UNIVERZITET SINGIDUNUM

BEOGRAD

FAKULTET ZA EVROPSKE PRAVNO POLITIČKE STUDIJE

NOVI SAD

SEMINARSKI RAD

TEMA: Zemljišne knjige

PREDMET: Uvod u građansko i stvarno pravo

Prof. Dr Ilija Babić Student: Jelena Veselinović 09-17P

Sadržaj

1. Uvod............................................................................................................................ 2

2. Zemljišne knjige – pojam......................................................................................... 3

3. Osnovna načela zemljišnih knjiga........................................................................... 4

4. Sastav zemljišne knjige............................................................................................. 6

5. Zemljišnoknjižno pravo........................................................................................... 8

6. Vrste upisa u zemljišnu knjigu................................................................................. 11

6.1. Vlasništvo..................................................................................................... 12

6.2. Pravo stvarne služnosti i založno pravo....................................................... 13

7. Zaključak................................................................................................................... 16

8. Literatura.................................................................................................................. 17

1

1. Uvod

Kada se govori o zemljišnim knjigama treba istaknuti da uglavnom postoje tri sistema

zemljišnih knjiga i to : francuski ili tzv. sistem transkripcija, australijski ili Torensov sistem i

njemačko-austrijski sistem.

Sistem transkripcija i inskripcija uveden je u Francuskoj u 19. vijeku (1855.) i po

ovom sistemu u javne knjige se unose prepisi ugovora i drugih isprava o prenosu prava na

nepokretnosti ili teretima na nepokretnostima. Upis u ove knjige nema konstitutivni karakter,

kao što je to slučaj sa upisom u zemljišne knjige. Francusko pravo je ostalo dosljedno

principu da se svojina (vlasništvo) prenosi samim ugovorom, pa se otuda postavilo pravilo da

se svojina između stranaka prenose po osnovu ugovora, ali da prema trećim licima ugovor ne

proizvodi djelovanje prenosa svojine sve dok se ne izvrši transkripcija u javnim knjigama, te

od tog momenta transkripcije pribavilac postaje vlasnik nepokretnosti i prema svim licima.

Australijski ili Torensov sistem uveden je u Australiji Zakonom o svojini na

nekretninama. Po ovom sistemu vlasnik vrši premjer svojih nepokretnosti i sa planom i

dokazima o pravu svojine prijavljuje se nadležnom organu, koji, pošto se uvjeri da je ovaj

zaista vlasnik izdaje pismenu ispravu vlasniku, a drugi primjerak isprave postaje sastavni dio

zemljišne knjige. Ove knjige uređene su po sistemu tzv. realnih folija, što znači da se vode po

zemljištima, a ne po vlasnicima, tj. svaka parcela predstavlja posebno zemljišno knjižno tijelo.

Njemačko austrijski sistem zemljišnih knjiga zasniva se na općem katastarskom

premjeru zemljišta. Njemački građanski zakonik iz 1900. g. zasniva cjelokupno pravo na

nepokretnim stvarima i predviđa da se ni jedno stvarno pravo, na nepokretnoj stvari ne može

pribaviti na drugi način, već samo upisom u ZK. Ovaj sistem je usvojen i u našem pravu i to

Zakonom o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga i Zakonom o

zemljišnim knjigama iz 1930. godine, te Zakonom o zemljišno knjižnim diobama, otpisima i

prepisima iz 1931. godine, čija se pravna pravila i danas primjenjuju Zakon o zemljišnim

knjigama Federacije Bosne i Hercegovine (Sl. Novine FBiH br. 19/03 od 2003. godine).

2

2. Zemljišne knjige – pojam

Zemljišne knjige su javni registri u koje se upisuju sva stvarna prava koja se tiču

nekretnina. Upisom u zemljišne knjige ta prava se stiču, prenose, ograničavaju ili ukidaju, što

znači da takvi upisi imaju konstitutivan karakter.

Između zemljišne knjige i katastra razlika je prvenstveno u svrsi upisivanja. Dakle,

katastar ne evidentira pravne odnose, a zemljišnoj knjizi je glavni zadatak konstituiranje i

sređivanje prava na nekretninama.

Zemljišna knjiga mora biti u stalnoj suglasnosti sa faktičkim stanjem, odnosno

neophodno je da bude u neprekidnoj suglasnosti sa katastrom.

Sljedeća osobina Zemljišnih knjiga je da je ista sastavljena po sistemu realnih folija,

što znači da se upisi ne određuju s obzirom na subjekt i njegova prava, nego s obzirom na

objekat prava, odnosno predmet prava. Gdje i kako će se upisati izvjesno pravo ne određuje se

po mjestu upisa subjekta, nego po mjestu upisa nepokretnosti.

