广州富力地产股份有限公司公司债券 2015 年年度报告 · 136360.sh 2016 年 4 月 7 日 2022 年 4 月 7 日 19.5 亿元 3.48% 本期债券采用单利按年计息，不计复利。

广州富力地产股份有限公司

公司债券 2015 年年度报告

二〇一六年四月

`1

重要提示

本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

`2

重大风险提示

投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债券的偿付、

债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募

集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至 2015 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中“第三节风

险因素”章节没有重大变化。

`3

目录

重要提示........................................................................................................................................ 1

重大风险提示............................................................................................................................. 2

目录 .................................................................................................................................................. 3

释义 .................................................................................................................................................. 5

第一章公司及相关中介机构简介.............................................................................. 6

一、公司基本情况....................................................................................................... 6

二、相关中介机构情况.............................................................................................. 7

第二章公司债券事项................................................................................................... 10

一、公司债券基本情况........................................................................................... 10

二、公司债券募集资金使用情况.......................................................................... 12

三、公司债券资信评级情况...................................................................................12

四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ............................12

五、公司债券债券持有人会议召开情况............................................... ............ 13

六、公司债券受托管理人履职情况.....................................................................13

第三章财务和资产情况.................................................................................................14

一、主要会计数据和财务指标.............................................................................. 14

二、主要资产和负债变动情况............................................................................. 16

三、受限资产情况..................................................................................................... 18

四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况............................................... 18

五、对外担保情况.................................................................................................... 19

（一）公司为合营公司提供担保的情况........................................................... 19

（二）公司为购房人提供担保的情况................................................................19

六、银行授信情况.....................................................................................................19

`4

第四章业务和公司治理情况....................................................................................20

一、公司业务情况.................................................................................................. 20

二、报告期内公司经营情况................................................................................20

三、公司发展战略目标..........................................................................................23

四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ............25

五、公司独立情况...................................................................................................25

六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ..............................25

七、报告期内公司违规为股东、实际控制人及其关联方提供担保情况...25

八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ..........................25

第五章重大事项..............................................................................................................26

一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 .................26

二、报告期内公司破产重整事项........................................................................26

三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况..................................................26

四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法籍贯调查，

公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制

措施的情况 ........................................................................................................26

五、报告期内其他重大事项................................................................................... 26

第六章财务报告.............................................................................................................. 26

第七章备查文件目录......................................................................................................27

一、备查文件...............................................................................................................27

二、查阅地点...................................................................................................................27

`5

释义

在本年度报告中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：

本公司、公司、

发行人、富力地产指广州富力地产股份有限公司

资信评级机构

联合信用指联合信用评级有限公司

报告期指 2015年

最近两年指 2014年、2015年

交易日指上交所的营业日

法定节假日、休息日指中华人民共和国的法定及政府指定节假日或

休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区

和台湾省的法定节假日和/或休息日）

元指如无特别说明，指人民币元

《公司章程》指《广州富力地产股份有限公司公司章程》

`6

第一章公司及相关中介机构简介

一、公司基本情况

（一）基本情况

公司中文名称：广州富力地产股份有限公司

公司中文名称简称：富力地产

公司外文名称： Guangzhou R&F Properties Co.,Ltd.

公司外文名称缩写： R&F PROPERTIES

法定代表人：李思廉

注册地址：广州市天河区珠江新城华夏路

10 号富力中心 45-54 楼

办公地址：广州市天河区珠江新城华夏路

10 号富力中心 45-54 楼

邮政编码： 510623

公司网址： www.rfchina.com

电子信箱： [email protected]

（二）联系方式

信息披露事务负责人：胡杰、李文昌

联系地址：广州市天河区珠江新城华夏路

富力中心 45-54 楼

电话： 020-38882777

传真： 020-38332777

电子信箱： [email protected]

（三）登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地

投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问上海证券交易所网

站（http://www.sse.com.cn）、香港联交所网站（http://www.hkex.com.hk）进

行查阅。

http://www.hkex.com.hk/

`7

（四）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的变

更情况

1、报告期内，本公司控股股东、实际控制人未发生变更。

2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况

2015 年 4 月 20 日，公司独立非执行董事黄开文先生因个人原因提请辞职，

公司于 2015 年 5 月 29 日召开 2014 年年度股东周年大会，审议通过委任吴又华

先生为公司独立非执行董事，任期 3 年；2015 年 5 月，公司原副总经理、销售总

监甘文先生因个人原因辞职。

除以上情况，报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员未发生变更。

二、相关中介机构情况

2015 年广州富力地产股份有限公司公司债券相关中介机构情况如下所示：

（一）会计师事务所

会计师事务所名称：立信会计师事务所（特殊普通合伙）

办公地址：中国广东省广州市天河区林和西路 3-15 号耀中

广场 B 座 11 楼

签字会计师姓名：王建民、蔡洁瑜

（二）债券受托管理人

债券受托管理人名称：招商证券股份有限公司

办公地址：深圳市福田区益路江苏大厦 A 座 38-45 层

联系人：张晓斌、寇琳、王星辰、常梦缇、胡龙娇、

陆遥

联系电话： 0755-82943666

（三）资信评级机构

资信评级机构名称：联合信用评级有限公司

办公地址：北京市朝阳区建国门外大 2 号 PICC 大厦 12 层

联系人：刘洪涛、陈诣辉

联系电话： 010-85172818

`8

广州富力地产股份有限公司 2016 公司债券（第一期）相关中介机构情况如

下所示：




广场 B 座 11 楼






陆遥

联系电话： 0755-82943666



办公地址：北京市朝阳区建国门外大 2 号 PICC 大厦 12 层


联系电话： 010-85172818

广州富力地产股份有限公司 2016 公司债券（第二期）相关中介机构情况如

下所示：




广场 B 座 11 楼





`9


陆遥

联系电话： 0755-82943666



办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC大厦 12层


联系电话： 010-85172818

广州富力地产股份有限公司 2016公司债券（第三期）相关中介机构情况如下

所示：




广场 B 座 11 楼






陆遥

联系电话： 0755-82943666



办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC大厦 12层


联系电话： 010-85172818

`10

债券名称

简称

代码

发行日

到期日债券

余额

利率

还本付息方式

交易场

所

付息兑

付情况

投资者

适当性

安排

2015 年广州富力地产股份

有限公司公司债券

15 富力债

122395.SH

2015 年

7 月 13 日

2020 年

7 月 13 日

65 亿元

4.95%

本期债券采用单利按

年计息，不计复利。

每年付息一次，到期

一次还本，最后一期利

息随本金的兑付一起支付

上海

证券

交易

所

报告期

内不涉

及

合格

投资者


2016 公司债券（第一期）

16 富力 01

136140.SH

2016 年

1 月 11 日

2021 年

1 月 11 日 60 亿元

3.95%




一次还本，最后一期利息

随本金的兑付一起支付

上海

证券

交易

所

报告期

内不涉

及

合格

投资者


2016 公司债券（第二期）

16 富力 03

136188.SH

2016 年

1 月 22 日

2021 年

1 月 22 日 36 亿元

3.95%






上海

证券

交易

所

报告期

内不涉

及

合格

投资者

第二章公司债券事项

一、公司债券基本情况

`11


2016 公司债券（第三期）

品种一

16 富力 04

136360.SH

2016 年

4 月 7 日

2022 年

4 月 7 日

19.5 亿元

3.48%






上海

证券

交易

所

报告期

内不涉

及

合格

投资者


2016 公司债券（第三期）

品种二

16 富力 05

136361.SH

2016 年

4 月 7 日

2022 年

4 月 7 日

9.5 亿元

3.95%






上海

证券

交易

所

报告期

内不涉

及

合格

投资者

`12

二、公司债券募集资金使用情况

2015 年广州富力地产股份有限公司公司债券

2015 年 7 月 13 日，公司发行了 2015 年广州富力地产股份有限公司公司债

券（以下简称“15 富力债”），发行规模 65 亿元，票面利率为 4.95%，发行期

限 5 年，含第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债

券发行募集资金全部用于偿还银行贷款。报告期内，公司按照募集说明书的规

定，将本期募集资金全部用于偿还银行贷款。

截至 2015 年 12 月 31 日，本期债券募集资金的使用与募集说明书的相关承

诺一致。本期债券专项账户的管理以及余额管理的事项与募集说明书的相关承

诺一致。

三、公司债券资信评级情况

本公司已委托联合信用评级有限公司担任广州富力地产股份有限公司“15

富力债”、“16 富力 01”、“16 富力 03”跟踪评级机构，经联合信用评级有限公

司信用评级委员会审定，调整前公司主体长期信用等级为 AA+，公司发行的“15

富力债”、“16 富力 01”、“16 富力 03”债券信用等级为 AA+，调整后公司主体

长期信用等级为 AAA，评级展望为“稳定”，公司发行的“15 富力债”、“16 富

力 01”、“16 富力 03”债券信用等级为 AAA。最新一期跟踪评级报告已于 2016

年 4 月 16 日披露至上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）及联合信

用评级有限公司官网。

同时，本公司已委托联合信用评级有限公司担任广州富力地产股份有限公

司“16 富力 04”、“16 富力 05”之信用评级机构，经联合信用评级有限公司信

用评级委员会审定，公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望为“稳定”；公司

发行的“16 富力 04”、“16 富力 05”债券信用等级为 AAA。投资者可至上海证

券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅相关信用评级报告。

四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施

报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明

书中“第五节增信机制、偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。

`13

五、公司债券债券持有人会议召开情况

报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。

六、公司债券受托管理人履职情况

（一）2015 年广州富力地产股份有限公司公司债券

公司债券存续期内，债券受托管理人招商证券股份有限公司严格按照《债

券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用情况、公司

债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中

所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。

受托管理人预计将于公司每个会计年度结束之日起六个月内出具本期债券

受托管理事务年度报告，受托管理报告详见证监会指定的信息披露网站

（http://www.sse.com.cn）。

（二）广州富力地产股份有限公司公 2016 公司债券（第一期）








（三）广州富力地产股份有限公司 2016 公司债券（第二期）








http://www.sse.com.cn/

`14

（四）广州富力地产股份有限公司 2016 公司债券（第三期）








第三章财务和资产情况

本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和资产情况。

立信会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2014、2015 年年度的财务报表进

行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。本节所引用 2014、2015 年度

/末财务数据均摘自上述经审计的审计报告。

一、主要会计数据和财务指标

公司最近两年主要会计数据以及财务指标列示如下：

主要会计数据和财务指标

2015年 12 月

31日/2015 年

（千元）

2014年 12月

31日/2014年

（千元）

本期比上年

同期增减

（%）

总资产 183,661,357.06 171,783,929.39 6.91%

归属于母公司股东的净资产 48,646,423.68 51,551,331.86 -5.63%

营业收入 44,397,424.77 34,813,148.72 27.53%

归属于母公司股东的净利润 6,740,426.97 6,553,611.89 2.85%

EBITDA 10,440,640.70 10,271,616.50 1.65%

经营活动产生的现金流量净额 5,414,036.66 -16,421,746.08 132.97%

投资活动产生的现金流量净额 -1,996,533.42 -1,924,039.66 3.77%

筹资活动产生的现金流量净额 -2,509,541.31 14,084,778.62 -117.82%

期末现金及现金等价物余额 14,470,313.27 13,490,424.89 7.26%

流动比率 1.76 1.91 -7.86%

速动比率 0.51 0.52 -1.92%

资产负债率 73.23% 69.68% 5.09%

`15

注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。

上述财务指标的计算方法如下：

1、全部债务=长期债务+短期债务；

