Tržní nájemné a sociální bydlení

10. 11. 2011, RNDr. Tomislav Šimeček

2www.osmd.cz

Jak funguje trh nájemního bydlení

Každý byt má dvě ceny:

1.Aktuální reprodukční pořizovací cena (ARPC) – za kterou by bylo možno nyní byt standardní kvality postavit, tato cena rozhoduje o výši nákladů prosté reprodukce a týká se jen stavby, nikoliv pozemku a je prakticky všude stejná. Podle ČÚS dnes 24 000 Kč/m2 (V roce 2003 byla 20 000 Kč/m2)

2.  Aktuální tržní cena (ATC - včetně pozemku a sítí) – za kterou by bylo možno nyní byt koupit včetně pozemku v dané lokalitě. Tato cena je velice závislá na lokalitě a může se pohybovat od 5 000 Kč/m2 v nejhorší lokalitě do 50 000 Kč/m2 v dobré lokalitě až po 100 000 Kč/m2 v případě luxusních nemovitostí.

3www.osmd.cz

Platba nájemce pronajímateliTato platba se skládá ze dvou odlišných částí 1. Náklady prosté reprodukce bytu – zahrnují:

a) Daň z nemovitostib) Pojištění c) Náklady na opravyd) Správa nemovitostie) Pronájem pozemku, není-li součástí nemovitosti

f) Náklady na periodické uvádění do pronajímatelného stavu

g) Neúplné pronajmutíh) Soudní spory s nájemníky a nedobytné

pohledávky i) Odpisy (amortizace)

Náklady vybydlovacího vlastnického bydlení 1.8 % ARPC =

36 Kč/m2 měsíčně

Nájemní bydlení1,2 % ARPC =

24 Kč/m2 měsíčně

Náklady prosté reprodukce nájemního bydlení jsou nyní podle ÚSI 3% z ARPC ročně, tj. dnes 60 Kč/m2 měsíčně

4www.osmd.cz

Platba nájemce pronajímateliTato platba se skládá ze dvou odlišných částí

2. Vlastní nájemné (půjčovné) :

Vlastní nájemné (půjčovné) musí tam, kde je trh nájemního bydlení v rovnováze, přinášet stejný výnos, jako investice tržní ceny pronajaté nemovitosti vložená do podnikání se stejným rizikem – termínovaný vklad, tj. cca 3% z ATC ročně. Toto vlastní nájemné se může pohybovat od 13 Kč/m2 měsíčně v nejhorších lokalitách do 130 Kč/m2 měsíčně v dobrých lokalitách až po 260 Kč/m2 měsíčně u luxusních nemovitostí.

5www.osmd.cz

Praha cena bytu

místně obvyklé

nájemnéPraha cena

bytu

místně obvyklé

nájemné

Katastr. území Kč/ m2 Kč/m2/měsíc Katastr. území Kč/ m2 Kč/m2/měsíc

Modřany 37 155 202 Střížkov 39 037 236Nové Město 92 419 298 Troja 44 277 244Nusle 46 673 215 Veleslavín 45 967 221Pankrác 50 308 216 Vinohrady 70 153 248Prosek 59 649 230 Vokovice 50 929 229Řepy 38 913 198 Vršovice 52 331 244Smíchov 60 917 257 Vysočany 46 908 224Spořilov 39 138 206 Záběhlice 38 351 209Staré Město 104 747 341 Zbraslav 39 215 206Stodůlky 43 067 203 Zličín 42 657 215Strašnice 47 030 246 Žižkov 56 846 223

Průměrné ceny bytů v Kč/m2 a místně obvyklé nájemné.Podle časopisu Realit, 3/2010

6www.osmd.cz

Průměrné ceny bytů v Kč/m2, mimopražské bytyPodle časopisu Realit, 3/2010

Město cena Kč/ m2 Město cena Kč/ m2

Benešov 33 235 Nymburk 24 017Beroun 31 023 Olomouc 25 891Brno 35 023 Ostrava 17 944České Budějovice 24 961 Pardubice 27 401Hradec králové 30 584 Plzeň 28 603Kladno 27 321 Praha Východ 36 920Kolín 26 255 Praha Západ 38 751Kutná Hora 24 002 Příbram 22 749Liberec 27 097 Rakovník 24 074Mělník 24 593 Ústí nad Labem 15 117Mladá Boleslav 24 389

7www.osmd.cz

Výsledné měsíční „nájemné“ zahrnující obě složky v rovnováze:

  Vybydlovací režim

Lokality  Nájemné "Vlastnické" Vlastnické

    s úvěrem cashKč/m2 Kč/m2 Kč/m2

5 000 Kč/m2 73 57 49

30 000 Kč/m2 130 160 111

50 000 Kč/m2 190 244 161

Luxusní 100 000 Kč/m2 320 450 290

8www.osmd.cz

Lokalitanájem za m2

nájem za 68 m2 Lokalita

nájem za m2

nájem za 68 m2 Lokalita

nájem za m2

nájem za 68 m2

Benešov 114,77 7 804Karviná 112,79 7 670Prostějov 80,25 5 457

Beroun 99,11 6 739Kladno 118,01 8 025Přerov 88,74 6 034

Blansko 98,25 6 681Klatovy 82,73 5 626Příbram 101,48 6 901

Brno 124,16 8 443Kolín 96,31 6 549Rakovník 98,06 6 668

Bruntál 72,00 4 896Kroměříž 94,32 6 414Rokycany 78,10 5 311

Břeclav 93,81 6 379Kutná Hora 92,28 6 275Rychnov nad Kněžnou 87,66 5 961

Česká Lípa 105,46 7 171Liberec 90,34 6 143Semily 61,89 4 209

České Budějovice 92,62 6 298Litoměřice 88,24 6 000Sokolov 79,13 5 381

Český Krumlov 88,24 6 000Louny 88,99 6 051Strakonice 74,34 5 055

Děčín 61,66 4 193Mělník 99,71 6 780Svitavy 67,34 4 579Domažlice 71,63 4 871Mladá Boleslav 132,69 9 023Šumperk 75,24 5 116

Frýdek-Místek 109,93 7 475Most 80,34 5 463Tábor 72,06 4 900

Havlíčkův Brod 70,67 4 806Náchod 62,11 4 223Tachov 82,49 5 609

Hodonín 93,64 6 368Nový Jičín 92,65 6 300Teplice 85,01 5 781

Hradec Králové 103,92 7 067Nymburk 81,47 5 540Trutnov 76,89 5 229

Cheb 65,81 4 475Olomouc 100,40 6 827Třebíč 95,76 6 512

Chomutov 81,01 5 509Opava 87,53 5 952Uherské Hradiště 100,45 6 831

Chrudim 85,50 5 814Ostrava 104,18 7 084Ústí nad Labem 87,13 5 925

Jablonec nad Nisou 82,75 5 627Pardubice 109,51 7 447Ústí nad Orlicí 74,63 5 075

Jeseník 75,13 5 109Pelhřimov 78,01 5 305Vsetín 85,24 5 796

Jičín 75,39 5 127Písek 75,64 5 144Vyškov 94,07 6 397

Jihlava 88,35 6 008Plzeň 92,74 6 306Zlín 104,21 7 086

Jindřichův Hradec 72,61 4 937Praha 141,47 9 620Znojmo 76,59 5 208

Karlovy Vary 100,22 6 815Prachatice 69,84 4 749Žďár nad Sázavou 79,87 5 431

Zdroj: IRI s. r. o.

Nájemné v okresních a krajských městech – od 16.5.2010 do 15.8.2010

9www.osmd.cz

10www.osmd.cz

Listina základních práv a svobod Čl. 26: Každý má právo získávat prostředky pro své

potřeby prací. Občany, kteří toto právo nemohou bez své viny vykonávat, stát v přiměřeném rozsahu hmotně zajišťuje, podmínky stanoví zákon.

Čl. 30: Každý, kdo je v hmotné nouzi, má právo na takovou pomoc, která je nezbytná pro zajištění základních životních podmínek..

Zákon o sociálním bydleníJe naplněním těchto ústavním zákonem zaručených práv v oblasti bydlení.

11www.osmd.cz

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení:

1. Všichni v nezaviněné nouzi budou na základě žádosti zajištěni adresnou dočasnou pravidelně testovanou státní dávkou tak, aby nemuseli na přiměřený bytový standard v místě bydliště a zaměstnání vydávat víc než 25 % rozhodných příjmů domácnosti.

2. Přiměřený bytový standard bude prakticky stejný, jako hranice nadměrnosti používaná komunisty a umožňující až vystěhování z takového bytu.

3. Rozhodný příjem bude zahrnovat i normativní výnos z majetku nad určitou hranici.

4. Dávka bude dokrývat náklady na nájemné do výše skutečně placeného, ale nejvýše do průměrného místně obvyklého tržního nájemného v dané obci.

12www.osmd.cz

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení:

5. Dávka bude vyplácena maximálně po dobu 5 let. Během této doby si musí domácnost přizpůsobit své příjmy svým nákladům, nebo naopak. Jedná se tedy nikoliv o pohodlnou sociální síť, ale o sociální trampolínu, která má příjemce dávky vracet rychle do normálního života.

6. Důchodci starší 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení avšak maximálně na průměrné nájemné v ČR.

13www.osmd.cz

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení:

7. Občané bydlící ve vlastním budou mít možnost získat doživotní rentu formou zpětné hypotéky na celu nebo část nemovitosti, kterou obývají. Přitom do konce života budou moci dále svoji nemovitost užívat. Pokud nevyužijí této možnosti, započítá se jim z celé tržní ceny obývané nemovitosti hypotetický výnos a přičte k příjmu. Pokud i poté budou mít nárok na dávku sociálního bydlení, bude jim vyplacena tak, aby dokrývala pouze náklady údržby a oprav vlastnického bydlení.

8. Domácnostem v zaviněné nouzi budou základní životní podmínky

zajišťovat obce alespoň na úrovni přístřeší.

14www.osmd.cz

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu

Minimalizace výdajůa)Zákon nepovede k růstu tržního nájemného, ale k implicitní

regulaci nájemného na úroveň místně obvyklou tím, že dávka nebude svázána se skutečně placeným nájemným, ale s nájemným, které se ustavuje na nesubvencovaném trhu

b)Bude vyplácena pouze domácnostem v nezaviněné nouzi a jen po dobu, kdy tuto pomoc potřebují.

c)Nebude vytvářet pocit trvalé privilegizace, ale bude jasné, že po nějaké době skončí a že do té doby si domácnost musí pokusit vyrovnat své příjmy a výdaje.

15www.osmd.cz

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu

Minimalizace výdajůd)Dávka bude pravidelně testována a bude zohledňovat

nejen příjmovou, ale i majetkovou situaci žadatelů.

e)Domácnostem bydlícím ve vlastním bude přednostně nabídnuta doživotní renta formou zpětné hypotéky. Pokud tuto možnost nevyužijí, bude tržní cena této nemovitosti znásobena výnosovým procentem a přičtena k příjmům. Pokud i poté bude mít domácnost nárok na dávku sociálního bydlení, bude poskytnuta pouze do výše nákladů údržby a oprav vlastnického bydlení.

16www.osmd.cz

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu

Minimalizace výdajů

f) Pomoc pro domácnosti v zaviněné nouzi bude v souladu s Listinou omezena jen na zajištění základních životních podmínek. Pokud se začnou živit prací, získají přístup k dávce sociálního bydlení.

17www.osmd.cz

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu

Funkčnosta) Dávka je konstruována na minimální bytový standard, podle

počtu osob v domácnosti, ale nebude velikost obývaného bytu omezovat. Bude umožňovat využít velkou část tržního nájemního sektoru, který trvale zajišťuje převis nabídky nad poptávkou.

b) Dávka bude k dispozici okamžitě jakmile vznikne potřeba a kdekoliv kde vznikne, žádné pořadníky žádné čekací doby. Bude splatná poskytovateli ubytování a tak nebude zneužitelná k jiným účelům.

c) Příjemci dávky se vyplatí aktivně řešit sociální situaci prací a získat tak přístup k dávce, případně si zachovat jistotu pomoci i pro budoucnost.

18www.osmd.cz

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu

Sociální jistota

a)Nikdo, kdo se dostane do nezaviněné nouze, nebude po dostatečně dlouhou dobu nucen vydávat na bydlení v přiměřeném bytovém standardu víc než 25 % disponibilních příjmů.

b)Důchodci invalidní a starobní nad 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení, avšak s určitým cenovým limitem.

Děkuji za pozornost