PENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG

PEMERINTAH KOTA TEGALBADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN,PENELITIAN DAN PENGEMBANGAN DAERAHJl. Ki Gede Sebayu No. 12 Kota Tegal Telp (0283) 355137, (0283) 355138Fax. (0283) 353673 website: http://bappeda.tegalkota.go.id

LAPORAN AKHIR

Tahun Anggaran 2017

PENYUSUNANKAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG i

KATA PENGANTAR

Puji syukur bagi Alloh SWT atas rahmat-Nya, kami dapat menyelesaikan LaporanAkhir pekerjaan Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng. Laporan Akhir iniberisi pendahuluan, kebijakan pembangunan terkait kuliner Kota Tegal, metodepelaksanaan pekerjaan, gambaran umum wilayah perencanaan, analisis feasibilitystudy Kawasan Pasar Ireng dan Kios Jalan Ahmad Dahlan, dan kesimpulan danrekomendasi.

Semoga Laporan Akhir ini dapat bermanfaat dan sudah sesuai dengan harapan.Kami juga mengucapkan terimakasih bagi semua pihak yang terlibat dalampenyusunan laporan ini. Kami menyadari bahwa dalam penyusunan laporanterdapat banyak kekurangan. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangunsangat diperlukan demi kesempurnaan buku ini.

Tegal, 2017

Penyusun

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG ii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ..........................................................................................iDAFTAR ISI ........................................................................................... iiDAFTAR TABEL ...........................................................................................vDAFTAR GAMBAR.......................................................................................... viBAB I PENDAHULUAN.................................................................................. I-11.1. Latar Belakang ..................................................................................... I-11.2. Maksud dan Tujuan .............................................................................. I-2

1.2.1. Maksud ..................................................................................... I-21.2.2. Tujuan ...................................................................................... I-2

1.3. Dasar Hukum ....................................................................................... I-31.4. Ruang Lingkup ..................................................................................... I-3

1.4.1. Ruang Lingkup Kegiatan ............................................................. I-31.4.2. Ruang Lingkup Wilayah .............................................................. I-4

1.5. Jangka Waktu Pelaksanaan Kegiatan ...................................................... I-41.6. Kerangka Pikir ...................................................................................... I-51.7. Sistematika Penulisan Laporan............................................................... I-6BAB II KEBIJAKAN PEMBANGUNAN TERKAIT KULINER KOTA TEGAL .............. II-12.1. Kebijakan Umum tentang Kuliner .......................................................... II-12.2. RPJMD Kota Tegal 2014-2019............................................................... II-22.3. RTRW Kota Tegal 2011-2013................................................................ II-3

2.3.1. Tujuan Penataan Ruang Kota Tegal ............................................ II-32.3.2. Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang ...................................... II-32.3.3. Rencana Struktur Ruang ............................................................ II-62.3.4. Rencana Pola Ruang................................................................ II-112.3.5. Penetapan Kawasan Strategis................................................... II-152.3.6. Kuliner dalam RTRW Kota Tegal ............................................... II-15

BAB III METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN...............................................III-13.1. Tinjauan Umum Studi Kelayakan.......................................................... III-13.2. Kebutuhan Data Kajian Kelayakan Pasar Ireng ......................................III-3

3.2.1. Data Identifikasi Kawasan Makro ...............................................III-33.2.2. Data Identifikasi Kawasan Mikro ................................................III-3

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG iii

3.2.3. Data Kondisi Fisik Kawasan ....................................................... III-43.2.4. Data Identifikasi Aspek Politis Kawasan......................................III-53.2.5. Data Identifikasi Aspek Sosial Budaya Kawasan .......................... III-53.2.6. Data Identifikasi Aspek Yuridis Formal/Legalitas.......................... III-63.2.7. Data Identifikasi Aspek Ekonomi dan Finansial ............................ III-6

3.3. Analisis Kajian Kelayakan Pasar Ireng................................................... III-63.3.1. Analisis Kelayakan Teknis.......................................................... III-63.3.2. Analisis Kelayakan Politis .......................................................... III-73.3.3. Analisis Kelayakan Sosial Budaya ...............................................III-73.3.4. Analisis Kelayakan Yuridis Formal/Legalitas ................................ III-83.3.5. Analisis Kelayakan Tapak .......................................................... III-83.3.6. Analisis Kelayakan Ekonomi/Finansial.........................................III-8

3.4. Program Kerja .................................................................................. III-113.4.1. Tahap Laporan Pendahuluan ................................................... III-123.4.2. Tahap Laporan Antara ............................................................ III-133.4.3. Tahap Laporan Akhir .............................................................. III-14

BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH PERENCANAAN ................................... IV-14.1. Aspek Perekonomian Kota Tegal .......................................................... IV-14.2. Kawasan Pasar Ireng .......................................................................... IV-3

4.2.1. Gambaran Umum Kawasan Pasar Ireng ..................................... IV-34.2.2. Aktivitas di Kawasan Pasar Ireng ............................................... IV-7

4.3. Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan .................................................... IV-114.3.1. Gambaran Umum Kios Jalan Ahmad Dahlan ............................. IV-114.3.2. Aktivitas di Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ......................... IV-15

4.4. Karakteristik Wilayah Perencanaan ..................................................... IV-16BAB V ANALISIS FEASIBILITY STUDY KAWASAN PASAR IRENG DAN KIOS

JALAN AHMAD DAHLAN ................................................................... V-15.1. Kelayakan Teknis............................................................................. V-1

5.1.1. Kelayakan Aspek Tata Ruang............................................. V-15.1.2. Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan.......................... V-65.1.3. Kelayakan Aspek Fisik ....................................................... V-8

5.2. Kelayakan Politis.............................................................................V-275.2.1. Kelayakan Politis Kawasan Pasar Ireng ..............................V-275.2.2. Kelayakan Politis Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ..........V-28

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG iv

5.3. Kelayakan Sosial-Budaya.................................................................V-285.3.1. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Pasar Ireng...................V-285.3.2. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Kios Jalan

Ahmad Dahlan.................................................................V-295.4. Kelayakan Legalitas ........................................................................V-31

5.4.1. Kelayakan Legalitas Kawasan Pasar Ireng ..........................V-315.4.2. Kelayakan Legalitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ......V-32

5.5. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang .................................................V-335.5.1. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Pasar Ireng...V-335.5.2. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ........................................................V-395.6. Kelayakan Ekonomi/Finansial ...........................................................V-43

5.6.1. Kelayakan Finansial Kawasan Pasar Ireng ..........................V-435.6.2. Kelayakan Finansial Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ......V-47

5.7. Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng dan KiosJalan Ahmad Dahlan .......................................................................V-505.7.1. Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng ..........V-505.7.2. Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ........................................................V-59BAB VIKESIMPULAN DAN REKOMENDASI ................................................... VI-16.1. Kesimpulan .................................................................................... VI-16.2. Rekomendasi ................................................................................. VI-1LAMPIRAN .........................................................................................viii

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG v

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 PDRB Kota Tegal Berdasar Harga Konstan (Juta Rupiah) ............. IV-1Tabel 4.2 Wilayah Perencanaan dalam RTRW Kota Tegal ......................... IV-16Tabel 5.1 Biaya Investasi Kawasan Pasar Ireng .........................................V-43Tabel 5.2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan Kawasan Pasar Ireng ..........V-43Tabel 5.3 Retribusi Pasar Grosir dan/atau Pertokoan, dan Tempat Khusus

Parkir ......................................................................................V-44Tabel 5.4 Penerimaan Pengelolaan Kawasan Pasar Ireng ...........................V-45Tabel 5.5 Hasil Kelayakan Finansial Kawasan Pasar Ireng...........................V-46Tabel 5.6 Biaya Investasi Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan..........................V-47Tabel 5.7 Biaya Operasional dan Pemeliharaan Kawasan Kios

Jl. Ahmad Dahlan .....................................................................V-47Tabel 5.8 Penerimaan Pengelolaan Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan............V-48Tabel 5.9 Hasil Kelayakan Finansial Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan ...........V-49Tabel 5.10 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng...................V-50Tabel 5.11 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan ...V-59Tabel 6.1 Time-frame Rencana Tindak Pengembangan Kawasan Pasar Ireng

dan Kios Jalan Ahmad Dahlan ................................................... VI-5

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG vi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Kerangka Pikir Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng.......... I-5Gambar 4.1 Proporsi Kontribusi Sektor Ekonomi Kota Tegal Tahun 2015 .... IV-2Gambar 4.2 Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal Tahun 2012-2015 .............. IV-3Gambar 4.3 Lokasi Pasar Ireng Kota Tegal ............................................... IV-4Gambar 4.4 Aset Milik Pemkot di Kawasan Pasar Ireng Kota Tegal ............. IV-5Gambar 4.5 Jalan Masuk Kawasan Pasar Ireng ......................................... IV-5Gambar 4.6 Pemanfaatan Tanah di Sepanjang Jalan Kauman Timur......... IV-10Gambar 4.7 Kios Cukur pada Kios Jalan Ahmad Dahlan ........................... IV-11Gambar 4.8 Lokasi Kios Jalan Ahmad Dahlan Kota Tegal ......................... IV-12Gambar 4.9 Kios Jalan Ahmad Dahlan pada Pagi Hari ............................. IV-13Gambar 4.10 Sungai Gung di Sebelah Timur Kios Jalan Ahmad Dahlan....... IV-15Gambar 5.1 Kawasan Pasar Ireng Kota Tegal dalam RTRW Kota Tegal ........ V-3Gambar 5.2 Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan dalam RTRW Kota Tegal .... V-5Gambar 5.3 Kondisi Kemiringan Lahan pada Kawasan Pasar Ireng .............. V-8Gambar 5.4 Kondisi Kemiringan Lahan pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................. V-9Gambar 5.5 Kondisi Lebar Jalan Kauman Timur pada Kawasan

Pasar Ireng .........................................................................V-10Gambar 5.6 Status Kepemilikan Lahan pada Kawasan Pasar Ireng .............V-11Gambar 5.7 Lebar Jalan pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ..............V-12Gambar 5.8 Parkir Satu Lapis pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ......V-13Gambar 5.9 Kondisi Saluran Drainase pada Kawasan Pasar Ireng...............V-14Gambar 5.10 Kondisi Saluran Drainase pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-15Gambar 5.11 Sungai Gung di Sebelah Timur Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-16Gambar 5.12 Bak Sampah pada Kawasan Pasar Ireng ................................V-18Gambar 5.13 Tidak ada Bak Sampah pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-19Gambar 5.14 Jaringan Air Limbah Sekaligus Drainase pada Kawasan

Pasar Ireng .........................................................................V-20

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG vii

Gambar 5.15 Tidak Ada Saluran Air Limbah di Depan KiosJalan Ahmad Dahlan (Saluran Drainase di Seberang Kios) .......V-21

Gambar 5.16 Kondisi Malam Kawasan Pasar Ireng yang Cenderung Gelap....V-23Gambar 5.17 Kondisi Malam Hari Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ...........V-24Gambar 5.18 View Malam Hari Kawasan Pasar Ireng ..................................V-25Gambar 5.19 View Malam Hari Dilihat dari Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-26Gambar 5.20 Outlet Tahu Murni Putra pada Kawasan Pasar Ireng................V-29Gambar 5.21 Deretan Kios Cukur Tradisional pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-30Gambar 5.22 Lahan Milik Pemkot Tegal pada Kawasan Pasar Ireng..............V-31Gambar 5.23 Bukti Kepemilikan Pemkot Tegal pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-32Gambar 5.24 Kondisi Tapak Kawasan Pasar Ireng ......................................V-33Gambar 5.25 Alternatif Pengembangan Kawasan Pasar Ireng ......................V-35Gambar 5.26 Usulan Alternatif Site Plan Kawasan Pasar Ireng .....................V-36Gambar 5.27 Usulan Alternatif Denah Lantai 1 pada Bangunan Tipe 1

Kawasan Pasar Ireng ...........................................................V-37Gambar 5.28 Usulan Alternatif Denah Lantai 2 pada Bangunan Tipe 1



Kawasan Pasar Ireng ...........................................................V-38Gambar 5.31 Kondisi Tapak Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan...................V-39Gambar 5.32 Usulan Alternatif Site Plan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan .V-41Gambar 5.33 Usulan Alternatif Denah per Lantai Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan ............................................................V-42

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG viii

LAMPIRAN

Lampiran 1 Biaya dan Manfaat Dari Pelaksanaan PembangunanPasar Ireng (Rp) ........................................................................ ix

Lampiran 2 Berbagai Hasil Parameter Kelayakan PembangunanKawasan Pasar Ireng...................................................................x1. NPV dan BC Ratio ..................................................................x2. IRR ..................................................................................... xi3. PAYBACK PERIOD................................................................ xii

Lampiran 3 Biaya dan Manfaat Dari Pelaksanaan PembangunanKios Jalan Ahmad Dahlan (Rp) ...................................................xiii

Lampiran 4 Berbagai Hasil Parameter Kelayakan PembangunanKawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan............................................ xiv1. NPV dan BC Ratio ............................................................... xiv2. IRR .................................................................................... xv3. PAYBACK PERIOD............................................................... xvi

1PENDAHULUAN

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal I - 1

1.1. Latar Belakang

Wisata kuliner boleh jadi salah satu “daya pikat” tersendiri untuk dapatberkunjung ke Kota Tegal. Wisata kuliner sendiri, kini tumbuh dan berkembangmengikuti tarian jaman. Terlepas dari dampak yang ditimbulkannya, tentu kitasepakat bahwa dalam perkembangan ke depan akan mampu menggerakkanperekonomian lokal. Guna memenuhi tuntutan kabutuhan akan wisata kulinerperlu dikelola secara professional dengan adanya usaha restoran/rumah makan.

Wisata kuliner adalah salah satu kebudayaan yang perlu dilestarikan.Adanya makanan-makanan cepat saji memprihatinkan tergesernya kegemaranuntuk mengkonsumsi makanan-makanan cepat saji tersebut. Sebagai warga KotaTegal kita harus tetap mempertahankan makanan kuliner tersebut. Karenaapabila dibandingkan makanan cepat saji, makanan-makanan kuliner itu jauhlebih sehat. Oleh sebab itu kita sebagai warga Kota Tegal sedari dululah yangharus tetap menjaga wisata kuliner tersebut. Dengan tetap mengkonsumsimakanan kuliner di Kota Tegal adalah salah satu cara termudah untuk tetapmempertahankan dan tetap eksisnya wisata kuliner di Kota Tegal. Secara umumtempat wisata kuliner di Kota Tegal sudah banyak menjamur hampir sebagianbesar di wilayah Kota Tegal, Pokanjari, Warung Senggol, hampir sebagian sudutwilayah kota Tegal sudah menjamur pusat kuliner bahkan hingga di lingkunganpasar-pasar terdapat pusat-pusat kuliner.

Kawasan Pasar Ireng yang berada diantara Jalan Jendral Sudirman danJalan P. Diponegoro dan Kios di Jalan Ahmad Dahlan berada di lokasi yangsangat strategis karena berada di tengah kota. Dari aspek ini, kedua kawasan inidipandang cukup layak untuk dikembangkan sebagai salah satu pusat kuliner.Namun, untuk mewujudkan hal ini perlu dilakukan upaya merenovasi dan menatakembali kawasan Pasar Ireng yang saat ini menjadi “pasar barang bekas”.Sementara itu, keberadaan kios-kios tukang cukur di Jalan Ahmad Dahlan yang

1 PENDAHULUAN


sudah lama terkenal sebagai “pusat tempat cukur” kondisinya belum tertata rapisehingga kurang optimal sebagai salah satu landmark kota. Upaya penataan inidiharapkan mampu merubah wajah kawasan dan meningkatkan taraf hidupmasyakat serta mempromosikan kuliner Kota Tegal, serta menata kawasanmenjadi lebih asri.

Berdasarkan hal tersebut, maka Pemerintah Kota Tegal bermaksud untukmelakukan kajian kelayakan Kawasan Pasar Ireng serta kios-kios milik PemkotTegal di Jalan Ahmad Dahlan Kota Tegal sebagai salah satu lokasipengembangan/pusat kuliner di Kota Tegal.

1.2. Maksud dan Tujuan

1.2.1. Maksud

Maksud Kegiatan “Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng”dimaksudkan untuk mengkaji kelayakan keberadaan Pasar Ireng dan Kios-Kiosmilik Pemkot Tegal di Jalan Ahmad Dahlan serta memberikan masukan danmemberikan data serta informasi bagi pengambil kebijakan sejauh manapemanfaatan Kawasan Pasar Ireng dan Kios di Jalan Ahmad Dahlan sebagaipengembangan tempat kuliner.

1.2.2. Tujuan

1. Menganalisa sejauh mana potensi, prospek dan dinamika keberadaanPasar Ireng serta kios-kios Jalan Ahmad Dahlan saat ini serta prospekke depan sebagai tempat kuliner.

2. Mengevaluasi penataan Kawasan Pasar Ireng dan Kios-kios JalanAhmad Dahlan berdasarkan aspek sosial, ekonomi, keindahan, dankenyamanan sehingga diperoleh penggunaan lahan yang terbaik.

3. Pengendalian intensitas pemanfaatan ruang untuk menetapkan skalapengembangan bangunan dan pengadaan fasilitas publik sertamemperhatikan daya dukung, ketersediaan sarana dan prasarana;


4. Menyiapkan dokumen kajian terhadap pengembangan pasar ireng dankios-kios secara teknis dan non teknis terhadap rencanapengembangan kuliner.

1.3. Dasar Hukum

Dasar hukum pelaksanaan pekerjaan Penyusunan Kajian Kelayakan PasarIreng adalah:

1. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 tentang Usaha Mikro, Kecil

dan Menengah;3. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2012 tentang Pajak dan Restribusi

Daerah;4. Undang-Undang Nomor 7 tahun 2014 tentang Perdagangan;5. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 1 tahun 2012 tentang Retribusi

Jasa Umum;6. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 2 tahun 2012 tentang Retribusi

Jasa Usaha;7. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 tahun 2012 tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031;8. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 3 tahun 2014 tentang Rencana

Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kota Tegal;9. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 18 tahun 2014 tentang Rencana

Pembangunan Jangka Panjang Daerah Kota Tegal.

1.4. Ruang Lingkup

1.4.1. Ruang Lingkup Kegiatan

Lingkup kegiatan Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng meliputi :

1. Identifikasi terhadap aset Pemkot yang berada di Lokasi Pasar Irengdan Kios-kios di Jalan Ahmad Dahlan.

2. Analisis terhadap berbagai permasalahan terkait pengembangantempat kuliner di Pasar Ireng dan kios-kios di Jalan Ahmad Dahlan.


3. Melakukan analisis terhadap proyeksi kebutuhan sarana dan prasaranapengembangan kuliner dimasa yang akan datang.

4. Membuat analisis kelayakan sebagai tempat kuliner.5. Membuat gambar perpekstif tentang rencana pengembangan Pasar

Ireng dan kios-kios di Jalan Ahmad Dahlan sebagai pengembangantempat kuliner.

1.4.2. Ruang Lingkup Wilayah

Lokasi Pasar Ireng berlokasi di wilayah Kelurahan Pekauman KecamatanTegal Barat dan Kios-kios di Jalan Ahmad Dahlan berlokasi di KelurahanMangkukusuman Kecamatan Tegal Timur.

1.5. Jangka Waktu Pelaksanaan Kegiatan

Pekerjaan dilaksanakan selama 90 hari kalender sejak dikeluarkannyaSPMK.


1.6. Kerangka Pikir

Gambar 1.1Kerangka Pikir Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng


1.7. Sistematika Penulisan Laporan

Laporan Antara Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng terdiri darienam bab. Bab I adalah Pendahuluan yang terdiri dari Latar Belakang, Maksuddan Tujuan, Dasar Hukum, Ruang Lingkup, Jangka Waktu Pelaksanaan Kegiatan,Kerangka Pikir, dan Sistematika Penulisan Laporan. Bab II berisi KebijakanPembangunan Kota Tegal yang memuat Kebijakan Umum tentang Kuliner,RPJMD Kota Tegal Tahun 2014-2019, dan RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031.Bab III berisi Metode Pelaksanaan Penyusunan Kajian Kelayakan Pasar Irengyang terdiri dari Tinjauan Umum Studi Kelayakan, Kebutuhan Data KajianKelayakan Pasar Ireng, Analisis Kajian Kelayakan Pasar Ireng, dan Program Kerja.Bab IV merupakan Gambaran Umum Wilayah Perencanaan yang terdiri dariAspek Perekonomian Kota Tegal, Kawasan Pasar Ireng, Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan, dan Karakteristik Wilayah Perencanaan. Bab V adalah AnalisisPenyusunan Kajian Kelayakan Pasar Ireng, meliputi Analisis Kelayakan Teknis,Analisis Kelayakan Politis, Analisis Kelayakan Sosial-Budaya, Analisis KelayakanLegalitas, Analisis Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang, Analisis Ekonomi-Finansial, dan Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng dan Kios JalanAhmad Dahlan Sementara, Bab VI adalah Kesimpulan dan Rekomendasi.


1.1. Latar Belakang........................................................................................................ 11.2. Maksud dan Tujuan .............................................................................................. 2

1.2.1. Maksud...................................................................................................... 2

1.2.2. Tujuan ....................................................................................................... 2

1.3. Dasar Hukum ........................................................................................................... 31.4. Ruang Lingkup ........................................................................................................ 3

1.4.1. Ruang Lingkup Kegiatan ........................................................................ 3

1.4.2. Ruang Lingkup Wilayah .......................................................................... 4

1.5. Jangka Waktu Pelaksanaan Kegiatan........................................................ 41.6. Kerangka Pikir......................................................................................................... 51.7. Sistematika Penulisan Laporan ..................................................................... 6

2KEBIJAKAN

PEMBANGUNANTERKAIT KULINER

KOTA TEGAL

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal II - 1

2.1. Kebijakan Umum tentang Kuliner

Kuliner merupakan salahsatu subsektor dalam industri kreatif. Instansipendamping dan pemberdaya industri kreatif adalah Badan Ekonomi Kreatif(Bekraf). Bekraf menyediakan fasilitasi seperti pelatihan bisnis, aksespermodalan, dan pendampingan pendirian usaha. Bekraf juga akan berpartisipasidalam mempromosikan kuliner Indonesia yang sangat beraneka ragam ini dipasar domestik dan luar negeri.

Sub sektor kuliner memberikan kontribusi yang cukup besar, yaitu 30%dari total pendapatan sektor pariwisata dan ekonomi kreatif. Industri kulinermempunyai potensi yang sangat kuat untuk berkembang, oleh karena itupemerintah akan mendukung sub sektor ini supaya lebih maju.

Beberapa pelaku industri kuliner melihat ada beberapa hal yang harusdiperbaiki dan dikelola secara lebih serius. Salah satu di antaranya adalahperlunya akses perizinan usaha melalui satu pintu sehingga lebih mudah danefektif. Para pebisnis kuliner baru sebaiknya mendapatkan panduan daripemerintah, bisa dari pelatihan bisnis, informasi perizinan, sampai padapendampingan hukum dalam proses pendirian usaha.

Industri kuliner merupakan pendukung utama pasar kuliner. Dalamkonteks studi ini, industri kuliner di Kota Tegal berfokus pada penjualan; produksikuliner khas ada meskipun sedikit. Input pemasaran dipasok dari industri kulineryang sebagian besar berada di Kabupaten Tegal. Beberapa kuliner khas Tegaladalah tahu aci, pilus, kacang Bogares, laptopia, kacang klitik, soto tauco, satekambing muda, dan teh melati.

Sebagai daerah yang berorientasi pada perdagangan dan jasa, Kota Tegalmenjadi wilayah yang potensial untuk outlet penjualan kuliner khas. Ditunjang

2 KEBIJAKAN PEMBANGUNANTERKAIT KULINER KOTATEGAL


dengan karakteristik masyarakat Tegal yang suka berkumpul dan makan, wisatakuliner menjadi satu hal yang memiliki potensi untuk berkembang.

2.2. RPJMD Kota Tegal 2014-2019

RPJMD Kota Tegal Tahun 2014-2019 ditetapkan sebagai Perda Kota TegalNomor 3 Tahun 2014. Visi pembangunan Kota Tegal menurut RPJMD Kota TegalTahun 2014-2019 adalah “Terwujudnya Kota Tegal yang Sejahtera danBermartabat Berbasis Pelayanan Prima”.

Pelaksanaan visi tersebut ditunjang oleh beberapa misi, antara lain:

1. Mewujudkan perekonomian daerah yang berdaya saingberbasis keunggulan potensi lokal.

2. Mewujudkan infrastruktur yang memadai dan kelestarianlingkungan untuk pembangunan berkelanjutan.

3. Mewujudkan kesatuan sosial serta ketentraman dan ketertibanmasyarakat yang mendorong pemberdayaan dan partisipasimasyarakat.

4. Mewujudkan sumberdaya manusia yang berkualitas, berbudi pekertiluhur dan bertaqwa kepada Tuhan Yang Maha Esa.

5. Mengoptimalkan pelayanan kepada masyarakat dalam kerangka tatakelola pemerintah yang baik dan bersih (Good and Clean Government)serta bebas dari KKN.

Dari RPJMD Kota Tegal 2014-2019 tersebut, kuliner termaktub dalam Misi1 dan Misi 2. Misi 1 diarahkan untuk tumbuh dan berkembangnya sektor usahayang mendukung perekonomian daerah baik skala mikro, kecil, dan menengahmaupun besar, dengan memanfaatkan seoptimal mungkin potensi lokal yang adadi kota Tegal baik sumberdaya alam maupun sumberdaya yang lain termasuksumberdaya manusia; sedangkan Misi 2 diarahkan untuk meningkatkan kualitasdan kuantitas infrastruktur yang memadai untuk mendukung pertumbuhanperekonomian dengan tetap memperhatikan daya dukung lingkungan danperuntukan ruang dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal.


Kuliner tidak diatur secara spesifik dalam RPJMD Kota Tegal. Tetapi,kuliner termasuk dalam urusan perdagangan. Sebagai wilayah yang sangatbergantung dengan sektor perdagangan dan jasa, Kota Tegal akan secaralangsung memperhatikan perkembangan sektor kuliner.

2.3. RTRW Kota Tegal 2011-2013

RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031 ditetapkan sebagai Perda Kota TegalNomor 4 Tahun 2012. Secara umum, RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031 berisisebagai berikut:

2.3.1. Tujuan Penataan Ruang Kota Tegal

Tujuan penataan ruang Kota Tegal adalah mewujudkan Kota Tegalsebagai kota bahari yang didukung kegiatan perdagangan, jasa dan industri yangaman, nyaman, produktif dan berkelanjutan. Tujuan tersebut dijabarkan dalamkebijakan struktur ruang, pola ruang, dan kawasan strategis.

2.3.2. Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang

Kebijakan struktur ruang meliputi :

1. Peningkatan pusat pelayanan kota yang memperkuat kegiatanperdagangan, jasa dan industri berskala regional.Strategi :

a. Menetapkan hierarki sistem pusat pelayanan secara berjenjang;b. Mengembangkan pusat perdagangan berskala regional;c. Mengembangkan kegiatan wisata pesisir;d. Mengembangkan kegiatan jasa pertemuan dan jasa pameran;e. Mengembangkan kegiatan industri non polutif;f. Mengembangkan pelayanan pelabuhan laut sebagai pintu

gerbang regional;g. Mengembangkan sistem terminal angkutan umum regional dan

angkutan umum perkotaan; dan


h. Mengembangkan terminal barang yang bersinergi denganpelabuhan laut.

2. Pengembangan pusat pelayanan kota;Strategi :

a. Meningkatkan kapasitas jaringan jalan yang mendoronginteraksi kegiatan antar pusat pelayanan kota;

b. Meningkatkan pelayanan moda transportasi yang mendukungtumbuh dan berkembangnya pusat pelayanan kota;

c. Mengembangkan sistem transportasi massal; dand. Meningkatkan integrasi sistem antar moda.

3. Peningkatan kualitas dan jangkauan pelayanan sistem prasaranasarana umum.Strategi :

a. Meningkatkan fungsi pelayanan pelabuhan laut sebagaipelabuhan penumpang dan pelabuhan barang;

b. Mengembangkan sarana lingkungan di setiap pusat kegiatansesuai fungsi kawasan dan hierarki pelayanan;

c. Mengembangkan sistem prasarana energi;d. Mengembangkan sistem jaringan telekomunikasi dan informasi

pada kawasan pertumbuhan ekonomi;e. Mengembangkan prasarana sumber daya air;f. Meningkatkan sistem pengelolaan persampahan dengan teknik–

teknik yang berwawasan lingkungan;g. Meningkatkan dan mengembangkan pengolahan air bersih;h. Meningkatkan prasarana pengelolaan air limbah; dani. Mengembangkan sistem prasarana drainase secara terpadu.

Kebijakan pola ruang meliputi :

1. Pengembangan kawasan budidaya yang efisien dan kompak.

Strategi :a. Mengembangkan kawasan budidaya terbangun secara vertikal

di kawasan pusat kota; dan


b. Mengembangkan ruang–ruang kawasan yang efisien dankompak dengan sistem insentif dan disinsentif.

2. Peningkatan dan penyediaan ruang terbuka hijau yang proporsional diseluruh wilayah kota.

Strategi :a. Mempertahankan fungsi dan menata RTH yang ada;b. Mengembalikan RTH yang telah beralih fungsi;c. Meningkatkan ketersediaan RTH di kawasan pusat kota;d. Mengembangkan inovasi dalam penyediaan RTH; dane. Mengembangkan kemitraan atau kerjasama dengan swasta

dalam penyediaan dan pengelolaan RTH.3. Peningkatan pemanfaatan ruang pada wilayah pesisir yang

memperhatikan daya dukung dan daya tampung lingkungan.

Strategi :a. Mengembangkan kolam tampung air dan tanggul pantai untuk

menanggulangi potensi banjir dan rob;b. Melakukan penghijauan kawasan pantai; danc. Mengupayakan pengembalian ruang hijau sempadan sungai dan

sempadan pantai.4. Peningkatan pengelolaan kawasan peruntukan industri.

Strategi :a. Pengembangan kawasan peruntukan industri;b. Pengembangan sarana pengolah limbah.

Kebijakan kawasan strategis meliputi :

1. Pengembangan dan peningkatan fungsi kawasan pertahanan dankeamanan dalam kerangka ketahanan nasional;

2. Pelestarian lingkungan hidup dan peningkatan fungsi perlindungankawasan;

3. Pengembangan dan peningkatan fungsi kawasan dalampengembangan perekonomian.

Strategi :


a. Mengembangkan kegiatan perdagangan dan jasa denganmendukung infrastruktur kawasan;

b. Mengembangkan kegiatan perdagangan dan jasa denganmerevitalisasi kawasan perdagangan kota lama.

4. Pelestarian dan peningkatan nilai–nilai sosial dan budaya.

2.3.3. Rencana Struktur Ruang

A. Sistem Pusat Pelayanan

Menurut RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031, sistem pusat pelayananKecamatan Tegal Timur termasuk dalam Pusat Pelayanan Kota (PPK) sedangkanSub Pusat Pelayanan berada di Kota Kejambon yang memiliki fungsi untukpelayanan permukiman, pendidikan, perdagangan dan jasa.

Selanjutnya Pusat Lingkungan (PL) terdiri atas :

1. Pusat Lingkungan Kejambon2. Pusat Lingkungan Slerok3. Pusat Lingkungan Panggung4. Pusat Lingkungan Mangkukusuman5. Pusat Lingkungan Mintaragen.

B. Rencana Sistem Jaringan Transportasi

Rencana sistem jaringan transportasi di Kecamatan Tegal Timur menurutRTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031 meliputi :

1. Rencana sistem jaringan transportasi darat meliputi :a. Rencana jaringan jalan meliputi :

1) Jaringan jalan arteri primer status jalan nasional, meliputi :a) Jalan Martoloyo – Jalan Yos Sudarso;b) Jalan MT Haryono – Jalan Gajah Mada.

2) Jaringan jalan kolektor primer status jalan nasional, meliputi :a) Jalan Jend. Sudirman;b) Jalan AR. Hakim – Jalan Sultan Agung; danc) Jalan K.S. Tubun.

3) Jaringan jalan lokal sekunder status jalan kota, meliputi :


a) Jalan Perintis Kemerdekaan;b) Jalan RA Kartini-Jalan Menteri Supeno;c) Jalan HOS Cokroaminoto;d) Jalan Pancasila-Jalan KH. Mansyur-Jalan KH. Wahid

Hasyim;e) Jalan Setiabudi;f) Jalan Slamet Riyadi-Jalan Proklamasi-Jalan S. Parman;g) Jalan Pemuda-Jalan Veteran-Jalan A. Yani-Jalan P.

Diponegoro;h) Jalan Yos Sudarso;i) Jalan Sumbodro-Jalan Arjuna;j) Jalan Werkudoro.

4) Peningkatan jaringan jalan lingkungan5) Rencana pembangunan jalan baru meliputi jalan lingkungan di

kawasan pengembangan permukiman.6) Pengembangan simpang susun dengan rel kereta api.

b. Rencana sistem prasarana lalu lintas meliputi :1) Peningkatan keselamatan jalan di ruas–ruas jalan arteri, jalan

kolektor dan jalan lokal dengan perlengkapan jalan.2) Penyediaan sarana dan prasarana angkutan massal.3) Penataan halte angkutan kota berada disetiap bangkitan dan

tarikan lalu lintas yang menggunakan angkutan umum.c. Rencana sistem angkutan jalan meliputi :

1) Rencana angkutan umum antar kota antar propinsi meliputiantara lain angkutan umum yang menghubungkan Semarang –Tegal – Cirebon, Tegal – Jakarta, Purwokerto – Tegal –Bandung.

2) Rencana angkutan umum antar kota dalam propinsi meliputiantara lain angkutan umum yang menghubungkan Tegal –Slawi, Tegal – Pekalongan, Tegal – Purwokerto, Tegal –Pemalang, Tegal – Randudongkal, Tegal – Bumijawa dan Tegal– Brebes – Losari.


3) Rencana angkutan perkotaan meliputi angkutan umum yangmelayani kawasan permukiman dan fasilitas pelayananperkotaan.

2. Rencana sistem jaringan kereta api meliputi :a. Peningkatan jalur kereta api yang menghubungkan Kota Tegal

dengan Kota Purwokerto melalui jalur selatan serta ke KotaSemarang dan Jakarta melalui jalur utara;

b. Pengembangan jalur kereta api yang menghubungkan Semarang –Tegal – Slawi/ Brebes;

c. Peningkatan stasiun kereta api Kota Tegal; dand. Peningkatan dan penanganan perlintasan sebidang dengan jalan

raya.

C. Rencana Sistem Jaringan Energi

Rencana sistem jaringan energi meliputi :

1. Rencana bangunan pengelolaan jaringan listrik adalah peningkatangardu listrik di pusat pelayanan kota dan seluruh sub pusatpelayanan kota.

2. Rencana penyediaan listrik di Kota Tegal pada tahun 2030 sebesarkurang lebih 150.000 (seratus lima puluh ribu) kilo Volt Ampere.

3. Jaringan minyak dan gas meliputi:a. Jaringan pipa transmisi dari Semarang dan Cilacap yang

melayani depo minyak di Kelurahan Slerok;b. Pelayanan energi gas minyak cair melalui Stasiun Pompa

Bahan Bakar Elpiji; danc. Pembangunan pipa gas Cirebon – Tegal – Semarang.

D. Rencana Sistem Jaringan Telekomunikasi

Rencana prasarana sistem jaringan telekomunikasi meliputi :

1. Pengembangan prasarana telekomunikasi sistem kabel dan sistemseluler;


2. Pembangunan dan peningkatan jaringan primer telekomunikasidengan mengikuti pola jaringan jalan arteri, kolektor dan lokal;

3. Pembangunan menara telekomunikasi berupa pembangunanmenara telekomunikasi bersama di setiap SPPK;

4. Penataan dan pengaturan lokasi menara telekomunikasi bersamadiatur lebih lanjut dengan Peraturan Walikota; dan

5. Penyediaan sistem hot spot atau sejenisnya di setiap SPPK.

E. Rencana Sistem Sumberdaya Air

Rencana sistem jaringan sumber daya air diarahkan pada konservasisumber daya air, pendayagunaan sumber daya air, dan pengendalian daya rusakair dengan mengikuti pola pengelolaan wilayah sungai Pemali-Comal yangmeliputi:

1. Rencana pengembangan sistem irigasi mliputi :a. Penanganan terhadap Daerah Aliran Sungai meliputi :

1) Daerah Aliran Sungai Gung;2) Daerah Aliran Sungai Wadas; dan3) Daerah Aliran Sungai Gangsa.

b. Penanganan terhadap Daerah Irigasi meliputi :1) Daerah Irigasi Pesayangan;2) Daerah Irigasi Gangsa Lumingser; dan3) Daerah Irigasi Sidapurna.

2. Rencana sistem pengendalian banjir berupa rencanapengembangan pengendalian rob melalui:

a. Pembangunan kolam retensi berada di kelurahan MintaragenKecamatan Tegal Timur dan di Kelurahan Tegalsari KecamatanTegal Barat;

b. Pembuatan sabuk pantai pada pesisir;c. Pembuatan bendung di Sungai Sibelis dan Sungai Kaligangsa;d. Normalisasi aliran sungai diseluruh daerah tangkapan air; dane. Peningkatan kualitas jaringan drainase di seluruh daerah

tangkapan air.3. Rencana sistem pengendalian abrasi pantai meliputi :

a. Pembangunan konstruksi perlindungan pantai; dan


b. Konservasi yang diarahkan pada kawasan sempadan pantaimelalui pengembangan hutan mangrove guna mengurangidampak abrasi.

4. Rencana sistem perlindungan dan pelestarian sumber daya airmeliputi :

a. Perlindungan dan pelestarian sungai; danb. Pengendalian pemanfaatan air tanah.

F. Rencana Prasarana Sistem Infrastruktur Perkotaan

Rencana prasaran sistem infrastruktur perkotaan di Kecamatan TegalTimur menurut RTRW Kota Tegal Tahun 2011-2031 meliputi :

1. Rencana sistem air minum kota meliputi :a. Peningkatan air minum yang bersumber dari Bumijawa dan Kali

Giri Kabupaten Brebes sebesar kurang lebih 190 (seratussembilan puluh) liter/detik meliputi :

1) Rencana peningkatan sistem jaringan primer yang melaluiJalan Sultan Agung – Jalan Pancasila;

2) Rencana peningkatan sistem jaringan sekunder yangmelalui Jalan A. Yani – Jalan Gadjahmada – Jalan Veteran –Jalan Sudirman – Jalan Kapt. Sudibyo – Jalan Kapt. Ismail.

b. Peningkatan kualitas air bersih menjadi air minum di kawasanfasilitas pelayanan umum.

c. Pengembangan sumber daya air yang lain sesuai dengan dayadukung lingkungan.

2. Rencana sistem air limbah kota meliputi :a. Pengambilan limbah dilakukan pengangkutan menggunakan

kendaraan/truk penyedot limbah dari tempat bermukim;b. Penambahan sarana pengangkutan dalam pengelolaan limbah

agar tidak terjadi penumpukan pada setiap kecamatan atauSPPK; dan

c. Pengembangan sistem pengolahan limbah bahan berbahaya danberacun dengan memperhatikan prinsip kelestarian lingkungan.


3. Rencana sistem persampahan kota berupa Pembangunan TempatPenampungan Sementara dan Tempat Pengolahan Sampah Terpadudi setiap Kelurahan.

4. Rencana sistem drainase kota meliputi :a. Peningkatan saluran pembuangan permukimanb. Pengembangan jaringan drainase sekunder sepanjang Jalan Dr.

Cipto, Jalan Mataram, Jalan Kapten Tendean, Jalan S. Parman,Jalan Yos Sudarso dan Jalan By Pass Tegal-Brebes.

5. Rencana penyediaan fasilitas pejalan kaki meliputi :a. Pengembangan jalur pejalan kaki termasuk jalur penyandang

cacat yang aman dan nyaman di jaringan jalan arteri;b. Jalur pejalan kaki yang berada di pusat kota direncanakan

berhubungan dengan pusat – pusat SPPK.6. Rencana jalur evakuasi bencana meliputi jalur evakuasi bencana

banjir dan rob meliputi :a. Kelurahan Mintaragen – Jalan A. Yani – alun–alun Kota, atau

Jalan A.R. Hakim – RTH di Kelurahan Randugunting;b. Kelurahan Mintaragen – Jalan Kol. Sugiono – RTH Panggung atau

Jalan Gadjahmada – Jalam Myjen Sutoyo – Jalan Kapt. Sudibyo –RTH di Kelurahan Randugunting; dan

c. Kelurahan Panggung – Jalan Perintis Kemerdekaan – RTH diKelurahan Mangkukusuman – RTH Kelurahan Kejambon.

7. Rencana penyediaan dan pemanfaatan sarana dan prasaranaperkotaan lainnya yaitu penyediaan jalur sepeda yang berada padaruas jalan yang sudah ada maupun rencana pengembangan jalurbaru khusus sepeda.

2.3.4. Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang di Kecamatan Tegal Timur menurut RTRW Kota TegalTahun 2011-2031 meliputi :

1. Rencana kawasan lindung meliputi :


a. Kawasan perlindungan setempat meliputi :1) Sempadan Sungai Kali Gung.2) Sempadan pantai di sepanjang pantai di Kelurahan Mintaragen3) Ruang terbuka hijau (RTH) meliputi :

a) RTH Publik meliputi :• Taman RT;• Taman RW;• RTH Kelurahan;• RTH Kecamatan;• Hutan Kota;• RTH sempadan;• Jalur hijau;• Pemakaman.

b) RTH Privat meliputi :• RTH pada kawasan permukiman;• RTH pada kawasan perdagangan dan jasa;• RTH pada kawasan industri;• RTH pada kawasan fasilitas pelayanan;• RTH pada kawasan pariwisata;• RTH Pada kawasan perkantoran;• RTH Pada kawasan trasnportasi.

b. Kawasan cagar budaya berupa bangunan bernilai sejarah besertakawasan di sekitarnya yang meliputi :1) Kawasan Alun-alun kota di Kelurahan Mangkukusuman.2) Kawasan Kota Lama yang terletak di lingkungan Balaikota lama

di Kelurahan Tegalsari; dan3) Kawasan Stasiun Besar Kereta Api di Kelurahan Panggung.

c. Kawasan rawan bencana meliputi :1) Kawasan rawan bencana abrasi dan gelombang pasang berada

di Kelurahan Mintaragen dan Kelurahan Panggung;2) Kawasan rawan bencana banjir.

2. Rencana kawasan budidaya meliputi :a. Kawasan perumahan meliputi :

1) Rumah kepadatan tinggi meliputi :


a) Kelurahan Mangkukusuman;b) Kelurahan Kejambon.

2) Rumah kepadatan sedang meliputi :a) Kelurahan Slerok;b) Kelurahan Mintaragen;c) Kelurahan Panggung.

b. Rencana kawasan perdagangan dan jasa meliputi :1) Rencana pengembangan pasar tradisional meliputi :

a) Peningkatan kualitas pasar skala pelayanan regionaldan/atau kota meliputi :

• Pasar Pagi di Kelurahan Mangkukusuman;• Pasar Malam Kelurahan Panggung; dan• Pasar Beras di Kelurahan Mintaragen.

b) Peningkatan dan pengembangan pasar skala pelayanankecamatan dan/atau kelurahan meliputi :

• Pasar Langon di Kelurahan Slerok;• Pasar Kejambon di Kelurahan Kejambon.

c) Peningkatan dan pengembangan pasar skala pelayananlingkungan yaitu Pasar Karangdawa di KelurahanMangkukusuman.

2) Rencana pengembangan pusat perbelanjaan dan toko modernmeliputi:a) Pengembangan pusat perbelanjaan dan toko modern ada di

pusat SPPK;b) Pengembangan toko modern di kawasan pusat pelayanan

lingkungan harus memperhatikan kondisi perekonomiansetempat;

c) Pengembangan pusat perbelanjaan dan toko moderndirencanakan secara terpadu dengan kawasan sekitarnyadan wajib memperhatikan kepentingan semua pelakusektor perdagangan dan jasa;

d) Pengembangan kawasan pertokoan dengan dukunganakses sekurang–kurangnya jalan lokal sekunder dan sesuaidengan rencana pola ruang;


e) Pengaturan pengembangan pusat perbelanjaan dan tokomodern diatur lebih lanjut dalam Peraturan Daerah tentangRencana Detail Tata Ruang Kota.

c. Rencana kawasan perkantoran meliputi :1) Rencana pengembangan perkantoran pemerintah meliputi :

a) Peningkatan kawasan perkantoran pemerintah Kota Tegaldi Jalan Ki Gede Sebayu, Jalan Hangtuah, dan lokasilainnya yang ditetapkan dalam rencana detail tata ruang;

b) Peningkatan kawasan perkantoran pemerintah skalakelurahan dan kecamatan di setiap SPPK; dan

c) Peningkatan kawasan Balai Kota atau Kantor Walikota dangedung DPRD dengan jaminan ketersediaan ruang terbukapublik yang dapat digunakan untuk interaksi sosial.

2) Rencana pengembangan perkantoran swasta meliputi :a) Mengarahkan dan mengembangkan kegiatan perkantoran

swasta besar berlokasi di kawasan perdagangan dan jasa;b) Kawasan pekantoran sebagaimana yang dimasud huruf a

wajib memiliki ruang parkir yang mempertimbangkankegiatan perkantoran; dan

c) Kawasan perkantoran swasta kecil dapat berlokasi dikawasan permukiman atau kawasan lainnya denganmemperhatikan akses pelayanan.

d. Rencana kawasan peruntukan industri meliputi industri kecil danmikro di Kelurahan Kejambon.

e. Ruang Terbuka Non Hijau berupa pedestrian (jalur pejalan kaki)meliputi:

1) Jalan Sultan Agung;2) Jalan Arif Rahman Hakim;3) Jalan Diponegoro;4) Jalan Ahmad Yani;5) Jalan Veteran;6) Jalan Pemuda;7) Jalan Proklamasi;8) Jalan Kartini;


9) Jalan Semeru;10) Jalan Pancasila;11) Jalan Menteri Supeno;12) Jalan Setia Budi;13) Jalan Dr. Soetomo;14) Jalan Hos Cokroaminoto;15) Jalan Jend. Sudriman;16) Jl. KH. Wahid Hasyim;17) Jalan KH. Mansyur;18) Jalan Tentara Pelajar.

f. Kawasan peruntukan lainnya, meliputi :1) Kawasan peruntukan pertanian;2) Kawasan peruntukan perikanan;3) Kawasan peruntukan pelayanan umum.

2.3.5. Penetapan Kawasan Strategis

Penetapan kawasan strategis di Kecamatan Tegal Timur menurut RTRWKota Tegal Tahun 2011-2031 meliputi :

1. Kawasan strategis dari sudut kepentingan pertumbuhan ekonomi yaituKawasan pusat kota.

2. Kawasan strategis dari sudut kepentingan sosial budaya meliputi :a. Kawasan alun-alun kota di Kelurahan Mangkukusuman.b. Kawasan Stasiun Besar Kereta Api di Kelurahan Panggung.

2.3.6. Kuliner dalam RTRW Kota Tegal

Berdasarkan RTRW Kota Tegal 2011-2031, kuliner tidak diatur secaraeksplisit. Meskipun demikian, kita dapat menariknya dalam sektor yang lebihmakro, yaitu perdagangan.

Pengembangan kegiatan perdagangan diatur berdasarkan strategi sesuaidengan hirarki sistem perdagangan. Pusat Perdagangan dengan skala pelayanankota dan regional akan di arahkan di kawasan perdagangan di Kelurahan


Tegalsari, Kelurahan Pekauman dan Kelurahan Mangkukusuman, yaitu denganmengembangkan kawasan perdagangan lama. Sedangkan sub pusatperdagangannya dengan skala pelayanan bagi wilayah kota (SPPK) akandiarahkan pada masing-masing sub pusat pengembangan. Kegiatan perdaganganlingkungan akan tersebar pada setiap unit lingkungan dengan orientasiperletakannya di sekitar pusat lingkungan.


2.1. Kebijakan Umum tentang Kuliner................................................................ 1

2.2. RPJMD Kota Tegal 2014-2019 ....................................................................... 2

2.3. RTRW Kota Tegal 2011-2013 ......................................................................... 3

2.3.1. Tujuan Penataan Ruang Kota Tegal ........................................................... 3

2.3.2. Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang.................................................... 3

2.3.3. Rencana Struktur Ruang ............................................................................ 6

A. Sistem Pusat Pelayanan ............................................................................... 6

B. Rencana Sistem Jaringan Transportasi ...................................................... 6

C. Rencana Sistem Jaringan Energi ................................................................ 8

D. Rencana Sistem Jaringan Telekomunikasi ................................................ 8

E. Rencana Sistem Sumberdaya Air ............................................................... 9

F. Rencana Prasarana Sistem Infrastruktur Perkotaan .............................. 10

2.3.4. Rencana Pola Ruang ................................................................................ 11

2.3.5. Penetapan Kawasan Strategis ................................................................. 15

2.3.6. Kuliner dalam RTRW Kota Tegal .............................................................. 15

3METODEPELAKSANAAN

PEKERJAAN

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal III - 1

3.1. Tinjauan Umum Studi Kelayakan

Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (studikelayakan bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu usulan proyek(bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau tidak (no go project),dengan berdasarkan berbagai aspek kajian. Tujuannya adalah untuk mengetahuiapakah suatu proyek dapat dilaksanakan dengan berhasil, sehingga dapatmenghindari keterlanjuran investasi modal yang terlalu besar untuk kegiatanyang ternyata tidak menguntungkan.

Dilihat dari kapan evaluasi dilakukan pada proyek, dapat dibedakan 4jenis evaluasi proyek:

Evaluasi terhadap usulan proyek yang akan didirikan (pre-projectevaluation);

Evaluasi terhadap proyek yang sedang dibangun (on-construction project

evaluation); Evaluasi terhadap proyek yang telah dioperasionalisasikan (on-going project

evaluation); Evaluasi terhadap proyek yang telah berakhir (post-project evalution

study).

Kajian Kelayakan Pasar Ireng ini termasuk dalam pre-project evaluationkarena dilakukan sebelum proyek dilaksanakan.

Feasibility study (studi kelayakan) pada dasarnya sering dilakukan olehentitas bisnis atau korporasi yang berorientasi pada profit. Karena tujuan utamakorporasi adalah memperoleh keuntungan, maka studi kelayakan dilakukansebelum korporasi melakukan suatu investasi. Evaluasi Proyek dapat dibagimenjadi beberapa tahap:

3 METODE PELAKSANAANPEKERJAAN


Tahap Penemuan Ide, yakni penelitian terhadap kebutuhan pasar danjenis produk dari proyek. Jika terdapat lebih dari satu ide, maka biasanyapengambil keputusan akan dipengaruhi oleh tiga faktor: (1) intuisi bisnisdari pengambil keputusan; (2) pengambil keputusan memahami teknisdari proyek; (3) keyakinan bahwa proyek mampu menghasilkan laba.

Tahapan Penelitian; yakni meneliti beberapa alternatif proyek denganberbagai metode ilmiah. Dimulai dengan mengumpulkan data, mengolahdata berdasarkan metode yang relevan, menganalisis danmenginterpretasikan hasil pengolahan data dengan alat-alat analisis yangsesuai; menyimpulkan hasil sampai pada pekerjaan membuat laporanhasil penelitian.

Tahap Evaluasi (Evaluasi Pendahuluan dan Evaluasi Kelayakan Proyek).

Evaluasi berarti membandingkan sesuatu berdasarkan satu atau lebihstandar atau kriteria, dimana standar atau kriteria ini dapat bersifatkuantitatif maupun kualitatif. Hal yang diperbandingkan dalam evaluasikelayakan proyek biasanya adalah manfaat (benefit) dengan seluruh biayayang akan timbul.

Tahap Pengurutan Usulan yang Layak. Apabila terdapat lebih dari satuusulan rencana proyek yang dianggap layak, dan bila manajemen memilikiketerbatasan dalam menjalankan proyek-proyek tersebut, makamanajemen dapat menentukan prioritas usulan yang layak berdasarkankriteria-kriteria pengurutan (ranking) yang telah ditentukan.

Tahap Rencana Pelaksanaan. Setelah ditentukan rencana proyek manayang akan dijalankan, perlu dibuat rencana kerja pelaksanaanpembangunan (konstruksi) proyek; mulai dari penentuan jenis pekerjaan,waktu yang dibutuhkan untuk setiap pekerjaan; jumlah dan kualifikasitenaga pelaksana; ketersediaan dana dan sumberdaya lainnya; kesiapanmanajemen, dll.

Tahapan Pelaksanaan, yakni tahap merealisasikan konstruksi proyektersebut. Jika proyek selesai dikonstruksi, maka proyekdioperasionalisasikan. Dalam operasionalisasi ini, diperlukan juga kajian-kajian untuk mengevaluasi operasionalisasi proyek. Hasil evaluasi inidapat dijadikan sebagai feedback bagi perusahaan untuk selalu mengkajiulang proyek secara terus-menerus.


Pada masa sekarang, studi kelayakan juga dilaksanakan oleh instansipemerintahan sebelum melaksanakan suatu proyek. Tujuan utama daripelaksanaan studi kelayakan oleh instansi pemerintahan bukanlah mengukurtingkat keuntungan secara finansial saja, tetapi justru lebih condong padamengukur kelayakan aspek sosial. Hal ini karena fungsi pemerintah adalah fungsilayanan masyarakat, dan bukan entitas pencari keuntungan finansial.

3.2. Kebutuhan Data Kajian Kelayakan Pasar Ireng

Untuk melaksanakan studi kelayakan, maka dibutuhkan data yanglengkap dan komprehensif serta mencakup semua pihak yang terlibat. Untuk itu,data yang dibutuhkan untuk melaksanakan Kajian Kelayakan Pasar Ireng adalahsebagai berikut:

3.2.1. Data Identifikasi Kawasan Makro

Data identifikasi kawasan makro berfungsi untuk mengetahui fungsikawasan dalam perencanaan makro daerah dan konstelasi fungsi kawasanperencanaan dalam hubungannya dengan kawasan yang lebih luas. Kebutuhandata untuk identifikasi kawasan makro adalah:

RTRW Kota Tegal;

RDTR Kecamatan Tegal Timur dan Kecamatan Tegal Barat; RTBL Kawasan Pasar Ireng dan Jalan Ahmad Dahlan; Kebijakan yang berkaitan dengan wilayah perencanaan.

3.2.2. Data Identifikasi Kawasan Mikro

Data identifikasi kawasan mikro bertujuan untuk mengetahui karakteristikserta potensi dan masalah wilayah perencanaan. Jika identifikasi kawasan makrolebih berorientasi ke “luar”, maka identifikasi kawasan mikro lebih berorientasi ke“dalam”. Kebutuhan data identifikasi kawasan mikro adalah:

Pihak yang terlibat: pedagang barang dan jasa, juru parkir, pengunjung,dan pihak lain;


Kondisi aktivitas wilayah perencanaan: jumlah pedagang barang dan jasa,jumlah juru parkir, jumlah kendaraan, jumlah pengunjung, aktivitas yangtimbul;

Potensi dan masalah wilayah perencanaan;

Karakteristik Pedagang dan perdagangan di wilayah perencanaan; Pengaruh keberadaan/daya ungkit aktivitas perdagangan di wilayah

perencanaan terhadap perekonomian daerah.

3.2.3. Data Kondisi Fisik Kawasan

Data kondisi fisik kawasan merupakan data dasar yang berguna untukmelakukan studi kelayakan. Sesuai dengan KAK, maka data kondisi fisik kawasanyang dianalisis adalah data wilayah perencanaan (Kawasan Pasar Ireng dan KiosJalan Ahmad Dahlan). Data kondisi fisik kawasan yang dibutuhkan adalah:

Data kelerengan: berguna untuk mengetahui kemiringan wilayah

perencanaan. Kawasan dengan kemiringan yang cukup curam akanmembutuhkan perlakuan khusus dalam pembangunan fisik, tetapi kawasanyang relatif datar akan relatif lebih mudah dibangun;

Data aksesibilitas: aksesibilitas adalah kemudahan, kenyamanan, keamanan

untuk mencapai tujuan (aksesibilitas/pencapaian). Akses berkaitan eratdengan letak dan sirkulasi/pengaturan sirkulasi. Untuk bisa dikatakanaccessible maka suatu kawasan harus mencakup point kemudahan,kenyamanan, dan keamanan. Apabila salah satu point tersebut tidakterpenuhi maka kawasan tersebut belum bisa dikatakan accessible. Untukmencapai ketiga point tersebut diperlukan ketersediaan jalan, saranatransportasi, dimensi jalan, dan pengaturan sirkulasi.

Data drainase:data drainase dibutuhkan untuk menganalisis apakah wilayahperencanaan merupakan kawasan yang rawan genangan atau tidak.

Data air bersih: data air bersih dibutuhkan untuk mengetahui bagaimanapemenuhan air bersih pada wilayah perencanaan; apakah melalui jaringanperpipaan ataukah masing-masing penjual menyediakan air bersih sendiri.

Data air limbah: data ini diperlukan untuk menganalisis pembuangan air

limbah aktivitas yang terjadi pada wilayah perencanaan.


Data persampahan: data persampahan dibutuhkan untuk menganalisisbagaimana sistem pembuangan sampah yang ada di wilayah perencanaan;apakah diambil secara rutin, apakah dikumpulkan lalu dibuang secaramandiri, atau justru dibuang sembarangan. Selain itu, tanggungjawabpengelolaan sampah juga dibutuhkan datanya. Selanjutnya, data tentangkecenderungan pengunjung dalam membuang sampah merupakan datayang terakhir dibutuhkan.

Data listrik: sebagai kawasan yang aktivitasnya dimlai sejak sore hinggamalam hari, kebutuhan listrik menjadi hal yang sangat vital. Untuk itu,dibutuhkan data mengenai penyediaan listrik pada wilayah perencanaan;apakah disediakan oleh PLN, menyediakan sendiri dengan lampu portabel,atau dengan sistem lain.

3.2.4. Data Identifikasi Aspek Politis Kawasan

Dalam era saat ini, aspek politis kawasan merupakan hal yang sangatpenting. Data identifikasi aspek politis berguna untuk memperkirakan dampakpolitis proyek, apakah akan dapat dilaksanakan dengan smooth, ataukah justruakan menimbulkan gejolak. Contoh pelaksanaan proyek yang berlangsungdengan baik adalah pembangunan Pasar Kejambon, yang berlangsung denganrelatif tenang. Kebutuhan data aspek ini adalah:

Data pihak yang terlibat, termasuk jumlahnya; Data preferensi pihak yang terlibat.

3.2.5. Data Identifikasi Aspek Sosial Budaya Kawasan

Data aspek sosial budaya kawasan dibutuhkan agar pelaksanaan proyektidak secara drastis mencerabut norma sosial yang ada. Meskipun aspek inimerupakan aspek yang intangible, tetapi aspek sosial budaya menjadi satu halyang wajib dipertimbangkan karena dalam jangka panjang, keberlanjutan proyeksangat bergantung pada aspek ini. Dalam Kegiatan Kajian Kelayakan Pasar Ireng,data aspek sosial budaya yang dibutuhkan adalah:

Sejarah kawasan; Bangunan bersejarah yang ada di kawasan; Pola pikir masyarakat setempat;


Norma sosial yang berlaku di kawasan.

3.2.6. Data Identifikasi Aspek Yuridis Formal/Legalitas

Dalam studi kelayakan yang dilaksanakan oleh instansi pemerintahan,aspek yuridis formal merupakan prasyarat dapat dilaksanakannya sebuah proyek.Sebaik dan semnguntungkan apapun proyek, jika aspek yuridis formal tidakdapat dipenuhi, maka proyek tidak akan dapat dilaksanakan. Hal ini karena aspekyuridis formal merupakan dasar hukum pelaksanaan proyek. Jika suatu proyektidak memiliki dasar hukum yang jelas (atau bahkan bertentangan dengan aturanyang berlaku, maka proyek tersebut berpotensi untuk menjadi masalah di masadatang. Data aspek yuridis formal yang dibutuhkan dalam pelaksanaan KajianKelayakan Pasar Ireng adalah:

Luas lokasi dan batas wilayah perencanaan; Status wilayah perencanaan: status kepemilikan lahan dan apakah pada

lokasi dimaksud terjadi konflik kepemilikan tanah; OPD pengelola: OPD perngelola menjadi vital karena pelaksanaan proyek

adalah instansi pengelola. Koordinasi antar OPD harus terus dilakukan,mengingat Kajian Kelayakan Pasar Ireng merupakan kegiatan lintas OPD.

3.2.7. Data Identifikasi Aspek Ekonomi dan Finansial

Data aspek ekonomi dan finansial dibutuhkan untuk melaksanakananalisis kelayakan finansial pelaksanaan proyek, agar pendapatan yang didapatdari pelaksanaan proyek dapat menutup biaya yang dikeluarkan. Kebutuhan dataaspek ini adalah:

Retribusi eksisting: retribusi pedagang dan retribusi parkir; Rencana daya tampung berdasarkan revitalisasi.

3.3. Analisis Kajian Kelayakan Pasar Ireng

3.3.1. Analisis Kelayakan Teknis

Analisis kelayakan teknis terdiri dari dua bagian: kelayakan aspek tataruang dan kebijakan, serta kelayakan aspek fisik. Kelayakan aspek tata ruang


dan kebijakan berisi peruntukan rencana pola ruang pada wilayah perencanaan.Dasar yang dipakai dalam analisis adalah RTRW Kota Tegal, RDTR KecamatanTegal Timur, RDTR Kecamatan Tegal Barat, dan kebijakan pembangunan PemkotTegal. Metode yang dilaksanakan adalah dengan membandingkan wilayahperencanaan dengan dokumen-dokumen tersebut di atas.

Kelayakan aspek fisik berisi mengenai analisis tentang kondisi fisikkawasan, yaitu kelayakan ditinjau dari segi kemiringan lahan, aksesibilitas,drainase, air bersih, air limbah, persampahan, dan listrik. Metode yang dilakukanadalah dengan membandingkan data yang ada, dengan kondisi ideal yangdiinginkan.

Kedua aspek kelayakan ini merupakan prasyarat dilaksanakannya sebuahproyek, untuk memastikan keamanan dan keselamatan pekerja dan pemanfaatproyek.

3.3.2. Analisis Kelayakan Politis

Analisis kelayakan politis berguna untuk memperkirakan dampak politisproyek; apakah akan dapat dilaksanakan dengan lancar, ataukah justru akanmenimbulkan gejolak. Dalam era keterbukaan seperti pada saat ini, kelayakanpolitis pada pelaksanaan proyek pemerintah menjadi satu hal yang penting.Seringkali sebuah proyek tidak dapat dilaksanakan karena pihak yang terlibattidak menyetujuinya. Pemerintah, selaku penggagas proyek, harus benar-benarmempertimbangkan aspek politis dengan dalam sehingga tidak muncul eksesnegatif yang justru akan mengganggu keseluruhan proyek.

3.3.3. Analisis Kelayakan Sosial Budaya

Analisis kelayakan sosial budaya seringkali dianggap bukan merupakanhal yang penting dalam pelaksanaan studi kelayakan. Tetapi, sebenarnya analisiskelayakan sosial budaya memegang peran yang krusial. Meskipun menganalisishal yang intangible, namun analisis ini akan memastikan bahwa suatu proyekakan sesuai dengan budaya dan norma yang ada di masyarakat, sertamenghormati tetenger serta bangunan bersejarah yang ada di kawasan. Dalamjangka panjang, hasil analisis sosial budaya justru akan menjadi hal yang paling


berpengaruh pada pelaksanaan proyek. Hal ini karena masyarakat, selaku subyekdan obyek pelaksanaan proyek, dapat diajak untuk bersama-sama menjaga danmensukseskan proyek. Pada akhirnya, proyek akan menjadi berkesinambungan.

3.3.4. Analisis Kelayakan Yuridis Formal/Legalitas

Analisis kelayakan yuridis formal/legalitas menjadi landasan dalampelaksanaan proyek, apalagi proyek yang dilaksanakan oleh institusipemerintahan. Aspek legal/hukum mengkaji tentang legalitas usulan proyek yangakan dibangun dan dioperasikan. Hal ini berarti bahwa setiap proyek yang akandidirikan dan dibangun di wilayah tertentu harus memenuhi hukum dan tataperaturan yang berlaku di wilayah tersebut. Hal ini dilakukan untuk memastikanbahwa proyek tidak bertentangan dengan hukum serta aturan yang berlaku.Analisis dilakukan dengan melakukan telaah dokumen peraturan danmembandingkannya dengan pelaksanaan proyek.

3.3.5. Analisis Kelayakan Tapak

Analisis kelayakan tapak dilakukan untuk memastikan bahwa wilayah studiakan memiliki keterkaitan yang kuat dengan wilayah sekitarnya serta tidakmenimbulkan dampak negatif. Termasuk dalam analisis ini adalah implementasiaturan tata ruang dan keciptakaryaan (KDB, KLB, KDH, sempadan), kebutuhanruang, serta konsep hubungan antar bangunan.

3.3.6. Analisis Kelayakan Ekonomi/Finansial

Pengelolaan kegiatan dilakukan tidak hanya oleh pemerintah saja akantetapi pihak swasta perlu diajak untuk bekerjasama dalam rangka mengeliminasikelemahan pemerintah dalam hal pembiayaan. Oleh karena itu, partisipasi pihakswasta perlu digalakkan untuk mendukung perkembangan kawasan. Suatuperencanaan pembangunan tidak mungkin dapat dilaksanakan tanpa dukungandana yang tersedia. Dengan kata lain, agar suatu gagasan pembangunan dapatdiwujudkan perlu dukungan dana yang cukup. Jika tidak mencukupi maka dalampelaksanaannya akan mengalami kesulitan bahkan mungkin kegagalan. Untuk itu


dalam membuat studi kelayakan harus pula dipelajari dan diteliti kemungkinandukungan modal untuk merealisasi suatu gagasan pembangunan tersebut. Dalamhal ini ada dua sumber dana yaitu dana sendiri dan dana asing. Dana sendiriadalah dana yang diharapkan mendukung realisasi gagasan pembangunan danbukan merupakan pinjaman, sedangkan dana asing adalah dana pinjamandengan konsekuensi harus membayar beban bunga. Suatu dukungan dana padamulanya harus dipertimbangkan terlebih dahulu oleh para pelaksanaperencanaan pembangunan.

A. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) yaitu konsep keuntungan proyek yangmenghitung seluruh nilai biaya dan manfaat proyek secara kuantitatifpada masa sekarang. Metode ini digunakan untuk melihat kelayakan yangdilakukan suatu proyek pada saat ini dan nilai sekarang dari biaya-biayaproyek selama periode waktu perencanaan. Adapun faktor-faktor yangperlu diperhatikan adalah :1. Faktor waktu (pelaksanaan proyek dan waktu pengoperasian proyek

setelah selesai dilaksanakan)2. Rate of Interest (tingkat bunga), yakni tingkat bunga yang digunakan

sebagai discount rate terhadap niai-nilai yang akan dating (semuanilai atau angka perhitungan ditarik ke masa sekarang)

Rumusannya (Tarigan, 2004) adalah sebagai berikut:NPV (t) = Bt (1+i) – Ct (1+i)

Dimana,Bt :Total Benefit; Ct : Total Cost.• Apabila NPV > 0 maka proyek itu layak secara ekonomis.• Apabila NPV < 0 maka proyek tidak layak secara ekonomis.

B. Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode ini dingunakan untuk mengevaluasi proyek-proyek yangdilakukan berdasarkan perbaningan antara manfaat dengan biaya darisuatu proye pada waktu tertentu. Dengan metode ini maka dapatdiketahui antara nilai sekarang, manfaat yang diterima dengan nilai biayayang dikeluarkan sekarang, dengan syarat :


Apabila BCR > 1 maka proyek itu layak secara ekonomis.

Apabila BCR < 1 maka proyek tidak layak secara ekonomis.

Rumusannya (Tarigan, 2004) adalah sebagai berikut:

Rumus BCR = (Pvi (Bt))/(Pvi (Ct))

Dimana,Pvi (Bt) : Present Value Benefit; Pvi (Ct): Present Value Cost.

C. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah adalah suatu nilai petunjuk yang identik denganseberapa besar suku bunga yang dapat diberikan oleh suatu investasitersebut dibandingkan dengan suku bunga bank yang berlaku umumMARR (minimum attractive rate of return). Pada suku bunga IRR akandiperoleh NPV = 0, dengan perkataan lain bahwa IRR tersebutmengandung makna suku bunga yang dapat diberikan investasi, yangakan memberikan NPV = 0. Syarat kelayakannya yaitu apabila IRR >MARR. Untuk menghitung IRR dapat digunakan formula sebagai berikut(Tarigan, 2004):

NPV = ∑ Cn(1+r)nNn=0 = 0

Dimana,Cn : Cash/Arus Kas

D. Payback Period (PP)

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat suatu investasidapat kembali dari hasil pendapatan bersih atau aliran kas netto (net cashflow). Period adalah jangka waktu yang diperlukan suatu perusahaanuntuk mengembalikan modal investasinya dari cash flow semakin cepatdana investasi dapat diperoleh kembali, maka semakin kecil resiko yangditanggung oleh perusahaan. Selain itu dana tersebut dapat digunakanuntuk kebutuhan lain. Rumus yang digunakan untuk menghitung paybackperiod adalah sebagai berikut (Tarigan, 2004):


Payback Period = Jumlah InvestasiNPV setiap tahun x 1 tahun

Berdasarkan metode-metode yang digunakan maka dalam analisiskelayakan pembiayan secara ekonomis ini akan meliputi langkah-langkah sebagaiberikut :

1. Menentukan proyek investasi2. Menentukan periode waktu perencanaan3. Memperkirakan aliran dana proyek4. Menentukan minimum attractive dana proyeks5. Menentukan minimum attractive rate of return

Komponen biaya dalam analisis ekonomi secara garis besar terdiri atasbiaya investasi dan biaya operasi serta pemeliharaan. Sedangkan komponenmanfaat dalam analisis meliputi peningkatan nilai lahan, pendapatan (revenue)serta penggunaan dan pemanfaatan sumber daya lokal selama pengerjaanproyek. Jadi analisis pembiayaan bertujuan untuk menilai kemampuanpendanaan dalam mengembalikan biaya (cost) yang telah dikeluarkan. Dalamanalisis ini akan dilihat kesesuaian antara biaya yang dikeluaran per tahun dariberbagai sumber dana.

Sedikit berbeda dengan proyek yang dilaksanakan oleh korporasi, proyekyang dilaksanakan oleh instansi pemerintahan tidak selalu menempatkankelayakan fnansial sebagai pertimbangan utama. Hal ini karena tujuan instansipemerintahan bukan mencari keuntungan semaksimal mungkin, tetapi melayanimasyarakat. Meskipun demikian, analisis kelayakan finansial tetap harus dihitungkarena pelaksanaan proyek akan dapat dikerjasamakan dengan pihak swastayang pasti akan mencari keuntungan.

3.4. Program Kerja

Desain pelaksanaan studi dipakai untuk menunjuk bagaimana langkahakan melaksanakan studi. Pelaksanaan studi ini dilakukan melalui beberapatahapan yaitu: tahap laporan pendahuluan, tahap laporan antara, dan tahaplaporan akhir.


3.4.1. Tahap Laporan Pendahuluan

Tahap Laporan Pendahuluan merupakan tahapan awal dari tahapanpersiapan untuk memahami kerangka acuan kerja, penetapan metodologi, dataapa saja yang dibutuhkan hingga survei pendahuluan untuk mengetahui kondisilangsung di lapangan. Kegiatan-kegiatan yang termasuk dalam tahapan iniadalah sebagai berikut

1. Persiapan awal.Antara lain: pemahaman terhadap Kerangka Acuan Kerja. Selain itudilakukan koordinasi tim kerja dengan tujuan untuk memastikan adanyapembagian pekerjaan beserta personel yang bertanggungjawab danpenetapan target capaian.

2. Pemantapan metodologi.Antara lain: penentuan dasar studi/kegiatan yang disusun dalam latarbelakang, substansi apa saja yang akan dibahas, dan perumusan kerangkapikir yang akan digunakan sebagai alur pikir hingga batasan studi.

3. Persiapan survei pendahuluan.Antara lain: menyusun daftar wawancara, observasi serta kebutuhan data.Pengumpulan data yang digunakan lebih banyak berasal dari data primeryang didapatkan melalui observasi lapangan dan wawancara kepadanarasumber yang telah ditentukan sebelumnya. Narasumber yang dimaksuddalam studi ini adalah pemilik kios di lokasi studi serta instansi maupunlembaga yang mengelola kios itu sendiri agar mampu memperoleh data yangaktual mengenai pemenuhan kebutuhan pemilik kios tersebut. Untukmelengkapi informasi yang dibutuhkan, konsultan juga menggunakan datapendukung berupa data sekunder yang didapatkan melalui dokumen yangtelah ada sebelumnya.

4. Pengumpulan data awalAntara lain: pengkajian literatur–literatur yang terkait dengan substansi studiyakni mengenai kebijakan serta pedagang kaki lima dan karakteristiknya.

5. Pelaksanaan survei pendahuluan.


Salah satunya dengan melakukan survei pendahuluan dan pengamatanterhadap wilayah perencanaan serta instansi yang berkaitan. Surveipendahuluan dilakukan agar memahami lokasi studi dan mengetahui objeksecara garis besar, termasuk delinias/batasan awal lokasi yang menjadiruang lingkup pekerjaan.

6. Menyiapkan laporan pendahuluan, bahan tayangan presentasi, dan notulensipembahasan serta dokumentasinya .

7. Melakukan pembahasan laporan pendahuluan.

3.4.2. Tahap Laporan Antara

Setelah melakukan pembahasan pendahuluan maka tahap selanjutnyaadalah tahap laporan antara dimana dilakukan kegiatan kompilasi dan analisis.Kegiatan yang dilakukan pada tahap antara ini adalah sebagai berikut:

1. Penyiapan bahan/materi surveiAntara lain: penyiapan surat tugas dan bahan kuesioner/wawancara.

2. Penyiapan peta dasarSalah satu tujuannya adalah sebagai dasar dalam melakukan pengukurandeliniasi/batasan lokasi wilayah perencanaan yang telah ditunjukberdasarkan kesepakatan pihak-pihak terkait.

3. Survei instansional (data sekunder)Survei instansional (data sekunder) bertujuan untuk mendukung informasiyang akan dicari. Untuk data sekunder dapat diperoleh melalui instansiterkait langsung seperti BPS Kota Tegal, Dinas Perindustrian danPerdagangan Kota Tegal, BP4D Kota Tegal serta kecamatan. Selain itu, datakebijakan mengenai peraturan Kota Tegal serta dokumen-dokumen tertulislainnya yang bersifat mendukung seperti buku, majalah, surat kabar danstudi sebelumnya dapat dijadikan sebagai literatur untuk membingkai studisesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.

4. Survei lapangan (data primer)Survei lapangan dilakukan dalam rangka pengumpulan data dan menjaringpotensi dan permasalahan serta mapping lokasi. Metode yang dilakukandengan melakukan observasi dan wawancara terhadap pedagang/pemilik


kios, tukang parkir maupun instansi atau lembaga yang berpengaruhterhadap aktivitas pedagang/pemilik kios dan parkir tersebut. Dalam rangkakepentingan pengumpulan data, teknik yang digunakan dapat berupakegiatan:a. Observasi, yaitu teknik pengumpulan data dengan melakukan

pengamatan langsung terhadap objek dimana sehari-hari mereka beradadan biasa melakukan aktivitasnya. Pemanfaatan teknologi informasidiperlukan dalam kegiatan observasi yang dilaksanakan, sepertipemanfaatan kamera.

b. Wawancara dengan tujuan untuk memperoleh makna yang rasionalsebagai penguat observasi. Wawancara ditujukkan antara lain kepadapedagang/pemilik kios sebagai objek studi, Instansi seperti BP4D, DinasPerhubungan, dan Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Koperasi.

5. Digitasi sebaran pedagang/pemilik kios dan parkirDigitasi dilakukan untuk memetakan pedagang/pemilik kios dan parkir diwilayah perencanaan. Salah satu tujuannya adalah untuk mengetahuikebutuhan luasan untuk pedagang/pemilik kios dan parkir dibandingkandengan daya tampungnya.

6. Analisis Studi KelayakanAnalisis yang dilakukan meliputi analisis kelayakan teknis (aspek tata ruangdan kebijakan, dan aspek fisik), analisis kelayakan politis, analisis kelayakansosial budaya, analisis kelayakan legalitas/yuridis formal, analisis kelayakantapak/kebutuhan ruang, dan analisis kelayakan ekonomi/finansial.

7. Menyiapkan laporan antara, bahan tayangan presentasi, dan notulensipembahasan serta dokumentasinya .

8. Melakukan pembahasan laporan antara.

3.4.3. Tahap Laporan Akhir

Tahap ini merupakan tahap akhir dari kegiatan penyusunan dokumen.Pada tahap ini kegiatan yang akan dilakukan adalah sebagai berikut:

1. Menyusun Draft Laporan Akhir yang memuat:


a. Simpulan hasil feasibilty study revitalisasi Pasar Ireng sebagai pusatwisata kuliner dan kios-kios di Jalan Ahmad Dahlan.

b. Rekomendasi lanjutan.2. Konsultasi Buku Draft Laporan Akhir dengan Tim Teknis dan/atau Tim

Pengarah.3. Menyelenggarakan presentasi draft laporan akhir.4. Finalisasi Pelaporan. Tahap ini berupa produksi laporan akhir, dan laporan

lainnya yang telah dikonsultasikan secara intens.


3.1. Tinjauan Umum Studi Kelayakan ................................................................. 1

3.2. Kebutuhan Data Kajian Kelayakan Pasar Ireng ................................... 3

3.2.1. Data Identifikasi Kawasan Makro ................................................. 3

3.2.2. Data Identifikasi Kawasan Mikro .................................................. 3

3.2.3. Data Kondisi Fisik Kawasan ............................................................ 4

3.2.4. Data Identifikasi Aspek Politis Kawasan .................................... 5

3.2.5. Data Identifikasi Aspek Sosial Budaya Kawasan .................... 5

3.2.6. Data Identifikasi Aspek Yuridis Formal/Legalitas ................... 6

3.2.7. Data Identifikasi Aspek Ekonomi dan Finansial ...................... 63.3. Analisis Kajian Kelayakan Pasar Ireng ...................................................... 6

3.3.1. Analisis Kelayakan Teknis ...................................................................... 6

3.3.2. Analisis Kelayakan Politis........................................................................ 7

3.3.3. Analisis Kelayakan Sosial Budaya.......................................................... 7

3.3.4. Analisis Kelayakan Yuridis Formal/Legalitas ........................................ 8

3.3.5. Analisis Kelayakan Tapak ....................................................................... 8

3.3.6. Analisis Kelayakan Ekonomi/Finansial .................................................. 8

A. Net Present Value (NPV) ....................................................................... 9

B. Benefit Cost Ratio (BCR) ....................................................................... 9

C. Internal Rate of Return (IRR)............................................................ 10

D. Payback Period (PP) .............................................................................. 103.4. Program Kerja .......................................................................................................11

3.4.1. Tahap Laporan Pendahuluan ............................................................... 12

3.4.2. Tahap Laporan Antara .......................................................................... 13

3.4.3. Tahap Laporan Akhir............................................................................. 14

4GAMBARANUMUM WILAYAH

PERENCANAAN

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal IV - 1

4.1. Aspek Perekonomian Kota Tegal

Perkembangan PDRB Kota Tegal tahun 2011-2015 menunjukkan trenperkembangan yang positif, dimana perkembangan PDRB ini merupakan nilaiyang terjadi pada tahun berjalan atas dasar harga konstan, artinya faktor inflasisudah dinihilkan.

Tabel 4.1PDRB Kota Tegal Berdasar Harga Konstan (Juta Rupiah)

Sektor 2011 2012 2013 2014 2015

Pertanian 411.146,28 418.360,67 432.279,82 424.186,44 435.553,90

Pertambangan - - - - -

Industri 956.878,26 1.017.508,09 1.121.203,81 1.205.038,22 1.279.112,51

Listrik, gas 13.570,94 14.277,47 14.757,43 15.226,79 14.892,48

Air, sampah 6.414,45 5.734,36 5.741,19 5.914,90 6.011,56

Konstruksi 1.239.252,82 1.315.763,81 1.363.404,12 1.410.517,72 1.495.209,93

Perdagangan 2.261.040,07 2.285.275,30 2.404.082,02 2.510.611,89 2.614.519,39

Transportasi 279.474,46 291.241,51 313.311,97 365.740,47 397.968,85

Makan minum 376.041,43 401.392,64 432.178,41 464.849,74 497.763,35

Infokom 407.177,13 442.205,02 469.928,31 500.937,67 533.644,01

Jasa keuangan 335.175,95 348.343,32 358.684,48 366.139,72 386.775,99

Real estate 170.483,20 174.413,41 184.866,47 194.906,44 206.798,43

Jasaperusahaan 22.507,12 25.087,53 28.291,31 31.034,00 33.519,03

Pemerintahan 471.558,41 470.385,56 482.683,10 474.888,18 496.529,12

Jasa pendidikan 210.920,21 247.101,69 266.736,61 292.739,78 313.462,06

Jasa kesehatan 84.976,29 95.209,07 102.296,96 115.889,47 124.060,18

Jasa lainnya 94.923,13 98.180,13 103.729,71 112.403,91 116.008,78

JUMLAH 7.341.540,15 7.650.479,58 8.084.175,72 8.491.025,34 8.951.829,57Sumber: BPS Kota Tegal, 2016

4 GAMBARAN UMUMWILAYAH PERENCANAAN


Industri14,29%

Konstruksi16,70%

Perdagangan29,21%

Lainnya39,80%

Tabel 4.1 dapat memberikan dua informasi yaitu tentang kontribusisektoral perekonomian Kota Tegal dan pertumbuhan ekonomi.

Informasi yang pertama adalah proporsi kontribusi sektoral PDRBterhadap perekonomian Kota Tegal. Sebagai wilayah yang berbasis non pertaniandan sangat bertumpu pada sektor sekunder dan tersier, perekonomian KotaTegal sangat bergantung pada sumbangan sektor perdagangan, konstruksi, danindustri. Data selengkapnya tentang kontribusi sektoral PDRB Kota Tegal dapatdilihat pada grafik berikut.

Sumber: BPS Kota Tegal, 2016 (diolah)Gambar 4.1

Proporsi Kontribusi Sektor Ekonomi Kota Tegal Tahun 2015

Sementara, pertumbuhan ekonomi Kota Tegal selalu berada dalam trenyang positif meskipun tidak begitu tinggi. Hal ini menandakan bahwa aktivitasekonomi di Kota Tegal berlangsung dengan baik, tetapi perlu untuk lebihdiakselerasi.


Sumber: BPS Kota Tegal, 2016 (diolah)Gambar 4.2

Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal Tahun 2012-2015

4.2. Kawasan Pasar Ireng

4.2.1. Gambaran Umum Kawasan Pasar Ireng

Kawasan Pasar Ireng berlokasi di sebelah barat Alun-alun Kota Tegal,tepatnya berada di Kecamatan Tegal Barat. Kawasan Pasar Ireng membentangdari bagian selatan kios Tahu Murni Putra ke arah barat daya, hingga pertigaanrumah makan Miraos. Kedua toko tersebut merupakan tetenger kawasan karenatoko tersebut sudah lama berdiri. Pada koridor jalan tersebut terdapat beberapaaset milik Pemerintah Kota Tegal. Aset tersebut berupa tanah dan bangunangedung dan berada di sebelah timur dan barat jalan. Penggunaan aset tersebutantara lain disewakan untuk kegiatan perdagangan dan tempat tinggal warga.Dari beberapa aset yang ada, terdapat dua gedung yang kondisinya relatif tidakterurus; gedung di sebelah barat jalan bahkan mangkrak dan tidak ditinggali.

Penggunaan lahan pada koridor Pasar Ireng saat ini yaitu digunakansebagai lokasi berdagang barang bekas. Proses penjualan cenderung tidakteratur dan berada di sepanjang jalan, sehingga mengurangi badan jalan yangdapat dilewati. Selain itu ketidakteraturan ini juga menimbulkan view yangkurang baik. Bangunan mangkrak yang ada juga menambah kesuramankawasan. Di malam hari, ruas jalan di Kawasan Pasar Ireng (Jalan KaumanTimur) menjadi kelihatan tidak hidup bahkan memberikan nuansa yang kurangbaik.

2012 2013 2014 2015Kota Tegal 4,21% 5,67% 5,03% 5,43%Jateng 6,34% 5,14% 5,42% 5,28%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

LAPORAN PENDAHULUANPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal IV - 4

Sumber: google earth

Gambar 4.3Lokasi Pasar Ireng Kota Tegal

Alun-alun Kota Tegal

RM. Miraos

Tahu Murni

LAPORAN ANTARAPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal IV - 5

202, 204, 205,206, 209, 212-219;milik Pemkot,sudah bersertifikat

224; eks KantorKelurahan; milikPemkot

244, 245, 247, 248, 250,280; milik Pemkot, belumbersertifikat dan sedangdisewakan ke masyarakat

Sumber: Badan Keuangan dan Aset Daerah Kota Tegal, 2016

Gambar 4.4Aset Milik Pemkot di Kawasan Pasar Ireng Kota Tegal

Sumber: survei primer, 2017Gambar 4.5

Jalan Masuk Kawasan Pasar Ireng


Hal lain yang perlu diperhatikan adalah lebar badan jalan yangsebenarnya mencapai 5 meter menjadi terlihat sempit, hanya selebar 3 meter,karena digunakan untuk parkir beberapa kendaraan milik warga. Ketika ada duamobil yang berpapasan, dapat dipastikan bahwa jalan akan macet. Oleh karenaitu, Pemkot Tegal menerapkan jalur satu arah pada ruas jalan tersebut (dari arahselatan). Pada bagian utara, ruas jalan yang ada bahkan menyempit hinggatersisa sekitar 2,5 meter saja. Drainase yang ada juga relatif sempit dan tidakdapat menampung limpasan air dalam jumlah besar.

Dalam lingkup wilayah yang lebih luas, koridor jalan Pasar Irengmerupakan jalan alternatif yang menghubungkan dua jalan utama di Kota Tegalyaitu Jalan Pangeran Diponegoro dan Jalan Jenderal Sudirman. Kedua jalantersebut merupakan poros utama Kota Tegal dimana Jalan Jenderal Sudirmanmerupakan jalan kolektor primer dan Jalan Pangeran Diponegoro merupakanjalan lokal sekunder. Di kiri dan kanan Jalan Pangeran Diponegoro, hampirsebagian besar merupakan kawasan perdagangan; sementara koridor kiri-kananJalan Jenderal Sudirman merupakan poros utama kawasan perkantoran, bank,perdagangan, dan hotel.

Pada malam hari, pada kedua ruas jalan tersebut bermunculan pedagangkaki lima (PKL). Pada Jalan Pangeran Diponegoro, banyak pedagang sate ayam(yang sekarang sudah menjadi daya tarik kuliner masyarakat dan menjaditetenger kawasan) dan pedagang makanan lain. Sementara, pada koridor JalanJenderal Sudirman muncul pedagang lesehan. Kedua aktivitas pada koridor jalanini berlangsung hingga pukul 24.00; bahkan lebih lama daripada aktivitas PKLpada kawasan Alun-alun. Hal ini dapat dipahami mengingat koridor JalanPangeran Diponegoro dan Jalan Jenderal Sudirman merupakan penghubungutama Kota Tegal dari dan menuju luar kota, sehingga ruang jalan tersebutcenderung “hidup” lebih lama.

Sayangnya, koridor Jalan Kauman Timur justru terlihat gelap dan menjadisisi tersembunyi kawasan. Penerangan jalan relatif minim dan tidak sebandingdengan penerangan pada koridor Jalan Pangeran Diponegoro-Jalan JenderalSudirman yang mengacu pada tagline Kota yaitu “Tegal Keminclong MoncerKotane”. Selain itu, aktivitas pada kawasan juga relatif tidak hidup. Hal inisebagian besar disebabkan oleh kondisi ruas jalan yang memang tidak


mendukung. Aksesibilitas koridor Jalan Kauman Timur juga tidak begitu bagus.Ruas jalan Pangeran Diponegoro dan Jenderal Sudirman memang sangat mudahdijangkau oleh kendaraan pribadi maupun kendaraan umum. Namun demikian,kawasan Pasar Ireng tidak mudah dijangkau. Trayek angkutan umum tidak adayang masuk melewati ruas Jalan Kauman Timur, serta limitasi lebar jalanmenjadikan akses yang ada sangat terbatas.

4.2.2. Aktivitas di Kawasan Pasar Ireng

Data aktivitas di kawasan Pasar Ireng didapat dari hasil survei primer.Secara umum, kawasan Pasar Ireng cenderung lebih ramai pada hari kerja, danrelatif lebih sepi pada hari libur; kecuali kios Tahu Murni Putra yang sudahmenjadi landmark untuk membeli tahu khas Tegal (tahu aci).

Pada sebelah barat jalan Kauman, aktivitas yang ada diantaranya (dariarah utara) adalah: Kios Barang Bekas (2 kios)

Terletak di sebelah selatan (selatan Gang) toko Duta Keramik. Toko minyak wangi dan batik Toko jus dan akik (Kios Win) Toko beras Ikhlas

Terletak di sebelah jalan berseberangan dengan warung Bu Wheny. Ruko (tutup; tanah milik Pemkot) Rumah tinggal (tanah milik masyarakat) Eks kantor Kelurahan Pekauman (tanah milik Pemkot) Warung Makan Sederhana

Terletak di sebelah selatan bekas kantor Balai Desa. Pembeli sekitar 5-10orang (pada waktu dilaksanakan survei).

Cucian Motor “ Si Doel “Selebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) digunakan sebagai tempattinggal.


Pada sebelah timur jalan Kauman, aktivitas yang ada (dari arah utara)diantaranya adalah: Tahu Murni Putra

Kios Tahu Murni Putra menghadap ke timur (Jalan Pangeran Diponegoro).Disebelah utara kios terdapat stand ice tea tong tji. Tahu Murni Putramerupakan oleh-oleh khas Tegal yang sangat terkenal. Di Kota Tegal,terdapat 2 outlet (outlet satunya berada di Jalan AR Hakim); dan diKabupaten Tegal terdapat 2 outlet (di Banjaran dan di kawasan Pantura).Meskipun outlet Pasar Ireng merupakan outlet dengan luas bangunanterkecil, tetapi pembeli yang datang justru paling ramai jika dibandingkandengan outlet yang lain. Hal ini karena lokasinya yang sangat strategis dandekat dengan berbagai pusat aktivitas masyarakat.

Kios dr. Inkjet (bagian belakang kios) Warung Makan Izzah

Warung makan Izzah menghadap ke barat, sebelah selatan kios Dr. ink Jetberpunggungan dengan warung makan Samiasih. Pembeli sekitar 10 orang(pada waktu dilaksanakan survei).

Tukang kunci dan kios lain (tutup) Warung Makan Bu Wheny

Warung berpunggungan dengan warung makan Asih. Belakang toko di jalan Diponegoro (belakang Bakery) Belakang TB Usaha PutraSelebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) digunakan sebagai tempattinggal.

Pada sebelah barat jalan Diponegoro, aktivitas yang ada (dari arah utara)diantaranya adalah: Tahu Murni Kios dr. Inkjet Kios komputer Mediakom Warung Makan Samiasih

Warung makan Samiasih menghadap ke Jalan Pangeran Diponegoro,berpunggungan dengan warung makan Izzah dan kios tukang kunci.


Warung Makan AsihWarung makan Asih menghadap ke Jalan Pangeran Diponegoro,berpunggungan dengan warung makan Bu Wheny. Pembeli cukup ramai.

Bakery Toko craft (suvenir) Toko besi (TB Usaha Putra) Kredit mikro

Selebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) digunakan sebagaitempat usaha.


Ket:Sisi Barat Jalan Kauman209 : Rongsok (tanah milik Pemkot)206 : Toko Minyak Wangi dan Batik (tanah milik Pemkot)205 : Toko Jus dan Akik/Kios Win (tanah milik Pemkot)204 : Toko Beras Ikhlas (tanah milik Pemkot)202 : Ruko (tutup; tanah milik Pemkot)201 : Rumah Tinggal (tanah milik masyarakat)224 : Eks Kantor Kelurahan (tanah milik Pemkot)252 : Warung Makan (tanah milik Pemkot)

: Cucian Motor Si DoelSelebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) digunakan sebagai tempat tinggal

Sisi Timur Jalan Kauman210 : Tahu Murni212 : Kios dr. Inkjet (bagian belakang kios)213 : Warung Makan Izzah217 : Tukang kunci dan kios lain (tutup)218 : Warung makan Bu Wheny220 : Belakang toko jl P. Diponegoro (Bakery)222 : Belakang TB Usaha PutraSelebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) digunakan sebagai tempat tinggal

Sisi Barat Jalan Diponegoro210 : Tahu Murni212 : Kios dr. Inkjet

: Kios komputer Mediakom215 : Warung Makan Samiasih219 : Warung makan Asih220 : Bakery221 : Toko craft (suvenir)222 : Toko besi (TB Usaha Putra)223 : Kredit mikroSelebihnya (baik milik Pemkot dan milik masyarakat) sebagian besar digunakan sebagaitempat usaha

Sumber: survei primer, 2017

Gambar 4.6Pemanfaatan Tanah di Sepanjang Jalan Kauman Timur


4.3. Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

4.3.1. Gambaran Umum Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kios Jalan Ahmad Dahlan berada di sebelah selatan Alun-alun Kota Tegal,tepatnya di Kelurahan Mangkukusuman Kecamatan Tegal Timur. Deretan kiostersebut berada di sebelah timur Jalan Ahmad Dahlan, dan terdiri dari satu loospanjang kios, yang dibatasi oleh Kali Gung di sebelah timurnya. Di sebelah baratjalan terdapat SDN Mangkukusuman I.


Gambar 4.7Kios Cukur pada Kios Jalan Ahmad Dahlan

Tukang cukur yang ada pada kios Jalan Ahmad Dahlan merupakan tukangcukur tradisional, dalam artian layanan yang diberikan hanyalah berupa cukurrambut (dan kumis/cambang), serta sedikit pijatan. Harga yang diterapkanadalah Rp. 15.000,- untuk sekali cukur; harga yang sebenarnya di atas rata-rata.Meskipun demikian, pelanggan tetap datang; mungkin mencari wilayah yangbanyak tersedia pilihan tukang cukur.


Sumber: google earth

Gambar 4.8Lokasi Kios Jalan Ahmad Dahlan Kota Tegal


Deretan kios cukur tersebut buka dari pukul 09.00 WIB hingga pukul21.00 WIB. Sementara, kios lain buka dengan mengikuti masih ada atau sudahhabisnya dagangan. Secara sekilas, dapat dikatakan bahwa tiap tukang cukursudah memiliki pelanggan masing-masing. Meskipun pengunjung tidak terlaluramai, namun kedatangannya cukup sering. Tidak adanya tukang cukur yangmenutup usahanya (dan bahkan mewariskannya pada keluarga) menandakanbahwa usaha jasa tukang cukur pada kios Jalan Ahmad Dahlan cukupmenjanjikan.


Gambar 4.9Kios Jalan Ahmad Dahlan pada Pagi Hari

Aksesibilitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan relatif mudah dicapai.Meskipun tidak dilewati oleh jalur angkutan umum, namun kawasan ini beradapada pusat kota, dan hanya berjarak sekitar 200 meter dari Alun-alun. LebarJalan Ahmad Dahlan pada kawasan kios juga sangat mencukupi untuk parkirkendaraan bermotor tanpa mengganggu moda transportasi yang melewati jalan.Jalan Ahmad Dahlan merupakan koridor jalan yang banyak terdapat sekolah(SDN). Pada saat pagi hari, pada Jalan Ahmad Dahlan ditetapkan sebagai jalansatu arah dari selatan ke utara. Hal ini karena banyak anak sekolah yang diantarmenggunakan kendaraan pribadi (karena tidak ada kendaraan umum yang


lewat). Meskipun demikian, kondisi jalan yang padat pada pagi hari akan mulaiterurai ketika murid sudah masuk kelas. Kondisi ini pada dasarnya tidakmempengaruhi kios yang ada di Jalan Ahmad Dahlan, karena kios mulai bukapada sekitar pukul 09.00.

Kondisi penerangan jalan di sekitar kios relatif mencukupi, meskipun tidakterlalu terang. Hal ini patut disayangkan, mengingat Jalan Ahmad Dahlanmerupakan salah satu akses utama dari dan menuju Alun-alun. Ditambah dengankarakteristik sekolah yang merupakan bangunan yang hanya ramai pada waktusiang hari, kios Jalan Ahmad Dahlan menjadi kurang begitu ramai dikunjungi.Bisa dikatakan, ketika ada orang berkunjung ke lokasi, hampir dapat dipastikanbahwa orang tersebut akan mencari tukang cukur. Tipikal ini berbeda denganAlun-alun yang menganut konsep belanja dan rekreasi terpadu, dimanapengunjung dapat berekreasi sekaligus mencari makanan, berkumpul, danmembeli barang.

Pada sebelah timur kios, terdapat saluran drainase yang berupa SungaiGung. Sungai ini pada dasarnya merupakan sungai yang hulunya berasal dariKabupaten Tegal yaitu Sungai Jembangan. Kondisi Sungai Gung bisa dikatakantidak layak. Meskipun aliran air relatif lancar, namun kondisi air sangat keruh(bahkan cenderung berwarna hitam), berbau, dan membawa banyak sampah. Disatu sisi, keberadaan Sungai Gung merupakan hal yang menguntungkan karenadapat berfungsi sebagai saluran drainase (relatif tidak ada genangan yangmuncul ketika hujan turun), tetapi kondisi sungai yang tidak mendukungmenjadikan konsep waterfront tidak realistis untuk diterapkan dalam waktudekat.



Gambar 4.10Sungai Gung di Sebelah Timur Kios Jalan Ahmad Dahlan

4.3.2. Aktivitas di Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Terdapat 23 kios yang berada di Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan.Deretan kios terdiri dari satu loos panjang kios yang berada di sebelah timurjalan. Dari deretan kios tersebut ada beberapa kios yang nampak tutup.

Urutan kios dari utara sebagai berikut :1. Tempat persewaan sisha2. Toko “Firdaus”3. Warung Makan Padang “Restu

Bunda”4. Tutup5. Tutup6. Potong rambut “Indah”7. Potong rambut “Necis Putra8. Apotek “Sumber Sehat”9. Potong rambut “Cahaya Muda”

10. Potong rambut ”Serasi”11. Potong rambut “Prima”12. Tutup13. Tutup14. Servis mesin jahit “Guntur”15. Kios koran dan majalah “Mulia”16. Jual dan sewa perlengkapan

hiking “Alasca”17. Potong rambut “Cahaya”18. Potong rambut “Budi”


19. Potong rambut “Surabaya”20. Toko ATK “Dian”21. Tutup

22. Tutup23. Bakso “Pak Suratno”

Dari 16 kios yang berpenghuni, 8 kios diantaranya (50%) adalah kiospotong rambut. Kawasan kios Jalan Ahmad Dahlan mulai aktif sekitar pukul 9pagi hingga 10 malam, tetapi ramai sekitar pukul 16.00.

4.4. Karakteristik Wilayah Perencanaan

Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa karakteristik wilayahperencanaan adalah sebagai berikut:

Tabel 4.2.Wilayah Perencanaan dalam RTRW Kota Tegal

No Lokasi Fungsi Utama FungsiSekarang Masalah Penyebab

1. KawasanPasar Ireng

1.Perdagangandan jasa

1. Perdagangandan jasa

2. RumahTinggal

1. Mangkrak2. Akses susah3. Jalan sempit4. Tidak menarik5. Gelap di

waktu malam

1. Aksesibilitas2. Penetapan

fungsikawasan

2. Kios JalanAhmadDahlan

1. Kawasanlindungsempadansungai

2. Kawasanpermukiman

1. Perdagangandan jasa

1. Sepi, kurangmenarik

2. Cenderunggelap padabagianselatan,bagian utarasudah cukupterang

1. Magnet Alun-alun terlalukuat

2. Aktivitashomogen

3. Kurangpeneranganpada bagianselatan

Sumber : analisis Tim Penyusun, 2017


4.1. Aspek Perekonomian Kota Tegal .................................................................. 1

4.2. Kawasan Pasar Ireng .......................................................................................... 3

4.2.1. Gambaran Umum Kawasan Pasar Ireng .............................................. 3

4.2.2. Aktivitas di Kawasan Pasar Ireng.......................................................... 7

4.3. Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ..........................................................11

4.3.1. Gambaran Umum Kios Jalan Ahmad Dahlan..................................... 11

4.3.2. Aktivitas di Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan................................ 15

4.4. Karakteristik Wilayah Perencanaan..........................................................16

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal V - 0

5ANALISIS FEASIBILITYSTUDY KAWASAN

PASAR IRENG DAN KIOSJALAN AHMAD DAHLAN


5.1. Kelayakan Teknis

5.1.1 Kelayakan Aspek Tata Ruang

5.1.1.1. Kelayakan Aspek Tata Ruang Kawasan Pasar Ireng

Dalam Batang Tubuh Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031, KawasanPasar Ireng tidak disebutkan secara eksplisit. Pada Pasal 51 Peraturan DaerahKota Tegal Nomor 4 Tahun 2012, disebutkan bahwa tidak ada rencanapengembangan pasar di Kelurahan Pekauman. Dengan demikian, Kawasan PasarIreng tidak akan dikembangkan sebagai pasar (meskipun trademark kawasantersebut dikenal dengan Kawasan Pasar Ireng). Nama Pasar Ireng hanyalahmerupakan tetenger kawasan, tetapi tidak ada pasar dengan nama “Pasar Ireng”.

Dari segi jaringan jalan, dua jalan utama yang menjadi batas KawasanPasar Ireng adalah Jalan Pangeran Diponegoro yang ditetapkan sebagai jalanlokal sekunder dengan status jalan Kota dan Jalan Jenderal Sudirman yangditetapkan sebagai jalan kolektor sekunder dengan status jalan Nasional.Sementara, Jalan Kauman Timur sebagai poros jalan utama pada Kawasan PasarIreng tidak diatur secara eksplisit dan oleh karenanya ditetapkan sebagai jaringanjalan lingkungan dengan status kepemilikan yaitu jalan Kota.

Sementara, jika dilihat pada Lampiran Peta Peraturan Daerah Kota TegalNomor 4 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun2011-2031, Kawasan Pasar Ireng direncanakan sebagai kawasan perdagangandan jasa. Seluruh Kawasan Pasar Ireng di sepanjang koridor jalan utama sertasepanjang koridor Jalan Pangeran Diponegoro dan Jalan Jenderal Sudirmanditetapkan semua sebagai kawasan perdagangan dan jasa, meskipun demikian,menurut Pasal 51 Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012, kawasan

ANALISIS FEASIBILITY STUDYKAWASAN PASAR IRENG DANKIOS JALAN AHMAD DAHLAN5


perdagangan dan jasa tersebut bukan merupakan pasar tradisional. Mengacupada pasal tersebut, maka rencana pengembangan kawasan perdagangan danjasa pada Kawasan Pasar Ireng akan diplot sebagai kawasan perdagangan danjasa modern.

Saat ini, kondisi Kawasan Pasar Ireng adalah berupa lokasi perdagangan,permukiman, dan tanah kosong (bangunan mangkrak). Berdasarkan RTRW KotaTegal 2011-2031, Kawasan Pasar Ireng ditetapkan sebagai kawasanperdagangan dan jasa. Kawasan kuliner pada dasarnya termasuk dalam kawasanperdagangan dan jasa modern. Ini berarti jika pada kawasan tersebut akandibangun kawasan kuliner, maka sudah sesuai dengan peruntukannya. Tetapijika akan dibangun peruntukan lain, maka harus diakomodir dalam Revisi RTRW.

Dengan demikian, ditinjau dari aspek penataan ruang, rencanapemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat kuliner sudah sesuai denganaturan yang ada dan layak untuk dilaksanakan.


Sumber: RTRW Kota Tegal 2011-2031Gambar 5.1

Kawasan Pasar Ireng Kota Tegal dalam RTRW Kota Tegal

Kawasan Pasar Ireng


5.1.1.2. Kelayakan Aspek Tata Ruang Kawasan Kios Jalan AhmadDahlan

Dalam Batang Tubuh Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031, KawasanKios Jalan Ahmad Dahlan tidak disebutkan secara eksplisit. Meskipun demikian,dalam Tabel Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tegal, disebutkan bahwa akandilaksanakan penataan kawasan perdagangan yang salah satunya berada diKelurahan Mangkukusuman (meskipun tidak menyebut lokasinya secara spesifik).Dengan demikian, rencana penataan kios Jalan Ahmad Dahlan pada dasarnyasudah tercantum dalam RTRW Kota Tegal.

Dari segi pengembangan akses jaringan jalan yang ada, Pasal 20 RTRWKota Tegal tidak menyebutkan Jalan Ahmad Dahlan secara spesifik. Hal ini berartibahwa Jalan Ahmad Dahlan direncanakan sebagai jalan lingkungan denganstatus kepemilikan yaitu jalan Kota.

Sementara, jika dilihat pada Lampiran Peta Peraturan Daerah Kota TegalNomor 4 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun2011-2031, Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan justru ditetapkan sebagaikawasan lindung setempat (sempadan sungai) dengan jarak sempadan 3 (tiga)meter. Kegiatan atau bentuk bangunan yang secara sengaja dan jelasmenghambat arah dan intensitas aliran air sama sekali tidak diperbolehkan.Kegiatan lain yang akan memperkuat fungsi perlindungan kawasan sempadansungai tetap boleh dilaksanakan tapi dengan pengendalian agar tidak mengubahfungsi kegiatannya di masa mendatang.

Kondisi eksisting Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan adalah terdapat 23kios yang berderet di sebelah barat Sungai Gung, yang terdiri dari kios cukur(paling banyak), rumah makan, penjual koran, toko ATK, persewaan shisha, danservis mesin jahit. Dengan demikian, pengembangan Kawasan Kios Jalan AhmadDahlan akan sangat dibatasi. Dilihat dari aturan tata ruang, keberadaan kios akantetap dapat diakomodir (tidak akan digusur karena sudah ada sejak dahulu),namun tidak akan diperbolehkan untuk berekspansi secara fisik, apalagi denganmelanggar sempadan sungai yang telah ditetapkan.


Sumber: RTRW Kota Tegal 2011-2031Gambar 5.2

Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan dalam RTRW Kota Tegal

Kawasan Kios Jalan AhmadDahlan


Dengan demikian, ditinjau dari aspek penataan ruang, rencanapemfungsian Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusat kuliner tidaksesuai dengan aturan yang ada dan tidak layak untuk dilaksanakan. Meskipundemikian, terdapat alternatif yang dapat digunakan, yaitu dengan menjadikanbangunan 2 lantai: lantai pertama/dasar sebagai tanggul perkuatan sempadansungai ataupun RTH, sedangkan lantai kedua sebagai pusat kuliner. Alternatif inisudah sesuai dengan RTRW Kota Tegal, dimana kawasan sempadan sungai akandifungsikan sebagai kawasan lindung setempat, sedangkan penghuni kios yangada akan tetap dapat diakomodir.

5.1.2 Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan

5.1.2.1. Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan Kawasan PasarIreng

RPJMD Kota Tegal Tahun 2014-2019 ditetapkan sebagai Perda Kota TegalNomor 3 Tahun 2014. Visi pembangunan Kota Tegal menurut RPJMD Kota TegalTahun 2014-2019 adalah “Terwujudnya Kota Tegal yang Sejahtera danBermartabat Berbasis Pelayanan Prima”.

Pelaksanaan visi tersebut ditunjang oleh beberapa misi, antara lain:

1. Mewujudkan perekonomian daerah yang berdaya saingberbasis keunggulan potensi lokal.

2. Mewujudkan infrastruktur yang memadai dan kelestarianlingkungan untuk pembangunan berkelanjutan.

3. Mewujudkan kesatuan sosial serta ketentraman dan ketertibanmasyarakat yang mendorong pemberdayaan dan partisipasimasyarakat.

4. Mewujudkan sumberdaya manusia yang berkualitas, berbudi pekertiluhur dan bertaqwa kepada Tuhan Yang Maha Esa.

5. Mengoptimalkan pelayanan kepada masyarakat dalam kerangka tatakelola pemerintah yang baik dan bersih (Good and Clean Government)serta bebas dari KKN.

Dari RPJMD Kota Tegal 2014-2019 tersebut, kuliner termaktub dalam Misi1 dan Misi 2. Misi 1 diarahkan untuk tumbuh dan berkembangnya sektor usaha


yang mendukung perekonomian daerah baik skala mikro, kecil, dan menengahmaupun besar, dengan memanfaatkan seoptimal mungkin potensi lokal yang adadi kota Tegal baik sumberdaya alam maupun sumberdaya yang lain termasuksumberdaya manusia; sedangkan Misi 2 diarahkan untuk meningkatkan kualitasdan kuantitas infrastruktur yang memadai untuk mendukung pertumbuhanperekonomian dengan tetap memperhatikan daya dukung lingkungan danperuntukan ruang dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal.

Kuliner tidak diatur secara spesifik dalam RPJMD Kota Tegal. Tetapi,kuliner termasuk dalam urusan perdagangan. Sebagai wilayah yang sangatbergantung dengan sektor perdagangan dan jasa, Kota Tegal akan secaralangsung memperhatikan perkembangan sektor kuliner.

Dengan demikian, ditinjau dari aspek kebijakan pembangunan, rencanapemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat kuliner merupakan hal yangopsional; yaitu dapat dilaksanakan atau tidak dilaksanakan sesuai dengankebijakan yang diambil. Jika Pemkot menetapkan bahwa Kawasan Pasar Irengakan difungsikan sebagai pusat kuliner, maka kebijakan ini tidak bertentangandengan aturan yang sudah ada.

5.1.2.2. Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan

Pada dasarnya, rencana pemfungsian Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlansebagai pusat kuliner tidak bertentangan dengan kebijakan yang ada dankondisinya sama dengan kelayakan pemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagaipusat kuliner. Hal ini karena kebijakan pembangunan Kota Tegal merupakan halyang bersifat makro, dan berlaku untuk seluruh wilayah Kota Tegal.

Dengan demikian, ditinjau dari aspek kebijakan pembangunan, rencanapemfungsian Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusat kulinermerupakan hal yang opsional; yaitu dapat dilaksanakan atau tidak dilaksanakansesuai dengan kebijakan yang diambil. Jika Pemkot menetapkan bahwa KawasanKios Jalan Ahmad Dahlan akan difungsikan sebagai pusat kuliner, maka kebijakanini tidak bertentangan dengan aturan yang sudah ada.


5.1.3 Kelayakan Aspek Fisik

5.1.3.1 Kemiringan Lahan

5.1.3.1.1 Kemiringan Lahan Kawasan Pasar Ireng

Kemiringan lahan pada Kawasan Pasar Ireng relatif datar. Hal inimerupakan keuntungan karena kondisi lahan yang datar akan sangatmemudahkan dalam melakukan pembangunan fisik dan rekayasa teknik sipil.


Gambar 5.3Kondisi Kemiringan Lahan pada Kawasan Pasar Ireng

Kondisi ini mengindikasikan bahwa pembangunan pusat kuliner padaKawasan Pasar Ireng merupakan hal yang layak untuk dilaksanakan. Hal inikarena kondisi kemiringan lahan yang datar merupakan kondisi yang sudah tepatuntuk aktivitas pusat kuliner.

5.1.3.1.2 Kemiringan Lahan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kemiringan lahan pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan relatif datar.Hal ini merupakan keuntungan karena kondisi lahan yang datar akan sangatmemudahkan dalam melakukan pembangunan fisik dan rekayasa teknik sipil.



Gambar 5.4Kondisi Kemiringan Lahan pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kondisi ini mengindikasikan bahwa pembangunan pusat kuliner padaKawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan merupakan hal yang layak untukdilaksanakan. Hal ini karena kondisi kemiringan lahan yang datar merupakankondisi yang sudah tepat untuk aktivitas pusat kuliner.

5.1.3.2 Aksesibilitas

5.1.3.2.1 Aksesibilitas Kawasan Pasar Ireng

Pada Kawasan Pasar Ireng, tidak ada angkutan umum yang melayaniJalan Kauman Timur. Sementara, Jalan Pangeran Diponegoro dan jalan JenderalSudirman merupakan jalan yang menjadi poros utama Kota Tegal serta sangatmudah dijangkau oleh kendaraan umum maupun kendaraan pribadi. Sebagairuas jalan utama pada Kawasan Pasar Ireng, lebar Jalan Kauman Timur sangatsempit (hanya sekitar 2,5 hingga 3 meter). Hal ini menjadikan Pemkotmenerapkan kebijakan bahwa arus jalan untuk mobil hanya dapat dilalui dariarah selatan (karena tidak akan cukup untuk menampung mobil yangbersilangan). Pada Jalan Kauman Timur juga tidak terdapat trotoar, yang


menjadikan pejalan kaki harus berjalan di atas badan jalan. Selain itu, kantongparkir juga tidak tersedia di Jalan Kauman Timur (sedangkan pada JalanPangeran Diponegoro dan jalan Jenderal Sudirman, parkir diarahkan on-streetpada sisi barat Jalan Pangeran Diponegoro dan sisi utara jalan JenderalSudirman). Secara umum, kondisi aksesibilitas pada Kawasan Pasar Ireng,khususnya Jalan Kauman Timur, dapat dikatakan tidak baik.


Gambar 5.5Kondisi Lebar Jalan Kauman Timur pada Kawasan Pasar Ireng

Kawasan kuliner membutuhkan kantong parkir dan jalan yang cukuplebar, karena akan menjadi pusat berkumpul masyarakat. Kondisi eksisting tidakmemungkinkan untuk pelebaran jalan, kecuali dengan membebaskan bangunanyang ada pada kawasan. Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner padaKawasan Pasar Ireng dengan mengacu pada kondisi aksesibilitas eksistingmerupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan.

Alternatif yang dapat dilaksanakan adalah dengan membuat kantongparkir baru dan melebarkan Jalan Kauman Timur. Dengan kepemilikan lahanPemkot yang terpencar, maka perlu adanya pembebasan lahan milik masyarakatterlebih dahulu (terutama lahan nomor 201 dan 202). Selanjutnya, lahan tersebut


210; Tahu Murnipunya masyarakat




difungsikan sebagai kantong parkir, dan lahan di sebelah timur jalan akandifungsikan sebagai pusat kuliner. Akses dari kantong parkir menuju pusat kuliner(dengan asumsi bangunan dua lantai untuk menghindari pengunjungmenyeberang jalan secara langsung) dapat dipenuhi dengan pembangunankoridor dari kantong parkir menuju pusat kuliner. Alternatif lain yang dapatdilakukan tanpa membebaskan lahan (201 dan 202) adalah dengan menyediakanlahan parkir pada masing-masing lahan dengan bukaan yang cukup lebar untukmelakukan manuver. Konsekuensinya, kapasitas untuk pusat kuliner akanberkurang.

Sumber: Bakeuda Kota Tegal, 2017.Ket: selain yang ditandai, adalah lahan milik masyarakat

Gambar 5.6Status Kepemilikan Lahan pada Kawasan Pasar Ireng

Sementara, pelebaran Jalan Kauman Timur dapat dilaksanakan denganmemperlebar perkerasan jalan. Karena lebar jalan yang ada sangat terbatas,maka arus lalulintas mobil tetap diterapkan satu arah dari selatan. Selain itu,mobil yang masuk Jalan Kauman Timur dibatasi untuk kendaraan kecil dan nanti


akan diarahkan masuk ke kantong parkir (jika dilakukan pembebasan lahan) ataulahan parkir yang disediakan (jika tidak dilakukan pembebasan lahan).Sementara, kendaraan besar diarahkan untuk parkir di Jalan PangeranDiponegoro.

5.1.3.2.2 Aksesibilitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Lebar jalan pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan relatif sangat lebar,mencapai 15 meter; meskipun menyempit di bagian utara (yang menuju ke Alun-alun; lebar 9,5 meter) dan di bagian selatan (yang berbatasan dengan jalanKartini; lebar 10,3 meter).

Sumber: RTBL, 2015.

Gambar 5.7Lebar Jalan pada Kawasan Kios Ahmad Dahlan

Arus jalan diterapkan satu arah dari selatan pada pagi-siang hari, dan duaarah pada sore-malam hari. Hal ini untuk mengantisipasi macetnya jalan karenapada Jalan Ahmad Dahlan terdapat banyak sekolah yang ramai pada pagi haridan menyempitnya jalan di bagian selatan.

Pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan tidak ada kantong parkir. Parkiryang ada diarahkan sebagai on-street parking di pinggir jalan, dan sudahmencukupi. Meskipun di seberang kios terdapat sekolah, namun kebutuhan parkirsudah cukup karena aktivitas sekolah cenderung ramai di pagi hari dan aktivitaskios cenderung ramai mulai sore hingga malam hari. Meski demikian, untuk

mencegah kemungkinan terjadinya kemacetan (akibat perkembangan kawasan),dibuatkan off-street parking.


Berdasarkan kuesioner yang disebarkan pada juru parkir kios Jalan AhmadDahlan, jumlah kendaraan yang datang setiap hari (baik hari kerja ataupun harilibur) kurang dari 100 kendaraan. Parkir diarahkan satu lapis motor/mobil, danlebar jalan yang tersisa masih lebih dari 4 meter. Kondisi parkir ketika turunhujan tergenang 1-2 jam karena saluran drainase yang kurang baik, tetapi hal initidak menjadi masalah. Pada dasarnya, parkir bukan merupakan masalah padakios Jalan Ahmad Dahlan.


Gambar 5.8Parkir Satu Lapis pada Kawasan Kios Ahmad Dahlan

Sementara, jika ditinjau dari kelengkapan jalan, maka Jalan AhmadDahlan sudah dapat dikatakan mendukung untuk pejalan kaki karena sudah adatrotoar yang menempel pada kios (sekaligus sebagai halaman depan kios).Meskipun demikian, pada sebelah barat jalan (di depan sekolah) tidak terdapattrotoar.

Jalan Ahmad Dahlan tidak dilewati oleh angkutan umum. Angkutan umumhanya lewat pada jalan Kartini (berbatasan dengan Jalan Ahmad Dahlan disebelah selatan). Walaupun tidak ada angkutan umum yang melewati, namunkios di Jalan Ahmad Dahlan sangat mudah diakses karena topografinya relatifdatar, lebar jalan mencukupi, dan lokasinya berada di dekat kawasan pusat kota.


Masyarakat yang menggunakan kendaraan pribadi ataupun berjalan kaki dapatdengan mudah mengakses Jalan Ahmad Dahlan.

Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan dengan mengacu pada kondisi aksesibilitas eksisting merupakanhal yang layak untuk dilaksanakan.

5.1.3.3 Drainase

5.1.3.3.1 Drainase Kawasan Pasar Ireng

Pada Kawasan Pasar Ireng tidak ada saluran drainase yang layak. Dimensisaluran terlalu kecil, dan banyak yang ditutup secara permanen oleh warga.Dimensi saluran yang kecil menjadikan fungsi pengeringan menjadi tidak optimal,terutama ketika turun hujan deras. Selain itu, ditutupnya saluran menjadikankesulitan untuk mengontrol kondisi saluran dan membersihkan saluran darisumbatan maupun lumpur. Akibatnya, ketika turun hujan sering terjadi genangandan banjir.


Gambar 5.9Kondisi Saluran Drainase pada Kawasan Pasar Ireng


Berdasarkan kuesioner yang disampaikan pada pedagang maupun warga,drainase merupakan masalah utama Kawasan Pasar Ireng yang membutuhkanpenanganan segera. Hal ini disampaikan oleh seluruh responden yang ada.

Kawasan kuliner membutuhkan kawasan dengan saluran drainase yanglayak, karena hal utama yang ditawarkan adalah kenyamanan. Jika kawasantergenang ketika turun hujan, maka pedagang kawasan kuliner tidak akan lakukarena pengunjung tidak akan datang. Dengan demikian, pembangunan pusatkuliner pada Kawasan Pasar Ireng dengan mengacu pada kondisi salurandrainase eksisting merupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan.

Jika Pemkot Tegal ingin melaksanakan pembangunan pusat kuliner, makaperbaikan saluran drainase manjadi hal yang mutlak dilaksanakan sebelumpembangunan fisik dilaksanakan.

5.1.3.3.2 Drainase Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan


Gambar 5.10Kondisi Saluran Drainase pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan


Pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan tidak ada saluran drainase yanglayak. Saluran drainase yang ada di sebelah barat jalan memiliki dimensi yangsempit, sedangkan saluran drainase yang ada di sebelah timur jalan (depan kios)sudah tertutup semua oleh bangunan permanen. Sungai Gung di sebelah timurkios mengalami pendangkalan parah dan kondisinya kotor, dan posisinya lebihtinggi daripada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan. Akibatnya, kawasan sekitardepan kios dan di sebelah utara kios cenderung tergenang ketika hujan. Hal inidikemukakan baik oleh pedagang yang mengisi kios (termasuk para tukangcukur) maupun juru parkir.


Gambar 5.11Sungai Gung di Sebelah Timur Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kawasan kuliner membutuhkan kawasan dengan saluran drainase yanglayak, karena hal utama yang ditawarkan adalah kenyamanan. Jika kawasantergenang ketika turun hujan, maka pedagang kawasan kuliner tidak akan lakukarena pengunjung tidak akan datang. Dengan demikian, pembangunan pusatkuliner pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan dengan mengacu pada kondisisaluran drainase eksisting merupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan.

Jika Pemkot Tegal ingin melaksanakan pembangunan pusat kuliner, makaperbaikan saluran drainase menjadi hal yang mutlak dilaksanakan sebelum


pembangunan fisik dilaksanakan. Di sisi lain, revitalisasi Sungai Gung merupakankewenangan Pemerintah Provinsi, sehingga Pemerintah Provinsi Jawa Tengahjuga perlu untuk melaksanakan kegiatan dimaksud.

5.1.3.4 Air Bersih

5.1.3.4.1. Air Bersih Kawasan Pasar Ireng

Kebutuhan air bersih pada Pasar Ireng dipenuhi dari saluran PDAM.Kawasan kuliner membutuhkan layanan air bersih yang terjamin. Pasar Irengsudah mendapat layanan PDAM, sehingga pemenuhan air bersih tidak akanmenjadi masalah.

Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Pasar Irengdengan mengacu pada kondisi jaringan air bersih eksisting merupakan hal yanglayak untuk dilaksanakan.

5.1.3.4.2. Air Bersih Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kebutuhan air bersih pada kios Jalan Ahmad Dahlan dipenuhi denganmembawa air bersih dari rumah, membeli dari penjual air bersih, dan dari kransumur bor. Kios penjual makanan cenderung membuat sumur bor sendiri,sedangkan kios cukur cenderung membeli air bersih dari sekitar dan membawaair bersih dari rumah. Hal ini terjadi karena jaringan PDAM belum melayaniKawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan.

Kawasan kuliner membutuhkan layanan air bersih yang terjamin.Kawasan kios Jalan Ahmad Dahlan belum mendapatkan layanan PDAM, sehinggajika akan difungsikan sebagai pusat kuliner akan kesulitan untuk mendapatkanpasokan air bersih dalam volume yang stabil.

Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan dengan mengacu pada kondisi jaringan air bersih eksistingmerupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan. Meskipun demikian,Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan akan mudah dalam mengakses jaringan PDAMkarena berada pada sekitar kawasan pusat kota. Jika hal ini dapat dipenuhi,


maka pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan akanmenjadi satu hal yang layak untuk dilaksanakan.

5.1.3.5 Persampahan

5.1.3.5.1. Persampahan Kawasan Pasar Ireng

Sistem persampahan pada Kawasan Pasar Ireng terbagi menjadi duajenis: oleh sebagian membuang sampah sendiri ke TPS (terdapat satu kontainersampah yang berada di bagian utara Jalan Kauman Timur), dan sebagian diambiloleh petugas kebersihan Pemkot (khususnya pada rumah warga).


Gambar 5.12Bak Sampah pada Kawasan Pasar Ireng

Kawasan kuliner membutuhkan layanan persampahan yang baik, karenasampah yang dihasilkan akan banyak. Untuk itu, layanan persampahan yangdisediakan oleh Perangkat Daerah (PD) pengampu persampahan (ataupunswasta) menjadi hal yang krusial. Saat ini, dengan kondisi sebagian masyarakatmasih belum terlayani oleh sistem layanan persampahan Pemkot,mengindikasikan bahwa Pasar Ireng belum layak untuk dijadikan sebagaikawasan kuliner. Tetapi jika layanan persampahan yang baik dapat disediakan


oleh Pemkot, maka Kawasan Pasar Ireng akan layak untuk dijadikan sebagaipusat kuliner.

5.1.3.5.2. Persampahan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Sampah yang dihasilkan dari aktivitas kios Jalan Ahmad Dahlan tidakterlalu banyak, hanya sekitar 1 kantong plastik besar perhari perkios. Hal inidikemukakan oleh semua responden penghuni kios. Timbulan sampah yang lebihbanyak hanya ada pada kios yang berfungsi sebagai rumah makan, tetapi jugatidak begitu banyak.

Pengelolaan sampah dilaksanakan dengan diambil oleh petugas sampahsekali sehari. Hal ini sudah cukup baik, namun responden mengharapkan agarsampah dapat diambil dua kali sehari, pada pagi dan sore hari. Sampah ditimbundalam kantong kresek dan diambil oleh petugas sehingga tidak ada tempatsampah yang ada di depan kios.


Gambar 5.13Tidak ada Bak Sampah pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan


Kawasan kuliner membutuhkan layanan persampahan yang baik, karenasampah yang dihasilkan akan banyak. Untuk itu, layanan persampahan yangdisediakan oleh PD pengampu persampahan (ataupun swasta) menjadi hal yangkrusial. Saat ini, dengan kondisi bahwa sampah diambil oleh petugas kebersihan,mengindikasikan bahwa kios Jalan Ahmad Dahlan cukup layak untuk dijadikansebagai kawasan kuliner.

Hal yang perlu ditingkatkan adalah frekuensi pengambilan sampah yangsebaiknya dilakukan dua kali sehari yaitu pada pagi hari dan sore hari.

5.1.3.6 Air Limbah

5.1.3.6.1. Air Limbah Kawasan Pasar Ireng

Air limbah dibuang dengan mengikuti saluran pembuangan dari rumah,yang sekaligus bergabung dengan saluran drainase. Kondisi saluran relatif sempitdan pada beberapa titik ditutup oleh bangunan permanen. Ketika hujan turun,cenderung timbul genangan.


Gambar 5.14Jaringan Air Limbah Sekaligus Drainase pada Kawasan Pasar Ireng


Kawasan kuliner membutuhkan layanan air limbah yang baik, karena airlimbah yang dihasilkan akan banyak. Untuk itu, saluran air limbah harus layak.Jika saluran air limbah yang secara individual tidak ada (masih bergabungdengan saluran drainase), maka dimensi saluran drainase harus cukup lebar dandalam.

Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Pasar Irengdengan mengacu pada kondisi jaringan air limbah eksisting merupakan hal yangtidak layak untuk dilaksanakan. Jika Pemkot ingin memfungsikan Kawasan PasarIreng sebagai pusat kuliner, maka perbaikan jaringan air limbah menjadiprasyarat yang harus dipenuhi.

5.1.3.6.2. Air Limbah Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Air limbah dibuang ke Sungai Gung yang berada di balik (sebelah timur)kios. Frekuensi air limbah relatif tidak banyak karena kios yang ada sebagianbesar adalah kios tukang cukur. Kios lain relatif tidak menghasilkan limbah cairyang berbahaya.


Gambar 5.15Tidak Ada Saluran Air Limbah di Depan Kios Jalan Ahmad Dahlan

(Saluran Drainase di Seberang Kios)


Pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan tidak terdapat toilet. Hal inimenjadi masalah utama yang dikeluhkan oleh penghuni kios, yang harus pergi keseputaran Alun-alun. Hal ini menjadikan aktivitas kios tidak efisien, karena ketikapenghuni kios harus keluar, maka kios harus ditutup dan dibuka kembali padasaat penghuni kembali ke kios.

Kawasan kuliner membutuhkan layanan air limbah yang baik, karena airlimbah yang dihasilkan akan banyak. Untuk itu, saluran air limbah harus layak.Tidak adanya toilet menjadikan pemilik kios harus pergi ke seputaran JalanPancasila (terdapat toilet umum) jika ingin membuang air kecil. Hal ini akanmerugikan karena kios harus ditutup sementara.

Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan dengan mengacu pada kondisi jaringan air limbah eksistingmerupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan. Jika Pemkot inginmemfungsikan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusat kuliner, makaperbaikan jaringan air limbah menjadi prasyarat yang harus dipenuhi.

5.1.3.7 Listrik

5.1.3.7.1. Listrik Kawasan Pasar Ireng

Kebutuhan listrik pada Kawasan Pasar Ireng dipenuhi dari PLN. Hanyasaja, ketika malam hari, Kawasan Pasar Ireng cenderung gelap karena tidak adaaktivitas.

Kawasan kuliner membutuhkan listrik yang baik, karena lighting adalahsalah satu daya tarik kawasan kuliner. Dengan demikian, pembangunan pusatkuliner pada Kawasan Pasar Ireng dengan mengacu pada kondisi jaringan listrikeksisting merupakan hal yang tidak layak untuk dilaksanakan.

Meskipun kondisi eksisting cenderung gelap, namun pemenuhan listrikakan dapat dengan mudah dipenuhi karena jaringan PLN sudah melayanikawasan. Jika Pemkot akan memfungsikan Kawasan Pasar Ireng sebagai pusatkuliner, maka hal ini menjadi prasyarat yang harus dipenuhi.



Gambar 5.16Kondisi Malam Kawasan Pasar Ireng yang Cenderung Gelap

5.1.3.7.2. Listrik Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kebutuhan listrik pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan dipenuhi dariPLN. Ketika malam hari, kawasan sekitar kios Jalan Ahmad Dahlan cukup terangpada bagian utara namun kurang terang pada bagian selatan, tetapi tidak rawan(aman). Sementara, kondisi di dalam kios terang.

Kawasan kuliner membutuhkan listrik yang baik, karena lighting adalahsalahsatu dayatarik kawasan kuliner. Secara umum, penerangan yang ada padaKawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sudah mencukupi. Dengan demikian,pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan denganmengacu pada kondisi jaringan listrik eksisting merupakan hal yang layak untukdilaksanakan.



Gambar 5.17Kondisi Malam Hari Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

5.1.3.8 View

5.1.3.8.1. View Kawasan Pasar Ireng

Ketika malam hari, Pasar Ireng cenderung gelap karena tidak adaaktivitas. View tidak ada, karena terhalang oleh bangunan masif. Tidak adaatraksi lokal sebagai focal-point view.

Kawasan kuliner membutuhkan view yang bagus karena selain makanan,aktivitas utama yang ditawarkan adalah suasana. Dengan tidak adanya view yangbagus, maka diperlukan atraksi lokal sebagai penggugah suasana. Sayangnya,atraksi lokal juga kesulitan untuk ditampilkan karena keterbatasan luasan lahan.Secara umum, kondisi view pada Kawasan Pasar Ireng tidak menunjang untukdifungsikan sebagai pusat kuliner. Dengan demikian, pembangunan pusat kulinerpada Kawasan Pasar Ireng dengan mengacu pada view eksisting merupakan halyang tidak layak untuk dilaksanakan.



Gambar 5.18View Malam Hari Kawasan Pasar Ireng

Meskipun demikian, jika Pemkot tetap akan memfungsikan Kawasan PasarIreng sebagai pusat kuliner, maka ada alternatif desain yang dapat digunakan,yaitu dengan membuat bangunan dua lantai. Dengan bangunan dua lantai, makaview yang ada akan menjadi lebih luas dan baik. Selain itu, dengan mengacupada analisis kelayakan berdasar aspek aksesibilitas di atas, jika dilakukan opsipembebasan lahan, pada koridor penghubung antara kantong parkir denganpusat kuliner dapat diberi landmark sebagai focal point, sehingga akanmenambah baik view yang ada. Sebaliknya, jika tidak dilakukan pembebasanlahan, maka lahan milik Pemkot Nomor 224 (eks Kantor Kelurahan) dapat dibuatmenjadi taman yang juga berfungsi sebagai landmark.


5.1.3.8.2. View Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

View tidak ada, karena terhalang oleh bangunan masif. Akibatnya, Alun-alun dan Masjid Agung tidak kelihatan. Hal ini menjadi satu kerugian bagiKawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan. Selain itu, tidak ada atraksi lokal sebagaifocal-point view.


Gambar 5.19View Malam Hari Dilihat dari Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Kawasan kuliner membutuhkan view yang bagus karena selain makanan,aktivitas utama yang ditawarkan adalah suasana. Dengan tidak adanya view yangbagus, maka diperlukan atraksi lokal sebagai penggugah suasana. Sayangnya,atraksi lokal juga kesulitan untuk ditampilkan karena keterbatasan luasan lahan.

Secara umum, kondisi view pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan tidakmenunjang untuk difungsikan sebagai pusat kuliner. Dengan demikian,pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan denganmengacu pada view eksisting merupakan hal yang tidak layak untukdilaksanakan.


Meskipun demikian, jika Pemkot tetap akan memfungsikan Kawasan KiosJalan Ahmad Dahlan sebagai pusat kuliner, maka ada alternatif desain yangdapat digunakan, yaitu dengan menjadikan Sungai Gung sebagai view. Jikakondisi sungai baik dan jernih, maka view ini akan cukup baik. Selain itu, dengantinggi bangunan yang dua lantai (lantai dasar digunakan sebagai kawasanlindung sempadan sungai yang berbentuk taman; mengacu pada analisiskelayakan berdasar aspek tata ruang). Tinggi bangunan yang dua lantai jugaakan memberikan view yang lebih baik. Alternatif lainnya adalah menjadikanlantai 1 sebagai taman sehingga bisa menarik pengunjung.

5.2. Kelayakan Politis

Kelayakan politis adalah analisis yang dilakukan berdasar wawancara padapelaku aktivitas, juru parkir, dan pengunjung.

5.2.1. Kelayakan Politis Kawasan Pasar Ireng

Berdasarkan hasil wawancara, didapat informasi bahwa dahulu sudah adabeberapa penjual makanan pada Kawasan Pasar Ireng, namun tidak laku danakhirnya bangkrut. Pelaku ekonomi dan warga sekitar tidak sependapat jikaKawasan Pasar Ireng dijadikan sebagai pusat kuliner, karena kondisinya yangsepi dan tidak didukung oleh infrastruktur (jalan dan drainase) yang layak. Selainitu, ada beberapa warung makan yang masih beroperasi dan adanya lahan milikPemkot yang digunakan sebagai tempat tinggal sehingga keduanya perlu diberisolusi. Hal yang paling urgent untuk diminta adalah pelebaran jalan danperbaikan saluran drainase.

Pada dasarnya, penduduk akan mengikuti kebijakan pembangunan yangditerapkan. Meskipun demikian, mereka menyarankan agar Kawasan Pasar Irengtidak dijadikan sebagai kawasan kuliner karena kemungkinan tidak akan lakudengan kondisi sekarang ini.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa berdasarkan aspek politis,rencana pemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat kuliner disarankanuntuk tidak dilaksanakan. Meskipun demikian, masyarakat juga tidak akanmenolak jika Pemkot Tegal akan tetap melaksanakan pembangunan pusat kuliner


di Kawasan Pasar Ireng. Alternatif yang dapat dipertimbangkan adalah denganmelaksanakan pembangunan dengan dua tingkat, tingkat pertama/dasar adalahuntuk pusat oleh-oleh, sedangkan tingkat dua adalah untuk mewadahi aktivitasyang sudah ada (warung makan) dengan konsep foodcourt. Sedangkan, untukmasyarakat yang menyewa lahan milik Pemkot sebagai tempat tinggal diarahkanuntuk bisa ditempatkan di Rusunawa.

5.2.2. Kelayakan Politis Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Para tukang cukur yang menghuni kios Jalan Ahmad Dahlan merupakantukang cukur pindahan dari kawasan Alun-alun yang direlokasi oleh Pemkot kekios Jalan Ahmad Dahlan. Sekarang, Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sudahmenjadi tetenger bagi masyarakat sebagai pusat kawasan cukur rambuttradisional di Kota Tegal.

Dari kuesioner yang disebarkan pada penghuni kios, sebagian besar tidakbersedia untuk dipindah. Sebagian kecil bersedia dipindahkan, tetapi memintalokasi yang ramai dan tidak begitu jauh dari lokasi semula. Pedagang (termasuktukang cukur) pada dasarnya akan mengikuti kebijakan Pemkot, asalkan tidakdipindahkan. Hal yang paling urgent untuk diminta adalah adanya toilet umum,saluran air bersih, perbaikan drainase, dan pengambilan sampah dua kali sehari.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa berdasarkan aspek politis,rencana pemfungsian Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusat kulinerdisarankan untuk tidak dilaksanakan. Meskipun demikian, pada dasarnyapedagang akan mengikuti kebijakan pembangunan yang diterapkan. Jika akandibangun pusat kuliner, maka solusi yang dapat diambil adalah tempat potongrambut yang dilengkapi dengan pusat kuliner dan kios pendukung lainnya. Kiosakan menjadi landmark cukur tradisional, dan dilengkapi dengan kios kulinerserta pendukung lainnya.

5.3. Kelayakan Sosial-Budaya

5.3.1. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Pasar Ireng

Ditinjau dari segi sosial budaya, tipikal masyarakat Tegal adalahmasyarakat yang suka untuk makan. Masyarakat Tegal juga suka untuk


mengobrol (nongkrong). Tipikal masyarakat Tegal yang suka makan danmengobrol ini menjadi hal yang positif bagi rencana pembangunan kawasankuliner di Kawasan Pasar Ireng.

Di sisi lain, lokasi Kawasan Pasar Ireng dekat dengan Kawasan TegalLaka-laka dan Alun-alun (pusat kuliner eksisting). Lokasinya yang terlalu dekatdengan pusat kuliner lain menjadikan pembangunan kawasan kuliner di PasarIreng menjadi kurang bagus karena bisa berpotensi menimbulkan konflik.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa berdasarkan aspek sosial-budaya, rencana pemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat kulinerdisarankan untuk tidak dilaksanakan. Meskipun demikian, ada alternatif yangdapat digunakan. Pembangunan pusat kuliner dapat dilaksanakan dengandilengkapi dengan pusat oleh-oleh. Keberadaan Tahu Murni Putra sebagai salahsatu ikon oleh-oleh Kota Tegal akan menjadi pendorong perkembangan kawasan.


Gambar 5.20Outlet Tahu Murni Putra pada Kawasan Pasar Ireng

5.3.2. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Ditinjau dari segi sosial budaya, Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sudahmenjadi ikon Kota Tegal sebagai kios berkumpulnya para tukang cukur


tradisional. Keberadaan kios lain menjadi pelengkap kios cukur (bukan kios cukuryang menjadi pelengkap). Sebagian besar masyarakat yang datang ke kios JalanAhmad Dahlan bertujuan untuk memotong rambut. Sebagian kecil lainnya datanguntuk makan dan membeli koran.


Gambar 5.21Deretan Kios Cukur Tradisional pada Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa berdasarkan aspek sosial-budaya, rencana pemfungsian Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusatkuliner disarankan untuk tidak dilaksanakan. Meskipun demikian, ada alternatifyang dapat digunakan. Pembangunan pusat kuliner dapat dilaksanakan yaitusebagai pendukung pusat cukur. Fungsi kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai ikonlokasi cukur perlu untuk tetap dipertahankan. Pembangunan kios sebaiknya


berfokus pada kios yang berfungsi sebagai tempat berkumpulnya tukang cukur.Keberadaan kios lain lebih baik difungsikan sebagai pendukung kios cukur.

5.4. Kelayakan Legalitas

5.4.1. Kelayakan Legalitas Kawasan Pasar Ireng

Status lahan milik Pemkot pada Kawasan Pasar Ireng tersebar secarasporadis (terpisah) dengan luasan yang relatif kecil. Jika akan mempergunakantanah milik Pemkot sebagai pusat kuliner, maka aspek legalitas lahan tidakmenjadi masalah. Hanya saja, lahan yang tersedia relatif kecil. Jikamembutuhkan lahan yang lebih luas, maka harus membebaskan lahan yangbiayanya akan sangat besar.

Sumber: Bakeuda Kota Tegal, 2017

Gambar 5.22Lahan Milik Pemkot Tegal pada Kawasan Pasar Ireng

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa berdasarkan aspek legalitas,rencana pemfungsian Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat kuliner disarankanuntuk tidak dilaksanakan. Meskipun demikian, ada alternatif yang dapat





digunakan, yaitu dengan memfungsikan lahan eks Kelurahan di barat jalansebagai kantong parkir (dan ditunjang dengan pembebasan lahan nomor 201 dan202 agar kepemilikan lahan menyatu) dan memfungsikan lahan milik Pemkot disisi timur jalan sebagai pusat kuliner. Selanjutnya Kawasan Pasar Ireng dapatdilengkapi dengan pusat oleh-oleh khas Tegal. Alternatif lainnya adalah denganmengoptimalkan lahan yang ada dengan desain bangunan 2 lantai dilengkapidengan lahan parkir.

5.4.2. Kelayakan Legalitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Lahan kios Jalan Ahmad Dahlan pada dasarnya merupakan sempadanSungai Gung yang menjadi kewenangan Dinas PSDA Provinsi Jawa Tengah.Namun, sertifikat kepemilikan lahan dimiliki oleh Pemkot Tegal. Luas tanahberdasarkan sertifikat tercatat 750 m2.

Sumber: Bakeuda Kota Tegal, 2017

Gambar 5.23Bukti Kepemilikan Pemkot Tegal pada Kawasan Kios

Jalan Ahmad Dahlan


Dengan demikian, pembangunan pusat kuliner pada kios Jalan AhmadDahlan tidak menjadi masalah karena dibangun di atas tanah milik Pemkot Tegal.Meskipun demikian, pembangunan harus melibatkan dan meminta pertimbangandari Dinas PSDA Provinsi Jawa Tengah karena merupakan sempadan sungai.

Solusi yang dapat diambil adalah pembangunan kios dua lantai: lantaipertama/dasar digunakan untuk sempadan sungai (bisa dibangun perkerasanuntuk memperkuat tanggul dan difungsikan sebagai tempat parkir, ataupundengan ditanami tanaman dan difungsikan sebagai RTH), dan lantai keduadifungsikan sebagai kios. Fungsi utama kios adalah sebagai pusat cukur, dan kioslain berfungsi sebagai pendukung fungsi utama.

5.5. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang

5.5.1. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Pasar Ireng

Kondisi tapak Kawasan Pasar Ireng adalah sebagai berikut:

Sumber: analisis Tim Penyusun, 2017

Gambar 5.24Kondisi Tapak Kawasan Pasar Ireng

Sebelah utara dekat dengan kawasan TegalLaka-laka dan Alun-alun merupakan

kawasan pusat kuliner Kota Tegal.

Sebelah timur berbatasandengan Jl. Diponegoro

poros utama Kota Tegal dandapat berfungsi sebagai lokasi

parkir on street.

Sebelah selatanberbatasan dengan

bangunan milik pribadi

Sebelah baratberbatasan dengan

bangunan milik pribadi


Di sebelah utara Kawasan Pasar Ireng terdapat kawasan Tegal Laka-lakadan Alun-alun Kota Tegal dengan jarak yang tidak terlalu jauh. Jika Pemkot Tegalakan membangun pusat kuliner pada Kawasan Pasar Ireng, maka kemungkinanakan terjadi persaingan yang ketat dengan kawasan Tegal Laka-laka dan Alun-alun Kota Tegal. Di sebelah timur, Kawasan Pasar Ireng berbatasan dengan jalanDiponegoro. Sebagai poros utama Kota Tegal, jalan ini selalu ramai dan dapatberfungsi sebagai alternatif penyedia kantong parkir. Di sebelah selatan,Kawasan Pasar Ireng berbatasan dengan bangunan milik pribadi sehingga tidakmungkin dikembangkan secara horizontal (jika membebaskan lahan, maka biayayang dibutuhkan akan banyak). Di sebelah barat, Kawasan Pasar Ireng jugaberbatasan dengan bangunan milik pribadi sehingga tidak mungkindikembangkan secara horizontal.

Dengan mempertimbangkan hal tersebut, maka pembangunan pusatkuliner pada Kawasan Pasar Ireng difokuskan pada 4 blok besar, adapun 1 blokkecil di sisi paling selatan untuk sementara belum difungsikan. Selain itu,pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Pasar Ireng kurang direkomendasikanjika hanya untuk membangun pusat kuliner saja. Alternatif yang dapatdipertimbangkan adalah dengan membangun pusat kuliner yang dilengkapidengan pendukung lain.

Usulan alternatif desain bangunan adalah sebagai berikut:

Desain meliputi 2 tipe, yaitu:

o Tipe 1 : terdiri 2 lantai; Lantai 1 sebagai pusat oleh-oleh/tenant oleh-oleh/kuliner takeaway food, sedangkan Lantai 2 sebagai tempatkuliner dengan konsep foodcourt.

o Tipe 2 : terdiri 2 lantai; Lantai 1 sebagai parkir dan tenant oleh-oleh/kulinertakeaway food, sedangkan Lantai 2 sebagai tenant oleh-oleh dankuliner dengan konsep foodcourt.

Total daya tampung bangunan adalah 21 kios dan/atau tenant dengan ukuran

2,5 x 3 m2. Total daya tampung parkir off street adalah 11 mobil dan 24 motor.



Gambar 5.25Alternatif Pengembangan Kawasan Pasar Ireng

Tahu Murni akandifungsikan sebagaiikon pusat oleh-olehdan kuliner khasTegal.

Jalan Diponegoro akandifungsikan sebagailokasi parkir on-streetuntuk kendaraanpanjang.

Dibangun 2 lantai dengan dilengkapi lahanparkir1. Lantai 1: pusat oleh-oleh/tenant oleh-

oleh/kuliner takeaway food.2. Lantai 2: tempat kuliner dengan

konsep foodcourt.

Dibangun 2 lantai dengan dilengkapi lahan parkir1. Lantai 1: parkir dan tenant oleh-oleh/kuliner

takeaway food2. Lantai 2: tenant oleh-oleh dan kuliner

dengan konsep foodcourt.

Pada lahan eks Kelurahandibangun Taman sebagailandmark dan view kawasan

Dibangun 2 lantai dengan dilengkapi lahan parkir1. Lantai 1: parkir dan tenant oleh-oleh/kuliner

takeway food2. Lantai 2: tenant oleh-oleh dan kuliner dengan

konsep foodcourt.



Gambar 5.26Usulan Alternatif Site Plan Kawasan Pasar Ireng

Bangunan Tipe 1Bangunan Tipe 2



Gambar 5.27Usulan Alternatif Denah Lantai 1

pada Bangunan Tipe 1 Kawasan Pasar Ireng












5.5.2. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Kios Jalan AhmadDahlan

Kondisi tapak Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan adalah sebagai berikut:


Gambar 5.31Kondisi Tapak Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Aturan yang ada berkaitan dengan lahan kios Jalan Ahmad Dahlanberdasarkan RTBL Koridor I adalah:

KDB Bangunan perdagangan dan jasa adalah 80%; KLB 1,6; KDH 15%.

Sempadan muka bangunan 6 meter dari as Jalan Ahmad Dahlan.

Dengan aturan tersebut di atas, maka luas maksimal keseluruhanbangunan yang dapat dibangun adalah 1,6 x 750 m2 = 1.200 m2, dan luasmaksimal yang dapat dibangun per lantai adalah 80% x 750 m2 = 600 m2.Kondisi tersebut adalah lahan terbangun maksimal, sedangkan jika dibangunkurang dari luasan tersebut maka diperbolehkan.

Meskipun demikian, dengan mempertimbangkan analisis kelayakan yanglain (aspek tata ruang, aspek view, aspek legalitas, dan aspek sosial budaya),maka usulan alternatif pembangunan dilaksanakan dengan ketentuan sebagaiberikut:

Sebelah barat berbatasandengan Jalan Ahmad

Dahlan dan SDMangkukusuman

Sebelah timurberbatasan dengan

Sungai Gung

Alun-alun Pasarmalam

Sebelah utaraberbatasan dengan jalan

menuju Pasar Malam

Sebelah selatanberbatasan dengan

bangunan masyarakat

Lokasi kios Luas: 750 m2. Status: milik Pemkot. KDB 80%, KLB 1,6,

KDH 15%, sempadan6 meter dari as jalan.


1. Dibangun dua lantai. Dari luasan lahan yang tersedia, hanya sebagianyang digunakan sebagai bangunan, selebihnya dalam bentuk ruangterbuka hijau (taman dan open space) dan ruang terbuka non hijau(tempat parkir).

2. Lantai 1 digunakan sebagai penguatan tanggul Sungai Gung. Padalahan tersebut, dibuat RTH sebagai tempat berkumpul masyarakatdan focal point baru dan sebagai tempat parkir off-street. Kondisi initidak menyalahi aturan tata ruang yang menetapkan lokasi dimaksudsebagai kawasan lindung sempadan sungai. Total daya tampungparkir adalah 9 mobil dan 25 motor.

3. Lantai 2 digunakan sebagai pusat kios cukur tradisional yangdilengkapi dengan aktivitas pendukung lain (pusat kuliner merupakanaktivitas pendukung; bukan aktivitas utama). Pusat kios cukurtradisional difungsikan sebagai landmark. Pembangunan 2 lantai jugadimaksudkan untuk memperbaiki view. Total daya tampung bangunanadalah 20 kios dan/atau tenant dengan ukuran 2,5 x 3 m2.

4. Kios lantai 2 diposisikan menghadap Sungai Gung sebagai alternatifview malam hari.

5. Pembangunan seluruh lantai 2 tidak melanggar ketentuan KDB karenaluas total bangunan kios (180 m2) masih di bawah batas maksimal(600 m2).

6. Dialokasikan off-street parking untuk mengantisipasi kemacetanmeskipun pada kondisi eksisting jumlah kendaraan yang datang tidakterlalu banyak.




Gambar 5.32Usulan Alternatif Site Plan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

A : Bangunan PKL (Lanta 2)dan Taman (Lantai 1)

B : Parkir MobilC : Parkir Motor



Gambar 5.33Usulan Alternatif Denah per Lantai Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Toilet ToiletToiletToilet


5.6. Kelayakan Ekonomi/Finansial

5.6.1. Kelayakan Finansial Kawasan Pasar Ireng

5.6.1.1. Biaya

Biaya yang dikeluarkan meliputi fix cost berupa biaya investasi danvariable cost berupa biaya operasional dan pemeliharaan. Besaran biaya investasiadalah Rp3.285.940.000,00 dengan rincian sebagaimana tercantum pada Tabel5.1.

Tabel 5.1Biaya Investasi Kawasan Pasar Ireng

No Uraian Pekerjaan Satuan Luas (m2) Harga/m2 (Rp) Jumlah Biaya (Rp)1 PEKERJAAN KONSTRUKSI

a. Bangunan 1 m2 99,44 3.859.000,00 383.738.960,00b. Bangunan 2 m2 270,00 3.859.000,00 1.041.930.000,00c. Bangunan 3 m2 270,00 3.859.000,00 1.041.930.000,00d. Pembersihan danPenyiapan Lahan (10%)

ls 3.859.000,00 246.759.896,00

Sub Jumlah 1.a 2.714.358.856,002 PEKERJAAN UTILITAS DAN TATA LINGKUNGAN

Taman ls 1,00 200.000.000,00 200.000.000,00Sub Jumlah 2 200.000.000,00

3 BIAYA STUDI DED & PENGAWASANBiaya Studi DED,Pengawasan (2.5%)

ls 72.858.971,40

Sub Jumlah 3 72.858.971,40JUMLAH 2.987.217.827,40PPN 10% 298.721.782,74JUMLAH TOTAL 3.285.939.610,14DIBULATKAN 3.285.940.000,00


Sementara itu, biaya operasional dan pemeliharaan yang harusdikeluarkan sebesar Rp306.000.000,00 dengan rincian sebagaimana tercantumpada Tabel 5.2.

Tabel 5.2Biaya Operasional dan Pemeliharaan Kawasan Pasar Ireng

No Uraian Satuan Jumlah Per Bulan (Rp) Per Tahun (Rp)1 BIAYA LANGGANAN

a. Biaya Langganan Listrik bulan ls 7.500.000,00 90.000.000,00


No Uraian Satuan Jumlah Per Bulan (Rp) Per Tahun (Rp)b. Biaya Langganan Air bulan ls 7.500.000,00 90.000.000,00Sub Jumlah 1 180.000.000,00

2 BIAYA OPERASIONAL LAINNYAa. Biaya Pemeliharaan Bangunan bulan ls 9.000.000,00 144.000.000,00b. Biaya Kebersihan bulan ls 1.500.000,00 18.000.000,00Sub Jumlah 2 126.000.000,00JUMLAH 306.000.000,00


5.6.1.2. Penerimaan

Mengingat pembangunan dilaksanakan oleh Pemerintah Kota Tegal danorientasi pembangunan adalah bersifat pelayanan masyarakat/non profit. Dengandemikian, besaran penerimaan didasarkan sepenuhnya pada ketentuan yangdiatur dalam Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 2 Tahun 2012 tentangRetribusi Jasa Usaha, dengan rincian sebagaimana tercantum dalam Tabel 5.3.

Tabel 5.3Retribusi Pasar Grosir dan/atau Pertokoan,

dan Tempat Khusus Parkir

No. Jenis Satuan Besaran Tarif(Rp) Keterangan

1 Pemakaian Kios m2/tahun 100.0002 Adminsitrasi pemakaian kios permohonan 1 x retribusi tahun

terakhirHanya diterimasekali

3 Retribusi toko m2/hari 5004 Servis charge hari 2.0005 Kebersihan hari 5006 Kamar Mandi orang 2.0007 Buang Air Besar/Air Kecil orang 1.0008 Mobil kendaraan 2.000 Sekali parkir9 Sepeda Motor kendaraan 1.000 Sekali parkirSumber: Perda Kota Tegal No. 2 Tahun 2012

Asumsi lain yang digunakan untuk menghitung antara lain:1. Asumsi jumlah pengunjung adalah 300 pengunjung/hari. Hal ini didasarkan

pada hasil survei primer yang menunjukkan bahwa rata-rata kios/warungdidatangi 10-25 pengunjung/hari.

2. Asumsi kendaraan yang datang adalah 100 motor/hari dan 25 mobil/hari. Haldidasarkan pada hasil survei primer, kemudian dinaikkan 20% karena


diasumsikan bahwa dengan adanya penataan maka pengunjung akanmeningkat.

3. Kamar Mandi/WC untuk mandi digunakan oleh 5% total pengunjung/hariatau 15 pemakai/hari.

4. Kamar Mandi/WC untuk Buang Air Besar/Buang Air Kecil digunakan oleh50% total pengunjung/hari atau 150 pemakai/hari.

5. Penerimaan secara keseluruhan diasumsikan naik 5%/tahun.Berdasarkan hal tersebut, maka besaran penerimaan adalah

Rp229.933.400,00 dengan rincian sebagaimana tercantum pada Tabel 5.4.

Tabel 5.4Penerimaan Pengelolaan Kawasan Pasar Ireng

No Jenis Hari Satuan HargaSatuan Unit Harga x

UnitPenerimaan per

tahun

1 KIOSa. Pemakaian Kios m2/tahun 100.000 319,72 31.972.000 31.972.000b. Retribusi toko m2/hari 500 319,72 159.860 58.348.900c. Servis charge hari 2.000 21,00 42.000 15.330.000d. Kebersihan hari 500 21,00 10.500 3.832.500e. Kamar Mandi orang 2.000 15,00 30.000 10.950.000e. Buang AirBesar/Air Kecil

orang 1.000 150,00 150.000 54.750.000

Sub Jumlah 1 175.183.400

2 PARKIRa. Mobil mobil/hari 2.000 25 50.000 18.250.000b. Motor motor/hari 1.000 100 100.000 36.500.000Sub Jumlah 2 54.750.000JUMLAH PENERIMAAN 229.933.400


5.6.1.3. Hasil Kelayakan Finansial

Berdasarkan penerimaan dan pengeluaran, dan asumsi-asumsi lain yangditetapkan di awal, maka pembangunan pusat kuliner di Kawasan Pasar Irengtidak layak secara finansial karena semua parameternya tidak terpenuhisebagaimana tercantum pada Tabel 5.5.


Tabel 5.5Hasil Kelayakan Finansial Kawasan Pasar Ireng

No Uraian Maksimum1 Nilai Investasi Rp3.285.940.000,002 Masa Investasi 25 Tahun3 Cash In Flow (Rp1.409.693.945)4 Net Present Value (NPV)

a. DF = 10% (Rp3.132.554.339)b. DF = 12% (Rp3.220.734.527)c. DF = 14% (Rp3.280.428.070)

5 IRR -2.56%6 B/C Ratio

a. DF = 10% 0,047b. DF = 12% 0,020c. DF = 14% 0,002

7 Payback Period (tahun)a. DF = 10% > 25 tahunb. DF = 12% > 25 tahunc. DF = 14% > 25 tahun


Meskipun demikian, perlu dipahami bahwa rencana pembangunanKawasan Pasar Ireng sebagai pusat oleh-oleh dan kuliner termasuk kegiatanpelayanan publik, bukan kegiatan yang berorientasi pada keuntungan/profit.Dengan demikian, aspek untung-rugi secara finansial bukanlah tujuan utama.Dalam hal pengambil kebijakan menilai bahwa manfaat sosial ekonomi bagimasyarakat dari pelaksanaan kegiatan ini (with project) lebih besar daripadatidak dilakukan kegiatan (without project), maka pelaksanaan pembangunanpusat oleh-oleh dan kuliner ini tetap bisa dilaksanakan. Dengan adanya kegiatanpembangunan pusat oleh-oleh dan kuliner ini, terdapat beberapa manfaat(langsung dan tidak langsung; tangible dan intangible) yang didapatkan,diantaranya adalah adanya penambahan RTH Publik dan terciptanya lingkunganyang tertata, nyaman, dan bersih. Selain itu, jika pengembangan sebagai pusatoleh-oleh dan kuliner ini berhasil, maka Kawasan Pasar Ireng potensial menjadimagnet wisata baru di Kota Tegal sehingga diharapkan mampu meningkatkanperekonomian Kota Tegal.


5.6.2. Kelayakan Finansial Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

5.6.2.1. Biaya

Biaya yang dikeluarkan meliputi fix cost berupa biaya investasi danvariable cost berupa biaya operasional dan pemeliharaan. Besaran biaya investasiadalah Rp1.335.491.000,00 dengan rincian sebagaimana tercantum pada Tabel5.6.

Tabel 5.6Biaya Investasi Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan

No Uraian Pekerjaan Satuan Luas(m2) Harga/m2 (Rp) Jumlah Biaya (Rp)

1 PEKERJAAN KONSTRUKSIa. Bangunan 1 m2 180,00 3.859.000,00 694.620.000b. Pembersihan dan PenyiapanLahan (10%)

ls 69.462.000

Sub Jumlah 1 764.082.0002 PEKERJAAN UTILITAS DAN TATA LINGKUNGAN

a. Taman ls 1,00 200.000.000,00 200.000.000b. Perkerasan tanggul ls 1,00 200.000.000,00 200.000.000Sub Jumlah 2 400.000.000

3 BIAYA STUDI DED & PENGAWASANBiaya Studi DED, Pengawasan ls 50.000.000Sub Jumlah 3 50.000.000

JUMLAH 1.214.082.000PPN 10% 121.408.200JUMLAH TOTAL 1.335.490.200DIBULATKAN 1.335.491.000


Sementara itu, biaya operasional dan pemeliharaan yang harusdikeluarkan sebesar Rp102.000.000,00 dengan rincian sebagaimana tercantumpada Tabel 5.7.

Tabel 5.7Biaya Operasional dan Pemeliharaan Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan

No Uraian Satuan Jumlah Per Bulan (Rp) Per Tahun (Rp)1 BIAYA LANGGANAN

a. Biaya Langganan Listrik bulan ls 2.500.000,00 30.000.000,00b. Biaya Langganan Air bulan ls 2.500.000,00 30.000.000,00Sub Jumlah 1 60.000.000,00

2 BIAYA OPERASIONAL LAINNYAa. Biaya Pemeliharaan Bangunan bulan ls 3.000.000,00 36.000.000,00


No Uraian Satuan Jumlah Per Bulan (Rp) Per Tahun (Rp)b. Biaya Kebersihan bulan ls 500.000,00 6.000.000,00Sub Jumlah 2 42.000.000,00JUMLAH 102.000.000,00


5.6.2.2. Penerimaan

Mengingat pembangunan dilaksanakan oleh Pemerintah Kota Tegal danorientasi pembangunan adalah bersifat pelayanan masyarakat/non profit. Dengandemikian, besaran penerimaan didasarkan sepenuhnya pada ketentuan yangdiatur dalam Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 2 Tahun 2012 tentangRetribusi Jasa Usaha, dengan rincian sebagaimana tercantum dalam Tabel 5.3.

Asumsi lain yang digunakan untuk menghitung antara lain:1. Asumsi jumlah pengunjung adalah 300 pengunjung/hari. Hal ini didasarkan

pada hasil survei primer yang menunjukkan bahwa rata-rata kios/warungdidatangi 10-25 pengunjung/hari.

2. Asumsi kendaraan yang datang adalah 100 motor/hari dan 25 mobil/hari. Haldidasarkan pada hasil survei primer, kemudian dinaikkan 20% karenadiasumsikan bahwa dengan adanya penataan maka pengunjung akanmeningkat.

3. Kamar Mandi/WC untuk mandi digunakan oleh 5% total pengunjung/hariatau 15 pemakai/hari.

4. Kamar Mandi/WC untuk Buang Air Besar/Buang Air Kecil digunakan oleh50% total pengunjung/hari atau 150 pemakai/hari.

5. Penerimaan secara keseluruhan diasumsikan naik 5%/tahun.Berdasarkan hal tersebut, maka besaran penerimaan adalah sebesar

Rp189.550.400,00 dengan rincian sebagaimana tercantum pada Tabel 5.8.

Tabel 5.8Penerimaan Pengelolaan Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan


UnitPenerimaan per

tahun1 KIOS

a. Pemakaian Kios m2/tahun 100.000 180 18.000.000 18.000.000b. Retribusi toko m2/hari 500 180 90.000 32.850.000c. Servis charge hari 2.000 20 40.000 14.600.000d. Kebersihan hari 500 20 10.000 3.650.000e. Kamar Mandi orang 2.000 15 30.000 10.950.000f. Buang Air Besar/Air Kecil orang 1.000 150 150.000 54.750.000Sub Jumlah 1 134.800.000



UnitPenerimaan per

tahun2 PARKIR

a. Mobil mobil/hari 2.000 25 50.000 18.250.000b. Motor motor/hari 1.000 100 100.000 36.500.000Sub Jumlah 2 54.750.000JUMLAH PENERIMAAN 189.550.400


5.6.2.3. Hasil Kelayakan Finansial

Berdasarkan penerimaan dan pengeluaran, dan asumsi-asumsi lain yangditetapkan di awal, maka pembangunan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan layaksecara finansial pada tingkat suku bunga 10% yang ditunjukkan oleh parameterNPV>0, BC>1, IRR>MARR, dan payback period < 25 tahun dengan rinciansebagaimana tercantum pada Tabel 5.9.

Tabel 5.9Hasil Kelayakan Finansial Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan

No Uraian Maksimum1 Nilai Investasi Rp1.335.491.0002 Masa Investasi 25 Tahun3 Cash In Flow Rp3.828.062.7544 Net Present Value (NPV)

a. DF = 10% Rp95.459.451b. DF = 12% (Rp158.075.710)c. DF = 14% (Rp349.437.584)

5 IRR 10,69%6 B/C Ratio

a. DF = 10% 1,07b. DF = 12% 0,88c. DF = 14% 0,74

7 Payback Period (tahun)a. DF = 10% 21,14b. DF = 12% 25,14c. DF = 14% 29,61


Rencana pembangunan Kawasan Kios Jalan Ahmad sebagai pusat cukurtradisional dan kuliner adalah kegiatan pelayanan publik, bukan kegiatan yangberorientasi pada keuntungan/profit. Dengan demikian, aspek untung-rugi secarafinansial bukanlah tujuan utama. Dalam hal pengambil kebijakan menilai bahwamanfaat sosial ekonomi bagi masyarakat dari pelaksanaan kegiatan ini (withproject) lebih besar daripada tidak dilakukan kegiatan (without project), makapelaksanaan pembangunan pusat cukur tradisional dan kuliner ini tetap bisa


dilaksanakan. Dengan adanya kegiatan ini, terdapat beberapa manfaat (langsungdan tidak langsung; tangible dan intangible) yang didapatkan, diantaranya adalahadanya penambahan RTH Publik dan terciptanya lingkungan yang tertata,nyaman, dan bersih. Selain itu, jika pengembangan sebagai pusat cukurtradisional dan kuliner ini berhasil, maka Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlanpotensial menjadi magnet wisata baru di Kota Tegal sehingga diharapkan mampumeningkatkan perekonomian Kota Tegal.


5.7. Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng dan Kios Jalan Ahmad Dahlan

5.7.1 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng

Tabel 5.10Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng

No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjut

1. Kelayakan Tata Ruang dan Kebijakan Pembangunan

1.1.Aspek tata ruang Perdagangan. Permukiman. Tanah kosong.

Berdasarkan RTRW Kota Tegalditetapkan sebagai kawasanperdagangan dan jasa.

Jika akan dibangun kawasankuliner, maka sudah sesuaidengan peruntukannya.

