PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ... - sudacka-mreza.hr procijene... · moguće ostvariti takav profit koji bi opravdao visoku cijenu zemljišta, stoga je u ovoj cijeni sadržana i

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

KČBR. 1377/1, 1378/2, 1379/1 I 1379/2 K.O. VELIKA MLAKA

Tomislav Vitković, dipl. ing.

Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i

procjenu poljoprivrednog zemljišta

Gospočak 102

10000 ZAGREB

Tel./Fax. 2303 693

e-mail; [email protected]

Stranica 2 od 22

SADRŽAJ

1. Uvod

2. Metodologija

3. Nalaz

4. Mišljenje

5. Procjena

6. Prilozi

Stranica 3 od 22

1. UVOD

1.1. Osnovno o predmetu procjene

Naručitelj; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ

Draškovićeva 5

10 000 ZAGREB

MBS: 80143733

OIB

Predmet procjene; Zemljište i nasadi

Lokacija; Županija Zagrebačka

K.o. Velika Mlaka

Kčbr. 1377/1, 1378/2, 1379/1 i 1379/2

Očevid; 19. rujan 2014.

Izrada procjene; 22. rujan 2014.

Izrada; Tomislav Vitković, dipl. ing.

Kristina Vitković, dipl. ing.

1.2. Razlog za izradu procjene tržišne vrijednosti predmetnog zemljišta

Odvjetnik Denis Marinković podnio je prijedlog radi osiguranja dokaza o vrijednosti

nekretnina kčbr. 1377/1, 1378/2, 1379/1 i 1379/2, sve k.o. Velika Mlaka.

Ovom prilikom zahvaljujem na iskazanom povjerenju.

Stranica 4 od 22

2. METODOLOGIJA

2.1. VTA metoda – Visual Tree Assessement – vizualna procjena stabala i

trajnih nasada

Vizualna procjena stabala temelji se na uočavanju biomehaničkih principa rasta i razvoja

stabala i voćaka. Pregled podrazumijeva;

1. Pregled zone korijenovog vrata

2. Pregled debla

3. Pregled rašlji ( grananja )

4. Pregled krošnje

5. Procjenu statike

6. Procjenu vitaliteta

7. Procjenu gospodarske vrijednosti nasada

Stranica 5 od 22

3.NALAZ

3.1. ELEMENTI ZA PROCJENU

Zakonsku osnovu prilikom procjene nekretnina određuju tijela državne i lokalne uprave koji

putem prostornih planova i porezne politike određuju specifičnosti i gospodarski potencijal

pojedine lokacije. Položaj u prostoru, konfiguracija, kvaliteta, površina, oblik, pristup,

blizina prometnica, infrastruktura, blizina tržišta, radna snaga i lokalno gospodarstvo su

neki od ulaznih elemenata za procjenu vrijednosti nekretnina. Osim navedenih, predviđanje

dinamike razvoja djelatnosti i lokacije također je važno za kvalitetnu procjenu vrijednosti

nekretnine. Tržišna vrijednost nekretnina je vrijednost za koju bi nekretnina mogla biti

razmijenjena na dan vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji

na temelju tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka

postupila upućeno, razborito i bez prisile. Predmet procjene vrijednosti nekretnina može biti

katastarska čestica, građevna čestica ili dio građevne čestice uključujući sve ono što je s

njom razmjerno trajno povezano. Katastarska čestica je pojedinačna nekretnina, koja nije

oblikovana na temelju dokumenta prostornog uređenje i/ili izvršnog akta kojim se određuje

oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje i sve što je s njom razmjerno trajno

povezano na njezinoj površini ili ispod nje te se koristi na uobičajeni način.

3.2. LOKACIJA

Predmetna zemljišta nalaze se u Zagrebačkoj županiji, južno od obilaznice Grada Zagreba,

južno od naselja Velika Mlaka.

Stranica 6 od 22

3.3. NAMJENA ZEMLJIŠTA

Zemljište se nalazi izvan građevinskog pojasa naselja, poljoprivredne je namjene.

3.4. TLO – PLODNOST I PRODUKTIVNOST TLA

Tlo ima sposobnost da biljci osigura neprekidno vodu, zrak i hranu. Plodnost tla može biti

prirodna ( nastala prirodnim putem ) i umjetna ( promijenjena ili nastala radom čovjeka ).

Ostvarivanje visokih i kvalitetnih prinosa ne ovisi samo o tlu i njegovoj plodnosti već i o

klimi ( temperature, oborine, vjetrovitost,... ). Predmetna zemljišta ubrajaju se u dublja tla

koja su pogodna za poljoprivrednu proizvodnju i na njima se mogu izvoditi agrotehnički

zahvati. Prema teksturi ova tla spadaju u glinasta ali su dobro aerirana i propusna. Ova tla,

dakle spadaju u plodna tla.

3.5. POLJOPRIVREDNE I ŠUMSKE KULTURE

Predmetna parcela u naravi je livada, šumske sastojine nema.

3.6. KLIMA

Ovo područje spada u zapadni umjereno kontinentalni tip klime. sa srednjom godišnjom

temperaturom od 11 0C, cca. 1300 mm godišnjih oborina i cca. 190 dana aktivne vegetacije

godišnje ( preko 10 0C ) i kao takvo je pogodno za predmetnu poljoprivrednu proizvodnju.

Stranica 7 od 22

3.7. GRAĐEVINSKI OBJEKTI I PRISTUP NA PARCELE

Do predmetnih zemljišta postoje pristupni katastarski putevi.

3.8. DOKUMENTACIJA

Dokumentacija se sastoji od preslika katastarskih planova predmetnih parcela, kopije

zemljišno knjižnog uloška te fotodokumentacije.

Stranica 8 od 22

4. MIŠLJENJE

Sukladno zakonu o prostornom uređenju, članak 41. naselja se mogu izgrađivati samo na

građevinskom području. Građevinsko područje naselja utvrđuje se prostornim planom

uređenja općine i grada, radi razgraničenja izgrađenih dijelova tih naselja i površina

predviđenih za njihov razvoj od ostalih površina namijenjenih razvoju poljoprivrede i

šumarstva kao i drugih djelatnosti koje se s obzirom na svoju namjenu mogu odvijati izvan

građevinskih područja.

Članak 42. izvan građevinskog područja uređivanje prostora provodi se na temelju

smjernica i kriterija prostornog plana uređenja općine i grada. Izvan građevinskog

područja može se planirati izgradnja objekata infrastrukture (prometne, energetske,

komunalne itd.), zdravstvenih i rekreacijskih objekata, objekata obrane, objekata za

istraživanje i iskorištavanje mineralnih sirovina te stambenih i gospodarskih objekata za

vlastite potrebe i potrebe seoskog turizma, a svi u funkciji obavljanja poljoprivredne

djelatnosti. Iznimno od stavka 2. ovoga članka izvan građevinskog područja na

poljoprivrednom zemljištu I. i II. bonitetne klase može se planirati izgradnja samo

stambenih i gospodarskih objekata u funkciji obavljanja poljoprivredne djelatnosti, objekata

infrastrukture te objekata za istraživanje i iskorištavanje energetskih mineralnih sirovina.

Tržišna vrijednost nekretnina je vrijednost za koju bi nekretnina mogla biti razmijenjena na

dan vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji na temelju

tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno,

razborito i bez prisile.

Donja cijena zemljišta određena je temeljem pravilnika o početnoj cijeni poljoprivrednog

zemljišta u vlasništvu RH na natječaju i zakup gdje su određene slijedeće vrijednosti za

predmetne katastarske općine; za oranice i voćnjake; 2,34 kn/m2, za livade 1,74 kn/m2 i za

pašnjake 1,28 kn/m2, a za močvare i neplodno zemljište 0,71 kn/m2.

Na navedenom području nema prometa poljoprivrednim zemljištem, stoga gornju granicu

predstavljaju cijene koje su tražene kod agencija za promet nekretninama, odnosno internet

oglasnika, a one se ovisno o veličini, položaju i obliku parcele cijene za poljoprivredno

zemljište kreću od 38,00 do 768,93 kn/m2. Činjenica je da u poljoprivrednoj proizvodnji nije

moguće ostvariti takav profit koji bi opravdao visoku cijenu zemljišta, stoga je u ovoj cijeni

sadržana i mogućnost prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, na način i u

mjeri kojim to dopuštaju prije navedeni članci 41. i 42. zakona o prostornom uređenju.

Sukladno navedenom, nalazim da je obzirom na opremljenost (obradu, položaj i

pristupačnost) realna cijena od 70,00 kn/m2.

Naknada za voćnjake i vinovu lozu određuje se:

1) ako su u stadiju davanja plodova - u visini čistog prihoda te vrste, za onoliko godina

koliko je potrebno za podizanje i njegov razvoj do stadija davanja plodova

2) ako nisu počela davati plodove - u visini troškova potrebnih za nabavke, sađenje i uzgoj

takvih sadnica.

Izračunati iznosi predstavljaju realne vrijednosti za rujan 2014. godine.

5.PROCJENA

Stranica 9 od 22


Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta

Gospočak 102

10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693

GSM 091/3842-533

E-mail; [email protected]

PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I NASADA

NARUČITELJ ELABORATA; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ,

Draškovićeva 5, 10 000 ZAGREB

PREDMET PROCJENE; Vrijednost zemljišta i trajnih nasada

VLASNIK: INVEHO d.o.o.

Teslićka 47

10 000 ZAGREB

Kat. općina: Velika Mlaka

Broj kat. čestice: 1377/1

Katastarska kultura: Oranica u naravi livada

Broj zkul: 2030

Pristupni put: Postoji

Konfiguracija terena: Ravno

Oblik parcele: Pravokutan

Izgrađenost: Nema građevinskih stambenih objekata

Navodnjavanje: Nema

Ograda: Nema

Koef lokacije

(0-0,45)

Koef

potencijala

(0-0,4)

Koef oblika i

veličine

(0-0,3)

Koef potražnje

(0-0,3)

Koef

uređenosti

(0,5-1,4)

Vrijednost

zemljišta (kn/m2)

0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn

Površina

m2 Kultura

Prinos

(kg/m2)

Cijena (kn/kg)Trajnost

nasadaTroškovi (%)

3458 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,553458 0 0 0 0

3458 0 0 0 0

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

VRIJEDNOST NASADA

TC = PC x ( 1 +Koef lok +Koef potenc + Koef oblika + Koef potražnje) x Koef uređenosti

Ukupna vrijednost (kn)

Postotak dijela (%)

3458 100,00%

Ukupna površina parcele (m2) Površina za procjenu (m

2)

VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI 242.434,30 kn

Ukupna početna vrijednost

(kn) Zbroj koeficijenata

242.060,00 kn 2,00 242.060,00 kn

242.364,30 kn

Procjena uključuje naknadu za trošak podizanja nasda do dana očevida te zasebno pretbostavljenu godišnju dobit do kraja rentabilne

iskoristivosti nasada.

UKUPNO ZEMLJIŠTE, PREDVIĐENA DOBIT I ULOG U NASADE

3458

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE

304,30 kn0,00 kn

Ukupna vrijednost nekretnine

(kn)

70,00 kn 242.060,00 kn

Ukupna površina parcele (m2)

3458

Jedinična cijena zemljišta

(kn/m2)

0,00 kn

Ukupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada

Ukupni trošak podizanja nasada do dana očevida ( uključuje pripremu terena, gnojidbu, nabavku, sadnju sadnica,

nadosađivanje, zaštitu i rezidbu)

304,30 knUkupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada iznosi

Vrijednost

U Zagrebu, rujan 2014. Tomislav Vitković, dipl.ing.

Stranica 10 od 22



Gospočak 102

10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693

GSM 091/3842-533







Teslićka 47

10 000 ZAGREB




Broj zkul: 1467





Navodnjavanje: Nema

Ograda: Nema

Koef lokacije

(0-0,45)

Koef

potencijala

(0-0,4)

Koef oblika i

veličine

(0-0,3)

Koef potražnje

(0-0,3)

Koef

uređenosti

(0,5-1,4)

Vrijednost

zemljišta (kn/m2)

0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn

Površina

m2 Kultura

Prinos

(kg/m2)


nasadaTroškovi (%)

1402 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551402 0 0 0 0

1402 0 0 0 0


VRIJEDNOST NASADA



Postotak dijela (%)

1402 100,00%


2)




98.140,00 kn 2,00 98.140,00 kn

98.263,38 kn




1402


123,38 kn0,00 kn


(kn)

70,00 kn 98.140,00 kn


1402


(kn/m2)

0,00 kn





Vrijednost


Stranica 11 od 22



Gospočak 102

10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693

GSM 091/3842-533







Teslićka 47

10 000 ZAGREB




Broj zkul: 1595





Navodnjavanje: Nema

Ograda: Nema

Koef lokacije

(0-0,45)

Koef

potencijala

(0-0,4)

Koef oblika i

veličine

(0-0,3)

Koef potražnje

(0-0,3)

Koef

uređenosti

(0,5-1,4)

Vrijednost

zemljišta (kn/m2)

0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn

Površina

m2 Kultura

Prinos

(kg/m2)


nasadaTroškovi (%)

1375 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551375 0 0 0 0

1375 0 0 0 0 0,00 kn





Vrijednost

1375


121,00 kn0,00 kn


(kn)

70,00 kn 96.250,00 kn


1375


(kn/m2)




96.250,00 kn 2,00 96.250,00 kn

96.371,00 kn





VRIJEDNOST NASADA



Postotak dijela (%)

1375 100,00%


2)


Stranica 12 od 22



Gospočak 102

10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693

GSM 091/3842-533







Teslićka 47

10 000 ZAGREB




Broj zkul: 1595





Navodnjavanje: Nema

Ograda: Nema

Koef lokacije

(0-0,45)

Koef

potencijala

(0-0,4)

Koef oblika i

veličine

(0-0,3)

Koef potražnje

(0-0,3)

Koef

uređenosti

(0,5-1,4)

Vrijednost

zemljišta (kn/m2)

0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn

Površina

m2 Kultura

Prinos

(kg/m2)


nasadaTroškovi (%)

1370 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551370 0 0 0 0

1370 0 0 0 0


VRIJEDNOST NASADA



Postotak dijela (%)

1370 100,00%


2)




95.900,00 kn 2,00 95.900,00 kn

96.020,56 kn




1370


120,56 kn0,00 kn


(kn)

70,00 kn 95.900,00 kn


1370


(kn/m2)

0,00 kn





Vrijednost


Stranica 13 od 22

6. PRILOG

1. Rješenje o ponovnom imenovanju sudskim vještakom

2. Rješenje o upisu u sudski registar

3. Podaci o traženim cijenama nekretninama na širem području

Stranica 14 od 22

Stranica 15 od 22

Stranica 16 od 22

Stranica 17 od 22

Tražena cijena 768,93 kn/m2


Stranica 18 od 22



Stranica 19 od 22


Stranica 20 od 22

Stranica 21 od 22

Stranica 22 od 22

Documents

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ... - sudacka-mreza.hr procijene... · moguće ostvariti takav profit koji bi opravdao visoku cijenu zemljišta, stoga je u ovoj cijeni sadržana i