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债；

长期债务=长期借款+应付债券；

2、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；

3、流动比率＝流动资产/流动负债；

4、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债；

5、资产负债率＝总负债/总资产；

6、EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务；

7、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）；

8、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）；

9、现金利息保障倍数：（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出；

10、贷款偿还率：实际贷款偿还额/应偿还贷款额；

11、利息偿付率：实际支付利息/应付利息。

（一）经营活动产生的现金流量净额

2015 年度，公司经营活动产生的现金流量净额为 541,403.67 万元，较 2014

年度增加 2,183,578.28 万元。其中经营活动现金流入金额较 2014 年度增加

383,941.80 万元，主要系公司销售情况良好，资金回笼加快；经营活动现金流出

金额较 2014 年度减少 1,799,636.47 万元，主要系①公司放缓土地储备收购节奏

及新项目开工速度，购买商品、接收劳务支付的现金减少 1,406,297.52 万元；

②当期支付合作单位诚意金、关联方垫款等其他与业务经营相关支出减少

474,529.96 万元。

（二）筹资活动产生的现金流量净额

2015 年度，公司筹资活动现金流入较 2014 年相对稳定，但当期偿还到期借

款、永续债本息等筹资活动现金流出大幅增加，致使筹资活动现金流量净额相比

2014 年减少-117.82%。

（三）现金利息保障倍数

2015 年度，现金利息保障倍数相比 2014 年增加了 264.49%，主要由于 2015

年经营活动产生的现金流量净额较 2014 年度增加 132.97%。

EBITDA全部债务比 0.13 0.15 -13.33%

利息保障倍数 1.67 1.69 -1.18%

现金利息保障倍数 2.27 -1.38 264.49%

EBITDA利息保障倍数 1.78 1.74 2.30%

贷款偿还率 100.00% 100.00% -

利息偿付率 100.00% 100.00%

`16

二、主要资产和负债变动情况

单位：万元

项目名称本期期末数

本期期末

占总资产

的比例

上期期末数

上期期末

数占总资

产的比例

本期期末

金额较上

期期末变

动比例

货币资金 2,128,440.71 11.59% 1,982,992.15 11.54% 7.33%

应收账款 486,484.37 2.65% 482,371.77 2.81% 0.85%

预付款项 170,604.31 0.93% 111,797.29 0.65% 52.60%

其他应收款 1,060,766.71 5.78% 870,780.92 5.07% 21.82%

存货 10,145,738.80 55.24% 9,884,718.81 57.54% 2.64%

其他流动资产 245,239.24 1.34% 214,854.50 1.25% 14.14%

可供出售金融资产 64,514.00 0.35% 53,547.67 0.31% 20.48%

长期股权投资 602,568.27 3.28% 470,373.27 2.74% 28.10%

投资性房地产 1,925,195.09 10.48% 1,804,763.19 10.51% 6.67%

固定资产 744,335.50 4.05% 540,464.30 3.15% 37.72%

在建工程 156,650.84 0.85% 209,099.79 1.22% -25.08%

无形资产 179,514.03 0.98% 167,225.33 0.97% 7.35%

商誉 50,374.97 0.27% 50,374.97 0.29% 0.00%

递延所得税资产 362,308.86 1.97% 335,028.97 1.95% 8.14%

其他非流动资产 43,400.00 0.24% 0.00%

短期借款 566,159.63 3.08% 308,500.00 1.80% 83.52%

应付账款 914,433.24 4.98% 1,049,857.30 6.11% -12.90%

预收款项 1,903,085.08 10.36% 1,988,980.29 11.58% -4.32%

应付职工薪酬 25,878.87 0.14% 23,372.31 0.14% 10.72%

应交税费 325,445.47 1.77% 349,662.46 2.04% -6.93%

应付利息 78,615.32 0.43% 72,639.30 0.42% 8.23%

其他应付款 721,283.74 3.93% 657,743.59 3.83% 9.66%

一年内到期的非流动负

债 2,701,764.63 14.71% 1,902,006.85 11.07% 42.05%

其他流动负债 845,354.67 4.60% 733,457.69 4.27% 15.26%

长期借款 4,331,753.64 23.59% 3,350,623.89 19.50% 29.28%

