Upload
others
View
3
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
1
P R O C J E N A
GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Savica Šanci
Naru�itelj
procjene : ANTONIO-PLUS d.o.o. – u ste�aju, Zagreb, Boškovi�eva 18
Zagreb, svibanj 2011.
I z r a d i o :
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
2
1. UVOD
Na zahtjev naru�itelja, ANTONIO – PLUS d.o.o. – u ste�aju iz Zagreba, Boškovi�eva
18 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora koji se
nalazi u prizemlju i na katu poslovne gra�evine u sklopu «Centra male privrede
Savica Šanci» u Zagrebu koja je izgra�ena na z.k.�.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul.
8473 k.o. Grad Zagreb.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda
predo�ene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te
utvr�ivanje slijede�ih vrijednosti :
NOVE - gra�evinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku
procjenjivanja tj.u mjesecu svibnju 2011. godine,
SADAŠNJE - gra�evinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.
umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata
PROMETNE - gra�evinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u
trenutku procjenjivanja
Elaborat procjene služiti �e naru�itelju kao podloga i orijentacija za utvr�ivanje
stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje
pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
3
2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATE�ENOG STANJA
2.1. LOKACIJA OBJEKTA:
Predmetni poslovni prostor �ija se vrijednost procjenjuje nalazi se u sklopu «Centran
male privrede Savica Šanci» u Zagrebu, podru�je Žitnjak. Radi se o urbaniziranom
kompleksu montažnih armirano betonskih gra�evina poslovne namjene koji je
izgra�en krajem 80-tih godina 20.st. sukladno tada važe�em urbanisti�kom planu i
koji je kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture.
Okruženjem kompleksa još uvijek dominira individualna stambena izgradnja koju sve
više zamjenjuju razni sadržaji gospodarskog karaktera. Prometna povezanost s
ostalim dijelovima grada je dobra.
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
4
2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
kat. op�ina: Grad Zagreb
z.k.ul.br.: 8473
br. poduloška: -
z.k.�est.br.: 6351/2
opis nekretnine: Postupak etažiranja proveden, zahtjev na rješavanju u
Zamljišno knjižnom odjelu Op�inskog gra�anskog suda u
Zagrebu
2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE
Utvr�ivanje legalnosti statusa predmetnih nekretnina nije predmet ovog elaborata.
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
5
2.4. TEHNI�KI OPIS OBJEKTA:
NKP: 124,41 m² Namjena: Poslovna Godina izgr.: 1987 Katnost: Prizemlje + Kat Gradska zona: 5 Prometne veze: Autobus Parkiranje: omogu�eno na parkiralištu ispred objekta
Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab montažna s obodnim zidovima od
montažnih AB panela Me�ukatna k.: Armiranobetonska puna plo�a Preg. zidovi: od opeke i gips kartonskih plo�a Krovna k.: Armirano betonska dvostrešna montažna
plo�a s pokrovom od salonita Limarija: pocin�ana
Konstrukcija:
Hidroizolacije: izvedene Pro�elje: AB montažni paneli, natur beton Obrada zidova: ožbukani i obojani, djelomi�no oplo�eni zidnim kerami�kim
plo�icama u sanitarnim �vorovima Obrada podova: Parket, podne kerami�ke plo�ice Stolarija: Unutrašnja st.: Tipska drvena Fasadna st.: pvc s izo ostakljenjem
Elektri�ne: provedene Telefon: proveden Vodovod: proveden Kanalizacija: provedena Plin: proveden Klima ure�aj: nije postavljen Grijanje: Plinsko etažno centralno
Instalacije:
Dizalo: nema Sanitarije: kerami�ke Održavanje: Prosje�no Okoliš: uredan
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
6
2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
PROSTORIJA
tlocrtna
površina
m²
koef.
netto
korisna
površina
m²
brutto
površina
m³
BVO m³
PRIZEMLJE
poslovni prostor 58,65 1,00 58,65
stubište 2,41 1,00 2,41
WC 1,89 1,00 1,89
UKUPNO: 62,95 62,95 75,54 211,51
1. KAT
stubište 4,55 1,00 4,55
predprostor 2,39 1,00 2,39
soba 1 29,13 1,00 29,13
soba 2 21,83 1,00 21,83
kupaonica/WC 3,56 1,00 3,56
UKUPNO: 61,46 61,46 73,75 206,51
SVEUKUPNO: 124,41 124,41 149,29 418,02
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
7
3. PROCJENA
3.1. PRIMIJENJENI PROPISI
- Uputstvo o na�inu utvr�ivanja gra�evinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH
- Podaci o cijenama gra�evinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta
- HRN ISO 9836:2002 Standard za obra�unavanje površina objekata
- Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta gra�evinarstva Hrvatske
- Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001
- Podatak o etalonskoj cijeni gra�enja - Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim
cijenama sli�nih objekata na istoj lokaciji - Arhiva vještaka
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- TROŠKOVNA METODA
U odnosu na gra�evinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove
sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvr�ivanja realne cijene
koštanja 1 m2 netto površine utvr�uje se :
NOVA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih
materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom gra�enja u trenutku
procjenjivanja �ija se jedini�na cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine
sukladno propisu HRN ISO 9836:2002.
Jedini�na cijena obuhva�a troškove gra�evinskog zemljišta, komunalnog doprinosa,
investiciono tehni�ke dokumentacije, gra�evinske dozvole, izvedbe gra�evinskih,
obrtni�kih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, isho�enja dozvole za uporabu,
doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse.
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
8
SADAŠNJA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena
postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova gra�enja koji ovisi o
starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za
elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
PROMETNA GRA�EVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim
cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih
pripadaju�ih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.
Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje
prema slijede�im elementima:
Sg = NKP x Csg Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp
Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)
ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,
katnosti, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20)
ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)
ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te
djelatnosti
Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)
ovisi o izgra�enosti i opremljenosti objekta u odnosu na
tipski, prosje�ni gra�evinski objekt izveden po
standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme
Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)
ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za
navedenu lokaciju
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
9
3.2.1. IZRA�UN NOVE GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn
124,41 5.808,00 722.573,28
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZI�KE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n = 24 Vijek trajanja objekta u godinama N = 120 U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = 0,0960
U % = 9,6
IZRA�UN SADAŠNJE GRA�EVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova Nova
vrijednost (%)
gra�. vrijednost
kn/m²
umanj. %
umanj. kn/m²
Sadašnja gra�. Vrijednost - kn/m²
Konstrukcija 55 3194,4 9,60 306,66 2887,74 Obrtni�ki radovi 20 1161,6 19,20 223,03 938,57 Završni radovi 15 871,2 19,20 167,27 703,93 Instalacije 10 580,8 19,20 111,51 469,29
ukupno 100 5808 4999,53
Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja gra�evinska vrijednost
124,41 4.999,53 621.991,08 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ kn/m³ kn/m² UKUPNO kn
1 Komunalni doprinos 418,02 73,00 30.515,46 Vodni doprinos 418,02 31,50 13.167,63 Površina �estice 2 Vrijednost zemljišta 149,29 498,00 74.346,42 0,00
UKUPNO: 118.029,51 kn
IZRA�UN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište 74.346,42 kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 621.991,08 kn 1,10 1,00 1,00 684.190,19 kn UKUPNO 758.536,61 kn
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 758.536,61 kn 1,00 0,85 644.756,12 kn doprinosi 43.683,09 kn
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 688.439,21 kn
688.439,21 kn = 93.665,20 €
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
10
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE -
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predvi�ene prihode u budu�nostipretvaramo u
jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod
vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na
temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na
temelju dobiti koja se od nje o�ekuje u budu�nosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina
donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino
održavanje. Rezultat procjene je ocjena �iste dobiti kakva se o�ekuje u slijede�oj
prodaji.
Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predvi�enih �istih prihoda uz
kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad
nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogu�nosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u
pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te
visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto
prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne
kapitalizacije. Stopa kapitalizacije odre�uje se prema podacima HGK.
STOPA KAPITALIZACIJE
izvanredna vrlo dobra dobra loša STAMBENA NEKRETNINA 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 UREDSKA NEKRETNINA 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 POSLOVNA NEKRETNINA 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 SUPERMARKET 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 PRIVREDNO KORIŠ. 4,5 - 7,0 5,0 - 8,0 5,5 - 8,5 6,0 - 9,0 INDUSTRIJSKA NEKR. 6,5 - 9,5 6,0 - 10,0 5,5 - 10,5 7,0 - 10,0 POLJOPRIVREDNA 2,5 - 3,5
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
11
3,3,1, IZRA�UN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR VRIJEDNOST
NKP 124,41
m²
Najamnina 6,50 € 808,67 Održavanje i zaštita 5,00 % o�ekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) 0,00 %
Porez 20,00 % Neto mjese�ni prihod najam x (1-0,25) 606,50 Netto godišnji prihod 7.277,99 Stopa kapitalizacije (ponded average) 5,50 %
optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
7277,99
132.327,00 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
965.987,10 kn = 132.327,00 €
TROŠKOVNA METODA
688.439,21 kn = 93.665,20 €
SREDNJA VRIJEDNOST
827.213,16 kn = 112.996,10 €
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
12
Z A K L J U � A K
Temeljem izra�enog elaborata procjene utvr�ena je prometna - tržna vrijednost
nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju i na katu poslovne
gra�evine u sklopu «Centra male privrede Savica Šanci» u Zagrebu koja je
izgra�ena na z.k.�.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul. 8473 k.o. Grad Zagreb u iznosu
od sveukupno:
827.213,16 kn odnosno 112.996,10 €
(908 €/m2)
Elaborat procjene poslužiti �e naru�itelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske
radnje koje pretpostavljaju utvr�ivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti
nekretnina.
NAPOMENA VJEŠTAKA: Predmetne Nekretnine su izvanknjižno vlasništvo. Zagreb, 21. svibnja 2011.
I z r a d i o :
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
13
P R I L O Z I
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
14
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
15
Tihomir Bori�, dipl.ing.gra�. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra�evinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gra�ec 18 e-mail: [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI
_________________________________________________________________________________
16