Upload
sook
View
60
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
STANDARDY HODNOTY. VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ. Miloš Mařík. ČÁST A STANDARDY HODNOTY PŘI OCEŇOVÁNÍ. Standardy hodnoty. Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění (podniku, nemovitosti) ?. Co má být výsledkem ocenění?. Veřejnost: objektivní hodnota Účetní: fair value. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
A.A. STANDARDY HODNOTYSTANDARDY HODNOTY
Miloš Mařík
B.B. VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍVÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍNEMOVITOSTÍNEMOVITOSTÍ
ČÁST AČÁST A
STANDARDY HODNOTYSTANDARDY HODNOTYPŘI OCEŇOVÁNÍPŘI OCEŇOVÁNÍ
Miloš Mařík
Standardy hodnoty
Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění
(podniku, nemovitosti)
?
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Veřejnost: objektivní hodnota
Účetní: fair value
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Obchodní zákoník:
§ 59 Nepeněžitý vklad může být jen majetek:
jehož hospodářská hodnotahospodářská hodnota je zjistitelná
který může být použit ve vztahu k předmětu podnikání
§ 183b – Povinná nabídka na převzetí:„Cena nebo směnný poměr uvedené v povinné nabídce na převzetí musí být přiměřené hodnotěpřiměřené hodnotě účastnických cenných papírů.“
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Znalci:
V posudcích najdeme zpravidla jediný výsledek: „tržní hodnota“.
Je ale tržní hodnota jediným možným výsledkem znaleckého
posudku?
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Základním vodítkem pro odhadce jsou v tomto případě:
International Valuation Standards
European Valuation Standards
IDW Standard 1 (podniky)
+
+
Miloš Mařík
Mezinárodní oceňovací standardy
Například IVS rozeznávají mimo tržní hodnoty ještě:
hodnotu při stávajícím využití (value in use)
hodnotu pokračujícího podniku (going concern)
investiční hodnotu (investment value)
pojistitelnou hodnotu (insurable value)
hodnotu pro zdanění (assessed value)
hodnotu zbytkového materiálu (salvage value)
likvidační hodnotu (liquidation value)
zvláštní hodnotu (special value)
Miloš Mařík
Evropské oceňovací standardy
Podle EVS opět rozeznáváme:
tržní hodnotu (market value) hodnotu při stávajícím využití (existing use value)férovou hodnotu (fair value)hodnotu při používání (value in use)hodnotu při alternativním využití(alternative use value)amortizované reprodukční náklady(depreciated replacement cost)
Miloš Mařík
Německý standard
Jiné názory na hodnotu ve vztahu k podniku nalezneme v německém standardu IDW S1:
hraniční hodnoty
rozhodčí hodnota
objektivizovaná hodnota
X
(Verkehrswert)
Miloš Mařík
Americké standardy
V USA jsou rozlišovány tyto kategorie:
férová tržní hodnota (fair market value)tržní hodnota (market value)férová hodnota (fair value)věrná hodnota (true value)investiční hodnota (investment value)vnitřní hodnota (intrinsic value)fundamentální hodnota (fundamental value)pojišťovací hodnota (insurance value)účetní hodnota (book value)hodnota použití (use value)zástavní hodnota (collateral value)
Miloš Mařík
ČR – zákon o oceňování
Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2:
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Miloš Mařík
ČR – zákon o oceňování
Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2:
(3) Jiným způsobem oceňování je:
nákladový způsob
výnosový způsob
porovnávací způsob
oceňování podle jmenovité hodnoty
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Dílčí poznámky:Dílčí poznámky:
Ve vyspělém světě vládne značný zmatek
Je třeba se tím zabývat?
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Důvody pro:Důvody pro:
1. Hospodářské statky nemají jedinou „objektivní hodnotu“.
2. Hodnota závisí na účelu.
3. Varianta hledané hodnoty do značné míry determinuje postup ocenění, tedy volbu:
zdrojů dat,
metod.
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Tržní hodnota:Tržní hodnota:
tržní diskontní míra
tržní (objektivizovaná) data pro finanční plán
Investiční hodnota:Investiční hodnota: Investor do značné míry určuje:
povahu dat
diskontní míru
Miloš Mařík
Co má být výsledkem ocenění?
Základní úkoly:Základní úkoly:
A. Zvolit vhodné standardy hodnoty pro českou praxi v členění (?):
pro podniky,
pro ostatní majetek.
B. Promyslet kombinace podnětů k ocenění a standardů hodnoty (tj. pro jaký případ jakou hodnotu)
Miloš Mařík
Náčrt možného postupu pro oceňování podniků
a)a) Volba standardů hodnoty:Volba standardů hodnoty:
Hraniční hodnoty odpovídají investiční hodnotě
Rozhodčí hodnota
Objektivizovaná hodnota
Tržní hodnota
Zastavitelná hodnota
Miloš Mařík
Náčrt možného postupu pro oceňování podniků
Fair value ≠ konkrétní standard hodnoty
Vnitřní hodnota odpovídá investiční hodnotě
Going concern value
??
Výnosová hodnota
DRC – blíží se substanční hodnotě
Miloš Mařík
Náčrt možného postupu pro oceňování podniků
b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým účelům oceněníúčelům ocenění
Tržní hodnoty4. Fúze
Investiční hodnota xTržní hodnota
3. Vklad podniku
Hraniční a rozhodčí hodnota
2. Prodej pro konkrétní případ
Tržní hodnota (jsou-li podmínky)
1. Prodej obecnému zájemci
Standard hodnotyPodnět k ocenění
ČÁST BČÁST B
JEŠTĚ JEDNOU K JEŠTĚ JEDNOU K VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍNEMOVITOSTÍ
Diskontní míraDiskontní míra
OdpisyOdpisy
Miloš Mařík
Nemovitosti a diskontní míra
Diskontní míraDiskontní míra
Pro ocenění nemovitostí výnosovou metodoukapitalizační mírakapitalizační míra
Jedině správný postup:
výnosová míra nemovitosti vyvodit z dat trhu
Regionální a dále členěné kapitalizační míry
Miloš Mařík
Nemovitosti a diskontní míra
Zásada symetrie:Zásada symetrie:
Konstrukce výnosů(peněžního toku)
Konstrukce kapitalizační míry
X
Výnosy bez odpočtu odpisů
Kapitalizační míra včetně odpisů
Miloš Mařík
Nemovitosti a odpisy
Lze rozlišit dvě pojetí:
1.1. Současná praxe v ČRSoučasná praxe v ČR
Odpisy = částka, kterou je nutno ročně odložit z čistého výnosu, abychom získali při zadaném úročení obnos odpovídající věcné hodnotěvěcné hodnotě nemovitosti, a to ke konci předpokládané životnosti
Miloš Mařík
Nemovitosti a odpisy
Prakticky nahlíženo:Postavím stavbu
Budu ji na konci životnosti stavět ve stejné podobě znovu
Nebo ji budu stále opravovat, aby vydržela do nekonečna
Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty?
Technický pohled
Miloš Mařík
Nemovitosti a odpisy
2.2. Ekonomický pohledEkonomický pohled
Rozhodující význam má ekonomická hodnota, nikoliv věcná hodnota
Rozhodující je pohled kupujícího
protožeprotože
Tržní hodnotaTržní hodnota((~~ výnosové hodnotě) výnosové hodnotě)
Miloš Mařík
Nemovitosti a odpisy
Odepisuji z ceny, za kterou Odepisuji z ceny, za kterou koupím, ne z odhadu nákladů na koupím, ne z odhadu nákladů na
znovuvybudováníznovuvybudování
(obě hodnoty se mohou rovnat, (obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí)ale nemusí)
Miloš Mařík
Nemovitosti a odpisy
Odpisy v rámci výnosového Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezervtvorbu kapitálových rezerv, která má vyrovnat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebování (návratnost kapitálu)
Odpočet odpisů se však neprovádí, protože odpisy budou kalkulovány při výpočtu zásobitele.
Miloš Mařík
Příklad - zadání
Čistý výnos nemovitosti před odpisy 51
Zůstatková životnost 30 let
Diskontní míra (bez odpisů) 5 %
Inflace 0 %
Věcná hodnota: a) 784
b) 584
Jaká je výnosová (tržní) hodnota budovy?
Miloš Mařík
Příklad – doporučené řešení
1. Doporučené řešení(pomocí zásobitele):
7840500511
151VHN
30
,,
Miloš Mařík
Příklad – doporučené řešení
..................
7841 530746Součet 0 49 51 2 4930 49 46 51 5 9529 95 44 51 713928139 42 51 918127181 40 51 1122126
704 15 51 36719 6719 14 51 37733 5733 14 51 37747 4747 13 51 38760 3760 12 51 39772 2772 12 51 39784 1
Zůstat. cena k poč. roku
Amorti-zace
VýnosÚrokZůstat. cena k poč. roku
Poř.
Miloš Mařík
Příklad – obvyklý postup, VH=784
1. Obvyklý postup
a) Věcná hodnota = 784 = výnosová = tržní
Roční odpis:
Roční zisk:
8117841051
050a 30 ,
,
,
Z = ČV – Odpis = 51 – 11,8 = 39,2
Miloš Mařík
Příklad – obvyklý postup, VH=784
Úroková míra:
kde: r2 = 0 %
r1 + r2 = 5 %
r4 = 11,8 / 784 = 1,5 % (průměrná odpisová sazba)
r = 5 % + 1,5 % = 6,5 %
r = r1 + r2 + r3 + r4
Miloš Mařík
Příklad – obvyklý postup, VH=784
Pak podle obvyklého postupu:
Při zachování symetrie čitatele a jmenovatelebez odpisu:
s odpisem:
7846030650
239rZ
VHN ,
,
Chyba spočívající v asymetrii
784050239
rrZ
VHN31
,
,
7840650
811239rrr
OZVHN
431
,
,,
Miloš Mařík
Příklad – obvyklý postup, VH=584
b) Věcná hodnota = 584 < tržní hodnota
Amortizace:
Roční zisk:
Výnosová hodnota bez odpisu:
79,8584105,1
05,0a
30
Z = ČV – Odpis = 51 – 8,79 = 42,21
84405,0
21,42
rr
ZVHN
31
Miloš Mařík
Závěr
Je-li nákladové ocenění << tržní ocenění
Klasická metoda může vést k nadhodnocení
Je-li nákladové ocenění >> tržní ocenění
Klasická metoda může vést k podhodnocení
Miloš Mařík
Závěr
Navrhuji zařadit do „metodik“ ČKOM pro výnosové oceňování nemovitostí metodu:
na bázi zásobitele,
s omezenou životností,
bez explicitního propočtu odpisů.
Děkuji za pozornost
Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty