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ReferenzprojektePensimo Gruppe

Sanierungen Büro/Gewerbe

November 2018

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Basel, AeschengrabenSanierung Bürogebäude und Parkhaus

Die Umgebung um den Aeschenplatz gilt als wichtiges Geschäftszentrum der Dienstleis-tungsbranche in der Stadt Basel. Die Liegen-schaft Aeschengraben 9 ist ab Bahnhof SBB zu Fuss in rund fünf Minuten erreichbar. Eine Haltestelle mit mehreren Tramlinien befindet sich praktisch vor dem Hauseingang.

Das sechsgeschossige Gebäude wurde Mitte der 1960er-Jahre als Stahlbeton-Skelettbau mit vorgehängter und hinterlüfteter Fassade erstellt (Architektur: Walter Senn). Das Erd- geschoss der Liegenschaft umfasst die kom-plette Parzellengrösse und wird über Innen- höfe und Oblichter belichtet. Ursprünglich war es mit einer Schalterhalle, Tresorräumen und Büros einer Bank belegt. Ende 2008 zog sich der Mieter aus der Erdgeschossfläche zurück, so dass ein neues Nutzungskonzept für die Wiedervermietung entwickelt werden musste. Das Aeschen-Parking verfügt insgesamt über 219 Einstellplätze, wovon 97 öffentlich sind.

Die über Jahre gewachsene Struktur und An-ordnung der Räume im Erdgeschoss sowie die unattraktiv gewordene Eingangssituation standen vorerst einer Neuvermietung im Wege. Im Rahmen der Sanierung wurden schliesslich eine grosszügige Verkaufsfläche sowie eine attraktive Bürofläche konzipiert.

Mit einem einheitlichen Terrazzobelag neu gestaltet wurde auch der Vorplatz über einen Treppenaufgang und eine Rampe in die Ein-gangshalle. Die Eingangsfassade, die schon mehrfache Umbauten erlebt hatte (Vergla-sung, statische Struktur, Vordächer), wurde im Erdgeschoss mit Rücksicht auf den ursprüng-

lichen architektonischen Ausdruck und in Absprache mit der Denkmalpflege neu inter-pretiert und erstellt.

Das gesamte Erdgeschoss sowie die drei Untergeschosse wurden im Vorfeld komplett asbestsaniert. Das Erdgeschoss (inklusive einem Zwischengeschoss) wurde bis auf den Rohbau ausgeräumt und den heutigen bau-und haustechnischen Standards gemäss instandgesetzt. Ebenfalls saniert wurden die WC-Anlagen auf den einzelnen Büroetagen im gesamten Gebäude.

Für das Parking wurde ein neues Brandschutz-konzept umgesetzt. Dies erforderte unter an-derem die Neuerstellung zweier Fluchttrep-penhäuser. Während der gesamten Sanierung waren die Obergeschosse des Bürohauses ver-mietet und wurden ohne Unterbrechung ge-nutzt.

Eigentümerin Anlagestiftung TuridomusSanierungen 2009–11/2012–13Architektur Fischler & Lo Verdi Architekten AG, BaselAnlagevolumen CHF 11 Mio.

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Basel, Steinentorstrasse 45Sanierung Wohn- und Geschäftshaus

Die Liegenschaft Steinentorstrasse 45 in Basel befindet sich an zentraler innerstädti-scher Lage, zwischen Bahnhof SBB und Steinenvorstadt in direkter Nachbarschaft des Parkhauses Elisabethen und des Hotels «Radisson Blu». Die Steinentorstrasse ist eine belebte Einkaufsstrasse mit einem brei-ten Angebot von Läden, Bars und Restau-rants. Das Gebäude wurde 1973 erbaut und verfügt über 15 Kleinwohnungen/Studios, 3 kleinere Büro- und Gewerbeeinheiten sowie eine Gastronomiefläche im Erdgeschoss.

Die Küchen- und Badeinrichtungen entspra-chen vor der Erneuerung nicht mehr den heuti-gen Bedürfnissen. Im Rahmen von Mieterwech-seln wurden in der Vergangenheit jeweils nur Instandhaltungsarbeiten für die Oberflächen durchgeführt. Alle Bauteile der Gebäudehülle stammen noch aus dem Original-Baujahr. Entsprechend schlecht war der Energiehaus-halt der Liegenschaft. Die Fassade wies Be-tonschäden auf.

Die Ausarbeitung des Projekts erfolgte durch das Basler Architekturbüro perroneschneider (auf Basis eines Generalplanermandats). Folgende Massnahmen wurden durchgeführt: Beseitigung von Asbest, PCB und CP; Sanie-rung Kanalisationsanschluss, Betonsanierung Fassade, energetische Sanierung der Gebäu-dehülle (inklusive Dach und Fenster), Sanie-rung der Leitungsstränge inklusive Ersatz der Bäder und Küchen, teilweise Ersatz der haus-technischen Anlagen und Medienverteilung (Lüftung, Elektro), Oberflächensanierung im In-nern der Wohnungen und des Treppenhauses sowie kleine Grundrissoptimierungen.

