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ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE PRÉALABLE
À LA PROGRAMMATION DE L’ÎLOT DE LA POSTE
SUR LA COMMUNE DE BASTIA
Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements
Décembre 2017
1 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Préambule 1
2
3
Fonctionnement/Accessibilité/Mobilités/Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 2
Préambule 1
2
3
Fonctionnement/Accessibilité/Mobilités/Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du
tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 3
Le site à étudier : l’îlot de la Poste à Bastia
Une convention de portage a été signée entre
la Ville de Bastia et l’Office Foncier de la
Corse (OFC) en août 2016 :
Acquisition par l’OFC de la plus grande
partie de l’îlot (zone rouge), soit 2 360 m²
au sol.
Engagement d’une étude de faisabilité et
de programmation par la Ville permettant
d’apprécier la capacité du site, les
activités à y implanter, et la faisabilité
juridique et financière de l’opération de
restructuration de l’îlot.
4
Extrait de l’acte de vente
Le document ci-présent rassemble les éléments d’étude de
marché le volet de l’étude de faisabilité confiée au
groupement SCET-CITADIA.
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Les objectifs du projet de requalification de l’îlot de la Poste à Bastia
► Situé dans l’hyper centre de Bastia, le
positionnement de cet îlot est considéré comme
stratégique par les acteurs locaux pour
participer à la requalification de ce quartier
central, en lien avec les perspectives de
recomposition urbaine du quartier du Fango.
► Cet îlot est une opportunité foncière pour
implanter des fonctions mixtes et attractives qui
participent à la redynamisation du centre ville et
bénéficient aux habitants.
► La Ville souhaite confier à un partenaire la
construction /restructuration de cet îlot dans le
respect de ces objectifs.
5 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Préambule 1
2
3
Fonctionnement / Accessibilité / Mobilités / Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du
tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 6
Fonctionnement /Accessibilité/Mobilités/Stationnement
7 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Fonctionnement /Accessibilité/Mobilités/Stationnement
Ilot situé le long d’une des avenues principales de Bastia et entre deux carrefours (giratoires importants): l’avenue Maréchal Sebastiani et à proximité immédiate des générateurs de trafics ;
Avenue maréchal Sébastiani très fréquentée (en heure de pointe) ;
Accès en cœur d’ilot (cour interne) depuis la rue César Campinchi ;
Stationnements le long des voies: Stationnements en épis rue César Campinchi, rue du Chamoine Colombani et boulevard du général Graziani
904 places de stationnements à proximité
La fréquentation de la trame viaire autour de l’îlot est aussi renforcée par la proximité aux sites générateurs de trafic (Ecoles, commerces…) ;
En terme de stationnement, Bastia compte :
2 471 places « en parking »
2 000 places sur voirie
Les parkings les plus proches de l’îlot de La Poste sont les parkings Gare et Saint Nicolas (soit 904 places de stationnements) ;
8 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Fonctionnement /Accessibilité/Mobilités/Stationnement
Au-delà de l’accessibilité multimodale « remarquable » constituée par la proximité du port et de la gare, la ville de
Bastia mène plusieurs projets connexes dont la réalisation devraient améliorer l’accessibilité de l’îlot :
L’aménagement d’un nouveau parking public de 450 places dans le quartier de la gare,
La prolongation de la desserte ferroviaire par l’aménagement d’une ligne trame-train reliant la Gare au Port Toga
La création de la rocade
La création d’un corridor transport par câbles reliant les hauteur de Bastia à la gare de Bastia.
9 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Source : Etude de faisabilité pré-opérationnelle pour l’aménagement de l’emprise de la gare de Bastia STOA 28.07.2017
Préambule 1
2
3
Fonctionnement / Accessibilité / Mobilités / Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du
tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 10
Synthèse offre hébergement moyenne / haut de gamme Bastia
► La destination
Bastia : des atouts pour devenir une destination touristique urbaine en Corse (dynamisme, offre culturelle, proximité centre ville et port), mais insuffisante pour développer l’offre hôtelière, développement conjoint d’une offre affaires, intégrée ou non à l’hôtellerie
Un arrière pays attractif avec des pôles phares (Cap Corse, Saint Florent),
Des filières d’excellence à mettre en avant (Bien-être, Terroir, Biosphère),
Bastia une destination de courte durée : tourisme, affaires
► L’hôtellerie à Bastia
Une offre haut de gamme insuffisante en volume sur Bastia, une offre moyenne gamme 3 étoiles en centre-ville pas à niveau, contrairement à sa périphérie
Une implantation d’une offre moyenne / haut de gamme pertinente en centre ville de Bastia,
Une offre éco moyenne gamme inégale mais bien adaptée aux clientèles touristiques de passage,
Plusieurs projets hôteliers en cours pour densifier l’offre, notamment haut de gamme,
Des hôtels finalement peu dotés en équipements MICE.
