TESIS

PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS

EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA BANGUNAN

(STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG)

Disusun Oleh:

DWI MURTI HARIANI

NIM : 12217019

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS NAROTAMA

SURABAYA

2019

TESIS

PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DARI TANAH NEGARA BEKAS

EIGENDOM VERPONDING MENJADI HAK GUNA BANGUNAN

(STUDI KASUS DI BPN KABUPATEN JOMBANG)

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Dalam Program Studi

Magister Kenotariatan Pada Fakultas Hukum Universitas Narotama

Surabaya

Disusun Oleh:

DWI MURTI HARIANI

NIM : 12217019

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS NAROTAMA

SURABAYA

2019

i

ABSTRAK

Kasus sengketa yang terjadi di Kabupaten Jombang antara pihak penyewa dalam hal ini Kepolisian Resort Jombang dan pihak pemilik tanah yang bernama Sukartiko Tandyadjaja berawal dari perjanjian sewa menyewa atas tanah Negara bekas Eigendom Verponding Nomor 4888, beralamat di jalan Kyai Haji Wackhid Hasyim, Desa Kepanjen, Kecamatan Jombang, Kabupaten Jombang.

Penulis dalam tesis ini ingin menelaah dan menganalisa lebih lanjut tentang apakah penyewa dapat melakukan permohonan Hak Pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding dan apakah permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada pemegang Hak Atas Negara Bekas Eigendom Verponding.

Metode Penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustka atau bahan hukum sekunder sedangkan dalam mencari dan menggumpulkan data dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa Penyewa tidak dapat melakukan permohonan Hak pakai dari Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding, karena kedudukan Pihak hanya sebagai Penyewa Tanah dan Bangunan dari pemegang Hak Guna Bangunan nomor 426/Kepanjen. Penguasaan tanah secara sewa, tidak melahirkan hak kepemilikan.

Pemegang Hak Atas Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan karena memenuhi syarat syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan, sejauh tanah dan bangunan tersebut belum dialihkan ke pihak lain maka dapat diproses sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku tanpa diperlukan rekomendasi atau persetujuan dari Pihak Penyewa atau Kepolisian.

Kata Kunci: Eigendom Verponding, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai

ABSTRACT

The dispute arise in Jombang between lessee, Jombang Departmental (Resort) Police of the Republic of Indonesia and Sukartiko Tandyadjaja as a lessor. The conflict begins from state lands of Eigendom Verponding leasing agreement number 4888, located at Jalan Kyai Haji Wackhid Hasyim, Kepanjen Village, Jombang sub district, Jombang District.

In this thesis, the Author wants to analyze whether the lessee can apply for the Right to Use Title from state lands of Eigendom Verponding and whether the Building Rights Titlecan be extendedand granted to holder of state landsof Eigendom Verponding.

Research methodology that will be used is normative juridicial research, which conducting by observasing the library to obtain secondary data, searching and collecting data by two approaches, the law approach and the conceptual approach.

The results indicate that the lessee cannot apply for Right to Use Title from the state lands of Eigendom Verponding because the position of the Party is only as a Land and Building Tenant from the holder of Building Rights Title number 426/Kepanjen. Leasing land does not make to ownership rights.

The holders of State Land Rights Former Eigendom Verponding can apply for Building Rights Title because fulfill the requirements as a Building Use Right holder as far as the land and the building have not been transferred to another party, so can be processed in accordance with applicable laws and regulations without recommendations or approval from the lessee or the Police.

Keywords: Eigendom Verponding, Building Rights, Usage Rights

DAFTAR ISI

Halaman Judul ................................................................................................ i

Lembar Pengesahan Pembimbing dan Kaprodi .............................................. ii

Halaman Pengesahan Panitia Penguji ............................................................. iii

Surat Pernyataan ............................................................................................. iv

Ringkasan ........................................................................................................ v

Abstrak ............................................................................................................ viii

Kata Pengantar ................................................................................................ x

Daftar Isi ......................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN .............................................................................. 1

1.1. Latar Belakang .................................................................. 1

1.2 Rumusan Masalah ............................................................... 6

1.3 Tujuan Penelitian ................................................................ 6

1.4 Manfaat Penelitian .............................................................. 6

1.4.1. Manfaat Teoritis ............................................................. 6

1.4.2. Manfaat Praktis ............................................................... 6

1.5. Tinjauan Pustaka ........................................................................ 7

1.5.1. Tinjauan Tentang Tanah ................................................. 7

1.5.2. Eigendom Verponding ..................................................... 9

1.5.3. Hak Guna Bangunan ...................................................... 11

1.5.4. Hak Pakai ....................................................................... 13

1.5.5. Hak Sewa Untuk Bangunan ........................................... 14

1.6. Orisinalitas Penelitian ................................................................. 15

1.7. Metode Penelitian ....................................................................... 21

1.7.1. Tipe Penelitian ................................................................ 21

1.7.2. Pendekatan Masalah (Approach) .................................... 21

1.7.3. Sumber Bahan Hukum ................................................... 22

1.7.4. Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum ........................... 22

1.7.5. Analisis Bahan Hukum ................................................... 23

1.8. Sistematika Penulisan ................................................................. 23

BAB II PERMOHONAN HAK PAKAI YANG DILAKUKAN PENYEWA

DARI TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING…… 25

2.1. Konsep Tanah Negara ................................................................ 25

2.1.1. Pengertian Tanah Negara ............................................... 25

2.2. Hak Atas Tanah Menurut UUPA ............................................... 28

2.2.1. Macam-Macam Hak Atas Tanah .................................... 28

2.2.2. Dasar Hukum Hak-Hak Atas Tanah ............................... 33

2.3. Konsep Hak Atas Tanah ............................................................. 34

2.3.1. Pemberian Hak Pakai Atas Tanah .................................. 34

2.3.2. Sifat-sifat dari Hak Pakai ............................................... 35

2.3.3. Asal Tanah Hak Pakai .................................................... 33

2.3.4. Kewajiban Pemegang Hak Pakai ................................... 37

2.3.5. Jangka Waktu Hak Pakai ................................................ 38

2.3.6. Hapusnya Hak Pakai ...................................................... 39

2.4. Konsep Mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan ......................... 40

2.4.1. Pengaturan Hak Sewa Untuk Bangunan ........................ 40

2.4.2. Subyek Hak Sewa Untuk Bangunan .............................. 43

2.4.3. Terjadinya Hak Sewa Untuk Bangunan ......................... 44

2.4.4. Pembayaran Uang Sewa Dalam Hak Sewa Untuk

Bangunan ....................................................................... 44

2.4.5. Jangka Waktu Hak Sewa Untuk Bangunan .................... 44

2.4.6. Peralihan Hak Sewa Untuk Bangunan ........................... 45

2.4.7. Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan .......................... 45

2.5. Permohonan Hak Pakai Yang Dilakukan Penyewa dari

Tanah Negara BekasEigendom Verponding............................... 45

BAB III PERMOHONAN PERPANJANGAN HAK GUNA BANGUNAN

ATAS TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM VERPONDING…….51

3.1. Tinjauan Umum tentang Hak Guna Bangunan .......................... 51

3.1.1. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan …... 51

3.1.2. Subyek Hak Guna Bangunan …... .................................. 52

3.1.2.1. Obyek Hak Guna Bangunan dan Terjadinya

Hak Guna Bangunan …... ................................. 52

3.1.3. Terjadinya Hak Guna Bangunan …... ............................. 53

3.1.4. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan …... ........................ 54

3.1.5. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan …... ............ 56

3.1.6. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan …... ....................... 57

3.1.7. Peralihan Hak Guna Bangunan …... ............................... 57

3.1.8. Hapusnya Hak Guna Bangunan …... .............................. 57

3.2. Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding.............................. 59

3.2.1. Hak Eigendom dan Prinsip Dasar Pengaturan Tanah

Berdasar UUPA …... ....................................................... 59

3.2.2. Pengertian Eigendom Verponding .…... ......................... 61

3.2.3. Pengertian Konversi …... ................................................ 61

3.2.4. Unsur, Ciri dan Sifat dari Hak Eigendom …... ................ 59

3.2.5. Pemberian Hak Atas Tanah Hak Eigendom …... ............ 63

3.3. Permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan Atas Tanah

Negara Bekas Eigendom Verponding ......................................... 71

BAB IV PENUTUP ............................................................................... ……. 77

4.1. Kesimpulan ................................................................................. 77

4.2. Saran ........................................................................................... 78

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN-LAMPIRAN

KESIMPULAN

1. Bahwa Penyewa tidak dapat melakukan permohonan Hak pakai dari Tanah Negara

Bekas Eigendom Verponding, karena kedudukan Pihak hanya sebagai Penyewa Tanah

dan Bangunan dari pemegang Hak Guna Bangunan nomor 426/Kepanjen. Penguasaan

tanah secara sewa, tidak melahirkan hak kepemilikan, berdasarkan Pasal 41 Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 UUPA, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan

atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik

orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian

dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian

pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan

Undang-Undang ini.

2. Prosedur pemberian hak atas tanah yang dikuasai Negara diatur dalam Peraturan

Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1973 tentang ketentuan-ketentuan mengenai Tata

Cara Pemberian Hak Atas Tanah. Pemberian Hak

Atas Tanah meliputi “pemberian, perpanjangan jangka waktu, dan pembaharuan Hak

Atas Tanah”. Hal ini disebutkan dalam Bab I Pasal 1 poin nomor 5 Peraturan Menteri

tersebut. Di samping itu pemerintah mengeluarkan kebijakan atas tanah asal konversi

Hak-hak Barat. Adalah Keppres No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-pokok

Kebijaksanaan dalam

Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-hak Barat. Keprres ini antara

lain memberi prioritas bagi rakyat yang menduduki atau yang telah menduduki dan

menjadikan suatu wilayah perkampungan, untuk mengajukan Hak Atas Tanah Bekas Hak

Barat tersebut. Bahwa pemegang Hak Atas Tanah Negara Bekas Eigendom Verponding

dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan karena memenuhi syarat syarat

sebagai pemegang Hak Guna Bangunan, sejauh tanah dan bangunan tersebut belum

dialihkan ke pihak lain maka dapat diproses sesuai dengan ketentuan perundang-undangan

yang berlaku tanpa diperlukan rekomendasi atau persetujuan dari Pihak Penyewa.

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku- Buku

A.P. Parlindungan, Komentar atas Undang-Undang, Mandar Maju, Bandung.

-------, Berakhirnya Hak-hak Atas Tanah menurut Sistem UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria), Mandar Maju, Bandung, 2001.

-------, Pendaftaran Tanah Di Indonesia (Berdasarkan P.P. 24 Tahun 1997) Dilengkapi Dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (P.P. 37 Tahun 1998), Mandar Maju, Bandung, 1999.

-------, Konversi Hak-hak

Atas

Tanah,

Mandar

Maju,

Bandung, 1990.

Ali

Achmad

Chomzah,

Hukum

Pertanahan,

Prestasi

Pustaka, Jakarta,

2002.

Aslan Noor, Konsep Hak Milik Atas tanah Bagi Bangsa Indonesia, Ditinjau Dari Ajaran Hak Asasi Manusia, Mandar Maju, Bandung, 2006.

-------, Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Cet. 10, Djambatan, Jakarta, 1991.

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cet. 7, Djambatan,

Jakarta, 1997.

-------, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok

Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2007.

-------, Hukum Agraria,Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Cet.19,

Djambatan, Jakarta, 2008.

Elza Syarief, Pensertipikatan Tanah Bekas Hak Eigendom, KPG (Kepustakaan Populer Indonesia), Jakarta, 2014.

Imam Soetiknjo, Proses Terjadinya UUPA, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta,1987.

J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan, Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdaftar Hak Atas Tanahnya, LbJ LaksBang Justitia, Surabaya, 2013.

John Salindeho, Masalah Tanah dalam Perkembangan, Sinar Grafika, Jakarta,1993.

Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada

Media Group, Jakarta, 2003.

Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan, Antara Regulasi dan Implementasi, kompas, Jakarta, 2006.

-------, Tanah Dalam Prespektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya, Kompas, Jakarta, 2008.

Muchsin, Imam Koeswahyono dan Soimin, Hukum Agraria Indonesia Dalam Perspektif Sejarah, Refika Aditama, Bandung, 2007.

Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Cet.1, Penerbit Republika, Jakarta, 2008.

Muhammad Bakri, Hak Menguasai Tanah Oleh Negara, Paradigma Baru Untuk Reformasi Agraria, Citra Media, Yogyakarta, 2007.

Munir Fuady, Konsep Hukum Perdata, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014.

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Prenada Media, Jakarta, 2005

Sahnan, Hukum Agraria Indonesia, Cet.1, Malang, Setara Press, 2016.

Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Cet.2, Sinar Grafika, Jakarta, 2001.

Soedikno Mertokusumo, Hukum Politik dan Poliyik Agraria, Karunika, Universitas Terbuka, Jakarta, 1988

Sunarjati Hartono, Kapita Selekta Perbandingan Hukum, Alumni, Bandung, 1986.

Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2007.

Urip Santoso ,Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Cet ke 1, Jakarta, 2005.

-------, Hukum Agraria & Hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Cet ke 2, Jakarta, 2006.

-------, Hukum Agraria Hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Cet ke 3, Jakarta, 2007.

B. Peraturan Perundang-Undangan

Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 1979 Tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan Dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1979 Tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolalaan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA)

C. Tesis dan Disertasi

Edwin, Eigendom Sebagai Alat Bukti Yang Kuat Dalam Pembuktian Kepemilikan Tanah Pada Hukum Tanah Indonesia, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Airlangga, 2012.

Ekky Tri Hastaryo,Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Terlantar, Tesis, Program Studi Magister Narotama, 2012.

Estelle Phillips, Researching and Writing in Law, Lawbook, Sidney, 2002, hal. 164, dalam Rusdianto S, “Prinsip Kesatuan Hukum Nasional Dalam Pembentukan Produk Hukum Pemerintah Daerah Otonomi Khusus atau Sementara”, Disertasi, Program Pascasarjana Universitas Airlangga Surabaya, 2016.

Hendro, Kekuatan Pembuktian Tanah Eigendom Verponding menurut peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Analisis Yuridis terhadap putusan peninjauan kembali Nomor 588 PK./PDT/2002), Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Indonesia, 2009.