PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. Propedéutica. Registro M.006100/2016

Víctor Diéguez Montes. Arquitecto.

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PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN

Propedéutica

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PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. Propedéutica.1

Matthys Levy y Mario Salvadori2 describen que “Un edificio es concebido cuando se diseña y nace cuando se

construye. Vive mientras se mantiene en pie, y muere de viejo o debido a un accidente inesperado. Respira a

través de la boca que son sus ventanas y de los pulmones que son su sistema de aire acondicionado; hay fluidos

que circulan por las venas y arterias que son sus tuberías. La piel de su fachada lo protege, se sustenta en el

esqueleto formado por sus pilares, vigas y forjados y descansa sobre los pies de sus cimientos”.

De la misma manera, los edificios que enferman presentan síntomas antes de su final: su piel oscurece y se

agrieta, su esqueleto se debilita y sus tuberías fallan.

La naturaleza de la construcción hace a los edificios hiperestáticos y robustos, esto es: son capaces de asumir

cambios planificados o imprevistos – que llamamos fallos –, en su estructura, elementos y contexto,

adaptándose a las nuevas condiciones sin demasiados problemas. Éste proceso de adaptación es en mayor o

menor medida traumático, acusando lesiones leves antes – que llamamos síntomas –.

La lectura y análisis de los síntomas y fallos de los edificios enfermos es por el momento definición suficiente

para la disciplina que nos ocupa: la patología de la edificación, cuyo primer término proviene del griego

πάθος (pathos, "afección") y λογία (-logia, "estudio")

A. ORIGEN.

La toma en consideración de los fallos y su análisis es esencial para alcanzar el éxito. Un buen modo de

plantear un problema de diseño es analizar los errores que hemos observado en pasadas soluciones al mismo

problema, detectando problemas y corrigiéndolos. Incluso, cuando damos solución a un problema nuevo, el

mejor modo de plantearlo es prever todas las posibles maneras en las que podría fallar, repasando

mentalmente las soluciones fallidas a problemas distintos.

Diseño y fallo tienen origen, y camino, común3. De esta manera, en tanto los edificios son objetos diseñados por

el hombre, el análisis de fallos es herramienta necesaria para su entendimiento y evolución.

1 Este texto forma parte de la memoria presentada a una licitación de servicios del Ayuntamiento de Madrid, por lo que puede contener referencias a otros documentos, que no se han incluido. 2 LEVY Matthys, SALVADORI Mario. “Why do buildings fall down. “ Ed. Norton. 1992. 3 PETROSKY Henry. “Success through failure: the paradox of design” Ed. Princeton University Press. 2006 y “Paradigmas de diseño: casos históricos de error y buen juicio en ingeniería” Ed. Cambrige University Press. 2008.


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Si es posible fechar el nacimiento del diseño con el empleo de elementos recogidos directamente de la

naturaleza para fines operativos humanos: “piedras utilizadas como martillos para abrir frutos”; podemos

identificar el nacimiento del análisis de fallos apenas un instante después: en el proceso mental que lleva a

descartar determinadas piedras que por sus características de tamaño, dureza o forma, no son adecuadas para

alcanzar el fin deseado. Los mejores martillos son el resultado de eliminar los fallos de los anteriores.

En tanto la Arquitectura tiene un origen igualmente operativo: la necesidad del hombre de abrigo y seguridad

frente al mundo salvaje que le rodea, el análisis de fallos toma partido de su desarrollo. El mito de la cabaña

primitiva expuesto por el ingeniero militar romano Marco Vitruvio Polión (70aC – 15aC) en el volumen segundo

de sus “diez libros de Arquitectura”4 da cuenta de ello.

“Los hombres, primitivamente, nacían como las fieras, en las selvas, en los bosques y en las cuevas, y pasaban su vida alimentándose con los frutos naturales de la tierra. Y ocurrió que en un determinado lugar, unos árboles que estaban muy juntos los unos contra los otros, agitados por un viento tempestuoso, al rozarse unas ramas con otras, se encendieron (…). Pero poco después, mitigado el fuego y recobrada la tranquilidad, se fueron aproximando, y dándose cuenta de que aquel calor templado era una gran comodidad, añadieron leña, mantuvieron el fuego, y llamando a otros hombres por señas les dieron a entender los provechos que podrían obtener del fuego. En aquellas reuniones, los hombres, al principio lanzando diferentes sonidos unos de una manera y otros de otra, fueron de día en día creando vocablo (…) y así formaron su idioma.

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Por tanto, con ocasión del fuego surgieron entre los hombres las reuniones, las asambleas y la vida en común, que cada vez se fueron viendo más concurridas en un mismo lugar; (…) comenzaron unos a procurarse techados utilizando ramas y otros a cavar grutas bajo los montes, y algunos a hacer, imitando los nidos de las golondrinas con barro y ramas, recintos donde poder guarecerse. Luego, otros, observando los techos de sus vecinos y añadiéndoles ideas nuevas, fueron de día en día mejorando los

4 VITRUBIO Marco. “De Architectura libri decem” (Los diez libros de Arquitectura) 27 aC. Ed. Iberia. 1997 5 Ilustración. La cabaña de Vitrubio según Marc-Antoine Laugier.


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tipos de sus chozas. Y como los hombres son por naturaleza imitadores y dóciles, haciendo alarde cada día de sus nuevas invenciones, se mostraban unos a otros las mejoras de sus edificaciones, y ejercitando así su ingenio fueron de grado en grado mejorando sus gustos. Al principio plantaron horcones, y entrelazándolos con ramas levantaron paredes que cubrieron con barro; otros edificaron, con terrones y céspedes secos, sobre los que colocaron maderos cruzados, cubriendo todo ello con cañas y ramas secas para resguardarse de las lluvias y del calor; pero para que semejantes techumbres pudieran resistir las lluvias invernales, las remataban en punta y las cubrían con barro para que, merced a los techos inclinados, resbalase el agua. Habiendo sido estos, pues, los principios (…) fueron elevándose gradualmente de la construcción de edificios a otros conocimientos y prácticas de las restantes artes, pasando de una vida inculta y agreste a otra pacífica y estable. Después, merced a continuas experiencias y a estudiadas observaciones (…), y dándose cuenta de que la naturaleza les suministraba con manos espléndidas madera y toda clase de materiales de construcción, se sirvieron de ellos, los aumentaron con su cultivo, y de este modo acrecieron con el auxilio de las artes las comodidades y delicadeza de la vida humana.”

La observación y análisis de los fallos de la realidad construida existente “observando los techos de sus

vecinos” y la imitación de los casos de éxito corrigiendo sus defectos “añadiéndoles ideas nueva las remataban

en punta (…) las cubrían con barro para que, merced a los techos inclinados, resbalase el agua” es el

mecanismo principal del diseño, y corre paralelo a la historia de la ingeniería y de la construcción.

La acumulación de experiencias en construcción mediante el estudio de casos de éxito y fallo es

fundamentalmente empírica y su transmisión oral, habiendo llegado a nuestros días escasos testimonios

escritos de la Edad Antigua. Los ya citados “Diez libros de Arquitectura de Vitrubio” que fijan la evolución de la

técnica en un momento concreto, el año 27 a.C; no solo en cuanto a las medidas, proporciones y órdenes

clásicos de los templos y edificios singulares; sino también, sobre la construcción de casas, sus materiales

(libro segundo: los ladrillos, la arena, la cal, la madera...), elementos (libro séptimo y octavo: pavimentos,

enlucido, maneras de cubrir el agua…), contexto (libro sexto: disposición de los edificios, de sus salas, las

casas de campo…) e incluso las máquinas de construcción y defensa.

En su libro segundo6, Vitrubio trata los “materiales, maderas y estructura con los que se llevan a cabo la

construcción de los edificios: las propiedades y cualidades de tales materiales atendiendo a su utilidad”. Su

lectura, muy ilustrativa y menos espesa de lo que cabría pensar, relata las ventajas y desventajas de los

materiales y formas de construcción desde el punto de vista de su materialidad, disposición y ejecución. Se

trata el fin y al cabo de una genial recopilación de lecciones derivadas del estudio de casos de fallo.

“Las formas de construcción son dos: la «reticular», que actualmente utiliza todo el mundo, y la antigua que se denomina «incierta». Más elegante es la reticular, pero es muy probable que sufra grietas pues posee los asientos y junturas acomodados en todas las direcciones. La «incierta», al sobreponer unas piedras sobre otras coaligadas

6 VITRUBIO Marco. “De Architectura libri decem” (Los diez libros de Arquitectura) 27 aC. Libro segundo, índice: Las comunidades primitivas y el origen de los edificios. El arché o principio de las cosas. Los ladrillos. La arena. La cal. El polvo de puzol. Las canteras. Formas de construcción. La madera. El abeto del Adriático y del Tirreno.


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entre sí, garantizan una construcción menos vistosa pero más sólida que la reticular. Ambas formas de construcción deben disponerse y ajustarse a partir de piedras muy pequeñas, con el fin de que las paredes, mediante una mezcla de cal y de arena, se mantengan firmes durante mucho tiempo. Si son piedras blandas y porosas, se secan totalmente absorbiendo el líquido del mortero; pero, utilizando cal y arena en abundancia, la pared adquiere más humedad y no perderá su solidez, sino que se mantendrá firme. Cuando la humedad del mortero quede absorbida por la porosidad de las piedras, la cal se separa de la arena y se deshace, y al mismo tiempo, las piedras no pueden coaligarse, lo que ocasiona la ruina de las paredes.”

Durante la Edad Media, la experiencia heredada de los antiguos queda confinada y en buena parte se pierde.

Su transmisión será muy escasa, empírica y restringida a los gremios de constructores, que concentrarán la

capacidad tecnológica que será materializada principalmente en la construcción de catedrales. Si bien ya existía

en Vitrubio un conocimiento intuitivo de las fuerzas y tensiones existentes en los edificios, su conocimiento

escaso y no articulado conduce a un diseño centrado en la geometría y la proporción.

No será hasta mediados del S.XVII cuando, gracias a la teoría de las “líneas de empuje” y el “teorema

fundamental de la seguridad” enunciadas por Robert Hooke 7 , comencemos a entender los principios

estructurales de las estructuras medievales.

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La intensidad del análisis de fallos en obras de construcción o ingeniería es directamente proporcional a la

intensidad constructiva de la sociedad de la época para acometer grandes proyectos y su capacidad de dejar

constancia escrita de dichos análisis. Así, en la historia occidental, el silencio medieval será roto por el

Renacimiento, inaugurado por Filippo Bruneleschi (Florencia 1377 – Florencia 1446) con el proyecto de la

Cúpula de la Catedral de Santa María di Fiore.

7 HOOKE Robert. (Wight 1635 – Londres 1703)Científico. Además de la “cadena invertida de Hooke” para el estudio de las fábricas antiguas, formula la ley de la elasticidad o “ley de Hooke”. 8 Ilustración. Cadena colgante de Hooke (1675) y estudios de Poleni sobre la estabilidad de la cúpula de San Pedro. HEYMAN Jaques. El esqueleto de piedra. Ed. Instituto Juan de Herrera. ETSAM. 2004.


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Galileo Galilei (Pisa 1564 – Florencia 1642) inaugura en su obra “Diálogos acerca de dos nuevas ciencias”9 la

teoría de estructuras moderna. Su búsqueda de relaciones de resistencia, ilustrada por la icónica “viga en

ménsula de Galileo” no es sino un estudio teórico de fallo empleado para determinar la resistencia a la fractura

de una ménsula prismática de unas dimensiones determinadas. El alter ego de Galileo, Salviati, expone además

varios casos de análisis de fallos sobre los cuales va construyendo su teoría de estructuras.

A modo ilustrativo, para explicar el problema de la rotura de vigas - que Galileo identifica con el problema de

dos ménsulas unidas en sus extremos - narra el caso del fallo de una columna que reposa en el suelo.

“Una gran columna de mármol fue tendida en el suelo de manera que sus extremos descansasen cada uno sobre una viga de madera; algo más tarde, se le ocurrió a un mecánico que, con objeto de estar doblemente seguros de que la columna no quebraría por su parte central a causa de su longitud, sería prudente disponer un tercer soporte hacia la mitad de su longitud, lo que pareció a todos una excelente idea. Mas sus resultados mostraron que era más bien al contrario, pues no pasaron muchos meses antes de que se hallara la columna desquebrajada y rota exactamente en el punto situado en mismo del nuevo soporte intermedio. Cuando los dos fragmentos de la columna fueron colocados sobre el suelo nivelado pudo observarse que, al cabo del largo tiempo, una de las vigas situadas en un extremo se había podrido y hundido, en tanto que la situada en el medio permanecía recia y fuerte., lo cual fue la causa de que la mitad de la columna se proyectase en el aire sin sustentación alguna. Consiguientemente, el cuerpo, en estas circunstancias, se comportó de manera diferente a cómo lo habría hecho si hubiera estado sostenido por las dos primeras vigas, pues por mucho que éstas hubieran podido hundirse, la columna hubiera continuado reposando sobre ambas.”