Jika akan dibangun peruntukanlain, maka harus diakomodirdalam Revisi RTRW.

Layak. -

1.2.Aspek kebijakanpembangunan

Tidak ada kebijakanpembangunan yang secaraeksplisit mengatur tentangpembangunan kawasankuliner di Pasar Ireng.

Kawasan kuliner merupakanbagian dari kawasanperdagangan.

Perdagangan merupakan sektoryang menjadi fokuspembangunan dalam RPJMDKota Tegal yaitu pada Misi 1“Mewujudkan perekonomiandaerah yang berdaya saing

Opsional;bisadilaksanakanataupuntidakdilaksanakan.

-


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutberbasis keunggulan potensilokal” dan Misi 2 “Mewujudkaninfrastruktur yang memadai dankelestarian lingkungan untukpembangunan berkelanjutan”.

2. Kelayakan Aspek Fisik

2.1.Aspek kemiringanlahan

Kondisi lahan datar. Lahan yang datar sangatmemudahkan untuk mendirikanbangunan dalam bentuk apapun.

Layak. -

2.2.Aspek aksesibilitas Tidak ada angkutanumum yang melayani.

Lebar jalan sangatsempit.

Arus jalan diterapkansatu jalur dari selatan.

Tidak ada trotoar. Tidak ada kantong parkir.

Kawasan kuliner membutuhkankantong parkir dan jalan yang cukuplebar, karena akan menjadi pusatberkumpul masyarakat. Kondisieksisting tidak memungkinkan untukpelebaran jalan, kecuali denganmembebaskan bangunan yang adapada kawasan.

Tidak layak. Perlu dibuatkankantong parkir danpelebaran jalan.

Jika dilakukanpembebasan lahanmaka: Membuat kantong

parkir baru. Melebarkan Jalan

Kauman Timur. Jika tidak

membebaskan lahan,maka harusmenyediakan lahanparkir pada masing-


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutmasing lahan denganbukaan yang cukuplebar untukmelakukan manuver.Konsekuensinyakapasitas untuk pusatkuliner akanberkurang.

2.3.Aspek drainase Tidak ada salurandrainase yang layak.

Cenderung tergenangketika hujan deras.

Kawasan kuliner membutuhkankawasan dengan saluran drainaseyang layak, karena hal utama yangditawarkan adalah kenyamanan bagipengunjung yang datang. Jikakawasan tergenang ketika turunhujan, maka pedagang kawasankuliner tidak akan laku karenapengunjung tidak akan datang.

Tidak layak. Perbaikan salurandrainase.

2.4.Aspek air bersih Kebutuhan air bersih padaPasar Ireng dipenuhi darisaluran PDAM.

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan air bersih yang terjamin.Pasar Ireng sudah mendapatlayanan PDAM, sehinggapemenuhan air bersih tidak menjadimasalah.

Layak. -

2.5.Aspek persampahan Sampah yang ada dibuangoleh masyarakat sendiri ke

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan persampahan yang baik,

Tidak layak. Penyediaan layananpersampahan yang baik


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutTPS (terdapat satu kontainersampah yang berada dibagian utara Jalan KaumanTimur), dan sebagian diambiloleh petugas kebersihanPemkot (khususnya padarumah warga).

karena sampah yang dihasilkan akanbanyak. Untuk itu, layananpersampahan yang disediakan olehPD pengampu persampahan(ataupun swasta) menjadi hal yangkrusial. Saat ini, dengan kondisibahwa sampah yang ada dibuangsendiri oleh masyarakat,mengindikasikan bahwa Pasar Irengbelum layak untuk dijadikan sebagaikawasan kuliner.

oleh Pemkot.

2.6.Aspek air limbah Air limbah dibuang denganmengikuti saluranpembuangan dari rumah,yang sekaligus bergabungdengan saluran drainase.Kondisi saluran relatif sempitdan ketika hujan turuncenderung timbul genangan.

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan air limbah yang baik, karenaair limbah yang dihasilkan akanbanyak. Untuk itu, saluran air limbahharus layak. Jika saluran air limbahyang secara individual tidak ada(masih bergabung dengan salurandrainase), maka dimensi salurandrainase harus cukup lebar dandalam.

Tidak layak. Perbaikan jaringan airlimbah.

2.7.Aspek listrik Kebutuhan listrikdipenuhi dari PLN.

Ketika malam hari, PasarIreng cenderung gelap

Kawasan kuliner membutuhkanlistrik yang baik, karena lightingadalah salahsatu dayatarik kawasankuliner. Meskipun kondisi eksistingcenderung gelap, namun

Tidak layak. Diberi tambahanpenerangan dan lightingyang baik.


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutkarena tidak adaaktivitas.

pemenuhan listrik akan dapatdengan mudah dipenuhi karenajaringan PLN sudah melayanikawasan.

2.8.Aspek view Ketika malam hari,Kawasan Pasar Irengcenderung gelap karenatidak ada aktivitas.

View tidak ada, karenaterhalang oleh bangunanmasif.

Tidak ada atraksi lokalsebagai focal-point view.

Kawasan kuliner membutuhkan viewyang bagus karena selain makanan,aktivitas utama yang ditawarkanadalah suasana. Dengan tidakadanya view yang bagus, makadiperlukan atraksi lokal sebagaipenggugah suasana. Sayangnya,atraksi lokal juga kesulitan untukditampilkan karena keterbatasanluasan lahan.

Tidak layak. Agar layak perluadanya view.

Pembangunan dualantai sehingga viewlebih luas.

Jika dilakukan opsipembebasan lahan,pada koridorpenghubung antarakantong parkirdengan pusat kulinerdapat diberi landmarksebagai focal point,sehingga akanmenambah baik viewyang ada.

Jika tidak dilakukanpembebasan lahan,maka lahan milikPemkot Nomor 224(eks Kantor


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutKelurahan) dapatdibuat menjadi tamanyang juga berfungsisebagai landmark.

3. Kelayakan Politis Dahulu sudah adabeberapa penjualmakanan pada KawasanPasar Ireng, namun tidaklaku dan akhirnyabangkrut.

Penduduk pada dasarnyaakan mengikuti kebijakanPemkot.

Hal yang paling urgentuntuk diminta adalahpelebaran jalan danperbaikan salurandrainase.

Pada dasarnya, penduduk akanmengikuti kebijakan pembangunanyang diterapkan. Meskipundemikian, mereka menyarankanagar Kawasan Pasar Ireng tidakdijadikan sebagai kawasan kulinerkarena kemungkinan tidak akan lakudengan kondisi sekarang ini.

Tidak layak. Perbaikan jaringandrainase.

Pembangunan duatingkat: tingkat

pertama/dasaradalah untukpusat oleh-oleh

tingkat dua adalahuntuk mewadahiaktivitas yangsudah ada(warung makan)dengan konsepfoodcourt.

Masyarakat yangmenyewa lahan milikPemkot sebagaitempat tinggaldiarahkan untuk bisaditempatkan di


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutRusunawa.

4. Kelayakan Sosial-Budaya

Tipikal masyarakat Tegaladalah masyarakat yangsuka untuk makan.

Masyarakat Tegal jugasuka untuk mengobrol(nongkrong).

Lokasi Pasar Ireng dekatdengan Kawasan TegalLaka-laka dan Alun-alun(pusat kuliner).

Keberadaan Tahu MurniPutra sebagai salah satuikon oleh-oleh KotaTegal.

Tipikal masyarakat Tegal yangsuka makan dan mengobrolmenjadi hal yang positif bagirencana pembangunan kawasankuliner Pasar Ireng.

Lokasinya yang terlalu dekatdengan pusat kuliner lainmenjadikan pembangunankawasan kuliner di Pasar Irengmenjadi kurang bagus karenadapat berpotensi menimbulkankonflik.

Alternatif lain yang dapatdipertimbangkan adalahpembangunan pusat oleh-oleh.

Tidak layak. Dibangun sebagaipusat kuliner yangdilengkapi denganpusat oleh-oleh khasTegal.

Outlet Tahu MurniPutra akan berfungsisebagai ikon pusatoleh-oleh.

5. Kelayakan Legalitas Lahan milik Pemkot tersebarsecara sporadis (terpisah)dengan luasan yang relatifkecil.

Jika akan mempergunakan tanahmilik Pemkot sebagai pusatkuliner, maka aspek legalitaslahan tidak menjadi masalah.Hanya saja, lahan yang tersediarelatif kecil.

Jika membutuhkan lahan yanglebih luas, maka harusmembebaskan lahan, yang

Tidak layak. Jika dilakukanpembebasan lahanmaka: Lahan di sebelah

barat jalandifungsikansebagai kantongparkir (ditunjangdengan


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutbiayanya akan sangat besar.

Pembangunan pusat oleh-olehcenderung membutuhkan lahanyang tidak seluas pusat kuliner;karenanya menjadi lebih realistis.

pembebasan lahanagar kepemilikanlahan menyatu).

Lahan di sebelahtimur jalandifungsikansebagai pusatkuliner yangdilengkapi pusatoleh-oleh khasTegal.

Jika tidakmembebaskan lahanmakamengoptimalkanlahan yang adadengan desainbangunan 2 lantaidilengkapi denganlahan parkir.Pengembangandiarahkan sebagaipusat oleh-oleh.

6. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang

Di sebelah utaraKawasan Pasar Irengterdapat kawasan Tegal

Jika Pemkot Tegal akanmembangun pusat kuliner padaKawasan Pasar Ireng, maka

Tidak layak. Pembangunan pusatkuliner pada KawasanPasar Ireng


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutLaka-laka dan Alun-alunKota Tegal dengan jarakyang tidak terlalu jauh.

Di sebelah timur,Kawasan Pasar Irengberbatasan dengan jalanDiponegoro.

Di sebelah selatan danbarat berbatasan denganbangunan milik pribadi.

kemungkinan akan terjadipersaingan yang ketat dengankawasan Tegal Laka-laka danAlun-alun Kota Tegal.

Jalan Diponegoro dapatmenyediakan alternatif kantongparikir.

Pengembangan ke selatan danbarat tidak memungkinkan.

difokuskan pada 4blok besar, adapun 1blok kecil di sisi palingselatan untuksementara belumdifungsikan.

Alternatif yang dapatdipertimbangkanadalah denganmembangun pusatkuliner yangdilengkapi denganpendukung lain, yaitusebagai pusat oleh-oleh.

Detail dapat dilihatpada Gambar 5.25 s/d5.30.

7. KelayakanEkonomi/Finansial

Luasan sesuai denganusulan alternatif siteplan.

Pembangunan difokuskanpada 3 blok besar di sisiutara untuk bangunandan 1 blok untuk taman.

Penerimaan menggunakan dasarPerda No. 2 Tahun 2012.

Digunakan asumsi-asumsi yangdidasarkan pada analisis hasilsurvei primer.

Tidak layak Orientasi padapelayananmasyarakat/kegiatanbersifat non profit.

cash flow sesuaiasumsi (ceterisparibus).



5.7.2 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan

Tabel 5.11Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Kios Jl. Ahmad Dahlan


1. Kelayakan Tata Ruang dan Kebijakan Pembangunan

1.1.Aspek tata ruang Kios; berada di pinggir(sebelah barat) SungaiGung.

Terdapat 23 kios, yangterdiri dari kios cukur(paling banyak), rumahmakan, penjual koran,toko ATK, dan servismesin jahit.

Berdasarkan RTRW Kota Tegalditetapkan sebagai kawasanlindung setempat (sempadansungai) dengan jarak sempadan3 meter.

Kegiatan atau bentuk bangunanyang secara sengaja dan jelasmenghambat arah dan intensitasaliran air sama sekali tidakdiperbolehkan.

Kegiatan lain yang justrumemperkuat fungsi perlindungankawasan sempadan sungai tetapboleh dilaksanakan tapi denganpengendalian agar tidakmengubah fungsi kegiatannya dimasa mendatang.

Tidak layak. Pembangunan 2 lantai:lantai pertama sebagaitanggul perkuatansempadan sungai atauRTH, lantai keduasebagai pusat kuliner.



1.2.Aspek kebijakanpembangunan

Tidak ada kebijakanpembangunan yang secaraeksplisit mengatur tentangpembangunan kawasankuliner di Kios AhmadDahlan.

Kawasan kuliner merupakanbagian dari kawasanperdagangan.

Perdagangan merupakan sektoryang menjadi fokuspembangunan dalam RPJMDKota Tegal yaitu pada Misi 1“Mewujudkan perekonomiandaerah yang berdaya saingberbasis keunggulan potensilokal” dan Misi 2 “Mewujudkaninfrastruktur yang memadai dankelestarian lingkungan untukpembangunan berkelanjutan”.

Opsional; bisadilaksanakanataupun tidakdilaksanakan.

-

2. Kelayakan Aspek Fisik

2.1.Aspek kemiringanlahan

Kondisi lahan datar. Lahan yang datar sangatmemudahkan untuk mendirikanbangunan dalam bentuk apapun.

Layak. -

2.2.Aspek aksesibilitas Tidak ada angkutanumum yang melayani.

Lebar jalan mencukupi. Ada trotoar. Arus jalan diterapkan

satu arah dari selatan

Kawasan kuliner membutuhkantempat parkir dan jalan yangcukup lebar, karena akanmenjadi pusat berkumpulmasyarakat. Kondisi jalan dantempat parkir eksisting sudahmemenuhi syarat. Meski

Layak. -


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutpada pagi-siang hari, dandua arah pada sore-malam hari

Tidak ada kantong parkir.On-street parking dipinggir jalan, dan sudahmencukupi.

demikian, untuk mencegahkemungkinan terjadinyakemacetan (akibatperkembangan kawasan),dibuatkan off-street parking.

Meskipun tidak ada angkutanyang melewati, namun kios JalanAhmad Dahlan sangat mudahdiakses karena topografinyarelattif datar dan berada di dekatkawasan pusat kota.

2.3.Aspek drainase Tidak ada salurandrainase yang layak(saluran yang adamemiliki dimensi yangsempit).

Kawasan sekitar depankios cenderungtergenang ketika hujan.

Sungai Gung di sebelahtimur kios mengalamipendangkalan parah dankondisinya kotor.

Kawasan kuliner membutuhkankawasan dengan saluran drainaseyang layak, karena hal utama yangditawarkan adalah kenyamanan. Jikakawasan tergenang ketika turunhujan, maka pedagang kawasankuliner tidak akan laku karenapengunjung tidak akan datang.

Tidak layak. Perbaikan salurandrainase.

Revitalisasi SungaiGung.

2.4.Aspek air bersih Kebutuhan air bersihpada kios Jalan Ahmad

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan air bersih yang terjamin.

Tidak layak. Perlu mendapatlayanan PDAM. Mudah


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutDahlan dipenuhi denganmembawa air bersih darirumah, membeli daripenjual air bersih, dandari kran sumur bor.

Jaringan PDAM belummelayani kios JalanAhmad Dahlan.

Kios Ahmad Dahlan belummendapatkan layanan PDAM,sehingga jika akan difungsikansebagai pusat kuliner akankesulitan untuk mendapatkanpasokan air bersih dalam volumeyang stabil.

Kawasan kios Jalan AhmadDahlan akan mudah dalammengakses jaringan PDAMkarena berada pada sekitarkawasan pusat kota.

dilaksanakan karenaposisinya yang beradapada kawasan pusatperkotaan.

2.5.Aspek persampahan Sampah yang ada diambiloleh petugas kebersihansekali sehari.

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan persampahan yang baik,karena sampah yang dihasilkanakan banyak. Untuk itu, layananpersampahan yang disediakanoleh PD pengampu persampahan(ataupun swasta) menjadi halyang krusial. Saat ini, dengankondisi bahwa sampah diambiloleh petugas kebersihan,mengindikasikan bahwa kiosJalan Ahmad Dahlan cukup layakuntuk dijadikan sebagai kawasankuliner.

Layak. Perlu peningkatanlayanan (dari 1 kalipengambilan sampahmenjadi 2 kalipengambilan sampahperhari).


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjut Hal yang perlu ditingkatkan

adalah frekuensi pengambilansampah yang sebaiknyadilakukan dua kali sehari yaitupada pagi hari dan sore hari.

2.6.Aspek air limbah Air limbah dibuang keSungai Gung.

Frekuensi air limbahrelatif tidak banyakkarena kios yang adasebagian besar adalahkios tukang cukur. Kioslain relatif tidakmenghasilkan limbah cairyang berbahaya.

Tidak ada toilet pada kiosJalan Ahmad Dahlan.

Kawasan kuliner membutuhkanlayanan air limbah yang baik, karenaair limbah yang dihasilkan akanbanyak. Untuk itu, saluran air limbahharus layak. Tidak adanya toiletmenjadikan pemilik kios harus pergike seputaran Jalan Pancasila(terdapat toilet umum) jika inginmembuang air kecil. Hal ini akanmerugikan, karena kios harusditutup sementara.

Tidak layak. Perbaikan jaringanair limbah.

Penyediaan toilet.

2.7.Aspek listrik Kebutuhan listrikdipenuhi dari PLN.

Ketika malam hari,kawasan sekitar kiosJalan Ahmad Dahlancukup terang padabagian utara namunkurang terang pada

Kawasan kuliner membutuhkanlistrik yang baik, karena lightingadalah salahsatu dayatarik kawasankuliner. Secara umum, peneranganyang ada pada Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan sudah mencukupi.

Layak. -


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutbagian selatan

Kondisi keamanan tidakrawan (aman).

Kondisi di dalam kiosterang.

2.8.Aspek view View tidak ada, karenaterhalang oleh bangunanmasif (Alun-alun danMasjid Agung tidakkelihatan).

Tidak ada atraksi lokalsebagai focal-point view.

Kawasan kuliner membutuhkan viewyang bagus karena selain makanan,aktivitas utama yang ditawarkanadalah suasana. Dengan tidakadanya view yang bagus, makadiperlukan atraksi lokal sebagaipenggugah suasana. Sayangnya,atraksi lokal juga kesulitan untukditampilkan karena keterbatasanluasan lahan.

Tidak layak. Menjadikan SungaiGung sebagai view.

Membuat tamansebagai vew.

Pembangunan dualantai.

3. Kelayakan Politis Para tukang cukur yangada merupakan tukangcukur pindahan darikawasan Alun-alun yangdirelokasi oleh Pemkot kekios Jalan Ahmad Dahlan.

Pedagang pada dasarnyaakan mengikuti kebijakanPemkot, asalkan tidakdipindahkan.

Pada dasarnya, pedagang akanmengikuti kebijakan pembangunanyang diterapkan. Meskipundemikian, mereka sangat berharapagar tidak dipindahkan. Jika akandibangun pusat kuliner, maka solusiyang dapat diambil adalah pusatkuliner yang dilengkapi dengantempat potong rambut dan kiospendukung lainnya.

Tidak layak. Pembangunan tempatpotong rambut yangdilengkapi denganpusat kuliner dan kiospendukung lainnya.Kios akan menjadilandmark cukurtradisional, dandilengkapi dengan kioskuliner serta


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjut Hal yang paling urgent

untuk diminta adalahadanya toilet umum,saluran air bersih,perbaikan drainase, danpengambilan sampah duakali sehari.

pendukung lainnya.

4. Kelayakan Sosial-Budaya

Kios Jalan Ahmad Dahlansudah menjadi ikon KotaTegal sebagai kiosberkumpulnya paratukang cukur.

Keberadaan kios lainmenjadi pelengkap kioscukur (bukan kios cukuryang menjadipelengkap).

Sebagian besarmasyarakat yang datangke kios Jalan AhmadDahlan bertujuan untukmemotong rambut.Sebagian kecil lainnyadatang untuk makan danmembeli koran.

Fungsi kios Jalan Ahmad Dahlansebagai ikon lokasi cukur perluuntuk tetap dipertahankan.

Pembangunan kios sebaiknyaberfokus pada kios yangberfungsi sebagai tempatberkumpulnya tukang cukur.

Keberadaan kios lain lebih baikdifungsikan sebagai pendukungkios cukur.

Tidak layak. Pembangunan tempatpotong rambut yangdilengkapi denganpusat kuliner dan kiospendukung lainnya.Kios akan menjadilandmark cukurtradisional, dandilengkapi dengan kioskuliner sertapendukung lainnya.



5. Kelayakan Legalitas Lahan pada dasarnyamerupakan sempadanSungai Gung yangmenjadi kewenanganDinas PSDA Provinsi JawaTengah dan berfungsilindung.

Namun, sertifikatkepemilikan lahan dimilikioleh Pemkot Tegal.

Pembangunan pusat kuliner tidakmenjadi masalah karenadibangun di atas tanah milikPemkot Tegal.

Meskipun demikian,pembangunan harus melibatkandan meminta pertimbangan dariDinas PSDA Provinsi JawaTengah karena merupakansempadan sungai.

Tidak layak. Pembangunan kiosdua lantai: lantaipertama digunakanuntuk sempadansungai (bisadibangunperkerasan untukmemperkuat tangguldan difungsikansebagai tempatparkir, ataupundengan ditanamitanaman dandifungsikan sebagaiRTH), dan lantaikedua difungsikansebagai kios.

Fungsi utama kiosadalah sebagaipusat cukurtradisional, dan kioslain berfungsisebagai pendukungfungsi utama.

6. Kelayakan Tapak/ Lahan milik Pemkot;berlokasi memanjang

Maksimal jumlah lantai: 2. Tidak layak. Dibangun 2 lantai.


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak LanjutKebutuhan Ruang dengan luasan yang

relatif kecil. Tidak ada ruang parkir. Lebar jalan mencukupi. Luas lahan 750 m2. KDB Bangunan

perdagangan dan jasaadalah 80%; KLB 1,6;KDH 15%.

Sempadan mukabangunan 6 meter dari asJalan Ahmad Dahlan.

Maksimal lahan terbangun 1.200m2.

Lantai 1 sebagaiRTH dan kawasanlindung sempadansungai.

Lantai 2 sebagaipusat kios cukurtradisional yangdilengkapi denganaktivitas pendukunglain (pusat kulinermerupakan aktivitaspendukung; bukanaktivitas utama).

Kios lantai 2diposisikanmenghadap SungaiGung sebagaialternatif viewmalam hari.

Parkir dialokasikanon-street,mengingat jumlahkendaraan yangdatang tidak terlalubanyak. Meskidemikian, untuk


No Komponen Kondisi eksisting Analisis Kelayakan Tindak Lanjutmencegahkemungkinanterjadinyakemacetan (akibatperkembangankawasan), dibuatkanoff-street parking.

7. KelayakanEkonomi/Finansial

Luasan sesuai denganusulan alternatif siteplan.

Penerimaan menggunakan dasarPerda No. 2 Tahun 2012.

Digunakan asumsi-asumsi yangdidasarkan pada analisis hasilsurvei primer.

Layak padasuku bunga10%.

Orientasi padapelayananmasyarakat/kegiatanbersifat non profit.

cash flow sesuaiasumsi (ceterisparibus).



5.1. Kelayakan Teknis....................................................................................... 1

5.1.1 Kelayakan Aspek Tata Ruang ................................................................. 1

5.1.1.1. Kelayakan Aspek Tata Ruang Kawasan Pasar Ireng ......................... 1

5.1.1.2. Kelayakan Aspek Tata Ruang Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan . 4

5.1.2 Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan............................................ 6

5.1.2.1. Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan Kawasan Pasar Ireng .... 6

5.1.2.2. Kelayakan Aspek Kebijakan Pembangunan Kawasan Kios JalanAhmad Dahlan................................................................................................. 7

5.1.3 Kelayakan Aspek Fisik............................................................................ 8

5.1.3.1 Kemiringan Lahan ......................................................................... 8

5.1.3.1.1 Kemiringan Lahan Kawasan Pasar Ireng ................................... 8

5.1.3.1.2 Kemiringan Lahan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan........... 8

5.1.3.2 Aksesibilitas................................................................................... 9

5.1.3.2.1 Aksesibilitas Kawasan Pasar Ireng ............................................ 9

5.1.3.2.2 Aksesibilitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan .................. 12

5.1.3.3 Drainase ....................................................................................... 14

5.1.3.3.1 Drainase Kawasan Pasar Ireng................................................. 14

5.1.3.3.2 Drainase Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan......................... 15

5.1.3.4 Air Bersih..................................................................................... 17

5.1.3.4.1. Air Bersih Kawasan Pasar Ireng.................................................... 17

5.1.3.4.2. Air Bersih Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan............................ 17

5.1.3.5 Persampahan ................................................................................ 18

5.1.3.5.1. Persampahan Kawasan Pasar Ireng ............................................... 18

5.1.3.5.2. Persampahan Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ....................... 19

5.1.3.6 Air Limbah................................................................................... 20

5.1.3.6.1. Air Limbah Kawasan Pasar Ireng.................................................. 20

5.1.3.6.2. Air Limbah Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan.......................... 21

5.1.3.7 Listrik........................................................................................... 22

5.1.3.7.1. Listrik Kawasan Pasar Ireng .................................................... 22

5.1.3.7.2. Listrik Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ............................ 23

5.1.3.8 View ............................................................................................. 24

5.1.3.8.1. View Kawasan Pasar Ireng ............................................................ 24


5.1.3.8.2. View Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan .................................... 26

5.2. Kelayakan Politis...................................................................................... 27

5.2.1. Kelayakan Politis Kawasan Pasar Ireng.............................................. 27

5.2.2. Kelayakan Politis Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan...................... 28

5.3. Kelayakan Sosial-Budaya ....................................................................... 28

5.3.1. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Pasar Ireng................................. 28

5.3.2. Kelayakan Sosial-Budaya Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan......... 29

5.4. Kelayakan Legalitas ................................................................................ 31

5.4.1. Kelayakan Legalitas Kawasan Pasar Ireng ......................................... 31

5.4.2. Kelayakan Legalitas Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan ................. 32

5.5. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang .................................................... 33

5.5.1. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Pasar Ireng................ 33

........................................................................................................................... 37

........................................................................................................................... 38

5.5.2. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruang Kawasan Kios Jalan AhmadDahlan 39

5.6. Kelayakan Ekonomi/Finansial ................................................................ 44

5.6.1. Kelayakan Finansial Kawasan Pasar Ireng ...................................... 44

5.6.1.1. Biaya ................................................................................................... 44

5.6.1.2. Penerimaan ........................................................................................ 45

5.6.1.3. Hasil Kelayakan Finansial................................................................. 46

5.6.2. Kelayakan Finansial Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan .............. 48

5.6.2.1. Biaya ................................................................................................... 48

5.6.2.2. Penerimaan ........................................................................................ 49

5.6.2.3. Hasil Kelayakan Finansial................................................................. 50

5.7. Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng dan Kios JalanAhmad Dahlan ..................................................................................................... 52

5.7.1 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Pasar Ireng......................... 52

5.7.2 Reviu Analisis Feasibility Study Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan. 61

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal VI - 0

6KESIMPULANDAN

REKOMENDASI


6.1. Kesimpulan

Kesimpulan dari Kajian Kelayakan Pasar Ireng, yaitu:

1. Kajian kelayakan didasarkan pada kriteria kelayakan teknis, politis, sosial-budaya, legalitas, tapak, dan finansial.

2. Berdasarkan analisis tersebut, maka:a. Rencana pengembangan Kawasan Pasar Ireng dan Kios Jalan Ahmad

Dahlan sebagai (hanya sebagai) pusat kuliner adalah tidak layakdilaksanakan. Untuk itu, pada masing-masing kawasan disarankanalternatif rencana pengembangan, yaitu:1). Kawasan Pasar Ireng sebagai pusat oleh-oleh dan kuliner, dengan

beberapa syarat seperti dibahas pada analisis sebelumnya.2). Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan sebagai pusat cukur tradisional

dan kuliner, dengan beberapa syarat seperti dibahas pada analisissebelumnya.

b. Selanjutnya, jika melihat pada kondisi eksisting dan tingkat relativitaskemudahan dalam pelaksanaan kegiatan, maka yang menjadi prioritasuntuk direalisasikan adalah Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan.

6.2. Rekomendasi

Rekomendasi yang perlu dilaksanakan untuk mendukung rencanapengembangan Kawasan Pasar Ireng dan Kios Jalan Ahmad Dahlan, meliputi:

A. Kawasan Pasar Ireng1. Kelayakan Aspek Fisik

a. Aspek aksesibilitas; Perlu dibuatkan kantong parkir dan pelebaran jalan.Jika dilakukan pembebasan lahan maka:

6 KESIMPULAN DANREKOMENDASI


1). Membuat kantong parkir baru.2). Melebarkan Jalan Kauman Timur.Jika tidak membebaskan lahan, maka harus menyediakan lahan parkirpada masing-masing lahan dengan bukaan yang cukup lebar untukmelakukan manuver. Konsekuensinya kapasitas untuk pusat kuliner akanberkurang.

b. Aspek drainase; Perbaikan saluran drainase.c. Aspek persampahan; Penyediaan layanan persampahan yang baik oleh

Pemkot.d. Aspek air limbah; Perbaikan jaringan air limbah.e. Aspek listrik; Diberi tambahan penerangan dan lighting yang baik.f. Aspek view; Perlu adanya view, pembangunan dua lantai sehingga view

lebih luas.1). Jika dilakukan opsi pembebasan lahan, pada koridor penghubung

antara kantong parkir dengan pusat kuliner dapat diberi landmarksebagai focal point, sehingga akan menambah baik view yang ada.

2). Jika tidak dilakukan pembebasan lahan, maka lahan milik PemkotNomor 224 (eks Kantor Kelurahan) dapat dibuat menjadi taman yangjuga berfungsi sebagai landmark.

2. Kelayakan Politisa. Perbaikan jaringan drainaseb. Pembangunan dua tingkat:

1). Tingkat pertama/dasar adalah untuk pusat oleh-oleh2). Tingkat dua adalah untuk mewadahi aktivitas yang sudah ada

(warung makan) dengan konsep foodcourt.c. Masyarakat yang menyewa lahan milik Pemkot sebagai tempat tinggal

diarahkan untuk bisa ditempatkan di Rusunawa.3. Kelayakan Sosial-Budaya

a. Dibangun sebagai pusat kuliner yang dilengkapi dengan pusat oleh-olehkhas Tegal.

b. Outlet Tahu Murni Putra akan berfungsi sebagai ikon pusat oleh-oleh.4. Kelayakan Legalitas

a. Jika dilakukan pembebasan lahan maka:


1). Lahan di sebelah barat jalan difungsikan sebagai kantong parkir(ditunjang dengan pembebasan lahan agar kepemilikan lahanmenyatu).

2). Lahan di sebelah timur jalan difungsikan sebagai pusat kuliner yangdilengkapi pusat oleh-oleh khas Tegal.

b. Jika tidak membebaskan lahan maka mengoptimalkan lahan yang adadengan desain bangunan 2 lantai dilengkapi dengan lahan parkir.Pengembangan diarahkan sebagai pusat oleh-oleh.

5. Kelayakan Tapak/Kebutuhan Ruanga. Pembangunan pusat kuliner pada Kawasan Pasar Ireng difokuskan pada 4

blok besar, adapun 1 blok kecil di sisi paling selatan untuk sementarabelum difungsikan.

b. Alternatif yang dapat dipertimbangkan adalah dengan membangun pusatkuliner yang dilengkapi dengan pendukung lain, yaitu sebagai pusat oleh-oleh.

6. Kelayakan Ekonomi/Finansiala. Orientasi pada pelayanan masyarakat/kegiatan bersifat non profit.b. Cash flow sesuai asumsi (ceteris paribus). Salah satu asumsinya adalah

bahwa kelayakan finansial ini dihitung berdasarkan pada usulan site plandan desain. Dalam hal terjadi perubahan site plan dan desain, maka perludilakukan penghitungan kembali.

B. Kawasan Kios Jalan Ahmad Dahlan1. Kelayakan Aspek Tata Ruang

Pembangunan 2 lantai, yaitu:a. Lantai pertama sebagai tanggul perkuatan sempadan sungai atau RTH.b. Lantai kedua sebagai pusat kuliner.

2. Kelayakan Aspek Fisika. Aspek drainase; Perbaikan saluran drainase dan Revitalisasi Sungai Gung.b. Aspek air bersih; Perlu mendapat layanan PDAM.c. Aspek persampahan; Perlu peningkatan layanan (dari 1 kali pengambilan

sampah menjadi 2 kali pengambilan sampah perhari).d. Aspek air limbah; Perbaikan jaringan air limbah dan penyediaan toilet.e. Aspek view; Menjadikan Sungai Gung sebagai view, membuat taman

sebagai vew, dan pembangunan dua lantai.


3. Kelayakan Politis; Pembangunan tempat potong rambut yang dilengkapidengan pusat kuliner dan kios pendukung lainnya. Kios akan menjadilandmark cukur tradisional dan dilengkapi dengan kios kuliner sertapendukung lainnya.

4. Kelayakan Sosial-Budaya; Potong rambut yang dilengkapi dengan pusatkuliner dan kios pendukung lainnya. Kios akan menjadi landmark cukurtradisional dan dilengkapi dengan kios kuliner serta pendukung lainnya.

5. Kelayakan Legalitasa. Pembangunan kios dua lantai:

1). Lantai pertama digunakan untuk sempadan sungai (bisa dibangunperkerasan untuk memperkuat tanggul dan difungsikan sebagaitempat parkir, ataupun dengan ditanami tanaman dan difungsikansebagai RTH).

2). Lantai kedua difungsikan sebagai kios.

b. Fungsi utama kios adalah sebagai pusat cukur tradisional, dan kios lainberfungsi sebagai pendukung fungsi utama.

6. Kelayakan Tapak / Kebutuhan Ruanga. Dibangun 2 lantai.

1). Lantai 1 sebagai RTH dan kawasan lindung sempadan sungai.

2). Lantai 2 sebagai pusat kios cukur tradisional yang dilengkapi denganaktivitas pendukung lain (pusat kuliner merupakan aktivitaspendukung; bukan aktivitas utama).

3). Kios lantai 2 diposisikan menghadap Sungai Gung sebagai alternatifview malam hari.

b. Parkir dialokasikan on-street. Meski demikian, untuk mencegahkemungkinan terjadinya kemacetan (akibat perkembangan kawasan),dibuatkan off-street parking.

7. Kelayakan Ekonomi/Finansiala. Orientasi pada pelayanan masyarakat/kegiatan bersifat non profit.b. Cash flow sesuai asumsi (ceteris paribus). Salah satu asumsinya adalah

bahwa kelayakan finansial ini dihitung berdasarkan pada usulan site plandan desain. Dalam hal terjadi perubahan site plan dan desain, maka perludilakukan penghitungan kembali.


Selanjutnya, untuk memudahkan dalam pelaksanaan tindak lanjut, dirumuskan time-frame rencana tindak yang memuat beberapatahapan kegiatan utama disertai waktu pelaksanaan dan Perangkat Daerah (PD) yang berperan sebagai leading sector sebagaimanatercantum pada Tabel 6.1.

Tabel 6.1.Time-frame Rencana Tindak Pengembangan Kawasan Pasar Ireng dan Kios Jalan Ahmad Dahlan

No Kegiatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dst Keterangan PD PengampuA. KAWASAN PASAR IRENG1 Revisi RTRW Kota Tegal yang tetap

mengakomodir rencana pola ruangpada wilayah studi.

Peruntukan ruang padalokasi studi sudahberupa kawasanperdagangan dan jasa.

Badan PerencanaanPembangunan,Penelitian. danPengembangan Daerah

2 Penyusunan dan penetapan RDTRKecamatan Tegal Timur dan TegalBarat.

Prasyarat sebelumdilaksanakannyapembangunan fisik;untuk menetapkanKDB, KLB, KDH, danaturan sempadan.

Dinas PU dan TataRuang.

3 Penyusunan masterplan dan DEDpusat kuliner dan oleh-olehKawasan Pasar Ireng.

Sebagai salah satudasar dalampelaksanaan kegiatan.

Dinas Koperasi, UsahaKecil dan Menengah,dan Perdagangan.

4 Penetapan RPJMD 2019-2024 yanglebih eksplisit dalam mengakomodirkebijakan perdagangan kuliner.

Badan PerencanaanPembangunan,Penelitian danPengembangan Daerah.


No Kegiatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dst Keterangan PD Pengampu5 Sosialisasi ke warga dan pengguna

komersial pada lokasi Pasar Ireng.Dinas Koperasi, UsahaKecil dan Menengah,dan Perdagangan.

6 Pemindahan masyarakat keRusunawa.

Ditujukan kepadawarga yang menyewalahan di Kawasan PasarIreng sebagai tempattinggal.

Dinas Perumahan danKawasan Permukiman.

7 Penyiapan fisik lahan (pembersihan,perataan, dan pembuataninfrastruktur yang menyambungdengan jaringan yang sudah ada).

Dinas Pekerjaan Umumdan Penataan Ruang.

8 Pembangunan fisik pusat kulinerdan oleh-oleh

Dinas Pekerjaan Umumdan Penataan Ruang

9 Pembangunan fisik taman padalokasi eks Kantor KelurahanPekauman.


10 Pendelegasian operasionalisasipusat kuliner dan oleh-olehKawasan Pasar Ireng.

Dapat dikerjasamakandengan pihak lain.Dengan asumsi bahwaPemkot sudahmembentuk UPT makaUPT tersebut dapatmengelola pusat kulinerdan oleh-oleh Kawasan



No Kegiatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dst Keterangan PD PengampuPasar Ireng.

11 Promosi pusat kuliner dan olehKawasan Pasar Ireng.

Seluruh elemen Pemkot.

12 Operasional pusat kuliner dan oleh-oleh.

Dapat dikerjasamakandengan pihak lain; bisadengan BUMD ataupunpihak swasta

Pengelola/UPT

B. KAWASAN KIOS JALAN AHMAD DAHLAN1 Revisi RTRW Kota Tegal yang tetap

mengakomodir rencana pola ruangpada wilayah studi.

Peruntukan ruang padalokasi studi berupakawasan perlidungansetempat (sempadansungai).


2 Koordinasi dengan Balai PSDAJateng tentang pemanfaatan tanahsempadan Sungai Gung.

Prasyarat sebelumdilaksanakannyapembangunan fisik.

3 Penyusunan dan penetapan RDTRKecamatan Tegal Timur.

Prasyarat sebelumdilaksanakannyapembangunan fisik;



No Kegiatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dst Keterangan PD Pengampuuntuk menetapkanKDB, KLB, KDH, danaturan sempadan.

4 Penetapan RTBL Koridor I untuklegalisasi aturan KDB, KLB, KDH,sempadan, street furniture, dsbpada wilayah studi.


5 Penyusunan masterplan dan DEDpusat cukur dan kuliner AhmadDahlan.

Sebagai salah satudasar dalampelaksanaan kegiatan.


6 Penetapan RPJMD 2019-2024 yanglebih eksplisit dalam mengakomodirkebijakan perdagangan kuliner.


7 Sosialisasi ke penghuni kios danpengunjung kios jalan AhmadDahlan.


8 Penyiapan fisik lahan (pembersihan,perataan, dan pembuataninfrastruktur yang menyambungdengan jaringan yang sudah ada).


9 Pembangunan fisik pusat cukur dankuliner Ahmad Dahlan (termasukpembangunan taman pada lantaidasar).



No Kegiatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dst Keterangan PD Pengampu10 Promosi pusat cukur dan kuliner

Ahmad Dahlan.Seluruh elemen Pemkot.

11 Pendelegasian operasionalisasipusat cukur dan kuliner AhmadDahlan.

Dapat dikerjasamakandengan pihak lain.Dengan asumsi bahwaPemkot sudahmembentuk UPT makaUPT tersebut dapatmengelola pusat cukurdan kuliner AhmadDahlan.


12 Operasional pusat cukur dan kulinerAhmad Dahlan.

Dapat dikerjasamakandengan pihak lain; bisadengan BUMD ataupunpihak swasta.

Pengelola/UPT.



6.1. Kesimpulan ............................................................................................................... 1

6.2. Rekomendasi ........................................................................................................... 1

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG 0

LAMPIRAN

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG ix

LAMPIRAN 1.

BIAYA DAN MANFAAT DARI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN PASARIRENG (Rp)

Year Investment OperatingCost Gross Benefit Net Benefit Tax 10% Net Benefit

After Tax0 3.285.940.000 (3.285.940.000) - (3.285.940.000)

1 306.000.000 229.933.400 (44.094.600) - (44.094.600)

2 306.000.000 241.430.070 (64.569.930) - (64.569.930)

3 306.000.000 253.501.574 (52.498.427) - (52.498.427)

4 306.000.000 266.176.652 (39.823.348) - (39.823.348)

5 321.300.000 279.485.485 (41.814.515) - (41.814.515)

6 321.300.000 293.459.759 (27.840.241) - (27.840.241)

7 321.300.000 308.132.747 (13.167.253) - (13.167.253)

8 321.300.000 323.539.384 2.239.384 223.938 2.015.446

9 321.300.000 339.716.354 18.416.354 1.841.635 16.574.718

10 337.365.000 356.702.171 19.337.171 1.933.717 17.403.454

11 337.365.000 374.537.280 37.172.280 3.717.228 33.455.052

12 337.365.000 393.264.144 55.899.144 5.589.914 50.309.229

13 337.365.000 412.927.351 75.562.351 7.556.235 68.006.116

14 337.365.000 433.573.719 96.208.719 9.620.872 86.587.847

15 354.233.250 455.252.404 101.019.154 10.101.915 90.917.239

16 354.233.250 478.015.025 123.781.775 12.378.177 111.403.597

17 354.233.250 501.915.776 147.682.526 14.768.253 132.914.273

18 354.233.250 527.011.565 172.778.315 17.277.831 155.500.483

19 354.233.250 553.362.143 199.128.893 19.912.889 179.216.004

20 371.944.913 581.030.250 209.085.338 20.908.534 188.176.804

21 371.944.913 610.081.763 238.136.850 23.813.685 214.323.165

22 371.944.913 640.585.851 268.640.938 26.864.094 241.776.844

23 371.944.913 672.615.143 300.670.231 30.067.023 270.603.208

24 371.944.913 706.245.900 334.300.988 33.430.099 300.870.889

Jumlah 3.285.940.000 8.148.215.813 10.232.495.908 (1.169.687.905) 240.006.041 (1.409.693.945)


Ket: Biaya operasional (operating cost) mengalami kenaikan sebesar 5% per 5 tahun,sedangkan penerimaan diproyeksikan naik 5% per tahun.

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - x

LAMPIRAN 2.

BERBAGAI HASIL PARAMETER KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASANPASAR IRENG

1. NPV dan BC Ratio

Year Discount Factor NPV Net Benefit After Tax10% 12% 14% 10% 12% 14%

0 1,0000 1,0000 1,0000 (3.285.940.000) (3,285,940,000) (3,285,940,000)1 0,9091 0,8929 0,8772 (40.086.000) (39,370,179) (38,679,474)2 0,8264 0,7972 0,7695 (53.363.579) (51,474,753) (49,684,464)3 0,7513 0,7118 0,6750 (39.442.845) (37,367,343) (35,434,943)4 0,6830 0,6355 0,5921 (27.199.882) (25,308,457) (23,578,619)5 0,6209 0,5674 0,5194 (25.963.524) (23,726,679) (21,717,149)6 0,5645 0,5066 0,4556 (15.715.090) (14,104,733) (12,683,639)7 0,5132 0,4523 0,3996 (6.756.883) (5,956,197) (5,262,126)8 0,4665 0,4039 0,3506 940.220 814,005 706,5339 0,4241 0,3606 0,3075 7.029.299 5,977,010 5,096,857

10 0,3855 0,3220 0,2697 6.709.785 5,603,446 4,694,47411 0,3505 0,2875 0,2366 11.725.792 9,617,528 7,916,04712 0,3186 0,2567 0,2076 16.030.071 12,913,126 10,442,13813 0,2897 0,2292 0,1821 19.698.949 15,585,247 12,381,83214 0,2633 0,2046 0,1597 22.801.286 17,717,589 13,828,94415 0,2394 0,1827 0,1401 21.764.864 16,610,240 12,737,18516 0,2176 0,1631 0,1229 24.244.669 18,172,340 13,690,57217 0,1978 0,1456 0,1078 26.296.380 19,358,212 14,328,11818 0,1799 0,1300 0,0946 27.968.129 20,221,219 14,704,30219 0,1635 0,1161 0,0829 29.303.249 20,808,193 14,865,67420 0,1486 0,1037 0,0728 27.971.283 19,507,681 13,692,06821 0,1351 0,0926 0,0638 28.961.612 19,837,669 13,679,40622 0,1228 0,0826 0,0560 29.701.312 19,981,045 13,536,54923 0,1117 0,0738 0,0491 30.220.468 19,967,258 13,289,88924 0,1015 0,0659 0,0431 30.546.097 19,822,007 12,961,753

NPV (3.132.554.339) (3.220.734.527) (3.280.428.070)Keterangan No Go No Go No Go

Jumlah PV Benefit 153.385.661 65.205.473 5.511.930Jumlah PV Cost (3.285.940.000) (3.285.940.000) (3.285.940.000)

BC Ratio 0,0467 0,0198 0,0017Keterangan No Go No Go No Go


LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xi

2. IRR

Year Net Benefit After Tax0 (3.285.940.000)

1 (44.094.600)

2 (64.569.930)

3 (52.498.427)

4 (39.823.348)

5 (41.814.515)

6 (27.840.241)

7 (13.167.253)

8 2.015.446

9 16.574.718

10 17.403.454

11 33.455.052

12 50.309.229

13 68.006.116

14 86.587.847

15 90.917.239

16 111.403.597

17 132.914.273

18 155.500.483

19 179.216.004

20 188.176.804

21 214.323.165

22 241.776.844

23 270.603.208

24 300.870.889

Jumlah (1.409.693.945)IRR -2.56%

Keterangan10% No Go12% No Go14% No Go


LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xii

3. PAYBACK PERIOD

Year Cumulative NPV Net Benefit After Tax10% 12% 14%

0 (3.285.940.000) (3.285.940.000) (3.285.940.000)

1 (3.326.026.000) (3.325.310.179) (3.324.619.474)

2 (3.379.389.579) (3.376.784.931) (3.374.303.938)

3 (3.418.832.423) (3.414.152.274) (3.409.738.881)

4 (3.446.032.306) (3.439.460.732) (3.433.317.499)

5 (3.471.995.830) (3.463.187.411) (3.455.034.648)

6 (3.487.710.920) (3.477.292.143) (3.467.718.288)

7 (3.494.467.803) (3.483.248.340) (3.472.980.413)

8 (3.493.527.583) (3.482.434.335) (3.472.273.881)

9 (3.486.498.284) (3.476.457.326) (3.467.177.023)

10 (3.479.788.499) (3.470.853.879) (3.462.482.549)

11 (3.468.062.708) (3.461.236.351) (3.454.566.503)

12 (3.452.032.637) (3.448.323.225) (3.444.124.364)

13 (3.432.333.687) (3.432.737.979) (3.431.742.532)

14 (3.409.532.401) (3.415.020.390) (3.417.913.588)

15 (3.387.767.537) (3.398.410.150) (3.405.176.403)

16 (3.363.522.868) (3.380.237.810) (3.391.485.831)

17 (3.337.226.488) (3.360.879.598) (3.377.157.713)

18 (3.309.258.359) (3.340.658.379) (3.362.453.411)

19 (3.279.955.110) (3.319.850.187) (3.347.587.736)

20 (3.251.983.828) (3.300.342.506) (3.333.895.668)

21 (3.223.022.216) (3.280.504.837) (3.320.216.262)

22 (3.193.320.904) (3.260.523.792) (3.306.679.712)

23 (3.163.100.436) (3.240.556.534) (3.293.389.823)

24 (3.132.554.339) (3.220.734.527) (3.280.428.070)

Jumlah (84.173.882.744) (84.555.137.816) (84.792.404.210)

Payback Period(tahun)

158,60 181,34 184,70

158 tahun 7 bulan(dibulakan)




LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xiii

LAMPIRAN 3.

BIAYA DAN MANFAAT DARI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN KIOS JALANAHMAD DAHLAN (Rp)

Year Investment OperatingCost Gross Benefit Net Benefit Tax 10% Net Benefit

After Tax0 1.335.491.000 (1.335.491.000) (1.335.491.000)

1 102.000.000 189.550.000 105.550.000 10.555.000 94.995.000

2 102.000.000 199.027.500 97.027.500 9.702.750 87.324.750

3 102.000.000 208.978.875 106.978.875 10.697.888 96.280.988

4 102.000.000 219.427.819 117.427.819 11.742.782 105.685.037

5 107.100.000 230.399.210 123.299.210 12.329.921 110.969.289

6 107.100.000 241.919.170 134.819.170 13.481.917 121.337.253

7 107.100.000 254.015.129 146.915.129 14.691.513 132.223.616

8 107.100.000 266.715.885 159.615.885 15.961.589 143.654.297

9 107.100.000 280.051.679 172.951.679 17.295.168 155.656.511

10 112.455.000 294.054.263 181.599.263 18.159.926 163.439.337

11 112.455.000 308.756.977 196.301.977 19.630.198 176.671.779

12 112.455.000 324.194.825 211.739.825 21.173.983 190.565.843

13 112.455.000 340.404.567 227.949.567 22.794.957 205.154.610

14 112.455.000 357.424.795 244.969.795 24.496.979 220.472.815

15 118.077.750 375.296.035 257.218.285 25.721.828 231.496.456

16 118.077.750 394.060.836 275.983.086 27.598.309 248.384.778

17 118.077.750 413.763.878 295.686.128 29.568.613 266.117.515

18 118.077.750 434.452.072 316.374.322 31.637.432 284.736.890

19 118.077.750 456.174.676 338.096.926 33.809.693 304.287.233

20 123.981.638 478.983.410 355.001.772 35.500.177 319.501.595

21 123.981.638 502.932.580 378.950.943 37.895.094 341.055.848

22 123.981.638 528.079.209 404.097.572 40.409.757 363.687.814

23 123.981.638 554.483.169 430.501.532 43.050.153 387.451.379

24 123.981.638 582.207.328 458.225.690 45.822.569 412.403.121

Jumlah 1.335.491.000 2.716.071.938 8.435.353.887 4.401.790.949 573.728.195 3.828.062.754


Ket: Biaya operasional (operating cost mengalami kenaikan sebesar 5% per 5 tahun),sedangkan penerimaan diproyeksikan naik 5% per tahun.

LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xiv

LAMPIRAN 2.

BERBAGAI HASIL PARAMETER KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASANKIOS JALAN AHMAD DAHLAN

1. NPV dan BC Ratio

Year Discount Factor NPV Net Benefit After Tax10% 12% 14% 10% 12% 14%

0 1,0000 1,0000 1,0000 (1.335.491.000) (1,335,491,000) (1,335,491,000)1 0,9091 0,8929 0,8772 86.359.091 84,816,964 83,328,9472 0,8264 0,7972 0,7695 72.169.215 69,614,756 67,193,5603 0,7513 0,7118 0,6750 72.337.331 68,530,905 64,986,9244 0,6830 0,6355 0,5921 72.184.302 67,164,752 62,574,0265 0,6209 0,5674 0,5194 68.903.198 62,966,955 57,633,9716 0,5645 0,5066 0,4556 68.491.716 61,473,229 55,279,6207 0,5132 0,4523 0,3996 67.851.622 59,811,249 52,841,4928 0,4665 0,4039 0,3506 67.015.790 58,019,561 50,359,3149 0,4241 0,3606 0,3075 66.013.556 56,131,298 47,865,614

10 0,3855 0,3220 0,2697 63.012.940 52,623,092 44,086,74911 0,3505 0,2875 0,2366 61.922.381 50,788,915 41,803,61312 0,3186 0,2567 0,2076 60.720.150 48,913,505 39,553,67513 0,2897 0,2292 0,1821 59.425.983 47,016,142 37,352,37414 0,2633 0,2046 0,1597 58.057.383 45,113,106 35,211,71115 0,2394 0,1827 0,1401 55.418.411 42,293,537 32,431,83916 0,2176 0,1631 0,1229 54.055.765 40,516,938 30,524,41517 0,1978 0,1456 0,1078 52.649.932 38,758,510 28,687,38718 0,1799 0,1300 0,0946 51.212.432 37,027,068 26,925,04319 0,1635 0,1161 0,0829 49.753.394 35,329,810 25,240,12820 0,1486 0,1037 0,0728 47.491.876 33,121,697 23,247,48621 0,1351 0,0926 0,0638 46.087.071 31,567,997 21,768,25522 0,1228 0,0826 0,0560 44.677.584 30,056,074 20,362,07423 0,1117 0,0738 0,0491 43.269.856 28,589,245 19,028,54724 0,1015 0,0659 0,0431 41.869.474 27,169,985 17,766,649

NPV 95.459.451 (158.075.710) (349.437.584)Keterangan Go No Go No Go

Jumlah PV Benefit 1.430.950.451 1.177.415.290 986.053.416Jumlah PV Cost (1.335.491.000) (1.335.491.000) (1.335.491.000)

BC Ratio 1,07 0,88 0,74Keterangan Go No Go No Go


LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xv

2. IRR

Year Net Benefit After Tax0 (1.335.491.000)

1 94.995.000

2 87.324.750

3 96.280.988

4 105.685.037

5 110.969.289

6 121.337.253

7 132.223.616

8 143.654.297

9 155.656.511

10 163.439.337

11 176.671.779

12 190.565.843

13 205.154.610

14 220.472.815

15 231.496.456

16 248.384.778

17 266.117.515

18 284.736.890

19 304.287.233

20 319.501.595

21 341.055.848

22 363.687.814

23 387.451.379

24 412.403.121

Jumlah 3.828.062.754IRR 10.69%

Keterangan10% Go12% No Go14% No Go


LAPORAN AKHIRPENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG Hal - xvi

3. PAYBACK PERIOD

Year Cumulative NPV Net Benefit After Tax10% 12% 14%

0 (1,335,491,000) (1,335,491,000) (1,335,491,000)

1 (1,249,131,909) (1,250,674,036) (1,252,162,053)

2 (1,176,962,694) (1,181,059,280) (1,184,968,493)

3 (1,104,625,363) (1,112,528,375) (1,119,981,569)

4 (1,032,441,061) (1,045,363,623) (1,057,407,543)

5 (963,537,863) (982,396,668) (999,773,572)

6 (895,046,147) (920,923,440) (944,493,951)

7 (827,194,525) (861,112,191) (891,652,460)

8 (760,178,736) (803,092,630) (841,293,145)

9 (694,165,180) (746,961,331) (793,427,532)

10 (631,152,240) (694,338,239) (749,340,782)

11 (569,229,860) (643,549,324) (707,537,169)

12 (508,509,709) (594,635,819) (667,983,494)

13 (449,083,727) (547,619,677) (630,631,120)

14 (391,026,344) (502,506,571) (595,419,409)

15 (335,607,933) (460,213,034) (562,987,570)

16 (281,552,168) (419,696,096) (532,463,154)

17 (228,902,236) (380,937,586) (503,775,768)

18 (177,689,804) (343,910,518) (476,850,724)

19 (127,936,410) (308,580,708) (451,610,596)

20 (80,444,533) (275,459,011) (428,363,109)

21 (34,357,462) (243,891,014) (406,594,854)

22 10,320,122 (213,834,940) (386,232,780)

23 53,589,978 (185,245,695) (367,204,233)

24 95,459,451 (158,075,710) (349,437,584)

Jumlah (13,694,897,355) (16,212,096,518) (18,237,083,663)

Payback Period(tahun)

21,14 25,14 29,61





Documents

PENYUSUNAN KAJIAN KELAYAKAN PASAR IRENG