Phap Luat Dau Tu

1

Ph¸p luËt vÒ ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n

Ths. NguyÔn M¹nh KhëiCôc Qu¶n lý nhµ vµ ThÞ tr êng

B§SBé X©y dùng

2

kh¸i qu¸t vÒ ph¸p luËt ®Çu t

i. Giíi thiÖu mét sè v¨n b¶n

1. LuËt ®Çu t n¨m 2005

2. LuËt X©y dùng n¨m 2004

3. NghÞ ®Þnh sè 12/2009/N§-CP ngµy 12/02/2009 vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh 4. NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP ngµy 06/9/2006 h íng dÉn thi hµnh LuËt Nhµ ë

5. NghÞ ®Þnh sè 181/2004/N§-CP ngµy 29/10/2004 vÒ h íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003

3


Giíi thiÖu mét sè v¨n b¶n (tiÕp)

6. NghÞ ®Þnh sè 84/2007/N§-CP ngµy 25/5/2005 bæ sung quy ®Þnh vÒ cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, tr×nh tù, thñ tôc båi th êng khi thu håi ®Êt

7. NghÞ ®Þnh sè 08/2005/N§-CP ngµy 24/01/2005 vÒ quy ho¹ch x©y dùng

8. NghÞ ®Þnh sè 02/2006/N§-CP ngµy 05/01/2006 vÒ Quy chÕ khu ®« thÞ míi

9. NghÞ quyÕt sè 33/2008/NQ-CP ngµy 31/12/2008 vÒ thÝ ®iÓm thñ tôc hµnh chÝnh trong ®Çu t khu nhµ ë, khu ®« thÞ míi, khu c«ng nghiÖp

10. Th«ng t sè 03/2009/TT-BXD ngµy 26/3/2009 h íng dÉn N§ sè 12/2009/N§-CP

4


ii. mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ ®Çu t KD B§S

1. Kh¸i niÖm chung vÒ ®Çu t

a/ Nhµ ®Çu t (gåm nhµ ®Çu t B§S nãi chung vµ nhµ ®Çu t x©y dùng CT nãi riªng) => bá vèn, tµi s¶n ®Ó ®Çu t - Çc lo¹i nhµ §T B§S:

+ Tæ chøc (ph©n biÖt §T KD vµ §T kh«ng KD)

+ Ç nh©n+ Hé gia ®×nh, céng ®ång d©n c , TC t«n

gi¸o- Çc h×nh thøc ®Çu t B§S

+ Trùc tiÕp+ Gi¸n tiÕp

5


b/ Chñ ®Çu t XDCT: Lµ chñ së h÷u vèn hoÆc ng êi ® îc chñ SH vèn giao qu¶n lý, sd ®ång vèn. Cô thÓ lµ:

- §èi víi DA sd vèn NSNN: Chñ §T do ng êi Q§ ®Çu t quyÕt ®Þnh

- §èi víi DA sd vèn tÝn dông: DN vay vèn lµ chñ ®Çu t

- §èi víi DA sd vèn hçn hîp: do çc bªn tho¶ thuËn hoÆc ng êi cã nhiÒu vèn

- §èi víi DA sd nguån vèn kh¸c: Lµ chñ së h÷u vèn hoÆc ng êi ®¹i diÖn theo ph¸p luËt

6


c/ Ho¹t ®éng ®Çu t : Lµ toµn bé çc ho¹t ®éng trong qu¸ tr×nh ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh, cô thÓ:

- Qu¸ tr×nh chuÈn bÞ ®Çu t : kÓ tõ khi t×m kiÕm ®Þa ®iÓm ®Õn khi b¾t ®Çu khëi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh. G§ nµy cã sù tham gia cña nhiÒu chñ thÓ

- Qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t : KÓ tõ khi x©y dùng ®Õn khi hoµn thµnh c«ng tr×nh ® a vµo sö dông. G§ nµy còng cã sù tham gia cña nhiÒu chñ thÓ

- Qu¶n lý ho¹t ®éng ®Çu t : Qu¶n lý qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t . Çc PMU (®èi víi DA sd vèn NSNN)

7


2. §Æc ®iÓm cña ho¹t ®éng ®Çu t B§S

- §ßi hái vèn lín

- §a d¹ng h×nh thøc sd vèn: Çc h×nh thøc vay vèn

- Thêi gian ®Çu t dµi: TÝnh theo th¸ng, n¨m

- Liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ®èi t îng, mét vïng, mét khu vùc

- T¸c ®éng ®Õn nhiÒu ngµnh kinh tÕ: lao ®éng, tµi chÝnh, VLXD, ng©n hµng...

- HiÖu qu¶ cao vÒ mÆt kinh tÕ, x· héi.

- NÕu cã x¶y ra rñi ro th× ®é thiÖt h¹i sÏ lín

8


3. Ph©n lo¹i ho¹t ®éng ®Çu t

- NÕu c¨n cø vµo quan hÖ ®Çu t , cã:

+ §Çu t trùc tiÕp

+ §Çu t gi¸n tiÕp

- NÕu theo h×nh thøc ®Çu t , cã:

+ §Çu t míi

+ §Çu t më réng

+ §Çu t n©ng cÊp

- NÕu theo thêi gian, cã:

+ §Çu t dµi h¹n

+ §Çu t ng¾n h¹n...

9


Iii. Dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh

1. Kh¸i niÖm DA§T: Lµ hå s¬ thuyÕt minh vµ çc b¶n vÏ kü thuËt vÒ dù ¸n

2. Ph©n lo¹i dù ¸n

- C¨n cø vµo quy m« vµ tÝnh chÊt, cã:

+ Dù ¸n quan träng quèc gia: Do Quèc héi quyÕt ®Þnh

+ Dù ¸n çc nhãm A, B, C (cÊp TTCP, cÊp Bé, UBND tØnh)

- C¨n cø theo nguån vèn, cã:

+ DA sd vèn NS NN

+ DA sd vèn vay tÝn dông

+ DA sd vèn ®Çu t ph¸t triÓn cña DN NN

+ DA sd vèn t nh©n hoÆc vèn hçn hîp

10


- C¨n cø vµo lo¹i B§S, cã:

+ Dù ¸n XD CT nhµ ë

+ Dù ¸n XD CT giao th«ng

+ Dù ¸n XD CT c«ng nghiÖp

+ Dù ¸n XD CT th ¬ng m¹i, du lÞch

+ Dù ¸n h¹ tÇng khu c«ng nghiÖp

+ Dù ¸n khu ®« thÞ míi

+ Dù ¸n CT thuû ®iÖn

+ Dù ¸n h¹ tÇng khu ®« thÞ...

11


3. Yªu cÇu ®èi víi DA ®Çu t XDCT

- §èi víi çc DA sd vèn NSNN: NN qu¶n lý toµn bé qu¸ tr×nh ®Çu t XD, cô thÓ lµ:

+ QuyÕt ®Þnh chñ tr ¬ng lËp DA,

+ QuyÕt ®Þnh ®Çu t , thiÕt kÕ, dù to¸n,

+ Lùa chän nhµ thÇu thi c«ng,

+ NghiÖm thu, bµn giao...

- §èi víi çc DA sd vèn tÝn dông do NN b¶o l·nh vµ vèn tÝn dông ®Çu t :

+ NN qu¶n lý vÒ quy m« vµ chñ tr ¬ng ®Çu t .

+ DN tù tæ chøc thùc hiÖn vµ qu¶n lý dù ¸n

12


- §èi víi çc DA sd vèn t nh©n: Chñ ®Çu t quyÕt ®Þnh h×nh thøc vµ néi dung qu¶n lý dù ¸n, cô thÓ:

+ ViÖc lËp dù ¸n

+ Lùa chän t vÊn TK

+ Ph ¬ng ¸n thiÕt kÕ

+ Lùa chän nhµ thÇu thi c«ng

+ H×nh thøc qu¶n lý dù ¸n

- §èi víi çc DA sd vèn hçn hîp:

+ Çc bªn tho¶ thuËn vÒ ph ¬ng thøc qu¶n lý DA hoÆc

+ Qu¶n lý theo quy ®Þnh ®èi víi nguån vèn cã tû lÖ % lín nhÊt

13


iii. Çc c«ng tr×nh kh«ng ph¶i lËp dA ®Çu t

1. Çc c«ng tr×nh ph¶i lËp B¸o ço Kinh tÕ-Kü thuËt

- C«ng tr×nh XD cho môc ®Ých t«n gi¸o;

