Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 110/2016
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą
nr KR1Y/00080999/4, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat
myślenicki, składającej się z działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o
łącznej powierzchni 0,4100 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka, sygn. akt Kmp 14/15
autor opracowania:
Myślenice, 20 czerwiec 2016 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 3
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 3
2. Stan prawny ..................................................................................... 3
3. Zleceniodawca ................................................................................ 4
4. Cel wyceny ...................................................................................... 4
5. Daty wyceny .................................................................................... 4
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 4
7. Źródła informacji .............................................................................. 5
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 5
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 7
1. Lokalizacja ...................................................................................... 7
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 7
3. Działki gruntu .................................................................................. 8
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 10
1. Analiza rynku ................................................................................... 10
2. Arkusze wyceny nieruchomości ……….…………………................. 19
3. Wycena służebności gruntowej……………………………………….. 21
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 23
V. Klauzule i zastrzeżenia ....................................................................... 24
VI. Załączniki ............................................................................................ 24
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą
Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach nr KR1Y/00080999/4
obejmującą działki ewidencyjne nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej powierzchni 0,4100 ha.
Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach
działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 ze wszystkimi elementami zagospodarowania.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00080999/4 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Stróża,
gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działek
ewidencyjnych numer 7059/1 o powierzchni 0,1400 ha oraz 7059/3 o powierzchni 0,2700
ha.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Andrzej
Holicz, syn Wojciecha i Anieli (Pesel: 75041416893) na podstawie umowy sprzedaży z dnia
05.01.2011 r. numer Rep. A 78/2011 (notariusz Sławomir Skiba).
W Dziale I Sp. wpisane prawo związane z własnością – uprawnienie wynikające z prawa
ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatnie na rzecz
każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej w Stróży składającej się z dz. nr 7059/1
i 7059/3 – służebność przejazdu, przechodu i przegonu po nieruchomości położonej w
Stróży składającej się z dz. nr 7054/1 i 7055/2 – szlakiem biegnącym przez całą długość i
szerokość tej nieruchomości.
Dział III zawiera wpis o treści: inny wpis – wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz
wierzyciela – Artura Holicz i Karoliny Holicz.
Dział IV wolny od wpisów.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Stróża [Nr 0002], w jednostce
ewidencyjnej Pcim [120904_2], jednostka rejestrowa nr G2525.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie
Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, 32-400 Myślenice, ulica Piłsudskiego 9,
postanowienie z dnia 23 marca 2016 r.
I.4. Cel wyceny.
Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 20 czerwca 2016 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 czerwca 2016 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 27 kwietnia 2016 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 27 kwietnia 2016 r.
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z
późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz.
296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie
czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Pcim.
2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości.
3. Dane ewidencji gruntów, gmina Pcim, obręb Stróża.
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości.
6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w
Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
śrśr C
C
C
C maxmin ,
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
iiCW u
ŚRX
1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat
myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości około 9
km od Myślenic, ok. 5 km od centrum miejscowości. Otoczenie bezpośrednie stanowią
tereny zadrzewione i zakrzaczone, potok Zarębka oraz w niewielkiej odległości zabudowa
zagrodowa. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej o nawierzchni
asfaltowej, urządzonej na działce ewidencyjnej nr 3568 (wg rejestru gruntów władającym
Gmina Pcim) poprzez służebność gruntową biegnącą przez całą długość i szerokość działek
ewidencyjnych nr 7055/2 oraz 7054/1, opisaną w Dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej
dla przedmiotowej nieruchomości (droga gruntowa), następnie poprzez drogę wewnętrzną
– drogę gruntową, urządzoną na działce prywatnej nr 7059/2 (Andrzej Holicz
współwłaścicielem w udziale ¼ części).
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy
Pcim, uchwała Rady Gminy Pcim nr XV/91/2016 z dnia 19.02.2016 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z
2016 r. poz. 1886 z dnia 21.03.2016 r.), przedmiotowa nieruchomość w całości znajduje się
w terenie oznaczonym symbolem:
255.ZN – tereny zieleni nieurządzonej, z podstawowym przeznaczeniem zieleni
nieurządzonej, w tym łąki, pastwiska, zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz zieleni
położonej wzdłuż cieków wodnych i w obszarach zabagnionych pełniących ważną rolę
połączeń w systemie węzłów i korytarzy ekologicznych.
Dla terenów oznaczonych tym symbolem ustala się szczególne warunki zagospodarowania
terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu: dopuszczenie realizacji urządzeń
infrastruktury technicznej związanej z gospodarką wodną i odprowadzeniem wód
deszczowych i roztopowych oraz związanych z funkcjonowaniem zbiorczego systemu
kanalizacji gminnej pod warunkiem uwzględnienia przepisów odrębnych z zakresu ochrony
gruntów rolnych i leśnych.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze zasięgu granicy obszarów osuwania się mas
ziemnych – osuwiska nieaktywne.
II.3. Działki gruntu
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Działka nr 7059/1
Powierzchnia działki wynosi 0,14 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunt
orny klasy VI – 0,0500 ha. Działka w kształcie wieloboku, wydłużona, o szerokości ok. 14 m
i długości ok. 103 m. Teren działki nachylony w kierunku południowo – wschodnim. Teren
niezagospodarowany, od dłuższego czasu odłogowany, porośnięty niepielęgnowaną
roślinnością trawiastą. Bonitacja gruntu – średnia.
Dostępność do sieci infrastruktury technicznej – słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości
ok. 90 m przebiega sieć energetyczna.
Działka nr 7059/3
Powierzchnia działki wynosi 0,27 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako pastwisko klasy
VI – 0,07 ha, lasy klasy V – 0,019 ha oraz W-LsV – 0,01 ha. Kształt działki nieregularny,
południowo – wschodnia granica naturalna, wyznaczona poprzez ciek wodny – potok
Zarębka. Działka w całości zadrzewiona i zakrzaczona. Drzewostan liściasty (w składzie
gatunkowym przewaga olchy) w wieku ok. 10-15 lat, bez grubizny, bez istotnej wartości
użytkowej. Teren o bardzo dużym nachyleniu w kierunku południowo – wschodnim.
Bonitacja gruntu – słaba.
Dostępność do sieci infrastruktury technicznej – słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości
ok. 90 m przebiega sieć energetyczna.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców
nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie
rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca
w centrach w zwartą zabudowę.
Gmina Pcim położona jest w południowo-wschodniej części Beskidu Średniego, w powiecie
myślenickim województwa małopolskiego. W skład gminy wchodzą trzy miejscowości: Pcim,
Stróża i Trzebunia, liczące łącznie ponad 10 tys. mieszkańców. Dogodne położenie
komunikacyjne czyni ją łatwo dostępną dla turystów. Pcim znajduje się przy trasie E77
(stanowiącej na tym odcinku część "Zakopianki" – trasy łączącej Kraków z Zakopanem),
w odległości 46 km od Krakowa i 61 km od Zakopanego. Gmina zajmuje obszar 87 km² i
stanowi 13,16 % powierzchni powiatu. Użytki rolne stanowią 31,5 % powierzchni użytków
gruntowych, użytki leśne - 51,5 %, pozostałe użytki - 17 %.
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny
rolne i zielone
Dla potrzeb niniejszej wyceny, ze względu na cel wyceny, określono i zbadano rynek działek
przeznaczonych pod tereny rolne i zielone na obszarze gminy Pcim, o powierzchni od 1000
m2 do 3200 m2, w okresie od września 2014 r. do dnia niniejszej wyceny.
W analizowanym okresie nie zanotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen
nieruchomości. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie
będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są
porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie
(obszar Gminy Pcim), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę),
przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone pod tereny rolne i zielone), sposób
korzystania (grunty orne, użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt
działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość
będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie),
lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie
szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
poprawek.
