「日経JリートWEBセミナー」基調講演資料...06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1 前年比分配金水準 (出所)ニッセイ基礎研究所

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「 Jリートの魅力と見通し」

2020年6月24日（水）ニッセイ基礎研究所金融研究部

「日経ＪリートWEBセミナー」基調講演資料

２.Ｊリートの基本、３つの特徴

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３. Ｊリート投資、７つの魅力

１. 新型コロナウィルス感染拡大の影響





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（出所）東京証券取引所のデータをもとに作成

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＜2004年1月～2020年5月29日＞＜2020年1月～2020年5月＞

東証REIT指数は2月下旬まで堅調に推移。しかし、新型コロナウィルスの感染拡大を受けて急落東証REIT指数は、昨年高値から安値まで▲49％下落（3/19時点）第１四半期（1-3月）の下落率は▲26％。四半期ベースでは、過去最大の下落率を記録


19/11/5（昨年高値）：2,257pnt20/2/28 ：2,018pnt20/3/19（安値）：1,145pnt20/5/29 ：1,701pnt

過去のショック安との比較①（下落率、3/19時点）


-36%-32%

-51%

-28%

-19%

-29%

-19%

-4%

-65%

-30%-24%

-49%

▲70%

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▲50%

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▲30%

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9.11同時テロ(2001年）

SARS流行（02～03年）

リーマンショック（08年）

東日本大震災（11年）

チャイナショック（15年）

今回（20年）

国内株式 Jリート

(注）直近１年の高値から安値までの下落率。今回の下落率は3/19時点

・国内株式：TOPIX。・Jリート：SMTRI J-REIT Index®(01年9月～03年3月)及び東証REIT指数（03年4月～）

（出所）東京証券取引所、三井住友トラスト基礎研究所のデータをもとに作成

ひとたびショック安が生じると、これまでもJリート市場は株式市場と並ぶ下落率を記録今回の下落率(▲49％）は、2008年リーマンショック時(▲65％)に次ぐ大きさ

＜過去の高値から安値までの下落率＞

過去のショック安との比較②（バリュエーション、3/19時点）


3/19時点のNAV倍率は0.63ｘ、イールドスプレッドは6.6％ 2008年リーマンショック時（NAV倍率0.53ｘ、イールドスプレッド8.2％）以来の割安水準

0.89ｘ1.04ｘ

0.53ｘ

0.76ｘ

1.18ｘ

0.63ｘ4.1% 4.5%

8.2%

5.3%3.6%

6.6%

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9.11同時テロ(2001年）

SARS流行（02～03年）

リーマンショック（08年）

東日本大震災（11年）

チャイナショック（15年）

今回（20年）

P/NAV倍率（左）イールドスルレッド（右）

(注）イールドスプレッド：分配金利回りー10年国債利回り

（出所）開示資料などをもとに作成

(倍)

＜安値時点におけるバリュエーション（NAV倍率、イールドスプレッド）＞

今回、Ｊリート市場が急落した３つの要因

「需給要因」：あらゆるリスク性資産を売却し現金化を急ぐ投資行動「心理要因」：日々悪化する新型コロナウィルス感染拡大への恐怖心「ファンダメンタルズ要因」：不動産価格の下落など、今後の不動産市場の悪化を懸念


NAV倍率１倍割れ（上から下へ）は、2008年の金融危機以来。その後、Ｊリートの物件評価額は▲22％下落


08年１月以降、東証REIT指数（赤線）はP/NAV倍率１倍を下回って推移不動産価格指数（青線）は08年3月をピークに、その後５年間で▲22％下落

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03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3 18/3 19/3 20/3

東証REIT指数 (左軸）

東証REIT指数のNAV (左軸）

ARES Japan Property Index(右軸）

不動産価格指数のピーク

(08年3月）

P/NAV倍率１倍割れ

(08年1月）&今回

ARES Japan Property Index（03年3月末＝100）

東証REIT指数

（出所）東京証券取引所、ARESなど

▲35%

▲30%

▲25%

▲20%

▲15%

▲10%

▲5%

+0%

+5%

+10%

0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10

P/NAV倍率0.93倍(5/29時点)

P/NAV倍率0.63倍(3/19時点)

(不動産価格騰落率)

(P/NAV倍率）

Jリート市場が示唆する不動産価格の下落率は、3/19時点で▲24％。ひとまず、金融危機時と同程度の下落を織り込む


3/19時点：NAV倍率0.63ｘ⇒不動産価格▲24％を反映 5月末時点：NAV倍率0.93ｘ⇒不動産価格▲4％下落を反映

（出所）ニッセイ基礎研究所

業績動向①：賃料減免などを理由に、予想１口当たり分配金を下方修正したREITは17社（占率27％）


「▲10％以上の下方修正」は9社（占率14％）一方で、「下方修正なし」は既に50％を超える

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

13社（21％）

33社（52％）

8社（13％）

9社(14%)

0社 5社 10社 15社 20社 25社 30社 35社 40社

未発表

下方修正なし

▲10％未満の下方修正

▲10%以上の下方修正

3月以降に開示された、予想１口当たり分配金の修正数（6/19時点）

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

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06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1

前年比

分配金水準

(出所)ニッセイ基礎研究所

業績動向②：市場全体の分配金水準はピーク比▲5％低下。前年比でもマイマスに転じる


賃料減免の影響は一時的ではあるものの、分配金水準はひとまずピークアウトしたか？

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

市場全体の分配金水準（東証REIT指数ベース）

アフターコロナの世界において。不動産市場を考える上での３つの視点「デジタル化の加速」：Eコマースvsリアル店舗、対面vsリモ－ト、IT活用(IoT、ビッグデータ、AI、自動化など）「人の移動制約」：不動産価値＝人の賑わい・交流⇒ソーシャルディスタンス、３密回避「賃貸市場の地殻変動」：都心vs郊外、賃貸借契約の見直し、ニーズ変化（オフィス不要論？）


不動産市場は不確実性の高い状況が続く





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(出所) 開示情報をもとにニッセイ基礎研究所が作成

市場時価総額（左)

上場銘柄数(右）

(兆円） (社）

Jリート(J-REIT)って何？


「Japan Real Estate Investment Trust」の頭文字を取り、「J－REIT」と呼ばれる⇒「日本版不動産投資信託」とも言う

2001年9月に２社でスタート。Jリートの投資口は東京証券取引所で売買される 2020年5月末の銘柄数は63社、市場時価総額は約13兆円

Ｊリート約13兆円

不動産ｾｸﾀｰ約12兆円

国内株式約590兆円

〇上場銘柄数と市場時価総額の推移

米国63%

日本7%

オーストラリア5%

英国5%

フランス4%

シンガポール4%

カナダ3%

香港2%

その他26ケ国8%

時価総額211兆円（1062社）

【参考】REIT市場は世界で34カ国。Ｊリート市場は米国に次いで第２位の市場規模（2019年3末時点）

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 14（出所）不動産証券化協会「不動産証券化ハンドブック（2019)」をもとにニッセイ基礎研究所が作成

米国リートの時価総額は約134兆円で第一位。世界占率は63％(2019年3月末) Ｊリートの占率は7％で第２位。世界の投資家が注目するマーケットへと成長

〇世界の上場ＲＥＩＴの占率（2019年3月末時点）

東京23区, 50%

札幌市, 1%仙台市, 1%

名古屋市, 3%

大阪市, 8%

福岡市, 2%

その他, 35%オフィス

42%

商業15%

住宅15%

物流16%

ホテル8%

その他 4%

保有不動産は約4,100棟・22兆円。アセットタイプ・エリアともに分散されたポートフォリオで構成（19年12月末時点）セクター別では、「オフィス」・「商業」・「住宅」･「物流」で約9割エリア別では、東京23区で約5割、大阪市・名古屋市のほか、投資エリアは全国に広がる


セクター別投資比率（19年12月末時点）エリア別投資比率（19年12月末時点）

（注）鑑定評価額ベース（出所）各社の開示資料をもとに作成

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

（億円）

4Q

3Q

2Q

1Q

（年）

（注）引渡しベース。ただし、新規上場以前の取得物件は上場日に取得したと想定(出所）開示データをもとにニッセイ基礎研究所が作成

Ｊリートは毎年1～２兆円の不動産を取得。これからも、運用資産の拡大は続く


〇Ｊリートによる物件取得額（億円）の推移

1.4兆円

2018年は1.8兆円、2019年は1.4兆円の不動産を取得

1.8兆円

【オフィスビル】


【参考】Jリートが保有する代表物件

【物流施設】

【商業施設】

【ホテル】

名称：｢六本木ヒルズ森タワー」投資法人：森ヒルズリート住所：東京都港区六本木評価額：1,433億円鑑定利回り：3.0％

名称：｢ヒルトン東京お台場」投資法人：ジャパン・ホテル・リート住所：東京都港区台場評価額：694億円鑑定利回り：3.7％

名称：｢mozoワンダーシティ｣投資法人：日本リテールファンド住所：愛知県名古屋市西区評価額：645億円鑑定利回り：4.9％

名称：｢GLP 東京Ⅱ」投資法人：GLP投資法人住所：東京都江東区新砂評価額：460億円鑑定利回り：3.7％

（注）各セクターにおいて評価額が最も大きい物件(2019年12末時点)（出所）各投資法人のHPをもとに作成

Ｊリートは証券取引所で売買。いわば、「外見は株式、中身は不動産」



備考（Ｊリートの場合）

・取引単位：１口（金額：数万円～数十万円）

・決算短信、有価証券報告書、決算説明会資料、資産運用報告書、ＨＰ開設など

・通常、決算は半年毎

資金調達（エクイティ発行）

・増資（公募、第３者割当など）による調達・自社株(自己投資口）買いも可能

・自己投資口買いは2014年12月より解禁

項目

ガバナンス・投資家は議決権を行使できる

・証券取引所に上場し、毎日売買できる

・決算期毎に配当金を受け取り

・金商法や東証規則などに基づく情報開示

株式との主な共通点

・投資主総会は通常２年に1回

取引規制・インサイダー取引規制の適用対象・2014年4月から適用

流動性

情報開示

配当金（分配金）



Jリートは実質的に不動産に投資する金融商品

Ｊリート投資で、資産運用の王道である「財産３分法」を実践

預貯金

（債券）

株式

不動産〇「財産３分法」とは、・環境の変化に対応して財産を守るため、財産を「預貯金」・「株式（商品）」・「不動産」の３つに分けて管理すること。

Ｊリート３つの特徴(Jリートと不動産会社の違い）


①不動産賃貸事業だけを行う（日本の大家さん）

②利益の90％以上を分配、法人税はゼロ

③従業員がいない（運用を資産運用会社に委託）

特徴①不動産賃貸に特化。不動産の開発や仲介事業などは禁止されている

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 21（出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

賃貸(32%)

分譲（ 29%）

マネジメント

（20%）

戸建て(14%)

その他（5%）

売上高

1.8兆円

賃貸(100%)

売上高

741億円

上場不動産会社の売上構成（2019年3月期決算）

Ｊリート投資法人の売上構成（2018年年間）

特徴②利益のほぼ全額を分配、法人税はゼロ

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 22（出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

配当金としての分け前は「2：8」（注）配当可能利益の90％超を配当することで配当を損金算入できる

配当金としての分け前は「10：0」

法人税等(30%)

配当金(18%)

内部留保(52%)

税引前

利益

2,420億円

上場不動産会社の利益配分（2019年3月期決算）

Ｊリート投資法人の利益配分（2018年）

法人税等(0%)

配当金(99%)

内部留保

※ (1%)

税引前

利益

285億円

※不動産売却益の一部を積立

特徴③従業員のいない、簡素な仕組み


Ｊリート投資法人は執行役員が１名のみ（＋監督役員）運用は資産運用会社に一任し、運用報酬を支払う（⇒外部運用制度という）

＜Ｊリート＞＜資産運用会社＞資産運用会社の株主＝Jリートのスポンサー

Ｊリート投資法人上場不動産会社の子会社上場不動産会社

・執行役員１名

（＋監督役員）役職員数

26名

資産運用の委託（運用報酬の支払い）

従業員数(連結ﾍﾞｰｽ)19,018名

出資(株主)

（出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

Jリートに対する疑問。「会社として持続的成長は可能か？」


①不動産賃貸事業だけを行う⇒そもそも不動産を誰から買うの？（モノ）②利益のほぼ全額を分配⇒内部留保（現金）なしで大丈夫？（カネ/信用）③従業員がいない⇒「会社は人なり」って言いますが・・・・・（ヒト）

スポンサーが、「ヒト・モノ・カネ（信用）」をリートに提供

スポンサーオフィス住宅商業ホテル物流ﾍﾙｽｹｱ複合/総合

三井不動産 ∨ ∨ ∨ ∨

三菱地所 ∨ ∨

東京建物 ∨

ＮＴＴ都市開発 ∨

野村不動産 ∨

平和不動産 ∨

東急不動産 ∨ ∨

ヒューリック ∨

トーセイ ∨

日本エスコン ∨

森トラスト ∨ ∨

福岡地所 ∨

日鉄興和不動産 ∨

森ビル ∨

マリモ ∨

サイケイビル ∨

積水ハウス ∨

スターツ ∨

大和ハウス ∨

サムティ ∨

タカラレーベン ∨

ケネディクス ∨ ∨ ∨

いちご ∨ ∨

ＣＲＥ ∨

ザイマックス ∨

Ｐ

Ｍ

総

合

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上

場

企

業

非

上

場

住

宅

系

デ

ィベ

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不

動

産

業

Ｊリートの成長を支えるスポンサー企業は49社。うち、不動産会社が最多の25社

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 25(注）各カテゴリー内は投資法人の上場順に記載

★

★

商社、金融、電鉄、外資などもスポンサーとして参入

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 26(注）各カテゴリー内は投資法人の上場順に記載

スポンサーオフィス住宅商業ホテル物流ﾍﾙｽｹｱ複合/総合

三菱商事 ∨ ∨ ∨

丸紅 ∨

三井物産 ∨ ∨

伊藤忠 ∨ ∨

双日 ∨

住友商事 ∨

オリックス ∨

三菱UFJｸﾞﾙｰﾌﾟ ∨

大和証券 ∨ ∨

みずほ信託 ∨

三井住友銀行 ∨

東急 ∨

阪急阪神Ｈ ∨

星野リゾート ∨

イオン ∨

大江戸温泉 ∨

フォートレス ∨

ロックライズ ∨

ＧＬＰ ∨

プロロジス ∨

インベスコ ∨

ラサール ∨

スターアジア ∨

ガリレオＧ ∨

外

資

外

資

国

　

内

　

企

　

業

商

社

金

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電

鉄

事

業

一

体

型

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Ｊリートの主な投資指標：「分配金利回り」、「ＮＡＶ倍率」、「ＬＴＶ」に着目



20.5末現在

投資口価格の評価基準

財務指標

ＬＴＶ（％）

有利子負債 ÷ 総資産額

分配金利回り(%)

NAV倍率(倍)

