Raport de Eval Unirea

7/28/2019 Raport de Eval Unirea

1/54

RAPORT DE EVALUARE

SC UNIREA SHOPPING CENTER SA

Expert evaluator

ing.Milea Dan

30.06.2007

Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html

Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html


2/54

Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER

1

PREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELOR

Prezentul raport de evaluare urm`re]te evaluarea SC UNIREA SHOPPING

CENTER SA, prin identificarea a trei tipuri de valori, prin aplicarea metodelor specifice de

evaluare prev`zute de GN6 Standard Interna\ional de Practic` [n Evaluare 6 (Evaluarea

[ntreprinderilor): - evaluarea pe baz` de active (Activul Net Corectat);

- evaluare pe baz` de venituri (cash flow).

{n urma evalu`rii au rezultat urm`toarele valori:

Activul Net contabil

ANc = 70.778.000Euro

Valoarea rezultat` prin aplicarea metodei pe baz` de active este estimat` prin corec\iile la

valoarea de pia\` a activelor ]i pasivelor, rezult@nd astfel Activul Net Corectat (ANC), definit ca

diferen\a dintre activ ]i total datorii:

Activul Net Corectat

ANC = 89.459.000 Euro

Valoarea de randament(valoarea afacerii) generat` de societate prin metoda fluxurilor

financiare (cash flow):

VR = 80.704.000 Euro.

Determinarea valorii s-a f`cut [n condi\iile continu`rii activit`\ii prezente.




3/54


2

RECOMANDAREA VALORII

Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, care

au fost reevaluate la valoarea de pia\`.

Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda

Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile

specifice obiectivului analizat:

- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din

suprafa\a util` total`;

- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;

- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea

activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;

- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de

asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.

{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel

valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate

]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.

Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:

80.704.000 Euro,

respectiv 252.925.210 RON.

Data evalu`rii: 30.06.2007

Curs valutar: 3.134 RON/Euro




4/54


3

CAPITOLUL IIII.1.DECLARA|IILE CONSULTANTULUI

Urm`toarele clauze fac parte integrant` din prezentul raport de evaluare:

ARIA DE CUPRINDERE A PREZENTULUI CONTRACT

Clauzele urm`toare [mpreun` cu clauzele convenite [n contractul de prest`ri servicii de

c`tre cele dou` p`r\i, definesc complet ]i integral [n\elegerea intervenit` [ntre p`r\i. Drept urmare,

orice alte prevederi, negocieri sau interpret`ri neincluse [n acest contract sau neconvenite [n scris,

anterior datei prezentului raport, sunt nule de drept.

Toate aceste clauze nu pot fi modificate sau [nlocuite, cu excep\ia existen\ei unui

document scris, semnat de ambele p`r\i.

SCOPUL RAPORTULUI

Scopul raportului [l constituie evaluarea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA.

Acest raport este valabil numai atunci c@nd este prezentat [n totalitatea sa ]i numai pentru

scopul definit anterior.

Concluziile raportului constituie, [n totalitate sau [n parte, o opinie obiectiv` ]i impar\ial`.

CONFIDEN|IALITATEA

Evaluatorul va p`stra confiden\ialitatea informa\iei primite de la BENEFICIAR sau

rezultat` ca urmare a prezentei evalu`ri, [n concordan\` cu standardele profesionale uzuale. RESPONSABILITATEA P~R|ILOR

Evaluatorul confirm` c` raportul de evaluare a fost realizat [n concordan\` cu standardele

profesionale recunoscute ]i cu un personal adecvat.

Prezentul raport a fost realizat ]i va fi evaluat [n conformitate cu cerin\ele codului de etic`

profesional` ]i ale standardelor de conduit` ale societ`\ilor profesionale de evaluatori al c`ror

membru este.

Toate datele ]i informa\iile puse la dispozi\ia consultantului au fost considerate ca fiindcorecte ]i reflect@nd realitatea, f`r` a se face vreo verificare independent`.

Evaluarea s-a [ntocmit pe baza informa\iilor elaborate p@n` la 30.06.2007 dat` la care se

consider` valabile toate concluziile prezentului raport.

Evaluatorul nu []i asum` nici o responsabilitate [n privin\` determin`rii statutului legal

sau a valabilit`\ii din punct de vedere juridic a diverselor acte ]i documente furnizate de

societatea beneficiar`, inclusiv cele confirm@nd proprietatea asupra activelor din patrimoniul




5/54


4

declarat. Toate aceste acte ]i documente se consider` a fi legal valabile, iar cele statu@nd drepturi

de proprietate, legal posibil de [nstr`inat, dac` nu se specific` altfel.

S-a considerat c` solul ]i mediul [nconjur`tor nu pun probleme ]i nici nu vor genera

costuri viitoare.

VICII ASCUNSE

Consultantul nu []i asum` nici o responsabilitate relativ la condi\iile structurale nevizibile

printr-o inspec\ie obi]nuit`. Acest raport analizeaz` numai implica\iile decurg@nd din condi\iile

de suprafa\`, nef`c@ndu-se nici o analiz` de mediu, de subteran sau de ad@ncime sau vreo

evaluare a impactului unor posibile ac\iuni trecute de degradare a mediului.

II.2.PREZENTAREA EVALUATORULUIEvaluator : ing.Milea Dan.

Adresa: Bucure]ti, str. Pluta]ilor nr.54, sector 1.

Telefon si fax: 668.28.48; 0744.214.032.

Specialiast [n cadrul Ministerului Justi\iei cu nr.57//BCETJ.

Autorizatie: ANEVAR nr.2541.

Calific`ri: evaluator [ntreprinderi, evaluator imobile, evaluator bunuri mobile.

Asocia\ia Na\ional` a Evaluatorilor din Rom@nia - ANEVAR este o asocia\ie

profesional` care [n anul 2004 a adopat Standardele Interna\ionale de Evaluare elaborate de c tre

IVSC (Comitetul Interna\ional de Standardizare [n Evaluare) ca standarde na\ionale.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

Interna\ionale de Evaluare (IVS).

ANEVAR are recunoa]tere interna\ional` prin Statutul de membru asociat la Grupul

European al Evaluatorilor, TEGOVA ]i de membru al IVSC.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

Interna\ionale de Evaluare (IVS).




6/54


5

CAPITOLUL III

III.1 DESCRIEREA SC UNIREA SHOPPING CENTER SA

FORMA JURIDIC~ :

societatea comercial` este persoana juridic` rom@n`, av@nd formade societate pe ac\iuni ]i ]i desfa]oar` activitatea conform cu legile rom@ne ]i cu statutul s`u.

DURATA SOCIET~|II: nelimitat`.

CAPITAL SOCIAL: natura capitalului social: particular.

SEDIU SOCIAL : Bucure]ti, Pia\a Unirii nr.1, sector 3, Bucure]ti.

{NREGISTR~RI : num`r de [nmatriculare la Registrul Comer\ului: J40/7875/1991

COD UNIC DE {NREGISTRARE: 328521

DOMENIUL PRINCIPAL DE ACTIVITATE: comer\, prest`ri servicii.

III.2 STRUCTURA AC|IONARILOR

actiuni procent1. SC NOVA TRADE SA 1.363.045 65.43911%

2. SC Unirea Shopping Center SA 228.098 10.95087%

3. Persoane Juridice 259.317 12.44968%4. Persoane Fizice 232.461 11.16034%

TOTAL 2.082.921 100.00%

III.3. DIAGNOSTIC TEHNIC

Activitatea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA const` din [nchirierea de standuri [n

cadrul magazinului UNIREA, precum ]i [n activitatea de comer\ desf`]urat` [n aceea]i loca\ie.

Cl`direa are regim de [n`l\ime S+P+6E repartizate astfel:

Corp SplaiSubsol 3556Parter + Mezanin 4545Etaj 1 3906Etaj 2 3906Etaj 3 3906Etaj 4 3906Etaj 5 2292Etaj 6 1351S

uprafa\`desf`]urat`

Total 27368




7/54


6

S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.Subsol 0 2079 1237 3316 240Parter + Mezanin 2902 521 864 4287 258Etaj 1 2938 174 608 3720 186Etaj 2 3152 32 542 3726 180Etaj 3 3163 32 530 3725 181Etaj 4 2767 13 921 3701 205Etaj 5 0 0 2046 2046 246Etaj 6 730 420 115 1265 86

Ariidefalcatepe

destina\ii

Total 15652 3271 6863 25786 1582

Niveluri Corp CentralSubsol 6012Parter + Mezanin 6021Etaj 1 4758

Etaj 2 4758Etaj 3 4758Etaj 4 4758Etaj 5 944Etaj 6 415S

uprafa\`des

f`]urat`

Total 32424S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.

Subsol 1281 1564 2626 5471 541Parter + Mezanin 2822 689 2069 5580 441Etaj 1 3911 135 439 4485 273Etaj 2 3900 159 424 4483 275Etaj 3 3698 347 434 4479 279Etaj 4 1806 1025 1488 4319 439Etaj 5 456 229 157 842 102Etaj 6 162 132 72 366 49

Ariidefalc

atepedestina\ii

Total 18036 4280 7709 30025 2399

Niveluri Corp C`l`ra]iSubsol 3295Parter + Mezanin 2531Etaj 1 2467Etaj 2 2483

Etaj 3 2438Etaj 4 2472Etaj 5 1800Etaj 6 555

Suprafa\`desf`]urat`

Total 18041




8/54


7

S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.Subsol 0 856 1762 2618 677Parter + Mezanin 1538 313 276 2127 404Etaj 1 1981 0 263 2244 223Etaj 2 1987 0 261 2248 235Etaj 3 1953 0 261 2214 224Etaj 4 1915 0 283 2198 274Etaj 5 0 1183 265 1448 352Etaj 6 296 103 113 512 43

Ariidefalcate

pedestina\ii

Total 9670 2455 3484 15609 2432

Suprafe\ele totalale pentru [ntreaga cl`dire sunt :

Niveluri Total generalSubsol 12863Parter + Mezanin 13097

Etaj 1 11131Etaj 2 11147Etaj 3 11102Etaj 4 11136Etaj 5 5036Etaj 6 2321S

uprafa\`desf`

]urat`

Total 77833S.V. DEP. S.N. TOT. ZID.

