Upload
widya-naseva
View
109
Download
21
Embed Size (px)
DESCRIPTION
prposal penelitian mengenai tinjauan yuridis pengaturan rumah susun dan implikasinya
Citation preview
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGATURAN PENGUASAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIATUR PADA PERATURAN-
PERATURAN PEMBAHARU KETENTUAN TENTANG TANAH DALAM
KUHPERDATA
Studi kasus :Hak Kepemilikan Ruko di ITC Manggadua dan Putusan MA No.
2346 K/Pdt/2005
I. PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Masalah
Tanah memiliki arti tersendiri bagi masyarakat Indonesia. Latar belakang
masyarakat Indonesia membentuk kondisi sosiologis, kebudayaan dan psikologis
masyarakat Indonesia memiliki keterikatan yang lebih terhadap tanah. Maka
kepemilikan tanah bagi masyarakat Indonesia memiliki arti yang krusial karena hal
ini berkaitan erat terhadap kelengkapan kehidupan masyarakat Indonesia. Tanpa
kepemilikan sebidang tanah baik untuk bertempat tinggal dan aktivitas kehidupan
lainnya masyarakat Indonesia merasakan belum terpenuhinya suatu kelengkapan
hidup. Secara khusus,hak atas tanah yang merupakan hak ekonomi, sosial dan budaya
diatur dalam undang-undang nomor 11 Tahun 2005 tentang pengesahan International
Convenant on Economic,Social and Cultural Rights1. Saat ini pengaturan mengenai
tanah beserta kepemilikannya yang sebelumnya diatur di dalam buku ke II KUHPer
mengenai benda telah diatur kembali di dalam UU no 5 tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).Pembentukan UUPA yang berlatarkan kepada
hukum adat yang berlaku di kebanyakan masyarakat Indonesia serta sebagai
perwujudan dari amanat pasal 33 UUD1945 juga sebagai upaya pengamalan dari sila-
sila dalam Pancasila tentunya berdasarkan hal tersebut filosofis awal dibentuknya
peraturan baru mengenai tanah bertujuan untuk kemaslahatan hidup masyarakat
Indonesia.
1Maria Sumardjono,Tanah dalam perspektif hak ekonomi sosial dan budaya,cet. 1,
(Jakarta:Kompas, 2008), hlm. 4.
Yang menjadi permasalahan,apakah pada perkembangannya nilai-nilai luhur
yang menjadi kerangka dasar pembentukan hukum pertanahan nasional tersebut pada
perkembangannya mengimplementasikan pengakomodasian terhadap seluruh
masyarakat Indonesia. Terutama berbagai permasalahan yang muncul seiring dengan
pertumbuhan waktu yang membawa berbagai problematika yang lebih kompleks
untuk diselesaikan. Sebagaimana kita ketahui,UUPA mengakhiri kebhinekaan
perangkat hukum yang mengatur bidang pertanahan dan menciptakan hukum Tanah
Nasional yang tunggal,yang didasarkan pada hukum adat2. Suatu perbedaan prinsip
yang khas pada diubahnya pengaturan tentang tanah yang semula diatur pada buku ke
II KUHPer adalah peniadaan azas accesie/perlekatan pada tanah dan diubah menjadi
azas pemisahan horizontal yang berbasis pada pada lazimnya tanah tanah adat
ditanami berbagai macam pohon maupun tanaman perkebunan atau pertanian yang
haknya dipisahkan dengan tanah tempat tanaman tersebut ditanamkan agar
menciptakan keadilan terhadap pemilik tanaman /pengelola lahan dan pemilik
lahan.Namun dampak dari pemisahan horizontal pada saat ini adalah
dimungkinkannya diletakan hak hak lain(HGU,HGB,Hak pakai,Hak penguasaan,dll)
yang dapat diletakan diatas hak atas tanah pokoknya(hak milik ataupun hak
menguasai negara) , dengan hal ter sebut logika sederhana yang muncul disini adalah
bagaimana apabila sebuah tanah hak milik seseorang dibangun sebuah gedung
dengan hak guna bangunan haknya habis dan si pemilik hak pokok tanah hendak
menggunakan tanahnya tersebut untuk kepentingan lain. Apakah dengan mudahnya
bangunan tersebut sekonyong konyong dicabut dari tanah tempat berdirinya.
Bagaimana pula apabila bangunan tersebut ditujukan untuk pemukuman rumah susun
yang masing masing penghuninya memegang hak strata title yang pula diperlindungi
hukum3.
2 Boedi Harsono,Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria,Isi dan Pelaksanaannya,cet.12 ,(Jakarta:Djambatan,2008),hlm. 176.
3 Hendra Setyawan Boen,”Beberapa Pemikiran tentang Asas Pemisahan Horizontal dalam
Pertanahan” http://www.hukumonline.com/berita/baca/hol16703/beberapa-pemikiran-tentang-
asas-pemisahan-horizontal-dalam-pertanahan, diunduh 12 Maret 2013,8.40 pm.
Maka pada kesempatan ini peneliti akan mengangkat permasalahan yang berkaitan
dengan latar belakang pemikiran tersebut antaralain Hak Kepemilikan Atas Satuan
Rumah Susun/Ruko di ITC Mangga dua diatas Hak Guna Bangunan milik PT Duta
Pertiwi Tbk.(anak perusahaan PT Sinar Mas Grup) berdasarkan Surat Pembaca
harian Kompas dan dimuat tanggal 26 September 2006 oleh Sdr.Khoe Seng Seng
sebagai pemilik unit ruko di ITC manga dua yang merasa tertipu karena pemahaman
awamnya bahwa membeli satuan unit ruko dengan hak satuan rumah susun sama
dengan memiliki hak milik yang berlaku sebagai miliknya untuk sepanjang
hidupnya,namun ia sangat terkejut saat mengetahui bahwa ruko yang didirikan
didalam bangunan gedung ITC Mangga Dua trsebut berada diatas tanah Hak Guna
Bangunan yang berada diatas Hak Pengelolaan Pemprov DKI yang perlu
diperpanjang setiap 30 tahun dan ketika masa perpanjangan tiba setiap pemilik ruko
diwajibkan ikut membayar biaya perpanjangan HGB oleh Perusahan tersebut.Serta
kasus kedua yang akan Peneliti analisa adalah Putusan MA No.2346 K/Pdt/2005
mengenai kasus sengketa tanah warisan yang ditelantarkan yang berkaitan dengan
Lembaga Rechtsverwecking dengan mempertimbangan Yurisprudensi tetap
Mahkamah Agung berdasarkan Putusan MA tanggal 29 September 1958 No.
329K/Sip/1957; “ orang yang membiarkan saja tanah yang menjadi haknya selama 10
tahun dikuasai oleh orang lain yang dianggap telah melepaskan haknya atas tanah itu
(rechtsverwerking);serta Putusan Mahkamah Agung tanggal 29 Januari 1976 No.
783K/Sip/1973.
2. Perumusan Masalah
Bertitik tolak pada pandangan tersebut maka kajian ini dikususkan untuk
menjabarkan beberapa poinpersoalanantaralain :
1.Bagaimanakah sifat horizontal scheiding(pemisahan horizontal) memiliki implikasi
yuridis terhadap hak milik atas satuan rumah susun yang berdasarkan UU Nomor. 20
Tahun 2011 terhadap satuan unit rumah susun/ruko yang berada dalam bangunan
yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan?
2.Bagaimanakah implikasi keberadaan lembaga Rechtverwecking dan dihapuskannya
pengaturan tentang daluarsa tanah yang menimbulkan hak (ackuisitive verjaring)
yang diatur dalam pasal 1963 KUHPer dalam kasus-kasus transaksi tanah pada
masyarakat?
II. TUJUAN PENELITIAN
Tujuan penelitian ini secara umum adalah untuk memahami dampak pengaturan-
pengaturan pembaharu hukum pertanahan yang sebelumnya diatur di dalam buku ke
II KUHPer dan meninjau kesesuaiannya dalam implikasi pelaksanaan pada kasus
kasus pertanahan di masyarakat masa kini. Secara kusus penelitian ini bertujuan
untuk:
a.Menjelaskan mengenai implikasi asas pemisahan horizontal pada peraturan-
peraturan pembaharu buku II KUHPer mengenai kepemilikan tanah terhadap
relevansi adanya hak milik strata title pada kepemilikan satuan ruko/rumah susun
b.Menjelaskan implikasi lembaga rechtverwecking dalam hukum tanah nasional dan
ditiadakannya prinsip acquisitive verjaring terhadap transaksi tanah yang dilakukan
oleh masyarakat.
III. TINJAUAN PUSTAKA
1.Judul : Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria,Isi dan Pelaksanaannya)
Pengarang : Prof. Boedi Harsono
Penerbit: Djambatan,Jakarta,2008
Uraian : Buku ini menguraikan mengenai latar belakang terbentuknya Undang-
Undang no 5 tahun 1960 (UUPA) yang menjelaskan mengenai hukum mengenai
Tanah di Indonesia sebagai cabang hukum yang tersendiri berdasarkan sejarah hukum
pertanahan yang bersifat pluralistik di Indonesia,dan tujuan UUPA yang hendak
menyempurnakan ‘cacat-cacat’dan ketimpangan filosofis dari keberadaan hukum
tanah yang lama yang keberadaanya sedikit banyak bertujuan mengakomodasi kaum
kolonialis karena hukum tanah yang lama pun dasar terbentuknya di susun oleh kaum
kolonialis pada masa itu.Buku ini juga menggambarkan tujuan pokok pembentukan
Hukum Tanah Nasional yang berusaha mengamalkan nilai-nilai yang tumbuh pada
masyarakat asli Indonesia,Implementasi dari Pancasila sebagai pegangan bangsa
Indonesia ,danditujukan untuk kemakmuran rakyat secara menyeluruh serta Proses
Penyusunan dan rumusan konsepsi dari pembentukan hukum pertanahan nasional
yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum bagi masyarakat Indonesia di
bidang hukum Pertanahan.Buku yang memiliki tebal 658 berukuran 21cm ini cukup
secara sistematis mudah dibaca karena buku ini mencakup sejarah perjalanan hukum
pertanahan di Indonesia,latar belakang pemikiran dan pembentukan hukum
pertanahan hingga kondisi hukum pertanahan pada masa kini secara sistematis dan
berurut sehingga pembaca lebih mudah memahami apa latar belakang dari
pembahasan yang dibahas di bab bab selanjutnya.Secara garis besar buku ini cukup
layak sebagagai bahan pembelajaran utama bagi mahasiswa hukum yang baru
mempelajari hukum mengenai pertanahan.Namun sayangnya sebagian isi dari buku
ini adalah tinjauan secara naratif dan teritis dan kurang memuat contoh kasus nyata
yang terjadi pada masa kini sehingga pembaca yang awam mungkin akan mengalami
kesulitan terhadap aplikasi teoritis yang dijabarkan di buku ini terhadap situasi nyata.
Jenis kertas buku ini cukup baik sehingga tidak mudah sobek,namun kualitas jilid
buruk karena kertas mudah lepas.
