Partile Componente ale Cadastrului

1.3 Prile componente ale cadastrului

Prile componente ale cadastrului (tehnic, economic i juridic), la rndul su se afl ntr-o strns legtur. n multe aspecte divizibilitatea prilor componente ale cadastrului poart un caracter mai mult teoretic. n practica implementrii cadastrului ntre aceste pri componente nu exist hotare. Mai ales aceast concluzie se rspndete asupra prii tehnice a cadastrului.

Partea tehnic a cadastrului i-a cptat denumirea prin faptul c n coninutul su predomin aciunile tehnice (msurri). Prin msurri se determin amplasamentul, poziia, configuraia, mrimea sectoarelor de teren, categoria lor de destinaia, modul de folosin precum i a construciilor, instalaiilor, amenajrilor amplasate pe aceste sectoare, proprietarii i drepturile proprietarilor asupra acestor bunuri.Din cele artate mai sus rezult, c partea tehnic a cadastrului cuprinde toate operaiunile tehnice geodezice, topografice, fotogrammetrice i cartografice care sunt necesare la realizarea msurrilor de teren i calculele amplasrii spaiale (grafic sau numeric) a punctelor care definesc suprafeele de teren, corpurile de proprietate, unitile administrativ - teritoriale.Rezultatul final al prii tehnice a cadastrului este elaborarea unuia din cele mai importante documente planul cadastral. mpreun cu planul cadastral, registrul cadastral al bunurilor imobile formeaz baza sistemului informaional al cadastrului.

Registrul cadastral al bunurilor imobile are un coninut mai mult juridic i va fi studiat mai amnunit la capitolul partea juridic a cadastrului.

Deci n procesul de realizare a prii tehnice a cadastrului este elaborat planul cadastral i iniiat registrul cadastral al bunurilor imobile.

La elaborarea planului cadastral pot fi utilizate rezultatele finale ale lucrrilor din alte domenii, cum ar fi, cele de creare a reelei geodezice de triangulaie i nivelment, elaborarea hrilor topografice etc.Totodat, aa lucrri care sunt necesare determinrii structurii cadastrale, categoriei de destinaie sau folosin a obiectului, proprietarului, dreptului de proprietate asupra bunului etc. sunt efectuate numai n cadrul lucrrilor de cadastru.Acest coninut al prii tehnice a cadastrului mai poate fi numit i coninutul prii tehnice a cadastrului de baz. Cadastrul de baz este numit atunci cnd el este implementat pentru prima dat sau n condiiile cnd, din diferite motive, sunt efectuate lucrri masive pe ntreg teritoriul unor uniti administrativ-teritoriale.Motivele de a repeta lucrrile masive de cadastru pe unele uniti teritorial-administrative pot fi diferite. Ele se petrec atunci cnd informaia din registrul cadastral, n mare msur, nu coincide situaiei din teren.n condiiile cnd cadastru de baz a fost deja implementat, atunci periodic se petrec lucrri cadastrale sub forma cadastrului modificat curent (inut periodic, inut la zi). Cadastrul curent de regul este efectuat sub influena condiiilor politicii fiscale.Anume politica fiscal, dup o perioad de timp de 3-5 ani cere o analiz total a bunurilor imobile n scopul reexaminrii mrimii plilor fiscale.Periodicitatea efecturii cadastrului curent (modificrilor curente) de 3,4 sau 5 ani este stabilit de trei factori principali: capacitatea de finanare a bugetului; precizia de stabilire a bazei fiscale; stabilitatea dezvoltrii economiei rii.n dependen de coninutul lucrrilor efectuate (cadastru de baz sau cadastru curent) va depinde i coninutul prii tehnice a cadastrului. Adic, vom elabora un plan cadastral nou sau vom introduce modificri n planul cadastral existent, vom introduce un registru nou sau vom modifica informaia din registrul cadastral existent, vom forma dosare cadastrale noi sau le vom completa pe cele existente.Aici este necesar de menionat de asemenea, c n majoritatea cazurilor, cadastru nu se finalizeaz cu partea tehnic dar consecutiv sunt efectuate toate cele trei pri: tehnic, economic i juridic. Fiele registrului bunurilor imobile se completeaz cu informaia economic i juridic.Un principiu de baz se va pstra numaidect: partea tehnic va include att volum de informaie cantitativ despre bunul imobil ct va fi necesar de a ndestula elaborarea pii economice i juridice a cadastrului.Tehnologia formrii sistemului informaional al cadastrului, acumularea informaiei economice i juridice poate fi diferit n dependen de problema pus, termenul stabilit de executare a lucrrilor, complexul de instrumente utilizat etc. Totodat este necesar de stabilit c informaia respectiv va putea fi acumulat numai atunci cnd obiectul (bunul imobil) va fi identificat i va dispune de o adres (cod) cadastral.Anume aceast condiie i ne impune de a stabili n cadrul consecutivitii ndeplinirii lucrrilor, elaborarea planului cadastral sau modificrile la el pe prima poziie.

Scopul i coninutul prii economice a cadastruluiSpre deosebire de partea tehnic, partea economic a cadastrului privete bunurile imobile prin coninutul su economic, prin prisma valorii lor reale.

La rndul su, valoarea este o funcie a coninutului cantitativ i calitativ al bunului imobil evaluat iar evaluarea un proces de determinare a valorii.

Partea economic a cadastrului soluioneaz o problem important fiscal furnizeaz date organelor fiscale despre valoarea bunurilor imobile impozabile.

Activitatea de apreciere a calitii bunurilor imobile se numete bonitare cadastral.Pentru fondul funciar, aspectul calitativ se refer la bonitarea terenurilor, a categoriilor de destinaie i folosin. La terenurile agricole bonitarea cadastral se efectueaz n scopul determinrii gradului de productivitate a solurilor n funcie de fertilitatea lor natural i tehnologiilor de lucru.Aspectul calitativ al terenurilor cu destinaie agricol se mai completeaz cu date privind stadiul de degradare a terenurilor, privind terenurile amenajate prin lucrri de mbuntiri funciare (irigaie, desecri, ndiguiri, combatere a eroziunii solurilor )etc.n dependen de categoria de destinaie pot fi bonitate (evaluate) toate categoriile de destinaie ale fondului funciar.Pentru construcii aspectul calitativ const n cartarea cldirilor n funcie de materialul de construcie (beton, lemn, crmid etc.), gradul de uzur i dotarea cu instalaii.Pentru fondul silvic, aspectul calitii const n evaluarea fondului lemnos, cartarea terenurilor forestiere, evidena zonelor atacate de boli, distruse de incendii, furtuni etc.Pentru fondul apelor aspectul calitativ const n evidena zonelor inundabile, a zonelor care cer a fi amenajate, n evaluarea strii de proteciei a calitii apelor.Prin metodele de bonitare a terenurilor agricole se poate de stabilit, n mod tiinific, valoarea produciilor i a veniturilor nete cadastrale.

Coninutul prii economice a cadastrului include:a) acumularea informaiei economice (cantitative i calitative) despre bunurile imobile;b) evaluarea bunurilor imobile.La rndul su, att coninutul informaiei acumulate despre bunurile imobile ct i metodele evalurii lor v0r depinde de scopul final. Adic vom efectua o evaluare masiv n scopuri fiscale sau o evaluare selectiv sau individual n alte scopuri dect cele fiscale.Evaluarea selectiv include un complex de aciuni de determinare a valorii unui bun imobil (unui grup de bunuri imobile) n condiiile n care bunuri asemntoare lor au fost deja vndute-cumprate pe piaa imobiliar, valoarea lor fiind determinat prin diferite metode tipice, n diferite scopuri.

Evaluarea individual se refer la bunuri immobile specifice. La categoria obiectelor asupra crorar se aplic principiile evalurii individuale pot fi raportate obiectele de cultur i art, obiecte industriale unice etc.

Dup cum deja am constatat, valoarea bunului imobil se afl ntr-o dependen direct de caracteristicile cantitative i calitative ale lui.Prin faptul c caracteristicile cantitative i calitative ale tuturor obiectelor se afl ntr-o permanent micare, acumularea informaiei despre bunul imobil i evaluarea lui se nfptuiete la o dat concret inndu-se cont de factorii economici i sociali.Metodele de evaluare. Sunt cunoscute urmtoarele metode de evaluare:a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valoriiobiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse sprevnzare;b) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri icheltuieli legate de utilizarea obiectului evalurii;c) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru creareaunui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.Indiferent de metoda de evaluare aplicat, asupra rezultatului final influeneaz calitatea informaiei acumulate.

Surse de informaie pot fi diferite dar cu un coeficient nalt de ncredere.

Mai veridic este considerat informaia acumulat nemijlocit n procesul tranzaciei. O asemenea informaie poate fi cptat n procesul analizei tranzaciilor, studiind informaia din oficiile cadastrale teritoriale care nregistreaz toate tranzaciile nfptuite. De asemenea mai pot fi studiate contractele, ofertele, anunurile, diferite registre, interviuri cu participanii la tranzacii, mediatori, evaluatori, brocheri, arendai etc.

De asemenea este necesar de menionat c un evaluator deja dispune de o baz de date proprie, acumulat n procesul activitii sale. De multe ori i calitatea evalurii bunului imobil depinde de baza de date de care dispune evaluatorul.

Parte juridic a cadastrului.

Constituia Republicii Moldova este Legea ei Suprem. Nici o lege i nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constituiei nu are putere juridic. Toat baza legislativ i normativ a cadastrului, de asemenea este racordat la Legea Suprem, la Constituia Republicii Moldova.

Normele constituionale care nemijlocit se refer la domeniul cadastrului sunt:

a) dreptul la informaie;

b) dreptul la proprietate;

c) ocrotirea dreptului de proprietate.

Prin definiia cadastrului n capitolul respectiv deja este stabilit c cadastru, n primul rnd, reprezint un sistem informaional. La rndul su, Constituia Republicii Moldova la capitolul respectiv prevede, c orice cetean al Republicii Moldova dispune de dreptul nelimitat la orice informaie de interes public.

Tot din definiia cadastrului mai constatm c obiectul cadastrului (sistemului informaional) sunt terenurile, construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe aceste terenuri, drepturile asupra lor i proprietarii acestor bunuri imobile.

Astfel Constituia Republicii Moldova pune n funcia cadastrului formarea, nregistrarea, ocrotirea dreptului asupra bunurilor imobile indiferent de tipul de proprietate.

Codul Civil actual, adoptat de ctre Parlamentul Republicii Moldova prin Legea 1107-XV din 6 iunie 2002 dezvolt prevederile Constituiei Republicii Moldova inclusiv i pe segmentul ce se refer ca domeniul cadastrului prin urmtoarele compartimente:

a) patrimoniul;

b) proprietatea;

c) dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate;

d) aprarea dreptului de proprietate;

e) uzufructul, uzul i abitaia, servitutea, superficia, gajul;

f) registrul bunurilor imobile.

Aceste compartimente ale codului Civil n realitate creeaz concepia cadastrului bunurilor imobile n ntregime.

La compartimentul patrimoniu Codul Civil dezvolt noiunea de bun imobil care este obiectul cadastrului.

Compartimentele Codului Civil ca proprietatea, dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate, registrul bunurilor imobile sunt puse la baza prii juridice a cadastrului n ntregime.

Codul funciar la rndul su este elaborat ntru dezvoltarea prevederilor att a Constituiei Republicii Moldova ct i a Codului Civil pe un segment important al relaiilor civile cum sunt relaiile funciare.

Importana Codului funciar pentru implementarea cadastrului n Moldova reiese de asemenea din scopul i coninutul cadastrului n ntregime.

Reieind din concluzia c cadastru, n coninutul su este funciar, codul funciar, relaiile funciare reglementate de el, sunt puse la baza actelor legislative i normative ce in nemijlocit de implementarea i inerea cadastrului n Moldova.

Codul funciar formuleaz noiunea de sector de teren care este elementul de baz n formarea sistemului informaional, n formarea i apoi nregistrarea dreptului asupra sectorului de teren, mpreun cu construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe el.

Drepturile asupra sectoarelor de teren sunt dobndite sau nceteaz de a mai exista, n baza Codului funciar.

Legea cadastrului bunurilor imobile stabilete modul de creare i inere a cadastrului bunurilor imobile. La rndul su, ea este elaborat n conformitate cu prevederile Constituiei Republicii Moldova, Codului Civil, Codului funciar, alte acte legislative. Aceasta este legea de baz a cadastrului. n baza ei a fost creat sistemul cadastral contemporan n Moldova, au fost create organele de implementare i inere a cadastrului, stabilite funciilor la nivel att republican ct i local.

O dezvoltare esenial n coninutul Legii cadastrului bunurilor imobile a cptat nemijlocit modul de nregistrare a bunurilor imobile. Aici sunt stabilite forma i coninutul registrului bunurilor imobile, drepturile i obligaiile registratorului, proprietarilor de bunuri imobile la nregistrare etc.

n final Legea cadastrului bunurilor imobile servete ca baz pentru ntreprinderea aciunilor concrete, elaborarea planurilor de activitate, ntreprinderea msurilor referitoare unor probleme concrete. n baza acestei legi a fost iniiat nregistrarea primar masiv, sunt soluionate multe probleme ce in de evaluarea masiv a bunurilor imobile etc.

Alte acte legislative i normative. n conformitate ci legile descrise mai sus au mai fost elaborate un ir de alte legi i regulamente, instruciuni care in nemijlocit de implementarea cadastrului. Asemenea legi au fost deja adoptate n domeniul geodeziei, cartografie, evalurii bunurilor imobile etc.

n contextul implementrii cadastrului au mai fost elaborate un ir de regulamente, instruciuni etc. care au funcia de reglementare a procesului de nregistrare a bunurilor imobile att masiv ct i selectiv.

Ca orice fenomen, proces, i cadastru se afl ntr-o permanent dezvoltare. Paralel cu aceasta se afl n dezvoltare permanent i cadrul legislativ i normativ al cadastrului.