Bei der Sanierung wurde grossen Wert darauf gelegt, die Qualität der vorhandenen Substanz zu erhalten. Das Angebot von Studios und Kleinwohnungen richtet sich an urbane Singles oder Paare mit hohen Ansprüchen an Zentra- lität und Komfort. Sie profitieren nach der ab-geschlossenen Erneuerung von den attraktiven Grundrissen, der modernen Ausstattung und viel Licht. Auf der exponierten Südfassade (immer wieder durch Schmierereien verunziert) wurde als Graffitischutz durch die Künstlerin Maya Hürst aka TIKA ein Mural appliziert.

Eigentümerin Anlagestiftung Turidomus Sanierung 2014–15Architektur ps architektur/perroneschneider GmbH, BaselFotos Kathrin Schulthess, BaselAnlagevolumen CHF 11 Mio.

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Bremgarten (AG), «Sunnemärt»Sanierung/Neugestaltung Einkaufszentrum

Die Liegenschaft Sonnengutstrasse 2, 4 in Bremgarten (AG) besteht aus einem kleineren Einkaufszentrum («Sunnemärt»/www.sunne-maert.ch), einem unterirdischen Parking sowie zwei Wohnhäusern auf dem Dach des Sockelgebäudes. Die Anlagestiftung Turido-mus ist Eigentümerin des Einkaufszentrums sowie eines Teils des Parkings. Die Wohnhäu-ser befinden sich im Eigentum einer Privat-person. Der Gebäudekomplex wurde 1980 in Massivbauweise erstellt (Fassade mit Beton- elementen).

Das Einkaufszentrum umfasst diverse Ver-kaufsmietflächen mit total knapp 4’600 m2 Mietfläche und einem relativ vielfältigen Mietermix (u. a. Apotheke, Drogerie, Schuh- geschäft, Coiffeur, Bekleidung, Haushalt- geräte/Unterhaltungselektronik, Restaurant). Der Haupt- und Ankermieter Coop nutzt zirka 2’600 m2 der Verkaufsfläche. Die kleine-ren Ladenlokale sind zwischen zirka 30 und knapp 400 m2 gross.

Von 2005 bis 2006 wurde die Liegenschaft nordseitig mit einem neuen Kopfbau (für Coop) erweitert. Die Ladenfläche von Coop, die im Zuge der Erweiterung komplett saniert wurde, präsentierte sich in der Folge in ei- nem modernen und zeitgemässen Zustand.

Die restlichen Ladenflächen des Einkaufs- zentrums – insbesondere die halböffentlichen Mall-Bereiche – sind jedoch bis 2014 nie saniert worden und hinterliessen bis zur Neu-gestaltung einen dementsprechend «an- gestaubten», teilweise etwas «basarhaften» Eindruck.

Um die Zukunftsfähigkeit des Einkaufszent-rums mit einem optimalen Angebots- und Mietermix sicherzustellen, sollte dieser Mangel beseitigt werden. Zu diesem Zweck wurde in Zusammenarbeit mit einem interdisziplinären Planungsteam ein Set von Brush-up-Massnah-men (in verschiedenen Bereichen und Prob-lemzonen/an diversen Bauteilen) definiert, das zu einer sanften Repositionierung des Ein-kaufszentrums beitragen soll. Dieses Mass-nahmenpaket wurde im Sommer 2014 in kur-zer Bauzeit umgesetzt.

Eigentümerin Anlagestiftung Turidomus Sanierungen 2005–06/2014Architektur,Generalplanung hemmi fayet architekten AG ETH SIA, ZürichLichtplanung Caduff Lichtplanung, DietikonSignaletik, Grafik anstalt.ch / Agentur für Raum, Produkt und Kommunikation, ZürichInvestition CHF 1.6 Mio.

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Lausanne, Avenue Dickens 2, 4, 6 Sanierung Sockel- und Erdgeschoss

Bei der Liegenschaft an der Avenue Dickens handelt sich um ein Ensemble von hoher städ-tebaulicher und architektonischer Qualität, welches in der über 100-jährigen Nutzungsge-schichte immer wieder neuen Bedürfnissen angepasst wurde. Durch die Nutzung der Erd- und Untergeschosse durch die Post und diver-se Gewerbetreibende wurden viele Ein- und Umbauten vorgenommen, welche die Gesamt-situation stark verunklärt haben. Der Umbau von MPH Architekten beruht auf einer sorgfäl-tigen Analyse der Gebäudegeschichte. Die wesentlichen Verunklärungen wurden entfernt und die Erdgeschosse so organisiert, dass man sie wieder in gut unterteilbare und vor allem natürlich belichtete Mieteinheiten auf-teilen kann. Die Haustechnik wurde ebenfalls saniert. Der Gebäudecharakter blieb weitge-hend erhalten.

Gebildet hat sich ein Mietercluster aus Non-Profit-Organisationen, der sich nach der Örtlichkeit benennt – «Espace Dickens».

Es gehören dazu 1013, Action de Carême, Alliance Sud, Association A la Vista, Associati-on Nouvelles Perpectives, Bénévolat-Vaud, Déclaration de Berne, Editions AGORA, FEDE-VACO, Fondation Charles Léopold Mayer, Helen Tilbury, Innovage, Norlha, Pain pour le Prochain, Pôle Sud, REDD, SEV, Société Laus-annoise d’espéranto und der WWF.

Eigentümerin Anlagestiftung TuridomusSanierung 2012–15Architektur,Realisation MPH architectes, LausanneFotos Joel TettamantiAnlagevolumen CHF 5.6 Mio.

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Muttenz, RennbahnklinikZwischennutzung für Studierende

Um den mit dem Auszug der «Rennbahnkli-nik» drohenden Leerstand zu verhindern, wur-den die ehemaligen Klinikflächen am Rand des «Polyfelds» in Muttenz zu Wohnungen mit beschränkter Nutzungsdauer umgebaut. In zwei Gebäudeteilen entstand eine innovati-ve Unterkunft für sechzig Studierende (teils als Zimmer in Wohngemeinschaften, teils als möblierte Studios).

Die Idee, studentischen Wohnraum anzubie-ten, lag aufgrund der unmittelbaren Nähe der Liegenschaft zum Campus Muttenz (Fachhochschule Nordwestschweiz) und der vorherrschenden Wohnraumknappheit in der Region auf der Hand. Da der bestehende Quartierplan keine Wohnnutzungen zulässt, konnte das Vorhaben nur mit einer Ausnah- megenehmigung der Gemeinde realisiert wer-den. Dies war schliesslich möglich, weil das Projekt ein übergeordnetes öffentliches Inter-esse erfüllt.

Mit dem Basler Verein für Studentisches Woh-nen (WoVe) wurde ein idealer Mieter gefunden. Das Büro sabarchitekten aus Basel konnte in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und dem Kanton in der Folge einfache und unkonventio-nelle Lösungen entwickeln, um das Vorhaben in einem äusserst engen Zeit- und Budgetrah-men zu verwirklichen.

Wegen der baulichen und ökonomischen Be-dingungen sind in kurzer Zeit und mit minima-len Mitteln aussergewöhnliche Wohnräume unterschiedlicher Prägung entstanden. Die Grundrisse sind in die bis auf die Kerne leerge-räumten Geschosse eingepasst und reagieren

in ihrer Anlage auf die eigenwillige Geometrie des Gebäudes sowie auf lärmtechnische Vorgaben. Die einfachen Gipsständerwände aus sichtbar geschraubten Platten und offen geführte Installationen bestimmen zusammen mit den «as found» belassenen Böden und Decken den Charakter der Wohnungen. Der pri-vate Bereich der Zimmer in den Wohngemein-schaften ist mit einem einfachen Holzboden belegt, der sich über die ebenfalls mit Holz-platten eingefassten Türleibungen auch im Er-schliessungsraum abzeichnet.

Die Innenwelt – ein collageartiges Raum- gefüge – steht durch seine «Unfarbigkeit» im Kontrast zur bunten Aussenhülle des Gebäu- des und wird zu einem atmosphärischen und offen bespielbaren Wohnort für Studierende.

Eigentümerin Swissinvest Immobilienfonds Sanierung 2014–15Architektur sabarchitekten, BaselBauleitung Eigenmann Partner, MuttenzFotos Julian SalinasAnlagevolumen CHF 2.25 Mio.

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Zürich, Bleicherweg 21Sanierung Bürogebäude

Das 1967 erstellte Geschäftshaus Bleicher-weg 21 liegt an bester innerstädtischer Lage zwischen Paradeplatz und Bahnhof Enge. Das urbane Quartier ist geprägt von fünf- bis sechsgeschossigen Gebäuden, meist mit Büronutzungen sowie Hotels, Bars, Klubs, Res-taurants und/oder Ladengeschäften. Die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr ist mit drei Tramlinien vor dem Haus bestens gewährleistet.

Der 2011 erfolgte Wegzug des langjährigen Hauptmieters bot die gute Gelegenheit, vor der Neuvermietung der Büroflächen (5’500 m2) an die Bank Vontobel die Sanierung des Grundausbaus mit derjenigen der Gebäude-hülle und der technischen Anlagen zu verbin-den. Dazu wurde unter fünf Zürcher Archi- tekturbüros ein Präqualifikationsverfahren or-ganisiert. Dieses diente in erster Linie dazu, ein adäquates Sanierungskonzept und ein profiliertes Planungsteam zu evaluieren. Die Aufgabenstellung umfasste die schematische Darstellung und Beschreibung eines Sanie-rungskonzepts (Fassadengestaltung und Fas-saden-/Haustechnik).

Die elegante dunkle Erscheinung des Baukör-pers und seine Gestalt entsprechen dem re-präsentativen Ort in der Stadt. Gemäss Lö-sungsvorschlag des Büros Peter Märkli wurden deshalb die vorhandenen Labradorgranit- Platten der Fassade nicht einfach entsorgt,

sondern demontiert und im Rahmen der neuen Konstruktionsweise der Fassade so weit als möglich wiederverwendet. Das im Bestand iso-liert vom Hauptbaukörper erscheinende Attika-geschoss sollte fortan besser mit diesem harmonieren: Durch die Montage von neuen Geländern auf dem Haupt- und Attikadach konnte ein einheitlicher optischer Abschluss erzielt werden. Das Attikageschoss wurde überdies ebenfalls mit dem schwarzen Granit der Hauptfassaden belegt. Komplett saniert wurden auch die Liftanlagen sowie die Trep-penhauskerne mit WC-Anlagen.

Neben dem Haupteingang ist ein Relief des Schweizer Bildhauers Hans Josephsohn (1920–2012) an der Fassade installiert. Das Relief ist dabei nicht als blosser Schmuck der Fassade zu verstehen, sondern als integraler Bestandteil derselben. Mit dieser Setzung erhält die Fassade neben dem Haupteingang auf der Fussgängerebene mehr Gewicht und sucht den Dialog mit dem öffentlichen Raum. Die künstlerische Geste lädt ein für einen kurzen Moment des Verweilens oder der Re- flexion.

Eigentümerin Anlagestiftung Turidomus Sanierung 2012–13Architektur Märkli Architekt, ZürichGeneralplanung Hämmerle + Partner, ZürichAnlagevolumen CHF 30 Mio.

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Zürich, Bauhof OerlikonSanierung (Verkauf/Büro/Wohnen)

Der «Bauhof» in Zürich-Oerlikon wurde 1967 vom Architekten Werner Gantenbein erstellt. Er besteht aus einem zweigeschossigen So-ckel, einem Büroturm und einem Wohnturm. 2006 sanierten WSS Architekten die Gebäude-hüllen der beiden Hochbauten sowie die Bäder und Küchen im Wohnhaus. Beim Büro-hochhaus wurde die Erschliessung erneuert.

Die Sockelgeschosse mit den verschiedenen Ladennutzungen wurden bisher marginal sa-niert und über die Jahre relativ konzeptlos um-gebaut, wodurch sich die Zugänge und Anord-nungen der Verkaufsflächen wenig attraktiv und unübersichtlich darstellten. 2006 wurden vier Büros zu einem Studienauftrag eingela-den, den Pool Architekten gewannen. Kern ihres Vorschlags war ein Glaszylinder, der im Bereich des bisherigen Aufgangs beide Laden-geschosse durchdringen und über die Dacht-errasse emporragen sollte. (Da alle Flächen vermietet waren, gab es keinen unmittelbaren Handlungsbedarf.)

2011 wurde entschieden, den Sockelbau zu sa-nieren, das Projekt von Pool Architekten jedoch zu reduzieren. Damit konnte die Wirtschaftlich-keit des Projektes verbessert und die Eingriffe am Werk Gantenbeins minimiert werden. Dafür

bildeten WSS Architekten und Pool Architekten eine Arbeitsgemeinschaft und für die Realisie-rung konnte die Corti Bau AG als geeigneter Partner gefunden werden.

Als wesentliche Veränderung wurden die Ko-lonnade der Erdgeschossfassade und die innenliegenden Ladenpassagen in beiden So-ckelgeschossen aufgehoben. Unterschiedlich grosse Ladenflächen sorgen weiterhin für einen attraktiven Mietermix. Statt der Rolltreppe führt neu eine innenliegende Treppe in die Eingangs-halle der Büro- und Gewerbeflächen. Das Ge-bäude ist seit 2013 inventarisiert, sodass eine enge Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege erforderlich war. Für die Sanierung der Decke über dem Sockelbau musste der ganze Dach-aufbau bis auf die Betonplatte abgeräumt und neu abgedichtet werden, die neue Gestaltung entspricht jedoch weitgehend dem Original- zustand. Gleichzeitig wurden auch die Sanitär-anlagen im Büroturm saniert.

Eigentümerin Anlagestiftung TuridomusSanierung 2014–16Architektur WSS Architekten und Pool Architekten, ZürichRealisation Corti AG, ZürichAnlagevolumen CHF 12 Mio.