Upload
others
View
10
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
groeien met kwaliteit balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ -dorpse locaties
betaalbare woningvoorraad gevarieerde opbouw wijken en dorpen duurzame en levensloopbestendige
woningvoorraad wonen met een hoog voorzieningenniveau wonen in het groen wonen in foodvalley
WoonvisieEde 2030
groeien met kwaliteit balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ -dorpse locaties
betaalbare woningvoorraad gevarieerde opbouw wijken en dorpen duurzame en levensloopbestendige
woningvoorraad wonen met een hoog voorzieningenniveau wonen in het groen wonen in foodvalley
Inhoud
Inleiding 4
De Edese Woondroom 7
1 Groeien met kwaliteit 13
2 Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ 17-dorpse locaties
3 Betaalbare woningvoorraad 21
4 Gevarieerde opbouw wijken en dorpen 27
5 Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad 31
6 Wonen met een hoog voorzieningenniveau 35
7 Wonen in het groen 39
8 Wonen in FoodValley 43
Hoe gaan we verder? 46
Bijlage 1 • Actieprogramma 2016 - 2018 47
Bijlage 2 • Woningbouwprogramma Ede 55
Bijlage 3 • Kennisfundament (Gemeente Ede, afdeling Strategie en onderzoek,
november 2014)
Bijlage 4 • Nota Tussenstand (Gemeente Ede, maart 2015)
Bijlage 5 • Rapportage kwalitatieve toets woningbouwprojecten (Companen,
oktober 2015)
WOONVISIE EDE 2030
en woning is essentieel: je rust er, je leeft er, het is je vertrekpunt, je thuis-komst, je vindt er veiligheid, gezelligheid, je ontvangt er vrienden en familie
en in slechtere tijden fungeert het als schuilplaats. Een woning is ieders trots (‘myhome is my castle’). Kortom: vele facetten van het leven vinden plaats in en om dewoning. Goed wonen in een veilige en prettige omgeving is een basisbehoefte eneen basisvoorwaarde voor een ieder. Uitgangspunt is het prettige en goede wonenuit te bouwen en voor de toekomst te waarborgen.
De tijd en snel veranderende maatschappelijke ontwikkelingen vragen om een andere benadering van het aandachtsgebied ‘wonen’ en een andere rolneming vanoverheid, corporaties, markt en bewoners. Het afgelopen decennium heeft vooral inhet teken gestaan van kwantitatieve groei en normering maar ook van bouwcrisisen crisismaatregelen1. Het is nu zaak om de visie op het wonen te herdefiniërenmet een nadrukkelijke kwalitatieve focus in een sfeer van stimuleren, uitnodigen,verleiden en het bieden van kansen.
Wonen in de gemeente Ede in de toekomst: dat is wat centraal staat in deze Woon-visie. Een visie op hoe het wonen in de stad, de dorpen (en het buitengebied) zichgaat ontwikkelen. Welke accenten worden gelegd? Hoe gaan de stad en de dorpenzich ontwikkelen met een stevige huishoudens- en bevolkingsgroei in het achter-hoofd? Een visie die gemaakt is door een diversiteit aan partijen (in ‘cocreatie’) met gevoelvoor Ede. Een visie die gerealiseerd gaat worden door en in samenspraak met diezelfde partijen. Er zijn vele goede gesprekken gevoerd, meningen gedeeld maarook dilemma’s opgeworpen. De contouren en gedeelde beelden zijn al snel zicht-baar geworden. Een visie met draagvlak en een visie die erop is gericht dat ook in de toekomst door jong en oud prettig gewoond en geleefd kan worden in dezegemeente. Een visie die wonen voor iedere portemonnee borgt. Maar ook een visiemet focus, passend bij wat de gemeente Ede is en wil zijn op het gebied van wonenen gekoppeld aan ambities op het gebied van wonen en zorg, duurzaamheid, food e.d..
4 E
Inleiding
Doel van de Woonvisie is: (…) te komen tot een integrale visie op het wonen in
de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelings-
kader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.
Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woon-
gebied in stad en dorpen dat blijvend voldoet aan de behoeften en wensen van
de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij
de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de ‘stip op
de horizon’. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst
in hoge mate onvoorspelbaar, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’
maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met
de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijn doelstellingen
te verliezen.
(uit: Startnotitie Kwalitatieve Woonvisie, oktober 2014)
De Woonvisie geeft een lange termijn perspectief maar de toekomst begint mor-gen! Om die reden is er aan de Woonvisie een Actieprogramma met speerpunten enacties voor de korte termijn (2016 – 2018) gekoppeld. Daarnaast wordt jaarlijks be-oordeeld of de Woonvisie nog aansluit bij de zich snel wijzigende maatschappelijkeontwikkelingen, (demografische) trends en lokale/regionale ontwikkelingen. Uit-voering wordt geëvalueerd: zijn de feitelijke ontwikkelingen (nog steeds) in lijn metde uitgangspunten van de Woonvisie?
Woningwet en Ladder voor Duurzame VerstedelijkingDe Woonvisie Ede 2030 vormt het vertrekpunt voor het maken van prestatieafspra-ken met de corporaties. De Woningwet 2015 bepaalt ondermeer dat corporaties ineen bod op de Woonvisie helder maken welke bijdrage zij gaan leveren aan de rea-lisatie van de uitgangspunten in de Woonvisie.Tevens vormt de Woonvisie inclusief de onderliggende rapportages (zoals het Ken-nisfundament, zie bijlagen) voor diverse woningbouwontwikkelingen een onder-bouwde basis in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
1 | ‘Nota Woningbouwprogrammering 2011’ (gemeente Ede) en ‘Woonvisie 2012’ (gemeente Ede)
WOONVISIE EDE 2030
5
WOONVISIE EDE 2030
6
De Edese Woondroom: kern van de Woonvisie
Onze droom is dat het wonen er in de gemeente Ede in 2030 als
volgt uitziet: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Wonen in een centraal gelegen en uitstekend bereikbare stad
binnen de Regio Food Valley en in dorpen en buitengebied met
eigen identiteit. Met als terugkerende kernwaarde het groen.
Maar ook een gezonde, sociale en duurzame woonomgeving met
gebiedseigen identiteit. Temidden van een hoog kwalitatief voor-
zieningenniveau in een sterke economische regio. Woningen voor
iedere doelgroep, voor iedere portemonnee. Van student tot kennis-
werker, van starter tot senior en van hulpvrager tot mantelzorger.
Wonen in Ede betekent ook woningen passend bij de ambities
van Food Valley, KennisAs, Kenniscampus en World Food Center.
Wonen in Ede in 2030 is een serieuze en geduchte concurrent voor
andere vooruitstrevende woonomgevingen.
WOONVISIE EDE 2030
7
WOONVISIE EDE 2030
De Edese Woondroom:visie op het wonen in 2030
Groeienmet kwaliteit
Balanswoningbouwprogramma
nieuwe binnenstedelijke/
dorpse locaties
Betaalbarewoningvoorraad
Gevarieerde opbouwwijken en dorpen
Duurzameen levensloopbestendige
woningvoorraad
Wonen met een hoogvoorzieningenniveau
Wonenin het Groen
Wonenin FoodValley
Sporen
De Edese Woondroom is over een aantal integrale sporen uitgewerkt. Deze vormensamen de kern van de visie die we op het wonen hebben. De thema’s die in het cocreatieproces zijn benoemd en gebruikt (‘Betaalbaar Ede’, Jong en oud Ede’,‘Zorgzaam Ede’, ‘Duurzaam groen en leefbaar Ede’, ‘Werkend en internationaalEde’ en ‘Groeiend Ede’) zijn hierin verwerkt.
Spoor 1 en 2 moeten worden gezien als overkoepelende sporen die in zijn ‘algemeen-heid’ gelden. Tegelijkertijd geven zij wel richting en kader. De sporen 3 tot en met 8 geven kwalitatieve invulling aan de twee algemene sporen.
Groeien met kwaliteit
Ede heeft veel groeipotentie, zowel in inwoners als in huishoudens. Net als deRegio Food Valley. We willen deze groei accommoderen. Hiervoor is tot 2030 eengrotere woningvoorraad nodig. We kiezen ervoor niet ongebreideld en onnaden-kend te groeien en enkel in te spelen op de korte termijnvraag. We kiezen er voorook met aandacht en richting passend bij de sporen van de Woonvisie te groeien.We gaan kwalitatieve keuzen maken die op de langere termijn bijdragen aan eenuitstekend woonklimaat en het ‘langer zelfstandig thuis blijven wonen’. Hierbij isEde-Stad (met haar stedelijke karakter en bijbehorend voorzieningenniveau) decentrumkern: hier zal in hoofdmoot van de groei worden opgevangen. In de kernenis en blijft ruimte voor opvang van natuurlijke groei.
8
DE EDESE WOONDROOM: VISIE OP HET WONEN IN 2030
1
4
WOONVISIE EDE 2030
Balans bestaand nieuwbouwprogrammaen nieuwe binnenstedelijke en –dorpse locaties
Om aan de toenemende behoefte te voldoen zijn zowel in de stad als in de dorpennieuwe woningen nodig. Hiervoor is een nieuwbouwprogramma op diverse woning-bouwlocaties verspreid over stad en dorpen beschikbaar. Daarnaast omarmen wijmarktinitiatieven –zowel in de permanente als tijdelijke en flexibele sfeer – die bijdragen aan de uitgangspunten van de Woonvisie en van toegevoegde waardezijn ten opzichte van het bestaande woningbouwprogramma. Herontwikkeling vanbestaand leegstaand vastgoed scoort hierbij hoog.
Betaalbare woningvoorraad
Voor iedere portemonnee is snel passende en betaalbare huisvesting voorhanden,zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over de diversewijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent in ieder geval een grotere goedkopehuur- en koopwoningvoorraad in de stad en een grotere goedkope koopwoning-voorraad in de dorpen. En daarmee ook voldoende woningen voor kwetsbare doel-groepen. Maar ook een woningvoorraad met voldoende (middel-)dure koop- enhuurwoningen die snellere doorstroming mogelijk maakt en tegelijk voor hogereinkomens van binnen of buiten de gemeente ‘instap-‘mogelijkheden biedt.
Gevarieerde opbouw wijken en dorpen
Wijken en dorpen zijn in sociaal-economisch, demografisch en fysiek opzicht gevarieerd. Dit betekent dat iedere wijk en ieder dorp over diverse typen en prijs-klassen woningen en een basis voor maatschappelijke ondersteuning beschiktzodat hier ook daadwerkelijk een mix van doelgroepen woonachtig kan zijn. Alsklassiek volkshuisvestelijk uitgangspunt wordt gehanteerd ‘homogene buurten in heterogene wijken’. Van belang is dat er een sterke variëteit aan woonmilieusblijft. Koester de bestaande differentiatie en zet in op een gebiedsgerichte aanpak.
9
3
2
5
6
Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad
De bestaande Edese woningvoorraad is energetisch verduurzaamd. Hierdoor is het mogelijk de component energielasten binnen de totale woonlasten (fors) te verlagen. Bijvangst is een groter wooncomfort. De energie voor woningen wordtduurzaam opgewekt (wind, zon, biomassa e.d.). Een belangrijk deel van de woningvoorraad in 2030 is levensloopbestendig of eenvoudig levensloopbestendig te maken om ervoor te zorgen dat inwoners dieeen beroep doen op maatschappelijke ondersteuning en senioren langer thuiskunnen blijven wonen. Basis-zorgvoorzieningen in de wijk zijn hierbij overigenseen basisvoorwaarde. Daarnaast is ingezet op bewustwording via campagnes.
Wonen met een hoog voorzieningenniveau
Voor iedere inwoner zijn in zijn of haar woonomgeving op korte afstand kwalitatiefgoede voorzieningen aanwezig. Het gaat hierbij om ondermeer maatschappelijkevoorzieningen, onderwijs, kinderopvang, cultuur, horeca, kerken en winkels, maarook een sterk ontwikkelde Nuldelijn (welzijnswerk). Dit draagt bij aan een levens-loopbestendig gebied (diverse doelgroepen willen hier wonen) en komt de leefbaar-heid en sociale duurzaamheid ten goede. Tegelijkertijd geldt ook dat toevoegingvan woningen en bewoners nodig is in de bebouwde gebieden om draagvlak tehebben cq te houden voor voorzieningen. Dit geldt heel specifiek ook voor diversecentrummilieus in stad en dorpen waar een mix aan voorzieningen te vinden is.
Op gemeentelijk en regionaal niveau zijn aansprekende voorzieningen voorhandendie bijdragen aan de identiteit en ambities van Ede in het algemeen en Ede in deFood Valley. Bewoners van Ede maken hiervan gebruik en identificeren zich hiermee(zoals World Food Center, KennisCampus, Fiets Experience Center, Kroller Mollermuseum, Park Hoge Veluwe, nieuwe OV-voorzieningen, Levendig centrum, Cinemec).Een hoog voorzieningenniveau is essentieel voor het binden van onze eigen in-woners en het aantrekken van mensen/doelgroepen van buiten de regio.
Wonen in het groen
Een belangrijke eigenschap van het wonen in de gemeente Ede is de aanwezigheiden nabijheid van groen en natuur. Groen en natuur hebben een prominente plaatsin de Edese woonomgeving. Dit betekent in nieuwbouwplannen extra groen in-brengen en bestaand groen zoveel mogelijk behouden en ook in de bestaande
10
DE EDESE WOONDROOM: VISIE OP HET WONEN IN 2030
7
woonomgevingen –daar waar het groen ondervertegenwoordigd is- extra groen inbrengen. Het groene wonen (wonen op de rand van de Veluwe) hoort nadrukke-lijk bij de Edese (woon-)identiteit. Functiewisselingen in het buitengebied kunnenhieraan een positieve bijdrage leveren.Een groene woonomgeving betekent ook een gezonde woonomgeving: groen geeftrust en lucht en nadelige verschijnselen zoals ‘hittestress’ treden minder snel op.
Wonen in Food Valley
Ede is een ambitieuze en bedrijvige centrumgemeente in de Regio Food Valley.Kansrijke ontwikkelingen als World Food Center, KennisAs, KennisCampus maarook terreinen als Frankeneng, Heestereng, bedrijventerreinen in de dorpen en uitgebreide mogelijkheden op bedrijventerrein BT A12 kleuren dit beeld. Door eensterke positionering in de Regio Food Valley en economische profilering op hetthema food is werken èn wonen in de gemeente Ede een vanzelfsprekende en aantrekkelijke keuze. Ede speelt snel in op nieuwe doelgroepen en bijbehorendenieuwe woonwensen. Hierbij is speciale aandacht voor de toegevoegde waarde van het thema ‘food’ in het wonen en woonomgevingen (eetbaar groen, stads-landbouw etc.).
Van visie naar werkelijkheid
De Woondroom is vertaald naar de voorliggende Woonvisie. Deze Woonvisie moetwerkelijkheid gaan worden! Dit gaan we doen met een grote en diverse groep stakeholders. Hierbij gaan we gebiedsgericht te werk. De Woonvisie dient als eenuitnodiging en het startpunt voor gesprek (‘uitnodigingsplanologie’). We nodigen partijen graag uit om met plannen te komen die bijdragen aan realisatie van deWoonvisie.
In de Woonvisie is per spoor bepaald in welke richting we uitwerking gaan zoekenen welke partijen hierin actief gaan zijn. In het Actieprogramma is aangegevenwaar in de komende twee jaren (2016 – 2017) de focus ligt en welke acties daarmeesamenhangen.
WOONVISIE EDE 2030
11
WOONVISIE EDE 2030
8
GROEIEN MET KWALITEIT
Groeiend Ede | Werkend en internationaal Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede
121Met input uit:
Wat willen we?
Groei wordt voornamelijk opgevangen in Ede Stad, dorpen groeien gematigd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Ede Stad vangt als ‘centrumkern’ in de gemeente Ede het grootste deel van debevolkings- en huishoudensgroei op. Dit past bij het stedelijk karakter vanEde-Stad en bijbehorend voorzieningenniveau en is tegelijkertijd van belangom het voorzieningenniveau te behouden en te versterken. Om de leefbaar-heid in de dorpen op peil te houden en nieuwe generaties de kans te geven inde dorpen te blijven wonen houden de dorpen ruimte om te groeien passendbij de locale behoefte.
Ede groeit met kwalitatieve focus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
De komende jaren groeit Ede nog stevig. Zowel in de stad als in de dorpen isuitbreiding van de woningvoorraad nodig om de groei in inwoners en huis-houdens op te vangen. De diverse aspecten genoemd in de Woonvisie gevenruimte en kwalitatieve richting aan deze groei (sporen 3 tot en met 8). Initia-tieven dragen bij aan de uitgangspunten van de Woonvisie.
13
WOONVISIE EDE 2030
Groeienmet kwaliteit
Wat speelt er?
• De bevolking van de gemeente Ede groeit naar circa 120.000 inwoners in 2030 (door blijvend geboortenoverschot en positief (buitenlands) migratiesaldo). Na 2030 is sprake van een afvlakkende bevolkingsgroei.
• Tot 2030 komen er nog minstens 6.000 huishoudens bij.
bron: Kennisfundament november 2014 (Gemeente Ede, Strategie en Onderzoek)
Wat vinden onze partners ervan?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Kies niet voor ‘blinde groei’ maar let op kwaliteit, goede woonmilieus, ruimte voor wooncarrière en bevorder doorstroming.
Bewonerspanel
• In kleine dorpen (Harskamp, Wekerom, Otterlo, Ederveen) waarborgen dat er voldoende uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst zijn(naast huidig programma).
• Focus op bouwen voor jongeren in de dorpen.
14
GROEIEN MET KWALITEIT
WOONVISIE EDE 2030
15
WOONVISIE EDE 2030
Wat gaan we doen?
Groei wordt voornamelijk opgevangen in Ede Stad, dorpen groeien gematigd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Het omvangrijke woningbouwprogramma voor Ede Stad blijft in stand enwordt uitgevoerd (voor zowel locale behoefte als nieuwe instroom). Dit geldtook voor het kleinere woningbouwprogramma voor de dorpen (passend bij de locale behoefte). Daarnaast blijft bij functiewisseling in het buitengebiedwoningbouw mogelijk.
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Woningbouwcorporaties • Regio Food Valley
Ede groeit met kwalitatieve focus• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Iedere woningbouwontwikkeling in de gemeente Ede wordt getoetst op dekwalitatieve uitgangspunten van de Woonvisie.
Wie
• Gemeente • Provincie Gelderland
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
2BALANS WONINGBOUWPROGRAMMA
Jong & Oud Ede | Zorgzaam Ede | Groeiend Ede
16
Met input uit:
Wat willen we?
Verdere doorontwikkeling bestaand nieuwbouwprogramma. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Om de groei van inwoners en huishoudens op te kunnen vangen is in de ge-meente Ede nog een omvangrijk nieuwbouwprogramma nodig. Dit is voor eengroot deel kwantitatief gezien al voorhanden (zie bijlage 1). Het programmamoet kunnen inspelen op een veelzijdige, gedifferentieerde vraag op korte enlange termijn.
Ruimte voor binnenstedelijke en –dorpse inbreiding• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
De focus van groei van de woningvoorraad lag de afgelopen jaren vrijwel volledig op het nieuwbouw-programma. Daarmee was de ruimte om nieuwebinnenstedelijke en –dorpse inbreidingen op te pakken minimaal. Om meerdifferentiatie in het wonen binnen bestaand bebouwd gebied te krijgen en/ofzogenaamde ‘rotte kiezen’ aan te pakken (verbetering ruimtelijke kwaliteit)komt ruimte voor nieuwe kleinschalige (‘chirurgische’) binnenstedelijke en -dorpse ontwikkelingen (zowel structureel als tijdelijk). Dergelijke initiatievenworden individueel afgewogen en moeten bijdragen aan de uitgangspuntenvan de woonvisie.Het is van belang een juiste balans te vinden tussen het realiseren van hetnieuwbouwprogramma en het accommoderen van woningbouw op nieuwebinnenstedelijke en -dorpse locaties.
17
WOONVISIE EDE 2030
Balanswoningbouwprogramma
nieuwe binnenstedelijke/
dorpse locaties
Ruimte geven aan herontwikkeling van bestaand vastgoed• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Door kwantitatieve sturing op het nieuwbouwprogramma was de afgelopenjaren weinig ruimte voor herontwikkeling van bestaand (leegstaand) vastgoednaar woningen. Hiermee werd slechts in beperkte mate ingespeeld op actuelemarktbehoeften. Deze belemmering nemen we weg door in te zetten op her-ontwikkeling van bestaand vastgoed voor woningbouw (zowel structureel alstijdelijk). Ook is hierbij aandacht voor vernieuwing van de bestaande woning-voorraad cq herstructurering.Het is van belang een juiste balans te vinden tussen het realiseren van het bestaande nieuwbouwprogramma en het accommoderen van woningbouw inleegstaand vastgoed en herstructureringsopgaven.
Wat speelt er?
• Er is voldoende groeipotentie (bevolkings- en huishoudensgroei) voor toe-voeging van tenminste 6.000 woningen in de periode 2015-2030.
• Er zijn jaarlijks alleen al 300 woningen nodig in de gemeente Ede om de huis-houdensverdunning te kunnen opvangen.
• Mogelijk blijvende extra (zelfstandige) woningvraag (o.a. met (in-) formele steun-structuur) vanuit bijzondere doelgroepen (statushouders, uitstroom maatschap-pelijke opvang, uitstroom beschermd wonen, uitstroom recreatieparken e.d.).
• Scheiden wonen en zorg en het langer thuis blijven wonen noopt tot het vinden van oplossingen in bestaand stedelijk en dorps gebied. Nieuwe woonoplos-singen zijn niet enkel binnen het woningbouwprogramma op te vangen.
• De komende jaren zal op diverse locaties commercieel vastgoed (voormalige verzorginghuizen, winkels, kantoren e.d.) leeg komen te staan.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Er moet ruimte geboden worden aan interessante marktinitiatieven: ga hierbij uit van een ja, mits – houding in plaats van een nee, tenzij – houding. Energie uit de markt moet gefaciliteerd worden. Niet op voorhand locaties afwijzen.
• De ruimte voor nieuwe initiatieven mag echter niet leiden tot versnipperde woningbouwlocaties. Nieuwbouwlocaties moeten wel acceptabel afgemaakt worden.
• Herontwikkeling leegstaand vastgoed en ruimte bieden voor nieuwe initiatievenin bestaand bebouwd gebied is een uitgelezen mogelijkheid om in een gebied meerdere doelgroepen te kunnen huisvesten en doorstroming te bevorderen.
18
BALANS WONINGBOUWPROGRAMMA
Daarbij: niet op voorhand locaties/panden aanwijzen en kritisch zijn (niet ieder pand en iedere locatie biedt meerwaarde).
• Stuur bij nieuwe ontwikkelingen altijd op kwaliteit.
Bewonerspanel
• Lege winkels en kantoren moeten worden omgevormd naar (goedkope) woningen.
Wat gaan we doen?
Verdere ontwikkeling nieuwbouwprogramma • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Het nieuwbouwprogramma wordt uitgevoerd. We sturen aan op een kwalita-tieve invulling conform de sporen in de Woonvisie.
Wie
• Gemeente • Woningbouwcorporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen
Ruimte voor binnenstedelijke en –dorpse inbreiding• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We staan open voor voor marktinitiatieven die bijdragen aan de uitgangspun-ten van de Woonvisie. Daarbij wordt in de afweging meegenomen of initiatie-ven ook in het nieuwbouwprogramma kunnen landen.
Wie
• Gemeente • Woningbouwcorporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen • Provincie Gelderland
Ruimte geven aan herontwikkeling van bestaand vastgoed • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We stimuleren herontwikkeling van bestaand vastgoed mits deze bijdraagtaan de uitgangspunten van de Woonvisie en herontwikkeling van het betref-fende vastgoed omgevingstechnisch gunstig is. Daarbij wordt in de afwegingmeegenomen of het initiatief ook in het bestaande nieuwbouw-progranmakan landen.
Wie
• Gemeente • Investeerders, beleggers• Vastgoedeigenaren • Corporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen • Provincie Gelderland
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
19
WOONVISIE EDE 2030
3Met input uit:
BETAALBARE WONINGVOORRAAD
Betaalbaar Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Werkend en Internationaal Ede
20
Wat willen we?
Grotere goedkope huur- en koopwoningvoorraad in Ede-Stad, Bennekom en Lunteren• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
In Ede Stad en de grote dorpen Bennekom en Lunteren is behoefte aan eengrotere goedkope (zelfstandige) woningvoorraad (huur < liberalisatiegrens,koop < €170.000). De nadruk ligt hierbij op goedkope huur (zowel grond-gebonden als gestapeld). Binnen het goedkope huursegment is –mede ookingegeven door de passendheidstoets per 1 januari 2016 – nadrukkelijk behoefte aan woningen tot de aftoppingsgrenzen:• €403,06 tot de leeftijdsgrens van 23 jaar;• €576,87 (1persoons huishouden) • €618,24 (2 persoons huishouden)Vertrekpunt is minimaal de huidige omvang van de kernvoorraad goedkopehuurwoningen2 in de gemeente Ede (9.050) te behouden. Hierin is extra opvangvan bijzondere doelgroepen (o.a. statushouders) vanaf 2015 niet verdisconteerd.
Grotere goedkope koopwoningvoorraad in de kleinere dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Voor de kleinere dorpen (en bij functiewisseling in het buitengebied) zettenwe vooral in op het realiseren van meer goedkope grondgebonden koopwo-ningen (< €170.000), zodat jongeren, kleine huishoudens en lage inkomens inde dorpen kunnen blijven wonen.3
WOONVISIE EDE 2030
21
WOONVISIE EDE 2030
Betaalbarewoningvoorraad
Spreiding goedkope woningbouw• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Het streven is om in wijken van Ede-Stad en de dorpen variatie te hebben ophet gebied van woningvoorraad en/of bevolkingsopbouw. Goedkope woning-bouw is verspreid over de stad en de dorpen te vinden. Tegelijkertijd is erruimte voor eigen identiteit en accenten binnen woongebieden/woonmilieus.
Wat speelt er?
• Er is sprake van schaarste aan sociale huurwoningen getuige het schaarste-onderzoek i.o.v. Regio FoodValley van april 2015. De schaarste doet zich vooral voor bij eensgezinswoningen in de grote kernen (Barneveld, Rhenen, Ede, Veenendaal en Wageningen). Voornamelijk voor de laagste inkomens is sprake van schaarste en verdringing (tot de aftoppingsgrenzen). 4 5
• Het aantal inschrijvingen via het verdeelsysteem ‘Huiswaarts.nu’ is hoog en de groei van het aantal personen vallend onder de bijzondere doelgroepen (zoals statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang, uitstroom beschermd wonen, uitstroom recreatieparken e.d.) neemt (sterk) toe.
• Het aantal goedkope huurwoningen in de gemeente Ede ligt onder het landelijk gemiddelde. Circa 22 % van de totale woningvoorraad is een goedkope huur-woning, grotendeels gelegen in Ede Stad (landelijk gemiddelde is 30%).
• 8% Van de woningvoorraad is particuliere huur.
• In de dorpen en het buitengebied is het percentage dure (en grote) koopwoningenfors groter dan in Ede Stad. Hier is het voor starters en lage inkomens moeilijk om de koopwoningmarkt te betreden.
Per 1 januari 2016 moeten corporaties 95% van de doelgroep die een woningkrijgt toegewezen en in aanmerking komt voor huurtoeslag passend toewij-zen. Dit moet het aantal te dure toewijzingen gaan terugdringen om zodoendehet huurtoeslaggebruik terug te dringen. Daarnaast bepaalt Europa dat 80%van de corporatiewoningen die beschikbaar is voor de doelgroep (DAEB) moetworden toegewezen aan inkomens onder de €34.911,—.
Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet in werking getreden. Deze wet gaatuit van vrije vestiging in goedkope woonruimte –en als schaarste is aange-toond - het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten vanschaarste aan goedkope woonruimte (tot €710,68/maand). De wet maakt ver-ordeningen op locaal niveau mogelijk mits is aangetoond dat er schaarste isen dat dit leidt tot negatieve effecten. In tussentijd moeten gemeenten met
22
BETAALBARE WONINGVOORRAAD
breed beleid komen tot oplossingen om de (negatieve effecten van) schaarstein te dammen cq op te lossen. De huisvestingsverordening Ede is op 1 juli2015 in werking getreden.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Stevige inzet op het realiseren van meer goedkope huurwoningen, voornamelijk in Ede Stad.
• Behoefte aan goedkope woningen in de dorpen: in grotere dorpen (Lunteren, Bennekom) zowel behoefte aan goedkope koop en huur, in kleinere dorpen voornamelijk behoefte aan goedkope koopwoningen. Met name grondgebonden.
• Vooral in de dorpen is de roep groot om te voorzien in passende, goedkope huisvesting voor starters en jongeren. Dit mede met het oog op het vasthoudenvan de ‘eigen’ jongeren.
• Binnen het goedkope koopsegment is ook behoefte aan grondgebonden wonin-gen tot €150.000.6
Bewonerspanel
• Het thema betaalbare woningvoorraad wordt als meest belangrijke thema gezien voor Ede.
WOONVISIE EDE 2030
23
WOONVISIE EDE 2030
• Er zijn te weinig goedkope huur- en koopwoningen cq starterswoningen in de gemeente Ede.
• In de kleinere dorpen (Ederveen, Harskamp, Otterlo, Wekerom) zijn te weinig goedkope koopwoningen.
Wat gaan we doen?
Grotere goedkope huur- en koopwoningvoorraad in Ede-Stad, Bennekom en Lunteren• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We nodigen partijen uit om meer goedkope huurwoningen in Ede Stad, Ben-nekom en Lunteren te realiseren, zodat er een groter aanbod aan goedkopehuurwoningen (met name tot de aftoppingsgrenzen) ontstaat (en de schaarstevermindert). We gaan ook met partijen in gesprek om meer goedkope grondgebondenkoopwoningen te realiseren.
Wie
• Woningbouwcorporaties • Provincie Gelderland• Vastgoedeigenaren • Regio Food Valley• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Huurdersbond
24
BETAALBARE WONINGVOORRAAD
Grotere goedkope koopwoningvoorraad in de overige dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We nodigen partijen uit om te komen met plannen voor goedkope grondge-bonden koopwoningen.
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente
Spreiding goedkope woningbouw• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We dagen partijen uit om met evenwichtige plannen te komen die bijdragenaan de differentiatie in de directe woonomgeving.
Wie
• Woningbouwcorporaties • Zorgpartijen• Huurdersbond • Gemeente
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
2 | Onderzoek in het kader van de Huisvestingswet, Regio Food Valley (Companen, 21 april 2015)
3 | Prijspeil 2015
4 | Onderzoek in het kader van de Huisvestingswet, Regio Food Valley (Companen, 21 april 2015)
5 | Per 1 juli 2015 is de Huisvestingsverordening van kracht (verdeling schaarste aan goedkope huurwoningen).