指標の見方

1口当たり分配金

投資口価格

投資口価格

÷

÷1口当たり

ＮＡＶ

計算方法

4.4%

0.93

45%

ＮＡＶ（Net Asset Value：解散価値）＝純資産＋不動産含み損益

・株式投資における「配当利回り」に相当

・一般に、「分配金利回り」が高いほど割安とされる（個別リスク考慮前）

・不動産売却益や利益超過分配などを含む場合、

一時的に「分配金利回り」が高くなっているケースに注意

・株式投資における「ＰＢＲ（株価純資産倍率」に相当

・一般に、「ＮＡＶ倍率」が低いほど割安とされる（個別リスク考慮前）

・不動産価格の上昇が期待される局面では、１倍を超えることが多い

・財務の健全性を判断する指標の１つ

・ＬＴＶが高いほど、分配金が金利変動の影響を受けやすくなる

・また、ＬＴＶが低いほど、物件を追加取得する余力が大きい

・通常、LTVは40％～50％のレンジで管理

ＬＴＶ：Loan To Value:：有利子負債の総資産に対する比率

【参考】①特化型Ｊリート一覧 (20年5月末)


運用資産証券コード投資法人名投資口価格(円)時価総額(億円）

利回り（%)

ＮＡＶ倍率(x)

8951 日本ビルファンド投資法人 676,000 9,545 3.2 1.2

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 588,000 8,144 3.7 1.0

8958 グローバル・ワン投資法人 101,400 974 4.7 0.7

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 598,000 2,559 4.7 0.8

8975 いちごオフィスリート投資法人　 75,800 1,161 5.6 0.8

8976 大和証券オフィス投資法人 629,000 3,088 4.3 0.8

8987 ジャパンエクセレント投資法人 133,300 1,804 4.5 0.9

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリ-ト投資法人 15,650 1,393 5.0 0.9

8979 スターツプロシード投資法人 198,700 503 5.3 0.9

8986 大和証券リビング投資法人 98,900 2,032 4.3 1.1

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 653,000 3,161 3.1 1.3

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 335,500 4,647 3.3 1.2

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 326,000 2,187 3.2 1.2

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 101,300 600 5.5 1.0

8953 日本リテールファンド投資法人 142,200 3,723 6.4 0.6

8964 フロンティア不動産投資法人 350,000 1,817 6.1 0.8

3292 イオンリート投資法人　　　　　 114,000 2,135 5.5 0.8

3453 ケネディクス商業リート投資法人 200,400 1,074 6.0 0.8

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 286,500 2,593 5.1 1.1

3281 GLP投資法人 143,700 5,508 3.6 1.2

3283 日本プロロジスリート投資法人 304,000 7,494 3.1 1.4

3466 ラサールロジポート投資法人　　 160,700 2,190 3.5 1.3

3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 469,000 2,068 3.0 1.4

3481 三菱地所物流リート投資法人 397,000 1,211 3.0 1.3

3487 ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 155,000 538 4.1 1.3

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス 134,500 654 3.6 1.2

2979 ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 131,100 674 3.6 1.3

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 44,850 2,001 8.4 0.5

3287 星野リゾート・リート投資法人 441,500 976 6.0 0.8

3463 いちごホテルリート投資法人　　 66,700 169 2.6 0.4

3472 大江戸温泉リート投資法人　　　 71,800 169 6.0 0.7

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 102,100 511 3.4 0.7

ヘルスケア特化型 3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 124,900 388 5.0 1.0

ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ特化型

住居特化型

商業施設特化型

物流施設特化型

ホテル特化型

【参考】②複合/総合型Ｊリート一覧 (20年5月末)


証券コード投資法人名投資口価格(円)時価総額(億円）

利回り（%)

ＮＡＶ倍率(x)

8956 プレミア投資法人 122,100 1,607 4.6 0.9

8966 平和不動産リート投資法人 103,800 1,053 4.9 0.8

8955 日本プライムリアルティ投資法人 329,000 3,152 4.7 0.9

8957 東急リアル・エステート投資法人 148,800 1,454 4.5 0.8

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 366,500 2,826 5.3 0.8

3290 Ｏｎｅリート投資法人　　　　　 266,700 637 5.6 0.9

住居+ﾍﾙｽｹｱ 3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 181,300 1,724 4.5 1.0