Subsol 1281 4499 5625 11405 1458Parter + Mezanin 7262 1523 3209 11994 1103Etaj 1 8830 309 1310 10449 682Etaj 2 9039 191 1227 10457 690

Etaj 3 8814 379 1225 10418 684Etaj 4 6488 1038 2692 10218 918Etaj 5 456 1403 2477 4336 700Etaj 6 1188 655 300 2143 178

Ariidefalcatepedestina\ii

Total 43358 9997 18065 71420 6413

Spa\iuv@nzare

Depozite Spa\iitehnice

Supraf.util`

Supraf.desf.

mp mp mp mp mp

CLADIRE CENTRALA 18,036 4,280 7,709 30,025 32,424CLADIRI CALARASI 9,670 2,455 3,484 15,609 18,041

CLADIRE SPLAI 15,652 3,271 6,863 25,786 27,368

TOTAL 43,358 10,006 18,056 71,420 77,833




9/54


8

III.4. LITIGII USC

1. Dosar Nr. 28206/3/2007 - Tribunalul Bucure]ti;

Stadiu dosar fond;

P`r\i:- reclamant - USC;

- prt Tech Center International S.R.L.

Obiect: pretenii

2. Dosar Nr. 16489/299/2007 Judectoria Sector 1 Bucureti;

Stadiu dosar fond;

P`r\i:- reclamant - USC;

- prt Dada Design S.R.L.Obiect: somaie de plat.

3. Dosar Nr. 31773/3/2007 - Tribunalul Bucureti;

Stadiu dosar fond;

P`r\i:- reclamant SIF Muntenia;

- prt USC;

- intervenient n nume propriu Alb Iosif

Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat reevaluarea activelor imobilizate ale USC4. Dosar Nr. 27503/3/2007 - Tribunalul Bucureti;

Stadiu dosar fond;

P`r\i:- reclamant SIF Muntenia;

- prt USC;

Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat majorarea capitalului si s-a hotrt numirea unui

evaluator de ctre O.R.C. T.B. ( AGEA din 03.07.2007 )

{n baza art.242 al.1 pct.1 C.pr.civ. suspend

judecata cauzei. Cu recurs. Pronunat` n

edin public` pe 02.10.2007.

5. Dosar Nr. 14422/3/2007 nalta Curte de Casaie i Justiie;

Stadiu dosar recurs;

P`r\i:- recurent - reclamant SIF Muntenia;

- intimat - prt USC;




10/54


9

Obiect: anulare AGA prin care s-a prelungit mandatul Consiliului de Administraie n vederea

majorrii capitalului social.

6 Dosar Nr. 10336/301/2007 Judectoria Sector 3 Bucureti;

Stadiu dosar fond;

P`r\i:- reclamant USC;

- prt Media Serv Grup S.R.L.;

Obiect: somaie de plat


Stadiu dosar fond;


- prt Wizard Media S.A.;Obiect: somaie de plat


Stadiu dosar fond;


- prt Borner Romania S.R.L.;

Obiect: somaie de plat

9. Dosar Nr. 8854/3/2007 Judectoria Sectorului 2 Bucureti;Stadiu dosar fond;


- prt Andres Comercial S.R.L.;

Obiect: PRETENII.

P.S. USC avnd n toate dosarele cu pretenii calitatea de reclamant, nu se pune problema

preteniilor.




11/54


10

III.5. DIAGNOSTIC COMERCIAL

PIA|A IMOBILIAR~ LOCAL~ PENTRU SPA|IILE COMERCIALE

Inchirieri spatii comerciale in Bucuresti.

Pre\ul la [nchirieri spa\ii comerciale din cartierele bucure]tene a avut o dinamic` mai

accelerat` dect cele din zonele central` ]i ultracentral`. Spa\iile stradale sunt poate cele mai

c`utate spa\ii din segmentul comercial al pie\ei imobiliare.

Speciali]tii se a]teapt` ca trendul cresc`tor al pre\urilor pentru spa\ii comerciale s` se

men\in` cresc`tor ]i anul viitor, [ns` la o vitez` mai lent`. Ace]tia spun c` aceste spa\ii

comerciale nu prev`d o extindere semnificativ` ca num`r ]i ca suprafa\`.

Aceste spa\ii comerciale sunt situate la parterul blocurilor, iar noile dezvolt`ri imobiliare

nu au [n general asemenea spatii comerciale. Unele cl`diri de birouri au proiectate spa\iicomerciale, [ns` sunt ocupate de b`nci sau alimenta\ie public`.

{n prezent, sectorul [nchirieri spa\iicomerciale este unul scump care variaz` [ntre 25 ]i

150 de euro/mp, [n func\ie de loca\ie, suprafa\` ]i vadul comercial.

Despre [nchirieri spa\ii comerciale

Pia\a spa\iilor comerciale se afl` [n plin` expansiune. {n trei ani, [n Rom@nia vor fi

disponibili aproximativ 2.000.000 de metri p`tra\i de suprafa\` [nchiriabil` ce pot fi folosi\i ]i

pentru spa\ii industriale. Cele mai accesibile loca\ii vor fi spa\iile comerciale de tip nou, [n timpce vadurile clasice bune au fost deja [mpar\ite.

Pia\a de spa\ii comerciale din mall-uri va cunoa]te o diferen\iere a ofertelor [n func\ie de

diver]i factori.. Tendin\a de conservare a pre\ului este explicat` de cererea mare care se va

exercita ]i [n perioada urmatoare, mai ales [n situa\ia [n care zona rezervat` fast-food-urilor,

restaurantelor ]i cafenelelor [n mall-uri este limitat`.

{n 2006, chiria medie pentru spatii comerciale din Bucure]ti a fost [ntre 25-28

euro/mp/luna, ceea ce a [nsemnat o sc`dere cu aproape 9% fa\` de anul precedent. Nivelul chirieimedii [nregistrat` de centrele comercialedin afara Bucure]tiului se situeaz` acum [ntre 16 ]i 25

de euro, [n func\ie de conceptul dezvoltat.

Evolu\ia pie\ei imobiliare spa\ii comerciale

Chiriile pentru spa\ii comerciale vor cre]te p@n` la sf@r]itul anului viitor cu 10-15%, cea

mai mare parte a cererii fiind orientat` spre zonele periferice ale Bucure]tiului, unde chiriile au




12/54


11

dep`]it 10 euro pe metru p`trat pe luna. Sectorul [nchirieri spa\ii comerciale se va dezvoltata tot

mai mult [n urm`torii ani, chiriile vor cre]te [ntr-un ritm alert.

Vanzari spatii comerciale in Bucuresti.

V@nz`ri spa\ii comerciale amplasate [n locuri cu vad depa]esc cu mult oferte [n toate

ora]ele mari, motiv pentru care chiriile se men\in la cote ridicate, scaz@nd profiturile firmelor

mici si mijlocii. Speciali]tii [n v@nz`ri spa\iicomerciale estimeaz` c`, [n Bucure]ti de exemplu,

mai este loc pentru 7-8 mari spa\ii comerciale, c@teva fiind deja [n diverse stadii de proiectare sau

de construc\ie.

Cel mai mare proiect de spa\ii comerciale este dezvoltat [n B`neasa, unde se va construi

un ora] care, pe l@ng` zona imobiliar` ]i de birouri, va avea ]i importante spa\ii comerciale .

Aceasta va totaliza 200.000 mp ]i va fi unul dintre cele mai mari poluri de v@nz`ri din EuropaCentral` ]i de Est. Aici sunt prezente companii importante precum Carrefour, Bricostore ]i

Mobexpert, ale c`ror magazine au fost inaugurate [n aceasta primavar`. Tot [n acest an,

operatorul francez de spa\ii comerciale Auchan va [ncepe construc\ia unor spatii comerciale [n

Bucure]ti, care va aduce 50.000 mp de noi spa\ii comerciale, dispu]i pe parter ]i un etaj.

Transformarea circului foamei din Rahova [n mall va spori cu al\i 30.000 mp oferta de

v@nz`ri spa\ii comerciale. Mallul se va numi Liberty Center ]i va fi finalizat [n septembrie anul

viitor de c`tre compania nord-irlandeza Mivan. Printre alte spa\ii comerciale foarte importantepentru Bucure]ti se num`r` ]i Grant Shopping Center, iar [n aceste spa\ii comerciale sunt ]i

spa\ii birouri.

In general, investitorii [n spa\ii comerciale []i concentreaz` activit`\ile [n localit`\i cu cel pu\in

100.000 de locuitori, prefer@nd ora]e precum Timi]oara, Brasov, Sibiu ]i Constan\a. Anul trecut

valoarea de investi\ii alocate dezvolt`rilor de spa\ii comerciale [n Rom@nia a depa]it 500 de

milioane de euro.

Rom@nia este printre \`rile europene care au cele mai pu\ine spa\ii comerciale de tip mall

sau hipermarket, motiv pentru care chiriile ating [n marile ora]e Bucure]ti, Timi]oara, Cluj,

Constan\a - nivelul de 90-110 euro/mp/lun`, [n func\ie de m`rimea ]i loca\ia de spa\ii

comerciale.

}i pre\urile din zonele secundare au crescut p@n` la 25-40 de euro/mp/lun`. Chiar ]i la

periferie spa\ii comercialebine plasate se [nchiriaz` cu 10-15 euro/mp/ lun`.




13/54


12

Exist` doua tipuri de spa\ii comerciale foarte solicitate, cele care au suprafe\e cuprinse

[ntre 20 si 50 mp, precum ]i cele [ntre 100 si 200 mp. O mare problem` pe care construc\ia de

spa\ii comercile o intampina este aceea a lipsei de terenuri. Este o lupt` continu` [ntre sectorul

comercial ]i cel industrial pentru achizi\ionarea terenurilor, deoarece pe aceste terenuri se pot

construi de asemenea ]i spa\ii industriale.

Previziuni pentru 2006-2007

{n perioada 2007-2008 sunt propuse pentru finalizare proiecte comerciale de mari

dimensiuni ]i se estimeaz` c` stocul de spa\ii comerciale se va dubla [n urmatoarele 24 de luni.

{n urmatorii 2 ani mall-urile vor cunoa]te cea mai important` dezvoltare. Aceasta tendin\`

ascendent` a [nceput prin extinderea suprafe]ei Bucure]ti Mall cu [nca 18.000 mp, ce fost

finaliza\i [n trimestrul 4 al anului 2006.Ultima faz` a proiectului B`neasa Comercial, mall-ul B`neasa Shopping City, va totaliza

65.000 mp (inclusiv zona de divertisment) ]i va fi livrat` pe pia\` [n 2008. Alte proiecte

comerciale tip mall, de mari dimensiuni, sunt Galleria Bucure]ti (dezvoltat` de GTC), situat` [n

zona de nord a Bucure]tiului, cu o suprafa\` total` [nchiriabil` de 57.000 mp ]i Liberty Center,

un mall de 30.000 mp dezvoltat de compania Mivan [n zona de sud-vest a ora]ului.

Numeroasele proiecte de mall-uri propuse pentru finalizare [n urm`torii ani vor absorbi [n

mare parte cererea de spa\ii comerciale de calitate ]i vor reduce presiunea asupra chiriilor pentruspa\iile stradale ultracentrale.

Pia\a investi\iilor [n sectorul comercial a [nceput sa fie tot mai activ`, numeroase fonduri

interna\ionale caut@nd oportunit`\i de investi\ii at@t [n Bucure]ti, c@t ]i [n restul \`rii. Singura

tranzac\ie cu un centru comercial [ncheiat` [n prima jumatate a anului 2006 a fost achizi\ia

Moldova Mall (Ia]i), cu un randament de 9%.




14/54


13

CAPITOLUL IVEVALUAREA UNIREA SHOPPING CENTER

IV.1. DETERMINAREA ACTIVULUI NET CORECTAT

ACTIVUL NET CONTABIL

La 30.06.2007, conform [nregistr`rilor contabile, activul net contabil, definit ca diferen\a

dintre total activ ]i total datorii era de 221.817.568 RON, reprezent@nd 70.777.782Euro.

ACTIVUL NET CORECTAT

COREC|II LA ACTIV

ACTIVE OPERA|IONALE }I NEOPERA|IONALECONSTRUC|IILE

IV.1.1. METODA COMPARA|ILOR DIRECTE

Metoda compara\iei directe este procesul prin care valoarea de pia\` estimat` este ob\inut`

din analiza activit`\ii pie\ei pentru propriet`\i similare ]i prin compararea acestora cu proprietatea

evaluat`.

Metoda compara\iei directe este bazat` pe premisa c` valoarea de pia\` a unei propriet`\i

este direct legat` de pre\urile tranzac\iilor comparabile ale propriet`\ilor competitive. Valoarea

propriet`\ii pe pia\` este dat` de disponibilitatea de [nlocuire cu propriet`\i cu aceea]i utilitate ]i

atractivitate.

Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i

diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de

datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea

valoarea.

Conform standardului ANEVAR-IVS 1, prin valoare de pia\`se [n\elege suma estimat`

pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor decis ]i un

cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu pre\ determinat obiectiv, dup` o activitate de marketing

corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate au ac\ionat [n cuno]tin\` de cauz`, prudent ]i f`r`

constr@ngeri.

Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i

diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de




15/54


14

datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea

valoarea.

{n cadrul FI}ELOR 1A-4A au fost selec\ionate imobile de pe pia\a imobiliar` local`, aflate

[n vecin`tatea imobilului evaluat (zona ultracentral`) ]i av@nd caracteristici apropiate cu cele ale

imobilului evaluat.

|in@nd cont de particularit`\ile imobilului evaluat, acesta av@nd suprafa\a util` de

71.420 mp, ]i de faptul c` nu exist` date pe pia\a imobiliar` referitoare la tranzac\ionarea unui

spa\iu comercial de asemenea dimensiuni, se va \ine cont c` acesta este [mp`r\it, pe fiecare etaj, [n

spa\ii comerciale care func\ioneaz` independent, cu suprafe\e de la c@\iva metri p`tra\i la c@teva

sute sau chiar mii de metri p`tra\i.

Se consider` c` un scenariu posibil pentru v@nzarea UNIREA SHOPPING CENTER estev@nzarea fiec`rui magazin [n parte (standul propriu-zis plus cota indiviz` din cl`dire).

Situa\ia prezent` a spa\iilor comerciale [nchiriate este:

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.

COMERCIALE [nchiriat` [nchiriabil`

Nivel mp mp mp

subsol 1.756,42 0,00 1.756,420

parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.

[nchiriat` [nchiriabil`

Nivel mp mp mp

subsol 925,68 0 925,68

parter 392,02 31.25 423,27et.1 276,69 0 276,69

et.2 162,04 0 162,04

et.3 367,86 0 367,86

TOTAL 2.124,29 31.25 2.155,54Corec\iile operate sunt:

- a fost eliminat` suprafa\a de 5500 mp reprezent@nd spa]iile comerciale situate [n

cl`direa parc`rii supraetajate, spa\ii [nchiriate de c`tre MEDIA GALAXY




16/54


15

- au fost adaugate spa\iile comerciale folosite [n prezent de Unirea Shopping Center:

-parter - pantofi lux 204,55 mp comercial + 31,25 mp depozit

- etaj 1 - ciorapi 13 mp

- a fost ad`ugat` suprafa\a de 1.992,30 mp reprezent@nd suprafa\a de la etajul 4 food

court [nchiriat` din luna iulie 2007.

- nu au fost luate [n calcul suprafe\ele etajelor 5 ]i 6, utilizate [n prezent ]i [n viitor

(conform ra\ionamentului evalu`rii) pentru activitatea administrativ` a imobilului.

Suprafe\ele cl`dirii sunt:

Suprafa\` [nchiriabil` 34.915,75 mp

Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp

Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp

Suprafa\a util` fiind de 71.420 mp, rezult` un grad de utilizare maxim posibil de 49%.

Deci, la fiecare mp de spa\iu comercial v@ndut, va fi v@ndut` ]i o suprafa\` indiviz` de 0.92

mp (c`i de acces, grupuri sanitare, etc.), sau 1.096 mp de suprafa\` construit`.

{n cadrul Anexei P1 sunt analizate caracteristicile acestora, oper@ndu-se corec\ii

corespunz`toare fiec`rei comparabile.

Corec\ia pentru tipul ofertei (ferm`/negociabil`) a fost f`cut` [n urma discu\iilor cu

intermediarii tranzac\iilor [n func\ie de pre\ul cerut, durata expunerii imobilului pe pia\`,caracteristicile imobilului, ].a.

FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A

Adresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i

Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial

Regim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+P

Suprafa\` util` total` 210 700 185

Suprafa\` construit` total` 650

Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Zonazon` comercial`si reziden\ial`

zon` comercial`si reziden\ial`



Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat

Utilit`\i toate toate toate toate

Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`

Parcare nu nu da da

Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`




17/54


16

Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972

Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`

Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07

Condi\ii de pia\` normale normale normale normale

Drepturi de propr.transmise integral integral integral integral

Condi\ii de finan\are normale normale normale normale

Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente

Tabel - GRILA DE COMPARA|IE

Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A

Pre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972


Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%

Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297

Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral

Corec\ie 0 0 0 0

Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675


Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0





Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07

Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%


Pre\ corectat (Euro) /mp 3.600 2.616 3.150 2.675

Zonazon` comercial`si reziden\ial`




Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%



Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00

Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0

Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0

Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Tipul construc\iei spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial






18/54


17

Finisat amenajat amenajat amenajat amenajat

Suprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00

Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0







Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675

Parcare nu nu da da

Corec\ie (%) 0% 0% -1% 0%Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -32 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675



Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675

Num`r corec\ii 1 1 2 1

Corec\ie brut` (Euro/mp) 400 291 743 297

Au fost ob\inute valori cuprinse [ntre 3600 Euro/mp ]i 2616 Euro/mp spa\iu util. Valorile

nu includ TVA.

Valorile corespunz`toare corec\iei brute minime au dou` valori diferite: 2616 Euro/mp ]i

2675 Euro/mp suprafa\` util`. Se consider` c` valoarea de pia\` rezultat` prin metoda compara\iilor

directe este de 2650 Euro/mp (medie).

IV.1.2. METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR

Capitalizarea direct` este o metod` folosit` pentru a converti estimarea venitului a]teptat

pentru un singur an [ntr-un indicator de valoare printr-un singur pas direct respectiv divizarea

venitului estimat cu o rat` de venit potrivit` sau multiplic@nd venitul estimat cu un factor potrivit.