6 | Prijspeil 2015
WOONVISIE EDE 2030
25
WOONVISIE EDE 2030
4Met input uit:
GEVARIEERDE OPBOUW WIJKEN EN DORPEN
Betaalbaar Ede | Jong & oud Ede | Zorgzaam Ede | Werkend en Internationaal Ede
26
GEVARIEERDE OPBOUW WIJKEN EN DORPEN
Wat willen we?
Voor iedere portemonnee is passende en betaalbare huisvesting voorhandenverspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We willen geen sterk eenzijdige wijken en dorpen met enkel dure of juist middeldure of (zeer) goedkope woningen. We streven naar een gezonde mixin typen woningen en prijsklassen. We koesteren tegelijkertijd de bestaandevariaties (=waarde). Doorstroming (en stimulering hiervan) is hierbij een belangrijk item.
Jong en oud wonen samen in wijken en dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We willen dat jong en oud (al dan niet zorgbehoevend) in wijken en dorpen ‘naastelkaar’ kunnen wonen. In iedere wijk en in ieder dorp zijn er woonmogelijk-heden voor jong en oud, voor zowel starters als doorstromers en senioren.
Gevarieerde en onderscheidende woonmilieus die zowel bestaande inwonersals nieuwe doelgroepen aanspreekt.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Nieuwkomers oriënteren zich vaak eerst op de bestaande woningvoorraad cqbestaande woonmilieus. Het is van belang dat deze divers en aantrekkelijkzijn en daar waar mogelijk versterkt worden. In nieuwbouwplannen moetruimte zijn voor nieuwe woonmilieus en bijpassende verschijningsvormen.
WOONVISIE EDE 2030
27
WOONVISIE EDE 2030
Gevarieerde opbouwwijken en dorpen
Wat speelt er?
• Jongere huishoudens/ starters van nu maken in de toekomst minder verhuis-bewegingen, omdat waardestijging beperkt blijft en doorstroming daardoor moeilijker wordt. Waar men start, blijft men lang wonen is de verwachting.
• Ouderen zijn honkvast en blijven in de gemeente wonen, vaak in de huidige woning.
• In 2030 is het aantal 65 plussers in de gemeente Ede met 50% gegroeid (van 18.000 naar 27.000).
• De WMO 2015 zet in op het zo lang mogelijk thuis blijven wonen.
• Er is groeiende behoefte aan beschutte woonvormen, zowel voor zorgbehoevendeouderen als de doelgroep GGZ (geestelijke gezondheidszorg) en VG (verstande-lijk gehandicapten).
• Het MO-beleid (Maatschappelijke Opvang) maakt steeds meer een beweging naar ‘housing first’, waarbij niet een (intramuraal) zorgtraject, maar het bieden van een woning de eerste prioriteit heeft.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Jongeren en ouderen kunnen prima naast elkaar samen leven.
• Mensen willen vaak in hun dorp/wijk blijven wonen. Men verhuist alleen met een heel goed alternatief. Perifere locaties met weinig voorzieningen zijn geen goede alternatieven.
• Bevorder doorstroming door goede en gedifferentieerde woonmilieus te reali-seren. Hiermee handhaaf en verbeter je de sociale structuur in de wijk.
28
GEVARIEERDE OPBOUW WIJKEN EN DORPEN
Bewonerspanel
• Er is geen sprake van een scheiding tussen jong en oud. Alle leeftijden moeten ‘naast elkaar’ kunnen wonen in wijken en dorpen.
• In iedere wijk/dorp moeten voldoende woningen voor ouderen zijn.
• De helft van de 65 plussers is van mening dat er te weinig woningen voor ouderen zijn in haar/zijn dorp/wijk.
Wat gaan we doen?
Voor iedere portemonnee is passende en betaalbare huisvesting voorhandenverspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We stimuleren prijstechnisch gevarieerde woonomgevingen, zowel in de koop als in de huursfeer. We gaan gebiedgericht te werk met aandacht voorgebiedseigen kenmerken en mogelijkheden.
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Vastgoedeigenaren • Investeerders, beleggers • Woningbouwcorporaties
Jong en oud wonen samen in wijken en dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Bij ieder initiatief zetten we in op de mogelijkheid tot bewoning door diverseleeftijdsgroepen (al dan niet zorgbehoevend).
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Vastgoedeigenaren• Investeerders, beleggers • Woningbouwcorporaties
Gevarieerde en onderscheidende woonmilieus die zowel bestaande inwonersals nieuwe doelgroepen aanspreekt.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We stimuleren het ontwikkelen van woningbouwplannen die variatie tonen inverschijningsvormen, oppervlakten, ruimtelijke kwaliteiten e.d.
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Investeerders, beleggers
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
29
WOONVISIE EDE 2030
5Met input uit:
DUURZAME EN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGVOORRAAD
Jong & oud Ede | Zorgzaam Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede
30
Wat willen we?
Een duurzame woningvoorraad.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We willen een duurzame woningvoorraad die zich kenmerkt door groen enzuinig energieverbruik danwel energieneutraliteit.De energie is afkomstig uit groene bronnen.
De woningvoorraad is levensloop- en toekomstbestendig gebouwd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We willen een woningvoorraad die passend is bij de veranderende behoefteen levensfase van bewoners.(Kleine) nieuwbouwwoningen zijn bouwtechnisch eenvoudig aan te passen cq samen te voegen om snel op veranderende vraag in te kunnen spelen.
Bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woning tijdig aan te passenaan mogelijke zorgvraag (bijvoorbeeld programma Woonbewust) of om tijdigdoor te stromen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We blijven werken aan bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woningtijdig aan te passen óf om tijdig door te stromen naar een meer passende woning.
WOONVISIE EDE 2030
31
WOONVISIE EDE 2030
Duurzameen levensloopbestendige
woningvoorraad
Wat speelt er?
• Ede heeft het SER energieakkoord ondertekend: in 2050 alle woningen energie-neutraal.
• Een groot deel van de huidige Edese woningvoorraad heeft (theoretisch) een energielabel C of lager.
• De forse stijging van het aantal 65-plussers en de scheiding van wonen en zorg leidt tot een stijgende behoefte aan aanpassingen in de bestaande huur- en particuliere voorraad en het aanbieden van passende woningen in de nieuwbouw.
• De behoefte aan rollatorgeschikte en (in mindere mate) stokgeschikte woningen(met name in de dorpen) neemt toe.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• De energielabels van woningen worden belangrijker.
• In de bestaande voorraad moet betaalbaarheid in goede balans gebracht wordenmet duurzaamheidsingrepen waarbij geldt: ‘baat het niet, dan gaat het niet’.
• Levensloopbestendig bouwen betekent ook technisch samenvoegbaar bouwen.
• Zet zowel in op doorstroming (verleid ouderen om te verhuizen) als bewust-wording betreffende levensloopbestendig (ver-)bouwen zodanig dat zelfred-zaamheid wordt gestimuleerd.
Bewonerspanel
• Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het aanpassen van de woning.
• Ouderen moeten worden verleid om te verhuizen naar passende huisvesting om doorstroming te stimuleren.
32
DUURZAME EN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGVOORRAAD
Wat gaan we doen?
Een duurzame woningvoorraad• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We stimuleren woningeigenaren en corporaties actief duurzaamheidsmaatre-gelen (isolatie, energieverbruik, opwekking energie e.d.) te nemen in de be-staande voorraad. Bij nieuwbouwplannen wordt actief gestuurd op meer duurzaamheidsmaatre-gelen dan wettelijk vereist.
Wie
• Bewoners, bewonercollectieven • Duurzaamheidplatform• Ontwikkelende en bouwende partijen • Corporaties• Investeerders en beleggers • Milieugroeperingen
De woningvoorraad is levensloop- en toekomstbestendig gebouwd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We stimuleren dat nieuwbouwwoningen bouwtechnisch zodanig zijn gereali-seerd dat aanpassing en/of uitbreiding eenvoudig is.
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente
Bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woning tijdig aan te passenaan mogelijke zorgvraag (bijvoorbeeld programma Woonbewust) of om tijdigdoor te stromen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We zetten in op het vergroten van de bewustwording bij diverse doelgroepenom tijdig de eigen woning aan te passen of te overwegen door te stromennaar een meer passende woning.
Wie
• Ouderenorganisaties • Provincie Gelderland• Bewoners/woonconsumenten • Woningbouwcorporaties• Regio Food Valley • Gemeente
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
33
WOONVISIE EDE 2030
6Met input uit:
WONEN MET EEN HOOG VOORZIENINGENNIVEAU
Zorgzaam Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Werkend en Internationaal Ede
34
Wat willen we?
Inwoners van de gemeente Ede beschikken op korte afstand over kwalitatiefhoogwaardige voorzieningen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Om prettig en comfortabel te kunnen wonen hebben bewoners op korte af-stand (op wijk- en dorpsniveau) de beschikking over een breed palet aan voor-zieningen. Daarnaast biedt de woonfunctie juist basis voor draagvlak enlevendigheid. Te denken valt aan kinderopvang, buurtvoorzieningen en speel-voorzieningen maar ook kerken, geloofsruimten, scholen, medische clusters,winkels e.d.
Voorzieningen voor ouderen en andere doelgroepen op wijk- en dorpsniveau• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We willen waarborgen dat ouderen en –op basis van de Wmo 2015 - mensenmet een behoefte aan maatschappelijke ondersteuning in de wijk of het dorpkunnen blijven wonen, doordat voorzieningen en (in-) formele steunstructuuraanwezig zijn. We willen sturen op extramuralisering, het voorkomen van onnodige instroomen het bevorderen van duurzame uitstroom uit beschermde woonvormen.Bewoners met behoefte aan structurele intramurale zorg (beschermd wonen)hebben tenminste beschikking over passende huisvesting op gemeentelijk ofregionaal niveau.
WOONVISIE EDE 2030
35
WOONVISIE EDE 2030
Wonen met een hoogvoorzieningenniveau
Het wonen in Ede wordt geïdentificeerd en herkend met voorzieningen die typisch zijn voor Ede en de Food Valleyregio.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Wonen in de gemeente Ede in het hart van de Food Valley betekent wonennabij levendige dorpskernen en een levendig stadscentrum en iconen alsKroller Mollermuseum, Park De Hoge Veluwe, het World Food Center/WFC-Campus, Wageningen UR.
Wat speelt er?
• De ‘Wet maatschappelijke ondersteuning 2015’ (Wmo 2015) bepaalt dat zorg zoveel mogelijk in de eigen woning wordt verleend, eventueel met een steun-structuur. Hulpbehoevende bewoners blijven daarmee langer thuis wonen ofstromen sneller uit een beschermde omgeving naar een zelfstandige bewoning.
• Er is te weinig aanbod en variatie in diverse (beschutte) woonvormen.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Combineer voorzieningen voor jongeren en ouderen.
• Voor hulpbehoevenden zijn er onvoldoende voorzieningen in de dorpen.
• Belangrijk om bij nieuwe huisvesting voor ouderen ook bijpassende voorzie-ningen te realiseren.
• Ruimte voor het toevoegen van nieuwe woonconcepten/woonomgevingen met daarbij een sterke (in-) formele steunstructuur.
• Een levendig centrumgebied en activiteiten zijn belangrijk.
Bewonerspanel
• Kies voor verdichting in bestaand bebouwd gebied. Dit creëert meer draagvlak voor voorzieningen.
• In diverse wijken van Ede Stad vinden bewoners de nabijheid van winkels een belangrijk kenmerk van de woonomgeving.
• In iedere wijk en ieder dorp moeten zorgvoorzieningen aanwezig zijn.
36
WONEN MET EEN HOOG VOORZIENINGENNIVEAU
Wat gaan we doen?
Inwoners van de gemeente Ede beschikken op korte afstand over diversevoorzieningen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Bij iedere nieuwe woningbouwontwikkeling, maar ook ten aanzien van de bestaande woningvoorraad wordt beoordeeld of het voorzieningenniveau acceptabel is en op welke vlak verbetering gewenst is.
Wie
• Investeerders, beleggers • Ontwikkelende en bouwende partijen• Vastgoedeigenaren • Woonconsumenten en hun organisaties
Voorzieningen voor ouderen en andere doelgroepen op wijk- en dorpniveau• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We sturen erop aan dat op wijk- en dorpsniveau de meest voorkomende voor-zieningen aanwezig zijn zodat ouderen en andere hulpbehoevende doelgroepenthuis kunnen blijven wonen. We geven voorrang aan beschut-verzorgde woon-vormen en zelfstandige woonconcepten met daaromheen een sterke en flexibele(in)formele steunstructuur.
Wie
• Zorgpartijen/aanbieders beschermd wonen • Vastgoedeigenaren• Cliëntraden • Woningbouwcorporaties/ • Zorgkantoor zorgcorporaties• Bewoners (burgerinitiatieven) • Woonconsumenten en hun • Ontwikkelende en bouwende partijen organisaties• Investeerders, beleggers • Gemeente
Het wonen in Ede wordt geïdentificeerd en herkend met voorzieningen die typisch zijn voor Ede en de Regio Food Valley.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We nemen een actieve rol in om Ede en de dorpen te promoten als bijzonderen interessant woongebied. Voorzieningen en eigenschappen met een lande-lijke uitstraling en bekendheid worden hiervoor ingezet.
Wie
• Makelaars • Gemeente/ citymarketing
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
37
WOONVISIE EDE 2030
7Met input uit:
WONEN IN HET GROEN
Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Groeiend Ede | Werkend en Internationaal Ede
38
Wat willen we?
Behoud en versterking van groen en natuur in bestaande woongebieden.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Groen en natuur (Veluwe) zijn onlosmakelijk verbonden met Ede en de dorpen.Daarnaast heeft groen een positieve uitwerking op gezondheid en algemeenwelzijn. We willen dit verbeteren of waarborgen in de bestaande woonomgeving.Versterking van groen en natuur richt zich op gebruikswaarde, ecologischewaarde en /of belevingswaarde
Sterke aandacht voor ontwikkeling of behoud van groen en natuur op nieuw-bouwlocaties in stad en dorpen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Groen en natuur (Veluwe) zijn onlosmakelijk verbonden met Ede, dorpen enbuitengebied. Daarnaast heeft groen een positieve uitwerking op gezondheiden algemeen welzijn. Iedere nieuwbouwlocatie heeft een groen karakter. Dit geldt ook bij functiewisselingen in het buitengebied. Versterking van groen en natuur richt zich op gebruikswaarde, ecologischewaarde en/of belevingswaarde
WOONVISIE EDE 2030
39
WOONVISIE EDE 2030
Wonenin het Groen
40
WONEN IN HET GROEN
Wat speelt er?
• Op het gebied van nabijheid van natuurgebieden scoort Ede goed in landelijke benchmarks.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Groene woonomgeving hoort bij het wonen in de gemeente Ede en moet behouden cq versterkt worden.
• Groene woonomgeving draagt bij aan gezondheid en leefbaarheid en vermin-dering van nadelige effecten zoals hittestress.
Bewonerspanel
• De aanwezigheid van groen/ groene woonomgeving wordt als het meest aan-trekkelijke kenmerk van de Edese woonomgeving gezien.
• In het buitengebied en in de kleinere kernen worden groen, rust en ruimte relatief vaak genoemd als aantrekkelijk kenmerk van de woonomgeving.
• Ede staat bekend om de natuurlijke omgeving en is hierom geliefd.
Wat gaan we doen?
Behoud en versterking van groen en natuur in bestaande woongebieden.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We waarborgen in beleidsplannen dat de woonomgeving in stad, kernen enbuitengebied een groen karakter zal blijven behouden danwel waar een ver-betering is te bereiken.
Wie
• Platform Duurzaamheid • Gemeente• GGZ
Sterke aandacht voor ontwikkeling of behoud van groen en natuur in nieuw-bouwlocaties in stad en dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We waarborgen in beleidsplannen dat de woonomgeving in stad, kernen enbuitengebied een groen karakter zal blijven behouden. Functiewisselingen inhet buitengebied kunnen hieraan positief bijdragen maar vragen een zorgvul-dige afweging. We stimuleren initiatiefnemers op aanwezigheid van groen inplannen en sturen aan op realisatie van kwalitatief hoogwaardig (openbaar)groen cq parken e.d..
Wie
• Ontwikkelende en bouwende partijen • GGZ • Platform Duurzaamheid • Gemeente
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
41
WOONVISIE EDE 2030
8Met input uit:
WONEN IN FOODVALLEY
Jong & Oud | Werkend en Internationaal Ede | Groeiend Ede
42
Wonenin FoodValley
Wat willen we?
Inspelen op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen;ruimte voor exclusieve en/of bijzondere woonmilieus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Food Valley biedt kansen en mogelijkheden om topbedrijven en kennisinstel-lingen in deze regio te laten vestigen. Bij een economische topregio horenook bijzondere en exclusieve woongebieden passend bij de economische(food) ambities.
Verbinden thema ‘food’ met (nieuwe) leefomgeving. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Ede is een centrumgemeente in de Regio Food Valley en kiest in haar econo-mische ambities nadrukkelijk voor ‘food’.Het thema food krijgt in dit licht in de woonomgeving een meer nadrukkelijkerplaats. Food als toegevoegde waarde.
Ede is in staat studenten en afgestudeerden (CHE, Wageningen UR) blijvend te binden aan de gemeente/regio. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
We bieden studenten en afgestudeerden een aantrekkelijke woonomgevingmet als doel ze duurzaam te binden aan Ede.
WOONVISIE EDE 2030
43
WOONVISIE EDE 2030
Wat speelt er?
• Ede maakt onderdeel uit van de ambitieuze Regio Food Valley. De focus op food is één van de prominente economische ambities van de gemeente Ede. Eea vertaalt zich ruimtelijk in ondermeer de plannen rondom de KennisAs (i.s.m. gemeente Wageningen, Wageningen UR en provincie Gelderland), World FoodCenter (WFC) en WFC-campus.
Wat vinden de partners?
Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)
• Nieuwkomers komen hoofdzakelijk terecht in de bestaande voorraad. De diffe-rentiatie in het huidig aanbod is op een goed niveau.
• Creëer een divers aanbod dat ook op langere termijn de nieuwe doelgroepen kan aanspreken.
• Faciliteer tijdelijke voorzieningen voor studenten.
Bewonerspanel
• Het is goed voor Ede als er meer (internationale) kenniswerkers komen wonen.
• Een kwart van de respondenten is voor specifieke woningen en voorzieningen voor deze doelgroep, terwijl twee vijfde van de respondenten dit niet nodig vindt.
Wat gaan we doen?
Inspelen op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen;ruimte voor exclusieve en/of bijzondere woonmilieus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Ruimte voor nieuwe (exclusieve en/of bijzondere) woonvormen als die voor-zien in een aantoonbare nieuwe behoefte van werknemers van Foodbedrijvenen kennis- en onderwijsinstellingen. We gaan blijvend op zoek naar niches en vertrouwen erop dat partijen snel instaat zijn in te spelen op nieuwe woonontwikkelingen die voortkomen uit degemeentelijke en regionale economische ambities.
Wie
• Beleggers en investeerders • Provincie Gelderland• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Kennis- en onderwijsinstellingen • Makelaars• (Food-) bedrijfsleven • Woonconsumenten• Regio Food Valley/ regiogemeenten
44
WONEN IN FOODVALLEY
Verbinden thema ‘food’ met (nieuwe) woongebieden. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Ruimte bieden en stimuleren ‘out of the boxdenken’ voor nieuwe woonideeënen woonconcepten verbonden met thema food in zowel bestaande als nieuwewoongebieden. Waar mogelijk thema food inzetten als middel (tuinen, stads-landbouw, eetbaar groen etc.).
Wie
• Bedrijfsleven • Investeerders, beleggers• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente
Ede is in staat studenten en afgestudeerden(CHE, Wageningen UR) blijvend tebinden aan de stad/regio. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Ruimte bieden om hotspots te ontwikkelen. Daarnaast inzetten op diverse aspecten (variatie, betaalbare woningen, voorzieningenniveau e.d.) genoemdin de Woonvisie en het stimuleren van doorstroming.
Wie
• Kennis- en onderwijsinstellingen • Regio Food Valley/regiogemeenten• Bedrijfsleven • Provincie Gelderland• Investeerders en beleggers • Gemeente• Makelaars • Woonconsumenten• Ontwikkelende en bouwende partijen
In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de
periode 2016 – 2018.
WOONVISIE EDE 2030
45
WOONVISIE EDE 2030
he proof of the pudding is in the eating.’ Dat geldt zeker voor de woonvisie. Het succes wordt grotendeels bepaald door een succesvolle uitvoering. Het
actieprogramma geeft de eerste aanzet waarbij de gemeente ervan uitgaat dat ervanuit de partijen die meegedaan hebben in de co-creatie een respons komt op de voorgenomen acties.
In het actieprogramma staan verschillende concrete acties beschreven. De ge-meente wil nadrukkelijk niet solistisch opereren binnen het woondomein. Daaromwil men coalities bouwen om gezamenlijk vraagstukken op te bouwen. Ook wil heteen gezamenlijk ‘common sense’ opbouwen om woningvraagstukken in de wijk gezamenlijk te analyseren en op te pakken.
Monitoring
Maar voor het bepalen of de woonvisie tot een succes leidt is ook monitoringnodig. Jaarlijks wil de gemeente op een co-creatieve wijze de woonvisie (en het actieprogramma) monitoren. Daarbij heeft de gemeente het volgende proces (in hoofdlijnen) voor ogen.
De monitoring van de woonvisie wordt gekoppeld aan de jaarlijkse cyclus van de MeerJarenGrondexploitaties (MPG). Aan het eind van het kalenderjaar wordende uitgangspunten vastgesteld voor het MPG van het jaar daarop. De resultatenkunnen dan meegenomen worden in de voorjaarsnota.
Voorafgaand aan het monitoringsproces actualiseert de gemeente het kennis-fundament en maakt inzichtelijk welke significante verschillen er zijn ten opzichtevan het kennisfundament die gekoppeld is aan de Woonvisie. Aan de hand van deactualisatie nodigt de gemeente de partners van de co-creatie uit. Aan de hand vanhet geactualiseerde kennisfundament formuleert de gemeente discussiepunten die men wil bespreken. Dit is uiteraard een open gesprek. Daarbij ligt de focus opde vragen of de woonvisie (en actieprogramma) voldoende sturing geeft, of de gegeven beleidsmatige ruimte aan nieuwe ontwikkelingen niet leidt tot negatieveeffecten en op welke aspecten bijsturing nodig is.
Uiteindelijk mondt ‘het gesprek’ uit in een rapportage aan de gemeenteraad waarinde voortgang van de woonvisie (en het actieprogramma) beschreven wordt.
46
Hoe gaan we verder?
‘T
Toelichting
e Woonvisie Ede 2030 geeft kwalitatieve richting aan de ontwikkeling van hetwonen in de gemeente Ede naar 2030 toe. Om te komen tot het wensbeeld
komt het aan op concrete uitvoering. In dit (eerste) Actieprogramma 2016 – 2018staat de uitvoering van de Woonvisie Ede 2030 op de korte termijn centraal: welkeonderwerpen hebben de komende drie jaren de hoogste prioriteit, waar zien wevoor de gemeente een rol en hoe is eea al belegd in bestaande programma’s en beleidslijnen en waar moeten nog instrumenten ontwikkeld worden? Om tot actieover te gaan hebben we onze partners –zoals per spoor genoemd in de Woon-visie- nodig. We nodigen hun dan ook uit om bij te dragen aan de realisatie van de diverse opgaven en helpen verwezenlijken van de ambities.
In de inleiding van de Woonvisie is weergegeven dat de gemeente Ede vooral eenuitnodiging wil doen aan partijen om de gestelde ambities op het gebied vanwonen te realiseren. Uiteraard kan en wil de gemeente Ede niet uitsluitend uit-nodigen. De gemeente wil op dit moment ook actie ondernemen op verschillendeonderwerpen.
Actie nu nodig!Het vergroten van de goedkope woningvoorraad is daar bijvoorbeeld een belang-rijk voorbeeld van. Ook het verduurzamen van de woningvoorraad, het streven naarkwalitatieve groei en het bieden van bijzondere woonmilieus zijn onderwerpen dieom actie vragen. De gemeente voelt zich verantwoordelijk voor het op korte termijnuitvoeren van acties op die gebieden. Hierbij zoekt de gemeente naar aansluitingmet betrokken en relevante partijen.
Actieprogramma op termijn verbredenIn dit (eerste) Actieprogramma 2016 – 2018 benoemen we de acties waar in onzebeleving prioriteit ligt. En hier zoeken we verbinding met onze partners. Het actie-programma zal in de (nabije) toekomst evolueren tot een programma waarbij onzepartners langzaamaan meer verantwoordelijkheid nemen voor de uitvoering. Daar-mee willen de cocreatie rondom de woonvisie voortzetten en het woonbeleid in deuitvoering steeds meer laten dragen door alle betrokkenen rondom het wonen.
WOONVISIE EDE 2030
47
WOONVISIE EDE 2030
Bijlage 1
Actieprogramma 2016-2018
D
Groei wordt voornamelijk
opgevangen in Ede Stad,
dorpen groeien gematigd.
Ede groeit met kwalitatieve
focus.
• Uitvoering bestaand woning-bouwprogramma (circa6.0001 woningen tot 2030,waarvan circa 5.000 wonin-gen in Ede Stad). Zie Bijlage 2.
• Afspraak uitvoering woning-bouwprogramma met pro-vincie en Regio
• We nodigen private partijen en corporaties en uit tekomen met (nieuwbouw-)plannen die bijdragen aanrealisatie van de kwalitatieveuitgangspunten van de Woonvisie.
• Uitgangspunten van de Woonvisie worden ruimtelijkvertaald en geborgd.
• MeerjarenPerspectief Grond-exploitaties (MPG), ruimtelijkeprojecten
• Kwalitatief Woningbouw Programma 4, (KWP4, RegioFood Valley, provincie Gelder-land).
• Gesprekken, overlegvormen, contracten, prestatieafspraken
• Gesprekken projecten, wijk-regisseurs
• Structuurvisies
Uitwerking en monitoringIn het kader van de Woonvisie –als vervolg op de cocreatiefase- gaan we jaarlijkseen breed gesprek voeren met alle betrokkenen rondom het wonen. Voor dit ge-sprek worden de meest actuele onderzoeksgegevens (op basis van het Kennisfun-dament) en daadwerkelijke realisatiegegevens gebruikt. We stellen ingezamenlijkheid vast in hoeverre we op weg zijn om de geformuleerde woonambi-ties te verwezenlijken. Hierbij is inzet van en advisering vanuit de gemeente nodig(zoals ook aangegeven in het Actieprogramma). Deze inzet wordt in planning en capaciteit nog nader uitgewerkt.
1. Groeien met kwaliteit
Groeien met kwaliteit Actie Borging/ maakt onderdeel uit van• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
1 | Dit is inclusief de WFC-locatie (zuidelijk kazernterrein) ter grootte van ca 700 woningen (stand van zaken 2015).
48
BIJLAGE 1 • ACTIEPROGRAMMA 2016-2018
Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/-dorpse locaties
Verdere ontwikkeling
nieuwbouwprogramma
Ruimte voor binnenstede-
lijke en -dorpse inbreiding
&
Ruimte geven aan her-
ontwikkeling van bestaand
vastgoed
Actie
• Uitvoering nieuwbouwprogramma (zie Bijlage 2). Dit betekent:• Realisatie minimaal 1.200 (3*400)
woningen uit nieuwbouwpro-gramma in 2016 tot en met 2018,waarvan minimaal 960 (3*320) in gemeentelijke exploitaties.
• Jaarlijkse beoordeling kansrijkheid van het nieuwbouwprogramma.
• Ruimte bieden voor nieuwe initia-tieven (chirurgische ingrepen) naasthet bestaande nieuwbouwpro-gramma in Ede Stad (zowel nieuw-bouw als herontwikkeling bestaandvastgoed en zowel structureel alstijdelijk), mits deze in hoge matebijdragen aan de uitgangspuntenvan de Woonvisie en niet kunnenlanden in het bestaande nieuw-bouwprogramma. • Indicatieve bandbreedte 2016 tot
en met 2018: 100 – 300 woningenin Ede Stad.
• Indicatieve bandbreedte 2016 toten met 2018: 0 – 30 woningen per dorp.
Borging/maakt onderdeeluit van
• MPG
• MPG• Kwalitatieve toets
woningbouwprojectenoktober 2015 (Compa-nen). Zie bijlage 5.
• Jaarlijkse kwalitatieve toetsing.
• Afwegingskader (nog te ontwikkelen) waarbijnieuwe initiatieven ge-toetst worden aan desporen van de Woon-visie, korte termijnafzet-baar-heid en mate vanconcurrentie met hetnieuwbouwprogramma.Opzet en werkwijze inlijn met kwalitatievetoets woningbouwpro-jecten uitgevoerd i.o.v.gemeente Ede door ad-viesbureau Companen(oktober 2015) en bijge-voegd als Bijlage 5.
2. Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnen-stedelijke/ -dorpse locaties
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
WOONVISIE EDE 2030
49
WOONVISIE EDE 2030
Betaalbare woningvoorraad
Grotere goedkope huur-
en koopwoningvoorraad in
Ede Stad, Bennekom en
Lunteren en grotere goed-
kope koopwoningvoorraad
in de overige dorpen
Actie
• Toevoeging goedkope huurwonin-gen (grondgebonden, gestapeld) in Ede Stad en Lunteren/Bennekomin periode 2016 tot en met 2018.• Tenminste 240 (80/jaar) binnen
gemeentelijke exploitaties.• Procesactie om deze aantallen te
verhogen.• Herijking sturing op goedkope koop
(onderzoek).• Partners uitnodigen grondgebonden
goedkope koopwoningen te reali-seren in Ede Stad en Lunteren/Bennekom. • Indicatieve bandbreedte 2016 tot
en met 2018: 50 – 100 woningen. • Partners uitnodigen goedkope
grondgebonden koopwoningen inde kleine dorpen (Ederveen, Hars-kamp, Otterlo, Wekerom).• Indicatieve bandbreedte 2016 tot en met 2018: per dorp 10 - 30woningen.
• Monitoring en evaluatie van de starterslening (SVn) in 2016. Opbasis van uitkomsten besluit om wel of niet te continueren.
• Bij herijking functiewisselings-beleid van het agrarisch buiten-gebied wordt een koppeling gelegdmet vegroting van de goedkope woningvoorraad.
Borging/maakt onderdeeluit van
• MPG• Bestuurlijke opdracht
woonruimte lagere inko-mensgroepen/opdrachttoevoegen goedkopewoningen - herontwikke-ling bestaand vastgoed
• Afspraken Regio Food Valley
• Prestatieafspraken• Overleggen (projecten,
wijkregisseurs), con-tractafspraken
• Verordening Starters-leningen
• Functiewisselingsbeleid
3. Betaalbare woningvoorraad
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
50
BIJLAGE 1 • ACTIEPROGRAMMA 2016-2018
Gevarieerde opbouw wijken en dorpen
Voor iedere portemonnee
is passende en betaalbare
huisvesting voorhanden
verspreid over de diverse
wijken in de stad en in de
dorpen.
Jong en oud wonen samen
in wijken en dorpen.
Gevarieerde en onder-
scheidende woonmilieus
die zowel bestaande in-
woners als nieuwe doel-
groepen aanspreekt.
Actie
• Via gebiedsgerichte verkenningen brengen we in de opbouw van dewijken in kaart qua ruimtelijke kenmerken, woningtype, inwoners,inkomens en opleidingsniveau.Hierbij is nadrukkelijk aandachtvoor de onderscheidende elementen.
• Verkenning naar doorstromings-maatregelen en verleidingsarrange-menten. Hierdoor kan doorstromingbij diverse doelgroepen (zoals oude-ren) naar meer passende huisves-ting gestimuleerd worden.
• Onderzoek naar garantstelling durehuurwoningen.
• Via gebiedsgerichte verkenningen brengen we de opbouw van de wijken in kaart qua ruimtelijke kenmerken, woningtype, inwoners,inkomens en opleidingsniveau.Hierbij is nadrukkelijk aandachtvoor de onderscheidende elementen.
• Ruimtelijk vertalen van verschil-lende typen woonmilieus.
Borging/maakt onderdeeluit van
• Onderzoek nog uit te voeren (afdeling Strate-gie en Onderzoek)
• Afdeling Samenleving en Beleid
• Afdeling Samenleving en Beleid
• Overleggen (projecten en wijkregisseurs)
• Onderzoek nog uit te voeren (afdeling Strate-gie en Onderzoek)
• Structuurvisies
• Overleggen (projecten en wijkregisseurs)
4. Gevarieerde opbouw wijken en dorpen
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
WOONVISIE EDE 2030
51
WOONVISIE EDE 2030
Wonen met een hoog voorzieningenniveau
Inwoners van de gemeente
Ede beschikken op korte
afstand over diverse voor-
zieningen.
Voorzieningen voor ouderen
en andere doelgroepen op
wijk- en dorpsniveau.
Actie
• Diversiteit aan voorzieningen (ruimtelijk) vertalen en borgen.
• Nadere behoefte aan speci-fieke voorzieningen onder-zoeken.
• Implementatie Groeidocu-ment Beschermd Wonen.
Borging/maakt onderdeel uit van
• Structuurvisies• Overleggen (projecten, wijk-
regisseurs)• Retailvisie (in ontwikkeling)• Visie ontwikkeling Nuldelijn.
• Vervolgonderzoek ‘Plannings-kader Wonen en Zorg’ (in ontwikkeling)
• Groeidocument Beschermd Wonen Valleiregio 2015 – 2017(juni 2015)
Duurzame en levensloop-bestendige woningvoorraad
Een duurzame woning-
voorraad.
Een levensloopbestendige
voorraad.
Bewustwording bij oudere
doelgroepen om eigen
woning tijdig aan te passen
aan mogelijke zorgvraag
(bijvoorbeeld programma
Woonbewust) of om tijdig
door te stromen.
Actie
• Realisatie duurzaamheids-ambities, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw.
• Op gebiedsniveau vindt uitwerking plaats.
• Nader onderzoek en op basis daarvan bepalen acties.
• Evalueren van de WoonBewust-campagne met als doel na tegaan of en zo ja hoe bewust-wording structureel kan wordengeborgd. Hieruit volgen tevenseventuele vervolgacties en rol-nemingsdiscussies.
Borging/maakt onderdeel uit van
• Programma Duurzaamheid• Overleggen (projecten,
wijkregisseurs)• Specifieke advisering op
duurzaamheid (nog uit te werken)
• Vervolgonderzoek ‘Plan-ningskader Wonen en Zorg’(in ontwikkeling)
• Nog uit te voeren evaluatie WoonBewustcampagne (nog uit te voeren)
5. Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
6. Wonen met een hoog voorzieningenniveau
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
52
BIJLAGE 1 • ACTIEPROGRAMMA 2016-2018
FoodValley als kans
Inspelen op nieuwe doel-
groepen en bijbehorende
nieuwe woonwensen;
ruimte voor exclusieveen/
of bijzondere woonmilieus.
Verbinden thema ‘food’
met (nieuwe) leefomgeving.
Ede is in staat studenten
en afstudeerders (CHE,
Wageningen UR) blijvend te
binden aan de stad/regio.
Actie
• Ruimte bieden voor bijzondereen exclusieve woonmilieus
(o.a. gebied Veluwse Poort).Speciale aandacht voor food.
• Ruimte voor experiment (ook (collectief) particulier opdrachtgeverschap).
• Ruimte voor experiment. Speciale aandacht voor ver-kenning naar inzetten vanfood als middel (tuinen, stads-landbouw, eetbaar groen,schooltuinen).
• Kansrijke woonmilieus identi-ficeren en passende woonvor-men toevoegen in die milieus,zo nodig experimenteel.
Borging/maakt onderdeel uit van
• Onderzoek woonbehoeften kenniswerkers in (zuidelijk)Food Valleyverband en i.s.m.gemeente Wageningen (2016).
• Programma Food• Overleggen (projecten, wijk-
regisseurs)
• Programma Food• Overleggen (projecten, wijk-
regisseurs)
• Behoefteonderzoek studentenin (zuidelijk) Food Valley-verband (2016).
• Herijking Shortstayonderzoek in (zuidelijk) Food Valley ver-band (2017).
Groene kwaliteit versterken
Behoud en versterking van
groen en natuur in zowel
bestaande woongebieden
als op nieuwbouwlocaties
in stad en dorpen.
Actie
• (Ruimtelijk) vertalen en borgen vande groene kwaliteiten (of de ver-sterking daarvan) in bestaand stedelijk en dorps gebied, buiten-gebied en nieuwbouwlocaties.
Borging/maakt onderdeeluit van
• Structuurvisies Program-ma Buitengebied
• Visie Openbare Ruimte• Functiewisselingsbeleid• Overleggen (projecten,
wijkregisseurs)
7. Wonen in het groen
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
8. Wonen in FoodValley
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
WOONVISIE EDE 2030
53
WOONVISIE EDE 2030
Hoe gaan we om met het beoordelen van nieuweinitiatieven?
De gemeentelijke organisatie is voor het beoordelen van nieuwe ruimtelijke initia-tieven georganiseerd in een marktbalie en een planatelier. Als een initiatief niet gelokaliseerd is wordt het initiatief ingediend bij de marktbalie. Een initatief opeen locatie wordt ingediend via het spoor van het planatelier.
Beide procedures monden uit in het planatelier. Dit is de naam voor de verzamelingdisciplines die over ieder ruimtelijk initatief een advies indienen. Dat zijn onder andere de volgende disciplines:
• Cultuurhistorie;
• Bodem;
• Geluid en luchtkwaliteit;
• Grondexploitatie;
• Archeologie.
Eén van de disciplines die ook advies uitbrengt is de discipline wonen/volkshuis-vesting. Voor de toetsing van nieuwe initatieven kijken zij naar de korte termijn afzetbaarheid van de plannen en beoordelen zij in hoeverre het project voldoet aan de ambities van de woonvisie. Als vertrektpunt van de toetsing van plannenhanteren zij het onderstaande model.
Dit model is voor de discipline het vertrekpunt voor de toetsing van nieuwe initiatieven. In het actieplan is wel aangegeven dat het afwegingskader wel door-ontwikkeld wordt. Bij de eerstvolgende monitoring van de woonvisie zal exact aangegeven op welke wijze het model is doorontwikkeld.
54
BIJLAGE 1 • ACTIEPROGRAMMA 2016-2018
Bijdrage ambities uit woonvisie
Afzetbaarheid korte termijn
Positief
Medewerkingverlenen aan het plan
Plan faseren/aanpassen/
flexibileseren
Negatief
Plan inhoudelijkaanpassen
Geen medewerking aanhet plan verlenen
1 2
3 4
Op basis van www.planmonitorwonen.nl. Peiljaar 2015. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Bennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Baron van WassenaerparkBennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Robert KochlaanBennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . WilhelminaschoolEde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bospoort/PaasbergEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BunschoterpleinEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De Hooghe Hoed (Cavaljéschool)Ede .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Centre Village/ Marie LouiseEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EricahorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het Nieuwe LandgoedEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kernhem NoordEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kernhem vlek BEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MaanderzandEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Park Reehorst Ede .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . UitvindersbuurtEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Valley Center GelderhorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veldhuizen A, locatie LuijnhorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort ENKAEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort KazerneterreinenEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort Kop van de ParkwegEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort Noord-westkwadrantEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort SOMA-terreinEderveen .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MunnikebeekHarskamp .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De StolpeHarskamp .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . SmachtenburgLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . WestzoomLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Landgoed Van SchothorstLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De PoelakkerOtterlo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Weversteeg en OnderlangsOtterlo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vossenpark Otterlo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Locatie PluimWekerom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wekerom OostWekerom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wekerom WestBuitengebied .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Functiewisselingen buitengebied
WOONVISIE EDE 2030
55
WOONVISIE EDE 2030
Bijlage 2
Woningbouwprogramma Ede
groeien met kwaliteit balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ -dorpse locaties
betaalbare woningvoorraad gevarieerde opbouw wijken en dorpen duurzame en levensloopbestendige
woningvoorraad wonen met een hoog voorzieningenniveau wonen in het groen wonen in foodvalley
ANALYSE WOONVRAAG EN
WOONAANBOD GEMEENTE EDE
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014
GEMEENTE EDE - STRATEGIE & ONDERZOEK - NOVEMBER 2014
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 2
3
INHOUDSOPGAVE
1 Inleiding .......................................................................................... 5
2 Bevolking ........................................................................................ 8
Ontwikkeling bevolking................................................................................. 8 Migratie in Ede 2000 – 2014 ...................................................................... 10 Bevolking in leeftijdsgroepen ..................................................................... 13 Bevolking in de wijken en dorpen .............................................................. 16 Ontwikkeling bevolking in Ede-stad en de dorpen ..................................... 17 Jong en oud in Ede stad en de dorpen ...................................................... 18 Huishoudens in de gemeente Ede............................................................. 19
3 Woningvoorraad ............................................................................ 21
Eigendom ................................................................................................... 22 Bouwwijze en woningtype .......................................................................... 22 Bouwjaar .................................................................................................... 24 WOZ-waarde.............................................................................................. 25 Gebruiksoppervlakte .................................................................................. 26 Energielabels ............................................................................................. 27 Verkochte woningen................................................................................... 28 Woningbouwprogramma............................................................................ 29 Wonen en zorg ........................................................................................... 30
4 Beleving woonomgeving............................................................... 31
5 Trends in Woningbehoefte ............................................................ 34
Landelijke trends woningbehoefte ............................................................. 34 Lokale trends woningbehoefte .................................................................. 35 Lokale trends transacties ........................................................................... 35
6 Inkomens / betaalbaarheid ........................................................... 36
Inkomensverdeling huishoudens gemeente Ede....................................... 36 Betaalbaarheid ........................................................................................... 36 Energie en vastgoed .................................................................................. 37
7 Prognose bevolking gemeente Ede .............................................. 38
Ontwikkeling bevolking............................................................................... 38 Bevolking in leeftijdsgroepen ..................................................................... 38 Huishoudens in de gemeente Ede............................................................. 41
8 Bijlagen ......................................................................................... 43
Geraadpleegde bronnen ............................................................................ 44 Plattegrond kernen gemeente Ede ............................................................ 45 Plattegrond wijken Ede-stad ...................................................................... 46 Wijkindeling gemeente Ede........................................................................ 47 Ontwikkeling bevolking, huishoudens en woningen, per wijk/dorp............ 48 Herkomstgemeenten vestigers in Ede ....................................................... 62 Bestemmingsgemeenten vertrekkers uit Ede ............................................ 63 Ontwikkeling leefbaarheid en veiligheid, per wijk/dorp, 2005-2013........... 64
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 4
Strategie & Onderzoek 5
1 INLEIDING
ACHTERGROND De gemeente Ede bouwt aan een nieuwe Kwalitatieve Woonvisie. Doel van de Woonvisie zoals vastgelegd in de Startnotitie Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 is “te komen tot een integrale visie op het Wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.” De beoogde resultaten van de Woonvisie, zijn: � Inzicht in de woningbehoefte op lange termijn in Ede-stad en de dorpen op basis van
woontrends, demografie en migratie, mede in relatie tot Food Valley, KennisAs, mogelijke komst van het World Food Center en ontwikkelingen in de dorpen en het buitengebied.
� Ontwikkelen en inrichten van een hierbij passende lange termijn voorraadstrategie. � Beoordeling van zowel de bestaande voorraad als het nieuwbouwprogramma op wijk-/
dorpsniveau en het benoemen van kwalitatieve opgaven naar de toekomst toe (zoals verduurzaming, revitalisering, herstructurering, levensloopbestendigheid).
� Herijking van het huidige woningbouwprogramma en adviezen voor programmering in zowel kwalitatieve als kwantitatieve termen, plus het aanreiken van instrumenten om dit te bereiken. Wederom uitgesplitst naar Ede-Stad, dorpen en buitengebied.
Voor de totstandkoming van goed onderbouwde beleidsuitgangspunten is het nodig een analyse te maken van voor de Woonvisie relevante thema’s, zoals demografische ontwikkelingen, inkomensontwikkeling, samenstelling van de huidige en geplande woningvoorraad, woontrends. De afdeling Strategie & Onderzoek heeft de genoemde thema’s in beeld gebracht. Resultaat is de voorliggende rapportage “Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014”.
DOELSTELLING De doelstelling van het onderzoek t.b.v. de Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 is: “In beeld brengen van historische, huidige en toekomstige ontwikkelingen in de vraag naar en het aanbod van woningen in de gemeente Ede, zowel kwantitatief als kwalitatief en in beeld brengen van discrepanties tussen vraag en aanbod”
ONDERZOEKSAANPAK Bij de samenstelling van het kennisfundament is een aantal verschillende onderzoeks-methoden ingezet: � analyse van bestanden (waaronder GBA, WOZ, BAG) � (begeleiden van) uitvoering en analyse van prognosemodellen � raadplegen recent uitgevoerde lokale, regionale en landelijk onderzoeken / analyses,
zoals analyses Platform31, Companen, Stichting Maat; WoON; inkomensonderzoek CBS)
� consultatie prognose-expert PBL
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 6
LEESWIJZER In hoofdstuk 2 staat de ontwikkeling van de bevolking centraal. Dit hoofdstuk biedt een uitgebreid overzicht van de natuurlijke groei, ontwikkeling van binnenlandse en buitenlandse migratie, de bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsgroepen en de huishoudensontwikkeling. Hierbij wordt zowel ingegaan op de ontwikkeling op gemeentelijk niveau, als op het niveau van wijken en dorpen. Thema van hoofdstuk 3 is de woningvoorraad. Onderwerpen die aan bod komen, zijn de ontwikkeling van de woningvoorraad en de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, woningtype, bouwjaar, WOZ-waarde en gebruiksoppervlakte. Ook wordt ingegaan op energielabels, verkochte woningen en woningtransacties, het woningbouw-programma tot 2030 en vraag en aanbod op het gebied van wonen en zorg. De beleving van de woonomgeving vormt het onderwerp van hoofdstuk 4. Aspecten die aan bod komen, zijn de beleving van de leefbaarheid en de veiligheid van de woonbuurt door inwoners van wijken en dorpen en het oordeel over de eigen woning. In hoofdstuk 5 worden landelijke en lokale trends in de woningbehoefte beschreven. Inkomens en betaalbaarheid staan centraal in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 bevat een vooruitblik naar de toekomst, op basis van de prognose voor de ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Ede tot 2030.
Strategie & Onderzoek 7
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 8
2 BEVOLKING
ONTWIKKELING BEVOLKING In de afgelopen decennia is de gemeente Ede fors gegroeid. Van 83.000 inwoners begin 1980 naar 100.000 in 1997 en 110.660 in 2014. Van 1980 tot 1995 was er een gemiddelde jaarlijkse groei van 1.000 per jaar.
Bevolking Gemeente Ede
1980 - 2014
70.000
75.000
80.000
85.000
90.000
95.000
100.000
105.000
110.000
115.000
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Bron: Gemeente Ede
Vanaf 1996 is de groei van de bevolking afgevlakt, en laat de ontwikkeling van de bevolking per jaar een wisselend beeld zien. In de jaren 2007 – 2009 was er nauwelijks groei van de bevolking, maar in de afgelopen twee jaar nam de bevolking weer fors toe, met 1.800 inwoners.
Ontwikkeling bevolking 2000 - 2013
(toename / afname)
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 9
De groei van de bevolking komt deels door natuurlijke groei (het saldo van geboorten en sterftes) en deels door migratie.
Natuurlijke groei en migratiesaldo
2000 - 2013
-1000
-500
0
500
1000
1500
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Natuurlijke groei [personen] Migratiesaldo Totale groei
Bron: Gemeente Ede
Het migratiesaldo is het saldo van vestiging en vertrek. Zoals in onderstaande figuur is te zien was de variatie in het migratiesaldo van de afgelopen jaren groot. Van 2000 tot 2005 was het migratiesaldo postief. In de daaropvolgende jaren was het migratiesaldo negatief en in de afgelopen twee jaar was het migratiesaldo fors positief.
Vestiging, vertrek en migratiesaldo
2000 - 2013
-1000
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Vestiging van buiten gemeente Ede [personen] Vertrek buiten gemeente Ede [personen]
M igratiesaldo
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 10
MIGRATIE IN EDE 2000 – 2014 Het migratiesaldo varieerde fors van 2000 – 2014. Van 2006 tot 2010 was er een negatief migratiesaldo in de gemeente Ede. In 2001, 2002, 2012 en 2013 was er een hoog positief migratiesaldo.
Vestingsoverschot, binnenlandse en buitenlandse
migratie Gemeente Ede 2000 - 2014
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
immigratie-emigratie binnenl migratieovershcot
vestigingsoverschot totaal
Bron: CBS
Vestiging en vertrek, binnenlands en buitenlands migratieoverschot 2000 – 2013 (personen, afgerond op tientallen)
Vestiging uit andere gemeente
Vertrek naar andere gemeente
Binnen lands migratie overschot
Immi gratie Emigratie
Buitenlands Migratie overschot
Migratie saldo
2000 2900 3160 -260 520 220 300 40
2001 3530 3060 470 510 290 220 690
2002 3450 3150 300 470 260 200 500
2003 3510 3380 130 370 360 10 140
2004 3570 3210 360 290 350 -60 300
2005 3710 3540 180 280 440 -160 20
2006 3610 3660 -50 330 420 -100 -150
2007 3450 3870 -420 390 380 0 -420
2008 3330 4050 -710 400 420 -20 -730
2009 3310 3670 -360 440 350 90 -270
2010 3550 3620 -70 450 400 60 -10
2011 3720 3770 -50 540 460 80 30
2012 4210 3940 270 750 390 360 630
2013 4160 3940 220 Bron: CBS ; Aantallen afgerond op tientallen
Het vestigingsoverschot is de resultante van binnenlandse en buitenlandse migratie. De buitenlandse migratie, (vestiging vanuit het buitenland – vertrek naar het buitenland) liet grotendeels hetzelfde beeld zien als de buitenlandse migratie voor geheel Nederland zoals in onderstaande figuur is te zien. Alleen in 2012 en in mindere mate in 2013 laat de Edese ontwikkeling een ander beeld zien dan in Nederland. In 2012 en 2013 was er een groot positief binnenlands en een groot buitenlands migratiesaldo.
Strategie & Onderzoek 11
Buitenlandse migratie Nederland Ede
index 2000=1
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Ede Ned
Bron: CBS
BUITENLANDS MIGRATIE Het buitenlands migratiesaldo varieerde fors van 2002 – 2012. In 2012 was het buitenlands migratiesaldo hoog met 355. De meeste buitenlanders kwamen uit de Europese Unie (150), maar ook met Azië was er een positief saldo van 100. Ovallend is dat er ook een positief saldo met Amerika was van 55. Migratiesaldo 2002-2014 naar werelddeel
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Buitenlands migratiesaldo 205 10 -60 -160 -95 5 -15 90
55 75 355
Nederlands -5 -150 -130 -205 -130 -90 -105 -30 -35 -115 -40
Niet Nederlands 210 160 75 45 35 95 90 115 90 190 395
Afrika (niet Marokko) 30 0 -10 -15 -35 0 -10 -5 5 10 55 Amerika (geen Suriname, voormalige Antillen) 10 0 5 0 5 5 0 15 10 20 55
Azië 25 55 15 -15 0 5 0 10 10 45 100
Europese Unie 35 -5 -10 20 15 75 95 55 55 95 150
Marokko 25 10 10 5 0 -10 -10 10 0 5 0
Turkije 35 35 5 10 -5 0 5 5 10 -5 10
BINNENLANDSE MIGRATIE In 2012 en 2013 was het binnenlands migratiesaldo 270 en 220. In 2012 waren er in totaal 4.210 personen die zich vestigden in Ede en er vertrokken 3.940 personen. In 2013 vestigden zich 4.160 personen en vertrokken 3.940 personen. Bovenaan de lijst van gemeenten waaruit vestigers komen, staan de gemeenten van de Regio FoodValley: 785 uit Wageningen, 658 uit Veenendaal en 600 uit Barneveld. Ook vanuit de grote gemeenten vestigden zich veel personen: 370 uit Arnhem, 290 uit Utrecht en 230 uit Amsterdam. Uit Renkum vestigden zich ook veel personen (203) en daarnaast uit de grotere steden Apeldoorn, Rotterdam en Nijmegen. In de bijlagen is een uitgebreid overzicht opgenomen van herkomstgemeenten van vestigers in Ede en bestemmingsgemeenten van vertrekkers uit Ede (pagina 62-63).
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 12
MIGRATIESALDO 2012-2013 Het migratiesaldo met de gemeenten in de regio FoodValley was soms negatief, soms positief. Het migratiesaldo met Wageningen is negatief, er vertrokken 1.052 personen in 2012 en 2013 naar Wageningen, het aantal vestigers was veel geringer met 785, waardoor het migratiesaldo -267 was. Het migratiesaldo met Veenendaal is positief met 102 en dat geldt ook voor Barneveld (16), Rhenen (30), en Nijkerk (39). Voor Renswoude en Scherpenzeel was er een gering negatief migratiesaldo. Migratiesaldo (vestiging – vertrek) met FoodValley-gemeenten 2012 – 2013
vestiging uit ... in Ede vertrek uit Ede naar � migratiesaldo
Wageningen 785 Wageningen 1052 -267
Veenendaal 658 Veenendaal 556 102
Barneveld 600 Barneveld 584 16
Rhenen 163 Rhenen 133 30
Nijkerk 83 Nijkerk 44 39
Renswoude 70 Renswoude 84 -14
Scherpenzeel 47 Scherpenzeel 53 -6 Bron: CBS
Het migratiesaldo met de verschillende grote steden was vaak negatief. Zo is er een negatief migratiesaldo van -141 met de gemeente Utrecht (290 vestigers en 431 vertrekkers) en met Amsterdam (-72, saldo van 230 vestigers en 302 vertrekkers). Migratiesaldo (vestiging – vertrek) met grote steden/gemeenten 2012 – 2013
vestiging uit ... in Ede vertrek uit Ede naar � migratiesaldo
Arnhem 370 Arnhem 384 -14
Utrecht (gemeente) 290 Utrecht (gemeente) 431 -141
Amsterdam 230 Amsterdam 302 -72
Apeldoorn 198 Apeldoorn 226 -28
Rotterdam 171 Rotterdam 160 11
Nijmegen 148 Nijmegen 212 -64
's-Gravenhage 129 's-Gravenhage 115 14
Amersfoort 107 Amersfoort 136 -29
Groningen (gemeente) 63 Groningen (gemeente) 48 15
Almere 61 Almere 41 20
Enschede 59 Enschede 79 -20
Zwolle 58 Zwolle 53 5
Eindhoven 56 Eindhoven 43 13
Deventer 38 Deventer 38 0 Bron: CBS
Strategie & Onderzoek 13
BEVOLKING IN LEEFTIJDSGROEPEN In 2014 zijn er in totaal 110.670 inwoners in de gemeente Ede. 20.880 personen zijn jonger dan 15 jaar (18,9%), 15.220 tussen de 15 en 24 jaar (13,8%). 18.420 zijn 65 jaar of ouder. De bevolking van de gemeente Ede is jonger dan de totale Nederlandse bevolking. Van de Nederlandse bevolking is 16,9% jonger dan 15 jaar, 12,2 % tussen de 15 en 24 jaar, en 17,3 % is 65 plus. In onderstaande grafiek zijn de verschillen te zien. De jongere groepen zijn groter in de gemeente Ede, vanaf de leeftijdsgroep van 35-44 jr en ouder is het percentage van de Nederlandse bevolking hoger, m.u.v. de 75-84 jarigen.
Leeftijdsgroepen Ede en Nederland 2014
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
20,0%
0-14 jr 15-24 jr 25-34 jr 35-44 jr 45-54 jr 55-64 jr 65-74 jr 75-84 jr 85+
Ede Nederland
Bron: CBS / gemeente Ede
In de grafiek met de ontwikkeling van de leeftijdsgroepen 1990 – 2014 is te zien dat de jongere leeftijdsgroepen tot 25 jaar ongeveer gelijk gebleven zijn in aantal door de tijd heen. De oudere groepen zijn fors in aantal toegenomen.
Ontwikkeling leeftijdsgroepen 1990 - 2014 Ede
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
1990 1995 2000 2005 2010 2014
0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+
Bron: CBS / gemeente Ede
In 1990 waren er in totaal 10.990 65 plussers, in 2014 is dit aantal 18.420, een toename met 68%.
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 14
In onderstaande grafiek van de ontwikkeling van de jongste leeftijdsgroepen in de gemeente Ede van 1990 to 2014 is te zien dat de aantallen voor beide gropen in de afgelopen 15 jaar stabiel zijn gebleven.
0-14 jr, 15 -24 jr Gemeente Ede
1990 - 2014
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
19000
20000
21000
22000
23000
24000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
0-14 15-24
Bron: Gemeente Ede
Van de leeftijdsgroepen van 25-34 jaar en 35 – 44 jaar zijn de aantallen iets verminderd. De oudere leeftijdsgroepen van 45-54 jaar en van 55 – 64 jaar zijn fors toegenomen in de laatste 25 jaar. Voor de leeftijdsgroep van 45 – 54 jaar van 10.000 in 1990 naar 16.000 in 2014 en de groep van 55 – 64 jaar van 9.000 tot 13.500 in 2014.
25 - 65 jarigen Gemeente Ede
1990 - 2014
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
25-34 35-44 45-54 55-64
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 15
De groep 65 plussers is in de afgelopen 25 jaar fors toegenomen, van 10.990 naar 18.420 in 2014. In alle oudere leeftijdsgroepen is een toename te zien. De groep van 65-74 nam toe van 6.500 naar ruim 10.000 in 2014, de groep van 75-84 van 3.400 naar 6.000 in 2014 en de groep van 85 plussers steeg van 1.000 naar ruim 2.000 in 2014.
65+ Gemeente Ede
1990 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
65-74 75-84 85+
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 16
BEVOLKING IN DE WIJKEN EN DORPEN In 2014 zijn er 110.665 inwoners in de gemeente Ede. Ruim 70.000 in Ede-Stad, Bijna 15.000 in Bennekom, 13.000 in Luntern, 3450 in Ederveen, 460 in de Klomp, 3560 in Harskamp, 2.400 in Wekerom en 2.500 in Otterlo.
Inwoners Ede-Stad en de dorpen in 2014
Ede-Stad
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
Bron: Gemeente Ede
In Ede-Stad zijn in totaal ruim 70.000 inwoners in 2014, de wijk Ede-Veldhuizen heeft het hoogste aantal inwoners: 15.800, gevolgd door Ede-West met ruim 13.000 inwoners. In de nieuwbouwwijk Kernhem zijn ruim 4.000 inwoners.
Inwoners wijken Ede-Stad in 2014
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Veluw se Poort
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 17
ONTWIKKELING BEVOLKING IN EDE-STAD EN DE DORPEN In 2000 had Ede-stad 63.500 inwoners. In 2014 was dit toegenomen tot 70.200 inwoners.
Ede-Stad, Bevolking
2000 - 2014
50000
55000
60000
65000
70000
75000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
In Bennekom steeg het aantal inwoners van 14.200 in 2000 tot bijna 15.000 in 2014.
Bennekom, Bevolking
2000 - 2014
11000
12000
13000
14000
15000
16000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Lunteren telde 12.200 inwoners in 2000. In 2014 is dit aantal toegenomen tot 13.100.
Lunteren, Bevolking
2000 - 2014
9000
10000
11000
12000
13000
14000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Grafieken van de ontwikkeling van de kleinere kernen Ederveen, De Klomp, Harskamp,Wekerom en Otterlo zijn opgenomen in de bijlagen (pagina 58-61).
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 18
JONG EN OUD IN EDE STAD EN DE DORPEN
In de gemeente Ede is 32,6% van de inwoners jonger dan 25 jaar; 50,7% is tussen de 25 en 64 jaar en 16,6% is 65 jaar of ouder. In Ede-stad zijn de leeftijdsgroepen ongeveer zo verdeeld als voor de gemeente als geheel. Een aantal dorpen hebben een jonge bevolking. In Harskamp en Ederveen is ruim 40% onder de 25 jaar, in Bennekom is dit percentage laag met 28,1%. Ook bij de oudere leeftijdsgroepen is de spreiding groot: In Harskamp en Ederveen is zo’n 12% 65-plus, in Ede stad 15,2%, in Lunteren iets meer met 18,5% en in Bennekom is de oudere leeftijdsgroep goed vertegenwoordigd met 23,7%.
Ede-stad Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo Totaal
0-24 32,2% 28,1% 34,6% 41,5% 35,4% 40,7% 35,9% 34,0% 32,6%
25-64 52,6% 48,2% 46,9% 45,7% 47,8% 47,0% 48,0% 49,3% 50,7%
65+ 15,2% 23,7% 18,5% 12,8% 16,8% 12,3% 16,1% 16,7% 16,6% Bron: Gemeente Ede
Leeftijdsgroepen in Ede stad en dorpen 2014
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Ede-stad
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
Totaal
0-24 25-64 65+
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 19
HUISHOUDENS IN DE GEMEENTE EDE In de gemeente Ede zijn er in 2013 45.560 huishoudens. Het aantal huishoudens is vanaf 2000 fors gegroeid. Vanaf 2000 (39.800 huishoudens) tot 2013 is dit aantal met 16% toegenomen. Ook in Nederland is er een toename geweest, hoewel minder groot met 11%.
Huishoudens Ede, 2000 - 2013
36000
37000
38000
39000
40000
41000
42000
43000
44000
45000
46000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
In 2013 zijn er in Ede 15.400 eenpersoonhuishoudens, 13.380 huishoudens zonder kinderen en 16.770 huishoudens met kinderen. 34% van de Edese huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens, 29 % huishoudens zonder kinderen en 37% huishoudens met kinderen. In vergelijking met Nederland heeft Ede een hoger percentage huishoudens met kinderen (37% Ede, 34% Nederland), en een lager percentage eenpersoonshuishoudens (34% Ede, 37% Nederland).