Attention aux capacités hôtelières : conflits d’usage possibles entre clientèles touristiques et affaires, notamment sur l’arrière saison, un dimensionnement à bien calibrer (pas plus de 60 chambres)
Des projets en cours (3 identifiés)
11 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Adéquation offre hôtelière moyenne/haut de gamme et demande
12 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Type
clientèles
Type de
séjour sur
Bastia
Adéquation hôtellerie haut de gamme et demande Bastia
Clientèle
touristique Court
A la marge, une clientèle aisée susceptible d’être attirée par du haut de gamme sur
Bastia
Une offre d’hôtellerie haut de gamme en périphérie de Bastia plus adaptée à ce type de
clientèle
Une clientèle de passage pouvant être intéressée par l’offre culturelle et le dynamisme
du centre ville
Clientèle
affaires/ent
entreprises
Court
Bastia organise environ une vingtaine d’évènements MICE sur l’année.
La demande de la clientèle affaires est faible sur Bastia car l’offre hôtelière en
séminaire est limitée en centre ville
Une offre hôtelière vite saturée en centre ville lors des manifestations importantes
Une clientèle pouvant être attirée par le dynamisme du centre ville et la proximité entre
le port, la ville, les hébergements
Clientèle
congrès Court
L’offre ne répond pas à la demande, seul le théâtre est susceptible d’accueillir des
Congrès, mais ne possède pas de salles de sous commission
Possibilité de créer un équipement en petit congrès en centre ville, à condition d’avoir
des structures hôtelières à proximité
Potentielle Partielle Incomplète
Atouts et faiblesses de l’implantation d’hôtellerie moyenne/haut de
gamme à Bastia
13 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Forces Faiblesses
Une ville d’art et d’histoire, patrimoniale et culturelle
Un arrière pays attractif pouvant retenir les touristes sur Bastia
pour des courtes durées
Bastia premier contact des touristes en Corse
Un centre ville dynamique toute l’année (peut-être moins en
été)
Une offre hôtelière économique bien adaptée à la clientèle
touristique de passage, voire d’affaires (localisation/tarifs)
Un taux d’occupation déjà satisfaisant (environ 60%)
Une offre de restauration qualitative en centre ville
Une offre haut de gamme peu présente en centre ville aux
capacités d’accueil insuffisantes
Forte pression sur les prix, tarifs négociés 15 à 20% moins cher
que dans le sud pour rester attractif
Peu de lieux d’accueil séminaire
Une offre haut de gamme bien présente en périphérie de Bastia
bénéficiant d’atouts peu accessibles en centre ville
Une activité touristique qui reste encore saisonnière
Une logistique importante à mettre en place lors de
l’organisation d’évènements d’ampleur (transfert, saturation des
hôtels)
Opportunités Menaces
Faiblesse du nombre de chambres en 4 étoiles par
établissement, certain vite saturés.
Un volume clientèle MICE relativement important (5 000 pax, a
minima une vingtaine de manifestations) offrant une opportunité
de développement sur ce segment
Un secteur événementiel bien organisé sur le territoire
(nombreuses entreprises réceptives, cluster évènementiel)
Le projet d’hôtellerie haut de gamme de 60 chambres, à
l’emplacement du collège Giraud, calibré sur ces deux
segments tourisme et affaires
Un territoire configuré pour l’accueil d’une clientèle affaires, une
ville de services, une ville tertiaire pouvant générer des flux
toute l’année
Plusieurs projets hôteliers en cours afin de combler les
manques en matière d’hôtellerie économique et haut de gamme
Un taux de remplissage à l’année de l’ordre de 60%, à la limite
de capacité d’absorption d’une nouvelle offre
Des projets hôteliers en cours le projet Giraud (60 chambres), le
Mercure 80 chambres bien identifié des clientèles affaires, le
passage à 4 étoiles de l’hôtel ALIVI
Un potentiel de clientèle touristique CSP+ encore faible pour
séjourner en centre ville
Si pas d’équipement structurant d’affaires implanté, difficile pour
Bastia d’assurer un développement hôtelier ambitieux.
Enjeux d’un projet d’hébergement hôtelier sur l’îlot de la Poste
► Bastia, une destination attractive pour favoriser un développement hôtelier à l’année :
Un centre ville assez attractif pour fidéliser, favoriser une nuitée chez une clientèle de tourisme urbain
et attirer la clientèle MICE,
Les clientèles touristiques sont principalement des clientèles de passage, en majorité consommatrices
d’un hébergement éco/moyenne gamme facilement accessible à la sortie du port,
Les clientèles affaires seront sensibles à Bastia si présence d’équipements de proximité en centre
ville.
► Le projet d’hôtellerie :
Un projet d’hôtellerie moyen/haut de gamme d’un volume significatif en 1 seul établissement
L’intérêt d’un projet d’hôtellerie haut de gamme en centre ville, profiter du dynamisme et de
l’attractivité de Bastia et de la possibilité d’effectuer des activités complémentaires sur place ou dans
l’arrière pays (culturel en centre ville, bien-être et sport nature), t sur le segment affaires et touristique
Attirer la clientèle affaires pour favoriser un remplissage à l’année.
Se démarquer des petites unités luxe
► Points de vigilance:
Vigilance sur la notion de haut de gamme
Le projet hôtelier ne trouvera son marché que s’il s’accompagne d’un équipement d’affaire à l’échelle
de Bastia.
Développement de la filière MICE, stratégie filière en appui.
14 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Axes d’un projet d’hébergement hôtelier sur l’îlot de la Poste
► Demande
3 segments de clientèles
− Touristes : en développement / destination / nouvelles cibles haut de gamme, étrangère mais pour l’OT, la
« concurrence » des hôtels hors Bastia, notamment bord de mer, navettes hôtels en place, y pallie largement
− Un produit typique urbain à trouver
− Affaires, ville de services mais des flux à soutenir
− Congressistes : saturation de l’offre, forte demande, ponctuelle
► Site
Très bien situé, accessible, au pied de la ville, animation café terrasses de la place
► Type de produit
3 étoiles +
50 à 60 chambres
Sans restauration
Un centre de conférences et d’accueil séminaires, réunions, évènementiel d’entreprises d’environ 1000m²,
grande salle à plat de 300m², salles de réunions (modulable, maximum 10 salles trame de 40 m²/salle,
espace réceptif avec vue (200 places assises en restauration, 300 debout en configuration traiteur debout)
En parallèle, définir une stratégie pour développer les évènements économiques et faciliter le séjour des
participants afin d’amplifier le tourisme d’affaire
15 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Préambule 1
2
3
Fonctionnement / Accessibilité / Mobilités / Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 16
Un centre ville commercialement actif ……
Dans un contexte de décroissance du commerce dans les
centres de villes moyennes , le centre ville de Bastia, comparé à
d’autres villes de même taille, apparait relativement résilient,
avec :
► Un nombre important de commerces dans le centre-ville (398
dans l’hyper-centre) ce qui donne une moyenne d’un peu plus de
9 commerces pour 1000 habitants,
► Une grande diversité d’offre, assez rare dans cette taille de ville,
► Une forte présence du secteur de l’équipement de la personne,
secteur dont l’importance est un bon indicateur d’attractivité
élargie,
► une bonne largeur de gamme, qui témoigne d’une fréquentation
par une clientèle aisée
► Une offre de proximité assez présente, bien répartie sur
l’ensemble du centre, avec un nombre significatif de petites
surfaces alimentaires et de supérettes
► Un secteur restauration important, même s’il est sans doute
marqué par une forte saisonnalité
► Un parcours marchand agréable, avec différentes ambiances et
types de commerce
► Un niveau de vacance notablement faible : 6% relevé en 2015,
pour une moyenne de 11% dans les villes moyennes *.
17 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
* Source : Palmarès PROCOS des centres villes
commerçants - janvier 2017
Un centre ville commercialement actif ……
Cette résilience peut être attribuée à différents facteurs :
► Un cadre urbain et un site de grande qualité, avec une
identité forte
► Un centre ville actif avec des emplois
► Une population significative résidente sur place (sachant
que la vitalité démographique est au Sud)
► Une répartition relativement homogène, tout autour du
cœur marchand, des parcs de stationnement, ce qui
permet une bonne ventilation des flux sur les différents
secteurs marchands de l’hypercentre
► Une fréquentation touristique, dont on sait qu’elle est un
facteur déterminant de bonne santé des centres villes
marchand dans cette catégorie d’agglomération
18 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
… mais avec des fragilités
Des éléments de vigilance importants pour l’évolution du centre sont à
noter :
► Des habitudes d’achat qui se prennent en périphérie et une
fréquentation qui est en baisse (entretien CCI)
► Poursuite d’un mouvement de développement du périurbain (et
dynamisme démographique au Sud de l’agglomération)
► Accessibilité du centre ville perçue comme difficile, voiture
omniprésente et difficultés récurrentes pour le stationnement
► Des potentialités de développement pour la concurrence de
périphérie, à l’image de ce qui se fait à Ajaccio
► Parcours marchand agréable et diversifié, mais très étiré et qui
montre des vulnérabilités sur la rue Napoléon avec un niveau de
vacance en hausse
► Absence de grandes surfaces « locomotives » en hyper-centre qui
pourraient conforter l’attractivité et enrichir l’offre
► Un besoin de renouvellement et une concurrence d’Internet
(sachant que la Corse est sur un taux d’achat sur le net supérieur
à la moyenne nationale)
19 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
L’îlot de la Poste : un site particulièrement bien situé sur le plan
commercial
► Comme le montre le graphique ci-dessous, nous sommes sur un
site de forte commercialité,
► Les 6 facteurs de commercialité sont tous au-dessus de la
moyenne, sans distorsion ni faiblesse significative,
► Ils illustrent le caractère stratégique et la qualité de ce site
sur le plan commercial, situé d’un coté au débouché des deux
rues commerçantes majeures de Bastia, et, de l’autre, entre la
gare et le port.
20 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Pour quel programme commercial ?
Si le potentiel commercial du site ressort clairement, reste à convenir de l’opportunité de faire du
commerce sur cet emplacement, sachant que 2 options apparaissent en première analyse
envisageables :
1. Développer une offre commerciale importante, mais limitée à quelques moyennes surfaces,
avec accès sur rue, sans partie communes.
2. Installer en façade quelques boutiques d’accompagnement
21 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Analyse AFOM de l’Hypothèse 1 : Moyennes surfaces
22 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Atouts Faiblesses
Opportunités
Utilisation de la presque totalité de façade
principale nécessaire
Besoin d’utiliser une grande hauteur réduisant la
disponibilité pour les autres éléments du
programme
Excellente commercialité du site
Simplicité de conception par rapport au centre
commercial
Plus grande adaptabilité par rapport aux
contraintes du bâtiment
Meilleure complémentarité vis-à-vis des autres
éléments du projet
Relocalisation d’enseignes dans le centre ville
Possible concurrence vis à vis de certaines
activités existantes
Incertitude à ce stade sur l’intérêt d’enseignes
nationales / internationales structurantes
Menaces
Capacité à attirer des enseignes nouvelles
Développer un programme nouveau avec un
impact sensible sur l’activité marchande du
centre ville
Effet d’entrainement sur l’attractivité commerciale
du centre ville
Analyse AFOM de l’Hypothèse 2 : Boutiques
23 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Atouts Faiblesses
Opportunités
Pas d’impact qualitatif sur le commerce de centre
ville
Moindre mise en valeur, pas de rôle structurant
au niveau commercial
Bonne compatibilité avec les autres programmes
et la mixité de fonctions
Commercialisation facile
Programme sécure en terme d’investissement
Rendement facilement prévisible
Pas de risque particulier notable
Menaces
Participer à l’extension du linéaire marchand de
l’avenue Sebastiani
Situation du marché locatif de locaux tertiaires sur le centre-ville de
Bastia
En centre-ville de Bastia , l’offre en immobilier d’entreprises est peu abondante : les très petites
entreprises, trouvent le plus souvent à louer des bureaux dans des immeubles de logements. Mais
elles ne disposent d’aucuns services, en comparaison des services et facilités proposés aux
entreprises sur Erbajolo.
Les loyers pratiqués : 11 à 12 €/m²/HC
Il existe un espace de coworking sur Bastia de 14 postes (Bastia coworking) qui répond aux besoins
ponctuels des TPE, travailleurs indépendants…
A proximité, le Parc technologique d’Erbajolo concentre une offre de locaux tertiaires qui
rassemble des atouts pour les entreprises :
Accessibilité facile en voiture et en bus, parkings gratuits, viabilisation des terrains, exonération
de la taxe locale d’équipement, locaux modulaires, souplesse des baux (location pour une
semaine, un mois, etc.), salles de réunion
Peu de locaux disponibles ; les entreprises les plus importantes ont l’habitude d’acheter ou de
construire leurs propres locaux.
On peut donc constater une quasi-absence de marché locatif tertiaire et d’investisseurs privés
en immobilier d’entreprises sur l’agglomération de Bastia.
24 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Bastia, une ville à taille humaine avec un centre-ville très prisé
► Une bonne notoriété du centre-ville attire toutes catégories de ménages. En accession, il s’agit principalement de ménages locaux, ménages d’actifs de plus de 30 ans, plutôt CSP+ qui recherchent des appartements T3 ou T4 dans des immeubles construits avant 1948 (meilleure qualité, grands volumes des logements).
► Le point noir du centre-ville : le manque de places de stationnement (les parkings privatifs sont rares). La location d’un box en centre-ville (rare) : 120 à 130 €.
► Le centre-ville, quartier le plus attractif, est donc le plus cher : entre 2 500 et 2 700 €/m² dans l’ancien, et une moyenne de 2 300 €/m² pour l’ensemble de la ville.
► Des prix de vente attractifs en comparaison des prix pratiqués à Ajaccio par exemple, dont la moyenne se situe autour de 3 000 €/m².
► Même chose pour le marché locatif : en moyenne 11,4 €/m² à Bastia (14,4 €/m² à Ajaccio) ; soit un T3 dans l’ancien à 650/700 € par mois.
► La construction de nombreux programmes neufs à Bastia ces dernières années, a permis de détendre le marché locatif. Aujourd’hui, offre et demande s’équilibrent mieux (zonage Pinel B1)
25 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Préambule 1
2
3
Fonctionnement / Accessibilité / Mobilités / Stationnement
4
Opportunité d’implanter un équipement hôtelier
5
Opportunité d’implanter un équipement commercial et du
tertiaire
Opportunité d’implanter du logement
Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017 26
Le neuf : un marché boosté par l’investissement Pinel, mais les objectifs
du PLH non atteints
Construction neuve (source Sitadel) :
► 231 logements neufs ont été construits en moyenne
par an sur ces 10 dernières années (2007-2016) ; soit
un indice de construction de 5 logements pour 1000
habitants, conforme à la moyenne nationale ;
► Pour rappel, les objectifs du PLH 2009-2014 étaient
de 320 logements construits par an pour pouvoir
répondre à l’ensemble des besoins (sur ces 6 ans, 283
logements ont été construits par an en moyenne) ;
► Les programmes immobiliers neufs en cours de
construction et de commercialisation à Bastia, sont
principalement situés au Sud de la ville, (entre 2 900 €
et 3 400 €/m² selon la situation et le standing du bien) ;
► Des programmes de plus haut standing, au centre de
Bastia, vue sur mer (ex quartier de Toga) : 3 800€/m²,
voire jusqu’à 4 500 €/m².
► Les primo accédants s’orientent préférentiellement
vers les terrains à bâtir, pour y construire leurs
maisons en-dehors de la communauté
d’agglomération, communes plus attractives en termes
de prix.
► Aujourd’hui, 40% des actifs qui travaillent à Bastia n’y
résident pas
27 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Les besoins spécifiques en hébergement
Des besoins identifiés dans le PLH :
► Maison relais : pour accueillir des personnes isolées en situation de grande exclusion. (20 places existantes à Furiani et 10 places à Bastia)
► Résidence sociale pour jeunes travailleurs : pas d’équipement sur le périmètre de la CAB
Logements étudiants :
► peu d’étudiants à Bastia, et faible pression sur ce type de logements.
Logements personnes âgées :
► Résidence séniors :
Destinée aux personnes de 65 ans et plus autonomes, qui souhaitent avoir leur logement indépendant mais dans un cadre sécurisé.
Une résidence récente à Borgo, au sud de Bastia, le Domaine du Levant :
un ensemble résidentiel composé de plusieurs bâtiments organisés autour d’un jardin paysagé, et avec commerces et services.
Les bâtiments ont pour vocation d’accueillir des séniors dans 26 appartements de type T2, en location : les appartements se louent entre 800 et 850 € par mois.
28 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
l’îlot de la Poste : une localisation centrale prisée pour y habiter
► Un site parfaitement connecté et central,
à proximité de tous les commerces et
services.
► Les handicaps :
Nuisances liées au trafic automobile
Manque de places de stationnement
Dégagement/vue/vis-à-vis ; seule la hauteur
du bâtiment futur pourrait offrir de belles
vues sans vis-à-vis.
► Cibles clientèles :
Primo accédants (programmes neufs à
environ 2 300 €/m²) ;
Familles d’actifs avec enfants (privilégier
des logements spacieux, plutôt centraux) ;
Séniors qui reviennent du continent sur
Bastia une fois à la retraite (clientèle en
recherche d’appartements neufs de qualité
avec ascenseurs ; pouvoir d’achat souvent
plus élevé, capacité à accéder à des
logements à plus de 3 500 €/m²).
29 Ilot de la Poste à Bastia :– Etudes de marché hôtellerie-commerces-tertiaire-logements Décembre 2017
Place Saint-Nicolas Port maritime Hôtel de Ville
et CCI
Préfecture Gare ferroviaire