Venitul ce trebuie ob\inut este, de obicei, venitul din anul curent, dar [n anumite cazuri

poate fi utilizat ]i venitul anticipat pentru anul viitor. Rata sau factorul selectat reprezint` rela\ia

dintre venit ]i valoarea observat` pe pia\`, ]i este ob\inut prin analize ale v@nz`rilor comparabile.

Venitul pentru o proprietate, de obicei venitul net din exploatare anual sau fluxul dinainte de




19/54


18

impozitare, este [mp`r\it la pre\ul de v@nzare, sau pre\ul activului de v@nzare a propriet`\ii la venitul

brut poten\ial sau venitul brut efectiv anual.

Capitalizarea direct` este orientat` spre pia\`, prin analiza informa\iilor de pia\` ]i evaluarea

propriet`\ii prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.

Capitalizarea direct` nu face diferen\` explicit` [ntre rentabilitatea capitalului ]i recuperarea

sa, deoarece cerin\ele investitorului nu sunt specificate.

Multiplicatorul sau rata selectat` va satisface investitorul tipic ]i, astfel, previziunile pentru

beneficiile b`ne]ti viitoare, peste suma original investit , sunt suficient de atractive.

Capitalizarea direct` poate fi aplicat` venitului brut poten\ial, venitului brut efectiv,

venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare (dividendele capitalului propriu).

Venitul selectat pentru capitalizare depinde de scopul analizei ]i de informa\iile disponibile.Pentru estimarea valorii prin metoda capitaliz`rii chiriilor au fost identificate o serie de

propriet`\i de pe pia\a imobiliar specific (Fi]ele 1B-4B).

Rezult` urm`toarele rate de capitalizare totale :

AmplasareCalea

VictorieiDoroban\i Rossetti Doroban\i

LocalizareNa\iunile

UnitePia\a Rosetti Perla

Fi]a Fi]a 1 B Fi]a 2B Fi]a 3B Fi]a 4B

Regim de [n`l\ime S+P+M/8 S+P P/6 S+P/8Caracteristici

spa\iucomercial

spa\iucomercial

spa\iucomercial

spa\iucomercial


Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat amenajat

S.construit` mp

S.desf`]urat` mp 220,00 110,00 175,00

S.util` mp 647,00

Steren mp indiviz` indiviz` indiviz` indiviz`

S.teren liber mp f`r` f`r` f`r` f`r`


Mobilat

Chirie Euro/lun` 19.000 7.500 3.500 12.000

Chirie corectat` Euro/lun` 18.050 6.750 2.625 9.600

Chirie Euro/mp 27,90 30,68 23,86 54,86

Ofert` Euro 2.800.000 1.200.000 300.000 1.500.000

Ofert` corectat` Euro 2.240.000 840.000 285.000 1.050.000

Ofert` corectat` Euro/mp 3.462 3.818 2.591 6.000

Calculul ratei de capitalizare totale

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 18.050 6.750 2.625 9.600




20/54


19

Pierderi prin neocupare ]i neplatachiriei

% 2% 2% 2% 2%

Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68% 1,68% 1,68% 1,68%Cheltuieli variabile (suportate dechiria]i)

% 0% 0% 0% 0%

Aloc`ri pentru [nlocuire % 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Cheltuieli exploatare % 4,68% 4,68% 4,68% 4,68%

Cheltuieli exploatare Euro/an 845 316 123 449

Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 17.205 6.434 2.502 9.151

Rata total` de capitalizare % 9,22% 9,19% 10,54% 10,46%

Au fost selec\ionate imobile aflate [n zonele [nvecinate ofertate pe pia\a imobiliar`

specific`. Rata de capitalizare fiind un raport [ntre veniturile anuale din chirii ]i valoarea de

v@nzare, s-a considerat c` acestea cresc (sau scad) propor\ional func\ie de caracteristicile

imobilelor, rata de capitalizare total` r`m@n@nd constant`.

Va fi luat` [n calcul rata total` de capitalizare de 10 % .

Chiriile

Vor fi luate [n calcul chiriile percepute de Unirea Shopping Center, chirii care se [ncadreaz`

[n cele practicate pe pia\a imobiliar` a spa\iilor comerciale ultracentrale.

Gradul de ocupare este de 100%.

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie


subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322

subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie

[nchiriat` [nchiriabil`Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`

subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986

parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513

et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714

et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142

et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499

TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854




21/54


20

Chirie spa\ii comerciale 1.527.322 Euro/lun`

Chirie depozite 25.854 Euro/lun`

Chirie total` 1.553.176 Euro/lun`

Chiriile luate [n calcul includ ]i taxa administrativ` de 32 RON/mp [nchiriat.

Rezult` urm`toarea corec\ie :

Cheltuieli administrative 32 RON/mp

Cheltuieli administrative 10,21 Euro/mp

Suprafa\` spa\ii comerciale 32791,46 mp

Suprafa\` depozite 2155,54 mp

Total suprafa\` 34947,00 mp

Cheltuieli administrative 356.830 Euro

Chirie net` 1.196.347 Euro

Rezult` :

Suprafa\a util` mp 34.947,00

Chirie lunar` medie Euro/mpSu/lun` 34,23

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/lun` 1.196.347

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 14.356.160

Pierderi prin neocupare ]i neplata chiriei % din VBP 2%

Euro/an 287.123

Venit Brut Efectiv (Euro/an) Euro/an 14.069.037

Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68%-valoarea impozabil` Euro 50.000.000

impozit+asigurare Euro/an 840.000

Cheltuieli variabile Euro/an 4.370.616

0

Aloc`ri pentru [nlocuire % din VBP 1%

Euro/an 143.562

Cheltuieli exploatare Euro/an 5.354.178

Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 8.714.859

Rata total` de capitalizare % 10,00%

Valoare rezultat` Euro 87.149.000

Valoare rezultat` Euro/mpSu/lun` 2.490

Valorile nu includ TVA.

Deci valoarea de pia\` rezultat` prin metoda capitaliz`rii chiriilor este de 2490 Euro/mp

(medie).




22/54


21

IV.1.3. VALOAREA DE PIA|~

Valorile rezultate prin cele dou` metode sunt:

METODA COMPARA|IILOR DIRECTE 2650 EURO

METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR 2.490 EUROVALOAREA DE PIA|~ (medie) 2.650 EURO

Deoarece spa\iile comerciale sunt dispuse pe mai multe etaje, au diferite grade de

atractivitate, func\ie de etaj, amplasare pe etaj, suprafa\`, etc. Acest lucru se vede ]i din chiria

[ncasat`:

SPA|II COMERCIALE DEPOZITE TOTAL

Suprafa\` Chiria Nivel Suprafa\` Chiria Chiria medie

[nchiriat` medie [nchiriat` medie ponderat`

Nivel mp Euro/mp mp Euro/mp Euro/mp

subsol 1.756,42 20,62 subsol 925,68 10,79 17,22

parter 10.947,94 52,71 parter 392,02 13,03 51,34

et.1 6.082,37 78,03 et.1 276,69 13,42 75,21

et.2 5.923,55 65,86 et.2 162,04 13,22 64,46

et.3 5.573,90 40,67 et.3 367,86 12,23 38,91

et.4 5.797,43 12,94 et.4 0 0 12,94

43,35

Deci chiria medie ponderat` este de 43.35 Euro/mp:

Repartizarea valorii de pia\` medie de 2650 Euro/mp suprafa\` [nchiriabil`, func\ie de

ponderea valorii chiriei medii ponderate este:

Chirie medieValoare de

pia\`

Euro/mp/lun` Euro/mp

SPA|II COMERCIALE

subsol 20,62 1.260

parter 52,71 3.223

et.1 78,03 4.770

et.2 65,86 4.026

et.3 40,67 2.486et.4 12,94 791

DEPOZITE

subsol 10,79 659

parter 13,03 796

et.1 13,42 821

et.2 13,22 808

et.3 12,23 748

Media 43,35 2.650




23/54


22

Nivel Suprafa\` Valoare de pia\`

[nchiriabil`

mp Euro/mp Euro RON

SPA|II COMERCIALE

subsol 1.756,42 1.260 2.213.666 6.937.629

parter 5.652,49 3.223 18.215.221 57.086.502

et.1 6.095,37 4.770 29.075.556 91.122.794

et.2 5.923,55 4.026 23.849.659 74.744.831

et.3 5.573,90 2.486 13.859.071 43.434.330

et.4 7.789,73 791 6.160.184 19.306.015

TOTAL 32.791,46 2.847 93.373.357 292.632.101

DEPOZITE

subsol 925,68 659 610.477 1.913.235

parter 392,02 796 312.168 978.335et.1 276,69 821 227.040 711.542

et.2 162,04 808 130.953 410.406

et.3 367,86 748 275.070 862.070

TOTAL 2.124,29 732 1.555.708 4.875.588

TOTAL 34.915,75 2.719 94.929.065 297.507.690

S-a abordat metoda compara\iilor directe de pia\` pornind de la premiza c` valoarea de pia\`

a [ntregii propriet`\i UNIREA SHOPPING CENTER este egal` cu valoarea de pia\` a tuturor

spa\iilor comerciale care se afl` [n incinta cl`dirii, lu@ndu-se [n calcul ]i cheltuielile suplimentarecare rezult` [n cazul v@nz`rii pe buc`\i fa\` de v@nzarea [ntregii cl`diri.

S-a considerat oportun s` se identifice pre\ul net de v@nzare, care, conform IAS 36,

paragraful 5, reprezint` valoarea ce se poate ob\ine din v@nzarea unui activ de bun`voie, [ntre p`r\i

aflate [n cuno]tin\` de cauz`, [n cazul [n care costul este determinat obiectiv.

IASB define]te costul net de v@nzare ca fiind valoarea just` minus costul necesar v@nz`rii.

IAS2 ofer` o defini\ie similar` pentru valoarea realizabil` net` definit` ca pre\ul de v@nzare

estimat ce ar putea fi ob\inut pe parcursul desf`]ur`rii normale a activit`\ii, mai pu\in costurileestimate pentru finalizarea bunului ]i costurile necesare v@nz rii.

Deci, [n cazul activului evaluat valoarea de pia\` va fi corectat` cu costurile aferente

v@nz`rii: costuri cu comisionul intermediarului ]i costuri de delimitare a fiec`rui spa\iu comercial

(c`r\i funciare).




24/54


23

Valoare de pia\` 93.373.357 Euro

Comision intermediar , publicitate, taxe 3% 2.801.201 Euro

Cheltuieli acte, c`r\i funciare (350 spa\ii) 2% 1.867.467 Euro

Total cheltuieli v@nzare 4.668.668 Euro

Valoarea realizabil` net` 88.704.689 Euro

Valorile raportate la suprafe\e sunt:

Suprafa\` [nchiriabil` 34.947,00

Valoare de pia\` 2.538 Euro/mpSu [nch.

Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp

Valoare de pia\` 1.242 Euro/mpSu

Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp

Valoare de pia\` 1.140 Euro/mpSd

IV.1.4. VALOAREA DE PIA|~ A TERENULUI

Terenul are o suprafa\` de 17.410,94 mp.

Ofertele pentru terenurile din zon` sunt cuprinse [ntre 2250 Euro/mp ]i 3150 Euro/mp

(www.imobiliare.run.ro):

Zona Caracteristici Details Suprafete Observatii Pret Contact

Unirii

Mitropolieiteren

intravilan..

Teren: 396 mp

Deschidere: 30 m

strazi amenajate

acces stradal

curent electric 220V

apa

2.500

EURO/mp

ID: 629RUN2208

Actualizat:

8 oct. 2007

Unirii

Nerva Traianteren

intravilan

se poate face

P+14

Teren: 7.939 mp

Deschidere: 115 m

strazi amenajate


apa

canalizare

25.000.000

EURO

3150

EURO/mp

ID:

173RUN25702

Actualizat:

28 sept. 2007

Unirii

ZEPTER teren

intravilan

CASA P + 1

DEMOLABILA.

Teren: 420 mp

Deschidere: 18 m

strazi amenajate

acces stradal


apa

2.250

EURO/mp

ID: 351RUN5838

Actualizat:

28 sept. 2007

Unirii

Mitropolie terenintravilan

Proiect pentru

imobilS+P+3+M 193

mp/nivel

Teren: 297 mpDeschidere: 17 m

strazi amenajate

acces stradal curent electric 220V

apa

757.350

EURO2.550

EURO/mp

ID: 174RUN8246

Actualizat:10 sept. 2007

Unirii

Garda

Financiara

Volksbank

teren

intravilan

sunt 3 loturi:325

mp/200 mp/234

mp CUT 3 POT

70%

Teren: 768 mp

Deschidere: 17 m

strazi amenajate

acces stradal


apa

2.073.600

EURO

2.700

EURO/mp

ID: 174RUN8058

Actualizat:

5 sept. 2007




25/54


24

Ofertele se refer` la terenuri cu suprafe\e p@n` [n 1000 mp. Se remarc` oferta pentru terenul

de 7939 mp, la 3150 Euro/mp. {n acest caz este vorba despre teren liber.

{n cazul Unirea Shopping Center, fiind cazul unui teren ocupat cu o construc\ie, \in@nd cont

]i de marja de negociere, se estimeaz` valoarea de pia\` ca fiind 2500 Euro/mp:

Suprafa\` Valoare de pia\`

mp Euro/mp Euro RON

Teren 17.410,94 2.500 43.527.350 136.414.715

IV.1.5.REPARTIZAREA VALORILOR

Pentru repartizarea valorii de pia\` a imobilului pe cele dou` componente teren ]i cl`dire

se va folosi metoda extrac\iei:

VALOARE PIA|~ IMOBIL 88.704.689 Euro 278.000.496 RON

VALOARE PIA|~ TEREN 43.527.350 Euro 136.414.715 RON

VALOARE PIA|~ CL~DIRE+BRANSAM+INST 45.177.339 Euro 141.585.781 RON

IV.1.6. VALOAREA DE PIA|~ A BUNURILOR MOBILE

Bunurile mobile sunt folosite [n activitatea curent` a societ`\ii.

Categoria Valoare contabil` Valoare r`mas`RON EURO EURO RON

Masini, utilaje si instalatii 12.727.968 4.061.253 9.995.462 3.189.362Ap. si instalatii de masura si control 304.296 97.095 150.240 47.939Mijloace de transport 8.412.032 2.684.120 6.174.062 1.970.026Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 2.800.263 893.511 1.646.064 525.228Total 24.244.559 7.735.979 17.965.828 5.732.555

Datorit` politicii investi\ionale a societ`\ii, bunurile mobile au o durat` de via\` consumat`

mic`, media fiind de 2-3 ani, singurele mai vechi de 10 ani fiind unele echipamente ]i instala\ii care

deservesc cl`direa. De aceea, se consider` c` valoarea r`mas` de amortizat estimeaz` [n m`sur`

satisf`c`toare valoarea de pia\` a bunurilor mobile:

Categoria Valoare de pia\`EURO RON

Masini, utilaje si instalatii 9.995.462 3.189.362Ap. si instalatii de masura si control 150.240 47.939Mijloace de transport 6.174.062 1.970.026Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 1.646.064 525.228Total 17.965.828 5.732.555

{n valoarea de pia\` a bunurilor mobile sunt incluse ]i echipamentele ce deservesc cl`direa,

valoarea de pia\` a acestora fiind de 9.888.313 RON.




26/54


25

IV.1.7.COREC|II LA ACTIV

COREC|II LA ACTIVE IMOBILIZATE

VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA

Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715

- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781

- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515

- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694

Imobiliz`rile [n curs constau [n investi\ia efectuat` la MALL UNIREA SHOPPING

CENTER BRA}OV, aflat la data evalu`rii la stadiul de structur` ]i compartimentare.

Deoarece aceast` investi\ie este [ntr-o faz` intermediar`, fiind programat` pentru finalizare

[n anul 2008, nu s-a operat nici o corec\ie.CLIEN|II INCER|I

Ace]tia sunt:

Societatea DebitABSOLUT FASHION SRL 8.609 RONANDRES COMERCIAL 25.499 RONARTWARE INTERNATIONAL SRL 980 RONBICAN TENTIL SRL 4.507 RONDADA DESIGN 2.930 RONDIGITAL PROFI PRINT 1.457 RON

HELIOS MEDICAL IMPEX SRL 40.000 RONIRIS SRL 12.942 RONTECH CENTER INTERNATIONAL SRL 133.290 RONTOTAL 229.768 RON

Deoarece majoritatea sunt [nscri]i cu debite [n contabilitatea USC de foarte mult timp, se

consider` c` probabilitatea de recuperare integral` a acestor sume este foarte mic`.

Corec\ia operat`: -200.000 RON.

IV.1.8. COREC|II LA PASIV

COREC|II LA CAPITALUL PROPRIU

Au fost efectuate corec\ii pentru echilibrarea activului cu pasivul.

Valoarea corec\iilor: 58.746.418 RON.




27/54


26

IV.1.9. REZULTATELE OB|INUTE

{n cadrul Anexei ANC este prezentat BILAN|UL CORECTAT cu cele dou` valori

patrimoniale :

Activul Net contabil

Activul Net contabil, calculat prin deducerea din totalul activului eviden\iat in balan\a

contabil` a datoriilor inregistrate, la 30.06.2006 este:

ANc = 221.817.568 RON

70.778.000 EURO

Activul Net Corectat

Din "Bilan\ul Economic" cu datele din coloana VALORI CORECTATE la data de

30.06.2006, prin acela]i algoritm, se calculeaz Activul Net Corectat:

ANC = 280.363.986 RON

89.459.000 EURO

IV.2. EVALUARE BAZAT~ PE VENITURI

METODA FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZATEPremise generale

Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de disponibilitati libere de

obliga\ii (discounted cash-flow - DCF) se bazeaz` pe capacitatea ACTIVELOR analizate de a

genera fluxuri pozitive de lichidit`\i [n condi\iile [n care acestea ar func\iona independent ca

[ntreprinderi distincte sau ca centre de profit.

Premisele aplic`rii metodei sunt:

- definirea condi\iilor normale de exploatare ]i func\ionare pe baza concluziilor rezultatele

[n urma analizei diagnostic; exploatarea activelor [n mod direct;

- modul de exploatare a activelor necesit` investi\ii suplimentare dup` data punerii [n

func\iune, pe perioada analizat`;

- valoarea rezultat` exprim` utilizarea acelor elemente de patrimoniu care pot fi exploatate.

Sunt luate [n calcul numai activele care, prin natura lor, particip` la crearea de fluxuri financiare ;




28/54


27

- instabilitatea monedei ]i dificult`\ile de previzionare a ratei infla\iei au dus la necesitatea

exprim`rii tuturor indicatorilor [ntr-o moned` constant` - EURO - care reflect` pre\urile

valabile [n luna iunie 2007.

Rata de actualizare

Determinarea ratei de actualizare utilizat` [n calculele aferente metodei, s-a f`cut pe baza

estim`rii riscurilor asociate modului de exploatare a activelor ]i a mediului economic ]i comercial

[n care acestea sunt amplasate.

