Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial · transportasi ke Bodetabek. Jalan tol yang selama ini sudah dibangun sebagai alternatif jalur transportasi bebas ... Merak serta

Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial

Coldwell Banker CommercialKawasan Bisnis Granadha, 12th B FloorJl. Jenderal Sudirman Kav. 50Jakarta 12930Indonesia

Phone : +62 21 255 39 388Fax : +62 21 255 39 399

1


PENGARUH INFRASTRUKTUR TERHADAP PROPERTI KOMERSIAL

Pengantar

Kebijakan pemerintahan Jokowi untuk meningkatkan pembangunan dan percepatan ekonomi salah satunyamelalui pembangunan infrastruktur. Percepatan pembangunan infrastruktur tidak hanya terjadi di Pulau Jawanamun di seluruh Indonesia dan meliputi banyak sektor termasuk transportasi darat, juga laut dan udara denganpembangunan pelabuhan dan lapangan udara. Pembangunan di sektor transportasi darat meliputi jalur jalannasional, jalan tol, jalur Kereta Api, hingga transportasi massal di 6 kota metropolitan serta 17 kota besar.

Jabodetabek sebagai pusat pertumbuhan di Pulau Jawa juga tetap mendapatkan porsi pengembangan di sektorinfrastruktur ini diantaranya melalui pembangunan transportasi massal untuk mengurangi tingkat kemacetandengan pengembangan MRT untuk transportasi dalam kota Jakarta serta LRT sebagai pengembangantransportasi ke Bodetabek. Jalan tol yang selama ini sudah dibangun sebagai alternatif jalur transportasi bebashambatan juga tetap direncanakan akan dikembangkan untuk menghubungkan pusat-pusat kegiatan sertamenjadi alternatif jalur pencapaian ke pusat-pusat tersebut. Seiring dengan pembangunan jalan tol, kemudahanpencapaian ke berbagai lokasi membuat pengembangan di area sepanjang jalur tol menjadi hal yang umumdilakukan. Pembangunan perumahan, industri hingga komersial berkembang di beberapa lokasi baik dalamskala besar maupun skala kecil.

Pada tulisan ini akan dibahas mengenai perkembangan properti di Botabek khususnya sektor komersial danhighrise residential yang meliputi sektor hotel, apartemen, ritel, dan perkantoran, yang dipengaruhi olehpengembangan infrastruktur yang diwakili oleh pengembangan jalan tol.

Perkembangan jalan tol di Jabodetabek

Pembangunan jalan tol pertama di Jabodetabek dilakukan di Jakarta menuju Bogor dan Ciawi atau dikenaldengan nama Tol Jagorawi di tahun 1978. Selanjutnya jalan tol utama lainnya adalah Jakarta Tangerang hinggaMerak serta Jakarta Cikampek. Setelah jalan tol dalam kota Jakarta mulai dioperasikan di tahun 1988,pengembangan dilanjutkan dengan pembangunan Jakarta Outer Ring Road (JORR) yang memakan waktucukup lama hingga selesai dibangun mulai dari Cilincing hingga Penjaringan.

