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Revitalisation des centres anciens
en Occitanie
L’apport de l’EPF LR pour vos territoires
séminaire du 23 mars 2017 - Carcassonne
Cécile Paillé, Directrice des projets
Guillaume Coquart, Responsable des instances et de la communication
Les établissements publics fonciers
Les EPF sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui négocient et mènent les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projets d’aménagements publics.
Le Champ de compétences des EPF est défini par l’art. L.321-1 du code de l’urbanisme.
Leur mission à travers le portage foncier est la mise en œuvre des politiques publiques par l’accompagnement des collectivités dans la réalisation de leurs projets d’aménagement .
Les loi ALUR (24/03/2016) et Egalité et Citoyenneté (22/12/2016) renforcent les missions des EPF pour:
• La production de logements
• La limitation de l’étalement urbain
• La mixité des fonctions
Une gouvernance adaptée aux territoires
Un Conseil d’Administration constitué à majorité par des élus
Un président élus parmi ces membres
Une présence des élus (CR, CD, EPCI), gage de la diversité des territoires
Les orientations stratégiques de l’Etat
Volet national:
• Relance de la construction: résorber le déficit du parc existant en soulageant les zones tendus et en redynamisant les zones en déprise.
• Engager la transition écologique des territoires en encourageant la construction de la ville sur elle-même
• Construire la ville durable par des opérations exemplaires
• Valoriser le patrimoine bâti pendant la durée de portage
• Contribuer à la requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national
Les orientations stratégiques de l’Etat
Volet EPF LR:
• Développer l’offre de logements et répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs
• Développer l’offre de logements sociaux
• Contribuer par le renouvellement urbain à la fabrique de la ville durable
• Par des démarches exemplaires: participer à la résorption de l’habitat ancien dégradé ou de l’habitat indigne
• Portage des biens en centres anciens
• Opérations ORCOD (opérations de requalification des copropriétés dégradées)
Le cadre d’intervention de l’EPF LR
Les grands principes de l’intervention de l’EPF LR est cadré dans son Programme Pluriannuel d’Intervention, le PPI
• Il est réévalué tout les 5 ans (actuellement, PPI 2014-2018 en cours)
• Il présente le territoire via les dernières données démographiques et de développement
• Il donne le bilan du PPI précédent
• Il précise les grandes orientations stratégiques de l’Etat
• Il définit les axes d’intervention de l’action foncière
Principes
Modalités
Financements
Plus de 200 communes et
de structures
intercommunales
conventionnées
25M€/an d’acquisitions
(objectif PPI 2014-2018)
Une montée en puissance
depuis 2012 ciblant les
bourgs centres et le
renouvellement urbain: 36
conventions signées sur la
requalification des centres-
bourgs
LL’EPF LR en quelques chiffres
Depuis sa mise en place
effective au 1er janvier 2009 :
La convention foncière, le préalable à l’action foncière
Les conventions foncières: outils de partenariat avec les EPCI et/ou les communes et éventuellement les OPH
• La convention opérationnelle en vue de réaliser des acquisitions à court et/ou moyen termes dans le cadre d’un projet défini ou en cours de définition (comprenant au minimum 25% de LLS)
• La convention d’anticipation foncière en vue de constituer des réserves foncières à long terme (pour des opérations comprenant au minimum 25% de LLS)
Pour chaque convention, définition:
• D’un périmètre et d’une durée d’intervention (3 / 5 / 8 ans)
• D’un engagement financier prévisionnel de l’EPF LR
• D’engagements opérationnels réciproques des co signataires
• Des modalités d’acquisition et de cession du foncier
Une déclinaison des actions en trois axes
7O% du volume financier des acquisitions dédiés au logement (dont 25% de LLS)
2O% du volume financier des acquisitions dédiés à l’activité économique et à la création d’emploi
10% du volume financier dédiés à la prévention des risques et la préservation de la biodiversité
Un projet d’extension de l’EPF LR à l’Occitanie
o Elargissement du conseil d’administration: de 28 à 53 membres
o Elaboration d’un nouveau PPI intégrant les enjeux du territoire Midi Pyrénées
o Phase de concertation auprès des collectivités
o Projet de décret en Conseil d’Etat
o Respect des périmètre des EPF Locaux existants
Les apports d’un EPF d’Etat
Portage, à la place de la collectivité, sans marge du foncier avec une temporalité adaptée au projet.
Une mise à disposition, si nécessaire, d’un accompagnement à l’émergence du projet sur l’ensemble du processus :
L’ingénierie de projet: conseil, expertise, et accompagnement
Une capacité à mobiliser le réseau de compétences externes au service des élus:
ABF, CAUE, experts conseils, bailleurs sociaux, etc.