Zemljišne knjige su takvi javni i vjerodostojni registri nekretnina i prava stečenih na

njima, u kojima se upisom odnosna prava stiču, prenose, ograničavaju, ukidaju ili samo

evidentiraju ( objavljuju ). Registraciju pravnih promjena na nepokretnostima traže imovinsko

pravni razlozi, tj. sigurnost pravnog prometa, ekonomski razlozi i društveni interesi u širem

smislu.

3

2. Osnovna načela zemljišnih knjiga

Zemljišna knjiga se temelji:

na načelu javnosti, što znači da su one svakome pristupačne, odnosno da svako ima pravo

uvida u njih i bez dokazivanja da za to ima neki pravni interes. Posljedica ovog načela je

neoboriva pretpostavka da je zemljišna knjiga svakome poznata, te se nitko ne može

pozivati na to da mu sadržaj zemljišne knjige nije bio poznat;

na načelu upisa (formalno načelo) što znači da se stvarna prava na nepokretnostima mogu

sticati, prenositi, ograničavati i ukidati samo upisom u zemljišnu knjigu, dakle takvi upisi

imaju konstitutivni karakter i predstavljaju zakonski način sticanja prava na

nepokretnostima ( modus aqvirendi ). Način sticanja prava na nepokretnostima ne

obuhvata samo činjenicu uknjiženja, nego i davanje potrebnih isprava za prenos prava,

prema tome, klauzula intabulandi (bezuslovni pristanak knjižnog prethodnika na uknjižbu)

ne ulazi u pojam pravnog osnova (titulus), već u pojam modusa aqvirendi. Zemljišna

knjiga, stvarna prava i ostale pravne odnose na nekretninama sređuje prema njihovom

sadržaju, kvaliteti i prvenstvu, te osigurava zakonom predviđeni način sticanja tih prava

na nekretninama. Prema tome upis ima i materijalno pravno značenje. Međutim djelovanje

upisa kao zakonom predviđenog načina sticanja stvarnih prava je dvojako. Jednom je upis

nužna materijalnopravna pretpostavka, odnosno uslov, bez koje se sticanje, promjena i

prestanak stvarnih prava na nekretninama ne može ni zamisliti, ali postoji i drugi slučaj

kada se neko pravo, koje je već nastalo i bez upisa u zemljišnu knjigu, upisom samo

deklarira.

Postoje slučajevi kada se stvarna prava na nekretninama stiču i bez upisa u zemljišnu

knjigu. Tako na primjer pravo svojine ( vlasništva ) i služnosti na nekretninama mogu se steći

održajem i nasljedstvom, a postoje i drugi načini sticanja prava svojine kao što su

nacionalizacija, eksproprijacija, kupovina na javnoj prodaji izloženih nekretnina i sl.

Upis u zemljišnu knjigu u ovim slučajevima nema konstitutivan značaj u smislu pravnih

pravila bivšeg zakona o zemljišnim knjigama (i novog), nego se njime samo evidentira i

deklarira već stečeno pravo;

na načelu pouzdanja što znači da sve ono što je upisano u zemljišnu knjigu, smatra se

načelno pravno valjanim u prilog onome koji je uradio upis pouzdavajući se u

ispravnost zemljišne knjige. Naprotiv, ono što nije upisano u zemljišnu knjigu smatra

4

se kao i da ne postoji, nasuprot onome koji je u dobroj vjeri, pouzdavajući se u

ispravnost zemljišne knjige, stekao kakav upis, odnosno pravo;

na načelu prvenstva (prioriteta), sto znači da je jače ono pravo koje je ranije upisano

(prior tempore, potior jure). Prema ovom načelu prvenstveni red upisa pojedinih prava

određuje se prema trenutku kada je prijedlog za upis stigao zemljišno knjižnom sudu

(za izvršni postupak važno kod prodaje nekretnina po sili zakona ili za slučaj

namirenja založnih povjerilaca i njihovog redoslijeda u namirenj );

na načelu zakonitosti ( legaliteta ), što znači da se upis u zemljišne knjige vrši samo na

osnovu zakonom predviđenih isprava koje su vezane za određenu formu. Ovo se

načelo očituje u tome da se upis može dozvoliti samo na osnovu isprava koje imaju

valjan pravni osnov i ukoliko je zahtjev osnovan na zakonu i da je u skladu sa

zemljišno knjižnim stanjem. Od značaja je bilo i u suglasnosti i sa načelom legaliteta u

Zakonu o izvršnom postupku, naročito za sudsku praksu do važenja novog Zakona o

izvršnom postupku, jer su provodile presude na osnovu rješenja o izvršenju čl. 225 i

226 ZIP-a objasniti ).

4. Sastav zemljišne knjige

5

Zemljišna knjiga se sastoji iz Glavne knjige, Zbirke isprava i pomoćnih registara.1

Za svaku glavnu knjigu vodi se zbirka katastarskih (zemljišnoknjižnih) planova koji

služe samo za orijentaciju o položaju i obliku zemljišta. Zemljišnu knjigu nadopunjuju i

registri koji služe za praktičnije i lakše vođenje zemljišnih knjiga.

Glavna knjiga služi za upisivanje prava na nekretninama i na pravima, koja su na njima već

stečena. Glavnom knjigom nazivamo sveske zemljišno knjižnih uložaka radi materijalno

pravne konstitutivnosti njihovih upisa. Za prosuđivanje nečijeg prava mjerodavno je stanje

upisa u glavnoj knjizi, a upis označava obim i granice uknjiženog (knjižnog) prava (važno za

određivanje izvršenja i zasnivanje založnog prava).

Glavna knjiga se sastoji iz zemljišno knjižnih uložaka, a zemljišnoknjižni ulošci svake

katastarske općine čine skupa jednu glavnu knjigu.

Katastarska općina je katastarska područna jedinica koju sačinjavaju sva zemljišta na

određenom području (selo, grad ili dio grada).

Zemljišnoknjižni ulošci su listovi u koje se upisuju nepokretnosti, prava i subjekti

(titulari) tih prava, odnosno služe za upisivanje ZK tijela i promjena na tim tijelima, te

stvarnih prava koja se odnose na ZK tijela i promjenu tih prava kao i drugih prava i činjenica,

čije je upisivanje u glavnu knjigu zakonom predviđeno.

Za upisivanje u zemljišnu knjigu odlučujuća je nepokretnost i ona je centar pravnog

interesa.

U pravilu ZK uložak obuhvata jedno zemljišnoknjižno tijelo, a ZK tijelo obuhvata

samo zemljišta iz jedne katastarske općine. Pod ZK tijelom podrazumijeva se pravno

jedinstvena skupnost nekretnina istog vlasnika (ili iste skupine vlasnika) u istoj katastarskoj

općini, obuhvaćene jednim ZK uloškom.

Inače svaki ZK uložak je za sebe odvojena pravna jedinstvenost.

ZK ulošci se dijele na tri djela i to opisni A, vlasnički B i teretni C list.

Zbirka isprava je dio zemljišne knjige koji se sastoji iz originala (izvornika) ili prepisa

isprava sređenih kronološkim redom, na osnovu kojih su izvršeni upisi u glavnu knjigu.

Isprave koje sačinjavaju ovu zbirku mogu biti sačinjene i podnesene od samih stranaka

(privatne isprave - one koje se ne mogu podvesti pod pojam javne isprave) radi zasnivanja ili

1 http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157 24.03.2011.

6

brisanja zemljišnoknjižnih prava (npr. ugovor o kupoprodaji, poklonu ili zamjeni) ili to mogu

biti javne isprave (javna isprava je ona koju je u propisanom obliku izdao državni organ ili

ustanova u granicama svoje nadležnosti, kao i isprava koju je u takvom obliku izdala

samostalna ustanova ili organizacija u poslovima javne službe čije joj je vršenje zakonom

povjereno) kojima se dozvoljava upis i brisanje zemljišno knjižnih prava. Zbirka isprava

prvenstveno služi za kontrolu ispravnosti izvršenih upisa, ona upotpunjuje glavnu knjigu i čini

razumljivim njene upise, te prema tome ima deklarativni karakter, za razliku od

konstitutivnog karaktera same zemljišne knjige. U zbirku isprava uložiti će se prepis isprave i

u slučaju kada je upis određen na osnovu odluka državnih organa i drugih sudova (parnični,

ostavinski, izvršni).

Upisi u zemljišnu knjigu u pravilu se vrše na osnovu isprava. Isprava će se smatrati

kao osnov upisu samo onda, kada se upis zasniva neposredno na toj ispravi, a ne i onda kad je

upis posljedica druge sudske odluke. Prema tome nije potrebno prilagati isprave ili prepise

isprava ako su u pitanju zabilježbe prinudne uprave, prinudne javne prodaje (prinudna

dražba), zabrane otuđenja ili opterećenja i drugo, ali je preporučljivo zadržati rješenje suda

(npr. izvršnog suda) o dozvoli upisa (raniji propis). Međutim, za zbirku isprava mora se

priložiti jedan prepis izvršnog naslova kada su u pitanju: zasnivanje prinudnog založnog

prava, predbilježba založnog prava u svrhu obezbjeđenja, izvršenje upravljeno na zasnivanje,

prenos ili ukidanje knjižnih prava

Zbirka katastarskih planova sadrži opći premjer zemljišta na osnovu koga se izrađuju

katastarski operati i osnivaju zemljišne knjige. Uz svaku glavnu zemljišnu knjigu postoji

zbirka katastarskih planova, koja služi samo za orijentaciju o položaju i obliku zemljišta.

Treba spomenuti i Dnevnik zemljišnoknjižnih pismena – upisnik "Dn", koji se vodi u ZK

uredu, a u isti se upisuju ZK podnesci koji imaju za posljedicu upis u zemljišnu knjigu.

5. Zemljišnoknjižno pravo

7

Prava na nekretninama mogu se steći samo upisom u glavnu knjigu, bez upisa u

zemljišnu knjigu mogu se steći samo pravni naslovi (osnovi) za pribavljanje nekog prava, a

način pribavljanja sastoji se u upisivanju prava u zemljišne knjige.

Upisi su samostalne pravne činjenice koje proizvode postanak, promjenu, ograničenje

ili ukidanje prava na nekretninama ili već postojećim pravima.

Upisi su sami za sebe načini (modusi) acquirendi iuris, ali u slučaju pomanjkanja pravnog

osnova – mogu zamijeniti i sam titulus. Načelo je da upisano pravo postoji sve dok se ne

briše. Ako je jedan upis dozvoljen i u glavnoj knjizi proveden – postao i pravosnažan, tim je

upisom stvoreno pravo bez titulusa (osnova). Imalac knjižnog prava ne treba dokazivati

postojanje upisanog prava, teret dokaza leži na onome koji želi protivno dokazati. Istinitost

upisa može se pobijati žalbom protiv dozvole upisa ili sam upis parničnim putem zbog

nevaljanosti ( tužba za brisanje upisa ).

Upis po pravilu može dozvoliti samo nadležni zemljišno knjižni sud i to samo ako

postoje zakonski uslovi2: valjana isprava (kod sticanja, promjene ili ukidanja prava i pravni

osnov), ako su stranke za to legitimisane, ako postoji sposoban objekat odnosno ako upis

dozvoljava tzv. "zemljišno knjižno stanje".Zakonski uslovi mogu biti formalne ili materijalne

prirode, odnosno za valjan upis moraju biti ispunjene i procesne i materijalne zakonske

pretpostavke. U ovisnosti od ispunjenja prednjih uslova (uvjeta) nadležni sud će rješenjem

udovoljiti prijedlogu za upis ili pak prijedlog odbaciti ili odbiti. Ukoliko se prema ocjeni suda,

upis ne može izvršiti iz razloga procesnih smetnji, odnosno ako su smetnje formalne prirode -

zahtjev podnesen od lica koje nije legtimisano za podnošenje istog, prijedlog nije potpisan od

ovlaštenog podnosioca, neuredan je i nerazumljiv, uz prijedlog nije priložena isprava ili je

priložena isprava koja nije podobna za upis ili je ista manjkava jer ne sadrži pravosnažnost ili

neki drugi segment koji čini tu ispravu podobnom za upis, odnosno u svim drugim

slučajevima kad sud usljed određenih nedostataka nije mogao pristupiti »raspravljanju» u

meritumu, odnosno cijeniti uslove materijalno pravne prirode i prema njima donijeti odluku o

upisu. Tek kad su ispunjeni formalnopravni elementi u pogledu zahtjeva za upis i kad je za isti

i uz isti podnesena odgovarajuća validna isprava, sud će cijeneći zemljišnoknjižno stanje

upisano u zemljišnim knjigama, te stanje istaknuto u zahtjevu i priloženoj ispravi i odlučiti

rješenjem da li dozvoljava ili odbija zahtijevani upis.

2 www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdf 17.03.2011.

8

Upis dozvoljava sud načelno na prijedlog stranaka, a samo izuzetno upisi se određuju

po službenoj dužnosti.

Kada se radi o upisima po službenoj dužnosti, naročito kad se upis temelji na sudskoj

odluci, u sudskoj praksi se dešava da u preambuli presude ili rješenja, odnosno uvodu istih, a

kojim sudskim odlukama se nalaže neki odgovarajući upis u zemljišne knjige i u uvodu

rješenja, najčešće (zbog nadležnosti kad su nekretnine u pitanju) označen je isti sud, pa

sljedom prednjeg, isti sud jednom odlukom ( presuda ili rješenje ) nalaže u svojoj odluci upis i

isti sud drugom odlukom (rješenjem, obzirom da se radi o vanparničnom postupku i da je to

propisano zakonom o zemljišnim knjigama) odbija da izvrši upis, što gledajući sa aspekta

stranaka u sudskim postupcima izgleda nebulozno i smiješno u najmanju ruku. Kako bi se

izbjegla prednja situacija, opravdano bi bilo upozoriti sud, odnosno donosioca isprave na

kojoj se temelji upis na nedostatke u ispravi, na što nas obavezuje i shodna primjena odredaba

Zakona o zemljišnim knjigama iz čl. 40. st. 1 i 2., kojim odredbama je propisano da ukoliko

se zahtijevanom upisu suprostavlja neki nedostatak, koji se može otkloniti, nadležni

zemljišnoknjižni referent određuje rok za otklanjanje nedostataka, koji ne može biti kraći od

15 dana. Ako po isteku pomenutog roka podnosilac zahtjeva nije otklonio nedostatak,

nadležni referent zemljišnoknjižnog ureda donosi rješenje kojim odbacuje zahtjev.

Određivanje roka za otklanjanje nedostataka se upisuje u zemljišnoknjižnom ulošku.

Zabilježba važi do donošenja rješenja o pomenutom zahtjevu, u skladu sa čl. 36. stav 1. ovog

Zakona. Zabilježba se briše donošenjem rješenja o pomenutom zahtjevu.

I prije donošenja Zakona o zemljišnim knjigama postojali su uslovi za postupanje na

prednji način, jer se u pravilu radi o vanparničnom postupku i primjeni odredbi iz Zakona o

vanparničnom postupku, a kojim zakonom je predviđena i shodna primjena odredaba Zakona

o parničnom postupku.

Pa kada se ima u vidu već navedeno i odredbe Zakon o parničnom postupku o

podnescima, sadržana u čl. 334. do 336. navedenog zakona, kojim odredbama je propisano

između ostalog da ako je podnesak nerazumljiv ili ne sadrži sve što je potrebno da bi se po

njemu moglo postupati, sud će podnositelju vratiti podnesak radi ispravke ili dopune, uz

navode što treba ispraviti ili dopuniti i odredit će rok za ispravku ili dopunu podneska , koji ne

može biti duži od 8 dana, te ako podnesak vezan za rok bude ispravljen odnosno dopunjen i

predan sudu u roku određenom za dopunu ili ispravku, smatrat će se da je podnesen sudu

onog dana kada je prvi put bio podnesen, odnosno smatrat će se da je podnesak povučen ako

ne bude vraćen sudu u određenom roku, a ako bude vraćen bez ispravke odnosno dopune

9

odbacit će se, te ako podnesci i prilozi nisu podneseni u dovoljnom broju primjeraka, sud će

pozvati podnositelja da ih u određenom roku podnese, ako podnosilac ne postupi po tom

nalogu, sud će podnesak odbaciti. Ove odredbe je sadržavao i prethodni Zakon o parničnom

postupku.

Dakle kad je u pitanju otklanjanje navedenih nedostataka, radi upisa u zemljišne

knjige trebalo je pozivati i donosioca isprave i kada je postupak pokrenut po službenoj

dužnosti, a ne samo na inicijativu zainteresovane stranke, jer je svrha upis, a ne odbijanje

zahtjeva za upis.

To što je postupak pokrenut po službenoj dužnosti, ne isključuje obavezu postupanja

po prednjim pravilima sadržanim u navedenim zakonima, jer donosioci i podnosioci prednjih

isprava (državni otrgani i sudovi) na uknjižbu nisu u lošijem procesnom položaju od drugih

subjekta.

Ovo je naročito od značaja kada je u pitanju izvršni postupak i zaključivanje

sporazuma o zasnivanju založnog prava u istom, a radi sticanja izvršne isprave, sve iz razloga

utvrđivanja redoslijeda namirenja tražilaca izvršenja u postupku prodaje nekretnine i to bez

obzira da li se radi o nekretnini opterećenoj založnim pravom, te iz razloga što odbacivanje ili

odbijanje prednjih upisa može biti zloupotrebljeno i izvršena prodaja nekretnine i to od

založnog dužnika koji je bio nosilac prava vlasništva na istoj u momentu zasnivanja založnog

prava, pa bi stečena izvršna isprava (sporazum stranaka o zasnivanju založnog prava

zaključen u izvršnom postupku) bila bez dejstva prema novom vlasniku obzirom na

konstitutivni upis založnog prava kao stvarnog prava.

6. Vrste upisa u zemljišnu knjigu

10

Upisi se izvršavaju prema rješenju zemljišnoknjižnog suda. Svaki upis mora biti

potpuno određen da nema nikakve sumnje u pogledu njegovog sadržaja. Izvršeni upis se može

ispraviti, a ako se radi o osjetnoj grešci, samo po pravosnažnoj odluci zemljišnoknjižnog suda.

Upis je pozitivan ili negativan prema tome da li se njime neko pravo stvara ili ukida.

Upis također može biti definitivan ili privremen prema tome da li se njime neko pravo

definitivno stiče, prenosi, ograničava ili ukida ili je to samo privremeno – pod izvjesnim

uslovom. Definitivni upisi zovu se uknjižbe, privremeni upisi nazivaju se predbilježbe.

Postoje i zabilježbe i njima se ne stvara pravo kao kod uknjižbe i predbilježbe već se čine

vidljivim izvjesni pravno relevantni lični (osobni) odnosi ili druge pravne činjenice u cilju da

se izazovu izvjesni pravni učinci.

Temeljem načela konstitutivnosti kod upisa u zemljišne knjige, upis gubi svoj pravni

značaj i dejstvo, odnosno pravni učinak tek onda kada bude brisan iz glavne knjige. Sve dotle

upis pravno važi, usprkos materijalno pravnih nedostataka (založno pravo postoji kao

hipoteka iako je namireno osnovno potraživanje – tražbina – sve dok se ne briše u zemljišnoj

knjizi).

U zemljišnu knjigu upisuju se nekretnine i pokretne stvar i to samo kada se po

propisima građanskog prava te pokretne stvari smatraju nepokretnostima. U odnosu na prava

ista se ne mogu sama za sebe upisivati u zemljišnu knjigu i za upis nekog prava potrebno je da

je prethodno upisano i zemljište na koje se to pravo odnosi.

Zemljišta su ograničeni dijelovi površine, po pravilu iste kulture, koji pripadaju istom

vlasniku i koji su posebno obilježeni na katastarskom planu.

U zemljišnu knjigu se upisuju sva zemljišta i zgrade izuzev onih u općoj upotrebi.3 Pored

navedenog, u zemljišnu knjigu se upisuju i stvarna prava i stvarni tereti, zatim pravo otkupa,

prvenstvene kupovine i zakupa i ova prava kao takva mogu biti predmet uknjižbe i

predbilježbe.

Stvarna prava su apsolutna prava i djeluju prema svima (erga omnes), te za svoj

neposredni predmet imaju stvari i regulišu odnos između lica povodom neke određene stvari.

Shodno tome, stvarnopravni odnos je odnos između titulara stvarnog prava (nosioca ili

subjekta tog prava, npr. vlasnika, plodouživaoca, založnog povjerioca i sl.) i svih ostalih lica

koja mogu doći u dodir sa stvari.

3 www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf 18.03.2011.

11

Kao relativna prava jesu obligaciona prava i koja djeluju i vezana su za ovlaštenja i

zahtjeve upravo iz konkretnog obligacionopravnog odnosa, odnosno između konkretnih

subjekta nosilaca tih prava u jednom obligacionom odnosu (inter partes), te prema istim je

jedna strana povjerilac sa ovlaštenjima prema drugoj strani – dužniku, koji je dužan da ispuni

dugovanu činidbu iz konkretnog obligaciono pravnog odnosa. Prednja prava se kao takva ne

mogu upisivati u zemljišne knjige izuzev izuzetno i to u slučaju prava otkupa, prvenstvene

kupovine i zakupa. Valja napomenuti da navedena prava nakon upisa u zemljišne knjige

postaju apsolutna i ne djeluju više samo između subjekata obligacinopravnog odnosa, već se

njihovo dejstvo proširuje i djeluju prema svakom.

Imajući u vidu značaj zemljišnih knjiga i upisa stvarnih prava, treba istaknuti da su stvarna

prava : vlasništvo (ranije korišten termin svojina), pravo korištenja, pravo služnosti i založno

pravo, te da su ostala prava koja se pored prednjih upisuju navedena u čl. 28. Zakona o

zemljišnim knjigama FBiH.

6.1. Vlasništvo

Zakonom o vlasničko – pravnim odnosima (Službene novine FBiH broj 6/98 od

09.03.1998. godine) uređuju se uvjeti i način sticanja i korištenja, korištenja, zaštite i

prestanak prava vlasništva na stvarima (pokretnim i nepokretnim), stvarne služnosti, pravo

zaloga, posjed i prava stranih osoba na stvarima na teritoriji FBiH.

Odredbom čl. 2. navedenog Zakona pojam vlasništva se definiše i određuje

propisivanjem da je vlasništvo pravo da se stvar posjeduje, koristi i da se njome raspolaže,

sukladno sa njenom prirodom i namjenom. Iz stava 2. navedenog člana proizilazi da je to

pravo koje je apsolutnog karaktera i koje djeluje prema svima - erga omnes (za razliku od

prava obligacionopravnog karaktera koja djeluju samo između subjekata jednog

obligacinoparvnog odnosa – inter pares).

Potrebno je istaknuti da se pod nepokretnom stvari (nekretnine), u smislu Zakona o

vlasničko- pravnim odnosima, smatraju zemljište, građevinski objekti namijenjeni trajnoj

upotrebi, koji se ne mogu premještati bez oštećenja njihove suštine i posebni dijelovi zgrada

(stanovi i poslovne prostorije), te pripadci ovih stvari dok, po zakonu ili po volji vlasnika,

služe iskorištavanju glavne stvari (nekretnine po namjeni). Od značaja je i činjenica da

vlasnik zgrade ima pravo vlasništva na zemljištu na kome je izgrađena zgrada i koje služi za

redovnu upotrebu zgrade, ako zakonom drugačije nije određeno.

12

U pogledu suvlasništva, koje postoji kada nepodijeljena stvar pripada dvjema ili više

osoba, tako da je dio svake od njih određen srazmjerno cjelini (idealni dio), propisano je da

suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez suglasnosti ostalih suvlasnika, a da u slučaju

prodaje suvlasničkog dijela, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to

zakonom određeno. Prednje je od značaja, prije svega iz razloga prodaje nekretnine

prinudnim putem u izvršnom postupku, a radi namirenja novčanog potraživanja (bez obzira da

li je prethodno nekretnina bila predmet založnog prava), koja prodaja u krajnjem slučaju može

dovesti do promjene vlasništva nad predmetnom nekretninom, naravno ukoliko uspje prodaja

u izvršnom postupku i steknu se uslovi za donošenje rješenja o dosudi nekretnine kupcu.

Prednje je i od značaja i za zasnivanje založnog prava na nekretninama kao sredstva

obezbjeđenja potraživanja povjerilaca iz nekog konkretnog obligacionopravnog odnosa, bez

obzira da li se radi o ugovornom založnom pravu ili pak založnom pravu utemeljenom na

sporazumu stranaka zaključenim u izvršnom postupku pred sudom. Naime, zaključivanje

sporazuma o zasnivanju založnog prava u izvršnom postupku ostalo je u novom Zakonu o

izvršnom postupku, kao prelazno rješenje shodno odredbi čl. 227., kojim je propisano da se

zasnivanje založnog prava na nepokretnostima i pokretnim stvarima na temelju sporazuma

stranaka ne regulira posebnim zakonom sud će primjenjivati odredbe čl. 251.a, 251.b, 251.c,

251.d, 251.f i 251.g. Zakona o izvršnom postupku iz 1978. godine sa njegovim izmjenama i

dopunama nastalim do donošenja ovog zakona.

Kada je u pitanju zasnivanje založnog prava na nekretninama od značaja je odredba iz

čl. 17. Zakona o vlasničkopravnim odnosima, kojom je određeno da je za otuđenje cijele

stvari, te zasnivanje hipoteke na cjeloj stvari potrebna suglasnost svih suvlasnika.

Zakonom je propisano da se vlasništvo može steći: po samom zakonu, na osnovu pravnog

posla, odlukom nadležnog organa i nasljeđivanjem.

6.2. Pravo stvarne služnosti i založno pravo

Stvarna služnost je pravo vlasnika jedne nekretnine (povlasne nekretnine) da za

potrebe te nekretnine vrši određene radnje na nekretnini drugog vlasnika (poslužna

nekretnina) ili da zahtjeva od vlasnika poslužne nekretnine da se uzdržava od vršenja

određenih radnji koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nekretnini.4 Od značaja je

spomenuti i objasniti pojam prava stvarne služnosti iz razloga što se to pravo upisuje u

zemljišne knjige i što se štiti tužbom, odnosno što ako treća osoba vlasnika povlasne

4 http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633 18.03.2011.

13

nekretnine protipravno ometa ili sprječava u vršenju stvarne služnosti (koja je upisana u

zemljišne knjige), vlasnik povlasne nekretnine ima pravo tužbom zahtijevati da to ometanje ili

sprječavanje prestane. Ukoliko uspije sa tužbom tada stiče izvršnu ispravu na osnovu koje se

može pokrenuti izvršni postupak radi uspostave pređašnjeg stanja i sprječavanja ometanja

kako po navedenoj izvršnoj ispravi tako i u buduće.

Pored prava vlasništva i prava stvarnih služnosti, od značaja je pomenuti i založno

pravo, koje se upisuje u zemljišne knjige i koje kao takvo djelomično ima osnov nastanka i

izvršnom postupku obzirom na shodnu primjenu odredaba iz Zakona o izvršnom postupku

kojim se reguliše pitanje zaključenja sporazuma stranaka u izvršnom postupku radi

obezbjeđenja novčanog potraživanja povjerioca založnim pravom na nekretnina vlasništvo

dužnika jemaca (hipoteka), kao i uspostavu založnog prava nakon zabilježbe rješenja o

izvršenju kojim je radi namirenja novčanog potraživanja tražioca izvršenja određena prodaja

nekretnine vlasništvo izvršenika. Zakonom o vlasničkopravnim odnosima propisano je da

pravo zaloga nastaje na osnovu pravnog posla, sudske odluke i zakona. Od značaja je i za

izvršni postupak i za upis u zemljišne knjige založnog prava na nekretninama (hipoteke) istači

da Zakon o vlasničkopravnim odnosima propisuje (čl. 68) da radi osiguranja određenog

potraživanja nekretnina može biti opterećena pravom zaloga u korist povjeritelja koji je

ovlašten da na način određen zakonom, zahtjeva namirenje svog potraživanja iz vrijednosti te

nekretnine prije povjeritelja koji na njoj nemaju hipoteku, kao i prije povjeritelja koji su

hipoteku na njoj stekli poslije njega, bez obzira na promjenu vlasnika opterećene nekretnine,

te da se ista može zasnovati i na idealnom dijelu suvlasničke nekretnine i da se za

obezbjeđenje jednog potraživanja može zasnovati hipoteka na više nekretnina (zajednička

hipoteka).

Na osnovu pravnog posla ili sudske odluke hipoteka se stiče upisom u javnu knjigu ili

na drugi način određen zakonom, a na osnovu zakona hipoteka se stiče kad su ispunjeni

zakonom određeni uvjeti. Posebno je od značaja istači da kada na jednoj nekretnini postoji

više hipoteka, njihov redoslijed određuje se prema trenutku nastanka tih hipoteka, ako

zakonom nije drugačije određeno., ovo iz razloga utvrđivanja redoslijeda namirenja tražilaca

izvršenja za slučaj prodaje nekretnine u izvršnom postupku, kad u postupku prodaje i

namirenje učestvuje više tražilaca izvršenja, odnosno lica koja su prijavila svoja potraživanja.

Kada je u pitanju prenos hipoteke zakonom je određeno da se ista može prenijeti na

drugog samo zajedno sa prenosom potraživanja koje je hipotekom osigurano, a hipotekarni

povjeritelj može zasnovati hipoteku na postojećoj hipoteci u korist treće osobe bez pristanka

14

hipotekarnog dužnika ) podrazumijeva se da je ta hipoteka upisana obzirom na konstitutivnost

upisa stvarnih prava ).

Važno je istači i to da je Zakonom o vlasničkim odnosima, u čl. 87. do 93. propisano,

a što je također bitno i za izvršni i za postupak upisa prava u zemljišne knjige, da strano

fizičko i pravno lice može biti nosilac prava vlasništva na zemljištu i zgradi koje su stekli

nasljeđivanjem, ako i državljani Bosne i Hercegovine i Federacije), ako međunarodnim

ugovorom nije određeno; da strano fizičko i pravno lice koje obavlja djelatnost u Federaciji

može biti nosilac prava vlasništva na poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama,

stanovima i stambenim zgradama, te na građevinskom zemljišta na kome su navedeni objekti

izgrađeni ili će biti izgrađeni, uz ispunjenje drugih zakonskih uvjeta, ako i drugim slučajevima

određenim zakonom. Promet nekretnina u FBiH čiji su vlasnici strana pravna i fizička lica,

generalno govoreći nije ograničen osim izuzetno i čiji izuzeci su također predviđeni zakonom.

Prednje je značajno, jer iz odredbi proizilazi da se i nekretnine u vlasništvu stranih fizičkih i

pravnih osoba mogu pojaviti kao predmet izvršenja, odnosno kao predmet prodaje ili pak

predmet osiguranja potraživanja bilo da se radi o hipoteci po osnovu ugovora ili pak na

osnovu sporazuma zaključenog u izvršnom postupku, te u krajnjem slučaju hipoteke po sili

zakona (kod naplate fiskalnih prihoda).

Zaključak

15

Kao što smo već na početku istaknuli, zemljišnje knjige su su javni registri u koje se

upisuju sva stvarna prava koja se tiču nekretnina. Upisom u zemljišne knjige ta prava se

stiču, prenose, ograničavaju ili ukidaju, što znači da takvi upisi imaju konstitutivan karakter.

Zemljišne knjige vode se ručno ili elektroničkom obradom podataka. Zemljšsne knjige vode

općonski sudovi, a u njima zemljišno-knjižni uredi.

Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz tih knjiga uživaju javnu vjeru i imaju

dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga (u pravilu) istinito i potpuno

odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.

Upisi u zemljišnim knjigama određuju se i provode po posebnom postupku u

zemljišnoknjižnim stvarima kao izvanparničnom postupku.

Zemljišne knjige trebaju osigurati i zakonom predviđeni način sticanja stvarnih prava na

nekretninama. Zemljišne knjige omogućavaju i pružaju pravnu sigurnost u prometu

nekretnina. Zbog toga se i vode kod sudova.

Zemljišne knjige treba da budu ogledalo svih stvarnopravnih odnosa koji se tiču nekretnina.

16