物流+ｲﾝﾌﾗ 3249 産業ファンド投資法人 176,700 3,322 3.2 1.6

商業+底地 2971 エスコンジャパンリート投資法人 105,500 298 6.4 0.9

ｵﾌｨｽ+ﾎﾃﾙ 2972 サンケイリアルエステート投資法人 103,000 367 4.6 0.9

8954 オリックス不動産投資法人 155,800 4,300 4.6 0.8

8961 森トラスト総合リート投資法人 134,900 1,781 5.6 0.8

3227 ＭＣＵＢＳ　ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 84,700 1,511 4.8 0.8

3296 日本リート投資法人　　 378,500 1,699 4.8 1.0

3234 森ヒルズリート投資法人 145,500 2,727 4.0 1.0

8968 福岡リート投資法人 126,700 1,009 5.4 0.7

8977 阪急阪神リート投資法人 136,100 946 4.6 0.8

ﾎﾃﾙ＋住居中心 8963 インヴィンシブル投資法人 27,280 1,663 0.2 0.5

3451 トーセイ・リート投資法人　　　 106,500 358 6.7 0.8

3473 さくら総合リート投資法人　　　 78,800 262 5.3 0.7

ｵﾌｨｽ+住居+ﾎﾃﾙ 3309 積水ハウス・リート投資法人　　 67,100 2,877 4.8 0.8

ｵﾌｨｽ+商業+ﾍﾙｽｹｱ 3295 ヒューリックリート投資法人　　 138,600 1,818 5.1 0.8

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 114,200 3,561 6.0 0.7

3492 タカラレーベン不動産投資法人 91,000 420 6.6 0.8

ｵﾌｨｽ+住居+商業+物流 3462 野村不動産マスターファンド投資法人 132,500 6,247 5.0 0.8

ｵﾌｨｽ+物流+住居+ﾎﾃﾙ 3468 スターアジア不動産投資法人　　 90,400 488 7.3 0.8

3476 投資法人みらい　　　 39,650 659 7.7 0.8

3488 ザイマックス・リート投資法人 101,200 226 6.0 0.7

ｵﾌｨｽ+住居+商業+ﾎﾃﾙ 3470 マリモ地方創生リート投資法人　　 108,200 164 6.4 0.9

物流+住居+商業 8984 大和ハウスリート投資法人 266,400 5,850 4.1 1.0

運用資産

複合型

ｵﾌｨｽ+住居

ｵﾌｨｽ+商業

総合型

ｵﾌｨｽ中心

商業中心

ｵﾌｨｽ+商業+住居

ｵﾌｨｽ+住居+商業+ﾎﾃﾙ

ｵﾌｨｽ+商業+ﾎﾃﾙ





0

20

40

60

80

100

120

140

160

0601 0701 0801 0901 1001 1101 1201 1301 1401 1501 1601 1701 1801 1901 2001

東証REIT指数（配当除き）

東証REIT指数（配当込み）

[図表－１] ：2007年5月末＝100とした東証ＲＥＩＴ指数(配当込み及び配当除き）

（出所)東京証券取引所のデータをもとにニッセイ基礎研究所が作成

118

(5月末）

65

最高値＝100

(07年5月）

昨年、東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）は史上最高値を更新。今年に入り、コロナショックで急落今年に入り大幅に下落したものの、配当を含めた総合リターンは、リーマンショク前の最高値を上回る


東証REIT指数(配当込み）3,586(5月末）

東証REIT指数(配当除き）1,701(5月末）

4.4%

1.9%

0.0%0%

1%

2%

3%

4%

5%

Jリート国内株式 10年国債

○利回り比較（Ｊリート、国内株式、10年国債）

＜2020年5月末時点＞

イールドスプレッド4.4％

Ｊリートの魅力①：高い分配金利回り高い還元率（配当性向100％）税制優遇（法人税ゼロ）の商品特性市場全体の分配金利回りは4.4％。「インカム収入の獲得に適した金融商品」

