Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen

Rolf Barlindhaug, NIBR14. juni 2011

Priser, boligstruktur og flytting

• Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst?

• Flyttemønstre: Resultat av preferanser eller boligtilbud?

• Vil økt boligbygging redusere boligprisene?• Priseffekter av fortetting, økte

byggekostnader og bedre transportløsninger

Disposisjon

• Boligprisstatistikk• Flytting og flyttemønstre i Osloregionen• Prisdannelse - teorier• Drøfting og konsekvenser

Overordnede drivkrefter bak storbyveksten

• Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere– Høy innvandring fra ut utlandet– Flere unge oppholder seg i storbyene for en

periode, og periodene blir lengre• Befolkningsvekst medfører vekst i

arbeidsplasser (eller er det omvendt?)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Realboligpriser i Norge. 1945=100

Boligpriser 1992 - 2008

0

100

200

300

400

500

600

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

Oslo og Bærum

Stavanger, Bergen og Trondheim

Resten av Akershus

Resten av  landet

Oslo 2008: Boligpriser pr. kvm - 1000 kroner

30

4046

33

44

Osloregionen

Boligpris pr. kvadratmeter 2008. 1000 kr

2228

22

23

2222

22

3123

36

2008

106053282

3584

OmlandOslo

UtlandRest Norge

Flytteutveksling mellom Oslo – omlandet, resten av landet og utlandet

Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i OsloIndre by Ytre vest Ytre øst/syd

Indre by 36 37Ytre vest 12 8Ytre øst/syd 16 10Omland 17 12 15Landet ellers 28 17 17Utlandet 27 26 24Sum 100 100 100Antall 31684 12761 19546

Flyttemønster i Oslo-regionen 2008

Flyttemønster i Oslo-regionen 2008

Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo

Indre by Ytre vest Ytre øst/syd OmlandLandet ellers Utlandet Sum Antall

Indre by 17 27 22 22 12 100 26123Ytre vest 35 14 21 18 12 100 10525Ytre øst/syd 30 7 33 20 9 100 17040

Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i OsloIndre by Ytre vest Ytre øst/syd

Indre by 36 37Ytre vest 12 8Ytre øst/syd 16 10Omland 17 12 15Landet ellers 28 17 17Utlandet 27 26 24Sum 100 100 100Antall 31684 12761 19546

Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo

Indre by Ytre vest Ytre øst/syd OmlandLandet ellers Utlandet Sum Antall

Indre by 17 27 22 22 12 100 26123Ytre vest 35 14 21 18 12 100 10525Ytre øst/syd 30 7 33 20 9 100 17040

Netto innflyttingIndre by 5561Ytre vest 2236Ytre øst/syd 2506Sum 10303

Flyttemønster i Oslo-regionen 2008

Boligpriser, boligstruktur og flytting• Mange små, leide blokkboliger i indre by• Unge ønsker å bo sentralt og finner et

passende boligtilbud her. Men det koster • Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by

fordi så mange unge etablerer seg her. • Indre by har imidlertid en betydelig netto

utflytting av barn i alderen 0-5 år

Barnefamilier i indre by?

• Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser om en annen lokalisering?

• Slik boligprisstrukturen er, koster det svært mye å kjøpe sentrale romslige boliger

• Vil gode uteområder og store boliger rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte inn?

Sterk forventet befolkningsvekst – behov for 80-90000 nye boliger før 2030?

• Fører befolkningsvekst til økte boligpriser?• Kan boligprisene i storbyene reduseres ved å

bygge mer?• Er det andre måter å redusere boligprisene på

i storbyer?

Urbane boligmarkeder - egenskaper• Boligprisene i storbyens randsone er lik

byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ avkastning av landbruksareal)

• Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt• Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av

byspredning og reisekostnader per km• Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse

fordi tomtene der er relativt rimelige• Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for

fortetting og byomforming

Pris

Byggekostnad

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Bygging i randsonen

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Reduksjon i byggekostnader

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Reduksjon i byggekostnader og bygging i randsonen

Feltutbygging Fortetting i småhusområder

Innfyll Transformasjon

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Boligbygging gjennom fortetting og transformasjon endrer ikke prisstrukturen

Pris

Byggekostnad +

Tomtekostnad

sentrumrandsonerandsone

Reduserte reisekostnader senker prisene

Redusert pris på månedskort

Oslo som eksempel

Oslo 2001-09: 25371 nye boliger

Antall og prosentfordeling etter område

54513558 10501

2356

3505

21 %

41 %14 %

14 %

9 %

Boligbygging i storbyen• Ikke nødvendigvis bygging der prisene er

høye – det kan være lite areal igjen• Mye bygging i indre by - store

transformasjonsprosjekter• Lite bygging i etablerte bydeler med

borettslag• Mye fortetting i småhusområder• Er fortettingspotensialet brukt opp?• Vil en lykkes med fortetting i knutepunkter?

Oppsummering• Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen

mot sentrum• Boligbygging som utvider randsonen øker

boligprisene sentralt• Marka og sjøen gir konsentrert byspredning i 3

korridorer• Økte byggekostnader øker boligprisene overalt • Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og

prisvekst• Raskere og billigere transport mest effektivt for å

redusere boligprisene sentralt?