应付债券 642,951.93 3.50% 1,198,770.78 6.98% -46.37%

长期应付款 1,234.27 0.01% 5,965.56 0.03% -79.31%

递延所得税负债 390,743.34 2.13% 328,501.22 1.91% 18.95%

股本 80,559.18 0.44% 80,559.18 0.47% 0.00%

其他权益工具 797,786.94 4.34% 1,564,841.61 9.11% -49.02%

资本公积 366,020.98 1.99% 364,955.13 2.12% 0.29%

减：库存股 8,894.74 0.05% 12,871.11 0.07% -30.89%

其他综合收益 33,415.46 0.18% 29,268.65 0.17% 14.17%

盈余公积 40,279.59 0.22% 40,279.59 0.23% 0.00%

未分配利润 3,555,474.95 19.36% 3,088,100.13 17.98% 15.13%

归属于母公司所有者权

益合计 4,864,642.37 26.49% 5,155,133.19 30.01% -5.63%

少数股东权益 52,789.51 0.29% 53,178.51 0.31% -0.73%

`17

（一）预付款项

2015 年末，预付款项较 2014 年末增加 58,807.02 万元，主要是由于当期通

过招拍挂方式在福建莆田、河北石家庄取得两宗住宅及商业用地，预付莆田国土

资源局、石家庄市高新技术产业开发区财政局地价款合计 79,164.00 万元，同时

部分已签约地块当期完成过户，达到入账条件，相应地价款转入存货。

（二）固定资产

2015 年末，固定资产账面原值较 2014 年末增加 238,570.23 万元，其中房屋

及建筑物原值增加 215,875.03 万元，主要系广州柏悦酒店、广州空港假日酒店、

太原铂尔曼酒店、海口澄迈富力希尔顿逸林度假酒店以及花都物流园部分厂房当

期竣工并投入使用，转入固定资产 205,519.97 万元。

（三）一年内到期的非流动负债

2015 年末，一年内到期的非流动负债较 2014 年末增加 799,757.78 万元、增

幅 42.05%，主要系一年内到期的应付债券增加 1,277,688.03 万元，其中：①境

外子公司鸿志投资有限公司在 2011 年、2012 年分别发行的两期美元债券均将于

2016 年到期，2015 年末账面余额合计 250,793.61 万元；②公司拟于 2016 年内

提前清偿境外子公司彩富控股有限公司于 2013 年发行的两期美元债券以及境外

子公司兆运有限公司于 2014 年发行的美元债券，上述债券 2015 年末账面余额合

计 1,026,894.42 万元，当期重分类至一年内到期的非流动负债。此外，因公司

偿还部分银行借款，一年内到期的长期借款减少 478,180.14 万元。

（四）应付债券

2015 年末，应付债券余额较上年末减少 555,818.85 万元，主要系部分境外

美元债券于 2016 年到期及公司拟提前清偿未到期债券的原因，将境外美元债券

重分类至一年内到期的非流动负债。

（五）长期应付款

公司长期应付款全部为应付融资租赁款，该应付融资租赁款系发行人子公司

北京富力城房地产开发有限公司于 2011 年与民生中汇（天津）航空租赁有限公

司签定《融资租赁合同》，约定以融资租赁的方式向其租入一架湾流 G550 型号客

机。该飞机于 2012 年 4 月交付使用并转入固定资产，购置成本（未含进口税费

及引进费用）为 3.09 亿人民币，其中 0.95 亿元作为留置购买保证金已支付，剩

余 2.14 亿元将在 60 个月内分期支付。

`18

（六）其他权益工具

公司分别在 2013年和 2014年发行了 100,000.00万元和 1,455,000.00万元

的永续债，报告期各期末其他权益工具的变动系支付永续债利息和偿还永续债本

金所致。

三、受限资产情况

截至 2015 年 12 月 31 日，公司受限资产情况如下：

项目期末账面价值（万元）

货币资金 681,409.38

存货 3,115,989.02

固定资产 402,657.43

在建工程 30,309.46

投资性房地产 1,168,617.51

无形资产 80,463.68

子公司股权 305,900.00

合计 5,785,346.49

四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

截至 2015 年 12 月 31 日的公司境外控股子公司已发行且在存续期内的其他

债券信息

融资工具发行人发行日到期日发行金额发行期限

截至 2015.12.31

余额

（万元）

境外美元优先票据

鸿志投资有限公司

2011.4.29 2016.4.29 1.5 亿美元 5 年 97,276.01


鸿志投资有限公司

2012.8.29 2016.4.29 2.38 亿美元 3.7 年 153,517.61


彩富控股有限公司

2013.1.24 2020.1.24 4 亿美元 7 年 256,246.01


彩富控股有限公司

2013.2.6 2020.1.24 2 亿美元 7 年 129,281.94


兆运有限公司

2014.1.10 2019.1.10 10 亿美元 5 年 641,366.47

截止 2015 年 12 月 31 日，以上债券本金仍未进行偿还。

`19

五、对外担保情况

（一）公司为合营公司、联营企业提供担保的情况

被担保方担保人担保起始日担保到期日

截至 2015 年

12 月 31 日担

保金额

(万元)