Copyright © 2020 NLI Research Institute All rights reserved 32(出所）各種資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

0万円 0万円 0万円約33年 -

100万円 3.5万円 0.29万円約35年約2年

300万円 10.5万円 0.88万円約40年約7年

500万円 17.5万円 1.46万円約47年約14年

Ｊリート投資額

分配金(年）

分配金(月）

取り崩し年数

延長年数

【参考】例の老後資金2,000万円問題。毎月の不足額の足しに、Ｊリートの分配金を活用すれば・・・金融審議会報告書（19年6月）：必要な老後資金は、「5万円/月」×「12カ月」×「30年」＝約2,000万円Ｊリート500万円（税引後分配金は年17.5万円）の投資により、資産寿命は「33年」→「47年」に延びる計算


＜前提＞・分配金利回り（税引き後）：3.5％・中長期的な分配金水準は変わらず

0

500

1000

1500

2000

開始 5年後 10年後 15年後 20年後 25年後 30年後 35年後 40年後 45年後

貯蓄残高（万円）

Ｊリート500万円＝月14500円の分配金



取崩:月5万円（インカム収入：ゼロ）

毎月の不足額（5万円）の一部をJリートの分配金で補うと・・・


10%

181%

110%

5%

121%

84%

7%19%

29%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

過去5年過去10年過去15年

Jリート

国内株式

国内債券

○過去5年・10年・15年間の総合収益率（年率換算前、2020年5月末時点＞

(注）Jリートは東証REIT指数（配当込み）、国内株式はTOPIX(配当込み）、国内債券はNOMURA-BPI総合

（出所）ニッセイ基礎研究所が作成

Ｊリートの魅力②：株式投資に負けない総合収益率値上がり益を含めた総合収益率は、過去5年:10％、10年:181％、15年:110％Ｊリートはインカム収入の獲得だけでなく、「長期の資産形成にも適した金融商品」


3.3%

分配金利回り 4.4%

▲大規模修繕費（ＣＡＰＥＸ）

▲0.7万円

ネット運用収益 5.5万円

分配金原資 6.1万円

▲減価償却費 ▲1.7万円

分配金 4.4万円

▲資産運用報酬 ▲0.6万円

分配金原資 6.1万円

▲支払利息 ▲0.6万円

3.8%

7.4万円 4.6%

対投資金額

（借入利率0.9％）

100万円 160万円投資金額投資金額

賃貸事業利益（ＮＯＩ）

Ｊリート投資不動産投資

＋借金

（Ｊリート内部）


Jリートの魅力③：「Ｊリートは実質的に不動産に投資する金融商品」。少額資金で手軽に不動産投資


「Ｊリート100万円」の証券投資は、「不動産160万円分」の不動産投資に相当Ｊリート価格が安い時に投資すれば、その分、不動産を多く購入することができる

5.0%

6.5%

5.3%5.7%

6.2%6.6%

1.4%

9.9%

1.8%2.5%

1.8%2.5%

3.2%

1.9%2.3%

2.0% 2.1%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年

期初予想に対する上方修正率（左）期初予想比プラス決算の割合(右）

Jリートの魅力④：安定した分配金。業績が期初予想を上回る傾向


長期の賃貸借契約に基づく賃料収入とポートフォリオの分散による安定した分配金実績分配金は期初予想を上回る傾向。ほぼ全てのリートが期初予想比プラスを実現

〇１口当たり分配金の上方修正率と期初予想比プラスの割合

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所作成

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

04.1 06.1 08.1 10.1 12.1 14.1 16.1 18.1 20.1

１口当たりＮＡＶ（右軸）

1口当たり分配金（左軸）

（1口当たり分配金）（1口当たりＮＡＶ）

Jリートの魅力⑤：プロによる不動産運用。「投資主価値向上」に向けた資産運用会社の取り組み


Ｊリート市場の共通認識

〇１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶ(Net Asset Value)の推移（東証ＲＥＩＴ指数ベース）

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所作成

「投資主価値向上とは、１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶを高めること」

過去5年間の１口当たり分配金成長率

+27％（年率5％）

過去5年間の１口当たりNAV成長率+42％（年率7％）

▲20%

▲16%

▲12%

▲8%

▲4%

0%

4%

8%

12%

16%

20%

▲ 5.0

▲ 4.0

▲ 3.0

▲ 2.0

▲ 1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

05

上期

06

上期

07

上期

08

上期

09

上期

10

上期

11

上期

12

上期

13

上期

14

上期

15

上期

16

上期

17

上期

18

上期

19

上期

鑑定評価額騰落率（年率）

含み損益（兆円）

含み損益(兆円)

鑑定評価額騰落率（年率)

Ｊリートの魅力⑥：個人では買えない優良不動産。保有物件の含み益は3.7兆円に拡大（12月末時点）


〇物件含み益と物件価格の変化率(前期比年率換算）

保有不動産の価格は年率2～3％のペースで上昇不動産含み益は3.7兆円、年間分配金（5,800億円）の6倍以上に相当

（出所）開示資料よりニッセイ基礎研究所作成

不動産含み益3.7兆円

年間分配金約5,800億円

▲0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年

Ｊリート負債利子率

投資法人債利率

10年国債利回り

(注）10年国債利回り：年平均値、投資法人債利率：金額加重平均、負債利子率：（支払利息＋融資関連費用）/負債平残(出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

Ｊリートの魅力⑦：高い信用力を背景とした低い借入コスト。利払い費の減少が分配金を押し上げ


〇Ｊリート全体の借入利率、投資法人債発行利率、10年国債利回りの推移

既存の借入利率(融資関連費用を含む)は「0.8％」投資法人債の新規発行利率（2019年）は「0.5％」今後、借入利率が0.3％低下した場合⇒分配金は+5％上昇する見通し

既存借入利率0.8％

新規借入利率0.5％

【参考】日銀が年1800億円のＪリートを取得。対象となる格付「AAー以上」の銘柄は現在35社(占有率56％)


信用格付銘柄数占有率

AA+ 1社 2%

AA 16社 25%

AA- 18社 29%

A+ 9社 14%

A 5社 8%

A- 4社 6%

格付なし 10社 16%（注）複数取得の場合は最高格付けを採用（出所）開示資料よりニッセイ基礎研究所が作成

日本銀行の累計取得額は6,249億円（5月末時点）このうち、日本銀行は22社について5％以上保有（大量保有報告有り）

＜Jリート「３つの特徴」＞

①日本の大家さん

②利益全額を分配、法人税ゼロ

③従業員がいない

←スポンサーによるサポート

＜Jリート「７つの魅力」＞

①高い分配金利回り

②株式に負けない収益率

③少額資金で不動産投資

④安定した分配金

⑤ブロによる不動産運用

⑥個人では買えない優良不動産

⑦高い信用力と低い借入コスト

＜アフターコロナにおける不動産市場「３つの視点」＞

①デジタル化の加速

②人の移動制約

③賃貸市場の地殻変動

さいごに、 Jリートは、「配当金だけでなく長期の資産形成に適した商品」です。 Jリートの「３つの特徴」や「７つの魅力」を理解し、今後の運用にご活用下さい。

ただし、「投資にリスクは付き物」です。コロナ禍による不動産市場への影響も無視できません。Jリートの各種リスクや不動産市場の動向に十分注意し、分散投資を心掛けて下さい。



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「日経JリートWEBセミナー」基調講演資料...06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1 前 年 比 分 配 金 水 準 (出所)ニッセイ基礎研究所

「日経JリートWEBセミナー」基調講演資料...06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1 前年比分配金水準 (出所)ニッセイ基礎研究所