Gemeente Ede, 2013
huishoudenstypen
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder
kinderen
Huishoudens met kinderen
Bron: CBS
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 20
Zoals in onderstaande figuur is te zien is er vanaf 2000 een forse toename te zien van het aantal eenpersoonshuishoudens in de gemeente Ede, van 11.260 naar 15.400. Het aantal huishoudens met kinderen is ongeveer gelijk gebleven (16.140 in 2000 naar 16.770 in 2013), het aantal huishoudens zonder kinderen is licht gestegen van 12.000 in 2000 naar 13.380 in 2013.
Huishoudens typen in Ede,
2000 - 2014
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Eenpersoonshuishoudens Huishoudens xzonder kinderen
Huishoudens met kinderen
Bron: CBS
De gemiddelde huishoudensgrootte in de gemeente Ede is 2,4 in 2013. Dat is boven het Nederlands gemiddelde van 2,2 personen per huishouden. De grootste huishoudens zijn te vinden in Harskamp, Wekerom (beide 3,2) en Ederveen (3,1). Binnen Ede-stad is Kernhem de wijk met de grootste huishoudens; gemiddeld 3 personen per huishouden. In Ede-Oost zijn de huishoudens gemiddeld het kleinst (1,9 personen).
Gemiddelde huishoudensgrootte wijken en dorpen, 2013
0
1
2
3
4
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
Gemeente Ede
Bron: CBS
Strategie & Onderzoek 21
3 WONINGVOORRAAD In dit hoofdstuk staat de omvang en samenstelling van de woningvoorraad centraal. De gegevens die in dit hoofdstuk gebruikt worden, zijn afkomstig uit verschillende bronnen. Dat komt, omdat de verschillende registratiebronnen voor verschillende doeleinden zijn ingericht. Daarnaast worden op dit moment de registraties anders ingericht. Met de komst van de BAG is gekozen voor soms andere indicatoren. Het CBS is nog druk bezig om de registratie hiervoor te stroomlijnen. Voor de beschrijving van de samenstelling van de woningvoorraad gebruiken we de volgende bronnen: het CBS, het voormalige woningenregister van de gemeente Ede (de Woningkartotheek), het WOZ-register en de BAG.
Woningvoorraad gemeente Ede, 2000-2012
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: CBS
Woningvoorraad wijken en dorpen, 2012
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
Bron: CBS
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 22
EIGENDOM De woningvoorraad in de gemeente Ede bestaat in 2013 voor 70% uit koopwoningen, 22% is sociale huur en 8% is particuliere huur. Het eigen woningbezit is vooral hoog in de dorpen en het buitengebied van Ede-stad. Binnen Ede-stad staan in de Rietkampen en Kernhem relatief veel koopwoningen (rond 85%). In Ede-Zuid en Veldhuizen bestaat een relatief groot aandeel van de woningvoorraad uit huurwoningen, respectievelijk 58% en 42%. Dat zijn overwegend sociale huurwoningen.
Woningen naar eigendom, wijken en dorpen, 2013
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Gemeente Ede
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
% koopwoningen % huurwoningen
Bron: CBS
BOUWWIJZE EN WONINGTYPE Een kwart van de woningvoorraad van de gemeente Ede bestaat uit meergezinswoningen (flats/appartementen). Driekwart van de woningvoorraad is een eengezinswoning. In de meeste wijken en dorpen is de verhouding eengezins-meergezinswoningen niet of nauwelijks veranderd sinds 2000. Alleen in Ede-Oost en in Ede-West zijn in de afgelopen vijftien jaar relatief veel meergezinswoningen bijgebouwd.
Woningen naar woningtype, gemeente Ede, 2014
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
flatwoning/
appartement
rijwoning hoekwoning twee-onder-
één-kap
vrijstaande
woning
overig
Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014
Strategie & Onderzoek 23
In Maandereng en Kernhem is ruim negen op de tien woningen een eengezinswoning. In Ede-Zuid en in Ede-Oost bestaat de helft van de woningen uit meergezinswoningen.
Woningen naar woningtype, wijken Ede-stad, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
flatwoning/appartement rijwoning hoekwoning twee-onder-één-kap vrijstaande woning overig
Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014 In de meeste dorpen en het buitengebied van Ede-stad ligt het aandeel eengezinswoningen boven de 90%; uitzonderingen zijn De Klomp en Bennekom. De meerderheid van de woningen in de dorpen bestaat uit vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen.
Woningen naar woningtype, dorpen, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo
flatwoning/appartement rijwoning hoekwoning twee-onder-één-kap vrijstaande woning overig
Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 24
BOUWJAAR Ede is een New Town die zich kenmerkt door een sterke groei van de bevolking en daarmee ook de woningvoorraad sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw. Driekwart van de woningen is na 1960 gebouwd.
Woningen naar bouwjaar, gemeente Ede, 2014
0%
5%
10%
15%
20%
vóór
1906
1906-
1930
1931-
1946
1946-
1960
1961-
1970
1971-
1980
1981-
1990
1991-
2000
2001-
2010
vanaf
2011
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
In Ede-West is ruim de helft van de woningen voor 1961 gebouwd. Ook in het buitengebied van Ede-stad staan relatief veel oudere woningen; eenderde is zelfs voor 1931 gebouwd. De wijk Veldhuizen is grotendeels ontstaan in de jaren zestiger en zeventiger jaren. In deze periode kwam er ook in Ede-Zuid een groot aantal woningen bij. Sinds 1980 zijn nog drie grote woonwijken gebouwd; Maandereng in de jaren ’80 (ca. 2.700 woningen), Rietkampen eind jaren ’80 en vooral begin jaren ’90 (ca. 3.050 woningen) en Kernhem vanaf 2002 (anno 2013 ca. 1.300 woningen en de komende jaren komen hier naar verwachting nog 1.700 woningen bij).
Woningen naar bouwjaar, wijken Ede-stad, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
vóór 1931 1931-1946 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 vanaf 2001
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
Strategie & Onderzoek 25
In de dorpen bestaat 15 tot 20% van de woningvoorraad uit woningen van voor 1931. Sinds die tijd zijn de dorpen alle in een vergelijkbaar tempo gegroeid. De Klomp en Ederveen tellen relatief het grootste aandeel nieuwbouwwoningen van na 2001.
Woningen naar bouwjaar, dorpen, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo
vóór 1931 1931-1946 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 vanaf 2001
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
WOZ-WAARDE De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de dorpen ligt aanzienlijk hoger dan in de wijken van Ede-stad, vanwege het grote aandeel vrijstaande woningen in de dorpen. In het buitengebied van Ede-stad staan de woningen met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde. Dat komt door het grote aantal boerenbedrijven in dit gebied.
Gemiddelde WOZ-waarde per wijk, 2013 en 2005
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen
De Klomp
Harskamp
Wekerom
Otterlo
2013 2005
Bron: CBS
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 26
GEBRUIKSOPPERVLAKTE Ruim tweevijfde van de woningen (exclusief verzorgingshuizen) in de gemeente Ede beschikt over een netto gebruiksoppervlakte van 80 tot 120 m
2. Eén op de zes woningen is
kleiner dan 80 m2 en bijna tweevijfde is 120 m
2 of groter.
Woningen naar gebruiksoppervlakte (m2), gemeente Ede, 2014
0%
5%
10%
15%
20%
25%
minder dan
60
60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
Ede-Oost telt relatief veel kleinere woningen; twee van de vijf woningen heeft een gebruiksoppervlakte van minder dan 80 m
2. In de wijk staan veel seniorenappartementen.
De huizen in Kernhem zijn ruim. Meer dan de helft van de huizen in deze wijk hebben een oppervlakte van meer dan 120 m
2. In het buitengebied van Ede-stad heeft ruim de helft van
de woningen een gebruiks-oppervlakte van 160 m2 en meer. Dat komt door het grote aantal
boerenbedrijven.
Woningen naar gebruiksoppervlakte, wijken Ede-stad, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Bedrijventerrein
Buitengebied Ede
minder dan 60 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
Strategie & Onderzoek 27
Woningen naar gebruiksoppervlakte, dorpen, 2014
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo
minder dan 60 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer
Bron: Gemeente Ede – BAG 2014
ENERGIELABELS In het begin van de jaren ’80 van de vorige eeuw zijn de eerste energetische eisen in het bouwbesluit opgenomen. Tussen 1981 en 1995 zijn vooral woningen met C-label kwaliteit gebouwd. Na de opkomst van de energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen in 1995 voldoet een zeer groot deel van de nieuwbouwwoningen minimaal aan B-label kwaliteit. Er zijn nauwelijks verschillen waarneembaar tussen huur- en koopwoningen. Ook blijkt nauwelijks verschil te bestaan tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen.
Energielabels woningen naar bouwjaar, Nederland, 2011
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Alle bouwjaren
Voor 1906
1906-1930
1931-1944
1945-1959
1960-1970
1971-1980
1981-1990
1991-2000
2001-2010
Vanaf 2011
Energielabel A en B Energielabel C en D Energieabel E, F en G
Bron: CBS
ENERGIELABELS WOONSTEDE Woonstede heeft de ambitie om vanaf 2011 tot en met 2018 zo’n 2.000 woningen aan te passen naar minimaal energielabel C. Hierbij wordt gestart met de woningen die een E, F of G-label hebben. In de periode van 2018 tot en met 2025 is het de bedoeling om de resterende woningen met een D label naar een energielabel C te laten opschuiven.
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 28
VERKOCHTE WONINGEN Sinds de crisis op de woningmarkt is ook in Ede de verkoop van woningen fors afgenomen. In 2012 veranderden 726 woningen van eigenaar, een halvering ten opzichte van het ‘topjaar’ 2006, toen 1.500 woningen verkocht werden. De gemiddelde verkoopprijs is terug op het niveau van 2003.
Verkochte woningen en prijsindex verkoopprijzen, gemeente Ede, 2000-2012
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
20
40
60
80
100
120
140
Verkochte woningen Prijsindex verkoopprijzen (2005 = 100)
Bron: CBS
In het najaar van 2013 is een forse daling ingezet in het aantal te koop staande woningen in de gemeente Ede. Na een bescheiden opleving in het voorjaar van 2014 is weer een lichte daling waarneembaar. AANTAL TE KOOP STAANDE WONINGEN EN GEMIDDELDE VRAAGPRIJS PER M
2 GEMEENTE EDE,
APRIL 2013 – OKTOBER 2014
Bron: HuizenZoeker.nl
VRAAGPRIJS TE KOOP STAANDE WONINGEN, GEMEENTE EDE, APRIL 2013 – OKTOBER 2014
Bron: HuizenZoeker.nl Bron: HuizenZoeker.nl
Strategie & Onderzoek 29
TRANSACTIES 2013-2014 Uit kwartaalcijfers van de NVM blijkt dat het aantal transacties in de gemeente Ede sinds het derde kwartaal van 2013 een licht stijgende trend vertoont. De mediane verkooptijd neemt in deze periode licht af. Ook de mediane transactieprijs vertoont een licht dalende trend.
WONINGBOUWPROGRAMMA In onderstaande tabel staat het woningbouwprogramma weergegeven. In deze tabel zijn de gereedmeldingen vanaf 2014 nog niet verwerkt. Daarnaast zijn in deze tabel ook nog de woningen opgenomen waarvan de bouw in 2014 al gestart is. Als deze mutaties worden verdisconteerd in de cijfers in de tabel, komt het aantal nog te bouwen woningen uit op circa 6.400 medio november 2014. Nieuwbouwprogramma (exclusief gereedmeldingen 2014 en inclusief woningen waarvan de bouw medio november 2014 reeds gestart is)
Wijk/dorp Totaal Huur Koop Onbe-kend
Een-
gezins Meer-gezins
Onbe-kend
Ede-Oost 228 228 157 71 Ede-West 112 112 112
Kernhem 1.655 1.655 12 1.643
Veldhuizen A 339 136 136
Het Nieuwe Landgoed 203 203
Kazerneterreinen 1.848 1.848 1.848
Enka 1.100 1.100 1.100
Veluwse Poort overig 211 211
Ede-Zuid 449 278 171 70 40 339 Ede-stad overig 85 61 24 85
Ede-stad totaal 6.027 309 4.236 1.482 1.182 394 4.451
Bennekom 228 73 155 228
Lunteren 447 169 278 447
Wekerom 148 133 15 123 25
Harskamp 154 26 93 35 128 26
Ederveen 58 6 52 52 6 Otterlo 92 92 92
Dorpen totaal 228 26 474 627 1.070 0 57
Gemeente Ede 7.154 335 4.710 2.109 2.252 394 4.508
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 30
WONEN EN ZORG In 2013 heeft Stichting MAAT een onderzoek uitgevoerd naar de (toekomstige) vraag naar en het aanbod aan geschikte woningen voor mensen met een zorgvraag, per wijk (“Planningskader wonen & zorg”). Hierbij is gebruik gemaakt van de bevolkingsprognose van ABF uit Primos 2012 en ramingen die gebaseerd zijn op de woningbehoefteonderzoeken WBO, WoON 2009. De conclusies zijn hieronder weergegeven, gerangschikt per zorgvorm. GEWOON WONEN
� Ede heeft voldoende rolstoelgeschikte woningen om aan de vraag te kunnen voldoen. � De grootste opgave zit in het particulier bezit, zowel voor de rollator als de overige(stok)
geschikte woningen. Met name in de dorpen ontstaan tekorten. � Er is een voorzichtige inschatting gemaakt van de mate van geschiktheid van de
particuliere woningvoorraad voor mensen met een mobiliteitsbeperking. De mogelijkheid bestaat dat de daadwerkelijke planningsopgave kleiner is dan dat het planningskader schetst.
� Zowel het planningskader als de praktijk laat een groeiende vraag zien van de groepen ouderen, VG en GGZ naar vormen van ‘verzorgd - beschut wonen’. Wanneer de woningen van Woonstede en Plicht Getrouw met een seniorenlabel (1.100 rollatorgeschikte woningen zonder voordrachtrecht) en de particuliere seniorenwoningen (322 woningen) worden gelabeld als ‘verzorgd - beschut wonen’ in plaats van ‘gewoon wonen’, kan dit het tekort aan dit type wonen met zorg grotendeels invullen. Hierbij is de aanname gedaan dat bij alle seniorenwoningen zorg uit een nabij gelegen steunpunt georganiseerd kan worden en dat de woningen geclusterd zijn (appartementencomplexen).
WONEN MET ZORG VOOR OUDEREN
� Tot 2030 wordt geen tekort verwacht aan het aanbod beschermd wonen. Het huidige aanbod is niet evenredig verdeeld over de wijken, maar gezien de omvang en het type voorziening is de vraag of het realistisch en wenselijk is om in elke wijk een beschermde woonvorm te realiseren. De spreiding van het aanbod is wel evenredig verdeeld tussen Ede-stad en de dorpen.
� Wanneer alleen het geïnventariseerde aanbod ‘verzorgd - beschut wonen’ van de ouderenzorgorganisaties wordt gerekend onder het aanbod ‘verzorgd - beschut wonen’ voor ouderen, zien we een tekort in 2020.
� Ouderenzorgorganisaties hebben aangeven dat de prognosecijfers uit het planningskader en de prognosecijfers van het Zorgkantoor verschillen. Voor een juiste interpretatie van de (intramurale) planningsopgave wordt door gemeente Ede afgestemd met het Zorgkantoor.
WONEN MET ZORG VOOR VG EN GGZ
� Ede beschikt over voldoende beschermde woonvormen voor de doelgroep VG en GGZ. Een belangrijk aandachtspunt is wel dat de cijfers uit het planningskader gebaseerd zijn op de gemeente Ede, terwijl GGZ en VG voorzieningen soms een regionale functie vervullen, zoals de Hartenberg. Daarom worden vraag en aanbod afgestemd met de regiogemeenten.
� Zowel voor de VG als de GGZ komt uit de cijfers een fors tekort aan ‘verzorgd - beschut wonen’ plaatsen in 2020 naar voren.
� GGZ en MO partijen geven aan dat reguliere vormen van beschermd en ‘verzorgd -beschut wonen’ niet altijd toereikend zijn, bijvoorbeeld door ernstige gedragsproblemen. Volgens de partijen ontbreken alternatieve vormen van beschutte huisvesting.
Strategie & Onderzoek 31
4 BELEVING WOONOMGEVING
BELANG WOONOMGEVING In de Trendstudie “Steden in onzekere en turbulente tijden: trends, ontwikkelingen en uitdagingen 2014 e.v.” schetst Platform31 trends en ontwikkelingen voor gemeenten en regio’s. In toenemende mate zullen en kunnen huishoudens hun ideale woon- en leefomgeving kiezen en van daaruit kijken welke banen bereikbaar zijn. Al zorgt de crisis tijdelijk voor een rem op de mobiliteit van mensen. Maar als lange termijn trend gaan gemeenten, steden en regio’s elkaar steeds sterker strategisch beconcurreren op de kwaliteit, variatie, duurzaamheid, nabijheid van groen, natuur en water van hun woon- en leefomgevingen. Een onderdeel hiervan zijn de stedelijke voorzieningen (scholen, ziekenhuizen, cultuur, hoogwaardige horeca en winkels, historische binnenstad) en het vestigingsklimaat (goede, goedkope, flexibele termijnen voor bedrijfshuisvesting, ondernemersvriendelijkheid, regelluwte, vriendelijke parkeertarieven, functiemenging e.d.). Door de grote verschillen in demografische, ruimtelijke, en economische en sociale ontwikkeling in Nederland gaan de gemeenten, steden en regio’s steeds meer van elkaar verschillen. Dit versterkt de keuzemogelijkheden van (toekomstige) inwoners en de concurrentie tussen gemeenten. Daarbij kan een regio zich als geheel versterken als de gemeenten in de regio elkaar aanvullen en de kris-kras verbindingen in het gebied waarin de inwoners wonen, werken, winkelen, recreëren, naar school en van voorzieningen gebruik maken verbeterd worden. De mogelijkheden om succesvol ondernemer te zijn, de economische ontwikkeling en de leefbaarheid worden rechtstreeks beïnvloed door de veiligheid en door de mate waarin de gemeente ‘schoon, heel en veilig’ op orde heeft. Het bezuinigen op schoon, heel en veilig kan leiden tot aantasting van de leefbaarheid (waarmee de gemeente minder aantrekkelijk wordt voor potentiële nieuwe bewoners) en kan een rem zijn op ondernemerschap.
WOONAANTREKKELIJKHEID Een maat voor de aantrekkelijkheid van gemeenten is de woonaantrekkelijkheidsindex die wordt gebruikt in de publicatie Atlas voor Gemeenten. In deze jaarlijkse publicatie worden de 50 grootste Nederlandse gemeenten vergeleken op een groot aantal indicatoren. In de Atlas wordt ook een index gebruikt die – op basis van acht indicatoren – de aantrekkelijkheid van gemeenten meet: de woonaantrekkelijkheidsindex. Onderstaande tabel bevat de Edese scores, (waarbij 1 de hoogste positie is en 50 de laagste):
Indicatoren 2014 2013 2012 2011
Bereikbaarheid van banen 27 31 29 26
Cultureel aanbod 49 50 50 50
Veiligheid 3 2 4 5
Percentage koopwoningen 2 2 1 1
Nabijheid natuurgebieden 8 8 8 8
Culinair aanbod 24 24 24 24
Aanwezigheid universiteit 12 12 12 12
Percentage vooroorlogse woningen 38
38
37
37
Woonaantrekkelijkheidsindex 27 31 32 28
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 32
In 2014 staat Ede op de 27e plaats, iets hoger dan in voorgaande jaren. Ede scoort vooral
goed op de indicatoren ‘Veiligheid’, ‘percentage koopwoningen’ en ‘nabijheid natuurgebieden’.
BELEVING LEEFBAARHEID EN VEILIGHEID De gemeente Ede monitort al jarenlang de beleving van leefbaarheid en veiligheid door inwoners van de wijken en dorpen. Uit de Leefbaarheidsmonitor Ede 2013 blijkt dat inwoners van de gemeente Ede de leefbaarheid in hun buurt gemiddeld met een 7,4 waarderen. Het oordeel voor de leefbaarheid is vrijwel stabiel sinds 2005 en ligt significant hoger dan het gemiddelde van de 100.000+ gemeenten. De sociale cohesie neemt in Ede licht af sinds 2005, maar is groter dan gemiddeld in 100.000+ gemeenten. Inwoners van de dorpen en het buitengebied van Ede-stad geven gemiddeld hogere rapportcijfers voor de leefbaarheid in hun buurt dan inwoners van de wijken van Ede-stad. Wanneer een vergelijking wordt gemaakt tussen 2005 en 2013 valt op dat inwoners van de wijken Veldhuizen A, Ede-Zuid en Kernhem een sterk positieve ontwikkeling van de leefbaarheid in hun buurt signaleren.
Rapportcijfer leefbaarheid woonbuurt, 2013 en 2005
7,4
7,1
7,6
7,0
7,5
7,9
7,6
7,6
7,8
7,6
6,9
7,2
7,2
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ede-Oost
Ede-West
Veldhuizen A
Veldhuizen B
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen / De Klomp
Harskamp / Wekerom / Otterlo
2013 2005 gemeente Ede 2013
FYSIEKE VOORZIENINGEN Een ruime meerderheid van de inwoners is tevreden over de fysieke voorzieningen in de buurt (zoals straatverlichting, speelplekken, openbaar groen). Het oordeel over de fysieke voorzieningen ligt iets lager dan gemiddeld in 100.000+ gemeenten.
VEILIGHEID De beleving van veiligheid in de buurt is in Ede gunstiger dan gemiddeld in de 100.000+ gemeenten. Uit een langjarige vergelijking van criminaliteitscijfers blijkt dat het aantal geregistreerde vermogensmisdrijven, vernielingen en geweldsmisdrijven in de gemeente Ede een sterk dalende trend vertoont. Ook landelijk is sprake van een dalende trend, maar de daling in Ede is beduidend groter dan landelijk, vooral van het aantal vermogens- en geweldsmisdrijven.
Strategie & Onderzoek 33
Misdrijven en onveiligheidsgevoel, Ede en Nederland, 2005-2013
misdrijven Nederland
misdrijven Ede
onveiligheidsgevoel
Nederland
onveiligheidsgevoel
Ede
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
% inwoners dat zich wel
eens onveilig voelt (enquête)
aantal misdrijven per
1.000 inwoners (politie)
DE EIGEN WONING Inwoners van de gemeente Ede waarderen hun woning met een rapportcijfer 7,9. Dat is gunstiger dan het oordeel dat inwoners voor hun woning geven in referentiegemeenten. De bewoners van de dorpen geven een 8,2 gemiddeld, bewoners van Ede-stad beoordelen hun woning gemiddeld met een 7,8.
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 34
5 TRENDS IN WONINGBEHOEFTE
LANDELIJKE TRENDS WONINGBEHOEFTE Periodiek wordt het WoonOnderzoek Nederland (WoOn) uitgevoerd. De belangrijkste conclusies uit het meeste recente onderzoek (2012) zijn:
• De verhuiswens is groter dan ooit. Door de crisis stellen mensen een verhuizing wel uit.
• Het aantal starters blijft ongeveer gelijk. Zij kiezen vaker voor een huurwoning.
• De totale vraag naar huurwoningen is toegenomen. Het goedkopere segment en de vrije sector zijn beide in trek.
• Het aantal doorstromers binnen de koopsector is de helft minder geworden.
• De netto woonuitgaven namen de afgelopen jaren licht toe. De huren en de hypotheeklasten stegen, maar de kosten van gas, water en licht namen iets af. Hierdoor is de totale woonlast met slechts 1 à 2 % gestegen.
Trends uit literatuuronderzoek � De Woningmarkt is een traditionele markt. Veel mensen zoeken een grondgebonden
woning met tuin in een tradionele architectuurstijl. Belangrijk hierbij is het “thuisgevoel”. Dat heeft vooral te maken met een prettige, sociaal veilige en rustige buurt en de aanwezigheid van natuur in de (nabije) omgeving. Daarbij is ook de nabijheid van voorzieningen van belang.
� De traditionele verhuisketen - gericht op doorstroming - is niet meer vanzelfsprekend.
Vanouds: bouw tweekappers en vrijstaande woningen, waardoor bestaande woningen in middensegment vrijkomen (bijvoorbeeld rijwoningen). Deze woningen worden ingenomen door bewoners van goedkope woningen, die daardoor vrijkomen voor starters. Dat komt ten dele door de economische crisis. Mensen verhuizen minder, zeker als ze een koopwoning hebben. Een andere reden is de vergrijzing. Ouderen blijven zo lang mogelijk in hun woning wonen. Bovendien blijken hun woningen minder aantrekkelijk voor bepaalde groeiende groepen; alleenstaanden en stellen zonder kinderen zoeken in toenemende mate (particuliere) huurwoningen en geen dure koopwoningen die deze ouderen bezitten.
� Woningvraag wordt steeds diverser. Minder grootschalige wijken met dezelfde woningen
voor een zelfde soort woonconsument. Steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus met duidelijke eigen identiteit.
� Betaalbaarheid is veelal het belangrijkste in de zoektocht naar een woning. Dat geldt
nog sterker in de huursector dan in de koopsector. � Er is een toenemende vraag naar (particuliere) huur, niet alleen omdat koop niet
bereikbaar is, maar ook vanwege het voordeel van flexibiliteit van huren (verhuizen wanneer de werk- of gezinssituatie verandert).
� Dominante demografische trends, ook nog eens in aanzienlijke omvang: vergrijzing en
individualisering. Dat vormt een groot vraagstuk voor de toekomst.
Strategie & Onderzoek 35
LOKALE TRENDS WONINGBEHOEFTE In 2011 heeft de gemeente Ede een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd onder huishoudens van de wijken en dorpen van de gemeente Ede. De belangrijkste conclusies uit dat onderzoek waren: Zestien procent van de huishoudens was verhuisgeneigd. Doorstromers willen vooral vanwege woonredenen verhuizen: huidige woning is te klein, wil een (grotere) tuin of vanwege de huidige woonbuurt. De verhuisgeneigdheid is het grootst in Veldhuizen A en Ede-Zuid en het kleinst in de dorpen. Wel neemt de verhuisgeneigdheid af met de leeftijd. Zelfstandig wonen, huwelijk of samenwonen en studie zijn voor starters de belangrijkste redenen om te willen verhuizen. Bijna alle starters zijn jonger dan 25 jaar. Starters met een VMBO- of lagere opleiding zijn minder vaak verhuisgeneigd dan jongeren met een hoger afgeronde opleiding. Omdat in de dorpen relatief weinig doorstromers wonen, is het aantal starters relatief groot in de dorpen Woonwensen Doorstromers willen over het algemeen een woning met vier kamers. Ook de prijs, oppervlakte, type woning en de aanwezigheid van een tuin zijn belangrijk. De woonbuurt moet vooral veilig, groen en ruim zijn. Ruim de helft van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, een derde wil een huurwoning, de overige doorstromers hebben geen voorkeur. Vooral koopwoningen tussen de € 200.000 en de € 300.000 zijn populair. Huishoudens met een huurwens zoeken vooral een woning tussen de € 360 en € 650. Edenaren hebben relatief vaak voorkeur voor nieuwbouw of een relatief nieuwe woning gebouwd tussen 1991en nu. Doorstromers zoeken vooral een tussen- of hoekwoning. De vraag naar vrijstaande, twee-onder-één-kap woningen en appartementen (tot 5 woonlagen) is ongeveer gelijk. Doorstromers met een voorkeur voor de dorpen en/of het buitengebied zoeken vooral vrijstaande koopwoningen. Starters willen vaker huren dan kopen en zijn vooral op zoek naar een driekamerwoning in de lagere prijsklassen. Starters vinden een buitenruimte minder belangrijk dan doorstromers.
LOKALE TRENDS TRANSACTIES � Aantal transacties in de gemeente Ede vertoont sinds het derde kwartaal van 2013 een
licht stijgende trend. � De mediane verkooptijd neemt in deze periode licht af. � De mediane transactieprijs en het gemiddelde prijsniveau per m
2 vertoont een licht
dalende trend sinds het derde kwartaal van 2013.
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 36
6 INKOMENS / BETAALBAARHEID
INKOMENSVERDELING HUISHOUDENS GEMEENTE EDE Gegevens over huishoudensinkomens zijn afkomstig uit het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) van het CBS uit 2011. Een vergelijking van de aanwezigheid van de verschillende inkomensgroepen in de wijken en dorpen van Ede wijst uit dat in Ede-Zuid en Wekerom de laagste inkomensgroepen oververtegenwoordigd zijn. Bennekom en Kernhem kennen een oververtegenwoordiging van de hoogste inkomensgroepen.
Gestandaardiseerd huishoudensinkomen, wijken en dorpen, 2011
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Gemeente Ede
Ede-Oost
Ede-West
Ede-Veldhuizen
Kernhem
Ede-Zuid
Maandereng
Rietkampen
Buitengebied Ede
Bennekom
Lunteren
Ederveen
Harskamp
Wekerom
Otterlo
1e 20%-groep 2e 20%-groep 3e 20%-groep 4e 20%-groep 5e 20%-groep
Bron: CBS
BETAALBAARHEID De betaalbaarheid van het wonen houdt nauw verband met het voorraad- en toewijzings-beleid van corporaties. Stichtingskosten bij nieuwbouw hebben immers invloed op de huurprijs en ook de verkoopstrategie is van invloed op de betaalbaarheid. Daarnaast kunnen energiebesparende maatregelen ervoor zorgen dat de huren laag blijven. Huurquote WoON 2012 laat zien dat de gemiddelde huurquote is gestegen van 23% in 2009 naar 26% in 2012. Uit een recent RIGO-onderzoek blijkt dat het inkomen van 28% van de huurders zich onder de armoedegrens bevindt. Scheefwonen In totaal zijn er 12.835 huurwoningen in Ede, waarvan 9.080 in de sociale huur (2012). In deze 9.080 sociale huurwoningen wonen 2.510 huishoudens met een inkomen gelijk aan of hoger dan 33.000 (28%), waarvan 1.580 huishoudens met een verzamelinkomen boven 43.000 (17%). Van de 20 procent Nederlanders met het laagste inkomen (18.300 euro) woont een kwart in de particuliere huursector met een hogere woonquote, zo blijkt uit onderzoek van Companen uit 2014.
Strategie & Onderzoek 37
ENERGIE EN VASTGOED Er is een ontwikkeling gaande waarbij de betaalbaarheid van het wonen niet alleen wordt bepaald op basis van de directe huur of rente en aflossing van hypotheek. De totale woonlasten worden als basis genomen voor de betaalbaarheid. In de toekomst zal energie hierin naar verwachting een toenemend aandeel innemen. Door de lage energieprijsstijging van de afgelopen jaren lijkt het thema van energie wat minder actueel. Toch blijft de algemene trend dat energieprijzen stijgen boven inflatieniveau. Ook blijft de verwachting dat de kwaliteit van woningen een belangrijk onderdeel vormt van het antwoord op die problematiek. De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 signaleert dat het innovatieprogramma van de Energiesprong inmiddels stappen lijkt te maken in het realiseren van significante besparingen in de verbetering van woningen. Zo zijn er voorbeelden van zeer energiezuinige conceptwoningen waarbij de meerkosten overzichtelijk zijn. Een initiatief van de provincie Gelderland behelst het beschikbaar stellen van 10 miljoen euro subsidie voor het extra duurzaam maken van 1.566 woningen in het Gelderse deel van de FoodValley. Met de subsidies kunnen de woningen, die in 2014 en 2015 gerenoveerd worden, extra energiezuinig worden gemaakt. Er ligt vooral een kans in een regionaal programma voor de verbetering van de bestaande voorraad.
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 38
7 PROGNOSE BEVOLKING GEMEENTE EDE
ONTWIKKELING BEVOLKING Er zijn twee toonaangevende landelijke prognosemodellen, de Primos-prognose van het bureau ABF en de prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). De Primos-prognose levert prognosecijfers op voor wijken en dorpen en de PBL-prognose niet. Dat is de belangrijkste overweging om te kiezen voor de Primos-prognose. Een andere belangrijke overweging is dat ook de provincie Gelderland gebruik maakt van de Primos-prognose. De bevolking van de gemeente Ede zal naar verwachting nog fors groeien. Volgens de Primos-prognose van het bureau ABF neemt het aantal inwoners toe van 109.800 inwoners in 2013 tot 119.990 in 2030. Hiermee komt de Primos-prognose hoog uit. De prognose van het PBL komt uit op 116.400 inwoners in 2030. Dit ligt onder andere aan het onderliggende woningbouwprogramma. De Primos-prognose gaat uit van de provinciale woningbouwcijfers en deze zijn ambitieus.
Prognose Bevolking Gemeente Ede
2013 - 2030
90000
95000
100000
105000
110000
115000
120000
125000
_2013
_2014
_2015
_2016
_2017
_2018
_2019
_2020
_2021
_2022
_2023
_2024
_2025
_2026
_2027
_2028
_2029
_2030
Bron: Primos-prognose ABF 2013
BEVOLKING IN LEEFTIJDSGROEPEN Voor de toekomstige ontwikkeling van de bevolking wordt een stabilisatie van de groepen in de jongere leeftijden verwacht. Ede blijft hiermee een groene gemeente, veelal wordt een afname van de jongere leeftijdsgroepen voorspeld voor de grotere gemeenten, met uitzondering van de G4. Tevens is een grote toename te zien voor de oudere leeftijdsgroepen. De trend die al te zien was in de ontwikkeling van deze leeftijdsgroepen in de periode van 2000 tot 2013, zet zich voort in de periode van 2013 tot 2030.
Strategie & Onderzoek 39
Prognose ontwikkeling leeftijdsgroepen 2013 - 2030 Ede
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
_2013 _2015 _2020 _2025 _2030
0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+
Bron: ABF Primos prognose / Bewerking gemeente Ede
Tabel: Prognose aantallen Primos prognose
_2013 _2020 _2030
0-14 20820 20019 22000
15-24 15164 15733 14675
25-34 12714 13811 14730
35-44 13930 12417 14054
45-54 15832 14985 12515
55-64 13498 15074 14810
65-74 9720 11845 14001
75-84 5931 6614 9469
85+ 2202 2896 3679
109811 113394 119933 Bron: ABF Primos prognose 2013
In de grafiek van de ontwikkeling van de jongste leeftijdsgroepen in de gemeente Ede van 2013 tot 2030 is te zien dat de aantallen voor beide groepen ongeveer hetzelfde blijven.
Prognose 0-14 jr, 15 -24 jr Gemeente Ede
2013 - 2030
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
19000
20000
21000
22000
23000
24000
_2013
_2015
_2017
_2019
_2021
_2023
_2025
_2027
_2029
0-14 15-24
Bron: ABF Primos prognose /Bewerking gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 40
Van de leeftijdsgroepen van 25-34 jaar en 35 – 44 jaar nemen de aantallen iets toe in de prognose. De oudere leeftijdsgroepen van 45-54 jaar en van 55 – 64 jaar nemen iets af naar 2030 toe.
Prognose 25 - 65 jarigen Gemeente Ede
2013 - 2030
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000_2013
_2014
_2015
_2016
_2017
_2018
_2019
_2020
_2021
_2022
_2023
_2024
_2025
_2026
_2027
_2028
_2029
_2030
25-34 35-44 45-54 55-64
Bron: ABF Primos prognose / Bewerking gemeente Ede
De groep 65 plussers zal de komende fors toenemen 17.800 in 2013 naar ruim 27.000 in 2030. In alle oudere leeftijdsgroepen is een toename te zien. De groep van 65-74 neemt toe van 9.700 naar ruim 14.000 in 2030, de groep van 75-84 van 6.000 naar 9.400 in 2030 en de groep van 85 plussers steeg van ruim 2.000 in 2013 naar 3.600 in 2030.
Prognose 65+ Gemeente Ede
2013 - 2030
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
_2013
_2014
_2015
_2016
_2017
_2018
_2019
_2020
_2021
_2022
_2023
_2024
_2025
_2026
_2027
_2028
_2029
_2030
65-74 75-84 85+
Bron: ABF Primos prognose / Bewerking gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 41
HUISHOUDENS IN DE GEMEENTE EDE In de gemeente Ede zijn er naar de primos prognose in 2013 45.700 particuliere huishoudens. Het aantal huishoudens zal tot 2030 fors toenemen. Er wordt een toename verwacht van 15%, waarmee het verwachte aantal huishoudens in 2030 op 52.350 komt.
Prognose Totaal huishoudens 2013 - 2030
40000
42000
44000
46000
48000
50000
52000
54000
_2013
_2014
_2015
_2016
_2017
_2018
_2019
_2020
_2021
_2022
_2023
_2024
_2025
_2026
_2027
_2028
_2029
_2030
Bron: ABF Primos prognose 2013
In de komende jaren neemt het totaal aantal huishoudens toe met 15%. Het zijn vooral de alleenstaanden huishoudens die toenemen, van 15.650 in 2013 naar 20.100 in 2030, een toename van 28%. De huishoudens zonder kinderen nemen ook fors in aantal toe van 13.050 naar 14.900, een toename van 14%. De huishoudens met kinderen stijgen slechts gering: van 14.300 naar 14.800 in 2030, een toename van 4%. De eenoudergezinnen zullen naar verwachting dalen met 7%.
Prognose huishoudenstypen in Ede
2013 - 2030
0
5000
10000
15000
20000
25000
_2013
_2014
_2015
_2016
_2017
_2018
_2019
_2020
_2021
_2022
_2023
_2024
_2025
_2026
_2027
_2028
_2029
_2030
Alleenstaand_Total 1Ouder_Total SamZonderKind_Total SamMetKind_Total
Bron: ABF Primos prognose 2013
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 42
In 2013 zijn er in Ede 11.650 huishoudens waarvan het hoofd van het huishouden 65-plus is. In 2030 is dit aantal naar verwachting met 58% toegenomen naar 18.400. In onderstaande grafiek is ook te zien dat de groepen huishoudens met een ouder hoofd van het huishouden fors toenemen. Het aantal huishoudens met een hoofd van 65-74 jaar gaat van 6.000 in 2013 naar 8950 in 2030, een toename van 50%. Voor de huishoudens met een hoofd in de leeftijd van 75-84 jaar is de toename 61%. Voor de groep huishoudens met een hoofd in de leeftijd van 85-94 jaar is er een toename van 67% en voor de oudste groep vanaf 95 jaar wordt een toename verwacht van 300%, het betreft hier een relatief klein aantal dat van 90 naar 270 gaat in 2030.
Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd hoofd huishouden
2013 - 2030
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
_2013 _2015 _2020 _2025 _2030
huish hfd 95-
huish hfd 85-94 jr
huish hfd 75-84 jr
huish hfd 65-74 jr
huish hfd 55-64 jr
huish hfd 45-54 jr
huish hfd 35-44 jr
huish hfd 25-34 jr
huish hfd 15-24 jr
Bron: ABF Primos prognose 2013
Tabel: Prognose aantallen Primos prognose
_2013 _2015 _2020 _2025 _2030
huish hfd tot 15 jr 0 0 0 0 0
huish hfd 15-24 jr 2951 2838 2805 2925 2789
huish hfd 25-34 jr 6516 6794 7265 7457 7595
huish hfd 35-44 jr 7587 7221 6718 7142 7584
huish hfd 45-54 jr 9127 9169 8553 7583 7111
huish hfd 55-64 jr 7864 8098 9064 9439 8882
huish hfd 65-74 jr 5984 6406 7462 8032 8963
huish hfd 75-84 jr 4111 4262 4608 5700 6649
huish hfd 85-94 jr 1494 1677 2030 2208 2504
huish hfd 95- 85 111 180 228 274
Strategie & Onderzoek 43
8 BIJLAGEN
� Geraadpleegde bronnen � Plattegrond gemeente Ede � Plattegrond wijken Ede-stad � Wijkindeling gemeente Ede per 1 januari 2012 � Ontwikkeling bevolking, huishoudens en woningvoorraad, per wijk/dorp � Herkomstgemeenten vestigers in Ede � Bestemmingsgemeenten vertrekkers uit Ede � Ontwikkeling leefbaarheid en veiligheid, per wijk/dorp, 2005-2013
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 44
GERAADPLEEGDE BRONNEN ABF Primos prognose ( http://www.abfresearch.nl/producten/prognoses/primos---bevolking.aspx ) Analyse huidige woningvoorraad Ede – Gemeente Ede, 2011 Atlas voor gemeenten 2014 – Marlet en Van Woerkens, 2014 CBS: Statline ( http://statline.cbs.nl/statweb/?LA=nl ) De woning(beleggings)markt in beeld – Capital value, 2014 Digitale Planmonitor Regio Food Valley – provincie Gelderland, 2014 Gemeente Ede: Ede in cijfers ( http://ede.buurtmonitor.nl/ ) Huishoudens in Ede en Scherpenzeel naar inkomen, type woning en samenstelling, 2011 – CBS, 2014 Inkomensonderzoek CBS (ism Woonstede, 2014) Leefbaarheidsmonitor Ede 2013 – afdeling Strategie & Onderzoek Gemeente Ede, 2013 Nota Woningbouwproductie 2013 PBL Pearl prognose ( http://www.pbl.nl/themasites/regionale-bevolkingsprognose ) Planningskader Wonen & Zorg Gemeente Ede – Stichting Maat, 2014 Trendstudie Steden in onzekere en turbulente tijden: trends, ontwikkelingen en uitdagingen 2014 e.v. – Platform31, 2013 Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 – Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley, 2014 Wie vraagt, bepaalt – Rabobank en Bouwfonds Ontwikkeling, 2014 Wonen in Ede 2011, Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte – afdeling Strategie & Onderzoek Gemeente Ede, 2011 Woningmarktcijfers.nl
Strategie & Onderzoek 45
PLATTEGROND KERNEN GEMEENTE EDE
(INCLUSIEF BUITENGEBIED EDE)
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 46
PLATTEGROND WIJKEN EDE-STAD
(EXCLUSIEF BUITENGEBIED EDE)
Strategie & Onderzoek 47
WIJKINDELING GEMEENTE EDE
Wijk indeling gemeente Ede per 1 januari 2012
Ede-Oost (01)
Ede-West (02)
Ede-Veldhuizen (03)
Kernhem (04)
Veluwse Poort (05)
Ede-Zuid (10)
Maandereng (11)
Rietkampen (12)
Bedrijventerrein (13)
Buitengebied Ede (20)
Bennekom (30)
Lunteren (40)
Ederveen (50)
De Klomp (60)
Harskamp (70)
Wekerom (80)
Otterlo (90)
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 48
ONTWIKKELING BEVOLKING 2000 – 2014, HUISHOUDENS 2000 – 2013 EN
WONING-VOORRAAD 2000–2012, PER WIJK/DORP
EDE-OOST
Ede-Oost, Bevolking
2000 - 2014
5000
6000
7000
8000
9000
10000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Ede-Oost, Huishoudens
2004 - 2013
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Ede-Oost, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 49
EDE-WEST
Ede-West, Bevolking
2000 - 2014
9000
10000
11000
12000
13000
14000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Ede-West, Huishoudens
2004 - 2013
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Ede-West, Woningvoorraad
2000 - 2012
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 50
EDE-VELDHUIZEN
Ede-Veldhuizen, Bevolking
2000 - 2014
12000
13000
14000
15000
16000
17000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Ede-Veldhuizen, Huishoudens
2004 - 2013
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Ede-Veldhuizen, Woningvoorraad
2000 - 2012
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 51
KERNHEM
Kernhem, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Kernhem, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Kernhem, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 52
EDE-ZUID
Ede-Zuid, Bevolking
2000 - 2014
4000
5000
6000
7000
8000
9000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Ede-Zuid, Huishoudens
2004 - 2013
0
1000
2000
3000
4000
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Ede-Zuid, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 53
MAANDERENG
Maandereng, Bevolking
2000 - 2014
4000
5000
6000
7000
8000
9000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Maandereng, Huishoudens
2004 - 2013
0
1000
2000
3000
4000
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Maandereng, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 54
RIETKAMPEN
Rietkampen, Bevolking
2000 - 2014
5000
6000
7000
8000
9000
10000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Rietkampen, Huishoudens
2004 - 2013
0
1000
2000
3000
4000
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Rietkampen, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 55
BUITENGEBIED EDE
Buitengebied Ede, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Buitengebied Ede, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Buitengebied Ede, Woningvoorraad
2000 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 56
BENNEKOM
Bennekom, Bevolking
2000 - 2014
11000
12000
13000
14000
15000
16000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Bennekom, Huishoudens
2004 - 2013
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Bennekom, Woningvoorraad
2004 - 2012
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 57
LUNTEREN
Lunteren, Bevolking
2000 - 2014
9000
10000
11000
12000
13000
14000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Lunteren, Huishoudens
2004 - 2013
0
1000
2000
3000
4000
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Lunteren, Woningvoorraad
2004 - 2012
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 58
EDERVEEN & DE KLOMP
Ederveen & De Klomp, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Ederveen & De Klomp, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Ederveen & De Klomp, Woningvoorraad
2004 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 59
HARSKAMP
Harskamp, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Harskamp, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Harskamp, Woningvoorraad
2004 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 60
WEKEROM
Wekerom, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Wekerom, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Wekerom, Woningvoorraad
2004 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Strategie & Onderzoek 61
OTTERLO
Otterlo, Bevolking
2000 - 2014
0
1000
2000
3000
4000
5000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bron: Gemeente Ede
Otterlo, Huishoudens
2004 - 2013
0
500
1000
1500
2000
2500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS
Otterlo, Woningvoorraad
2004 - 2012
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bron: Gemeente Ede
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 62
HERKOMSTGEMEENTEN VESTIGERS IN EDE
Vestiging in 2012 en 2013 in Ede vanuit H :
Wageningen 785
Veenendaal 658
Barneveld 600
Arnhem 370
Utrecht (gemeente) 290
Amsterdam 230
Renkum 203
Apeldoorn 198
Rotterdam 171
Rhenen 163
Nijmegen 148
's-Gravenhage (gemeente) 129
Amersfoort 107
Utrechtse Heuvelrug 84
Nijkerk 83
Overbetuwe 81
Neder-Betuwe 75
Zeist 74
Renswoude 70
Groningen (gemeente) 63
Almere 61
Enschede 59
Zwolle 58
Putten 57
Eindhoven 56
Houten 50
Scherpenzeel 47
Doetinchem 46
Hilversum 46
Dordrecht 44
Alphen aan den Rijn 43
Woudenberg 42
Haarlemmermeer 41
Deventer 38
Buren 37
Dronten 37
Zaanstad 36
Zutphen 36
Breda 35
Brummen 35
Leeuwarden 35
Lelystad 35
Zoetermeer 35
Bron: CBS
Strategie & Onderzoek 63
BESTEMMINGSGEMEENTEN VERTREKKERS UIT EDE
Vertrek in 2012 en 2013 uit Ede naar H :
Wageningen 1052
Barneveld 584
Veenendaal 556
Utrecht (gemeente) 431
Arnhem 384
Amsterdam 302
Apeldoorn 226
Renkum 223
Nijmegen 212
Rotterdam 160
Amersfoort 136
Rhenen 133
's-Gravenhage (gemeente) 115
Renswoude 84
Enschede 79
Overbetuwe 68
Neder-Betuwe 66
Zeist 63
Utrechtse Heuvelrug 55
Scherpenzeel 53
Zwolle 53
Groningen (gemeente) 48
Rheden 47
Nijkerk 44
Eindhoven 43
Almere 41
Leiden 39
Deventer 38
Breda 36
Gouda 36
Tiel 36
Alphen aan den Rijn 35
Putten 35
Harderwijk 34
's-Hertogenbosch 34
Buren 31
Haarlem 31
Haarlemmermeer 31
Lingewaard 29
Maastricht 29
Delft 28
Nieuwegein 28
Doetinchem 27
Dordrecht 27
Kampen 26
Leeuwarden 26
Stichtse Vecht 26
Tilburg 26 Bron: CBS
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 64
ONTWIKKELING LEEFBAARHEID EN VEILIGHEID, PER WIJK/DORP, 2005-2013
ONTWIKKELING LEEFBAARHEID IN DE BUURT (RAPPORTCIJFER), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 7,6 7,7 7,7 7,6 7,4
Ede-West 7,3 7,2 7,3 7,3 7,2
Veldhuizen A 6,3 6,0 6,2 6,7 6,9
Veldhuizen B 7,1 7,1 7,1 7,1 7,1
Kernhem 7,2 7,4 7,6 7,6 7,6
Ede-Zuid 6,6 6,7 6,9 6,9 7,0
Maandereng 7,2 7,1 7,2 7,2 7,2
Rietkampen 7,4 7,5 7,5 7,3 7,5
Buitengebied Ede 7,7 7,8 8,1 7,9 7,9
Bennekom 7,7 7,6 7,7 7,6 7,6
Lunteren 7,8 7,6 7,8 7,8 7,6
Ederveen/De Klomp 7,6 7,7 7,6 7,6 7,8
Harskamp/Wekerom/Otterlo 7,7 7,8 7,7 7,6 7,6
Gemeente Ede 7,4 7,4 7,5 7,4 7,4
ONTWIKKELING SOCIALE COHESIE (SCHAALSCORE), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 6,5 6,4 6,2 6,1 5,8
Ede-West 6,5 6,2 6,1 6,2 6,0
Veldhuizen A 5,2 5,2 5,3 5,3 5,9
Veldhuizen B 6,1 6,0 5,8 5,9 5,9
Kernhem 6,6 6,5 6,5 6,4 6,2
Ede-Zuid 5,6 5,4 5,5 5,7 5,4
Maandereng 6,3 6,2 5,9 5,9 5,7
Rietkampen 6,4 6,2 6,3 6,0 6,2
Buitengebied Ede 7,3 6,8 6,8 6,7 6,6
Bennekom 6,8 7,0 6,6 6,4 6,6
Lunteren 7,7 7,1 7,1 7,0 7,1
Ederveen/De Klomp 7,9 7,6 7,2 7,2 7,3
Harskamp/Wekerom/Otterlo 7,6 7,6 7,3 7,2 7,3
Gemeente Ede 6,6 6,5 6,4 6,3 6,3
Toelichting: De schaalscore sociale cohesie loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe gunstiger.
Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - De mensen kennen elkaar in de buurt nauwelijks - De mensen gaan in de buurt op een prettige manier met elkaar om - Ik woon in een gezellige buurt, waar veel saamhorigheid is - Ik voel me thuis bij de mensen die in de buurt wonen
Strategie & Onderzoek 65
ONTWIKKELING VERLOEDERING (SCHAALSCORE), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 3,9 3,1 3,2 3,0 3,3
Ede-West 4,4 4,1 3,9 3,3 3,3
Veldhuizen A 5,3 5,9 5,3 5,0 4,2
Veldhuizen B 4,7 5,1 4,4 4,1 4,0
Kernhem 2,1 2,9 2,3 2,3 2,2
Ede-Zuid 4,8 4,7 4,0 3,7 3,6
Maandereng 4,3 4,3 4,4 3,6 3,9
Rietkampen 4,1 3,9 3,7 3,7 3,6
Buitengebied Ede 1,5 1,7 1,7 1,2 1,6
Bennekom 4,0 3,9 2,7 2,2 2,6
Lunteren 2,8 2,7 1,9 2,0 2,2
Ederveen/De Klomp 2,9 2,1 2,3 1,8 2,2
Harskamp/Wekerom/Otterlo 3,4 2,7 2,5 2,1 2,4
Gemeente Ede 7,1 7,2 6,8 6,8 6,7
Toelichting: De schaalscore verloedering loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe gunstiger.
Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - bekladding van muren of gebouwen/graffiti - rommel op straat - hondenpoep - vernieling van bushokjes of andere voorzieningen in de openbare ruimte
ONTWIKKELING SOCIALE OVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 2,2 1,2 2,2 1,9 2,4
Ede-West 1,9 1,9 2,2 2,1 2,0
Veldhuizen A 2,7 3,8 3,6 2,7 2,2
Veldhuizen B 1,3 1,8 1,9 1,9 1,5
Kernhem 0,5 0,5 0,7 0,8 0,8
Ede-Zuid 2,7 2,5 2,4 2,5 2,3
Maandereng 1,4 1,5 1,8 1,6 1,4
Rietkampen 1,2 0,9 1,9 2,6 1,7
Buitengebied Ede 0,4 0,7 0,9 0,5 0,8
Bennekom 1,2 1,0 1,0 0,8 0,6
Lunteren 1,1 0,8 0,8 0,9 0,7
Ederveen/De Klomp 0,8 0,5 0,8 0,7 0,8
Harskamp/Wekerom/Otterlo 1,2 0,8 0,9 1,4 1,2
Gemeente Ede 1,5 1,4 1,6 1,6 1,5
Toelichting:
De schaalscore sociale overlast loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe ongunstiger.
Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - dronken mensen op straat - mensen die op straat worden lastiggevallen - drugsoverlast - overlast van groepen jongeren
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 66
ONTWIKKELING VERKEERSOVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 4,6 3,9 3,7 3,8 3,8
Ede-West 4,7 4,7 4,0 3,8 4,0
Veldhuizen A 4,5 5,0 4,4 4,5 4,1
Veldhuizen B 4,2 4,3 4,0 4,0 3,7
Kernhem 3,7 4,6 3,7 4,0 3,4
Ede-Zuid 5,0 5,0 4,5 4,4 3,8
Maandereng 4,5 4,4 4,0 4,0 3,8
Rietkampen 4,7 4,6 3,9 3,9 3,9
Buitengebied Ede 4,2 3,4 3,4 2,8 3,2
Bennekom 4,2 4,2 3,3 3,0 3,1
Lunteren 4,0 3,7 3,1 3,1 2,9
Ederveen/De Klomp 3,9 3,6 3,7 3,2 3,0
Harskamp/Wekerom/Otterlo 4,1 3,8 3,3 3,1 3,2
Gemeente Ede 4,4 4,3 3,7 3,6 3,5
Toelichting: De schaalscore verkeersoverlast loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe ongunstiger.
Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - agressief verkeersgedrag - geluidsoverlast door verkeer - te hard rijden - parkeeroverlast
ONTWIKKELING OVERIGE OVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 2,4 1,7 2,1 2,0 2,5
Ede-West 2,1 2,2 1,7 1,9 1,8
Veldhuizen A 2,4 2,5 1,8 1,8 1,5
Veldhuizen B 0,8 1,4 1,2 1,2 1,2
Kernhem 1,5 1,0 0,7 0,8 0,9
Ede-Zuid 2,9 2,6 2,2 2,1 2,0
Maandereng 1,2 1,4 1,1 1,4 1,3
Rietkampen 1,5 1,1 1,1 1,2 1,1
Buitengebied Ede 0,9 0,9 0,9 0,7 0,9
Bennekom 1,1 1,1 0,9 0,9 0,9
Lunteren 1,2 1,1 0,8 1,0 1,0
Ederveen/De Klomp 1,0 1,0 1,0 0,8 0,7
Harskamp/Wekerom/Otterlo 1,4 1,1 0,9 1,0 1,0
Gemeente Ede 1,6 1,5 1,3 1,3 1,4
Toelichting:
Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - overlast door omwonenden - andere vormen van geluidsoverlast (dan van verkeer) - overlast van zwervers/daklozen - overlast door horecagelegenheden - dronken mensen op straat
Strategie & Onderzoek 67
ONTWIKKELING RAPPORTCIJFER VEILIGHEID IN DE BUURT, 2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 7,3 7,4 6,8 6,9 6,8
Ede-West 7,0 7,0 6,9 6,6 6,6
Veldhuizen A 6,0 5,4 5,3 5,8 6,3
Veldhuizen B 6,9 6,7 6,3 6,3 6,4
Kernhem 7,4 7,4 7,1 7,3 7,1
Ede-Zuid 6,5 6,7 6,5 6,4 6,4
Maandereng 6,9 7,1 6,7 6,6 6,6
Rietkampen 7,2 7,4 6,9 6,3 6,8
Buitengebied Ede 7,2 7,0 6,8 6,8 6,6
Bennekom 7,4 7,6 7,3 7,2 6,9
Lunteren 7,5 7,6 7,0 7,2 7,1
Ederveen/De Klomp 7,4 7,7 6,8 7,0 6,9
Harskamp/Wekerom/Otterlo 7,3 7,8 7,0 7,1 7,1
Gemeente Ede 7,1 7,2 6,8 6,8 6,7
ONTWIKKELING ONVEILIGHEIDSGEVOEL IN DE EIGEN BUURT (% INWONERS),
2005-2013
2005 2007 2009 2011 2013
Ede-Oost 25% 13% 27% 18% 20%
Ede-West 20% 20% 20% 23% 23%
Veldhuizen A 47% 46% 48% 43% 29%
Veldhuizen B 29% 33% 31% 32% 30%
Kernhem 9% 9% 9% 8% 14%
Ede-Zuid 34% 30% 26% 26% 28%
Maandereng 25% 21% 24% 26% 26%
Rietkampen 19% 17% 21% 31% 21%
Buitengebied Ede 14% 22% 23% 13% 24%
Bennekom 15% 12% 10% 9% 12%
Lunteren 12% 9% 11% 11% 15%
Ederveen/De Klomp 7% 10% 10% 13% 7%
Harskamp/Wekerom/Otterlo 12% 9% 13% 12% 10%
Gemeente Ede 21% 19% 20% 20% 20%
Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 68
COLOFON Uitgave November 2014 Gemeente Ede, afdeling Strategie & Onderzoek
Samenstelling en redactie Karin Vermeij en Bart van Steenis Drukwerk Gemeente Ede, team Services
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede Discussienota in opmaat naar de Woonvisie
gemeente Edemaart 2015
Definitief bijgestelde versie n.a.v. informatief-consulterende raadsbijeenkomst 19 februari 2015
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
3
Inhoud1. Inleiding 5
2. Betaalbaar Ede 9
3. Jong Ede 15
4. Zorgzaam Ede 19
5. Duurzaam Ede 23
6. Werkend en Internationaal Ede (Food Valley) 27
7. Groeiend Ede 31
4
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
1. Inleiding
Het bestuursconvenant 2014-2018 kondigt een kwalitatieve woonvisie aan. Met
deze visie wordt een integrale kijk op het wonen in de toekomst voor de gemeente
Ede gegeven. De Visie Ede 2025 vormt hierbij een belangrijk vertrekpunt. Daarbij
wordt ook verbinding gelegd met de regionale woningmarkt en de Regionale
Woonagenda (Regio Food Valley en provincie Gelderland) en uiteraard ook
met gemeentelijke programma’s en beleidsvelden zoals het programma
Duurzaamheid, Programma Economie, het planningskader Wonen en Zorg,
Structuurvisie Ede Stad etc.
Doel en resultaten van de Woonvisie zijn beschreven in de Startnotitie
Kwalitatieve Woonvisie van oktober 2014 en luiden als volgt:
Doel WoonvisieDoel van de Woonvisie is te komen tot een integrale visie op het Wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.
Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woongebied in stad en kernen dat blijvend voldoet aan de behoeftes en wensen van de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de 'stip op de horizon'. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst in hoge mate onvoorspelbaar is, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’ maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijndoelstelling uit het oog te verliezen.
Kennisfundament
Eind 2014 is het Kennisfundament opgeleverd. Het kennisfundament is een
onderzoek naar verschillende aspecten (vraag en aanbod) van de Edese
woningmarkt. Conclusies van dit onderzoek zijn in december 2014 gedeeld met
de gemeenteraad. Aan de hand van de conclusies brengen we ons beeld van de
vraagstukken die beantwoord (en het implementeren daarvan) moeten worden
in de woonvisie. De vragen komen allemaal samen in deze nota Tussenstand en
gelden als afronding van de analysefase.
Nota Tussenstand
Deze Nota Tussenstand stelt thema’s voor waarbinnen de Woonvisie zich
kan gaan ontwikkelen. Tevens is het bedoeld als een soort handleiding voor
de discussies in de co-creatiefase. De Nota is opgebouwd aan de hand van
een zestal thema’s. De zes thema’s komen voort uit de meest belangrijke
maatschappelijke ontwikkelingen op dit moment, uit gemeentebrede ambities
5
Startnotitie
Analyse en confrontatievraag en aanbod
Oplossingsrichtingen
Visie en beleid
Besluitvorming enbehandeling in raad
Besluitvorming enbehandeling in raad
Besluitvorming enbehandeling in raad
Besluitvorming envastelling in raad
(zoals Visie Ede 2025, convenant 2014-2018) en uit eerdere sessies met onze
partners (zoals de Creatieve Sessie Wonen op 29 januari 2014 in PAXX).
Bedoeling van de eerste vijf thema’s (Betaalbaar Ede, Jong Ede, Zorgzaam Ede,
Duurzaam, leefbaar en groen Ede en Werkend/Internationaal Ede) is kwalitatieve
richting te geven aan het laatste thema (Groeiend Ede). Groeiend Ede als laatste
thema zal blijken te zijn het sluitstuk van het kwalitatieve kader waarbinnen Ede
zich kan ontwikkelen.
De thema’s zijn niet limitatief bedoeld maar zijn richtinggevend voor de bespreking
met de gemeenteraad. Hier wordt nagegaan of dit de belangrijke thema’s voor
Ede zijn op het gebied van wonen, welke thema’s/onderwerpen missen, welke
accenten gelegd moeten worden en welke stukken het meest urgent zijn. De
bespreking van de Tussenstand met de gemeenteraad vormt de afronding van de
analysefase en de start van de Visiefase (zie figuur vorige pagina). De bespreking
met de gemeenteraad heeft op 19 februari 2015 plaatsgevonden. Opmerkingen,
aanvullingen en suggesties zijn verwerkt in deze definitieve Tussenstand.
Co-creatiefase
Na bespreking van de nota Tussenstand in de raad gaat de co-creatiefase
van start. Aan de hand van de dan benoemde thema’s (in deze Tussenstand
benoemd) gaan we met partners aan de slag om te zoeken naar antwoorden
op de geformuleerde vraagstukken. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling om
te toetsen of de vraagstukken wel het volledige palet beslaan die beantwoord
moeten worden. Partners hebben dus de mogelijkheid om aan te geven dat
vraagstukken ontbreken of anders geformuleerd worden.
