VURDERINGSRAPPORTabhattensensalle.dk/files/Valuarvurdering_2018.pdfEjendomsmægler & DiplomValuar, MDE Matthias Ohm Krøyer Ejendommen blev besigtiget fra vej. Vurderingsrapport tilsendt

VURDERINGSRAPPORT Boligudlejningsejendom

Hattensens Alle 6-10

2000 Frederiksberg

A/B Hattensens Alle 6-8-10

Valuarvurdering ApS / MGLR ApS Sagsnr. VALUAR64

16. oktober 2018 Side 2 af 16

BESKRIVELSE OG BILLEDER

Ejendommen er en del af en større karrébygning bestående af 2 ejendomme, som er adskilt fra hinanden via 2 fælles brand-mure. Bygningen er opført i 1929 med facade i røde mursten med rødt tegltag. Mod gården er der anvendt gule mursten. Ejendommen har 3 opgange. Den er i 3-plan samt udnyttet tagetage (manzardetage) og fuld kælderetage. Ejendommens bebyggede areal andrager 828 kvm. Ejendommens boligareal er opgjort til 3.287 kvm. Ejendommens kælderareal andrager 828 kvm. Ejendommen opvarmes ved centralvarme fra fjernvarmeinstallation i kælderen. Varmecentralen er delvis renoveret indenfor de seneste år. Boligerne har tilslutning til kabel-tv., ligesom der er tilslutning til bredbånd med mulighed for internetforbindelse. Hver enhed har egen elmåler og gasmåler, ligesom varme afregnes i henhold til målere. Der er etableret dørtelefonanlæg og opsat post-kasser. I kælderen er der fyrrum med fjernvarmeinstallation, 1 eller 2 pulterrum til hver lejlighed, diverse tørrerum, cykelrum, hob-byrum, møderum, toilet med håndvask og køkken. Fjernvarmeinstallationen er fælles med naboejendom, som afholder 60% af udgifterne til drift, vedligeholdelse og fornyelse, ligesom naboejendommen betaler leje for benyttelse af del af fyrrummet. I ejendommens loftsrum er der ligeledes 1 pulterrum til hver lejlighed, ligesom der forefindes 3 stk. tørrerum. I gården er der haveanlæg med græs og tørreplads, der kan anvendes af ejendommens beboere, ligesom der er renovations-skur. Gården er fælles med naboejendommen. Ejendommen råder over 3 stk. garager i gården, hvoraf 1 benyttes til barnevognsrum og 2 stk. udlejes til beboere. Grundens areal udgør 1.855 kvm. iflg. tingbogen, heraf vej 136 kvm. Ejendomsværdien pr. 1/10-2017 andrager kr. 57.000.000,00, heraf grundværdi kr. 8.921.300. Ejendommens udenomsarealer, herunder sti- og haveanlæg fremtræder i god vedligeholdelsesstand.



Med hensyn til ejendommen, er denne tillige velpasset med gode og sunde konstruktioner. Ejendommens facader er renoveret, dels til gadesiden og dels til gårdsiden med afrensning af murværk og omfugning. Taget er i 2015/2016 udskiftet med nyt tegltag med undertag og 300 mm isolering, udskiftning af tagrender og nedløbsrør samt kvistinddækninger og etablering af yderligere vinduer. Ved samme lejlighed blev bygningens øvrige vinduer udskiftet til nye træ/aluvinduer. Faldstammer er generelt gamle og udskiftes partielt efter behov. Ejendommens 3 opgange er udført i træ med linoleumsbelægning og fremtræder i pæn og præsentabel stand. De 3 køkken-trapper fremtræder i dag i alm. stand. Køkkentrapperne er senest renoveret 1995. Opgangen, Hattensens Alle 6 er forsynet med elevator. Ejendommen er brandsikret 1987. Ejendommen har en rigtig god beliggenhed på hjørnet af Dalgas Boulevard og Hattensens Alle ved Peter Bangs Vej og Linde-vangs Kirken, yderst centralt for forretninger, skole, institutioner og offentlige transportmidler. Beliggenheden er nær grønne områder. BESKRIVELSE AF LEJLIGHEDERNE: Ejendommen indeholder 24 beboelseslejligheder. Lejlighederne fordeler sig på: 12 stk. 4-værelses lejligheder med køkken og badeværelse af areal mellem 98 - 121 kvm. 8 stk. 5-værelses lejligheder med køkken og badeværelse af areal mellem 152 - 164 kvm. 4 stk. 6-værelses lejligheder med køkken og badeværelse af areal mellem 178 - 185 kvm. Generelt er lejlighederne forsynet med fyrretræsgulve, pudsede lofter med stuk samt fyldningsdøre. Badeværelser er generelt forsynet med terrassogulve og hvide flisevægge. Hver især er lejlighederne hyggelige og atmosfærefulde med fornuftige ruminddelinger. 6 stk. stuelejligheder har brugsret til afgrænsede havestykker foran ejendommen mod Hattensens Alle. Lejlighederne er forsynet med 230 volt strøm med mulighed for individuel udvidelse til 400 volt strøm.





VURDERINGSFORRETNING

Ejendommen Hattensens Alle 6-10, 2000 Frederiksberg Ejerforhold A/B Hattensens Allé 6-8-10 Rekvirent A/B Hattensens Allé 6-8-10 Egemar & Clausen Ejendomsadministrationen Nørregade 7A, 2. tv., 1165 København K

Formål Vurdering til brug for andelsboligforeningens fastsættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet. Besigtigelse Besigtigelse er foretaget den 16.10.2018 Tilstede ved besigtigelsen: Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE Matthias Ohm Krøyer Ejendommen blev besigtiget fra vej. Vurderingsrapport tilsendt Vurderingsrapporten er udfærdiget i 1 eksemplarer, der er tilsendt andelsboligforeningens administrator som pdf. Vurderingsmægler Valuarvurdering ApS Ejendomsmægler & Diplomvaluar, MDE

RealMæglerne Charles Andersen Ejendomsmæglere & valuarer, MDE



TEMA / FORUDSÆTNING

Tema for vurderingen Nærværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven (ABL) § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den vil kunne sælges til som udlejningsejendom ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kun-ne sælge ejendommen til på det åbne marked. Ejendommen er vurderet inklusive de fælles forbedringer foretaget på hovedejendommen og i boliger, som en udlejer vil kunne opnå en lejeretlig forbedringsforhøjelse for. Vi har skønnet at følgende giver anledning til forbedringsforhøjelse: Tagprojekt, Vinduesprojekt, Fjernvarme, Bredbånd, Postkasser, Dørtelefon, Kabel-tv. Nærværende vurdering omfatter ikke individuelle forbedringer, som andelshavere har udført. Dette skyldes, at såfremt andelshaverne havde udført forbedringerne som lejere i en udlejningsejendom i drift, ville udlejer som udgangspunkt ikke have ret til en forbedringsforhøjelse for lejeres forbedringer. Såfremt andelsboligforeningen, i stedet for at anvende nærværende vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, vælger at opgøre ejendommens værdi til den seneste ansatte ejendomsværdi iht. til ABL § 5, stk. 2, litra c, gøres i forbindelse med andelshavernes individuelle forbedringer opmærksom på, at der i den offentlige vurdering kan indgå individuelle forbedringer udført af andelshaverne. Dermed vil den offentlige vurdering umiddelbart kunne komme til at fremtræde højere end nærværende valuarvurdering. Såfremt individuelle forbedringer indgår i den offentlige ejendomsvurdering, og disse ikke fradrages den offentlige vurde-ring, vil der ved salg af foreningens andelsboliger kunne forekomme en overpris i strid med maksimalprisbestemmelsen i ABL § 5, stk. 1 Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, er fastsat pr. 31.12.2017. Metodebeskrivelse Markedsværdien - den pris ejendommen kan sælges til som udlejningsejendom - er vurderet ved hjælp af DCF-beregning og under hensyntagen til relevante realiserede handler med udlejningsejendomme. De anførte beløb til administration, udvendig vedligeholdelse og renholdelse/vicevært er ikke andelsboligforeningens fakti-ske udgifter. Beløbene er skønnede. Evt. forskelle kan skyldes, at en professionel investor kan have stordriftsfordele i sin administration og har egne håndværkere og servicemedarbejdere. Der er ikke afsat beløb til indvendig vedligeholdelse, idet disse ikke skal medtages i vurderingen iflg. Dansk Ejendomsmæg-lerforenings vejledning. Årsagen hertil er, at indtægter og udgifter ophæver hinanden over tid. I driftsudgifterne indgår ikke beløb til boligernes forbrug af energi, herunder el, vand/vandafledning, gas og varme, der tillige med udgift til antennemodtagelse forudsættes afholdt af brugerne ud over lejen. Den del af markedsværdien der kan henføres til ejendommens boligareal, er delvist fastsat ud fra en beregnet leje (reglerne omkring omkostningsbestemt husleje). Denne leje er skønnet af ejendomsmægleren idet andelsboligforeningen ikke tidlige-re har fået fastsat den omkostningsbestemte husleje. Den beregnede omkostningsbestemte husleje er baseret på normtal, aktuelle beløb til skatter og afgifter, skønnede beløb til hensætningsforpligtelser og afkast samt beløb der kan tillægges for forbedringer foretaget af andelsboligforeningen. Som udlejningsejendom vil der være et stort potentiale i modernisering af lejlighederne med efterfølgende udlejning med tillæg efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller som helhed efter § 5, stk. 2. I henhold til bestemmelserne for vurdering af en andelsboligforeningsejendom, skal denne som udgangspunkt vurderes med en ledig lejlighed til køber. Vi har vurderet ejendommen med en lejlighed på 185 m2 ledig for køber. Ejendommen er vurderet som en investeringsejendom. Investor skal være indstillet på at bære et likviditetsunderskud i en periode, i forventning om, senere at kunne øge lejeniveauet i ejendommen. Sammenligningsejendomme Følgende ejendomme er udvalgt efter kriterierne: Handelstidspunkt før 1.1.2018, boligareal 1.000-5.000 m2, ingen eller begrænset erhvervsareal.



Adresse Dato Pris Opført Bolig Erhverv Pris/m2 Thurøvej, Frederiksberg 15-11-2017 32.600.000 1914 1.505 0 21.661 Roarsvej, Frederiksberg 28-06-2017 34.500.000 1894 1.404 0 24.573 J.M.Thieles Vej, Frederiksberg 03-04-2017 37.250.000 1880 1.794 0 20.764 Bianco Lunos Alle, Frederiksberg 09-06-2017 103.500.000 1907 4.219 208 23.379 Sum/Gennemsnit 207.850.000 8.922 208 22.766

Forudsætninger Ved besvarelsen af vurderingstema forudsættes, at ejendommen er lovligt opført, indrettet og benyttet, at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige, at ejendommen ikke er angrebet af svamp/råd, murbier eller husbukke, at ejendommen ikke er forurenet i en sådan art, at det er belastende for nuværende anvendelse eller vil medføre påbud eller lignende fra offentlig side, at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor tredjemand, at indholdet af tinglyste deklarationer, servitutter mv. ikke er belastende, at der ikke er verserende sager og/eller påbud vedr. ejendommen, at der ikke overtages gæld udenfor købesummen, at ejendommen kan udlejes i overensstemmelse med de i vurderingsrapporten anførte lejemål og lejebeløb, at de fremviste arealer er repræsentative for ejendommen, at rekvirenten har opfyldt sin oplysningspligt ved videregivelse af sædvanlige oplysninger og bilag.



VURDERING

Vurderingsansættelse Ved fastsættelse af forrentningskrav er der taget højde for ejendommens driftsmæssige potentiale samt udviklingsmulighe-der i bygninger. Lejlighederne vil, når de er ledige, kunne forbedres efter boligreguleringslovens § 5 stk. 1 og 2, således at lejeniveauet kan hæves. Der er ikke tale om en særlig forsigtig prissætning ligesom der heller ikke er tale om en optimistisk prissætning. Såfremt andelsboligforeningen ønsker en forsigtig pris i deres regnskab, skal vi anbefale, at foreningen selv reducerer prisen ud fra en forsigtighedsbetragtning. Vi skal gøre opmærksom på, at ejendommens markedsværdi som følge af et usikkert kapitalmarked kan svinge inden for relativ kort tid i såvel positiv som negativ retning. Konklusion På baggrund af indhentede oplysninger, gennemgang af det modtagne og indhentede materiale, den foretagne besigtigelse og under hensyntagen til vurderingstemaet, sætter jeg efter nøje overvejelse og bedste overbevisning, ejendommens kon-tantværdi i handel og vandel pr. 31.12.2017 til:

kr. 72.800.000,00

Skriver kroner syv*to*otte*nul*nul*nul*nul*nul 00/100

Svarende til kr. 22.148 pr. m2 bolig.



FAKTA

Ejendommen Matr. nr. Areal heraf vej

27 ds Frederiksberg 1.855 m2 136 m2 Areal i alt 1.855 m2 136 m2 Anvendelse Ejendomstype Boligudlejningsejendom tilhørende andelsboligforening Anvendelse, aktuel Beboelsesejendom Kommune Frederiksberg Region Region Hovedstaden Zonestatus Byzone Vejforhold Offentlig Arealfordeling Grundareal 1.855 m2 heraf vej 136 m2 Bebygget areal 848 m2 Boligareal 3.287 m2 Etageareal i alt 3.287 m2 Sekundære arealer 828 m2 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR nr. 1 - opført / ombygget 1929 - bebygget areal 828 m2 - sekundært areal 828 m2 - antal etager 3 Anvendelse Type Hattensens Alle 6, ST, TV 164 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, ST, TH 185 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 1, TV 164 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 1, TH 185 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 2, TV 164 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 2, TH 185 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 3, TV 160 m2 Boligareal Hattensens Alle 6, 3, TH 178 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, ST, TV 121 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, ST, TH 156 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 1, TV 121 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 1, TH 156 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 2, TV 121 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 2, TH 156 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 3, TV 117 m2 Boligareal Hattensens Alle 8, 3, TH 152 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, ST, TV 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, ST, TH 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 1, TV 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 1, TH 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 2, TV 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 2, TH 101 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 3, TV 98 m2 Boligareal Hattensens Alle 10, 3, TH 98 m2 Boligareal Kælder 828 m2 Sekundært areal

Bygning nr. 2 BBR nr. 2 - opført / ombygget 2016 - bebygget areal 20 m2 - antal etager 0 Anvendelse Type Cykeloverdækning Sekundært

Bygningerne er ikke særskilt opmålt.



Offentlig vurdering År 2017 (Årsomvurdering) Beløb i kr. Ejendomsværdi 57.000.000 - heraf grundværdi 8.921.300

Tekniske installationer - løsøre Kloak Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg El, vand og varme El: 230 og 400 volt Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg)

Energimærke Ejendommens bygninger er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Energimærke

Hele ejendommen

Offentlige forhold / planer Lokalplaner Ejendommen er beliggende i et område der er omfattet af følgende planer: Kommuneplan: Kommuneplan 2017 (Forslag) Kommuneplan: Kommuneplan 2013 (Vedtaget) Kommuneplan: Peter Bangs Vej, plannr. 2.B.1 (Forslag) Kommuneplan: Frederiksbergstrategien 2016 (Vedtaget) Spildevandsplan: Opland 4 - Fælleskloakeret Er der planlagt ændringer af kloakeringen i forhold til den eksisterende kloakering i det område, hvor ejendommen er beliggende - Nej. Lovlig benyttelse Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelsesejendom Brandmæssige forhold Brandsikret 1987

Miljøforhold Forurening på V1 / V2 niveau Iht. jordforureningsattest er matriklen ikke kortlagt. Iht. Region Hovedstadens oplysninger er matriklen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Regionen har dog oplysninger som endnu ikke er sagsbehandlet færdigt. Regionen vil på et senere tidspunkt indhente oplysninger til brug for vurdering af, om matriklen evt. skal kortlægges som forurenet/muligt forurenet iht. jordforureningsloven. Olie-/tankanlæg Iht. ejendomsdatarapport er der registreret en nedgravet og afblændet olietank på ejendommen. Tanken er sløjfet i 1975 iflg. BBR-meddelelse af 16.10.2018. Miljøforhold grund Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet.

Tingbog og servitutter Nr. 1 lyst d. 01.08.1913 lbnr. 951408-02 Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv, vejafgift Filnavn: 2_FRB_AS4 Nr. 2 lyst d. 22.08.1914 lbnr. 951409-02 Tillægstekst Tillæg til serv lyst den 1/8 1913 Filnavn: 2_FRB_AS4 Nr. 3 lyst d. 06.11.1928 lbnr. 2102-02 Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv, forpligtelse mht et bageri mv, Se akt



Nr. 4 lyst d. 19.11.1928 lbnr. 2214-02 Tillægstekst Dok om fælles brandmur/gavl mv, samt ang benyttelse af kælderrum Nr. 5 lyst d. 25.05.1938 lbnr. 500-02 Tillægstekst Dok om lagerrum i kælderen mv, Se akt Nr. 6 lyst d. 21.06.1948 lbnr. 855-02 Tillægstekst Dok om midlertidig benyttelse af kælder til glarmesterforretningmv, Se akt Nr. 7 lyst d. 30.10.1975 lbnr. 11650-02 Tillægstekst Dok om fjernvarme mv Nr. 8 lyst d. 24.05.1982 lbnr. 7727-02 Tillægstekst Dok om fjernvarme mv, færdselsret mv, fælles gård, opholdsareal mv, fællesantenneanlæg mv, Se akt, Resp lån i off midler Filnavn: 2_FRB_DR27 Nr. 9 lyst d. 10.11.2004 lbnr. 28778-02 Tillægstekst Dok. vedr. skur/pergola Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Fredningsstatus Bevaringsværdi 3.

Forsikring Ejendommen er forsikret hos Købstædernes Forsikring under policenr. 01-12B-0177766 med dækning for bl.a. bygnings-brand, svamp og insekt samt rørskade.



LEJEFORHOLD

Lejeindtægter Beløb i kr. - heraf anslået i kr.

Boliglejemål 2.226.464 2.226.464 I alt årlig leje 2.226.464 2.226.464 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto varme og el. Øvrige bemærkninger Ejendommen er underlagt boligreguleringslovens regler for omkostningsbestemt leje. Boliglejen er således fastsat med baggrund i et skønnet omkostningsbestemt huslejebudget med tillæg af skønnede forbedringsforhøjelser.

LEJEMÅLSOVERSIGT Pr. 16.10.2018

Bolig

Nr. Lejer Adresse Areal Årlig leje Leje/m2 Ref. drift Depositum Forudbet.leje

1 OMK-leje 3.102 1.706.236 550

2 Ledig lejlighed 185 296.000 1.600

3 Garager 72.000

4 Leje varmeanlæg 44.228 5 Haveleje 108.000 I alt 3.287 2.226.464 677



ØKONOMI

Vurderingssum Beløb i kr.

Kontantpris 72.800.000

Kapitalbehov Beløb i kr.

Kontantpris 72.800.000

Handelsomkostninger anslået 438.460 Anslået kapitalbehov 73.238.660

Driftsudgifter Udgift år 2017 Beløb i kr.

Ejendomsskatter (2018) 199.059

Renovation / miljøafgift 51.589

Vand / vandafledning / el 8.532

Grundejerforening / ejerforening 10.000

Renholdelse / vicevært 70.580

Udvendig vedligeholdelse 164.350

GI 249.196 Administration 57.500

Forsikringspræmier 53.729 I alt, anslået 891.584

Startforrentning, specificeret Kontantkøb Beløb i kr.

Udbetaling/Kontantpris 72.800.000

Handelsomkostninger anslået 438.460 Investeret kapital 73.238.660 Forrentning af investeret kapital Beløb i kr.

Lejeindtægter iht. budget 2.226.464

- Driftsudgifter iht. budget 891.584 Nettoleje til forrentning 1.334.880 Startforrentning ved kontant køb, vejledende, 1. år

1.334.880 x 100 = 1,82% (anslået) 73.238.660



KORT

Kort

Kort


15. marts 2017 Side 16 af 16

KONTAKTINFORMATION

Valuarvurdering ApS udarbejder valuarvurderinger for andelsboligforeninger primært beliggende i Køben-havnsområdet. Vores mål er at have tilfredse kunder der vender tilbage år efter år. Det vil vi opnå ved:

At levere et produkt der udover at opfylde de lovmæssige rammer der er på området, følger de retningslinjer for vurdering, som Dansk Ejendomsmæglerforening har lavet

At være rimelige i pris

At lave et grundigt arbejde hurtigt

Vi har erfaring med vurdering og indgår i et netværk af valuarer der samarbejder og dygtiggør sig via hinanden.

Valuarvurdering ApS Nørrebrogade 163 2200 København N Web www.valuarvurdering.dk Mail [email protected]

Matthias Ohm Krøyer

Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE

Telefon 2720 2160 Mail [email protected]

Documents

VURDERINGSRAPPORTabhattensensalle.dk/files/Valuarvurdering_2018.pdfEjendomsmægler & DiplomValuar, MDE Matthias Ohm Krøyer Ejendommen blev besigtiget fra vej. Vurderingsrapport tilsendt