Upload
freeloadtailieu2015
View
226
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
khóa luận, đô thị hóa
Citation preview
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN
ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất
đai đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người
và các sinh vật khác trên trái đất. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của
đời sống kinh tế xã hội với vai trò là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một
đầu vào không thể thiếu. Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một
cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam đã
quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Đất đai không còn thuộc sở hữu Nhà nước (theo Luật
đất đai 1988t) mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện, vì
thế vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm với những chính
sách cải cách về đất đai sao cho sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, đem lại
lợi ích cho Nhà nước cũng như lợi ích dân cư… Bước vào thời kì công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh
mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước, để đáp ứng nhu cầu đó cần một
lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu vui chơi giải trí… Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng
( GPMB) trong giai đoạn hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng…công tác GPMB là
nhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và GPMB
cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất
đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan
nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu
dài. Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà
1
nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc gia. Khi đó người sử dụng đất phải
tuân thủ. Tuy nhiên công tác GPMB trên thực tế diễn ra khá phức tạp do
người dân chưa ý thức được công tác GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch,
kế hoạch và công tác GPMB nhiều khi diễn ra chưa công khai, phổ biến chi
tiết tới người bị thu hồi đất. Và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMB
trong quá trình thực hiện gây nhiều bức xúc trong dân chúng.
Là một sinh viên chuyên ngành Địa chính em cũng rất quan tâm vấn đề
này nên đã chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị. Với việc
nghiên cứu đề tài này, em muốn hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác
GPMB, nghiên cứu thực trạng công tác GPMB và bồi thường thiệt hại
GPMB trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam và đưa ra một số giải pháp
nhằm thực hiện tốt công tác GPMB trên thực tế. Nội dung của đề tài gồm 3
phần:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng. Chương II. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. ChươngIII.Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị. Khi nghiên cứu đề tài này em đã sử dụng những phương pháp sau:
phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp thống kê…
Những phương pháp này đã giúp em phân tích, đánh giá tình hình thực tế
công tác GPMB để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình.
2
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB).
1.Khái niệm giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng.
Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và
quá trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có
nhiều yêu cầu bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác
GPMB để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, trường
học, bệnh viện, các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh,
quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… Để triển khai các dự án đó
nhất thiết phải có mặt bằng.
Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các
công trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng
mà có thể từ các nguồn khác nhau. Phần lớn các dự án có sử dụng đất trong
xây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đó phải lấy đất
của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất.
Như ta đã biết, Nhà nước có quyền giao đất (trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtt) và cho thuê
đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đấtN), cho phép chuyển đổi mụcđích sử dụng đất nhưng lại có
quyền thu hồi đất - được quy định tại Mục 3, Mục 4 của Luật đất đai năm
2003. Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử
dụng và Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự
án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình. Từ đây lại phát
sinh quan hệ bồi thường thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
Và để công tác GPMB được thuận lợi thì Nhà nước cần ra những quyết định,
ban hành những chính sách bồi thường thiệt hại phù hợp khi Nhà nước thu
3
hồi đất, đền bù GPMB. Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từ
thực tiễn công tác GPMB ở nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau:
GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án. Sau đó chủ dự án sẽ di dời các
đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu…
trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn
định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất.
Gắn với công tác GPMB là công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Bồi
thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về
đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa,
vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn
định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai có đất bị
thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế.
Khi thu hồi đất, Nhà nước áp dụng hai hình thức bồi thường: bồi thường
thiệt hại bằng đất hoặc bằng tiền, có thể kèm theo hỗ trợ, giúp đỡ. Bồi
thường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá đất, tài sản trên
đất theo giá thị trường của mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất bị thu
hồi. Có những quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước thông qua các văn
bản luật và dưới luật. Bồi thường thiệt hại bằng đất là việc dùng đất đai có
cùng mục đích sử dụng hoặc không cùng mục đích sử dụng với giá trị tương
đương mảnh đất bị thu hồi giao cho người trong diện được đền bù để họ ổn
định cuộc sống của mình. Dù áp dụng hình thức nào thì Nhà nước cũng đảm
bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp họ có cuộc sống ổn định ngay sau
khi bị thu hồi đất (trong một số trường hợp người bị thu hồi đất còn được hỗ
trợ di chuyểnt, hỗ trợ về nhà ở, đào tạo nghề…). Bồi thường GPMB là công
việc hết sức cần thiết do đó cần có sự chỉ đạo kịp thời của Chính phủ và sự
phối hợp của các sở, ban, ngành có liên quan để tạo tiền đề giúp cho công
việc này tiến hành thuận lợi, giao mặt bằng kịp thời cho các chủ dự án và
đảm bảo lợi ích của các bên có liên quan.
4
2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng. Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những
vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ
lợi, cấp thoát nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui
chơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân
cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn vào sự phát triển kinh tế xã
hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏ
trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ
trọng lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp chỉ chiếm
2c%-3% tổng thu nhập quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụ
gần 70% trong tổng thu nhập quốc dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc
biệt ở các nước phát triển (những nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70n
% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100%...). Như vậy xu hướng đô
thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch
các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia.
2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới.
Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên
nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ
học thì việc gia tăng dân số đô thị là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra
thành thị (luồng di dân đặc trưng ở Việt Naml). Ngoài ra có sự chia tách hộ
từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng
nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều
tất yếu. Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như
nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện,
công viên, trường học... Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ
đất để xây dựng các công trình đó. Hệ thống giao thông cũng cần được đầu
tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá…
Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá,
xã hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây
dựng, không phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây
5
dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là
đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các công trình
trong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi. Mặt bằng là một yếu tố hết
sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có
thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được. Công tác GPMB đã
trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây
dựng.
Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất,
bồi thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong
thời gian tới, cả nước đặc biệt các đô thị lớn (thủ đô Hà Nộit, thành phố Hồ
Chí Minh, Đà Nẵng…) có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiện
các dự án mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến
đường, xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thực
hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực
quản lý đô thị trong tình hình mới. Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều
vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một số hộ gia
đình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở
việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
2.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước
nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất
đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này,
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và
hiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộ
gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội. Đồng
thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là
6
việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể
phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử
dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy
hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp
lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quả
sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập
trung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về
môi trường, xã hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có
mục đích sử dụng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất
đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ
sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Hay quy hoạch
sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng xa
dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồn
nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta, một số diện tích đất
nông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trục
đường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giao
thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả,
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu
quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô
thị.
Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai
là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt
của con người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất
cả các sinh vật trên trái đất. Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải
qua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó. Thực tế các
khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát
triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất
đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu
7
sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai. Có
sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng
các nguồn lực khác trong vùng.
Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu
quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tổng thể cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã
điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình.
II. THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN.
1. Bản chất của giải phóng mặt bằng. Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi
đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu
vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối
tượng GPMB rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm
đông dân cư, khu đô thị, khu thuận lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn.
Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời
sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới xa trung tâm
hơnn, không thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng thấp kém hơn, đặc biệt là
cơ hội việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra giá đền bù thiệt hại giữa các
dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là
khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại.
Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án
đầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích
chính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các
khu vực xung quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu trong phố nay trở thành đất
mặt đường và được hưởng lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất
khó, là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp
thích hợp. Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu
8
hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi
GPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng
ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên những kiến trúc này không
đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị.
Công tác GPMB gắn liền với bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi. Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá
trị tương đương giá trị thị trường của mảnh đất và tài sản trên đất, có thể
kèm theo các chính sách hỗ trợ. Nguồn vốn cho công tác bồi thường thiệt hại
là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càng
tăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài ha. Như vậy công tác GPMB
diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng GPMB, công tác đòi hỏi
một lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nước
quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích cực
thúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể
đặc biệt ở các đô thị lớn.
2. Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng. Chính sách pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi qua các thời kì để
phù hợp với quá trình phát triển đất nước theo hướng có lợi cho người sử
dụng đất. Các văn bản luật, dưới luật của những năm đầu thống nhất đất
nước như Nghị định số 201/1980/NĐ - CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 của
Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản
lý ruộng đất trong cả nước. Nghị định số 201 quy định người bị thu hồi đất
chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được
cấp đất khác. Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng
12 năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên việc bồi
thường cho người sử dụng đất vẫn áp dụng theo Nghị định số 201.
Từ năm 1983, Tổng cục quản lý ruộng đất đã nghiên cứu mô hình quy
hoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện và cấp xã. Năm 1998, Luật đất đai đầu
tiên ra đời và có hiệu lực thi hành quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất (Điều 9§: quy hoạch trong quản lý nhà nước về đất đai; Điều 11: kế
hoạch sử dụng đất đai). Luật đất đai 1988 đã quy định người sử dụng đất bị
9
thu hồi đất phục vụ nhu cầu của Nhà nước và xã hội được bồi thường thiệt
hại (về các khoản đầu tưv, cải tạo tài sản trên đất) và được giao đất khác.
Hiến pháp năm 1992 ra đời. Trên cơ sở Hiến pháp, tháng 7 năm 1993
Luật đất đai lần thứ hai ra đời để thay thế cho Luật đất đai 1988. Từ khi có
Luật đất đai 1993, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng phù
hợp và thiết thực hơn với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.
Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn như được
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Với đất bị
thu hồi thì được bồi thường thiệt hại cho cả mảnh đất đó và tài sản trên đất
dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định.
Để bổ sung cho Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết trong các hoạt
động liên quan đến quy định bồi thường thiệt hại là các Nghị định, Thông tư
đi kèm. Nghị định số 90/1994/NĐ - CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định
về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 87/1994/NĐ -
CP quy định về khung giá các loại đất. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP thay
thế Nghị định số 90/1994/NĐ - CP, Nghị định số 22 đã quy định hệ số k
cùng giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế. Việc thực hiện theo
luật này và các Nghị định, Thông tư ban hành kèm theo còn gặp rất nhiều
khó khăn và chưa chi tiết để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện. Trước
tình hình đó, Luật đất đai 2003 đã ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003 kèm
theo các văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực hiện luật đất đai. Nghị định số
182/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (trong đó có vi phạm liên quan đến
thu hồi đấtt, GPMB: cố ý gây cản trở cho việc thu hồi đất, chậm bồi thường
thiệt hại…). Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường thiệt
hại, hỗ trợ tái định cư thay thế Nghị định số 22. Luật đất đai 2003 đã kế thừa
những quy định của Luật đất đai năm 1993, trong đó quy định đất đai thuộc
10
sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện quản lý và tiếp tục quy định
việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, phát triển kinh tế tại Điều 39 của Luật. Nhà nước thực hiện việc
thu hồi đất để thực hiện vào các mục đích trên phải theo quy định của Chính
phủ.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất của
người sử dụng đất hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtc, hoặc
đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh được
mảnh đất đó hợp pháp và không có tranh chấp) thì người đó đựơc bồi
thường. Trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11, 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 43. Việc thu hồi đất xuất
phát từ mục đích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai – sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, phát triển kinh tế, vì thế các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
phải thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
3. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB. Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định cụ
thể như sau:
3.1. Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
+ Chính phủ tổ chức chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước (tỉnh và thành phố trực thuộc trung ươngt).
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp.
+ UBND xã, phường, thị trấn tổ chức chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương; chống lại, ngăn chặn hành vi sử dụng
đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
11
+ Bộ quốc phòng, Bộ công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh trình Chính phủ xét
duyệt.
3.2. Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB.
+ UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ
chức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyết định thu
hồi đất, GPMB. Trường hợp đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cố tình không thực hiện quyết định
thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế và tổ
chức thực hịên cưỡng chế theo quy định của pháp luật.
+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh phân cấp
hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định cưỡng chế và thực hiện
cưỡng chế.
+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho:
. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh.
Các thành viên trực thuộc hội đồng cấp huyện bao gồm: Lãnh đạo UBND
cấp huyện làm chủ tịch hội đồng; các thành viên có: đại diện của cơ quan tài
chính, chủ đầu tư, đại diện cơ quan tài nguyên & môi trường, đại diện
UBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của hộ gia đình bị thu hồi đất từ
một đến hai người.
Tuỳ tình hình từng địa phương mà hội đồng có thể có thêm các thành
viên khác.
. Tổ chức phát triển quỹ đất.
3.3. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại.
+ Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm giải quyết
khiếu nại, thời hiệu giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều
138 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 162, 163, 164 NGhị định số
12
181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
+ Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp
hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định.
Như vậy thẩm quyền thực hiện công tác GPMB có sự tham gia của
UBND các cấp (cấp tỉnhc, cấp huyện, cấp xã), các sở, ban, ngành (sởs, ban,
ngành cấp tỉnh: Sở tài chính, Sở xây dựng, quy hoạch & kiến trúc, Sở tài
nguyên & môi trường), trách nhiệm của các bộ (Bộ tài chínhB, Bộ kế hoạch
& đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên & môi trường), chủ đầu tư. Ngoài ra
còn có đại diện của những hộ bị thu hồi đất. Việc tham gia đầy đủ của các
bên trong công tác GPMB đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư
cũng như lợi ích của người bị thu hồi đất, của cộng đồng và xã hội.
III. CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ quy định việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
như sau:
1. Bồi thường thiệt hại đất. - Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc bằng nhà có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực
hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì
phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi
thường, hỗ trợ để hoàn trả Ngân sách nhà nước.
- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của
13
Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử
dụng.
2. Bồi thường thiệt hại tài sản. - Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt
hại thì được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được
bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 07 tháng
7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã
được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì không
được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển
được thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và
thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp
tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
3. Chính sách hỗ trợ.3.1.Hỗ trợ di chuyển.
Hộ gia đình, tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồi
thường thiệt hại thì khi di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở được hỗ trợ cho chi
phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp
tỉnh quy định.
Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác trong thời gian tạo lập chỗ ở
mới được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà; mức hỗ trợ cụ thể do
UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.
3.2. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống.
14
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có
đăng kí kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh được hỗ trợ ổn đinh
sản xuất.
Mức hỗ trợ cụ thể cho các trường hợp trên do UBND cấp tỉnh quy định
cho phù hợp với thực tế ở địa phương.
3.3. Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể
được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa
phương.
Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng
hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
3.4. Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước.
Khi bị thu hồi nhà sẽ được Nhà nước hỗ trợ di chuyển, ngoài ra có thể hỗ
trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân.
3.5. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Khi thu hồi đất này sẽ được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức
bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được
nộp vào Ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm
của xã, phường, thị trấn.
3.6. Hỗ trợ khác.
Căn cứ vào tình hình địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định
biện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi
đất.
15
CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ.
I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ.
1. Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. Dưới sự chỉ đạo sát sao của Đảng uỷ, HĐND, UBND các cấp, cùng sự
phối hợp của các sở, ban, ngành trong thời gian qua phần lớn các dự án có
sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặt
bằng cho các chủ dự án tiến hành thi công, xây lắp công ttrình. Nhờ công tác
GPMB được đẩy nhanh, cả nước đã hoàn thành xong hàng chục khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất. Các tuyến đường giao thông được
cải tạo, mở rộng và xây mới phục vụ cho nhu cầu giao thông, thương mại.
Tại thành phố Hà Nội đã thực hiện xong dự án xây dựng con đường Láng -
Hoà Lạc dẫn đến khu Liên hiệp Thể thao Quốc gia đã được sử dụng trong
nhiều năm qua, mới đây đã hoàn thành xong dự án mở rộng nút giao thông
đô thị Ngã tư Sở, Ô Chợ Dừa - Kim Liên… Công tác GPMB được thực hiện
tốt tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn phát triển, góp phần chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - thương mại - nông nghiệp.
Xây dựng các khu công nghiệp tập trung, di chuyển các cơ sở sản xuất công
nghiệp ô nhiễm ra khỏi nội thành và khu dân cư, giải quyết việc làm cho
phần lớn lao động. Cơ cấu đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại với
nhiều nút giao thông quan trọng.
Công tác tuyên truyền phổ biến tới người dân đã được thực hiện tích cực.
Một số địa bàn cấp cơ sở đã có sự tham gia tuyên truyền của các tổ chức
chính trị, các đoàn thể xã hội như: Mặt trận tổ quốc cấp xã, phường, thị trấn;
hội cựu chiến binh, hội phụ nữ xã… đã góp phần không nhỏ trong công tác
GPMB. Ghi nhận sự hy sinh, tự giác, tự nguyện, những đóng góp to lớn của
người dân, đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB đặc biệt cán bộ cơ
sở.
16
Các chủ dự án và chính quyền các cấp đã coi trọng công tác công bố công
khai chi tiết tới các hộ gia đình trong diện bị thu hồi đất trên các phương tiện
thông tin đại chúng ở địa phương.
Chính sách đền bù đã thông thoáng và mềm dẻo hơn, đã có khung giá đền
bù cụ thể của Nhà nước và ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy
định chi tiết việc bồi thường hợp lý và giá đền bù đối với đất, tài sản trên đất
đã sát với giá thị trường hơn nhưnng cần được điều chỉnh một số bất cập.
Chủ động quỹ nhà, quỹ đất, bằng nhiều nguồn lực tạo quỹ nhà ở tái định cư
qua việc đặt hàng mua nhà của các dự án kinh doanh nhà ở, đầu tư ngân sách
vào các dự án xây dựng nhà chung cư cung cấp cho người dân ổn định chỗ ở
khi bị thu hồi đất.
Chính quyền các cấp đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách cho
phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tham gia dự án.
Công tác giải quyết các đơn từ khiếu nại tố cáo đã giải quyết một phần
nhưng cần nhanh chóng và dứt điểm hơn.
Hàng năm và trước mỗi dự án đều có chương trình huấn luyện, đào tạo,
nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ trực tiếp tham gia công tác
GPMB. Các sai pham của cán bộ được xử lý nghiêm minh trước pháp luật
(một số chủ dự án về xây dựng nhà tái định cư không đủ tiêu chuẩn chất
lượng đã bị xử lým, cán bộ tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước trong
công tác đền bù GPMB phải đứng trước vành móng ngựa…).
Như vậy mặc dù Đảng và Nhà nước ta phải tập trung cho nhiều công tác
khác nhau (chuẩn bị cho hội nghị APECc, cho bước đầu tham gia vào tổ
chức thương mại thế giới WTO….) nhưng vẫn đẩy mạnh công tác GPMB và
thu được những thành tựu đáng kể. Tuy nhiên công tác GPMB vẫn còn
nhiều khó khăn phức tạp, và là nhiệm vụ lâu dài cần có định hướng cụ thể
trong những năm tới.
2. Những tồn tại cần khắc phục. Công tác GPMB trong những năm qua đã đạt được nhiều kết quả đáng
ghi nhận nhưng cũng còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.
17
Khi thực hiện công tác điều tra kê khai diện tích đất, tài sản trên đất chưa
chính xác, việc xác định chủ sở hữu chưa chặt chẽ, một số trường hợp trên
địa bàn còn xác định sai chủ sở hữu.
Các văn bản, chính sách khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở, từ
ngữ khó hiểu, khó áp dụng ngay mà còn phải điều chỉnh nhiều. Sự điều
chỉnh trong giá đền bù quá lớn hoặc chưa thực sự hợp lý với quy định của
pháp luật hoặc không phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Chính
sách hỗ trợ công trình, vật kến trúc thấp không đáp ứng được giá trị của các
hộ trước đó đã bỏ tiền ra xây dựng.
Công tác tuyên truyền chưa đem lại hiệu quả cao. Một số công dân không
nhận giấy mời hoặc không tới dự họp, gây khó khăn cho công tác kê khai
diện tích đất và tài sản trên đất.
Công tác công khai công bố dự án đầu tư chưa thực hiện tốt, mới thực
hiện cho có mà không chú ý tới vai trò của quần chúng nhân dân - những
người bị thu hồi đất.
Công tác quản lý đất đai còn lỏng lẻo, chưa xử lý nghiêm minh những
hành vi vi phạm trong sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm trễ.
Chính sách đền bù: mức bồi thường, hình thức bồi thường còn nhiều bất
cập.
Một số cán bộ còn cửa quyền trong công tác quản lý đất đai, công tác
GPMB, còn xuất hiện các hiện tượng mắc ngoặc, tham ô, tham nhũng…
Tại Thành phố Hà Nội công tác GPMB phục vụ dự án đường Kim Liên -
Ô Chợ Dừa đã phải cưỡng chế đợt hai. Đợt hai đã có 12 hộ dân trong 13 hộ
đã chấp thuận phương án đền bù và tự nguyện di dời; các hộ chưa chịu nhận
tiền bồi thường do thắc mắc về mức hỗ trợ một phần diện tích. Như vậy đơn
cử từ công tác GPMB ở nút giao thông Kim Liên - Ô Chợ Dừa đã gặp khá
nhiều khăn phải dùng đến biện pháp cưỡng chế. Biện pháp cưỡng chế người
dân di dời, tháo dỡ công trình, vật kiến trúc giao lại mặt bằng là điều không
thể tránh khỏi.Tuy nhiên trong dự án này đã phải hai lần cưỡng chế các hộ di
dời giao lại mặt bằng vẫn còn một hộ chưa chịu chấp hành lại là một điều
18
đáng bàn cần được các cấp, các ngành xem xét lại cách quản lý và thực hiện
công tác trong dự án này (Theo báo Tinh tế & đô thị ra ngày 18-9-2006).
Tại thị xã Bạc Liêu còn xôn xao trong dư luận về vấn đề đền bù theo
kiểu… “ sống chết mặc bay”. Đó là dự án xây dựng và kinh doanh thuộc
khu dân cư phường 2 - thị xã Bạc Liêu với tổng diện tích đất bị thu hồi là 54
ha đất, ảnh hưởng tới 156 hộ dân do công ty Đầu tư kinh doanh 577 thuộc
tổng công ty Công trình giao thông 5 - Bộ giao thông vận tải làm chủ đầu tư.
Mức bồi thường được thống nhất tuỳ theo loại đất và khung giá khác nhau
(Mức bồi thường được thống nhất giữa chủ đầu tư và Chủ tịch UBND thị
xãM): đất phi nông nghiệp mức đền bù là 73.000 đồng /m2, đất nông nghiệp:
44.000 đồng /m2, đất ở: 150.000 đồng /m2. Nhưng khi áp dụng người dân chỉ
nhận chung một đơn giá: 18.000 đồng /m2 cho tất cả các loại đất, riêng đất
nông nghiệp được nhà đầu tư “ hỗ trợ thêm” 3.000 đồng /m2 gọi là “ cho
thêm” công khai phá, cải tạo… Riêng đất giải quyết cho vấn đề tái định cư
sau quy hoạch được nêu rõ trong phương án bồi thường: với hộ đơn lẻ được
đổi một nền nhà theo quy đinh phân lô tại nơi tái định cư. Trường hợp hộ
nhiều thế hệ được đổi hai nền nhà theo quy hoạch và có thể được xét theo
giá không kinh doanh với hộ nghèo… Nhưng các quy định chính sách đã
không được nhà đầu tư thực hiện đúng mà áp dụng bán nền nhà tái định cư
(với giá bằng nhauv). Ví dụ: nếu hộ có diện tích trên 1000m2 thì được mua
lại nền nhà tái định cư với giá “ ưu đãi” 12 triệu đồng /m2, còn hộ có diện
tích dưới 1000m2 thì giá mua sẽ là 13 triệu đồng /m2 kể cả hộ nghèo hay gia
đình chính sách. Với giá đắt đỏ thế này khiến cho nhiều hộ rơi vào cảnh mất
đất, mất nhà vì phần lớn là hộ nghèo.
Chính quyền thị xã cũng không bảo vệ người dân lại lấy lý do để kịp giao
đất cho nhà đầu tư đã “ khuyến khích” các hộ dân nhận tiền bồi thường và
sớm ra khỏi vùng quy hoạch. Nhiều tháng nay hàng trăm hộ có đất bị thu hồi
đã gửi đơn yêu cầu các cơ quan chức năng tỉnh giải quyết nhưng vẫn chưa
được giải quyết… ( Theo tin tức cuối tuần số 44 từ ngày 2/11- 8/11).
Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn do
tính chất phức tạp của nó. Có nhiều đơn thư khiếu nại được gửi lên các cấp
19
chính quyền. Cũng theo thời báo tin tức cuối tuần số 43 ra ngày 1-11-2006
đưa tin hộ ông Lê Trung Hoàn trú tại 01/86 Phan Chu Trinh, phường Đông
Thọ, thành phố Thanh Hoá có đơn thư khiếu nại chính quyền Thanh Hoá
thực hiện cưỡng chế thu hối diện tích đất ở của gia đình ông không tuân thủ
theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền thu hồi đất của gia đình ông thuộc
UBND Thành phố nhưng đến nay không hề nhận được quyết định nào về
thu hồi đất. Diện tích đất đó lại không thuộc phạm vi xây dựng quảng trường
Lam Sơn. Mục đích thu hồi đất là bán để tạo kinh phí đền bù GPMB dự án
xây dựng quảng trưòng Lam Sơn không đúng quy định của Luật đất đai về
các trường hợp thu hồi đất. Trong khi gia đình ông đã sinh sống ổn định, có
quyền sử dụng hợp pháp nhà, đất mà không bố trí tái định cư.
Như vậy còn rất nhiều tồn tại, khó khăn trong công tác GPMB cần được
các cấp chính quyền quan tâm, đặc biệt là công tác đền bù GPMB để giảm
sự khiếu nại tố cáo xuất phát từ người bị thu hồi đất.
3.Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng. Công tác GPMB trên nhiều địa bàn còn gặp khó khăn do người bị thu hồi
đất chưa chịu di dời và tháo dỡ công trình để giao mặt bằng cho chủ đầu tư
hoặc gửi đơn khiếu nại tố cáo tới cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền.
Nguyên nhân chủ yếu của những vấn đề trên được xem xét trên nhiều khía
cạnh.
Khi thực hiện công tác kê khai phục vụ cho GPMB đã xuất hiện nguồn
gốc đất của một số hộ đang sử dụng là không hợp pháp, không rõ nguồn
gốc. Qua thời gian sử dụng lâu dài và cơi nới thêm và họ nhầm tưởng mảnh
đất đang sử dụng hợp pháp, thực tế họ không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp do đó khi bị thu
hồi đất GPMB mà không được bồi thường thiệt hại về đất thì cho rằng chính
quyền đã làm sai. Một số mảnh đất khi bị thu hồi bồi thường xảy ra tranh
chấp về ranh giới, diện tích và một số tài sản trên đất giữa các hộ giáp ranh.
Một số hộ có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong hồ sơ địa chính nhưng
khi bồi thường lại yêu cầu các cấp chính quyền phải bồi thường theo đúng
20
diện tích thực tế; trong quá trình sử dụng các hộ gia đình đã cơi nới thêm
nhưng không bị chính quyền cấp xã xử lý triệt để mà chỉ bị xử phạt hành
chính. Một số hộ có công trình, vật kiến trúc, nhà ở mua qua nhiều chủ hoặc
không trực tiếp sử dụng mà cho thuê lâu dài dẫn đến khi xác định chủ không
chính xác. Đây chính là hậu quả của việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ trong
thời gian trước đây.
Một nguyên nhân khác nữa là do công tác tuyên truyền chưa thực sự có
hiệu quả. Có hộ nhất quyết không chịu giao mặt bằng cho chủ dự án là chủ
các doanh nghiệp, họ chỉ sẵn sàng trả lại đất khi mảnh đất của họ thu hồi để
xây dựng các công trình quốc gia. Một số hộ cho rằng các doanh nghiệp tư
nhân phải bồi thường với mức giá cao hơn so với doanh ngiệp nhà nước.
Trong khi đó quy định của Nhà nước là 5 thành phần kinh tế đều được
hưởng chính sách đầu tư và phát triển như nhau. Dẫn đến tình trạng khiếu
kiện kéo dài từ năm này qua năm khác.
Một số dự án lại không được công bố công khai hoặc công bố chưa rộng
rãi đến người có đất thuộc diện bị thu hồi GPMB. Một số chủ dự án cho rằng
dự án đang thực hiện có quy mô nhỏ nên không cần công bố công khai chi
tiết nên khi thực hiện việc thu hồi, giải toả gặp sự phản kháng từ quần
chúng nhân dân do chưa công bố, công khai, giải thích rõ ràng về các văn
bản, chính sách có liên quan đến GPMB cho từng hộ.
Bất cập trong chính sách đền bù là nguyên nhân chính của việc khiếu nại,
chậm trễ trong giao đất trả mặt bằng cho chủ dự án. Các văn bản hướng dẫn
còn chưa đầy đủ, đồng bộ gây khó khăn trong việc xác định và phân loại
mức bồi thường, giá bồi thường đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Giá
đất bồi thường được tính theo hạng nhưng có những hạng mức chênh lệch
nhau khá lớn sẽ gây thắc mắc cho người dân. Các chính sách hỗ trợ, đền bù
trên nhiều địa bàn còn áp dụng máy móc chưa có sự linh hoạt để phù hợp
với từng địa phương (cần có sự điều chỉnh lợp lýc). Cần linh hoạt trong áp
dụng hình thức đền bù, mức giá đền bù (chính sách về cung cấp nhà tái định
cưc, nên đào tạo nghề gì cho phù hợp với những người phải thay đổi nghề
nghiệp khi bị thu hồi đất…). Các chủ đầu tư vẫn chưa quan tâm đúng mức
21
đến công tác xây dựng khu tái định cư, tiến độ xây dựng khu tái định cư rất
chậm, chất lượng kém làm cho người dân hoang mang chưa chịu nhận tiền
bồi thường. Việc bồi thường còn diễn ra chậm khiến người bị thu hồi đất lao
đao trong việc ổn định lại cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Công tác giải quyết đơn từ, khiếu kiện chưa kịp thời và dứt điểm. Một số
đơn từ được gửi đến nhưng không được các cấp chính quyền giải quyết hoặc
đùn đẩy trách nhiệm cho nhau khi đơn từ khiếu nại, tố cáo đó có liên quan
đến một số cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Một số đơn từ trả lời một
cách chung chung thiếu thực tế, chưa được trả lời cụ thể rõ ràng.
Một số dự án có sử dụng đất đã thực hiện xong công tác GPMB nhưng lại
bị “ treo” gây sự nghi ngờ trong dân chúng, hoặc sau đó chia nhỏ đất để bán
lấy tiền sử dụng cho mục đích đền bù và “ bỏ túi riêng” dẫn đến tình trạng
thiếu tin tưởng của quần chúng nhân dân vào các cấp chính quyền, dẫn đến
khiếu nại, tố cáo là tất yếu. Đạo đức của một số cán bộ trong đội ngũ cán bộ
nhà nước ngày càng tha hoá, biến chất trong những năm gần đây đã được
điểm mặt, chỉ tên trước công luận và pháp luật khiến cho dân chúng thiếu
niềm tin vầo các nhà lãnh đạo, chưa triển khai thực hiện dự án đã bị sự phản
đối đa số trong quần chúng nhân dân.
Tất cả những bất cập trên đã tạo ra nhiều kẽ hở trong việc quản lý đất đai
và khó khăn trong thực hiện công tác GPMB. Công tác GPMB muốn được
đẩy nhanh, đảm bảo kịp tiến độ cần phải giải quyết những khó khăn trên một
cách triệt để. Thực hiện công tác GPMB cần sự phối kết hợp giữa Nhà nước,
chủ đầu tư và quần chúng nhân dân, đây là yêu cầu bức thiết không chỉ trong
công tác này mà cần được phát huy trong nhiều lĩnh vực để đáp ứng cho sự
phát triển đất nước.
II. CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác là một yêu cầu quan
trọng và cấp thiết của công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Nó ảnh hưởng
đến nhiều yếu tố khác nhau về kinh tế, chính trị, văn hoá. Công tác GPMB
nếu đảm bảo đúng yêu cầu này sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công công trình và
22
đưa công trình vào sử dụng đúng thời gian và kế hoạch đã đề ra. Ngược lại,
công tác GPMB lại diễn ra chậm do nhiều nguyên nhân sẽ ảnh hưởng đến
tiến độ thi công công trình xây dựng, dự án đầu tư gây thiệt hại cho vốn tư
nhân hoặc Ngân sách nhà nước. Công tác GPMB diễn ra nhanh chóng sẽ rút
ngắn thời gian thi công. Việc thi công công trình hoàn thành vượt mức về
thời gian sẽ mang lại nhiều lợi ích trong thời đại ngày nay. Ngoài ra còn phải
đảm bảo yêu cầu chính xác. Người thực hiện công tác GPMB phải đúng
thẩm quyền được giao, đúng đối tượng sẽ tránh được tình trạng “ trên bảo
dưới không nghe “ và hạn chế được các tệ nạn tham ô, tham nhũng từ một số
cán bộ thoái hoá, biến chất nhân cách.
2. Đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ. Đây là yêu cầu mà các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải
đảm bảo khi thực hiện công tác GPMB. Công khai, dân chủ chính là công
khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị thu hồi đất, trong diện giải toả mặt
bằng rõ các chính sách, mục tiêu, nhiệm vụ của dự án có liên quan. Công
khai các văn bản pháp lý, các văn bản về quy mô, cơ cấu dự án, sơ đồ khu
giải toả; đặc biệt là chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia
đình có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt biết, tạo
niềm tin trong dân chúng.
Dân chủ trong phương án đền bù là một yêu cầu quan trọng. Đền bù đúng
đối tượng, đúng khung giá và đúng hình thức đã được quy định. Không phân
biệt giữa người dân thường với những người có “ quan hệ” với các quan
chức hay tự ý thêm bớt mức đền bù. Có như vậy mới tạo lòng tin cho người
dân, người dân sẽ tự giác trả đất, GPMB và nhận đền bù, tránh được sự tiêu
cực ở một số cán bộ - một vấn nạn ở nước ta trong công tác bồi thường thu
hồi đất GPMB.
3. Đảm bảo hài hoà lợi ích các bên có liên quan. Đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan là đảm bảo lợi ích của 3
đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư và người dân bị thu hồi đất. Quy định quyền
hạn, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên trong công tác GPMB. Luật đất đai
1998 quy định “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước”, từ quy định này chúng ta
23
có thể thấy được lợi ích nghiêng về phía Nhà nước, lợi ích của Nhà nước đặt
lên trên nhất và Nhà nước áp đặt các biện pháp bắt buộc có liên quan đến đất
đai đối với người dân sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai 1993 và gần đây
nhất là Luật đất đai 2003 đã ra đời và sửa đổi từ “ đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước” thành “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý” mới thấy được hết tính đầy đủ của nó. Như vậy lợi ích của Nhà nước sẽ
gắn liền với lợi ích của người dân. Nhà nước có quyền áp đặt việc thu hồi
đất của người dân sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế nên người sử dụng đất bắt buộc phải
tuân thủ. Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm bồi
thường giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản hợp pháp gắn kiền với đất
cho người có đất bị thu hồi. Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì
dân; Nhà nước đảm bảo lợi ích của nhân dân chính là đảm bảo lợi ích của
mình. Chủ đầu tư khi tham gia dự án cũng có phần lợi ích trong đó, lợi ích
của chủ đầu tư cũng được Nhà nước bảo đảm.
Như vậy trong công tác GPMB thì lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và
người dân có mối quan hệ chặt chẽ không thể tách rời. Đảm bảo lợi ích của
người dân sẽ đảm bảo lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và ngược lại.
24
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ.I.PHƯƠNG HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỜI GIAN TỚI.
1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay các khu đô thị thường có quy mô dân số lớn, mật độ dân số cao
trong khi quỹ đất không được mở rộng (quỹ đất được giới hạn trên bề mặt
trái đấtq, mỗi nước lại được khoanh định bởi các đường biên giới riêng). Do
đó Nhà nước có chính sách, biện pháp để chuyển các khu công nghiệp, khu
kinh tế, các công trình văn hoá, y tế, giáo dục… sang các huyện ngoại thành
lân cận - đó là xu hướng trong kế hoạch phát triển xây dựng thành phố (Hà
Nội H). Cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn Hà Nội
cũng như các tỉnh thành trong cả nước, đời sống của nhân dân ngày càng
được nâng cao, sự nhận thức về pháp luật ngày càng sâu rộng. Nước ta đang
phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa nên đòi
hỏi công tác GPMB phải được thực hiện theo hướng phù hợp sự phát triển
kinh tế của đất nước cũng như ở từng địa bàn cụ thể. Đồng thời phải đảm
bảo lợi ích của các bên có liên quan: Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi
đất. Muốn thực hiện được thì công tác GPMB nói chung và công tác GPMB
tại các đô thị lớn phải thực hiện cải cách bộ máy hành chính theo hướng
đồng bộ cả về con người và phương pháp. Đồng bộ và toàn diện trong hệ
thống văn bản chính sách về bồi thường GPMB cũng như về trình tự, thủ tục
cho phù hợp với tình hình thực tế và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Về
vấn đề con người phải nâng cao trách nhiệm, chủ động giải quyết công việc
của các cán bộ quản lý địa chính nói chung, cán bộ đảm nhiệm công tác
GPMB nói riêng. Thực tế trong đội ngũ cán bộ đã xuất hiện những thành
phần “ đen” trong công tác GPMB. Ngoài ra chú ý công tác tuyên truyền,
phổ biến pháp luật và các chính sách có liên quan đến GPMB tới người dân.
Thực hiện chấn chỉnh và tổ chức tốt công tác tiếp dân, công tác giải quyết
25
khiếu nại, tố cáo của công dân. Có những biện pháp tích cực nhằm giảm
thiểu tình trạng cưỡng chế thi hành, giải phóng nhanh, kịp thời, chính xác
các vấn đề khiếu kiện của người dân.
2. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Trong thời gian tới công tác GPMB vẫn được coi trọng, là nhiệm vụ
trọng tâm cần được đẩy mạnh để góp phần thực hiện thắng lợi các mục tiêu
phát triển kinh tế xã - hội trong giai đoạn 2010 - 2020. Công tác GPMB
trong thời gian tới được tập trung vào những vấn đề sau:
- Đồng bộ về tư tưởng chính sách, về đối tượng được đền bù giữa các dự
án trên địa bàn các đô thị.
- Việc lãnh đạo, chỉ đạo điều hành ở các cấp phải tập trung, thống nhất,
dứt điểm và có hiệu quả đối với từng dự án. Sử dụng phương pháp cưỡng
chế đối với những đối tượng không chấp hành nghiêm chỉnh những quy định
trong quá trình GPMB.
- Thực hiện tốt công tác đền bù sau GPMB, tạo điều kiện cho người có
đất bị thu hồi có điều kiện phát triển về mọi mặt tốt hơn nơi ở cũ.
- Giải quyết dứt điểm và triệt để các đơn từ khiếu nại còn tồn đọng, tạo
điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi.
- Có những chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tham gia
các dự án cần GPMB. Phối hợp trong công tác GPMB giữa các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền với chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.
- Kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ công tác thu hồi đất GPMB và công tác
đền bù, tránh tình trạng để các dự án đã được phê duyệt, đã quy hoạch
GPMB nhưng vẫn trong tình trạng “ treo” hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng sai với quy hoạch đã duyệt.
Nhiệm vụ trong thời gian tới khá nặng nề và phức tạp do yêu cầu của sự
phát triển và hậu quả để lại từ công tác GPMB trước đây thực hiện chưa tốt.
Đảng và Nhà nước cần quan tâm tới vấn đề này, các cơ quan chức năng, các
sở, ban, ngành cần phát huy tốt vai trò của mình để hoàn thành nhiệm vụ
được giao.
26
II. GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
1. Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án (mặt bằng xây dựng, quy hoạch, chính sách đền bù, thẩm quyền của các cơ quan chức năng). Các thông tin về GPMB phải được công bố công khai cho dân cư thuộc
khu dự án đó nắm rõ các thông tin có liên quan. Có thể qua các kênh phương
tiện thông tin đại chúng như đài, loa phát thanh của địa phương. Khi người
dân hiểu được ý nghĩa của việc thu hồi đất GPMB để xây dựng các công
trình phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì họ sẽ tự nguyện giao
đất cho chủ dự án.
Các thông tin cần công bố công khai trước hết về nội dung của dự án bao
gồm: địa điểm, vị trí, diện tích mặt bằng cần giải toả; công bố công khai quy
hoạch chi tiết cho dân hiểu; thời gian tiến hành thu hồi đất cũng như khởi
công công trình, diện tích mặt bằng này được sử dung cho mục đích nào
(cho việc xây dựng khu công nghiệpc, cơ sở hạ tầng hay xây dựng bệnh
viện, trường học…); chủ dự án là ai; ai là người có thẩm quyền trong công
tác thu hồi đất và tài sản trên đất. Tiếp đến là các thông tin về chính sách đền
bù, hỗ trợ: mức giá đền bù, diện tích được đền bù, hình thức đền bù… Tất cả
đều phải công bố, công khai chi tiết đến từng hộ gia đình trong diện GPMB.
Kết hợp với việc tuyên truyền, vận động, giải thích, thuyết phục, giúp
người dân hiểu rõ tầm quan trọng của các công trình xây dựng có tác động
cụ thể như thế nào đến cuộc sống người dân; nâng cao nhận thức, ý thức của
người dân, hướng các đối tượng bị ảnh hưởng bởi dự án đến lợi ích của xã
hội, của cộng đồng.
2. Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh đối với người có đất
bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Thực tế công tác
GPMB bị gián đoạn là do người dân chưa chịu giao mặt bằng cho chủ dự án
vì những vướng mắc trong chính sách đền bù GPMB.
27
Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thượng thiệt hại khi thu hồi
đất. Việc định giá để bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần GPMB có
nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường
bất động sản ở nước ta lại chưa thực sự phát triển. Sự hình thành thị trường
không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia
đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lý so sánh giá đất trên thị trường với
giá đất được nhận đền bù. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn mức giá thị
trường sẽ khiến cho các đối tượng bị ảnh hưởng tới quyền lợi. Từ đó hiện
tượng khiếu nại diễn ra tràn lan làm chậm tiến độ GPMB.
Mặt khác một số hộ cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất
sang mục đích sử dụng khác có lợi hơn cho mình khi được đền bù mặc dù
đất đó đã được công bố nằm trong quy hoạch; hoặc tạo tài sản giả trên đất
nhằm trục lợi. Khi không được đền bù những “mánh “ đó thì khiếu kiện,
không chịu thực hiện việc di dời.
Như vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho
các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất. Ngoài ra cần
quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch, giải toả.
Hình thức bồi thường thiệt hại được Nhà nước áp dụng theo hai hình thức
chủ yếu là bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng đất. Với nhà ở thì các hộ
gia đình được thuê, mua nhà ở theo giá ưu đãi, hoặc có hỗ trợ về di chuyển,
nơi ăn chốn ở, đào tạo nghề… Hiện nay các hình thức bồi thường đã mềm
dẻo hơn trước rất nhiều (cho người bồi thường tự lựa chọn hình thức được
đền bù trong một số trường hợpc, ưu tiên cho những người chấp hành việc
giải toả ngay những vị trí nhà thuận lợi; điều chỉnh một cách hợp lý về giá
bồi thường cho tình hình cụ thể ở địa phương…) và tạo điều kiện cho cho
người bị thu hồi đất có môi trường sống tốt hơn.
3. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đầu tiên cho bồi thường
GPMB, nó đảm bảo cho người có đất bị thu hồi chứng minh rằng mảnh đất
đó thuộc sở hữu hợp pháp của anh ta. Hoặc một số giấy tờ pháp lý khác
28
chứng minh họ là chủ sử dụng từ đó Nhà nước mới có căn cứ để bồi thường
như: các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cũ có thẩm
quyền cấp, hoặc giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền đất ở được thực hiện trước ngày 15- 10- 1993 và được xác nhận
không có tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc bồi thường
thiệt hại về đất và tài sản trên đất lại phụ thuộc rất nhiều vào quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó phần lớn đất đai và tài sản chưa đủ
giấy tờ hợp lệ, việc quản lý hồ sơ địa chính vẫn còn bất cập do việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà còn chậm. Việc quản lý đất đai
trước khi có luật đất đai 2003 còn lỏng lẻo, cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai vẫn chưa quản lý được tình hình biến động đất đai trên địa bàn của mình.
Khi thực hiện công tác GPMB của nhiều dự án thấy được tình trạng đất đai
và nhà ở chưa rõ nguồn gốc, mua bán chuyển nhượng trái phép dẫn tới khó
khăn cho công tác kê khai và tình trạng khiếu kiện xảy ra nhiều. Vì thế áp
dụng công tác cưỡng chế trong GPMB là khó tránh khỏi và chỉ là biện pháp
mang tính tình thế trước mắt.
Cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đi đôi với việc tăng cường
quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai tạo điều kiện cho công tác kê khai tiến
hành thuận lợi. Công tác kê khai được triển khai, thực hiện một cách minh
bạch, chính xác làm căn cứ lập phương án bồi thường, tránh tình trạng kê
khai sai lệch số liệu làm cho việc lập phương án bồi thường phải sửa đổi
nhiều lần. Cần có những biện pháp thích hợp để giải quyết các vấn đề về
khiếu nại, tranh chấp đất đai đồng thời thực hiện biện pháp cưỡng chế dứt
điểm đối với những hộ gia đình, cá nhân cố tình vi phạm do bị thu hồi đất
nhưng không có giấy tờ hợp lệ cho mảnh đất bị thu hồi
4. Công tác tuyên truyền giáo dục. Do các văn bản chính sách pháp luật liên quan đến GPMB đã được công
khai nhưng giải thích chưa rõ ràng nên người bị thu hồi đất chưa hiểu cặn kẽ
dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện. Cần chú trọng công tác tuyên truyền, giáo dục
trong quá trình thu hồi đất GPMB.
29
Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, khuyến khích người dân,
người bị thu hồi đất tham gia vào dự án.
Phát huy vai trò của hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên…
vận động quần chúng tạo điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi. Tổ
kê khai đăng kí nên phối hợp với tổ vận động tuyên truyền của xã, phường,
thị trấn tới từng hộ gia đình để vận động, tuyên truyền, giải thích, động viên
các hộ thực hiện tốt công tác GPMB, tự giác chấp hành việc dỡ bỏ công
trình, vật kiến trúc và di dời để giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư.
Đối với các dự án lớn cần tiến hành điều tra, tìm hiểu kĩ các hộ gia đình
trong khu vực sẽ GPMB. Có thể tổ chức buổi gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp
ngành liên quan và nhân dân để có phương án GPMB hợp lý và hiệu quả
nhất.
Tạo niềm tin của quần chúng nhân dân đối với các chủ trương, chính sách
của Nhà nước. Giải quyết dứt điểm và kịp thời những khiếu kiện của nhân
dân, xử lý nghiêm minh các trường hợp chây lỳ hoặc có ý định trục lợi khi
tiến hành công tác GPMB.
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, vì thế sức mạnh của
Nhà nước cần được kết hợp với sức mạnh của quần chúng nhân dân sẽ tạo
diều kiện thuận lợi cho công tác GPMB nói riêng và các vấn đề liên quan
đến lợi ích quốc gia nói chung.
5. Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB. Công tác GPMB diễn ra ở những địa bàn có đặc điểm kinh tế, văn hoá,
chính trị càng phức tạp thì việc tiến hành thu hồi và đền bù càng khó khăn,
phức tạp. Không những cần sự hợp tác của nhân dân mà đòi hỏi cán bộ thực
hiện công tác thu hồi và đền bù phải có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết
sâu rộng về lĩnh vực này. Vì vậy nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên
môn của cán bộ quản lý là việc hết sức cần thiết. Tổ chức các lớp tập huấn
cho cán bộ trước khi thực hiện công tác GPMB, đặc biệt cán bộ ở cấp xã
chưa có chuyên môn cao trong lĩnh vực này. Cần kết hợp các sở, ban, ngành
trong công tác GPMB để có biện pháp giải toả mặt bằng hợp lý, tránh được
30
sự xô xát, giảm thiểu được biện pháp cưỡng chế trong công tác thu hồi đất.
Kết hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác định giá, lựa chọn hình thức
đền bù.
Phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB cũng là một vấn đề khó
khăn. Trong đội ngũ cán bộ có một bộ phận không nhỏ gây cản trở trong
công tác đền bù dẫn đến việc khiếu nại tố cáo từ các hộ gia đình có đất bị thu
hồi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có không ít cán bộ cao cấp tham
ô, tham nhũng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của đối tượng bị thu hồi đất, cố
tình không công bố công khai dự án cũng như chính sách đền bù để trục lợi
cá nhân. Trong những năm qua, ở Việt Nam đã phanh phui ra các phi vụ
tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước của các cán bộ trong các cơ quan
nhà nước. Số tiền tham nhũng là rất lớn (tới vài chục tỷ đồngt) trong nhiều
lĩnh vực khác nhau. Theo thống kê của các cơ quan ngôn luận thì các vụ
tham nhũng, bớt xén có liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ khá cao. Chủ yếu
là việc cắt xén trong các mức đền bù cho việc thu hồi đất, GPMB; sự tự ý
thay đổi chính sách đền bù của cấp dưới để bỏ túi, hoặc chậm đền bù cho
người dân hoặc tìm mọi cớ để không đền bù. Ngoài ra một số dự án để treo,
đã GPMB nhưng không thực hiện dự án khiến dân chúng không tin tưởng.
Hoặc GPMB, đầu tư cơ sở hạ tầng để bán đất đã thu hồi với giá trên trời sau
đó hưởng lợi…Tình trạng này đã xuất hiện trong một số năm gần đây cần
được Nhà nước xử lý nghiêm minh, đúng người, đúng tội.
Công tác đào tạo, giáo dục cán bộ cần được coi trọng (Việt Nam được coi
là một trong những nước có tỷ lệ tham nhũng cao nhất thế giới…V), cán bộ
trong cơ quan quản lý nhà nước nói chung, cán bộ quản lý đất đai nói riêng
cần được thấm nhuần tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng. Thường
xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước về đất đai và
các chế độ chính sách có liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán bộ chuyên
trách từ huyện đến cơ sở. Nâng cao trách nhiệm của người cán bộ, có hình
thức thưởng phạt nghiêm minh, xử lý thích đáng đối với những cán bộ vì lợi
ích riêng mà vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Người
cán bộ không những có trí, dũng mà cần phải có cả đức. Bác đã từng răn dạy
31
người cán bộ “ cán bộ là người đầy tớ của nhân dân” nên phải hết mình vì
công việc, vì nước quên mình, vì dân phục vụ.
III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ. - Sở xây dựng, sở Tài chính - vật giá cần ban hành giá chi tiết về công
trình, nhà ở, vật kiến trúc, các tài sản khác trên đất để có cơ sở áp giá bồi
thường, hỗ trợ. Khi ban hành giá đề nghị kiểm tra thực tế giá khu vực tại
thời điểm đền bù với gía dự định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ.
- Phân định hạng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để có mức giá phù
hợp và cần phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đền bù. Cần nhanh
chóng áp dụng khung gía mới khi tiến hành bồi thường về đất. Thực tế cho
thấy, giá bồi thường về đất căn cứ vào hệ số k theo quy đinh cũ là đã có
nhiều bất cập, nảy sinh nhiều khiếu nại tố cáo của người dân.
- Dựa trên yếu tố thị trường để ban hành giá tính đền bù thiệt hại là chủ
trương chính sách của Nhà nước trong thời gian hiện nay vì vậy cần xây
dựng hành lang pháp lý để phát triển thị truờng bất động sản chính thức và
hợp pháp. Đây vốn là yêu cầu tất yếu đối với sự phát triển kinh tế theo thị
trường, vừa đảm bảo phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo được lợi
ích của các bên tham gia thị trường và của Nhà nước. Làm cơ sở thực tế xác
định giá đất, giá nhà, nâng cao vai trò quản lý đất đai cũng như bất động sản
của Nhà nước.
- Về chính sách hỗ trợ, tái định cư đề nghị UBND cấp tỉnh, UBND cấp
huyện phối hợp với các sở, ban, ngành tiến hành nhanh, kịp thời để tạo điều
kiện cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, giải toả nhà có nơi ăn chốn ở ổn
định. Đào tạo nghề cho những cá nhân, hộ gia đình, giải quyết lực lượng lao
động dư thừa khi thu hồi đất để họ sớm tạo thu nhập, ổn đinh tâm lý.
- Các cơ quan tuyên truyền phối kết hợp chặt chẽ cùng các quận, huyện
làm tốt công tác tuyên truyền về chủ trương chính sách và động viên nhân
dân thực hiện tốt công tác GPMB.
- Đề nghị UBND cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ban, ngành tổ chức các buổi tập
huấn để hướng dẫn cho các cán bộ cơ sở xử lý các trường hợp phức tạp về
32
các văn bản không có hướng dẫn cụ thể hoặc do tính chất phức tạp của địa
bàn GPMB.
- Quy định trách nhiệm của Hội đồng GPMB và chủ đầu tư, yêu cầu chủ
đầu tư báo cáo định kì bằng văn bản kết quả thực hiện (kết quả đạt đượck,
những khó khăn vướng mắc..). Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc
thực hiện công tác GPMB và công tác đền bù GPMB ở cấp cơ sở.
- Về hệ thống GPMB ở cấp cơ sở:
+ Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động nhân dân; hướng dẫn cán bộ,
nhân dân khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn cấp xã.
Cán bộ tổ công tác GPMB bám sát cơ sở để đôn đốc, hướng dẫn thực hiện
công tác kê khai, công tác thu hồi đất, GPMB.
+ Đào tạo thêm đội ngũ cán bộ chuyên môn về kỹ thuật trong việc đo
đạc, xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai cũng như tài sản trên đất.
+ Cần bổ sung thêm thành viên thanh tra Nhà nước ở cấp cơ sở để kịp
thời giải quyết đơn thư khiếu nại của những người có đất bị thu hồi trong dự
án GPMB.
+ Xây dựng phương án điều chỉnh, bổ sung cần phối hợp chặt chẽ với
UBND cấp xã, chủ đầu tư, tổ công tác GPMB và các phòng ban có liên quan
để có phương án điều chỉnh, bổ sung hợp lý theo đúng quy định.
33
KẾT LUẬN Để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, phát triển đất nước, phục vụ đời
sống nhân dân, Nhà nước đã thu hồi đất để GPMB nhằm phục vụ cho các dự
án đầu tư xây dựng, các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
xây dựng trường học, bệnh viện; mở rộng, cải tạo và xây dựng mới cơ sở hạ
tầng, giao thông đô thị… Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng… vì thế quyết định thu hồi đất
của Nhà nước là mệnh lệnh bắt buộc người có đất bị thu hồi phải chấp hành.
Nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi là hợp pháp thì khi bị thu hồi sẽ
được bồi thường thiệt hại, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất. Tuy Nhà
nước có chủ trương đền bù giá sát với giá thị trường nhất, thực tế cho thấy
mức giá đền bù hỗ trợ này thường thấp hơn so với mức giá trên thị trường.
ở nước ta Luật đất đai 2003 đã quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước là người đại diện nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ quỹ đất trên
phạm vi toàn lãnh thổ”. Nên việc thu hồi đất phục vụ cho công tác GPMB sẽ
ảnh hưởng không những tới lợi ích của Nhà nước mà còn ảnh hưởng tới lợi
ích của các đối tượng khác có liên quan như chủ đầu tư và người có đất bị
thu hồi. GPMB sẽ làm thay đổi chủ sử dụng và mục đích sử dụng (chuyển từ
chủ sử dụng là hộ gia đìnhc, cá nhân sang chủ sử dụng là các tổ chức kinh
tế, chủ doanh nghiệp…; chuyển từ mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế
thấp sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao - đất sản xuất nông
nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp…). Vì thế công tác GPMB không
phải giản đơn, đối tượng GPMB là cực kì đa dạng và phức tạp tuỳ từng dự
án, từng địa bàn. Để đẩy nhanh tiến độ GPMB đòi hỏi các cơ quan quản lý
nhà nước có thẩm quyền, các nhà hoạch định chính sách không ngừng hoàn
thiện, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách về quản lý và sử dụng đất đai; chú
ý các chính sách liên quan đến công tác GPMB cho phù hợp với tình hình
thực tiễn, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích các bên. Đặc biệt công tác đền bù
sau GPMB, bởi lẽ công tác này nếu diễn ra hợp lý, công khai, dân chủ sẽ
thúc đẩy tiến độ công tác GPMB và giảm bớt sự phẫn nộ đẫn đến khiếu nại
34
trong dân chúng. Nếu trong quá trình lập phương án bồi thường thiệt hại có
sự sai lệch làm vi phạm lợi ích của người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư hoặc
Nhà nước đều làm cho công tác này bị gián đoạn. Nhưng công tác này cũng
khá khó khăn và phức tạp nhất là trong việc xác định giá trị của đất đai, tài
sản trên đất. Việc xác đinh giá của chúng phục thuộc vào rất nhiều yếu tố và
chỉ mang tính tương đối - cần chú trọng công tác này.
Qua khảo sát thực tế ta sẽ thấy được sự khác biệt giữa quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do thực hiện GPMB
gây ra với quan hệ chuyển dịch trên thị trường (một bên là người sử dụng
đất với Nhà nướcm; người sử dụng đất bị cưỡng chế thi hành và phải chấp
nhận mức giá đền bù Nhà nước đưa ra. Trong khi trên thị trường là quan hệ
giữa người bán, người cho thuê với người mua, người thuê; mức giá hình
thành trên thị trường, do sự thoả thuận giữa hai bên). Mức giá trong quan hệ
chuyển nhượng do GPMB gây ra thường thấp hơn so với mức giá trên thị
trường nên mức giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi thấp. Họ không
nhận tiền bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư mà làm dơn khiếu nại tố cáo tới
các cơ quan chức năng dẫn đến sự gián đoạn trong công tác GPMB; trong
nhiều trường hợp công tác GPMB bị gián đoạn trong khoảng thời gian khá
dài. Để hạn chế và chấm dứt tình trạng này trước hết các cán bộ đảm nhiệm
công tác GPMB đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn cao, đảm bảo tính
chính xác ngay từ đầu, chặt chẽ ngay từ khâu xác lập hồ sơ, tránh tình trạng
để dự án treo và thay đổi mục đích sử dụng đã công bố trong dự án, có chính
sách bồi thường thoả đáng. Đã đến lúc phảỉ xã hội hoá công tác GPMB,
công tác GPMB không chỉ là nhiệm vụ của các cơ quan nhà nước mà cần có
sự tham gia của cả những người có đất bị thu hồi. Có như vậy công tác
GPMB sẽ được đẩy nhanh tiến độ, tạo điều kiện cho các dự án hoàn thành
đúng thời hạn, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao.
35
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Luật đất đai năm 1988, 1993, 2003.
2. Các văn bản quy phạm pháp luật.
3.Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất.
Chủ biên: PGS.TS.Ngô Đức Cát.
NXB: Nông Nghiệp - 2000
4.Thời báo Tin tức cuối tuần.
5.Thời báo Kinh tế và đô thị.
6.Tạp chí Địa chính.
7.Giáo trình Đăng Ký - Thống Kê Đất Đai.
Chủ biên: PGS, TSKH.Lê Đình Thắng.
Ths. Đỗ Đức Khôi.
NXB: Chính Trị Quốc Gia Hà Nội - 2000.
8.http://www/tintucvietnam.vn/xahoi/giaiphongmatbang.
9.http://www.irv.moi.gov.vn/sodauthang/sukienvande.
36
MỤC LỤCLỜI NÓI ĐẦU..................................................................................................1CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG......................................................................................................3
I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB)..................................................................................3
1.Khái niệm giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng...........................................................................................................32. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.................................6
2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới.. .62.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................7
II. THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN.....................................9
1. Bản chất của giải phóng mặt bằng......................................................92. Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng..............103. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB......................................................................................................12
3.1. Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:........123.2. Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB......................................133.3. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại................................................13
III. CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG........141. Bồi thường thiệt hại đất.....................................................................142. Bồi thường thiệt hại tài sản...............................................................153. Chính sách hỗ trợ...............................................................................15
3.1.Hỗ trợ di chuyển............................................................................153.2. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất..............................153.3. Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm............................163.4. Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước...............................................................................................................173.5. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn..........173.6. Hỗ trợ khác...................................................................................17
CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ..........................................................................................17
I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ................................................................17
1. Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị...............................................................172. Những tồn tại cần khắc phục.............................................................193.Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng.........................................................................................................21
II. CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.......................................................................................................................24
1. Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác.........................242. Đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ.....................................243. Đảm bảo hài hoà lợi ích các bên có liên quan..................................25
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ...........................................................................................................................27
37
I.PHƯƠNG HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỜI GIAN TỚI.................................27
1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng...................272. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới..........28
II. GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG...........291. Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án (mặt bằng xây dựng, quy hoạch, chính sách đền bù, thẩm quyền của các cơ quan chức năng)................................................................................292. Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi...................293. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.......................................................304. Công tác tuyên truyền giáo dục........................................................315. Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB................................................................32III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ....................................................................34
KẾT LUẬN.....................................................................................................36DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:.....................................................38
38