Structura factorului de actualizare este urmatoarea: 6 % dob@nda pe pia\a f`r` risc;

1 % riscul pie\ei pe care ac\ioneaz` societatea;

1 % riscul investi\ional (riscul pe care ]i-l asum` investitorul).

2 % riscul de activitate.

Rezult` o rat` de actualizare de 10% .

Rata de actualizare este aproximativ egal` cu rata de capitalizare pentru spa\ii comerciale

simiare din zon`, [n condi\iile [n care nu se va lua [n calcul o cre]tere pe termen lung a acesteia. La

evaluarea riscurilor activit`\ii s-a \inut cont de faptul c` principalele venituri sunt furnizate de

[nchirierea spa]iilor comerciale, [n ultimii ani gradul de ocupare fiind constant 100%.

3. Durata de previziune

Durata de previziune a fost stabilit` la 5 ani, fiind vorba de o activitate cu cerere

previzibil` pe o perioad` indelungat` [n viitor. Durata de previziune \ine seama, de asemenea, de

ciclul normal de investire.

Perioada previzionat` s-a imp`r\it conform recomand`rilor din standardelor europene in

dou` subperioade:

- perioada apropiat` de 3 ani, [n care previziunile au un grad mai mare de

certitudine;

- perioada [ndep`rtat`, de 2 ani, [n care previziunile au un grad ridicat deincertitudine, realiz`rile ]i parametrii economico-financiari men\in@ndu-se, [n linii

generale, la nivelul perioadei anterioar.

Rata intern` de rentabilitate este o m`rime relativ`, exprimat` [n procente, ce define]te

capacitatea [ntreprinderii de a produce un surplus peste nivelul cheltuielilor.

Rentabilitatea este o no\iune general`, care m`soar` raportul dintre rezultate ]i mijloace.

Optimizarea mijloacelor este pus` [n rela\ia direct` cu obiectul [ntreprinderii, nivelul de rentabilitate




29/54


28

ridicat fiind necesar pentru men\inerea ]i cre]terea poten\ialului economic al firmei, cointeresarea

ac\ionarilor sau asocia\ilor, creditorilor, statului , ].a.

Necesarul de fond de rulment reprezint` diferen\a dintre banii bloca\i pentru alc`tuirea

stocurilor ]i formarea crean\elor clien\ilor ]i asimilarea acestora, pe de-o parte, ]i finan\area

[nglobat` [n datoriilor neachitate furnizorilor ]i asimilatelor acestora, pe de-o parte.

Rela\ia de calcul al necesarului de fond de rulment (Nfr):

Nfr = Stocuri + clien\i furnizori

Stocurile ]i clien\ii reprezint`, dup` cum s-a mai ar`tat, active de exploatare, iar furnizorii

sunt pasive de exploatare. Sintetiz@nd, se poate spune c` ciclul de exploatare provoac` o blocare de

capital datorat` stocurilor create de-a lungul lan\ului de produc\ie, precum ]i am@n`rilor de pl`\i

acordate clien\ilor. {n compensare, ciclul []i atrage o finan\are, [n special, prin creditul acordat defurnizori.

Fondul de rulment reprezint` partea din resursele financiare care asigur` finan\area

permanent` a activelor circulante.

Rela\ia de calcul pentru fondul de rulment este (Fr):

Fr = Active circulante Datorii pe termen scurt

4. Valoarea rezidual`

Valoarea rezidual` luat` [n calcul pentru determinarea valorii societ`\ii este determinat`pe baze financiare fiind [n concordan\` cu scopul evalu`rii ]i cu recomand`rile standardelor

profesionale. Se apreciaz` c` fluxul financiar net din ultimul an previzionat va fi men\inut [n

viitor o perioada [ndelungat` de timp, deci valoarea rezidual` este estimat` prin capitalizarea la

rata de actualizare a acestei valori.

Valoarea rezidual` financiar`: VRz. = CF(5) / a.

5.Scenariul de previziune

Previziunile s-au efectuat in cadrul unui singur scenariu.

Baza scenariului de evolu\ie o reprezint` continuarea activit`\ii de baz` prezente.




30/54


29

Veniturile

Veniturile pe ultimii doi ani au urm`toarea compozi\ie (RON) :

INDICATOR 2005 2006 30,06,2007

VENITURI TOTALE 52.282.292 66.628.959 34.504.047

CIFRA DE AFACERI 51.612.057 64.289.623 34.023.963

PRODUCTIA VANDUTA 47.707.126 58.311.811 31.558.793

VENITURI PRESTARI SERVICII 3.044.848 3.445.282 1.866.523

VENITURI CHIRII 44.601.654 54.812.702 29.687.912

VENITURI ACTIVITATI DIVERSE 60.624 53.826 4.358

VENITURI VANZARE MARFURI 3.764.998 5.665.587 2.310.045

Venituri din prod.stocata - credit 0 0 0

- debit 0 0 0

Venituri din subventii de exploatare 139.933 312.225 155.125

Alte venituri din exploatare 397.656 640.444 399.853

Venituri din provizioane 0 0 0

VENIT DIN EXPLOATARE 52.009.713 64.930.066 34.423.816

VENITURI FINANCIARE 272.579 1.698.893 80.231

- dobanzi 59.221 101.977 60.587

- alte venituri financiare 10.460 81.788 554

- diferente de curs valutar: 202.898 1.515.128 19.090

- venituri din provizioane 0 0 0

- venituri financiare in cadrul grupului 0 0 0

VENITURI EXCEPTIONALE 0 0 0

Veniturile in prest`ri servicii, respectiv veniturile din [nchirieri de spa\ii, au la baz`

p`strarea caracteristicilor prezente (structura chiria]ilor, nivelul chiriilor).

Chiriile percepute pentru spa\iile disponibile la nivelul lunii iunie 2007 sunt urm`toarele :

EURO EURO EURO EURO EURO EURO

01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005 01.06.2005 31.12.2005 30.06.2007

Numar Magazine 220,00 257,00 260,00 260,00 280,00 250

Numar Firme 227,00 230,00 236,00 236,00 241,00 249

Total m.p. inchiriatidin care :

22.988,00 25.145,24 27.672,02 27.672,02 27.156,87 38.205,90

magazine 20.892,48 22.777,74 25.271,60 25.271,60 24.074,99 36.081,61

subsol 1.776,24 1.776,24 1.756,24 1.756,24 1.756,24 1.756,42

parter 4.357,43 3.755,19 4.556,91 4.556,91 4.797,19 10.947,94

et.1 5.177,11 5.486,12 6.009,35 6.009,35 5.759,71 6.082,37

et.2 4.894,67 5.526,75 6.030,26 6.030,26 5.294,56 5.923,55




31/54


30

et.3 3.626,20 5.275,31 5.249,24 5.249,24 4.797,69 5.573,90

et.4 1.060,83 958,13 1.669,60 1.669,60 1.669,60 5.797,43

depozite 2.095,52 2.367,50 2.400,42 2.400,42 3.081,88 2.124,29

subsol 1.413,34 1.516,00 1.508,29 1.508,29 2.011,13 925,68

parter 106,40 174,22 200,98 200,98 220,50 392,02

et.1 212,72 263,80 357,31 357,31 387,70 276,69

et.2 154,16 207,66 113,50 113,50 121,39 162,04

et.3 208,90 205,82 220,34 220,34 341,16 367,86

Total chirie incasata,din care :

716.978,12 771.499,56 935.711,63 999.279,60 1.055.723,97 1.591.773,81

magazine 700.211,74 752.544,35 916.528,69 980.096,66 1.034.296,06 1.566.326,86

subsol 18.800,00 18.760,00 18.743,00 18.743,00 18.743,00 36.209

parter 188.758,23 154.905,57 209.517,83 238.376,89 233.896,21 397.167

et.1 217.858,20 227.178,82 275.014,55 297.017,95 329.859,68 475.593

et.2 170.367,77 195.429,08 234.380,60 233.765,81 261.382,31 390.113

et.3 93.367,54 146.632,84 163.147,59 176.467,89 183.331,70 226.695

et.4 11.060,00 9.638,04 15.725,12 15.725,12 7.083,16 40.550

depozite 16.766,38 18.955,21 19.182,94 19.182,94 21.427,91 25.446,95

subsol 9.246,16 10.365,62 9.798,62 9.798,62 10.213,00 9.986

parter 1.208,24 1.414,80 2.231,83 2.231,83 2.425,50 5.106

et.1 2.535,80 3.022,63 3.685,31 3.685,31 4.230,06 3.714

et.2 1.357,72 1.798,26 1.227,00 1.227,00 1.315,60 2.142

et.3 2.418,46 2.353,90 2.240,18 2.240,18 3.243,75 4.499

Total chirie medie,din care : 31,19 30,68 33,81 36,11 38,88 41,66

magazine 33,52 33,04 36,27 38,78 42,96 43,41

subsol 10,58 10,56 10,67 10,67 10,67 20,62

parter 43,32 41,25 45,98 52,31 48,76 36,28

et.1 42,08 41,41 45,76 49,43 57,27 78,19

et.2 34,81 35,36 38,87 38,77 49,37 65,86

et.3 25,75 27,80 31,08 33,62 38,21 40,67

et.4 10,43 10,06 9,42 9,42 4,24 6,99

depozite 8,00 8,01 7,99 7,99 6,95 11,98

subsol 6,54 6,84 6,50 6,50 5,08 10,79

parter 11,36 8,12 11,10 11,10 11,00 13,03

et.1 11,92 11,46 10,31 10,31 10,91 13,42

et.2 8,81 8,66 10,81 10,81 10,84 13,22

et.3 11,58 11,44 10,17 10,17 9,51 12,23

Valoarea totala a chiriei incasate contine si valoarea totala a utilitatilor, calculata la 32 ron/mp




32/54


31

Suprafe\ele luate [n calcul privind veniturile din chirii realizate ]i realizabile sunt :

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie


Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`

subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209

parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie[nchiriat` [nchiriabil`

Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`

subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986

parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513

et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714

et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142

et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499

TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854

Veniturile provenite din chirii, luate ca referin\`, au fost corectate astfel :

venituri chirii spatii comerciale 29.304.784

venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.884.131

corec\ie venituri chirii MEDIA GALAXY -344.740

venituri chirii FOOD COURT (din iulie 2007) 188.708

venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.728.099

Chiriile includ ]i taxa privind cheltuielile administrative.

Nu au fost luate [n calcul suprafe\ele aferente activit`\ii de comer\ ]i birourile

administrative de la etajul 5.

Previziuni : veniturile din [nchirierea spa\iilor comerciale se vor men\ine constante pe

toat` perioada previziunii (Anexa 1).




33/54


32

Venituriile din activitatea de comer\

Provin din cele dou` magazine din cadrul Unirea Shopping Center ]i din shopul din

Aeroportul Otopeni Plec`ri.

VENITURI Cont 2.005 2.006 30,06,2007Venituri din v@nzare m`rfuri 7.699.187 11.679.640 4.839.607

venituri din v@nzarea m`rfuri 707 3.764.998 5.665.587 2.310.045

-venituri SHOP OTOPENI 707,1 2.015.059 2.372.682 1.101.938

-venituri v@nzare USC 707,2 1.749.940 3.292.905 1.208.107

Previziuni : veniturile din comer\ vor cre]te cu 10% pe an pe toat` perioada previziunii

(Anexa 1).

Veniturile din subven\ii de exploatare

Provin din subven\iile acordate [n cadrul procesului de privatizare, ]i mai sunt valabiletimp de 62 luni de la data evalu`rii.

Nu au fost luate [n calcul veniturile din produc\ia stocat`, venituri din subven\ii de

exploatare, men\in@ndu-se contul de alte venituri din exploatare.

Venituri financiare

Singurele venituri financiare luate [n calcul sunt cele din dob@nzi.

Nu au fost luate [n calcul veniturile:

- din desp`gubiri ]i penalit`\i - provenite [n special din [ncasarea chiriilor cu [nt@rziere

- din diferen\a de curs valutar previziunile efect@ndu-se la moned` constant`.

- din sconturi ob\inute

- alte venituri financiare

- din provizioane pentru riscuri ]i cheltuieli

Pentru estimarea cheltuielilor s-a \inut cont de urm`torii factori:

cheltuielile p`streaz` tendin\a [nregistrat` [n anul 2006 ]i primele 6 luni din 2007,

modific`ri intervenind [n urm`toarele situa\ii :

cheltuielile cu m`rfurile au fost estimate \in@nd cont de evolu\ia previzionat` a

veniturilor corespunz`toare;




34/54


33

amortizarea se calculeaz` func\ie de valorile actualizate a mijloacelor fixe.

Valoarea Valoarea Amortizarea Amortizarea Am. lunara

r`mas` just` contabila reevaluata reevaluata

lunar` lunar` anual`RON RON RON RON RON

Imobilizari necorporale 90.789 90.789 3.716 3.716 44.592

Imobilizari corporale 227.331.594 286.078.011 836.687 905.209 10.862.511

- terenuri 96.032.651 136.414.715 0 0

- constructii+brans+inst 123.221.428 141.585.781 459.774 528.296 6.339.553

- bransamente 0 0 0

- bunuri mobile 8.077.515 8.077.515 376.913 376.913 4.522.958

TOTAL 227.422.383 286.168.800 840.403 908.925 10.907.103

cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile au fost luate la nivelul iunie 2007, [n perioada

2006-iunie 2007 fiind efectutate lucr`ri importante (amenajare food court la etajul 4,

repara\ii);

capitalul propriu va \ine cont de noua valoarea a activelor (valoarea de pia\`);

cheltuielile cu redeven\ele, loca\iile ]i chiriile au fost corectate cu cheltuiala privind

[nchirierea parc`rii supraetajat` de la SC NOVA TRADING SA (egal` cu veniturile

[ncasate);

cheltuielile cu deplas`rile se men\in la nivelul iunie 2007; cheltuielile cu serviciile bancare se previzioneaz` la nivelul anului 2005 ([nainte de

demararea [mprumutului pentru investi\ia Mall USC BRA}OV);

cheltuielile cu servicii ter\i se men\in la nivelul iunie 2007, lu@ndu-se [n calcul

ipotezele de la cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile;

cheltuielile cu impozitul pe cl`dire se calculeaz` corespunz`tor valorii juste (valoarea

de pia\`);

nu au fost luate [n calcul cheltuieli provenite din ajust`ri ale provizioanelor;

singurele cheltuieli financiare luate [n calcul sunt cele cu dob@nzile aferente creditului

pentru Food court;

structura de personal ]i cheltuielile se p`streaz` neschimbate :

Admin.parcare 1

Admin.retea 3




35/54


34

Agent paza 1

Admin.sala fitness 1

Antrenor aerobic 2

Arhivar 1

Asistent medical pr. 3

Casier 2

Casier central 1

Consilier Tehnic Presedinte 1

Consil. Inginer constructii 1

Contabil 4

Coord.Contracte 1

Coord.Marketing 1

Coord.Proiect Marketing 1

Decorator 1

Director General 1

Director Economic 1

Director Tehnic 1

Economist 3

Electrician 8

Fochist 2Frigotehnist 1

Funct. Ad.tiv 15

Gestionar 2

Inginer 1

Inspector salarii 1

Instalator incalz.centrala 1

Instalator 6

Instr.fitness 2Jurisconsult 1

Lacatus mecanic 13

Liftier 9

Lucr. com.protocol 1

Medic primar coord. 1




36/54


35

Menajera 3

Merceolog 2

Munc.necalif. 26

Munc.specialist (telefonist) 1

Operator 1

Pompier 7

Receptioner 4

Resp.Relatii publ. 2

Revizor C.F.I. 1

Responsabil RSTVI 1

Secretara 1

Sef Cabinet Presedinte 1

Sef Comp.Curenti slabi 1

Sef Comp.Energetic 1

Sef Depozit 2

Sef Oficiu Juridic 0

Sef Serv.Financ.Contab. 1

Sef Serv.Mecanizare 1

Sef Serv.Resurse Umane 1

Sef Serv.Audit Intern 1Sef Serv.Security 1

Sofer 10

Strungar 1

Subinginer 1

Subinginer instal. 2

Timplar 1

Vanzator 7

TOTAL 176




37/54


36

Alte ipoteze

Constuc\iile, bunurile mobile ]i terenul au fost luate [n calcul la valoarea just` (valoarea

de pia\`) de pia\` :

VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA

Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705

- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715

- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781

- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515

- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694

Profiturile previzionate au fost influen\ate at@t de faptul ca amortizarea s-a majorat, dar

mai ales datorit` trat`rii bugetului previzionat [n moned` constant` (neinfla\ionist`).

Investi\iile [n cursValoarea de 61.300.694 RON [nscris` [n contabilitate la investi\ii in curs, se refer` la

investi\ia Mall USC Bra]ov, cu termen de finalizare decembrie 2007.

Finan\area proiectului este realizat` printr-un credit de 20.991.407 Euro furnizat de BCR.

Cladirea Centrului Comercial va avea S+P+3E si va fi construita pe baza prevederilor

Regulamentului local de urbanism (PUZ aprobat) si a Certificatului de Urbanism nr. 5813 din 15

dec. 2004 ]i Autoriza\iei de Construire nr.150/09.03.2006.

Caracteristicile construc\iei sunt:

Arie construita la nivelul solului 5.420mp

Suprafata desfasurata 33.390mp

Regimul de inaltime al constructiei S+P+3E

Volumul constructiei inclusiv subsolul 146.100 mc

Volumul de aer 124.080 mc

Deoarece investi\ia este realizat` [n propor\ie de 40% (8.211.413 Euro), aceasta gener@nd

costuri care se vor recupera din afacerea viitoare generat` de acest activ, se va lua [n calcul,

pentru simplificare, ipoteza v@nz`rii la valoarea contabil`.

Creditele pe termen lung

La 30.06.2007 sunt prinse [n contabilitate 2 credite:

Obiectiv rata Perioada

Euro/lun`

Food court 125000 20,08,2007-20,07,2009

Mall USC 166,667 05,09,2008-06,08,2018




38/54


37

Se va lua [n calcul continuarea creditului pentru Food court, iar cel pentru Mall va fi stins

simultan cu v@nzarea investi\ie [n curs.

Investi\iile viitoare

Sunt previzionate investi\ii viitoare pentru men\inere la nivelul 10% din amortizare

pentru construc\ii, la nivelul a 60% din amortizare pentru bunuri mobile ]i la nivelul de 100%

pentru imobiliz`ri necorporale.

Capitalurile proprii

Modific`rile capitalurilor proprii provin din: diferen\e de evaluare, repartizarea profitului

c`tre dividende acordate ac\ionarilor.

Valorile ob\inuteScenariul urm`re]te asigurarea unei finan\`ri c@t mai avantajoase a [ntreprinderii [n

condi\iile men\inerii echilibrelor financiare pe termen lung, mediu ]i scurt.

In urma calculelor efectuate dup` Metoda Fluxurilor Financiare Actualizate a rezultat

pentru afacerea generat` de Unirea Shopping Center valoarea de 252.925.210 RON, respectiv

80.704.000 Euro.

CAPITOLUL VV.1. REZULTATELE OB|INUTE{n urma evalu rii Unirea Shopping Center au fost ob\inute urm`toarele valori:

Activul net contabil 70.778.000 Euro

Activul Net Corectat 89.459.000 Euro

Valoare de randament 80.704.000 Euro

V.2. ALEGEREA VALORII PENTRU UNIREA SHOPPING CENTER

Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, careau fost reevaluate la valoarea de pia\`.

Conceptul de Activ Net Corectat, [n ipotezele [n care a fost calculat, este apropiat de Activ

Net la Lichidare, care urm`re]te determinarea valorii activului net [n condi\iile lichid`rii

administrative a societ`\ii (v@nz`rii activelor).




39/54


38

Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda

Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile

specifice obiectivului analizat:

- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din

suprafa\a util` total`;

- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;

- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea

activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;

- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de

asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.

{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel

valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate

]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.

Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:

80.704.000 Euro,

respectiv 252.925.210 RON.

Data evalu`rii: 30.06.2007

Curs valutar: 3.134 RON/Euro

Evaluator:ing.Milea Dan

Membru ANEVAR aut.nr.2541




40/54

ANEXA ANC

ACTIV NET CORECTAT

ACTIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTAT

ACTIVE IMOBILIZATE 289.022.521 58.746.418 347.768.938 0Imobilizari necorporale 90.789 0 90.789 0Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705 0

- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715 0- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781 0

0- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515 0- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694 0

Imobilizari financiare 299.444 0 299.444 0ACTIVE CIRCULANTE 14.670.167 -200.000 14.470.167 0

STOCURI 4.573.707 0 4.573.707 0

Mat.prime si mat. 244.722 0 244.7220

Marfuri 3.426.559 0 3.426.559 0Alte stocuri 902.426 0 902.426 0

CREANTE 8.304.897 -200.000 8.104.897 0Clienti 1.716.933 -200.000 1.516.933 0

Furnizori-debitori 2.264.917 0 2.264.917 0Alte creante 4.323.047 0 4.323.047 0

DISPONIBILITATI 1.791.563 0 1.791.563 0

ALTE ACTIVE 569.365 0 569.365 0decontari in curs 0 0 0cheltuieli in avans 569.365 0 569.365 0diferente de conversie activ 0 0 0

TOTAL ACTIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0

PASIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTAT 0CAPITAL PROPRIU 221.382.895 58.546.418 279.929.313 0

Capital social 5.207.303 0 5.207.303 0Contul intrepr.individual 0 0 0 0

Diferente de evaluare 0 58.746.418 58.746.418 0Rezerve 2.159.480 0 2.159.480 0Alte rezerve 219.523.767 0 219.523.767 0Actiuni proprii 14.578.999 14.578.999 0Rezultat reportat 5.041.541 0 5.041.541 0Pierdere neacoperita 0 200.000 200.000 0Rezultat exercitiu 4.029.803 0 4.029.803 0Repartizarea profitului 0 0 0 0

PROVIZIOANE PENTRU RISCURI 434.673 0 434.673 0

DATORII - TOTAL 74.920.660 0 74.920.660 0DATORII PERIOADA MAI MARE DE UN A 48.265.223 0 48.265.223 0

Sume datorate institutiilor de credit 45.392.750 0 45.392.750 0Alte datorii 2.872.473 0 2.872.473 0

DATORII CURENTE 26.655.437 0 26.655.437 0

Furnizori 10.294.745 0 10.294.745 0Clienti creditori 119.510 0 119.510 0Alte datorii 9.194.992 0 9.194.992 0

Credite curente 7.046.189 0 7.046.189 0ALTE PASIVE 7.523.825 0 7.523.825 0

subventii pentru investitii 2.928.262 0 2.928.262 0venituri inregistrate in avans 4.595.563 0 4.595.563 0decontari incurs de clarificare 0 0 0 0

TOTAL PASIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0

Activul Net contabil = Activ contabil -Datorii (ANc): 221.817.568 RON

70.778.000 Euro

Activul Net Contabi = Activ corectat - Datorii (ANC): 280.363.986 RON

89.459.000 Euro




41/54


42/54


43/54


44/54

UNIREA SHOPPING CENTER

TABLOU PREVIZIONAT AL FLUXURILOR DE DISPONIBILITATI

INDICATOR Anul 1 Anul 2CASH FLOW OPERARE 4.667.007 17.617.210

Profit net 16.086.502 16.756.036Cresterea finantarii curente 11.419.495 -861.174Prelevari la fond de rezerva 0 0

CASH FLOW INVESTITII 68.815.475 7.514.781Investitii necorporale 44.592 44.592Investitii cladiri v 633.955 633.955Achizitii bunuri mobile 2.713.775 2.713.775Vinzari de mj.fixe 61.300.694 0Amortizare necorporale 44.592 44.592Amortizare constructii 6.339.553 6.339.553Amortizare bunuri mobile 4.522.958 4.522.958Provizioane 0 0

CASH FLOW FINANTARE -47.351.500 -2.742.250Majorari de capital 0 0Intrari credite TL 0 0Rambursare credit TL MALL USC BRASOV 42.650.500 0Rambursare credit FOOD COURT 4.701.000 2.742.250

CASH FLOW DISPONIBIL 26.130.982 22.389.741CASH FLOW DISPONIBIL CUMULAT 26.130.982 48.520.724Factor de actualizare 0,90909 0,82645

CASH FLOW ACTUALIZAT 23.755.438 18.503.9191 2

VALOARE FLUXURI CUMULATEVALOARE REZIDUALA (financiara) 2VALOARE REZIDUALA ACTUALIZATA 1

VALOAREA TOTALA 2

8

FOND DE RULMENT -2.849.276 -13.116.860 -22.246.876 3.218.477 23.439.541

NECESAR FOND RULMENT -21.070.610 -12.147.665 -20.731.293 -9.311.798 -10.172.972TREZORERIA NETA 18.221.334 -969.195 -1.515.583 12.530.274 33.612.512

Til

i

fABC

Ab

PDFM

htt

//

t

t

/b

df

ht

l


45/54


46/54

ANEXA P1METODA COMPARA|IILOR DE PIA|~Spa\ii comerciale ultracentrale

GRILA DE COMPARA|IE

FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A

Adresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i


Regim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+P

Suprafa\` util` total` 210 700 185Suprafa\` construit` total` 650

Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`

Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`




Parcare nu nu da da


Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972


Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07

Condi\ii de pia\` normale normale normale normale

Drepturi de propr.transmise integral integral integral integral



Tabel - GRILA DE COMPARA|IE

Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 APre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972


Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%

Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297


Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral

Corec\ie 0 0 0 0



Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%




Corec\ie (Euro) 0 0 0 0


Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07

Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`

Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%



Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00

Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0

Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0





Finisat amenajat amenajat amenajat amenajat

Suprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00

Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0


Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675Utilit`\i toate toate toate toate




Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675

Parcare nu nu da da

Corec\ie (%) 0% 0% -1% 0%

Corec\ie (Euro) 0 0 -32 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675



Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675Num`r corec\ii 2 1 4 1

Corec\ie brut` (Euro) 400 291 743 297




47/54

FI}A 1A

METODA COMPARA|IILOR DIRECTE

: 1 oct. 2007 Zona: Calea Victoriei Splaiul Independentei

ID: 173

run

29861

SPATIU COMERCIAL

etaj 0/7

VANZARE INCHIRIERE HOTELIER

4.000 EURO

/mp

1 oct. 2007

n/a n/a

Dotari / Utilitati / Informatii utile

650 mp - suprafata

construita

telefon

amplasat in imobil

vechi

geamuri termopan

vitrina

aer conditionat

sistem de alarma

destinatii:

comercial,reprezentanta

structura: caramida

persoana particulara

rol fiscal

Alte informatii

S= 280 mp, P= 366 mp, Mz. = 50 mp, vitrina 66 ml, 3 cai acces, 2

parter, una subsol, usi de acces duble,http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=173run29861

Oferta

prezentata de:

APOGEUS

INTERNATIONAL

021.231.86.48

021.231.28.30

021.231.86.48

Mesaj agentie

Site-ul agentiei

Pentru aceasta oferta

contactati:

tel: 0747110223




48/54

FI}A 2A


Actualizat la: 10 aug. 2007 Zona: Universitate

ID: 665 run

1647SPATIU COMERCIAL

etaj 0/1

VANZARE INCHIRIERE HOTELIER

610.500EURO

10 aug. 2007

n/a n/a

Dotari / Utilitati / Informatii utile

210 mp -

suprafata utila

telefon

international

interior renovat

amplasat in

imobil renovat

imobil in stare

buna

incalzire cu

centrala proprie

strazi amenajate

vedere stradala

acces stradal

mocheta gresie

vinarom

faianta

geamuri

termopan

jaluzele verticale

spoturi

destinatii:

comercial,magazin,reprezentanta

vecinatati:magazine, gradinita,

RATB, parc, bar/pub, restaurant

aplice

vitrina

aer conditionat sistem de alarma

sensor pentru incendii

mijloace de transport

Alte informatii

http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=665run1647

Oferta

prezentata de:

Casa Nik

021.315.99.99

075.315.99.99

021.315.34.24

Mesaj agentie

Site-ul agentiei

Pentru aceasta ofertacontactati:

tel: 0213150779




49/54

FI}A 3A


Actualizat la: 2 aug. 2007 Zona: Dacia

ID: 598

run 1131SPATIU COMERCIAL

etaj 0/2

VANZA

Documents

Raport de Eval Unirea