No Ruas Jalan Tol Lokasi PanjangMulai

Beroperasi

1 Jakarta-Bogor-Ciawi Jakarta-Jawa Barat 50.0 1978

2 Jakarta-Tangerang Jakarta-Banten 27.0 1983 - 1998

3 Jakarta-Cikampek Jakarta-Jawa Barat 72.0 1985

4 Prof. Dr. Soedyatmo Jakarta-Banten 14.3 1986

5 Tangerang-Merak Banten 73.0 1987-1996

6 Lingkar Dalam Kota Jakarta Jakarta 23.6 1988

7 Ir Wiyoto Wiyono, M.Sc. Jakarta 15.5 1990

8 JORR W2 Selatan Jakarta 6.2 1991

9 JORR Selatan Jakarta 14.25 1995-1996

10 JORR E1-E3 Jakarta 24.9 1998-2005

11 Serpong-Pondok Aren Tangerang Selatan 7.25 1999

12 Ulujami-Pondok Aren Jakarta-Tangerang Selatan 5.5 2001

13 Cikampek -Padalarang Jawa Barat 58.5 2005

14 Bogor Ring Road Jawa Barat 5,8 2009-2014

15 JORR W1 Jakarta 9,85 2010

16 Cinere-Jagorawi Seksi I Jawa Barat 3,7 2012

17 JORR W2 Utara Jakarta 7,87 2013-2014

Sumber :Badan Pengatur Jalan Tol Departemen PU

2


Tiga jalur utama yang dihubungkan oleh jalan tol dari Jakarta adalah Jakarta – Bogor, Jakarta – Cikampekmelalui Bekasi, dan Jakarta – Merak melalui Tangerang. Perkembangan tiga lokasi utama di sekitar Jakarta,yaitu di Bekasi, Tangerang (serta Tangerang Selatan), dan Bogor sangat dipengaruhi oleh keberadaan jalur jalantol tersebut. Namun walaupun pembangunan jalan tol telah selesai sejak tahun 80-an namun perkembanganproperty, khususnya komersial baru terjadi di tahun 2000-an, bahkan beberapa sektor baru berkembang di 4-5tahun terakhir saja.

Perkembangan di Bogor

Perkembangan properti komersial di Bogor, baik kota maupun kabupaten, dapat dilihat pada grafik berikut.

Sumber : Coldwell Banker Commercial

Selama 10 tahun terakhir, terjadi kenaikan pasokan jumlah kamar hotel tumbuh sekitar 13% per tahun.Sementara untuk sektor ritel berada di kisaran 7,3% per tahun selama 10 tahun terakhir. Sektor apartemen barumulai tumbuh di tahun 2014 dan mencatatkan sejumlah 866 unit apartemen yang selesai di tahun tersebut.Adapun untuk sektor perkantoran belum ada pasokan baru dalam beberapa tahun terakhir.

Jika dilihat dari perkembangan jalan tol menuju Bogor, dapat dikatakan tidak ada penambahan jalur jalan tolmenuju Bogor dari area Jakarta. Bogor Outer Ring Road (BORR) menjadi alternatif jalan tol yangmenghubungkan area di sekitar kota Bogor tanpa harus masuk ke kota Bogor sudah mulai dioperasikan tahap 1.Apartemen merupakan salah satu sektor yang dipengaruhi oleh pembangunan BORR tersebut terlihat daripengembangan beberapa proyeknya yang juga tidak jauh dari jalur jalan tol BORR ini.

Sementara sektor properti komersial lainnya tumbuh tanpa pengaruh yang signifikan dari keberadaanperkembangan jalan tol baru. Sektor retail lebih dipengaruhi oleh perkembangan jumlah populasi di Bogorsendiri, sementara hotel mengandalkan demand dari turis dan MICE dari Jakarta.

Pengembangan apartemen di 5 tahun mendatang sangat signifikan yang mencapai hampir 9 kali dari pasokan ditahun 2015. Sementara sektor hotel dan ritel juga diperkirakan mengalami kenaikan masing-masing 88% dan50% dibandingkan dengan pasokan di tahun 2015.

3


Perkembangan di Bekasi

Sepanjang jalur tol Jakarta Cikampek, properti berkembang sangat pesat, yang dapat dilihat dari pengembangankawasan-kawasan skala besar yang memanfaatkan akses tol tersebut. Sebut saja kawasan industri Jababeka,Lippo Cikarang, Delta Mas, Grand Wisata, Summarecon Bekasi, hingga Orange County. Perkembangan propertikomersial di Bekasi dapat dilihat pada grafik berikut.


Jalur jalan tol Jakarta-Cikampek mengalami perkembangan yang cukup signifikan, hal ini dikarenakan cukupbanyak perkembangan yang menyebabkan kenaikan aktivitas melalui jalur jalan ini. Jalan tol ini kembali menerusmenuju kota Bandung melalui jalur Cipularang di tahun 2005, dan kembali bertambah dengan adanya jalur Cipalidi tahun 2015. Perkembangan di sekitar jalur tol juga makin marak dengan adanya penambahan beberapa pintukeluar dari jalur tol, seperti di exit toll Cikarang Utama (Delta Mas), Grand Wisata, serta Cibatu. Selain juga jalurini diuntungkan dengan adanya JORR yang memudahkan akses ke arah Utara dan Barat Jakarta maupun kearah tol Jagorawi.

Adanya aktivitas yang melibatkan jalur tol tersebut membuat perkembangan di Bekasi cukup marak terlihat dariperkembangan hotel yang mencapai 21% per tahun dalam 10 tahun terakhir, apartemen berkembang hingga41% per tahun dalam 5 tahun terakhir, sementara pasokan ruang perkantoran mulai kembali dipasarkan denganperkembangan hingga 53% per tahun dalam 5 tahun terakhir. Sektor ritel mengalami kenaikan walaupun tidakterlalu signifikan dengan kenaikan 8% per tahun.

Apartemen mengalami peningkatan yang signifikan terutama berlokasi di dekat area pintu tol maupun di areapengembangan yang memanfaatkan pintu tol sebagai jalur utama menuju kawasan tersebut. Padaperkembangannya diperkirakan akan masuk 2,5 kali jumlah pasokan apartemen di 5 tahun ke depandibandingkan dengan pasokan di tahun 2015. Kenaikan ini juga dipengaruhi oleh aksesibilitas melalui jalur jalantol dengan adanya pengembangan Orange County yang memanfaatkan pintu tol baru Cibatu.

Ruang perkantoran muncul dikarenakan adanya kebutuhan dari aktivitas yang telah ada di kawasan Bekasi danCikarang dengan kenaikan hingga 40% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan pasokan tahun 2015. Hal yangsama terlihat dari pengembangan hotel yang marak di beberapa tahun terakhir muncul karena aktivitas bisnisdan industri yang semakin berkembang serta adanya permintaan MICE dari Jakarta. Pasokan hotel di 5 tahunkedepan diperkirakan mencapai 98% dibandingkan pasokan di 2015.

Pasokan ritel juga diperkirakan akan mengalami kenaikan yang signifikan dengan jumlah mencapai 146% dalam5 tahun kedepan dibandingkan pasokan saat ini.

4


Perkembangan di Tangerang

Pelopor tumbuhnya kawasan kota baru di Tangerang diawali oleh Bumi Serpong Damai yang tidak memilikiakses langsung ke jalur tol Jakarta Merak. Sementara dengan memanfaatkan jalur jalan tol Jakarta Merak, LippoKarawaci, Summarecon Serpong, Paramount, dan Alam Sutera berada di jalur tol tersebut. Perkembanganproperti komersial di Tangerang dapat dilihat pada grafik berikut.


Aktivitas perkembangan infrastruktur yang melibatkan area Serpong dan Tangerang cukup signifikan dalam 20tahun terakhir. Selain jalur tol Jakarta Merak, wilayah Serpong dihubungkan oleh jalur tol Serpong - PondokAren, serta selesainya jalur JORR 1 secara keseluruhan, sehingga akses menuju area Serpong dan Tangerangsecara umum menjadi lebih mudah. Pintu tol Alam Sutera juga mulai dibuka di tahun 2009 membawa pengaruhpositif terhadap perkembangan properti komersial di kawasan Serpong dan Tangerang.

Secara signifikan perkembangan Hotel dan Apartemen terlihat di kawasan Tangerang dengan penambahanjumlah unit pasokan yang tumbuh 31% untuk hotel dan 36% untuk apartemen dalam 10 tahun terakhir. Ruangritel tumbuh di angka 12% per tahun sementara perkantoran di kisaran 22% dalam 5 tahun terakhir.

Pasokan mendatang untuk sektor apartemen terlihat masih cukup signifikan dengan kenaikan hingga 130%dalam 5 tahun mendatang dibandingkan pasokan 2015. Sementara pasokan hotel diperkirakan mengalamikenaikan hingga 47%, pasokan ruang ritel 26%, dan ruang perkantoran naik 30% dalam 5 tahun kedepandibandingkan pasokan saat ini.

Pengaruh infrastruktur

Berkaca dari perkembangan kawasan Botabek yang dihubungkan dengan perkembangan jalan tol, maka terlihatadanya korelasi posiftif antara keduanya. Namun secara khusus tidak semua properti komersial terpengaruhsecara langsung dengan keberadaan jalur jalan tol. Secara sektoral dapat digambarkan sebagai berikut :

Ruang ritel

Ruang ritel tidak secara langsung dipengaruhi oleh adanya penambahan infrastruktur seperti jalan tol.Aksesibilitas sudah pasti menjadi hal utama dalam pengembangan ruang ritel, namun tidak semata-mata hanyaakses saja, karena faktor utama dari pengembangan ritel adalah populasi yang menjadi pangsa pasarnya. Jalur

5


jalan tol dapat menambah jarak tempuh bagi konsumen, namun immediate area yang menjadi pangsa pasarutama dan menjadi daily customer. Sementara konsumen dengan jarak tempuh yang jauh cenderung menjadioccasional shopper.

Perkembangan ritel di Bogor, Bekasi, dan Tangerang banyak dipengaruhi oleh tingginya populasi di kawasantersebut yang diakibatkan oleh pengembangan perumahan terkonsentrasi pada kawasan tersebut. Sehinggaperkembangan ruang ritel mengikuti perkembangan populasi di kawasan tersebut. Jalan tol berpengaruh secaratidak langsung dengan meningkatkan konsentrasi pemukiman di area yang dilaluinya serta menarik konsumenuntuk tinggal di area tersebut.

Adanya infrastruktur baru dapat mendorong pertumbuhan ruang ritel di kisaran 5-10% per tahun namundiperkirakan memiliki interval waktu sejak kehadiran infrastruktur tersebut.

Perkantoran

Sektor perkantoran memiliki karakteristik yang cukup berbeda dibandingkan sektor komersial lainnya.Perkantoran cenderung terkonsentrasi di area CBD yang memiliki image sebagai kawasan bisnis danmemudahkan akses bagi klien dan kolega bisnisnya. Dalam perkembangannya, akibat kepadatan lalu lintas diJakarta, mendorong pengembangan perkantoran mendekat ke kawasan permukiman dan kawasan industrisehingga memudahkan pemilik usaha dalam menjalankan bisnisnya.

Kawasan Serpong menjadi salah satu alternatif pengembangan perkantoran karena memiliki akses yang lebihberagam baik dari Utara maupun dari Selatan. Serta diuntungkan dengan perkembangan perkantoran di area TBSimatupang yang saat ini sudah mulai padat, sehingga mencari alternatif pengembangan ke kawasan yangsudah berkembang seperti Bintaro dan BSD. Sementara kawasan Bekasi dan Cikarang diuntungkan denganperkembangan kawasan industri yang mendorong kebutuhan ruang perkantoran bagi aktivitas bisnis di kawasantersebut.

Sehingga adanya perkembangan jalan tol diperkirakan tidak secara langsung mempengaruhi perkembangan disektor perkantoran, namun dapat sangat menunjang dan mendorong pasokan untuk kawasan yang telahberkembang secara bisnis.

Apartemen

Perkembangan apartemen dalam 5 tahun terakhir dapat dikatakan sangat pesat dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya. Pengembang tidak hanya membangun apartemen di kawasan pusat kota Jakarta, namunsudah mengembangkan di kawasan pinggiran yang memiliki keunggulan aksesibilitas. Kawasan Botabekmerupakan kawasan dengan aksesibilitas yang telah mapan serta adanya kemungkinan penambahan jalurinfrastruktur lainnya membuat kawasan Botabek menjadi salah satu kawasan utama yang dituju untukdikembangkan. Kemudahan akses melalui jalan tol menjadi salah satu pertimbangan selain lokasi yang sudahcukup padat dan berada di pusat pengembangan.

Pembangunan infrastruktur jalan tol diperkirakan dapat mendorong pertumbuhan sektor apartemen hinggamencapai kisaran 30-40% per tahun terutama di area yang telah padat penduduknya.

Hotel

Hotel dipengaruhi oleh perkembangan aktivitas yang ada dalam kawasan tersebut. Aktivitas utama hotelumumnya terbagi menjadi dua bagian, FIT dan MICE atau business traveller. FIT banyak terdapat pada kawasanwisata yang permintaannya diakibatkan kunjungan wisata ke kawasan tersebut. Sementara aktivitas MICE ataubusiness datang dari pemerintahan, pebisnis, perusahaan swasta, serta kawasan industri. Sehingga dapatdikatakan perkembangan hotel merupakan turunan dari aktivitas yang ada di kawasan tersebut maupunpengaruh akses yang mudah dari kawasan bisnis.

Bogor telah menjadi pusat aktivitas MICE dari Jakarta selain juga memiliki daya tarik wisata bagi kawasansekitarnya. Perkembangan jalur tol dapat memiliki pengaruh bagi bisnis Hotel di Bogor. Sementara kebutuhanhotel di Bekasi dan Serpong datang dari aktivitas di kawasan tersebut seperti kawasan industri di Jababeka, danaktivitas bisnis di Serpong. Berbeda dengan Bogor, kedua kawasan tersebut baru dalam 5 tahun terakhirmemiliki perkembangan hotel yang signifikan karena perkembangan aktivitas di kedua kawasan tersebutsemakin meningkat.

Adanya pembangunan infrastruktur jalan tol diperkirakan tidak secara langsung mendorong pertumbuhan sektorhotel, namun dapat menunjang perkembangannya jika terhubung dengan pusat-pusat pengembangan sertamendorong pertumbuhan aktivitas bisnis di kawasan tersebut.

6


Perkembangan di masa mendatang

Perkembangan jalan tol di Jabodetabek masih terus berlanjut dengan adanya pengembangan JORR 2, jalan tolBecakayu, jalan tol Desari, jalan tol layang dalam kota serta pembukaan pintu tol baru. Selain jalan tol,infrastruktur lainnya sedang dipersiapkan seperti MRT, LRT, jalur Trans Jakarta, serta penambahan jalurCommuter Line. Dengan banyaknya pengembangan infrastruktur tersebut maka diperkirakan beberapa lokasiakan diuntungkan dengan adanya infrastruktur tersebut. Beberapa lokasi yang diprediksi akan mengalamipercepatan adalah sebagai berikut :

- Kawasan eksisting

o Kawasan pusat pengembangan eksisting seperti Serpong, Bekasi, Cikarang akan tetap menjadikawasan favorit bagi pengembangan properti komersial. Selain populasi penduduknya yang sudahcukup padat, kawasan ini sudah menjadi pusat pengembangan yang masih diminati dan masihmemiliki potensi pengembangan. Sehingga adanya jalur toll baru akan mendorong pertumbuhan dikawasan tersebut baik untuk sektor apartemen dan ritel, serta sektor hotel dan perkantoran.

- Depok

o Kawasan ini berkembang akibat banyaknya perguruan tinggi yang ada di kawasan tersebut sertadidukung jumlah penduduk yang juga cukup tinggi dan kedekatan dengan Jakarta, membuatkawasan ini sudah cukup berkembang. Namun adanya tol baru yaitu JORR 2 serta Depok-Antasaridiperkirakan akan mendorong Depok berkembang lebih jauh. Sektor yang akan segeraberkembang adalah sektor apartemen dan ritel.

- Cibubur dan sekitarnya

o Perkembangan permukiman di kawasan ini sudah cukup tinggi dan pernah menjadi lokasi favorituntuk tinggal. Namun akibat kemacetan yang parah maka lokasinya tidak semenarik dulu lagi danbelum banyak berkembang lagi hingga saat ini. Dengan adanya JORR 2 akan membuat kawasanini kembali mudah untuk dijangkau dan dapat menarik bagi pengembangan sektor apartemen danritel.

- Cibitung

o Kawasan ini dikenal sebagai kawasan industri dan belum memiliki pengembangan sektor lain yangmenunjang aktivitas ini. Namun dengan adanya jalur toll baru maka diharapkan tidak hanya industrinamun dapat membuka peluang bagi pengembangan di perumahan, apartemen serta hotel.

- Tangerang (kawasan utara)

o Dengan adanya kedekatan dengan bandar udara dan jalan tol JORR 2 diharapkan kawasan inidapat lebih berkembang terutama bagi perumahan, apartemen serta hotel.

-----

Documents

Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial · transportasi ke Bodetabek. Jalan tol yang selama ini sudah dibangun sebagai alternatif jalur transportasi bebas ... Merak serta