- C«ng tr×nh XD míi, c¶i t¹o, söa ch÷a, n©ng cÊp cã tæng møc §T d íi 15 tû ®ång (kh«ng bao gåm tiÒn SD ®Êt)

2. Nhµ ë riªng lÎ cña hé gia ®×nh, ç nh©n

Nhµ ë riªng lÎ kh«ng ph¶i lËp DA vµ lËp B¸o ço KT-KT, nh ng ph¶i xin phÐp x©y dùng, trõ mét sè nhµ ë t¹i vïng s©u, vïng xa kh«ng thuéc ®« thÞ, ®iÓm d©n c n«ng th«n, nhµ ë t¹i khu vùc n«ng th«n ch a cã quy ho¹ch XD ® îc duyÖt

14


iV. Néi dung b¸o ço ®Çu t

1. §èi t îng c«ng tr×nh: Nh÷ng CT quan träng quèc gia th× ph¶i lËp B¸o ço ®Çu t (B¸o ço tiÒn kh¶ thi) tr×nh QH quyÕt ®Þnh tr íc khi lËp Dù ¸n ®©u t .

2. Néi dung B¸o ço ®Çu t , gåm:

- Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh (çc ®k thuËn lîi, khã kh¨n, chÕ ®é khai th¸c vµ sd tµi nguyªn)

- Dù kiÕn quy m« ®Çu t (c«ng suÊt, DT, çc h¹ng môc, ®Þa ®iÓm XD...)

- Lùa chän s¬ bé c«ng nghÖ, th«ng sè KT, p/a gi¶i phãng MB, çc ¶nh h ëng cña DA...

- H×nh thøc ®Çu t , x¸c ®Þnh s¬ bé tæng møc ®Çu t , tiÕn ®é thùc hiÖn

- HiÖu qu¶ kinh tÕ

15


v. Néi dung dù ¸n ®Çu t XDCT

1. §èi t îng:

Çc DA ®· ® îc QH quyÕt ®Þnh ®Çu t vµ DA çc nhãm A, B, C (Dù ¸n kh¶ thi)

2. Néi dung

a/ ThuyÕt minh

- Sù cÇn thiÕt vµ môc tiªu ®Çu t :

+ M« t¶ nhu cÇu thÞ tr êng, tiªu thô s¶n phÈm;

+ TÝnh c¹nh tranh, t¸c ®éng XH ®èi víi ®Þa ph ¬ng;

16


+ §Þa ®iÓm ®Çu t ;

+ H×nh thøc ®Çu t ;

+ Nhu cÇu SD ®Êt, ®k cung cÊp nguyªn vËt liÖu..

- M« t¶ vÒ quy m« vµ diÖn tÝch CT:

+ Çc h¹ng môc CT

+ Ph©n tÝch lùa chän ph ¬ng ¸n KT, c«ng nghÖ vµ c«ng suÊt

17

- Çc gi¶i ph¸p thùc hiÖn, gåm:

+ Ph ¬ng ¸n chung vÒ GPMB, t¸i ®Þnh c ;

+ Çc p/a KT ®èi víi CT trong ®« thÞ vµ CT cã y/c KT

+ Ph ¬ng ¸n khai th¸c DA vµ SD lao ®éng

+ Ph©n ®o¹n thùc hiÖn, tiÕn ®é thùc hiÖn vµ h×nh thøc Ql DA

- §¸nh gi¸ t¸c ®éng MT

- Gi¶i ph¸p PCCC, y/c vÒ ANQP

- Tæng vèn ®Çu t ; kh¶ n¨ng thu xÕp vèn, nguån vèn vµ kh¶ n¨ng cÊp vèn

- Ph©n tÝch hiÖu qu¶ tµi chÝnh, p/a hoµn tr¶ vèn

- Ph©n tÝch hiÖu qu¶ x· héi


18

b/ ThiÕt kÕ c¬ së, gåm 2 néi dung:

- PhÇn thuyÕt minh TKCS:

+ Giíi thiÖu tãm t¾t ®Þa ®iÓm XD;

+ Ph ¬ng ¸n thiÕt kÕ;

+ Tæng MB CT;

+ VÞ trÝ quy m« XD çc h¹ng môc CT;

+ KÕt nèi çc h¹ng môc CT cña DA víi h¹ tÇng KT khu vùc.

+ Ph ¬ng ¸n c«ng nghÖ, d©y truyÒn c«ng nghÖ


19


- PhÇn thuyÕt minh TKCS (tiÕp):

+ Ph ¬ng ¸n kiÕn tróc ®èi víi CT cã y/c vÒ KT

+ Ph ¬ng ¸n kÕt cÊu chÝnh, hÖ thèng kü thuËt, h¹ tÇng kü thuËt chñ yÕu

+ Ph ¬ng ¸n b¶o vÖ MT

+ Ph ¬ng ¸n PCCC

+ Danh môc çc tiªu chuÈn, quy chuÈn ® îc ¸p dông

20

- PhÇn b¶n vÏ thiÕt kÕ c¬ së (nhiÒu lo¹i b¶n vÏ):

+ B¶n vÏ tæng MBCT hoÆc b¶n vÏ b×nh ®å p/a tuyÕn ®èi víi CT theo tuyÕn

+ B¶n vÏ s¬ ®å c«ng nghÖ, d©y truyÒn c«ng nghÖ....

+ B¶n vÏ kÕt cÊu chÞu lùc chÝnh cña CT

+ B¶n vÏ s¬ ®å PCCC

+ B¶n vÏ hÖ thèng xö lý MT

+ B¶n vÏ hÖ thèng h¹ tÇng KT

+ M« t¶ t¶i träng vµ t¸c ®éng cña CT...


21


VII. Tr×nh tù, thñ tôc ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh

1. Cung cÊp th«ng tin vÒ quy ho¹ch

Cã 2 tr êng hîp:

- NÕu ch a cã ®Þa ®iÓm th× ph¶i xin giíi thiÖu ®Þa ®iÓm sau ®ã míi ®Ò nghÞ cung cÊp TT quy ho¹ch

- NÕu ®· cã ®Þa ®iÓm th× ®Ò nghÞ cung cÊp çc TT vÒ quy ho¹ch nh :

+ TT vÒ ®Þa ®iÓm XD, chØ giíi ® êng ®á, chØ giíi x©y dùng; cèt x©y dùng...hoÆc cÊp:

+ Chøng chØ quy ho¹ch: HT h¹ tÇng kü thuËt, to¹ ®é mèc giíi, mËt ®é x©y dùng, hÖ sè sö dông ®Êt, b¶o vÖ m«i tr êng, çc th«ng tin vÒ kiÕn tróc...

22



2. LËp quy ho¹ch ph©n khu 1/2000

Cã 2 tr êng hîp:

- NÕu NN ®· lËp QH 1/2000 råi th× chñ ®Çu t kh«ng ph¶i thùc hiÖn b íc nµy. KÓ tõ ngµy 01/01/2010, b íc lËp quy ho¹ch 1/2000 sÏ do NN thùc hiÖn

- NÕu NN ch a lËp QH 1/2000 th× giao chñ ®Çu t lËp QH víi 2 b íc (lËp nhiÖm vô vµ lËp ®å ¸n QH).

=> §èi víi Dù ¸n nhµ ë, khu ®« thÞ míi hoÆc DA h¹ tÇng khu c«ng nghiÖp th× mçi ®Þa ph ¬ng tuú vµo quy m« diÖn tÝch khu ®Êt mµ cã thÓ kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i lËp QH 1/2000 mµ cã thÓ lËp QH 1/500 ngay

23



3. LËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt QH 1/500

NÕu ®· cã QH 1/2000 hoÆc tr êng hîp kh«ng ph¶i lËp QH 1/2000 th× chñ ®Çu t thùc hiÖn lËp QH 1/500 theo 3 b íc nh sau:

- Chñ ®Çu t ph¶i lËp §Ò c ¬ng nhiÖm vô QH ®Ó tr×nh thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt ®Ò c ¬ng NVQH =>

- Chñ ®Çu t lËp NhiÖm vô QH ®Ó tr×nh thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt nhiÖm vô QH =>

- Chñ ®Çu t lËp §å ¸n QH 1/500 tr×nh thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt ®å ¸n (UBND tØnh hoÆc UBND cÊp quËn)

24



L u ý: §èi víi Dù ¸n nhµ ë, DA khu ®« thÞ míi, DA h¹ tÇng khu CN th× trong giai ®o¹n nµy, chÝnh quyÒn ®Þa ph ¬ng sÏ kÕt hîp lÊy ý kiÕn lu«n mét sè néi dung vÒ:

§¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr êng (Së TN-MT) vµ Tho¶ thuËn chiÒu cao tÜnh kh«ng c«ng tr×nh cho toµn bé dù ¸n (Bé Quèc phßng).

=> §èi víi çc DA kh¸c, viÖc ®¸nh gi¸ t¸c ®éng MT chØ ® îc thùc hiÖn sau khi ®· phª duyÖt xong QH

4. Giao chñ ®Çu t lËp dù ¸n

Nhµ n íc giao Dù ¸n ®ã cho chñ ®Çu t ®Ó lËp dù ¸n ®Çu t XDCT

25



5. LËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt dù ¸n

Sau khi QH 1/500 ® îc phª duyÖt, chñ ®Çu t thùc hiÖn lËp, thÈm ®Þnh, phª duyÖt DA. Çc thñ tôc cô thÓ nh :

- LÊy ý kiÕn c¬ quan chuyªn ngµnh thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së (nÕu thÊy cÇn thiÕt).

- ThÈm ®Þnh dù ¸n theo nguyªn t¾c:

+ §èi víi DA sd vèn NS th× c¬ quan NN sÏ thÈm ®Þnh TK c¬ së vµ phª duyÖt dù ¸n

+ §èi víi çc DA kh¸c, ng êi quyÕt ®Þnh ®Çu t tæ chøc thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt dù ¸n sau khi c¬ quan chuyªn ngµnh ®· thÈm ®Þnh TK c¬ së.

26



- Sau khi cã DA, chñ ®Çu t lµm thñ tôc ®¨ng ký ®Çu t t¹i c¬ quan qu¶n lý ®Çu t theo ph¸p luËt vÒ ®Çu t

- Tr×nh UBND phª duyÖt tæng thÓ ph ¬ng ¸n hç trî, båi th êng gi¶i phãng MB vµ th«ng b¸o thu håi ®Êt.

L u ý: + §èi víi DA khu nhµ ë, khu ®« thÞ, khu CN th× çc DN trong n íc chØ ph¶i ®¨ng ký ®Çu t , kh«ng ph¶i xin cÊp GiÊy chøng nhËn ®Çu t . Çc DA§T thø ph¸t còng kh«ng ph¶i lµm thñ tôc §K§T.

+ §èi víi çc DA kh¸c vµ DA cña çc DN n íc ngoµi th× vÉn ph¶i lµm thñ tôc cÊp GCN§T theo quy ®Þnh hiÖn hµnh.

27



6. Giao ®Êt, cho thuª ®Êt

Sau khi Dù ¸n ® îc phª duyÖt, chñ ®Çu t lµm thñ tôc tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn ra quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt. Çc thñ tôc cô thÓ nh :

- Nép hå s¬ ®Ò nghÞ giao ®Êt, cho thuª ®Êt

- Phèi hîp víi c¬ quan TN-MT, c¬ quan thuÕ gi¶i quyÕt çc vÊn ®Ò:

+ LËp ph ¬ng ¸n båi th êng cô thÓ

+ X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt

+ §o ®¹c, c¾m mèc giíi.

- Tho¶ thuËn kiÕn tróc (Së XD hoÆc KTQH)

28



- ThÈm ®Þnh p/a PCCC (c¬ quan c«ng an)

- Tho¶ thuËn chuyªn ngµnh vÒ cÊp ®iÖn, n íc

- Lµm thñ tôc cÊp GiÊy phÐp XD

L u ý: * §èi víi DA kh¸c kh«ng ph¶i lµ khu ®« thÞ, khu nhµ ë, khu CN th× thñ tôc lÊy ý kiÕn chiÒu cao tÜnh kh«ng cña Bé Quèc phßng sÏ thùc hiÖn trong giai ®o¹n nµy. => ph¶i xin ý kiÕn 2 lÇn ( lÇn 1 tr íc khi phª duyÖt DA lÊy ý kiÕn kh«ng chÝnh thøc).

* Nh÷ng tr êng hîp ®Êu gi¸ ®Êt vµ ®Êu thÇu DA th× thñ tôc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sÏ ® îc thùc hiÖn tr íc khi lËp, phª duyÖt DA (tøc lµ ®· cã ®Êt s¹ch, chñ ®Çu t kh«ng ph¶i lµm thñ tôc GPMB).

29



7. Båi th êng, gi¶i phãng mÆt b»ng

Phèi hîp víi UBND cÊp quËn ®Ó lËp Héi ®ång GPMB vµ tiÕn hµnh çc c«ng viÖc vÒ gi¶i phãng MB, thu håi ®Êt

=> HiÖn nay, chñ ®Çu t cã thÓ thuª Trung t©m ph¸t triÓn quü ®Êt thùc hiÖn GPMB.

8. Hoµn thiÖn thiÕt kÕ, khëi c«ng c«ng tr×nh

- Tuú theo tõng c«ng tr×nh mµ hoµn thiÖn vµ phª duyÖt hå s¬ thiÕt kÕ (theo 2 b íc hoÆc 3 b íc)

- Khëi c«ng x©y dùng CT. Tr íc khi khëi c«ng, chñ ®Çu t ph¶i th«ng b¸o cho UBND cÊp ph êng biÕt.

30


VII. Çc c«ng tr×nh XD ph¶i xin phÐp vµ kh«ng ph¶i xin phÐp X©y dùng

1. C«ng tr×nh x©y dùng ph¶i xin phÐp XD

- Çc CT XD theo DA mµ ®· ® îc phª duyÖt DA

- Nhµ ë t¹i ®« thÞ; t¹i ®iÓm d©n c n«ng th«n; t¹i khu vùc n«ng th«n ®· cã quy ho¹ch XD

2. Çc c«ng tr×nh kh«ng ph¶i xin phÐp XD

- CT bÝ mËt NN, CT XD theo lÖnh khÈn cÊp, CT t¹m phôc vô CT chÝnh

- CT XD theo tuyÕn kh«ng ®i qua ®« thÞ nh ng phï hîp víi QH XD ® îc duyÖt

31


VII. Çc c«ng tr×nh ph¶i xin phÐp vµ kh«ng ph¶i xin phÐp X©y dùng

- CT XD ®· ® îc Thñ t íng CP, Bé tr ëng, Chñ tÞch UBND tØnh quyÕt ®Þnh ®Çu t ;

- Çc CT söa ch÷a, c¶i t¹o, l¾p ®Æt thiÕt bÞ bªn trong kh«ng lµm thay ®æi, kiÕn tróc, kÕt cÊu CT

- CT h¹ tÇng KT quy m« nhá thuéc çc x· vïng s©u, vïng xa

- Nhµ ë riªng lÎ vïng s©u, vïng xa kh«ng thuéc ®« thÞ, kh«ng thuéc ®iÓm d©n c tËp trung, t¹i çc ®iÓm d©n c n«ng th«n ch a cã QHXD ® îc duyÖt.

=> ThÈm quyÒn cÊp GiÊy phÐp XD ® îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 23 cña NghÞ ®Þnh sè 12/2009/N§-CP.

32


VIIi. Mét sè vÊn ®Ò l u ý

1. Ph©n lo¹i chñ ®Çu t

- Chñ ®Çu t cÊp 1: Lµ chñ §T dù ¸n HT khu ®« thÞ vµ HT khu CN. Chñ §T chØ XD h¹ tÇng KT råi chuyÓn nh îng cho chñ §T cÊp 2.

- Chñ ®Çu t cÊp 2 (thø ph¸t): Lµ nh÷ng chñ §T mua hoÆc thuª l¹i tõng phÇn DT ®Êt ®· cã HT tõ chñ §T cÊp 1 ®Ó XDCT

2. VÒ gãp vèn XDCT, cã 2 lo¹i:

- §èi víi nhµ ë (gåm nhµ ë ®éc lËp vµ nhµ ë trong khu ®« thÞ míi): chØ ® îc nhËn gãp vèn khi CT ®· XD xong phÇn mãng;

- §èi víi CT kh¸c: § îc nhËn gãp vèn tõ khi GPMB

33


1. §Êu thÇu lùa chän chñ ®Çu t

2. ThÈm quyÒn phª duyÖt DA nhµ ë (UBND cÊp tØnh PD trªn 30 tû ®ång; UBND cÊp huyÖn < 30 tû ®ång)

3. C¬ cÊu çc lo¹i s¶n phÈm cña DA (çc lo¹i nhµ ë)

4. Ph ¬ng ¸n tiªu thô s¶n phÈm (b¸n, cho thuª, cho thuª mua)

5. Ph ¬ng ¸n khai th¸c, vËn hµnh (tù vËn hµnh; thuª ®¬n vÞ cã chøc n¨ng vËn hµnh nhµ ë)

Ix. So s¸nh mét sè néi dung vÒ dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë víi çc dù ¸n CT kh¸c

34

Hîp ®ång vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm Hîp ®ång vÒ B§S

Là v¨n b¶n thể hiện sự tho¶ thuËn cña çc bªn về çc giao dÞch liªn quan bÊt ®éng s¶n

2. Ph©n lo¹i hîp ®ång vÒ B§S

a) Hîp ®ång vÒ B§S (cã kho¶ng h¬n 10 lo¹i hîp ®ång vÒ B§S), vÝ dô:

+ Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, CTXD

+ Hîp ®ång cho thuª B§S

+ Hîp ®ång thuª mua nhµ ë, CTXD

+ Hîp ®ång chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông ®Êt

+ Hîp ®ång thÕ chÊp B§S

+ Hîp ®ång ®æi B§S....

35


b) Hîp ®ång trong kinh doanh B§S

Cã 4 lo¹i hîp ®ång:

+ Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, CTXD

+ Hîp ®ång cho thuª B§S

+ Hîp ®ång thuª mua nhµ ë, CTXD

+ Hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt

3. Tiªu chÝ ph©n biÖt hîp ®ång vÒ KD B§S

- C¨n cø vµo môc ®Ých cña H§

- C¨n cø vµo chñ thÓ ký kÕt hîp ®ång (bªn b¸n lµ chñ thÓ nµo)

36


4. Çc mÉu vÒ hîp ®ång KD B§S

- Hîp ®ång mua b¸n, cho thuª, cho thuª mua nhµ ë (NghÞ ®inh sè 90/2006/N§-CP)

- Hîp ®ång mua b¸n c¨n hé chung c (Th«ng t sè 01/2009/TT-BXD cña BXD)

- Hîp ®ång chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông ®Êt (Th«ng t sè 03/2005/TTLT-BTNMT-BTP cña Liªn Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr êng vµ Bé T ph¸p)

- Hîp ®ång vÒ CTXD (ch a cã mÉu)

37


5. Thñ tôc lËp hîp ®ång vÒ KD B§S

- Hîp ®ång vÒ KD B§S ph¶i ® îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã ch÷ ký cña hai bªn

- Hîp ®ång vÒ KD B§S kh«ng b¾t buéc ph¶i c«ng chøng, trõ tr êng hîp cho thuª nhµ ë tõ 06 th¸ng trë lªn

- Thñ tôc c«ng chøng Hîp ®ång vÒ KD B§S.

Tuú tõng lo¹i B§S mµ thùc hiÖn c«ng chøng theo quy ®Þnh cña LuËt Nhµ ë hoÆc LuËt ®Êt ®ai hoÆc LuËt d©n sù

38


6. Mét sè vÊn ®Ò l u ý khi lËp hîp ®ång KD B§S

- Gi¸ c¶ cña H§ (cã bao gåm thuÕ hay kh«ng, ®ång tiÒn thanh to¸n, mua c¨n hé chung c ...)

- NghÜa vô thùc hiÖn çc kho¶n thuÕ, tµi chÝnh

- H×nh thøc th«ng b¸o thùc hiÖn nghÜa vô

- B¶o hµnh nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng

- Tho¶ thuËn vÒ hiÖn tr¹ng kü thuËt nhµ ë, CT

- Tho¶ thuËn vÒ t×nh tr¹ng bÊt kh¶ kh¸ng

- VÒ viÖc thay ®æi çc néi dung cña hîp ®ång

- L u ý vÒ c©u ch÷ trong hîp ®ång

39Xin c¶m ¬n !

Education

Phap Luat Dau Tu