Tabela nr 1
Data
transakcjiNr Rep. Obręb Plan
Cena
działek
Pow.
działek
Cena 1
mkw
12-04-2016 2087/16 Stróża rolne 10 000 1 000 10,00
22-02-2016 933/16 Pcim ROLNE, zieleń 4 000 1 000 4,00
19-02-2016 880/16 Stróża rolne 5 000 1 500 3,33
18-02-2016 1422/16 Pcim rolne 16 000 3 200 5,00
16-02-2016 820/16 Pcim rolne 3 600 1 200 3,00
08-02-2016 1688/16 Stróża las, ZIELEŃ 15 000 1 000 15,00
08-02-2016 1679/16 Stróża las, ZIELEŃ 16 500 1 100 15,00
17-12-2015 6859/15 Pcim zieleń 50 000 3 040 16,45
14-12-2015 6789/15 Pcim zieleń 10 000 3 056 3,27
29-10-2015 5882/15 Pcim zieleń 25 000 2 359 10,60
27-10-2015 5427/15 Trzebunia rolne 25 000 3 100 8,06
21-10-2015 5680/15 Trzebunia rolne 11 200 1 400 8,00
20-05-2015 2457/15 Stróża las, ZIELEŃ 4 500 2 400 1,88
23-12-2014 4428/14 Stróża las 6 000 2 400 2,50
01-12-2014 3619/14 Stróża ROLNE, zieleń 10 000 2 400 4,17
16-09-2014 2851/14 Pcim zieleń 5 000 1 000 5,00
08-09-2014 5227/14 Stróża zieleń 15 000 2 593 5,78
03-09-2014 5130/14 Trzebunia rolne 21 000 2 200 9,55
3 600 1 000 1,88
50 000 3 200 16,45
14 044 1 997 7,26
10 600 2 280 5,39
11 323 837 4,62
wartość minimalna
wartość maksymalna
wartość średnia
mediana
odchylenie standardowe
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Stróża, gmina Pcim Data transakcji: maj 2015 r. Repertorium A nr 2457/15 Nr działki: 4209 Powierzchnia działki: 2 400 m2 Cena transakcyjna: 4 500 zł Przeznaczenie: ZN (ok. 0,22 ha) – tereny zieleni, ZL (ok.0,02 ha) - lasy Otoczenie: bezpośrednie otoczenie działki stanowią tereny leśne oraz otwarte tereny rolnicze Nieruchomość niezagospodarowana, w całości teren zadrzewiony oraz zakrzaczony, kształt nieruchomości nieregularny, użytki: grunt orny klasy VI – 0,019 ha, lasy klasy IV – 0,03 ha, nieużytki – 0,02 ha.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Pcim, gmina Pcim Data transakcji: grudzień 2015 r. Repertorium A nr 6859/15 Nr działki: 1176/6 Powierzchnia działki: 3 040 m2 Cena transakcyjna: 50 000 zł Przeznaczenie: ZN – tereny zieleni Otoczenie, dojazd: otoczenie działki stanowią tereny rolne i leśne oraz zabudowa mieszkalnictwa jednorodzinnego, dojazd do drogi poprzez służebność, Działka ma kształt regularny, zbliżony do rombu, działka niezagospodarowana, użytki: grunt orny klasy VI.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2.
Tabela nr 2
Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy
(%)
Wartość cechy
Lokalizacja – położenie, otoczenie, dojazd
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
25%
5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba
Powierzchnia i konfiguracja – powierzchnia, kształt działki i topografia terenu
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach
20%
5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba
Bonitacja gruntu – jakość produkcyjna gleby
bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy
20%
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
Struktura użytków
bardzo dobre: jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków
20 %
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
Inne – w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości
bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej
15 %
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
SUMA 100%
Analiza nieruchomości „drogowych”
Przedmiotem analizy jest rynek nieruchomości drogowych, tj. nieruchomości gruntowych
przeznaczonych w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym przeznaczeniu,
ale nabywanych pod drogi oraz nieruchomości użytkowanych jako drogi. Przedmiotem
analizy objęto transakcje drogowe z całego powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta
Myślenice.
