FastighetsrättKapitel 6

Grunduppgifter

EgendomFast egendom

Lös egendom

Fastighet = avgränsat markområde (t.ex. en småhustomt)

Om en person äger marken och en annan person huset, så utgör fastigheten av marken

Inskrivningsregister -• för att hålla reda på vem som

äger olika markområden i ett land.

Fastighetsbeteckning (exempel: Jore 1:22)

Lagfart

I inskrivningsregistretuppgifter om fastigheten samt

ägare till fastigheten

Lagfarten måste registreras 3 månader från köpet. (Blir därmed offentligt)

Lagfarten kostar 1,5% av fastighetens pris (eller tax.värde. Högsta värdet gäller).

Denna lagfartsavgift kallas "stämpelskatt"

Formkrav vid fastighetsköp

* Avtalet måste vara skriftligt.

* I avtalet måste ange: köpare, säljare, fastighetsbeteckning och köpeskillingen (=priset)

* Avtalet måste innehålla en förklaring från säljaren att han överlåter fastigheten på köparen.

* Säljaren och köparen måste underteckna avtalet.

*Om säljaren är gift/sambo måste makan/sambon skriftligen godkänna köpet då fastigheten är giftorätt eller är den gemensamma bostaden för sambor.

*..för att inskrivningsmyndigheten ska utfärda lagfart krävs att säljarens namnteckning bevittnas,..

FastighetsmäklareMäklaren måste ta reda på vad som finns antecknat i Inskrivningsregistret.

Mäklaravgift: vanligtvis 5% av köpeskillingen

Köpehandlingar

1. Köpekontrakt

2. Köpebrev

1. När en fastighet sålts upprättas ett köpekontrakt.

Alla villkoren tas här upp som gäller för köpet.

Normalt betalas en handpenning på ca 10% av köpeskillingen. (Om köparen inte fullföljer köpet betraktas vanligen handpenningen som skadestånd och handpenningen kan då tillfalla säljaren.)

2. När köparen betalt hela köpeskillingen upprättas ett köpebrev. ”Kvitto” på att köpet är fullföljt.

Upplysnings- och Undersökningsplikt

Klicka på ikonen för att lägga till en bild

Säljares skyldighet

En säljare har skyldighet att lämna upplysningar om fel och brister som han känner till.

1. Gör han inte det kan säljaren bli skyldig att betala till köparen vad det kostar att reparera felen. ”Nedsättning av köpeskillingen”

2. Säljaren kan också få betala skadestånd till köparen. Vid allvarliga fel kan köparen få rätt att häva köpet.

Köpares skyldighet

Köparen har en viktig skyldighet att noggrant undersöka fastigheten. Lämpligtvis anlitas en besiktningsman.

• Köparen är ansvarig för alla fel som han borde upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten.

• Köparen kan kräva nedsättning av priset p.g.a. fel som upptäcks.

• Om inga fel upptäcks kan köparen begära en garanti av säljaren att det inte finns något fel. • (exempelvis: höga fuktvärden uppmätta, men finner ingen skada ..misstanke..garanti

begärs)

Vet säljaren att fastigheten har fel och brister kan han friskriva sig från dessa. I köpekontraktet tas då in att köparen inte får häva köpet eller kräva nedsättning av köpeskillingen om det finns dolda fel.

Dolda felEtt ”dolt fel” är ett fel som varken köparen eller säljaren har kunnat se vid en noggrann besiktning och inte heller haft anledning att vänta sig.

Köparen är skyldig att ”reklamera” felet, dvs. att berätta för säljaren om felet och att han vill ha ersättning för det, inom skälig tid efter det att han upptäckt felet.

Gör han inte det kan han förlora sin rätt till ersättning för felet.

Om det dolda felet upptäcks 1 år efter köpet har köparen rätt att häva köpet.

Denna tidsgräns gäller dock inte om säljaren medvetet försökt lura köparen (ex.vis S vet att det regnar in, men målar över fuktfläcken.)

Om mer än 10 år gått sedan köpet skedde saknar köparen ersättningsrätt. Preskribtion har inträtt.

Om köparen eller dennes besiktningsman borde upptäckt felet, kan han inte kräva säljaren på ersättning för detta.

Bolån• Amortering = avbetalning av skuld

• Bankerna kräver alltid säkerhet för lånet. • För att få låna pengar till fastigheten kräver banken

att som säkerhet få ett ”pantbrev” i fastigheten. • Genom att fastighetsägaren lämnar över

pantbrevet till banken får banken panten i sin hand.

• Fastighetsägaren ansöker om ”inteckning” i fastigheten hos Inskrivningsmyndigheten.

• Fastighetsägaren måste ha lagfart, annars kan han inte få sin ansökan om inteckning beviljad och få ut pantbrev.

• Pantbrevskostnaden = 2% av inteckningens belopp = Stämpelskatt

Om fastighetsägaren inte kan betala lånet…….

….banken begär att huset skall säljas för att banken ska få tillbaka sina utlånade pengar.

Den som har pantbrev högst upp i fastigheten, har sämre chans att få tillbaka sina utlånade pengar.

Tidigare inteckningar

Om fastigheten tagit ut en inteckning på 500.000 kr, men sedan amorterat (betalat av) ner lånen till 400.000 kr

= 100 000 kr kvar som inte utnyttjats.

Den outnyttjade delen av pantbrevet kallas ”överhypotek”. Obelånade inteckningar som finns kvar hos fastighetsägaren kallas ”ägarhypotek”.

”Gravitationsbevis” = få reda på vem som äger fastigheten och vilka pantbrev som tagit ut. ”G” bör inte vara äldre än en månad.

Den som är intresserad av att köpa ett hus vill alltid veta vilka inteckningar som finns. Ofta kan man nämligen överta de lån som finns i samband med köpet och han kan dessutom behöva låna upp mer pengar i då fastigheten stigit i värde och pris.

i Inskrivningsregistret

Förutom lagfart och pantbrev antecknas i inskrivningsregistret uppgifter om ”nyttjanderätter”

(ex.vis jakträtter) och servitut (ex. utfartsväg)

Lagfart

Pantbrev

Nyttjanderätter

Servitut