担保是否已

经履行完毕

广州利合房地产开发

有限公司公司 2012-9-26 2017-9-25 178,190.00 否

广州市森华房地产有

限公司

公司、广州德

和投资发展

有限公司

2014-4-8 2017-11-18 19,960.00 否

煌迪有限公司富力地产（香

港）有限公司 2013-10-11 2016-10-11 42,413.63 否

上海城投悦城置业有

限公司公司 2014-12-22 2016-6-21 30,000.00 否

天津津南新城房地产

开发有限公司公司 2014-5-21 2016-5-20 12,855.78 否

贵州大西南房地产开

发有限公司公司 2015-7-15 2018-2-16 12,000.00 否

郑州建业高新置业有

限公司公司 2015-12-11 2018-12-11 22,500.00 否

（二）公司为购房人提供担保的情况

截至 2015 年 12 月 31 日，公司为购买商品房的客户提供担保的情况如下：

本公司及下属房地产经营子公司按照房地产经营惯例为商品房购房人提供

按揭担保。截至 2015 年 12 月 31 日，本公司提供的阶段性担保债务金额为 235.30

亿元。

阶段性担保指本公司及控股子公司与按揭贷款银行签订协议，本公司为购房

人（借款人）在领取《房地产权证》、办妥房地产抵押登记、领取《房地产他项

权证》交银行执管之日前提供担保，当借款人连续三个付款期限或累计六个付款

期未按时偿还贷款本息时，本公司无条件对借款人所购的房产作回购还贷处理。

六、银行授信情况

公司与国内主要商业银行一直保持良好的长期合作关系，资信情况良好。截

至 2015 年末，发行人在主要银行的总授信额度为 966.99 亿元，其中未使用的授

信额度为 682.16 亿元。报告期内，本公司均已按时还本付息，不存在任何违约

事项，本公司不存在逾期未偿还债项。

`20

第四章业务和公司治理情况

一、公司业务情况

（一）公司主要业务介绍

公司主营业务包括房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务，2015 年度，

公司实现营业收入 4,439,742.48 万元，实现归属于母公司的净利润为

674,042.70 万元。2014-2015 年度，公司房地产开发与销售占主营业务收入的比

例均超过 90%。在过去 21 年的发展历程中，公司保持了强劲稳健的发展势头，公

司坚持以开发大规模、高性价比的中高档住宅为主，同时战略性涉足商业地产，

已成为集房地产设计、开发、工程监理、建筑施工、销售、物业管理、房产中介

等业务为一体的全国性大型房地产公司。公司在由中国房地产业协会、中国房地

产测评中心联合主办的“2016 中国房地产 500 强测评”中排名第 10 位。

公司现已进入广州、北京、上海、天津、重庆、西安、沈阳、惠州、海南、

昆山、太原、成都等全国近 30 个大中型城市及地区，并在马来西亚、澳大利亚

等境外市场拓展业务。截至 2015 年 12 月 31 日，公司拥有权益的可售土地储备

共计 3,975.80 万平方米。

（二）公司所处行业情况介绍

公司所处行业为房地产行业。2015 年，伴随宏观经济走势，房地产市场出现

进一步调整和分化。一方面，随着房产价格单边上涨时代的结束，商品房成交量

在年初出现一定回落，二季度之后在市场需求回升的推动下成交量开始企稳；另

一方面，一线城市及热点二线城市凭借改善型需求的释放，加速调整回暖，三、

四线城市则依然保持较高库存，不同级别城市间房地产市场的分化格局更加明显。

政策面，政府通过出台“330 新政”、降低购房首付比例、降准降息、推行公积金

异地贷款等系列优惠政策刺激购房需求，为市场回暖提供政策支持。

二、报告期内公司经营情况

（一）主要经营业务

1、分业务板块的营业收入、营业成本构成情况

`21

业务类型营业收入

（万元）

占比

（%）

营业成本

（万元）

占比（%）毛利（%）

房地产开发与销售 4,074,424.45 91.77 2,463,954.29 89.83 39.53%

商业物业租赁 85,725.50 1.93 - - 100.00%

酒店服务 118,115.01 2.66 86,344.45 3.15 26.90%

其他服务 150,827.48 3.40 188,997.06 6.89 -25.31%

其他业务收入 10,650.04 0.24 3,677.37 0.13 65.47%

合计 4,439,742.48 100.00 2,739,295.80 100.00 38.30%

2、利润表构成

项目 2015 年度

（万元）

2014年度

（万元）

较上年变

动幅度（%）

一、营业总收入 4,439,742.48 3,481,314.87 27.53%

其中：营业收入 4,439,742.48 3,481,314.87 27.53%

二、营业总成本 3,796,757.94 2,781,229.58 36.51%

其中：营业成本 2,742,973.17 2,030,880.71 35.06%

营业税金及附加 522,032.88 338,276.04 54.32%

销售费用 89,665.75 89,605.88 0.07%

管理费用 238,061.99 220,754.69 7.84%

财务费用 201,128.89 100,416.09 100.30%

资产减值损失 2,895.27 1,296.16 123.37%

加：公允价值变动收益（损失以“-”号

填列） 107,984.98 161,057.34 -32.95%

投资收益（损失以“-”号填列） 132,974.87 14,458.40 819.71%

其中：对联营企业和合营企业的

投资收益 132,456.12 14,458.40 816.12%

三、营业利润（亏损以“-”号填列） 883,944.38 875,601.03 0.95%

加：营业外收入 24,517.96 19,746.53 24.16%

其中：非流动资产处置利得 8,884.95 1,670.26 431.95%

减：营业外支出 2,455.62 7,740.08 -68.27%

其中：非流动资产处置损失 193.93 184.99 4.83%

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 906,006.71 887,607.48 2.07%

减：所得税费用 232,841.19 236,800.47 -1.67%

五、净利润（净亏损以“-”号填列） 673,165.53 650,807.02 3.44%

归属于母公司所有者的净利润 674,042.70 655,361.19 2.85%

少数股东损益 -877.17 -4,554.17 -80.74%

六、其他综合收益的税后净额 4,167.84 17,950.84 -76.78%

归属母公司所有者的其他综合收益的税

后净额 4,146.81 17,950.18 -76.90%

（一）以后不能重分类进损益的其他综

合收益

1．重新计量设定受益计划净负债净

`22

资产的变动

2．权益法下在被投资单位不能重分

类进损益的其他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他综合

收益 4,146.81 17,950.18 -76.90%

1．权益法下在被投资单位以后将重

分类进损益的其他综合收益中享有的份额

2．可供出售金融资产公允价值变动

损益 1,749.85 17,368.25 -89.93%

3．持有至到期投资重分类为可供出

售金融资产损益

4．现金流量套期损益的有效部分

5．外币财务报表折算差额 2,396.96 581.93 311.90%

6．其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后

净额 21.03 0.66 3084.87%

七、综合收益总额 677,333.36 668,757.86 1.28%

归属于母公司所有者的综合收益总额 678,189.51 673,311.37 0.72%

归属于少数股东的综合收益总额 -856.14 -4,553.51 -81.20%

八、每股收益

（一）基本每股收益（元/股） 1.76 1.63 7.98%

（二）稀释每股收益（元/股） 1.76 1.63 7.98%

（1）营业收入、营业成本及营业税金及附加

2015 年，公司营业收入同比增长 27.53%，营业成本同比增长 35.06%，营业

税金及附加同比增长 54.32%。近年来，公司对房地产市场的开拓、开发力度不断

加大，房地产开发项目销售收入快速增长，产品开发成本相应予以结转，从而使

得开发项目销售成本不断增加。

（2）财务费用

2015年度，公司财务费用较 2014年度增加 100,712.80万元、增幅 100.30%，

主要系受人民币、马来西亚币年内对美元大幅贬值影响，汇兑损失较上年增加

90,897.63 万元。

（3）资产减值损失

公司资产减值损失为坏账减值损失。2015 年的资产减值损失比 2014 年增加

了 123.37%主要是公司在 2015 年计提的坏账减值损失比 2014 年增加了 1,926 万

元。

`23

（4）公允价值变动收益

2015 年，公允价值变动损益同比减少 32.95%，主要原因是公司持有的投资

性房地产公允价值变动。

（5）投资收益

公司投资收益主要来源于采取权益法核算的长期股权投资收益。2015 年度，

公司投资收益较 2014 年度大幅增加 118,516.47 万元，主要系合营、联营企业当

期取得收益、净资产增加，公司期末按持股比例确认投资收益 133,392.41 万元。

（6）营业外收入

2015 年度，公司非流动资产处置利得较上年增加 431.95%，主要系子公司富

力足球俱乐部部分球员转会产生无形资产处置利得 7,978.44 万元，导致营业外

收入同比增加。

（7）营业外支出

2015 年度，公司营业外支出同比减少 68.27%，主要由于 2015 年对外捐赠、

违约金支出、滞纳金等支出相比 2014 年合计减少了 5,293.39 万元

（二）投资状况

截至 2015 年底，公司主要在建住宅、商业写字楼及酒店等各类项目合计 51

个，总建筑面积合计约 4,126.38 万平方米，总投资额合计 2,500.88 亿元，已完

成投资额 1,334.61 亿元。从地域分布看，公司在建项目相对集中于华北和华南

地区，合计建筑面积占总建筑面积的 65.20%。

三、公司发展战略目标

在市场选择方面，公司将不断巩固和发展以广州为核心的华南区域，以北京

为核心的华北区域以及以上海为核心的华东区域，并积极拓展其它发展潜力较大

的区域性经济中心城市，通过合理增加土地储备和开发规模，扩大市场份额以弹

性的定价和销售策略来保持市场的领先地位。同时，公司在已布局的城市将采取

进一步深耕策略，在市内同时开发多个项目，使当地消费者不断强化富力地产的

品牌效应，实现品牌价值的广告效应。此外，公司在发展物业的过程中会根据城

市定位、预计的客户收入群等因素作出精确的部署，增加销售物业的吸引力从而

提高销售量及销售价格。

`24

在产品选择方面，公司将以住宅地产为主、商业地产为辅，以产品销售为主、

出租经营为辅，合理划分和发展住宅地产、商业地产（含投资性物业）。公司将

继续以总体发展战略中确定的核心城市为开发重点，秉承公司先进的开发理念和

经营模式，主要发展高性价比的中高档住宅，实施滚动开发，保持业务经营的连

贯性、创新性。在保证住宅产品市场竞争优势和盈利能力的同时，保持适当比例

的写字楼、商场和服务式公寓项目，以此保证公司整体业务发展的平衡性。同时，

公司将业务适当拓展至经济发展较强的城市及其周边，进一步巩固公司全国性的

市场布局，尽最大可能降低因区域性房地产政策监管措施可能带来的市场影响。

在发展速度方面，公司将采取稳健增长策略。公司将在业务运营中保持谨慎

的态度，审慎管理并严格控制现金流，特别是在土地收购方面，有关土地需价格

合理及地理位置优越，付款模式和时间等条件也必须和公司的资金配比计划相符

合。公司在扩大土地储备方面将在一、二线城市作出更多收购，但目标仍集中选

择位置理想的核心地块，特别是从收购到预售周期较短的地块。控制现金流的另

一项重要手段是灵活调整各项目的建设速度，以配合销售预期。公司近两年持续

保有充足现金，本公司期望于 2016 年继续持盈保泰，并策略性补充土地储备作

长期可持续发展之用。公司目前的低融资成本结构能抵消因地价上涨、售价停滞、

去库存所产生的订价压力、建筑成本攀升，以及宏观经济因素如人民币贬值等所

带来的利润率压力。

考虑到中国房地产行业前景及本公司拥有的可售资源的质量，本公司将 2016

年的协议销售额目标设定在人民币 600亿元，较 2015年实际销售额略为提高 10%。

本公司在一线和二线城市拥有充足土地储备和策略性据点，不仅令我们在经济形

势严峻的情况下从容度过，还有助于本公司在房地产行业复苏时占据有利位置。

除主力收购一线和二线城市的土地外，我们也集中收购从出售至交付周期较短的

高周转项目。一线和二线城市因土地资源紧绌及成本较高，项目周转速度较慢，

此举正好补充这些周转较慢的一线和二线城市项目。2015 年本公司在太原市的策

略符合了多项重要指标：太原是刚性需求强劲的二线城市，土地成本相对较低，

高资产周转项目较多，且利润较高。2016 年，与太原市类似的其他项目将成为本

公司土地收购策略之一，以取得现金流和盈利能力的平衡。由于市场上投机性的

投资活动难以预测，且中央政府的重点在于满足可负担的刚性需求，本公司将继

续偏重于以大众为对象的住宅项目，该市场的刚性需求和改善型需求与政府确保

房地产业持续发展的政策目标一致。中国政府已取消一孩政策，人口增长及家庭

`25

生活所需等将成为推动一线和二线城市住房需求的因素。此外，本公司会根据以

往的成功经验继续开发商业项目，于一线城市的商务中心区寻求投资机会，以完

成销售目标及取得长期投资回报。

2016 年，管理层将继续采用均衡的发展方案，提高去化率，谨慎控制整体成

本，力求维持长期盈利能力。经历了宏观调控和高成本融资环境后，我们将有计

划地控制开支，逐步偿还或减少高成本债务。此举可望进一步改善现金流及降低

对利润率的影响。整体而言，鉴于市场状况改善以及宏观调控的进一步放宽，我

们有信心达成目标。

四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项

报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项发生。

五、公司独立情况

报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等

方面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。

六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况

报告期末，公司不存在未收回的非经营性往来占款及资金拆借情况。

七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况

报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的

行为。

八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况

报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反《公司法》、

《公司章程》规定的情况。公司亦不存在违反募集说明书中约定或承诺的情况。

`26

第五章重大事项

一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项

报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、

未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。

二、报告期内公司破产重整事项

报告期内，本公司不存在破产重整事项。

三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况

报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。

四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、

监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况

报告期内，本公司控股股东、实际控制人及公司董事、监事、高级管理人

员不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生

较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。

五、报告期内其他重大事项

报告期内，本公司未发生其他重大事项。

第六章财务报告

本公司 2015 年经审计的财务报告请参见附件。

`27

第七章备查文件目录

一、备查文件

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管

人员）签名并盖章的财务报表；

（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；

（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本

及公告的原稿；

（四）按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度报告、

年度财务信息。

二、查阅地点

本公司在办公场所置备上述备查文件原件。

`28

Documents

广州富力地产股份有限公司 公司债券 2015 年年度报告 · 136360.sh 2016 年 4 月 7 日 2022 年 4 月 7 日 19.5 亿元 3.48% 本期债券采用单利按 年计息，不计复利。

广州富力地产股份有限公司公司债券 2015 年年度报告 · 136360.sh 2016 年 4 月 7 日 2022 年 4 月 7 日 19.5 亿元 3.48% 本期债券采用单利按年计息，不计复利。