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Proc. Esec. n. 441/2010 – BANCO di NAPOLI s.p.a. c./ OMISSIS TRIBUNALE di SALERNO – 3° Sez. Civile - Ufficio Esecuzione Immobiliari - G.E. dr. Alessandro Brancaccio

dr. Agronomo Gianfranco TRIUZZI - via D. Vietri 20 - 84127 SALERNO tf. Ab. 089.721369 – tf. Studio 089.9956275 – Fax 089.9956276 – cell. 328.9722660 - EMail : [email protected]

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TRIBUNALE di SALERNO III SEZIONE CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOB ILIARI

proc. n. 441/2010 R.G.E. promosso da Banco di Napoli s.p.a. c. / OMISSIS

RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA PERIZIA di STIMA IMMOBILE PIGNORATO

1. CONFERIMENTO dell’INCARICO e QUESITI

Nell’ambito del procedimento in epigrafe, in data 21/06/2012, l’Ill.mo G.E. dr Alessandro

BRANCACCIO ha conferito l’incarico di C.T.U. (nomina del 15/06/12) per la STIMA

dell’immobile sottoposto alla procedura de qua al sottoscritto esperto Gianfranco TRIUZZI, iscritto

all’Albo dei Dottori Agronomi della Provincia di Salerno al n. 347 e a quello dei Consulenti Tecnici

del Tribunale di Salerno dal 30/12/1985, con studio tecnico in Salerno alla via D. Vietri 20,

fissando al 27/11/2012 la data dell’udienza per la determinazione delle modalità di vendita del bene

pignorato.

In quella sede ho prestato giuramento secondo la formula di rito, accettando di rispondere ai

quesiti elencati nel verbale di conferimento di incarico (ALLEGATO n. 1).

2. SVOLGIMENTO delle OPERAZIONI

In occasione del conferimento dell’incarico, ho provveduto sia a verificare la

documentazione (resa ai sensi dell’art. 567 -2° comma- del C.P.C.) prodotta dal creditore

pignorante, di cui si è riscontrata la idoneità e sostanziale completezza, che ad esaminare gli atti

depositati e allegati al fascicolo della procedura, estraendo copia di parte della documentazione ivi

contenuta.

Ho pertanto avviato, nel mese di luglio c.a., le operazioni peritali recandomi più volte presso

l’ Agenzia del Territorio di Salerno (Uffici Catasto, Ufficio OMI, Servizio di Pubblicità

Immobiliare), gli Uffici Settore Urbanistica (S.U.E. e Condono) e Stato Civile del Comune di

Salerno e presso l’Archivio Notarile di Salerno, al fine di reperire idonea documentazione tecnica,

urbanistica ed amministrativa afferente al bene pignorato e civile relativa all’esecutato.



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Ho inoltre contattato sia l’amministratore del condominio in cui è compreso l’appartamento

pignorato, sia il Custode dell’esecuzione, avv. Carmen Romano.

Le operazioni di sopralluogo, previa comunicazione e invito alle parti con lettera

raccomandata con avviso di ricevimento inviata il 3 luglio, mail-elettronica al legale del creditore

del (ALLEGATI n. 2 a/c) ed al custode in pari data con messaggio di conferma di ricezione, hanno

avuto inizio in data 12 luglio c.a. presso l’immobile pignorato ubicato in Salerno alla via

Sant’Eremita n.23.

In quella occasione ho rinvenuto sui luoghi l’esecutato sig. OMISSIS e la Custode del bene.

Si è reso necessario effettuare in data 7 settembre c.a., con ausilio di collaboratrice tecnica, un

secondo sopralluogo nell’appartamento per completare il rilievo topografico dell’intera superficie e

relativi ambienti dell’appartamento pignorato (vedi verbali ALLEGATO n. 3).

Nel corso di queste operazioni ho effettuato rilievi, misurazioni, riprese fotografiche ed

eseguito le opportune osservazioni tecniche. Il OMISSIS, su mia richiesta, ha fornito copia di del

titolo di proprietà ed il contratto di locazione dell’immobile pignorato.

Per acquisire aggiornate informazioni sul mercato immobiliare della zona e altri elementi

utili ai fini della stima, mi sono recato presso alcune Agenzie immobiliari e contattato legali, tecnici

e liberi professionisti ed effettuato ricerche di inserzioni di vendita sul WEB.

Prima della stesura finale della Relazione ho visionato nuovamente, presso la Cancelleria, il

fascicolo della procedura esecutiva e quello della custodia giudiziaria. Ho preso visione inoltre degli

atti allegati ad altre procedure a carico sia del OMISSIS che della sua coniuge.



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3. ELENCO, DISAMINA e RISPOSTE ai QUESITI PERITALI 3.1. Identificazione dei dati catastali e confini, descrizione dell’immobile pignorato, verifica

della corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e di eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile. La procedura esecutiva n. 441/10 contro OMISSISè stata promossa dal Banco di Napoli

s.p.a. (gruppo bancario incorporante Banca Intesa s.p.a.), rappresentato dall’avv. Giuseppina

Parrilli.

L’esecuzione ha per oggetto un immobile di superficie interna netta ca. 76 mq ubicato in

Salerno alla via Sant’Eremita n.23, posto al quarto piano un fabbricato per civili abitazioni.

3.1.1. IDENTIFICAZIONE dei DATI CATASTALI e CONFINI

L’ unità immobiliare risulta individuata (vedi ALLEGATO n. 4 a/c) nel Catasto Fabbricati

del comune di Salerno al:

- Foglio n. 67 - p.lla n. 78 - Subalterno n. 38 - Categoria A/2 - Classe 2 - 5,5 vani - piano: 4. Rendita Catastale € 823,75 - Intestato per la piena proprietà a Omissis. Confini : via Sant’Eremita a nord, proprietà Omissis o aventi causa, cortile privato, proprietà Omissis o aventi causa, gabbia scale, salvo altri.

3.1.2. DESCRIZIONE dell’IMMOBILE PIGNORATO

N. B.: Si rimanda alla DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA “A” e “B” e agli Elaborati nn. 1/2 per un riscontro planimetrico e fotografico della descrizione dell’immobile di seguito riportata.

L’immobile è ubicato alla via Sant’Eremita n.23, circa 200 metri a monte dal confine est del

centro storico di Salerno e a ca. 100/150 m. dalla centrale della Polizia Stradale e da piazza Porta

Rotese. Il bene pignorato è situato all’interno di un edificio residenziale formato da 8 livelli fuori

terra e da due distinte scale, con accesso da portone comune preceduto da alcuni scalini in

corrispondenza di un marciapiede di via Sant’Eremita.

CARATTERISTICHE dell’EDIFICIO L’edificio, costruito intorno all’anno 1957 (palazzo Ladalardo), è costituito da un esteso corpo di fabbricato

suddiviso in due distinte “scale” in cui sono comprese (ca. 100) numerose unità immobiliari, prevalentemente destinate ad abitazione. In generale il fabbricato ha caratteristiche di tipologia civile (livello architettonico ed opere di finitura interne discrete/buone ed esterne ordinarie, media ampiezza ed elevata altezza dei vani, impianti tecnologici idonei), buone finiture di ingresso, androne e corridoi del piano terra. Presenta però alcuni elementi peculiari della tipologia economica (vetustà, massimo sfruttamento di superfici e volumi con numerose [7] unità abitative per piano, appartamenti di 3 vani dotati di un solo servizio igienico di modesta superficie e di cucina non abitabile, non buona esposizione della maggior parte delle abitazioni ecc.).



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La struttura portante è costituita da pilastri e travi in cemento armato, con pareti esterne (tamponature) in muratura lapidea dello spessore di ca. 50 cm, finiture esterne in intonaco cementizio con tinteggiatura giallo paglierino con rivestimenti in marmo sulla facciata esterna in corrispondenza del portone d’ingresso. Copertura: in parte costituita da terrazza praticabile di proprietà esclusiva ed in parte (ca. 40 mq) condominiale; al centro ed in corrispondenza del vano scale è presente un lucernaio. Da una ispezione effettuata fino all’ultimo livello del palazzo non è stata rilevata, a vista, presenza di superfici e/o materiali in amianto.

E’ dotato dei principali impianti (ascensore, rampa esterna per disabili nei pressi del portone, citofono, allacciamenti a rete idrica e fognaria comunale, alla rete elettrica e a quella per la fornitura di metano, alle reti telefoniche, impianto di videosorveglianza ecc.).

Ampio portone d’ingresso con struttura in acciaio/ferro satinato e vetrate, ubicato in corrispondenza del marciapiede ed accessibile a mezzo di alcuni scalini esterni e/o da una rampa orizzontale.

Le finiture interne, hanno caratteristiche discrete/buone nell’androne e corridoi del piano terra (pavimentazione in marmo scuro e rivestimento in legno nei pressi del portone, di marmo chiaro con rivestimenti in legno nei corridoi), corpo scale con sviluppo rettangolare e gradini in marmo chiaro, corrimano in legno e intelaiatura in ferro, pareti verticali intonacate e tinteggiate.

STATO di CONSERVAZIONE Si presenta all’esterno in uno stato di conservazione normale/mediocre e non denota segni che determinino la

necessità di effettuare nel breve periodo interventi di manutenzione conservativa. Sufficiente lo stato di conservazione e manutenzione all’interno per corpo scale e pianerottoli ai vari livelli; discreto/buono nell’androne dell’ingresso e dei corridoi al piano terra.

L’unità immobiliare pignorata è situata al quarto piano, int. 27, del corpo scala A

dell’edificio (al piano, raggiungibile sia dal corpo scale che dall’ascensore, sono state rilevate 7

distinte abitazioni/porte di ingresso).

L’appartamento ha una superficie interna netta (o superficie calpestabile) di ca. 76 mq,

una superficie lorda1 di ca. 90 mq, con altezza dei locali di ca. 3,20 m.

E’ costituito da 3 camere, da 1 cucina ed 1 bagno di ridotta superficie, da 1 ingresso, da 1

corridoio, 2 piccoli ripostigli ed un balcone.

La superficie netta dei su elencati vani/ambienti è così suddivisa:

• Ingresso di ca. 6,7 mq;

• Corridoio di ca. 11,95 mq;

• Camera 1 di ca. 15,80 mq, con balcone (comune alla Camera 2);

• Camera 2 di ca. 17,40 mq, con balcone;

• Camera 3 di ca. 11,60 mq, con finestra;

• Cucina di ca. 6,40 mq, con finestra;

• Bagno di ca. 3,95 mq munito di parziale soppalco, con finestra (in parte fissa);

• 2 piccoli ripostigli di complessivi ca. 1 mq (superficie stimata in base alla Planimetria Catastale

originaria -anno 1957- in quanto l’intero volume risultava occupato da svariati materiali);

• Altre superfici interne ca. 1,20 mq (sottofinestre o sgusci, superfici di passaggio di porte e

varchi);



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• Balcone di ca. 6,5 mq.

DESCRIZIONE/DISTRIBUZIONE delle CAMERE e degli altri AMBIENTI : Superata la porta d’ingresso posta sul pianerottolo del vano scale, si accede all’ingresso, oltre il quale è presente un primo tratto di corridoio (lungo ca. 3,8 m) con a lato i due piccoli ripostigli. Dal secondo tratto di corridoio (lungo ca. 5,8 m) si accede alle 3 camere, alla cucina ed al bagno. Due camere presentano infissi a due ante che affacciano su un balcone comune, l’altro vano è dotato di una finestra a due ante e la cucina di finestra ad un’anta. Sia le finestre che i balconi hanno persiane avvolgibili in legno. Il bagno ha invece una finestra elevata ca. 1,70 m dal pavimento che consente la sola areazione. Tutti gli ambienti sono muniti di porte in legno laccato e vetrate (salvo quelle dei due ripostigli). Le due camere con balcone comune sono esposte a nord-est, l’altra camera, la cucina ed il bagno hanno esposizione in direzione sud-ovest (dalle finestre del vano e della cucina si ha una veduta della cupola del Duomo e di un tratto di mare antistante il porto di Salerno).

FINITURE e MATERIALI dell’APPARTAMENTO - STATO d’USO e MANUTENZIONE L’abitazione presenta caratteristiche costruttive e finiture in parte peculiari delle abitazioni di tipo civile, in parte di tipo economico. Tutti gli ambienti presentano altezze di ca. 3,20 m, due delle tre camere hanno una discreta superficie, l’ingresso ed i corridoi sono abbastanza ampi; la cucina e soprattutto il bagno hanno invece superfici ridotte. Le finiture interne, la pavimentazione, i materiali e gli infissi (porte e balconi) sono di ordinaria fattura, ma, in generale, sono vetusti (si può verosimilmente supporre che pavimentazioni, infissi, persiane, vasca da bagno, lavello cucina ecc. non sono stati sostituiti e risalgono all’epoca della realizzazione dell’edificio). Va altresì osservato che alcuni dei su elencati elementi (pavimenti, tinteggiatura delle pareti, porte, balconi e finestre) presentano uno stato di conservazione e manutenzione normale/discreto.

- PORTA D’INGRESSO: a due ante, con lamina in legno (laccato all’interno), in sufficiente stato di conservazione e manutenzione; dimensioni ca. 2,20 x 1,10 m.

- PAVIMENTAZIONE: La pavimentazione di ingresso, corridoi e dei 3 vani è costituita da mattonelle in graniglia di marmo, quella del bagno in piastrelle di gres porcellanato. Battiscopa in marmo. Stato di conservazione e manutenzione normale.

- FINITURE INTERNE: Pareti e soffitti intonacati e tinteggiati con idropittura bianca e/o colorazioni chiare; in buono stato di manutenzione nelle 3 camere e nei corridoi. Il bagno (in parte soppalcato-volume ripostiglio) e la cucina presentano rivestimenti verticali (fino all’altezza di ca. 2 m) in piastrelle di gres porcellanato di fattura economica.

- PORTE INTERNE: Porte con telaio in legno laccate bianche e doppie vetrate in corrispondenza delle 3 camere, del corridoio, della cucina e del bagno larghe ca. 80 cm, senza vetrate (con griglia di aerazione) e di dimensioni comprese tra i 60/50 cm per i due ripostigli; discreto/sufficiente stato di conservazione e manutenzione.

- INFISSI INTERNI: Balconi e finestra delle 3 camere (larghi ca. 1,15 m) a 2 ante, finestra della cucina ad un’anta (larga ca. 60cm), in legno smaltato bianco; discreto/sufficiente stato di conservazione e manutenzione. Finestra del bagno a doppio telaio, alta ca. 1,70 m dal pavimento che consente la sola areazione, in parte fisso ed in parte ad apertura parziale (vasistas) in mediocre stato di conservazione e manutenzione.

- PERSIANE ESTERNE: Persiane avvolgibili in legno ai due balconi ed alla finestra delle 3 camere e della cucina; scadente stato di conservazione e manutenzione.

IMPIANTI - Impianto elettrico sottotraccia di vecchia realizzazione, non a norma. - Citofono e linea telefonica fissa. - Impianto idrico/sanitario sottotraccia con pozzetti d’ispezione nel bagno e nella cucina con recapito nella colonna

fecale e nella pluviale condominiale. Igienici in normale stato d’uso, vasca e lavello cucina vetusti.

1 Superficie lorda o commerciale -D.P.R. 138/1998-, determinata computando oltre alla superficie utile netta, quella dei muri interni, quelli perimetrali esterni ed il 50 % dei muri in comunione a tratti confinanti con le parti di uso comune o ad altre unità immobiliari.



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- Boiler elettrico installato nella cucina per la produzione di acqua calda. - Impianto di riscaldamento: sono presenti nei vari ambienti i radiatori di un preesistente impianto di riscaldamento

condominiale Attualmente l’appartamento è privo di caldaia murale a gas, ma in corrispondenza della finestra della cucina è presente uno sbocco per la fornitura di metano.

- Le due camere con balcone sono dotate di climatizzatore con pompa di calore (uno di recente installazione, l’altro più vetusto).

3.1.3. VERIFICA dei DATI RIPORTATI nell’ATTO di PIGNORAMENTO

Il verbale di pignoramento (ALLEGATO n. 5), in cui sono correttamente indicati i dati e

la quota di proprietà dell’unità immobiliare oggetto di esecuzione, è stato notificato al

OMISSIS in data 23/09/2010 dal creditore Banco di Napoli s.p.a. (rappresentata dall’avv.

Giuseppina Parrilli) e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio di

Salerno il 20/10/2010, ai nn. Registro gen./partic. 42.128/29.503. Il totale dei crediti vantati2 è, alla

data del 02/04/2010, di € 26.289,30 (oltre spese ed interessi).

3.1.4. VERIFICA della sussistenza di ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE sullo stesso immobile.

Le ispezioni ipotecarie e la relativa certificazione rilasciata dall’Ufficio di Pubblicità

Immobiliare in data 03/09 c.a. (ALLEGATI nn. 6) hanno evidenziato, che esiste a carico dello

stesso immobile un altro precedente atto di pignoramento (indicato nella certificazione notarile) a

favore di analogo creditore (e dello stesso importo) e a carico sia dell’esecutato che della moglie,

OMISSIS, derivante da Atto Giudiziario di Pignoramento Immobili del 17/05/2010 trascritto ai

RR.II. del Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno in data il 31/05/2010, ai nn. Registro

gen./partic. 22.520/16.342. Da informazioni fornite dal legale del creditore procedente (avv.

Parrilli) si è appurato che l’atto di pignoramento era inidoneo in quanto l’immobile era stato

erroneamente considerato in comproprietà dell’esecutato e della coniuge.

Ho effettuato ulteriori ricerche presso la Cancelleria delle Esecuzioni, individuando altre

procedure esecutive a carico sia dell’esecutato che a carico della coniuge. Si è appurato che alcune

sono estinte (nn. 244–245/2010, n. 274/2010), altre riguardano pignoramenti di altri immobili (nn.

475–477/2010). Di altre due procedure (nn. 528-554/2010) non è stato rinvenuto (in data 04/10 c.a.)

il fascicolo in quanto doveva essere affidata la procedura di vendita a delegati esterni. Da

2 L’atto di pignoramento promosso dal Banco di Napoli s.p.a. deriva dal mancato pagamento di rate di mutuo fondiario scadute alla data del 02/04/2010 (Capitale ed interessi maturati a quella data di € 26.976,60). Il contratto di mutuo fondiario trentennale, rogato il 09/11/2006 da notar Califano, registrato a Salerno il 21/11/2006, era stato sottoscritto tra la Banca Intesa s.p.a. ed i coniugi Vallecaro Giuseppe e Carpentieri Caterina (all’epoca in regime patrimoniale di comunione di beni), con garanzia derivante da iscrizione di ipoteca per la somma di € 450.000 (sorta capitale € 300.000). Alla data del 4 ottobre c.a. non sono intervenuti nella procedura esecutiva ulteriori creditori.



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informazioni assunte in Cancelleria si ritiene che l’immobile della presente Procedura Esecutiva

non sia comunque inserito tra i beni oggetto di vendita delle su citate Esecuzioni.

Si conclude quindi che non sussistono ulteriori procedure esecutive a carico dello stesso

immobile.

3.2. Provenienza del bene del debitore esecutato e relativa quota di proprietà

L’immobile, precedentemente di proprietà della sig.ra OMISSIS è stato acquistato da

OMISSIS con atto di Compravendita stipulato il 09/11/2006 rogato da notar dr. Paolo Califano, rep.

n. 14.774 – racc. n. 5.208, trascritto ai RR. II. di Salerno il 22/11/2006 al n. rep. 14.774/5.208

All’epoca dell’acquisto l’esecutato era in regime patrimoniale di comunione dei beni con la coniuge

Omissis. Successivamente, (con atto di notar Paolo Califano del 02/10/2008, n. rep. 17.691,

trascritto a Salerno in data 29/10/2008 ai nn. r.p./r.g. 31.283/43.263,) i coniugi optarono per il

regime patrimoniale di separazione dei beni; con atto di Divisione (di notar Paolo Califano del

02/10/2008, n. rep. 17.691, trascritto ai RR. II. di Salerno il 29/10/2008 ai nn. 31.284/43.264) il

cespite divenne di proprietà esclusiva dell’esecutato.

Da una lettura dell’atto di compravendita si è potuto rilevare che, oltre ai diritti

condominiali, l’immobile non ha pertinenze o accessori di proprietà esclusiva.

3.3. Stato di possesso del bene

Il OMISSIS ha dichiarato che l’appartamento è stato locato ed all’uopo ha fornito copia di

un contratto di locazione ad uso non abitativo, datato 11/01/2010, non registrato all’Ufficio delle

Entrate ma con apposizione di timbro postale di pari data di Poste Italiane dell’ufficio Salerno

Centro.

Nel contratto l’esecutato concede in locazione, con destinazione uso ufficio, l’immobile

pignorato alla società Omissis, per una durata contrattuale di 6 anni a decorrere dal 05/07/2010 con

scadenza al 05/07/2016, rinnovabile di 6 anni (il locatore nel contratto rinuncia alla facoltà di

diniego del rinnovo) salvo facoltà per il conduttore di recedere anticipatamente. Il canone pattuito

tra le parti risulta di 1.800 € annui (corrispondenti a 150 € mensili).

L’immobile è sottoposto a custodia giudiziaria. A seguito di richiesta formulata nel mese di

luglio c.a. dalla custode, avv. Carmen Romano, in merito ad una valutazione della congruità del

canone locativo dell’appartamento pignorato, indubbiamente inferiore rispetto a quelli ordinari, il

sottoscritto ha relazionato indicando che un canone congruo, in base al mercato immobiliare attuale

degli affitti, dovrebbe aggirarsi su un importo di € 500/mese.



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Da un esame del fascicolo della Custodia del bene, si è potuto accertare che il Giudice

dell’esecuzione ha approvato in data 23/07/2012 le deduzioni rese dalla custode, nella sua

Relazione, in merito alla non opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva (in

quanto la data di stipula, sia pur anteriore alla notifica dell’atto di pignoramento, risulta successiva

alla iscrizione dell’ipoteca volontaria gravante sull’immobile derivante da mutuo fondiario

sottoscritto dai coniugi Omissis in data 09/11/2006, trascritto a Salerno il 22.11.06 al n. r.p./r.g.

17.863/63.105).

Nello stesso provvedimento (cron. n. 5.185) il Giudice ha inoltre autorizzato la Custode a

stipulare con l’esecutato un contratto transitorio di locazione o, in alternativa, a percepire

un’indennità d’occupazione, come si evince anche dalla relazione trimestrale ex art. 593 c.p.c.

presentata dalla Custode ed approvata dal Giudice il 14/09/2012.

Analogamente, secondo gli orientamenti legislativi, dovrebbe essere a mio parere ritenuto

non opponibile alla procedura e inefficace il conferimento dell’immobile al fondo patrimoniale (ed

il relativo vincolo di destinazione ai bisogni della famiglia) costituito dai coniugi con atto notarile

dell’ottobre 2010, perché successivo sia all’iscrizione dell’ipoteca volontaria trascritta nel

novembre 2006, sia alla notifica dell’atto di pignoramento avvenuta nel settembre 2010.

3.4. Regime patrimoniale del debitore e sussistenza di convenzioni patrimoniali

Il sig. OMISSIS è coniugato con OMISSIS.

si è appurato dall’estratto dell’atto di Matrimonio che i due coniugi avevano scelto in quella

data la convenzione del regime patrimoniale di comunione dei beni . Come già indicato al punto 3.2

della Relazione, i coniugi dal 02/10/2008 hanno optato per il regime patrimoniale di

separazione dei beni. Con atto del 11/10/2010 n. rep. 11.772/6991 rogato da notar Generoso

Granese, trascritto a Salerno il 15/10/2010 ai nn. r.p./r.g. 29.095/41.619, i coniugi OMISSIS hanno

costituito Fondo Patrimoniale , nel quale è stato conferito, oltre a numerosi altri immobili, il cespite

oggetto d’esecuzione forzata.

3.5. Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che

resteranno a carico dell'acquirente FORMALITA’

L’analisi della certificazione (resa ai sensi del 2° comma dell’art. 567 da notar Paolo

Califano in data 17/11/2010) allegata al fascicolo della procedura, integrata dalla disamina delle

recenti ispezioni e visure rilasciate dagli uffici di Pubblicità Immobiliare di Salerno (ALLEGATI



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nn. 6), ha evidenziato, oltre alle già citate (par. 3.1) trascrizioni dei 2 pignoramenti, la presenza

delle seguenti ulteriori formalità gravanti sullo stesso cespite oggetto di procedura esecutiva:

• Iscrizione di Ipoteca volontaria iscritta il 22/11/2006 ai nn. 63.105/17.863 a favore di Banca

Intesa s.p.a. c. OMISSIS e OMISSIS per la somma di € 450.000 di cui € 300.000 in conto

capitale derivante da atto di mutuo ipotecario trentennale da notar Califano del 09/11/2006;

• Iscrizione di Ipoteca volontaria, iscritta il 08/01/2010 ai nn. r.p./r.g. 84/744 a favore della

C.R.A. Banca di Credito Cooperativo di Fisciano c. OMISSIS per la somma di € 591.000 di cui

€ 355.000 in conto capitale derivante da atto di mutuo ipotecario ventennale da notar Ansalone

del 30/12/2009;

• Trascrizione di Costituzione di Fondo Patrimoniale, atto notar Generoso Granese del

11/10/2010 n. rep. 11.772/6991, trascritto a Salerno il 15/10/2010 ai nn. r.p./r.g. 29.095/41.619;

• Trascrizione di Ordinanza di Sequestro Conservativo, P.U. Tribunale di Salerno rep. 2011/2011

del 28/07/2011, trascritto a Salerno il 04/08/2011 r.p. /r.g. nn. 23.529/31.210, a favore di

GROUP AMA Assicurazioni s.p.a. e contro OMISSIS (Sequestro conservativo di numerosi

immobili di proprietà dell’esecutato tra cui quello della presente esecuzione, nella misura di €

317.909,83);

• Trascrizione di Domanda Giudiziale, P.U. Tribunale di Salerno rep. 8.674 del 10/06/2011,

trascritto a Salerno il 25/08/2011 r.p. /r.g. nn. 25.364/33.316. Citazione del sig. Giuseppe

Lettieri (a favore) contro OMISSIS- Richiesta di revoca (ai sensi dell’art. 2.901 Cod. Civ.)

dell’atto di Costituzione di Fondo Patrimoniale del 11/10/2010 trascritto a Salerno il

15/10/2010 ai nn. r.p./r.g. 29.095/41.619;

• Trascrizione di Domanda Giudiziale, P.U. Tribunale di Salerno rep. 22.785/2011 del

19/10/2011, trascritto a Salerno il 05/12/2011 r.p. /r.g. nn. 35.867/46.100. Citazione della

C.R.A. Banca di Credito Cooperativo di Fisciano (a favore) contro OMISSIS e OMISSIS -

Richiesta di revoca (ai sensi dell’art. 2.901 Cod. Civ.) dell’atto di Costituzione di Fondo

Patrimoniale del 11/10/2010 trascritto a Salerno il 15/10/2010 ai nn. r.p./r.g. 29.095/41.619;

Si rimanda agli ALLEGATI nn. 6 relativi alle note della formalità per il dettaglio di generalità,

immobili, soggetti ed ulteriori informazioni.

ONERI – COSTI - VINCOLI



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VINCOLI/ONERI di NATURA CONDOMINIALE3

L’attuale amministratore p.t. (dr. Omissis) ha comunicato con lettera trasmessa via e-mail

del 08/10/2012 (ALLEGATO n. 10) che l’esecutato ha, a quella data, un’esposizione debitoria

verso il condominio di € 1.156,00. L’amministratore ha altresì segnalato alla Custode giudiziaria del

bene che, con lettera di diffida ad adire al recupero delle somme per vie legali (datata 19/07/2012,

controfirmata dal condomino), ha invitato lo stesso a versare le rate non pagate (per un importo,

contabilizzato a giugno c.a. corrispondente a € 1.096,54 salvo conguaglio).

Di seguito vengono indicate le attuali spese ordinarie fisse di gestione relative all’unità

immobiliare di proprietà dell’esecutato ed il dettaglio delle rate insolute.

Spese Fisse Ordinarie di Gestione Annue (per il 2012) = € 356,76 (€ 29,73/mese);

Spese Straordinarie Scadute Non Pagate a decorrere dagli ultimi due anni: • € 508,95 (conguaglio spese periodo dal 01/02/2011 al 29/02/2012); • € 24,72 (risanamento solaio di unità immobiliare sottostante androne condominiale, riparto

spese approvato assemblea condominiale del 01/06/2012); • € 8,60 (risanamento di parte intonaco esterno);

Spese Ordinarie Scadute Non Pagate a decorrere dagli ultimi due anni: • € 613,73 (rate mensili da gennaio 2011 a settembre 2012)

ONERI TECNICO/AMMINISTRATIVI

All’atto del Rogito, l’acquirente del cespite dovrà sostenere dei costi (normalmente a carico

del venditore) correlati alla certificazione di conformità degli impianti (elettrico, attualmente non a

norma), richiedere il certificato di Agibilità, presentare il Certificato di Attestazione energetica (non

presenti), presentare al Catasto una Planimetria catastale (per correggere le sia pur lievi inesattezze

grafiche riscontrate).

Di seguito si provvede a stimare il costo delle opere e degli altri oneri

(tecnico/amministrativi ecc.) su elencati:

- Realizzazione dell’Impianto Elettrico = ca. € 3.000; - Oneri tecnici per: comunicazioni di inizio attività (S.C.I.A.) - fine lavori e conseguente richiesta

del Certificato di Agibilità, redazione del Certificato Energetico, presentazione al Catasto (Docfa) della planimetria catastale = ca. € 1.000;

- Costi amministrativi: diritti di istruttoria e bolli per S.C.I.A., Comunicazione inizio e fine lavori, Rilascio certificato agibilità ecc. da versare al comune = ca. € 800; Presentazione Planimetria al Catasto ca. € 50.

3 N. B.: L'art. 63 2° comma delle disposizioni di attuazione al codice civile, che regola il caso di subentro di nuovo condomino, recita: “chi subentra nei diritti di un condomino é obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente” (Si osserva altresì che il nuovo proprietario ha comunque diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario). Pertanto non vengono riportati nella relazione gli insoluti relativi ad esercizi degli anni precedenti.



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VINCOLI NORMATIVI - EDIFICATORI - STORICI - ARTISTICI - PAESAGGISTICI

Non sono stati riscontrati vincoli relativi all’attitudine edificatoria e/o storico-artistici,

paesaggistici.

RIEPILOGO dei COSTI RELATIVI agli ONERI

Di seguito si elencano i costi relativi agli oneri, precedentemente elencati, che graveranno a

carico dell’aggiudicatario dell’immobile destinato a vendita giudiziaria.

- Costi per Impianto Elettrico e oneri tecnico amministrativi correlati anche ad altre pratiche tecnico/amministrative = ca. € 4.850.

- Oneri condominiali per esposizione debitoria insoluta dell’esecutato = ca. € 1.156.

La somma di questi importi, corrispondenti in conto tondo a ca. € 6.000, verrà detratta

successivamente dal Valore stimato dell’immobile.

Si osserva che non si sono rilevate all’interno dell’appartamento tracce di materiali edilizi o

altre sostanze e/o rifiuti tossici, per cui non sarà necessario sostenere costi per eventuali bonifiche.

Per quanto attiene ai costi per la cancellazione delle formalità (ipoteche, pignoramenti,

domande giudiziali ecc) precedentemente indicate, si provvede a stimarne i costi, evidenziando che

questi dovrebbero, salvo diversa indicazione nell'ordinanza e avviso di vendita, essere posti a carico

del ricavato dell’asta.

COSTI per la CANCELLAZIONE delle FORMALITA’

- Liquidazione delle imposte per la cancellazione4 dell’atto di pignoramento, relativo a questa procedura esecutiva, quantificabili in complessivi € 262 (Imposta di bollo + Imposta e Tassa ipotecaria).

- Liquidazione delle imposte per la cancellazione delle iscrizioni contro relative alle due ipoteche volontarie precedentemente elencate, quantificabili in complessivi € 524.

Si elencano anche altri oneri che non verranno detratti dal Valore stimato dell’immobile in

quanto non strettamente connessi a quelli della procedura esecutiva, e che quindi risulterebbero a

carico dell’acquirente in una qualsiasi libera compravendita di beni immobili:

- Trascrizione ipotecaria di trasferimento dell’immobile, quantificabile in complessivi € 267,00 (Imposta di bollo + Imposta e Tassa ipotecaria);

- Voltura catastale degli immobili, quantificabile in € 55,00; - Liquidazione dell’imposta di registro, in percentuale del valore del bene; - Compensi al notaio per i rogiti.

4 L’onere per la cancellazione dell’erroneo atto di pignoramento del maggio 2010 è da considerare a carico del creditore procedente.



12

3.6. Formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati e/o non opponibili all'acquirente

Le formalità a carico dell’esecutato relative all’immobile pignorato sono elencate al

paragrafo precedente (par.3.5). Gli oneri e i costi per la cancellazione, come già commentato,

dovrebbero essere non opponibili all’acquirente.

3.7. Visure catastali e ipotecarie per immobili e soggetto esecutato Sono state acquisite recenti visure storiche relative agli immobili e per soggetto. Esse sono

state già richiamate ed allegate alla presente relazione (vedi ALLEGATI nn. 4 - 6).

Si è accertato che la planimetria catastale originaria presenta alcune imprecisioni grafiche e,

per alcuni ambienti, un non corretto rapporto in scala di alcune misure rispetto allo stato di fatto ed

ai dati rilevati nei sopralluoghi peritali.

3.8. Regolarità edilizia e urbanistica del bene, esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, certificato di destinazione urbanistica, possibilità per l'aggiudicatario di avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46 comma 5 del D.P.R. 380/01 e di cui all'art. 40 comma 6 della L. 47/85 e successive modifiche

3.8.1. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA del FABBRICATO – DICHIARAZIONE di AGIBILITA’

In data 27/09/2012 mi sono recato presso gli uffici del Settore Urbanistica del Comune di

Salerno, per verificare se l’attuale proprietario, la coniuge e la precedente proprietaria

dell’immobile, avessero presentato richieste di Autorizzazioni/Permessi (Denuncia Inizio Attività,

Permessi a Costruire ecc.) per l’immobile pignorato e/o di Concessione in Sanatoria ai sensi della L.

47/85 e s.m.i.

Gli impiegati e tecnici del S.U.E. e dell’Ufficio Condono, dopo opportune ricerche hanno

accertato che nessuno dei soggetti elencati aveva presentato istanze di tale tipo, né che erano stati

adottati nei loro confronti provvedimenti sanzionatori di natura urbanistica/edilizia.

Inoltre si è appurato che non è stato richiesto e/o rilasciato, negli ultimi 15 anni, il

Certificato di Agibilità relativo all’immobile.

Allo scopo di ridurre gli elevati costi per il rilascio di attestazioni e/o certificazioni, visure e

ricerche all’Archivio Storico Comunale ecc., considerato che ai fini della vendita giudiziaria è

necessario accertare la regolarità urbanistica dell’immobile, ho proceduto a verificare ed accertare

personalmente il possesso di questi requisiti (lettura degli allegati del P.U.C. adottato dal comune di



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Salerno e del Piano Stralcio per l’assetto Idrogeologico del Territorio dell’Autorità di Bacino

Regionale Destra Sele, visura presso l’Archivio Notarile di Salerno dell’atto di compravendita tra il

costruttore del fabbricato e la precedente proprietaria dell’immobile).

All’uopo ho constatato che, in quell’atto di compravendita del 07/01/1961 (rogato da notar

Sisto, trascritto a Salerno il 13/01/1961 ai nn. 886/785), l’immobile è stato dichiarato abitabile a

datare dal 12/08/1957 (quindi che il fabbricato è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967).

Inoltre ho verificato che la planimetria catastale, presentata al Catasto Edilizio in data

31/10/1957, epoca di costruzione del fabbricato, riporta esattamente (salvo qualche lieve errore di

misura in scala di un vano e di parte del corridoio) la stessa disposizione in pianta dei vani,

accessori e pertinenze degli ambienti ispezionati nei recenti sopralluoghi (ho tra l’altro osservato

che quasi tutti i materiali costruttivi e le finiture -infissi interni ed esterni, pavimenti, persiane ecc-

risalgono verosimilmente all’epoca della realizzazione dell’immobile).

Risulta evidente, quindi, che non sono state eseguite e/o apportate modifiche richiedenti

provvedimenti autorizzativi. Pertanto si attesta che l’unità immobiliare è conforme agli

strumenti urbanistici ed ai vigenti regolamenti edilizi comunali.

Non è stato invece rilasciato dal Comune il Certificato di Agibilità.

3.8.2. DESTINAZIONE URBANISTICA

L’immobile oggetto di procedura esecutiva è, relativamente al vigente P.U.C. (Piano

Urbanistico Comunale), compreso in zona omogenea B (ALLEGATO n. 11), all’interno della

quale sono previste le seguenti tipologie di intervento di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio

esistente:

• A = Interventi di manutenzione ordinaria; • B = Interventi di manutenzione straordinaria; • C2 = Interventi di risanamento conservativo e ripristino; • D = Interventi di ristrutturazione edilizia.

VINCOLI L’immobile non è assoggettato a tutela (D. Lgs. n. 42/2004) dei beni Culturali (artt. 10-11), e dei

beni Paesaggistici (artt. 136-142), né a vincolo Idrogeologico (R. D: n. 3257/1923).

Nelle previsioni del vigente Piano Stralcio per l’assetto Idrogeologico del Territorio dell’Autorità

di Bacino Regionale Destra Sele la particella catastale dell’immobile è individuata per il Rischio da

Frane, nel perimetro classificato R2 (Rischio medio): “aree nelle quali sono possibili danni minimi



14

agli edifici, alle infrastrutture e al patrimonio ambientale che non pregiudicano l’incolumità delle

persone, l’agibilità degli edifici e la funzionalità delle attività economiche”.

La Pericolosità da Frane è classificata nella categoria P2 (Pericolosità media): “ambiti territoriali

nei quali la franosità avvenuta o attesa è caratterizzata da intensità media o bassa associata a

magnitudo media”.

L’edificio in cui è compreso l’immobile pignorato non è invece compreso nelle aree a Rischio

Colate né in quelle a Rischio Idraulico.

3.9. Determinazione del Valore degli Immobili oggetto della procedura esecutiva ed indicazione del criterio di stima adottato

3.9.1. SCELTA DEL PROCEDIMENTO DI STIMA

L’appartamento (fabbricato urbano) è destinato alla vendita giudiziaria, quindi va

determinato e stimato l’attuale Valore di mercato del bene.

La disponibilità di sufficienti e recenti dati relativi a valori di mercato di compravendite di

immobili comparabili, consente di determinare la valutazione del bene utilizzando il metodo di

stima sintetica comparativa per confronto, rapportata in base ad un parametro tecnico comune

agli immobili analoghi a quelli oggetto di stima (sintetica monoparametro), ovvero al valore €/mq

di superficie interna netta (o di calpestio) dell’appartamento.

Non è preso in considerazione, invece, il metodo analitico di capitalizzazione del Beneficio

Fondiario, considerato dagli esperti estimatori di scarsa affidabilità e aleatorio, per la difficoltà di

determinazione oggettiva del saggio di capitalizzazione dei redditi.

Determinati i valori medi unitari del parametro tecnico relativo agli immobili presi in

considerazione (desunto dal rapporto Valore di Mercato/Superficie netta), la stima del più probabile

valore di mercato del bene si ottiene:

• assegnando al bene oggetto di stima il valore del parametro medio rilevato (€/mq) corretto eventualmente da ponderati coefficienti di differenziazione negativi o positivi in relazione alle sue condizioni/caratteristiche intrinseche (es. tipologia costruttiva, finiture, stato di conservazione e vetustà, adeguatezza e conformità degli impianti, pertinenze comuni, altezza di piano, dimensioni dell’unità abitativa ecc.);

• moltiplicando il valore ponderatamente “corretto” del parametro assegnato all’immobile oggetto di stima per la superficie interna netta rilevata.

• apportando al valore complessivo così stimato eventuali aggiunte o detrazioni, determinate in base a condizioni specifiche e/o temporanee dell’immobile che lo differenziano rispetto a fabbricati simili presi a confronto o fuori dall’ordinarietà (pertinenze esclusive, eventuali oneri e costi correlati a: procedura esecutiva, realizzazione di interventi edilizi, regolarizzazione di difformità urbanistiche/catastali e relativi compensi tecnici, ecc.).



15

3.9.2. FONTI ed INDICAZIONE dei DATI di MERCATO RILEVATI

Le ricerche di mercato hanno evidenziato che in tutto il territorio comunale, negli ultimi

6/12 mesi, le compravendite di Immobili a destinazione residenziale si sono ulteriormente (rispetto

alla contrazione iniziata 2/3 anni orsono) e bruscamente ridotte.

Tale tendenza è correlata all’aggravamento della congiuntura economica negativa che ha

comportato crisi di liquidità, di acceso al credito/mutui fondiari, incertezza sulla validità delle forme

di investimento (anche di natura immobiliare), recessione dei settori produttivi e terziari ecc. Va

anche evidenziato che i valori storici degli immobili (del periodo 2002/2009) erano sperequati

rispetto alle effettive caratteristiche estrinseche ed alla qualità urbanistica-sociale ed ambientale

dell’area urbana salernitana.

La riduzione della domanda ha conseguentemente comportato diminuzione dei Valori

(riferiti al parametro €/mq) degli appartamenti offerti sul mercato.

Di seguito si elencano le principali fonti dei dati relativi al mercato delle compravendite di

immobili analoghi/comparabili a quelli oggetto di vendita:

• Inserzioni di Agenzie immobiliari e di privati sul WEB;

• Agenzie immobiliari attive nella zona di Salerno centro (Quicasa 8 srl affiliato Frimm,

Amendola Real Estate srl, Les Maisons d’Or -Agente A. Cairone-, Malzone);

• Quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio;

• Tecnici e legali liberi professionisti.

Tra le inserzioni rilevate sul WEB nei mesi di settembre/ottobre 2012 relative ad appartamenti con

caratteristiche comparabili a quello pignorato (appartamenti di 3/4 vani e superficie media, destinati ad abitazione in

edifici di tipologia analoga, ecc.) in vendita a Salerno nella zona limitrofa a via Sant’Eremita (via Sorgente)

(ALLEGATI nn. 12), sono state individuate 3 offerte di vendita (vedi link dell’annuncio WEB, con il quale si può

accedere alle inserzioni ed alle foto allegate) che hanno offerto elementi di raffronto indicativi per la determinazione del

più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di perizia.

I valori rilevati sono di 2.350 €/mq per un appartamento -terzo piano- ristrutturato, con discrete finiture di 90

mq, senza balconi e in palazzo privo di ascensore ubicato a via Sant’Eremita (http://salerno.attico.it/annuncio-1356354/),

2.650 €/mq per un appartamento –piano rialzato – da ristrutturare e senza balconi di 85 mq in via Sorgente

(http://www.subito.it/appartamenti/salerno-via-camillo-sorgente-salerno-44276164.htm), 3.170 €/mq per un appartamento -

primo piano- interamente ristrutturato e con ottime finiture di 104 mq in via Sorgente (http://salerno.attico.it/annuncio-

1363399/).



16

Oltre alle inserzioni di vendita, sono stati contattati agenti immobiliari per ottenere ulteriori e recenti dati di

valori di mercato. Un collaboratore dell’agenzia QUICASA 8 (affiliata FRIMM) ha riferito che nello stesso stabile in cui

è ubicato l’appartamento pignorato è stato, per circa un anno, proposto in vendita un appartamento al secondo piano di

ca. 110 mq al prezzo di 360.000 €; l’immobile è rimasto invenduto ed uno dei comproprietari dell’immobile ha rilevato

la piena proprietà dell’appartamento liquidando le quote spettanti agli altri comproprietari sulla base del valore di

290.000 € (ca. 2.650 €/mq). Lo stesso agente mi ha riferito che un appartamento non recentemente ristrutturato di ca. 80

mq, in quel palazzo, potrebbe essere venduto attualmente, in una libera contrattazione, ad un valore riferito alla

superficie interna netta compreso tra 2.800 e 3.000 €/mq.

Anche il titolare di Agenzia La Maison d’Or, al quale ho descritto e fatto visionare planimetria e reperto

fotografico del cespite pignorato, ha confermato che un valore congruo per una libera compravendita, riferito alla

superficie netta, si attesta intorno a € 3.000/mq.

I dati reperiti da indagini dirette di mercato sono sostanzialmente confermati da quelli rilevati sul WEB (si

osserva difatti che molto spesso le transazioni vengono concluse tra le parti a prezzi inferiori di ca. il 5/10 % rispetto a

quelli richiesti dal venditore).

Un ulteriore riscontro della congruità dei valori in €/mq rilevati è offerta dai valori storici riportati dall’O.M.I..

Si specifica che questi valori, distinti per destinazione d’uso/tipologia e relativi alla stessa zona censuaria (in

cui è inclusa via Sant’Eremita), sono espressi in €/mq riferiti alla superficie lorda e ad immobili in uno stato di

conservazione normale.

Pertanto, poiché la superficie netta di un immobile risulta mediamente inferiore di ca. il 10/15% rispetto a

quella lorda, una corretta lettura ed interpretazione dei dati OMI dovrebbe, da un lato, contemplare una maggiorazione

dei valori ivi indicati di una quota corrispondente a ca. 10/15 punti percentuali. Di contro si osserva che i Valori storici

più recenti indicati nelle tabelle sono del 2° semestre 2011, quindi non evidenziano l’ulteriore contrazione dei Valori di

Mercato avvenuta negli ultimi mesi. Inoltre l’immobile da destinare alla vendita ha alcune caratteristiche tipologiche

peculiari delle abitazioni economiche (valori tabellari più bassi) e presenta materiali costruttivi ormai vetusti (es. infissi

esterni da sostituire, rivestimenti di bagni e cucina ecc.).

TABELLA n. 1

Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio SALERNO - fascia/zona B2/Centrale:

P. Rotese,Vie Bastioni, S.Benedetto, Costantino, De Granita (Est), Diaz (Sud), Dalmazia, S.Giov. B., Vocca, Carmine fino P.Naddeo. DESTINAZIONE / TIPOLOGIA VALORE MERCATO €/mq VALORI Locazione (€/mq x mese)

2° SEMESTRE 2011

RESIDENZIALE/ABITAZIONI CIVILI € 2.700 / 3.400 € 5,8 / 8,2 RESID. /ABITAZIONI di tipo Economico € 2.450 / 3.200 € 5,6 / 7,6

1° SEMESTRE 2011


2° SEMESTRE 2010




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3.9.3. INDIVIDUAZIONE e STIMA del VALORE del PARAMETRO TECNICO

Oltre a fornire dati di mercato relativi alle transazioni di immobili analoghi, tutti i soggetti

consultati hanno confermato che il parametro tecnico più diffuso ed in stretta relazione con il locale

mercato immobiliare dei fabbricati urbani (destinati a civile abitazione, uffici, esercizi commerciali)

è la superficie interna netta (o superficie calpestabile) dei locali dei fabbricati, espressi come

valore in €/mq.

I valori di riferimento reperiti si riferiscono ad immobili ubicati e compresi nella stessa

fascia/zona, pertanto le caratteristiche estrinseche (ubicazione, infrastrutture, qualità

urbanistico/sociale ed ambientale) sono comuni a tutti e non determineranno quindi correzioni (in

aumento o diminuzione) del valore del parametro tecnico prescelto per la stima.

Per quanto attiene alle caratteristiche intrinseche dell’immobile destinato alla vendita

giudiziaria, si osserva che non è possibile individuare elementi di raffronto utili a determinare delle

correzioni analitiche (coefficienti di differenziazione in percentuale) della stima del bene pignorato

rispetto alle caratteristiche intrinseche di altri immobili presi a confronto, in quanto per questi ultimi

non si è potuto effettuare una oggettiva osservazione/analisi e perché inoltre i valori del parametro

(€/mq di superficie netta) rilevati dalle inserzioni di vendita sono risultati abbastanza disomogenei.

In linea generale e teorica si individuano di seguito alcuni fattori intrinseci del bene

pignorato che si discostano dalle caratteristiche ordinarie di abitazioni simili prese a confronto e che

avrebbero potuto influenzare, in aumento (comodi positivi) o in diminuzione (comodi negativi), il

valore del parametro prescelto rispetto a quello medio degli altri immobili:

Fattori intrinseci che contribuiscono ad aumentare il valore del parametro: � Qualità del fabbricato del condominio: civile, in sufficiente stato di manutenzione e con alcune

apprezzabili finiture interne; � Altezza del piano; � Dimensione -media- dell’immobile (superficie interna utile di 76 mq + balcone) con quotazione unitaria

più elevata rispetto a quella di appartamenti di grandi dimensioni (> 120 mq). Fattori intrinseci che contribuiscono a diminuire il valore del parametro: � Epoca di costruzione dell’intero condominio (anno 1957 ca.); � Mancanza di doppi servizi, cucina e bagno di esigua superficie; � Stato d’uso dell’appartamento nel complesso sufficiente, materiali e finiture di modesto valore e vetusti,

necessità di sostituire almeno gli infissi esterni (persiane). � Mancanza di impianto di riscaldamento autonomo funzionante; � Scarse possibilità di effettuare una diversa distribuzione degli spazi interni (parte del corridoio centrale è

compreso tra due diverse unità immobiliari); � Vendita forzata dell’immobile, con condizioni di mercato alterate (numero limitato di offerte, tempi brevi

e rigide modalità per l’aggiudicazione ed il trasferimento del bene ecc.) � Incertezza rispetto ai tempi di rilascio dell’immobile (problematica del Contratto di locazione ad uso

ufficio);



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� Eventuali oneri condominiali insoluti e a carico dell’aggiudicatario; � Impianto elettrico non a norma.

Questi ultimi due fattori intrinseci non influenzeranno in negativo il valore del parametro in

quanto il relativo costo sarà detratto dal Valore stimato dell’immobile.

Alla luce di quanto esposto, prendendo maggiormente in considerazione quanto riferito dagli

Agenti immobiliari intervistati (ai quali è stato fatto visionare il report fotografico

dell’appartamento) e, tra i fattori intrinseci negativi, lo scopo della stima (vendita forzata) e lo stato

generale di vetustà e della mediocre fattura di alcuni materiali e finiture dell’immobile, si ritiene,

ponderatamente, di assegnare sinteticamente al parametro tecnico prescelto per la stima del cespite

il valore di 2.800 €/mq.

3.9.4. STIMA dell’IMMOBILE

La stima del più probabile Valore di mercato del bene da destinare alla vendita giudiziaria si

ottiene moltiplicando il valore del parametro precedentemente individuato per la superficie interna

netta di 76 mq, oltre alla superficie non residenziale (s.n.r. del balcone di ca. 6,55 mq,

corrispondente -30%- a ca. 2 mq di superficie utile) e cioè: 76 mq + 2 mq = 78 mq di superficie

interna netta (comprensiva della superficie del balcone ragguagliata a s.u.n.).

Si ha quindi che il Valore base dell’immobile è di: € 2.800 €/mq x 78 mq = € 218.400.

Per quanto attiene allo stato di possesso del bene, si ritiene che il contratto di locazione non

sia opponibile alla procedura per cui non verrà considerata né determinata una riduzione

percentuale del valore stimato dell’immobile.

Al valore dell’immobile è opportuno apportare alcune detrazioni monetarie. Oltre a quelle

indicate precedentemente (oneri a carico dell’aggiudicatario, -vedi par. 3.5- impianto elettrico,

oneri tecnici ed amministrativi, spese condominiali insolute ecc.-), stimati nella misura di € 6.000,

viene aggiunto un ulteriore riduzione e abbattimento del Valore stimato del cespite per assenza di

garanzia dell’immobile per vizi occulti (mancanza di qualità o difformità della cosa venduta -es.

efficienza o problematiche impianto idrico, tenuta di intonaco ecc.-), stimato forfetariamente nella

misura di € 1.000.

Si ha pertanto:

VALORE del BENE a BASE d’ASTA= VALORE di STIMA – DETRAZIONI MONETARIE

VALORE del BENE da porre a BASE d’ASTA= € 218.400 - € 7.000 = € 211.400/00



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In conclusione, il più probabile Valore a base d’asta del cespite da destinare alla vendita

giudiziaria, riferito al mese di ottobre 2012, al netto delle detrazioni monetarie apportate e

arrotondato in conto tondo, viene stimato in:

€ 211.400/00 (Duecentoundicimilaquattrocento/00 EURO).



20

3.10. Riepilogo finale

Viene di seguito riportato un riepilogo dei dati inerenti la trattazione dei quesiti peritali,

indicati in dettaglio nei precedenti paragrafi della relazione di stima ed ai quali si rimanda per una

esaustiva lettura:

� Procedura n. 441/2010 a carico di OMISSIS, proprietario esclusivo dell’immobile pignorato,

pervenuto giusto atto di compravendita stipulato il 09/11/2006 rogato da notar dr. Paolo

Califano, rep. n. 14.774 – racc. n. 5.208, trascritto ai RR. II. di Salerno il 22/11/2006 al n. rep.

14.774/5.208.

� Immobile individuato nel N.C.E.U. di Salerno Foglio n. 67, p.lla n. 78 – Subalterno n. 78 -

Categoria A/2 – Z. C. 4 - 5,5 vani - piano: 4 - Rendita Catastale € 823,75 - Intestato per la

piena proprietà al OMISSIS . Confini : via Sant’Eremita a nord, proprietà Potenza o aventi

causa, cortile privato, proprietà De Vita o aventi causa, gabbia scale, salvo altri.

� DESCRIZIONE dell’IMMOBILE: Appartamento destinato a civile abitazione ubicato a

Salerno alla via Sant’Eremita n. 23 scala A, posto al IV piano di un edificio formato da 7 piani

fuori terra e provvisto di ascensore, con caratteristiche edilizie di tipologia civile, di superficie

utile netta di ca. 76 mq utili + balcone (superficie non residenziale di ca. 6,55 mq,

corrispondente a ca. 2 mq di superficie interna netta). Superficie Lorda Commerciale ca. 90 mq.

Costituito da 3 camere abitabili (di rispettivi ca. 15,80 – 17,40 – 11,60 mq), cucina di ca. 6,40

mq, bagno di ca. 3,95 mq, ingresso di ca. 6,70 mq, corridoio di ca. 11,95 mq, 2 ripostigli per

complessivi ca. 1,00 mq , oltre a balcone di ca. 6,55 mq. Altezza dei locali ca. 3,20 m.

(v. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA A-B + ELABORATI nn. 1-2).

� Planimetria relativa al rilievo tecnico dello stato di fatto dell’immobile (v. Elaborato n. 1).

� Visure storiche e planimetria catastale (vedi Allegati nn. 4 a/b/c).

� Atto giudiziario di pignoramento (ALLEGATO n. 5) notificato al debitore esecutato Vallecaro

Giusepppe il 23/09/2010 dal creditore Banco di Napoli s.p.a. (rappresentata dall’avv.

Giuseppina Parrilli) e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del

Territorio di Salerno il 20/10/2010, ai nn. Registro gen./partic. 42.128/29.503. Il totale dei

crediti vantati è, alla data del 02/04/2010, di € 26.289,30 (oltre spese ed interessi). Non

sussistono, alla data del 04 ottobre c.a., ulteriori procedure esecutive a carico dell’immobile

oggetto di vendita giudiziaria.

� Le iscrizioni e trascrizioni a carico dell’immobile, elencate in modo sintetico, sono riportate in

dettaglio ai parr. 3.1.4 e 3.5 della Relazione e le note sono inserite negli Allegati nn. 6.:



21

• Atto di Pignoramento Immobili del 17/05/2010 trascritto in data il 31/05/2010; • Iscrizione di Ipoteca volontaria iscritta il 22/11/2006 a favore di Banca Intesa s.p.a. c.

OMISSIS e OMISSIS per la somma di € 450.000 di cui € 300.000 in conto capitale; • Iscrizione di Ipoteca volontaria, iscritta il 08/01/2010 a favore della C.R.A. Banca di Credito

Cooperativo di Fisciano c. OMISSIS per la somma di € 591.000 di cui € 355.000 in conto capitale;

• Trascrizione di Costituzione di Fondo Patrimoniale, trascritto a Salerno il 15/10/2010; • Trascrizione di Ordinanza di Sequestro Conservativo, P.U. Tribunale di Salerno trascritto a

Salerno il 04/08/2011 r.p. /r.g. nn. 23.529/31.210, a favore di GROUP AMA Assicurazioni s.p.a. e contro OMISSIS;

• Trascrizione di Domanda Giudiziale, P.U. Tribunale di Salerno trascritto a Salerno il 25/08/2011. Citazione del sig. Giuseppe Lettieri (a favore) contro OMISSIS- Richiesta di revoca dell’atto di Costituzione di Fondo Patrimoniale del 11/10/2010;

• Trascrizione di Domanda Giudiziale, P.U. Tribunale di Salerno trascritto a Salerno il 05/12/2011. Citazione della C.R.A. Banca di Credito Cooperativo di Fisciano (a favore) contro OMISSIS e OMISSIS - Richiesta di revoca dell’atto di Costituzione di Fondo Patrimoniale del 11/10/2010;

� Stato di possesso: l’immobile è stato ceduto in locazione NON ABITATIVA ad una società di

Intermediazione immobiliare. Il Contratto, non registrato ma con data certa anteriore alla

notifica del pignoramento, risulta non opponibile alla procedura per accensione di mutuo

ipotecario gravante sull’immobile precedente alla data della stipula del contratto di locazione.

Canone attuale € 1.800/annui. Il bene è sottoposto a Custodia Giudiziaria ed il Giudice

dell’Esecuzione ha autorizzato recentemente la Custode a stipulare con l’esecutato un contratto

transitorio di locazione (ad un canone più elevato rispetto a quello attuale) o, in alternativa, a

percepire un’indennità d’occupazione.

� L’esecutato ha contratto matrimonio in Salerno in data 23/03/1996. Dal 02/10/2008 i coniugi

hanno optato per il regime patrimoniale di separazione dei beni e con atto del 11/10/2010 gli

stessi hanno costituito Fondo Patrimoniale, nel quale è stato conferito, oltre a numerosi altri

immobili, il cespite oggetto d’esecuzione forzata.

� L’unità immobiliare risulta, giusti recenti rilievi tecnici, conforme agli strumenti urbanistici ed

ai vigenti regolamenti edilizi comunali. Non è stato rilasciato dal Comune di Salerno il

Certificato di Agibilità.

� Il Valore del bene da porre a base d’Asta, riferito al ottobre 2012 ed al netto di tutte le

detrazioni apportate ed in conto tondo, è stato stimato in € 211.400,00

(DUECENTOUNDICIMILAQUATTROCENTO/00 EURO).



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3.11. Reperto Fotografico dello Stato dei Luoghi

Si rimanda all’elaborato planimetrico (Elaborato n. 1) e alla DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA “A” e “B” relativa ad alcuni particolari esterni ed interni dell’edificio e a quelli dei locali interni dell’immobile pignorato. Nel report fotografico sono state inserite alcune delle foto (28 nella Doc. “A” e 8 nella Doc. “B”) ritenute più significative per evidenziare lo stato dei luoghi riscontrato in occasione dei sopralluoghi. Nell’Elaborato n. 2 sono indicati, con numerazione riferita alle foto ivi inserite, gli angoli di visuale ed i punti di scatto dai quali esse sono state realizzate.

Tutte le altre foto (complessivamente n. 96, comprensive delle 36 foto allegate alla documentazione fotografica, in formato JPEG), effettuate in occasione dei sopralluoghi sono inserite in un file (assieme alla Relazione in formato Word per Windows), nel supporto informatico (C. Disk) allegato alla presente.

3.12. Attestazione di invio alle parti della Relazione peritale

Si comunica e si attesta che in data 10/10/2012, prima del deposito in Cancelleria della C.T.U., si è provveduto ad inviare alle parti (debitore, creditore e custode giudiziario) una copia del testo relativo alla presente Relazione di stima.

All’esecutato è stata sottolineata, nella lettera di trasmissione della Relazione, la possibilità di effettuare rilievi, osservazioni e richiesta di chiarimenti alla C.T.U., da comunicare per iscritto allo scrivente 15 giorni prima dell’udienza di determinazione delle modalità di vendita, fissata dal Giudice al 27 novembre p.v.

Le modalità di invio della Relazione sono state le seguenti:

• Debitore pignorato: consegna a mano presso il suo domicilio; • Legale del creditore procedente, avv. Giuseppina Parrillli: a mezzo di file allegato ad e-mail,

come da precedenti accordi, con richiesta nella lettera di trasmissione di conferma di ricezione;

• Custode giudiziario, avv. Carmen Romano: a mezzo di file allegato ad e-mail, con richiesta nella lettera di trasmissione di conferma di ricezione;

Per quanto attiene agli allegati citati nei vari paragrafi e nell’apposito elenco della Relazione peritali, ma non inseriti nelle mail inviate al legale ed alla custode, considerata la notevole quantità di dati e di documentazione in essi contenuta, nella lettera di trasmissione ad essi indirizzata si è offerta la completa disponibilità del sottoscritto a provvedere ad un tempestivo invio (preferibilmente via e-mail o con opportuno vettore postale e/o con altre modalità da concordare) di quelli ritenuti utili, avvertendo comunque che questi sono stati inseriti nella Relazione depositata presso la Cancelleria dell’Ufficio Esecuzioni.

Tutto ciò premesso, si ritiene di aver adempiuto all’incarico ricevuto.

Si offre, comunque, la piena disponibilità a fornire ogni più opportuno chiarimento.

Salerno 10/10/2012

il C. T. U. dr. agr. Gianfranco Triuzzi



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4 ELENCO ELABORATI - ALLEGATI

• ELABORATO n. 1 – Planimetria Stato di fatto immobile oggetto di procedura esecutiva all’ottobre 2012;

• ELABORATO n. 2 – Punti di Scatto Documentazione Fotografica “B”; • Documentazione Fotografica “A” – Esterni ed interni dell’edificio. • Documentazione Fotografica “B” – Interni dell’immobile.

ALLEGATI

• Allegato 1 - Copia Verbale incarico di stima e quesiti; • Allegato 2 a/c - Copia lettere d’invito sopralluogo alle parti; • Allegato 3 - Verbali sopralluogo; • Allegato 4 a/c - Visure storiche intestazione catastale, planimetria dell’immobile e

stralcio di mappa; • Allegato 5 - Nota di trascrizione del pignoramento; • Allegati nn. 6 - Ispezioni Ipotecarie. Elenco Formalità a carico di esecutato e

dell’immobile pignorato. Note e stampe di alcune formalità a carico dell’immobile; • Allegato 7 - Titolo di proprietà dell’immobile e relativo atto notarile; • Allegato 8 - Copia contratto di locazione “uso ufficio” dell’immobile; • Allegato 9 - Estratto atto di matrimonio dell’esecutato con indicazione di

regime e convenzioni patrimoniali; • Allegato 10 - Comunicazione/lettera amministratore condominio via

Sant’Eremita n.23; • Allegato 11 - Stralci Aerofoto, Catastali, Zonizzazione e Opere di intervento

P.U.C. Comune di Salerno; • Allegato 12 - Inserzioni vendita sul WEB di Appartamenti similari; • Allegato 13 - Richiesta competenze tecniche e scontrini/ricevute di spesa; • Allegato 14 - Verbale di deposito.

Salerno 10/10/2012




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INDICE

1. CONFERIMENTO dell’INCARICO e QUESITI.......................................................................1 2. SVOLGIMENTO delle OPERAZIONI.......................................................................................1

3. ELENCO, DISAMINA e RISPOSTE ai QUESITI PERITALI.................................................3

3.1. Identificazione dei dati catastali e confini, descrizione dell’immobile pignorato, verifica della corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e di eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile.............................................................3

3.1.1. IDENTIFICAZIONE dei DATI CATASTALI e CONFINI.................................................3

3.1.2. DESCRIZIONE dell’IMMOBILE PIGNORATO...............................................................3 3.1.3. VERIFICA dei DATI RIPORTATI nell’ATTO di PIGNORAMENTO ...............................6

3.1.4. VERIFICA della sussistenza di ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE sullo stesso immobile........................................................................................................................................6

3.2. Provenienza del bene del debitore esecutato e relativa quota di proprietà............................7

3.3. Stato di possesso del bene .....................................................................................................7 3.4. Regime patrimoniale del debitore e sussistenza di convenzioni patrimoniali.......................8

3.5. Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente .....................................................................................................................8

3.6. Formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati e/o non opponibili all'acquirente .................................................................................................................12

3.7. Visure catastali e ipotecarie per immobili e soggetto esecutato..........................................12

3.8. Regolarità edilizia e urbanistica del bene, esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, certificato di destinazione urbanistica, possibilità per l'aggiudicatario di avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46 comma 5 del D.P.R. 380/01 e di cui all'art. 40 comma 6 della L. 47/85 e successive modifiche ........................................................................................................12

3.8.1. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA del FABBRICATO – DICHIARAZIONE di AGIBILITA’ .................................................................................................................................12 3.8.2. DESTINAZIONE URBANISTICA....................................................................................13

3.9. Determinazione del Valore degli Immobili oggetto della procedura esecutiva ed indicazione del criterio di stima adottato........................................................................................14

3.9.1. SCELTA DEL PROCEDIMENTO DI STIMA..................................................................14 3.9.2. FONTI ed INDICAZIONE dei DATI di MERCATO RILEVATI......................................15

3.9.3. INDIVIDUAZIONE e STIMA del VALORE del PARAMETRO TECNICO.....................17 3.9.4. STIMA dell’IMMOBILE..................................................................................................18

3.10. Riepilogo finale ...................................................................................................................20

3.11. Reperto Fotografico dello Stato dei Luoghi ........................................................................22 3.12. Attestazione di invio alle parti della Relazione peritale......................................................22

4 ELENCO ELABORATI - ALLEGATI ......................................................................................23

Salerno 10/10/2012


Documents

RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA PERIZIA di STIMA …astelegaligiudiziarie.it/amministrazione/custom/files/aste/1652... · quesiti elencati nel verbale di conferimento di incarico