Bedrijvenpark krijgt vorm
Bij de ontwikkeling van het Betuws Bedrijvenpark
wordt veel aandacht besteed aan de vormgeving.
Dat geldt niet alleen voor de afzonderlijke
gebouwen, maar ook voor de inrichting van de
openbare ruimte en voor de inpassing van het
bedrijvenpark in zijn omgeving.
Alle ideeën over de vormgeving zijn samengevat
in een Beeldkwaliteitplan (BKP). Dit schenkt
uitgebreid aandacht aan de vormgeving van de
randen van het bedrijvenpark – daar toont het
park zich immers aan de ‘buitenwereld’ – en de
kwaliteit van de niet-bebouwde ruimte. Streven is
dat het bedrijvenpark niet alleen een goede plek
wordt voor bedrijven en hun werknemers, maar
ook voor de mensen die in de omgeving wonen.
Ook voor hen moet het park een toegankelijk,
goed ingericht en goed onderhouden gebied zijn.
De ambitie is een goed doordacht bedrijvenpark
te ontwikkelen met een eigen identiteit, dat zich
zo goed mogelijk voegt naar de omgeving.
Per deelgebied zijn in het BKP voorwaarden
beschreven voor de bouwhoogte, het
materiaalgebruik, de kleurstelling van de
bebouwing, de reclame-uitingen en het parkeren.
In deze nieuwsbrief wordt het ontwerp van het
Betuws Bedrijvenpark op hoofdlijnen toegelicht. �
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 11
Nieuwsbrief 08
De ‘velden’
Infrastructureleelementen
Landschappelijkeelementen
Opbouw BetuwsBedrijvenpark
Bij het ontwerp is gebruik gemaakt van de zogenaamdelagenbenadering waarbij landschappelijke uitgangspunten enkenmerken (zoals de Rietgraaf, de Groene Buffer en de BetuwseBongerd) plus de aanwezige en benodigde infrastructuurbepalend zijn voor de inrichting van het bedrijvenpark.
1
2
3
4
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg2
Kwaliteit, identiteit en duurzaamheid waren de
uitgangspunten voor het ontwerp van het Betuws
Bedrijvenpark. Er is een balans gezocht tussen de
economische, ecologische en sociale (omwonenden en
toekomstige gebruikers) aspecten van het bedrijvenpark.
De ontwerpers hebben daarom veel aandacht besteed aan
de landschappelijke inpassing, de kwaliteitseisen aan
gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte.
r is gestreefd naar een optimale samenhang tussen die
drie elementen, waarbij rekening is gehouden met een
aantal bepalende elementen zoals:
• De afspraak om aan de zuidrand en de westrand een
zorgvuldige overgang te maken van het bedrijvenpark naar
de dorpskern Oosterhout / de woonbebouwing langs de
Oosterhoutsestraat, respectievelijk het gebied De
Danenberg.
• De in het gebied aanwezige landschappelijke elementen
zoals de waterloop De Rietgraaf en de Betuwse Bongerd.
• De reeds bestaande (hoogspanningsleiding en gasleiding) en
benodigde infrastructuur (wegen).
• De visie van de Stadsregio op de vormgeving van de A15
(tussen Valburg en de aansluiting op de A12), waarin gepleit
wordt voor zo groot mogelijke landschappelijke eenheden
en waar mogelijk het behoud van de openheid.
E
Die uitgangspunten zijn vertaald in een stedenbouwkundig
ontwerp en een Beeldkwaliteitplan. Kenmerken van het
stedenbouwkundig ontwerp zijn onder andere:
• De Rietgraaf wordt de belangrijkste ruimtelijke drager voor
de structuur van het bedrijvenpark. Door verbreding van de
waterloop, de aanplant van bomen en brede groenstroken
krijgt deze centrale as (60 meter breed) in het gebied een
landschappelijk karakter.
• Aan de Ring, die als een ovaal over het terrein loopt, worden
hoofdzakelijk bedrijven gevestigd die met opslag, vervoer,
productie en transport te maken hebben. Het vrachtverkeer
van en naar die bedrijven wordt meteen aan het begin van
het bedrijvenpark hierheen afgeleid, zodat de Rietgraaf
vooral door personenwagens zal worden gebruikt.
• Langs de A15 toont het bedrijvenpark zich als een
samenhangend geheel (één adres). De onderzijde van de
bedrijven die hier komen wordt aan het gezicht onttrokken
door een aarden wal met beplanting, zodat laad- en
losplatforms, vrachtwagens en eventuele opslag niet of
beperkt zichtbaar zijn vanaf de snelweg. Hierdoor ontstaat
een rustig en samenhangend beeld. Op enkele plaatsen
wordt de blik van de voorbijganger het gebied ‘ingetrokken’
en zijn er doorkijkjes naar de meest hoogwaardige en groene
onderdelen van het bedrijvenpark.
• Op de meest westelijke punt van het bedrijvenpark aan de
A15, bij het snijpunt van de Betuwse Bongerd, de
Danenberg en de A15-zone, worden de hoogste eisen
gesteld aan architectuur en beeldkwaliteit.
Uitgangspunten voor ontwerp en beeldkwaliteit
Op ieder veld op het bedrijvenpark worden specifieke eisengesteld aan bebouwing en inrichting van de kavels (zie pag 8 en9 voor voorbeelden)
De Danenhof
De Gaarden
De Werk-landschappen
De Werk-landschappen
Vak A15
Vak Zuid
De HagenDe Hagen
De Hagen
De Rietgraaf
De Rietgraaf
De Linie
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 3
Differentiatie kavelgrootte
In het Betuws Bedrijvenpark worden kavels van
verschillende grootte gerealiseerd. In de opzet zullen
bedrijven met vergelijkbare kavelgrootte zoveel
mogelijk bij elkaar worden gesitueerd.
Als uitgangspunt is het park daarvoor in een drietal zones
verdeeld. Per zone zullen zoveel mogelijk kavels van de
aangewezen grootte worden gerealiseerd.
De grootte van de kavels* is verdeeld in drie formaten:
groot kavel, groter dan 2 hectare
middengroot kavel , kleiner dan 2 hectare
en groter dan 0,5 hectare
klein kavel, kleiner dan 0,5 hectare
Voor de verschillende kavelgroottes zijn deelgebieden
aangewezen.
De differentiatie van de kavelgroottes is op de kaart
hiernaast aangegeven.
*Eventueel kan besloten worden om de kavelgrootte per
deelgebied aan te passen. Van de aangegeven kavelgrootte
kan dan een kleiner percentage worden gerealiseerd ten
gunste van kavels uit de aanliggende categorie. �
C
B
A
• Zowel in de – uit te breiden – Betuwse Bongerd als in de
Groene Buffer aan de zuidkant van het park zorgen
zogenaamde werklandschappen voor een geleidelijke
overgang tussen het bestaande dorp en het bedrijvenpark.
Aan de schaal en kwaliteit van de architectuur worden hoge
eisen gesteld. In de Groene Buffer is ruimte voor enkele
woonlandgoederen die moeten voldoen aan de provinciale
regels voor nieuwe landgoederen.
Niet alleen de randen van het bedrijvenpark moeten voor rust
en eenheid zorgen, ook de verdeling van verschillende types
bedrijven over het terrein moet voorkomen dat er een
‘verrommeld’ beeld ontstaat. In het Beeldkwaliteitplan is
daarom een segmentering voorgesteld die niet zozeer uitgaat
van de aard van het bedrijf, maar van zijn verschijningsvorm.
Bedrijven met een vergelijkbare uitstraling en ruimtelijke
omvang (‘korrelgrootte’) worden zoveel mogelijk bij elkaar
gehuisvest.
Het bedrijvenpark is opgedeeld in acht velden die ieder hun
eigen karakter krijgen. Dat wordt bepaald door de
‘korrelgrootte’ van de bedrijven en door de kwaliteitseisen die
worden gesteld aan de gebouwen (bouwhoogte,
materiaalgebruik, kleurstelling, parkeren, reclame-uitingen etc)
en de inrichting van de onbebouwde ruimte. Ook komen er
gedetailleerde voorschriften voor zaken als het te gebruiken
hekwerk, de bewegwijzering, reclameborden, straatmeubilair,
fietsenstallingen en vuilinzameling.
Per veld worden specifieke, kwalitatieve voorwaarden
aangegeven voor de bebouwing en de inrichting van de
kavels. Omdat de randen van de velden het meest zichtbaar
zijn, gelden daar vaak aanvullende eisen ten aanzien van de
beeldkwaliteit.
Het Beeldkwaliteitplan schrijft de normen voor waaraan de
gebouwen en de kavelinrichting moeten voldoen, maar geeft
niet de (gedetailleerde) oplossingen aan. Wanneer
bijvoorbeeld is voorgeschreven dat het parkeren op de kavels
‘uit het zicht’ dient te blijven, is het aan de ondernemers om
te bepalen hoe dat gebeurt (onder het gebouw, afgeschermd
etc.).
Het Beeldkwaliteitplan is geen vrijblijvend advies. Juridisch is
het BKP – net als het stedenbouwkundig ontwerp – gekoppeld
aan het bestemmingsplan en concrete bouwplannen dienen
aan deze voorschriften te worden getoetst.
