of 25 /25
Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize vremenske deprecijacije zgrada Maja - Marija Nahod doc.dr.sc. Maja - Marija Nahod, dipl.ing.građ., MGIPU, Zagreb

Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

  • Upload
    others

  • View
    5

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

vremenske deprecijacije zgrada

Maja - Marija Nahod

doc.dr.sc. Maja - Marija Nahod, dipl.ing.građ., MGIPU, Zagreb

Page 2: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

DEPRECIJACIJA I AMORTIZACIJA• Prirodna bogatstva vs imovina

• Deprecijacija = smanjenje vrijednosti tijekom vremena

• Amortizacija• Pri otplati zajma – smanjenje duga; smanjenje vrij.nemat.im.

• EBITDA (eng. Earnings before interest, taxes, depreciationand appreciation) – operativna dobit prije odbitka kamata, poreza, deprecijacije (materijalne imovine) i amortizacije (nematerijalne imovine)

Maja - Marija Nahod 2

Page 3: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

ŽIVOTNI CIKLUS GRAĐEVINE

Maja - Marija Nahod 3

Deprecijacija je smanjenje

vrijednosti koje pogađa svaku vrstu

imovine radi fizičkog i funkcionalnog

zastarijevanja

Page 4: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

AMORTIZACIJA• … je sustavni raspored iznosa sredstava koji se

amortizira tijekom njegovog vijeka upotrebe (MRS 16)

- Za sve predmete čiji vijek upotrebe je duži od 1 godine,

- koji ima ograničen koristan vijek trajanja,

- koji poslovni subjekt drži za upotrebu u proizvodnji ili prodaju robe i pružanju usluga, za iznajmljivanje drugima ili za administrativne svrhe.

Maja - Marija Nahod 4

Page 5: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

• Na visinu amortizacije utječe:- osnovica za obračun amortizacije, - metode amortizacije, - stope amortizacije - obračun amortizacije po određenom predmetu

Maja - Marija Nahod 5

Page 6: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

• MRS 16 - Nekretnine, postrojenja i oprema• nekretnina kao sredstvo se mjeri po njenom trošku: nabavna cijena

sa pripadajućim nepovratnim porezima, i uvoznom pristojbom, trošak pripreme mjesta, isporuke i rukovanja, instaliranja i montaže, demontaže i premještanje ako je potrebno, dok se oduzimaju trgovinski popusti i odbici

• MRS 22 - Poslovna spajanja• nekretnine, postrojenja i oprema stečeni poslovnim spajanjima se

početno mjere po fer vrijednosti

• MRS 25 - Računovodstvo ulaganja• dopušta poduzeću da postupa s ulaganjima u nekretnine kao s

nekretninom (MRS 16) ili kao s dugoročnim ulaganjem

• Predmet nekretnina, postrojenja i opreme se priznaje kao sredstvo ako doprinosi ekonomskim koristima

• Fer vrijednosti – revalorizacija – 3-5 g.

Maja - Marija Nahod 6

Page 7: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Fer vrijednost

• utvrđuje se procjenom koju redovito obavljajuprofesionalno kvalificirani procjenitelji.

• sustavno raspoređivanje amortizacijskog iznosa tijekomuporabnog vijeka predmeta nekretnine.

• Korištena amortizacijska metoda treba odražavatitrošenje ekonomskih koristi sredstava koje koristipoduzeće. Iznos amortizacije kojim se tereti svakorazdoblje treba priznati kao rashod, osim ako on nijeuključen u knjigovodstveni iznos drugog sredstva.

Maja - Marija Nahod 7

Page 8: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

• Zemljište i zgrade sredstva su koja se razmatrajuodvojeno i s kojima se, za računovodstvene svrhe,odvojeno postupa, čak ako se zajedno nabavljaju.

• Pri utvrđivanju korisnog vijeka, potrebno je razmotritiočekivanu upotrebu sredstava u poduzeću, očekivanofizičko trošenje, tehničko starenje, te zakonska i drugaograničenja vezana uz korištenje sredstava.

• Zemljište obično ima neograničeni vijek trajanja i stogaje to sredstvo koje se ne amortizira.

• Zgrade obično imaju ograničeni vijek trajanja i stoga susredstvo koje se amortizira. Povećanje vrijednostizemljišta na kojem se nalaze zgrade ne utječe nautvrđivanje korisnog vijeka trajanja zgrade.

Maja - Marija Nahod 8

Page 9: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

METODE AMORTIZACIJE

• Vremenske- Linearna

- Degresivna

- Progresivna

• Funkcionalna (po učinku)

Maja - Marija Nahod 9

Page 10: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

LINEARNA METODA AMORTIZACIJE

• Nabavna vrijednost = 10.000 kn

• Uporabni vijek trajanja = 5 godina

Stopa amortizacije = 20%

• Godišnji iznos amortizacije

= 10.000 x 20% = 2.000 Kn

Maja - Marija Nahod 10

Page 11: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE

• U prvim god.se više amort.

• kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka učinkovito funkcioniraju i ne zahtijevaju visoke troškove održavanja, dok se pri kraju njihovog uporabnog vijeka događa obrnuto

• Aritmetički i geometrijski degresivni otpis

• Nabavna vrijednost = 10.000 kn

• Uporabni vijek trajanja = 5 godina

• Iznos degresije = 10.000

60 𝑥 (60+1)

2

= 5,46

Maja - Marija Nahod 11

Page 12: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE

• Osn. za amortizaciju je neotpisana vrijednost sredstva

• Stopa amortizacije na neotpisanu vrijednost se povećava množenjem sa koeficijentima računovodstvo

• U godini kada iznos amortizacije padne ispod iznosa koji bi bio obračunat primjenom linearne metode, stopa amortizacije se za tu godinu i za slijedeće godine obračunava dijeljenjem preostale vrijednosti sa preostalim brojem godina do potpunog otpisa osnovnog sredstva.

Maja - Marija Nahod 12

Page 13: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 13

Mjesec/godina

Iznos degresije

Preostali broj mjeseci korisnog vijeka trajanja

Iznos mjesečne amortizacije

1 5,46 60 327,62 5,46 59 322,143 5,46 58 316,684 5,46 57 311,225 5,46 56 305,766 5,46 55 300,37 5,46 54 294,848 5,46 53 289,389 5,46 52 283,92

10 5,46 51 278,4611 5,46 50 27312 5,46 49 267,54

Godišnja amortizacija 3570,84

Page 14: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

FUNKCIONALNA METODA AMORTIZACIJE

Maja - Marija Nahod 14

• Potrebni dodatni podaci- Količina proizvoda, obim proizvodnje, broj prijeđenih

kilometara i sl. za zgrade…

• Ovdje se stopa amortizacije utvrđuje svake godine i to tako da se ostvareni učinak podijeli sa ukupnim očekivanim učinkom u toku vijeka trajanja.

Page 15: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

INOZEMNA PRAKSA

Maja - Marija Nahod 15

• Marshall & Swift

• MACRS…

Page 16: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 16

Fizičko zastarijevanje

Stanje vanjskih zidova

• Nečistoće/ mrlje od plijesni / opće propadanje

Stanje unutrašnjosti

• zidovi / vlaga / vrata / stanje pokrečenosti / štete nastale dimom / opće propadanje

Stanje opreme

Stanje krovišta i pokrova

Podne obloge

Funkcionalno zastarijevanje

Previše poboljšano

Premalo poboljšano

Vanjski utjecaji zastarijevanja

Infrastrukturni

Ekonomski/tržišni

Deprecijacija = promjena vrijednosti

Fizičko zastarijevanje

Funkcijsko zastarijevanje

Zastarijevanje radi vanjskih utjecaja

Popravljivo = znatno poboljšanje uz razuman trošak

Page 17: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 17

Page 18: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

ISKUSTVA IZ NJEMAČKE I AUSTRIJE

Maja - Marija Nahod 18

Uhlir, Majčica, 2015.;

• AI, The Appraisal of Real Estate,

14 ur., Chicago: Appraisal

Institute, 2013.

• BGBl. I S.,

»Immobilienwertermittlungsveror

dnung – ImmoWertV,« 639/2010.

• Bundesministerium für Verkehr,

Bau und Stadtentwicklung,

»Richtlinie zur Ermittlung des

Sachwerts (SW-RL),«

Bundesanzeiger, Berlin, 2012.

Page 19: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

KORACI KOD PROCJENE VRIJEDNOSTI POSTOJEĆE ZGRADE

Maja - Marija Nahod 19

1. Utvrđivanje troškovne vrijednosti građevine putem normalnih troškova gradnje, uzgrednih i dr. troškova

2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine

Page 20: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 20

OV

K (P

rilo

g 9

., Pr

.)

Page 21: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 21

Fk

Page 22: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 22

Npr…

Fk Dio u razmatranju Fk matrice A B C odabrani FK

0 Adresa ili dio građevine 2 1 2 2

Page 23: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 23

Npr…Parametar Vrijednost

Izgradnja objekta: 1978.g. 0

Dan kakvoće: 2012. (G) 34 godine

Održivi vijek korištenja: (Prilog 9.) (OVK) 60 godina

Relativna starost (G/OVK) 56,7%

Faktor korištenja (Fk) 2

Iz tablice s predvidivim ostatkom održivog vijeka korištenja (OOVK),

Prilog 10., PMP u % održivog vijeka korištenja

0,55 x 60 = 33

godine

Zamjenska starost zgrade na dan kakvoće i dan vrednovanja (dan

požara), uzimajući u obzir faktore korištenja (Gz)=OVK-OOVK

27 godina

Slijedi linearno umanjenje vrijednosti zgrade (Li) =27/60 = 45%

Page 24: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 24

ZAKLJUČAK

• Deprecijacija je pojam koji koriste procjenitelji nekretnina, računovođe, ekonomisti…

• Kratkoročno može promijeniti sliku poslovanja poduzeća

• ZOPVN je usklađen sa MRS-om i najboljom praksom u pogledu deprecijacije zgrada

Page 25: Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

Maja - Marija Nahod 25

HVALA NA PAŽNJI