2. Judul : Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi,Sosial dan Budaya
Pengarang : Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono
Penerbit ;Kompas,Jakarta,2008
Uraian : Suatu persoalan mengenai pertanahan semakin kompleks dan berkembang
sesuai dengan perkembangan zaman.Buku ini menjelaskan mengenai berbagai
gagasan gagasan yang muncul mengenai dinamika masalah.Pada bagian-bagian
tertentu dari buku ini disertakan dengan catatan yang berkenaan dengan
perkembangan persoalan yang terjadi sesuai dengan dinamika perkembangan zaman
dan dinamika masyarakat masa kini.buku setebal 320 halaman ini sangat menarik
karena membahas bermacam problematika serta pemikiran yang secara umum
dibahas pada berbagai forum ilmiah seperti lokakarya dan seminar.Di dalam buku
ini juga memuat kumpulan artikel yang disampaikan dalam berbagai pertemuan
ilmiah selama rentang waktu 16 tahun yang didasarkan kepada relevansinya hingga
ditemukan keterkaitan perkembangan pemikirannya.Design sampul buku ini juga
cukup simple namun menarik karena tidak banyak gambar yang disajikan hanya
tulisan judul dengan huruf capital yang mudah dibaca dan berlatar warna coklat dan
gradasinya untuk menegaskan pembahasan buku mengenai tanah.Jenis kertas kurang
baik namun penjilidan rapih dan kuat sehingga masih nyaman dibaca.
3. Judul :Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi
Hukum)
Pengarang:Effendi Perangin
Penerbit : Rajawali Pers,Jakarta,1991
Uraian : Buku ini memuat berbagai persoalan-persoalan hukum yang timbul
mengenai tanah disertai dengan kasus kasus konkrit yang timbul dalam melakukan
penerapan peraturan perundang undangan mengenai tanah.Pembahasan dalam buku
ini di jabarkan dengan cara mendalam dan luas karena dipaparkan mengenai kasus
yang terjadi dimana setiap kasus yang timbul terdapat persoalan yang khas berikut
implementasi penerapan peraturan perundang undangan yang terbentuk.Sistematika
buku ini dibuat secara deduktif seperti misalnya pada penjabaran kasus kasus jual
beli serta pemindahan hak atas tanah yang bersifat khusus di bagian awal baru
pembahasan mengenai UUPA dan penjabaran hakatas tanah di bagian
belakang,dengan kata lain buku ini ditujukan untuk pengguanaan yang bersifat
praktis dan mengena pada pembaca.Buku ini terdiri dari 317 halaman dengan ukuran
21 cm,cover buku berwarna kuning terang namun disampul cover terdapat gambar
dalam bidang segi empat yang kurang jelas dan buram sehingga mengkaburkan
maksud dari tujuan buku ini.Namun secara isi keseluruhan buku ini termasuk
menarik dan tidak sulit untuk dibaca oleh mahasiswa setingkat strata satu dan
berisikan pencerahan terhadap pengertian-pengertian dasar.
4. Judul:Bunga Rampai Hukum Perdata dan Tanah
Pengarang :Saleh Adiwinata S.H.
Penerbit :CV.Remadja Karya,Bandung,1984
Uraian : Buku ini berisikan kumpulan beberapa makalah yang dibuat oleh
penulis,paper untuk pertemuan-pertemuan ilmiah,maupun artikel-artikel yang telah
dimuat dalam majalah ilmiah.Buku ini membicarakan konteks keperdataan hukum
Tanah dalam pengaturannya kini.Antaralain buku ini menekankan mengenai
pembahasan mengenai pengaturan pemilikan tanah secara Absentee/guntai,Paparan
mengenai azas perlekatan,Pencabutan hak,serta beberapa pemikiran dalam usaha
penyempurnaan peraturan pelaksanaan UUPA.Buku bertebal 135 hal ini cukup
mudah dipahami tiap babnya namun sayangnya buku ini memiliki sistematika yang
tidak tersusun dengan baik dengan tanpa adanya pembahasan teori pada bagian awal
dan langsung masuk kepada pembahasan masalah tertentu sehingga memiliki kesan
tiap bab dari buku ini seperti tulisan yang terpisah pisah dan cetakan kertas
kualitasnya kurang baik sehingga mudah terlepas dan buram.Meskipun jenis jilid
cukup kuat dan rapi.
5. Judul :Sertifikat Tanah dan Orang Miskin
Pengarang :Djaka Soehendera
Penerbit : Hu-Ma,Jakarta,2010
Uraian : Buku yang awalnya merupakan sebuah disertasi ini membahas tentang
seluk beluk pelaksanaan sebuah proyek pendaftaran tanah yang dilaksanakan oleh
kampong kumuh di wilayah Jakarta.Disini penulis menyoroti permasalahan
kepemilikan tanah melalui pendekatan sosio-legal dimana dikususkan pada tinjuan
melalui pendekatan ilmu hukum dan ilmu social khususnya Antropologi.Dalam buku
ini penulis menguraikan berbagai persoalan social terkait pelaksanaan dan efektifitas
proyek peningkatan keamanan penguasaan atas tanah.Penulis juga menyoroti proyek
adjudikasi yang dicanangkan pemerintah terkait dengan sertifikasi tanah
mempengaruhi perubahan social ekonomi dan reaksi warga Kampung Rawa yang
berasal dari berbagai kondisi social ekonomi.Buku bertebal 190 halaman dan
berukuran 21 cm ini cukup menarik dibaca dan mudah dipahami. Sisi lain yang
menarik dari buku ini adalah pada bagian pengantar disertakan sambutan dari guru
besar universitas Indonesia yaitu prof.Sulistiowati Irianto yang menjabarkan secara
padat dan mengena mengenai hubungan social dan kepemilikan tanah pada
masyarakat menengah kebawah.Namun sayangnya buku ini ditinjau dari segi yuridis
kurang memberikan informasi yang memadai karena banyak menekankan pada
unsur sosiologis dan antropologisnya sehingga pembaca yang hendak memperkaya
khazanah yuridis mengenai hukum pertanahannya mungkin kurang tepat membaca
buku ini.Jenis kertas dan penjilidan cukup baik dan kuat.
IV. KERANGKA KONSEP
Untuk Memahami konsep-konsep yang ada dalam penelitian ini, sekiranya perlu
memahami mengenai hal-hal yang berkaitan erat dengan penelitian ini. Maka untuk
menghindari kesalahan dalam memahami konsep-konsep tersebut perlu adanya
sebuah kerangka konsepsionil.
Kerangka konsepsional merupakan kerangka yang menggambarkan hubungan antara
konsep-konsep khusus yang akan atau ingin diteliti4. Dalam penelitian ini terdapat
beberapa istilah yang merupakan kata kunci yang perlu untuk diuraikan. Penjelasan
Istilah istilah tersebut diambil dari kamus dan peraturan perundang undangan yang
berkaitan dengan penelitian ini. Istilah yang dimaksud antaralain :
1. Horizontal Scheiding (Pemisahan Horizontal) adalah azas yang mengatakan bahwa
bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan,Maka
hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman
yang ada diatasnya.5
4 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, cet.3,(Jakarta:UI Press,1986),hal.132.
2. Accessie adalah azas yang mengatakan bahwa tanah merupakan satu kesatuan dengan
bangunan dan benda-benda yang melekat diatasnya dan yang terkandung
dibawahnya.
3. Rechtsverwecking adalah lampaunya waktu sebagai sebab kehilangan ha katas tanah,
kalau tanah yang bersangkutan selama waktu yang lama tidak diusahakan oleh
pemegang haknya dan dikuasai pihak lain melalui perolehan hak dengan itikad baik.6
4. Ackuisitive Verjaring adalah lewatnya waktu untuk perolehan hak dengan penguasaan
secara nyata dan terang terangan dengen itikad baik tanpa adanya gangguan pihak ke
tiga.7
5. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama
30 tahun.8
6. Hak Pengelolaan adalah suatu konversi ha katas tanah yang dulu dikenal sebagai hak
beheer yaitu hak yang diberikan pemerintah atas tanah Negara kepada Badan-badan
penguasa(Departemen,Jawatan,atau Daerah Swatantra) untuk merencanakan
peruntukan,penggunaan,menggunakan sendiri,menyerahkan bagian-bagian daripada
tanah itu kepada pihak ke tiga,yang meliputi segi-segi penggunaan,jangka waktu dan
keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian ha katas tanah tersebut dilakukan
oleh pejabat yang berwenang dan sesuai dengan peraturan perundangan agrarian yang
berlaku.9
7. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun(HMSRS) adalah Hak milik atas satuan rumah
susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah meliputi
5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia ;Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria,Isi dan Pelaksanaanya,cet.12,(Jakarta:Djambatan,2008),hal.6 Ibid.,hal.67.7 Hindia Belanda,Burgelijk Wetboek(Kitab Undang-Undang Hukum Perdata),diterjemahkan
oleh Prof.Subekti,ps.1946 jo.ps.1963.8 Indonesia,Undang-Undang Nomor.5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria,ps.35.ayat
(1)9 Budi Harsono,Op.cit.,hal.89
juga hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang semuanya
merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.10
V. METODE PENELITIAN
1.Bentuk Penelitian
Dari Segi bentuknya, penelitian ini merupakan penelitian Yuridis Empiris.
Pendekatan tersebut diperlukan untuk melihat aturan hukum yang berlaku dan
pelaksanaannya di masyarakat. Artinya, penelitian ini bertujuan melihat efektivitas
hukum positif dalam hal ini hukum pertanahan nasional didalam kaitannya dengan
implikasi azas asas dalam hukum pertanahan nasionalPenelitan ini menggunakan
pendekatan kualitatif dengan teknik pengumpulan data, wawancara mendalam, dan
studi dokumen. Pendekatan kualitatif digunakan karena penelitian ini mencoba untuk
membangun sebuah teori yang bersifat induktif(dari bawah). Peneliti mengumpulkan
data-data dan informasi, kemudian melakukan klasifikasi data berdasarkan kategori-
kategori dalam upaya menemukan pola atas realitas/gejala yang terjadi.11
2. Tipologi Penelitian
Dari segi tipologinya, penelitian ini termasuk ke dalam penelitian deskriptif analitis,
yakni penelitian yang bertujuan menggambarkan fenomena penerapan asas asas
dalam hukum pertanahan nasional dalam hal ini asas pemisahan horizontal dan
lembaga rechtsverwecking terhadap fenomena fenomena yuridis mengenai tanah di
masyarakat antaralain relevansi asas pemisahan horizontal terhadap sertifikat strata
title yang dimiliki pemilik satuan rumah susun yang didirikan diatas tanah berstatus
hak guna bangunan diatas tanah hak pengelolaan pemprov DKI dan Analisa terhadap
Putusan Ma MA No.2346 K/Pdt/2005 mengenai sengketa tanah warisan yang
ditelantarkan yang mengacu pada yurisprudensi putusan MA sebelumnya yang
menyebutkan adanya suatu lembaga rechtsverwecking pada masyarakat adat.10 Indonesia,Undang-Undang Nomor.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun,ps.2-ps.4.11 Creswell, John W., Research Design:Qualitative and Quantitative Approach, Sage
Publication, Inc., 1994, hal 5
3. Jenis Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder,Data
primer diperoleh dari wawancara mendalam baik dari informan dan narasumber. Data
sekunder diperoleh dari studi literatur yang berhubungan dengan hukum pertanahan
baik dari Putusan MA,buku, jurnal, artikel, dan laporan media massa.
4. Macam Bahan Hukum
Penelitian ini juga mempergunakan bahan hukum primer yaitu dengan inventarisasi
peraturan dasar (UUD NRI 1945) dan peraturan perundang-undangan lainnya yang
dipakai sebagai landasan bertindak dalam hukum pertanahan seperti UU Nomor 5
tahun 1960(UUPA),UU Nomor 16 tahun 1985 tentang Hak Kepemilikan Atas Satuan
Rumah Susun,PP 40 Tahun 1996,PP 38 Tahun 1963,PP 24 1997 ,serta Putusan MA
tanggal 29 September 1958 No. 329K/Sip/1957.Serta Bahan hukum sekunder berupa,
jurnal, artikel, dan laporan media massa
5. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data berupa studi wawancara yang mendalam atau in-depth
interview dengan para responden, narasumber, dan informan untuk mendapatkan data
primer. Tahap pengumpulan data dilakukan setelah ditentukan rancangan penelitian.
Dalam penelitian ini, rancangan penelitian yang digunakan adalah ”case study
design” yakni penelitian dengan mengumpulkan data dan informasi secara utuh dan
menyeluruh dari suatu masyarakat tertentu yang dijadikan obyek penelitian.
6. Metode Analisis Data
Data yang didapat akan dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif yang akan
disajikan dalam bentuk deskriptif analitis. Sesuai dengan teknik pengumpulan data
yang bersifat kualitatif, maka peneliti akan mendapatkan gambaran jelas mengenai
permasalahan yang dihadapi dari wawancara mendalam yang dilakukan. Sudut
pandang dari beberapa kategori sumber data wawancara Kepala BPN, Kepala
Kantor Pertanahan,Pemprov DKI Jakarta Akademisi, dan Pemilik HSRS/strata title
pada ruko ITC Mangga Dua,ketua Perhimpunan Penghuni (PP) ITC Mangga Dua
sebagai kuasa PT.Duta Pertiwi Tbk,Analisis Putusan dan studi dokumen dipadukan
menjadi sebuah sintesa yang dapat dijadikan acuan dalam memandang permasalahan
pengaturan hak atas satuan rumah susun/ruko dan Keberadaan lembaga
Rechtsverwecking. Kemudian data yang telah diperoleh pada tahap pengumpulan
data akan diolah dengan langkah-langkah sebagai berikut:
a) Pemeriksaan / validasi data lapangan dan editing
Data yang diperoleh dari kegiatan pengumpulan data melalui studi
kepustakaan dan wawancara, diperiksa dan dijaga konsistensi antara data
yang satu dengan data yang lainnya.
b) Pengolahan
Setelah data-data dimasukan, langkah selanjutnya adalah pengolahan data
dengan pendekatan kualitatif.
7. Bentuk Hasil Penelitian
Bentuk hasil penelitian akan diolah dengan pendekatan kualitatif dan data yang
akan disajikan dalam bentuk deskriptif analisis, untuk mendapatkan
gammengenbaran secara utuh dan menyeluruh mengenai fenomena hukum dalam
data-data yang akan telah diteliti.
VI. KEGUNAAN PENELITIAN
Dalam membuat penelitian ini, peneliti berharap bahwa penelitian ini dapat
memberikan manfaat bagi masyarakat umumnya khususnya bagi peneliti.
1.Kegunaan teoritis
1.1 Memberikan sumbangan pemikiran dalam mengembangkan ilmu hukum agar
dapat mengembangkan gagasan dari permasalahan nyata dalam kehidupan sosial
dan kemasyarakatan terutama masalah hukum di masyarakat.
1.2 Hasil penelitian dapat berguna sebagai sumbangan ide dalam rangka
menyempurnakan konsep maupun implementasi praktik hukum di dalam
lingkungan sosial dan masyarakat.
2. Kegunaan praktis
Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat bagi seluruh mahasiswa
hukum khususnya mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Indonesia sebagai
reverensi pembelajaran dan dapat memperluas paradigma berfikir dalam memahami
suatu materi pembelajaran.
