ÅRSRAPPORT 2011
En annerledes entreprenør…
Seltor er et konsern innenfor bygg, bolig og anleggsbransjen med røtter tilbake til 1938 i Lårdal, Telemark og har vært et familieselskap siden begynnelsen.Lang fartstid sikrer tung erfaring og solid gjennomføringsevne.
Det som skiller Seltor fra andre aktører i bransjen er fokuset på tidligfasen i tett samarbeid med byggherren. Vi besitter kunnskapen og erfaringen til å få frem de beste løsningene – slik at prosjektet blir optimalisert med henblikk på bruker, kvalitet, energi og miljø samt økonomi.Vår utviklingsavdeling består av erfarne og kreative arkitekter og rådgivende ingeniører som kjenner rammebetingelsene for sine respektive fag – noe som skaper god utnyttelse av tomter, arealer og eksisterende bygningsmasser.
Seltors evne til å skape gode prosjekter og forutsigbar gjennomføring har vært de viktigste kriteriene for at Seltor fyller 75 år i 2013.Seltor Gruppen AS består av Seltor AS med Telemark og Vestfold som nedslagsfelt innen bygg, Seltor Øst AS med Oslo, Buskerud og Akershus som nedslagsfelt innen bygg, Seltor Anlegg AS med hele landet som nedslagsfelt innen infrastruktur og Seltor Bolig AS med det sentrale Østlandet som nedslagsfelt innen boligutvikling og -salg.
Stian RåmunddalDaglig leder
Seltor Gruppen Årsrapport 20112
■■ Seltor besluttet å satse helhjertet på miljøriktig bygging og ble
medlem i Norwegian Green Building Council (NGBC)
■■ Suksessfull gjennomføring og ferdigstillelse av to Choicehoteller i Oslo
sentrum med komplisert refundamentering.
■■ Etablering av Nullvisjon på skader og ulykker på Seltor sine anlegg og byggeplasser.
■■ Seltor Bolig gjennomførte vellykkede salg og oppstart av 16 leiligheter i Buerhaven i Skien.
Høydepunkter 2011
Nøkkeltall2011 2010 2009
Driftsinntekter 326.255.000 291.458.000 294.032.000
EBITDA 4.101.000 10.734.000 21.219.000
Totalkapital 157.886.000 134.811.000 136.626.000
Egenkapital 39.275.000 38.126.000 36.215.000
Egenkapitalandel 24,9% 28,3% 26,5%
Ansatte pr 31.12 79 77 63
Økt fokus på energi og miljø skaper bærekraftige prosjekter for våre kunder og gir store samfunnsmessige gevinster. Seltor Gruppen ble medlem i Green Building Council i 2011 som et ledd i strategisk satsing på miljøriktig bygging. (se for øvrig side 5)Seltor ferdigstilte i 2011 Choice Express Børsparken i kvadraturen og Choice Express. Begge prosjektene ble suksessfullt gjennomført med refundamentering til fjell under svært vanskelige forhold.Etter en ulykke ved et av våre prosjekter i februar 2011
ble det fokusert kraftig på generell sikkerhet på alle nivåer i Seltor. Vi innførte nullvisjon på ulykker og skader og effekten er målbar da vi noterer H1=0 i samtlige selskaper i gruppen i skrivende stund.Etablering av Seltor Bolig AS i 2011, var startskuddet for Seltors satsning på utvikling, salg og bygging av boligprosjekter i egenregi.Prosjektporteføljen omfatter i dag over 200 leiligheter som er under utvikling, i salg eller i produksjon.
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 3
Fra idé til komplett leveranse
Seltor har høy kompetanse og lang erfaring, innen utvikling og gjennomføring av prosjekter fra A til Å.Du som kunde, velger selv på hvilket tidspunkt Seltor skal involveres. Etablering av samarbeid i tidligfasen skaper vilkår for optimalisering av prosjektet innenfor miljø og energi, utforming/brukertilpasning og god økonomi. Seltor jobber i tett relasjon med kunden i en verdikjedebasert prosess:
Fase 0: AnalyseByggherre og Seltor vurderer sammen hvilke alternativer, som vil gi
optimal utnyttelse av den aktuelle tomten. Her vil økonomi og mar-
kedsanalyse stå helt sentralt.
Dersom prosjektet må reguleres / omreguleres, gjøres dette også i
denne fasen.
Fase 1: ForprosjektSeltors arkitekter og ingeniører lager en illustrativ skisse av prosjek-
tet. Alle hovedelementer i prosjektet, løses i denne fasen. Avklaringer
mot offentlige myndigheter og andre høringsinstanser, blir sjekket ut.
Fasen avsluttes med overlevering av skissetegninger og en budsjett-
pris på hele byggeriet.
Fase 2: DetaljprosjekteringProsjektet går inn i detaljeringsfasen. Det blir foretatt beregninger av
bærekonstruksjon, brannprosjektering vil utføres, det arkitektoniske
uttrykket av bygget blir bearbeidet og nødvendig underlag for kalku-
lasjon av prosjektet, utarbeides.
Fasen avsluttes med overlevering av kontraktstegninger og et bin-
dende tilbud på sluttpris av prosjektet.
Fase 3: GjennomføringGjennomføringen kan utføres i ulike entreprisemodeller. Vår mest
brukte modell, er totalentreprise. Her kan byggherren velge om prisen
skal være fast og forutsigbar eller en målpris, hvor Seltor og bygg-
herre deler økonomisk opp og nedside i prosjektet.
Uansett hvilken modell som blir valgt, kan vi love en forutsigbar
prosess og gjennomføring med høyt kompetente og erfarende med-
arbeidere.
Fase 3
Gjennomføring
Fase 1
Forprosjekt
Fase 2Fase 0
Analyse Detaljprosjektering
Seltor Gruppen Årsrapport 20114
Seltors miljøpolicySeltor skal være en av de beste og mest anerkjente entreprenørene
når det gjelder miljøvennlig og bærekraftig prosjektering og bygging i
de geografiske områdene vi konkurrerer i. Seltor skal legge til rette for
at alle bygg vi utvikler og bygger skal kunne miljøsertifiseres i henhold
til BREEAM-NOR, fordi vi mener at energiklasse og miljøsertifisering vil
være en viktig konkurransefaktor for salg og utleie av bygg i tiden som
kommer.
Overordnede miljømålEn samlet byggebransje er i ferd med å få opp
øynene for miljøsertifisering og bærekraftig
bygging, og det er på høy tid. Regjeringens
miljøhandlingsplan 2009-2012 er konsentrert
om fem satsingsområder:
• Redusere klimagassutslippene
• Redusere behovet for
energi i bygningsmassen.
• Kartlegge og minimere bruken av helse og
miljøfarlige stoffer i byggevirksomheten.
• Godt inneklima i bygg.
• Hindre at avfall oppstår, og øke ombruk og
materialgjenvinning av byggematerialer.
Arnstadrapporten, levert til kommunal- og regionalminister Liv Signe
Navarsete 23.august 2010, gir innspill til ny handlingsplan for energi-
effektive bygg, og er en del av Regjeringens klimamelding 25.april 2012.
40% av den samlede energibruken i så vel Norge som resten av Europa
er knyttet til drift av bygg. Det betyr at når det skal gjøres store kutt,
må bygg- og eiendomsbransjen ta en stor del av ansvaret. De foreslåtte
målene i Arnstadrapporten er å redusere energibruken fra 2010-nivået
på 80 TWh/år til 70 TWh/år i 2020 og 40 TWh/år i 2040. 80% av ener-
gibesparelsen for 2020-målet må gjøres i eksisterende bygningsmasse,
samtidig som vi fokuserer på energieffektivitet i nybygg for å nå 2040-
målet. Regjeringens klimamelding krever passivhusnivå for nye bygg i
2015 og nesten nullenerginivå i 2020. Dette sier noe om det krafttaket
som må gjøres i bygg- og eiendomsbransjen i Norge.
Komplett utviklingI tillegg til Seltors brede kompetanse innen prosjekteringsledelse og
prosjektledelse tilbyr Seltor en komplett faglig utvikling og prosjek-
tering av byggeprosjekter. Utviklingsavdelingen i Seltor er en gruppe
bestående av fagpersoner med høy kompetanse som utvikler gode
prosjekter, med et helhetlig og bærekraftig fokus, herunder
kvalitet, pris og byggetid. Utviklingsavdelingen har tung
kompetanse innenfor arkitektur, konstruksjon,
byggteknikk, bygningsfysikk, tekniske fag, samt
energi/miljø og bærekraftig bygging.
Miljøsertifisering av byggSeltor var som en av de første entreprenø-
rene i Norge medlem i
NGBC – Norwegian Green Building Council,
som nå har lansert det internasjonalt aner-
kjente miljøsertifiseringssystemet BREEAM-
NOR for miljøsertifisering av bygg i Norge.
Seltor tilbyr den ekspertisen som trengs i forhold
til BREEAM-NOR fra dag 1. Det er tidlig i prosessen de
viktigste valgene tas, også i forhold til bærekraftig prosjekt-
utvikling. Det er vesentlig mer kostnadseffektivt å vurdere forskjellige
alternativer i idéfasen enn å endre prosjektet langt ute i prosessen for å
få en god miljøklassifisering.
Gjennom god prosjekteringsledelse, egne dyktige fagressurser og
dyktige tilknyttede rådgivere, skal Seltor være den beste tilbyderen av
bærekraftig utvikling, prosjektering og bygging. En BREEAM-prosess
med godkjent sertifikat gir byggherre et verdipapir som sier noe om
miljøkvaliteten for prosjektet. Gjennom BREEAM sikrer byggherre at det
er dokumenterbare miljøegenskaper i bygget. Dette gir trygghet ved evt.
videresalg, senere oppgradering/omgjøring og kommunikasjon og
dokumentasjon av kvaliteter mot leietaker.
Energi og miljø i Seltor
Seltor har BREEAM-NOR akkreditert profesjonellSeltor har egne BREEAM-NOR Akkrediterte Profesjonelle (AP) i
organisasjonen, og vi utvikler stadig kompetansen innenfor bærekraftig
prosjektutvikling, bygging og BREEAM-NOR miljøsertifisering. Bruk av
BREEAM-NOR AP i prosjektutvikling og -gjennomføring gir i seg selv 3
poeng i BREEAM-NOR systemet.
Alexander Strand-Omreng Siv.ing / M.Sc Byggteknikk & Arkitektur /
BREEAM-NOR AP
Utdanning: NTNU: Produktdesign og -utvikling
UMB: M.Sc Byggteknikk & Arkitektur, bærekraftig bygging.
HIB: Byggingeniør, konstruksjonsteknikk
Arbeidserfaring: Seltor Øst: Leder Prosjektutvikling
Olav Thon Gruppen: Prosjektleder Byggherre Selvaagbygg:
Avdelingsleder Bygg-Design og Selvaag Std.
Selvaagbygg: Leder produktutvikling boligkonsepter.
Smidt & Ingebrigtsen: Rådgivende ingeniør byggteknikk (RIB)
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 5
ÅrsregnskapStyrets årsberetning 08Resultatregnskap 10Balanse 11Kontantstrømoppstilling 13Noter til årsregnskapet 14Revisjonsberetning 22
Seltor Gruppen AS
Seltor Gruppen AS er et konsern med virksomhet hovedsakelig innenfor utviklingog oppføring av bygg- og anleggsprosjekter. Selskapets hovedkontor er lokaliserti Porsgrunn. Konsernet har hele østlandsregionen som nedslagsfelt gjennomentreprenørselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS og Seltor Anlegg AS. Seltor Bolig ASivaretar konsernets interesser innenfor boligutvikling og investeringer i boligprosjekter.
Styrets årsberetning for 2011Seltor Gruppen AS
Seltor Gruppen AS er et konsern med
virksomhet hovedsakelig innenfor utvikling
og oppføring av bygg- og anleggsprosjek-
ter. Selskapets hovedkontor er lokalisert i
Porsgrunn. Konsernet har hele østlands-
regionen som nedslagsfelt gjennom entre-
prenørselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS
og Seltor Anlegg AS. Seltor Bolig AS ivaretar
konsernets interesser innenfor boligutvikling
og investeringer i boligprosjekter.
Konsernet forurenser ikke det ytre miljø i
betydelig grad. Konsernet har ambisjoner om
å være blant de beste i bransjen innen miljø-
riktig utvikling og bygging av alle typer bygg.
Konsernet har i 2011 hatt en skade som
resulterte i sykefravær. Samlet sykefravær
har vært 6,4 % i løpet av året. Skader og
sykefravær følges løpende opp gjennom felles
konserninterne rutiner.
Forutsetning om fortsatt drift er lagt til grunn
ved avleggelse av regnskapet. Konsernet
har en god ordrereserve og er i en sunn
økonomisk og finansiell stilling.
Etter styrets oppfatning gir det framlagte
resultatregnskap og balanse et rettvisende
bilde av driften i 2011 og om stillingen pr.
31.12.2011.
Omsetningen i konsernet utgjorde i 2011 kr
326 mnok mot 291 mnok 2010.
Omsetningsveksten skyldes hovedsakelig
vekst i Seltor Anlegg AS og Seltor Øst AS. Året
har vært preget av et utfordrende marked
og styret er tilfreds med årets overskudd.
Konsernet arbeider kontinuerlig med et lang-
siktig perspektiv for å sikre stabil inntjening
i konsernselskapene også i årene fremover.
Konsernet har en meget god ordrereserve for
2012 og forventer videre vekst.
Konsernet har en betydelig bedre kontant-
strøm fra operasjonelle aktiviteter sammen-
lignet med årets driftsresultat. Dette skyldes i
hovedsak periodiseringer knyttet til prosjekter
under utførelse.
Egenkapitalen er styrket fra 38,1 mnok pr
31.12.10 til 39,2 mnok 31.12.11. Styret er
tilfreds med egenkapitalandel pr 31.12.11 på
25%. Konsernets egenkapital anses tilfreds-
stillende i forhold til virksomhetens omfang
og risiko. Langsiktig gjeld er ikke vesentlig
endret i forhold til fjoråret. Fri egenkapital i
morselskapet utgjør pr 31.12.11 0,8 mnok.
Konsernet har en meget god likviditet på
balansedagen og har hatt en stabilt god
likviditet gjennom hele året. Virksomhetens
art krever et bevisst forhold til likviditetsrisiko.
Det er etablert konserninterne rutiner for å
sikre optimal likviditetsstyring.
Seltor Gruppen Årsrapport 20118
Konsernets likvide midler og kassekreditt-
ramme blir periodisk vurdert i forhold til
konsernets behov.
Konsernet har historisk hatt svært lave tap
på fordringer. Dette som følge av at man har
etablert gode rutiner for vurdering av kunde-
nes betalingsevner. Kredittrisikoen vurderes
derfor som lav. Regnskapsåret har vært preget
av et turbulent internasjonalt finansmarked
som har påvirket deler av markedsområdet
til konsernet. Konsernet har likevel opplevd
omsetningsvekst i perioden. De siste års sats-
ning på utvidelse av det geografiske markeds-
området, samt at virksomheten de siste årene
er utvidet til også å omfatte anleggsprosjekter
og boligutvikling, har vært vellykket, og bidrar
til å redusere markedsrisikoen.
Det har ikke inntrådt forhold etter regnskaps-
årets slutt av betydning ved bedømmelse av
konsernet.
Ved regnskapsårets slutt var det ansatt
79 personer i konsernet, herav 6 kvinner.
Konsernet tilstreber kjønnsnøytral behandling
av alle ansatte. Arbeidsmiljøet er godt. Styret i
Seltor Gruppen AS består av åtte menn.
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 9
ResultatregnskapSeltor Gruppen AS konsern
Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern
2010 2011 Note Note 2011 2010
Driftsinntekter
- - Salgsinntekt 324 264 291 433
- - Annen driftsinntekt 1 991 25
- - Sum driftsinntekter 326 255 291 458
Driftskostnader
- 5 Varekostnad 253 834 219 798
- - Lønnskostnad 2 56 316 48 876
- - Avskrivning 4 2 848 5 619
105 180 2 Annen driftskostnad 2,4 12 004 12 050
105 185 Sum driftskostnader 325 002 286 343
-105 -185 Driftsresultat 1 253 5 115
Finansinntekter og finanskostnader
2 585 650 Inntekt på investering i datterselskap - -
645 0 Inntekt på investering i tilknyttet selskap -98 1 179
100 200 Annen renteinntekt 1 028 1 411
0 387 Annen finansinntekt 118 64
159 313 Annen rentekostnad 439 387
3 171 924 Netto finansinntekt 609 2 267
3 066 739 Ordinært overskudd før skatt 1 862 7 382
Skattekostnad
80 -80 3 Skattekostnad på ordinært resultat 3 615 3 069
2 986 819 Årets overskudd 1 247 4 312
- - Herav minoritetens andel av underskudd 53 -183
- - Herav majoritetens andel av overskudd 1 194 4 496
Overføringer:
3 000 0 Foreslått utbytte - -
0 0 Avgitt konsernbidrag - -
-14 819 Overført til annen egenkapital - -
0 0 Udekket tap - -
2 986 819 Sum overføringer - -
Seltor Gruppen Årsrapport 201110
Balanse per 31. desemberSeltor Gruppen AS konsern
Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern
2010 2011 Note Note 2011 2010
Anleggsmidler
- - Immaterielle eiendeler
- 74 Utsatt skattefordel 3 - -
- - Goodwill 4 8 366 9 503
- 74 Sum immaterielle eiendeler 8 366 9 503
- - Varige driftsmidler
- - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 4,14 1 058 3 101
- - Maskiner og anlegg 4 378 378
- - Driftsløsøre, inventar, verktøy ol 4,14 2 546 1 988
- - Sum varige driftsmidler 3 982 5 467
Finansielle anleggsmidler
37 898 39 233 5 Investeringer i datterselskap - -
1 510 956 5 Investeringer i tilknyttet selskap 5 1 746 2 398
0 0 Andre langsiktige fordringer 6 2 105 1 377
0 0 Overfinansiert pensjonsforpliktelse 12 226 62
39 408 40 189 Sum finansielle anleggsmidler 4 077 3 837
39 408 40 263 Sum anleggsmidler 16 425 18 807
Omløpsmidler
- - Tomter og utviklingsprosjekter 8 073 94
Fordringer
- - Kundefordringer 7,8,14 72 985 72 352
2 145 6 539 8 Andre fordringer 8,14 12 410 12 232
2 145 6 539 Sum fordringer 85 395 84 584
Bankinnskudd, kontanter og lignende
165 31 Bankinnskudd, kontanter og lignende 9 47 993 31 326
2 310 6 570 Sum omløpsmidler 141 461 116 004
41 718 46 833 Sum eiendeler 157 886 134 811
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 11
Balanse per 31. desemberSeltor Gruppen AS konsern
Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern
2010 2011 Note Note 2011 2010
Egenkapital
Innskutt egenkapital
300 300 10,11 Selskapskapital 10,11 300 300
35 163 35 163 10 Overkursfond 10 35 163 35 163
35 463 35 463 Sum innskutt egenkapital 35 463 35 463
Opptjent egenkapital
10 Annen egenkapital 10 3 218 2 247
10 594 10 Minoritetsinteresse 10 594 416
35 469 36 288 Sum egenkapital 39 275 38 126
Gjeld
Avsetning for forpliktelser
- - Pensjonsforpliktelser 12 206 292
5 - 3 Utsatt skatt 3 2 725 2 056
5 - Sum avsetning for forpliktelser 2 931 2 348
Annen langsiktig gjeld
- 6 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 14 6 283 6 000
Kortsiktig gjeld
- - Leverandørgjeld 64 901 26 774
- - Skyldige offentlige avgifter 7 827 8 780
75 - 3 Betalbar skatt 3 0 75
3 000 - Utbytte 0 3 000
3 169 4 545 13 Annen kortsiktig gjeld 7,13 36 669 49 708
6 244 4 545 Sum kortsiktig gjeld 109 397 88 337
6 249 10 545 Sum gjeld 118 611 96 685
41 718 46 833 Sum egenkapital og gjeld 157 886 134 811
Seltor Gruppen Årsrapport 201112
KontantstrømoppstillingSeltor Gruppen AS konsern
Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern
2010 2011 2011 2010
Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
3 066 739 Årsresultat før skatt 1 862 7 382
-5 466 -75 Betalt skatt -75 -6 768
- - Ordinære avskrivninger 2 848 5 619
- -386 Gevinst(-)/tap ved salg av aksjer - -
- -650 Inntektsført utbytte - -
- - Gevinst/tap ved salg av driftsmidler -1 991 3
- - Resultat fra tilknyttede selskap 98 -1 179
- - Endring i kundefordringer -5 229 -23 925
- - Endring i leverandørgjeld 38 127 4 406
21 455 -2 367 Endring i andre tidsavgrensningsposter -17 829 -6 758
19 056 -2 739 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 17 811 -21 220
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
- - Økning langsiktig fordring -728 -421
- - Investert i inventar, utstyr og parkeringsplasser -1 250 -1 353
- 948 Salg av aksjer 4 948 -
- - Salg av driftsmidler 46 725
- - Netto utbetaling ved kjøp og salg minoritet -99
- - Tilførsel av kontanter ved kjøp av datterselskap 1 747
-3 795 -1 343 Investert i aksjer -1 343 -3 795
-3 795 -395 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 1 573 -3 097
Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-15 200 -3 000 Utbetalt utbytte -3 000 -15 200
- 6 000 Økt langsiktig gjeld 283 6 000
-15 200 3 000 Netto kontantstrøm fra finansieringssaktiviteter -2 717 -9 200
61 -134 Netto endring i likvider i perioden 16 667 -33 516
104 165 Beholdning av likvider 01.01. 31 326 64 842
165 31 Beholdning av likvider 31.12 47 993 31 326
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 13
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med
regnskapslovens bestemmelser og god
regnskapsskikk.
KonsolideringsprinsipperKonsernregnskapet omfatter morselskapet
Seltor Gruppen AS med de heleide datterselska-
pene Seltor AS, Seltor Øst AS, Seltor Bolig AS,
Seltor Anlegg AS og Buerhaven Trinn 2 AS. Kon-
sernregnskapet utarbeides etter ensartede
prinsipper ved at datterselskapene følger de
samme regnskapsprinsipper som morselskapet.
Interne transaksjoner, urealiserte interne
gevinster, fordringer og gjeld elimineres.
Kostprisen på aksjene i konsoliderte datter-
selskap elimineres mot egenkapitalen på
etableringstidspunktet.
Klassifiserings- og vurderingsprinsipperOmløpsmidler/Kortsiktig gjeld
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter
normalt poster som forfaller til betaling innen
ett år etter balansedagen, samt poster som
knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster
er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig
gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi
av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.
Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt
beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler/Langsiktig gjeld
Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt
til varig eie og bruk. Anleggsmidler er
vurdert til anskaffelseskost, men nedskrives
til virkelig verdi dersom verdifallet ikke for-
ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld
balanseføres til nominelt beløp på etable-
ringstidspunktet.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er opp-
ført i balansen til pålydende.
Tomter og utviklingsprosjekter
Tomter og utviklingsprosjekter er verdsatt til
påløpt kost.
Varige driftsmidler/goodwill
Varige driftsmidler og goodwill er bokført til
historisk anskaffelseskost. Driftsmidlene
avskrives årlig etter en lineær avskrivnings-
sats hvor den økonomiske levetiden er lagt
til grunn. Varige driftsmidler nedskrives til
gjenvinnbart beløp ved verdifall som forven-
tes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart
beløp er det høyeste av netto salgsverdi og
verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av frem-
tidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen.
Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for
nedskrivingen ikke lenger er til stede.
Konsernet har i 2011 endret avskrivningsplan for
goodwill. Det vises til note 4.
Datterselskap
Datterselskap vurderes etter kostmetoden i
selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert
til anskaffelseskost for aksjene med mindre
nedskrivning har vært nødvendig.
Utbytte og konsernbidrag er i selskapsregn-
skapet inntektsført samme år som det er
avsatt i datterselskapet.
Tilknyttede selskaper
Eierandeler i tilknyttede selskaper regn-
skapsføres etter egenkapitalmetoden i
konsernregnskapet. Andel av resultat etter
skatt resultatføres blant finansposter.
I selskapsregnskapet benyttes kostmetoden.
Driftsinntekter og kostnader
Inntektsføring skjer etter opptjeningsprinsip-
pet som normalt vil være leveringstidspunktet
for varer og tjenester. Kostnader medtas etter
sammenstillingsprinsippet, dvs at kostnader
medtas i samme periode som tilhørende inn-
tekter inntektsføres.
Langsiktige tilvirkningskontrakter
Fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid,
hvor selskapet har resultatansvar, blir vurdert
til faktiske direkte kostnader, med fradrag
av delfakturerte inntekter. Hvis kalkylen eller
prognoser på noen av prosjektene viser netto
tap blir det totale beregnede tapet utgiftsført i
regnskapet. Dersom betingelsene for løpende
avregning med fortjeneste er oppfylt blir en
beregnet andel av dekningsbidraget inntekts-
ført. Fullføringsgraden beregnes som forholdet
mellom påløpte prosjektkostnader og estimerte
totalkostnader for prosjektet. Fullføringsgraden
bestemmer også andel av resultatført fortje-
neste.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfat-
ter både periodens betalbare skatt og endring
i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28
% på grunnlag av de midlertidige forskjeller
som eksisterer mellom regnskapsmessige og
Note 1: Regnskapsprinsipper
Noter til regnskapetSeltor Gruppen AS konsern
Seltor Gruppen Årsrapport 201114
Note 2: Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte med mer.
Lønnskostnader:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Lønninger - 45 384 - 39 096
Folketrygdavgift - 6 759 - 6 308
Pensjonskostnader - 1 284 - 1 127
Andre ytelser - 2 888 - 2 345
Sum - 56 316 - 48 876
Antall årsverk sysselsatt i gjennomsnitt i perioden - 67 - 67
Kostnadsførte honorarer til revisor:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Revisjons- og revisjonsrelatert bistand 25 218 25 196
Bistand knyttet til årsregnskap og noter 45 85 45 82
Skatte- og avgiftsrådgivning 9 30 26
Annen bistand 18 68 18 104
Sum 97 401 88 408
skattemessige verdier, samt ligningsmessig
underskudd til fremføring ved utgangen av
regnskapsåret. Skatteøkende og skatteredu-
serende midlertidige forskjeller som reverserer
eller kan reversere i samme periode er utlig-
net og nettoført. Utsatt skatt på merverdier i
forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir
ikke utlignet.
Pensjoner
Selskapene i konsernet har innskuddsbasert
pensjonsordning for sine ansatte som er i
tråd med lov om obligatorisk tjenestepensjon
(OTP). Årlig pensjonskostnad for innskudds-
ordningen tilsvarer årets påløpte premie.
Datterselskapet Seltor AS er videre omfattet
av AFP-ordningen mellom LO og NHO. Ord-
ningen er endret i 2010 og ny AFP løper fra
1.1.2011. Selskapets andel av underdekning i
gammel ordning (for perioden 2012-2015) er
estimert og avsatt for i regnskapet.
Ny AFP fra 2011 blir inntil videre regnskaps-
messig behandlet som en innskuddsordning;
dvs årlig kostnad tilsvarer årlig tilskudd til
ordningen.
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter
den indirekte metode. Dette innebærer at
man i analysen tar utgangspunkt i foretakets
årsresultat for å kunne presentere kontant-
strømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift,
investeringsvirksomheten og finansierings-
virksomhet. Som likvider i kontantstrømopp-
stilling ansees kontanter og bankinnskudd.
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 15
Note 3: Skatter og skattekostnad
Grunnlag for beregning av utsatt skatt / utsatt skattefordel:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Spesifikasjon av midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring:
Forskjeller som utlignes:
Langsiktige tilvirkningskontrakter - 15 270 - 13 018
Driftsmidler - -178 - -182
Regnskapsmessige avsetninger - -1 582 - -4 136
Skatteposisjoner -265 -3 777 19 -1 357
Sum -265 9 733 19 7 343
Utsatt skatt/skattefordel (-) -74 2 725 5 2 056
Endring utsatt skatt 80 669 - 2 994
Resultatført skattekostnad:
Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner GrunnlagSkattekostnad
28% Betalbar skatt
Ordinært resultat før skatt 739 207 -
Permanente forskjeller -1 023 -286 -
Endring midlertidig forskjell 284 80 -
Alminnelig inntekt - - -
Endring utsatt skatt - - -
Resultatført skattekostnad - -80 -
Resultatført skattekostnad - -80 -
Skattekostnad i konsernet:
Konsern - Beløp i 1 000 kroner GrunnlagSkattekostnad
28 %
Ordinært resultat før skatt 1 862 521
Permanente forskjeller 333 93
Endring midlertidig forskjell 2 390 669
4 585 1 284
Endring utsatt skatt -669
615
Seltor Gruppen Årsrapport 201116
Note 4: Driftsmidler og avskrivninger
Konsern - Beløp i 1 000 kroner Goodwill Bygg TomtParkerings-
plasserAnlegg under
utførelse
Transportmidler, maskiner og
inventar
Anskaffelsekost pr. 01.01 22 822 2 324 320 1 260 378 6 003
Tilgang i året 968 - - - 1 250
Avgang i året -2 324 -320 - - -225
Anskaffelseskost pr. 31.12 23 790 - -0 1 260 378 7 028
Akkumulerte ekstraordinære avskrivninger pr 31.12. - - - - -41
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12 -15 425 - -202 -4 441
Balanseført verdi 31.12 8 366 - - 1 058 378 2 546
Avskrivninger i året 2 105 - 50 693
Avskrivningssatser 12,5% - 25% 4 % 0 % 4 % 0 % 12,5-33 %
Tilgang på goodwill gjelder oppkjøp i Seltor Anlegg AS. Selskapet har økt sin eierandel fra 67 % til 95 %.
Avskrivningsplan for goodwill på tidligere oppkjøp er endret. Gjenværende levetid er øket fra 2 år til 5 år. Dette har medført reduserte avskrivninger med TNOK 2 610.
Selskapene driver sin virksomher i leide lokaler. Leiekostnadene for 2011 utgjør TNOK 1 906.
Årets leiekostnader for driftsmidler som leies og som ikke er balanseført utgjør TNOK 495.
Note 5: Aksjer i datterselskaper, tilknyttede selskap, konsern m.v.
Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Kostpris Bokført verdi
Datterselskaper/tilknyttet selskap:
Seltor AS 2008 Porsgrunn 100 % 23 026 23 026
Seltor Øst AS 2008 Porsgrunn 100 % 12 437 12 437
Seltor Bolig AS 2009 Porsgrunn 100 % 143 143
Seltor Anlegg AS 2010 Oslo 95,04 % 3 628 3 628
Loe Utvikling AS 2010 Oslo 19 % 956 956
Sum datterselskaper 40 189 40 189
Datterselskapet Seltor Bolig AS eier i tillegg aksjer i følgende selskap:
Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Kostpris Bokført verdi
Datter-/tilknyttet selskap:
Buerhaven Trinn 2 AS 2011 Porsgrunn 100 % 113 000 113 000
Lillegården Eiendom AS 2004 Porsgrunn 50 % 1 000 000 1 000 000
PBBL Prosjekt Dr. Munchsgt. AS 2006 Porsgrunn 50 % 150 000 150 000
Eierandeler i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 17
Beregning av årets resultatandel for de tilknyttede selskapene:
Beløp i 1 000 kronerKonsern
2011Konsern
2010
Andel årets ordinære resultat øvrige tilknyttede selskaper 248 1 179
Tap ved salg av andel -346 -
Samlet resultatandel tilknyttede selskaper -98 1 179
Beregning av balanseført verdi pr 01.01:
Beløp i 1 000 kronerKonsern
2011Konsern
2010
Inngående balanse andel i tilknyttede selskap 2 398 353
Tilgang tilknyttede selskap - 1 510
Avgang tilknyttede selskap -900 -
Årets resultatandel tilknyttede selskap 248 1 179
Mottatt utbytte/tap ved salg tilknyttet selskap - -645
Utgående balanse 31.12 1 746 2 398
Note 6: Fordringer med forfall senere enn ett år
Fordringer med forfall senere enn ett år:
Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2011 2010
Dr. Munchsgt AS 905 377
Lillegården Eiendom AS 1 200 1 000
Sum 2 105 1 377
Note 7: Anleggskontrakter
Anleggskontrakter pr. 31.12:
Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2011 2011
Inntektsført på igangværende prosjekter 192 243 127 681
Kostnader knyttet til opptjent inntekt 182 698 118 675
Netto resultatført på igangværende prosjekter 9 545 9 006
Opptjent ikke fakturert inntekt på igangværende anleggskontrakter inkludert i andre kundefordringer 24 940 15 794
Forskuddsfakturert produksjon inkludert i annen kortsiktig gjeld 6 630 21 022
Gjenværende produksjon på tapskontrakter utgjør TNOK 62 516.
Konsernet har i ett prosjekt en tvist knyttet til kontraktsforståelsen. Det er gjort avsetning etter beste estimat.Opplysningene vedrørende dette er begrenset av hensyn til sakens videre forløp.
Seltor Gruppen Årsrapport 201118
Note 8: Kortsiktige fordringer
Kundefordringer består av:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Kundefordringer - 48 045 - 56 557
Opptjent ikke fakturert på igangværende prosjekter - 24 940 - 15 794
Sum kundefordringer - 72 985 - 72 352
Andre kortsiktige fordringer består av:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Fordring på Seltor Bolig AS - - 1 500 -
Fordring på Vipeveien 51 AS - 44 - 31
Fordring på Loe Utvikling AS 6 338 6 338 645 6 685
Forskuddsbetalte kostnader - 2 632 - 4 425
Andre kortsiktige fordringer 201 3 396 - 1 090
Sum andre kortsiktige fordringer 6 539 12 410 2 145 12 232
Note 9: Bundne midler
Bankinsskudd:
Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2011 2010
Bundne skattetrekksmidler på egen konto 4 794 4 086
Note 10: Egenkapital
Morselskapet - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum
Egenkapital pr. 31.12.10 300 35 163 6 35 469
Årets resultat - - 819 819
Egenkapital pr. 31.12.11 300 35 163 825 36 288
Konsern - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Minoritet Annen EK Sum
Egenkapital pr 31.12.10 300 35 163 416 2 247 38 126
Årets resultat - - 1 194 1 194
Konsernbidrag til minoritet - - 223 -223 -
Tilgang minoritet - - 276 - 276
Minoritetens andel på årets resultat - - 53 - 53
Utbetaling minoritet - - -374 - -374
Egenkapital pr. 31.12.11 300 35 163 594 3 218 39 275
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 19
Note 11: Antall aksjer, aksjeeiere m.v
Morselskapets aksjekapital er TNOK 300 fordelt på 270 A-aksjer à TNOK 1 og 30 B-aksjer à TNOK 1.
Aksjonærene i selskapet pr. 31.12.11 var:
Antall A-aksjer Antall B-aksjer Eierandel Stemmeandel
Malmfrid Råmunddal 60 - 20 % 20 %
Gunnar Råmunddal 60 - 20 % 20 %
Stian Råmunddal 60 - 20 % 20 %
Jubali AS 90 15 35 % 35 %
TKL Invest AS - 15 5 % 5 %
Sum 270 30 100 % 100 %
Note 12: Pensjonsforpliktelser
De ansatte i datterselskapene har en innskuddsbasert ordning. Årets pensjonskostnad omfatter årets innbetaling til den innskuddsbaserte pensjonsordningen.Gjenstående regnskapsmessig underdekning på gammel AFP ordning i Seltor AS utgjør pr. 31.12.11 TNOK 206 for perioden 2012 - 2015, denne er avsatt i regnskapet.
Note 13: Annen kortsiktig gjeld
Annen kortsiktig gjeld består av:
Beløp i 1 000 kronerMorselskapet
2011Konsern
2011Morselskapet
2010Konsern
2010
Påløpne feriepenger - 4 830 - 4 137
Påløpne prosjektkostnader - 20 939 - 19 400
Øvrige påløpne kostnader 93 2 744 - 1 058
Forskudd fra kunder - 6 630 - 21 022
Garantiavsetning - 1 500 - 3 850
Gjeld til Vipevegen 51 AS 25 25 25 25
Mellomregning datterselskap 4 427 - 3 023 -
Annen kortsiktig gjeld - - 120 217
Sum annen kortsiktig gjeld 4 545 36 669 3 169 49 708
Seltor Gruppen Årsrapport 201120
Note 14: Pant og garantier
Beløp i 1 000 kroner
Konsernets totale garantiramme: 70 000
Konsernests trekk på rammen per 31.12.11 40 833
Seltor Gruppen AS' garantiansvar stilt for datterselskaper 39 013
Kredittrammer
Konsernets totale kassekredittramme pr. 31.12.11: 10 000
Konsernets kassekreditt er positiv pr. 31.12.11
Bokført verdi av pantsatte eiendeler
Løsøre, inventar og driftstilbehør 260
Fordringer 55 719
Tomt Gnr, 75 Bnr 357 med bokført verdi 4 596 TNOK per 31.12.11 er pantsatt i fbm byggelån. Det er ikke trukket på byggelånet i 2011.
Seltor Gruppen AS har et pantelån stort TNOK 6 000. Seltor AS og Seltor Øst er medkausjonister for lånet.
Seltor Gruppen AS har stilt kausjonserklæring for byggelån i Buerhaven Trinn 2 AS med TNOK 5 000.
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 21
Revisjonsberetning
Seltor Gruppen Årsrapport 201122
Seltor Gruppen Årsrapport 2011 23
SELTOR GRUPPEN ASFellesadministrasjon: Vipeveien 51 3917 Porsgrunn
Tlf: 35 93 10 20 / Faks: 35 93 10 21 / [email protected] / www.seltor.no
Seltor AS - Vipeveien 51, 3917 Porsgrunn
Seltor Øst AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker
Seltor Anlegg AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker
Seltor Bolig AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker
ONEZERO DESIGNBUREAU - ww
w.onezero.no
Recommended