Op de volgende pagina’s worden de belangrijkste eisen
beschreven die aan de kwaliteit van de randen van het park,
de openbare ruimte en de bebouwing worden gesteld. De
daarbij geplaatste foto’s dienen als referentiemateriaal. �
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg4
Langs de A15 presenteert het BetuwsBedrijvenpark zich als één, rustig ensamenhangend geheel. De aandacht vande automobilist wordt niet getrokken doorafzonderlijke gebouwen en individuelereclame-uitingen, maar door de eenheid invormgeving van de bebouwing en de artificiëlelandschappelijke strook tussen bedrijventerrein ensnelweg. Het bedrijvenpark reikt zo dicht als mogelijktot aan de snelweg, om zoveel mogelijk afstand tehouden tot de dorpskern Oosterhout.Een doorgaande, lage dijk, beplant met verschillendesoorten populieren, onttrekt de onderzijde van de gebouwenaan het zicht, waardoor laadplatforms, opslagruimte en anderebedrijfsactiviteiten vanaf de weg niet of beperkt te zien zijn.
Landschappelijke inpassing
Aan de oostzijde van het bedrijvenpark heeft het gebiedrond de afslag van de snelweg een open karakter datverder wordt versterkt om het bedrijvenpark een ruime enopen entree te bieden aan de bezoekers.De bestaande (en te vergroten) waterpartij en de
bestaande beplanting langs de Griftdijk gaan bij de inrichting van de Entree eenbelangrijke rol spelen. Het beeld van het Betuws Bedrijvenpark wordt hier bepaalddoor de groene en waterrijke Rietgraafzone die midden over het terrein loopt.De definitieve inrichting van de entree van het park hangt onder andere af van deexacte vormgeving van de te vernieuwen afslag 38 en zal mede in overleg met degemeente Nijmegen worden bepaald.
De Entree
De A15-zone
Het gebied achter de dijk ligt laag en heeft een functie voorde wateropvang. Op twee plaatsen wordt het ‘scherm’ vanhet beplante dijklichaam doorbroken en krijgt de passanteen doorkijkje in het bedrijventerreinen. Die zijn zogesitueerd, dat de meest hoogwaardige bebouwing op het
terrein zichtbaar wordt. De architectonisch meestinteressante gebouwen komen bijeen op de meest
westelijke punt van het terrein langs de A15.De overige gebouwen zijn vooral
functioneel en ingetogen.
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 5
Aan de zuidzijde wordt hetbedrijvenpark begrens door deGroene Bufferzone, een ruime strooktussen het bedrijvenpark en debestaande bebouwing langs de
Stationsstraat en de Oosterhoutsestraat. De buffer wordtingericht als een coulisselandschap, met water, elzenhagen enverspreid staande grondlichamen met bomen in de vorm vanbongerds. Een drietal woonlandgoederen houdt de bufferzoneopen en groen. Zij waarborgen de instanthouding,openstelling en het beheer van de Groene Buffer. De overgangtussen de bebouwing op het bedrijventerrein naar het groenwordt ‘zachter’ gemaakt door de introductie van vier‘werklandschappen’, waar bedrijvigheid plaats vindt in een– verplicht – groene omgeving. 80 procent van de bufferzoneblijft openbaar toegankelijk. Er komen fiets- en wandelroutes,onder andere via de voor het autoverkeer af te sluiten VanBalverenlaan tussen Oosterhout en het bedrijvenpark.
Aan de westkant wordt het bedrijvenpark afgegrensd doorhet plangebied De Danenberg, waarvoor eenlandschapsvisie is uitgewerkt die direct gekoppeld is aande ontwikkeling van het bedrijvenpark. De BetuwseBongerd wordt 2,5 keer zo groot als nu en kan worden
ingericht met diverse fruit- en eventueel notenbomen. De bestaande bebouwing tenoosten van de Nieuwe Dijk blijft gehandhaafd.In de Bongerd is, als ‘zachte’ overgang tussen het werkgebied en de omgeving,ruimte voor drie werklandschappen, die aan hoge eisen moeten voldoen wat betreftbebouwing, groene inrichting en beheer. De werklandschappen zijn alleen vanuit hetbedrijvenpark voor autoverkeer bereikbaar.
Betuwse Bongerd
De Groene Buffer
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg6
De Rietgraafzone is de belangrijkste entree en deruimtelijke hoofdas van het bedrijvenpark. De basishiervoor wordt gevormd door de deels op te graven, teverbreden en opnieuw in te richten oude waterloop DeRietgraaf, die door zal lopen in het gebied De Danenberg.
Langs de waterloop komt aan de noordzijde een natuurlijke oever en aan dezuidzijde grasvelden. Een dubbele bomenrij en brede groenstroken, waarop nietgeparkeerd mag worden, versterken het groene karakter. Met een doorgaand fiets-en wandelpad krijgt de Rietgraaf tevens een recreatieve functie.Het vrachtverkeer wordt zo snel mogelijk worden afgevoerd via de Ring naar degrootschalige kavels, waar logistieke en productiebedrijven worden geconcentreerd.Het verkeersbeeld langs de Rietgraaf wordt grotendeels bepaald door fietsers,voetgangers en personenwagens.De Rietgraaf wordt een van de meest representatieve gebieden van hetbedrijvenpark, waar bedrijven met een hoogwaardige architectonische uitstralingworden gevestigd.
De Kleine Linie is een extraverbindingszone op het terrein voorfietsers en voetgangers. Deze volgtde loop van de gasleiding die doorhet gebied loopt en die vrij moet
blijven van bebouwing. Met een dichte beplanting krijgt hethart van de Kleine Linie het karakter van een verborgenlaantje. De groenstroken tussen de paden en deperceelgrenzen worden als grasperken aangelegd. Op randvan de bedrijfskavels worden haagbeuken geplant die debebouwing enigszins aan het zicht onttrekken en eenheidgeven in het gebied.
Kwaliteit van de openbare ruimte
De Rietgraaf
De Kleine Linie
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 77
De RingDe Ring, die als een ovaal over het bedrijvenpark loopt enalle zones met elkaar verbindt, is vooral de plek voorbedrijven de een intensieve logistiek hebben en meervrachtverkeer aantrekken. Ondanks het vooral functionelekarakter zal ook hier zoveel mogelijk een aangenaam
verblijfsklimaat worden gemaakt, onder meer door de aanplant van een dubbelebomenrij en doorgaande beukenhagen langs alle bedrijfspanden. De Ring bestaat uiteen enkele rijbaan met aan weerszijden een voetpad en een groenstrook.In het 24 meter brede straatprofiel is geen ruimte gereserveerd voor parkerendevracht- of personenauto’s. Bedrijven die zich hier willen vestigen moeten op huneigen terrein parkeervoorzieningen aanleggen.
De Grote LinieTegenover het natuurlijke karakter van De Rietgraaf, staatde strakkere, kanaalachtige vormgeving van De GroteLinie. Hier is sprake van meervoudig ruimtegebruikdoordat de aanwezige hoogspanningsleidingengecombineerd kunnen worden met de infrastructuur en
de vereiste waterberging op het terrein. De Grote Linie speelt een belangrijke rol inde bereikbaarheid van De Danenhof, het meest hoogwaardige deel van hetbedrijvenpark aan de noordwest-zijde bij de A15.Op de kavels die langs de Linie lopen worden populieren aangeplant, groenstrokentussen de fiets- en wandelpaden en het water krijgen door wisselende beplantingieder seizoen een andere aanblik. De Grote Linie is een van de ‘doorkijkjes’ in hetbedrijvenpark vanaf de snelweg.
De Grote Linie
De Ring
De Rietgraaf / De Grote Linie tennoorden van de Rietgraaf
De Rietgraaf is de stedenbouwkundige ruggengraat van
het plan. Het vele groen en het water bieden een sterke
landschappelijke inrichting met een breed profiel van circa 60 meter en een
vrijliggend fietspad. De bedrijfsgebouwen vormen een straatwand die door een
zekere mate van ritmiek een evenwichtig, rustig straatbeeld geeft. Hier komen
hoogwaardige bedrijven met een gemengd programma. Verticaal gelede,
bakstenen gevels bepalen de uitstraling van de Rietgraaf.
Aan de strook langs de noordoostzijde van de Grote Linie zijn nadere eisen gesteld.
Het ‘kanaalprofiel’ is hier het uitgangspunt voor de architectuur van de
bedrijfsgebouwen. De gebouwen hebben bij voorkeur een high-tech uitstraling met
strakke rechte lijnen en metaalkleurige materialen. Er dient een onderlinge
samenhang te zijn in karakter en hoogte.
2 HOOGWAARDIG
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg8
1 EXTRA HOOGWAARDIG
Kwaliteit van de bebouwing
De Werklandschappen / De DanenhofHet deelgebied De Danenhof, in de noordwestelijke punt
van het bedrijvenpark, wordt een bijzondere en markante
locatie. Het gebied wordt gekenmerkt door een in
vormgeving, materiaal- en kleurgebruik samenhangend
ensemble van gebouwen, geclusterd rond een ‘groen plein’.
Door de hoge eisen aan de beeldkwaliteit en de unieke ligging, ligt hier meer dan
in de rest van het bedrijvenpark het accent op arbeidsintensieve activiteiten, zoals
research & development.
De hoogste bouwkwaliteit wordt eveneens gesteld aan de werklandschappen. Deze
werklandschappen refereren aan de cultuurhistorie van landgoederen. Het gebouw
krijgt een sterke relatie met zijn omgeving, door het materiaalgebruik en de
beperkte hoogte (12 m). Het steekt niet af, maar vormt één geheel met het groen.
Dit kan zowel bereikt worden met traditionele steenachtige materialen en hout, als
met moderne, lichte materialen als glas en staal. Een oprijlaan vormt de verbinding
met het bedrijvenpark en geeft de allure van een gebouw met een oprijlaan.
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 9
3 MIDDELHOOGWAARDIG
De Hagen
De Hagen vormt een overgangsgebied van de Groene
Buffer met zijn werklandschappen naar de grootschalige
bedrijven aan de ontsluitingsring. Qua karakter passen de
gebouwen en percelen bij Vak A15, maar de schaal is minder groot. De nabijheid
van de Groene Buffer is hier duidelijk aanwezig.
De diversiteit in architectuur zal groter zijn dan in andere deelgebieden en dient
een duidelijke relatie te leggen met het landschap van de Groene Buffer. Daarom
wordt hier onder andere het gebruik van hout en glas voorgeschreven. In deze
gebouwen is een grote aandacht voor de detaillering en de transparantie
belangrijk.
3 BASISKWALITEIT
Vak A15, Vak Zuid, De Gaarden
Vak 15 grenst aan de snelweg en lig het verst verwijderd
van de Groene Buffer. Daarom kan hier de functionaliteit
domineren. Het is bij uitstek de plek voor grootschaliger
bedrijven die een meer industrieel karakter kunnen hebben. Hier zijn ook de
hoogste milieucategorieën toegestaan. De gebouwen vormen eenduidige massa’s
met een abstracte architectuur en weinig detaillering. Ze richten zich vooral naar de
‘binnenkant’ van het bedrijvenpark en niet naar de snelweg. Uitzondering hierop is
het gebouw ‘de Groene Scheg’ dat de lange lijn langs de A15 doorbreekt.
Ook in Vak Zuid is plaats voor grootschalige bedrijven maar de maximale
bouwhoogte is hier wel aanmerkelijk lager.
Het karakter van De Gaarden, dat later in ontwikkeling zal worden genomen, wordt
ontleend aan de aangrenzende gebieden.
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg10
Wethouder bedanktOverlegplatform voor inzet
Tijdens de laatste vergadering van het Overlegplatform
Betuws Bedrijvenpark / Landschapsvisie De Danenberg
op 15 juli j.l. heeft wethouder Jan Walraven de
deelnemers aan dit overleg uitgebreid bedankt voor
hun inzet gedurende de afgelopen 2,5 jaar.
ede namens de gemeenteraad sprak Jan Walraven
zijn waardering uit voor de grote hoeveelheid tijd
en energie die de leden van het Overlegplatform hebben
gestoken in het bestuderen en becommentariëren van de
grote hoeveelheid informatie die hen de afgelopen periode
werd voorgelegd. ‘De gemeenteraad heeft uit dit proces
de indruk overgehouden, dat de betrokken bewoners
inhoudelijk méér wisten dan zijzelf, en dat is waarschijnlijk
ook het geval. Dit Overlegplatform heeft binnen de
gemeente baanbrekend werk verricht en gemeenteraad
wil uw ervaring graag gebruiken om te bezien of deze
overlegvorm zich ook leent voor andere grote
bouwprojecten’, aldus wethouder Walraven.
Het Overlegplatform heeft zijn werkzaamheden van de
afgelopen periode afgesloten met een Eindadvies (zie
elders op deze pagina) maar drong er wel op aan dat ook
bij de verdere uitwerking van de plannen beide
dorpskernen nauw betrokken blijven. Voor het
bedrijvenpark zal de Dorpsraad Oosterhout het
belangrijkste klankbord zijn. De Dorpsraad Slijk-Ewijk is
het belangrijkste aanspreekpunt voor de Danenberg,
maakte de gemeentelijke projectleider Else Wever
duidelijk.
In het Overlegplatform hadden de afgelopen jaren
vertegenwoordigers zitting van de Dorpsraaad Oosterhout
(John Hendriks en Erik Kempen), de Dorpsraad Slijk-Ewijk
(Trudy Blom en Ralf Huijbers), de Ondernemersvereniging
Oosterhout (Peter van Moerkerk en Jan Maassen), de
milieuorganisaties (Joost Reijnen en Jan Coopmans),
Bezorgd Oosterhout (Martin Gouda en Edwin Prins),
Tennisvereniging De Hoge Wick (Liesbeth Frentz en Harry
Degen) en de Historische Kring Oosterhout Slijk-Ewijk. �
(Frans Spaan)
M
Kernpunten van het Eindadviesvan het Overlegplatform
Algemeen
• Het overlegproces in grote openheid verlopen en de
kritische inbreng van het Overlegplatform heeft geleid tot
verbetering van plannen.
• Niettemin is duidelijk dat bij de achterbannen van de diverse
organisaties die in het Overlegplatform zijn
vertegenwoordigd nog weinig enthousiasme voor de komst
van het bedrijvenpark bestaat.
• De plannen hebben vaak nog een abstract karakter. Voor de
bewoner van Oosterhout en Slijk-Ewijk komt het er vooral op
aan hoe de plannen concreet worden uitgewerkt. Ook bij de
concretisering van de plannen moet de omgeving goed
worden betrokken.
Landschapsvisie De Danenberg
• De Landschapsvisie is kwalitatief waardevol en sluit aan bij
de doelstellingen en randvoorwaarden van het
Overlegplatform.
• Essentieel is dat er harde (financiële) garanties zijn dat de
Landschapsvisie ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
• Gelijktijdige realisering van de Landschapsvisie met het
bedrijvenpark is van groot belang. Daarbij moet voorrang
worden gegeven aan concrete maatregelen die verdere
verstedelijking in het gebied naar het westen ‘op slot zetten’.
De verblijfs-en gebruikswaarde van het gebied moet zodanig
worden, dat de gedachte aan toekomstig ander gebruik van
de Danenberg als niet-acceptabel zal worden afgewezen.
• Er dient voorafgaand aan de uitvoering van de visie tijdig
overlegd te worden met betrokken particuliere
grondeigenaren.
• In uiterste geval moet de gemeente overgaan tot
onteigening wanneer dat nodig is om de Landschapsvisie te
realiseren.
• Tijdens de realisatiefase is een goede informatievoorziening
noodzakelijk.
• Overlegplatform blijft pleiten voor een volledig
archeologisch, geomorfologisch en cultuurhistorisch
onderzoek in het gebied De Danenberg.
• De nieuwe waterpartij in het noordwesten van De
Danenberg moet een extensieve recreatieve bestemming
krijgen. Omdat door deze plas het geluid van de snelweg
versterkt wordt, is een geluidswal nodig.
• De Landschapsvisie en het Realisatie- en Beheersplan dienen
deel uit te maken van de Samenwerkingsovereenkomst.
Betuws Bedrijvenpark
• Of een nieuw bedrijvenpark noodzakelijk is, hangt af van de
uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek naar de
marktbehoefte.
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg 11
• Het stedenbouwkundig ontwerp heeft veel kwaliteit. Het
ontwerp sluit aan bij de (histo rische) structuurkenmerken
van het gebied. Maar ook hier geldt, dat het er op aan komt
hoe mooie beelden en fraaie voornemens in de toelichting
uiteindelijk worden vertaald in concrete plannen en
maatregelen. Voorwaarde is dat bestemmingsplan,
beeldkwaliteitplan en landlordmodel voor de gemeenteraad
ook in onderlinge samenhang en verbinding met elkaar
worden vastgesteld en voorts in de Samenwerkings-
overeenkomst worden verankerd.
• Als het Bedrijvenpark conform de gepresenteerde
documenten wordt uitgevoerd, lijkt te kunnen worden
voldaan aan de geformuleerde ambitie ‘niet zien, niet horen
en niet ruiken van het BBP’.
• De ambities dienen ook in economisch mindere tijden te
worden gehandhaafd.
• Het Overlegplatform pleit ervoor, dat er een kader
ontwikkeld wordt met criteria voor de toelating van
bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4, zodat daarover
geen misverstanden kunnen gaan ontstaan.
• Fasering is om een zo compact mogelijke belasting van de
beschikbare ruimte te realiseren. Er moet niet begonnen
worden met het hele bedrijventerrein te ontwikkelen, maar
beginnen langs de A15. Dit geldt voor zowel de uitgifte van
kavels als het realiseren van de infrastructuur.
• De uitkomsten van de Sociale Effectenrapportage zijn erg
vaag en bieden nauwelijks houvast voor beleid en
compensatiemogelijkheden. Gepleit wordt om in de
Dorpsontwikkelingsplannen nadrukkelijk de relatie met en de
invloed van het bedrijvenpark zichtbaar te maken.
Ontwikkelaar en gemeente dienen compenserende
maatregelen te financieren voor de beide
dorpsgemeenschappen.
• De groene bufferzone tussen Oosterhout en het BBP dient
een ‘definitieve ontwikkeling’ te zijn. Het bestaan van de
buffer moet worden gewaarborgd voor de verre toekomst.
• Bij de inrichting van de werklandschappen wordt er voor
gepleit overdekt parkeren in te richten.
• Windturbines dragen op zich bij aan duurzame energie en
verminderde CO2-uitstoot. Over de locatie en de gevolgen
van windturbines voor het ‘niet zien’ en ‘niet horen’ bestaat
zeker bij veel bewoners nog onduidelijkheid. Er dient
daarom voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld,
een stevig communicatietraject te worden doorlopen ten
behoeve van de bewoners.
• Het Overlegplatform is een sterke voorstander van het
verkeersmodel met twee viaducten. Deze oplossing sluit het
beste aan bij het alternatief, dat het Overlegplatform bij haar
Tussenadvies heeft gesuggereerd. Bovendien zal een
oplossing waarbij het verkeer wordt gespreid over twee
viaducten veiliger zijn dan via één viaduct met een ernaast
liggend fietspad, waarover al het verkeer zich zou moeten
bewegen. �
Coöperatieve vereniging isbasis voor Landlord-model
Toekomstige eigenaren en gebruikers (huurders) van het
Betuws Bedrijvenpark worden gezamenlijk
verantwoordelijk voor de kwaliteit van de bebouwing en
het beheer van de openbare ruimte op het park. Dit
wordt verwezenlijkt door een coöperatieve vereniging
op te richten waaraan toekomstige eigenaren en
gebruikers van de gebouwen deelnemen.
n de Intentieovereenkomst tussen de gemeente
Overbetuwe en Betuws Bedrijvenpark BV is als
voorwaarde opgenomen dat ‘parkmanagement zal worden
ingezet’ om vorm te geven aan de duurzaamheid en de
beperking van milieubelasting van het bedrijvenpark.
Parkmanagement is een verzamelnaam voor uiteenlopende
diensten die op een bedrijvenpark kunnen worden
aangeboden (zoals collectieve beveiliging of collectief
vervoer) en afspraken die worden gemaakt over
bijvoorbeeld het uiterlijk van de gebouwen of de
bewegwijzering op het terrein.
De gemeente Overbetuwe koppelt het parkmanagement
voor het Betuws Bedrijvenpark nadrukkelijk aan
duurzaamheid en de beperking van milieubelasting. Daarbij
kan worden gedacht aan verdergaande afspraken over de
energievoorziening en het energieverbruik van de
gebouwen of het beperken van licht- en geluidhinder.
Hiervoor is een organisatiestructuur nodig die garandeert
dat niet alleen bij de start, maar ook op lange termijn de
uitgangspunten van duurzaamheid overeind blijven. Dit
reikt verder dan wat normaliter onder parkmanagement
wordt verstaan.
Bij het Betuws Bedrijvenpark zal daarom het Landlord-
principe worden toegepast. Dit Landlord-principe betekent
dat er een centrale managementorganisatie komt die niet
alleen een aantal concrete diensten aanbiedt, maar die als
‘een huisbaas’ (Landlord) langdurig toezicht houdt op
kwaliteit en duurzaamheid in uitgifte, bebouwing, gebruik
en beheer van het park en de gebouwen.
Stevige juridische basis
Belangrijk is dat er een stevige juridische basis wordt gelegd
onder het Landlord-model.
In de huidige praktijk gaat veel parkmanagement gebukt
onder het feit dat niet alle gebruikers van een
bedrijventerrein of -park deelnemen. Bij de verkoop van de
grond is weliswaar de verplichting opgenomen dat de
kopers lid worden van een Vereniging van Eigenaren, maar
juridisch zijn er geen instrumenten om hen daar ook op
langere termijn toe te verplichten.
Gevolg: na verloop van tijd trekken steeds meer grond- en
gebouweigenaren zich terug (‘free riders’) en wordt het
Lees verder op pagina 12
I
Nieuwsbrief 08 l oktober 2009 Betuws Bedrijvenpark en Landschapsvisie De Danenberg12
Doorlees van pagina 11
(financiële) draagvlak voor het parkmanagement minder.
Dit gebeurt ook wanneer bedrijfsgebouwen worden
doorverhuurd aan ondernemingen. Het is vaak zeer lastig deze
huurders te bewegen deel te nemen aan (en te betalen voor)
het parkmanagement. Het is een situatie die vergelijkbaar is
met veel winkelcentra waar bijvoorbeeld de filiaalbedrijven niet
meebetalen aan de feestverlichting.
Voor het Betuws Bedrijvenpark is daarom gezocht naar een
juridische vorm die zowel eigenaren als gebruikers van het
bedrijvenpark en de gebouwen ook op lange termijn bindt aan
zorgvuldig en duurzaam parkbeheer. Een model dat de
gemeente bovendien de garantie geeft, dat de afspraken over
het parkbeheer in stand blijven na de periode van uitgifte.
Coöperatieve vereniging
Na een uitgebreide zoektocht is gekozen voor het model van
een coöperatieve vereniging van eigenaren en gebruikers, die
als opdrachtgever zal gaan optreden voor het
parkmanagement. Deze coöperatieve vereniging wordt de
eigenaar van de openbare ruimte (straten, watergangen,
trottoirs etc) binnen het bedrijvenpark. Wie grond aankoopt op
het bedrijvenpark draagt zo ook de verantwoordelijkheid over
deze openbare ruimte.
Naast de coöperatieve vereniging wordt een management-
organisatie opgericht die het parkbeheer daadwerkelijk gaat
uitvoeren. Deze organisatie krijgt een stevige positie om een
goede kwaliteit van de inrichting en bebouwing van het
bedrijvenpark te kunnen garanderen. De kwaliteit van de
bebouwing zal in de praktijk bewaakt worden door een,
gezamenlijk door gemeente en eigenaar/eigenaren aan te
stellen supervisor.
Eigenaren van gronden die niet in bezit zijn van Betuws
Bedrijvenpark BV kunnen aan de afspraken over de inrichting
en bebouwing gehouden worden doordat de koppeling van
het Beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige supervisie te
koppelen aan het gemeentelijke bestemmingsplan. Bij de
beoordeling van bouwplannen kan de gemeente deze hieraan
toetsen.
Uiteraard wordt de managementorganisatie ook het eerste
aanspreekpunt voor omwonenden van het bedrijvenpark. �
Verdere InformatieGemeente OverbetuweProjectleider: Else Wever, (0481) 36 21 90,[email protected]
Betuws Bedrijvenpark BVProjectleider: Martijn Bax, (026) 376 05 35,[email protected]
Commerciële informatie: Vincent Hofs, (026) 376 05 35,[email protected]
Overlegplatformsecretariaat: Diny Graven, (0487) 50 17 [email protected]
colofonDeze nieuwsbrief wordt door de gemeente Overbetuwe en hetBetuws Bedrijvenpark BV huis-aan-huis verspreid in dedorpskernen Oosterhout, Slijk-Ewijk en Reeth om de bewonersop de hoogte te houden over de ontwikkeling van hetbedrijvenpark en de landschapsvisie De Danenberg. Aan deinhoud van deze nieuwsbrief kunnen geen rechten wordenontleend.De informatie uit deze nieuwsbrief is tevens te vinden op dewebsite www.betuwsbedrijvenpark.nl.
Tekst: Paul Baeten, ArnhemVormgeving: Paul Glaudemans, ArnhemIllustraties: Op ten Noort BlijdensteinDruk: Drukkerij De Rijn, VelpVerspreiding: Gerto, DodewaardOplage: 1.600
Informatie-markt 15 oktoberIn het kader van de procedure van het ontwerp-
bestemmingsplan voor het Betuws Bedrijvenpark
(bestemmingsplan De Nieuwe Rietgraaf e.o.) is er op
donderdag 15 oktober in zaal Merkus aan de Dorpsstraat 12
in Oosterhout vanaf 20.00 uur een inloopavond.
Deze heeft het karakter van een informatiemarkt waarbij
deskundigen desgevraagd een toelichting geven op diverse
aspecten van het ontwerp-bestemmingsplan.
Alle relevante stukken liggen ter inzage in het gemeentehuis
van Overbetuwe, locatie Elst (maandag t/m woensdag van
8.30-17.00 uur, donderdag van 8.30-20.00 uur en vrijdag
van 8.30-13.00 uur) en receptie locatie Andelst (maandag
t/m donderdag van 8.30-17.00 uur en vrijdag van 8.30-
13.00 uur). Ook kunnen de stukken via internet worden
bekeken via de website van de
gemeente,www.overbetuwe.nl, klikken op Wonen en Leven
en vervolgens op Bestemmingsplannen. Zoals eerder in het
Gemeentenieuws is gepubliceerd, kunnen zienswijzen op
het ontwerp-bestemmingsplan tot en met 28 oktober
worden ingediend. �