Seltor årsrapport 2011

ÅRSRAPPORT 2011

En annerledes entreprenør…

Seltor er et konsern innenfor bygg, bolig og anleggsbransjen med røtter tilbake til 1938 i Lårdal, Telemark og har vært et familieselskap siden begynnelsen.Lang fartstid sikrer tung erfaring og solid gjennomføringsevne.

Det som skiller Seltor fra andre aktører i bransjen er fokuset på tidligfasen i tett samarbeid med byggherren. Vi besitter kunnskapen og erfaringen til å få frem de beste løsningene – slik at prosjektet blir optimalisert med henblikk på bruker, kvalitet, energi og miljø samt økonomi.Vår utviklingsavdeling består av erfarne og kreative arkitekter og rådgivende ingeniører som kjenner rammebetingelsene for sine respektive fag – noe som skaper god utnyttelse av tomter, arealer og eksisterende bygningsmasser.

Seltors evne til å skape gode prosjekter og forutsigbar gjennomføring har vært de viktigste kriteriene for at Seltor fyller 75 år i 2013.Seltor Gruppen AS består av Seltor AS med Telemark og Vestfold som nedslagsfelt innen bygg, Seltor Øst AS med Oslo, Buskerud og Akershus som nedslagsfelt innen bygg, Seltor Anlegg AS med hele landet som nedslagsfelt innen infrastruktur og Seltor Bolig AS med det sentrale Østlandet som nedslagsfelt innen boligutvikling og -salg.

Stian RåmunddalDaglig leder

Seltor Gruppen Årsrapport 20112

■■ Seltor besluttet å satse helhjertet på miljøriktig bygging og ble

medlem i Norwegian Green Building Council (NGBC)

■■ Suksessfull gjennomføring og ferdigstillelse av to Choicehoteller i Oslo

sentrum med komplisert refundamentering.

■■ Etablering av Nullvisjon på skader og ulykker på Seltor sine anlegg og byggeplasser.

■■ Seltor Bolig gjennomførte vellykkede salg og oppstart av 16 leiligheter i Buerhaven i Skien.

Høydepunkter 2011

Nøkkeltall2011 2010 2009

Driftsinntekter 326.255.000 291.458.000 294.032.000

EBITDA 4.101.000 10.734.000 21.219.000

Totalkapital 157.886.000 134.811.000 136.626.000

Egenkapital 39.275.000 38.126.000 36.215.000

Egenkapitalandel 24,9% 28,3% 26,5%

Ansatte pr 31.12 79 77 63

Økt fokus på energi og miljø skaper bærekraftige prosjekter for våre kunder og gir store samfunnsmessige gevinster. Seltor Gruppen ble medlem i Green Building Council i 2011 som et ledd i strategisk satsing på miljøriktig bygging. (se for øvrig side 5)Seltor ferdigstilte i 2011 Choice Express Børsparken i kvadraturen og Choice Express. Begge prosjektene ble suksessfullt gjennomført med refundamentering til fjell under svært vanskelige forhold.Etter en ulykke ved et av våre prosjekter i februar 2011

ble det fokusert kraftig på generell sikkerhet på alle nivåer i Seltor. Vi innførte nullvisjon på ulykker og skader og effekten er målbar da vi noterer H1=0 i samtlige selskaper i gruppen i skrivende stund.Etablering av Seltor Bolig AS i 2011, var startskuddet for Seltors satsning på utvikling, salg og bygging av boligprosjekter i egenregi.Prosjektporteføljen omfatter i dag over 200 leiligheter som er under utvikling, i salg eller i produksjon.

Seltor Gruppen Årsrapport 2011 3

Fra idé til komplett leveranse

Seltor har høy kompetanse og lang erfaring, innen utvikling og gjennomføring av prosjekter fra A til Å.Du som kunde, velger selv på hvilket tidspunkt Seltor skal involveres. Etablering av samarbeid i tidligfasen skaper vilkår for optimalisering av prosjektet innenfor miljø og energi, utforming/brukertilpasning og god økonomi. Seltor jobber i tett relasjon med kunden i en verdikjedebasert prosess:

Fase 0: AnalyseByggherre og Seltor vurderer sammen hvilke alternativer, som vil gi

optimal utnyttelse av den aktuelle tomten. Her vil økonomi og mar-

kedsanalyse stå helt sentralt.

Dersom prosjektet må reguleres / omreguleres, gjøres dette også i

denne fasen.

Fase 1: ForprosjektSeltors arkitekter og ingeniører lager en illustrativ skisse av prosjek-

tet. Alle hovedelementer i prosjektet, løses i denne fasen. Avklaringer

mot offentlige myndigheter og andre høringsinstanser, blir sjekket ut.

Fasen avsluttes med overlevering av skissetegninger og en budsjett-

pris på hele byggeriet.

Fase 2: DetaljprosjekteringProsjektet går inn i detaljeringsfasen. Det blir foretatt beregninger av

bærekonstruksjon, brannprosjektering vil utføres, det arkitektoniske

uttrykket av bygget blir bearbeidet og nødvendig underlag for kalku-

lasjon av prosjektet, utarbeides.

Fasen avsluttes med overlevering av kontraktstegninger og et bin-

dende tilbud på sluttpris av prosjektet.

Fase 3: GjennomføringGjennomføringen kan utføres i ulike entreprisemodeller. Vår mest

brukte modell, er totalentreprise. Her kan byggherren velge om prisen

skal være fast og forutsigbar eller en målpris, hvor Seltor og bygg-

herre deler økonomisk opp og nedside i prosjektet.

Uansett hvilken modell som blir valgt, kan vi love en forutsigbar

prosess og gjennomføring med høyt kompetente og erfarende med-

arbeidere.

Fase 3

Gjennomføring

Fase 1

Forprosjekt

Fase 2Fase 0

Analyse Detaljprosjektering


Seltors miljøpolicySeltor skal være en av de beste og mest anerkjente entreprenørene

når det gjelder miljøvennlig og bærekraftig prosjektering og bygging i

de geografiske områdene vi konkurrerer i. Seltor skal legge til rette for

at alle bygg vi utvikler og bygger skal kunne miljøsertifiseres i henhold

til BREEAM-NOR, fordi vi mener at energiklasse og miljøsertifisering vil

være en viktig konkurransefaktor for salg og utleie av bygg i tiden som

kommer.

Overordnede miljømålEn samlet byggebransje er i ferd med å få opp

øynene for miljøsertifisering og bærekraftig

bygging, og det er på høy tid. Regjeringens

miljøhandlingsplan 2009-2012 er konsentrert

om fem satsingsområder:

• Redusere klimagassutslippene

• Redusere behovet for

energi i bygningsmassen.

• Kartlegge og minimere bruken av helse og

miljøfarlige stoffer i byggevirksomheten.

• Godt inneklima i bygg.

• Hindre at avfall oppstår, og øke ombruk og

materialgjenvinning av byggematerialer.

Arnstadrapporten, levert til kommunal- og regionalminister Liv Signe

Navarsete 23.august 2010, gir innspill til ny handlingsplan for energi-

effektive bygg, og er en del av Regjeringens klimamelding 25.april 2012.

40% av den samlede energibruken i så vel Norge som resten av Europa

er knyttet til drift av bygg. Det betyr at når det skal gjøres store kutt,

må bygg- og eiendomsbransjen ta en stor del av ansvaret. De foreslåtte

målene i Arnstadrapporten er å redusere energibruken fra 2010-nivået

på 80 TWh/år til 70 TWh/år i 2020 og 40 TWh/år i 2040. 80% av ener-

gibesparelsen for 2020-målet må gjøres i eksisterende bygningsmasse,

samtidig som vi fokuserer på energieffektivitet i nybygg for å nå 2040-

målet. Regjeringens klimamelding krever passivhusnivå for nye bygg i

2015 og nesten nullenerginivå i 2020. Dette sier noe om det krafttaket

som må gjøres i bygg- og eiendomsbransjen i Norge.

Komplett utviklingI tillegg til Seltors brede kompetanse innen prosjekteringsledelse og

prosjektledelse tilbyr Seltor en komplett faglig utvikling og prosjek-

tering av byggeprosjekter. Utviklingsavdelingen i Seltor er en gruppe

bestående av fagpersoner med høy kompetanse som utvikler gode

prosjekter, med et helhetlig og bærekraftig fokus, herunder

kvalitet, pris og byggetid. Utviklingsavdelingen har tung

kompetanse innenfor arkitektur, konstruksjon,

byggteknikk, bygningsfysikk, tekniske fag, samt

energi/miljø og bærekraftig bygging.

Miljøsertifisering av byggSeltor var som en av de første entreprenø-

rene i Norge medlem i

NGBC – Norwegian Green Building Council,

som nå har lansert det internasjonalt aner-

kjente miljøsertifiseringssystemet BREEAM-

NOR for miljøsertifisering av bygg i Norge.

Seltor tilbyr den ekspertisen som trengs i forhold

til BREEAM-NOR fra dag 1. Det er tidlig i prosessen de

viktigste valgene tas, også i forhold til bærekraftig prosjekt-

utvikling. Det er vesentlig mer kostnadseffektivt å vurdere forskjellige

alternativer i idéfasen enn å endre prosjektet langt ute i prosessen for å

få en god miljøklassifisering.

Gjennom god prosjekteringsledelse, egne dyktige fagressurser og

dyktige tilknyttede rådgivere, skal Seltor være den beste tilbyderen av

bærekraftig utvikling, prosjektering og bygging. En BREEAM-prosess

med godkjent sertifikat gir byggherre et verdipapir som sier noe om

miljøkvaliteten for prosjektet. Gjennom BREEAM sikrer byggherre at det

er dokumenterbare miljøegenskaper i bygget. Dette gir trygghet ved evt.

videresalg, senere oppgradering/omgjøring og kommunikasjon og

dokumentasjon av kvaliteter mot leietaker.

Energi og miljø i Seltor

Seltor har BREEAM-NOR akkreditert profesjonellSeltor har egne BREEAM-NOR Akkrediterte Profesjonelle (AP) i

organisasjonen, og vi utvikler stadig kompetansen innenfor bærekraftig

prosjektutvikling, bygging og BREEAM-NOR miljøsertifisering. Bruk av

BREEAM-NOR AP i prosjektutvikling og -gjennomføring gir i seg selv 3

poeng i BREEAM-NOR systemet.

Alexander Strand-Omreng Siv.ing / M.Sc Byggteknikk & Arkitektur /

BREEAM-NOR AP

Utdanning: NTNU: Produktdesign og -utvikling

UMB: M.Sc Byggteknikk & Arkitektur, bærekraftig bygging.

HIB: Byggingeniør, konstruksjonsteknikk

Arbeidserfaring: Seltor Øst: Leder Prosjektutvikling

Olav Thon Gruppen: Prosjektleder Byggherre Selvaagbygg:

Avdelingsleder Bygg-Design og Selvaag Std.

Selvaagbygg: Leder produktutvikling boligkonsepter.

Smidt & Ingebrigtsen: Rådgivende ingeniør byggteknikk (RIB)


ÅrsregnskapStyrets årsberetning 08Resultatregnskap 10Balanse 11Kontantstrømoppstilling 13Noter til årsregnskapet 14Revisjonsberetning 22

Seltor Gruppen AS

Seltor Gruppen AS er et konsern med virksomhet hovedsakelig innenfor utviklingog oppføring av bygg- og anleggsprosjekter. Selskapets hovedkontor er lokaliserti Porsgrunn. Konsernet har hele østlandsregionen som nedslagsfelt gjennomentreprenørselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS og Seltor Anlegg AS. Seltor Bolig ASivaretar konsernets interesser innenfor boligutvikling og investeringer i boligprosjekter.

Styrets årsberetning for 2011Seltor Gruppen AS

Seltor Gruppen AS er et konsern med

virksomhet hovedsakelig innenfor utvikling

og oppføring av bygg- og anleggsprosjek-

ter. Selskapets hovedkontor er lokalisert i

Porsgrunn. Konsernet har hele østlands-

regionen som nedslagsfelt gjennom entre-

prenørselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS

og Seltor Anlegg AS. Seltor Bolig AS ivaretar

konsernets interesser innenfor boligutvikling

og investeringer i boligprosjekter.

Konsernet forurenser ikke det ytre miljø i

betydelig grad. Konsernet har ambisjoner om

å være blant de beste i bransjen innen miljø-

riktig utvikling og bygging av alle typer bygg.

Konsernet har i 2011 hatt en skade som

resulterte i sykefravær. Samlet sykefravær

har vært 6,4 % i løpet av året. Skader og

sykefravær følges løpende opp gjennom felles

konserninterne rutiner.

Forutsetning om fortsatt drift er lagt til grunn

ved avleggelse av regnskapet. Konsernet

har en god ordrereserve og er i en sunn

økonomisk og finansiell stilling.

Etter styrets oppfatning gir det framlagte

resultatregnskap og balanse et rettvisende

bilde av driften i 2011 og om stillingen pr.

31.12.2011.

Omsetningen i konsernet utgjorde i 2011 kr

326 mnok mot 291 mnok 2010.

Omsetningsveksten skyldes hovedsakelig

vekst i Seltor Anlegg AS og Seltor Øst AS. Året

har vært preget av et utfordrende marked

og styret er tilfreds med årets overskudd.

Konsernet arbeider kontinuerlig med et lang-

siktig perspektiv for å sikre stabil inntjening

i konsernselskapene også i årene fremover.

Konsernet har en meget god ordrereserve for

2012 og forventer videre vekst.

Konsernet har en betydelig bedre kontant-

strøm fra operasjonelle aktiviteter sammen-

lignet med årets driftsresultat. Dette skyldes i

hovedsak periodiseringer knyttet til prosjekter

under utførelse.

Egenkapitalen er styrket fra 38,1 mnok pr

31.12.10 til 39,2 mnok 31.12.11. Styret er

tilfreds med egenkapitalandel pr 31.12.11 på

25%. Konsernets egenkapital anses tilfreds-

stillende i forhold til virksomhetens omfang

og risiko. Langsiktig gjeld er ikke vesentlig

endret i forhold til fjoråret. Fri egenkapital i

morselskapet utgjør pr 31.12.11 0,8 mnok.

Konsernet har en meget god likviditet på

balansedagen og har hatt en stabilt god

likviditet gjennom hele året. Virksomhetens

art krever et bevisst forhold til likviditetsrisiko.

Det er etablert konserninterne rutiner for å

sikre optimal likviditetsstyring.


Konsernets likvide midler og kassekreditt-

ramme blir periodisk vurdert i forhold til

konsernets behov.

Konsernet har historisk hatt svært lave tap

på fordringer. Dette som følge av at man har

etablert gode rutiner for vurdering av kunde-

nes betalingsevner. Kredittrisikoen vurderes

derfor som lav. Regnskapsåret har vært preget

av et turbulent internasjonalt finansmarked

som har påvirket deler av markedsområdet

til konsernet. Konsernet har likevel opplevd

omsetningsvekst i perioden. De siste års sats-

ning på utvidelse av det geografiske markeds-

området, samt at virksomheten de siste årene

er utvidet til også å omfatte anleggsprosjekter

og boligutvikling, har vært vellykket, og bidrar

til å redusere markedsrisikoen.

Det har ikke inntrådt forhold etter regnskaps-

årets slutt av betydning ved bedømmelse av

konsernet.

Ved regnskapsårets slutt var det ansatt

79 personer i konsernet, herav 6 kvinner.

Konsernet tilstreber kjønnsnøytral behandling

av alle ansatte. Arbeidsmiljøet er godt. Styret i

Seltor Gruppen AS består av åtte menn.


ResultatregnskapSeltor Gruppen AS konsern

Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern

2010 2011 Note Note 2011 2010

Driftsinntekter

- - Salgsinntekt 324 264 291 433

- - Annen driftsinntekt 1 991 25

- - Sum driftsinntekter 326 255 291 458

Driftskostnader

- 5 Varekostnad 253 834 219 798

- - Lønnskostnad 2 56 316 48 876

- - Avskrivning 4 2 848 5 619

105 180 2 Annen driftskostnad 2,4 12 004 12 050

105 185 Sum driftskostnader 325 002 286 343

-105 -185 Driftsresultat 1 253 5 115

Finansinntekter og finanskostnader

2 585 650 Inntekt på investering i datterselskap - -

645 0 Inntekt på investering i tilknyttet selskap -98 1 179

100 200 Annen renteinntekt 1 028 1 411

0 387 Annen finansinntekt 118 64

159 313 Annen rentekostnad 439 387

3 171 924 Netto finansinntekt 609 2 267

3 066 739 Ordinært overskudd før skatt 1 862 7 382

Skattekostnad

80 -80 3 Skattekostnad på ordinært resultat 3 615 3 069

2 986 819 Årets overskudd 1 247 4 312

- - Herav minoritetens andel av underskudd 53 -183

- - Herav majoritetens andel av overskudd 1 194 4 496

Overføringer:

3 000 0 Foreslått utbytte - -

0 0 Avgitt konsernbidrag - -

-14 819 Overført til annen egenkapital - -

0 0 Udekket tap - -

2 986 819 Sum overføringer - -


Balanse per 31. desemberSeltor Gruppen AS konsern


2010 2011 Note Note 2011 2010

Anleggsmidler

- - Immaterielle eiendeler

- 74 Utsatt skattefordel 3 - -

- - Goodwill 4 8 366 9 503

- 74 Sum immaterielle eiendeler 8 366 9 503

- - Varige driftsmidler

- - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 4,14 1 058 3 101

- - Maskiner og anlegg 4 378 378

- - Driftsløsøre, inventar, verktøy ol 4,14 2 546 1 988

- - Sum varige driftsmidler 3 982 5 467

Finansielle anleggsmidler

37 898 39 233 5 Investeringer i datterselskap - -

1 510 956 5 Investeringer i tilknyttet selskap 5 1 746 2 398

0 0 Andre langsiktige fordringer 6 2 105 1 377

0 0 Overfinansiert pensjonsforpliktelse 12 226 62

39 408 40 189 Sum finansielle anleggsmidler 4 077 3 837

39 408 40 263 Sum anleggsmidler 16 425 18 807

Omløpsmidler

- - Tomter og utviklingsprosjekter 8 073 94

Fordringer

- - Kundefordringer 7,8,14 72 985 72 352

2 145 6 539 8 Andre fordringer 8,14 12 410 12 232

2 145 6 539 Sum fordringer 85 395 84 584

Bankinnskudd, kontanter og lignende

165 31 Bankinnskudd, kontanter og lignende 9 47 993 31 326

2 310 6 570 Sum omløpsmidler 141 461 116 004

41 718 46 833 Sum eiendeler 157 886 134 811


Balanse per 31. desemberSeltor Gruppen AS konsern


2010 2011 Note Note 2011 2010

Egenkapital

Innskutt egenkapital

300 300 10,11 Selskapskapital 10,11 300 300

35 163 35 163 10 Overkursfond 10 35 163 35 163

35 463 35 463 Sum innskutt egenkapital 35 463 35 463

Opptjent egenkapital

10 Annen egenkapital 10 3 218 2 247

10 594 10 Minoritetsinteresse 10 594 416

35 469 36 288 Sum egenkapital 39 275 38 126

Gjeld

Avsetning for forpliktelser

- - Pensjonsforpliktelser 12 206 292

5 - 3 Utsatt skatt 3 2 725 2 056

5 - Sum avsetning for forpliktelser 2 931 2 348

Annen langsiktig gjeld

- 6 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 14 6 283 6 000

Kortsiktig gjeld

- - Leverandørgjeld 64 901 26 774

- - Skyldige offentlige avgifter 7 827 8 780

75 - 3 Betalbar skatt 3 0 75

3 000 - Utbytte 0 3 000

3 169 4 545 13 Annen kortsiktig gjeld 7,13 36 669 49 708

6 244 4 545 Sum kortsiktig gjeld 109 397 88 337

6 249 10 545 Sum gjeld 118 611 96 685

41 718 46 833 Sum egenkapital og gjeld 157 886 134 811


KontantstrømoppstillingSeltor Gruppen AS konsern


2010 2011 2011 2010

Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

3 066 739 Årsresultat før skatt 1 862 7 382

-5 466 -75 Betalt skatt -75 -6 768

- - Ordinære avskrivninger 2 848 5 619

- -386 Gevinst(-)/tap ved salg av aksjer - -

- -650 Inntektsført utbytte - -

- - Gevinst/tap ved salg av driftsmidler -1 991 3

- - Resultat fra tilknyttede selskap 98 -1 179

- - Endring i kundefordringer -5 229 -23 925

- - Endring i leverandørgjeld 38 127 4 406

21 455 -2 367 Endring i andre tidsavgrensningsposter -17 829 -6 758

19 056 -2 739 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 17 811 -21 220

Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

- - Økning langsiktig fordring -728 -421

- - Investert i inventar, utstyr og parkeringsplasser -1 250 -1 353

- 948 Salg av aksjer 4 948 -

- - Salg av driftsmidler 46 725

- - Netto utbetaling ved kjøp og salg minoritet -99

- - Tilførsel av kontanter ved kjøp av datterselskap 1 747

-3 795 -1 343 Investert i aksjer -1 343 -3 795

-3 795 -395 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 573 -3 097

Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-15 200 -3 000 Utbetalt utbytte -3 000 -15 200

- 6 000 Økt langsiktig gjeld 283 6 000

-15 200 3 000 Netto kontantstrøm fra finansieringssaktiviteter -2 717 -9 200

61 -134 Netto endring i likvider i perioden 16 667 -33 516

104 165 Beholdning av likvider 01.01. 31 326 64 842

165 31 Beholdning av likvider 31.12 47 993 31 326


Årsregnskapet er satt opp i samsvar med

regnskapslovens bestemmelser og god

regnskapsskikk.

KonsolideringsprinsipperKonsernregnskapet omfatter morselskapet

Seltor Gruppen AS med de heleide datterselska-

pene Seltor AS, Seltor Øst AS, Seltor Bolig AS,

Seltor Anlegg AS og Buerhaven Trinn 2 AS. Kon-

sernregnskapet utarbeides etter ensartede

prinsipper ved at datterselskapene følger de

samme regnskapsprinsipper som morselskapet.

Interne transaksjoner, urealiserte interne

gevinster, fordringer og gjeld elimineres.

Kostprisen på aksjene i konsoliderte datter-

selskap elimineres mot egenkapitalen på

etableringstidspunktet.

Klassifiserings- og vurderingsprinsipperOmløpsmidler/Kortsiktig gjeld

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter

normalt poster som forfaller til betaling innen

ett år etter balansedagen, samt poster som

knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster

er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig

gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi

av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt

beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler/Langsiktig gjeld

Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt

til varig eie og bruk. Anleggsmidler er

vurdert til anskaffelseskost, men nedskrives

til virkelig verdi dersom verdifallet ikke for-

ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld

balanseføres til nominelt beløp på etable-

ringstidspunktet.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er opp-

ført i balansen til pålydende.

Tomter og utviklingsprosjekter

Tomter og utviklingsprosjekter er verdsatt til

påløpt kost.

Varige driftsmidler/goodwill

Varige driftsmidler og goodwill er bokført til

historisk anskaffelseskost. Driftsmidlene

avskrives årlig etter en lineær avskrivnings-

sats hvor den økonomiske levetiden er lagt

til grunn. Varige driftsmidler nedskrives til

gjenvinnbart beløp ved verdifall som forven-

tes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart

beløp er det høyeste av netto salgsverdi og

verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av frem-

tidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen.

Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for

nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Konsernet har i 2011 endret avskrivningsplan for

goodwill. Det vises til note 4.

Datterselskap

Datterselskap vurderes etter kostmetoden i

selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert

til anskaffelseskost for aksjene med mindre

nedskrivning har vært nødvendig.

Utbytte og konsernbidrag er i selskapsregn-

skapet inntektsført samme år som det er

avsatt i datterselskapet.

Tilknyttede selskaper

Eierandeler i tilknyttede selskaper regn-

skapsføres etter egenkapitalmetoden i

konsernregnskapet. Andel av resultat etter

skatt resultatføres blant finansposter.

I selskapsregnskapet benyttes kostmetoden.

Driftsinntekter og kostnader

Inntektsføring skjer etter opptjeningsprinsip-

pet som normalt vil være leveringstidspunktet

for varer og tjenester. Kostnader medtas etter

sammenstillingsprinsippet, dvs at kostnader

medtas i samme periode som tilhørende inn-

tekter inntektsføres.

Langsiktige tilvirkningskontrakter

Fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid,

hvor selskapet har resultatansvar, blir vurdert

til faktiske direkte kostnader, med fradrag

av delfakturerte inntekter. Hvis kalkylen eller

prognoser på noen av prosjektene viser netto

tap blir det totale beregnede tapet utgiftsført i

regnskapet. Dersom betingelsene for løpende

avregning med fortjeneste er oppfylt blir en

beregnet andel av dekningsbidraget inntekts-

ført. Fullføringsgraden beregnes som forholdet

mellom påløpte prosjektkostnader og estimerte

totalkostnader for prosjektet. Fullføringsgraden

bestemmer også andel av resultatført fortje-

neste.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfat-

ter både periodens betalbare skatt og endring

i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28

% på grunnlag av de midlertidige forskjeller

som eksisterer mellom regnskapsmessige og

Note 1: Regnskapsprinsipper

Noter til regnskapetSeltor Gruppen AS konsern


Note 2: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte med mer.

Lønnskostnader:

Beløp i 1 000 kronerMorselskapet

2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Lønninger - 45 384 - 39 096

Folketrygdavgift - 6 759 - 6 308

Pensjonskostnader - 1 284 - 1 127

Andre ytelser - 2 888 - 2 345

Sum - 56 316 - 48 876

Antall årsverk sysselsatt i gjennomsnitt i perioden - 67 - 67

Kostnadsførte honorarer til revisor:


2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Revisjons- og revisjonsrelatert bistand 25 218 25 196

Bistand knyttet til årsregnskap og noter 45 85 45 82

Skatte- og avgiftsrådgivning 9 30 26

Annen bistand 18 68 18 104

Sum 97 401 88 408

skattemessige verdier, samt ligningsmessig

underskudd til fremføring ved utgangen av

regnskapsåret. Skatteøkende og skatteredu-

serende midlertidige forskjeller som reverserer

eller kan reversere i samme periode er utlig-

net og nettoført. Utsatt skatt på merverdier i

forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir

ikke utlignet.

Pensjoner

Selskapene i konsernet har innskuddsbasert

pensjonsordning for sine ansatte som er i

tråd med lov om obligatorisk tjenestepensjon

(OTP). Årlig pensjonskostnad for innskudds-

ordningen tilsvarer årets påløpte premie.

Datterselskapet Seltor AS er videre omfattet

av AFP-ordningen mellom LO og NHO. Ord-

ningen er endret i 2010 og ny AFP løper fra

1.1.2011. Selskapets andel av underdekning i

gammel ordning (for perioden 2012-2015) er

estimert og avsatt for i regnskapet.

Ny AFP fra 2011 blir inntil videre regnskaps-

messig behandlet som en innskuddsordning;

dvs årlig kostnad tilsvarer årlig tilskudd til

ordningen.

Kontantstrømoppstilling

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter

den indirekte metode. Dette innebærer at

man i analysen tar utgangspunkt i foretakets

årsresultat for å kunne presentere kontant-

strømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift,

investeringsvirksomheten og finansierings-

virksomhet. Som likvider i kontantstrømopp-

stilling ansees kontanter og bankinnskudd.


Note 3: Skatter og skattekostnad

Grunnlag for beregning av utsatt skatt / utsatt skattefordel:


2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Spesifikasjon av midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring:

Forskjeller som utlignes:

Langsiktige tilvirkningskontrakter - 15 270 - 13 018

Driftsmidler - -178 - -182

Regnskapsmessige avsetninger - -1 582 - -4 136

Skatteposisjoner -265 -3 777 19 -1 357

Sum -265 9 733 19 7 343

Utsatt skatt/skattefordel (-) -74 2 725 5 2 056

Endring utsatt skatt 80 669 - 2 994

Resultatført skattekostnad:

Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner GrunnlagSkattekostnad

28% Betalbar skatt

Ordinært resultat før skatt 739 207 -

Permanente forskjeller -1 023 -286 -

Endring midlertidig forskjell 284 80 -

Alminnelig inntekt - - -

Endring utsatt skatt - - -

Resultatført skattekostnad - -80 -

Resultatført skattekostnad - -80 -

Skattekostnad i konsernet:

Konsern - Beløp i 1 000 kroner GrunnlagSkattekostnad

28 %

Ordinært resultat før skatt 1 862 521

Permanente forskjeller 333 93

Endring midlertidig forskjell 2 390 669

4 585 1 284

Endring utsatt skatt -669

615


Note 4: Driftsmidler og avskrivninger

Konsern - Beløp i 1 000 kroner Goodwill Bygg TomtParkerings-

plasserAnlegg under

utførelse

Transportmidler, maskiner og

inventar

Anskaffelsekost pr. 01.01 22 822 2 324 320 1 260 378 6 003

Tilgang i året 968 - - - 1 250

Avgang i året -2 324 -320 - - -225

Anskaffelseskost pr. 31.12 23 790 - -0 1 260 378 7 028

Akkumulerte ekstraordinære avskrivninger pr 31.12. - - - - -41

Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 -15 425 - -202 -4 441

Balanseført verdi 31.12 8 366 - - 1 058 378 2 546

Avskrivninger i året 2 105 - 50 693

Avskrivningssatser 12,5% - 25% 4 % 0 % 4 % 0 % 12,5-33 %

Tilgang på goodwill gjelder oppkjøp i Seltor Anlegg AS. Selskapet har økt sin eierandel fra 67 % til 95 %.

Avskrivningsplan for goodwill på tidligere oppkjøp er endret. Gjenværende levetid er øket fra 2 år til 5 år. Dette har medført reduserte avskrivninger med TNOK 2 610.

Selskapene driver sin virksomher i leide lokaler. Leiekostnadene for 2011 utgjør TNOK 1 906.

Årets leiekostnader for driftsmidler som leies og som ikke er balanseført utgjør TNOK 495.

Note 5: Aksjer i datterselskaper, tilknyttede selskap, konsern m.v.

Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Kostpris Bokført verdi

Datterselskaper/tilknyttet selskap:

Seltor AS 2008 Porsgrunn 100 % 23 026 23 026

Seltor Øst AS 2008 Porsgrunn 100 % 12 437 12 437

Seltor Bolig AS 2009 Porsgrunn 100 % 143 143

Seltor Anlegg AS 2010 Oslo 95,04 % 3 628 3 628

Loe Utvikling AS 2010 Oslo 19 % 956 956

Sum datterselskaper 40 189 40 189

Datterselskapet Seltor Bolig AS eier i tillegg aksjer i følgende selskap:

Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Kostpris Bokført verdi

Datter-/tilknyttet selskap:

Buerhaven Trinn 2 AS 2011 Porsgrunn 100 % 113 000 113 000

Lillegården Eiendom AS 2004 Porsgrunn 50 % 1 000 000 1 000 000

PBBL Prosjekt Dr. Munchsgt. AS 2006 Porsgrunn 50 % 150 000 150 000

Eierandeler i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.


Beregning av årets resultatandel for de tilknyttede selskapene:

Beløp i 1 000 kronerKonsern

2011Konsern

2010

Andel årets ordinære resultat øvrige tilknyttede selskaper 248 1 179

Tap ved salg av andel -346 -

Samlet resultatandel tilknyttede selskaper -98 1 179

Beregning av balanseført verdi pr 01.01:

Beløp i 1 000 kronerKonsern

2011Konsern

2010

Inngående balanse andel i tilknyttede selskap 2 398 353

Tilgang tilknyttede selskap - 1 510

Avgang tilknyttede selskap -900 -

Årets resultatandel tilknyttede selskap 248 1 179

Mottatt utbytte/tap ved salg tilknyttet selskap - -645

Utgående balanse 31.12 1 746 2 398

Note 6: Fordringer med forfall senere enn ett år

Fordringer med forfall senere enn ett år:

Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2011 2010

Dr. Munchsgt AS 905 377

Lillegården Eiendom AS 1 200 1 000

Sum 2 105 1 377

Note 7: Anleggskontrakter

Anleggskontrakter pr. 31.12:


Inntektsført på igangværende prosjekter 192 243 127 681

Kostnader knyttet til opptjent inntekt 182 698 118 675

Netto resultatført på igangværende prosjekter 9 545 9 006

Opptjent ikke fakturert inntekt på igangværende anleggskontrakter inkludert i andre kundefordringer 24 940 15 794

Forskuddsfakturert produksjon inkludert i annen kortsiktig gjeld 6 630 21 022

Gjenværende produksjon på tapskontrakter utgjør TNOK 62 516.

Konsernet har i ett prosjekt en tvist knyttet til kontraktsforståelsen. Det er gjort avsetning etter beste estimat.Opplysningene vedrørende dette er begrenset av hensyn til sakens videre forløp.


Note 8: Kortsiktige fordringer

Kundefordringer består av:


2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Kundefordringer - 48 045 - 56 557

Opptjent ikke fakturert på igangværende prosjekter - 24 940 - 15 794

Sum kundefordringer - 72 985 - 72 352

Andre kortsiktige fordringer består av:


2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Fordring på Seltor Bolig AS - - 1 500 -

Fordring på Vipeveien 51 AS - 44 - 31

Fordring på Loe Utvikling AS 6 338 6 338 645 6 685

Forskuddsbetalte kostnader - 2 632 - 4 425

Andre kortsiktige fordringer 201 3 396 - 1 090

Sum andre kortsiktige fordringer 6 539 12 410 2 145 12 232

Note 9: Bundne midler

Bankinsskudd:


Bundne skattetrekksmidler på egen konto 4 794 4 086

Note 10: Egenkapital

Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum

Egenkapital pr. 31.12.10 300 35 163 6 35 469

Årets resultat - - 819 819

Egenkapital pr. 31.12.11 300 35 163 825 36 288

Konsern - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Minoritet Annen EK Sum

Egenkapital pr 31.12.10 300 35 163 416 2 247 38 126

Årets resultat - - 1 194 1 194

Konsernbidrag til minoritet - - 223 -223 -

Tilgang minoritet - - 276 - 276

Minoritetens andel på årets resultat - - 53 - 53

Utbetaling minoritet - - -374 - -374

Egenkapital pr. 31.12.11 300 35 163 594 3 218 39 275


Note 11: Antall aksjer, aksjeeiere m.v

Morselskapets aksjekapital er TNOK 300 fordelt på 270 A-aksjer à TNOK 1 og 30 B-aksjer à TNOK 1.

Aksjonærene i selskapet pr. 31.12.11 var:

Antall A-aksjer Antall B-aksjer Eierandel Stemmeandel

Malmfrid Råmunddal 60 - 20 % 20 %

Gunnar Råmunddal 60 - 20 % 20 %

Stian Råmunddal 60 - 20 % 20 %

Jubali AS 90 15 35 % 35 %

TKL Invest AS - 15 5 % 5 %

Sum 270 30 100 % 100 %

Note 12: Pensjonsforpliktelser

De ansatte i datterselskapene har en innskuddsbasert ordning. Årets pensjonskostnad omfatter årets innbetaling til den innskuddsbaserte pensjonsordningen.Gjenstående regnskapsmessig underdekning på gammel AFP ordning i Seltor AS utgjør pr. 31.12.11 TNOK 206 for perioden 2012 - 2015, denne er avsatt i regnskapet.

Note 13: Annen kortsiktig gjeld

Annen kortsiktig gjeld består av:


2011Konsern

2011Morselskapet

2010Konsern

2010

Påløpne feriepenger - 4 830 - 4 137

Påløpne prosjektkostnader - 20 939 - 19 400

Øvrige påløpne kostnader 93 2 744 - 1 058

Forskudd fra kunder - 6 630 - 21 022

Garantiavsetning - 1 500 - 3 850

Gjeld til Vipevegen 51 AS 25 25 25 25

Mellomregning datterselskap 4 427 - 3 023 -

Annen kortsiktig gjeld - - 120 217

Sum annen kortsiktig gjeld 4 545 36 669 3 169 49 708


Note 14: Pant og garantier

Beløp i 1 000 kroner

Konsernets totale garantiramme: 70 000

Konsernests trekk på rammen per 31.12.11 40 833

Seltor Gruppen AS' garantiansvar stilt for datterselskaper 39 013

Kredittrammer

Konsernets totale kassekredittramme pr. 31.12.11: 10 000

Konsernets kassekreditt er positiv pr. 31.12.11

Bokført verdi av pantsatte eiendeler

Løsøre, inventar og driftstilbehør 260

Fordringer 55 719

Tomt Gnr, 75 Bnr 357 med bokført verdi 4 596 TNOK per 31.12.11 er pantsatt i fbm byggelån. Det er ikke trukket på byggelånet i 2011.

Seltor Gruppen AS har et pantelån stort TNOK 6 000. Seltor AS og Seltor Øst er medkausjonister for lånet.

Seltor Gruppen AS har stilt kausjonserklæring for byggelån i Buerhaven Trinn 2 AS med TNOK 5 000.


Revisjonsberetning



SELTOR GRUPPEN ASFellesadministrasjon: Vipeveien 51 3917 Porsgrunn

Tlf: 35 93 10 20 / Faks: 35 93 10 21 / [email protected] / www.seltor.no

Seltor AS - Vipeveien 51, 3917 Porsgrunn

Seltor Øst AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker

Seltor Anlegg AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker

Seltor Bolig AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker

ONEZERO DESIGNBUREAU - ww

w.onezero.no

Documents

Seltor årsrapport 2011