VII. RUANG LINGKUP PENELITIAN
Penelitian mengambil lokasi di Kota Jakarta.Tepatnya di, ITC Mangga 2 Jakarta
Utara, Pemilihan tempat tersebut didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut:
ITC Manggadua merupakan salah satu Pusat bisnis dan perdagangan terbesar di
Jakarta dengan nilai investasi minimal 20% pertahun12,Unit unit toko di ITC Mangga
Dua banyak menjadi incaran investasi masyarakat Indonesia.ITC Mangga Dua
Merupakan Bangunan yang didirikan diatas tanah Hak Guna Bangunan yang berada
diatas Tanah hak pengelolaan Pemprov DKI yang didalamnya banyak unit unit toko
dijual dengan hak milik satuan rumah susun/strata title.Dengan keberadaan lokasi
yang demikian peneliti memandang bahwa ITC Mangga dua cukup mewakili
permasalahan yang akan peneliti analisa.Informan penelitian ini adalah para pihak
dalam suatu kebijakan dalam transaksi tanah dan bangunan antaralain :
a. Pemerintah
Kepala Badan Pertanahan Nasional RI
Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara
Pemprov DKI Jakarta
12 http://swamagazine.co.id/listed-articles/ingin-hidup-dari-rental-properti-di-hari-tua?mobile=on, diunduh 18 April 2013
b. Akademisi dan tokoh-tokoh yang pakar dalam Hukum Pertanahan.
c. Para pemilik hak atas satuan rumah susun ITC Mangga Dua
VIII. RANCANGAN BIAYA PENELITIAN
Rancangan biaya penelitian akan peneliti jabarkan melalui table-tabel dibawah ini:
1. Rekapitulasi Rencana Anggaran dan Belanja
No.
Uraian Jumlah (Rp) Prosentase1. Belanja Bahan Habis Pakai 370.000 17,70 %
2. Belanja Peralatan Penunjang 1.414.000 23,30 %
3. Belanja Perjalanan 6.400.000 39,82 %
4. Belanja Lain-lain 420000 19,17 %
Jumlah Biaya 8.604.000 100%
2. Rincian Rencana Anggaran dan Belanja
2.1 Belanja Bahan Habis Pakai
No.
Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)
1. Kertas 1 Rim 50.000 50.0002. Alat Tulis Kantor
(Pulpen, Amplop, Stapler dll)
1 Set 15.000 45.000
3. Print Dokumen, Proposal, dan Laporan
250 lembar 100 25.000
4. Jilid Proposal dan Laporan
10 Set 25.000 250.000
Jumlah 370.000
2.2 Belanja Peralatan Penunjang Penelitian
No.
Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)
1. Koneksi Internet modem
16 minggu x 10 jam
200.000/4 minggu 800.000
2. USB Flash Disc 8 GB
2 Buah 88.000 166.000
3. Buku Referensi 5 paket 116.000 448.000
Jumlah 1.414.000
2.3 Belanja Perjalanan No.
Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)
1. Transportasi Selama Masa Pengumpulan Data
16 minggu (5 hari/minggu)
50.000/hari 4.000.000
2. Konsumsi 5 hari x (4 minggux 4bulan)
30.000/hari 2.400.000
Jumlah 6.400.000
2.4 Belanja Lain-Lain No.
Uraian Volume Biaya Satuan (Rp) Biaya (Rp)
1. Biaya Komunikasi (Pulsa Telepon)
16 minggu 20.000/minggu 320.000
2. Dokumentasi 1 paket 100.000 100.000Jumlah 420.000
PROPOSAL PENELITIAN
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGATURAN PENGUASAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIATUR PADA PERATURAN-
PERATURAN PEMBAHARU KETENTUAN TENTANG TANAH DALAM
KUHPERDATA
Studi kasus :Hak Kepemilikan Ruko di ITC Manggadua dan Putusan MA No.
2346 K/Pdt/2005
Tugas Mata Kuliah : Metode Penelitian dan Penulisan Hukum
Oleh : Widya Naseva Tuslian
NPM : 1106073245
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA