準的眼光，這些精準的判斷來自善於以基本面、技術循環

面、政策消息面三大面向分析房地產的現況與未來趨勢。我認為本波

房地產在 08年 Q2金融海嘯連續兩季下跌 12%，正是地伍循環主升段

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的結束，但隨之而來的【遺產稅降低】【ECFA啟動談判】【美國 QE1&2

量化寬鬆】，資金行情加上低利率時代，再次推升了長達四年的房市

末升段行情。但我特別強調:房地產沒有永遠漲的道理，從這三年間

中南部與各都會低單價行政區的強勁補漲(如圖一)，我已經嗅到房地

產的末升段該劃下句點，因此我在 2014 年的年初就提出:2014 年將

是這波房市循環末升段的終結年。

(三) 2015年房市溫和以盤代跌，全年交易數量增減 5%以內

儘管受到上述利空因素影響，房市漲幅將近尾聲，並不代表房市

就此會崩盤，此波房市將在 2015 年以盤代跌，各都會跌幅有限，這

種現象將會持續兩年到三年之久，在這三年間，預測各都會每年會以

小跌 5%上下，溫和的結束十年的多頭行情，我提出的理由如下:

三、九合一選後，2015年預測市場價量表現

選前太多首購觀望，積壓一些遞延性的買盤，預期上半年市場交

易量會稍微回溫，持續到 05 年第三季，因下半年將有選舉與政策因

素干擾，房價表現不會理想，交易量也會持續萎縮，全年交易量預期

比較 04年增減約 5%左右。

四、美國 QE逐步退場，歐日啟動量化寬鬆，對資金與利率的走

向影響

(一) 從資金流向構面分析

1.不擔心外資撤離，但擔心國內資金外移:近年來因中共與東南亞

新興國家的吸金效應，外資在臺灣處於淨流出的現象， 因此 QE的退

場，對臺灣的影響程面較小，但打房因素影響資金外移投資國外房地

產。

2.美元強升，匯率趨貶有利出口:QE退場有可能改變臺灣的匯率政

策，央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長，不過也有可能緩升

利率藉以減緩買美金賣新台幣現象發生。

(二) 從利率走向構面分析，

1.全球利率走向:

在歐日仍然採取資金寬鬆政策下，以及美元淨升影響，全球利率

有調降空間，台灣利率應該維持平衡走向，不會有太大變動

2.臺灣利率走向:

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(1)利率調升遷動整體經濟發展，臺灣在拼經濟的氛圍下，半年內

利率調整的機會不大，就算明年利率緩升對房地產的市場影響力也很

有限。

(2)未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局，對於房地產而言影

響的層面不會太大，倒是消費者在心理層面的影響較大，短期內會有

觀望的氛圍存在，量能會持續萎縮。

A.價量表現：全年房市將呈現價小跌量縮現象，交易量將無法持

續擴大，

比較今年可能增減再 5%範圍內。

B.區域表現：台北市表現較平穩跌幅有限，新北市區域表現落差

較大漲跌

互見，桃園土地交易進入風險期，成屋仍有餘溫，台中市漲

幅趨緩，下

半年小跌，高雄市去年因氣爆影響補漲趨緩，中南部補漲行

情將已經接

近滿足點。

C.產品表現：

˙住宅方面，都會各區稀有豪宅短期交易緊縮，但中長期稀有

性豪宅仍會創新高。

˙預售住宅方面，紅單猖獗受查稅與政府關切而收斂，政策影

響消費者風險意識提高，心理因素影響所及，預售市場表現會

比去年差。

˙新成屋市場，建商餘屋市場將會鬆動，將是區域與量體大小

而有調整空間。

˙商辦市場方面，服貿協定未決，全年表現會較疲弱，投資報

酬率持續走低。

˙休閒商用不動產方面，精選新興商圈店面，中小型商務旅館

飯店，東海岸休閒不動場與主題農場開發將有很大商機

五、房地合一稅改將影響短期房市的價量表現

房地合一稅改執政黨匆促提案，而在野黨只批不改，這個稅改若

繼續亂下去，到立法院勢必弄到殘缺不全，又是証所稅翻版，註定失

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敗，但因未確定因素存在，所以影響買盤觀望，交易量難有良好表現。

六、未來三年房地產市場預言

l 2015轉，2016變，2017落底 ，三年間以小跌盤整溫和結束長

達十年的多頭行情

l 房價到頂確立，未來三年台灣房市處於盤跌落底趨勢，溫和結束末升段行情

l 台北市抗跌性強，從長線房價走勢圖(圖二)就可窺知台北房價

具先漲後跌與抗跌特性，南京捷運與松山捷運相繼開通對松山

區房價具有推升力道，三年內全市將在小跌 9%~13%區間盤整落

底。

l 雙北市區域表現落差較大，以縱軸從三重新莊到林口的機場捷運線與橫軸從新店中永和到板橋新莊的環狀線，這些區域較具

抗跌空間，三年內新北市房價將在跌幅 10%~15%區間盤整。

l 桃園縣土地飆漲過高有泡沫現象，尤其奢侈稅針對都市計劃外工業用地課稅將影響全縣的土地行情，為屋齡較舊中古屋相對

抗跌。

l 台中在重劃過剩，供需基本面無法再次推升房價。傳統社區如北區中區南區尚有局部補漲空間，新成屋過剩將是隱憂。

l 台南因落後補漲，預售屋與新成屋與高雄比較相對落後一倍行情，優質的個案尚抗跌 。

l 高雄因氣爆影響，房價漲勢順勢趨緩，部分未補漲區域在一年內尚有比價空間。

七、下一次房地產景氣循環展望:

(一) 2018年新的循環開始啟動，都市更新受到重視

台北市市長柯文哲已經宣示要大量進行公辦都更，在未來三年間

應該是公辦都更啟動的準備期，2018 年可望市都更翻轉的一個新的

市場循環。

(二) 台灣休閒不動產黃金十年

台灣唯有善用天然優勢，發展觀光資源，才能將經濟發展帶向以

島國觀光為優勢的美麗新境界，休閒不動產將迎接黃金十年的未來。

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近三年來六大都會平均房價漲幅排行

縣市/年度 2012年 2014年(Q3) 均價漲幅% 排行

台南市 8.8 11.8 34.09% 1

台中市 13.8 17.76 28.69% 2

桃竹縣市 13.4 16.9 26.12% 3

高雄市 11.1 13.99 26.04% 4

新北市 27.3 32.5 19.05% 5

臺北市 56.1 65.25 16.40% 6

2014年房地產十大新聞

1 房地合一稅改，撼動人心，選前政策打房，六都交易量急縮，雙北市交易急凍，房仲業經營陷困境

2 都更窒礙難行，臺北市新市長要大力公辦都更，成效待觀察

3 豪宅受政府關切，北市府大調房屋持有稅基，投資豪宅資金抽離，影響游資動向

4 政府在股市大力做多，金管會三箭齊發，企圖拉股市打擊房市

5 執政黨九合一慘敗，新世代抬頭，房價痛苦指數成為兩黨產政策焦點

6 八德合宜住宅弊案連傳，台北市四大BOT弊案風波不斷，柯P市長積極推動公辦都更社會住宅

7 海外房地產在台熱銷，出現資金外移潮，房仲業紛紛新闢海外戰場

8 美國QE量化寬鬆政策宣佈逐步退場，歐洲量化寬鬆登場，美元走升，東南亞吹起降息風

9 美元走升，東南亞吹起降息風，全球掀起匯率戰爭，台灣利率是否緩升，房市後市影響值得觀察

10 五揚高架通車，機場捷運104年通車在即，新北環狀線第一階段105年通車，沿線周邊房價抗跌性增強

(資料來源:吉家網不動產)

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台灣住宅房市轉為量縮價跌趨勢?

好房網、好房網不動產房市場週報 倪社長子仁

各位好，聽完上述演講後，非常認同引言人李同榮理事長對於房

地合一所得稅制配套部分論點，伸頭一刀縮頭也是一刀，希望趕快執

行。雖期待年初通過立法，但卻因各方意見不同未達共識階段現，導

致迄今無法完成立法。以建商的立場而言，房地產業者不論為買方或

賣方，對稅制的訂定，根本就無所適從，所以今天從其是否造成量縮

下跌的狀況切入，量的部分是中古屋持續萎縮之中，雙北市目前為

23 年以來的新低，預售新城周報調查新成屋價格方面，目前除辦理

促銷活動外，否則現場皆是稀疏乏人狀況，亦即幾乎都是個位少數情

形，至於不來原因多為買方不想追高。

在我們採訪政府官員時，他們對外官方說法不講打房，而為平抑

房價，要使房價軟著陸，例如金管會和央行官員都是對外宣稱要使房

價軟著陸，希望將資金轉移到股市，並不希望房市繼續熱炒。

以個人的觀點認為，能使房價軟著陸是正確的政策。至於房市是

否應該讓它硬著陸，亦即讓房價的快速修正，在半年內將房價可能修

正至一至兩成；但是，此對經濟代價很大。從今天的新聞報導可以至

少知道，雖大家對此議題非常關心，但新聞除閱讀外，在我們接收資

訊時，必須經過自己消化與判斷。

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近期，政府官員釋放很多風向球，包括王理事長提及讓房市硬著

陸是否造成嚴重的影響，希望引發大家對於此進行討論獲致共識，避

免造成過大爭議性。

調高房屋稅，對擁有高資產的房屋仲介業者而言，當手上擁有多

戶房屋時，總價較高房屋則應儘快售出。由於長期進行相關房市研究，

在此以一個實際案例來說明，於 2011 年時，因與建商都有交情，當

時新莊副都心中央公園座落於中央路及福壽街的建案景觀優美，於是

以刷卡的方式購買一戶 58坪預售屋，開價 68萬一坪的的預售屋因熟

識關係以每坪 58 萬成交。由於預售屋未做實價登錄，所以建商每坪

開價 80萬，卻以每坪 60萬售出。

之後，因認為房價過高，而於預售最後一周內退掉，這些因價差

而賺取大量暴利部份，只有房屋建商知悉內情。現在新莊副都心房價

每坪 45 萬左右，當時若衝動買下，估計房屋完成交屋需要四年，以

現在的市價還不一定成交，即使脫手，馬上造成每坪虧損 13萬價差，

外加房仲業者幫忙出售需要支出 4%費用，至少損失八百萬。尤其即

將推動房地合一所得稅制確實是讓稅賦加重，增加購買成本，因此買

房需要慎選考慮清楚，在購買前可以三思而行。

至於打房方面，中央銀行總裁將北部地區做劃分，除新北市地區

外，幾乎全台所謂重劃區均被納入，其實大家最近應該看到報導，包

括澎湖、金門與馬祖等地都有炒房消息，所以央行要打房動作，讓全

台的房價提高警戒。

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另一方面，依據新聞報導，非都會區房貸金檢開始啟動，這些包

括鶯歌、基隆，以及北台的新竹等邊陲地區，甚至台中的清水地區，

都被建商看中商機，開始變更推出新屋。以現在的房價來看，基隆房

價約為二十餘萬，鶯歌車站附近新屋目前市價每坪 30 萬，三年之前

每坪大約十七、八萬。

在此，個人認為政府幾乎後知後覺，若要打房，建議金管會與央

行應該將台灣全島含括納入，甚至離島也應該列為警戒地區，而且儘

早動作，例如五股洲子洋重劃區與八里等地區，幾乎三年之前就已熱

潮，但是遲至 2014年 6月始將其列入，熱潮早已退去。此外，泰山、

鶯歌、桃園與中壢等地區，十三年之前開始產生熱潮，若以桃園青埔

來說，當初房屋每坪不到 20萬，後來曾開價到每坪 40萬，目前則是

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略微修正。再者，桃園航空城也是重災地區，因為當初規畫投資五千

億，整個桃園航空城皆為蛋黃區，所以因此炒熱起來，現在因為地方

政府改朝換代，取消當初計畫，未來恐將大幅下降。

接著，金融貸款部分，目前七兆貸款金額之中，所謂消費性貸款

加上住宅與建築貸款融資貸款佔了八成，所以若是遇到房市硬著陸，

不要說是下跌一兩成，若雙北市地區房市至少下跌一成或一成五，則

半數銀行恐將面對虧損，所以政府不可能讓房市硬著陸，而是採取。

軟著陸。

至於雙北市房價部分，103 年台北市部分高達每坪 88.9 萬，新

北市曲線走向則與台北市一樣呈現正向關係，但是目前高點已過，

102 年最高來到每坪 43.1 萬之後轉為水平走向，未來可能下走的狀

況，只是下降多或少，個人認為台北市應該有 5%，新北市則按地區，

若為重劃區，例如淡水、新莊副都心或供給較大的中和某些區段之房

市，以及桃園、竹北、新竹地區亦將下修。

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此外，人口是房價升跌的因素之一，台北市十年以來增加八萬多

人，雖其消費所得比確實偏高，但包括優良學區地段與政府五院全部

所在，所以房價大跌機率極低。由於台北市房價依舊持續居高不下，

最近幾個業者開始推動小坪數一千萬以內房屋，以小坪數來吸引希望

居住台北市民眾。

台中地區房價，所謂的七期是新市鎮中心與科搏館美術館附近，

然後為水楠、大里、太平與大坑風景區等地區，包括因高鐵因素而頗

受到重視的烏日地區，建商都有推銷新屋，開價每坪 35萬左右，成

交大概為每坪 28萬左右。北屯地區松竹路路段與承德路中古屋房價

之前僅有十幾萬，現在預售新成屋部分則要開到 30萬以上。不過，

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當開價 40萬時，相信熱潮便會逐漸退去。目前台中市七期豪宅部分

個案雖實價登錄為八十幾萬，是台中市頗高的價位，但相比之下，此

房價其實是新北市新板特區的房價而已。

329檔期我們統計預售新成屋個案約有三千三百億，為北台灣加

上基隆、雙北、新竹、桃園、台中與高雄推案數量，是否為今年房市

的高點，因為下半年將會遇到總統大選，所以 928檔期不大，此乃兩

黨為了年底選舉選票，一定支持打擊房市。

因此，以目前的市場來看，預售新成屋確實議價空間變大，從之

前的%，現在議價空間已提升到 10%至 15%之間；但是，個人認為購屋

者不能亂砍房價，例如最近捷運房價購案，成交價公布為 60至 65萬

左右，但是卻有購屋者將房價直接亂砍至 45 萬，此乃因之前有過房

價六、七折出售情形，而使得買方認為房價可以亂開，所以預售屋建

商也是如此，買方有亂殺價動作時，反而導致賣方也會胡亂開價好讓

你亂殺價。

由於預售屋單獨已被政府排除實價登錄，所以有時房仲公會發布

預售新成屋成交價預估價格，當發布後，往往客服電話便會湧進怒罵。

但是，為了因應房市房價透明化，房仲公會利用各項資料，包括附近

個案研判，做出最佳預估，希望讓產品訂出八成準確度的成交價，提

供民眾參考。

不可否認，房仲行銷多重口味，往往利用下猛藥方式吸引購屋者，

並且以低總價和利用結構零付款、一成自備款、送家具、公司無期貸

款兩成等方式吸引購屋者買氣。但是，由於無人能夠保證今年是否產

生金融風暴，或者其他因素隨時都可能會影響房市。

最後，個人的結論是，房市下修採取軟著路方式，因為房價高點

幾乎已經過了，就以成交量部分，只要建商包括賣方開價在合理狀況

下，將會比現在實價登錄還要再低 5%或一成左右的成交價，雖無法

與之前兩年的狀況比較，但唯有如此條件才會促使購屋者有動力去看

房購房。

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伍、採訪記者與報導媒體 吳佳莉 聯合報影音新聞部財經中心(udn TV)

余佳穎 聯合報

李宗隆 好房網不動產市場週報

徐敏華 八大有線電視新聞主播

曾晨安 好房網不動產市場週報

孫中英 聯合報

高潔如 湯森路透中文新聞網

郭及天 經濟日報採訪中心

陳政偉 中央通訊社

陳碧芬 工商時報新聞中心

楊文君 中央廣播電台

鄭 杰 經濟日報

(依姓名筆劃順序排列)

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陸、照片集錦

與會貴賓

與會各界人士

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主持人： 台灣綜合研究院財經諮詢委員會 洪副主任委員瑞彬致詞

引言人：中國土地改革協會 王理事長進祥報告

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引言人：淡江大學產經系 莊副教授孟翰報告

主持人： 現代財經基金會 鄭執行董事 優致詞

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引言人：吉家網不動產公司 李董事長同榮報告

引言人：好房網‧好房網不動產市場週報 倪社長子仁報告