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UNIVERSIDAD SAN ANDRÉS
FACULTAD DE CONTABILIDAD Y FINANZAS
Trabajo de suficiencia profesional
“EL RECONOCIMIENTO DEL IGV Y SU CONTROVERSIA
EN LOS CONTRATOS DE ARRAS EN LA PRIMERA VENTA
DE INMUEBLE”
Para obtener el título de Contador Público
Br. WONG SILVA, Lifu Manuel
AUTOR
Línea de investigación: TRIBUTACIÓN
Lima-Perú
2020
ii
HOJA DE FIRMA DEL JURADO
…………………………………………
Presidente
…………………………………………
Secretario
…………………………………………
Vocal
iii
DEDICATORIA
A mi familia, en especial a mis tres amores
madre, hija y esposa. Finalmente, a los
maestros que marcaron mi camino
universitario.
iv
AGRADECIMIENTO
El presente trabajo le dedico a Dios que me ha dado la
vida y fortaleza para la elaboración de la tesis.
v
DECLARACIÓN JURADA DE AUTORÌA
“EL RECONOCIMIENTO DEL IGV Y SU CONTROVERSIA EN LOS
CONTRATOS DE ARRAS EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLE”
AÑO: 2020
AUTOR. Lifu Manuel Wong Silva
LUGAR DE LA MUESTRA: Distritos de Los Olivos,
LOCALIDAD: Distrito de Olivos DEPARTAMENTO: LIMA
Yo, WONG SILVA, Lifu Manuel con DNI 42429066 y en condición de EGRESADO EN LA
FACULTAD DE CONTABILIDAD Y FINANZAS en la Universidad San Andrés, como autor
del presente proyecto de investigación declaro lo siguiente:
Este trabajo es original e inédito, no se ha enviado ni se enviará a otra revista para su
publicación, salvo que sea rechazado.
Ninguno de los datos presentados en este trabajo ha sido plagiado, inventado,
manipulado o distorsionado. Los datos originales se distinguen claramente de los ya
publicados.
Se identifican y citan las fuentes originales en las que se basa la información contenida
en el manuscrito, así como las teorías y los datos procedentes de otros trabajos
previamente publicados.
Lifu Manuel Wong Silva
DNI: 42429066
vi
PRESENTACIÓN
SEÑORES:
Miembros del Jurado Calificador
En cumplimiento a lo estipulado en las normas vigentes del Reglamento de Grados y títulos
de la Universidad “San Andrés”, de la facultad de Contabilidad y Finanzas, pongo en su
consideración la evaluación del presente trabajo que tiene como título “EL
RECONOCIMIENTO DEL IGV Y SU CONTROVERSIA EN LOS CONTRATOS DE
ARRAS EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLE”, el cual ha sido elaborado para
obtener mi título profesional de Contador Público
CAPÍTULO: I PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Realidad Problemática, Formulación del Problema de investigación, Objetivos:
Generales y específicos, Justificación e importancia de la investigación, Limitaciones
de la investigación.
CAPÍTULO: II MARCO TEÓRICO
Antecedentes del problema: Internacional, Nacional y Local, Bases Teóricas:
Fundamentación- teóricas y concepto, Definición de términos Básicos.
CAPÍTULO: III METODOLOGÍA
Hipótesis General y especifico, Variables, Tipo de Investigación, Método de
Investigación, Nivel de investigación, Diseño de la investigación, Población y
muestra, Rigor científico, Validez y confiabilidad de instrumentos, y validación de
expertos, Definición y operacionalización de variables, Técnicas e instrumentos de
recolección de datos.
CAPÍTULO: IV TRATAMIENTO ESTADÍSTICO Y RESULTADO
Plan de análisis, tratamiento e interpretación estadísticas por variables dimensiones
– gráficos y cuadros, Prueba de hipótesis, Descripción y discusión de resultados.
vii
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS:
Instrumentos: cuestionarios y/o encuestas
Desde ya les agradezco de manera anticipada por sus recomendaciones y apreciaciones que
se me pueda brindar para mejorar y enriquecer el presente trabajo.
viii
ÍNDICE
CARÁTULA ......................................................................................................................... i
HOJA DE FIRMA DEL JURADO .................................................................................... ii
DEDICATORIA ................................................................................................................. iii
AGRADECIMIENTO ........................................................................................................ iv
DECLARACIÓN JURADA DE AUTORÍA ..................................................................... v
PRESENTACIÓN .............................................................................................................. vi
ÍNDICE .............................................................................................................................. viii
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 11
RESUMEN ......................................................................................................................... 12
ABSTRACT ....................................................................................................................... 13
CAPÍTULO I ..................................................................................................................... 14
PLANTEAMIENTO DE PROBLEMA ........................................................................... 14
1.1 DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................. 14
1.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ....................................................................... 16
1.2.1 PROBLEMA GENERAL ........................................................................................ 16
1.2.2 PROBLEMA ESPECÍFICO .................................................................................... 16
1.3 OBJETIVO .................................................................................................................. 16
OBJETIVOS GENERAL ................................................................................................. 16
OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................... 16
1.4 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN ......................................................... 16
1.5 LIMITACIONES ......................................................................................................... 17
CAPÍTULO II .................................................................................................................... 18
MARCO TEÓRICO .......................................................................................................... 18
ANTECEDENTES DEL PROBLEMA ........................................................................... 18
INTERNACIONAL ........................................................................................................... 18
NACIONALES .................................................................................................................. 19
ix
2.2 BASES TEÓRICOS .................................................................................................... 21
2.3 DEFINICIÓN DE TERMINOS BÁSICOS ............................................................... 28
CAPÍTULO III .................................................................................................................. 36
METODOLOGÍA .............................................................................................................. 36
3.1 HIPÓTESIS ................................................................................................................. 36
HIPÓTESIS GENERAL ................................................................................................... 36
HIPÓTESIS ESPECÍFICA .............................................................................................. 36
3.2 VARIABLES ................................................................................................................ 36
VARIABLE INDEPENDIENTE ...................................................................................... 36
VARIABLES DEPENDIENTES ...................................................................................... 36
3.3 TIPOS DE INVESTIGACIÓN ................................................................................... 37
3.4 MÉTODOS DE LA INVESTIGACIÓN .................................................................... 37
3.5 NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN ........................................................................... 37
3.6 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN ......................................................................... 37
3.7 POBLACIÓN Y MUESTRA ...................................................................................... 38
3.8 RIGOR CIENTÍFICO VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS
INSTRUMENTOS ............................................................................................................. 38
3.9 DEFINICIÓN Y OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES ........................... 38
3.10 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS ................ 39
3.10.1 TÉCNICA DESCRIPTIVA ................................................................................... 39
3.10.2 CUESTIONARIO DE ENCUESTA CON PREGUNTAS CERRADAS ........... 39
CUESTIONARIO .............................................................................................................. 40
PREGUNTA 1 .................................................................................................................... 40
PREGUNTA 2 .................................................................................................................... 41
PREGUNTA 3 .................................................................................................................... 42
PREGUNTA 4 .................................................................................................................... 43
PREGUNTA 5 .................................................................................................................... 44
x
PREGUNTA 6 .................................................................................................................... 45
PREGUNTA 7 .................................................................................................................... 46
PREGUNTA 8 .................................................................................................................... 47
PREGUNTA 9 .................................................................................................................... 48
CAPÍTULO IV ................................................................................................................... 49
TRATAMIENTO ESTADÍSTICO .................................................................................. 49
4.1 PLAN DE ANÁLISIS .................................................................................................. 49
4.2 TRATAMIENTO E INTERPRETACIÓN ESTADÍSTICA POR VARIABLE O
DIMENSIÓN ...................................................................................................................... 49
4.3 PRUEBA DE HIPÓTESIS .......................................................................................... 49
4.4 DESCRIPCIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS ............................................. 50
CONCLUSIONES ............................................................................................................. 51
RECOMENDACIONES ................................................................................................... 52
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................ 53
ANEXOS ............................................................................................................................ 55
11
INTRODUCCIÓN
En nuestro País encontramos en distintos lugares de diferentes distritos ofreciendo la venta
de inmuebles y otros en obras de edificación, con créditos hipotecarios de endeudamientos
de 15 a 20 años, esto sucede porque hay un clima de tranquilidad económica y existe un
boom en las actividades inmobiliarias y de la construcción, algunos cuentan con liquidez
para poder comprar siendo propietarios en corto tiempo. Existe otro grupo que no cuentan
con los ingresos suficientes, pero incurren a la adquisición de las viviendas por medio de los
bancos con la modalidad de créditos hipotecarios.
