TROŠKOVNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA · KORIŠTENJE METODE Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14), Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN

HDSV

Jelena Grubišić, dipl.ing.građ.

Stalni sudski vještak graditeljske struke

Nekretnine koje svojom namjenom ne stvaraju

prihod

Nekretnine za koje se ne mogu pronaći poredbene nekretnine sličnih obilježja

2

KORIŠTENJE METODE

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14),

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14)

HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina

1. Utvrditi opće vrijednosne odnose na tržištu

Vrijednosni odnosi na tržištu obuhvaćaju :

Opću gospodarsku situaciju

Tržište kapitala

Gospodarski i demografski razvoj područja

3

TIJEK PROCJENJIVANJA


Utjecaj Općih vrijednosnih odnosa na tržištu na lokalno tržište nekretnina iskazuje se kroz javno dostupne :

A) Približne vrijednosti nekretnina ne postoji baza podataka

B) Pregled tržišta nekretnina : ne postoji baza podataka:

dostupno:

- http://www.cbre.hr/hr_en/

- http://www.dzs.hr/

- http://www.zane.hr/zane/BILTENI/ZANE_Bilten.pdf

- http://www.poslovni.hr/tag/trziste-nekretnina-u-rh-1107#

http://www.burza-nekretnina.com/statistike/

4



C) Poredbene pokazatelje ne postoji baza podataka

D) Koeficijente za prilagodbu ne postoji baza podataka

E ) Koeficijente za preračunavanje ne postoji baza podataka

F ) Indeksne nizove : dostupno

http://www.dzs.hr/

http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=prc_hpi_q&lang=en

http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-205/hbilt205.pdf

I drugi…

5








2. Definirati i detaljno opisati stanje nekretnine i njena

značajna obilježba koja mogu utjecati na tržišnu

vrijednost

3. Obraditi statistički podatke i izračunati vrijednosti

**Prikaz tijeka procjenjivanja detaljno prikazan u primjeru procjembenog

elaborata koji prileži ovoj prezentaciji

6



7

Troškovi gradnje građevine

Procjena stvarnih troškova gradnje vanjskih objekata

( staze, ograde, vrtne građevine, bazeni, manipulativni prostori )

Zemljište

umanjenje vrijednosti zbog starosti

Prethodna stvarna vrijednost Pv

Koeficijent prilagodbe troškovne i tržišne vrijednosti Kt

Posebna obilježja specifična za nekretninu ( dodaci, odbitci ) Vdo

Tržišna vrijednost = Pv*Kt+Vdo

umanjenje vrijednosti zbog starosti



8

Uobičajeni /normalni/ troškovi

gradnje u RH

Stvarni troškovi gradnje

Uobičajeni troškovi gradnje iz zemalja

EU

Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje

Bitno odstupanje dijelova objekta od uobičajene

vrijednosti

Situacije, troškovnici... Prilagodba s obzirom na razliku vrijednosti rada , roba i poreza

Dodaci i odbitci sukladno Prilogu 10 i 15 Pravilnika

STVARNI TROŠKOVI GRADNJE

TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE


9

Uobičajeni /normalni/ troškovi

gradnje u RH

Bitna odstupanja od uobičajenog - stvarni

troškovi gradnje

Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje

Situacije, troškovnici...

Umanjenje vrijednosti zbog starosti

Pribrojiti nakon korekcije sa koeficijentom prilagodbe

direktno kao dobitak ili odbitak u izračunu tržišne vrijednosti

( Slide 7 ) Sa glavnim objektom u prethodnu troškovnu vrijednost (Slide 7 )

TROŠKOVI GRADNJE VANJSKIH OBJEKATA /odvojeno od osnovne građevine, na okućnici


1. UOBIČAJENI /NORMALNI TROŠKOVI GRADNJE NOVE GRAĐEVINE

A ) Etalonska vrijednost građenja ( NN 100/2012 )

29.08.2012. 6. 000 kn ( uključen PDV )

Sadržaj :

1. vrijednost građenja i

2. vrijednost uzgrednih troškova:

ishođenje građevinske dozvole ( projekti i pristojbe )

nadzor

osiguranje gradilišta

vodni doprinos

10


normalni troškovi gradnje


B) Etalonska građevina, opisana u Pravilniku o dodjeli

stambenog kredita članovima obitelji smrtno

stardaloga, zatočenog ili nestalog hrvatskog

branitelja iz domovinskog rata i hrvatskim ratnim

vojnim invalidima iz domovinskog rata ( Narodne

novine 134/13 )

C) Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3

etalonske građevine (NN 59/10 )

11


normalni troškovi gradnje


PROMJENJIVE VRIJEDNOSTI u trošku gradnje

1. Komunalni doprinos

- vrijednosti ovise o obujmu građevine i položaju

nekretnine

2. Priključci na objekte i uređaje komunalne

infrastrukture

- vrijednosti ovise o cijenama isporučitelja

komunalnih usluga

HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 12

TROŠKOVI GRADNJE

Vrijednost novogradnje / prethodni izračun (Vn)

Ukupni vijek komercijalnog trajanja ( OVK) - održivi vijek korištenja

Starost na dan procjenjivanja ( Sp)

Preostali vijek komercijalnog trajanja (OOVK) = OVK– Sp

Prilog Pravilnika : tabela 9 – OVK za konstrukcije

Prilog Pravilnika : tabela 15 - OVK za građevinske elemente

U Pravilu izračun umanjenja vrijednosti u odnosu na novogradnju Uv :

Ukupni vijek k. trajanja (OVK) - Preostali vijek k.trajanja (OOVK) = Uv

Ukupni vijek k. trajanja (OVK)

Sadašnja vrijednost (Sv) = Vn(1-Uv)

13

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI –

LINEARNA DEPRECIJACIJA


U korelaciju stavljeno:

1. tržišni faktor lokacije

2. karakteristike zgrade koje mogu utjecati na njeno

gospodarsko korištenje/ infrastruktura, oblikovanje,

prostorna organizacija i feksibilnost glede promjene

namjene/

3. tehničko stanje zgrade

14

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika)


Prema odabranom Fk vrijedi najlošija klasifikacija prema svim

kriterijima.

- Održivi vijek korištenja ( OVK ) – sukladno članku

3.t.20 Uredbe obuhvaća vremensko razdoblje u kojem

je moguće građevinu gospodarski koristiti uz primjereno

održavanje i dopušten način korištenja.

-

15

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika)


POREDBENA METODA

Pretpostavka : neizgrađeno zemljište

1. Cijene iz tri poznata prometa sličnih nekretnina preuzeti direktno iz ugovora ili načiniti međuvremensko izjednačenje temeljem dostupnih indeksnih nizova

16

PROCJENA ZEMLJIŠTA


2. Prema poznatom stanju nekretnine izvršiti interkvalitativno izjednačenje sa poredbenim nekretninama

Uz tabelu sa izračunom poredbe predlažemo navesti :

Pretpostavlja se da na poredbenim nekretninama nema: 1. neuknjiženih tereta ( pravo služnosti puta, posjed/legalan ili nelegalan

dijela ili cijele nekretnine )

2. izgrađenih podzemnih objekata

3. nedostataka i posebnih obilježja : zagađenja tla/poredbene nekretnine ili zemljišta u njenom okruženju, prirodnih obilježja koja bitno ograničavaju mogućnosti građenja/uporabe

**Prikaz tijeka procjenjivanja poredbenom metodom detaljno prikazan u primjeru procjembenog elaborata koji prileži ovoj prezentaciji

17

PROCJENA ZEMLJIŠTA


Izračunata stvarna troškovna vrijednost

Pv (preliminarna vrijednost) = stvarna vrijednost : zgrada+vanjski objekti +umanjenja+zemljište

Radi se korekcija vrijednosti s obzirom na :

položaj nekretnine na tržištu na način da se

na troškove orijentirana preliminarna stvarna

vrijednost (Pv ) mora prilagoditi općim odnosima na

tržištu koeficijentom prilagodbe

18

PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI


S obzirom da još nemamo bazu podataka

niti nužne tržišne pokazatelje koeficijent

prilagodbe ( Kp) će se vrlo pažljivo

obrazložiti i odrediti prema postojećim

običajima u uobičajenom poslovnom

prometu i drugim okolnostima, osobito u

odnosu na raspoložive tržišne podatke

19

PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI


Odstupanja od uobičajenog / normalnog

koja imaju samostalni utjecaj na vrijednost nekretnine

Dodaju se kao zasebne vrijednosti nakon prilagodbe stvarne vrijednosti nekretnine tržištu tržišnim koeficijentom

20

POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU


POSEBNA OBILJEŽJA

zemljište

kontaminacija

prava i obveze

zgrada

strukturni nedostaci i oštećenja

komercijalna zastarjelost

iznadprosječna očuvanost

21

POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU


1. Strukturni nedostaci i oštećenja, umanjenja

kroz stvarni izračun troškova rekonstrukcije

2. Komercijalna zastarjelost

Predmet procjene ograničen načinom korištenja, podložan nekadašnjem modnom trendu, danas komercijalno nezanimljiv

22

POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu


3. Iznadprosječno stanje očuvanosti

Predmet procjene je bitno bolje održavan od

uobičajenog /normalnog.

Razlika od rekonstrukcije : povećava se vrijednosti zbog

izvanprosječnog održavanja ,bez povećanja preostalog vijeka

trajanja

4. Kontaminacija tla

Štetne promjene u tlu, sumnjive površine, zagađena

područja , procjena stvarnih troškova sanacije i

zaštite

23

POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu


Propis je na snazi i mora se primjenjivati.

Baza podataka, koeficijenata i svega drugog koja bi trebala pratiti propis još ne postoji, izrađuje se

Pustimo nepostojeće i svaki prigovor, sagledajmo sve nedostatke

kao prolazan i privremen događaj

Imamo iskustvo i znanje i bilo kakvi propisi tu činjenicu ne mogu

izmjeniti.

Iskoristimo ono što znamo, naučimo iz svega ovoga ono što nismo znali

24

ZAKLJUČAK


HVALA I SRETNO

25 HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina

Documents

TROŠKOVNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA · KORIŠTENJE METODE Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14), Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN