Upload
arpetry
View
8.035
Download
8
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Noções de avaliação de imóveis com exercício para corretores de imoveis
Citation preview
by Arlete Petry Terra
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Avaliação de imóveis:
É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma necessidade urgente em comprar ou vender, esta pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente.
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Não considera urgências ou interesses.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Método da capitalização da renda Identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários Viáveis.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Na fase de coleta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais
semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar(buscar em lugares
diferentes) as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Aspectos Quantitativos
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Conforme a Resolução 1066/2007, o PTAM deve conter os seguintes requisitos mínimos: ◦ Indentificação do solicitante da avaliação
◦ Objetivo- finalidade do parecer: judicial, patrimônio, etc.
◦ Identificação do imóvel – matrícula
◦ Descrição do Imóvel: estado de conservação, padrão construtivo, etc.
◦ Metodologia Avaliatória
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
◦ Vistoria do Imóvel: detalhar aspectos físicos, infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio, etc.
◦ Tabela Básica do Padrão Construtivo: telhado, fachada, esquadria, parede, piso, azulejo, louça (Baixo, Normal, Alto)
◦ Levantamento Fotográfico – fotografar todos os aspectos relevantes do imóvel. Em caso de avaliação judicial é obrigatório entregar fotografias e negativos – fotografias digitais podem ser manipuladas.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
◦ Pesquisa de Mercado:
◦ Os imóveis devem pertencer, em ordem de prioridade, ao mesmo empreendimento, à mesma rua, ao mesmo bairro e por último à mesma região.
◦ A pesquisa deve ser feita preferencialmente:
Com imóveis que tenham avaliação contemporânea (buscar diferentes fontes para diversificar as informações)
com imóveis já comercializados.
◦ Onde? Deve ser feita em Imobiliárias, Registro de Imóveis, Construtoras, Porteiros, etc.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Homogeneização de Dados: eliminação de amostras do Quadro Amostral que diferem muito do critério técnico e fatores mercadológicos.
Tratamento Matemático das Amostras: Determinar o valor do m , em Porto Alegre, da Área Privativa.
Média Aritmética: Determinar o valor médio do m de todas as amostras do Quadro Amostral.
Média Final
Determinação de Valor
Conclusão
Encerramento do PTAM
Anexos: Mapa localização, matrícula atualizada, fotos, fontes, etc...
2
2
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
◦Imóvel a ser avaliado: •Cobertura de 2 dormitórios
•180m² de área total e 112m² de área privativa
•Frente
•5º andar
•Construído há 7 anos.
•Bairro Cristo Redentor
•Sacada
•1 vagas de garagem
•Padrão médio
•Edifício com 5 andares
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Fazer a Homogeneização de dados
n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
COMO ENCONTRAR O VALOR DO METRO QUADRADO
Para encontrar o valor do metro quadrado de
cada imóvel dividimos o valor do imóvel pela sua área privativa.
privativaárea
imóveldovalorvm
2
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Critério para arredondamento: - Se a 3ª. casa após a vírgula for = 4 ou < que 4, manter o número que consta na segunda. casa. Ex.: 1.457,32252 para arredondar, simplesmente mantemos o número 1.457,32 - Se a 3ª. casa após a vírgula for = 5 ou > que 5, a segunda casa sobe uma unidade. Ex.: 1.457,3364 para arredondar, simplesmente aumentamos uma unidade 1.457,34
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Valor do metro quadrado das amostras n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84
45.018,92
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
2
22
99,462.313
92,018.45..
m $13
13 ..
mAM
Ramostrasdasmdosoma
AM
Determinação do Valor Médio do m² do Quadro Amostral
•Para determinar a Média Aritmética do quadro amostral, basta somar a coluna de m²
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
A média final é calculada com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%.
.... AMFM
%20
%20
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
É calculada com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%.
Agora, devemos considerar somente as amostras dentro do intervalo: Limite Superior e Limite Inferior.
..AM) (59,155.460,69299,462.3%20 SuperiorLimite
) (39,770.260,69299,462.3%20 InferiorLimite
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Amostras Dentro do Limite Superior e Limite Inferior n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21*
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15*
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99*
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40*
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84
45.018,92
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
2
22
13,432.39
17,889.30..
$9
9 ..
mFM
mRamostrasdasmdosoma
FM
Média Final Somar a novamente a coluna do m² e dividir pelo número de amostras restantes.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Valor do imóvel= área privativa do imóvel x média final
Valor do Imóvel= 112m2 x 3.432,13 Valor do Imóvel= R$ 384.398,56
Para não deixar o valor do imóvel “quebrado”, é permitido arredondar à mais ou à menos até o
máximo de 1%.
Valor do Imóvel
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Valor médio estimado do Imóvel = R$ 385.000,00
Neste momento, colocamos uma variação de no máximo 10% para o Limite Inferior e Limite Superior.
Lembrando que quanto menos amostras tenho, maior deve ser a variação até 10%.
No caso deste exercício, vou calcular 4% =R$15.375,94.
Limite Superior para venda= R$ 400.375,94
e
Limite Inferior para venda= R$ 370.000,00
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
MODELO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (data)
Ilmo. Sr. (Nome do proprietário do imóvel)
(Endereço) ASSUNTO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
PREZADO(A) SENHOR(A): De acordo com a solicitação de V.Sª., apresentamos por fim a avaliação de seu imóvel, quanto ao valor de comercialização, situado à Rua (endereço do
imóvel), conforme descrição abaixo: Trata-se de um imóvel constituído de (descreva as características do
imóvel) Tomando-se por alicerce a exposição acima, e tendo em vista, quanto ao terreno, localização, formato, extensão, área construída e condições de
aproveitamento, características da zona, padrão do logradouro, situação e serviços públicos, seu tipo, idade da construção, distribuição das peças e
fins de utilização, qualidade dos materiais empregados em seu acabamento, estado geral de conservação, avaliamos o imóvel quanto ao
valor de comercialização em: R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à vista.
R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à prazo, nas seguintes condições: (especificar a forma).
Atenciosamente,__________________________________________ NOME DA IMOBILIÁRIA
OBS: ESTA AVALIAÇÃO É DE CARÁTER GENÉRICO E DEVERÁ SER ADAPTADO ÀS CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DE CADA CASO E/OU NEGÓCIO.
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com
Material elaborado por Arlete Petry Terra Werneck em conformidade com a NBR 14653 e Resolução COFECI 957/2006 e 1066/2007
avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com