En el presente proyecto de investigación pretendemos abordar en el momento de la entrega
de las arras y la implicancia tributaria en la venta de inmueble o en la primera venta efectuado
por el constructor de los mismos. En esta práctica habitual cuando un vendedor y comprador
se ponen de acuerdo para la compra y venta de un inmueble y se firme un contrato de arras
donde se comprometen a llevar a cabo la compraventa entregando al comprador una garantía
de cumplimiento del contrato o cantidad económica.
Las arras no solo tienen importancia en materia de compra y venta, en manera general son
las garantías dentro del derecho de obligaciones, puede ser en entrega de dinero u otros
objetos de valor siendo esta ejecución de contrato como arras confirmatorias que son
contratos de arras como prueba o señal que ha tenido una contención vinculante. La Arras
penitenciales son las que acompañan el contrato ya realizado en donde cualquier parte se
puede retractar del contrato mediante la pérdida o restricción agravada de lo que se dio en
calidad de arras. Arras penales es cuando se deja de dar cumplimiento al contrato al que
acceden las arras, no permitiendo la retractación de las partes o llamadas por pena o multa.
Y por última las Arras Obligacionales son las que se entregan antes de la celebración del
contrato, dotan por obligatoriedad por vía indirecta a los acuerdos preparatorios.
Según el Código civil en su Artículo 1351 refiere que el contrato es el acuerdo de dos o más
partes para crear, modificar, o extinguir una relación jurídica patrimonial es decir refiere a
bienes o intereses con un contenido económico y deben de cumplir con las prestaciones
establecidas.
12
RESUMEN
En el presente trabajo de investigación tiene la finalidad de que reconozcan el impuesto
general a las ventas considerando la primera venta del inmueble con las arras, lo cual
brindaremos un análisis comparando el efectivo y las ratios para evaluar la situación
económica y financiera. Las arras es una señal entregada por una de las partes contratantes
a la otra para obtener una seguridad que se celebrara posteriormente una transferencia de un
bien inmueble, esto es considerado una prueba de buena fe que la otra parte contratante
percibe como seguridad en la celebración de una determinado.
La entrega de arras tiene como finalidad dar una señal o prueba de seriedad que de todos
modos se dé la celebración de un contrato, lo cual se asegura a que de todos modos se tenga
derecho de desistir de una compra. En el caso de una ratificación del contrato y el mismo se
cumpla, las arras pueden ser devuelta o en todo caso imputarlas como parte del precio del
pago del inmueble, obviamente eso es un acuerdo que esta por la misma naturaleza en el
contrato.
Debemos saber a la vez que la única manera de apropiarse de las arras es cuando una de las
partes incumple el contrato, y en ese caso las tiene que devolver dobladas y estas adquieren
una naturaleza de arras penal, advirtiendo que es una subespecie de las confirmatorias.
Palabra Clave: Impuesto General a las Ventas – Arras.
13
ABSTRACT
In this research work, it is intended that they recognize the general sales tax considering
the first sale of the property with the earnest money, which we will provide an analysis
comparing the cash and the ratios to evaluate the economic and financial situation. The
earnest money is a signal delivered by one of the contracting parties to the other to obtain
a security that a transfer of real estate will be held later, this is considered a proof of good
faith that the other contracting party perceives as security in the celebration of a certain
one.
The purpose of the delivery of earnest money is to give a sign or proof of seriousness that
the conclusion of a contract is given anyway, which ensures that in any case you have the
right to withdraw from a purchase. In the case of a ratification of the contract and it is
fulfilled, the deposit can be returned or in any case charged as part of the price of the
payment of the property, obviously that is an agreement that is by the same nature in the
contract.
We must know at the same time that the only way to appropriate the earnest money is
when one of the parties breaches the contract, and in that case, they have to return them
doubled and they acquire the nature of penal deposit, noting that it is a subspecies of the
confirmatory.
Key Word: General Sales Tax - Arras.
14
CAPÍTULO I
PLANTEMIENTO DEL PROBLEMA
1.1 DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA
El TUO de la Ley de IGV en su artículo 3, señala por venta todo acto por el que se
transfiere bienes a título oneroso, independientemente de la designación a los contratos o
negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes.
También se considera venta las arras, depósito o garantía que supere el límite establecido
en el reglamento de la Ley de IGV en su artículo 2do señala que las arras se refieren en
el inciso a), c) y f) del artículo 3ero no deberían superar el 3% del valor de la venta.
La ley de Impuesto General a las Ventas hace referencia sobre el nacimiento de la
obligación para inmuebles futuros, pese a que las inmobiliarias perciben pagos parciales
o totales por este bien futuro, genera controversias entre las instancias administrativas. La
Administración Tributaria y el tribunal fiscal da a conocer que al nacimiento de la
obligación tributaria si en caso no exista el bien entonces no aplica el Artículo 4 del TUO
de la Ley del IGV refiere que la primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada
con IGV y la obligación tributaria nace, en el momento que se entrega el pago parcial o
total la inmobiliaria está obligada a declarar y realizar el pago respectivo de dicho
impuesto en este caso el IGV, esto es independiente de la transferencia de la propiedad
teniendo la responsabilidad ambas partes el cliente y la inmobiliaria.
En referencia a lo mencionado de la Ley de Impuesto General a las Ventas y al
Reglamento de la Ley de IGV nos limita la libertad de negociación ya que considera que
un contrato de arras que excede el importe permitido se debe considerar como venta y
debería estar gravado con el IGV y esto es contradictorio ya que en esencia no es una
venta sino una separación y el mismo reglamento hace mención que si se rescinde el
contrato habrá que revertir el IGV pero en el periodo que se rescinde el contrato y esto no
significa que allá una devolución del IGV pagado creando un perjuicio al Constructor ya
que tendría que destinar fondos para la devolución del arras habiendo entregado una parte
al fisco concerniente al IGV.
Las transferencias de ventas de departamentos en planos son consideradas en la Ley del
Impuesto General a las ventas como una operación gravada con tal impuesto. Siendo
15
referenciado en el inciso f) del Artículo 40 de la Ley del IGV, siendo el inicio de la
obligación tributaria del IGV en la primera venta de inmuebles donde se da la fecha de
percepción del ingreso, del capital o monto que perciba, puede ser parcial o total. Siendo
esta disposición que entró en vigencia el 01 de agosto del 2012. Con esta norma quedaría
sin sustento la posición de los tribunales fiscales trayendo controversias sobre el
nacimiento de la obligación tributaria de la venta de los inmuebles en plano, quiere decir
que ya no sería necesario la culminación de la construcción de los departamentos para
que configure el inicio o nacimiento del IGV,
Las arras son reguladas en los artículos 1477 y 1479: Ante el cumplimiento, quien las
recibió debe devolverlas o considerarlas como adelanto del precio pactado, no pueden
considerarse como el pago de la cuota inicial, (Casación No 943-2005-Lima). Se entregó
las arras y no cumple con la obligación por causa propia, la otra parte puede dejar sin
efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las recibió,
la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir que se le devuelva el doble de las arras
entregadas. A dicha pretensión, de manera accesoria, procede agregarle la de
indemnización por daños y prejuicios (Art. 1479).
Las arras de retractación señaladas en los artículos 1480 y 1483 son válidas en los
contratos preparatorios (compra de bien inmueble futuro, contrato de opción). Una o
ambas partes pueden desistirse de celebrar el contrato definitivo. Si se retracta deberá
devolver el doble de lo recibido. Puede ser posible pactar que quien recibe las arras puede
renunciar a su derecho de retractación (Art. 1482). Dada las ofertas de inmuebles
terminados e independizados, la entrega de arras no es recomendable por su alto riesgo.
El Reglamento de la Ley de IGV en su artículo 6to inciso 5 señala que, en caso de nulidad,
anulación, rescisión o resolución de contratos, se deberá reintegrar el crédito fiscal en el
mes que ocurrió tal hecho.
16
1.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
1.2.1 Problema General
¿Determinar y describir el reconocimiento del IGV y su controversia en los contratos de
Arras en la primera venta de inmueble?
1.2.2 Problemas Específicos
1. ¿Describir el reconocimiento del IGV y su controversia en los contratos de arras
en la primera venta de un inmueble?
2. ¿Determinar las causas del reconocimiento del IGV y su controversia en los
contratos de arras en la primera venta de un inmueble?
1.3 OBJETIVO
General
Determinar las características y el reconocimiento del IGV y su controversia en los
contratos de arras en la primera venta de un inmueble.
Específicos
1. Describir las características del reconocimiento del IGV y su controversia en los
contratos de arras en la primera venta de un inmueble en el Perú.
2. Describir las características el reconocimiento del IGV y su controversia en los
contratos de arras en la primera venta de un inmueble en Lima.
3. Hacer un análisis comparativo del reconocimiento del IGV y su controversia en
los contratos de arras en la primera venta de un inmueble.
4. Hacer propuestas de mejora en la utilización del reconocimiento del IGV y su
controversia en los contratos de arras en la primera venta de un inmueble
1.4 JUSTIFICACIÓN
Este proyecto de investigación se justifica porque será referente y guía metodológica para
otras investigaciones a ser realizadas sobre el reconocimiento del IGV y su controversia
en los contratos de arras en la primera venta de un inmueble.
17
1.5 LIMITACIONES
Este proyecto de trabajo se limitó por la economía y por el factor tiempo, debido a la
situación que está pasando nuestro país y a la vez el horario laboral, pero aun así se
terminó con mucho éxito y con los resultados esperados.
18
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
2.1 Antecedentes del problema
Internacional
Samparo (2008)1, en su tesis titulada “El derecho de retracto por causa de
Cesión litigiosa”, en la Facultad de ciencias jurídicas de la pontificia Universidad
Javeriana de Colombia indica Que el Legislador colombiano no reglamenta en detalle,
a través de sus artículos 1969 al 1972 del Código Civil, el negocio jurídico de carácter
dispositivo de derechos personales o reales denominado cesión litigiosa como sí lo hace
con la cesión de los derechos personales o créditos (exceptuados los títulos valores y otras
especies negociables que se rigen por la legislación comercial), mediante los artículos
1959 al 1966 ibídem, en los cuales regula tópicos como la denominación de las partes
intervinientes en el negocio, sus efectos (entre cedente y cesionario, entre estos y el
deudor cedido y entre éstos y los terceros), forma de hacer la transferencia del derecho,
etc., etc., pero que por la aplicación analógica y sistematizada de las normas, no hay lugar
a dejar de tener en cuenta y aplicar las que no las contradigan, principalmente las que se
refieren a la tradición de los derechos personales o créditos o forma de transmitirlos,
porque negociar el evento incierto de la litis, lo es esto último pero dentro de un proceso
contencioso y no por fuera de él.
“Samparo indica que al momento que un comprador de un inmueble hace la
entrega determinada de las arras, es confiando en la buena fe del vendedor y lo que
trata de explicar en su tesis es que si existe un inconveniente en los documentos
entregados por el vendedor del inmueble por inciertos en litigio y otros inconvenientes
que pueda presentarse, no debe ser afectado al comprador ni mucho menos al monto
entregado”
Chamba (2017)2, en su tesis Las ventas a crédito y su Impacto en la liquidez,
Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil, Ecuador, tiene como objetivo
determinar aquellas ventas a créditos y su desarrollo en la liquidez de la empresa, se
emplearon algunos tipos de investigación, como la investigación descriptiva, documental
y de campo para los cuales se utilizaron las técnicas de investigación tales como la
entrevista, las encuestas, la observación el análisis de datos. Las mismas que ayudaron a
obtener la información necesaria para formular la idea a defender del proyecto y cumplir
con los objetivos propuestos. Concluye: No se realizan continuos análisis financieros y
eso no permite determinar la real liquidez para cubrir costos y gastos. Sus políticas de
financiamiento y de cobros no son las apropiadas, lo que ocasiona errores en el
financiamiento y que la gestión de cobro no sea tan eficiente. Las cuentas por cobrar en
la empresa aumentan y no se ha logrado recuperar, lo que genera que no tenga liquidez.
(1) Samparo (2008), en su tesis titulada “El derecho de retracto por causa de Cesión litigiosa”, en la Facultad de ciencias jurídicas de la
pontificia Universidad Javeriana de Colombia
(2) Chamba (2017), en su tesis Las ventas a crédito y su Impacto en la liquidez, Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil, Ecuador
19
“Chamba en su tesis indica que al momento de presentarse una solicitud de crédito
hipotecario es necesario que se cubran los gastos y costos adicionales, y esto genera
errores en el financiamiento y de cobros que no son apropiados, lo cuales se
consideran como errores en cobros no eficientes”
Nacionales
Fabían (2000)3, en su tesis titulada “El derecho de retracto en el código Civil
peruano” en la Pontificia Universidad católica del Perú indico que El retracto sólo es
posible de ser ejercitado en los contratos onerosos, y su improcedencia en el contrato
oneroso de renta vitalicia y en las mal llamadas ventas por expropiación forzosa. No existe
la posibilidad de ejercitar el retracto en el contrato de permuta de cosas genéricas, ni por
la redacción del artículo 1593, ni por la remisión al 1603; razón por la cual existe la
necesidad de modificar el primer artículo mencionado, permitiendo que este derecho
pueda ser ejercitado respecto a toda transmisión onerosa que admita la sustitución. De
igual forma, es inviable el carácter forzoso de la garantía exigida por el artículo 1598, por
lo que se propone su modificación por una garantía de carácter voluntario pendiente de la
voluntad del vendedor. Propone la modificación del inciso 6 del artículo 1599 del Código
Civil y, asimismo, plantea una reformulación integral del orden de 18 los siete incisos del
mismo artículo, justificando un nuevo orden de preferencia entre retrayentes.
“Fabian en su tesis indica que deben existir leyes las cuales estén a favor del
retracto de compra y venta de un inmueble la cual permita tanto al vendedor como
al comprador poder tener la seguridad de una comprar con todo el margen de la ley
para no contar con posibles problemas posteriores a la venta. Es por eso que solicita
la modificación de las leyes ya que siente que es algo forzoso de una garantía exigida
cuando no se tiene la plena seguridad de la venta”
Fernández (2016) 4, en su tesis El pago del Impuesto general a las ventas y su
incidencia en la liquidez de las micro y pequeñas empresas que venden al crédito en
el distrito de los Olivos - Lima, año 2016, tiene como objetivo fijar si el pago del
Impuesto General a las Ventas incide en la liquidez de las micro y pequeñas empresas
MYPE que venden al crédito. El tipo de investigación es cualitativa - cuantitativa, y el
diseño es descriptivo correlacional. De acuerdo a lo planteado, reúne los requisitos
metodológicos adecuados para ser considerada una “investigación aplicada”, en razón
que se utilizará doctrina, normas, prácticas y principios tributarios. Concluye: El pago del
Impuesto General a las Ventas en las MYPE que venden al crédito, es un obstáculo
determinante en su liquidez, perjudicando de esta manera el capital de trabajo que es
indispensable para producción de estas empresas. Las MYPE que venden al crédito están
en evidente desventaja, esto puede aumentar al no haber la 6 disposición del efectivo
necesario para cumplir con sus pagos. Sin embargo, entre sus obligaciones a corto plazo,
realizan un esfuerzo por cumplir con el pago de sus impuestos y evitar problemas con la
SUNAT.
(3) Fabían (2000) tesis “El derecho de retracto en el código Civil peruano” en la Pontificia Universidad católica del Perú
(4) Fernández (2016) 4, tesis El pago del Impuesto general a las ventas y su incidencia en la liquidez de las micro y pequeñas
empresas que venden al crédito en el distrito de los Olivos - Lima
20
“Fernández en su tesis indica que el IGV no debe presentarse como un obstáculo
determinándote en la liquidez de la empresa, de tal manera que no afecte al capital
de trabajo que es muy indispensable en la producción. Las personas que venden a
crédito están en una desventaja, ya que de acuerdo al monto de venta tienen que
cumplir con el pago de los impuestos y esto se debe para evitar problemas con la
SUNAT.”
Capistrano & Mendoza (2019)5 en su tesis: Los pagos adelantados
(separación y anticipos) en la venta de inmuebles y su impacto tributario en los
proyectos inmobiliarios del distrito de Jesús María en el año 2017, tiene como
objetivo determinar el impacto tributario de los pagos adelantados en la venta de
inmuebles. La presente investigación es cualitativa y cuantitativa, ya que muestra la
relación entre la variable independiente los pagos adelantados y la variable dependiente
el impacto tributario. Concluye: que las empresas inmobiliarias determinan
incorrectamente el nacimiento del IGV en la separación de inmuebles “podemos validar
dicha hipótesis debido a que según la información recopilada el 57% de las encuestas
realizadas conocen el concepto de “arras”, y el 93% indica que emiten un comprobante
de pago – boleta de venta. A pesar de conocer dicho termino, realizan un tratamiento
errado. Pues las arras, tienen un tratamiento tributario, el cual se detalla en el Reglamento
de Comprobantes de Pago, Ley el Impuesto a la Renta e Impuesto General a las Ventas.
La liquidez, es un indicador importante en este sector, ya que muchas de estas empresas
inmobiliarias están financiadas por entidad financieras, utilizando instrumentos como
pagares a largo plazos y con una tasa de interés, por lo que los ingresos por las ventas de
los departamentos están regularizados por la entidad financiera.
“Capistrano y Mendoza indican en su tesis la cual tiene un solo objetivo ver y
determinar el impacto de los pagos adelantado por inmuebles, en ese caso se ve que
no se recibe ningún tipo de comprobante que va ser emitido a la SUNAT y a la vez
que no es sujeto al IGV lo cual el monto entregado como separación de inmueble no
está sujeto a ningún tipo de documento financiero”
(5) Capistrano & Mendoza (2019)5 tesis: Los pagos adelantados (separación y anticipos) en la venta de inmuebles y su impacto
tributario en los proyectos inmobiliarios del distrito de Jesús María
21
2.2 BASES TEÓRICAS 6
La política tributaria en el Perú como cualquiera otra gestión ha venido cambiando siglo
tras siglo, es decir la política de ayer ya no es lo mismo de ahora, a consecuencia, de
distintos factores ya sea sociales, culturales y políticos; en cuanto, Barragán (2014)
afirma: “En estos cambios, la Administración Tributaria ha tenido que ir cambiando en
forma permanente para poder realizar a cabalidad su función con equidad, eficiencia y
eficacia en armonía a los objetivos sociales, económicos y políticos trazados en la política
fiscal y la política tributaria”.
Características del IGV:
Según SUNAT
Las características son las siguientes:
1. Indirecto (Fenómeno de la traslación).
2. De carácter general (Grava volúmenes globales de transacciones de bienes y
servicios).
3. Plurifásicos (Alcanza a todas las transacciones del proceso de producción y
distribución).
4. No acumulativo (Permite deducir el impuesto abonado en la adquisición de
bienes y servicios).
5. Neutral en la configuración de los precios (Evitas los efectos de premiación y
acumulación).
Decreto legislativo N. º 1116
Según el artículo 3. °, se entiende por:
a) Venta de bienes inmuebles a futuro:
Todas las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se da antes
que exista el bien. También se considera venta las arras, depósito garantía que superen
el límite establecido en el reglamento.
(6) Álvarez Illanes, Juan Francisco. (2013). Manual de contrataciones del Estado Lima: Editorial Pacífico.
22
b) Contrato de construcción:
Es un contrato donde se negocia la fabricación o edificación de un activo o de un
conjunto de activos relacionados o interdependientes en términos de diseño, tecnología
u otros.
Resoluciones del Tribunal Fiscal referido al Impuesto General a las ventas en la
venta de inmuebles.
Según la RTF N. º 0640-5-2001
Para que exista la obligación de pagar el Impuesto General a las Ventas debe existir el
bien y así se produzca la venta y si no existe el bien no debe de haber obligación de pagar
tributo ya que se trata de un bien futuro.
Según la RTF N. º 256-3-99
La compraventa de inmuebles a futuro no implica que este gravado con el Impuesto
General a las Ventas, dado que el bien inmueble aún se encuentra en planos.”
Según la RTF N. º 1104-2-2007
Para que nazca la obligación de pagar el Impuesto General a las Ventas por las Ventas de
bienes inmuebles es necesario que exista la venta, y esto sólo se dará cuando exista el
bien, por lo tanto, una vez que ya haya sido entregada a los compradores, en ese momento
recién se aplicara el impuesto.
En conclusión, la Ley del Impuesto General a las Ventas según Decreto Legislativo N. º
1116 a partir del 1 de agosto de 2012, considera venta las operaciones sujetas a condición
suspensiva en las cuales el pago se da antes de la existencia del bien. Por lo tanto, cuando
se perciba pagos ya sea parciales antes de la existencia del bien inmueble ya nacerá la
obligación tributaria del IGV.
23
Ley del impuesto general a las ventas 7
Según el inciso c) del artículo 1. ° del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto
General a las Ventas concluye: que la primera venta de bienes inmuebles realizada por el
constructor está afecta al impuesto; pero como sería su desarrollo si estos bienes aún no
existen. Los bienes inmuebles realizados por el constructor estarán afectos al Impuesto
General a las Ventas en la primera venta. El artículo 3. ° nos dice que en la venta estará
afecto todo hecho por el que se transfieren bienes a título oneroso, más allá de los
acuerdos pactados por las partes. De igual manera, el artículo 4. ° menciona que el
nacimiento de la obligación tributaria sería en la fecha de percepción del ingreso, no
importando si el monto recibido es parcial o total y sin considerar que a la fecha del monto
recibido se produzca la venta. En conclusión, la ley indica que los constructores están
obligados a la declaración y pago del Impuesto General a las Ventas, cuando 9 se dé el
pago así sea de forma parcial (anticipo) por la venta del bien inmueble, así no se haya
producido la transferencia del inmueble, bastando sólo la celebración del contrato de
compraventa.
Liquidación del IGV 8
Según la Base Legal: Artículos del 11 al 17 de la Ley del Impuesto general a la venta,
menciona que el IGV se liquida mensualmente y se presenta ante la Superintendencia
Nacional de Administración Tributaria - SUNAT o a través de los bancos o más
conocidos como entidades financieras.
El Impuesto Bruto correspondiente a cada operación gravada es el monto resultante de
aplicar la tasa del IGV sobre la base imponible. El Impuesto Bruto correspondiente a cada
período tributario, es la suma de los Impuestos Brutos determinados en la emisión de las
valorizaciones de obra. Y el crédito fiscal es la suma del impuesto general a las ventas
que aparece consignado en cada uno de los comprobantes de pago registrado en ese
período.
(7-8) Calderón Puertas, Carlos Alberto. (2013). Observatorio de derecho civil. Lima: MOTIVENSA
24
La base imponible para determinar el Impuesto General a las ventas
Está constituida por:
a) El valor de venta, en las ventas de bienes.
b) El total de la retribución, en la prestación o utilización de servicios.
c) El valor de construcción, en los contratos de construcción
d) El ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al
valor del terreno.
Comprobantes de pago 9
Según el Reglamento de comprobantes de pago, en el Capítulo I – Articulo 1, menciona
que el comprobante de pago es un documento que aclara y acredita la transferencia de
bienes, la entrega en uso o la prestación de servicios.
A la vez menciona que en los casos en que las normas sobre la materia exijan la
autorización de impresión y/o importación a que se refiere el numeral 1 del artículo 12°
del presente reglamento, sólo se considerará que existe comprobante de pago si su
impresión y/o importación ha sido autorizada por la SUNAT conforme al procedimiento
señalado en el citado numeral. La inobservancia de dicho procedimiento acarreará la
configuración de las infracciones previstas en los numerales 1, 4, 8 y 15 del artículo 174°
del Código Tributario, según corresponda
En el artículo 2 10
Los documentos considerados como comprobantes de pago son los
a) Facturas.
b) Recibos por honorarios siguientes:
c) Boletas de venta.
d) Liquidaciones de compra.
(9-10) Ccaccya, D. (2016). Las ratios de liquidez. Lima, Perú: Instituto Pacífico S.A.C.
25
e) Tickets o cintas emitidos por máquinas registradoras.
f) Los documentos autorizados en el numeral 6 del artículo 4º.
g) Otros documentos que por su contenido y sistema de emisión permitan un adecuado
control tributario y se encuentren expresamente autorizados, de manera previa, por la
SUNAT.
h) Comprobante de Operaciones – Ley N° 29972.
Valorización de obra 11
Según el Anexo Único de Definiciones del Reglamento de la OSCE, la valorización de
una obra, es la cuantificación económica del avance físico en la ejecución de la obra,
realizada en un período determinado.
Asimismo, se podría definir a la valorización como el monto de la contraprestación que
corresponde abonar al contratista, por el trabajo ejecutado en un periodo de tiempo,
usualmente mensual; sin embargo, nada impide establecer en las bases o el contrato otra
periodicidad.
Crédito fiscal 12
Según la Base Legal: Art. 6° del T.U.O. de la Ley del Impuesto General a las Ventas,
indica que para la aplicación de lo dispuesto en el Capítulo III, Título I del Decreto, se
observarán las siguientes disposiciones:
Artículo 6°. - La aplicación de las normas sobre el Crédito Fiscal establecidas en el
Decreto, se ceñirá a lo siguiente:
1. Adquisiciones que otorgan derecho a crédito fiscal
Los bienes, servicios y contratos de construcción que se destinen a operaciones gravadas
y cuya adquisición o importación dan derecho a crédito fiscal son:
a) Los insumos, materias primas, bienes intermedios y servicios afectos, utilizados
en la elaboración de los bienes que se producen o en los servicios que se presten.
(11-12) Effio Pereda, Fernando. (2013). Sistema de detracciones: análisis y aplicación práctica. Lima
26
b) Los bienes de activo fijo, tales como inmuebles, maquinarias y equipos, así como
sus partes, piezas, repuestos y accesorios.
c) Los bienes adquiridos para ser vendidos.
d) Otros bienes, servicios y contratos de construcción cuyo uso o consumo sea
necesario para la realización de las operaciones gravadas y que su importe sea
permitido deducir como gasto o costo de la empresa.
El procedimiento de fiscalización tributaria de la SUNAT 13
En el ordenamiento tributario se encuentra distintas formas de ver la fiscalización uno de
ellos como facultad y como procedimiento, es decir, es el mando que tiene la
Administración Tributaria para poder determinar si los contribuyentes están cumpliendo
de manera correcta con sus obligaciones tributarias. Mientras que, por otro lado, la
fiscalización tributaria es un procedimiento que se refiere a un conjunto de actos y/o
hechos que conducentes a verificar que los contribuyentes hayan cumplido de acuerdo a
la normativa tributaria.
Por lo tanto, la fiscalización no se puede ejercer infringiendo los derechos de los
contribuyentes, todo debe ser dentro de los límites que la Constitución establece. Sin
embargo, la SUNAT tiene la facultad discrecional; es decir, la posibilidad que tiene la
administración tributaria para optar entre distintas posibilidades que se le brindan
contenidamente todas ellas como válidas para la entidad, es decir, la posibilidad para optar
por una de ellas que enmarque dentro del interés general.
Objetivo de la Fiscalización Tributaria14
El objetivo principal de la Administración Tributaria es incrementar la recaudación fiscal,
mediante la diferencia que existe y determina entre lo declarado y lo que debería pagar;
para conseguir dicho objetivo 15 realiza la selección de los contribuyentes como
instrumento que permite focalizar los escasos recursos de fiscalización tributaria en un
mínimo número de contribuyentes, con el objeto de controlar de manera más eficiente sus
obligaciones tributarias, dado que sería imposible llegar al universo de contribuyentes por
la reducida cantidad de recursos humanos con los que cuenta.
(13-14) Miranda (2016), tesis titulada “Influencia de la evasión de impuestos en la recaudación tributaria”
27
Operaciones exoneradas del IGV 15
Según el literal B) del Apéndice I del Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley del
Impuesto General a las Ventas, concluye que está exonerado del Impuesto General a las
Ventas “La primera venta de inmuebles que realicen los constructores, cuyo valor de
venta no supere las 35 UIT, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que
cuenten con el otorgamiento de la licencia de construcción emitida por las
municipalidades”. Existen 3 factores que disponen la exoneración de la operación y son:
-El valor de venta no supere de 35 UIT vigente al momento que se realice la venta. -El
inmueble que se venda sea para uso de vivienda. -Que se haya presentado la solicitud de
la licencia de construcción y que haya sido admitida por la municipalidad que
corresponda.
Venta de bien inmueble futuro 16
La venta de un bien inmueble futuro es conocida como preventa o venta en planos. Es
común encontrar este tipo de ventas en las inmobiliarias o durante la construcción de un
proyecto habitacional o de oficinas. Esta modalidad permite congelar el precio ofrecido
por el vendedor o promotor. El artículo 1534 del Código Civil señala que “en la venta de
un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición
suspensiva de que llegue a tener existencia”. Es decir, se pueden firmar contratos con los
fines señalados, pero el inmueble “deberá llegar a existir físicamente”. En esta operación
es esencial ser muy cuidadoso antes de dar la inicial o hacer la ‘separación’, dado que al
no ser acto inscribible el contrato aludido, su firma representa tomar una decisión sobre
la base de la confianza que genere el constructor. De acuerdo al artículo N. °1534 del
Código Civil, el contrato que nace de la venta de un bien a futuro se encuentra sujeto a la
condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Es decir, se suspenden los efectos
del acto jurídico, obligaciones y solo se producirán si se lleva a cabo la condición
premeditada. En el caso específico de la primera venta de un departamento en planos, el
cual no ha sido aún construido o se encuentra en proceso de construcción, solo cuando el
inmueble exista podrán surtir los efectos del contrato.
(15-16) Miranda (2016), en su en su tesis titulada “Influencia de la evasión de impuestos en la recaudación tributaria”
28
Primera venta de un bien inmueble
En el Texto Único Ordenado de la Ley de IGV en el artículo 4. º, El nacimiento del
impuesto que hace referencia la ley en la primera venta de un bien inmueble, se realiza
cuando se percibe un pago parcial o total del valor del inmueble. Esto aplica para aquellos
bienes existentes o terminados, que estén disponible para realizar la transferencia. Sin
embargo, en el sector inmobiliario las operaciones comerciales se inician mucho antes de
tener un producto terminado que ofrecer al mercado. Las empresas inmobiliarias perciben
pagos adelantados por proyectos que están en planos, en ejecución y terminados. Estos
proyectos que están en planos o en construcción, venden la promesa de la vivienda ideal,
que cumpla con las exigencias o la necesidad del comprador. Es decir, cuando se realiza
un contrato de venta, se detalla las especificaciones que debe cumplir el bien y también
se indica el tiempo promedio que demorará la inmobiliaria en realizar la entregar del
departamento. Es importante detallar que, la empresa entrega un producto terminado con
la finalidad que haga uso de los beneficios que un inicio de pacto mediante la suscripción
del contrato.
2.3 DEFINICIONES DE TERMINOS BÁSICOS
Arras
Las arras es un concepto que designa una señal o cuantía monetaria que se entrega en
algún contrato. Lo que más se conoce de este concepto es el contrato de arras, ya que el
término solo se caracteriza por tener una gran amplitud que dificulta el encontrar una
definición en concreto. Las arras se enmarcan dentro de los precontratos, y un contrato
de arras es un acuerdo por el cual las dos partes interesadas pactan un derecho de reserva
para compraventa de bienes o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato y a
cambio de esta reserva, se entrega una señal de dinero, lo que se conoce como arras.
Impuesto general a las ventas:
Es un impuesto que grava todas las fases del ciclo de producción y distribución está
orientado a ser asumido por el consumidor final, encontrándose normalmente en el precio
de compra de los productos que adquiere.
29
Liquidación del IGV
Para la determinación de la obligación tributaria, es decir, del impuesto a pagar al fisco,
se obtiene del resultado obtenido por la deducción del impuesto bruto (impuesto cobrado
por las operaciones de venta) el crédito fiscal (impuesto pagado por las adquisiciones
efectuadas). Cabe resaltar que las mencionadas operaciones de ventas y adquisiciones
deben encontrarse sustentadas por comprobantes de pago.
Anticipos 17
Son pagos que se dan de manera parcial o total antes de la entrega del bien o prestación
del servicio, donde la empresa posteriormente deberá cumplir con el compromiso
generado; caso contrario, se hará la devolución del anticipo.
Bien futuro 18
Es aquel que todavía no existe en la realidad, la venta de un bien inmueble futuro es
conocida como preventa o venta en planos.
Capital de trabajo 19
Se define como capital de trabajo a la capacidad de disponibilidad de recursos que
requiere la empresa para llevar a cabo sus 21 actividades con normalidad en el corto plazo.
Denominación que suele darse al capital circulante.
Recaudación fiscal 20
El concepto de recaudación fiscal es aquel que se aplica al acto que realiza un organismo,
normalmente el Estado o el gobierno, con el objetivo de juntar capital para poder
invertirlo y usarlo en diferentes actividades propias de su carácter. La recaudación fiscal
es hoy en día un elemento central para todos los gobiernos ya que esos no son más que
los fondos que podrá manejar el gobierno y que deberá asignar a diferentes espacios tales
como administración pública, educación, salud, medio ambiente, trabajo, comunicación,
etc.
(17-18) Walhs, C. (2001). Ratios fundamentales de gestiona empresarial como analizar y controlar los aspectos que marcan el valor de las empresas.
(19-20) Abanto, M. (2012). Diccionario aplicativo para contadores, enfoque multidisciplinario y casuístico. Lima, Perú: Gaceta
Jurídica.
30
Valorización de obra:
Es la cuantificación económica del avance físico en la ejecución de la obra, realizada en
un período determinado. Asimismo, se podría definir a la valorización como el monto de
la contraprestación que corresponde abonar al contratista, por el trabajo ejecutado en un
periodo de tiempo, usualmente mensual; sin embargo, nada impide establecer en las bases
o el contrato otra periodicidad.
El Sector Construcción
La construcción constituye uno de los rubros en los que tanto el Estado como los
particulares han desarrollado actividades tendientes a su consolidación. Prueba de ello es
que hoy en día se aprecian obras en cualquier parte del país, al igual que los mecanismos
de financiamiento otorgados por las instituciones bancarias en la adquisición de viviendas
y/o en el financiamiento de las empresas que se dedican a la edificación de las mismas.
La liquidez
La liquidez es la capacidad de pago que posee una empresa, para hacer frente a sus
obligaciones financieras a corto plazo. Se entiende por corto plazo, un periodo de tiempo
de doce meses o sea un año, este periodo por lo general se relaciona con el ciclo normal
de explotación del negocio. La tenencia de liquidez implica dos acciones o decisiones
importantes que son la capacidad de conversión de activos en efectivo y la capacidad de
obtener recursos financieros de diversas fuentes de financiamiento.
Las razones por las cuales se mantienen la liquidez en una empresa
La liquidez es necesaria para realizar las operaciones diarias. Estas operaciones incluyen
las compras planeadas de existencias y de inmuebles, maquinaria y equipo. Como medida
preventiva y seguridad, es decir, tener la liquidez necesaria para cubrir situaciones en
donde las salidas y entradas de efectivo reales difieren de la combinación pronosticada o
proyectada. Con fines especulativos: se considera esta razón es el menos importante de
las tres, en ocasiones puede conducir al incremento de las utilidades.
31
Ratios de liquidez
Índices que miden la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones a corto
plazo, en función a la necesidad y capacidad que tiene para hacer frente a sus
obligaciones, derivados de cada uno del ciclo de producción. Entre las más conocidas
tenemos:
Principal medida de liquidez que muestra qué proporción de deudas de corto plazo son
cubiertas por elementos del activo, cuya conversión en dinero corresponde
aproximadamente al vencimiento de las deudas.
𝐿𝑖𝑞𝑢𝑖𝑑𝑒𝑧 𝑔𝑒𝑛𝑒𝑟𝑎𝑙 = 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒
𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡e
Prueba ácida
Es un indicador más exigente porque mide la proporción entre los activos de mayor
liquidez frente a sus obligaciones a corto plazo. No toma en cuenta los inventarios o
existencias porque no se pueden fácilmente convertir en efectivo.
𝑃𝑟𝑢𝑒𝑏𝑎 á𝑐𝑖𝑑𝑎 = 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒
𝐸𝑥𝑖𝑠𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎𝑠 𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖ente
Indicador caja
Nos indica en términos porcentuales, la capacidad de la empresa para operar con sus
activos más líquidos, sin recurrir a sus ventas exclusivamente.
𝑅𝑎𝑡𝑖𝑜 𝑐𝑎𝑗𝑎 = 𝐸𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑦 𝑒𝑞𝑢𝑖𝑣𝑎𝑙𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜
𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 Capital de Trabajo
En general, pueden reconocerse dos fases muy marcadas en la actividad de construcción,
la primera la fase de Diseño y Planificación y la segunda la de Ejecución, las mismas
pueden reconocerse en la ejecución de una edificación, o de una obra civil o frente a una
32
obra de mantenimiento y/o rehabilitación, tal como puede apreciarse en el cuadro
siguiente:
Resumen de fases del proceso productivo en el sector de la
construcción
FASE EDIFICACION
(ED)
OBRA CIVIL
(OC)
MANTENIMIENTO/
REHABILITACIÓN
Diseño y planificación X X X
Ejecución X X X
Preparación y
acondicionamiento de terreno X X
Levantamiento de estructuras X X X
Acabados y servicios X
Procesos específicos de obras
civiles X
Procesos específicos
rehabilitación X
Fuente: Informe del Sector Construcción en el Perú.
RIESGO EN IGV Y RENTA EMPRESARIAL
IGV RENTA
FACTOR DE RIESGO GRANDE PYME GRANDE PYME
DIFERIMIENTO DE RIESGOS
A
M
A
M
FACTURAS FALSAS OPERACIONES
LOCALES
M
A
M
A
CREDITO FISCAL NO DEDUCIBLE
M
A
M
A
OPERACIONES FALSAS CON NO
DOMICLIADOS
B
B
A
B
33
OPERACIONES CON VINCULADOS
SOBRE VALUADA
A
B
A
B
GASTOS NO SUSTENTADOS
M
A
M
A
PRECIPITACIÓN DE
COSTOS/GASTOS
M
A
M
A
A: Probabilidad Alta
M: Probabilidad Media
B: Probabilidad Baja
MARCO NORMATIVO PARA EL APOYO CONTROL CONSTRUCCIÓN
Observación Alternativa de Administración
Registro de facturas de proveedores
internacionales por servicios diversos
y/o asesoría técnica, cuya causalidad y
efectiva ejecución no ha sido
acreditada.
Definir correctamente las reglas de causalidad y
requisitos mínimos de acreditación. Convenios de
intercambio de información con otras
Administraciones Tributarias a fin de establecer la
existencia y experticia de las empresas proveedoras.
Reglas de valor de mercado o precios de transferencia
Gastos por servicios de seguros y/o
financiamiento prestados por
empresas no domiciliadas para cubrir
riesgos, avalar a la empresa, otorgarle
líneas de crédito
Definir los requisitos mínimos de acreditación de
seguros y gastos financieros. En algunos países dada la
forma de regulación del sistema financiero y/o de
seguros no se permitiría la deducción
Registro de gastos de mantenimiento
y/o reparación, movimiento de
tierras, honorarios, ingeniería,
comisiones y corretajes sin contar con
sustento documentario y sin acreditar
causalidad y efectiva ejecución.
Definir correctamente las reglas de causalidad y
requisitos mínimos de acreditación, que incluyan
reglas de asociación (cotejo). Determinar % mínimos y
máximos que permitan evaluar la racionabilidad del
uso de estas partidas.
34
Registro como gastos de adquisiciones
de propiedad, planta y equipo.
Control de bienes del activo fijo que incluya controles
de la depreciación cargada al proyecto. El control debe
incluir, si el método de depreciación usado incluye el
uso de las horas/maquina un control de asignación de
las horas a un proyecto específico.
Exceso de gasto por depreciación de
elementos de propiedad, planta y
equipo.
Control de bienes del activo fijo que incluya controles
de la depreciación cargada al proyecto.
Subvaluación de ingresos, declarando
parcialmente las operaciones
realizadas
Idem al anterior, el apoyo de los ingenieros como
expertos de apoyo al auditor permitiría controlar esta
práctica
Duplicar el registro de costos y/o
gastos en proyectos con una duración
de más de un año, o afectar a periodos
corrientes gastos que corresponden a
años anteriores.
Obligación de llevar una contabilidad que permita
llevar un control de acumulación de costos/gastos por
obra y la justificación de la forma como se asignan los
gastos generales y gastos indirectos al proyecto de
corresponder, manteniendo la uniformidad del factor
de asignación.
Uso de facturas falsas para acreditar
crédito fiscal a efectos del IVA y
costo/gasto a efectos del IRTA por
simuladas que buscan “blanquear” la
compra de bienes o el uso de servicios
de proveedores informales.
El trabajo de combatir de manera indirecta este tipo de
incumplimiento es muy intensivo en recurso auditor,
en este caso el efecto disuasivo de la auditoria y el
cuestionamiento al contribuyente puede
complementarse con la incorporación de un régimen de
retención y/o detracción que reduzca la brecha entre el
impuesto que debió recaudarse y el impuesto que se
abonó.
Uso de facturas falsas para acreditar
crédito fiscal a efectos del IVA y
costo/gasto a efectos del IRTA por
operaciones falsas registradas con la
finalidad de retirar dinero de la
compañía para pagos de sobornos o
con la finalidad de reducir el monto
del impuesto a cargo de la empresa
generando adquisiciones “no
razonables”.
Idem al anterior. El apoyo de los ingenieros como
expertos de apoyo al auditor permitiría controlar esta
práctica.
35
Omisión de ingresos: Al no entregar
facturas por los servicios prestados.
En general el generar obligaciones de información a
los adquirientes, en tanto ellos por oposición de
intereses necesitan acreditar costos/ gasto y crédito
fiscal es un buen mecanismo. Donde no exista
oposición de intereses el control debería ser planteado
a partir de labor de campo.
Diferimiento de Ingresos, al simular
eventos que hacen que deba ser
diferido el ingreso como consecuencia
de la aplicación de normas contables
o la aplicación del tratamiento
preferencial contenido en las normas
de la LIR.
Salvo que exista un tratamiento específico en la
normativa de renta, la aplicación de las reglas de
reconocimiento de ingresos y costos/gastos contenidos
en la NIC 11 – Construcción es una buena base de
referencia.
Simular contratos atípicos a fin de
separar la procura, administración
y/o la ingeniería del contrato
principal de obra buscando reducir el
costo fiscal del contrato general.
Aquí el trabajo de expertos es imprescindible a fin de
complementar lo que se desprende de los contratos.
Desarrollar en la legislación un marco que permita
establecer la verdadera naturaleza del hecho imponible.
36
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA21
3.1 HIPÓTESIS
General
La continua incidencia y la falta del reconocimiento del IGV y la generación de
controversias en los contratos de arras en la primera venta de inmueble ha generado que
sea muy continuo la evasión de impuestos generado por esta práctica y es por eso que en
la actualidad se ve el aumento del uso de las arras.
Especifica
Los factores que motivan la falta del reconocimiento del IGV y las controversias en el
contrato de arras en la primera venta de inmueble es el ahorro de dinero que se tendría
que pagar por los impuestos a la SUNAT evadiendo el IGV.
3.2 VARIABLES
Variables a
investigar
Definición conceptual Definición operacional Indicador de
variables
Independiente:
IGV en la venta de
primera venta de
inmueble
Es una obligación
tributaria originada en la
venta de bienes en la
fecha que se emita el
comprobante de pago o
en la fecha que se entrega
el inmueble.
Obligación tributaria de
la empresa constructora
que nace en la fecha de
percepción del ingreso,
por el monto que se
perciba.
Pago parcial
del 18%.
Dependiente:
Arras.
Anticipo monetario que
se entrega como una
señal para reservar un
bien inmueble.
Acuerdo por dos partes
pactar un derecho de
reserva para la compra y
venta de un inmueble.
% de costo
del inmueble.
(21) Juan Abel Palomino Orizano (2015) método de la investigación
37
3.3 TIPOS DE INVESTIGACIÓN 22
Debido a la continua naturaleza de la problemática se planteó una investigación de manera
cuantitativa no experimental u observaciones, porque se realiza después que ha ocurrido
el fenómeno que se estudiando en el caso del reconocimiento del IGV y su controversia
en los contratos de arras en la primera venta de inmueble.
3.4 MÉTODOS DE LA INVESTIGACIÓN 23
El método de la investigación es no experimental porque trabaja con hechos suscitados
con anterioridad.
3.5 NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN
La investigación tendrá tres tipos de caracteres a lo largo de su desarrollo, en su etapa
inicial tendrá el carácter “descriptivo”, en su etapa posterior la investigación tendrá
carácter “exploratorio” y finalmente concluirá con el carácter “correlativo”.
3.6 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
Con el propósito de responder a las preguntas planteadas y cumplir con los objetivos
expuestos, se seleccionó el diseño no experimental porque no tiene control directo de las
variables de hechos ocurridos tal como se encuentra en la realidad para luego analizarlo
y poder dar el cambio y modificar la realidad.
(22) Julio Daniel Peña Corahua (2015) Investigación y proyecto de educación.
(23) Gudelia Zevallos Ipanaque (2015) Proyecto de investigación guía para elaborar.
38
3.7 POBLACIÓN Y MUESTRA
3.7.1 Población
La población o universo objeto de estudio lo conformaron un número de 10 personas, las
cuales han realizado tanto compra como venta de inmuebles.
3.7.2 Muestra
El tamaño de la muestra para la investigación cuantitativa ha sido determinado de manera
no probabilística, y se usó un juicio propio lo cual permite que la muestra se desarrolle
de manera discrecional.
3.8 RIGOR CIENTÍFICO VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS
INSTRUMENTOS
Es un método que se empleó para generar conocimiento científico procesando los
objetivos para aportar una prueba empírica sobre lo planteado en el reconocimiento del
IGV y su controversia en los contratos de arras en la primera venta de inmuebles.
3.9 DEFINICIÓN Y OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES
ITEM DEFINICIÓN INDICADORES
IGV
ARRAS
Es un impuesto que grava todas las fases del ciclo de
producción y distribución está orientado a ser asumido por
el consumidor final, encontrándose normalmente en el
precio de compra de los productos que adquiere.
Cantidad monetaria que se entrega en algún contrato por
la cual ambas partes se reserva para la compra y venta de
bienes o inmuebles. Es decir, es un documento de reserva
con dinero.
Impuesto general
de venta
39
3.10 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS.
Las técnicas constituyen los procedimientos concretos que hemos utilizado para lograr la
información, es de carácter práctico y operativo usando un conjunto de instrumentos
dirigidos mediante cuestionario con respuestas cerradas para conocer los hechos y
acceder a la información.
3.10.1 TÉCNICA DESCRIPTIVA
Elaboramos los datos de información mediante la encuesta y construimos instrumentos
metodológicos con propósitos de la elaboración de cuestionarios que sirven para conducir
a resolver el trabajo de investigación.
3.10.2 CUESTIONARIO DE ENCUESTA CON PREGUNTAS CERRADAS
Permite contestar las preguntas del cuestionario mediante una serie cerrada de alternativas
pudiendo cuantificar la riqueza de la información y realizar la tabulación de los resultados
siendo concretos y exactos.
40
CUESTIONARIO
1. ¿Considera usted que se debe reconocer el IGV en el contrato de arras en la
primera venta de un inmueble?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 2 20%
NO 8 80%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 80% de las personas no estuvo de acuerdo a que se tenga que reconocer el IGV
dentro del contrato de arras en la primera venta del inmueble y un 20% si se encontró de
acuerdo.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
SI NO
% Columna1 Columna2
41
CUESTIONARIO
2. ¿Considera usted que si el comprador hace la entrega de las arras al
vendedor y este no cumpla con los documentos del bien inmueble se le dé una
penalidad del doble de lo pactado en el documento de las arras?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 8 80%
NO 2 20%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 80% de los encuestados esta de acuerdo en que si el vendedor hace entrega del dinero
por medio de un documento del arras y es perjudicado con el incumplimiento de los
documentos del bien inmueble debe ser reembolsado por el doble de la cantidad indicada
mientras un 20% no estuvo de acuerdo.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
SI NO
% Columna1 Columna2
42
CUESTIONARIO
3. ¿Considera usted necesario contar con una sanción más drástica
(económica) a las personas que evaden impuestos a la compra de bienes
inmuebles?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 5 50%
NO 5 50%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 50% de las personas indicaron que si se encuentran de acuerdo a que debe existir unas
sanciones más drásticas para las personas que evadan impuestos a la primera compra de
las ventas de inmuebles, mientras el otro 50% estuvo en desacuerdo.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
SI NO
% Columna1 Columna2
43
CUESTIONARIO
4. ¿Considera usted que el contrato de las arras tiene todos los sustentos
legales correspondientes para la separación de un bien inmueble?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 6 60%
NO 4 40%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 60% de las personas encuestadas indicaron que las arras si tienen todo el sustento
legal con respecto a la separación de un inmueble mientras un 40% indico lo contrario.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
SI NO
% Columna1 Columna2
44
CUESTIONARIO
5. ¿Considera usted que las ventas con crédito hipotecarios deberían ser
consideradas para los impuestos del IGV una vez firmadas las arras?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 8 80%
NO 2 20%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 80% de los encuestados indicaron que si consideran que cuando se tenga un crédito
hipotecario el arras firmados debería ser incluidos en los impuestos, mientras un 20% no
se encuentra de acuerdo.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
SI NO
% Columna1 Columna2
45
CUESTIONARIO
6. ¿Considera usted que debe existir otra manera adicionalmente de las arras
sin dinero de por medio para evitar los pagos del IGV y no generar controversias?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 10 100%
NO 0 0%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 100% de los encuestados índico que si estaría de acuerdo a que exista un nuevo
documento adicionalmente de las arras para que al momento de la entrega de dinero no
genere controversias con los impuestos.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
SI NO
% Columna1 Columna2
46
CUESTIONARIO
7. ¿Considera usted que, a la compra de un bien inmueble, debería hacerse
directamente sin ningunas arras para evitar la controversia de la evasión del IGV?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 9 90%
NO 1 10%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 90% de los encuestados considera que si debe existir una manera para realizar la
compra directa al momento que la venta sea con un crédito para evitar la controversia del
uso de las arras con el IGV.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
SI NO
% Columna1 Columna2
47
CUESTIONARIO
8. ¿Considera usted que las arras deberían tener un impuesto menor previsto
que es un adelanto de separación para no generar controversia con el IGV?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 8 80%
NO 2 20%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 80% de encuestados índico que si cree conveniente que las arras tengan un impuesto
menor para que no genere controversia con el IGV mientras un 20% índico que no.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
SI NO
% Columna1 Columna2
48
CUESTIONARIO
9. ¿Considera usted a las arras una herramienta beneficiosa para la compra y
venta de inmuebles?
PREGUNTA RESPUESTA PORCENTAJE
SI 7 70%
NO 3 30%
TOTAL 10 100%
Conclusiones
El 70% de las personas encuestadas consideran que las arras es una herramienta
beneficiosa para la compra y venta de inmuebles, mientras un 30% indica lo contrario.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
SI NO
% Columna1 Columna2
49
CAPÍTULO IV
TRATAMIENTO ESTADÍSTICO Y RESULTADOS
4.1 PLAN DE ANÁLISIS
Los datos serán recolectados en una encuesta, los cuales los resultados serán presentados
en cuadros con los números en cifras porcentuales para poder determinar el
reconocimiento del IGV y su controversia en los contratos de las arras en la primera venta
de inmueble.
4.2 TRATAMIENTO E INTERPRETACIÓN ESTADÍSTICA POR
VARIABLES O DIMENSIONES
4.3 PRUEBA DE HIPÓTESIS
El reconocimiento del IGV genera demasiada controversia en los contratos de arras ya
que no queda claro que exista un comprobante de pago y/o de recepción de dinero que
pueda ser auditado por el ente regulador en este caso la SUNAT.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Pregunta1
Pregunta2
Pregunta3
Pregunta4
Pregunta5
Pregunta6
Pregunta7
Pregunta8
Pregunta9
Pregunta10
EL RECONOCIMIENTO DEL IGV Y SU CONTROVERSIA EN LOS CONTRATOS DE ARRAS EN LA PRIMERA VENTA DE
INMUEBLE
%
50
4.4 DESCRIPCIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
En la investigación al momento de recibir el pago (anticipo o arras) no se emitió ningún
comprobante de pago ni tampoco se declaraba en el PDT, ya que no tiene obligación con
el IGV.
Cuando la compra la realiza una empresa básicamente la aplicación del IGV solo afecta
la liquidez ya que ahora el IGV se tiene que pagar en cada anticipo por lo cual genera que
esto disminuya el capital de trabajo.
Según el decreto legislativo N° 1116 nace la obligación tributaria del IGV cuando se hace
la entrega del bien inmueble y se efectúe el pago. Eso quiere decir que desde que nace la
obligación del pago recién se pueda emitir un comprobante de pago respectivo.
51
CONCLUSIONES
En mí conclusión se debe de modificar el Articulo 3, ya que se viola el principio de reserva
de ley en que las entregas de las arras en la primera venta de inmuebles efectuada por el
constructor y en los contratos de construcción se aprecia que la norma determina reglas
en las cuales la obligación tributaria nace pero no por el cumplimiento de los supuestos
señalados en la Ley de IGV, sino que en ciertas precisiones determinan el nacimiento de
las obligaciones tributarias por vía reglamentaria. Podría traer como consecuencia que se
estaría violando el principio de reserva de Ley, toda vez que una norma de jerarquía
menor que la Ley se están presentando supuestos por la norma no señalada.
En las arras confirmatorias puede presentarse lo mismo, ya que en este supuesto el
reglamento considera que nace la obligación tributaria por cualquier monto entregado,
habida cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebración
del contrato. Quiere decir que los montos entregados en calidad de arras se producen en
el marco del contrato preparatorios de compraventa, en este caso la norma reglamentaria
excede la Ley, puesto que está regulando el nacimiento de la obligación tributaria para
supuestos no comprendidos en el hecho generador.
Incluir supuestos en el reglamento del IGV distinto a lo señalado en la Ley del IGV puede
originar una violación al principio de reserva de Ley, ya que la previsión normativa
debería estar en la Ley y no en la vía reglamentaria, se está regulando el nacimiento de la
obligación tributaria en un supuesto que aún no existe el hecho gravado.
52
RECOMENDACIONES
Se recomienda mejora el tratamiento tributario en las operaciones por los pagos
adelantados por los clientes debiendo tomar las siguientes acciones:
Se sugiere que cuando se dicten las normas tributarias no solo se deben enfocar en la
recaudación tributaria sino evaluar y velar por los intereses de los compradores y/o
empresas ya que cada uno de ellos tienen distintas problemáticas.
Si el propósito es asegurar el cumplimiento de la prestación, resulta más eficiente la
constitución de una prenda o fianza.
Se deben sustentar los comprobantes de pago de manera formal que permita identificar la
naturaleza de la actividad realizada con la finalidad de saber cuánto ingreso y salió,
evitando de esta manera el uso indebido del crédito fiscal y la corrupción en el sector
construcción.
Se debe evaluar los diferentes tipos de contratos de construcción para revisar el
cumplimiento de las obligaciones tributarias, debiendo implementar controles para
focalizar y segmentar sobre la actividad y considerar la matriz de insumo del producto
del sector para identificar las malas prácticas de evasión que se han detectado en muchas
empresas constructoras.
Se recomienda firmar los contratos de arras ya que es beneficioso tanto para el comprador
como vendedor ya que es una garantía sobre la venta que se va a realizar, es de mayor
seguridad puedes legalizar las firmas del contrato de arras.
53
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Hernández, Fernández y Baptista “Diseño de investigación No experimentales, decir,
no produce ninguna situación de intervención, se ejecuta sin manipular
premeditadamente variables y en los que solo se observan y analizan los
fenómenos en su ámbito innato para estudiarlos”
54
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Lima, Perú: Instituto Pacífico S.A.C.
Páginas web consultadas
http://www.sunat.gob.pe/estadisticasestudios
http://www.inei.gob.pe/web/Boletin
55
ANEXOS
1. ¿Considera usted que se debe reconocer el IGV en el contrato de arras en la
primera venta de un inmueble?
SI NO
2. ¿Considera usted que si el comprador hace la entrega de las arras al vendedor
y este no cumpla con los documentos del bien inmueble se le dé una penalidad
del doble de lo pactado en el documento de las arras?
SI NO
3. ¿Considera usted necesario contar con una sanción más drástica (económica)
a las personas que evaden impuestos a la compra de bienes inmuebles?
SI NO
4. ¿Considera usted que el contrato de las arras tiene todos los sustentos legales
correspondientes para la separación de un bien inmueble?
SI NO
5. ¿Considera usted que las ventas con crédito hipotecarios deberían ser
consideradas para los impuestos del IGV una vez firmadas las arras?
SI NO
6. ¿Considera usted que debe existir otra manera adicionalmente de las arras sin
dinero de por medio para evitar los pagos del IGV y no generar controversias?
SI NO
7. ¿Considera usted que, a la compra de un bien inmueble, debería hacerse
directamente sin ningunas arras para evitar la controversia de la evasión del
IGV?
SI NO
8. ¿Considera usted que las arras deberían tener un impuesto menor previsto que
es un adelanto de separación para no generar controversia con el IGV?
SI NO
9. ¿Considera usted a las arras una herramienta beneficiosa para la compra y
venta de inmuebles?
SI NO