Woonvisie Fasering
Start
Analyse
oktober 2014
december 2014
circa mei 2015
circa oktober 2015
Visie
Beleid
6
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
De co-creatiefase bevat een tweetal woonateliers waarin we met verschillende
partners antwoorden zoeken op de geformuleerde vraagstukken met als kapstok
de zes benoemde thema’s. Daarbij toetsen we als eerste of ons ‘huiswerk’
aansluit bij de beleving van onze partijen. Zij kunnen ons wijzen op blinde vlekken
of onderbelichte vragen.
Bij het zoeken naar antwoorden op de vraagstukken en oplossingen voor
gezamenlijk geformuleerde problemen. Bij het uitwerken van de verdieping
hebben we de ambitie om partijen te verleiden een coalitie te smeden die
gezamenlijk in redelijkheid en billijkheid een bijdrage levert aan het implementeren
van de geformuleerde antwoorden. Na de conferentie willen we samen met de
gesmede coalities (bijvoorbeeld de duurzame coalitie, de zorgcoalitie, etc.) input
leveren voor de woonvisie.
Woonvisie en de rol van de gemeente
De gemeente is zich bewust van haar verantwoordelijkheid en wettelijke taken
rondom wonen. Tegelijk hebben ook vele andere actoren een vormende en
verantwoordelijke rol bij wonen in Ede. Samen met deze actoren wil de gemeente
Ede zoeken naar een gezamenlijk gedragen beeld en visie van de Edese
woningmarkt en antwoorden zoeken voor vraagstukken en oplossingen voor
gezamenlijke geformuleerde problemen. De antwoorden op de vragen en de
oplossingen voor de problemen zullen bij het vormgeven van de uiteindelijke
Woonvisie in samenhang bekeken en afgewogen worden. Daarbij is het niet
vanzelfsprekend dat de gemeente de eigenaar of actor wordt. Dat kunnen
evengoed andere partijen zijn.
Opbouw thema’s
Per thema is een aantal gegevens uit het kennisfundament weergegeven.
Daaropvolgend laten we zien welke conclusies we daaruit trekken. Vervolgens
geven we de vraagstukken weer zoals we die op dit moment op het speelveld
van de woningmarkt zien en waarop we antwoorden zoeken. Tevens geven we
ook aan of we op termijn nog verdieping willen op een bepaald thema en welke
partners we in de cocreatiefase per thema graag mee willen laten denken.
7
8
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
2. Betaalbaar Ede
Betaalbaar Ede is een gemeente waarin voor iedere portemonnee een passende
woning gevonden kan worden. Sociale (huur)woningbouw is hierbij een zeer
relevant thema, maar ook mogelijkheden voor doorstroming, om de bestaande
woningvoorraad beter te benutten.
2.1 Gegevens
Koop-huur
Een groot percentage van de woningen (70%) in de gemeente Ede is een
koopwoning, 22% is sociale huur en 8% is particuliere huur. Het eigenwoningbezit
in de dorpen is hoger dan dit gemiddelde en zit eerder rond 80%. De gemeente
Ede kent relatief veel woningeigenaren (landelijk <60%). De sociale huursector in
de gemeente Ede is afgezet tegen landelijke gemiddelden (landelijk circa 30%)
relatief klein. Dit geldt ook voor de particuliere huursector.
Gebruiksoppervlakte
De gemiddelde gebruiksoppervlakte van woningen verschilt sterk tussen dorpen
en stad. In de dorpen –geen uitzonderingen- is een fors hoger percentage aan
woningen > 120m2 waar te nemen (ca tussen 40% en 60%), waarbinnen de
categorie woningen van > 160 m2 ook stevig vertegenwoordigd is. In Ede Stad
is dit uiteraard per wijk verschillend, maar opvallend is dat het merendeel van
de woningen in de stad een fors lagere gebruiksoppervlakte kent. De meeste
woningen hebben een gebruiksoppervlakte tussen 60m2 en 120 m2. Er zijn
relatief weinig woningen met een gebruiksoppervlakte > 160m2. Opvallend is dat
in de wijk Kernhem relatief veel grotere woningen staan. In wijken als Ede Zuid,
Ede Oost en Ede West ligt het accent op woningen tot 100 m2 (50% of meer).
Leeftijd woningen
Het merendeel van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Ede is
naoorlogs en daarmee jong te noemen. 75% van de woningvoorraad is zelfs van
na 1960. Ook voor de kernen geldt dat een groot deel van de woningen na 1960
is gebouwd, maar wel een kleiner deel dan in Ede Stad. In de dorpen is tussen
circa 55% a 70% na 1960 gebouwd. Deze relatief jonge woningvoorraad is echter
wel onderhevig aan technische veroudering.9
WOZ-waarde
In de dorpen ligt de gemiddelde WOZ-waarde hoger dan in Ede Stad of in
te onderscheiden wijken van Ede Stad. Dit lijkt samen te hangen met de
gemiddeld grotere woningen in de dorpen en het buitengebied. Tevens is uit de
onderzoeksresultaten af te leiden dat de WOZ-waarden in de dorpen sterk zijn
gedaald de afgelopen jaren.
Prijsstelling en betaalbaarheid
De economische neergang heeft de afgelopen jaren stevige invloed gehad op
zowel aantallen als verkoopprijzen van koopwoningen in de gemeente Ede.
Eind 2012 werd het verkoopprijsniveau van 2003 gehaald. Inmiddels lijken er
tekenen van herstel te zijn; het aantal verkopen stijgt en de verkoopprijzen lijken
te stabiliseren cq licht te stijgen. Tendens is dat koopwoningen in maandlasten de
komende jaren goedkoper zullen zijn dan vergelijkbare huurwoningen zonder of
met beperkte huurtoeslag (mede vanwege lage rentestand).
Betaalbaarheid; inkomens versus woonlasten
Afgelopen jaren is het gemiddelde besteedbaar inkomen niet meer gestegen. De
vaste lasten van de huishoudens, waaronder de huren, zijn wel fors verhoogd.
(Bron: CBS)
Daarnaast zijn de gemiddelde koopprijzen gedaald en is de rente historisch laag.
De voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek en de wijze van aflossing
zijn echter verscherpt.
Sociale huurwoningen
In de gemeente Ede staan ruim 9.000 sociale huurwoningen (< € 710,68/
maand, prijspeil per 1/1/2015), voornamelijk in eigendom van Woonstede en
PlichtGetrouw. Op basis van het grote aantal inschrijvingen en reacties voor
een sociale huurwoning via Huiswaarts.nu is er sprake van een schaars goed.
De corporatie is gehouden 90% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan
inkomens onder € 34.911,-- (inkomensgrens voor een sociale huurwoning bij
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2006 2008 2010 2012
gemidde
ld besteed
baar inkomen
jaar
Nederland
Ede
10
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
toewijzing per 1/1/2015). Tegelijkertijd is een deel van sociale huurwoningvoorraad
verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan de gestelde grens (in
2012 had 28% van de huishoudens woonachtig in een sociale huurwoning in de
gemeente Ede een inkomen boven de inkomensgrens). Dit deel woont in jargon
‘scheef’.
Voor middeninkomens is het moeilijker geworden te kopen en particulier huren is
voor deze groepen vaak duur in verband met hogere huurprijzen (geliberaliseerde
sector) en het wegvallen van toeslagen.
Huisvestingswet
De per 1 januari 2015 geldende Huisvestingswet heeft als doel het bestrijden
van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope
woonruimte (tot € 710,68/maand). De wet maakt verordeningen op locaal niveau
mogelijk voor vier jaar indien er schaarste aan sociale huurwoningen aangetoond
wordt èn dit leidt tot negatieve effecten. Het is de bedoeling dat gemeenten in
tussentijd met breed beleid tot oplossingen komen om (negatieve effecten van)
de schaarste in te dammen cq op te lossen. Volgens de nieuwe wet mogen
gemeenten in de huisvestingsverordening geen regels meer opstellen voor
koopwoningen en kavels.
Bijzondere doelgroepen
Een groot deel van de mensen die valt onder de zogenaamde bijzondere
doelgroepen (zoals statushouders, uitstroom uit maatschappelijke instellingen en
uitstroom vakantieparken) doet een beroep op (tijdelijke) betaalbare huisvesting.
Dit verhoogt de druk op het beschikbare aanbod sociale huurwoningen, zeker
ook omdat bepaalde groepen (zoals statushouders) in aantallen een stevige groei
laten zien.
2.2. Conclusies
1) Het gemiddeld besteedbaar inkomen stagneert al enkele jaren.
2) Het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Ede ligt onder het landelijke
gemiddelde; tegelijkertijd is er sprake van schaarste/ druk op de voorraad
getuige het aantal inschrijvingen via het verdeelsysteem Huiswaarts.nu en de
groei van het aantal mensen vallend onder de bijzondere doelgroepen.
3) De gemeente Ede kent een relatief jonge woningvoorraad.
4) Gelet op de hoge WOZ-waarden van woningen in dorpen en het landelijke
gebied is het vooral voor starters moeilijk om de woningmarkt te betreden.
5) Het kopen van een woning, vanuit het perspectief van waardestijging en na
verloop van tijd doorstromen naar een grotere woning, is en wordt steeds
minder een argument. Voor het kopen van een woning is financierbaarheid en
11
betaalbaarheid op korte termijn en langdurige bewoning op langere termijn
een belangrijke drijfveer.
6) De totale woonlasten zullen voor diverse doelgroepen naar verwachting
stijgen de komende jaren (o.a. door energiekosten en snel stijgende huren).
2.3. Vraagstukken
1) Willen we qua strategie inzetten op het realiseren van meer sociale
huurwoningen (zelfstandig/ onzelfstandig) voor de doelgroepen, cq is het
nodig naar de toekomst toe de sociale huurwoningvoorraad (fors) uit te
breiden?
2) In hoeverre is het wenselijk -al dan niet in tijdelijke sfeer- marktinitiatieven te
omarmen die voorzien in de extra behoefte aan sociale huurwoningen van
bijzondere doelgroepen?
3) Hoe verhoudt het volledig accommoderen van de vraag naar sociale huur- en
koopwoningen zich tot de kwaliteit van de woonomgeving van de gemeente
als geheel en de nieuwe wijken afzonderlijk?
4) In welke mate is de relatief duurdere koopwoningvoorraad in de dorpen in de
toekomst nog betaalbaar voor de dan bestaande doelgroepen?
5) In hoeverre is er nog behoefte aan middeldure en dure koop- en
huurwoningen (zowel in dorpen, het buitengebied als in de stad)?
6) Hoe verhoudt de investeringscapaciteit van de corporaties in Ede zich tot het
oplossen van schaarste aan sociale huurwoningen?
7) Is een (betere) afstemming van kwaliteit van de woning (en woonomgeving)
op de prijs (koopsom of hoogte huur) wenselijk?
8) Willen we het schaarse goed ‘sociale huurwoning’ blijvend via een
verdeelsysteem toewijzen?
2.4. Verdieping
I. Op het gebied van inkomensontwikkeling willen we verder onderzoeken
hoe de lage – en middeninkomens zich ontwikkelen in de toekomst. Uit
recente gegevens van het Nibud blijkt namelijk dat de komende jaren de
lagere inkomens maar in toenemende mate óók de middeninkomens te
maken krijgen met (fors) hogere woonquotes (het deel van het inkomen
dat aan wonen wordt besteed). Inzicht in inkomensontwikkeling is tevens
relevant in het licht van de eis dat corporaties het merendeel van haar sociale
huurwoningen moet verhuren aan inkomens onder de € 34.911,-- (1/1/2015).
II. Betaalbaarheid in de brede zin van het woord: in hoeverre zijn diverse
inkomensgroepen in de toekomst (blijvend) in staat ‘het wonen’ te betalen.
Ondermeer in het kader van het maken van een regionale woonagenda wordt 12
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
onderzoeksmateriaal vergaard in relatie tot de betaalbaarheid van woningen.
Deze onderzoeksinformatie zal meegenomen worden in het traject van de
Woonvisie.
III. Het is wenselijk de omvang van de schaarste van sociale huurwoningen
te bepalen. Op Food Valley niveau wordt dit -in het kader van de
Huisvestingswet- inmiddels onderzocht. Ook worden effecten van de
Huisvestingswet voor gemeenten in dit kader verder onderzocht (zowel op
locaal als regionaal niveau).
2.5 . Partners
· Woonstede
· Plichtgetrouw
· Andere woningcorporaties
· Huurdersbond/ Woonbond
· Bewonersorganisaties
· Ontwikkelaars/ beleggers particuliere huurwoningen
· Banken, financiële instellingen
· Hypotheekadviseurs
· Maatschappelijke partners (Vluchtelingenwerk e.d.)
· Inwoners van Ede
· SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting)
· Regio Food Valley
· Provincie Gelderland
· Stichting Vastgoedmonitor Food Valley
13
14
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
3. Jong EdeJong Ede is een gemeente in ontwikkeling. Hierin voelen jongeren zich thuis en
worden uitgedaagd om verbonden te zijn met Ede en daaraan mee te bouwen.
Het woon- en leefklimaat en voorzieningenniveau is afgestemd en aantrekkelijk
voor jonge mensen. Na hun studie blijven de jongeren als vanzelfsprekend wonen
en werken in Ede-Stad of één van de dorpen. ‘Jong Ede’ is een thema dat direct
aansluit bij de Visie Ede 2025 (‘Jonge stad’).
De prognose laat zien dat we te maken hebben met een aanzienlijk groeiend
aantal 65-plussers in de gemeente Ede. Dit is overigens een landelijk beeld.
De gemeente ‘vergrijst’ in relatieve zin; de mate waarin is afhankelijk van in
hoeverre jongere huishoudens aan de gemeente te binden zijn. De geboorte- en
sterftecijfers zijn niet te beïnvloeden. Op de migratiestromen is wel ‘enige’ invloed
uit te oefenen door huishoudens die de gemeente willen verlaten trachten te
behouden en jonge huishoudens van elders aan te trekken.
3.1. Gegevens
Demografie – jongeren
Het aandeel jongeren (0-14, 15-24, 25-34 jaar) is in 2030 relatief kleiner dan
nu, maar blijft in absolute termen min of meer gelijk (circa 50.000). Het aantal
kinderen (0-14 jaar) neemt zelfs licht toe ten opzichte van nu. Ten opzichte van het
Nederlands gemiddelde is dit positief te noemen.
Demografie – ouderen
Het aantal 65+-ers neemt naar 2030 sterk toe. In aantallen groeit deze groep fors
(van 18.000 in 2013 naar ca 27.000 in 2030). Dit houdt mede verband met de
zogenaamde dubbele vergrijzing (er komen meer ouderen (babyboomgeneratie)
en meer ouderen worden ouder). De groei van de bevolking zit voornamelijk bij de
groep 65+ers.
Migratiestromen
De migratiestromen van ouderen zijn laag; verwachting is dat zij grotendeels
zullen blijven wonen waar ze nu wonen (eigen woning of in de eigen wijk). Er is
een tendens waarneembaar dat ook jongere huishoudens minder snel of vaak
bewegen.
De groeipotentie van de gemeente Ede (en de blijvende druk op de woningmarkt)
is echter wel zodanig dat in het nieuwbouwaanbod (enige mate van) invloed kan
worden uitgeoefend op de samenstelling van de bevolking.
15
3.2. Conclusies
1) De bevolkingstoename van de gemeente Ede zal voor het grootste gedeelte
komen door een toename van het aantal 65-plussers.
2) De ouderen zijn honkvast en blijven in de gemeente wonen. Dat vraagt wat
van de bestaande woningvoorraad.
3) De bevolkingsprognose tot 2030 laat zien dat het aandeel jongeren kleiner is
dan nu.
4) Jongere huishoudens maken in de toekomst minder verhuisbewegingen
omdat waardestijging beperkt blijft en doorstroming daardoor moeilijker wordt.
Waar men start blijft men lang wonen.
3.3. Vraagstukken
1) In welke mate gaan we ons richten op jongere doelgroepen? Is hierbij een
onderscheid te maken naar stad en dorpen?
2) Hoe kunnen we als Ede jonge huishoudens voor de gemeente behouden en
aantrekken, welke specifieke wensen en eisen hebben zij (bijvoorbeeld ten
aanzien van locaties) en op welke wijze zorgen we voor een aantrekkelijk
woonklimaat die voldoet aan deze wensen en eisen?
3) In hoeverre heeft het volledig accommoderen van de woningvraag met
betrekking tot de vergrijsde doelgroep een remmend effect voor het zijn van
een jonge gemeente? Welke kansen zijn er te definiëren?
4) In welke mate moeten betrokken partijen regie voeren op eventuele
aanpassingen van de bestaande woningvoorraad?
5) Welk effect heeft de vergrijzing op de kwalitatieve woningvraag en hoe is
daarop te anticiperen?
3.4. Verdieping
I. Om jonge huishoudens aan te kunnen trekken en te kunnen behouden is
inzicht noodzakelijk in zowel de verhuismotieven van vertrekkers en vestigers
als ook de migratiestromen van deze huishoudens. Daarbij is de invloed van
de veranderende regelgeving rondom de studiefinanciering relevant.
II. Het is wenselijk –zeker in het licht van de ontwikkeling van Food Valley en
de KennisAs- na te gaan hoe het buitenlands migratiesaldo is opgebouwd
(vestigers en vertrekkers van en naar buitenland) en welke motieven een rol
spelen.
III. Er is meer inzicht nodig in wensen, voorwaarden en feitelijk gedrag van
ouderen als het gaat om huisvesting.16
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
3.4. Partners
• Makelaars
• Ontwikkelaars
• Institutionele beleggers
• Onderwijsinstellingen
• Studentenverenigingen e.d.
• Jongerenraad
• Corporaties Ede en regio
• Ouderenbonden
• Inwoners van Ede
17
18
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
4. Zorgzaam EdeZorgzaam Ede is een gemeente die kiest voor prettig wonen voor
zorgbehoevenden in combinatie met de beschikbaarheid en/of nabijheid van
passende en/of noodzakelijke (zorg-)voorzieningen. In Ede is het goed wonen
voor mensen met een zorgbehoefte en in deze behoefte kan in veel gevallen
worden voorzien in de bestaande woning cq woonomgeving.
4.1. Gegevens
Dubbele vergrijzing
Het aantal 65-plussers zal de komende jaren fors stijgen (van ca 18.000 nu
naar 27.000 in 2030). De dubbele vergrijzing (babyboomgeneratie en het feit
dat ouderen ouder worden) is hier debet aan. Ouderen en daarmee de groep
65-plussers blijven overigens veel langer gezond en actief dan vroeger.
Aangepaste woningen oudere doelgroepen
Aangezien de groep ouderen en mensen met een mobiliteitsbeperking groter
wordt en er sprake is van een scheiding van wonen en zorg zal er een groeiende
behoefte zijn aan aangepaste/ levensloopbestendige woningen (te verdelen naar
rollator-, rolstoel- en stokgeschikt). Verwachting is dat aanpassingen grotendeels
gaan plaatsvinden in de huidige (zelfstandige) woning. Daarnaast is een groei in
vraag te verwachten voor lichtere vormen van wonen en zorg (zelfstandig wonen
in nabijheid van zorgvoorziening). Dit valt onder de categorie verzorgd-beschut
wonen. Ook zal de komende jaren de vraag naar vormen van wonen met zorg
voor ouderen (beschermd wonen) toenemen, tekorten worden hier vooralsnog niet
voorzien.
Aanpasbaarheid woningvoorraad/ levensloopbestendigheid
De gemeente Ede krijgt te maken met een dubbele vergrijzing. Hierdoor is een
groeiende vraag naar zorg te verwachten. Door de scheiding wonen en zorg,
maar ook door een veranderende mentaliteit, blijven ouderen veel langer wonen in
hun huidige woning. Onderzocht is in hoeverre de bestaande woningvoorraad aan
te passen is voor ouderen die een bepaalde zorgvraag hebben of gaan krijgen.
Met betrekking tot gewoon wonen laat onderzoek zien dat gemeentebreed
voldoende rolstoelgeschikte woningen zijn om aan de toekomstige vraag te
voldoen. Het merendeel bevindt zich echter in Ede Stad. Naar 2030 toe is er een
opgave voor rollatorgeschikte woningen, zowel in delen van Ede Stad als in de
dorpen. De gemeente Ede beschikt over voldoende stoktoegankelijke woningen
19
tot 2040. De grootste opgave zit in het particulier bezit.
Tot 2030 wordt geen tekort verwacht aan het aanbod beschermd wonen
(intramuraal). Het aanbod is echter niet evenredig verdeeld over de wijken in Ede
Stad. Er is wel een goede spreiding over stad en dorpen.
Er lijkt gemeentebreed een tekort te gaan ontstaan in het aanbod beschut wonen
(zelfstandig wonen nabij zorgcentra). Ook voor beschutte woonvormen voor VG
en GGZ lijkt een tekort te gaan ontstaan, al speelt hierbij de regionale faktor nog
een grote rol (vraag en aanbod afstemmen in regio).
4.2. Conclusies
1) De forse stijging van het aantal 65plussers en de scheiding van wonen en
zorg leidt tot een stijgende behoefte aan aanpassingen in de bestaande huur-
en particuliere woningvoorraad en het aanbieden van passende woningen in
de nieuwbouw. De grootste opgave zit in het particulier bezit.
2) Er lijkt met name een tekort te gaan ontstaan aan aanbod beschutte
woonvormen.
4.3. Vraagstukken
1) Willen we dat bewoners oud kunnen worden in hun wijk (vanwege o.a.
sociale cohesie) en wat vraagt dit aan (fysieke) ingrepen of het creëren van
mogelijkheden in die wijk (kleinere woningen, alternatieve woonvormen,
voorzieningen, meer ruimte en mogelijkheden voor gezamenlijke woon en/of
zorginitiatieven)?
2) Hoe is ervoor te zorgen dat bewoners financieel in staat zijn aanpassingen in
de bestaande woning te realiseren?
3) Wat betekent de groeiende zorgvraag aan huis voor nieuwbouwwoningen?
4) In welke mate is regie nodig op realisatie van en vervolgens behouden van
beschut wonen-woningen voor de doelgroep (hier is een verondersteld
tekort)?
5) In hoeverre is de bestaande (relatief grotere en duurdere) woningvoorraad in
de dorpen passend bij de groeiende wonen en zorgbehoefte?
6) In welke mate willen we nu al rekening houden met een afnemende
vergrijzing na 2030?
7) Hoe ga je de mogelijk grote vraag naar beschut wonen in relatie tot de
beperkte beschikbare fysieke ruimte nabij zorgcentra oplossen?
8) Welke acties zijn nodig om (fysieke) mogelijkheden voor mantelzorg te
vergroten?20
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
4.4. Verdieping
I. Het is gewenst te onderzoeken wat de behoefte aan zorg is op wijk- en
dorpsniveau op basis van leeftijdsopbouw en bestaande woningvoorraad.
II. Het is gewenst te onderzoeken welke verschuiving in woonbehoefte ontstaat
door de vergrijzing.
4.5.Partners
• Instellingen (VG, GGZ e.d.)
• Zorgverleners
• Verpleeghuizen (intramuraal)
• Buurt- en wijkhuizen
• Corporaties
• Ontwikkelende en bouwende partijen
• Architecten
• Ouderenorganisaties
• Burgeradviesraad
• Inwoners van Ede
• WAC Ede
21
22
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
5. Duurzaam EdeDuurzaam Ede is een gemeente die duurzaamheid en de zorg voor toekomstige
generaties hoog in het vaandel heeft staan, ook op het gebied van woningen
en de woon- en leefomgeving. Duurzaamheid moet een issue zijn op alle
beleidsvelden die de gemeente aangaan. Om dit handen en voeten te geven
wordt een programma duurzaamheid opgesteld (vaststelling gepland in
voorjaar 2015). Duurzaamheid is niet enkel fysiek; ook op sociaal gebied is een
‘duurzaamheidsslag’ te slaan. Hierbij kan het gaan om veiligheidsaspecten,
leefbaarheid en sociale cohesie (het gevoel ‘samen de wijk te zijn’). Een
gedifferentieerde en gemeleerde bevolking kan hierbij helpen. Maar evenzo
kunnen elementen als groen, water en de beschikbaarheid van voorzieningen
hieraan een positieve bijdrage leveren. Uiteindelijk heeft dit weer een positieve
uitwerking op de woonaantrekkelijkheid.
5.1. Gegevens
Eind 2013 is het SER-energieakkoord gesloten, o.a. met de VNG. Daarin staan
onder andere ambities m.b.t. energiebesparing in de bestaande bouw. Doel:
gemiddeld 1,5% energiebesparing per jaar in de bestaande woningvoorraad.
Uiterlijk in 2050 moeten alle woningen in Nederland energieneutraal zijn. Het
SER-energieakkoord geeft aan dat de gemeenten ter zaken een inspanning
moeten leveren door burgers meer te verleiden tot energiebesparing. Uiterlijk
in 2016 moet elke gemeente over een energieloket beschikken. De Regio Food
Valley is in 2014 gestart met een project om woningeigenaren te stimuleren tot
verbetering van de energieprestatie van de woning.
Leeftijd woningen en labeling
Het merendeel van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Ede is
naoorlogs. 75% van de woningvoorraad is zelfs van na 1960. Ook voor de kernen
geldt dat een groot deel van de woningen na 1960 is gebouwd, maar wel een
kleiner deel dan in Ede Stad. In de dorpen is tussen circa 55% a 70% na 1960
gebouwd. Circa 16% van de woningvoorraad is gebouwd na 2000.
Landelijke cijfers geven aan dat woningen van na 2000 grotendeels beschikken
over A en B labels. Theoretisch gezien zou dit gemeentebreed dan neerkomen
op circa 16% van de bestaande woningvoorraad (ruim 7.000 woningen). Het
overgrote deel van de woningen (theoretisch in de orde van grootte van 37.000
woningen) is eerder gebouwd en beschikt vaak over een C label en lager. In Ede
zijn 44.623 energielabels. Gemiddeld komt dit uit op C.
23
Inmiddels is Woonstede gestart een deel van haar woningvoorraad te
verduurzamen met hulp van de provincie (Impulsplan) en zijn al diverse woningen
in Ede aangesloten op de warmtelevering van de biomassacentrale.
Investeringen in energieprestatie en maandlasten
Met de huidige energieprijzen en het huurbeleid van de rijksoverheid
(puntenwaardering en hogere huurstijgingen), leiden investeringen in de
energieprestatie van woningen niet altijd direct tot vermindering van de
maandlasten. Investeringen in de koopsector zijn voor particulieren moeilijk
op te brengen en te financieren. De terugverdientijd is in het algemeen tussen
de 6 en 10 jaar. Per 1 januari 2015 zijn echter de leenregels van banken
voor energie-investeringen verruimd. Daarnaast is er sinds eind 2014 een
Energiebespaarfonds van €400 miljoen om leningen aan burgers te verstrekken.
Door relatief hoge rente en korte looptijd wordt hier weinig gebruik van
gemaakt. Een gemeentelijke regeling voor duurzaamheidsleningen (eind 2014
afgelopen, een nieuwe is in de maak) kan nut hebben. Sinds 2011 bestaat er op
gemeentelijk niveau ook een subsidieregeling woningisolatie (met provinviale
middelen). Hiermee zijn al 1.500 woningen geïsoleerd.
Leefbaarheid en veiligheid
Inwoners van de gemeente Ede waarderen de leefbaarheid van hun buurt met
een ruime voldoende (7,4). Inwoners uit de dorpen en het buitengebied zijn meer
tevreden dan de bewoners uit Ede Stad.
Tevens is er een positief oordeel over de fysieke voorzieningen in de wijken.
Op het gebied van veiligheid scoort Ede positief. Het aantal misdrijven en
vernielingen neemt af, sterker dan landelijk. Het percentage mensen dat zich
onveilig voelde is de laatste jaren fors afgenomen. Ook op het gebied van
(nabijheid van) groen scoort Ede goed. Interessant is dat de sociale cohesie
sinds 2005 afneemt, maar nog wel groter is dan landelijk gemiddeld.
5.2. Conclusies
1) De doelstellingen op het gebied van energiebesparing bestaande bouw,
van de rijksoverheid en de VNG zijn hoog. Deze doelstellingen zijn door
de gemeente Ede onderschreven, laatstelijk in het UitvoeringsProgramma
Energie 2013-2016.
2) In de bestaande woonvoorraad is qua aantallen de meeste winst te behalen
op het gebied van duurzaamheid. Woonstede verduurzaamt nu al een groot
deel van haar voorraad. Bij nieuwbouw is de winst minder groot, maar wel
eenvoudiger te realiseren, zeker als het gaat om locaties waar de gemeente
de regie heeft.
3) Investeringen in de particuliere woningvoorraad zijn niet of nauwelijks 24
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
afdwingbaar. Het Rijk wil nog geen landelijke wetgeving en verwacht van
gemeenten een actieve rol om burgers te stimuleren tot energiemaatregelen.
Instrumenten zijn: subsidies en leningen, verleiden en ontzorgen.
4) De relatie tussen het verlagen van de woonlasten en het verduurzamen van
de woningen is niet per definitie evident.
5) Op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en nabijheid van groen scoort Ede
goed. De sociale cohesie neemt af maar is nog groter dan landelijk gemiddeld.
5.3. Vraagstukken
1) Uitgangspunt is vanuit algemeen duurzaamheids- en
verantwoordelijkheidsbesef de woningvoorraad te verduurzamen. Is het
daarbij wenselijk ook een sterke focus te leggen op het verlagen van de
woonlasten?
2) Hoe kunnen we de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad
verbeteren?
3) Zijn we bereid om de duurzaamheidsambitie met betrekking tot het wonen
aan te passen als de betaalbaarheid en daarmee de concurrentiepositie van
Ede als vestigingsstad onder druk komt te staan door hogere prijzen dan in
omliggende gemeenten?
4) Hoe behalen we duurzaamheidsdoelstellingen in het nieuwbouwprogramma?
Cq welke andere duurzaamheidsmaatregelen zijn er te bedenken (naast het
laten vallen van de EPC (eind 2014 besloten) en hiervoor in plaats de keuze
voor het instrument GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam
bouwen), waarbij andere duurzaamheidsmaatregelen worden meegewogen)?
5) Hoe gaan we om met het ombouwen van bestaand commercieel vastgoed
(kantoren, winkels, bedrijfspanden) naar woonruimte al dan niet tijdelijk en in
relatie met het bestaande woningbouwprogramma?
6) Hoe zijn aspecten als leefbaarheid, veiligheid en groen verder uit te bouwen
en te integreren in het wonen? En kunnen die fungeren als unique selling
points in de toekomst?
5.4. Verdieping-
5.5. Partners
• Woonstede en Plichtgetrouw
• Overige grote particuliere verhuurders
• Adviesbureaus (DWA, Plushuis)
• Aanbieders duurzaamheidspakketten
25
• Architecten
• Vertegenwoordiger particuliere woningen
• Banken, financiële instellingen
• Hypotheekadviseurs
• Inwoners van Ede
26
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
6. Werkend en Internationaal Ede (Food Valley)
Werkend en internationaal Ede is een gemeente die kiest voor een duidelijk
economisch profiel. Ede kiest voor ‘Food’ en wil in de economische regio
FoodValley ondermeer interessant zijn voor food-bedrijven en kennisinstituten.
Daarbij is de komst van het World Food Center (WFC) van belang, maar ook
bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Kenniscampus en de KennisAs. Door een
sterk economisch profiel en bijbehorende economische groei maar ook vanwege
het groene karakter op de rand van de Veluwe is er een stijgende maar ook
toenemende behoefte aan (onderscheidend) ‘wonen’ in Ede.
6.1. Gegevens
Ontwikkeling van werkgelegenheid gemeente Ede
In 2013 waren er in gemeente Ede 56.520 banen. De werkgelegenheid kende
in de periode 2008 – 2013 een groei van 1,7%. Het aantal geregistreerde
werkzoekenden is in 2013 sterk gestegen; het aandeel geregistreerde
werkzoekenden in de beroepsbevolking was eind 2013 8,4% tegen een landelijk
gemiddelde van 9,7% (uit: Economische Monitor 2014 I, 2014).
De Regio Food Valley kende in 2013 ruim 2.600 foodbedrijven en een kleine
22.000 arbeidsplaatsen (uit: ‘Food in de Regio Food Valley’, september 2014).
Migratie
Het migratiesaldo (saldo vestigers versus vertrekkers) van de gemeente Ede in
de afgelopen 15 jaar kenmerkt zich door grote verschillen. Tot 2006 was sprake
van een positief migratiesaldo, de jaren daarna lieten een negatief saldo zien.
Vermoedelijk heeft dit te maken met het achterblijven van de bouwproductie
in die jaren. De laatste jaren (2012, 2013 en naar verwachting ook 2014) laten
een behoorlijk positief migratiesaldo zien. Hier lijkt een sterk verband met de
oplopende bouwproductie in die jaren te zijn. De prognoses wijzen voor de
komende 15 jaar ook op een positief jaarlijks migratiesaldo.
Op het gebied van buitenlandse migratie valt op dat in 2012 ten opzichte van
27
de jaren ervoor fors meer personen uit het buitenland zich in de gemeente Ede
hebben gevestigd dan dat er vertrokken. Een groot deel hiervan was afkomstig
uit de Europese Unie, maar ook zijn relatief grote aantallen uit Azië en Amerika
te noteren. Het emigratiecijfer van 2012 is in lijn met de jaren ervoor en vertoont
geen ‘grillen’. De internationale instroom lijkt te groeien.
Concurrentie en woonaantrekkelijkheid
Als lange termijn trend wordt voorspeld dat gemeenten, steden en regio’s elkaar
steeds sterker gaan beconcurreren op ondermeer variatie, kwaliteit bebouwde
en onbebouwde omgeving, duurzaamheid, nabijheid van groen, natuur en water,
vestigingsklimaat en woon- en leefomgevingen. Op woonaantrekkelijkheid scoort
Ede gemiddeld (plaats 27 van 50). Sterke punten zijn ‘veiligheid, ‘percentage
koopwoningen’ en ‘nabijheid natuurgebieden’. Een aandachtsgebied is
bijvoorbeeld het cultureel aanbod.
6.2. Conclusies
1) In de periode 2008 – 2013 zien we een lichte groei van de werkgelegenheid.
Het aantal geregistreerde werkzoekenden is stevig toegenomen in die
periode.
2) De gemeente Ede kent een jaarlijks positief migratiesaldo indien de
bouwproductie op gang blijft.
3) Komende jaren blijft naar verwachting sprake van een buitenlands
migratieoverschot.
6.3. Vraagstukken
1) In hoeverre willen we in de gemeente Ede een passend en wellicht specifiek
woningaanbod (en dito voorzieningenaanbod) voor mensen gerelateerd aan
het Food-bedrijfsleven (kenniswerkers, promovendi etc) realiseren?
2) Richten we ons op het aantrekken van mensen uit de regio Food Valley of zijn
we in staat een bovenregionale markt aan te boren of zelfs voor internationale
studenten, kenniswerkers en promovendi een aantrekkelijk woongemeente
te zijn? En welke gebieden binnen de gemeente Ede lenen zich daar dan bij
uitstek voor?
3) In hoeverre willen/kunnen we buiten de verwachte bevolkingsgroei
(inclusief een blijvend positief migratiesaldo) sturen op een nóg positiever
migratiesaldo? En welke bijzondere Unique Selling Points moeten daarvoor
worden ingezet?
4) Gaan we ons richten op andere specifieke (geografische) doelgroepen zoals
mensen uit Midden- en Oost Europa (de zogenaamde MOE-landers)?28
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
6.4. Verdieping
I. In het kader van de Kennisas Ede-Wageningen vindt een onderzoek plaats
naar de toekomstige behoefte aan short-stayvoorzieningen in Wageningen en
Ede voor internationale studenten (e-learning), promovendi en kenniswerkers
werkzaam bij foodbedrijven, kennisinstituten en onderwijsinstellingen. Tevens
is een scenariostudie (KennisAs) in de afrondende fase. Beide onderzoeken
kunnen relevante gegevens opleveren voor de Woonvisie.
II. Inzicht krijgen in de woonwensen van kenniswerkers (nationaal en
internationaal) vergt nader onderzoek.
6.5. Partners
• Regio Food Valley
• Provincie Gelderland
• Stichting Vastgoedmonitor Food Valley
• Wageningen UR, CHE en andere onderwijsinstellingen
• Food gerelateerde bedrijven in Ede en Wageningen
• Inwoners van Ede
29
30
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
7. Groeiend Ede
In de vorige hoofdstukken zijn diverse thematische perspectieven weergegeven.
In dit slothoofdstuk staan we stil bij een meer algemeen, overkoepelend
onderwerp: de (forse) groeipotentie van de gemeente Ede en welke
(programmatische) vraagstukken we daar zien ontstaan.
7.1. Gegevens
Bevolkingsgroei
Uit het Kennisfundament is af te leiden dat de gemeente Ede volgens de
prognoses groeit naar een bevolking van circa 120.000 inwoners in 2030 (Primos-
prognose). Het merendeel hiervan zal woonachtig zijn in Ede Stad. Dat neemt niet
weg dat ook voor de dorpen een groei wordt voorspeld.
De groei van de bevolking ontstaat door een structureel geboortenoverschot
(meer geboorten dan sterften) èn blijvend positief migratiesaldo (meer vestigers
dan vertrekkers). Daarnaast zullen de huishoudens in de gemeente Ede in 2030
gemiddeld een stuk kleiner zijn dan nu het geval. Het aantal eenspersoons-
huishoudens stijgt namelijk fors de komende jaren (toename van 28% in
2030). Prognoses nu komen uit op een gemiddelde van 2.2 à 2.3 persoon per
huishouden in 2030. Overigens zullen er verschillen zijn tussen stad en dorpen
op basis van de verschillen die we nu al zien tussen stad en dorpen (en zelfs op
wijkniveau binnen de stad). De verwachting is dat de huishoudensgrootte in 2030
in de gemeente Ede nog steeds groter is dan landelijk gemiddeld.
Om de groei van het aantal inwoners en huishoudens te accommoderen is een
groei van de woningvoorraad benodigd. Volgens de prognoses zal dit in de
orde van grootte zijn van 6.000 woningen in de periode 2015 – 2030 en tot een
jaarlijkse gemiddelde uitbreiding van 400 woningen gemeentebreed.
Vooralsnog zien we na 2030 een afvlakkende bevolkingsgroei (geen krimp). In
die fase wordt verwacht dat er geen forse uitbreidingsruimte meer is voor extra
woningen. De woningvoorraad voldoet dan kwantitatief goed aan de vraag. De
mate waarin de kwalitatieve vraag aansluit op het aanbod is afhankelijk van het
prijsniveau en de mate waarin ingrepen (herstructurering, vernieuwing) in deze
woningen (financieel) mogelijk of gewenst zijn. 31
Bestaande woningvoorraad
De bestaande woningvoorraad van de gemeente Ede heeft per 2014 een omvang
van circa 44.000 woningen. Het overgrote deel van de woningen is gelegen
in Ede Stad (circa 29.000), gevolgd door Bennekom (ruim 6.000) en Lunteren
(circa 4.500). In afgelopen vijf jaren is voornamelijk woningvoorraad toegevoegd
cq vernieuwd in Ede Stad. Maar ook in Bennekom, Lunteren, De Harskamp en
Ederveen zijn woningen aan de voorraad toegevoegd.
Bestaand planaanbod
Het bestaande planaanbod (nieuwbouwprogramma) heeft een orde van grootte
van ruim 6.000 woningen start bouw vanaf 2015 (circa gemiddeld 400 per jaar
tot 2030). Het accent van dit programma ligt sterk op Ede Stad (zoals projecten
Veluwse Poort (o.a. Enka en Kazernes), Kernhem B, Het Nieuwe Landgoed en
Park Reehorst). Daarnaast beschikt vrijwel ieder dorp over één of meerdere
nieuwbouwlocaties.
7.2. Conclusies
1) In 2030 is de bevolking in de gemeente Ede fors toegenomen tot circa
120.000 personen.
2) De huishoudensverdunning zet door, ook in de gemeente Ede.
3) Er is kwantitatief gezien geen aanleiding om de omvang van het planaanbod
in het nieuwbouwprogramma te verkleinen. Er is voldoende groeipotentie
voor de toevoeging van circa 6.000 woningen in de periode 2015-2030 (400
woningen gemiddeld per jaar).
4) Een deel van de bestaande woningvoorraad zal tot 2030 technisch of
economisch worden afgeschreven. Dit biedt mogelijkheden om met de
vervangingsvraag in te spelen op veranderingen in de woonbehoefte.
7.3. Vraagstukken
1) In welke mate is de bestaande woningvoorraad –met name in de dorpen-
passend (en betaalbaar!) bij vragen/behoeften in de toekomst (zoals de
behoeften van de steeds kleiner en ouder wordende huishoudens)?
2) In hoeverre is de bestaande woningvoorraad (en woonomgeving)
aantrekkelijk genoeg voor nieuwe doelgroepen?
3) Gaan we de woningbouwopgave volledig accommoderen op de vastgelegde
nieuwbouwlocaties (bestaande planaanbod) of gaan we (ook) inspelen
op nieuwe marktinitiatieven en bieden we daarmee ruimte voor nieuwe
binnenstedelijke of binnendorpse ontwikkelingen (zoals herontwikkeling
leegstaand vastgoed)?
4) Hoe kunnen we ervoor zorgen dat iedere inwoner een wooncarrière (van jong
tot oud) kan maken in zijn eigen wijk/dorp?
32
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
7.4 . Verdieping
• Onderzoek naar (veranderende) leefstijlen en dito vraag naar woningen/
woonmilieus.
7.5. Partners
• Projectontwikkelaars
• Makelaars
• Corporaties
• GGD (gezonde leefomgeving)
• Architecten
• WAC Ede
• Inwoners van Ede
33
34
Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede
35
36
Gemeente Ede
Kwalitatieve toets bouwplannen
3e Concept
20 oktober 2015
Boulevard Heuvelink 1046828 KT Arnhem
Postbus 11746801 BD Arnhem
www.companen.nl
(026) 351 25 32
@Companen
BTW NL001826517B01
IBAN NL95RABO0146973909
KVK 09035291
DATUM 20 oktober 2015
TITEL Kwalitatieve toets bouwplannen
ONDERTITEL 3e concept
OPDRACHTGEV
ER
Gemeente Ede
AUTEUR(S) Bert van ’t Land (Companen)
Rik ten Broek (Companen)
PROJECTNUMM
ER
228.119
InhoudInleiding....................................................................................................................................... 2
Doorlopen proces....................................................................................................................... 3
Beoordeling korte termijn .........................................................................................................5
1.1 Korte termijn afzetbaarheid ............................................................................................5
1.2 Marktopnamecapaciteit...................................................................................................7
Lange termijndoelen uit de concept woonvisie.......................................................................9
Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen........................................11
1.3 Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m 2018.....................................................11
1.4 Beoordeling per project.................................................................................................11
1.5 Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten
om te bouwen...................................................................................................................... 12
1.6 Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn +.............................................12
1.7 Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn -..............................................13
1.8 Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn +..............................................14
1.9 Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn -...............................................15
1.10 Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit..................................................15
Conclusie en aanbevelingen...................................................................................................19
Bijlage 1: Getoetst programma...............................................................................................22
Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid.......................................................................1
Bijlage 3: Theoretische Score per project................................................................................7
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 1
Inleiding
AanleidingDe Gemeente Ede heeft afgelopen jaren de het bouwprogramma teruggebracht tot een
realistische planning. Het motto hierbij was prognosticeer reëel en stuur op ambities. De
prognose gaat uit van gemiddeld 400 woningen per jaar toevoegen, de ambitie ligt hoger. De
praktijk heeft uitgewezen dat deze aantallen haalbaar zijn in de gemeente. Wel kan worden
geconstateerd dat door de marktomstandigheden afgelopen jaren naar verhouding meer (dan
gepland) goedkope woningen zijn gebouwd. De dure voorraad is/wordt vooruitgeschoven omdat
deze momenteel minder afzetbaar is. Het lijkt dat daardoor momenteel een boeggolf ontstaat in
de bouwplannen met vooral de dure koopwoningen. De gemeente Ede vraagt zich af of deze
boeggolf door de markt te zijner tijd wordt opgelost (wordt afgezet als de markt weer aantrekt) of
dat bijstelling in het programma (en daarmee de MPG) voor de langere termijn noodzakelijk is.
De gemeente Ede heeft Companen gevraagd om, aansluitend en deels parallel aan het
woonvisietraject, inhoudelijk en procesmatig te ondersteunen bij de beoordeling van de
plancapaciteit. Dit valt uiteen in drie delen:
1. Analyses ter voorbereiding op de afzetbaarheid op korte termijn.
2. Samenvatten van de lange termijn doelen uit de concept-woonvisie.
3. Procesbegeleiding bij de confrontatie van het planaanbod met de afzetbaarheid, lange
termijn doelen van de gemeente, inclusief aanbevelingen voor een beter en meer
gedifferentieerde woningafzet.
Dit rapport geeft in het kort het doorlopen proces en de resultaten weer.
LeeswijzerIn hoofdstuk 2 wordt het proces wat is doorlopen om tot een beoordeling van de projecten te
komen kort toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt naast de korte termijn afzetbaarheid gekeken naar
de marktopnamecapaciteit voor de gemeente Ede. In hoofdstuk 4 worden de lange
termijndoelstellingen uit de concept Woonvisie besproken. Hoofdstuk 5 behandelt resultaten
van de individuele projecten op de confrontatie tussen de korte termijn afzetbaarheid en lange
termijn doelen en biedt een totaaloverzicht in relatie tot de marktopnamecapaciteit.
Tot slot worden op basis van de resultaten van de confrontatie van de verschillende projecten
conclusies getrokken omtrent de plannen in relatie tot marktopnamecapaciteit, en worden
aanbevelingen gedaan.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 2
Doorlopen proces
Op basis van de door de gemeente Ede aangeleverde projectinformatie uit de
woningbibliotheek (datum 29/7/15) zijn de projecten met een geplande oplevering in 2015,
2016, 2017 en 2018 beoordeeld voor zowel korte als lange termijn. Projecten die in aanbouw
zijn of inmiddels gereed zijn, zijn niet meegenomen. Deze confrontie leverde een eerste
concept-beoordeling die in de projectencarrousel met projectleiders verder is aangescherpt.
Score korte termijn (zie ook hoofdstuk 3):De projecten zijn beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een
inschatting gemaakt op basis van verschillende beschikbare bronnen.1 Elk woningtype krijgt per
prijsklasse één van de volgende beoordelingen.• Goed afzetbaar
• Redelijk afzetbaar
• Matig afzetbaar
• Slecht/niet afzetbaar
Per project wordt een een totaalscore voor de korte termijn opgesteld op basis van de aantallen
woningen die per type en prijsklasse in het project zitten en hun score op korte termijn
afzetbaarheid.
Score lange termijn (zie ook hoofdstuk 4):Voor de lange termijn worden de plannen beoordeeld in hoeverre het project bijdraagt aan de
doelstellingen uit de concept-woonvisie van de gemeente Ede. Er wordt gekeken of het project
wel, matig of niet bijdraagt aan de volgende doelstellingen uit de concept-woonvisie. Het project
draagt:
- bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern;
- bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in een exclusieve
woonomgeving;
- direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed;
- bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in de kernen en Ede Stad;
- bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in Ede Stad;
- bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid ouderen woningen/ zorggeschikte woningen;
Let wel, dit betreft de huidige doelstellingen, sommige projecten zijn al veel eerder gestart en
voldoen zodoende misschien (nog) niet op deze doelstellingen.
Tot slot worden de resultaten van zowel korte termijn als lange termijn gecombineerd in een
matrix waarin de korte termijn afzetbaarheid wordt afgezet tegen de lange termijn doelstellingen
van de gemeente. Vanuit de confrontatie tussen de korte en lange termijn score komen wij tot
conclusies per project.
1 Woonwensenonderzoek Foodvalley 2012, verkoopgegevens NVM, huidige te koopstaande aanbod, transactiegegevens woningmarktcijfers.nl, daadwerkelijk verhuisgedrag op basis WOZ GBA
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 3
Doorkijk 2018 en verderDe projecten die een geplande oplevering hebben na 2018 worden apart beoordeeld. Hierbij
wordt niet gekeken naar de korte termijnafzetbaarheid, maar wel of de plannen aansluiten bij de
lange termijn doelen uit de woonvisie. Ook wordt een indicatie gegeven van de relatie tussen de
totale geplande productie en de totale verwachte marktopnamecapaciteit.
ProjectencarrouselOp 1 en 3 september heeft de projectencarrousel plaatsgevonden. In deze bijeenkomsten is
samen met de projectleiders van de betreffende projecten de eerste beoordeling verder
aangescherpt en genuanceerd. Hiervoor is per project de korte en lange termijnscore
doorgenomen.
Het resultaat van deze bijeenkomst is een betere kwalitatieve duiding van de resultaten per
project, welke in hoofdstuk 5 verder wordt besproken. Hier worden de projecten ook afgezet
tegen de verwachte marktopnamecapaciteit.
Dit is een eerste stap in een proces waarin jaarlijks/periodiek de gemeente Ede de
projectenportefeuille kan beoordelen volgens de nu doorlopen stappen. De bestanden daarvoor
worden ter beschikking gesteld.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 4
Beoordeling korte termijn
1.1 Korte termijn afzetbaarheid
De projecten worden beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een
inschatting gemaakt voor elk woningtype en prijsklasse. Hierbij is één van de volgende
beoordelingen gebruikt.• Goed afzetbaar
• Redelijk afzetbaar
• Matig afzetbaar
• Slecht/niet afzetbaar
Beoordeling korte termijnOp basis van de bronnen die in bijlage 2 opgenomen zijn komen wij tot de volgende eerste
beoordeling van de korte termijn afzetbaarheid voor zowel de koop- als huursector.
Koop:Appartementen: In de bestaande woningvoorraad worden relatief veel appartementen te koop
aangeboden. Uit de analyse van de verkoopcijfers blijkt dat met name appartementen (tot
€150.000/175.000) op korte termijn (redelijk) goed afzetbaar zijn. Dit komt onder meer tot
uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd. Nieuwe appartementen in dit segmenten zijn
redelijk verkoopbaar, mits de prijs-kwaliteitverhouding het aanbod in de bestaande voorraad
overstijgt. Appartementen in hogere prijsklassen zijn moeilijk afzetbaar. Dit is een algemene
beoordeling waar uitzonderingen op mogelijk zijn. Duurdere appartementen met specifieke
kwaliteiten, bijvoorbeeld twee penthouses) of op een uitzonderlijke locatie kunnen best redelijk
of goed afzetbaar zijn. Hierbij gaat het dan wel vaak om kleine aantallen.
Grondgebonden nultredenwoningen: Uit de analyse blijkt dat grondgebonden
nultredenwoningen in de prijscategorie tot €215.000 redelijk tot goed afzetbaar zijn. In de
bestaande woningvoorraad is hierin zeer weinig aanbod. De potentiele kopers zijn vooral de
senioren die nog een bewuste verhuisbeweging maken, dus preventief verhuizen naar een
beter geschikte woning. Senioren willen bij verkoop van hun eigen huis geld overhouden en in
hun bestaande wijk blijven wonen. Alleen voor echt unieke locatie en met meerdere senioren-
geschikte woningen bij elkaar, of in de buurt van een zorginstelling, wil men de eigen wijk
verlaten. Deze woningen in hogere prijsklassen zijn meestal moeilijker afzetbaar.
Eengezinsrijwoningen: De rijwoningen tot maximaal €175.000 zijn op korte termijn
(redelijk)goed afzetbaar. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd
van de woningen die verkocht worden in de bestaande woningvoorraad. Het aanbod van
rijwoningen in de bestaande voorraad is groot, daarom zal een nieuwbouw eengezinsrijwoning
een uitstekende prijs-kwaliteit verhouding moeten hebben. Rijwoningen boven €215.000 zijn
over het algemeen matig afzetbaar.
Twee-onder-een kapwoning: De afzetbaarheid van twee-onder-een kapwoningen tot een
prijsklasse van €250.000 is redelijk. Daarboven neemt de afzetbaarheid af. In die segmenten is
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 5
al relatief veel aanbod is in de bestaande markt, waardoor concurrentie voor de nieuwbouw
groot is.
Vrijstaande woningen / kavels voor vrijstaande woningen: De afzetbaarheid van vrijstaande
woningen tot €300.000 is redelijk, daarboven neemt de afzetbaarheid af naar mate de woning
duurder wordt. De hoeveelheid huishoudens die een woning kan en wil kopen in dit segment is
beperkt. Zij moeten vaak eerst een eigen woning (rij of twee-onder-een kap) verkopen in de
prijsklasse van €200.000-300.000. In dit segment is veel aanbod, dus moet rekening worden
gehouden met langer verkooptijd.
In het segment vrijstaande woning / kavel is al relatief veel aanbod in de bestaande voorraad.
Ook hier kunnen uitzonderingen zich voordoen, dure woningen of kavels op mooie locaties of
met zeer goede prijs-kwaliteitverhoudingen kunnen best goed afzetbaar zijn. Dit uit zich
momenteel bijvoorbeeld in de verkoopsnelheid op de locaties op de Kazerneterreinen. De
eerste aangeboden kavel zijn/worden redelijk snel verkocht. Veel koper/of optanten hebben
gewacht op deze locatie. Er zich wellicht een “stuwmeertje” gevormd, dat nu leegloopt naar het
eerste aanbod. De verwachting is dat, nadat de stuwmeertje leeg is, het tempo zal teruglopen
naar enkele tientallen per jaar, afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod.
Huur:
Appartementen: Appartementen tot €576 zijn goed verhuurbaar, de categorie daarboven tot
€618 nog redelijk. Daarboven neemt de verhuurbaarheid af, waarbij de appartementen boven
de liberalisatiegrens als zeker in grote aantallen slecht verhuurbaar worden ingeschat. Een van
de belangrijkste doelgroepen voor dit segment, de ouderen, hebben op dit moment lage
woonlasten en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de
prijs-kwaliteit verhoudingen en de locatie zeer goed is. Een andere mogelijke doelgroep voor de
dure huur appartementen zijn de jongere tweeverdieners. Voor deze groep kan een locatie dicht
bij de snelweg / station wellicht een goede locatie zijn.
Grondgebonden nultredenwoningen: Grondgebonden nultredenwoningen met een
prijsklasse tot €618 zijn redelijk tot goed verhuurbaar. De doelgroep senioren is beperkt
verhuisgeneigd, maar bij een goed aanbod in de bestaande buurt is men “te bewegen”. Dit
woningtype met een huur boven de liberalisatie grens is slecht verhuurbaar. Eén van de
belangrijkste doelgroepen voor dit segment, ouderen, hebben op dit moment lage woonlasten
en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de prijs-kwaliteit
verhoudingen en de locatie zeer goed is.
Rijwoningen: In de huursector zijn over het algemeen de rijwoningen met een huur tot €618
goed afzetbaar evenals de huurwoningen tussen de €618 en €710. Rijwoningen boven de
liberalisatiegrens (€710), zijn in de basis moeilijker afzetbaar, zeker in grote getale. Ook hier zijn
uitzonderingen mogelijk als het gaat om beperkte aantallen en specifieke kwaliteiten.
Twee-onder-een-kapwoningen: Ook voor twee-onder-een kap woningen geldt dat de
afzetbaarheid van dit type woning tot €710 redelijk tot goed is. Boven de €710 wordt de
afzetbaarheid lager ingeschat, maar uiteraard hoger dan voor de rijwoningen in dat
prijssegment.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 6
Bovenstaande beoordelingen op korte termijn afzetbaarheid van zowel de koop- als huurmarkt
hebben geleid tot een eerste indicatie beoordeling van de plannen op de korte termijn
afzetbaarheid. Er is bij deze eerste beoordeling geen rekening gehouden met niches. Daarom
zijn de scores individueel met de projectleiders besproken om de juiste nuances en context per
project te kunnen schetsen. De resultaten beschrijven wij in hoofdstuk 5.
1.2 Marktopnamecapaciteit
Marktopnamecapaciteit in aantallen per type
Hiervoor is de korte termijn afzetbaarheid van de verschillende type woningen uitgebreid
behandeld. Bij deze beoordelingen geen rekening met de totale opnamecapaciteit van de markt.
Het kan best zo zijn dat een woning van €600.000 prima en snel verkoopt, zeker als deze op
dat moment het enige aanbod is. Andersom kan het ook zo zijn dat de goed verkoopbare
eengezinswoningen van €150.000 tot €215.000 niet meer verkoopt als er in een jaar 600
tegelijk op de markt komen.
Bij een aantal segmenten is er sprake van veel aanbod in het bestaande segment. Dit betekent
niet per definitie dat nieuwbouw in deze segmenten helemaal niet afzetbaar is. Aanbod in de
nieuwbouw met een zeer goede prijs-kwaliteit verhouding kan de concurrentie met de
nieuwbouw aan. Aanbod met een slechte prijs-kwaliteitverhouding kan dit niet en zal moeilijk of
niet afzetbaar zijn. Daarom wordt na de eerste ranking een vergelijking gemaakt met de totale
marktopnamecapaciteit. In deze paragraaf wordt ingegaan op de marktopnamecapaciteit in de
gemeente Ede, waarbij een inschatting gemaakt is hoeveel woningen per type de komende drie
jaar afzetbaar zijn. Uitgangspunt daarbij is dat het aantal huishoudens gemiddeld met 400
huishoudens per jaar groeit. Dit betekent dat de groei voor 2016, 2017 en 2018 uit ongeveer
1.200 huishoudens kan bestaan. Mits de juiste woningen in het juiste tempo worden
bijgebouwd. Met bijvoorbeeld 400 vrijesector-kavels gaan we de 400 groei in huishoudens niet
halen en zullen huishoudens zich elders vestigen. Met alleen goedkope eengezinsrijwoningen
halen we de doelen uit de concept woonvisie niet (zie hoofdstuk 3). Een juiste, bij de markt
aansluitende mix in het programma is dus noodzakelijk.
Het doel is om gemiddeld per jaar 400 huishoudens extra te huisvesten. Dit betekent een ook
een gemiddelde woningtoename van 400 woningen. De gemeente heeft tot doel gesteld om
gemiddeld 320 van de 400 (dus 80%) uit de gemeentelijk exploitaties. Dit aantal is de afgelopen
jaren ook realistisch gebleken. Daarom wordt bij de markopnamecapaciteit uitgegaan van een
realisatie van 1.200 woningen in drie jaar.
Op basis van de marktanalyses is door Companen een inschatting gemaakt van hoeveel
woningen per type komende 3 jaar binnen deze 1.200 woningen afzetbaar zijn. Hierbij is per
segment een driedeling gehanteerd: • Marktopnamecapaciteit ondergrens welke bij passend aanbod “in ieder geval” afgezet
zou kunnen worden; • Marktopname bovengrens;
• Risico: welk deel afhankelijk is van kwaliteit van het aanbod en de marktsituatie of het
aantal woningen gehaald worden.
In onderstaande figuren wordt dat weergegeven.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 7
Figuur 3.1: Markopnamecapaciteit 2016-2017 en 2018 naar eigendom en type (totaal 1.200)
Figuur 3.2: Markopnamecapaciteit 2016-2017 en 2018 naar huur/koop en prijsklasse (totaal 1.200)
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 8
Lange termijndoelen uit de concept woonvisie
De plannen zijn ook beoordeeld in welke mate het project bijdraagt aan de doelstellingen uit de
concept woonvisie van de gemeente Ede. Vanuit deze concept woonvisie zijn de volgende
lange termijn doelen gedestilleerd:
1) Project draagt bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern
Eén van de sporen uit de Woonvisie is: “Gevarieerde opbouw wijken en dorpen”.
Wijken en dorpen zijn in opbouw gevarieerd. Dit betekent dat iedere wijk en ieder dorp over
diverse typen en prijsklassen woningen en (basis) zorgaanbod beschikt zodat hier ook
daadwerkelijk een mix van doelgroepen woonachtig kan zijn. Als klassiek volkshuisvestelijk
uitgangspunt wordt gehanteerd ‘homogene buurten in heterogene wijken’.
2) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in
een exclusieve woonomgeving
Eén van de sporen uit de woonvisie is: “Wonen in Foodvalley”, hierin wil de gemeente inspelen
op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen; ruimte voor exclusieve
woonmilieus.
3) Project draagt direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed
Een van de sporen uit de Woonvisie is: “Balans woningbouwprogramma/uitleglocaties en
nieuwe binnenstedelijke en –dorpse locaties”.
Om aan de toenemende behoefte te voldoen zijn zowel in de stad als in de dorpen nieuwe
woningen nodig. Hiervoor is een woningbouwprogramma op diverse woningbouwlocaties
verspreid over stad en dorpen beschikbaar. Daarnaast omarmt de gemeente marktinitiatieven
die bijdragen aan de lange termijndoelen. Herontwikkeling van bestaand leegstaand vastgoed
scoort hierbij hoog.
4) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in
de kernen en Ede Stad
Eén van de sporen uit de Woonvisie is: ”Betaalbare woningvoorraad”.
Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting
voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over
de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent in ieder geval een grotere goedkope
huur- en koopwoningvoorraad in de stad en de grotere dorpen en een grotere goedkope
koopwoningvoorraad in de dorpen. En daarmee ook voldoende woningen voor bijzondere
doelgroepen. Maar ook een woningvoorraad met voldoende (middel-)dure koop- en
huurwoningen die snellere doorstroming mogelijk maakt en tegelijk voor hogere inkomens van
binnen of buiten de gemeente ‘instap-‘mogelijkheden biedt.
5) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in
Ede Stad
Eén van de sporen uit de Woonvisie is: ”Betaalbare woningvoorraad”
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 9
Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting
voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over
de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent ook een grotere goedkope
huurwoningvoorraad in de stad. In de dorpen is de behoefte aan uitbreiding van de goedkope
huurwoningenvoorraad beperkter dan in de stad.
6) Project draagt bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid woningen voor ouderen/
zorggeschikte woningen
Een van de sporen uit de Woonvisie is: “Een levensloopbestendige woningvoorraad”. Hierin
wordt gesteld dat in 2030 een belangrijk deel van de woningvoorraad levensloopgeschikt is, of
eenvoudig te maken om ervoor te zorgen dat zorgbehoevende doelgroepen en senioren langer
thuis kunnen blijven wonen.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 10
Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen
1.3 Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m 2018
Op basis van de aangeleverde informatie, de eerste beoordeling en de projectencarrousel zijn
voor de periode 2016 tot en met 2018 de volgende projecten beoordeeld. In het volgende
schema vindt u een totaaloverzicht. In de volgende paragraaf worden de score en bevindingen
per project weergegeven. Het totale programma staat weergegeven in bijlage 1.
1.4 Beoordeling per project
In deze paragraaf bespreken wij op hoofdlijnen de bevindingen over de individuele projecten.
Hierbij bespreken wij de projecten één voor één. De projecten zijn op de hiervoor beschreven
methode beoordeeld. Het onderstaande denkmodel is leidraad geweest voor de bespreking van
de projecten. De Doelstelling is om uiteindelijk tot een bouwprogramma te komen dat de
verwachte groei van gemiddeld 400 huishoudens per jaar op een geode wijze faciliteert. De
projecten waarvan de bouw/realisatie min of meer is gegarandeerd door contracten met
bouwende/ontwikkelende partijen worden apart beschreven, evenals de projecten waarvoor
reeds een eigenaar aanwezig is, die het risico van afzet voor haar eigen rekening neemt,
bijvoorbeeld een corporatie of beleggers van huurwoningen.
Figuur 5.3 Faseringsmodel van Companen
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 11
Positief NegatiefN
egatief
Plannen
herprogrammeren of
woningen
flexibiliseren
Po
sitief Plannen
continueren /
versnellen / bouwen
Bijdrage lange-termijnambities uit woonvisie
Afze
tba
arh
eid ko
rte term
ijn
Plannen anders
faseren
Plannen herontwikkelen of
ruimte voor nieuwe
initiatieven
1 2
3 4
1.5 Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten om te bouwen
Deze projecten vallen buiten de beoordeling omdat het projecten zijn waarvan de bouw
gegarandeerd is of waarvan inmiddels een groot deel (bijna) is verkocht.
Bospoort (G24010)Dit project bevat 55 huurappartementen met een huurprijs tussen €618 en €710, deze aantallen
in dit prijssegment worden minder goed afzetbaar geacht. Voor de lange termijn scoort dit
project wel goed op het toevoegen van goedkope huurwoningen en ouderen woningen en zorgt
voor meer differentiatie in de wijk. De ontwikkeling kan uiteraard zo snel mogelijk worden
doorgezet. Als de woning niet snel worden verhuurd, kan alsnog een tijdelijk huurprijsverlaging
worden doorgevoerd. Maar dat is aan Woonstede.
VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930), onderdeel van de vrije sector kavelsDir onderdeel van het project bestaat het programma uit 60 vrijstaande woningen in het
koopsegment boven €300.000. 50 hiervan zijn gereserveerd. Op de lange termijnambities uit de
concept woonvisie scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk
ook voor toevoeging van woningen in een exclusief woonmilieu.
Wekerom West (G70800)De ontwikkelaar heeft voor dit project alle grond van de gemeente afgenomen. In die zin is het
dus geen risico voor de gemeente. De ontwikkelaars zal zelf initiatieven nemen bij
tegenvallende verkoop. Dit plan bestaat voor ongeveer tweederde uit rijwoningen met een
koopprijs tot €250.000. Dat zorgt voor een goede score op afzetbaarheid voor de korte termijn.
Een derde bestaat uit twee-onder-een kapwoningen boven €250.000, deze scoren minder goed
op afzetbaar op korte termijn. Op de lange termijn scoort dit project alleen op de uitbreiding van
goedkope koopwoningen en deels op de bijdrage aan meer differentiatie in de wijk.
Veldhuizen A, Herstructurering (G24400)Het programma van dit herstructureringsproject bestaat voornamelijk uit rijwoningen met een
huurprijs tot de liberalisatiegrens. Een kwart van het programma betreft huurappartementen.
Voor de lange termijnambities scoort dit plan op met name de uitbreiding van het aantal
goedkope huurwoningen en zorggeschikte woningen.
1.6 Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn +
Deze plannen zijn zowel op de korte termijn goed afzetbaar, en dragen ook bij aan de lange
termijn doelen van de gemeente Ede. Bij deze plannen gaat het om continueren, bouwen en
waar nodig versnellen. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd:
Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800)Vooral de koopwoningen in de prijscategorie €150.000-215.000 zorgen voor een goede score
op de afzetbaarheid voor de korte termijn. Het deel met vrijstaande woningen boven €300.000
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 12
scoort minder. Voor de lange termijn draagt dit project met name bij aan meer differentiatie in de
kern en uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. Flexibiliteit in het programma is
gewenst en vanuit lange termijn perspectief toelaatbaar. Als bijvoorbeeld de kavels niet of
onvoldoende snel verkopen kan een goedkoper type woning worden overwogen.
Reehorsterweg Noord (G22900)De korte termijn afzetbaarheid van dit project scoort goed door de aanwezigheid van
huurwoningen onder €618 en koopwoningen in het segment tot €215.000. De koopwoningen
boven €300.000 vallen in een niche segment. Afzet hiervan is gegarandeerd. Ook op de lange
termijn scoort dit project goed, het draagt bij aan meer goedkope koop- en huurwoningen.
Daarnaast draagt het (beperkter) bij aan de differentiatie van de woningvoorraad en uitbreiding
van het aantal zorggeschikte woningen.
VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930), onderdeel huurappartementenHet project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat 75
huurappartementen in de prijsklasse tot €710 en 75 geliberaliseerde huurappartementen.
Valley Center (G13010)Het grootste gedeelte van het programma bestaat uit huurappartementen met een huurprijs tot
€618 die zeker afzetbaarheid zijn. Een klein deel bestaat uit geliberaliseerde
huurappartementen, wat meer verhuurrisico’s voor de ontwikkelaar/ belegger met zich mee
brengt.
Op de lange termijn draagt het project bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad en
uitbreiding van het aantal zorggeschikte woningen (overeenkomst met naastgelegen
dovencentrum).
1.7 Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn -
Deze plannen zijn op de korte termijn goed afzetbaar, maar dragen minder bij aan de lange
termijn doelstellingen van de gemeente. Acties die voor deze plannen denkbaar zijn, zijn het
waar mogelijk herprogrammeren of flexibiliseren van woningen zodat ze voor meerder
doelgroepen geschikt zijn voor de lange termijn. Ook kan gekeken worden naar de verhouding
goedkope en dure woningen of huur/koop in het project. De volgende projecten zijn in deze
categorie benoemd:
Kernhem Vlek B (G20216/18)Dit project scoort goed op de korte termijn afzetbaarheid, dit komt omdat een groot deel van de
plannen (110 woningen) koopwoningen in het prijssegment €150-215.000 bevat. Met
betrekking tot de lange termijn ambities uit de concept woonvisie scoort dit project alleen op
uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. In Kernhem kan de afzetbaarheid worden
vergroot als in het westelijke deel een ander type woonmilieu wordt gerealiseerd mits dit echt
onderscheidend is voor Ede en Kernhem als wijk (stedenbouwkundig opzet en architectuur).
Robert Kochlaan, BennekomDit project in Bennekom bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs
(grond en huis) van meer dan €300.000. In Bennekom redelijk afzetbaar. Het project draagt niet
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 13
bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, zoals meer differentiatie en
uitbreiding van de goedkope woningvoorraad. Dit project past wel goed in Bennekom.
1.8 Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn +
Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar, maar dragen wel bij aan de lange
termijn ambities van de gemeente. Acties die genomen kunnen worden zijn het anders faseren
van de plannen, bijvoorbeeld in kleinere delen per fase op de markt brengen. De volgende
projecten zijn in deze categorie benoemd:
Ericahorst (G25500)Dit project maakt onderdeel uit van een groter project inclusief intramurale zorg. Het bevat 11
huurappartementen met een huurprijs tussen €618 en €710, deze aantallen in dit prijssegment
worden minder goed afzetbaar geacht. Na realisatie van de intramurale instelling zal het beter
afzetbaar zijn. Op de lange termijn draagt dit project bij aan meer differentiatie in de wijk en
uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen zorggeschikte woningen. Er wordt gezocht
naar een partij die zorg gerelateerde appartementen wil realiseren, ook intramuraal.
Kernhem Noord (G20220)Dit project bestaat uit een totaal project van 12 woningen. Vier daarvan worden voor eind 2018
verkocht. Dit zijn exclusieve vrijstaande koopwoningen, met een verkoopprijs van ruim meer
dan €300.000. Deze zijn momenteel minder goed afzetbaar. Kernhem is als wijk ook minder
geschikt voor dit segment omdat de concurrentie voor bosrijker woonmilieu groot is. Op de
lange termijn draagt dit project wel bij aan meer differentiatie in de wijk en zorgt het voor meer
woningen in een exclusieve woonomgeving. Op dit moment worden zorgconcepten overwogen,
en is wonen en werken mogelijk.
VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920)Het project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat een zeer
gedifferentieerd programma. Een groot deel van het programma bestaat uit rij- en vrijstaande
koopwoningen boven €250.000 en zelfs boven €300.000. De verkoop loopt momenteel goed.
Deze aantallen in dit segment worden na deze fase minder goed afzetbaar geacht omdat de
kopers voor een deel uit het “stuwmeer” (zie hoofdstuk 3). Opgemerkt moet worden dat een
deel eengezinswoningen in een monument betreft of patiowoningen voor senioren, en daardoor
een bepaalde doelgroep kan aantrekken. Op de lange termijnambities uit de concept woonvisie
scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging
van woningen in een exclusief woonmilieu. Deels wordt leegstand vastgoed op het
kazerneterrein opgevuld. De programmering zorgt ook voor uitbreiding van het aantal woningen
dat geschikt is voor ouderen en zorggeschikte woningen.
VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940)Op de lange termijndoelen uit de concept woonvisie scoort dit project redelijk goed. Het project
zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging van woningen in een exclusief
woonmilieu.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 14
1.9 Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn -
Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar en dragen ook weinig bij aan de
lange termijn doelstellingen van de gemeente. Bij deze projecten moet kritisch naar het
programma gekeken worden en ruimte worden geboden voor nieuwe initiatieven. De volgende
projecten zijn in deze categorie benoemd:
Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) Dit project in Lunteren bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs
(grond en huis) van meer dan €300.000. Deze restkavel zijn slecht afzetbaar. Het project draagt
alleen bij aan de lange termijnambitie uit de concept woonvisie om het aantal exclusieve
woningen in een exclusieve woonomgeving uit te breiden. Herverkaveling is niet mogelijk, de
omliggende kavels zijn verkocht. Andere verkoop bevorderende maatregelen zijn noodzakelijk.
Veldjesgraaf II (G61000)Dit project in Ederveen bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs
(grond en huis) van meer dan €300.000. Deze zijn minder goed afzetbaar. Het project draagt
niet bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, maar aanpassingen zijn niet
mogelijk.
1.10 Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit
Totale opleveringen ten opzichte huishoudensgroei tot 2025De gemeente heeft in haar calculatie rekening gehouden met een afzet van 400 woningen per
jaar. Dit is ongeveer de verwachte huishoudensgroei. Het motto hierbij is prognosticeer reëel en
stuur op ambities.
Figuur 5.4 Geplande oplevering van woningen/kavels (gemeentelijke exploitatie en particulier initiatieven)
per jaar
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bron: opgave gemeente Ede 2015
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 15
400
320
In figuur 5.2 is weergegeven dat de gemeente volgens de huidige planning en inschatting van
de opleveringen van woningen in 2016 en 2017 ruimschoots aan de 400 komt. Zelfs rond de
800. Dit zijn echter aantallen dat die niet door de vraag/markt kunnen worden geabsorbeerd.
Dus aantallen schuiven door naar de jaren daarna. In de planning van de particuliere
ontwikkelaars is sprake van groot planningsoptimisme. De jaren 2018 en 2019 wordt volgens de
planning net de 400 gehaald. Maar hierbij komt het niet opgeleverde deel van 2016 en 2017. De
groei van het aantal huishoudens in Ede wordt ruimschoots gefaciliteerd door de geplande
opleveringen. Voor de periode na 2020 is extra plancapaciteit gewenst.
Totale opleveringen ten opzichte prognose in MPG In de MPG is aangenomen dat 320 woningen/kavels gemiddeld per jaar uit de gemeentelijke
exploitatie worden verkocht. De risico’s zitten in de koopsector. In 2016 en 2017 kan de 320
worden gehaald. Zeker in 2016 en 2017, omdat in deze jaren relatief veel huurwoningen staan
gepland (zie tabel 5.2). In 2018 heeft de gemeente veel te weinig opleveringen in de planning
staan. In 2019 lijkt het aantal weer toereikend. De jaren daarna zal met de huidige planning de
320 niet worden gehaald.
In 2016 en 2017 is sprake van een te hoog aantal geplande opleveringen. Een deel daarvan is
huurwoning. De oplevering hiervan is min of meer gegarandeerd. De concurrentie voor de
koopwoningen die in de planning staan opgenomen, is groot. De realisatie van de gemeentelijke
projecten is sterk afhankelijk van de concurrentiepositie van de koopprojecten ten opzichte van
de projecten in de particuliere initiatieven. Als de consumenten meer aangetrokken worden door
de particuliere initiatieven dan door de gemeenten plannen kan het aantal opleveringen in 2016
en 2017 teruglopen ten koste van de opleveringen bij de particulier ontwikkelaars. De plannen
van de gemeente moeten in prijs-kwaliteit verhouding onderscheidend zijn ten opzichte van de
particulier initiatieven.
De planvoorraad op gronden die niet in exploitatie van de gemeente zijn, staat in onderstaande
tabel weergegeven, met onderscheid tussen de dorpen en Ede-stad.
Tabel 5.1 Overzicht particuliere initiatieven naar start bouwOverzicht start bouw (inschatting) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Ede Stad 305 216 261 145 59 59 59 59 59 59
Dorpen 99 152 154 103 13 13 13 13 13 13
Totaal particulieren stad en dorpen
404 368 415 248 72 72 72 72 72 72
Bron: opgave gemeente Ede 2015
We hebben te weinig inzicht in de kwalitatieve aspecten van de plancapaciteit van de
particuliere initiatieven om deze plannen de te beoordelen ten opzichte van de gemeentelijke
plannen.
Detailweergave voor 2016, 2017 en 2018
Tabel 5.2 Gemeentelijk programma opleveringsjaar naar type en prijsklasse2016-2018
2016 2017 2018
Huur 389 239 150 0Koop 568 220 230 115
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 16
Totaal 957 459 380 115 <576 0 0 0 0576-710 299 164 135 0>710 90 75 15 0Totaal huur 389 239 150 0 <150.000 8 4 0 4150-250.000 276 88 131 54>250.000 284 128 99 57Totaal koop 568 220 230 115 Eengezins 610 223 291 93Meergezins 347 236 89 22GGB 0-treden 0 0 0 0Totaal 957 459 380 115Realistisch aantal gemeentelijke exploitatie 350-400 300-350 125-175Particulier initiatief 350-400 400-450 225-275Totaal 700-800 700-800 350-450
Bron: opgave gemeente Ede
Gezien de beoordeling van de plannen in vorige paragraaf en de verdeling van over de
prijsklassen in de koopsector (zie tabel 5.2), achten wij het realistisch dat de gemeente de 320
uit eigen exploitatie in 2016 en 2017 wel gaat halen en in 2018 niet.
In totaal worden komende drie jaar naar verwachting tussen de 1.750 en 2.050 woningen
opgeleverd (doel is 1.200). In 2016, 2017 en 2018 wordt de verwachte huishoudensgroei
ruimschoots gefaciliteerd met het totaal aantal verwachte opgeleverde woningen.
De realisatiekans van de gemeentelijke plannenIn 2016 worden veel huurwoningen gerealiseerd. De bouw hiervan lijkt gegarandeerd. De 320
woningen uit de gemeentelijke exploitatie worden naar verwachting ook gehaald. De
hoeveelheid ingeplande dure woningen (waaronder dure kavels) is te groot (ca. 78 boven op de
reeds verkochte kavels) voor de marktopnamecapaciteit. Iedere woning/kavel/project heeft op
zich zelf veel kwaliteit, maar samen is het aanbod te groot. In dit segment dienen potentiele
kopers zich aan die ook zelf hun woning nog moeten verkopen. In de huidige markt is het
aanbod al groot. Momenteel staan ruim 900 bestaande woningen te koop in de gemeente Ede
in de prijsklasse van €100.000 tot €300.000. Potentiele kopers van de nieuwe woningen en
kavels boven de €250.000,- moeten met de verkoop van hun eigen woning concurreren in dit
segment. Desalniettemin kan de 320 worden gehaald
In 2017 lijkt er een meer gevarieerd aanbod op de markt te komen, waarin zowel koop- als
huurwoningen zijn opgenomen. De niet verkochte woningen/kavels uit 2016 komen hier nog bij.
Ook in dit jaar zal de 320 worden gehaald, maar te veel planuitval (in huur of koop) of een kleine
tegenvaller in de marktopnamecapaciteit kan binnen de huidige plancapaciteit niet worden
gecorrigeerd.
Voor 2018 is de gemeentelijke plancapaciteit ruim onvoldoende. Andere fasering van de
projecten (geplande oplevering na 2019) is noodzakelijk. Bij voorkeur in de verkoopbare
segmenten of huur. Als dat gerealiseerd kan worden, dalen de opleveringen in 2019 en 2020.
De planvoorraad voor 2019 en 2020 moet dan worden aangevuld met nieuwe initiatieven.
Plancapaciteit ten opzichte van de marktopnamecapaciteitIn de onderstaande figuur is het programma tot 2018 afgezet tegen de te verwachten
marktopnamecapaciteit.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 17
Figuur 5.5 Markopnamecapaciteit versus programma
De bovenstaande figuur laat zien dat meer appartementen in het programma tot en met 2018
zijn opgenomen dan dat er in deze periode waarschijnlijk afgezet kunnen worden als de
concurrentiepositie van de gemeentelijke goed is ten opzichte van de particuliere plannen. De
meeste appartementen worden echter in de huursector ontwikkeld. De huursector fungeert als
een ventiel voor potentiele kopers die nog even willen sparen. Dus deze woning worden wel
ontwikkeld.
Meer zorgelijk is de “over programmering” in de dure koopsector. Momenteel wordt met name
op de Kazerneterreinen goed verkocht in dit segment. Maar de vraag blijft of hierbij sprake is
van een stuwmeer (zie hoofdstuk 3) of een constante vraag voor komende jaren. Vooral
zorgelijk is de grote hoeveelheid geplande dure appartementen.
In het segment grondgebonden nultredenwoningen is geen programma, terwijl er wel een markt
voor is. Dit is een segment wat kan worden gebuikt bij eventuele herprogrammering in
bestaande projecten en nieuwe initiatieven.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 18
Conclusie en aanbevelingen
De belangrijkste conclusies:
• Het totaal aantal geplande opgeleverde woningen in 2016 en 2017 overschrijdt
ruimschoots de vraag (en huishoudensgroei). De consument dus heeft veel keuze.
• De geprognosticeerde huishoudensgroei van gemiddeld 400 woningen per jaar, wordt
komende jaren (2016, 2017 en 2018) ruimschoots gefaciliteerd door de gemeentelijke
en particuliere plannen.
• In 2016 en 2017 wordt de ten doel gestelde 320 woningen uit de gemeentelijke
exploitatie waarschijnlijk gehaald. Ook vanwege het hoge aandeel huurwoningen in het
programma.
• Over de gehele linie is sprake van een overcapaciteit van dure koopwoningen/kavels.
De afzet van deze woningen/kavels is sterk afhankelijk van de:o Verkoopmogelijkheden van de huidige woningen van de potentiele kopers.
Momenteel is het aanbod in bestaande voorraad van woningen tussen de €
100.000 en € 300.000 groot. Dit kan betekenen dat potentiele kopers van
kavels/woningen afhaken omdat de verkoop van de eigen woning te lang duurt.o De vraag in welke mate momenteel sprake is van een “stuwmeer” van
potentiele kopers voor duurdere woningen en kavels op met name de
Kazerneterreinen. Loopt de verkoop momenteel zo goed omdat er sprake in
van een stuwmeer of is het een bestendige vraag voor komende jaren?
• De plannen van de particulieren concurreren met de gemeentelijke plannen. Wie de
sterkste prijs-kwaliteit verhouding heeft wint de consument.
• Om het duurdere deel (appartementen, woningen en kavels) uit de gemeentelijke
exploitatie te kunnen afzetten, moeten bij deze grote concurrentie, de gemeentelijke
plannen echt onderscheidend zijn ten opzichte van de particuliere plannen.
• De gemeentelijke plannen zijn beoordeeld en onderling met elkaar vergeleken. In deze
beoordeling zijn de verschillende projecten met in totaal bijna 900 woningen
meegenomen voor de periode 2016 t/m 2018. Dit komt dus neer op +/- 320 woningen
per jaar, waarbij het zwaartepunt in geplande opleveringen in 2016/2017 ligt.
• In de woonvisie zijn doelen opgenomen over het realiseren van koopwoningen tot
€150.000,-. Het huidige programma voorziet daarin niet.
Aanbevelingen voor planning en plancapaciteit:
• 400 woningen per jaar is te veel een eigen leven gaan leiden. Voor prognoses een
noodzakelijkheid maar voor de markt (CONSUMENT) niet relevant. Deze 400 is niet
meer dan een dan een gemiddelde. Een gemiddelde dat is gebaseerd op een groei van
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 19
6.000 huishoudens tussen 2015 en 2030. Soms is het een jaar meer, soms is het een
jaar minder. Dit is afhankelijk van de vraag en het beschikbare planaanbod. Dus niet te
rigide omgaan met de 400 per jaar.
• Nivelleer de pieken en dalen in de gemeentelijke plan(/opleverings-)capaciteit.
Capaciteit van 2019 en verder kan deels naar 2018 worden verschoven om de dip in
het aantal opleveringen in 2018 te verminderen. Heraan wordt momenteel gewerkt.
• De plancapaciteit binnen de gemeentelijke exploitatie moet voor de jaren 2018 en later
worden aangevuld met nieuwe initiatieven om gemiddeld de 320 per jaar te kunnen
halen.
• Het “tekort” wordt ingelopen door extra acquisitie en versnellen van processen
waardoor de aantallen in de gemeentelijke exploitatie wel gehaald worden. Kernhem B
zou kunnen worden versneld (zie ook paragraaf hierna “Kernhem en Veluwse Poort”).
• Daarnaast kan op projectniveau nog bijgestuurd worden om te zorgen voor een betere
afzetbaarheid (betere concurrentiepositie ten opzichte van bestaand aanbod en
particuliere bouwplannen). Hiervoor biedt de matrix bij de score per project handvatten.
• Met name aantal geplande opleveringen van dure woningen en kavels is voor de eerste
jaren te hoog ingepland. Het totaal aantal dure woningen en kavels past prima bij de
doelen uit de woonvisie en is een welkome aanvulling op de huidige woningvoorraad.
• Dus de aanbeveling is om niet te saneren in deze capaciteit, meer wel te faseren. Het
aantal dure woningen en kavels kan in de prognose (MPG) beter gefaseerd worden.
Minder in 2016 tm 2018 en meer naar de jaren daarna.
• In het type woningtype grondgebonden nultredenwoningen liggen kansen, vooral in
bestaande wijken.
• Een beter kwalitatieve spreiding tussen Kernhem B en Veluwse Poort kan leiden tot
snellere ontwikkeling van de locaties. Zie hiervoor ook papragraaf hierna “Kernhem en
Veluwse Poort”.
• Omarm nieuwe initiatieven vanuit maatschappij. Nieuwe initiatieven zijn over het
algemeen goed afzetbaar. Laat de planning van de bouwcapaciteit geen goed afzetbare
initiatieven in de weg staan. Huishoudensgroei faciliteren gaat voor rigide
planningslijstjes.
• De gemeente Ede heeft vele woonmilieus. De gemeente Ede is landelijk en regionaal
nog (te) onbekend, daar is winst te halen. Betere profilering van de woongemeente kan
bijdrage aan de realisatie van de ambities. Dus meer inzetten op citymarketing (Ede als
woonstad) en niet zozeer op locaties, om te sterke onderlinge concurrentie te
voorkomen.
• Kernthema’s hierin zijn:
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 20
o De gemeente Ede biedt gedifferentieerde woonmilieus;
o De gemeente Ede biedt wonen in een stad aan de rand van de Veluwe;
o Ede biedt de laatste kans voor “de grootste achtertuin van Nederland”.
Overweging voor het programma op Kernhem en de Veluwse Poort• De twee grote gemeentelijke locaties Kernhem en Veluwse Poort (Kazerneterreinen)
beconcurreren elkaar ondanks de verschillende woonmilieus, met een op hoofdlijnen
vergelijkbaar woningbouwprogramma. Beide locaties bevatten koop en huur, goedkope
en dure woningen. Daarnaast zijn diverse particulier ontwikkelingen concurrerend. De
keuze om op beide locaties zowel goedkoop als duur en koop en huur te ontwikkelen is
ingegeven door de ambitie uit de woonvisie naar gedifferentieerde wijken. Voor de
lange termijn kan dit voor Ede als gemeente een goede keuze zijn. Voor de korte
termijn afzetbaarheid en de concurrentiekracht ten opzichte van de particuliere locaties
en de regionale locaties kan dit een remmend effect hebben. Een andere afstemming
tussen locatie en woningbouwprogramma zou overwogen kunnen worden door de
gemeente. Markttechnisch is Kernhem dan vooral de wijk voor de goedkope en
middeldure sector en de Veluwse Poort voor middeldure en dure sector en exclusieve
woonmilieus.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 21
Bijlage 1: Getoetst programma
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 22
Oplevering t/m 2018huur in aantallen koop in aantallen
<403403-576 576- 618 618-710 >710
<100.000
100.000-150.000 150.000-215.000 215.000-250.000 250.000-300.000 > 300.000
Kern NaamplanTotaal aantal A
pp
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
app
grgb
0-tr
egz
rij
app
egz
rij
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
vrijs
taan
d
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
vrijs
taan
d
app
grgb
0-tr
egz
rij
2 on
der
1 ka
p
vrijs
taan
d
app
grgb
0-tr
Ede Bospoort (G24010) 55 55
Ede Ericahorst (G25500) 11 11
Harskamp
Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800) 54 24 8 6 16
EdeKernhem Noord (G20220) 4 4
EdeKernhem Vlek B (G20216/18) 148 110 20 18
Lunteren
Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) 4 4
EdeReehorsterweg Noord (G22900) 70 21 36 7 6
EdeValley Center (G13010) 50 35 15
Ede
Veldhuizen A, Herstructurering (G24400) 102 74 28
Ede
VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930) 210 75 75 60
Ede
VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920) 146 8 22 22 3 19 11 9 26 7 19
Ede
VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940) 50 3 20 27
WekeromWekerom West (G70800) 43 16 15 12
EderveenVeldjesgraaf II (G61000) 6 6
Bennekom Robert Kochlaan 4 4
Totaal 957 0 0 0 0 0 35 0 95 0 169 0 0 0 90 0 0 0 8 0 0 186 0 22 0 65 0 0 3 0 22 30 11 9 0 33 26 134 19 0
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 1
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 2
Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid
Regionaal onderzoek woningmarktstrategie regio FoodvalleyUit het regionale onderzoek in 2012 kwamen de volgende conclusies:
Conclusies 2012:
Deze gegevens zijn een eerste indicatie voor de korte termijn afzetbaarheid die wij op basis van
andere bronnen hebben geactualiseerd naar de huidige situatie.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 1
Woningmarktcijfers.nlOp basis van Kadaster gegevens en Funda geeft Woningmarktcijfers.nl een beeld van de
ontwikkeling van transacties, verkoopprijzen en theoretische verkooptijden per segment.
Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties en koopsom 2008-2015
Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties per woningtype 2008-2015
Bron: Woningmarktcijfers 2015
De meeste transacties vinden plaats in de segmenten tussenwoningen en appartementen. We
zien in 2014 een duidelijke toename van het aantal transacties ten opzichte van de jaren ervoor.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 2
Figuur 0.6 Gemeente Ede: Ontwikkeling koopsom per woningtype 2008-2015
Bron: Woningmarktcijfers 2015
Tot 2012 nam de gemiddelde koopsom van de verschillende segmenten af. Het prijsniveau is
na 2012 redelijk stabiel gebleven.
Figuur 0.7 Gemeente Ede Theoretische verkooptijd per woningtype
Bron: Woningmarktcijfers 2015
De theoretische verkooptijd van rijwoningen is sinds 2012 flink afgenomen en het laagst van de
verschillende woningtypen. Het aantal transacties bij de twee-onder-een kap woningen is de
afgelopen jaren ook weer iets toegenomen, wat zorgt voor een daling van de theoretische
verkooptijd.
Het aantal transacties bij vrijstaande woningen is toegenomen, maar in dat segment is er ook
nog vrij veel woningaanbod.
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 3
Tabel 0.3 Te koop staande voorraad naar type en vraagprijs0-100.000
100-200.000 200-300.000 300-400.000 400-500.000 >500.000
Totaal
Appartement 28 416 43 6 2 9 Ca 500
Rij/hoekwoning 2 135 190 9 0 0 Ca 335
Twee-onder-een kap
0 7 102 78 17 0 Ca 200
Vrijstaand 2 0 29 85 93 194 Ca 400
Totaal 32 558 364 178 112 203 Ca 1.435
Bron: www.funda.nl (geraadpleegd: 23 september 2015)
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 4
NVM Data&Research
Tussenwoningen
Hoekwoningen
Twee-onder-een-kap woningen
Vrijstaande woningen
Appartementen
Totaal
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 5
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 6
Bijlage 3: Theoretische Score per project
De onderstaande tabel geeft in willekeurige volgorde de projecten weer die beoordeeld zijn. Per
project is de score voor de korte termijn en lange termijn weergegeven en in welke kwadrant
van het faseringsmodel het project daarmee terecht komt.
Tabel 0.4 Score korte en lange termijn per project
Project Score KT Score LT Kwadrant
Bospoort (G24010) - + 3
Ericahorst (G25500) - + 3
Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800) + + 1
Kernhem Noord (G20220) - + 3
Kernhem Vlek B (G20216/18) + - 2
Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) - - 4
Reehorsterweg Noord (G22900) + + 1
Valley Center (G13010) + + 1
Veldhuizen A, Herstructurering (G24400) + + 1
VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930) - + 3
VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920) - + 3
VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940) - + 3
Wekerom West (G70800) + - 2
Veldjesgraaf II (G61000) - - 4
Robert Kochlaan - - 4
228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 7