Głównymi nabywcami nieruchomości drogowych na rynku lokalnym są Gminy - wśród
zarejestrowanych 21 transakcji, aż w 9 przypadkach. Transakcje te dotyczyły zarówno
gruntów nabywanych pod poszerzenie istniejących dróg publicznych jak i pod nowe drogi
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
wewnętrzne. Dwie z transakcji dotyczyły nabycia nieruchomości drogowych przez Powiat,
dwie - przez spółkę jawną. W przypadku pozostałych - nabywcami są osoby fizyczne, które
kupują nieruchomości pod drogi wewnętrzne, dojazdy do posesji.
Analizą objęto okres od kwietnia 2015 r. do dnia wyceny. W badanym okresie dla lokalnego
rynku nieruchomości drogowych nie stwierdzono istotnego trendu zmiany cen. Powyższe
stwierdzono na podstawie obserwacji zachowań, oczekiwań zbywców oraz nabywców
nieruchomości podobnych, przy ustalaniu cen nieruchomości. W związku z tym
zarejestrowanych cen transakcyjnych nie aktualizowano na dzień wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego,
z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące
przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć
znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości drogowe, tj. nieruchomości
gruntowe przeznaczone w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym
przeznaczeniu, ale nabywane pod drogi oraz nieruchomości użytkowane jako drogi), sposób
korzystania (nieruchomości użytkowane faktycznie lub potencjalnie jako drogi) oraz inne
cechy wpływające na jej wartość, np. kategoria drogi. Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość
będąca przedmiotem wyceny, lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe
do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
W przypadku nieruchomości drogowych bardzo istotny wpływ na poziom cen mają warunki
zawarcia transakcji, relacje pomiędzy stronami umowy. Okoliczności zawarcia transakcji
sprzedaży nieruchomości drogowych nie zawsze mają charakter zbliżony do rynkowego.
Zdarza się, iż strona sprzedająca jest gotowa zbyć nieruchomość pod drogę za cenę
znacznie niższą niż wartość nieruchomości, gdyż dzięki budowie drogi wzrośnie wartość
nieruchomości przyległej, której jest właścicielem. W innych przypadkach zdeterminowany
inwestor jest skłonny zakupić grunt pod drogę za cenę znacznie przewyższającą wartość,
by zrealizować inwestycję bez opóźnień i dodatkowych kosztów, np. związanych
z wywłaszczeniem. Rzeczoznawca majątkowy często nie ma możliwości ustalenia
warunków transakcji, zweryfikować, czy ustalona cena ma charakter wolnorynkowy.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
W przypadku nieruchomości drogowych atrybuty „Powierzchnia” i „Kształt nieruchomości”
nie mają znaczenia, gdyż pod drogi wydzielane są działki o takiej konfiguracji i powierzchni,
jaka odpowiada wykorzystaniu działki na ten cel. Kształt i powierzchnia działki wydzielanej
pod drogę, bądź jej poszerzenie, wynika bezpośrednio z zapotrzebowania inwestora, który
buduje drogę. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 sierpnia 2013 r.,
sygnatura akt I OSK 829/12 czytamy, iż przy budowie drogi wielkość (dla wyceny
wywłaszczanych działek) nie ma znaczenia. W tym wypadku przeznaczenie jest
decydujące.
Wykaz transakcji nieruchomościami podobnymi prezentuje poniższa Tabela nr 3.
Tabela nr 3
Gmina ObrębData
transakcji
Nr
repertoriumPow. Cena
Cena 1
mkwOpis
Wiśniowa Lipnik 29 gru 15 2752/15 829 12 435 15,00 Kupuje Gmina pod drogę
Wiśniowa Lipnik 29 gru 15 2752/15 567 8 505 15,00 Nabywa Gmina pod drogę
Sułkowice Rudnik 21 gru 15 6436/15 1285 64 250 50,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna
Pcim Pcim 25 lis 15 5653/15 500 6 000 12,00Kupuje powiat z przeznaczeniem pod przebudowę mostu w
ciągu drogi powiatowej
Siepraw Zakliczyn 17 lis 15 5646/15 945 90 000 95,24Kupuje powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg
powiatowych
Raciechowice Zegartowice 24 wrz 15 4489/15 1133 17 000 15,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje spółka
Raciechowice Zegartowice 24 wrz 15 4489/15 996 14 940 15,00 Droga wewnętrzna - kupuje spółka jawna
Lubień Krzeczów 20 sie 15 4564/15 647 6 000 9,27 Działka przeznaczona w planie pod drogę - kupuje os. fizyczna
Lubień Lubień 14 sie 15 4412/15 783 23 490 30,00Kupuje Gmina na poszerzenie drogi gminnej na roli
Wojatnowej
Lubień Tenczyn 2 lip 15 3594/15 441 17 640 40,00Kupuje Gmina pod drogę oraz parking obok placówek
oświatowych w Tenczynie
Raciechowice Czasław 29 cze 15 2885/15 457 19 866 43,47 Nabywa Gmina pod drogę
Dobczyce Skrzynka 29 cze 15 2798/15 384 9 000 23,44 Droga wewnętrzna - kupuje os. fizyczna
Myślenice Krzyszkowice 17 cze 15 1253/15 682 23 870 35,00 Droga dojazdowa do przepomowni. Kupuje Gmina
Myślenice Borzęta 1 cze 15 1136/15 54 2 160 40,00 Kupuje Gmina na poszerzenie drogi wewnętrznej
Siepraw Siepraw 30 maj 15 3921/15 700 7 000 10,00 Droga dojazdowa - kupuje os. fizyczna
Wiśniowa Wierzbanowa 19 maj 15 1061/15 127 6 985 55,00 Wykup przez Gminę pod drogę do osiedla Gazdówka
Myślenice Krzyszkowice 24 kwi 15 3750/15 632 25 000 39,56 Nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną
Raciechowice Raciechowice 21 kwi 15 1635/15 543 12 500 23,02 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna
Tokarnia Tokarnia 13 kwi 15 3558/15 53 5 000 94,34 Kupuje Gmina pod drogę gminną
Lubień Skomielna Biała 8 kwi 15 1905/15 217 8 000 36,87Działki wydzielone pod drogę wewnetrzną - dojazd do
nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym - kupuje
os. fizyczna
Tokarnia Tokarnia 1 kwi 15 1680/15 103 2 000 19,42Działka wydzielona pod drogę wewnetrzną - kupuje os.
fizyczna
pow. min.: 53 cena śr.: 34,12pow. max.: 1285 cena min.: 9,27
cena max.: 95,24
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji oczekiwań i zachowań uczestników tego rynku
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub
wykorzystywanych na cele drogowe, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów,
których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Tabela nr 4
Cechy rynkowe Waga cechy
Wartość cechy
Lokalizacja – położenie 25 %
3 – bardzo dobra (miasto gminne lub atrakcyjna dla inwestora miejscowość wiejska, dobry stan infrastruktury społecznej)
2 – dobra (miasto gminne lub miejscowość wiejska o średnio atrakcyjnym charakterze, obszar o przeciętnych walorach inwestycyjnych, przeciętny stan infrastruktury społecznej)
1 – przeciętna (miejscowość wiejska, średnio atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o niskich walorach inwestycyjnych, średni stan infrastruktury społecznej)
0 – słaba (miejscowość wiejska, mało atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o słabych walorach inwestycyjnych, słaby stan infrastruktury społecznej)
Otoczenie, stopień zurbanizowania terenu
25 %
2 – dobre (dobry stopień zurbanizowania terenu, dobry dostęp do infrastruktury technicznej, korzystne sąsiedztwo – tereny zabudowane, brak uciążliwych obiektów w otoczeniu)
1 – średnie (średni stopień zurbanizowania terenu, przeciętny dostęp do infrastruktury technicznej, przeciętne sąsiedztwo – w niewielkiej odległości od terenów zabudowanych, brak lub mało uciążliwe obiekty w otoczeniu)
0 – słabe (niski stopień zurbanizowania terenu, tereny niezagospodarowane, słaby stan lub brak infrastruktury technicznej, niekorzystne sąsiedztwo – tereny rolne, zieleń lub/i uciążliwe obiekty w otoczeniu)
Przeznaczenie 20 %
2 – dobre (tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową lub usługową lub pod zabudowę jw. Oraz w niewielkiej części pod drogi)
1 – przeciętne (tereny przeznaczone pod drogi) 0 – słabe (tereny wyłączone z prawa zabudowy - rolne, zieleń)
Kategoria drogi 15 % 1 – średnia (droga publiczna) 0 – niska (droga wewnętrzna, droga prywatna)
Inne, w tym warunki zawarcia transakcji
15 %
2 – pozytywne (wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, znaczna przewaga interesu kupującego w zawarciu transakcji)
1 – neutralne (strony umowy niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej a także sytuacja, w której nie znamy warunków zawarcia transakcji)
0 – negatywne (niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, np. dodatkowe ograniczenia, znaczna przewaga interesu sprzedającego w zawarciu transakcji)
SUMA 100%
W przypadku, gdy dany atrybut nieruchomości jest lepszy od odpowiednio ocenionego
w przyjętej skali, ale gorszy od kolejnej oceny. Rzeczoznawca przyjmuje wartości pośrednie
np. 1,5, które odpowiadają proporcjonalnie ocenie danego atrybutu.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Krzeczów, gmina Lubień Data transakcji: sierpień 2015 r. Repertorium A: 4564/2015 Powierzchnia nieruchomości: 647 m² Cena transakcyjna: 6 000 zł Transakcja pomiędzy osobami fizycznymi. Przeznaczenie w planie miejscowym – 1 – tereny dróg. Lokalizacja - 0 – słaba – z dala od centrum gminy, głównych szlaków komunikacyjnych. Otoczenie, sąsiedztwo - 1 – zabudowa produkcyjna, grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Działka ma kształt zbliżony do trójkąta, wydzielony wzdłuż drogi. Kategoria drogi – 0 – zakup przez osobę fizyczną. Warunki zawarcia transakcji – 1 - brak danych.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Zakliczyn, gmina Siepraw Data transakcji: listopad 2015 r. Repertorium A: 5646/2015 Powierzchnia nieruchomości: 945 m² Cena transakcyjna: 90 000 zł Kupuje Powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg powiatowych K1944 i K1948. Przeznaczenie w planie miejscowym – 2 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna MN2 oraz tereny komunikacji KDZ, KDL. Lokalizacja – 2 – dobra - przy ulicy Myślenickiej. Otoczenie, sąsiedztwo - 2 – zabudowa handlowo – usługowa, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Kategoria drogi – 1 – zakup pod drogę publiczną. Warunki zawarcia transakcji – 1 - brak danych.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Działka nr 7059/1
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano
określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/1
o powierzchni 0,1400 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.
Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 5.
Tabela nr 5
Atrybuty Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k min. max. W ui
Lokalizacja 0,25 1 5 3 0,2500
Powierzchnia i
konfiguracja0,20 1 5 4 0,2860
Bonitacja gruntu 0,20 1 5 3 0,2000
Struktura użytków 0,20 1 5 5 0,3721
Inne 0,15 1 5 5 0,2790
1,00 1,3871
Vj = 5,38 * 1,3871 = 7,46
Wdz.7059/1 = 1400 * 7,46 ≈
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:cena minimalna 1,56
cena maksymalna 10,00 u min 0,2902
cena średnia 5,38 u max 1,8603
Zakres zmienności
współczynnika
korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
umin*k umax*k
0,0726 0,4651
0,0580 0,3721
0,2902 1,8603
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
10 400
0,0580 0,3721
0,0580 0,3721
0,0435 0,2790
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 20/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Działka nr 7059/3
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano
określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/3
o powierzchni 0,2700 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.
Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 6.
Tabela nr 6
Atrybuty Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k min. max. W ui
Lokalizacja 0,25 1 5 3 0,2500
Powierzchnia i
konfiguracja0,20 1 5 1 0,0580
Bonitacja gruntu 0,20 1 5 2 0,1290
Struktura użytków 0,20 1 5 1 0,0580
Inne 0,15 1 5 2 0,0968
1,00 0,5918
Vj = 5,38 * 0,5918 = 3,18
Wdz.7059/3 = 2700 * 3,18 ≈
0,2902 1,8603
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
8 600
0,0580 0,3721
0,0580 0,3721
0,0435 0,2790
umin*k umax*k
0,0726 0,4651
0,0580 0,3721
cena średnia 5,38 u max 1,8603
Zakres zmienności
współczynnika
korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:cena minimalna 1,56
cena maksymalna 10,00 u min 0,2902
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 21/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
III.3. Wycena służebności gruntowej.
Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki
powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych
elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości
następuje według poniższego wzoru:
Ws= C x K x P
w którym:
Ws- wartość prawa służebności drogowej,
C – wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej,
K – współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego
prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości
władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest
częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości
związane z ustanowieniem służebności – wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1).
P – powierzchnia nieruchomości obciążonej
Wartość jednostkową działek stanowiących drogę wewnętrzną zgodną z przebiegiem
służebności wpisanej w dziale I Sp. Księgi wieczystej nr KR1Y/00080999/4 określono w
oparciu o zebrane transakcje sprzedaży nieruchomości „drogowych” zebrane w tabeli nr 3.
Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli nr 7.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 22/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
Tabela nr 7
Atrybuty Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k min. max. W ui
Lokalizacja - położenie 0,25 0 3 0 0,0679
Otoczenie, stopień
zurbanizowania terenu0,25 0 2 0,5 0,1590
Przeznaczenie 0,20 0 2 0 0,0544
Kategoria drogi 0,15 0 1 0 0,0408
Inne 0,15 0 2 1 0,1500
1,00 0,4721
Vj = 34,12 * 0,4721 = 16,11
0,0408 0,4186
0,2718 2,7909
0,0544 0,5582
0,0408 0,4186
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
umin*k umax*k
0,0679 0,6977
0,0679 0,6977
cena średnia 34,12 u max 2,7909
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:cena minimalna 9,27
cena maksymalna 95,24 u min 0,2718
Wartość służebności gruntowej po działce nr 7055/2 o powierzchni 0,0057 ha, ustanowionej
na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi:
WS = 57 m2 x 16,11 zł/m2 x 0,25 = 229,57 zł ≈ 230 zł
Wartość służebności gruntowej po działce nr 7054/1 o powierzchni 0,0231 ha, ustanowionej
na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi:
WS = 231 m2 x 16,11 zł/m2 x 0,25 = 930,35 zł ≈ 930 zł
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 23/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00080999/4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej
powierzchni 0,4100 ha, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, wynosi w
zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
19 000 zł
słownie złotych: dziewiętnaście tysięcy
w tym:
działka nr 7059/1 – 10 400 zł (słownie złotych: dziesięć tysięcy czterysta)
działka nr 7059/3 – 8 600 zł (słownie złotych: osiem tysięcy sześćset)
Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7055/2 szlakiem
biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek
7059/1 i 7059/3), wynosi:
230 zł (słownie złotych: dwieście trzydzieści)
Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7054/1 szlakiem
biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek
7059/1 i 7059/3), wynosi:
930 zł (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści)
Oszacowane wartości praw do nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym
się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych
nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych
odnotowanych w toku badania rynku lokalnego.
Myślenice, 20 czerwca 2016 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00080999/4 – Stróża, gmina Pcim Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 24/24
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice, czerwiec 2016 r.
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie o powołaniu biegłego
2. Protokół z badania księgi wieczystej
3. Informacja z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Dokumentacja fotograficzna