To qualify for publication in the Forskningsrapport/Research Report series the report must be discussed at a specially advertised IBF seminar with an external opponent. In addition the approval of the editorial committee for the series is obligatory.

Bostadsförsörjning i storstadsregioner: En studie av Amsterdam, Helsingfors, Köpenhamn och Oslo

Anders Lindbom (red.)

Introduktion Anders Lindbom Amsterdam Jonas Taghizade Helsingfors Jonas Taghizade Köpenhamn Karin Liss Ola Oslo Christoffer Carlander Institutet för bostads- och urbanforskning

INSTITUTET FÖR BOSTADS- OCH URBANFORSKNING

Institutet för bostads- och urbanforskning inrättades den 1 juli 1994 som en del av Uppsala universitet.

Institutets uppgifter är att bedriva och främja forskning rörande bo-städer, boende och bebyggelse. Institutet medverkar också i universitets-utbildningen.

Uppfattningar, åsikter, värderingar och förslag som framförs i skrifter från institutet bör tillskrivas författarna och ej institutet som sådant.

Redaktionskommitté: Bo Bengtsson Mats Franzén Lena Magnusson

Institutet för bostads- och urbanforskning Uppsala Universitet Box 785 801 29 GÄVLE

ISSN: 1401-0933 ISRN: UU-IBF—06/1--SE

INSTITUTE FOR HOUSING AND URBAN RESEARCH

The Institute for Housing and Urban Research was established in 1994 as a department within Uppsala University.

The Institute carries out research on housing and urban affairs, and contributes to higher education.

Interpretations, opinions and recommendations expressed in publica-tions from the Institute are those of the authors and not the Institute.

Editorial Committee Bo Bengtsson Mats Franzén Lena Magnusson

Institute for Housing and Urban Research Uppsala University PO Box 785 SE-801 29 Gävle SWEDEN

Abstract

The housing market in the Stockholm metro area displays certain problems; e.g. an insufficient production of new housing and increasing segregation. In order to launch suitable measures to handle these problems, it is appropriate to study how they have been addressed by comparable regions abroad. The study makes use of interviews and secondary material.

The study suggests that – in spite of great differences in national housing policy – the differences as regards housing construction and segregation are relatively small. The same problems appear in different contexts and for this reason it is difficult so suggest the solution to these problems. But our study suggests that certain changes of the planning process may help raising the level of housing construction and that consciously assigning housing in order to diminish the increase in segregation may have a small but significant impact in certain situations.

Förord

Denna rapport är resultatet av ett uppdrag från Regionplane- och Trafikkontoret (RTK) vid Stockholms Läns Landsting. Jag, Anders Lindbom, har varit ansva-rig för projektet. Jonas Taghizadeh, Karin Liss Ola och Christoffer Carlander har deltagit som forskarassistenter. De har i genomfört sina fallstudier relativt självständigt, men under min ”handledning”, och alla har visat både initiativ och problemlösningsförmåga.

Tack vare IBF:s väl utvecklade internationella nätverk har vi fått stöd och hjälp av experter i de studerade länderna, vilket varit till stor hjälp för oss. Vi vill också tacka professor Hans Lind (KTH), som var opponent när ett utkast lades fram, liksom till övriga deltagare vid detta seminarium vid IBF. Ett sär-skilt tack också till Carita Ytterberg (för det typografiska), Ingela Bengtsson (för språkgranskning) och IBF:s redaktionskommitté. Gävle , 15 juni 2009 Anders Lindbom

Innehåll

. Introduktion (Anders Lindbom) 13 Den nationella bostadspolitiken i länderna 15 Lärdomar 17 Bostadsbyggande 17 Fördelning 19 Segregation 20 Avslutande reflektioner 26 Referenser 27 Amsterdam (Jonas Taghizade) 1. Bostadsförsörjningsfrågor – nationellt och i storstadsregionen 29 2. Bostadspolitiken i Nederländerna 30 Finansiella verktyg på utbuds- och efterfrågesidan 31 Hyresmarknaden och allmännyttiga hyresbostäder 32 3. Amsterdamregionen och bostadsmarknaden 33 Storstadsregionen och bostadsbeståndet 33 Nyproduktion i Amsterdam och storstadsregionen 35 4. Amsterdamregionens hantering av bostadsförsörjningsfrågorna 37 Amsterdamregionens arbete för att förenkla och effektivisera byggnadsprocessen 37 Amserdamregionens arbete med att fördela bostäder till behövande grupper 39 5 Avslutning 42 Referenser 43 Helsingfors (Jonas Taghizade) 1. Bostadsförsörjningsfrågor – nationellt och i storstadsregionen 45 2. Bostadspolitiken i Finland 46 Subventioner på utbuds- och efterfrågesidan 47 Hyresmarknaden och aravahyresbostäder 48 Markanvändning 49 3. Helsingforsregionen och bostadsmarknaden 50 Helsingforsregionen och bostadsbeståndet 50 Nyproduktion i Helsingforsregionen 52 4. Helsingforsregionens hantering av bostadsförsörjningsfrågorna 54 Helsingforsregionens arbete med att öka tomtutbudet 54 Den solidariska bostadspolitiken 56 5. Avslutning 58

Referenser 59 Köpenhamn (Karin Liss Ola) 1. Bostadspolitiska utmaningar – nationellt och i storstadsregionen 61 2. De bostadspolitiska ramarna i Danmark 61 Upplåtelseformer 62 Hyresreglering 63 Subventioner på utbuds- och efterfrågesidan 63 Den första bostadspolitiska utmaningen: Allmännyttan i förändring 64 Utförsäljning av almene boliger 65 3. Situationen på bostadsmarknaden i Köpenhamn 65 Region Hovedstaden och Köpenhamns kommun 65 Fingerplanen och den stationsnära principen 66 En uppdelad stad 67 Prisläget på bostäder i Köpenhamn 68 4. Köpenhamns hantering av bostadsförsörjningsfrågorna 70 Den andra bostadspolitiska utmaningen; Att bygga billigt till varje pris 70 Effektivisering av byggprocessen – ett statligt initiativ 73 Den tredje bostadspolitiska utmaningen; Fördelning av bostäder 73 5. Avslutning 75 Referenser 77 Oslo (Christoffer Carlander) 1. Bostadsförsörjning styrt av marknaden 79 2. Nationella bostadspolitiska ramar 80 Norsk bostadspolitik i backspegeln 80 Statens nuvarande bostadspolitik 81 Husbanken – statens viktigaste bostadspolitiska verktyg 81 Kommunernas roll i bostadspolitiken 82 Upplåtelseformer 83 Hyresreglering 85 3. Situationen på bostadsmarknaden i Oslo 85 Definition av vad Osloregionen omfattar 85 Bostadsbyggande de senaste åren och vad som väntar i framtiden 86 Samarbete mellan Oslo kommun och Akershus fylkeskommun 88 Problem vid byggande 90 Hyresmarknaden 90 Hyrespriser i Oslo 91 4. Oslo kommuns hantering av bostadsförsörjningsfrågor 93 Kommunens främsta verktyg för att främja och styra byggande 93 Oslo kommuns hantering av bostadsförsörjning för socialt utsatta 95 Invandrare 96 Äldre 96 Unga 97

5. Avslutning 97 Referenser 98

13

INTRODUKTION Anders Lindbom

Denna rapport studerar på uppdrag av Regionplane- och Trafikkontoret (RTK) vid Stockholms Läns Landsting hur några storstadsregioner (Amsterdam, Hel-singfors, Köpenhamn och Oslo) hanterar bostadsförsörjningsfrågorna i relation till respektive lands bostadspolitik. En viktig fråga är vilka möjligheter kom-munerna och regionala aktörer har att påverka bostadsmarknaden. Utgångs-punkten har tagits i redan existerande material om utvecklingen, men för att belysa hur de offentliga aktörerna hanterar bostadsförsörjningen har intervjuer genomförts.

Rapportens övergripande syfte är att analysera hur ansvariga i nämnda stor-stadsregioner med bostadspolitiska medel försöker förbättra bostadsförsörjning-en. Studiens begränsningar gör dock att vi i denna rapport – liksom den bostadspolitiska forskningen i stort – är bättre på att beskriva intentionerna med vissa styrmedel/processer snarare än de faktiska effekter styrmedlen har. Vi ser ”bostadsförsörjning” som ett tvådimensionellt begrepp och studerar såväl 1) bostadsproduktion som 2) fördelning av bostäder. Nyproduktion är en förutsätt-ning för att möta behoven i tillväxtområden, men för de hushåll som har små möjligheter att tillgodose sina behov på en fri marknad behövs också någon form av konsumtionsstöd. Konsumtionsstödets organisering varierar som vi kommer att se mellan länderna. Dispositionen av rapportens fallstudier (se senare kapitel) återspeglar dessa två dimensioner av bostadsförsörjningen, vilket ger vissa möjligheter till systematisk jämförelse.

Uppdraget från RTK stipulerade valet av storstadsregioner, men det finns intressanta likheter och skillnader mellan dem. Storstadsregionen Amsterdam har 1,5 miljoner invånare och består av 17 kommuner. Ungefär hälften av invånarna bor i själva Amsterdam. Helsingforsregionen har ca en miljon invånare, varav ca 0,55 miljoner invånare bor i Helsingfors stad och 0,2 miljoner i vardera Esbo och Vanda. Köpenhamns kommun utgör tillsammans med Frederiksbergs kommun de mest centrala delarna av Köpenhamn och där bor ca 0,5 miljon invånare. Region Hovedstaden innefattar 29 kommuner och hyser 1,6 miljoner människor. Osloregionen har ca 1,1 miljoner invånare, fördelat på 0,55 miljoner i Oslo och 0,5 miljon i Akershus fylke, som består av 22 kommuner belägna runt Oslo. Detta kan jämföras med Stockholms stads ca 0,8 miljoner invånare och länets knappt två miljoner (www.scb.se).

Även om det finns en viss variation mellan de olika studieobjekten så är de alltså någorlunda lika i det att deras kärna har drygt en halv miljon invånare och att det kring den finns ett stort antal omkringliggande kommuner där ungefär lika många människor ytterligare bor. Likheterna avseende städernas storlek gör

14

att till exempel de data beträffande bostadsbyggande vi tagit fram är någorlunda rimliga att jämföra. De fyra städerna befinner sig huvudsakligen i en nordisk kontext och politiken delar därför de kännetecken som brukar sammanfattas i begreppet den nordiska modellen, till exempel välfärdspolitiken och det faktiska styrelseskicket (t.ex. korporatismen).1 Nederländerna brukar sägas vara likt de nordiska länderna i många avseenden och vad gäller bostadspolitiken så får landet sägas vara mer likt Sverige än vad Norge och Finland är.2 Mer om detta nedan.

Ett problem med valet av fall är att fallens mer övergripande likheter dock åtföljs av skillnader vad gäller ”variabler” som sannolikt har stor direkt betydel-se för de dimensioner av bostadsförsörjning vi studerar. Ett uppenbart exempel är efterfrågan på bostäder, som har betydelse för såväl produktion som fördelning. Såväl ”utgångsläget” som utvecklingen över tid av variabler som välstånd/ /tillväxt, inkomstfördelning och arbetsmarknad är viktiga för denna efterfrågan som är svår att observera per se. Kostnaden för nyproduktion kan likaledes variera starkt både mellan fall, över tid och i relation till efterfrågan.3 Vad gäller bostadsfördelningen och segregation varierar till exempel såväl invandringens storlek, de invandrades bakgrund som utbudet av olika typer av bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Dessa variationer mellan fallen gör det svårt att tydliga slutsatser om olika bostadspolitiska medels effektivitet.

Rapportens upplägg är dock inte främst variabelorienterat. Fallstudierna bygger framför allt på intervjuer och belyser hur initierade källor ser på pro-blem, lösningar och utfall. Givet uppdragets breda fokus har vi inte haft möjlig-het att gå på djupet och ställa olika typer av material mot varandra (triangule-ring). Fallstudiernas beskrivningar (kapitel 2–5) bygger därför istället i hög grad på de lokala experternas syn på respektive bostadsmarknad. IBF:s internatio-nella nätverk har varit till stor hjälp genom att det gav en kontakt med en väl-känd forskare i respektive stad/land. Denne var sedan behjälplig vid valet av experter som skulle intervjuas. Vi har eftersträvat att tala med såväl kommunala, regionala som statliga administratörer, samt med forskare med en inblick i utvecklingen i respektive stad. Antalet genomförda intervjuer varierar mellan fem och nio för de olika fallstudierna. Informanterna har ofta också bidragit med materialtips.

Detta introduktionskapitel klargör rapportens ramverk, samt ger en slags analytisk sammanfattning av innehållet i fallstudierna (se dessa för referenser). Här försöker jag lyfta fram några huvuddrag i hur de olika städerna försöker hantera sina bostadsförsörjningsproblem. 1 Se t.ex. Petersson, Olof, Nordisk Politik, 1991 kapitel 2 och 11; Lindbom, Anders.

1995, Medborgarskapet i välfärdsstaten. 2 Esping-Andersen, Gösta, 1990. Three Worlds of Welfare Capitalism. Cambridge,

Polity Press; Katzenstein, Peter. 1985, Small States in World Markets; Lindbom, Anders, 2003. “Bostadspolitiska trender i andra europeiska länder”. Stockholm, SABO.

3 Ds 2003:6 Bostadsbyggandets hinderbana.

15

Den nationella bostadspolitiken i länderna Storstadsregionerna agerar i olika kontexter. Den nationella bostadspolitiken varierar nämligen mellan länderna och det skapar skiljda restriktioner och möj-ligheter. På ett övergripande plan finns dock en tydlig likhet: I övriga studerade länder gäller precis som i Sverige att subventioner direkt till produktion alltmer ersatts av subventioner genom olika typer av bostadsbidrag. Allra tydligast är utvecklingen i Nederländerna där byggsubventioner i princip togs bort 1995.4 Vi ser här tendenser till konvergens.

På andra områden är dock skillnaderna mer stabila över tid.5 Den svenska all-männyttan har ingen fullständig motsvarighet i de studerade länderna. Men inte heller Danmark tillämpar något (högsta) inkomstkriterium för dem som bosätter sig i allmännyttan. I Nederländerna diskuterades en tid att förstärka ”match-ningen” mellan billiga bostäder och hushåll med låga inkomster, men när effekten visade sig bli en starkare polarisering på bostadsmarknaden backade man ifrån dessa idéer. Gemensamt för de tre ländernas ”allmännytta” är att den inte är en ”social” bostadssektor, utan vänder sig till en bred målgrupp. Neder-länderna och Danmark har i likhet med Sverige en enhetlig hyresmarknad vilket innebär att en stor majoritet av hyresbostäderna omfattas av samma hyres-reglering. Allmännyttan i de två länderna är dock inte kommunalt ägd utan drivs av självägda, icke vinstdrivande, organisationer.

Dansk och nederländsk bostadspolitik har alltså ganska stora likheter med den svenska. Båda länderna har också historiskt spenderat betydande resurser på bostadspolitik. I såväl Sverige som Nederländerna har en viss privatisering av allmännyttiga fastigheter ägt rum under den senaste tjugoårsperioden, men allmännyttan är fortsatt en mycket central aktör på bostadsmarknaden i båda länderna. I Danmark har inga utförsäljningar av betydelse genomförts (se kapi-tel 4).6

Den finska hyresmarknaden kan definieras som ett dualistiskt hyresbostads-system och skiljer sig i hög grad från det svenska. På den ”fritt” finansierade privata hyresmarknaden sätts sedan 1995 marknadshyror. De statligt finansiera-de hyresbostäderna (aravabostäderna) tillämpar självkostnadspris och bostäder-na fördelas utifrån social behovsprövning. Utförsäljning av arava-hyresbostä-derna har varit ett ytterst marginellt fenomen i Finland (se vidare kapitel 3).

I Norge finns ingen allmännyttig sektor. Hyresboendet är allmänt sett väldigt begränsat i förhållande till det svenska och till största delen består det av att villaägare hyr ut en del av bostaden. Andelen offentligt kontrollerade hyres-bostäder utgör knappt 20 procent av det totala antalet hyresbostäder att jämföra med den svenska allmännyttans 56 procent av det totala antalet hyresbostäder (som i Sverige är betydligt fler). Den norska bostadspolitiken är istället byggd 4 Lindbom 2003. 5 Bengtsson, Bo (red). 2006. Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande

historiskt ljus. Malmö, Egalité. 6 Lindbom 2003.

16

på tanken att människor själva skall äga sin bostad. Lagar, finansiering och beskattning har utformats för att främja detta. Andelen människor som i dag äger sitt boende är 77 procent, att jämföra med Danmarks 59 procent, Sveriges 57 procent och Finlands 68 procent.

Det finns en internationell trend mot en partiell avreglering av hyressättning-en, men avseende de av oss studerade länderna finns en betydande variation i utvecklingen. Några länder följer inte det internationella mönstret (t.ex. Sverige och Danmark), men i andra inriktas hyresregleringen på att endast skydda befintliga hyresgäster mot orimliga hyreshöjningar och på att göra hyressätt-ningen avseende nya kontrakt ”fri” (Nederländerna, Finland och Norge). Dock finns någon form av ”referenshyra” som det enskilda avtalet kan jämföras med. Denna referenshyra är dock till skillnad från det svenska bruksvärdet en mark-nadsbestämd entitet, inte en kostnadsbestämd. Med referenshyran skapas dock ett skydd mot att fastighetsägare utnyttjar sin maktposition till att sätta en hyra över marknadshyran.7

I Nederländerna gäller det fortsatt en politiskt bestämd maximal hyreshöjning i 95 procent av hyresbeståndet. I Amsterdam gäller det 75 procent av beståndet (se kapitel 2). I Norge blev hyresregleringen på den privata hyres-marknaden avvecklad under första halvan av 1980-talet (se kapitel 5). Men eftersom hyresmarknaden inte har samma omfång eller betydelse som i Sverige skall förändringens vikt för bostadsmarknaden inte överskattas. I Helsingfors avreglerades marknaden för privata hyresbostäder 1995. Hyressättningen är idag fri och bygger på att parterna kommer överens om hyran men möjlighet finns att pröva hyrans skälighet i domstol. Avregleringen av hyresmarknaden har gjort att hyresnivåerna ökat mycket kraftigt i Helsingforsregionen under de senaste 20 åren jämfört med övriga landet. Samtidigt har skillnaden i hyror mellan arava- och privata hyresrätter blivit större, 1990 var aravahyrorna 19 procent lägre än de privata, 2001 var samma siffra 27 procent (se kapitel 3).

Denna utveckling i Helsingfors är särskilt intressant utifrån en svensk utgångspunkt. Vilka effekter har den haft på bostadsbyggandet? Teorin säger att stigande hyror borde öka byggandet. Allt annat lika bör höjda priser ge upphov till ett ökat utbud. Vilka effekter har avregleringen haft på bostads-segregationen? Teorin säger här att den borde tillta. Allt annat lika så borde tilltagande skillnader i hyresnivåer mellan olika delar av beståndet leda till en ökad skiktning av de boende. Helsingfors är särskilt intressant eftersom vi här kan följa utvecklingen i såväl en reglerad som en marknadslik sektor, vilka dessutom båda har ett rejält omfång. Situationen har vissa likheter med ett naturligt experiment vilket borde utnyttjas mer systematiskt i en framtida undersökning än det kan göras här.

7 Lindbom 2003.

17

Lärdomar Vi sorterar intrycken under två rubriker: byggande och fördelning. I det första avsnittet diskuteras hur byggandet utvecklas i städerna, samt de åtgärder som vidtagits från de politiska aktörerna för att underlätta ett ökat byggande. I avsnittet om fördelning diskuteras såväl ekonomiskt svaga hushålls tillgång till bostad per se som hur olika kategorier medborgares boende fördelar sig geografiskt i staden respektive regionen.

Bostadsbyggande Samtliga studerade städer och regioner är tillväxtområden som är i behov av en ökad mängd bostäder. En ganska stor nyproduktion av bostäder är alltså något positivt – åtminstone allt annat lika. Hur ser då utvecklingen av bostadsbyggan-det ut?

Tabell 1 Nybyggnation i storstäderna under 2000-talet Amsterdam Helsingfors Köpenhamn Oslo

2000 1750 1070

2001 761 824

2002 2721 2950 661 1711

2003 3300 931 1639

2004 4940 3209 1546 3457

2005 5585 2314 2802 4049

2006 6494 2717 3960

2007 4200 3763

Källa: Rapportens delstudier (kapitel 2–5). De redovisade data är inte alldeles jämförbara, i tabellen redovisas till exempel påbörjade byggnationer i Amsterdam och Helsingfors men avslutade byggnatio-ner i Köpenhamn och Oslo, men de är lika fullt intressanta att relatera till varandra.

Vad avser nivåer skiljer sig Amsterdam och Oslo i fördelaktigt hänseende från Helsingfors och Köpenhamn. Deras byggande utvecklas också positivt under perioden.8 Det är oklart om nivåskillnaderna mellan länderna har ett 8 Tyvärr saknas data från 2006 och 2007 för Köpenhamn, varför det inte går att bedöma

huruvida den markanta ökningen 2004–2005 representerar ett trendbrott – om än fortfarande på en ganska medioker nivå. Delstudien om Köpenhamn visar dock att

18

samband med att de för varierande bostadspolitik på central respektive lokal nivå eftersom det finns mängder av andra förhållanden som spelar in. Sannolikheten att utveckling över tid kan kopplas till reformer (förändringar över tid) är större, men också här råder osäkerhet. Expertintervjuer är till viss hjälp vid tolkningen även om tendensen är att människor överbetonar sin egen betydelse, vilket riskerar göra att bostadspolitiska reformers betydelse överdrivs.

Givet den allmänna trenden mot minskade subventioner av bostadsbyggande förklaras den varierande utvecklingen knappast av varierande stöd. Produktions-stödet är inte heller en faktor som har lyfts fram av våra informanter.

I slutet av 1990-talet låg antalet påbörjade bostadsbyggen i Amsterdams på mindre än hälften än kommunens målsättning, men sedan har det alltså vänt. I intervjuerna lyfts de förändringar av planeringsprocessen som har genomförts fram. Brist på transparens i planeringsprocessen, omförhandlingar mellan kommun och byggare samt den oklara ansvarsfördelningen mellan olika offent-liga aktörer hade länge gjort byggnadsprocessen väldigt tidskrävande. Reformen av planeringsprocessen innebar att den delades in i faser med klara definitioner av vad de olika aktörerna ska bidra med, när och hur de ska samarbeta samt hur det administrativa beslutsfattandet ska gå till (se kapitel 2).

Det finns likheter med genomförda förändringar i Oslo som syftade till att strömlinjeforma saksbehandlingsprocessen. I Oslo har processen enligt de intervjuade standardiserats samtidigt som dialogen med den som vill bygga förbättrats. För att skapa förutsägbarhet för förslagsställaren så arbetar man på att tidigt klargöra exakt vad som krävs av denne, vilket gör att förslagsställaren har god möjlighet att planera projektets väg från förslag till bygglov och byggstart (se kapitel 5).

I båda städerna sammanfaller förändringarna med ökat byggande och intervjupersonerna har också intrycket av att reformerna haft betydelse. Men reformerna är inte tillräckliga villkor för att ett ökat byggande skall komma till stånd, knappast ens nödvändiga villkor, men de kan ändå ha bidragit till att minska ”transaktionskostnaderna” för byggherrarna. Sannolikt är de viktigare för timingen av byggandet än för att det överhuvudtaget kommer till stånd. Avgörande för om byggande kommer till stånd är till syvende og sidst en tro på kostnadstäckning/vinst och att mark görs tillgänglig.

I Helsingfors hävdar flera intervjuade att det bristande tomtutbudet är den främsta förklaringen till den låga nyproduktionen som är på nivå med vad det var under 1990-talets ekonomiska kris (se kapitel 3). I Oslo rådde liknande problem, men de fann sin lösning genom att det idag byggs på delvis andra platser än tidigare. Näringslivet har nämligen omstrukturerats och konsekvensen blev att stora arealer i centrala delar av staden blev lediga. Under de senaste åren har nivån på byggande i Osloregionen varit historiskt hög. Detta är dock

nyproduktionen av ägandebostäder, som dominerar talen ovan, har avtagit drastiskt i samband med ett prisfall på dessa.

19

förmodligen också en följd av de väldigt små volymer som byggdes under perioden 1992–2003 som skapade ett uppdämt behov av bostäder (se kapitel 5).

I Köpenhamn har det byggts ganska många ägarlägenheter och andelsbostä-der på 2000-talet, men byggandet av hyreslägenheter har varit litet. Regeringen har infört ett maxbelopp vilket den samlade kostnaden för byggande av hyres-rätter inte får överskrida om de ska vara bidragsberättigade. I intervjuerna hävdas att det stagnerande byggandet av hyreslägenheter är en följd av maxbeloppets införande. Det går helt enkelt inte att bygga nya allmännyttiga bostäder till det bestämda beloppet. I Köpenhamns kommun har nyligen sex konkreta projekt fått läggas ner på grund av maxbeloppets begränsning. Det främsta hindret är de kraftigt stigande markpriserna. Köpenhamn har velat sälja sin mark till ett pris som underlättar för byggandet av billiga bostäder, men detta har dock skapat en politisk strid med staten om likhetsprincipen (se kapitel 4).

Särskilt intressant är som jag varit inne på tidigare utvecklingen i Helsingfors. Det förefaller inte som om avregleringen av den privata hyresmarknaden har medfört ett ökat byggande i Helsingfors. Och från det offentligas sida har man inte velat bygga aravabostäder, utan tvärtom velat minska andelen sådana på bostadsmarknaden. Man har istället önskat att grannkommunerna skall ta ett ökat ansvar för den mindre köpstarka och skattebetalande typen av bostadskonsumenter. Men inte heller det privatfinansierade byggandet har ökat. En förklaring som lyfts fram i litteraturen är att den avkastningen på alternativa investeringar var väldigt hög – åtminstone fram till 2001. Det har också hävdats att det finns en oro för att hyresreglering kan komma återinföras.9

*

Ett högt byggande ökar tillgången på bostäder för människor i gemen, men hur ser situationen ut för de ”svaga” hushållen?

Fördelning Vad gäller boende är det svårt att fastslå huruvida behovet av ”bostad” är tillfredsställt. Vad vi har lättast att observera är efterfrågan på bostadsmarknaden givet en viss prisnivå. Detta är sannolikt en del av bakgrunden till att vi inte finner särskilt mycket diskussion om bostadsbrist i Oslo – med marknadshyror och utan allmännytta (se kapitel 5). I Köpenhamn finns däremot en politisk debatt om huruvida ”kärnmedarbetare” har möjlighet att bo i centrala staden i ett land med hyresreglering och stor allmännytta (se kapitel 4). Huruvida den varierande samhällsdebatten återspeglar objektiva

9 Boelhouwer, Peter och Marja Elsinga. 2002, ”Evaluation of Finnish Housing

Finance”. Helsinki, Ministry of the Environment.

20

skillnader beträffande behov eller olika sätt att uppfatta behov låter jag vara osagt.

Eftersom de allmännyttiga stiftelserna i Danmark och Nederländerna styrs av de boende kan man lätt tro att svaga grupper inte får tillträde. Köpenhamns kommun har dock avtalat med allmännyttan att tillämpa bostadssocial anvisning för 33 procent av bostäderna (se kapitel 4). I Amsterdam fördelar kommunerna inte längre några bostäder, utan sedan 2001 ansvarar ett företag som ägs av bostadsstiftelserna för bostadsallokeringen. Allokeringsreglerna bestäms dock av kommunerna och bygger främst på kötid. Därutöver finns en mindre mängd bostäder som allokeras utifrån behov, till exempel till socioekonomiskt svaga grupper (se kapitel 2).

Skillnaden mellan de ovanstående integrerade hyresmarknaderna och de dualistiska systemen är därför inte knivskarp, men omfattningen av residuala element är i de senare en annan och större. I Helsingfors utgörs hyresbostäderna av ungefär av 50 procent på den renodlade marknaden och 50 procent med självkostnadsprissättning och behovsprövning. De senare bostäderna fördelas efter kö eller sociala behov (se kapitel 3). Oslo kommun har tillgång till en mindre mängd bostäder för de grupper som själva har svårt att ordna med sitt boende på marknaden. Ett kommunalt bolag har ansvar för förvaltning, drift, underhåll och utveckling av cirka 10 000 bostäder för sammanlagt cirka 25 000 boende. Alla dessa bostäder ägs dock inte av bolaget. Vid brist på lägenheter kan kommunen upprätta hyreskontrakt med privata uthyrare där den står som garant på kontraktet. Eller så kan kommunen använda sin rätt att köpa 10 procent av bostäderna i hus med bostadsrätter och ägarlägenheter (se kapitel 5).

Oavsett om det grundläggande behovet av ”tak över huvudet” är tillgodosett eller inte kan segregationen diskuteras. Bor olika kategorier av medborgare i olika delar av staden eller regionen?

Segregation Orsaken till att vi intresserar oss för segregation är att det brukar hävdas att ett samhälles sammanhållning är beroende av att det inte består av olika segment av människor som aldrig möts. Men också att en koncentration av sociala problem anses öka problemen, det kan gälla brottslighet eller låg social mobilitet. Det finns dock mindre forskning om dessa grannskapseffekter än man kan tro, men ett antal studier på skolområdet och någon om sysselsättningsfrågor ger ändå vissa belägg för att grannskapseffekter existerar.10 Segregation tenderar alltså att ha negativa effekter, men vad orsakar segregationen? 10 Andersson; Roger (2007) “Planering för minskad boendesegregation”. Stockholm,

RTK. Lindbom, Anders och Ellen Almgren (2007). ”Valfrihetens effekter på skolornas elevsammansättning: Skolsegregationen i Sverige”. I Lindbom, Anders (red.) Friskolorna och framtiden – segregation, kostnader och effektivitet. Stockholm, Framtidsstudier.

21

En populär tes i bostadsforskningen är att logiken i enhetliga hyressystem skiljer sig från dualistiska system.11 Analogt med välfärdsforskningens distink-tion mellan universella respektive residuala välfärdsstater hävdas att dualisti-ska/residuala system gör att ”klienterna” skiljs ut från resten av befolkningen. Residuala system är således stigmatiserande och ibland sägs de också leda till segregation. Vilket empiriskt stöd finns för den senare effekten i den nordiska kontexten?

Analyser av segregationens orsaker försvåras starkt av att det finns betydande problem att beskriva segregationens omfattning. Det är svårt att mäta segregation, kanske framförallt på grund av betydelsen av områdesindelningen (skalan) man använder sig av. Konsekvensen är att det är svårt att jämföra segregationsmått mellan städer och att det därför finns ganska lite sådan forskning. Fahey hävdar således att ”comparative European research on urban spatial segregation is underdeveloped”.12 Detta gör dessvärre att underlaget för att dra slutsatser om olika bostadspolitiska medels effekter på bostadssegrega-tionen är ganska svagt. Möjligheterna till jämförelse av segregation över tid är bättre, men om en given indelnings relevans minskar över tid så finns också problem med sådana analyser. Vi jämför först segregationens nivå i de olika städerna och diskuterar sedan dess förändring över tid.

Trots de nämnda svårigheterna har den holländske segregationsforskaren Sako Musterd vågat sig på att sammanställa resultatet av ett antal olika analyser och göra jämförelser mellan städer. Hans material bygger på små enheter och på att enheterna skall vara så jämförbara som möjligt mellan fallen. Stockholm skiljer dock ut sig genom att endast större enheter var tillgängliga, vilket borde göra att värdet på segregationsindex underskattas. Å andra sidan bygger det för Stockholm redovisade värdet på en specifik etnisk grupp vilket leder till att värdet dras upp.

Enligt de data Musterd redovisar så är den etniska segregationen avsevärt högre i Stockholm (knappt 60 på segregationsindex) än såväl Oslos (knappt 30 på segregationsindex) som Amsterdams (drygt 30 till drygt 40 på segregations-index). Det högre värdet för Amsterdams del bör vara jämförbart med Stockholms eftersom detta också gäller specifika etniska grupper. Det går också att belägga kontextuella effekter i Stockholm men inte i Amsterdam, vilket ger ytterligare stöd för en relativt hög segregation i den förra staden.13 Data saknas för Helsingfors och Köpenhamn.14 Vad gäller socioekonomisk segregation 11 jfr Kemeny, Jim, 1995, From Public Housing to the Social Market: rental policy

strategies in comparative perspective, Routledge, London. 12 Fahey, Tony, 2003. ”Urban Spatial Segregation and Social Inequality”. For the

meeting of Changequal network, Mannheim 10–12 April 2003. s.5. 13 Musterd Sako, 2005, ”Social and Ethnic Segregation in Europe: Levels, Causes, and

Effects”. Journal of Urban Affairs, vol. 27, no. 3, pp 331–48. 14 Segregationsindex (Duncan & Duncan) kan variera mellan noll och hundra. Värdet

för Stockholms del gäller 14 kommuner och för iranier. Värdet för Oslo gäller immigranter från tredje världen. Det finns ett flertal olika värden för Amsterdam och

22

saknas data för Stockholm (och Helsingfors), men här skiljer sig Köpenhamn (4 på segregationsindex) tydligt och positivt från Amsterdam (17 på segregations-index) och Oslo (drygt 20 på segregationsindex).15

Om vi återknyter till tesen att enhetliga hyresmarknader skiljer sig från dualistiska så säger till exempel kulturgeografen Roger Andersson att den ”internationellt sett mycket låga segregationsnivån i holländska städer, t.ex. i Amsterdam, /brukar/ knytas till det faktum att 55 procent av alla bostäder finns i den sociala bostadsstocken”.16 Musterds data ovan ger dock inte stöd för denna tes: Amsterdams integrerade och Oslos extremt dualistiska bostadsmarknad har ungefär samma resultat såväl avseende socioekonomisk som etnisk segregation. Resultatet tyder på att det finns någon eller några andra variabler som är viktigare för segregationen än allmännyttans storlek. Stockholms höga värde reser ytterligare frågetecken angående tesens förklaringsvärde.

Köpenhamns låga värde på socioekonomisk segregation passar dock med tesen. En alternativ förklaring skulle dock kunna vara att man arbetat med en ”social blandningspolitik” i nybyggnationen för att motverka segregation. Liksom i Helsingfors har man blandat upplåtelseformerna i de olika stadsdelar-na.17 Man kan dock notera att medan Finland har ett dualistiskt system så har Danmark ett enhetligt, vilket talar för att blandningspolitik inte förutsätter en bestämd typ av hyresmarknad.

Dessvärre finns inga jämförbara data för Helsingfors del i Musterds undersökning, men allmänt sett brukar man ofta hävda att segregationen är låg i staden, trots den dualistiska hyresmarknaden. Det s.k. BETWIXT-projektet fann till exempel att segregationen i Helsingfors var betydligt lägre än ett antal icke-nordiska europeiska storstäder, men tyvärr gjordes inga jämförelser med några av de här analyserade städerna. Dock gjordes en jämförelse med Umeå och de två städerna uppvisade liknande resultat18. Detta talar för att segregationen i Helsingfors är begränsad.

I ljuset av den nuvarande svenska debatten om en reformering av den svenska hyressättningen intressant att se de avreglerade hyresmarknader fungerar. Vi

de varierar mellan drygt 30 (för ”minoriteter”) och drygt 40 (för turkar med 1216 områden). Det svenska värdet är påfallande högt genom att det ligger ungefär mittemellan ”hispanics” i amerikanska metro areas och ”blacks” i metro areas.

15 Värdet för Oslo gäller socialbidragsmottagare medan det för Köpenhamn och för Amsterdam gäller lägsta kvintilens inkomster. Musterd, Sako, 2005, Social and Ethnic Segregation in Europe: Levels, Causes, and Effects. Journal of Urban Affairs, 7, 3, 331-348.

16 Andersson; Roger, 2007, “Planering för minskad boendesegregation”. Stockholm, RTK, s. 33.

17 Andersson, 2007. 18 Bertaux Daniel, Thomas P. Boje och Susan McIntosh, 2002, “Between Integration

and Exclusion. Slutrapport. Bryssel, Europeiska kommissionen. http://ec.europa.eu/research/social-sciences/pdf/finalreport/soe2ct983070-final-report.pdf

23

diskuterar först Oslo och sedan Helsingfors. Oslos hyresmarknad karakteriseras av privata uthyrare som hyr ut till en snabbt genomströmmande population av hyresgäster. Expertintervjuerna tyder på att den segregation som finns i huvudsak är knuten till de skillnader som finns i pris på ägda bostäder (se kapitel 5). Musterds data är något förbryllande. Den etniska segregationen i Oslo är låg och en jämförelse med de två allmännyttiga systemen beträffande socioekonomisk segregation ger ett oklart resultat: Oslos segregation är påtagligt högre än Köpenhamns, men bara något högre än Amsterdams. Det är således svårt att hävda att data stöder påståendet att en mer marknads- och ägandeinriktad politik ökar segregationen – i alla fall i en socialdemokratisk välfärdsstatskontext. Jag vill åter betona att det bristande dataläget talar för att inte dra alltför långtgående implikationer av resultatet. Vi finner inte stöd för tesen, men datas begränsningar gör att vi inte heller kan falsifiera den.

Föregående analyser gällde jämförelser av segregationsnivåer mellan kontexter, men som jag nämnde inledningsvis bör man också eftersträva att studera segregationens förändring över tid inom en kontext.

I såväl Oslo som Helsingfors har under de senaste decennierna avregleringar av hyresmarknaderna genomförts. I Oslo kom de under 1980-talet, medan de inleddes senare i Helsingfors. Har vi som konsekvens sett en över tid tilltagande segregation? Även om nivån på segregationen i de båda städerna inte är påtagligt hög skulle en ökande segregation tyda på att allmännyttan fyller en funktion för att förhindra boendesegregation.

Kauppinens studie av etnisk segregation i Helsingfors 1995–99 tyder dock snarast på att segregationen minskade under denna tid.19 Vaatovaara hävdar dock att såväl jämlikheten beträffar som segregationen av grupper med varierande inkomster ökade under samma tid. Östra Helsingfors drabbades särskilt mycket av den ekonomiska krisen och när ekonomin sedan växte så den knakade så låg Nokia och andra liknande företag i Esbo (västerförort). 20

Wessels analyser av Oslo tyder på att den socioekonomiska segregationen varit förhållandevis stabil eller till och med har minskat något under 1990-talet.21 Blom visar å andra sidan att den etniska segregationen gått både upp och ned sedan 1970-talet, men ökningstendensen inleddes strax efter avregleringar-

19 Kauppinen, Timo M., 2002, ”The beginning of immigrant settlement in Helsinki

metropolitan area and the role of social housing”. Journal of Housing and the Built Environment, vol 17, p. 173-97.

20 Återgivet i Varady, David P. och H. Schulman, ”Developing Sustainable Public Housing: Learning from Helsinki”. Paper presented at the International Urban Planning and Environmental Association meeting, Luisville KY, 2004. Vaattovaras paper har visat sig vara svårt att få tag i. Också en direkt kontakt med författaren gav noll eftersom det elektroniska originalet visade sig ha gått förlorat i samband med en datorkrasch.

21 Wessel, Terje, 2000, ”Social Polarisation and Socioeconomic Segregation in a Welfare State: The Case of Oslo. Urban Studies, vol. 47, no. 11, s. 1947–1967.

24

na i början på 1980-talet. Men han lyfter fram priserna på ägandemarknaden som avgörande snarare än de sociala bostädernas placering.22

Sammantaget förefaller de funna studierna av Helsingfors och Oslo påvisa att effekterna av avregleringen av hyresmarknaden är väldigt komplexa. Etnisk och socioekonomisk segregation utvecklas olika och mönstret ser olika ut i de båda städerna. Analyserna lyfter också fram att andra förklaringsfaktorer kan vara minst lika betydelsefulla som avregleringen av hyresmarknaderna. Konklusionen kan bara bli att ytterligare forskning behövs.

Förutom de tentativa empiriska resultaten finns dock ett teoretiskt argument mot tesen om allmännyttans betydelse. Tesen förefaller blanda samman skillnader mellan vem som bor i vilken upplåtelseform med segregation. Begreppet segregation är nog fruktbarast om det beskriver åtskillnad som har geografisk karaktär eftersom det är denna typ av segregation som kan ha den typ av konsekvenser som skisserades inledningsvis i avsnittet. Om upplåtelse-formerna blandas i ett bestämt geografiskt område gör det mindre att olika typer av människor bor i olika typer av bostäder. Bostadsområdet behöver ändå inte vara segregerat (olikt andra bostadsområden). Anderssons studier av olika sammansättningen av de boende i olika upplåtelseformer i Malmö och Stockholm visar ju vidare hur vissa attraktiva delar av allmännyttan har en nästan helt ”svensk” etnisk sammansättning, medan andra delar av allmännyttans bestånd inte bara är svenskglesa utan svensklösa.23

Givet de existerande bostadspolitiska systemen, vilka åtgärder riktade mot segregation vidtar då städerna och regionerna? Den som förväntat sig ett smörgåsbord av goda uppslag vad gäller åtgärder mot segregation blir besviken. Men i Danmark har man vidtagit åtgärder som har en viss relevans för den svenska debatten.

Trots låga värden på segregationsindex (ovan), ser man det i Danmark och Köpenhamn som ett problem att de allmännyttiga bostadsstiftelserna har en överrepresentation av boende som lever på bidrag. Av den anledningen införde man år 2000 ett kösystem för att skapa en mer resursstark allmännytta, s.k. flexibel uthyrning. Detta innebär att en person genom att uppfylla vissa kriterier kan få gå före väntelistan till allmännyttan. En sökande som blir anvisad en lägenhet genom flexibel uthyrning måste antingen ha jobb, utbilda sig i Köpenhamn eller också vara nyligen frånskild och därför stå utan bostad. I de mest belastade områdena utnyttjas denna möjlighet för upp till 90 procent av andelen som kan anvisas av kommunen. I andra, mindre belastade områden utnyttjas runt 40 procent av anvisningstillfällena. En annan metod att skapa en mer blandad boendesammansättning är att säga nej till hushåll som lever på

22 Blom, Svein, 1999, ”Residential Concentration Among Immigrants in Oslo”.

International Migration, vol. 37, no. 3, p. 617–641. 23 Andersson 2007.

25

bidrag och vill flytta in i ett redan belastat område och istället hänvisa dem till ett boende i ett mer resursstarkt område (se kapitel 4).24

En studie visar att den flexibla uthyrningen ännu inte haft stor betydelse, men statistiska analyser visar dock att systemet – allt annat lika – har gett upphov till en bromsning av de tilltagande segregationstendenserna i dessa områden.25 Det är dock främst i bostadsområden där efterfrågan på bostäder är stor som systemet har visat sig vara effektivt. Om segregationen har gått så långt att infödda med arbete inte kan tänka sig att bo i ett bestämt område saknar den flexibla uthyrningen verkan.

*** Segregationens andra dimension handlar om skillnader mellan kommuner. Den skiljer sig från den segregation mellan bostadsområden som vi diskuterade ovan genom att den har tydliga ekonomiska konsekvenser eftersom den påverkar kommunernas skatteunderlag. Olika kategorier av bostäder lockar olika kategorier av invånare till en kommun och hushåll med tillräckligt hög inkomst och/eller förmögenhet att äga en villa är mer attraktiva kommuninvånare än andra hushåll.

Flera huvudstadsregioner har gjort försök att påverka segregationen mellan kommuner. Det finns en problemuppfattning som är att regionens kärna har fler bostäder för socioekonomiskt svagare grupper än kranskommunerna. Amster-dams bostadsbestånd består till exempel framför allt av mindre och billiga hyresbostäder samtidigt som resten av regionen har ett mycket större utbud av ägarbostäder och generellt en mer resursstark befolkning (se kapitel 2). Jämför man bostadsbestånden i Helsingforsregionen kan man se att Helsingfors stad har en betydligt större andel hyresbostäder och en mindre andel ägarlägenheter och villor än Esbo och Vanda. Helsingforsregionens kommuner har i flera år förhandlat vad gäller ansvarstagandet för svagare grupper på bostadsmarknaden. Tidigare år har dock denna politik inte varit särskilt framgångsrik då de självständiga kommunerna haft väldigt svårt att komma överens (se kapitel 3). Liknande problem återkommer i Osloregionen. Intervjuerna vittnar om att det är svårt att få de olika kommunerna att agera gemensamt för att lösa regionens problem (se kapitel 5).

Problematiken känns också igen från Stockholmsregionen. Situationen har stora likheter med spelteorins samarbetsproblem. De enskilda kommunernas agerande för egenintresset leder inte det gemensamma bästa. Om en förändring skall åstadkommas talar mycket för att staten behöver ta en central roll i förhandlingarna.

24 Jämför förslagen från till exempel Södertälje kommun vad gäller asylsökandes

rättighet att välja bostadsort. 25 Andersen Hans S. & Fridberg, 2004, Boligen 7–8 2004; Erhvervs- og Boligstyrelsen,

”Fleksibel udlejning af almene familieboliger”, 2004.

26

Avslutande reflektioner Bostadsbyggande och segregation i storstadsregioner är eviga problem: de löses inte utan hanteras bättre eller sämre. Några enkla svärdshugg som löser upp knutarna kan vi därför inte bjuda på. Insikten att Stockholm borde ha satsas mer på att blanda upplåtelseformer i stadsdelarna för årtionden sedan är bara av begränsat värde för dagens beslutsfattande. Tydligast är istället hur frustration återkommer i olika kontexter, till exempel beträffande nyss nämnda problem att få självständiga kommuner att komma överens om ett gemensamt bästa.

I debatten vädras ofta tvärsäkra uttalanden om effekterna av en avreglering av hyressättningen. Förespråkarna hävdar att det skulle öka bostadsbyggandet, motståndarna att det drastiskt skulle öka segregationen. Rapportens tentativa slutsats utifrån erfarenheterna i Helsingfors är att båda grupperna om inte har fel så i alla fall är i behov av att belägga sina sakpåståenden. Samma sak gäller tesen att en stor allmännytta leder till låg segregation.26

Några tips har dock fallstudierna att bjuda på, till exempel vad gäller hur planeringsprocessen kan förändras för att öka byggandet eller hur bostadsanvis-ning ibland kan användas för att minska segregationens tillväxttakt. Men ett varningens finger behöver resas: Det finns ingen garanti för att genomförandet av motsvarande åtgärder i Stockholm skulle få tydliga effekter på kort sikt. Bostadsbyggande och segregation är komplexa frågor där mängder av faktorer spelar in (och eventuellt slår ut de observerbara effekterna av i och för sig positiva eller negativa åtgärder).

26 Se Magnusson Turner, Lena, 2008, ”Social Housing and segregation in Sweden”, i

Scanlon, Kathleen and Christine Whitehead, Social Housing in Europe II. London, LSE. Kapitlet visar att allmännyttans andel av bostäderna på bostadsområdesnivå i Helsingborg samvarierar med andelen boende som försörjs av socialbidrag, liksom med andelen boende från fattiga länder.

27

Referenser Andersen Hans S. & Fridberg (2004) Boligen 7–8 2004. Andersson; Roger (2007) “Planering för minskad boendesegregation”.

Stockholm: RTK. Bengtsson, Bo (red.) Erling Annaniassen, Lotte Jensen, Hannu Ruonavaara &

Jón Rúnar Sveinsson (2006) Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. Malmö: Ègalitè förlag.

Bertaux Daniel, Thomas P. Boje och Susan McIntosh (2002) “Between Integration and Exclusion. Slutrapport. Bryssel, Europeiska kommissionen. http://ec.europa.eu/research/social-sciences/pdf/finalreport/soe2ct983070-final-report.pdf

Blom, Svein (1999) ”Residential Concentration Among Immigrants in Oslo”. International Migration, vol. 37, no. 3, p. 617–641.

Boelhouwer, Peter och Marja Elsinga (2002). ”Evaluation of Finnish Housing Finance”. Helsinki, Ministry of the Environment.

Erhvervs- og Boligstyrelsen (2004) ”Fleksibel udlejning af almene familieboliger”.

Esping-Andersen, Gösta (1990) Three Worlds of Welfare Capitalism. Cambridge: Polity Press.

Fahey, Tony (2003) ”Urban Spatial Segregation and Social Inequality”. For the meeting of Changequal network, Mannheim 10–12 April 2003.

Katzenstein, Peter (1985) Small States in World Markets. Ithaca, Cornell University Press.

Kauppinen, Timo M. (2002) ”The beginning of immigrant settlement in Helsinki metropolitan area and the role of social housing”. Journal of Housing and the Built Environment, vol 17, p. 173–97.

Kemeny, Jim (1995) From Public Housing to the Social Market: rental policy strategies in comparative perspective. London: Routledge.

Lind, Hans (2003) Bostadsbyggandets hinderbana, Ds 2003:6. Stockholm: Finansdep., Regeringskansliet.

Lindbom, Anders (1995) Medborgarskapet i välfärdsstaten. Stockholm: Almqvist & Wiksell International.

Lindbom, Anders (2003) “Bostadspolitiska trender i andra europeiska länder”. Stockholm: SABO.

Lindbom, Anders och Ellen Almgren (2007) ”Valfrihetens effekter på skolornas elevsammansättning: Skolsegregationen i Sverige”, i Anders Lindbom (red.), Friskolorna och framtiden – segregation, kostnader och effektivitet. Stockholm: Framtidsstudier.

Magnusson Turner, Lena (2008) ”Social Housing and segregation in Sweden”, i Scanlon, Kathleen and Christine Whitehead, Social Housing in Europe II. London: LSE.

Musterd, Sako (2005) Social and Ethnic Segregation in Europe: Levels, Causes, and Effects. Journal of Urban Affairs, 7, 3, 331–348.

Petersson, Olof (1991) Nordisk Politik. Stockholm: Allmänna förlaget.

28

Varady, David P. och H. Schulman, (2004). “Developing Sustainable Public Housing: Learning from Helsinki”. Paper presented at the International Urban Planning and Environmental Association meeting, Luisville KY.

Wessel, Terje (2000). ”Social Polarisation and Socioeconomic Segregation in a Welfare State: The Case of Oslo”. Urban Studies, vol. 47, no. 11, s. 1947–1967.

29

Amsterdam Jonas Taghizade

1. Bostadsförsörjningsfrågor – nationellt och i storstadsregionen

Likt många andra länder i Europa genomgick Nederländerna en förändring av bostadspolitiken under 1990-talet. Ett avgörande steg mot en nationell bostadspolitisk kursändring togs 1989 med det nationella bostadsprogrammet ”bostadspolitik på 1990-talet” (Volkshuisvesting in de jaren negentig). Utgångs-punkten i detta dokument var att statliga interventioner inte längre fyllde samma funktion då marknaden ansågs vara mer i jämvikt. I praktiken innebar detta att beslutsfattandet skulle delegeras till lägre nivåer, det finansiella stödet inriktades på grupper med särskilda behov och politiken skulle till stor del handla om att hitta ”rätt lägenhet till rätt hushåll”.27 Det uppföljande bostadspro-grammet för 2000-talet innebar ett ökat fokus på att anpassa beståndet till inkomststrukturen, och på efterfrågesidan totalt sett .28

I och med den nationella bostadspolitikens förändring 1990 och framåt omformades spelreglerna för de kommunala och regionala aktörerna i Amsterdamregionen, där man idag möter bostadsförsörjningsfrågor anpassade efter den nya verkligheten.

Den första bostadsförsörjningsfrågan som vi valt att fokusera på i Amsterdamregionen rör möjligheten att driva igenom bostadspolitiska målsättningar i en situation då alla allmännyttiga bostadsbolag bedrivs i privat stiftelseform. Fokus ligger här på en av de mest centrala bostadspolitiska utmaningarna: fördelningen av bostäder till särskilt behövande grupper. I Sverige utgör de kommunala bostadsföretagen det viktigaste instrumentet för den offentliga bostadsförsörjningen och allmännyttans framtid är en aktuell politisk fråga.29 Nederländerna har här gjort ett unikt vägval. Sedan en förändringsprocess påbörjades under 1970-talet bedrivs inte längre Nederländernas allmännytta i kommunal regi, istället ägs nästan alla bostäder tillhörande allmännyttan av privata och ekonomiskt fristående stiftelser utan vinstsyfte, Woning corporaties.30 Detta har skapat en situation där kommuner och regionala organ i hög grad saknar direkta instrument för att påverka bostadspolitiken på utbudssidan.

27 Lund, 2003, 29 28 Prieumus, 2001, 320 29 Sax, 2006, 98 30 Schuiling & van der Veer, 2004, 1–2

30

Den andra bostadsförsörjningsfrågan fokuserar på hur Amsterdamregionen arbetar för att effektivisera och förenkla byggnadsprocessen. I slutet av 1990-talet var läget på Amsterdams kommuns bostadsmarknad mycket kritiskt. Antalet påbörjade bostadsbyggen låg på endast 1750 bostäder år 2000, vilket var mindre än hälften av kommunens målsättning.31 Eftersom byggsubventioner och statliga lån till nyproduktion avvecklades i Nederländerna under 1990-talet och kommunerna saknar egen bostadsproduktion var det naturligt att fokusera åtgärderna på att förenkla och effektivisera byggnadsprocessen. Denna process är jämförbar med arbetet för att underlätta planeringsprocessen och regelverket i Stockholm. 32 Amsterdams utvecklingskontor har under de senaste åren försökt förbättra och underlätta planeringsprocessen och markfrågorna – en process som resulterade i en instruktionsbok över hur de olika aktörerna i byggnadspro-cessen ska arbeta.33 Det är svårt att avgöra hur detta arbete påverkat nyproduk-tionen i Amsterdam men processen kan vara en bidragande orsak till att byggandet idag uppfyller målsättningarna.

Denna studie av bostadspolitiken i Amsterdamregionen kommer att behandla dessa två bostadsförsörjningsfrågor. De fokuserar båda på möjligheterna för offentliga aktörer att påverka bostadsförsörjningen när man saknar direkta utbudsstimulerande verktyg.

Det första avsnittet i undersökningen beskriver det nationella ramverk som Amsterdamregionen arbetar inom och ger på så sätt en förståelse för varför dessa bostadsförsörjningsfrågor är relevanta för Amsterdamregionen idag. Det andra avsnittet introducerar regionen med dess geografi, bostadsbestånd och nyproduktion. Det avslutande avsnittet beskriver de lösningar som Amsterdam-regionen funnit inom den problematik som introducerats i och med förändringen av den nationella bostadspolitiken.

2. Bostadspolitiken i Nederländerna I detta kapitel kommer vi inledningsvis att ge en fördjupad beskrivning av det nationella ramverk som Amsterdamregionen arbetar inom. Detta för att ge en djupare förståelse för varför de valda bostadsförsörjningsfrågorna är relevanta idag. Fokus kommer att ligga på finansiella verktyg och allmännyttans utform-ning. Som en följd av den nationella bostadspolitiska kursändringen kan vi se att de direkta verktygen på utbudssidan idag är mycket begränsade i Nederländerna.

Centralregeringen i Nederländerna har traditionellt sett spelat en stor roll i bostadspolitiken som en följd av den stora nyproduktion som krävdes under efterkrigstiden. 1990 och framåt decentraliserades dock många ansvarsfrågor till kommunerna. Inom de ramar som formas av lagstiftningen sätter kommunerna 31 Lindbom, 2003, 7 32 Development corporation, 2005, 6 33 Development corporation, 2006, 31–23

31

idag upp egna bostadspolitiska målsättningar och är ansvariga för att bereda markanvändningsplaner inom deras gränser. Kommunerna är också fria att utforma lokala regelverk så länge de överensstämmer med lagar från centralregeringen och EU. Provinsregeringen har mycket begränsade ansvarsområden inom bostadspolitiken.34

Finansiella verktyg på utbuds- och efterfrågesidan Byggsubventioner och statliga lån till nyproduktion och renoveringar avvecklades i Nederländerna under mitten av 1990-talet och idag återstår endast några få undantag. Exempel på dessa är subventioner vid renovering av gamla urbana bostäder och till byggnationer då markpriserna är väldigt höga. För att uppmuntra en jämnare fördelning av de sociala bostäderna mellan kommunerna har man under senare tid också infört ett mindre investeringsbidrag på regional nivå. 35 De större kommunerna får 11 000 euro per nybyggt hus, de mindre 6500 euro. Ju fler sociala bostäder en kommun bygger ju större finansiellt bidrag. 36

Totalt sett saknar dock offentliga aktörer i hög grad finansiella styrmedel på utbudssidan i den nationella bostadspolitiken vilket gör Nederländerna och Amsterdamregionen till intressanta fall att jämföra Stockholm med. Den viktigaste bostadssubventionen idag sker på efterfrågesidan i form av bostadsbidrag som främst baseras på hushållens beskattningsbara inkomst.37 Då centralregeringen på senare tid eftersträvat en anpassning av bostadsutbudet till inkomststrukturen har man infört ett räntefritt lån till grupper med medelinkom-ster som vill köpa ett hus som de normalt inte har råd till. Dessa efterfrågestimu-lerande åtgärder hanteras av kommunerna.38

Idag utgör den fria kapitalmarknaden den viktigaste långivaren till aktörerna på bostadsmarknaden.39 För byggande och renoveringar lånar de allmännyttiga stiftelserna främst av den offentliga banken Bank Nederlandsche Gemeente via den allmännyttiga garantifonden. Här kan bostadsstiftelserna ta lån under relativt fördelaktiga villkor samtidigt som fonden garanterar bankerna att återbetalning kommer att ske. En liknande fond finns också för privata bostadsrätter. Bostadsstiftelserna har utöver detta bildat en egen solidaritetsfond för att underlätta för stiftelser med finansiella problem.40

34 Netherlands ministry of housing, spatial planning and the environment,

http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10903 35 Lindbom, 2003, 7 36 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam, 080320 37 Schuiling & van der Veer, 2004, 3 38 Amsterdam Development Corporation, 2006,25 39 Lund, 33 40 Housing founds, Tillgänglig: http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10962

32

Hyresmarknaden och allmännyttiga hyresbostäder Nederländerna och Amsterdam har i likhet med Sverige en enhetlig hyresmark-nad vilket innebär att en stor majoritet av hyresbostäderna innefattas av samma hyresreglering.41 Vad detta innebär rent konkret är att alla de hyresbostäder, både privata och allmännyttiga, som har hyror per månad under liberaliserings-gränsen, på € 615,01 (2006) innefattas av den nationellt styrda hyressättningen. Dessa utgör 95 procent av hyresbeståndet i Nederländerna (75 procent av Amsterdams totala boenden), de övriga hyresrätterna har marknadshyror. Varje år sätter regeringen riktlinjer för bashyreshöjningarna utifrån konsument-prisindex. 2007 låg inflationen i genomsnitt på 1,7 procent vilket sedan kom att utgöra de maximala bashyreshöjningarna 2008–2009.42 Systemet introducerades 1993 och ersatte det gamla där bostadsministern bestämde de årliga hyreshöjningarna, vilket gjorde de tidigare hyresnivåerna mycket ideologiskt färgade.43

Utöver regleringen av hyreshöjningarna finns också ett hyrestak som bestäms av ett särskilt poängsystem. Lägenheter får poäng, ”Woning Waarderings-stelsel”, beroende på faktorer som storlek, yta och läge och utifrån poängen räknar man ut en maximal hyra.44 Eftersom dessa system gäller överallt i Nederländerna så skiljer sig hyrorna för jämförbara boenden endast marginellt i landet.45

Sedan 1970-talet drivs inte längre Nederländernas allmännyttiga hyresbolag i kommunal regi, istället ägs nästan alla bostäder av privata och ekonomiskt fristående stiftelser utan vinstsyfte, Woning corporaties. Dessa utgör 75 procent av landets hyresbestånd och 35–37 procent av det totala beståndet.46 Detta gör Nederländernas allmännytta till den största i Europa.47

1990-talets reformer innebar att stiftelserna blev finansiellt självständiga, samtidigt som man behöll sina ansvarsområden och regelverket från det gamla systemet. Detta innebär att stiftelserna styrs på företagslika villkor samtidigt som de måste ta ett socialt ansvar. Staten ansvarar, genom regionala inspektörer, för att övervaka dem så att de följer sina ansvarsområden. Dessa ansvarsområden innefattar bland annat att stiftelserna måste prioritera grupper med lägre inkomst, drivas med ekonomisk kontinuitet och förhandla med kommunen då verksamhetens långsiktiga riktlinjer dras upp. Man uppmanar också stiftelserna att kontinuerligt genomföra överenskommelser med kommunerna.48 Stiftelsernas relation till andra stiftelser är tvådelad. Å ena sidan 41 Sax, 2006,202 42 Netherlands ministry of housing, spatial planning and the environment, Tillgänglig:

http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10955 43 Lindbom, 2003, 33 44 Schuiling & van der Veer 2004, 7 45 Lund, 34 46 Schuiling & van der Veer 2004, 1–2 47 van Bortel & Elsinga 2005, 18 48 http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10956

33

måste de samarbeta då de förhandlar med kommunerna, å andra sidan konkurre-rar de om hyresgäster och tomtmark.49

I det nationella bostadsprogrammet för 2000-talet, Mensen, wensen, wonen. Wonen in de 21e eeuw, uppmuntrade regeringen till utförsäljningar av allmännyttiga bostäder och förhandlade därefter med bostadsstiftelsernas förbund om att arbeta för en ökning av antalet utförsäljningar. För att en utförsäljning av stiftelsens bostäder i en kommun ska bli aktuell idag måste det föreslås av stiftelsen i fråga och godkännas av bostadsministern och hyresgästerna. Detta gäller också sammanslagningar av bostadsstiftelser.50 I kapitel 4 diskuteras utförsäljningarnas omfattning i Amsterdamregionen. 3

3. Amsterdamregionen och bostadsmarknaden För att kunna förstå problematiken angående bostadsförsörjningsfrågorna i Amsterdamregionen krävs en uppfattning om det geografiska området, bostadsbeståndet och byggandet, samt den aktuella bostadspolitiken. I detta kapitel ger vi en kort överblick över storstadsregionen och dess bostadsmark-nad.

Storstadsregionen och bostadsbeståndet Storstadsregionen Amsterdam (Metropoolregio Amsterdam) har 1,5 miljoner invånare och består av 17 kommuner som arbetar tillsammans via en svag organisation. Därutöver finns en starkare samarbetsorganisation, mellan alla kommuner utom Almere, en stad som inte ligger i samma provins. Denna organisation kallas Stadsregio Amsterdam och är denna undersöknings fokus. Den största kommunen i regionen är Amsterdam51 (hädanefter benämnt Amsterdam) där ungefär hälften av regionens invånare och bostadsbestånd finns. En annan central kommun i regionen är Nederländernas viktigaste tillväxtort just nu, Almere, där det byggs ungefär lika mycket bostäder som i Amsterdam.52 I figur 1 finns en karta över storstadsregionen med Almere.

49 Intervju Jeroen van der Veer,forskare, AFVW, 080319 50 Sax 2006, 220 51 Amsterdam är i sin tur uppdelat i 14 stadsdelar med direktvalda styrelser och

bostadspolitiska ambitioner, van der veer rapporten 52 Intervju, Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319

34

Figur 1: Karta med upplåtelseformer över storstadsregionen

Källa: Schuiling & van der Veer 2004

Skillnaderna i bostadsbestånd, byggande och problembild är mycket stora mellan Amsterdam och de mindre kommunerna vilket gör det svårt att tala om en regional bostadsmarknad med vissa gemensamma egenskaper. På grund av den stora variationen i regionen kommer vi att fokusera på Amsterdam. Det är dock viktigt att få en bild av bostadsmarknaden i regionen som helhet, men då undersökningens begränsade omfattning inte tillåter att detta större område undersöks djupare blir beskrivningen inte särskilt djupgående.

I Amsterdam är det främsta hindret för bostadsbyggande bristen på tomtmark, något som inte är ett lika stort problem i de andra kommunerna.53 Samtidigt består Amsterdams bostadsbestånd av framför allt små, billiga hyresbostäder medan resten av regionen har ett mycket större utbud av bostadsrätter och generellt en mer resursstark befolkning.54 I Tabell 1 redovisas skillnaderna mellan Amsterdam och övriga regionen vad det gäller fördelningen av upplåtelseformer.

53 Intervju Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 080319 54 Schuiling & van der Veer, 2004, 6

35

Tabell 1: Fördelningen mellan upplåtelseformer i storstadsregionen och Amsterdam

Källa: Schuiling & van der Veer 2004, 6, Gemeente Amsterdam, factsheet Ett centralt mål i Amsterdams bostadspolitik är att öka andelen bostadsrätter för att på sikt skapa ett bostadsbestånd som överrensstämmer med stadens inkomst-struktur.55 Till skillnad mot Sverige finns det ingen tradition av neutralitet i behandlingen av olika upplåtelseformer i Nederländerna. 2007 utgjordes hela 50,7 procent av Amsterdams bestånd av allmännyttiga hyresrätter och sedan några år tillbaka har det pågått en process där man medvetet minskat de allmännyttiga hyresrätternas andel av nyproduktionen. Detta leder till att andelen av bostadsbeståndet som utgörs av allmännyttiga hyresrätter minskar varje år till förmån för fler bostadsrätter. Samtidigt har Amsterdam länge hävdat att de mindre kommunerna i regionen borde ta ett större socialt ansvar och detta finns nu för första gången planerat i deras bostadsprogram.56

Nyproduktion i Amsterdam och storstadsregionen I slutet av 1990-talet var läget på Amsterdams bostadsmarknad kritiskt. Antalet påbörjade bostadsbyggen år 2000 var endast 1750 bostäder vilket kan jämföras med kommunens uppsatta mål på 4000 bostäder. Detta ledde till att kommunen tillsatte en speciell projektgrupp och vidtog flera åtgärder för att öka byggandet. Först och främst förhandlade man fram ett nytt fördelaktigt kontrakt med Amsterdams bostadsstiftelser med lägre markhyra, högre hyror för hyresrätter samt gav dem möjligheten att sälja ut bostadsbestånd.57 Därutöver fick Amster-dams utvecklingskontor (Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf) i uppdrag att förbättra och underlätta planeringsprocessen och markfrågorna. Hela denna

55 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam 080320 56 Intervju Kees Dignum, projektledare boende, Gemeente Amsterdam, 080319 57 Schuiling & van der Veer 2004, 8

Upplåtelseformer Amsterdam metropolitan region (Amsterdam inte inkluderat) 2002

Amsterdams kommun 2002 (2007)

Privatägda hus 57,2% 19, 6% (27%)

Allmännyttiga hyresrätter

33,7% 55% (50, 7%)

Privata hyresrätter 9,2% 25, 4 %( 22, 3%)

36

process kallas The big simplification och kommer att beskrivas närmare i avsnitt 3.58

Tabell 2. Amsterdams målsättningar och antalet påbörjade bostadsprojekt 2000–2007

Källa: http://www.afwc.nl/wonen_in_aAmsterdam/nieuwbouw.html. Intervju Kees Dignum, 080319, Amsterdam

I tabell 2 kan vi se att nyproduktionen i Amsterdam ökat kraftigt varje år sedan år 2000 och att nyproduktionen sedan 2004 varit i enlighet med de kvantifierade mål kommunen satt upp i sitt senaste bostadsprogram. Kommunen planerade att det skulle byggas 5000 bostäder per år 2006–2010, något som inte uppfylldes år 2007 då bara 4200 byggnadsprojekt påbörjades.59 Bostadsstiftelserna är ansvariga för 66 procent av den totala produktionen. De största hindren för en ökad produktion som framkom i undersökningens intervjuer är främst utbudet av tomtmark, stora omkostnader för omstruktureringar/renoveringar i efterkrigsbestånden, prishöjningar inom byggföretagen samt miljöproblem som förorenad mark och luft.60

I storstadsregionen som helhet, med Almere inräknat, visar att antalet påbörjade bostadsbyggen är i enlighet med stadsregionens kortsiktiga mål på 43 000 bostäder 2006–2010. Under 2005 och 2006 byggdes det sammanlagt 20 542 bostäder. De flesta av de framtida bostäderna ska byggas i de större städerna Amsterdam, Almere och Harlem, där antalet påbörjade bostadsbyggen varit störst i regionen under de senaste åren. Representanter från stadsregionen

58 Development corporation 2006. 31–23 59 Intervju Kees Dignum, projektledare boende, Gemeente Amsterdam, 080319 60 Intervju Kees Dignum, projektledare boende, Gemeente Amsterdam, 080319,

Intervju Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319, Intervju Gerard Anderiessen, direktör Algemene Woningbouwvereniging, 080321

År Kommunens målsättning Påbörjade bostadsprojekt

2000 4000 1750

2002 4000 2721

2004 4000 4940

2005 4000 5585

2006 5000 6494

2007 5000 4200

37

menar att problemen för regionen att nå produktionsmålen kommer att öka eftersom bristen på mark och miljöreglerna kommer att bli stora hinder.61

4. Amsterdamregionens hantering av bostads-försörjningsfrågorna

I detta avsnitt kommer vi att beskriva de lösningar som Amsterdam och Storstadsregionen funnit på problematiken angående de två bostadsförsörjnings-frågor som vi valt att fokusera på.

Amsterdamregionens arbete för att förenkla och effektivisera byggnadsprocessen Vi kommer i detta avsnitt att beskriva hur Amsterdamregionen arbetar med att finna lösningar på problemen inom planeringsprocessen, markfrågorna och de lokala regelverken. Fokus kommer främst att ligga på Amsterdam, men vi kommer också att göra grova generaliseringar vad det gäller den övriga regionen.

I Amsterdam har bristen på transparens i planeringsprocessen, omförhand-lingar mellan kommun och byggare, samt den oklara ansvarsfördelningen mellan olika offentliga aktörer länge gjort byggnadsprocessen mer tidskrävande än nödvändigt. Samtidigt har man saknat direkta finansiella instrument för att stimulera bostadsproduktion. På grund av denna situation har Amsterdam likt Stockholms kommun under en längre tid arbetat med att förbättra de delar av byggnadsprocessen som är kommunens ansvarsområde.62

Med planeringsprocessen syftar vi på ansvarsfördelningen mellan de olika aktörerna som deltar i byggnadsprocessen och klargörandet av processens olika delar. De centrala riktlinjerna inom planeringsprocessen i Amsterdam finns idag i den nyaste uppdateringen av Plaberom, vilket står för processen för planering och beslutsfattande vid fysisk planering. Tillsammans med The Bauenvelop, som behandlar markpolitiken, utgör den en del av The Big Simplification – den centrala instruktionsboken i Amsterdam över hur de olika aktörerna i byggnadsprocessen ska arbeta.

Idag uppfattas Plaberom som ett värdefullt verktyg i förvaltningen då det skapar ett gemensamt språk mellan de olika aktörerna (kommunala kontor, stadsdelar och byggherrar) i planeringsprocessen. Den har sitt ursprung i en pm från 1984 och syftar till att skapa förståelse för den fysiska planeringen och beslutsfattandet i Amsterdam och därmed bidra till att skapa en mer transparent process. Hela byggnadsprocessen, från markförhandlingar till färdigbyggda hus, delas in i 6 faser och inom varje fas definierar man vad de olika aktörerna ska bidra med, när/hur de ska samarbeta och hur det administrativa beslutsfattandet 61 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam 080320 62 Development corporation 2006,4

38

ska gå till.63 På detta sätt har exempelvis den tidigare mycket röriga ansvarsför-delningen mellan dels de kommunala kontoren, dels Amsterdams olika stadsdistrikt i byggnadsprocessen kunnat klargöras. En kontaktperson från utvecklingskontoret hävdade att detta inte längre är något större problem.64

Sedan 1984 har instruktionerna i Plaberom förändrats vid en rad tillfällen. De senaste uppdateringarna fördjupar beskrivningen av ansvarsfördelning mellan de olika aktörerna samt de finansiella aspekterna och riskfördelningen i början av processen. Antalet faser vid utformning och implementering av fysisk planering har också minskat.65

Arbetet med att förbättra planeringsprocessen är inte begränsat till Amster-dams stad, även bostadsstiftelserna har under senare tid utvecklat sina egna verktyg för att professionalisera sitt planeringsansvar i byggnadsprocessen. Det är också intressant hur flera stiftelser bildat egna utvecklingsorganisationer som arbetar med denna fråga.66

Det andra stora område inom byggnadsprocessen som här behandlas är markförhandlingarna. Likt Stockholm ägs över 90 procent av all mark i Amsterdam av kommunen, där utvecklingskontoret hyr ut tomter till olika användare. På grund av detta har Stockholm och Amsterdam sannolikt mycket att lära av varandra i arbetet med markförhandlingar. Avgifternas storlek i Amsterdam beror på marknadsvärdet på det som ska byggas på tomten. Detta gäller dock inte de mindre kommunerna i regionen som äger en mycket liten andel själva och generellt säljer kommunala tomter. Tomtpriser och riskfördelningen har länge varit ett centralt konfliktområde mellan bostadsstiftelserna och Amsterdams kommun, något som ofta försenat nyproduktion. På ena sidan har vi kommunen som vill ta del av det ökade värdet på tomten genom omförhandlingar, på andra sidan har vi byggarna som vill minska hyran då deras finansiella risker ökar under produktionens gång. Detta problem ser annorlunda ut i kommunerna utanför Amsterdam då det istället är upp till byggherren att förhandla med den privata markägaren.67

Amsterdams utvecklingskontor har under de senaste åren försökt förbättra förhandlingsprocessen genom The bauenvelop, som beskriver villkoren för byggnadsprocessen i ett tidigt skede. Om det är möjligt fastställs redan i inledningsfasen tomtpriset i ett privat kontrakt mellan kommun och byggherre utan möjlighet till omförhandlingar. Kontraktet skapar mer flexibilitet för byggherren att möta snabba förändringar på marknaden, samtidigt som denna nu måste möta alla finansiella risker. Kontaktpersonen från Amsterdams utvecklingskontor beskriver de första försöken med att använda det nya regelverket som framgångsrikt, aktörerna var intresserade av att bygga och betala mer för tomten i inledningsskedet. Man tror vidare att det nya systemet 63 Amsterdam Development Corporation 2006, 31–32 64 Intervju, Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 080319 65 Intervju Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 080319 66 Intervju Gerard Anderiessen, direktör Algemene Woningbouwvereniging 080321 67 Amsterdam Development Corporation 2006, 14–15

39

kommer bli praxis inom 4–5 år.68 Även direktören för en av de största bostadsstiftelserna i Amsterdam, Algemene Woningbouwvereniging, uppskattade denna process där stiftelserna nu har mer frihet att bygga om och utöka byggnationerna på en tomt utan vidare omförhandlingar.69

Likt andra storstäder i Europa råder det en stor brist på tillgänglig tomtmark i Amsterdam. Nyproduktionen under de kommande åren kommer framför allt att lokaliseras till gamla industriområden, platser där man rivit det gamla beståndet samt till de stora konstgjorda öar man håller på att skapa i nordöstra Amster-dam. Stadsregionen har under flera år försökt nå överenskommelser inom markpolitiken mellan de olika kommunerna men detta visade sig vara mycket komplicerat och idag arbetar man på en låg nivå med denna fråga. Samarbetet sker idag framför allt kommunerna emellan. På grund av den stora tillgänglig-heten på mark i de mindre tillväxtorterna i regionen, till exempel Almere, är det rimligt att dessa kommer att ta ett allt större ansvar för regionens bostads-byggande i framtiden.70

Avslutningsvis har Amsterdamregionen också arbetat mycket med att förenkla lokala regelverk för att på så sätt underlätta byggnadsprocessen. Komplicerade europeiska och nationella regler förblir dock ett problem för en ökad nyproduktion och då framförallt miljöregler. Ett stort hinder i Amsterdam är den förorenade luften där många projekt stoppas för att de påverkar luftkvaliteten. 71 Stadsregionen håller i dagsläget på att sammanställa alla relevanta restriktioner för att konfrontera staten angående möjligheterna att nå regionens bostadsmål med dagens regelverk.72

Amsterdamregionens arbete med att fördela bostäder till behövande grupper I en situation där över 75 procent (2002) av all nyproduktion sker genom bostadsstiftelserna är relationen mellan Amsterdams kommun och bostads-stiftelsernas samarbetsorganisation, De Amsterdamse Federatie van Woning-corporaties, helt central för bostadspolitiken i Amsterdam. Denna unika situation har skapat en rad nyskapande och kreativa lösningar på problemen med allmännyttans utformning och allokeringen av bostäder till behövande grupper. Situationen i Amsterdam skiljer sig ifrån de andra kommunerna i regionen där bostadsstiftelserna utför en betydligt mindre del av bostadsbyggandet och där andra samarbeten istället är viktigare. Det finns dock exempel på liknande samarbeten mellan kommunen och

68 Intervju Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 080319 69 Intervju Gerard Anderiessen, direktör Algemene Woningbouwvereniging 080321 70 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam, 080320 71 Intervju Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 080319 72 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam, 080320

40

samarbetsorganisationer som representerar bostadsstiftelserna även på andra ställen i regionen.73

Holländska forskare menar att Amsterdams bostadspolitik idag bör beskrivas som en form av nätverksstyre snarare än som en mer traditionell hierarkisk styrelseform. Det finns ett ömsesidigt beroende mellan kommunen och bostadsstiftelserna, där de senare spelar en mycket viktig och innovativ roll i utformandet och verkställandet av den lokala bostadspolitiken.74 Detta gäller framför allt arbetet med att fördela bostäder till behövande grupper. Nederländerna är internationellt känt för sin urgamla demokratiska tradition att förhandla med alla berörda parter innan man tar ett beslut. Var sjätte vecka möts således representanter från kommunen, stadsdistrikten, hyresgästerna och bostadsstiftelserna i Amsterdams bostadsgrupp (Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg) för att förhandla fram årliga bostadspolitiska kontrakt, Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam. Därutöver arbetas det fram mer detaljerade och specifika program mellan olika delar av gruppen, framför allt kommunen och bostadsstiftelserna. Exempel på frågor i dessa specifika program är tomtpriser och utförsäljningar av allmännyttiga hyresrätter. I det senaste programmet mellan kommunen och bostadsstiftelserna för perioden 2007–2011 finns till exempel detaljerade beskrivningar av mängden bostäder som ska byggas och vilka grupper de ska riktas till.

Fördelningen av bostäder till behövande grupper innefattar två dimensioner, allokeringsmekanismer samt utbudet av allmännyttiga hyresrätter. Nedan beskrivs hur kommunen och bostadsstiftelserna samarbetar inom dessa områden.

Ett centralt mål i Amsterdams bostadspolitik idag är att skapa ett bostads-bestånd som överensstämmer med stadens inkomststruktur. Idag tvingas en majoritet av befolkningen med medelinkomster samt en mindre del av de övre inkomstgrupperna bo i allmännyttiga hyresrätter. Målet är att de sociala hyresrätterna i framtiden ska få en mindre universell karaktär och fokusera mer på svagare grupper.75 Arbetet med att driva igenom denna aktuella bostadspoliti-ska målsättning utgör ett exempel på hur Amsterdam framgångsrikt samarbetar med bostadsstiftelserna för att styra utbudet av sociala hyresrätter. Under de senaste åren kan vi se hur utbudet av allmännyttiga hyresrätter, anpassade för prioriterade grupper, minskat i Amsterdam i enlighet med målsättningen. 1995 utgjorde de 58 procent av bostadsbeståndet för att 2005 ha sjunkit till 50,7 procent.76 Det långsiktiga målet till 2020 är att nå ett relativt bestånd på 33 procent.77

För att nå denna målsättning förhandlar kommunen årligen med bostads-stiftelserna om utförsäljningar samt om minskad nyproduktion av sociala 73 Intervju Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319 74 Schuiling & van der Veer, 2004, 1 75 Intervju Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319 76 Gemeente Amsterdam, factsheet 77 Schuiling & van der Veer, 2004,4

41

bostäder. I processens inledningsfas, 2000–2002, var av olika anledningar utförsäljningar i Amsterdamregionen ett marginellt fenomen. Motståndet mot utförsäljningar var stort hos de boende i flera stadsdelar samtidigt som ett antal bostadsstiftelser hade svårt att acceptera processen.78 Det fanns också finansiella problem då många hushåll inte hade pengar till att köpa sin bostad. 79 Efter några år av hårda förhandlingar, samt en hel del nödvändig problemlösning, mellan bostadsstiftelserna, kommunen och hyresgästerna, ökade bostadsstiftelsernas utförsäljningar stort efter 2002. Idag är de årligen större än nyproduktionen av allmännyttiga hyresrätter. Genom försäljningarna skapas en ny marknad för billiga bostadsrätter. Under samma period har mängden allmännyttiga hyresbostäder i Amsterdams nyproduktion minskat i enlighet med överenskommelser mellan kommunen och bostadsstiftelserna.

År 2007–2010 siktar man på att bygga 30 procent allmännyttiga hyresrätter av den totala nyproduktionen per år både i regionen och i Amsterdam för att garantera ett boende av hög kvalitet åt människor med lägre inkomst och andra prioriterade grupper i framtiden.80 Detta överensstämmer ganska bra med produktionen 2005/2006 där andelen socialt boende uppgick till 32 procent i Amsterdam och 28 procent i resten av regionen.81 Till skillnad mot tidigare syftar nu det regionala målet på den totala produktionen, och fördelningen mellan upplåtelseformerna kan således variera mellan de olika kommunerna utanför Amsterdam. Något som eventuellt kan minska produktionen av allmännyttiga hyresrätter i Amsterdam till en nivå lägre än målsättningen är enligt en forskare från bostadsstiftelsernas samarbetsorganisation de senaste förhandlingarna om tomtpriser. År 2007 förhandlades ett nytt pris mellan kommunen och bostadsstiftelserna fram som tros kunna påverka produktionen av hyresrätter negativt. Före den nya överenskommelsen fanns ett speciellt pris för tomter som skulle användas till produktion av allmännyttiga bostäder, men i det senaste kontraktet avskaffades detta och nu ligger priset istället på en fjärdedel av marknadspriset.82

För att fördela bostäder till behövande grupper krävs förutom ett utbud som överensstämmer med efterfrågan också fördelningsmekanismer. Detta område är ett exempel på hur Amsterdamregionen istället delat upp ansvarsområden mellan kommunerna och bostadsstiftelserna. Sedan 2001 ansvarar ett regionalt (och nationellt) företag, Woningnet, som ägs av bostadsstiftelserna, för implementeringen av bostadsallokeringen i storstadsregionen. Kommunerna fördelar därmed inte några bostäder längre. Eftersom större delen av alla bostäder ägs av bostadsstiftelserna i Amsterdam utgör detta system det viktigaste instrumentet för att fördela bostäder till olika grupper i staden. Det är ett universellt system där det vanligaste kriteriet för att få en bostad är kötid. 78 Intervju Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319 79 Sax, 2006, 220 80 Intervju Kees Dignum, projektledare, Gemeente Amsterdam wonen, 080319 81 Gemeente Amsterdam, factsheet 2007 82 Intervju Jeroen van der Veer, forskare AFVW, 080319

42

Utöver detta finns en mindre mängd residuella bostäder som allokeras utifrån speciella behovsprövande prioritetssystem. Grupper som omfattas av dessa är exempelvis människor som tvingats flytta från områden som omstrukturerats samt socioekonomiskt eller medicinskt svaga grupper. 83 Beslut om allokeringsregler tas fortfarande av kommunerna tillsammans via storstadsregionens samorganisation.84

5. Avslutning De bostadsförsörjningsproblem som följde på avregleringen av de utbudsstimu-lerande åtgärderna i Nederländerna har mötts av en rad nyskapande och kreativa lösningar i Amsterdamregionen. Samarbetet mellan Amsterdams kommun och bostadsstiftelserna visar på en alternativ väg i fråga om allmännyttans roll och framtid. Genom förhandlingar mellan de viktigaste aktörerna på kommunens bostadsmarknad har man lyckats nå gemensamma bostadspolitiska målsätt-ningar trots bostadsstiftelsernas ekonomiska självständighet. I andra frågor som allokeringen av bostäder till olika grupper har man överfört ansvaret helt till bostadsstiftelserna.

I strävan mot att öka nyproduktionen har regionen funnit en rad lösningar i arbetet med planeringsprocessen, markfrågorna och det lokala regelverket. Det är oklart om detta arbete bidragit till den stora nyproduktion som präglat Amsterdam de senaste åren men nyckelpersoner inom Amsterdams bostadsadministration anser att processen bör ses som lyckad. De liknande förhållanden som råder mellan Stockholm och Amsterdam vad gäller arbetet med planeringsprocessen samt det stora kommunala ägandet av tomtmark gör att de två städerna sannolikt kan lära av varandra på denna punkt.

83 Intervju Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 080319 84 Intervju Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam, 080320

43

Referenser Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Nieuwbouw.

http://www.afwc.nl/wonen_in_amsterdam/nieuwbouw.html, 080503 City of Amsterdam Development Corporation (2002) “Helsinki, Stockholm,

Amsterdam. How to stimulate housing production? An exchange of experience”.

City of Amsterdam Development Corporation (2006) Incentives for housing production 15 European cities compared. Amsterdam: The Development Corporation

City of Amsterdam Development Corporation (2002) “From Stagnation to Stimulation Accelerating Housing Production in Amsterdam: Opportunities and Obstacles”.

Gemeente Amsterdam (2007) Factsheet: Wonen in Amsterdam. Amsterdam: The Amsterdam City Housing Department.

Lindbom, Anders (2003) Bostadspolitiska trender i andra europeiska länder: Är de sannolikt att de får genomslag också i Sverige? Stockholm: SABO.

Lund, Anna (2003) Länderöversikt: Storbritannien, Danmark, Nederländerna, Österrike, Tyskland och Frankrike., Stockholm: SABO.

Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, The Role of Government in Housing and Main Present Policy Goals.

Netherlands ministry of housing, spatial planning and the environment, Housing Associations (2008) http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10956, 080503

Priemus, Hugo (2001) “A new housing policy for the Netherlands (2000–2010): A mixed bag”, Journal of Housing and the Built Environment, 16: 319–332, http://international.vrom.nl/pagina.html?id=10903, 080503.

Sax, Ulrika (red) (2006) Familjebostäder – flera kapitel i svensk bostadspolitik. Stockholm: Stockholmia förlag.

Schuiling, D. & J. Van der Veer (2004) Governance in Housing in Amsterdam and the Role of Housing Association. Amsterdam: Amsterdam Federation of Housing Associations, Amsterdam.

Van Bortel, G & M. Elsinga (2005) “A network perspective on the organisation of social housing in The Netherlands, The case of urban renewal in the Hague”, ENHR conference: Housing in Europe: New Challenges and Innovations in Tomorrow's Cities, Reykjavík, Iceland.

Intervjuer Intervju Gerard Anderiessen, direktör Algemene Woningbouwvereniging,

2008-03-21 Intervju med Kees Dignum, projektledare boendöe, Gemeente Amsterdam,

2008-03-19 Intervju med Muk van Ravels, policyutformare boende, Stadsregio Amsterdam,

2008-03-20

44

Intervju med Ton Schippers, kontaktperson, Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, 2008-03-19

Intervju med Jeroen van der Veer, forskare, AFVW, 2008-03-19

45

HELSINGFORS Jonas Taghizade

1. Bostadsförsörjningsfrågor – nationellt och i storstadsregionen

När denna studie skrivs har Finland och Helsingforsregionen just formulerat sina bostadspolitiska strategier för de kommande åren och inlett arbetet med de praktiska åtgärderna. I början av 2008 offentliggjorde statsrådet det bostads-politiska åtgärdsprogrammet för regeringsperioden samtidigt som man tillsammans med kommunerna i Helsingforsregionen gav en ny avsiktsförklaring.85 Helsingfors stad kommer under 2008 att publicera sitt bostadsprogram för perioden 2008–2017. De gemensamma dragen i programmen kan sammanfattas i målsättningen att öka bostadsbyggandet och trygga utbudet av hyresrätter i regionen. För att detta ska realiseras krävs framför allt gemensamma åtgärder för att öka tomtutbudet men också att alla kommuner tar sitt ansvar för svagare grupper på bostadsmarknaden.

Den första bostadsförsörjningsfråga vi valt att fokusera på rör hur man arbetar för att öka tomtutbudet i Helsingforsregionen för att på så sätt öka nyproduktionen. Till skillnad från de andra storstadsregionerna i denna studie har antalet påbörjade bostadsbyggen sjunkit mycket kraftigt under de senaste åren i Helsingforsregionen och ligger idag på samma låga nivå som under krisåren på 1990-talet. Denna trend gäller hela regionen men nedgången är tydligast i Helsingfors. I flera intervjuer med statstjänstemän i Helsingfors pekades tomtutbudet ut som den främsta förklaringen till den låga nyproduktio-nen under de senaste åren.

Den andra bostadsförsörjningsfråga vi kommer att behandla rör den solidari-ska bostadspolitiken, d v s målsättningen att alla kommuner i regionen bör ta samma ansvar för svagare grupper på bostadsmarknaden. Frågan har två dimen-sioner: för det första bör andelen hyresbostäder som finansieras med medel från bostadsfonden vara ungefär lika stor i bostadsproduktionen i alla kommuner, för det andra ska utbudet av hyresbostäder i kommunerna överensstämma med behoven för bostadslösa och andra specialgrupper. När Helsingfors stad, som har 59 procent av regionens bestånd av sociala hyresrätter, minskar sina målsättningar i bostadsproduktionen 2008–2017 ökar kraven på att de övriga kommunerna ska ta sitt ansvar. Tidigare år har dock denna politik inte varit

85 Avsiktsförklaringen är ett regionalt bostadsprogram där staten och kommunerna enats

om gemensamma bostadspolitiska åtgärder i regionen

46

särskilt framgångsrik då de självständiga kommunerna haft svårt att komma överens.

Denna studie av bostadspolitiken i Helsingforsregionen kommer att fokusera på dessa två bostadsförsörjningsfrågor. De båda problemen är tätt knutna till varandra och visar att staten och kommunerna i regionen har behov av att samverka för att kunna nå bostadspolitiska målsättningar.

Det första avsnittet i undersökningen beskriver det nationella ramverk som Helsingforsregionen arbetar inom och statens roll i bostadsförsörjningsfrågorna. Det andra avsnittet introducerar regionen med dess geografi, bostadsbestånd och nyproduktion. Det avslutande avsnittet fördjupar problematiken runt de två bostadsförsörjningsfrågorna och beskriver de åtgärder som regionen syftar till att ta.

2. Bostadspolitiken i Finland I detta andra avsnitt kommer vi att fördjupa beskrivningen av det nationella ramverk som Helsingforsregionen arbetar inom för att på så sätt ge en fördjupad förståelse av hur centralregeringen påverkar omständigheterna runt de två bostadsförsörjningsfrågorna. Vi kommer att beskriva relevanta delar av det nuvarande systemet samt aktuella åtgärder från staten för att öka tomtutbudet och utbudet av sociala hyresrätter i Helsingforsregionen. Fokus kommer att ligga på nationella finansiella verktyg, den finländska hyresmarknaden samt markpolitiken.

I Finland är det statens ansvar att formulera den nationella bostadspolitiken (Miljöministeriet), lagstiftning samt finansieringen och administreringen av statliga lån, subventioner etc. (Statens bostadsfond). Inom de ramar som utgörs av lagstiftning har de finländska kommunerna traditionellt setts som mycket självständiga. När staten vill driva igenom sina regionala bostadspolitiska målsättningar krävs således förhandlingar mellan centralregeringen och kommunerna, som i fallet med avsiktsprogrammet. 86 Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen utgör en viktig nationell angelägenhet för centralregeringen och på grund av detta är staten idag en viktig aktör i arbetet med de regionala bostadsförsörjningsfrågorna.

Kommunernas lagstadgade uppgifter är främst stadsplanering, där de som i Sverige innehar planeringsmonopol över kommunens tomter, byggtillsyn samt stödtjänster som finansiering och övervakning av allmännyttiga hyresrätter. Utöver detta formulerar man egna bostadspolitiska strategier och utgör de största ägarna av hyresbostäder i Finland, dels direkt via städernas egen produktion, dels indirekt via allmännyttiga bostadsbolag.87

86 Finlands miljöministerie, Housing, Tillgänglig:

http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=4073&lan=en 87 Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310

47

Subventioner på utbuds- och efterfrågesidan För att kunna förstå de nationella bostadspolitiska ramarna i Finland krävs först och främst kunskaper om det statliga bostadsstödet. I Finland skiljer sig marknadsvillkoren för bostäderna åt beroende på om de finansieras helt privat eller om de tagit del av det statliga bostadsstödet. Oavsett upplåtelseform innefattas alla statligt finansierade bostäder av en kontrollfunktion som syftar till att försäkra att de fördelas ”allmännyttigt” utan vinstmotiv. Det viktigaste bostadsstödet på utbudssidan är idag räntestöd vilket administreras till allmännyttiga aktörer via Statens Bostadsfond. För att särskilja bostäder som tagit del av bostadsstödet brukar man kalla dem aravabostäder.

Aravalånen har traditionellt sett varit det viktigaste bostadspolitiska verktyget i Finland, men idag har bostadsstödet förskjutits mot kommersiella lån med statlig garanti och räntestöd.88 Detta beror på att aravalån inte längre utgör någon större subvention som en följd av den låga räntan hos kommersiella banker. Aravalånen är dessutom oattraktiva för allmännyttiga byggherrar på grund av alla de regler (t ex socialt behovsprövade bostäder) som följer med statligt bostadsstöd.89

Räntestödet administreras av den allmänna kreditmarknaden och om låntagarens självrisksränta överskrids ersätts en del av räntan med medel från Statens Bostadsfond. För att lån ska kunna delas ut till en aktör måste produktionen vara förordad av kommunen och fördelas efter en social behovsprövning.90

För att öka produktionen av sociala hyresrätter och uppnå målsättningarna med den solidariska bostadspolitiken genomför staten flera nya finansiella åtgärder under de kommande åren. Enligt avsiktsförklaringen kommer förutsätt-ningarna för produktion av aravabostäder i de kommuner som anslutit sig att tryggas genom en betydande ökning av bidragen under åren 2008–2011. Utöver detta införs ett startbidrag på 10 000 euro/bostad till aravahyresbostäderna i Helsingforsregionen 2009–2011.91

På efterfrågesidan utgör bostadsbidragen det viktigaste bostadsstödet och det ges för alla typer av boende. Det finns ett allmänt bostadsbidrag, ett bostadsbi-drag till pensionstagare, ett bostadstillägg till studiestödet och ett bostadsunder-stöd för värnpliktiga. Beroende på typ kan bidraget maximalt vara 80–85 procent av de skäliga bostadskostnaderna. Alla bostadsbidrag baseras på social behovsprövning.92

88 DS 2005:39, 249-250 89 Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310 90 Finansierings- och utvecklingscentralen för boende, Räntestöd, Tillgänglig:

http://www.ara.fi/default.asp?node=1073&lan=sv 91 Avsiktsförklaring mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen för att öka

bostads- och tomtutbudet 92 Social och hälsovårdsministeriet, bostadsbidrag, Tillgänglig:

http://www.stm.fi/Resource.phx/sve/ansva/svord/bostadsbidrag/index.htx

48

Hyresmarknaden och aravahyresbostäder Den finska hyresmarknaden kan definieras som ett dualistiskt hyresbostadssy-stem och skiljer sig i hög grad från det svenska. Hyresmarknaden i Finland karaktäriseras av att sociala och privata hyresbostäder har olika fördelningsmekanismer och villkor för hyressättning. Å ena sidan har vi de fritt finansierade privata hyresbostäderna som konkurrerar på en oreglerad privat marknad.93 Marknaden för privata hyresbostäder avreglerades 199594 och i avsnitt 2 kommer vi att diskutera mer om effekterna av denna reform på Helsingforsregionen. Hyressättningen är idag fri och bygger på att parterna kommer överens om hyran, men möjlighet finns att pröva hyrans skälighet i domstol.95 Å andra sidan finns de statligt finansierade aravahyresbostäderna där hyrorna bestäms efter självkostnadspris och bostäderna fördelas utifrån social behovsprövning.96 Tomter som används till byggande av dessa hyresbostäder utarrenderas också till ett lägre aravapris. Som en följd av denna situation är hyrorna betydligt lägre bland aravahyresbostäder.97

I Finland ägs aravahyresbostäderna av kommunerna direkt eller indirekt via kommunala bolag och byggherreorganisationer. Det direkta ägandet innebär att kommunen själv bygger bostäder via Helsingfors stads bostadsproduktionsbyrå, ofta till de mest behövande grupperna i samhället. I Helsingfors utgör staden den största enskilda byggaren vilket särskiljer Helsingforsregionen från många andra storstadsregioner.

Trots att aravabostäderna fördelas enligt samma regelverk oavsett om de ägs direkt eller indirekt, det vill säga genom kölistor och kriterier för social behovs-prövning, så har det länge funnits en uppfattning att hyresgästerna i de kommunala bostadsbolagen har högre inkomster och färre sociala problem än de som bor i stadens direkt ägda bostäder. Det är kommunernas uppgift att granska de allmännyttiga bostadsbolagens hyror och kontrollera att de följer allokeringsreglerna. Kommunerna sluter dock som regel sällan formella avtal med de allmännyttiga bostadsbolagen.98

Trots att det är lagligt har utförsäljningar av aravahyresbostäder varit ett ytterst marginellt fenomen i Finland som en följd av den enorma efterfrågan på hyresbostäder i landet. I avsnitt 3 kommer vi att berätta mer om obalansen på marknaden för hyresbostäder i Helsingforsregionen.

De åtgärder som varit aktuella är framför allt omvandlingar från aravahyresbostäder till privata hyresrätter i de sällsynta fall då efterfrågan varit

93 Sax 2006, 208 94 Andersson, Pettersson & Strömqvist 2007, 69 95 Sax 2006, 208 96 Bengtsson 2003, 226 97 Andersson, Pettersson & Strömqvist 2007, 71 98 Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310, Intervju Jukka

Saikkonen, bostadsexpert, huvudstadsregionens samarbetsdelegation 080312

49

mycket låg, 2004 avreglerades 4000 sådana aravahyresrätter.99 För att trygga det framtida utbudet av hyresbostäder i Helsingforsregionen kommer centralregeringen att introducera en ny produktionsmodell som utgör en mellanmodell av traditionell Aravaproduktion och marknadsbaserad produktion under 2008. Tanken är att dessa bostäder ska bevaras som hyresbostäder i 20 år, därefter har ägaren möjlighet att genomföra en omvandling till ägarlägenheter. Ägaren kommer få stöd i form av statlig fyllnadsborgen vilket minimerar räntan på bygglånet samt i form av tomter till aravapris när objektet uppförs på statlig eller kommunal mark.100

Markanvändning För att göra planläggningen effektivare och smidigare och därmed öka tomtut-budet har regeringen genomfört flera ändringar i markanvändnings- och bygglagen under de senaste åren. Detta har i sin tur fått konsekvenser på kommunernas utformning av markpolitiken. Det är intressant att staten tar ett så pass stort ansvar för markpolitiken i Finland.

I mars 2007 utökade man informationen i planläggningsöversikten så att kommunen fick en bättre överblick över tomtutbudet. Dessutom gjorde staten det svårare att överklaga ärenden som avgjorts i generalplanen. Genom denna åtgärd tror man att byggnadsprocessen kan bli snabbare.101

Under 2008 kommer staten att genomföra ytterligare ändringar i marklag-stiftningen. Det blir lag att huvudstadsregionen måste upprätta en gemensam generalplan grundad på bestämmelser i markanvändnings- och bygglagen, vilket innebär en vidareutveckling av samarbetsformerna mellan kommunerna. Arbetet med att införa en generalplan för Helsingforsregionen kommer att beskrivas i avsnitt 4. En annan ändring är att kravet på besvärstillstånd vid överklagande utvidgas till en rad områden.102

Utöver förändringarna av lagstiftningen kommer centralregeringen under 2008 att kartlägga vilka områden i Helsingforsregionen som staten inte längre behöver och som lämpar sig för bostadsproduktion. Dessa tomter ska sedan överlåtas till skäligt pris till kommunerna. Utöver detta kommer de tomter som kommunerna anvisat för produktion av hyresbostäder att säljas för det billigare aravapriset.103

99 Cecodhas, social housing in Finland, Tillgänglig:

http://www.cecodhas.org/index.php?option=com_content&task=view&id=93&Itemid=135

100 Statsrådets bostadspolitiska åtgärdsprogram. 101 Miljöministeriet, Planläggnings- och besvärsprocesserna ändras i början av mars,

http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=224533&lan=sv&clan=sv 102 Miljöministeriet, Utredningsman Tarasti föreslår gemensam generalplan för

huvudstadsregionen http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=259546&lan=sv 103 Avsiktsförklaring mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen för att öka

bostads- och tomtutbudet

50

Staten utgör en av de viktigaste ”privata” markägarna i kommunerna utanför Helsingfors och har tidigare varit en mycket svår förhandlingsaktör. Det finns exempel på hur kommuner i Helsingforsregionen fått tillstånd från bostadsmini-stern att tvångslösa statlig mark för bostadsbyggande.104

Avslutningsvis kommer planläggningsmålen i kommunerna att stödjas genom införandet av 30-procentiga bidrag för kommunal infrastruktur (vatten, el, avloppslösningar) på totalt 10 miljarder euro. Dessa bidrag kommer att vara bundna till produktion av bostäder till rimliga priser och ska främja genomför-andet av den solidariska bostadspolitiken.105

3. Helsingforsregionen och bostadsmarknaden

Helsingforsregionen och bostadsbeståndet Helsingforsregionen (Greater Helsinki Area) brukar definieras som Helsingfors stad och 13 närliggande omgivande kommuner i södra Finland.

Figur 1. Helsingforsregionen och kommunerna i huvudstadens samarbets-delegation

Källa: YTV, Greater Helsinki Area Housing Report 2006, 6

104 Intervju Jukka Saikkonen, bostadsexpert, huvudstadsregionens samarbetsdelegation,

080312 105 Avsiktsförklaring mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen för att öka

bostads- och tomtutbudet

51

Denna studie kommer framför allt att fokusera på de 3 största kommunerna (i grönt i figur 1): Helsingfors (ca 550 000 invånare), Esbo och Vanda (vardera ca 200 000) som arbetar tillsammans via huvudstadsregionens samarbetsdele-gation.

Jämför man bostadsbestånden i Helsingforsregionen kan man se att Helsingfors stad har en betydligt större andel hyresbostäder och en mindre andel ägarbostäder än Esbo och Vanda. En liknande skillnad finns mellan Esbo/Vanda och de övriga kommunerna i regionen. Regeln i regionen tycks vara att ju större kommun, desto fler hyresrätter och färre ägarbostäder. Andelen av hyresbo-städerna som utgörs av aravalägenheter är störst i de större städerna där Helsingfors 2006 hade 59 procent av hela regionens bestånd.106 I tabell 1 redovisas skillnaderna i upplåtelseformer mellan olika delar av Helsingforsregionen.

Tabell 1: Fördelning mellan upplåtelseformer i Helsingforsregionen

Källa: YTV, Greater Helsinki area housing report 2006, 14 På grund av denna situation har staten och Helsingfors stad sedan några år tillbaka försökt driva igenom en så kallad solidarisk bostadspolitik i regionen, d v s att alla kommuner i regionen bör ta samma ansvar för svagare grupper.107 Under de senaste åren har allt fler medel- och höginkomsttagare flyttat från Helsingfors till de mindre kommunerna i regionen vilket har minskat Helsing-fors skatteintäkter.108 En av de viktigare bostadsfrågorna i Helsingfors idag är således att attrahera fler av dessa grupper till staden för att på så sätt förbättra kommunens finansiella situation. Ett steg i detta är att successivt minska andelen av nyproduktionen som utgörs av aravahyresbostäder.109

I Helsingfors utgörs hyresbostäderna av ungefär av 50 procent privata och 50 procent aravahyresbostäder.110 De senaste 20 åren har visat på en kraftfull trend av mycket liten produktionen av privata hyresbostäder i framför allt Helsing-fors, men i viss utsträckning också i regionen. Detta kan delvis förklaras av den

106 Andersson, Pettersson & Strömqvist, 2007, 69-71 107 Intervju, Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310 108 Andersson, Pettersson & Strömqvist 2007, 71 109 Intervju, Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310 110 Intervju, Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310

Helsingfors stad Esbo (inkl Grankulla) samt Vanda

Övriga kommuner i regionen

Ägarbostäder 42 % 53 % 65 % Hyresrätt 48 % 37 % 27 % Bostadsrätt 2 % 4 % 3 % Övrigt 8 % 6 % 5 %

52

gamla hyresregleringen och den ekonomiska krisen under 1990-talet, vilka bidrog till att produktionen av hyresbostäder främst bestod av statligt finansierade bostäder. Men trots en allt bättre ekonomisk situation, skattereformer och avregleringen av den privata hyresmarknaden 1993 har inte nyproduktionen av privata hyresrätter ökat nämnvärt i Helsingforsregionen under de senaste 20 åren. Denna situation har i sin tur skapat ett ökat behov av aravahyresbostäder samt nya former av bostäder (i avsnitt 2 beskrevs den nya mellanmodellen av Aravaproduktion och marknadsbaserad produktion). Nyproduktionen av privata hyresrätter är lägst i Helsingfors stad då investerare ofta vill äga både tomterna och byggnaderna för att bygga hyresrätter, något som varit svårt då kommunen är den största markägaren.

Avregleringen av hyresmarknaden har avslutningsvis gjort att hyresnivåerna ökat mycket kraftigt i Helsingforsregionen under de senaste 20 åren jämfört med övriga landet. Samtidigt har skillnaden i hyror mellan aravahyresrätter och privata hyresrätter blivit större: 1990 var aravahyrorna 19 procent lägre än de privata, 2001 var de 27 procent lägre. Denna utveckling kan förklaras av det begränsade utbudet av privata hyresbostäder, befolkningstillväxten och den förbättrade ekonomiska situationen som tillsammans skapat en kraftig obalans på den privata hyresmarknaden i regionen. 111

Nyproduktion i Helsingforsregionen Antalet påbörjade bostadsbyggen har minskat mycket kraftigt under de senaste åren i Helsingforsregionen och ligger idag på samma nivå som under krisåren på 1990-talet. Trenden gäller hela regionen men nedgången är tydligast i Helsingfors. I Tabell 1 redovisas bostadsbyggandet i Helsingfors.

111 Andersson, Pettersson & Strömqvist 2007, 69, 71, 80.

53

Tabell 1: antalet påbörjade byggnadsarbeten i Helsingfors stad

Källa: Intervju Maija Vihavainen, forskare, Helsingfors stad faktacentral 080311; City of Helsinki, facts about Helsinki 2007; City of Helsinki, facts about Helsinki 2006

I Helsingfors bostadsprogram 2004–2008 låg målsättningen på 3500 påbörjade bostadsbyggen per år112, ett mål som bara låg några hundra bostäder ifrån den faktiska produktionen per år 2002–2004.113 Tittar vi på 2005–2006 minskade byggandet kraftigt och i det senaste bostadsprogrammet 2008–2017 siktar man på 5000 påbörjade bostadsbyggen per år114, dvs. nästan dubbelt så mycket som den faktiska nyproduktionen 2006. Remissorganen menar att detta kommer att bli mycket svårt att genomföra i praktiken och att kapaciteten fortfarande ligger på runt 3500 bostäder per år.115

Bostadsbyggandet i hela Helsingforsregionen överensstämmer i stort sett med trenderna i Helsingfors. Nyproduktionen i Helsingforsregionen har minskat från 11068 bostäder 2003 till 8322 2006.116 Detta kan jämföras med produktionsmålet under de kommande åren som ligger på 12 000–13 000 bostäder per år 2008–2017.117

112 Bostadsprogram för Helsingfors 2004–2008, Helsingfors stads ekonomi- och

planeringscentral 113 Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral, 2004, 5 114 Helsingfors stadsfullmäktige, STNS förslag till program för markanvändning och

boende 2008-2017 115 Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral, 2008, 1-2 116 YTV, Housing production in the Greater Helsinki Area 1995-2006,

http://www.ytv.fi/NR/rdonlyres/488ADBBA-5700-4BA3-B675-8DEBE993B72E/0/Housingproduction95_06.pdf

117 Avsiktsförklaring mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen för att öka bostads-och tomtutbudet

Påbörjade byggnadsarbeten

Kommunens Målsättning

2002 ca 2950 4100 2003 ca 3300 4100 2004 3209 3500 2005 2314 3500 2006 2717 3500 2007 Ingen uppgift 5000

54

Det största hindret för en ökad nyproduktion i hela Helsingforsregionen är utbudet av tomtmark.118 Detta gäller framför allt bristen på tomter till småhus.119 I Helsingfors har bristen delvis naturliga orsaker, eftersom staden ligger nära kusten har man inte tillgång till lika mycket tomter som en cirkulär stad.120 Ett annat hinder är problem med att få ut tillgängliga markområden till marknaden i tid då processerna för att få dem i bruk är mycket långdragna. I Helsingfors har de senaste produktionsområdena försenats kraftigt och målsättningen i byggande tros bli realistisk först från och med 2013 när Helsingfors gamla hamn och övriga produktionsområden används fullt ut.121 På grund av denna situation har åtgärderna för att öka bostadsproduktionen i staten och regionens kommuner fokuserats på att skapa en bättre överblick över tomtutbudet och effektivisera planeringsprocessen så att fler tomter blir tillgängliga i tid.

4. Helsingforsregionens hantering av bostads-försörjningsfrågorna

I detta avsnitt kommer vi att beskriva arbetet med att finna lösningar på de två bostadsförsörjningsfrågorna i Helsingforsregionen. Kapitlet behandlar främst de riktlinjer som man antagit för arbetsprocessen eftersom Helsingforsregionen ännu inte påbörjat det praktiska arbetet i många frågor.

Helsingforsregionens arbete med att öka tomtutbudet I avsnitt 1 beskrev vi flera av de reformer som staten syftar till att genomföra för att förbättra markanvändningen. I detta avsnitt kommer vi att koncentrera oss på riktlinjerna för det framtida arbetet med markpolitiken i kommunerna utifrån avsiktsprogrammet mellan staten och kommunerna, huvudstadsregionens linjedragningar för markanvändningen, Helsingfors bostadsprogram samt intervjuer med tjänstemän i Helsingfors. Vi inleder med att beskriva hur man arbetar för att stärka samordningen av markanvändningen i regionen, därefter går vi över till att fokusera på planerna runt markförhandlingar.

Något som förenar avsiktsprogrammet med regionens bostadsprogram är betoningen på samarbete och samordning av markanvändningen mellan kommunerna Helsingfors, Espo och Vanda. Det är intressant att se den stora vikt Helsingforsregionen valt att lägga på samarbete mellan kommunerna i arbetet med att öka tomtutbudet. År 2004–2005 arbetade delegationen för huvudstadsregionen fram ett gemensamt dokument med strategiska riktlinjer för markanvändningen och bostadspolitiken. 2005 föreslog man att Helsingfors, 118 YTV, 2006, 6, Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310 119 Intervju Markus Härkippää, utvecklingschef, ekonomi- och planeringscentralen

080312 120 Andersson, Pettersson & Strömqvist 2007, 70 121 Intervju Markku Lankinen, specialforskare, Helsingfors stads faktacentral 080311

55

Esbo och Vanda skulle inlemma dokumentets riktlinjer i sina generalplaner. Dokumentet innehöll bland annat den första sammanställda generalplanekartan för städerna i huvudstadsregionen baserad på spårtrafiken och det övriga trafiknätet.122 Detta i enlighet med den nya marklagstiftning som beskrevs i avsnitt 1.

Syftet med generalplanen i det gemensamma dokumentet var att ge en tydlig, allmän schematisk bild av den planerande stadstrukturen i regionen, markan-vändningen och trafiken. 123 Utöver denna karta har man utvecklat detaljplaner som specifikt fokuserar på lämpliga byggområden. Tanken är att dessa general-planer över regionen ska uppdateras allt eftersom nya markområden anslås för byggande.124 Genom denna detaljplan förbättrar de offentliga aktörerna överblicken över det regionala tomtutbudet för att på så sätt skapa möjligheter för att fler tomter ska kunna utnyttjas snabbare. För realiseringen av utvecklingsplanerna skapas ett målinriktat realiseringsprogram och gemensamma tidsplaner för byggandet. För att öka bostadsproduktionen så snabbt som möjligt utreder också samarbetsdelegationen vilka av de i generalplanerna för regionen anvisade bostadsproduktionsdistrikten som mest effektivt och snabbt kan användas för lösning av bostadsfrågorna, t ex infrastrukturunderstöd, servicefinansiering och andra åtgärder.

För de områden som ligger i kommungränserna utvecklar man verktyg för gemensamma bostadsprojekt. För att serviceinvesteringarna i gränsområdena ska genomföras krävs finansiella modeller av nya slag som gör det möjligt att utnyttja även dessa tomter.125 Det finns exempel på hårda konflikter mellan kommunerna i regionen. T ex fick Helsingfors igenom i förvaltningsdomstolen att få möjlighet att bygga inom den närmaste kommunen i öst, Sibbo kommun, något som denna överklagat.126

Avslutningsvis behandlas markförhandlingar i regionen. För att öka utbudet av tomtmark till nyproduktion krävs förutom tillgänglig mark också effektiva förhandlingsprocesser mellan markägare och byggherrar. Till skillnad mot Stockholm har inte Helsingfors tidigare arbetat särskilt mycket med att underlätta och förenkla denna del av planeringsprocessen. Två förklaringar till detta kan vara att Helsingfors administration endast består av en nivå samt att bostadsbyggandet tidigare varit mycket högt. 127 Mycket tyder dock på att detta kommer bli en allt viktigare fråga för staden inom den närmaste framtiden.

Inom detta område arbetar regionens kommuner olika beroende på hur mycket mark man äger. Kommunerna utanför Helsingfors stad äger en mycket liten del av marken och måste därför förhandla med markägaren vid nybyggnationer. Här diskuterar man vilka prisnivåer som är rimliga för den 122 Delegationen for huvudstadsregionen, 2005, förord 123 Delegationen for huvudstadsregionen, 2005, 2 124 Helsingfors stadsfullmäktige, 2008, 6 125 Delegationen for huvudstadsregionen 2005, 2, 20 126 Intervju Markku Lankinen, specialforskare, Helsingfors stads faktacentral 080311 127 Amsterdam development corporation 2005,6

56

privata marken och om partnerskapet ska utvecklas mellan kommunen och privata markägare.128 Helsingfors stad äger 69 procent av marken i kommunen, varav 60 procent av bostadstomterna utarrenderas och resterande säljs. Marknadsvärdet är utgångspunkten vid tomtförsäljningar, men rabatter ges för olika ändamål, t ex lägenheter för funktionshindrade och studenter. Försäljningarna är främst ett medel för att skapa ett utrymme för bostadsbyggande på tomter som annars riskerar att förbli oanvända.129 Högst 20 procent av byggrätterna anvisas genom ett tävlingsförfarande där man främst fokuserar på kvalitet. Dessa tävlingar har enligt ett tjänsteutlåtande från Göteborgs fastighetskontor gjort att konkurrensen förbättrats och att byggandet utvecklats på ett positivt sätt.130

För att göra markförhandlingarna snabbare och effektivare kommer Helsingfors stad att utveckla nya samarbetsmetoder i samråd med privata aktörer som passar byggande i nya områden. Exempel på detta är olika typer av partnerskapsprojekt, bredare utnyttjande av konkurrensutsättning samt vid behov anlitande av genomförandebolag. En samarbetsgrupp mellan förvaltningarna får till uppgift att utveckla tomtöverlåtelsen och nya genomföranderutiner. 131

Den solidariska bostadspolitiken Den solidariska bostadspolitiken har utgjort en central regional bostadsförsörj-ningsfråga under de senaste åren. Även om liknande frågor är aktuella också i andra storstadsregioner, exempelvis Amsterdam, är det intressant hur Helsing-forsregionen formaliserat processen och ännu tydligare ser det som ett regionalt problem som måste lösas genom samordning mellan regionens kommuner. Den solidariska bostadspolitiken ses i två dimensioner: för det första bör andelen hyresbostäder som finansieras med medel från bostadsfonden vara ungefär lika stor i bostadsproduktionen i alla kommuner, för det andra ska utbudet av hyres-bostäder överensstämma med behoven för bostadslösa och andra specialgrupper i kommunerna.132 Vi kommer i detta avsnitt att beskriva hur man arbetar med dessa två dimensioner i Helsingforsregionen.

Tidigare år har fördelningsaspekten av den solidariska bostadspolitiken inte varit särskilt framgångsrik då de självständiga kommunerna haft svårt att komma överens på grund av ekonomiska intressen.133 Det förra avsiktsprogrammet mellan staten och kommunerna i regionen innebar ingen framgång för den solidariska bostadspolitiken. Policymålen 1999–2004 för andelen nyproducerade sociala hyresrätter skiljde sig mycket mellan

128 Intervju Timo Tähtinen, finansieringsöverinspektör, miljöministeriet 080311 129 Amsterdam development corporation 2005,7 130 Göteborgs fastighetskontor, Dnr 1041/07, 1 131 Helsingfors stadsfullmäktige, 2008, 9 132 Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral, 2004, 13 133 Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310

57

kommunerna, de låg på hela 34 procent i Helsingfors, 20 procent i Espo, 30 procent i Vanda och 19 procent i de övriga kommunerna.134 Ett visionärt förslag för att lösa detta problem har varit att slå ihop alla regionens kommuner till en stor kommun. Det har sedan länge pågått en process i Finland där man vill minska antalet kommuner i landet genom sammanslagningar.135 En mer realistisk idé har varit att lösa frågan genom vidare förhandlingar kommunerna emellan. I år gjorde staten det andra försöket i ordningen att få kommunerna att skriva under ett avsiktsprogram där kommunerna förbinder sig till gemensamma sociala åtaganden.

Nya inslag i denna överenskommelse är en tydligare och mer strikt ansvarsfördelning där varje kommun planerar och överlåter 20 procent av sin andel av produktionsmålet till aravabostäder.136 På detta sätt binder sig även de mindre kommunerna till att bygga sin andel aravabostäder och det kommer att bli tydligt vilka kommuner som inte tar sitt ansvar. Dessutom kommer staten att belöna de kommuner som tar sitt ansvar genom de nya finansiella åtgärder som beskrevs i avsnitt 2. Espo och Vanda har hävdat att målsättningarna är realistiska för dem, att de har tillgängliga tomter samt intressenter som vill bygga. En bostadsexpert från huvudstadsregionen trodde dock att städernas förhållandevis lilla egna produktion jämfört med allmännyttan och de privata aktörerna skulle kunna leda till problem.137

Helsingfors stad å andra sidan kommer att minska sin målsättning för aravahyresrätter från 25 procent till 20 procent per år för perioden 2007–2017.138 Detta är också en del av en medveten politik där Helsingfors syftar till att öka andelen medel- och höginkomsttagare för att på så sätt förbättra sin finansiella situation gentemot kringkommunerna. 139 Tydlig kritik riktades mot denna nya målsättning i de intervjuer som genomförts under denna undersökning. Chefen för Helsingfors bostadskontor menar att produktionen av aravahyresbostäder jämfört med behovet från specialgrupper i Helsingfors varit en mycket svår fråga under de senaste 5 åren i Helsingfors som en följd av bristen på tomtmark och de allt lägre målsättningarna i produktionen. Han menar att antalet människor som vill bo i aravahyresbostäder ökat mycket kraftigt sedan man infört ett internetbaserat system och hävdar att obalansen på marknaden kommer att bli ett växande problem i och med de stora pensionsavgångarna om 10–20 år. Detta problem har också blivit allt större då fler och fler allmännyttiga bostadsbolag helt slutar att investera i

134 Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral, bostadsprogram för Helsingfors

2004-2008, 14 135 Intervju Markku Lankinen, specialforskare, Helsingfors stads faktacentral, 080311 136 Intervju Jukka Saikkonen, bostadsexpert, huvudstadsregionens samarbetsdelegation,

080312 137 Intervju Jukka Saikkonen, bostadsexpert, huvudstadsregionens samarbetsdelegation,

080312 138 Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral, 2004, 34 139 Intervju Timo Tähtinen, finansieringsöverinspektör, miljöministeriet, 080311

58

aravabostäder.140 På grund av detta skulle Helsingfors stad få problem att uppfylla den andra dimensionen av den solidariska bostadspolitiken. Detta skulle kunna utgöra ett exempel på hur den solidariska bostadspolitikens två dimensioner kan komma i konflikt med varandra under implementeringsprocessen.

5. Avslutning Som en följd av stora statliga ansträngningar och egna initiativ från de större städerna har Helsingforsregionen idag ett tydligt regionalt perspektiv på de stora bostadsförsörjningsfrågorna. Frågor som att öka tomtutbudet och fördela boende åt behövande grupper är inte bara den enskilde kommunens angelägen-het längre utan kräver samarbete mellan regionens kommuner och staten.

På senare tid har de större städerna formulerat gemensamma bostadsprogram och detaljplaner för att få en bättre överblick över tomtutbudet i regionen. Under de kommande åren kommer åtgärdernas fokus ligga på att skapa verktyg för att förbättra tillgängligheten av tomter längs kommungränserna samt förbättra markförhandlingarna.

Samtidigt är fördelningen av det sociala ansvaret mellan regionens kommu-ner tydligare än tidigare. Eftersom dessa åtgärder i nuläget inte har resulterat i praktiska åtgärder är det svårt att säga om det kommer att vara möjligt att nå de gemensamma bostadspolitiska målsättningarna i regionen. Framtiden får utvisa hur stor de enskilda kommunernas samarbetsvilja kommer att vara i praktiken.

140 Intervju Mikko Luukkonen, chef Helsingfors bostadskontor, 080310

59

Referenser Andersson, Å, L. Petterson & U. Strömqvist,U. (red.) (2007) European

metropolitan housing markets. Berlin: Springer. Avsiktsförklaring mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen för att

öka bostads- och tomtutbudet http://www.ymparisto.fi/download.asp?contentid=80704&lan=sv, 080118

Bengtsson, Bo (red.), Erling Annaniassen, Lotte Jensen, Hannu Ruonavaara & Jón Rúnar Sveinsson (2006) Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. Malmö: Ègalitè förlag.

Cecodhas, Social housing in Finland http://www.cecodhas.org/index.php?option=com_content&task=view&id=93&Itemid=135 080505

City of Amsterdam Development Corporation (2002) “Helsinki, Stockholm, Amsterdam. How to stimulate housing production? An exchange of experience”.

City of Helsinki urban facts, Facts about Helsinki (2007) http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/tt_07_eng_net.pdf

City of Helsinki urban facts (2006) Facts about Helsinki.. Delegationen för huvudstadsregionen, Strategiska linjedragningar för

markanvändningen och bostadspolitiken (2005) Ds 2005:39, Bostadsfinansiering (2005). Stockholm: Regeringskansliet, Miljö-

och samhällsbyggnadsdepartementet. Finansierings- och utvecklingscentralen för boende, Räntestöd http://www.ara.fi/default.asp?node=1073&lan=sv 080505 Finlands miljöministerie, Housing,

http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=4073&lan=en 080507 Göteborgs fastighetskontor (2008) Redovisning av Helsingfors modell för

markanvisnings- och arkitekttävlingar http://www5.goteborg.se/prod/fastighetskontoret/dalis20.nsf/vyFilArkiv/1041

_07_080128.pdf/$file/1041_07_080128.pdf Helsingfors stads ekonomi- och planeringscentral (2004) Många former av

boende i Helsingfors – bostadsprogram för Helsingfors 2004–2008 Helsingfors stadsfullmäktige (2008) Högklassigt boende i Helsingfors,

genomförandeprogram för markanvändning och boende 2008–2017, Helsingfors.

http://www.hel2.fi/kv/tontti/ma_ohjelmakirjanen_netti_ruotsi.pdf Miljöministeriet, Planläggnings- och besvärsprocesserna ändras i början av

mars http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=224533&lan=sv&clan=sv,

080505 Miljöministeriet, Utredningsman Tarasti föreslår gemensam generalplan för

huvudstadsregionen http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=259546&lan=sv, 080505

60

Sax, Ulrika (red.) (2006) Familjebostäder – flera kapitel i svensk bostadspolitik. Stockholm: Stockholmia förlag.

Social och hälsovårdsministeriet, Bostadsbidrag http://www.stm.fi/Resource.phx/sve/ansva/svord/bostadsbidrag/index.htx, 080505

Statsrådets bostadspolitiska åtgärdsprogram, http://www.ymparisto.fi/download.asp?contentid=80706&lan=fi, 080505

YTV (2006) Greater Helsinki Area Housing Report. Helsinki: YTV Helsinki Metropolitan Area Council.

YTV, Housing production in the Greater Helsinki Area 1995–2006 http://www.ytv.fi/NR/rdonlyres/488ADBBA-5700-4BA3-B675-8DEBE993B72E/0/Housingproduction95_06.pdf 080507

Intervjuer Intervju med Markus Härkipää, utvecklingschef, Ekonomi- och

planringscentralen, 2008-03-12. Intervju med Markku Lankinen, specialforskare, Helsingfors stads faktacentral,

2008-03-11. Intervju med Mikko Luukkonen, chef för Helsingfors bostadskontor,

2008-03-10. Intervju med Jukka Saikkonen, bostadsexpert, huvudstadsregionens

samarbetsdelegation, 2008-03-12. Intervju med Timo Tähtinen, finansieringsöverinspektör, Miljöministeriet,

2008-03-11.

61

KÖPENHAMN Karin Liss Ola

1. Bostadspolitiska utmaningar – nationellt och i storstadsregionen

Bostadspolitiken i Danmark är under förändring, framför allt inom allmännyttan. Nyligen har Socialministeriet presenterat en rapport som bland annat syftar till att göra allmännyttan självfinansierad i större utsträckning än tidigare. Instrument för detta finns i form av ett omfattande och väl uppbyggt fondsystem, men det råder delande meningar om hur stort finansieringsansvar staten bör ta och till vad pengarna i fonderna bör användas. Detta är den första bostadspolitiska utmaningen som kommer att behandlas i denna studie.

Den andra stora utmaningen som bostadsmarknaden i storstadsregionen står inför är att kunna producera bostäder till rimliga kostnader, särskilt i centrala Köpenhamn. Med de nuvarande priserna på mark är det mycket svårt att hålla boendekostnaderna nere. Enligt Köpenhamns kommuns socialdemokratiska ledning drabbar detta gruppen medelinkomsttagare som inte längre har råd att köpa sig en bostad utan istället söker sig långt utanför Köpenhamn med följden att staden har fått svårigheter att rekrytera arbetskraft som till exempel sjuksköterskor, kassapersonal, poliser och lärare.

Den tredje utmaningen är den bostadssociala segregeringen. Köpenhamn har en omfattande segregering där de allmännyttiga bostadsföretagen bär den största bördan eftersom de har ansvar för det sociala boendet. Det innebär att många kommuner med en stor andel allmännyttiga bostäder har en överrepresentation av boende som lever på bidrag.

Studien av bostadsförsörjningen i förhållande till bostadspolitiken i Köpen-hamn kretsar kring dessa tre bostadspolitiska utmaningar. Den första, som berör allmännyttan och dess framtid, är central för att förstå det ramverk som storstadsregionen arbetar i. Den kommer därför att behandlas kort under det inledande avsnittet som beskriver Danmarks bostadspolitiska ramverk. De två andra utmaningarna är direkt kopplade till storstadsregionen och behandlas i de senare delarna av studien som går djupare in på Köpenhamnsregionens situation och lösningar på bostadsproblematiska frågor.

2. De bostadspolitiska ramarna i Danmark De bostadspolitiska ramarna i Danmark sätts upp av regeringen men det är till stor del upp till varje enskild kommun att lösa bostadsförsörjningen inom sitt

62

område. Kommunerna analyserar själva sina behov, ger bygglov och beslutar om finansieringsstöd i de fall lagen tillåter detta. Kommunerna är inga stora markägare i Danmark och har ingen möjlighet att själva bygga bostäder men har enligt tradition ett nära samarbete med de allmänna bostadssällskapen för att uppföra och fördela bostäder (se under rubriken Upplåtelseformer). Det finns inga regionala aktörer med något direkt ansvar för bostadsförsörjningsfrågorna. Kommunerna arbetar självständigt med detta och samarbetar med varandra vid behov. I undantagsfall har regeringen beslutat om att det ska byggas en viss typ av bostäder. Ett exempel är när regeringen under perioden 2003–2007 avsatte statliga medel och gav tillstånd till byggande av privata ungdomsbostäder.

Eftersom Köpenhamn inte har någon regional aktör som arbetar aktivt med bostadsförsörjningsfrågor kommer denna studie att utgå från de nationella bostadspolitiska ramarna för att sedan se närmare på Köpenhamns kommuns hantering av bostadsförsörjningen. Problembilden och beskrivningen av läget på bostadsmarknaden i Köpenhamn omfattar dock ett större område som innefattar förstäderna.

Upplåtelseformer 53 procent av danskarna äger sin bostad. Av dessa är 5 procent ägarlägenheter i flerfamiljshus. De övriga 48 procenten är egna hem. Danmarks motsvarighet till den svenska bostadsrätten är andelsboligen och motsvarar 7 procent av bostadsbeståndet. Hyresmarknaden är uppdelad mellan den privata sektorn, som utgör 20 procent av det totala bostadsbeståndet, och de almene boligerne som är Danmarks allmännytta och utgör 19 procent bostäderna i landet. Endast 2 procent av bostadsbeståndet i Danmark är offentligt ägt.141

Den danska allmännyttan är inte kommunalt ägd utan drivs av självägda, icke vinstdrivande, organisationer och finns i samtliga kommuner i Danmark. Totalt finns det över 700 boligorganisationer i landet som i sin tur har självfinansiera-de avdelningar med beslutande organ bestående av de boende själva. De självägda bostadssällskapen (almene boligselskaber) har ett tätt samarbete med kommunerna gällande fördelning av bostäder och har historiskt sett utgjort det främsta bostadspolitiska instrumentet i Danmark.142 Kommunerna har en lagstadgad rätt att använda 25 procent av de almene boligerne till bostadssocial anvisning, d v s till de allra resurssvagaste i samhället.143 I händelse att detta skulle vara otillräckligt har kommunerna rätt att ingå avtal med bostadssällska-pen om att anvisa fler bostäder. Mer om Köpenhamns kommuns anvisningsrätt till socialt boende finns att läsa under rubriken Fördelning av bostäder i avsnittet om Köpenhamns hantering av bostadsförsörjningsfrågorna. Danmark är känt för sin boendedemokrati samt det starka inflytandet på bostadspolitiken från allmännyttans intresseorganisation Boligernes Landsforening (BL). 141 Bengtsson, 2006, 48 142 Ibid. 143 Ibid.

63

Hyresreglering Hyrorna för de almene boligerne är kostnadsbestämda, d v s de baseras på kostnaderna för uppförande och drift av bostaden. Hyrorna är därför ytterst beroende av de ekonomiska villkoren vid uppförandet av bostäderna men också av de driftskostnader som bestäms av avdelningarna, alltså de boende själva. Den privata hyresmarknaden är också till stor del reglerad. Varje kommun avgör om lagen för bostadsreglering skall gälla för de privata hyresbostäderna. 2005 var över 90 procent av det totala privata hyresbeståndet reglerat av lagen. För dessa bostäder gäller en omkostnadsbestämd hyra som bygger på fastighetens driftkostnad och avkastning. För de övriga privata hyresbostäderna gäller fri hyressättning enligt avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. I särskilda fall då varken den reglerade hyran eller marknadshyran motsvarar värdet på bostäderna, eller i egendomar med färre än sju bostäder i en reglerad kommun, kan hyran bestämmas enligt Det lejedes verdi.144

Liksom i Sverige finns det i Danmark en pågående diskussion om avreglering av hyrorna. Bland annat har OECD riktat kritik mot Danmark och menar att regleringen skapar obalans på hyresmarknaden. Hyresregleringen pekas också ut som en av anledningarna till att det privata hyresbeståndet har sjunkit under en lång period. Eftersom hyran är kostnadsbestämd i de flesta privata hyresbostäderna begränsas lönsamheten vilket lett till minskat byggande av denna bostadstyp. Liberala politiska krafter i landet verkar dock för att den privata hyresmarknaden ska stärkas och nu kan pensionsfonder och privata investerare få skattelättnader vid investeringar i nybyggnation av privata hyresbostäder.145

Subventioner på utbuds- och efterfrågesidan Räntebidrag ges till byggande av almene boliger och investeringsbidrag ges till några mer specifika boendeformer såsom ungdomsbostäder och lokaler i anslutning till bostäder för äldre. Regeringen har infört ett maxbelopp som den samlade kostnaden för byggande av en almen bolig inte får överskrida om den ska vara bidragsberättigad.146 I Köpenhamns kommun ligger maxbeloppet på 18500 DKK per kvadratmeter.147 Mer om konsekvenserna av maxbeloppet finns att läsa under avsnittet om situationen på bostadsmarknaden i Köpenhamn.

Innan 2005 kunde även andelsbostäder erhålla investeringsbidrag (tidigare räntebidrag) för nybyggnad men detta bidrag har nu upphört.148

Bostadsbidrag ges till pensionärer och sjukpensionärer boende i alla upplåtelseformer samt till övriga boende i hyresbostäder. Den senaste reformen

144 Socialministeriet, Den almene boligsektors fremtid, 2006 145 Ball, RICS European Housing Review 200 146 Intervju Michael Kaadtmann, avdelningsledare på Socialministeriet, 080331 147 Intervju Rolf Andersson, byggchef på KAB, 080401 148 Ds 2005:39

64

av bostadsbidragen trädde i kraft år 2004 och har som mål att förenkla reglerna samt att målinrikta bidragen mot de hushåll som har störst behov.149

Den första bostadspolitiska utmaningen; Allmännyttan i förändring Den danska regeringen vill på sikt kunna minska det statliga stödet för byggande av nya bostäder, på motsvarande sätt som man har gjort i Nederlän-derna. Detta föreslås ske med finansiering från allmännyttans omfördelnings-mekanism, Landsbyggefonden. Redan nu tar Landsbyggefonden ansvar för i genomsnitt ca 50 procent av de tidigare statliga räntebidragen som avser lån för allmänt byggande.150 Räntebidraget innebär lägre räntekostnader när de allmän-na bostadssällskapen tar upp lån för nybyggnation. Lånet utgör 84 procent av finansieringen medan 14 procent består av ett kommunalt grundkapital och 2 procent är insatser från de boende via hyran. Dessa andelar för finansieringen är lagstadgade och det är staten som bestämmer formen på lånen.151

Med hjälp av de pengar som Landsbyggefonden förvaltar ska allmännyttan kunna vara självförsörjande i fråga om nybyggande inom loppet av 30 år, enligt Socialministeriets beräkningar. VD:n på BL och Landsbyggefonden har en annan uppfattning och menar att Landsbyggefonden har behov av att låna stora belopp av staten för att klara av det finansieringsansvar man ålagts. Enligt honom måste staten ta ett större ansvar för finansieringen av nybyggnation i allmännyttan.152 Grunden till att det finns en sådan potential framöver i Landsbyggefonden ligger i lånesystemets utformning och reglerna för de allmänna bostadssällskapens inbetalningar till fonden. Fonden får sina intäkter från främst de almene boligorganisationernas avdelningar, dels genom årliga bidrag från de äldre bostadsbeståndens avdelningar, dels allt mer i form av det överskott som avdelningarna får då lånen (som normalt går över 30 år) blir amorterade. Eftersom de boende är med om att betala av lånen via hyran skapas det ett överskott när lånen är amorterade. Reglerna är nämligen sådana att hyran i de enskilda bostadsavdelningarna inte sänks då lånen är amorterade. Istället betalas 60 procent av överskottet till Landsbyggefonden och 40 procent behåller avdelningarna i sina egna dispositionsfonder för att säkra extra utgifter för exempelvis tomma lägenheter. Dessa regler gör att Landsbyggefonden under de kommande åren kommer att växa eftersom allt fler lån amorteras. De nyvunna resurserna vill regeringen använda till nybyggnationer medan BL anser att medlen är helt nödvändiga för renoveringar av det befintliga, allmänna bostadsbeståndet.153 Det skulle kunna vara en del i att göra allmännyttan mer attraktiv för resurstarka hushåll vilket i sin tur skulle kunna minska den bostadssociala segregeringen som finns i Köpenhamn. 149 Velfærdsministeriet, Individuell boligstøtte 150 Socialministeriet (2006), Den almene boligsektor fremtid 151 KL, KL-oplæg - Reform af den almene boligsektor, s. 9-10 152 Intervju Gert Nielsen, VD på Boligernes Landsforening (080402) 153 Intervju Gert Nielsen,VD på Boligernes Landsforening (080402)

65

Utförsäljning av almene boliger Regeringen vill gärna ge danskarna möjligheten att köpa sin bostad ur det allmänna beståndet. Den har därför infört ett försök till detta, fastlagt på tre år med start i slutet av 2005. Den första april i år tog Velfærdsministeriet fram ett lagförslag om förlängning av försöket på ett och ett halvt år.154 De delade meningarna om allmännyttans framtid gör sig gällande även i fråga om utförsäljning av de almene boligerne. Till skillnad från utförsäljningen av den svenska allmännyttan har det gått mycket trögt med försäljningen i Danmark. Anledningen är dels att försöket har mött ett massivt motstånd från BL och de lokala myndigheterna, dels att formen av ägande som de allmänna bostadssäll-skapen utgör har gjort det komplicerat att sälja till enskilda hushåll. En lag om expropriation förhindrar att en kollektiv egendom säljs till en enskild. Eftersom de allmänna bostadssällskapen i praktiken ägs av det kollektiv som de enskilda avdelningarna utgör har det varit svårt att utforma ett försök som kan ske utan lagändringar. Lösningen har varit att avdelningarna själva måste avgöra om de vill sälja samt att både kommunen och bostadssällskapet som avdelningen tillhör har vetorätt inför en försäljning.155 Motståndet mot försäljningen och det omfattande regelsystemet som försöket innefattar har gjort att endast ett fåtal familjebostäder har blivit sålda och omgjorda till ägarlägenheter.

3. Situationen på bostadsmarknaden i Köpenhamn

Region Hovedstaden och Köpenhamns kommun Den 1 januari 2007 delades Danmark in i fem nya storregioner. Region Hoved-staden innefattar 29 kommuner (inklusive Bornholms regionskommun). Den är minst till ytan men hyser flest invånare av de fem regionerna, 1,6 miljoner människor.156 Region Hovedstaden ansvarar för en rad politikområden, bland annat för regional utveckling och infrastruktur, men har inget ansvar för bostadsförsörjningsfrågorna. Därför kommer situationen på bostadsmarknaden i Köpenhamn till största delen att beskrivas utifrån Köpenhamns kommuns perspektiv. Köpenhamns kommun utgör tillsammans med Frederiksbergs kommun de mest centrala delarna av Köpenhamn. Där bor i dagsläget ca 509 900 invånare.157

154 Capacent A/S & sbs rådgivning a/s, Evaluering af salg af almene familieboliger som

ejerboliger 155 Bengtsson 2006, 61–62 156 Region Hovedstaden, Fakta om regionen , 080121 157 Köpenhamns Kommun, Koncernservice, Orientering fra Ledelseinformation,

080311

66

Fingerplanen och den stationsnära principen Planeringen av bostadsbyggande i Köpenhamnsregionen baseras på det som kallas för Fingerplan 2007, utfärdad av Miljöministeriet. Den första Fingerpla-nen skapades redan 1947 och sedan dess har den varit en grund för stadsplane-ringen i Köpenhamn. Planen går ut på att skapa gröna kilar i stadsbilden som sträcker sig hela vägen in i centrala Köpenhamn. Detta gör att staden sedd från ovan liknar en hand med fem fingrar av bebyggelse.

Figur 1: Fingerplanen Källa: Fingerplanen 2007 Mellan fingrarna är det meningen att bebyggelsen ska vara begränsad till förmån för grönområden. Även infrastrukturen är anpassad efter dessa fem fingrar och det finns en princip om närhet till offentliga kommunikationsmedel där man bygger nytt. Den tvärgående kommunikationen är dåligt utvecklad vilket kan skapa problem för de som bor i ”ett finger” och arbetar i ett annat158.

I den senaste Fingerplanen beräknar man att det finns utrymme för att bygga 116 000 nya bostäder i hela huvudstadsområdet. Av dessa ryms hela 45 000 bostäder i centrala Köpenhamn (det mörkaste området på bilden). Det finns dock inga tydligt uppsatta mål om hur många bostäder som skall byggas. Det är upp till varje kommun att lösa den frågan i samarbete med byggherrarna.

158 Intervju, Andersen, Hans Thor, lektor Geografisk Institut i Köpenhamn, 080331

67

En uppdelad stad Hans Thor Andersen, lektor på Institutet för geografi i Köpenhamn, beskriver bostadssituationen i förstäderna till Köpenhamn som dualistisk. I de norra kommunerna har det blivit en dominans av ägarbostäder som lockat till sig resursstarka invånare medan man väster om Köpenhamn har ett mer blandat boende eller en övervikt av almene boliger och således också resurssvagare hushåll. Detta har lett till en social och ekonomisk segregering med ojämn fördelning mellan kommunerna avseende ekonomiskt ansvar.

I Köpenhamns kommun är bostadsbeståndet relativt jämt fördelat. Figur 2 visar de olika upplåtelseformernas fördelning i kommunen. Stora problem föreligger dock med vissa bostadsområden. Dessa områden kännetecknas av en allmännyttig bostadstyp med en hög andel bidragstagare i hushållen. För att få stopp på segregationen har kommunen i samarbete med de allmännyttiga bostadssällskapen infört speciella former av bostadsfördelning. Dessa kommer att beskrivas under avsnittet som behandlar Köpenhamns hantering av bostadsförsörjningsfrågor.

Figur 2: Upplåtelseformer Köpenhamn Källa: Köpenhamns kommun, Faktaark 2

21%

26%

32%

19%

2%Ejerboliger

Privat udlejning

Almene Boliger

Andelsboliger

Kommune og stat

Boliger efter ejer i København 2007.

Kilde: BBR, Københavns Kommune.

68

Prisläget på bostäder i Köpenhamn Som en följd av maxbeloppets införande (se under rubrik Subventioner på utbuds- och efterfrågesidan) har byggandet av almene boliger i Köpenhamn de senaste åren stagnerat. Det går helt enkelt inte att bygga nya allmännyttiga bostäder till det utsatta beloppet. I Köpenhamns kommun har nyligen sex konkreta projekt som presenterats av almene boligorganisationer, och som kommunen gärna ville vara med om att finansiera, fått läggas ner på grund av maxbeloppets begränsning. Det främsta hindret för de allmännyttiga bostadsföretagen att bygga nya bostäder är de höga markpriserna. I en intervju med Köpenhamns kommuns företrädare framkom att priserna har fördubblats under de senaste två åren159. Detta har dock inte hindrat byggandet i övrigt. Tvärt om så har det byggts många bostäder på 2000-talet i områdena kring och i Köpenhamn, främst i form av ägarlägenheter och bostadsrätter.

Tabell 1: Nya bostäder efter upplåtelseform 2001–2005 i Köpenhamn160

Ejeform Fuldført 2001 2001 2003 2004 2005

2001–2005

Parcel- og rækkehus 24 34 68 34 63 223

Ejerlejlighed 185 181 291 307 418 1382

Ejerlejlighed (ikke beboet af ejer)

50 121 61 312 610 1154

Privat udlejning (ikke ejerlejlighed)

222 41 31 148 465 907

Andelsbolig 154 192 282 514 466 1608

Almen bolig - 15 80 64 207 366

Øvrige boliger 126 77 118 167 573 1061

I alt 761 661 931 1546 2802 6701

Källa: Köpenhamns Kommune, Statistik kontor, Orientering, 2006 Siffrorna ovan visar en stadig ökning av det totala bostadsbyggandet fram till 2005. Byggandet hänger delvis ihop med prisläget på ägarlägenheter i Köpen-hamn. Under en lång period var priserna på ägarlägenheter kraftigt stigande, som följd av låga räntor och förmånliga statliga lån, vilket gjorde det lönsamt att bygga med denna upplåtelseform. De snabba prisstegringarna har resulterat i att 159Intervju Simon Kjaer Hansen, representant från Köpenhamns kommun

(ekonomiavdelningen), 080401 160 Köpenhamns Kommune, Statistik kontor, Orientering, 2006

69

bostäderna ofta köpts på projektstadiet och sedan sålts både en och två gånger innan de blivit färdigställda.161

0

5

10

15

20

25

30

35

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Region HovedstadenKøbenhavns Kommune

Priser på ejerlejligheder 1997-2007.Kr. (1.000) pr. m²

Figur 3: Priser på ägarlägenheter Källa: Köpenhamns kommun, Faktaark 1. Priserna har så mycket som fyrdubblats i Köpenhamn under en period av tio år. En ägarlägenhet på 85 kvadratmeter som 1997 kostade ca 600 000 danska kronor har 2007 stigit till ca 2 400 000 kronor. Samtidigt har även priserna på egna hem ökat kraftigt. Mellan 2004 och 2006 steg priserna med nära 50 procent. Fram till 2001 låg Köpenhamns kommun i linje med hela Region Hovedstaden vad gäller prisökningen. Sedan dess har Köpenhamns kommun haft en kraftigare prisökning än den övriga regionen.162

Det senaste halvåret har dock prisökningen avstannat och börjat falla kraftigt, vilket nu gör ägarlägenheterna mycket svårsålda. Många lägenheter står därför tomma i Köpenhamn just nu. Ytterligare prisfall väntas, vilket dämpar efterfrågan.

De höga priserna på ägarlägenheter och egna hem har gjort att hyresmark-naden och framför allt den almene boligsektorn i Köpenhamn har haft en konkurrensfördel (till skillnad från resten av landet där det till och med kan vara billigare att köpa ett hus än att bo i allmännyttan). Köerna till de almene boligerne är långa. I den största boligorganisationen i Köpenhamn, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab), står 116 000 människor i kö. Vissa 161 Intervju Gert Nielsen, VD på Boligernes Landsforening, 080402 162 Köpenhamns kommun, Faktaark 1

70

har en köplats som säkerhet om de av någon anledning skulle bli utan bostad men många står som aktivt bostadssökande.163 En av orsakerna till de långa köerna är enligt Köpenhamns kommun, BL och KAB att vanligt folk inte har råd att köpa en bostad i Köpenhamn. Framför allt är det nybildade familjer och förstagångsköpare med en medelinkomst som inte kan hitta lämpliga bostäder i de centrala delarna. Bostäderna är antingen för små eller för dyra.

Köpenhamn kommun har själva gjort beräkningar på hur mycket en familj med medelinkomst har kvar att betala för sitt boende varje månad efter att de övriga viktigaste utgifterna är betalda. Siffrorna visar att bostadskostnaderna inte får överskrida 5000 kronor, särskilt inte för en familj med flera barn, för att hushållet ska ha råd att betala.164

De höga bostadspriserna i Köpenhamn får vissa följdeffekter som inte är gynnsamma för Köpenhamns kommun. De så kallade ”kärnmedarbetarna”, som typiskt är offentligt anställda medelinkomsttagare, har inte råd att köpa en bostad i Köpenhamn och söker därför sitt boende långt utanför Köpenhamnsom-rådet. Pendlingsavstånden blir allt för långa och man skaffar sig ett arbete närmare sitt boende. Köpenhamns kommun förlorar på så vis viktig arbetskraft och skatteintäkter. Denna problematik har resulterat i ett antal satsningar i Köpenhamn för att få till stånd ett bostadsbyggande till lägre kostnader. Dessa bostadsprojekt skall hjälpa kärnmedarbetarna att bo kvar i innerstaden. Regeringen och oppositionen i Köpenhamn har inget emot att det byggs billiga bostäder men vill att det ska ske på marknadens villkor. De har också poängterat att kommunen inte har något socialt ansvar för medelinkomsttagare.

4. Köpenhamns hantering av bostadsförsörjningsfrågorna

Den andra bostadspolitiska utmaningen; Att bygga billigt till varje pris Debatten om att bygga bostäder till lägre kostnader i Köpenhamn tog fart efter att socialdemokraten Ritt Bjerregaard vunnit valet till borgmästare i Köpenhamns kommun 2005. Hon har sedan dess haft målet att infria sitt vallöfte, att bygga 5000 bostäder med under 5000 kronor i månadsavgift (i 2005 års priser) på 5 år. Projektet lanserades under namnet 5x5 och skall realiseras med hjälp av en privat, icke vinstdrivande fond – Fonden for Billige Boliger. Fonden blev upprättad i början av 2006 av fyra andra fonder och en förening i tätt samarbete med Köpenhamns kommun. Kommunen deltar i samarbetet genom att utarbeta lokalplaner, värdera nuvarande utrymmen för det samlade bostadsbyggandet i kommunens utvecklingsplaner, avsätta kommunala byggmöjligheter och försäljning av kommunal mark i (den mån det är möjligt), samt att säkra en smidig och entydig handläggning för bygglov och byggande 163 Intervju Rolf Andersson, byggchef på KAB, 080401 164 Köpenhamns kommun, Faktaark 3

71

inom och mellan alla kommunens avdelningar.165 Kommunen vill gärna sälja sin mark till ett pris som underlättar för byggandet av billiga bostäder. Detta har man dock fått avslag på från statens sida. Ett år efter att Fonden for Billige Boliger skapades kom ett vägledande uttalande från Statsforvaltningen Hovedstaden som deklarerade att kommunen inte har rätt att sälja sin mark under marknadspris för detta ändamål. Anledningen är att kommunen inte har något lagligt stöd för att stötta den målgrupp man vänder sig till för byggandet av de billiga bostäderna166. Enligt likhetsprincipen måste kommunen behandla alla köpare lika vid utförsäljning av marken. Regeringen har också sagt nej till att kommunen ska få avsätta en särskild andel av den lediga marken att bygga på till förmån för uppförande av billiga bostäder.167 Marken måste således utan undantag fördelas och säljas enligt marknadsprinciper. Dessa beslut har gjort att byggandet av billige boliger inte kan påskyndas av kommunen och det är inte troligt att Ritt Bjerregaard kommer att infria sitt vallöfte inom de 5 år som var målet. Det är nu i praktiken upp till den privata fonden att göra sitt bästa för att bygga till låga kostnader. Man har dock inte på något sätt övergett tanken att bygga billigt trots att det kommer att ta längre tid. Det står tolv bostäder klara i Köpenhamn och fler planeras. Fonden for Billige Boliger har utarbetat vad de kallar en krydssubsidieringsprincip med syfte att bygga och sälja bostäder till marknadspris och sedan använda överskottet för att finansiera projekten med billiga bostäder.

För att nyproducera till lägre kostnader har fonden satsat på ett industriellt uppförande där huskropparna färdigställs i en fabrik i Estland och sedan skeppas till Köpenhamn och monteras på plats. Enligt företrädare för kommu-nen och KAB hoppas man att detta skall öka konkurrensen i byggbranschen i övrigt.168

Fonden for Billige Boliger har som ett mål att en stor del av de nya bostäder-na skall byggas som allmänna hyresbostäder. Fonden har ingen rätt att själv uppföra och driva allmänna bostäder, eftersom det är exklusivt föreskrivet de godkända allmänna bostadssällskapen, men den vill gärna inspirera sällskapen att bygga till lägre kostnader. Eventuellt kan man lösa det genom att använda Fonden for Billige Boliger som marksäljare till allmänna bostadsföretag. Om fonden köper till marknadspris kan den sedan sälja marken vidare till allmän-nyttiga bostadssällskap och därigenom kan produktionskostnaderna för nya bostäder sänkas.169

Flera andra aktörer på marknaden har visat intresse för att bygga till lägre kostnader. KAB lanserar nu ett försöksprojekt, kallat Almen Bolig +, som riktar 165 Fonden for Billige Boliger, Billigbolig Koncept for Billige Boliger 166 Flindt, Sørensen, Christensen, Lone, Vejledende uttalande, Statsforvaltningen

Hovedstaden 167 Skjoldager, Maltesen, Billigboliger langsomt på vej i København, Politiken, 080317 168 Intervjuer, Simon Kjaer Hansen (Köpenhamns kommun) och Rolf Andersson

(KAB), 080401 169 Intervju Gert Nielsen VD på Boligernes Landsforening, 080402

72

sig till familjer med medelinkomst. Tanken är att bygga industriellt på samma sätt som 5x5 men också i stor skala så att priserna kan pressas ytterligare. Man vill med start i slutet av 2008 bygga 300–500 bostäder samtidigt, utspridda på 3–8 byggen i olika delar av Köpenhamn.170 Lägenheterna ska vara mycket enkla, mellan 80 och 125 kvadratmeter, med installerat badrum och litet kök. De kan bebos som de är med det ska också finnas stora möjligheter att själv lägga till inneväggar för att skapa fler rum eller ett mer välutrustat kök. Hyrorna skall också hållas nere med hjälp av ett unikt grannskapskoncept för hyresbostäder. De boende ska själva helt ta hand om driften av bostäderna vilket kräver ett avtal om detta vid inflyttning. Man hoppas på så vis kunna skapa grannskap där man tar ett gemensamt ansvar för att bostäderna behålls i gott skick. Till de som tar lite extra ansvar ger grannarna således en fin julklapp eller erbjuder sig att passa deras barn.171

Köpenhamn är långt ifrån ensamt vad det gäller problematiken med att få medelinkomsttagare att bo kvar i staden. I samband med satsningen på billigt bostadsbyggande i Köpenhamn har Hans Thor Andersen på uppdrag av Köpenhamns kommun tagit fram flera rapporter som studerar andra europeiska storstäders redskap för att producera bostäder till medelinkomsttagare. Han har kommit fram till att det finns fyra viktiga metoder som storstäderna använder sig av. Den första metoden är den som tillämpas i Stockholm men som också finns i exempelvis Wien: kommunalt ägda bostäder. Här har kommunen ett inflytande över boendesammansättningen och kan rikta satsningar mot grupper som ”kärnmedarbetare”. Den andra metoden är lån- och finansieringsmodellen som är viktig för exempelvis London, Amsterdam och Lyon. Den innebär att gynnsamma lån skapas till medelinkomsttagare och förstagångsköpare på bostadsmarknaden. Den tredje metoden är planläggningsorienterad reglering som handlar om att lokala myndigheter skapar goda förutsättningar för kostnadseffektivt bostadsbyggande genom att kräva att en viss del av marken skall användas till detta vid försäljning. Den fjärde och sista metoden är skatteteknisk reglering som exempelvis kan vara borttagen egendomsskatt för medelinkomsttagare.172 I dagsläget besitter inte Danmark någon av dessa redskap fullt ut. Det tydligaste exemplet på detta är Köpenhamns kommuns försök att använda den planläggningsorienterade metoden vid försäljningen av sin mark vilket avvisades av den danska staten. Hans Thor Andersen menar att det måste till en nationell insats för att få till stånd de nödvändiga redskap som kommunerna behöver för att producera bostäder till rimliga kostnader.173

170 KAB, Almen Bolig +, mars 2008 171 Intervju, Rolf Andersson, byggchef på KAB, 080401 172 Andersen, 2007, Europaeiske Erfaringer – Redskaber till etablering af billige, 6 173 Andersen, 2007, Billige Boliger – Europæiske Erfaringer, 6

73

Effektivisering av byggprocessen – ett statligt initiativ För att effektivisera byggprocessen inom allmänt byggande och förenkla för kommunen att välja effektiva byggherrar vid lovgivning och finansiering av allmänt byggande har Velfærdsministeriet beslutat att byggherrar och entrepre-nörer inom allmänt byggande från den 1 mars 2007 ska börja samla in upplysningar om byggprocessen. De nya reglerna träder i kraft i maj 2008. När denna informationsinsamling är upprättad i full skala är tanken att alla parter kommer att tjäna på användandet av informationen. Byggherrarna kan välja de dokumenterat effektivaste entreprenörerna och företagen kommer att kunna lära av varandra för en mer effektiv byggprocess.174

Den tredje bostadspolitiska utmaningen; Fördelning av bostäder I Köpenhamns kommun har man avtalat med allmännyttan att tillämpa bostadssocial anvisning för motsvarande 33 procent av bostäderna. Dessutom har man rätt att använda 9 procent av stadsförnyelsen till detta ändamål. Alltså är det en stor del av Köpenhamns bostäder som kan anvisas till socialt boende.175 Trots detta är köerna för social anvisning långa. Enligt Simon Kjaer Hansen på Köpenhamns kommun är det i dagsläget 6–700 personer i Köpenhamn som står på väntelistan. Han konstaterar att det finns ett behov för fler allmännyttiga bostäder i Köpenhamn.176

En av de stora bostadspolitiska utmaningarna som presenterades i inledning-en är att vissa kommuner med en hög andel allmännyttiga bostäder i sitt bestånd bär ett tungt ansvar för socialt utsatta hushåll. Det finns en tydlig tendens att dessa hushåll samlas i de almene boligerne med anledning av den sociala boliganvisningen men allmännyttan har också svårt att locka till sig resursstarka hushåll.

174 Velfærdsministeriet, Nøgletal for byggeriet 175 Intervju, Gert Nielsen, VD på Boligernes Landsforening, 080402 176 Intervju, Simon Kjaer Hansen, representant från Köpenhamns kommun

(ekonomiavdelningen), 080401

74

0

5

10

15

20

25

30

Ejerbolig Andelsbolig Privat udlejning Almen bolig

1999

2006

Beboere på offentlige ydelser efter ejer i 1999 og 2006.Pct.

Anm.: Offentlige ydelser omfatter her arbejdsløse, kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister.Kilde: Københavns Kommune.

Figur 5: Bidragstagare efter upplåtelseform Källa: Köpenhamns kommun, Faktaark 4 I Köpenhamn, som har ett relativt jämt fördelat bostadsbestånd, finns det vissa områden med allmänna bostäder som har problem. Figuren visar andelen bidragstagare (arbetslösa, förtidspensionärer och kontanthjälpsmottagare) i de respektive upplåtelseformerna år 1999 och 2006 i Köpenhamns kommun. Den visar att andelen bidragstagare i de almene boligerna är långt högre än i de andra boendeformerna. Den visar också att det är i allmännyttan som andelen bidragstagare har sjunkit minst sedan 1999. Enligt Köpenhamns kommun beror det på att antalet kontanthjälpsmottagare har ökat inom allmännyttan i Köpenhamn.177

För att försöka få en ändring på detta och skapa en mer resursstark allmän-nytta så har man tagit fram två instrument som har visat sig framgångsrika i Köpenhamns kommun. Det ena är vad som kallas för flexibel uthyrning. Detta innebär att man genom vissa särskilda kriterier kan få gå före väntelistan till de almene boligerne. Reglerna för detta avtalar varje kommun med varje enskilt bostadssällskap vilket gör att det finns en mängd möjligheter att få en bostad på detta sätt. Generellt är kravet att den sökande ska ha ett jobb. Den enda begränsningen som finns är att avtalskriterierna inte får vara diskriminerande eller utgöra olaga saksbehandling. Avtalsreglerna måste också offentliggöras.178 I Köpenhamns kommun är reglerna sådana att en sökande som blir anvisad en almen bolig genom flexibel uthyrning måste ha jobb, utbilda sig i Köpenhamn eller också vara nyligen frånskild och därför stå utan bostad. I de mest belastade

177 Ibid. 178 Intervju, Gert Nielsen, VD på Boligernes Landsforening, 080402

75

områdena utnyttjas denna möjlighet för upp till 90 procent av andelen som kan anvisas av kommunen. I andra, mindre belastade områden utnyttjas runt 40 procent.179

Det andra sättet att skapa en mer blandad boendesammansättning är kombinerad uthyrning. Det innebär att man säger nej till hushåll som lever på bidrag och vill flytta in i ett redan belastat område. Man hänvisar dem istället till en annan typ av boende i ett mer resursstarkt område.

Det finns också kommuner runt om i Köpenhamn där man har avtalat om 100 procent anvisningsrätt med bostadssällskapen. På så sätt kan man ha full kontroll över fördelningen och försöker därigenom skapa ett sunt och blandat boende för alla.180

5. Avslutning De tre bostadspolitiska utmaningarna som presenterats i denna rapport har stora konsekvenser för utvecklingen av bostadsmarknaden i Köpenhamn. Den första utmaningen som handlar om allmännyttan i förändring kommer i framtiden att leda till att bostadssällskapen får mindre pengar till att rusta upp det befintliga beståndet då en ökad andel av pengarna i Landsbyggefonden kommer att användas till nybyggnationer. Det statliga finansiella ansvaret kommer på sikt att minska och allmännyttan kommer att bli självförsörjande i större utsträck-ning. Så länge markpriserna är höga i storstadsområdet och maxbeloppet kvarstår kommer det vara svårt att bygga allmännyttiga bostäder där. Framtiden får utvisa hur detta kommer att påverka den bostadssociala segregering i Köpen-hamn som här har presenterats som den tredje bostadspolitiska utmaningen. Kommunerna och bostadssällskapen har utarbetade instrument för att öka andelen resursstarka hushåll i allmännyttan i form av flexibel och kombinerad uthyrning. Frågan är om man kan fortsätta att locka resurstarka hushåll till de almene boligerne om det inte finns pengar att rusta upp dem med. Likväl kan utförsäljningen av de allmännyttiga bostäderna försvåras ytterligare om de blir i sämre skick.

Den andra bostadspolitiska utmaningen visar att efterfrågan på bostäder till rimliga kostnader är hög i Köpenhamn. Än så länge måste byggandet av billige boliger ske enligt marknadens villkor vilket gör att det går långsamt. Kanske kan de innovativa idéerna, som industriellt byggande i stor skala, skapa en större konkurrens och effektivitet som kan driva ner kostnaderna på byggande. Klart är att byggandet skulle kunna påskyndas med hjälp av en nationell insats och lagändringar.

Den här rapporten har visat att starka viljor drar bostadspolitiken i Köpenhamn i olika riktningar. Men trenden är att bostadsförsörjningen tenderar 179 Intervju, Simon Kjaer Hansen, representant från Köpenhamns kommun

(ekonomiavdelningen), 080401 180 Intervju, Gert Nielsen, VD på BL, 080402

76

att bli mer marknadsanpassad än tidigare med en begränsad statlig finansiering och större decentralisering av ansvarsfördelningen.

77

Referenser Andersen, Hans Thor (2007) Europaeiske Erfaringer – Redskaber till

etablering af billige boliger. Köpenhamn: Byggningskultur Danmark. Andersen, Hans Thor och Simon Kofod-Svendsen (2006) Billige Boliger –

Europæiske Erfaringer, HTA/SKS. Köpenhamn: Köpenhamns universitet. Ball, Michael (2007) RICS European Housing Review. Brussels: RICS Europe. Bengtsson, Bo (red.), Erling Annaniassen, Lotte Jensen, Hannu Ruonavaara &

Jón Rúnar Sveinsson (2006) Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. Malmö: Ègalitè förlag.

Capacent A/S & Sbs rådgivning a/s, Evaluering af salg af almene familieboliger som ejerboliger http://www.social.dk/netpublikationer/2008/31032008/pdf/publikation.pdf, 080512

Ds 2005:39 (2005) Bostadsfinansiering. Stockholm: Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet.

Flindt Sørensen Bente och Lone Birgitte Christensen (2007) Vejledende uttalande, Statsforvaltningen Hovedstaden (070110), http://www.statsforvaltning.dk/everest/tmp/070111084101/2007_01_10__Koebenhavns_Kommune__Vejledende_udtale.pdf, 080512

Fonden for Billige Boliger, Billigbolig Koncept for Billige Boliger http://www.billigeboliger.dk/fileadmin/user_upload/billigeboliger/root_folder/Koncept_for_Billige_Boliger.pdf, 080512

Kommunernes Landsforening (2006) KL-oplæg Reform af den almene boligsektor

www.kl.dk/almenreform, 080512 Koncernservice (2008) Orientering fra Ledelseinformation (08.03.11),

http://www.sk.kk.dk/data2008/Orientering/bevaegelser/Befbev%20året07.pdf, 080519

Københavns Almindelige Boligselskab (KAB) (2008) Almen Bolig +, KAB/3B/Domea.,

Københavns Kommune: Faktaark 1: Priser på ägarlägenheter 1997–2007. Faktaark 2: Dyrere andelsboliger og færre billige lejeboliger, februari 2008 Faktaark 3: Hvad har familierne råd til at bo i?, februari 2008 Faktaark 4: Et mere socialt opdelt København, februari 2008 Miljøministeriet (2007) Fingerplan 2007 – Landsplandirektiv for

hovedstadsområdets planlægning. Miljøministeriet, 2007 http://www.blst.dk/Kommuneplan/Hovedstadsomraadet/Fingerplan/ Region Hovedstaden, Fakta om regionen , Tillgänglig:

http://www.regionh.dk/topmenu/omRegionH/faktaOgTal, 080519 Skjoldager, Morten & Bo Maltesen (2008) Billigboliger langsomt på vej i

København, Politiken (080317) http://politiken.dk/indland/article484194.ece, 080512 Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid. Århus: AKA-PRINT.

78

Statistisk kontor, Orientering (06.03.28) http://www.sk.kk.dk/data2006/Orientering/boligbyggeri/Nerversion-

Boligbyggeri%202001-2005.pdf, 080519 Velfærdsministeriet (2008) Individuell boligstøtte

http://www.social.dk/talogsatser/Statistik2007/individuel_boligstoette.html, 080512

Velfærdsministeriet/Erhvervs- och Byggestyrelsen (2008) Nøgletal for byggeriet – Nye nøgletal for rådgivere inden for statsligt og alment byggeri – nye krav til statslige og almene bygherrer Et forenklet nøgletalssystem for entreprenører

http://www.social.dk/global/nyheder/Nyhedsarkiv/2008/SM/index.aspx?id=e9df1546-76ba-4a78-ba0a-faa8ef7446d0, 080512

Intervjuer Intervju med Hans Thor Andersen, lektor, Geografisk Institut i Köpenhamn,

2008-03-31. Intervju med Rolf Andersson, byggchef på KAB, 2008-04-01. Intervju med Simon Kjaer Hansen, representant från Köpenhamns kommun

(ekonomiavdelningen), 2008-04-01. Intervju med Michael Kaadtmann, avdelningsledare på Socialministeriet,

2008-03-31. Intervju med Mikael Lynnerup Kristensen, kontorchef Almen Bolig,

Socialministeriet, 2008-03-31. Intervju med Gert Nielsen, VD på Boligernes Landsforening, 2008-04-02. Intervju med Hans Erik Svarre, Specialkonsulent Velfærdsministeriet

Boligfagligt Center Almene boliger, 2008-03-31.

79

OSLO Christoffer Carlander

1. Bostadsförsörjning styrt av marknaden Norges bostadspolitik präglas av en långt gången tillit till marknaden. Målet är att alla skall äga sin egen bostad. Statens bostadspolitiska ramar är inriktade på att lägga till rätta för en marknadsstyrd bostadspolitik genom en långsiktig sund ekonomisk politik med skatter och räntor anpassade för att främja ägande och byggande. Utöver denna makroekonomiska styrning så tillhandahåller staten, genom Husbanken, ett antal olika medel för att främja människors ägande av sin bostad. Första delen av detta kapitel tar sikte på att beskriva det ramverk som Osloregionen har att arbeta inom, förklara Husbankens viktiga roll vid utföran-det av bostadspolitiken, samt introducera det marknadsstyrda system för hyres-sättning som formar Oslos hyresmarknad.

Under de senaste åren har nivån på byggande i Osloregionen varit historiskt hög. Detta är en följd av de små volymer som byggdes under perioden 1992–2003 och skapade en brist på bostäder. Oslo kommun utgör tillsammans med Akershus fylkeskommun en gemensam bo- arbets- och serviceregion och för att möta de behov av bostäder som finns de närmaste 15 till 20 åren är det viktigt att se på regionen i stort, något som dock inte görs i tillräckligt stor grad enligt bedömare. Den andra delen av kapitlet ser på bostadsbehov i framtiden och bristen på samarbete mellan Oslo kommun och de omkringliggande kommuner-na tillhörande Akershus fylkeskommun.

Något åtskild från denna problematik, men icke desto minde en essentiell pusselbit för att förstå Oslos bostadsmarknad, är Oslos hyresmarknad. Den karakteriseras av privata uthyrare som hyr ut till en i stora delar obeständig population av hyresgäster. Detta ger hyresmarknaden en flyktig och flexibel karaktär. Sett i ett vidare perspektiv är det i ljuset av den nuvarande svenska debatten om en reformering av den svenska hyressättningen intressant att se hur Oslos avreglerade hyresmarknad fungerar. Även beskrivningen av Oslos hyres-marknad hamnar inom den andra delen av kapitlet.

Fokus i kapitlets tredje del är tudelat. För det första ges en detaljerad beskrivning av de olika medel som står till buds för Oslo kommun att främja och styra bostadsbyggande. I Oslo finns ingen direkt brist på arealer att bygga på utan svårigheten med att få tillräckligt mycket byggt hänger i mångt och mycket på Oslo kommuns Plan- og bygningsetats förmåga att sköta planproces-sen tillräckligt snabbt.

För det andra behandlas hur Oslo kommun går tillväga för att skaffa boende till de socialt utsatta grupper. Detta arbete utförs genom ett nära samarbete

80

mellan berörda stadsdelar, kommunen och staten. I stadsdelarna tas kontakten med de individer som behöver hjälp, kommunen bidrar med visst ekonomisk stöd, men framförallt med råd och expertis, och staten, genom Husbanken, är den ekonomiska garant som verksamheten vilar på. Karakteristiskt för Oslo är att det offentligt ägda bostadsbeståndet är mycket litet och därmed skiljer sig stort från Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn och, framförallt, Amsterdam.

2. Nationella bostadspolitiska ramar

Norsk bostadspolitik i backspegeln Generellt kan sägas om norsk bostadspolitik att den fram till 1980 karaktäriserades av målstyrning men att den från 80-talet har fått en alltmer marknadsstyrd prägel181, där statens roll innebär ett ansvar för de olika aktörernas uppgifter och handlingsrum samt att upprätta lagar, regler och ordning.182 Bostadspolitiken är byggd på tanken att människor antingen själva skall äga sin bostad eller att detsamma skall uppnås genom kollektivt ägande. Lagar, finansiering och beskattning har utformats för att främja detta. Avvecklad prisreglering och låg beskattning har bidragit till att en eventuell värdeökning på bostaden tillfaller ägaren, vilket är ett viktigt verktyg för att få denna politik att fungera. Detta har resulterat i att andelen människor som i dag äger sin egen lägenhet är runt 75 procent183, att jämföra med Danmark, Sverige och Finland där denna andel är 59, 57 respektive 68 procent184.Ytterligare påverkan till att utvecklingen har gått i denna riktning är att man från mitten av 80-talet avreglerade marknaden och gjorde om hyreshus till bostadsrätter och ägarlägenheter.185

För att kunna låta marknaden styra har ränte- och skattepolitiken varit viktiga på utbudssidan.186 Likaså har det varit essentiellt för bostadsutvecklingen att föra en stabil och långsiktigt ekonomisk politik. Förutom räntan är sysselsätt-ningen mycket viktig.187 För att exemplifiera den skattepolitik som drivs så är det till exempel skattefritt att hyra ut del av egen bostad och förmögenhetsskat-

181 Kiøsterud, Tore, Hvordan målene ble nådd – hovederfaringer og erfaringer i norsk

boligpolitikk, 2005, 15 182 Ibid, 41 183 Ibid, 2005, 19ff och St. meld. nr 23 (2003-2004), Om boligpolitikken, Kommunal-

og regionaldepartementet, 5 184 NOU 2002:2 Boligmarkedene og boligpolitikken, 258 185 Kiøsterud, 2005, 29,52 186 Ibid, 70ff 187 Ibid, 66 och St. meld. nr 23 (2003-2004), Om boligpolitikken, 5

81

ten av bostäder är lägre än på annat kapital. Båda dessa åtgärder ger incitament för privatpersoner att investera i en bostad.188

Statens nuvarande bostadspolitik Den nuvarande bostadspolitiken fastställdes i Stortingsmeldingen Om boligpolitikken, 2004. Den huvudsakliga visionen är att alla skall bo bra och tryggt och att de flesta i mesta möjliga mån skall klara sig själva på bostads-marknaden. Visionen skall uppnås med hjälp av två verktyg: • regeringen skall lägga till rätta för en välfungerande bostadsmarknad genom

att föra en ekonomisk politik med säkra, låga räntor. Detta minskar aktörernas risk vid bolån och främjar en hög sysselsättning som skall säkra individers förmåga att bära sina egna boendeutgifter, och

• de som inte har möjlighet att själva etablera sig på bostadsmarknaden, vanskeligstilte, skall få hjälp att skaffa boende.189

Husbanken – statens viktigaste bostadspolitiska verktyg Husbankens centrala position inom den norska bostadspolitiken går så långt tillbaka som till 1946. Det fanns efter andra världskriget ett stort behov av nya bostäder och det försökte man åtgärda genom att hjälpa allmänheten att investe-ra i egna bostäder.190 Detta skall jämföras med den väg som valdes i Sverige där man satsade på hyresrätter genom allmännyttiga bostadsföretag och sedermera Miljonprogrammet.191 Alltsedan dess har Husbanken varit den huvudsakliga aktör som genomför statens bostadspolitik. Från och med 1950 har mer än hälften av alla bostäder som byggts finansierats med lån från Husbanken192. Mer och mer har Husbankens fokus flyttats över från att tillhandahålla medel för bostadsbyggande till att tillhandahålla hjälp åt de mest behövande.193 Arbetet utförs i nära samarbete med kommunala myndigheter; Husbanken är monetär garant och ställer upp ramar för hur det bostadssociala arbetet kan gå till, men det är upp till varje kommun, eller i Oslos fall stadsdel, att administrera och utarbeta det arbetssätt som bäst passar dem och deras behövande.194

Husbanken har fyra primära verktyg för att hjälpa individer på bostadsmark-naden:

188 Intervju, Kiøsterud, Tore, 080307 189 St. meld. nr 23 (2003–2004), Om boligpolitikken, 5 190 Kiøsterud, 2005, 116 191 Bengtsson, Bo, Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus,

2006, 121f och Det är som att äga en villa, Dagens Nyheter, 080304. 192 Kiøsterud, 2005, 34 193 Housing statistics – The Norwegian State Housing Bank, Husbanken, 2004. 194 Intervju, Bente Klingenberg, företrädare för Husbanken Regionkontor øst, 080403

82

• Bosparande. För unga som siktar på att ta sig in på bostadsmarknaden som ägare av eget boende är det möjligt att genom Husbanken sätta upp ett förmånligt bosparande.195

• Startlån. Detta introducerades 2003 som ett kompletterande lån för dem som vill komma in på bostadsmarknaden. Främst är det tänkt att gå till de som behöver hjälp att ta sig in på bostadsmarknaden, men även dem med låg- och medelinkomster som behöver hjälp att skaffa ett mer ändamålsenligt boende har rätt att låna. Pengarna kommer från Husbanken men lånet administreras av den stadsdel där den sökande finns. Risken för lånet tas av stadsdelen (25%) respektive Husbanken (75%). Lånets ränta ligger något under räntan i privata banker. En fördel är att låntagaren ej behöver amortera utan endast betala räntor de första 5 åren och att lånets betalning kan individanpassas.196

• Bidrag till köp eller underhåll av bostad. Detta medel är strängt behovsprövat och bara de mest socialt utsatta kan räkna med att få bidraget. Bidraget kan ges till exempel för att köpa en egen bostad, bygga om eller för att hjälpa till att säkra att de som hamnat i betalningsproblem kan behålla sin bostad. Den typ av bidrag som ges för att köpa bostad är ränte- och avgiftsfritt och skrivs ned med 10 procent för varje helt år som den boende bor i bostaden. På så vis fungerar bidraget som egenkapital och ges i tillägg till startlån eller lån i vanlig bank.197

• Bostadsbidrag. Denna typ av hjälp för individen kan vara av två slag, statlig eller kommunal. Den statliga är den primära, men för personer med större behov kan det gå att få ett kommunalt tilläggsstöd. Bostadsbidraget är behovsprövat.198

Kommunernas roll i bostadspolitiken Norges kommuner har ansvaret för bostadspolitiken i praktiken. Plan- og bygningsloven föreskriver att kommunen skall upprätta en kommunplan199 samt regleringsplaner där det anvisas var det får byggas200. Kommunerna är också ålagda av staten att se till så att socialt och ekonomiskt sårbara invånare har ett boende.201 I huvudsak ansvarar kommunerna för planläggning och tillrättalägg-ning av tomtarealer med tillhörande investeringar i teknisk och social infrastruk-tur, uppförande av specialbostäder för äldre, funktionshämmade, ungdomar och

195 Ibid., 080403 196 Housing statistics – The Norwegian State Housing Bank, Husbanken, 2004 197 Boligtillskudd til egen bolig, Husbanken och Kjöpe bolig: startlån og boligtillskudd,

Helse- og velferdsetaten 198 Intervju, Bente Klingenberg, företrädare för Husbanken Regionkontor øst, 080403 199 Plan- og bygningsloven, § 20-1. Kommunalplanlegging 200 Plan- og bygningsloven, § 23. Plikt til å utarbeide reguleringsplan - forholdet til

overordnede planer 201 Kiøsterud, 2005, 81

83

människor med sociala problem samt att förmedla bostäder till grupper som av olika anledningar inte själva kan skaffa eller behålla sitt boende.202

Kommuner har ytterligare kraft att påverka bostadsmarknaden genom att det är upp till varje kommun att välja huruvida de vill ta ut någon fastighetsskatt eller ej. I Oslo avskaffades denna 1999.203

Upplåtelseformer Av Norges knappt 2 miljoner bostäder uppgår andelen ägda bostäder till 76,6 procent och hyrda bostäder till 23,3 procent.204 Vid en jämförelse med Sverige skiljer sig dessa tal ganska markant på ett flertal punkter. I Sverige uppgår andelen ägda bostäder till 57 procent och andelen hyrda till 43 procent. Detta är en påfallande skillnad. Än tydligare blir skillnaden mellan Norge och Sverige vid en närmare jämförelse av de hyrda bostäderna. I Norge utgör andelen bostäder som är att likställa med den svenska allmännyttan knappt 20 procent av det totala antalet hyresbostäder. Detta skall jämföras med Sverige där bostäder tillhörande allmännyttan uppgår till 56 procent av det totala antalet hyresbostäder.205 För Oslo är motsvarande andel blott 16 procent. Totalt bor ca 30 procent av Oslos invånare i hyrda bostäder.206

202 Ibid, 81 203 Interpellasjoner 21.06.2007 204 Boliger, etter eie-/leieform, bygningstype og bruksareal. 3. november 2001. Prosent

(Rettet 17. oktober 2005) 205 NOU 2:2002, Boligmarkedene og boligpolitikken, 258 206 Antall boliger i Oslo pr. 3. November 2001 etter type husholdning og eierform,

Statistisk årsbok for Oslo 2007, 128

84

Figur 1: Upplåtelseformer Skandinavien Källa: NOU 2:2002 Boligmarkedene og boligpolitikken. Utöver att det finns en skillnad mellan Sverige och Norge i storleken på det kommunala ägandet och att fler människor äger sina egna bostäder i Norge finns det en annan viktig skillnad. Upplåtelseformen ägarlägenhet, selveier-leilighet, som i Norge utgör ca 250 000 lägenheter, existerar än så länge inte i Sverige (det är på förslag att den ska införas i Sverige från 2009)207. Viktiga skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenhet är att den sistnämnda kan hyras ut utan några restriktioner, ingen bostadsrättsförening har rätt att neka ägaren att hyra ut, och att en ägarlägenhet är att betrakta som en villa på så sätt att ägaren kan bygga om den precis som han vill.208

207 Formen växte först fram perioden 1973–76 och anledningen var ekonomisk. Den

starka prisregleringen som fanns på bostäder gjorde det mer fördelaktigt för lägenhetsägare att sälja av enskilda lägenheter i hyreshus, så kallad sektionering, på detta sätt istället för som bostadsrätt. Detta var möjligt genom ett kryphål i lagen. Förbud infördes, men en ny lag om selveierleiligheter infördes 1983 varpå en våg av sektionering följde. Efter att prisregleringarna släppte så kunde även bostadsrätter säljas till marknadspris varpå det inte längre fanns någon direkt fördel att sälja som selveierleilighet. Intervju, Hansen, Torbjörn, forskare vid SINTEF, 080403

208 Det är som att äga en villa, Dagens Nyheter, 080310.

85

Hyresreglering I Norge tillämpas marknadshyra på den privata hyresmarknaden. Prisregle-ringen av hyresbostäder avvecklades under första halvan av 1990-talet209 och i den nya husleieloven (2000) infördes något som kallas gjengs leie. Detta används för att sätta hyrespriser för kommunala bostäder, omförhandla befintli-ga kontrakt och vid tvister om hyra på den privata marknaden. Gjengs leie är en summa som beräknas efter vad som är en bruklig hyra på marknaden i en bostad av samma standard och med jämförbart läge.210

I Sverige bestäms bostadshyror enligt bruksvärdesprincipen. Principen innebär att en hyra skall bestämmas efter jämförelse med likvärdiga lägenheter. Vid den jämförelsen beaktar hyresnämnden i första hand hyran för sådana lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag (allmännyttan).211 Vid första anblicken är de båda system likvärdiga, skillnaden är att man i Norge till syvende och sist faller tillbaka på marknadens princip om utbud och efterfrågan, medan privata hyresvärdar i Sverige inte får sätta högre pris än vad som är brukligt för en lägenhet av samma standard inom allmännyttan212. Mer om hyresmarknaden och hyrespriser i Oslo i del 2.

3. Situationen på bostadsmarknaden i Oslo

Definition av vad Osloregionen omfattar Det finns ett antal olika definitioner av vad som utgör Osloregionen. I denna undersökning har vi valt att definiera det som Oslo kommun tillsammans med Akershus fylkeskommun.

Regionen har ca 1 058 000 invånare, fördelat på 549 000 invånare i Oslo och 509 000 i Akerhus fylke.213 Akershus fylkeskommun består av 22 kommuner, belägna runt Oslo likt en hästsko214. Anledningen till att Akershus är med i undersökningen är att det är en viktig del i den dynamiska region som Oslo är centrum i (mer om detta senare). Då de enskilda kommunerna tillhörande Akershus är självbestämmande så är det dock inte möjligt att i denna undersökning gå in på dessa var för sig. Därför kommer Akershus att behandlas som en enhet. Fokus ligger dock på Oslo kommun.

209 NOU 2002:2 Boligmarkedene og boligpolitikken, 260. 210 St. meld. nr.23 (2003-2004), Om boligpolitikken, Kommunal- og

regionaldepartementet och Intervju, Hansen, Thorbjørn, 080403 211 Reformerad hyressättning, SOU 2004:91, 7 212 Hyressättning, 2007 213 St.meld. nr. 31 (2006–2007) Åpen, trygg og skapende hovedstadsregion –

Hovedstadsmeldingen, 20 214 Om Akershus fylke, 080219

86

Figur 2. Bild över Oslo kommun och kommuner tillhörande Akershus fylkes-kommun Källa: www.akershus.no Om Akershus Kart over Akershus

Bostadsbyggande de senaste åren och vad som väntar i framtiden Under den senare delen av 2000-talet byggdes det så mycket i Oslo-regionen att det numera inte talas om någon bostadskris. Sammanlagt har Oslo och Akershus under både 2006 och 2007 byggt mer än dubbelt så mycket som under både 1997 och 1998. En trolig orsak till detta är det uppdämda behov av bostads-byggande som uppstod under perioden 1992–2003 då det byggdes förhållande-vis lite.215 Dock kan man i de sista två årens mätningar i Oslo skönja att antalet nybyggda bostäder inte längre ökar.216 Detta tyder på att marknaden svalnat något. Det finns indikationer som tyder på att det är svårare att sälja de lägen-heter som nu byggs och att volymen på antal nybyggen håller på att anpassas till detta.217

En tendens som kunnat skönjas i Oslo från slutet av 90-talet och fram till idag är att det byggs på delvis andra ställen än tidigare. Under 80-talet byggdes det

215 Oslo-Speilet 2–3 2007, 20 216 Oslo-Speilet 1–2 2008, 26 217 Intervju, Lars Gulbrandsen, 080428

87

framförallt i Oslos yttre delar, ett förhållande som planade ut något under 90-talet, delvis på grund av att de obebyggda arealerna här tog slut. Parallellt med detta omstrukturerades näringslivet i Oslo varpå stora arealer blev lediga i centrala delar. Kommunen lade till rätta för byggande centralt och detta visade sig bli en skjuts för bostadsbyggandet; då uppsvinget i byggbranschen mot slutet av 90-talet tog fart var det mot dessa arealer byggherrarna vände sig.218. Med tanke på de markproblem som finns i Helsingfors skulle det eventuellt kunna bli ett lyft för bostadsbyggandet även där om denna typ av arealer blir tillgängliga för nybyggnation av bostäder. Mer om detta i kapitlet om Helsingfors.

I Kommuneplan 2008 – Oslo mot 2025 framgår vilket behov av nybyggande man anser att det finns på lång sikt. Befolkningstillväxten i Oslo mellan 2004–2006 var den högsta på 60 år219 och fram till 2025 beräknas den vara något högre i Oslo än i Akershus, 1 respektive 0,9 procent per år, motsvarande 108 000 respektive 86 000 invånare. För Oslo innebär detta ett behov av att bygga 61 000 bostäder, ca 3400 per år.220 Vid en genomgång av Oslos arealer 2006 registrerades en potential för byggande av ca 80 000 bostäder.221 Således är det inte någon brist på arealer att bygga bostäder på, utan för Oslos bostadsbyggan-de hänger mycket på om man kan se till att arealerna blir godkända för byggande i den takt som marknaden efterfrågar. Mer om hur kommunen jobbar med detta i del 3. Då Oslo och Akershus är tätt sammanbundna så bör man enligt bedömare se befolkningstillväxten och bostadsmarknaden som en helhet, något som dock inte görs i plansammanhang222. För Akershus är siffrorna för förväntat byggande de närmsta 15–20 åren lite mer oprecisa och uppgår till 60 000–70 000.223 I fylkesplanen för 2004–2007 bedömer man att fylkets kommuner har god planberedskap inom bostadssektorn för den förväntade befolkningsökningen.224

218 Oslo-Speilet 2–3 2007, 18f 219 Oslo-Speilet 2–3 2007, 16, 20 220 Oslo Kommuneplan 2008, 8ff 221 Oslo Kommuneplan 2008, 22 222 Intervju, Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin,

Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404 223 60 000 nye boliger i Akershus?, 070810 224 Akershus fylkesplan 2004–2007, 12f

88

Tabell 1: Antal byggda bostäder i Oslo, Akershus och hela landet 1997–2007

Källa: Oslo-Speilet 1–2 2008

Samarbete mellan Oslo kommun och Akershus fylkeskommun Osloregionen innefattar utöver Oslo kommun även Akershus fylkeskommun. Tillsammans utgör dessa två enheter en gemensam bo- arbets- och service-region. Mellan de två enheterna råder bristfällig kommunikation. Detta är en av de största anledningarna till att byggherrar i Osloregionen har problem. Det finns tre huvudargument till att de två enheterna bör samarbeta. För det första är det många som dagspendlar från kranskommuner till Oslo som en följd av överskottet på arbetsplatser i Oslo i jämförelse med befolkningsunderlaget.

För det andra är sammansättningen av människor i de två enheterna olika. De flesta unga i regionen väljer att bosätta sig i Oslo. En anledning till detta är att det är lättare att finna lämpliga mindre bostäder i Oslo. När så denna grupp kommer upp i 30- och 40-åren och bildar familj tenderar dessa att flytta från Oslo till Akershus.225 Likaså finns det tendenser till att de lite äldre vars barn har flyttat hemifrån väljer att sälja stora villor/lägenheter i Akershus för att flytta in i mindre lägenheter i Oslo.226

För det tredje hade regionen under 90-talet en dubbelt så hög befolkningstill-växt som landet i övrigt. Befolkningstillväxten har varit något högre i Akershus medan antalet arbetsplatser har ökat mer i Oslo.

225 Boligetablering i Oslo og Akershus – Et samarbeidsprosjekt, 2004, s. 8 och Intervju,

Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin, Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404

226 Intervju, Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin, Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404 och Akershus fylkesplan 2003–2007, s. 12

Oslo Oslo/ Akershus

Oslo/Akershus i procent av landet

1997 1435 3250 17,7 1998 1999

1077 1578

3602 4151

17,4 21,1

2000 1070 3969 19,2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

824 1711 1639 3457 4049 3960 3763

3970 4486 4174 5948 6903 7415 7949

17,0 20,6 19,7 25,7 23,4 26,1 25,7

89

På grund av dessa förhållanden såg både Oslo och Akershus ett behov av ett närmare samarbete angående bostadsutveckling. Ett samarbetsprojekt startade år 2000 efter att behovet blivit uppmärksammat på högsta politiska nivå i de båda enheterna. Samtidigt hade det från statligt håll fokuserats på att problemgrupp-ers bostadssituation skulle förbättras samt att det skulle bli bättre balans på bostadsmarknaden. I Miljøverndepartementets godkännande av Akershus fylkesplan år 2000 påpekades behovet av en regional bostadsstrategi, detta för att skapa ett varierat utbud av bostäder och säkra en balanserad fördelning av tillväxten i huvudstatsregionen. Tillsammans skulle man även ta ansvar för att låginkomsttagare skulle få tillgång till billiga bostäder.227

Mellan 2001 och 2004 publicerades inom projektets ramar sammanlagt 11 delrapporter med olika teman såsom unga, grupper med särskilda behov och kommuner och stadsdelar som aktörer. Rapporternas slutsatser summerades i en slutrapport 2004. I denna konstaterades att det fanns politiska beslut på att en gemensam bostadsstrategi mellan de båda parterna bör utvecklas och att det fanns önskemål från byggherrar och entreprenörer om mer förutsägbara politiska signaler om var bostadsbyggande bör ske.228

Fyra år efter att slutrapporten publicerats kan det konstateras att projektet inte resulterat i något vidare samarbete. Centrala personer inom Oslo och Akershus byråkrati menar att det främst beror på att det saknas ett regionalt politiskt styre för bostadspolitiken. Denna typ av övergripande styre finns inom kommunika-tionsområdet och där kan man se samarbete över gränserna.229 Talande för denna inaktivitet på samarbetsområdet är vad som står att läsa i Handlingsprogram for Akershus Fylkesplan 2007–2009 under rubriken Regionale boligstrategier: ”Ingen nye midler for 2007”.230 Samarbetsunderskot-tet vilar även på en ideologisk grund; man vill inte ingripa i den fria marknaden. Ytterligare ett problem är att Akershus enskilda kommuner inte verkar vara beredda att samarbeta för att uppnå gemensamma fördelar, utan kommunerna är var för sig inriktade på att göra det som passar dem bäst; må det vara att lägga till rätta för byggande av stora villor för att attrahera goda skattebetalare eller att motverka inflyttning av en viss grupp medborgare genom att inte lägga tillrätta för en viss typ av bostäder, till exempel våningshus.231 I Akershus fylkesplan 2004–2007 poängteras t ex hur kostnadskrävande det är med unga familjer med behov av förskola och skola och därmed vikten av en god åldersmässig spridning av kommunens invånare.232

227 Sluttrapport Boligetablering i Oslo og Akershus – Et samarbeidsprosjekt, 2004, 7 228 Ibid., s. 29 229 Intervju, Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin,

Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404 230 Handlingsplan for Akershus fylkeplan 2007–2009, s. 22 231 Intervju med företrädare för Akershus fylkeskommun, Tor Bysveen, och

Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, Peter Austin, 080404 232 Akershus fylkesplan 2004–2007, s. 12

90

Oslo har uttalat intresse för att bygga för småbarnsfamiljer, men problemet är att marken i Oslo är för dyr vilket gör att få har råd att köpa de villor som byggs. I Akershus är bilden motsatt, det byggs större bostäder med konsekven-sen att man cementerar det underskott som finns av billiga mindre bostäder för unga människor.233

Problem vid byggande En anledning till att det uppstår flaskhalsar vid byggande är att det är möjligt för enskilda medborgare att överklaga de beslut som tas. Vid omstridda byggen kan detta ske flera gånger varpå hela byggprocessen stoppas upp. Klagomålen hanteras oftast av fylkesmannen (motsvarande landshövding) men i vissa fall kan de gå vidare till Miljøverndepartementet. Endast i undantagsfall behandlas de i domstol.

Ytterligare en anledning till att byggande inte sker i den omfattning som det finns behov av är att det råder brist på entreprenörer varpå det blir möjligt för ett fåtal aktörer att styra när det skall byggas och vad som byggs.234 Som diskuterades ovan är det även ett problem för byggandet att det är ett dåligt utvecklat samarbete över kommungränserna mellan Oslo och de olika kommunerna tillhörande Akershus fylkeskommun.235

Hyresmarknaden Under 2008 lades en SOU med namnet EU, allmännyttan och hyrorna fram i Sverige. Utredningen har bland annat mynnat ut i ett förslag som går ut på att man skall reformera det nuvarande bruksvärdessystemet och ta bort allmän-nyttans normerande roll vid hyressättning. Utredningen föreslår att bruks-värdessystemet skall finnas kvar, dock skall det vid en stor långvarig efterfrågan inom ett visst bostadsområde finnas utrymme för att förhandla fram hyror som bättre skall motsvara denna efterfrågan. Det är dock inte tal om att införa marknadshyror rakt av utan hyreshöjningar skall fortfarande granskas och en höjning om max 5 procent per år föreslås.236 Med anledning av den debatt som följt i spåren av denna utredning är det intressant att se på hur avregleringen av hyresmarknaden i Norge fallit ut i Oslo. Innan vi övergår till att se hur den norska hyresmarknaden skiljer sig från den svenska skall det poängteras att det i realiteten ännu inte är fri hyressättning på alla hyresbostäder i Oslo, avregle-ringen sker fortfarande och skall vara helt avklarad 2010237.

233 Intervju, Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin,

Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404 234 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, Oslo, Lars Bettum, 080404 235 Intervju, Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommun och Peter Austin,

Byutviklingskommitteen i Oslo kommun, 080404 236 EU, allmännyttan och hyrorna, SOU 2008:38, 31f 237 Intervju, Tore Kiøsterud, 080513

91

Det är ett faktum att nästan alla norrmän förr eller senare i livet blir ägare av sin egen bostad (mellan 90 och 95 procent), samtidigt som nästan alla i kortare eller längre perioder också hyrt bostad. Generellt kan sägas om hyresmarknaden i Norge att den karakteriseras av ett stort antal uthyrare jämfört med Sverige. Detta kommer sig av att de som äger sina bostäder har ibland behov av att hyra ut hela eller del av bostaden. Vanligt är till exempel att källarplanet i villor hyrs ut för en kort tidsperiod. Cirka halvparten av de bostäder som hyrs ut i Osloregionen kan med kort varsel åter flyttas över till ägarsektorn. På samma sätt kan en stor del av de bostäder som finns i ägarsektorn med kort varsel hamna inom hyressektorn. Detta har gjort att den norska hyresmarknaden har benämnts flyktig och flexibel. Frånvaron av en större kommersiell hyressektor, vilket är en funktion av den statliga bostadspolitiken att avskaffa kommersiell privat uthyrning av bostäder, gör att det blir de individuella bostadsägarna som står för utbudet på hyresmarknaden.238 Från statligt håll läggs det även till rätta för denna typ av hyresmarknad genom en lag som säger att det är i princip skattefritt för privatpersoner att hyra ut del av egen bostad.239 Som synes är hyresmarknaden i Norge av en ganska speciell karaktär. Detta får konsekvenser även på hyrespriserna, vilket vi snart skall se.

Den aktiva efterfrågan på hyresbostäder är störst hos ungdomar i den fas av livet då de flyttar hemifrån, människor som av en eller annan anledning flyttar till en annan stad, människor i en övergångsperiod, till exempel efter en separa-tion samt de som är att betrakta som låginkomsttagare. För många är tillhörig-heten inom kategorin låginkomsttagare temporär, och därmed även stoppet på hyresmarknaden. Men en del låginkomsttagare riskerar att permanent hamna i denna kategori. Denna kategori invånare kan ofta vara i behov av hjälp från det offentliga.240 Mer om hur det offentliga kan hjälpa socialt utsatta i del 3.

Hyrespriser i Oslo Till följd av hyresmarknadens karakteristiska drag, att den till stora delar är av en personlig karaktär, så kan priserna inte endast kopplas till förmåga att betala.241 Detta bör tas i beaktning då vi nu ser på Oslos hyrespriser.

Som jämförelseobjekt har vi valt en lägenhet motsvarande 2 rum och kök á 55m2. De stadsdelar med högst pris för fjärde kvartalet 2007 var St Hanshaugen och Frogner med ett snittpris på 9482 (alla priser i NOK) och de med lägst Østensjø, Nordstrand och Søndre Nordstrand med 7528. Skillnaden uppgår till 26 procent242. Däremellan hamnar Bjerke, Grorud, Stovner og Alna, snittpris

238 Gulbrandsen, Lars, Nordvik, Viggo, Tilbudet av leide leiligheter, NOVA skriftserie

6/07, 2007, 7–14 och Nordvik, Viggo, The Oslo Metropolitan Housing Market, ur European Metropolitan Housing Markets, 208f.

239 Intervju, Tore Kiøsterud, 080307. 240 Gulbrandsen, Nordvik, 2007, 7–14 241 Nordvik, 2007, 209. 242 Skillnad räknat som dyraste nivån genom den billigaste nivån.

92

7627, Ullern, Vestre- och Nordre Aker, 8089, och Gamle Oslo, Grünerløkka och Sagene, 8798. Om vi jämför hyran på samma lägenhet för första kvartalet 2004 med fjärde kvartalet 2007 för varje grupp av stadsdelar så ger det en genomsnittlig hyresökning på hela 31 procent. Skillnaden mellan de dyraste stadsdelarna och de billigaste är dock ungefär densamma, 28 procent. Skillna-den i hyra på denna typ av lägenhet ökar alltså inte stadsdelarna emellan.243 Det kan alltså konstateras att hyrorna i Oslo är på kraftig uppgång, men samtidigt att skillnaden i hyra mellan stadens olika områden i princip varit intakt. Forskare vi talat med menar att någon egentlig segregering till följd av marknadspris-sättningen på hyresbostäder inte kan skönjas. En anledning till detta sägs vara att uthyrning till en betydande del sker i områden med villor, i vilka ett vånings-plan eller en annan del av bostaden hyrs ut. Den segregation som finns i Oslo är istället i huvudsak knuten till de skillnader som finns i pris på ägda bostäder.244 Till följd av att Oslos hyresmarknad är så speciell, och fortfarande är inne i en förändringsfas är det svårt att veta hur pass stora växlar man kan dra av dessa uppgifter med avseende på hur ett eventuellt närmande av marknadshyror i Stockholm skulle påverka hyrorna i Stockholm. Dock kan konstateras att hyrorna stigit snabbt de senaste åren.

Tabell 2: Marknadshyror i olika delar av Oslo 2004-2007

3 rum 1 kv 04 4 kv 04 4 kv 05 4 kv 06 4 kv 07

St Hanshaugen och Frogner

8 946 9 051 9 545 10 108 11 692

Ullern, Nordre och Vestre Aker

7 646 7 783 8 216 8 744 10 300

Gamle Oslo, Grünerløkka och Sagene

8 300 8 440 8 804 9 231 11 008

Bjerke, Grorud, Stovner och Alna

7 371 7 471 7 903 8 384 9 837

Østensjø, Nordstrand och Søndre Nordstrand

7 332 7 425 7 796 8 252 9 738

Källa: Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2007

243 Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2007, Boligbygg. 244 Intervju, Thorbjørn Hansen, 080508 och Intervju, Lars Gulbrandsen, 080509

93

4. Oslo kommuns hantering av bostadsförsörjningsfrågor

Kommunens främsta verktyg för att främja och styra byggande Eftersom det är marknaden som styr hur mycket som kommer att byggas så har inte Oslo kommun några direkta mål för hur mycket som skall byggas. Indirekt finns dock mål för Plan- og bygningsetaten (hädanefter PBE) att uppfylla i form av antal bostäder som skall planläggas för varje år.245

PBE har framförallt använt sig av tre olika verktyg för att främja bostads-byggande: strömlinjeformning av sakbehandlingsprocessen, reglering av specifika områden samt översyn av hela kommunens arealer med avseende på var det skall finnas grönområden, offentliga platser och varuhandel.

Arbetet med att strömlinjeforma saksbehandlingsprocessen startade hösten 2002.246 Syftet var att se över hela processen för att krav på tidsfrister skulle kunna hållas, säkra att kvalitén upprätthölls i saksbehandlingarna samt skapa förutsägbarhet för förslagsställare. För att kunna se till att saksbehandling inte drog ut på tiden och samtidigt behöll god kvalitet valde man att standardisera saksbehandlingsprocessen samt förbättra dialogen med den som vill bygga.247 Just dialogen med förslagsställaren är den enskilt största förändringen i processen. Tidigare skickade förslagsställaren in ett färdigt förslag som sedan behandlades av olika nivåer av myndighetspersonal. Detta ledde till att ett stort arbete lades ner innan den första reella kontakten togs mellan myndighet och förslagsställare. I den reformerade processen sker den första reella kontakten i ett tidigt skede, förslaget är av preliminär karaktär och genom samråd kommer förslagsställaren, utredare från PBE och företrädare från den berörda stadsdelen fram till vad som skall göras för att förslaget skall gå igenom. Det upprättas ett kontrakt mellan förslagsställaren och PBE där det fastställs vad som åligger förslagsställaren att göra och inom vilken tid. På så sätt behöver ingen tid användas av förslagsställaren till att fastställa exakt hur planen skall se ut innan han fått feedback från den behandlande myndighetsenheten och PBE kan spara tid genom att slippa behandla oseriösa förslag samt se till att de förslag som inkommer behandlas på enklast möjliga vis.248 Det är dessutom vid detta tidiga skede i processen dels lättare för PBE att påverka projektets utseende, och därigenom stadsutvecklingen, dels som viktigast för förslagsställaren att få feedback på vad som är genomförbart249 och vilket reglemente som används250. För att skapa förutsägbarhet för förslagsställaren arbetar man men att klargöra exakt vad som krävs av denne, vilket gör att förslagsställaren har god möjlighet 245 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 080404 246 Sluttrapport, Prosessforbedringsprosjekt for innsendt plan, Plan- og bygningsetaten,

2006, 1 247 Ibid., 10ff 248 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 080404 249 Sluttrapport, Prosessforbedringsprosjekt for innsendt plan, 2006, 10ff 250 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 080404

94

att planera projektets framfart från förslag till bygglov, och sedermera byggstart.251

Genom att kartlägga enskilda områden och dess potential skapar man ett underlag för investerare och entreprenörer att planera och lägga förslag på bostadsbyggen. Ett exempel på denna typ av arbete var områdesprogrammet för Ensjö. Bystyret (den kommunala riksdagen) i Oslos kommun fastställde Ensjö som ett område med potential i Kommunplanen 2000. Där ålades PBE vidare att värdera Ensjös potential. PBE samtalade med de ca 100 enskilda markägarna och identifierade de samordningsvinster som markägarna skulle kunna göra. Man fortsatte sedan från PBE:s sida genom att lägga fram en plan för hur det offentliga rummet skulle se ut samt gjorde kostnadsberäkningar på hur mycket den tekniska infrastrukturen, i form av t ex vägar, skulle komma att kosta. Det upprättades utbyggningsavtal mellan kommunen och de enskilda markägarna där markägarna ålades att stå för kostnaderna för den tekniska infrastrukturen.252

Arbetet med att kartlägga kommunens arealer kom till genom att den gamla Grönplanen från 1993 skulle revideras. Syftet var att gå igenom varje stadsdel och undersöka om de befintliga grönområdena var reglerade som grönområden och, om de inte var det, huruvida de skulle regleras som grönområden och därmed göras otillgängliga för bostadsbyggande. På samma sätt tog man itu med de offentliga ”ytorna”. Man gick igenom kommunens arealer och planlade var det skulle finnas öppna platser, företrädesvis torg. På samma sätt har PBE jobbat med att planera i vilka områden det måste finnas plats för varuhandel. Sammantaget borgar arbetet med att kartlägga och planera för grönområden, offentliga platser och varuhandel för att det skall gå fortare att komma till beslut vid inskickande av detaljplan; förutsägbarheten för investerare och byggherrar ökar genom att de blir varse om vad de måste ta hänsyn till vid planering av bostadsområden.253

Vad gäller kommunens förmåga att påverka vad som byggs så är detta något problematiskt. Anledningen är att det på det stora hela kommer an på vad som efterfrågas av marknaden. Ett reellt verktyg är dock att bystyret antar beslut om vilken typ av bostäder som får byggas i ett specifikt område. Bakgrunden till att detta görs är ofta att det kommer indikationer från en enskild stadsdel om att det råder en skev fördelning av bostadstyper. Genom att styra vad som byggs kan man främja en mer åldersmässig mångfald, vilket i realiteten innebär en mer diversifierad skattebas. Bystyret är oftast lyhört för denna typ av önskemål och kan bestämma att det endast får byggas en specifik typ av bostäder. Problemet med denna typ av styrning är att det endast är möjligt om marknaden är gynnsam; om inte efterfrågan på denna typ av bostäder finns i det specifika området kommer inte någon byggherre att vara intresserad av att bygga.

251 Sluttrapport, Prosessforbedringsprosjekt for innsendt plan, 2006, 10ff 252 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 080404 253 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 080404

95

Utöver dessa verktyg är det viktigt för byggandet att stadsdelarna ser till att barnomsorg och skola har god täckning i de områden där det skall byggas.254

Oslo kommuns hantering av bostadsförsörjning för socialt utsatta De sista 10 åren har Oslo kommuns bostadspolitik varit inriktad mot de som har det svårt, vanskeligstilte. I Bystyrets Boligmelding nr.2/2008, Boligsosiale virkemidler i Oslo kommune, framgår det tydligt att det är de allra svagaste som skall få hjälp. Detta visar sig i de huvudstrategier man sätter upp för det bostadssociala arbetet där bostadsverktyg skall bidra till att enskilda personer och familjer i störst möjliga grad klarar sig själva. Fokus i arbetet skall sedan ligga på att skapa en sammanhängande kedja av bostadspolitiska medel för de som verkligen behöver det, individanpassade efter de behov och problem personen har.255

Det yttersta ansvaret för bostadsförsörjning för människor med svårigheter har Byrådsavdelningen for velferd og sosiale tjenester. Grundidén är att alla har ansvar för sitt eget liv men att de som behöver det skall få hjälp att klara av vardagen. Som synes innebär detta ett helhetsansvar för diverse sociala tjänster, varav bostadsfrågan är en del.

Till stor del bekostas stadsdelarnas arbete med bostäder med hjälp av staten, som genom Husbanken tillhandahåller pengar för de verktyg som finns för att hjälpa människor. Avdelningen för välfärd och sociala tjänster verkar som en rådgivare för stadsdelarna och sätter upp de kommunala ramar som stadsdelarna har att rätta sig efter. De enskilda stadsdelarna administrerar de olika bidrag och lån som Husbanken erbjuder och sköter all kontakt med de behövande och ser till att dessa får ett vettigt boende. Således är det hos stadsdelarna som ansvaret för varje behövande individs bostadsförsörjning ligger. Endast i undantagsfall ligger ansvaret för bostäder hos kommunen, till exempel är drogmissbrukare en svår grupp att ansvara över för de enskilda stadsdelarna.

Då det inte är möjligt eller att föredra för alla individer att skaffa bostad på den privata marknaden har kommunen tillgång till egna bostäder. All denna förvaltning av bostäder sköts av ett kommunalt bolag, Oslo Boligbygg KF (hädanefter Boligbygg). Boligbygg har ansvar för förvaltning, drift, underhåll och utveckling av ca 10 300 bostäder för sammanlagt ca 25 000 boende. Alla dessa bostäder ägs inte av bolaget, vilket är en skillnad jämfört med allmännyttan i Sverige.

Stadsdelarna har den närmsta kontakten med individen och utreder om det finns behov för att personen skall få tillgång till kommunal bostad. Om så är fallet bestäms i samråd mellan stadsdelen, Boligbygg och Helse- og velferdsetaten hur man skall gå till väga. Om det finns lediga lägenheter är det 254 Intervju, företrädare för Plan- og bygningsetaten, Lars Bettum, 080502 och Intervju,

Thorbjørn Hansen, 080423 255 Bystyremelding nr.2/2008 – Bystyremelding om sosiale boligvirkemidler i Oslo

kommune, 2008.

96

bara att fylla dessa. Om det finns brist på lägenheter att förfoga över kan man skaffa nya bostäder på ett antal olika sätt. Man kan välja att bygga om befintliga bostäder, upprätta hyreskontrakt med privata uthyrare där kommunen står som garant på kontraktet, köpa antingen bostadsrätter eller ägarlägenheter på den privata marknaden eller, i undantagsfall, på grund av den stora kostnad det innebär, bygga nytt. För att se till att det finns rätt antal bostäder, och att de är väl spridda över de olika stadsdelarna utreds behovet i samspel mellan Boligbygg, stadsdelarna och Helse- og velferdsetaten.256 Ifall bostadsägare skulle neka kommunen att köpa lägenheter för att slippa få människor med problem i sina hus kan Boligbygg falla tillbaka på en lag som säger att kommuner har rätt att köpa 10 procent av bostäderna i hus med bostadsrätter och ägarlägenheter.257

Ytterligare bostäder finns att tillgå genom Omsorgsbygg Oslo KF. Dessa är mer i form av institutionsboenden för till exempel psykiskt sjuka och drogmissbrukare.258

Nedan följer en kort beskrivning av de medel som används för att hjälpa specifika grupper på bostadsmarknaden.

Invandrare Invandrare är en grupp som ibland kan ha svårt att etablera sig på bostadsmark-naden. De allra flesta integreras och etablerar sig på bostadsmarknaden på egen hand, men många nyanlända invandrare och flyktingar är beroende av offentlig hjälp. Även de som varit bofasta i landet ett tag och varit i arbete kan ha problem att få bostadslån i vanlig bank. Utöver de verktyg som redovisats ovan finns det ytterligare medel för att hjälpa invandrare. Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (IMDi) är en statlig institution som verkar för att integrera invandrare i samhället, bland annat genom att tillhandahålla introduktionsprogram och att ge undervisning i norska. IMDi har ett bidrag som kan betalas ut till kommuner som är hem för flyktingar, deras anhöriga, och personer som uppehåller sig där av humanitära grunder. Detta stöd kan kommunen bland annat använda till att hjälpa individerna in på bostadsmarknaden.259

256 Intervju med företrädare för Byrådsavdelningen for velferd og sosiale tjenester,

Tilde Knudtzen, 080405 och Boligbygg Oslo KF 257 Intervju med Thorbjørn Hansen, 080423 258 Intervju, Tilde Knudtzen, företrädare för Byrådsavdelningen for velferd og sosiale

tjenester, 080405 259 Boliger til flytkinger og innvandrere – et felles ansvar for stat og kommune,

Husbanken och Integrerings- og mangfoldsdirektoratet 2006.

97

Äldre Äldre människor som inte längre har möjlighet att bo i egen lägenhet tas om hand av de enskilda stadsdelarna. De ansvarar för att det finns tillräckligt många äldreboenden. I detta arbete är Husbanken en viktig aktör. Stadsdelarna har möjlighet att söka bidrag för att upprätta nya äldreboenden. På så vis faller inte hela bördan på de enskilda stadsdelarna.260

Unga Unga är en grupp som kan ha särskilda problem med att ta sig in på bostads-marknaden. Många unga har litet egenkapital och låg inkomst vilket gör att de inte har möjlighet att köpa boende. Av den anledningen skaffar många unga boende i den privata hyresmarknaden. Även om unga har en egen inkomst kan det vara svårt att klara av den depositavgift om 3 månadshyror som är vanlig vid tecknande av privata hyreskontrakt.261 För att komma tillrätta med detta problem finns ett kommunalt bidrag som täcker denna kostnad. Denna hjälp fås genom stadsdelarnas socialkontor med medel från kommunen.262 Om unga är utan jobb kan det vara svårt att klara de löpande boendeutgifterna varpå det är möjligt att få bidrag. Utöver detta kan ungdomar med problem i åldrarna 17–23 söka bostad i Ungbo, kommunens speciella bostäder för denna grupp. De flesta i denna grupp har även andra problem utöver de rent ekonomiska.263

5. Avslutning Den norska bostadspolitikens mål är att alla skall äga sina egna bostäder och staten använder sig av makroekonomiska medel för att uppnå detta mål. Oslo kommun har inga mål som de ska jobba efter vad gäller antal bostäder att bygga utan det är tillit till marknaden som kännetecknar Oslos bostadsbyggande. För att påverka hur mycket det byggs riktas Plan- og bygningsetatens fokus istället mot att förbättra planprocessen.

Speciellt för Oslo, och för Norge som helhet, är att det endast är en mycket liten andel av det totala hyresbeståndet som ägs offentligt, blott 4 procent. Hyresmarknaden kännetecknas av en mycket stor andel privata uthyrare samt avsaknad av kommersiella hyresföretag. Hyrorna i Oslo är till största delen marknadsstyrda. Detta bedöms inte vara den faktor som skapar segregation utan denna sägs uppstå till följd av de höga bostadspriserna.

260 Intervju, Bente Klingenberg, företrädare för Husbanken region øst 080403 261 Bystyremelding nr.2/2008, Bystyremelding om sosiale boligvirkemidler i Oslo

kommune, 15 262 Intervju med företrädare för Husbanken region øst, Bente Klingenberg, 080403 263 Bystyremelding nr.2/2008, Bystyremelding om sosiale boligvirkemidler i Oslo

kommune, 15

98

Oslos sociala bostadsförsörjning grundas på ett väl utvecklat samspel mellan lokala, kommunala och statliga myndigheter och är inriktad mot att hjälpa de mest socialt utsatta.

99

Referenser 60 000 nye boliger i Akershus?, 070810.

http://www.akershus.no/?page_id=97&article_id=3229 Akershus fylkesplan 2004–2007, tillgänglig: http://www.akershus.no/file.php?id=768 Antall boliger i Oslo pr. 3. november 2001 etter bydel og antall rom i boligen,

Statistisk årbok for Oslo 2007. Oslo: Oslo kommune, Utviklings- og kompetanseetaten.

Antall boliger i Oslo pr. 3. November 2001 etter type husholdning og eierform, Statistisk årsbok for Oslo 2007, Oslo kommune, Utviklings- og kompetanseetaten. http://www.utviklings-og-kompetanseetaten.oslo.kommune.no/getfile.php/utviklings-%20og%20kompetanseetaten%20%28UKE%29/Internett%20%28UKE%29/Dokumenter/statistikk/statistikk/Statistisk%20aarbok%202007/Forord%20og%20innhold.2007.pdf

Bengtsson, Bo (red.), Erling Annaniassen, Lotte Jensen, Hannu Ruonavaara & Jón Rúnar Sveinsson (2006) Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. Malmö: Ègalitè förlag.

Bild över Oslo kommun och kommuner tillhörande Aktershus fylkeskommun http://www.akershus.no/?page_id=200 Boligbygg Oslo KF

http://www.boligbygg.oslo.kommune.no/om_oss/ (www.boligbygg.oslo.kommune.no Om oss) Boliger, etter eie-/leieform, bygningstype og bruksareal. 3. november 2001.

Prosent (Rettet 17. oktober 2005. http://www.ssb.no/fobbolig/tab-2002-09-23-05.html Boliger, etter bygningstype, fylke, kommune og bydel. 3. november 2001.

Prosent (Rettet 17. oktober 2005) http://www.ssb.no/fobbolig/tab-2002-09-23-18.html Boliger til flytkinger og innvandrere – et felles ansvar for stat og kommune,

Husbanken och Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (2006). Boligtilskudd til egen bolig

http://www.husbanken.no/Venstremeny/Tilskudd/Tilskudd%20til%20enkeltpersoner/Boligtilskudd.aspx

Bystyremelding nr.2/2008, Bystyremelding om sosiale boligvirkemidler i Oslo kommune.

http://www.byradsavdeling-for-velferd-og-sosiale-tjenester.oslo.kommune.no EU, allmännyttan och hyrorna http://www.regeringen.se/sb/d/108/a/103365

100

Gulbrandsen, Lars, Nordvik, Viggo, Tilbudet av leide leiligheter, NOVA skriftserie 6/07

http://www.nova.no/asset/3103/1/3103_1.pdf Handlingsplan for Akershus fylkeplan 2008–2009

http://www.akershus.no/file.php?id=10063 Housing statistics – The Norwegian State Housing Bank, Husbanken, 2004. Hyressättning, 2007 http://www.fastighetsagarna.se/web/Hyressattning_6.aspx Interpellasjoner 21.06.2007 http://www.trondheim.kommune.no/content.ap?thisId=1117622834&languag

e=0 Kiøsterud, Tore (2005) Hvordan målene ble nådd – hovederfaringer og

erfaringer i norsk boligpolitikk, Temahäfte 1/05, NOVA. Kjöpe bolig: startlån og boligtillskudd:

http://www.helse-og-velferdsetaten.oslo.kommune.no/lan_og_bostotte/startlan/ Kommuneplan 2008 Oslo mot 2025 http://www.byradsavdeling-for-finans-og-

utvikling.oslo.kommune.no/getfile.php/byr%C3%A5dsavdeling%20for%20finans%20og%20utvikling%20%28FIU%29/Internett%20%28FIU%29/Dokumenter/Kommuneplan%202008-Byr%C3%A5dssak-enkeltsider-signert.pdf

LOV 1985-06-14 nr 77: Plan- og bygningslov, § 20-1. Kommunalplanlegging, http://www.lovdata.no/all/nl-19950505-020.html LOV 1985-06-14 nr 77: Plan- og bygningslov, § 23. Plikt til å utarbeide

reguleringsplan - forholdet til overordnede planer http://www.lovdata.no/all/hl-19950505-020.html

Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2007 http://boligbygg.reeltime.no/?st=markedsleie Nordvik, Viggo (2007) ”The Oslo Metropolitan Housing Market”, pp. 189-211

in Andersson, Å. E., L. Petterson & U. Strömquist (red.), European Metropolitan Housing Markets. Berlin: Springer.

NOU 2002:2 Boligmarkedene og boligpolitikken, tillgänglig: http://www.regjeringen.no/Rpub/NOU/20022002/002/PDFA/NOU200220020002000DDDPDFA.pdf

Om Akershus fylke, 080219 http://www.akershus.no/akershus/ Oslo-Speilet 2-3 2007 http://www.utviklings-og-

kompetanseetaten.oslo.kommune.no/getfile.php/utviklings-%20og%20kompetanseetaten%20%28UKE%29/Internett%20%28UKE%29/Dokumenter/statistikk/statistikk/Statistikk%202007/Oslospeilet%20nr.%202-3%20mai%202007.pdf

101

Oslo-Speilet 1-2 2008 http://www.utviklings-og-

kompetanseetaten.oslo.kommune.no/getfile.php/utviklings-%20og%20kompetanseetaten%20%28UKE%29/Internett%20%28UKE%29/Dokumenter/statistikk/statistikk/Statistikk%202008/Oslospeilet%202008%20nr.%201-2

SOU 2004:91 (2004) Reformerad hyressättning. Betänkande av Hyressättningsutredningen. Stockholm: Fritzes offentliga publikationer.

http://www.regeringen.se/content/1/c6/02/98/22/840a3853.pdf SOU 2008:38 (2008) ”Det är som att äga en villa” (2008) Dagens Nyheter,

2008-03-10. Sluttrapport, Boligutvikling Oslo–Akershus – Et samarbeidsprosjekt (2004).

Oslo: Oslo kommun. http://www.akershus.no/tema/regionalutvikling/tettsted/boligutvikling/file.ph

p?id=1269&kat_id=37 Sluttrapport, Prosessforbedringsprosjekt for innsendt plan (2006) Plan- og

bygningsetaten. St. meld. nr.23 (2003-2004) (2004) Om boligpolitikken, Kommunal- og

regionaldepartementet http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmeld/20032004/Stmeld-nr-23-2003-2004-.html?id=197927&showdetailedtableofcontents=true

St.meld. nr. 31 (2006–2007) Åpen, trygg og skapende hovedstadsregion – Hovedstadsmeldingen http://www.regjeringen.no/Upload/KRD/Vedlegg/REGA/Taler/Hovedstadsmeldingen%20-%20rådsmøte.pdf

Intervjuer Intervju med Peter Austin, Byutviklingskommitteen i Oslo kommun,

2008-04-04. Intervju med Lars Bettum, företrädare för Plan- og bygningsetaten, 2008-04-04. Intervju med Tor Bysveen, företrädare för Akershus fylkeskommune,

2008-04-04. Intervju med Lars Gulbrandsen, forskare vid NOVA, 2008-05-09. Intervju med Thorbjørn Hansen, forskare vid SINTEF, 2008-04-03,

2008-04-23, 2008-05-08. Intervju med Tore Kiøsterud, forskare vid NOVA, 2008-03-07, 2008-05-13. Intervju med Bente Klingenberg, företrädare för Husbanken region øst,

2008-04-03. Intervju med Tilde Knudtzen företrädare för Byrådsavdelningen for velferd og

sosiale tjenester, 2008-04-05. Intervju med företrädare för Plan- og bygningsetaten, 2008-04-04.

Forskningsrapport/Research Report Institutet för bostads- och urbanforskning Institute for Housing & Urban Research

95/1 Bo Bengtsson Organisationerna och bostadspolitiken i Sverige – ett avvikande fall? 95/2 Edwin Deutsch Housing Finance and Intergenerational Wealth Transfers 96/1 Ayse Pamuk

The Role of Informal Institutional Arrangements in Shaping Housing Outcome: Evidence from Trinidad and Tobago

96/2 Jim Kemeny Abolition of the Swedish Institute for Building Research: Social Change and the Politics of Comprise

96/3 Carita Ytterberg Invandrare i bostadsområden – problem eller resurs? 98/1 Bo Bengtsson, Lillemor Jernberg, Lena Magnusson, K A Stefan Svensson, Bengt

Turner och Carita Ytterberg Från allmännytta till bostadsrätt i miljonprogramsområden

98/2 Jim Kemeny The Impact of Maturation on Non-Profit Rents – A Study of Public and Non-Profit Rental Housing Using Annual Reports

98/3 K. A. Stefan Svensson Transformation of a Tenure: The Evolution of Tenant-Ownership in Sweden 00/1 Katinka Hort

Structural Differences in the Dynamics of Regional House Price 00/2 Lena Magnusson Hushållens rörlighet på bostadsmarknaden – En studie om vakanskedjemodeller 00/3 Bo Malmberg & Lena Sommestad (red) Bostadsrätten i ett nytt millennium 00/4 Thomas Lindh (red.) Prisbildningen och värdering av fastigheter. Var står svensk forskning inför 2000- talet? En antologi om svensk bostadsekonomisk forskning 00/5 Inga Michaeli Bland eldsjälar och gränsgångare. En studie i två kommuner av Agenda 21 som social styrform 00/6 Robert Boije & Hovick Shahnazarian Hur skall fastighetsskattesatsen för småhus bestämmas? 01/1 Marcus Carson From the People’s Home to the Market: Paradigm Shift to System Shift in the Swedish Welfare State 02/1 Urban Fransson, Gunnar Rosenqvist & Bengt Turner Hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden 02/2 Christina Thunwall Genomfart och gågata. Om trafikmiljö i centrum av tre svenska städer efter 1945 02/3 Gärd Folkesdotter Kommunal politik i kvinnohänder. Gävle i jämförelsens ljus 02/4 Susanne Urban Grannskap, idé och planering. En genomgång av svenska och internationella studier med anknytning till grannskapsplanering

forts.

Forskningsrapport/Research Report

forts.

03/1 Bo Bengtsson, Tommy Berger, Niklas Fransson, Jan-Erik Lind & Birgit Modh Lokal kontroll och kollektivt handlande. En utvärdering av självförvaltning i Bostads AB Poseidon i Göteborg 03/2 Eva Sandstedt & Marie Hallberg Sjuka hus-problem i svenska grundskolor. En Kommunstudie 04/1 Urban Fransson (red)

Äldrelandskapet. Äldres boende och flyttningar 04/2 Karin Tillberg Mattsson & Susanne Stenbacka

Social Capital and Local Development – the Cases of Leksand and Rättvik, Sweden 05/1 Bo Bengtsson & Tommy Berger

Gräsrot, språkrör och träffpunkt. Lokal organisering och demokrati i boendet 06/1 Nils Hertting

Hyresgäster i nätverk. Makt och demokrati i stadsdelsförnyelse 07/1 Zara Bergsten & Emma Holmqvist

Att blanda? – En undersökning av planerares och allmännyttiga bostadsbolags syn på planering för en allsidig hushållssammansättning

07/2 Bo Bengtsson, Tommy Berger & Jan-Erik Lind Hyresboendets roller – lokal organisering och boinflytande i förändring

08/1 Eva Andersson Risk and security in home owning and renting. An interview study in Sweden

09/1 Anders Lindbom (red.) Bostadsförsörjning i storstadsregioner: En studie av Amsterdam, Helsingfors, Köpenhamn och Oslo Distribution: Institutet för bostads- och urbanforskning Uppsala Universitet, Box 785, 801 29 Gävle Tel: 026-420 65 00