Upload
others
View
6
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
home: Zvečevska 20
31000 Osijek
tel: 031/303-188
mob: 098/476-283
OIB: 72003385933 e-mail: [email protected]
m p
PROCJENJENA VRIJEDNOST: 100.822,84 €
18.lipnja 2013.U Osijeku,
753.146,65 kn
KUĆA, POMOĆNE ZGRADE I DVORIŠTE
ADRESA:
NARUČITELJ: Zidar d.o.o. "u stečaju", Vinkovci, Zalužje 18
Vinkovci, Trg J.Runjanina 5
STALNI SUDSKI VJEŠTAK
GRAĐEVINSKE STRUKE
DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
1
1.
3.
4.
2.
REKAPITULACIJA POVRŠINA
TEHNIČKI OPIS
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
6.
SADRŽAJ
PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA
NALAZ I ZAKLJUČAK
UVOD
5.
7. PRILOZI
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2
Na zahtjev tvrtke Zidar d.o.o. "u stečaju" iz Vinkovaca, Zalužje 18
izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:
Vinkovci, Trg J.Runjanina 5
Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dana14.lipnja 2013.
a u naravi je kuća, pomoćne zgrade i dvorište.
Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i
iznosi 1,00 € = 7,47 kn
Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.
Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne
vrijednosti.
Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i
trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti
građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,
82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.
Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi
o nizu faktora.
Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat
ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te
prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i
konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.
U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo
izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se
umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako
dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih
prostorija u ovoj procjeni.
18.lipnja 2013.
1. UVOD
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 3
DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:
ima
-
ima
izvadak iz preglednika geoportal
VLASNIŠTVO:
LOKACIJA:
adresa nekretnine:
broj stanovnika: 35312 izvor: Wikipedija
položaj u mjestu:
katastarska čestica:
kuća, zgrada, zgrada i dvorište, šupa, dvorište, šupa, zgrada
Vinkovci
Izvadak iz zemljišne knjige:
Kopija katastarskog plana:
Posjedovni list:
Ostalo:
površina (m2) :
zk uložak broj:
opis nekretnine:
Vinkovci, Trg J.Runjanina 5
Građevina se nalazi u južnom dijelu Vinkovacau industrijskoj
zoni, u blizini prometnice prema Županji.
katastarska općina:
2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA
1324/1, 1234/2, 1234/3, 1234/4, 1234/9
8706, 8210
1268,00
grafički prikaz lokacije nekretnine:
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 4
poslovna
1974 1995 dograđeno
P, P+1
ograda:
pomoćne građevine:
ostalo:
osnovno
nosiva konstrukcija:
međukatna konstrukcija:
parkiralište:
blok opeka
LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:
pristup:
adresa:
temelji:
KONSTRUKCIJA:
ima
ima
NAMJENA NEKRETNINE:
GODINA IZGRADNJE:
kolni ulaz:
3. TEHNIČKI OPIS
javni prijevoz:
prometna povezanost:
KATNOST:
Vinkovci, Trg J.Runjanina 5
asfaliranom cestom
-
betonski
fert strop
vodovod:
kanalizacija:
rolete
gradska
drveno dvostrešno, pokrov crijep
ima
ima
ima
ima
ZAVRŠNI RADOVI:
STOLARIJA:
žbukano, bojano, dio neožbukan
ker.pločice, parket, kat - beton
žbukani, bojani, ker.pločice
žbukani, bojani, lamperija
ima
krovište i pokrov:
vanjska stolarija:
ostakljenje:
gradski
ima
instalacija
obrada podova:
pročelje:
drvena
drvena, pvc
dvostruko, izo
zaštita od sunca:
unutarnja stolarija:
obrada stropova:
dodatne instalacije:
toaleti sa nadstrešnicom, skladište
dio građevine nije u potpunosti dovršen - visoki roh bau
ODRŽAVANJE:
upotpunosti ograđeno
klimatizacija
ima
INSTALACIJE I PRIKLJUČCI: priključak
gradski
obrada zidova:
struja:
plin:
telefon:
VANJSKO UREĐENJE:
centralno - plinskogrijanje:
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 5
1. BRP (bruto razvijena površina)
NAPOMENA
ZGRADA 1 m² koef. ukupno:
prizemlje 97,19 1,00 97,19
97,19 97,19
ZGRADA 2
prizemlje 80,57 1,00 80,57
potkrovlje 80,57 0,75 60,43
161,14 141,00
TOALETI SA NADSTREŠNICOM m² koef. ukupno:
toaleti 17,69 1,00 17,69
nadstrešnica 74,43 0,50 37,22
92,12 54,91
SKLADIŠTE m² koef. ukupno:
prizemlje 192,00 1,00 192,00
192,00 192,00
UKUPNO BRP = 485,09 m²
2. NRP (neto razvijena površina)
BRP / koef. = NRP
485,09 / 1,15 = 421,82
UKUPNO NRP = 421,82 m²
3. BRV (bruto razvijeni volumen)
BRP x koef. = BVO
485,09 x 3,15 = 1528,04
UKUPNO BVO = 1528,04 m³
4. REKAPITULACIJA POVRŠINA
BRP = 485,09 m²
NRP = 421,82 m²
BRV = m³
Površine su preuzete iz predočenog elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine HPB NEKRETNINE PR
- 283/10, Zagreb, svibanj 2010.
1528,04
4. REKAPITULACIJA POVRŠINA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 6
5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
jed.cijena
zemljište P= 1268,00 m² 70,00 €/m²
komunalni doprinos BRV= 1528,04 m³ 6,67 €/m³
vodni doprinos BRV= 1528,04 m³ 1,00 €/m³
sveukupna cijena zemljišta:
5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA
Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:
vodovod
kanalizacija
elektroenergija
plin
gradsko grijanje
telefon
sveukupna cijena priključaka:
5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA
Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:
jed.cijena
projekti, nadzor i sl. 3,00% x NV
sveukupna cijena vanjskog uređenja:
Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova
komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:
10.192,04 €
1.528,04 €
1.500,00 €
2.000,00 €
88.760,00 €
100.480,08 €
ukupno:
ukupno:
5.457,29 €
ukupno:
5.457,29 €
1.500,00 €
2.500,00 €
0,00 €
100,00 €
7.600,00 €
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7
5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
5.4.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV
NRP izgrađenost jed.cijena
građevina 485,09 m² 75,00 % 500,00 €/m²
NV= 375,00 €/m²
5.4.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV
starost građevine n= 39
vjerojatni vijek trajanja N= 100
apsolutni vijek trajanja A= 150
korektivni koeficijent 0,80
umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 21,68
umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A:u₁=0,80 + 0,20 x (n-N) / (A-N) [%] 55,60
Umanjenje dijelova građevine:
učešće NV (€/m²) SV (€/m²)
konstrukcija 40,0% 200,00 21,7% 43,37 €/m² 156,63
obrtnički radovi 15,0% 75,00 15,0% 50,00 €/m² 25,00
završni radovi 10,0% 50,00 10,0% 50,00 €/m² 0,00
instalacije 10,0% 50,00 15,0% 50,00 €/m² 0,00
nezavršeno 25,0%
izgrađeno 75,0% 375,00 - 193,37 181,63 €/m²
SV x NRP
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 181,63 x 485,09
5.4.3.SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV
5.1. ZEMLJIŠTE
5.2. PRIKLJUČCI
5.3. VANJSKO UREĐENJE I OPREMA
5.4. GRAĐEVINA
SVGV =
5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI
PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.)
umanjenje
=
100.822,84 €
ukupno:
88.108,32 €
Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i potražnje
na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:0,50
Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija", POREZNE UPRAVE
PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.
ukupno:
181.909,69 €
181.909,69 €
Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje
konstrukcije i materijala građevine.
7.600,00 €
ukupno:
100.480,08 €
5.457,29 €
88.108,32 €
201.645,69 €
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 8
Predmet ove procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.
5.1. ZEMLJIŠTE
5.2. PRIKLJUČCI
5.3. VANJSKO UREĐENJE
5.4. GRAĐEVINA
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST UKUPNO
5.5. PROMETNA VRIJEDNOST GRAĐEVINA
7,47 kn
U Osijeku, 18.lipnja 2013.
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.
6. NALAZ I ZAKLJUČAK
Tečaj na dan procjene 1€ =
5.457,29 €
88.108,32 €
Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine
prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.
753.146,65 kn
201.645,69 €
100.822,84 €
100.480,08 €
7.600,00 €
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 9
RJEŠENJE SUDA
1. FOTODOKUMENTACIJA
7. PRILOZI
2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA
3.
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10
7.1. FOTODOKUMENTACIJA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 11
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 12
7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 13
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 14
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 15
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 16
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 17
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 18
7.3. RJEŠENJE SUDA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 19
U Osijeku, 18.lipnja 2013.
Stalni sudski vještak građevinske struke
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.
Stručni suradnik za procjene
Kontrolirao i ovjerava:
Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.
Izradio:
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 20