Conseil en amont sur les stratégies foncières:
Documents de cadrage communaux et supra communaux
La possibilité de co-financement d’études urbaines
Un accompagnement sur l’ensemble du processus
Une aide à la décision
Une sécurisation des opérations en termes financiers et qualitatifs
L’amont des projets : cibler le « bon » foncier, faire émerger
une vision de projet durable : mise en évidence des enjeux à
l’échelle de la commune, cibler des îlots, phaser les
interventions
L’accompagnement des projets : Etablir les études de
faisabilité pour sécuriser le projet / cadrer les prix d’acquisition
Le suivi de projet : Proposer les outils, aider au montage
opérationnel, mutualiser les compétences
L’ingénierie de projet adaptée à la revitalisation des centres-bourgs
Quelques exemples d’accompagnement:
Reconversion de sites bâtis • Une ancienne cave coopérative dans l’Hérault
Péréquation entre renouvellement urbain et extension • 3 immeubles en centre ancien et une dent creuse dans
l’Aude
Recyclage foncier d’îlots dégradés • 4 îlots en secteur sauvegardé à Narbonne (Aude)
• Portage foncier dans le cadre de dossier RHI en Lozère
• Restructuration d’un îlot d’intérêt patrimonial dans les
Pyrénées Orientales
L’ingénierie de projet adaptée à la revitalisation des centres-bourgs
Vendémian (34) Cave Coopérative
Projet: La commune souhaite la réalisation d’un projet comprenant du logement, un espace public et du stationnement sur l’ancienne cave coopérative aujourd’hui désaffecté. L’objectif est d’aider la commune à la définition de son futur projet et de l’accompagner dans la recherche d’opérateurs susceptibles d’intervenir. Le prix du foncier est connu et le propriétaire est vendeur. Toutefois, l’objectif est de s’assurer préalablement de la faisabilité économique du projet avant acquisition.
15
Le site VILLEPINTE (11)
Centre Bourg et abords
16
Le site NARBONNE (11) Restructuration de 3 îlots dégradés en centre ancien / secteur sauvegardé
• 1 convention d’anticipation foncière sur le secteur
sauvegardé
• 1 convention opérationnelle sur 4 îlots repérés comme
très dégradés
Opération Aigues-Vives /
ALOGEA, bailleur social
Opération Guynemer /
Groupe CIR, opérateur national de restauration
du patrimoine en secteur
sauvegardé
Opération Cabirol/
Opérateur à trouver
• Accompagnement de la
commune depuis 2014
• Etat des lieux in situ et
proposition d’outils
d’intervention selon les
immeubles:
• DUP ORI THIRORI
• OPAH RI
• Acquisition-
amélioration via l’EPF
/ opérateurs à
mobiliser pour 3
opérations distinctes
• Propositions d’ensemble
validées par la commune
en juin 2015
• Travail en partenariat avec
l’ABF et accords de
principes obtenus en 2016
• Sollicitations de divers
opérateurs depuis 1 an 17
Commune de FLORAC (48) Centre ancien
Repérage de nombreuses propriétés très dégradées dans le cœur de ville (repérage Ville/EPF LR, puis diagnostic du Pact Aveyron) Identification des fonciers prioritaires pour impulser les premières opérations Mobilisation des deux bailleurs sociaux Polygone et Lozère Habitations Prise des arrêtés d’insalubrité irrémédiable ou de péril avec interdiction définitive d’habiter (étape décisive car elle permettra ensuite de pouvoir mobiliser les fonds RHI) – ETAPE EN COURS Lancement d’une étude de faisabilité avec des BE spécialisés (Le Creuset Méditerranée ou Urbanis) Dossier d’éligibilité à la commission nationale RHI-TIRORI Acquisitions foncières (voie amiable ou DUP Vivien) Montage des projets par les opérateurs retenus
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Saint Laurent de la Salanque (66)
Bien bâti vacant en centre
bourg (ancienne bâtisse
agricole) avec maison
d’habitation, ancienne
écurie, dépendances et
jardin attenant
Bien acquis par l’EPF LR en
juin 2016 405 000 €
Réalisation d’une opération
de 18 logements locatifs
sociaux
Partenaires : ville de Saint
Laurent / OPH PM
Dispositif de minoration
foncière de l’EPF LR
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SAINT LAURENT DE LA SALANQUE - Ilot Gabriel Péri
Projet de
l’OPH Perpignan Méditerranée
Démolition /
Reconstruction
Montant des
travaux
1 608€/m² de
SDP
Volonté pour la commune de conserver la bâtisse /
Réflexion en lien avec l’EPF LR pour une réhabilitation
partielle
Montant des travaux : 1 634€/m² de SDP / Prix de
cession 425 250 €
Charge foncière admissible par le bailleur 151 900 €, soit
une surcharge foncière de 273 350 € prise en charge
par l’EPF LR dans le cadre du dispositif de minoration
foncière soit un équivalent de près de 16
000€/logement
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o Savoir faire en matière d’acquisition et de gestion de biens
bâtis
o Connaissance et conseil sur les outils spécifiques: OPAH RU, RHI, ORI-THIRORI,…
o Conseil et vision stratégique sur les échelles d’intervention
et sur leurs modèles économiques De la parcelle à l’îlot
Bilans financiers des opérations
o Le financement du portage
o Le co financement d’étude Co rédaction des cahiers des charges de consultation
(volets habitat/espaces publics/commerces/social)
o La possibilité d’intervention sous forme d’ORCOD
Les apports de l’EPF LR dans les opérations de revitalisation