Boligmarkedet i

Stor-Oslo regionen

Drammenskonferansen 26.mars 2012

Rolf Barlindhaug, NIBR

Disposisjon

• Befolkningsstatistikk, nybygging og

boligpriser i Stor-Oslo regionen

• Hva kjennetegner nybyggingsmarkedet?

• Bygges det for lite? Hva er problemet?

28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 30

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1100000

1150000

1200000

1250000

1300000

1350000

1400000

1450000

1500000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Befolkningen i Stor-Oslo regionenAntall innbyggere Andel av befolkningen

11

12

13

13

13

15

17

20

22

0 5 10 15 20 25

Mosseregionen

Indre sirkel Sør

Indre sirkel Vest

Drammensregionen

Ytre sirkel Vest

Ytre sirkel Sør

Indre sirkel Nord

Oslo

Ytre sirkel Nord

Prosentvis befolkningsvekst 2002-2011

25 2527 25

30 2832 32 31 33 32

24

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Boligbygging i Stor-Oslo regionenFullførte boliger Andel av boligbyggingen

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0

Oslo

Indre sirkel Vest

Drammensregionen

Ytre sirkel Vest

Mosseregionen

Indre sirkel Sør

Ytre sirkel Sør

Indre sirkel Nord

Ytre sirkel Nord

Boligbygging 2002-11 i prosent av boligmassen

Osloregionen

Boligpris pr.

kvadratmeter

2008. 1000 kr

22 28

22

23

22

22

22

31 23

36

Boligpris-

nivå 2008

i prosent

av Oslo

100

99

77

76

76

60

60

56

54

0 20 40 60 80 100 120

Oslo

Indre sirkel Vest

Indre sirkel Sør

Indre sirkel Nord

Ytre sirkel Vest

Ytre sirkel Sør

Mosseregionen

Drammensregionen

Ytre sirkel Nord

0,28

0,34

0,36

0,38

0,39

0,42

0,43

0,43

0,53

0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60

Oslo

Indre sirkel Vest

Drammensregionen

Indre sirkel Nord

Ytre sirkel Vest

Ytre sirkel Sør

Ytre sirkel Nord

Indre sirkel Sør

Mosseregionen

Boligbygging/Befolkningsvekst 2002-2011

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Realboligpriser i Norge. 1945=100

Befolkningsvekst og fullførte boliger

Avgang

1960-tallet:: 10700 per år

1970-tallet: 18400 per år

1980-tallet: 7400 per år

1990-tallet: 210 per år

2000-tallet: 1600 per år (Husholdnings- og Byggeareal statistikk SSB - bebodde boliger)

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Befolkningsveskt 20+

Fullførte boliger

Overordnede drivkrefter bak

storbyveksten

• Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere

– Høy innvandring fra ut utlandet

– Flere unge oppholder seg i storbyene for en periode, og periodene blir lengre

• Befolkningsvekst medfører vekst i arbeidsplasser (eller er det omvendt?)

Boligpriser, boligstruktur og

flytting

• Mange små, leide blokkboliger i indre by

• Unge ønsker å bo sentralt og finner et

passende boligtilbud her. Men det koster

• Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by

fordi så mange unge etablerer seg her.

• Indre by har imidlertid en betydelig netto

utflytting av barn i alderen 0-5 år

Barnefamilier i indre by?

• Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke

er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser

om en annen lokalisering?

• Slik boligprisstrukturen er, koster det svært

mye å kjøpe sentrale romslige boliger

• Vil gode uteområder og store boliger

rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte

inn?

Feltutbygging Fortetting i småhusområder

Innfyll Transformasjon

Boligbygging i storbyene • Ikke nødvendigvis bygging der prisene er

høye – det kan være lite areal igjen

• Mye bygging i indre by - store

transformasjonsprosjekter

• Lite bygging i etablerte bydeler med

borettslag

• Mye fortetting i småhusområder

• Er fortettingspotensialet brukt opp?

Oslo 2001-10: 27522 nye boliger

Antall og prosentfordeling etter område

5874

3810 11554

2535

3749

21 %

42 % 14 %

14 %

9 %

Nybyggingsmarkedet

Utbygger Kommune

Salgspris

Kostnader

-Entreprisekostnader (lover, kommunale krav..)

-Reguleringskostnader (planbehandling)

-Bidrag til infrastruktur (utbyggingsavtaler)

-Tomtekostnader

-Boliger til voksende befolkning

-Miljøvennlig utbygg

-Blandet befolkning

-Investering i transportinfrastruktur

-Sosial infrastruktur

-Gode bomiljø

Boligpriser, byggekostnader

og nybygging

• Hva bestemmer boligprisen på lang sikt?

• Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion

med befolkningsvekst?

• Vil økt boligbygging redusere boligprisene i et

pressområde?

• Priseffekter av fortetting, økte

byggekostnader og bedre transportløsninger

Skisse av boligmarked uten

arealknapphet

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

0

20

40

60

80

100

120

140

1 6 11 16 21 26

År

Nybygging

Boligpris

Byggekostnader

NybyggingBoligpris/byggekostnad Indeks. År 1=100

Urbane boligmarkeder - egenskaper

• Boligprisene i storbyens randsone er lik byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ avkastning av landbruksareal)

• Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt

• Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av byspredning og reisekostnader per km

• Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse fordi tomtene der er relativt rimelige

• Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for fortetting og byomforming

Pris

Byggekostnad

Tomtekostnad

sentrum

randsone randsone

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrum

randsone randsone

Reduksjon i byggekostnader

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrum

randsone randsone

Reduksjon i byggekostnader

og bygging i randsonen

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrum

randsone randsone

Boligbygging gjennom

fortetting og transformasjon

endrer ikke prisstrukturen

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrum

randsone randsone

Reduserte reisekostnader senker prisene

Redusert pris på månedskort

Oslo som

eksempel

Oppsummering urbant marked

• Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen

mot sentrum

• Boligbygging som utvider randsonen øker

boligprisene sentralt

• Friluftsområder og sjøen gir byspredning i

begrensede retninger

• Økte byggekostnader øker boligprisene overalt

• Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og

prisvekst

• Raskere og billigere transport mest effektivt for å

redusere boligprisene sentralt?

Høye priser, sterk befolkningsvekst og lav

nybygging. Forklaringsfaktorer:

• Mikronivå

– Lønnsomhet og risikobetraktninger hos utbygger

• Makronivå

– Konkurranseforhold

– Kapasitetsskranker i byggesektoren

– Kapitaltilgang for krevende prosjekter

– Produktivitetsutvikling

• Institusjonelle forhold

– Kommunenes muligheter og rolle

– Statlige lover og forskrifter

• Egenskaper ved urbane boligmarkeder

Boligbyggingen på 2000-tallet • Konjunkturtopp i 2006/07

• Finanskrisen forsterket nedgangen og

boligprisene sank

• Nybyggingen avtok da prisene sank

• Det tar noen år å bygge opp kapasiteten

• Er prisveksten kostnadsdrevet?

• Samtidig påvirket ikke finanskrisen

nettoinnvandringen til Norge

• Utfordringen ligger framover (Byggebehov

38.000 boliger per år til 2020)