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El caso de estudio de Galileo - en esencia el cálculo del momento último de resistencia de un elemento

inextensible, en ménsula y a flexión - es un problema estáticamente determinado, que se convierte por tanto en

una cuestión de resistencia de materiales. Sobre los análisis de fallo de la viga empotrada, que puede

considerarse paradigma de error, Mariotte (Dijon 1620 – Paris 1684) incide en la hipótesis incorrecta de la “in-

extensibilidad de los materiales” mediante ensayos – estudios de fallo – que ponen de relieve que hasta los

materiales más duros como el vidrio y el mármol, muestran deformaciones al ser cargados. La teoría de

estructuras moderna construye un aparato numérico y gráfico sobre modelos diseñados sobre la realidad

9 GALILEI Galileo. “Discursos y demostraciones en torno a dos nuevas ciencias”. 1638. Primera Jornada. 10 Ilustración. La ménsula de Galileo y el caso del almacenamiento de una columna de mármol sobre tres apoyos. HEYMAN Jaques. “Análisis de estructuras: un estudio histórico”. Ed. Instituto Juan de Herrera. ETSAM. 2004.


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experimental de los estudios de fallo cuya historia puede entenderse en el texto “Análisis de estructuras: un

estudio histórico”11 del profesor Jaques Heyman.

La primera revolución industrial (1820 – 1840) y el éxodo rural hacia las ciudades derivado de la cada vez más

potente industria hacen crecer las ciudades, aumentando la densidad de población y el número de edificios

urbanos destinados a vivienda. Sin embargo, el escaso o nulo impacto económico del análisis de fallos en la

construcción de vivienda aleja su aplicación de la misma, concentrándose en aquellas áreas que ofrecen réditos

económicos: la construcción naval, la construcción de máquinas y las grandes estructuras necesarias para la

producción; empujando el avance de la ciencia de las estructuras y la construcción.

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En 1891 la publicación periódica “The American Architect and Building News”13 publica un artículo titulado “The failure of building” reportando una conferencia celebrada en Londres sobre el colapso de varias estructuras de gran tamaño:

“The first lesson to be learnt was that the foundation was very often in fault when a disaster occurs. Much more than half cases of failure of building practically began here, and too much vigilance and suspicious care could be not be exercise while foundation were being put in. (…) Another lesson was that the two common building materials – brickwork and fir timber – were not without their weak points. Brickwork have a very little cohesion, a small settlement might result in long and wide cracks and overloading would cause buildings failures; it was also attacked by bad weather. Fir timber, though plentiful strong, light, elastic, and as a rule, durable and cheap, was soft and unable to withstand compression on the joists. No strain that could be avoided should be put upon the joists of fir. The timber was hardly ever properly seasoned. Another lesson was that where circulation of air was impossible, the walls would be wet and spread of dry-rot. His last warning was beware of water. The greatest enemy to building in this climate was moisture. In conclusion, the author remarked that when failure was threatened the first thing to be done was to attempt to read the meaning of appearances, and any symptoms of movement should be watched and tested. The next step was to check the progress of mischief by shoring, so as to gain time for investigation and repairs, which constituted the third and fourth measures to be taken.”

En este punto, antes de entrar a definir el concepto Patología de la Edificación, y como quiera que la palabra

“patología” dispone de un largo recorrido en el campo de la medicina, cabe un rápido repaso a la historia de la

medicina y a algunos conceptos que pudieran sernos de utilidad.14

11 HEYMAN Jaques. “Análisis de estructuras: un estudio histórico”. Ed. Instituto Juan de Herrera. ETSAM. 2004. 12 Ilustraciones. Colapso de un puente ferroviario al paso de un tren en la ciudad de Regina, Canadá; y fractura por fractura frágil de un barco de la serie Liberty en el puerto de Shefield en 1940. 13 “The failure of Buildings”. THE AMERICAN ARCHITECT AND BUILDING NEWS. No. 32. (28-29) 1891 14 LÓPEZ PIÑERO José María. “Breve historia de la Medicina” Ed. Alianza. 2005


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A principios del S.XVI, el médico Antonio Beniveni (Florencia 1443 – Florencia 1443) supera la llamada

ETAPA HUMORAL - que mantenía que el cuerpo humano estaba compuesto por cuatro sustancias

básicas llamadas humores y cuyo equilibro indicaba el estado de salud de la persona - al publicar su

obra “De abditis nonnullis ac marandis morborum et sanationum causis” 15 basada estudios post-

mortem, inaugurando la ETAPA ORGANICA. Con interés científico y artístico, Leonardo Da Vinci

(Florencia 1452 – Amboise 1519) y Miguel Ángel (Caprese 1475 – Roma 1564) realizarán estudios de

anatomía sobre cadáveres, construyendo junto a otros las bases de la anatomía como disciplina

descriptiva.

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A mediados del S.XVI el médico Andries van Wessel “Vesalio” (Bruselas 1514 – Zante 1564) desarrolla

“De humani corporis fábrica”17 en la cual indaga en los aspectos morfológicos de la enfermedad

mediante observación directa y práctica quirúrgica. A mediados del S.XVIII el científico Giovanni Battista

Morgagni (Forli 1682 – Forli 1771) publica "De sedibus et causis morborum per anatomen indagatis"18

que contiene más de 700 históricas clínicas incidiendo en la observación y estudio de las alteraciones

morfológicas así como en sus procedimientos.

La invención del microscopio a principios del S.XIX, inicia la ETAPA TISULAR, cuyo primer exponente es

el biólogo francés Marie François Xavier Bichat (Thoirette 1771 – París 1802) que publica “Traité des

membranes en général et de diverses membranes en particulier” 19 estableciendo las bases de la

histología moderna como disciplina que estudia la estructura, desarrollo y funciones de los tejidos,

también identificada en ocasiones como anatomía microscópica. Destaca en esta etapa el trabajo del

15 BENIVENI Antonio. “Sobre las causas desconocidas y sorprendentes de algunas enfermedades y curaciones” 16 Ilustración. DA VINCI Leonardo. Estudio del corazón. 17 WESSEL Andries Van. “De la estructura del cuerpo humano” 18 Morgagni Giovanni. “Sobre las localizaciones y causas de las enfermedades, investigadas desde el punto de vista anatómico” 19 BICHAT Xavier “Tratado de los tejidos en general y de diversos tejidos en particular”


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español Santiago Ramón y Cajal (Petilla de Aragón 1852 – Madrid 1934) por sus investigaciones sobre

la morfología y procesos conectivos de las células nerviosas.

A finales del S.XX el médico alemán Heinrich Schade (Kiel 1907 – Berlín 1989) inaugura la actual ETAPA

MOLECULAR de la medicina con la publicación de “Molekularpathologie“ que gracias a los avances

tecnológicos en los campos de la física y la química.

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De la misma manera que el término patología ha sido transferido desde la medicina a la construcción,

otros conceptos médicos son de utilidad para la patología de la edificación: 21

ANATOMÍA: Estudio morfológico de las estructuras macroscópicas del cuerpo humano.

Anatomía patológica: Estudio por medio de técnicas morfológicas de las causas, desarrollo y

consecuencias de las enfermedades, con fin último el diagnóstico.

HISTOLOGÍA: Estudio de los tejidos, su estructura microscópica, desarrollo y funciones.

CITOLOGÍA: Estudio de las células, su estructura, funciones, orgánulos, interacción con el

medio ambiente y su ciclo vital. Actualmente llamada BIOLOGÍA CELULAR.

PATOGÉNESIS: Origen y evolución de una enfermedad. Etiopatogenia: Clasifica las

enfermedades en función de su patogenia en, enfermedades endógenas, exógenas,

ambientales y multifactoriales.

20 Ilustraciones. El cuerpo humano. “Estudio elemental del cuerpo humano en piezas anatómicas” Ed. Sucesores de Hernando. 1920; y Esquemas de las capas y anillos neuronales de la retina de los vertebrados. Santiago Ramón y Cajal. 1911. 21 STANASZEK Walter. et al. “Análisis y comprensión de la terminología médica”. Ed. Rasgo. 1996


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NOSOLOGÍA: Describe, explica, diferencia y clasifica las enfermedades o procesos patológicos

mediante criterios diversos y de forma sistemática.

PRONÓSTICO: Conjunto de datos médicos sobre la probabilidad de que ocurran determinadas

situaciones en el transcurso de una enfermedad.

DIAGNÓSTICO: Determinación de la naturaleza de una enfermedad mediante observación de

sus síntomas. Diagnóstico diferencial: procedimiento sistemático que permite identificar la

relación de las enfermedades que pueden ser las causantes de los síntomas y signos que sufre

un paciente, una vez realizada una primera toma de datos para el historial y la exploración

física, y antes o después de obtener pruebas diagnósticas complementarias. Argumentación

sobre la mayor o menor probabilidad de sufrir unas u otras enfermedades ante el cuadro clínico

del paciente.

A medida que las ciudades crecen y sus modelos de actividad productiva varían desde la producción industrial

pesada hacia la prestación de servicios, la preocupación social y la atención sobre la degradación y fallos en los

edificios aumenta. Destacan tres aspectos: las teorías higienistas, las teorías de preservación del patrimonio

histórico y la necesidad de reconstrucción de ciudades arrasadas por desastres naturales o guerras.

Las teorías higienistas se inician en Europa a mediados del S.XVIII. Además de las derivadas de salud pública22

en el control de epidemias y plagas, como son los trabajos del, fugaz Alcalde de Madrid en 1843, reconocido

médico higienista Francisco Méndez Álvaro en impulso de los programas de vacunación estatal contra el cólera

y la peste; las teorías higienistas ponen su atención en tres aspectos:

La ciudad construida; mediante la creación de redes de alcantarillado, suministro de agua corriente y

aperturas urbanas; como el Plan Haussmann en París (1850) y, en Madrid, la apertura de la Gran Vía

(1910).

Los nuevos crecimientos urbanos respuesta a las deplorables condiciones de hacinamiento de la

población urbana; como el modelo de Ciudad Jardín de Howard (1902) y de ensanche urbano de

Cerdá (1860) en Barcelona y Castro (1860) en Madrid.

Las condiciones de salubridad de los edificios existentes, en términos de soleamiento, ventilación,

saneamiento y suministros. A este respecto destaca el trabajo de Juan Bravo Murillo al iniciar la

construcción del Canal de Isabel II, que traerá en 1858 aguas a Madrid desde la Sierra (hasta entonces

22 ALCAIDE GONZÁLEZ Rafael. “La introducción y desarrollo del higinienismo en España durante el S.XIX: precursores, continuadores y marco científico y legal”


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la ciudad se abastecía mediante una amplia red de “viajes de agua”23 y aguadores), ampliándose y

mejorándose la red de alcantarillado.

Por otra parte, si bien el renacimiento mostraba preocupación y puesta en valor de los edificios clásicos, es a

partir del S.XVII cuando la conciencia del valor artístico e histórico de los monumentos, conjuntos

arquitectónicos y ciudades, inicia la preocupación por el patrimonio construido. Sobre la constatación de la

ruina que habían sufrido los monumentos por el paso del tiempo, desastres naturales y guerras, se inician las

teorías de la restauración de edificios (Viollet-le-Duc, Ruskin, Boito…) cuyo desarrollo excede el fin de este texto.

A la degradación de los edificios y estructuras deficientes, se suman los efectos destructivos de eventos

naturales (lluvias torrenciales, sequías, huracanes, terremotos…) y de origen humano. En 1942, durante la

Segunda Guerra Mundial se publica en Londres el libro ““Roof construction and repair”24 describiendo, no solo

procedimientos de reparación de estructuras de cubierta y tejados, sino también un procedimiento de

evaluación de las mismas, que describía procedimientos de evaluación y reparación de estructuras de cubierta

y tejados, de forma sencilla y práctica, al alcance de personal inexperto, generalmente mujeres poco habituadas

a trabajos de construcción, puesto que los hombres estaban en el frente.

El término “patología de la edificación” nace oficialmente el año 1970 en la Universidad de Columbia de mano

del profesor JM Fitch25 como parte de un programa universitario en conservación de patrimonio arquitectónico.

Formada la disciplina, su cuerpo teórico aumenta.

B. PATOLOGÍA DE EDIFICACIÓN.

El Consejo internacional para la investigación e innovación en construcción, en sus siglas CIB26 por su nombre

anterior (Conseil International du Batiment) define Patología de la Edificación como el “estudio sistemático y

tratamiento de los defectos en los edificios, su naturaleza, causas, consecuencias y remedios”

De la misma manera que es posible definir un objeto por el fin al que sirve, la patología de la edificación,

herramienta27 de los distintos operadores que intervienen en los edificios, puede ser definida por utilidad:28

23 FUNDACIÓN CANAL DE ISABEL II. Los viajes de agua de Madrid durante el Antiguo Régimen. 2010 24 MOLLOY E. “Roof construction and repair”. Ed. Donhead. 2009 25 FITCH James M. Figura es figura central del movimiento de preservación histórica de los EEUU. Se opuso a las estrategias de renovación urbana adoptadas en muchas ciudades entre los años 1950 y 1960, argumentando que la preservación arquitectónica debía ser apreciada como representación de las culturas que las erigieron. Creó el primer programa universitario estadounidense de restauración y preservación histórica en la Universidad de Columbia en New York. 26 CIB: International Council for Research and Innovation in Building and Construction. Publication 393: “A state-of-the-art report on Building Pathology: Systematic study or treatment of building defects, their causes, consequences and remedies” 27 En varias partes de este texto utilizamos indistintamente los términos “disciplina” y “herramienta”. Entendemos disciplina como cuerpo teórico y metodológico, académico y práctico; y herramienta como aplicación profesional del mismo.


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La reparación o rehabilitación de edificios. De forma diagnóstica la patología de la edificación sirve para

detectar los síntomas de los defectos en los edificios y determinar su origen, permitiendo una

intervención eficaz y proporcionada. En el caso de la restauración monumentos, de forma más intensa,

su empleo permite establecer criterios de intervención adecuados para conservar las características

protegidas concretas.

El mantenimiento. El ciclo de vida de un edificio comprende tres fases con distinto impacto económico:

la fase de planificación y proyecto (5% de los costes) la de construcción (15%) y la de explotación

(20%). El uso de la patología de la edificación con fines preventivos en la fase de proyecto y

construcción ayudará a controlar los gastos de mantenimiento durante la explotación. De igual manera,

en caso de ser necesaria una reparación, su empleo con fines de diagnóstico permitirá una intervención

adecuada.

Ahorro. Según Euroconstruct, el año 2011 la industria de la construcción movió 600.000 M€ de los que

un 60% (360.000 M€) fue canalizado a trabajos de rehabilitación o renovación. El empleo de la patología

de la edificación con fines de prevención, diagnóstico o intervención; en fases de proyecto,

construcción o explotación evitaría las grandes cantidades de dinero desperdiciadas en la reparación

de situaciones que podrían fácilmente haberse evitado o minimizado.

Aumento de la calidad. La patología de edificación como herramienta de análisis de fallos es útil en

todas las fases de la producción de edificios. Con carácter previo, entender cómo se degradan los

materiales o fallan los sistemas constructivos permitirá el diseño de versiones mejoradas. En fase de

proyecto, las dificultades de ejecución y el análisis de los defectos constructivos más comunes permite

variar las soluciones técnicas. De igual manera, en obra, permite prestar especial atención a las

soluciones críticas que causan patología recurrente.

Evaluación de riesgos. El conocimiento exhaustivo de las técnicas de construcción empleadas en los

edificios y cómo las condiciones de contexto las afectan permite formar una matriz de riesgo29 de la que

se deriven criterios acertados de intervención, uso y mantenimiento.

Mejora de la eficiencia energética y funcional de edificios construidos. Por encima de las desviaciones

de las prestaciones básicas de seguridad, salubridad y ornato; la sociedad exige crecientes

prestaciones en las condiciones de funcionalidad y sostenibilidad. Estas exigencias, ya reflejadas en los

28 Los objetivos de la comisión W086 de Patología de la Edificación del CIB son: Producir información que asista a la gestión efectiva de la pérdida de prestaciones. Desarrollar métodos de asesoramiento en defectos de edificios. Formar aproximaciones sistemáticas al diagnóstico de defectos y fallos en los edificios a lo largo de todas las etapas de su vida. Promover la mejora de la calidad de la industria de la construcción. 29 CRESPO Irene. “Análisis de riesgos constructivos en edificios existentes del Área Metropolitana de Madrid. Aplicación de la evaluación multi-criterio y los sistemas de información geográfica en el diagnóstico de procesos patológicos en entorno urbano”. ETSAM 2013


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informes periódicos obligatorios de ITE (Inspección Técnica de Edificios) e IEE (Informe de Evaluación

de edificios) han aumentado con la aparición de los certificados LEED30 y BREEAM31. La patología de la

edificación es capaz de evaluar dichas condiciones de forma precisa y teniendo en cuenta su contexto,

permitiendo intervenciones de mejora adecuadas.

Gestión de la ciudad construida. El empleo de la patología de la edificación junto a sistemas de

información geográfica permite el estudio del continuo urbano de forma completa, contextualizando los

edificios respecto a la hidrografía, topografía, infraestructuras y colindancias. A escala urbana, la

patología de la edificación permite el diseño de estrategias de intervención homogéneas para la mejora

de la calidad urbana en términos paisajísticos, sociales y sanitarios, así como sería de ayuda para la

generación de cuerpos normativos ajustados a la realidad construida.

Ingeniería forense. La aplicación de los principios y métodos de ingeniería y construcción para

responder a preguntas o hechos relacionados con el motivo de accidentes, catástrofes, colapsos y

daños sobre la propiedad32 es útil a fines no solo técnicos sino también relacionado con aspectos,

legales y de aseguramiento.

Mejora de posicionamiento. La sobre-fragmentación de la industria de la construcción y más

intensamente la de la reparación y mantenimiento de edificios es a la vez consecuencia y motivo de una

escasez de medios y calidad técnica que desacredita el sector. Mientras en la industria de los bienes de

consumo el feedback del análisis de datos proporciona una fuente que permite mejorar el diseño, en la

industria de la construcción el análisis de datos es escaso. La patología de la edificación es capaz de

analizar operaciones anteriores, desde los datos de partida y diseño a la puesta en obra y

mantenimiento, en función de diversos parámetros; para proponer mejoras a la industria.

Promoción de la cultura del mantenimiento. Las empresas automovilísticas han realizado una

encomiable labor publicitaria consiguiendo que el coche se perciba como un objeto de altísimo valor –

muy superior al real - mientras que nadie se ha encargado de educar o dar conciencia sobre el alto

valor e importancia que supone vivir en una vivienda que goce de buenas condiciones de seguridad y

habitabilidad. Entender cómo funcionan los edificios y cuáles son sus mecanismos de deterioro,

contenido de la patología de la edificación, permite enfocar el mantenimiento desde un punto de vista

racional, más fácil de entender y comunicar.

30 LEED. Leadership in Energy and Environmental Design. EEUU 31 BREEAM. Building Research Establishment on Environmental Assessment Methodology. UK. 32 PETTY Stephen. “Forensic Engineering. Damage assessment for residential and commercial structures” CRC Press Taylor Francis. 2016.


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El profesor Juan Monjo define la patología de la edificación como la “ciencia que estudia los problemas

constructivos que aparecen en los edificios, o en alguna de sus unidades después de su ejecución” 33

empleando el “proceso patológico” como línea argumental, debiendo observarse las lesiones para, siguiendo su

evolución, llegar a su origen o causa, con objeto de subsanarla o prevenirla.

Las referencias explícitas del profesor Monjo a “problemas constructivos (…) después de su ejecución”

permiten clasificar su definición como conservadora. El profesor David S. Watt34 define la patología de la

edificación como la “ciencia que comprende la aproximación holística para entender los mecanismos mediante

los cuales los materiales, sistemas constructivos y edificios pueden verse afectados”35

La UNE.41805.IN36 define patología como “parte de la ciencia de la construcción que estudia los defectos y

lesiones que sufren los materiales y elementos constructivos de los edificios: sus causas, evolución y síntomas;

en su fabricación, proceso constructivo y durante la vida del edificios” y estudio patológico como el “análisis de

los distintos sistemas constructivos e integran un edificio señalándose para cada uno de ellos las diferentes

lesiones o síntomas resultado de los procesos patológicos que pueden darse, su localización, sus posibles

causas, y los datos que puede ser necesario tomar, o ensayos que deben llevarse a cabo, para su completa

evaluación y de forma previa al desarrollo de cualquier intervención en el edificio”

Adicionalmente, sustantiva el término para definirlo como “el conjunto de defectos y lesiones que sufren los

materiales y elementos constructivos de un edificio”

Sin alejarnos del pragmatismo obligado de una disciplina de origen y objetivo práctico, a la vista de lo expuesto

hasta ahora, es posible una nueva definición de patología ajustada a la realidad del ejercicio profesional a

principios del S. XXI: Herramienta que permite analizar los fallos en los edificios en términos técnicos, humanos y

económicos, con fines de intervención o estudio, con vistas a la mejora de los edificios, la salud de las personas

y la sostenibilidad.

El fin operativo de la patología de la edificación requiere de un método que comprende: la articulación teórica, el

procedimiento de inspección y la redacción de informes o proyectos derivados ajustados al fin concreto.

33 MONJO Juan. “Tratado de Rehabilitación. Tomo 2. Metodología de la restauración y de la rehabilitación. La patología y estudios Patológicos.” Ed. Munilla-Lería. DCTA 1999 34 WATT David S. “Building Pathology: Principles and practice” Oxford Blackwell 2007 35 DOUGLAS James & RANSOM Bill. “Understanding Building Failures” Ed. Routledge Taylor&Francis Group. New York. 2001 36 UNE 41805 IN de “Diagnóstico de Edificios” por la comisión CTN41/SC8 (Conservación, restauración y rehabilitación de edificios) AENOR. Agencia Española de Normalización y Certificación. 2009. DCTA-ETSAM Contiene 14 partes: generalidades, estudios históricos, estudios constructivos y patológicos, estudios patológicos de terreno y cimentación, estructuras de fábrica, estructuras de hormigón, estructuras metálicas, cubiertas, fachadas no estructurales, carpintería de ventanas y cerrajería, particiones interior y acabados, instalaciones e informe de diagnóstico.


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14

C. EL PROCESO PATOLÓGICO.

Los edificios en mal estado por el paso del tiempo, su uso o por otras razones acusan lesiones de diverso

alcance que afectan a su realidad de distinta manera. Si bien muchas de las lesiones serán visibles y unívocas,

otras requieren de estudios concretos para su detección y pueden ser causadas por distintas causas. Prescindir

de una articulación teórica o método de estudio es arriesgado.

Como herramienta de otras disciplinas, la patología de la edificación debe ser capaz de devolver una respuesta

útil a las disciplinas a las que sirve, de forma ajustada en contenido y forma.

Por lo general, ésta respuesta será un informe escrito apoyado en documentación gráfica (fotografías, planos,

esquemas…) pero también es posible que la respuesta solicitada sea oral o proyectual.

Una buena manera de articular un discurso patológico es estructurarlo sobre los procesos patológicos que

cursan sobre un edificio, entendiéndolos como las fases sucesivas del deterioro de un edificio o alguno de sus

elementos o unidades, desde su origen, a partir de una o varias causas, hasta la aparición de la lesión

concreta37, de forma contextual y temporal.

Si bien es posible clasificar los procesos patológicos según muchos criterios: según su origen, lesiones

derivadas, grado de afección a las prestaciones relevantes según el caso (seguridad, salubridad…); una

clasificación muy útil a efectos generales es la que estudia la naturaleza propia del proceso de degradación:38

Procesos patológicos mecánicos:

o Deformaciones.

o Roturas.

Procesos patológicos físicos.

o Debido a agentes meteorológicos.

o Agua.

Procesos patológicos químicos.

o Erosión química.

o Corrosión.

37 UNE 41805-3 IN “Estudios constructivos y patológicos” 38 Clasificación basada en el esquema establecido por los profesores MONJO Juan y MALDONADO Luis. “Patología y técnicas de intervención en estructuras arquitectónicas” Ed. Manilla Leería. 2001.


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Procesos patológicos biológicos.

o Insectos

o Hongos

Todo proceso patológico contiene tres elementos básicos: su causa u origen, el desarrollo del deterioro de

forma concreta sobre el edificio teniendo en cuenta el contexto; y las consecuencias en forma de defectos o

lesiones. Entender en profundidad cada una de estas partes es fundamental para el diagnóstico.

Diagnóstico39 es la lectura inversa del proceso patológico: la identificación de los daños, el entendimiento de las

fases de deterioro y la determinación las causas del mismo; evaluando el estado actual del edificio o elemento

en términos de seguridad, salubridad, funcionalidad, sostenibilidad y ornato, así como su estado deseable; con

fines de mejora.

40

Dicho esquema de análisis representa la acción o lectura de un único proceso patológico, por lo que aplicarlo a

un edificio – sobre el que habitualmente actúan varios procesos simultáneos, conduce a interpretaciones poco

ajustadas.

La posibilidad de que los procesos patológicos que actúan sobre un edificio estén relacionados entre sí, con

intensidades distintas y variaciones a lo largo del tiempo; siendo en ocasiones unos origen de otros; obliga a

entender la degradación de los edificios de forma no lineal; que jerarquice y ordene los procesos patológicos a

lo largo del tiempo.

39 En capítulos posteriores entraremos en la definición de diagnóstico. 40 Ilustración. Proceso patológico y Diagnóstico.


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41

C1. Los agentes patógenos.

Agente patógeno es todo elemento o situación que actúa sobre el edificio y puede llegar a dañarlo, siendo

posible la acción de varios de forma simultánea. Equivale a origen del proceso patológico.

Es posible realizar muchas clasificaciones distintas de las causas de los procesos patológicos, de forma más o

menos amplias. El profesor Félix Lasheras42 distingue dos grandes tipos de agentes patógenos: los directos y

los indirectos.

Causas o agentes patógenos directos son los de tipo mecánico (asientos, esfuerzos, empujes, dilatación…)

físico, meteorológicos, químico (contaminación, humedad, sales…) y previo en el lugar. Causas o agentes

41 Ilustración. Análisis lineal y no lineal. 42 LASHERAS Félix. Tratado de Rehabilitación . Metodología de la restauración y rehabilitación. Ed. Munilla Leria 2009.


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patógenos indirectos son las derivadas del proyecto (elección de materiales, sistemas constructivos…) de la

puesta en obra, y del mantenimiento. Estas clasificaciones, compartidas por los profesores Juan Monjo y Luis

Maldonado se recuperan en la lectura de lesiones al final de este texto.

Dentro de los tipos anteriores, el ejercicio de la patología requiere de un pragmatismo mayor. ¿Cuáles son los

principales agentes patógenos de Madrid?

Entre los años 2012 y 2015, en ejecución del contrato 711/2012/1415843 del Ayuntamiento de Madrid, se

redactaron 2153 informes sobre 1300 edificios dañados, situados en los distritos de Centro, Chamartín,

Salamanca, San Blas, Ciudad Lineal y Barajas. Dicho contrato se ejecutó empleando criterios de

homogeneidad en la inspección y redacción de informes44, e incluyendo la cumplimentación de una hoja

estadística sobre la presencia e impacto de los principales agentes patógenos en los procesos patológicos

detectados. Se detectó la presencia significativa de los siguientes agentes patógenos, organizados en cuatro

grupos:

Exógenos:

o Terreno (suelo) y preexistencias.

o Colindantes

o Infraestructuras.

Endógenos.

o Material.

o Sistema constructivo.

o Agentes biológicos.

Agua:

o Cubierta.

o Saneamiento enterrado.

o Zonas húmedas.

Humanos:

o Uso indebido.

o Mantenimiento insuficiente.

o Obras.

43 Acuerdo Marco de servicios para la redacción de informes en edificios con posibles daños estructurales, la elaboración de actas de inspección técnica de edificios en aplicación de la ejecución subsidiaria y la redacción de proyectos y la asistencia técnica a la dirección facultativa de las intervenciones en ejecución subsidiaria, actuaciones singulares, adopción de medidas de seguridad y reparaciones de emergencia en edificios en la Zona 1 del término municipal de Madrid. 44 En apartados posteriores se tratarán procedimientos de inspección y de redacción de informes.


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18

Sobre cada edificio, detectados los procesos patológicos en curso y determinado su origen, se rellenó una línea

de datos. Las filas son edificios, las columnas agentes patógenos agrupados por tipo. El resultado (0)

corresponde a la inexistencia del agente patógeno, los resultados (1, 2 o 3) corresponden a la existencia del

proceso patógeno estudiado, siendo (1) una afección leve, (2) moderada y (3) grave; que llamamos “impacto”.

AGENTES EXÓGENOS (…) AGENTES HÍDRICOS (…)

Preexistenc. Conlindant. Infraestruct. Cubiertas Saneamient. Z. Húmed.

Ej C Alcalá 32 0 1 0 (…) 0 2 3 (…)

Los edificios estudiados se localizan en el sector Noreste de la ciudad, en los distritos de Centro, Salamanca,

Chamartín, Ciudad Lineal, San Blas y Barajas; no siendo posible generalizar los resultados sin aplicar un

coeficiente de corrección concreto para cada agente patógeno resultado de estudiar diferencias entre distritos:

densidad de población, renta familiar, edad de los edificios, tipo de suelo…

45

Introducidos 1300 edificios, y aplicados los criterios de extrapolación expuestos, el resultado es el siguiente:

PRESENCIA DE AGENTES PATÓGENOS

Agente patógeno Total Centro

Exógeno

Suelo 5,2% 9,4%

Colindantes 7,6% 13,3%

Infraestructuras 4,9% 10,0%

Endógeno

Material 17,5% 27,2%

Sistema constructivo 14,4% 15,5%

Biológico 12,0% 25,1%

45 Ilustración: Zona de estudio y factores de corrección para extrapolación.


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Agua

Cubierta 30,3% 57,3%

Saneamiento enterrado 27,5% 48,3%

Zonas húmedas 41,6% 80,5%

Humanos

Uso 17,3% 33,8%

Mantenimiento 34,5% 65,6%

Obras. 29,1% 54,0%

El gráfico siguiente, que debe leerse en columnas dos a dos, representa los resultados. Sobre cada agente

patógeno se detectó su presencia en Madrid (gráfico circular de la izquierda) y sobre el distrito centro por su

singularidad (gráfico circular de la derecha).

El gráfico de líneas representa el impacto de los agentes patógenos evaluando los daños producidos siendo la

pendiente es proporcional al impacto.

46

46 Ilustración: Sobre cada agente patógeno, el gráfico circular de la izquierda representa la presencia en el total; y el de la izquierda la presencia en el distrito centro. El gráfico de líneas representa el impacto de cada agente patógeno.


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El 40% de los edificios estudiados presenta lesiones derivadas de fugas en sus zonas húmedas:

cuartos de baño y cocina, ascendiendo a un 80% en los edificios del centro.

El 30% de los edificios estudiados presenta lesiones derivadas del mal estado de su red de

saneamiento enterrado, ascendiendo a un 50% en los edificios del centro.

El 30% de los edificios estudiados presenta lesiones derivadas del mal estado de su cubierta,

ascendiendo a un 60% en los edificios del centro.

El 30% de los edificios estudiados presenta lesiones derivadas de un mantenimiento insuficiente o nulo,

uso indebido u obras incorrectas, ascendiendo a un 50% en los edificios del centro.

Los agentes patógenos con mayor impacto son los relacionados con el agua y los factores humanos,

que se concretan, por este orden, en: filtraciones o mal estado del saneamiento o fontanería de zonas

húmedas, fallos de impermeabilización en la cubierta, el mantenimiento deficiente, el saneamiento

enterrado, las obras inadecuadas y el uso indebido.

Son especialmente relevantes por su elevado impacto las obras irregulares de modificación de

estructura; tales como la apertura de huecos de muros de locales comerciales o supresión de

elementos de estructura incómodos para obras de distribución, habitualmente sin dejar constancia de

lo modificado; cuya superposición ocasiona colapsos, parciales o totales con elevadas pérdidas

materiales y humanas.

De esta manera, de forma genérica por su aplicación a todos los tipos edificatorios y constructivos (que serán

estudiados más adelante) es conveniente centrar la atención en los dos principales agentes patógenos: el agua

y los factores humanos.

C1a. El agua.

El agua en estado líquido o la humedad entendida como vapor de agua contenido en el aire es, como hemos

visto, el agente patógeno más habitual47, afectando a más del 50% de los edificios de la ciudad. La procedencia

del agua en relación con los edificios es diversa, y constituye un criterio adecuado para estudiar cómo el agua

afecta a los edificios. Si bien los procesos patológicos concretos derivados de la acción del agua sobre los

sistemas constructivos serán estudiados más adelante, es posible realizar una pequeña introducción común a

todos ellos, analizando su procedencia y sus principios de actividad.

47 GARCÍA Soledad. “La humedad como patología frecuente en la edificación” Ed. COAATM 1993. Instituto de ciencias de la construcción Eduardo Torroja.


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Según su procedencia, podemos distinguir:

Agua de lluvia, que afecta a la envolvente (fachada y cubierta) así como a terrazas de piso y zonas

exteriores o jardines; en concurrencia con viento (que arrastra hojas) y condiciones meteorológicas

extremas (heladas).

Agua contenida en el terreno. Una división adecuada de estas agua es su origen, que puede ser natural

(hidrografía en superficie o subterránea) o artificial (debido a las modificaciones que la ciudad ha

ocasionado en el entorno natural. Es posible establecer la siguiente clasificación:

o Aguas aportadas por la lluvia sobre el terreno, que descienden por él hasta el nivel freático.

o Aguas procedentes del terreno, entendido como entidad hidrogeológica, que discurren a través

de estratos permeables (arenas por ejemplo) sobre estratos impermeables (con un contenido

elevado de arcillas) 48

o “Aguas colgadas”, generadas en cotas superiores al nivel freático (estratos impermeables) por

averías en redes de suministro o saneamiento de edificios colindantes o instalaciones urbanas.

49

Aguas procedentes de averías en instalaciones interiores del edificio, que pueden ser limpias – las

procedentes de redes de suministro o climatización – o fecal – de redes de saneamiento vertical u

horizontal –. Esta patología ligada a las instalaciones es de un impacto muy elevado; por encontrarse su

origen dentro o en paralelo al sistema constructivo, afectando a los elementos constructivos de forma

directa. Especial dificultad plantean las aguas procedentes de edificios colindantes, en los que la

propiedad afectada no puede actuar.

48 Este tema será tratado con mayor extensión en un capítulo dedicado a la influencia del subsuelo en la patología de la edificación. 49 Ilustración. Solicitaciones del agua bajo rasante, dependiendo de su profundidad, composición geológica del terreno y nivel freático. Dibujado sobre trabajo de ORTEGA ANDRADE Francisco y GARCÍA MORANES, Soledad.


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Humedad ambiental. Bien por el uso al que se destinan los edificios (producción de vapor) o por

aportes de agua paralelos, el ambiente interior de los edificios se carga de vapor de agua, que en

determinadas condiciones de temperatura y humedad, condensa (cambiando de estado gaseoso a

líquido) sobre los elementos constructivos a menor temperatura, afectándolos. La complejidad de su

estudio, que obliga a cruzar informaciones de ventilación, temperatura y humedad, facilita su confusión

con otros orígenes.

50

Es muy importante entender los procesos origen y desarrollo de las humedades. Estos “principios físicos y

químicos” se traducen en lo que hemos venido a llamar “principios de actividad”.

En tanto la mayoría de los materiales de construcción son porosos – yesos, ladrillo, hormigón, madera (…) – en

mayor o menor medida; la presencia del agua afecta a su integridad por si misma (disolución, oxidación,

afecciones por dilatación o contracción térmica…), por las afecciones que propicia su presencia (pudrición,

afección por insectos xilófagos…) o por los contaminantes que contiene (sales, microorganismos…) Sin entrar

en detalles, destacamos los siguientes principios de actividad:

Acción directa o escorrentía, en relación con agua líquida que fluye sobre los materiales. Tal es el caso

del agua que discurre por la cubierta de un edificio o que fluye como consecuencia de una fuga en

instalaciones.

50 Ilustración. Origen de la patología relacionada con el agua. En azul ● relacionados con los agentes meteorológicos, en rojo ● los relacionados con el interior del edificio; en verde ● los relacionados con el terreno.


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Absorción, en relación con el agua líquida que accede al interior de los materiales por capilaridad

estática (imbibición) o cinética (acción de agua y presión debida al viento o a la acumulación de agua)

Condensación, en relación al cambio de estado gaseoso a líquido del agua en función de las

condiciones higrotérmicas.

51

Mientras la escorrentía maneja principios físicos visibles, los principios de absorción y condensación sobre

materiales porosos (estructuras de fábrica de ladrillo, madera, acabados interiores o exteriores…) maneja

principios físicos no tangibles, que requieren de análisis más complejos. Ralph Burkinshaw 52 realiza una

excelente introducción al respecto:

Traditional masonry structures take in and give out moisture – they “breathe”. Some buildings elements, for example masonry external walls, are designed to take in moisture during rain and give it out against later by evaporation. This cycle os change in moisture content can be harmless, but it can be problematic if high or low levels of moisture are allowed to persist for too long. In the UK, porous materials will me completely dry because the air always contains some moisture, and the porous material will take in some of it via various physical or chemical processes:

Vapour pressure diffusion: When air on side of a wall is at a different vapour pressure to the air on the other side, moisture moves through the fabric by diffusion until the two sides reach equilibrium. The will be a seasonal variation in the relative internal and external vapour pressure. In the Winter it is likely that the internal vapour pressure is higher, causing moisture to move from the inside to the outside of the envelope. The converse could be true during summer months.

51 Ilustración. (ver “Diagnosing Damp”) Origen de humedad principales en el encuentro de un muro exterior con el terreno y el interior. 52 BURKINSHAW Ralph & PARRETT Michael. “Diagnosing Damp” Royal Institution of Chatered Arquitects RICS. 2004


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Capillary attraction (capillarity): Put water in a test-tube and you will see that the surface of the water curves upwards where it touches the glass. Do the same in a capillary tube, which is very narrow, and the curvature (the meniscus) is so pronounced that the water seems to be dragging itself up the inside of the tube. This process, knows as capillary attraction, is related to the surface tension of water. The strength of the “attraction” depends on the material. Strictly speaking, capillary attraction as moisture that may be pulled not just upwards but in all directions. For example, penetrating dampness may arise where water is drawn into the building via small gaps between wettable surfaces at Windows frames. Hygroscopicity: Hygroscopic substances (from the Greek word hygros, meaning “wet”) readily absorb moisture from the air or from other substances. Hygroscopic salts (e.g. calcium chloride) try to achieve equilibrium with their surroundings by taking up or releasing moisture, and are therefore both a potential source of moisture and a mechanism of transporting moisture within a material. Diffusion solid-liquid: Fick's Law expresses the diffusion of liquids and solids in mathematical forro. Moisture moves from a centre of high concentration to low to achieve an equilibrium concentration. This may be the mechanism whereby moisture moves upwards in masonry against the forces of gravity, rather than by forces of capillarity that would require connected voids or fissures. Osmotic pressure: This is the diffusion of a solvent through a semi-permeable membrane into a more concentrated solution, equalising the solution on each side of the membrane. The effects of osmosis, or dampness caused by osmotic pressure, are rarely seen. Such effects may be seen, however, in older concrete solid floors where salt rich soil water is transported through a semipermeable membrane or layer within the old floor. It would appear that the porosity structure found in older concrete floors can create semi-permeable membranes, in newer concrete floors, perhaps using larger aggregates, the porosity structure is much larger allowing more evaporation. Also most modern solid floors would of course have the benefit of a damp-proof membrane which would prevent groundwater from reaching the upper surface. Another example of this effect would be where an older solid floor has been overlaid with an epoxy or thermoplastic type of floor covering and small blisters begin to fore within the floor covering. The blisters result from dissolved solute molecules reaching an equilibriurn (over time) on both sides of the semipermeable membrane. Wind pressure: Moisture adhering to a building's surface by surface tension may be driven in any direction by wind, sometimes forcing the moisture to enter the material. Wind may also create pressure differentials to help pull moisture thought be external envelope detailing. Gravity (downward movement): Rainwater falls by gravity, water runs downward on surfaces helped by gravity and gravity causes air movement where hot air rises. Water may collect on flat or dished surfaces and tor that reason gradients are designed to help direct water as required to a point of discharge. Changes in air density can cause air convection movement which could move moisture in the air from one part of a room or house to another. Example: Rainwater streams down the face of a cement rendered exposed elevation, to penetrate into the building via a gap between a cement fillet and the main wall, at the abutment of a lean-to roof. Hydrostatic pressure (upwards and laterally): Pressure created by a head of water, for example in a basement where the water table is well above basement floor level. Capillary moisture content (CMC): The amount of moisture in a sample that has arrived there by forces of capillarity within the material However, capillary moisture is a term that is often used rather loosely to refer to moisture that has travelled to the position under investigation by one or a combination of mechanisms. CMC is certainly moisture over and above the moisture you would expect a material to have taken up from moist air due to the inherent hygrocopicity of the material. It is sometimes described as unwanted moisture - or “moisture that should not be there – Equilibrium moisture content (EMC): The amount of moisture that remains stable. At constant relative humidity (RH) (say 75%) the moisture content of different materials in close contact with one another will stabilise, or equilibrate. But even at equilibrium, each material will have a different percentage of moisture content due to the varying physical and chemical properties of each. For example, at RH (Relative Humidity) of 75%, the EMC for brickwork could be 2%, for plaster 5%, and for timber 11%. It is unlikely that each material, even in equilibrium, would record the same Reading from an electrical moisture meter. Hygroscopic moisture content (HMC): The amount of moisture a material would normally take in from the air. The HMC of a material can be measured by a simple experiment: place an oven-dried sample of the material in a controlled relative humidity chamber that contains a saturated common salt solution in a tray. (The chamber will


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remain steady at close to 75% RH over the typical room temperature-range.) If present, hygroscopic salts in any sample material and the porous material itself will take in moisture from the moist air in the chamber. The weight gain of the sample. shows how much moisture has been absorbed due to hygroscopicity at 75% RH. Outside the laboratory, 'dry' materials will nominally include their HMC. Total moisture content (TMC) is the total amount of moisture in that material, expressed as a percentage_ of its oven-dry weight. TMC will always include HMC, unless the material has been oven-dried, and mayor may or may not include CMC. Potential moisture content (PMC) is the amount of moisture, as a percentage of dry weight, that a material could potentially hold. For example, if a material could contain 23% of its dry weight as water when saturated, its PMC would be 23%. TMC could never be higher than PMC.

C1b. Los factores humanos.

Es posible clasificar la acción y efectos humanos sobre los edificios en cuatro grandes grupos: los derivados del

propio uso, los resultantes de la falta de mantenimiento, derivados de las obras y derivados del marco legal. Por

lo general, cuando se construye un edificio se prevé un uso para el mismo, sea residencial, comercial, hotelero,

industrial (…) con unas características concretas determinadas. Sin embargo, a lo largo de la vida del edificio,

es habitual que dichos usos varíen. En ocasiones varían levemente dentro del mismo uso, pero en otras

ocasiones el cambio es radical, variando de igual manera las prestaciones espaciales y de habitabilidad

requeridas, y por tanto requiriendo modificaciones en sus sistemas estructurales, constructivos y de

instalaciones.

Existe por otra parte una extendida ausencia de cultura del mantenimiento de los edificios, tanto en labores

menores de limpieza y prevención, como en reparaciones insuficientes dirigidas a eliminar los síntomas en lugar

de a atajar las causas, factores ambos que contribuyen al deterioro de los edificios.

Más allá de la falta de cultura del mantenimiento, se sitúan las intervenciones sobre los edificios, en obras de

menor o mayor alcance, actuaciones en apariencia inocuas con consecuencias desproporcionadas. A efectos

meramente ilustrativos, cabe destacar por su gravedad las siguientes:

El recubrimiento de paramentos con materiales impermeables para “evitar” humedades, que acelera la

degradación de entramados y fábricas.

La “nivelación” de suelos, añadiendo pesos a los forjados que adquieren deformaciones adicionales

que invitan a nuevas deformaciones.

La sustitución de carpinterías exteriores y la adición de cajones de persianas, actuando desde el interior

sin medios para rematar correctamente los encuentros con el paramento por el exterior.

La adición o el desplazamiento de cuartos húmedos sin las adecuadas condiciones para los desagües.

Modificaciones precarias de la estructura, tales como la apertura de huecos en muros con apoyos

insuficientes o precarios de los cargaderos; eliminación de soportes “molestos” para un determinado

uso, o corte de viguetas y vigas para facilitar el paso de instalaciones.


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Excavación de sótanos, descalzando cimentaciones.

Impermeabilización inadecuada de terrazas.

En último lugar, suelen olvidarse las consecuencias directas o indirectas del marco legal, obra indudablemente

humana. La ley de arrendamientos antiguos que congeló los alquileres y no solo se tradujo en una carencia de

fondos para el mantenimiento, sino que hacía deseable para el propietario la ruina de edificios cuya explotación

era económicamente ruinosa. La actual ley de propiedad horizontal pervierte la consideración lógica de un

edificio como un “todo” alguna de cuyas zonas pueden ser objeto de uso privativo; sustituyéndola por un

apilamiento de pequeñas fincas rústicas que tienen algunos elementos comunes; fomentado las reformas de las

viviendas sin respeto a las redes generales, cerramientos e incluso en ocasiones la propia estructura.

C2. Los tipos edificatorios.

El concepto “tipo edificatorio” se refiere al entendimiento contextual de los edificios: situado en un lugar

concreto ya sea entorno natural o urbano, con los condicionantes propios de lo que le rodea (colindancias), en

un momento dado, incluyendo también apreciaciones sobre la morfología general del edificio en términos de

volumen y tamaño y las condiciones económicas y sociales de los tejidos urbanos en los que se insertan.

Estudiar el contexto o entorno de los edificios es vital para un diagnóstico ajustado. Las recomendaciones de la

UNESCO relativas a la “Salvaguardia de los de los Conjuntos Históricos o Tradicionales”53 , imprescindibles en

la conservación del patrimonio cultural, hacen referencia a ello:

Se considera “medio” (…), al marco natural o construido que influye en la percepción estática o dinámica de esos conjuntos o se vincula a ellos de manera inmediata en el espacio o por lazos sociales, económicos o culturales. Debería hacerse un análisis de todo el conjunto, incluida su evolución espacial, que integrase los datos arqueológicos, históricos, arquitectónicos, técnicos y económicos. (…) Además de esta investigación arquitectónica, se necesitan estudios detallados de los datos y las estructuras sociales, económicas, culturales y técnicas, así como del contexto urbano o regional más amplio. Esos estudios deberían incluir, a ser posible, datos demográficos y un análisis de las actividades económicas, sociales y culturales, los modos de vida y las relaciones sociales, los problemas del régimen de propiedad del suelo, la infraestructura urbana, el estado de las vías urbanas, las redes de comunicación y las relaciones reciprocas entre la zona protegida

53 Recomendaciones de la UNESCO (Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura) relativa a la Salvaguardia de los Conjuntos Históricos o Tradicionales y su Función en la Vida Contemporánea 26 de noviembre de 1976.


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y las zonas circundantes. Las autoridades competentes deberían atribuir suma importancia a esos estudios y comprender que sin ellos no cabe establecer planes validos de salvaguardia.

54 55

Los criterios para establecer una clasificación de tipos edificatorios varían en función del fin de la misma. A

efectos de “patología de la edificación”, debemos tener en cuenta al menos los siguientes factores.

Las características hidrogeológicas del territorio en el que se construye la ciudad.

Las características morfológicas de los edificios, en términos de volumen, tamaño, ocupación de

parcela, patios, sótanos, fachadas y colindancias.

La historia de la ciudad y de su crecimiento urbano, formando tejidos homogéneos; así como las

modificaciones del mismo. Tendrá en cuenta la edad de los edificios, los usos predominantes, las

zonas verdes…

Las infraestructuras e instalaciones urbanas, en superficie y subterráneas.

Las condiciones socio-económicas, en términos culturales, de renta familiar, precio de la vivienda y

características culturales.

Sin entrar a desarrollar el contenido de cada uno de estos factores56 , es posible establecer la siguiente

clasificación de tipos edificatorios:

54 Ilustración. CRESPO Irene. “Análisis de riesgos constructivos en edificios existentes del Área Metropolitana de Madrid”. ETSAM 2013 55 Ilustración. VALLÉS Víctor. “Fui sobre agua edificada, mis muros de fuego son” Obra ganadora del Certamen de Arte gráfico para Jóvenes Creadores 2011. 56 Para ello, remitimos al lector a la bibliografía del presente documento, que contiene entradas útiles a publicaciones especializadas en territorio, historia, urbanismo, arquitectura y construcción en Madrid, así como a las bases de datos estadísticas nacionales, regionales y municipales (INE, ALMUDENA, PLANEA y Áreas de información urbanística del Ayuntamiento de Madrid.


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57

1. Edificios “entre medianeras” 58 en tejidos históricos muy heterogéneos, de tres a seis alturas con una o

ninguna planta bajo rasante, que ocupan la totalidad de parcelas con más fondo que fachada, que

iluminan su interior mediante varios patios, uno de ellos de tamaño superior asociado generalmente a la

caja de escaleras y otros de menor tamaño (llamados “de luces”) que iluminan estancias traseras.

2. Edificios “entre medianeras” en ensanche; de cinco a diez alturas, con posibilidad de disponer de varias

plantas de sótano. Caben varias disposiciones de patios: patios de buen tamaño en número contenido,

o patios de pequeño tamaño en secuencias “en peine” para iluminar crujías traseras. En la medida que

ocupen mayor o menor superficie de la parcela, dispondrán – o no – de espacios libres al interior de la

manzana. Por estar las manzanas formadas edificios construidos en distintos momentos, se trata de

tejidos de muy elevada heterogeneidad.

3. Edificios “entre medianeras” de crecimientos periféricos; una variación del tipo anterior con edificios de

menor volumen y sin patio; en manzanas más estrechas, disponiendo de espacios no edificados hacia

el interior de la manzana. Construidos en una economía autárquica, son tejidos muy heterogéneos.

57 Ilustración. Clasificación de tipos edificatorios en la ciudad de Madrid. 58 En rigor, debieran llamarse “entre linderos”, puesto que medianeras se refieren exclusivamente a los edificios situados en parcelas distintas que comparten muros.


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4. Edificios “en bloque abierto”, de cuatro a seis alturas, sin plantas bajo rasante; en desarrollos de

vivienda social de la periferia. No disponen de patios por tratarse de crujías estrechas. Dentro de este

tipo encontraremos estructuras “en hache”, “en estrella” o encadenados. Se trata de tejidos urbanos

poco modificados, extensos y de muy alta homogeneidad.

5. Viviendas unifamiliares, de una a tres alturas, situados exentos en parcelas de pequeño tamaño; en

crecimientos de colonia o ciudad jardín.

6. Edificios “en bloque abierto en altura”, de 6 a 12 plantas. Estructuras “en hache” formando bloques

grandes. Construidos en la época del desarrollismo de los años sesenta, se trata de tejidos de alta

densidad y homogeneidad.

7. “Torres de vivienda” de entre diez y quince alturas, con varias plantas bajo rasante, ocupando

parcialmente solares urbanos ajardinados o con zonas comunes.

8. Edificios en “Manzana cerrada”; grandes edificios de entre cuatro y siete alturas, con varias plantas de

sótano, ocupando grandes manzanas que alojan en su interior zonas comunes.

9. Edificios en “Manzana abierta”; en contraposición con el tipo anterior, grandes edificios de entre cuatro

y siete alturas que se dividen la manzana en parcelas de gran tamaño, situándose exentos o alineados

a fachada y disponiendo de zonas comunes a sus pies.

10. “Edificios de oficinas”; tipo definido por su uso concreto, edificios en altura de diez a treinta plantas,

exentos respecto a sus colindantes y disponiendo de varias plantas de sótano.

11. “Edificios industriales”; tipo definido por su uso concreto, edificios bajos, de dos a tres alturas, que

ocupan grandes parcelas; con grandes luces adaptadas a su uso.

12. “Edificios singulares”; tipos definidos por programas intensos o características muy concretas; como

pueden ser estaciones de tren, centros comerciales, iglesias, bibliotecas, centros docentes…


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C3. Los tipos constructivos.

Entender el funcionamiento de los elementos constructivos por separado es relativamente sencillo gracias a la

abundante documentación técnica disponible y los tratados y manuales de construcción, que aunque en

muchos casos obsoletos, exponen la técnica de construcción en un momento concreto de la historia. Sin

embargo, es estéril si no se realiza una lectura completa del edificio.

La taxonomía de tipos constructivos estudia la materialidad de los edificios, refiriéndose a los materiales

empleados y la técnica empleada en su estructura, envolvente, instalaciones y acabados; mediante una lectura

macroscópica (volumen, sistemas, redes, elementos) y microscópica (características físicas y químicas de los

materiales).

De esta manera, son varias las clasificaciones posibles:

Según sus materiales. (tipos constructivos en madera, tipos constructivos en hormigón, en acero…)

Según sus sistemas constructivos. (tipos constructivos de cubierta, tipos constructivos de estructura…)

Según la técnica. (tipos constructivos prefabricados, tipos constructivos de obra gruesa…)

Según la composición arquitectónica. (tipo constructivo neo-mudéjar, tipos constructivos medievales…)

Sin embargo, estas clasificaciones parciales separando los elementos para analizarlos, si bien útiles en

determinados momentos; resultan de estériles en el entendimiento de los edificios como objetos completos e

inseparables, situados en un lugar concreto, en un momento dado y utilizados de una determinada manera.

Un hilo argumental adecuado para ajustar una taxonomía útil para el fin que nos ocupa es LA ESTRUCTURA.

La palabra “estructura” tiene un significado muy amplio, se usa en diversos contextos siempre en el sentido de

orden, para criterios tan diversos como: la estructura de un discurso hablado o escrito o la estructura

económica de un país e incluso de una sociedad (se emplea con frecuencia el término sociedad

desestructurada a aquella que carece de los elementos de orden imprescindibles para su correcto

funcionamiento).


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31

La transmisión de cargas en un edifico es especialmente exigente en cuanto al orden por lo que la palabra

estructura se usa con frecuencia asociada al orden preciso para el imprescindible equilibrio de fuerzas.

59

El empleo, de forma incipiente, desde mediados del siglo XIX, y generalizado, desde las primeras décadas del

siglo XX del acero y el hormigón armado que permiten resolver la función resistente mediante un sistema

específico independiente de los elementos de compartimentación y definición espacial ha dado lugar a que se

emplee la palabra estructura (incluso con más frecuencia, que en su acepción original, al menos en el ámbito de

la arquitectura) para designar el sistema que asume la función resistente en el edificio pero este significado

restrictivo no puede trasladarse hacia atrás a construcciones que no tenían sistema estructural diferenciado, ya

que los elementos de definición espacial tenían además capacidad para cumplir la función resistente.

El orden estructural de los edificios anteriores al uso del acero y el hormigón armado consistía en una serie de

líneas de carga materializadas unas veces con muros de fábrica otras con muros de entramado de madera

cuajado con mampostería, fábrica de ladrillo, yesones en incluso en ocasiones con pilares de madera o

fundición y vigas de sección considerable.

Teniendo en cuenta que a varios siglos (o décadas) de distancia, los edificios no están construidos como se

supone que “debieran estar” y que habitualmente han sufrido modificaciones de diverso alcance, es posible,

con poco margen de error, clasificar los sistemas constructivos de la siguiente manera según su estructura:

Edificios de muros de carga.

Edificios de entramado de madera.

Edificios de estructura de hormigón armado

Edificios de estructura metálica.

59 Ilustración: Esquemas en planta de la estructura de edificios. De izquierda a derecha, de muros de carga, de entramado de madera, de hormigón armado y metálica.


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El capítulo 1º “Descripción de los sistemas constructivos más frecuentes y representativos de los edificios”

contiene una descripción detallada de los mismos.

C4. Los mecanismos de deterioro.

Denominamos “mecanismo de deterioro” a los proceso o procesos por los cuales los agentes patógenos

actúan sobre sistemas constructivos, elementos y materiales, degradándolos. Es posible clasificarlos en función

de su nivel de afección en mecanismos macroscópicos y microscópicos.

Mecanismos macroscópicos son los que a los edificios como objetos completos, o a sus sistemas

constructivos. Deben ser estudiados de forma global, empleando herramientas como la mecánica de sólidos

(empujes, desplazamientos…). Es posible establecer una clasificación adecuada de los mismos estudiando los

elementos a los que afectan: cimentación, estructura, envolvente (fachada y cubierta), instalaciones y acabados.

Mecanismos microscópicos son los que afectan a la integridad de los elementos que forman los sistemas

constructivos degradando los materiales. Deben ser estudiados empleando herramientas físicas y químicas.

Una clasificación adecuada de los mismos es su principio de actividad: mecanismos de deterioro

meteorológicos, térmicos, ambientales, biológicos y reacciones físico-químicas derivadas de los mismos.

Un proceso patológico, es decir, la acción de un agente patógeno sobre un sistema constructivo rara vez

ocasiona un único mecanismo de deterioro, sino que normalmente concurren varios operan combinados,

realimentándose unos a otros en una lógica circular.

Por ejemplo, sea el caso de la lluvia (agente patógeno) sobre una cubierta (sistema constructivo), que junto a

una falta de mantenimiento de sus sistemas de evacuación de pluviales (agente patógeno) deriva en

desbordamientos de agua de los canalones, agua que por escorrentía en un inicio y más adelante por

absorción, afectará al sistema constructivo de la cubierta del edificio.

En un primer momento, el agua afectará únicamente a los elementos del sistema, degradándolos en mayor o

menor medida en función de su material. (Mecanismo de deterioro microscópico) Si, por ejemplo, la carrera de


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coronación del muro es de madera y la afección por humedad persiste, se desarrollará un proceso de pudrición

sobre la madera. (Mecanismo de deterioro microscópico biológico) que la degradara.

A medida que la degradación avanza, se verá comprometida su resistencia, perdiendo por una parte su

capacidad de resistir cargas y por otra parte, por su deformación o aplastamiento, su articulación con otros

elementos. En ese momento al perder su apoyo los elementos que a ella acometen, se iniciará un movimiento

de los sistemas constructivos relacionados (mecanismo de deterioro macroscópico de tipo mecánico), cuya

deformación causará defectos de estanqueidad en la cubierta; realimentando los mismos mecanismos de

deterioro y propiciando nuevos.

De momento, el análisis de los agentes patógenos, tipos edificatorios y sistemas constructivos nos ha permitido

establecer clasificaciones, más o menos cerradas, con cierta garantía de éxito; puesto que la naturaleza de los

mismos es limitada.

Sin embargo, en lo que sigue - mecanismos de deterioro y lesiones, daños y defectos –, dado el alto número de

variables posibles, realizar una clasificación pormenorizada es una labor muy compleja. Es posible no obstante

esbozar una posible clasificación, a efectos ilustrativos y no limitativos.

C5. Los defectos, daños y lesiones


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Son el resultado del desarrollo de un mecanismo de deterioro, o varios, sobre un sistema constructivo o sus

elementos, en términos de degradación. Los defectos, daños o lesiones no están siempre ligados a la

materialidad de los elementos, pudiendo tratarse de disminución de las prestaciones en un determinado

sentido, como pudiera ser el aumento de la humedad relativa de un edificio como consecuencia de la

obstrucción del sistema de ventilación.

Si bien en la práctica diaria del diagnóstico y patología los conceptos “defecto, daño, lesión y síntoma” son

entendidos como sinónimos y empleados de forma indistinta, es conveniente en rigor técnico aclarar su

significado:

Defecto es la disminución desde origen de las prestaciones de un elemento o sistema respecto a las

previstas en su diseño. Por ejemplo, el armado insuficiente de un elemento de hormigón, o un diseño

incorrecto de evacuación de pluviales.

Fallo es la disminución, a lo largo de su vida, de las prestaciones de un elemento o sistema respecto a

las previstas en su diseño. Por ejemplo, la rotura de una impermeabilización permitiendo el paso del

agua o la rotura a cortante de una vigueta debido a una sobrecarga.

Lesión es la manifestación física de un defecto o fallo. Por ejemplo la corrosión de un elemento de

acero afectado por humedad o la disminución de sección debida a la afección de insectos xilófagos.

Síntoma es la lectura de los defectos, fallos o lesiones en el proceso de investigación de su causa. Por

ejemplo, encontrar polvo de serrín a los pies de un elemento de madera es síntoma de una afección por

xilófagos (una lesión), o la corrosión de un elemento de acero síntoma de un fallo de

impermeabilización (un defecto o un fallo).


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El profesor Juan Monjo en su Tratado de Rehabilitación60, sin realizar distinción entre defectos, daños y lesiones,

clasifica las lesiones en tres grandes grupos en función de la naturaleza del proceso patológico o mecanismo

de deterioro: lesiones físicas, mecánicas y químicas.

Lesiones físicas son aquellas en las que la problemática está basada en hechos físicos tales como

partículas ensuciantes, heladas, condensaciones; y cuyo mecanismo de deterioro origen es de

naturaleza física, que se clasifican en:

o Humedad, entendida como aumento incontrolado de cantidad de agua en un sistema

constructivo o elemento. En tanto el agua es el principal agente patógeno, el estudio de las

humedad es es extenso, debiendo acudir a bibliografía especializada para un estudio en

profundidad61.

Humedad de obra, cuando su origen es la humedad aportada durante el proceso de

ejecución. Humedad capilar, cuando el agua proviene de cotas inferiores al elemento

y asciende por la estructura porosa del material.

Humedad de filtración, que proviene del exterior del edificio y penetra al interior.

Humedad de condensación, producida por el aumento de la cantidad de agua en el

aire y su cambio de fase sobre materiales a menor temperatura. Se organiza en

condensación superficial interior, intersticial e higroscópica.

Humedad accidental.

o Suciedad, entendida como la precipitación de partículas en suspensión en la atmósfera sobre

la superficie de fachadas. Se organiza en tres subtipos:

Ensuciamiento por depósito de partículas atmosféricas.

Ensuciamiento por lavado diferencial debida al arrastre de partículas por el agua.

Abandono o vandalismo por acción humana.

o Erosión, pérdida o transformación superficial de un material como consecuencia del desgaste.

Se organiza en dos tipos: la debida a la meteorización atmosférica (lluvia, viento, hielo...) y la

debida a la actividad humana.

60 MONJO Juan. “Tratado de Rehabilitación. Metodología de la restauración y de la rehabilitación. DCTA-UPM” Ed. Munilla Lería 1999 61 BURKINSHAW Ralph & PARRETT Michael. " Diagnosing damps" Royal Institution of Chatered Surveyors. RICS. 2004; BURKINSHAW Ralph. "Remedying damps" Royal Institution of Chatered Surveyors. RICS. 2009; CUERVO Lino. "Prevención de humedades" Manuales profesionales del Colegio de Aparejadores de Tarragona. Ed. COAATT 2009.


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Lesiones mecánicas62, en las que predomina el factor mecánico tanto en sus causas como en su

evolución, y relacionadas generalmente con movimientos y roturas.63

o Deformaciones de elementos estructurales o constructivos, entendido como cambio de forma

que compromete en mayor o menor medida sus prestaciones. Podemos destacar:

Flecha, consecuencia de deformaciones a flexión de elementos horizontales.

Pandeos, consecuencia de esfuerzos de compresión sobre el elemento.

Alabeos, consecuencia de movimientos de rotación.

Desplomes, desplazamiento diferencial del extremo de un elemento respecto al

contrario.

o Grietas y fisuras, aberturas longitudinales incontroladas debidas a esfuerzos mecánicos,

excesos mecánicos o dilataciones y contracciones térmicas. Grietas son las aberturas que

afectan al espesor completo – o a una buena parte de su espesor – de un elemento

constructivo “partiéndolo”; fisuras serán las aberturas que afectan exclusivamente a la

superficie de dicho elemento.64

o Desprendimientos, Separación de los materiales por falta de adherencia, generalmente referido

a la separación de materiales de acabado, continuos o por piezas, de su soporte.

o Erosiones mecánicas, debida a roces, golpes…

Lesiones químicas son aquellas en las que la presencia de sales, ácidos-base o la propia composición

de los materiales está en el origen de los procesos patológicos. Destacan:

o Eflorescencias, como cristalización de sales en la superficie de material, bien proveniente de su

composición o de un origen externo. Se clasifican a su vez en eflorescencias superficiales y

cripto-eflorescencias, que se desarrollan en la red porosa del material, obturándola.

o Oxidaciones y corrosiones, transformación de los metales en contacto con el oxígeno y el agua.

Cuando se trata de una afección superficial, se llamará oxidación; y cuando afecta al espesor

del material, transformando el metal en herrumbre, corrosión. A este respecto, es preciso

advertir de que si bien la corrosión es “escandalosa” por tratarse de un proceso patológico muy

62 En cierto modo, las lesiones mecánicas son un subtipo de lesiones de tipo físico relacionadas con el movimiento. Sin embargo, son suficientemente relevantes para constituir un tipo propio. 63 Más adelante prestaremos atención a la mecánica de sólidos y a cómo reacciona un elemento deformable a las acciones a las que es sometido. 64 En la práctica diaria de la patología, la distinción entre grietas y fisuras es muy subjetiva, empleándose para dar o quitar importancia a las lesiones según convenga.


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vistoso – grandes lajas de herrumbre que se desprenden debido a la corrosión por ciclos de

humedad y sequedad – en la mayoría de casos no es especialmente grave, puesto que el

metal se “infla” 9 veces al corroerse, (Nueve milímetros de herrumbre son en realidad 1

milímetro de metal).

o Organismos, entendidos como la afección de plantas, animales o insectos.

o Transformación química de los materiales debido a la acción de agentes externos como la

temperatura, los rayos ultra-violeta, productos de limpieza…

o Incompatibilidad de materiales o de ejecución. Disminución de las prestaciones de un sistema

constructivo o material debido a reacciones químicas debidas a la composición de sus

materiales; a su método de ejecución o al resultado final. Sin entrar a detallar el motivo de la

incompatibilidad, que obligaría a acudir a bibliografía referente a los materiales de construcción,

podemos destacar las siguientes incompatibilidades.

Acero, incompatible con elementos de fundición, elementos pétreos o cementosos

(aireación diferencial), materiales higroscópicos (cuando esta sin proteger, yeso,

madera…); latón, bronce, cobre, níquel…(corrosión galvánica)

Cobre, incompatible con elementos de acero y aluminio (corrosión galvánica65).

Zinc, incompatible con cobre, bronce o latón. Muy sensible al aireamiento diferencial.

Aluminio, no debe el hormigón porque es muy sensible a la presencia de cloruros. Por

ser un material muy tecnológico, que contiene muchos metales aleados para mejorar

sus prestaciones, es imprescindible consultar al fabricante.

Plomo, se ve muy atacado por la cal, incluso por el hidróxido cálcico existente en el

hormigón fresco. Incompatible con el acero y el acero galvanizado.

Vidrio, incompatible con los álcalis del cemento.

PVC, policloruro de vinilo, incompatible con el poliestireno extruido, requiriendo un

geotextil separador y con los asfaltos y betunes (telas asfálticas) A su vez, el

poliestireno es incompatible con los asfaltos.

Como hemos visto en capítulos anteriores, las clasificaciones dependen del fin para el que se diseñen. Así, una

clasificación útil es la que clasifica los defectos daños y lesiones en función del tipo constructivo al que afecta,

además de dos grupos de lesiones derivadas de principal agente patógeno (el agua o humedad) y del principal

mecanismo de deterioro (los de tipo mecánico):

65 Fenómeno electroquímico que se produce entre dos materiales en contacto ante la presencia de un electrolito, que puede ser simplemente el agua contenida en el ambiente. Cada uno de los materiales se comportará como un ánodo o cátodo. El metal que actúa como ánodo es el que sufre la corrosión.


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D. EL DIAGNÓSTICO.

Tal y como indicamos anterior, diagnóstico es la lectura inversa del proceso patológico: la identificación de los

daños, el entendimiento de las fases de deterioro y la determinación las causas del mismo; evaluando el estado

actual del edificio o elemento en términos de seguridad, salubridad, funcionalidad, sostenibilidad y ornato, así

como su estado deseable; con fines de mejora. Según Watt66, diagnosis es el “análisis imparcial de todos los

datos y evidencias disponibles para determinar el origen de un problema”

El resultado de encadenar los gráficos empleados a lo largo de este texto es un diagrama creciente en el

número de sus variables; que ilustra la complejidad inherente al diagnóstico en patología de la edificación. Así,

una vez descartadas las opciones no aplicables al edificio concreto (por ejemplo, descartar afección por 66 WATT David S. “Building Pathology: Principles and practice” Oxford Blackwell 2007


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xilófagos a una estructura de hormigón armado) será preciso clasificar los síntomas detectados asignándolos a

procesos patológicos, estableciendo hipótesis para cada grupo, que deberán ser comprobadas de forma previa

a la emisión del diagnóstico.

Además del imprescindible entendimiento de la articulación de procesos patológicos que afecten al edificio

objeto de estudio, es preciso tomar en consideración los detalles de cada uno de los factores que influyen en el

desarrollo de cada proceso, tales como:

La lógica de su agente patógeno, su naturaleza y características concretas; así como sus variaciones

en función del contexto y su dinámica de acción o “forma de actuar” sobre los distintos materiales.

Las variaciones a lo largo del tiempo del proceso patológico: su régimen de actividad, ciclos

estacionales, envejecimiento, vida útil de los materiales y del edificio…

El contexto: las circunstancias que rodean al edificio en términos ambientales, urbanos y humanos.


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El alcance de las afecciones detectadas: estructura, envolvente, instalaciones (…); así como las

prestaciones que disminuye o compromete.

La historia del edificio, en todos sus aspectos: cambios de uso, modificaciones en su morfología,

ampliaciones, preexistencias…

Las reparaciones realizadas, su grado de efectividad y su posible interferencia

Las interferencias entre procesos patológicos, pudiendo ser unos origen de otros.

El objetivo del diagnóstico: reclamación de defectos constructivos, reparación, estudio…

Heredado de las profesiones relacionadas con el cuidado de la salud, todo diagnóstico debe presentar tres ejes

de trabajo simultáneos: el pensamiento crítico y ético (ECT), el análisis riguroso de los síntomas (EBP) y la

experiencia (PBP).

67

El pensamiento crítico y ético, (ECT, Ethical & critical thinking) es en buena medida una aplicación de

los códigos deontológicos de la investigación científica al trabajo de la patología de la edificación; y

quedan incluidos dentro de la instrucción de buenas prácticas de la RICS.

o Actúa con integridad. Nunca pongas tu beneficio sobre el beneficio de tus clientes, y respeta la

confidencialidad en todo momento.

o Sé honesto. No faltes a la verdad en tu trabajo, no deliberes de forma engañosa ni trabajes con

información distorsionada.

o Sé humilde en tu trabajo, escucha con atención las opiniones de tu cliente, empleados o

profesionales implicados; independientemente de su cualificación.

o Se abierto y transparente en tu trabajo. Comparte con tu cliente todos los datos, haciendo todo

lo más sencillo y entendible que sea posible.

67 Ilustración. Los tres pilares de la práctica del diagnóstico. Traducción de WATT David S. “Building Pathology: Principles and practice” Oxford Blackwell 2007


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o Se consciente en tus compromisos. No te comprometas a más de lo que puedes ofrecer con la

calidad debida, y no culpes a terceros si las cosas salen mal.

o Se consciente de tus limitaciones y actúa en consecuencia. Mantente al tanto de tus

limitaciones de competencias técnicas y profesionales; y no trabajes más allá de ese límite. Si

necesitas ayuda de otro profesional, solicítala.

o Se objetivo y actúa de forma justa y no permitas que tus opiniones personales nublen tu juicio.

o Se proporcional en las decisiones, no malgastes el dinero de tu cliente.

o No discrimines a otros, independientemente de su género, raza, religió, sexo o profesión.

o Se ejemplar en tu trabajo, pues formas opinión sobre tus colegas.

El análisis de los síntomas, (EBP, Evidence Based Practice) es el uso consciente, ordenado, explícito y

riguroso de todos los síntomas y datos disponibles en el diagnóstico. Los datos existentes serán

clasificados según criterios que variarán en función del objetivo y curso del diagnóstico, entre los que

cabe destacar:

o Evidencias directas e indirectas. Por ejemplo, la medida de la humedad de un paramento con

un termo-higrómetro será una evidencia directa por haber sido tomada por nosotros mismos,

mientras que la existencia de humedad en un paramento informada por un vecino será una

evidencia indirecta.

o Evidencias reales (las recogidas sobre el edificio) o documentales (las conocidas a partir de

documentación anterior del edificio, proyectos, informes…)

o Evidencias mensurables o in-mensurables.

o Evidencias verificables o no verificables.

o Patrones de evidencias: cronológicos, de situación, morfológicos…

o Según prestaciones a las que afecta: seguridad, salubridad, ornato, accesibilidad y

sostenibilidad.

Una vez clasificados los síntomas según los criterios que fueran necesarios en cada caso, el ejercicio

del diagnóstico requiere la formulación de hipótesis sobre el origen de las lesiones, es decir; clasificar

los síntomas en procesos patológicos hasta su agente patógeno; realizando una comprobación de

dicha hipótesis y de la propia existencia del agente patógeno.

El ejercicio del diagnóstico basado en evidencias requiere de la utilización bibliografía técnica

especializada (textos científicos, libros especializados, normativas de construcción, tratados…)68

68 La bibliografía de este texto constituye una buena orientación.


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La experiencia (EBP, experience based practice) es el uso consciente y reflexión sobre la experiencia

propia o análisis de “estudios de caso” en el diagnóstico. La lógica circular, mencionada en capítulos

anteriores, es posible gracias a la EBP; que no debe confundirse con la intuición.

De la superposición de las tres herramientas de diagnóstico sobre un contexto determinado, deriva un diagrama

de árbol que organiza los síntomas en función de procesos patológicos hasta su origen, pudiendo sobre un

mismo edificio existir varias “corrientes patológicas” que compartan lesiones, mecanismos de deterioro y

elementos afectados.

69

El esquema anterior, que incluimos a modo meramente ilustrativo, describe un posible esquema de diagnóstico

con dos procesos patológicos que comparten algunas lesiones, mecanismos de deterioro y agentes patógenos

relacionados.

69 Ilustración. Diagrama deductivo del diagnóstico.


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E. LA INSPECCIÓN.

Salvo excepciones muy singulares en las cuales los datos proporcionados por terceros son suficientes y

unívocos para el diagnóstico, la inspección del edificio a diagnosticar es imprescindible.

Los instrumentos disponibles en el proceso de inspección son diversos y todos útiles: la inspección visual,

organoléptica, levantamiento de planos y daños, estudio de paramentos, calas, catas, ensayos en obra de

laboratorio, procedimientos reactivos. Será válido todo procedimiento que devuelva respuesta sobre el edificio

que pueda ser medida y comprobada. Sin embargo, ningún instrumento es útil sin la principal herramienta del

inspector: la razón o pensamiento crítico.

La primera acepción de la palabra “inspector” en el Diccionario de la Lengua Española es “Adj. Que reconoce y

examina algo” y aunque reconoce su uso como sustantivo, añade una segunda definición “M. y F. Empleado

público o particular que tiene a su cargo la inspección y vigilancia del ramo a que pertenece y del cual toma título

especial el destino que desempeña”

En castellano la palabra utilizada – inspeccionar – no es la mejor opción entre sus sinónimos (examinar,

investigar, analizar, valorar, estudiar, reconocer supervisar, estimar, revisar), habiendo adquirido significado de

actividad necesariamente ligada a actividad sobre el edificio, incluso en algunos casos de acción exclusiva de

las administraciones públicas. Sin embargo, toma valor cuando es comparada con sus parientes extranjeros.

En inglés se utiliza la palabra “surveyor” definida en el Diccionario Collins como “to view or consider in a

comprehensive or general way; to examine carefully, as or as if to appraise value, to inspect in order to determine

its condition and value”. Amplía su significado a una actividad más extensa, y establece como sinónimos el

estudio (research, think about, plan), el reconocimiento (recognition, acknowledgment) y la propia inspección

(control, check, supervisión)

En tanto inspeccionar es un ejercicio intelectual, cabe recordar las cuatro reglas de “Discurso del Método” de

Descartes70, que podemos resumir en cuatro enunciados que el técnico debe tener en mente:

No admitir como verdadera alguna cosa, como no supiese con evidencia que lo es; es decir, evitar

cuidadosamente la precipitación y no comprender en mis juicios nada más que lo que se presentase

tan clara y distintamente a mi espíritu, que no hubiese ninguna ocasión de ponerlo en duda

70 Descartes R. Discurso del método. 1637.


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Dividir cada una de las dificultades que examinare, en tantas partes como fuere posible y requiriese su

mejor solución.

Conducir con orden mis pensamientos, empezando por los objetos más simples y más fáciles de

conocer para ascender poco a poco, gradualmente, hasta el conocimiento de los más compuestos, e

incluso suponiendo un orden entre los que no se preceden naturalmente.

Hacer en todo recuento tan integral y revisión tan general que llegase a estar seguro de no omitir nada

Fragmentar la realidad para entenderla es necesario, sin embargo; la suma de observaciones fragmentadas de

las partes que integran un edificio es distinta a la observación del edificio como un cuerpo completo, situado en

un lugar en un momento dado y utilizado de una determinada forma. Los detalles son fundamentales: el estudio

separado, teórico y profundo, de cada una de las partes será un valor añadido solo si se articulan sobre un

discurso global del edificio.71

La RICS en su texto “Residential building defects72”, hace mención a dos procedimientos de inspección: el “tick-

box” y el “framework” que citamos:

“Houses are unique products. They are not mass produced in the same way as a car migth be. They are not all produced by the same hand and they are not all sited in the same environment. Some may look the same, and may have been built from the same plans with the same materials, and even with components from the same factory, but the very nature of construction means that a building is the sum of the combined effort of many hands, minds and skills. When coming to survey a building for whatever reason, it pays to have a method. There are merits to using a pro forma checklist or tick-box when surveying a building, not the least of which is the fact that nothing is missed. However, surveying involver much more than just answering a set list of questions, an approach tan limits the intuitive nature of surveying. A pro forma is not inquisitive, it is not curious and it is unlikely to be completely stored in the surveyor´s head. For this reason a tick-box can prove completely inadequate. It is also impossible to set out a single list that could encompass the enormous variety of construction types and styles used over the past 300 years and yet are relevant to the purpose of a single survey. There are temptations when organizing others who undertake surveys to provide a list or pro forma, and in many ways these are useful audit tools. However, if someone who is new to surveying works solely with this method, many keys will remains underdeveloped. Even experienced surveyors can struggle to make lists work. Even if a checklist is written by the surveyor who is going to undertake the survey, it will inevitably develop into an unwisely document and become ever more complex.”

La principal ventaja del modelo “framework” en contraste con la aproximación “tick-box” o cuestionario, es que

ofrece un patron de inspección que es applicable a una gran variedad de situaciones. Puede ser desarrollado

por el propio inspector mediante el uso de croquis, símbolos y comentarios; lo que asegura que todas las

consideraciones son tenidas en cuenta, pudiendo hacer referencia a ellas posteriormente. 71 No obstante el trazado de un discurso sobre el que construyamos nuestra inspección y posterior informe no significa que no existan otros discursos igualmente válidos que den lugar a similares o idénticas conclusiones. 72 HUNT G. Residential building defects. RICS 2009. En capítulos posteriores se desarrolla el concepto “framework surveying”, enlazando con dos temas que deben formar parte de dicho marco, tales como “A brief history of buildings” que sitúa en un cronograma los tipos constructivos y estructurales de la arquitectura residencial inglesa, y una muy somera reflexión en torno al “Local environment”. El texto concluye con un “Top ten residential building defects” y varios “How to” que de forma muy esquemática dan claves para inspeccionar diversos elementos constructivos, y entender las afecciones derivadas del agua y del terreno.


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El modelo “framework” es una herramienta infinitamente más práctica flexible que un cuestionario, y si se utiliza

correctamente es una aproximación adecuada para cualquier situación. Incluso cuando es precisa una lista para

organizer el trabajo de varios inspectors, la perspectiva que aporta un modelo framework enriquece el resultado.

¿Cabe la intuición en el diagnóstico y la inspección?

En el texto “Reglas y consejos sobre investigación Científica: Los tónicos de la voluntad”73 Santiago Ramón y

Cajal es rotundo, NO:

“Supongo en el lector cierta cultura filosófica y pedagógica general, y que, por consiguiente, sabe que las principales fuentes del conocimiento son: la observación, la experimentación y el razonamiento inductivo y deductivo (…) Me limitaré a recordar que en las ciencias naturales han sido ya, hace una centuria, definitivamente abandonados los principios apriorísticos, la intuición, la inspiración y el dogmatismo. Aquella singular manera de discurrir de pitagóricos y platonianos que consiste en explorar nuestro espíritu en busca de las leyes del universo y la solución de los grandes arcanos de la vida, ya solo inspira sentimientos de conmiseración y disgusto.”

Sin embargo, en tanto a nadie sorprende la expresión “olfato” u “ojo clínico” - a imagen de un sabueso,

detective de novela policiaca o médico experimentado - para referirse a la habilidad de algunos para conducir

sus averiguaciones e indagaciones en la dirección adecuada hasta alcanzar una solución exitosa o diagnóstico

certero.

El arraigo de estas expresiones tiene su justificación: a diferencia de los científicos, los cuales pueden tomarse

el tiempo que necesiten para ir completando la imagen del universo, los arquitectos y los médicos estamos

obligados a actuar rápidamente con los datos disponibles en el momento y a tomar decisiones ágiles del lado

de la seguridad demostrable, por tanto no podemos descartar la realidad del “olfato” u “ojo clínico” pero

debemos reconducir su contenido hacia la experiencia crítica, comparación de casos y diagnóstico diferencial.

E1. Procedimiento de inspección.

El encargo, tipo edificatorio y constructivo a inspeccionar y el cliente condicionan el procedimiento de

inspección a emplear. No es lo mismo realizar una inspección a un edificio de oficinas reciente con fines de

reclamación de defectos constructivos, que inspeccionar edificios de vivienda en mal estado como base para

un proyecto de reparación.

El modelo HEIR74 ofrece una aproximación adecuada a la inspección consistente en el estudio de la [H]istoria,

cronología y contexto del edificio, [E]xamen y reconocimiento del edificio, [I]nvestigación mediante pruebas

73 RAMÓN Y CAJAL, Santiago. Reglas y consejos sobre investigación científica. AUSTRAL 1898. 74 RUSHTON T. “Understanding why buildings fail using HEIR methodology in practice” Ed. Henry Stewart Conference Studies. London1992


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diagnósticas y comprobaciones, y [R]espuesta. En línea con dicho modelo, es posible describir una secuencia

de inspección que, a grandes rasgos, es común para todo tipo de inspecciones.

E1a. Información. (Antes de visitar el edificio)

La investigación comienza cuando recibimos el encargo. Debemos entender con claridad el fin que se

pretende con nuestro informe, puesto que de ello dependerá la forma y el detalle de las conclusiones,

pudiendo incluso ser necesario entrar en una fase de recomendaciones para la intervención, fase previa

al proyecto que precede a las obras. En ocasiones el encargo es concreto y tiene forma de pregunta o

hipótesis directa (ej. Analizar la posibilidad de apertura de un sótano); en otros casos se trata de un

encargo aséptico que pretende conocer el estado de conservación de una propiedad.

No sobra una pequeña reflexión acerca de si la pregunta tiene sentido, incluso cabe plantearse si la

pregunta condiciona la respuesta.

RICS, en su manual “Pocket Surveying Buildings75” realiza una enumeración de los tipos de práctica

más habitual. Se trata de una lista genérica de los tipos de informes, sobre los cuales tan solo cabría

añadir encargos con un objetivo muy concreto, y en torno a la protección del patrimonio:

“A survey may be required for a large number of reasons, and the investigation is usually a balance between the cost of finding out and the value of the information. The extent of the inspection may vary depending upon the type of work and the limitations of the instructions: The sale of a property (asked by a prospective purchaser) sale of a property (asked by a seller), Company sales or changes in ownership, Real state valuation, Maintenance management, Preventive maintenance, Repair of failures, Partial inspection and reporting upon a part of the building, Diagnostic report, Home condition report, Dilapidations, Access audits.”

A esta lista, añadiremos los informes periciales o con fines de reclamación de defectos constructivos, el

peritaje estructural necesario para un refuerzo, los estudios de impacto ambiental y los estudios

histórico-artísticos de patrimonio.

Antes de visitar el edificio, debemos tener un buen conocimiento del mismo, que nos permita planificar

la inspección, realizando – ahora sí - un breve checklist de forma reflexiva de los elementos que

necesitamos inspeccionar para no olvidar ninguno. Al tiempo, debemos procurar no condicionar la

inspección ni adelantar diagnósticos. Es preciso mirar el edificio de forma sencilla y sin precipitaciones.

Son muchos los factores que debemos tener en cuenta al inspeccionar un edificio. Presentamos aquí un

buen número, no limitativo, generado en paralelo a los aspectos estudiados hasta ahora en la

75 HOLLIS Michael. Pocket Surveying Buildings. RICS 2002


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articulación teórica de los procesos patológicos “agentes patógenos – tipos edificatorios y constructivos

– mecanismos de deterioro – defectos, daños y lesiones”:

FACTORES NATURALES

Geología Soleamiento Vegetación

Topografía Precipitación Fauna

Hidrología Temperatura (…)

FACTORES URBANOS

Desmontes y rellenos Preexistencias Zonas verdes

Alcantarillado Cambio de uso Infraestructuras en superficie

Desarrollo urbano Yacimientos Infraestructuras subterráneas

Historia Mantenimiento urbano (…)

FACTORES ENDÓGENOS

Año de construcción Envolvente Estado de conservación

Parcela Calidad de los materiales Ampliaciones

Altura / nº plantas Patios Historial de obras mayores

Volumen capaz Ventilación Historial de obras menores

Tipo constructivo Número de viviendas / locales Obras irregulares

Tipo estructural Zonas comunes Normativa

Cubierta Instalaciones (agua) Grado de protección

Fachada Instalaciones (otras) (…)

FACTORES DE CONTEXTO

Tejido Saneamientos colindantes Espacio público colindante

Edificios colindantes Instalaciones urbanas Manzana edificatoria

Cimentaciones colindantes Excavaciones colindantes (…)

FACTORES HUMANOS

Régimen de propiedad Régimen de ocupación Abandono

Régimen de uso Relaciones personales / sociales (…)

Hoy en día internet proporciona una fuente de datos bastante fiable de la que no debemos prescindir. En el

caso de la ciudad de Madrid podemos acudir a varias webs que desde hace años vienen ofreciendo datos

de distinto carácter y dominio público:

La Oficina Virtual del Catastro permite consultar cualquier finca urbana o rural del país, y descargar

una ficha que detalla la forma y tamaño de parcela y edificios, así como altura de los cuerpos

construidos bajo y sobre rasante. Podremos consultar los datos del edificio objeto de nuestro

estudio y de los colindantes. Sin duda, es información básica e imprescindible. Dispone de una

herramienta de medida que nos permite medir distancias y superficies sobre plano de una forma

muy precisa.


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El Visualizador Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid es un visor de planeamiento. Se trata de una

SIG (Sistema de información geográfica) muy básico que nos permite descargar las Fichas de

Condiciones Urbanísticas de todas las parcelas del Municipio de Madrid, así como consultar los

títulos de los expedientes de planeamiento y edificación (licencias de obra, licencias de actividad)

que recaen sobre el edificio objeto de nuestra inspección y colindantes. Se trata de un servicio

menos fiable en cuanto a planimetrías pero la información que carga es muy interesante: licencias,

protecciones, normativa (…)

Google Maps y Google Earth proporcionan fotografías aéreas de calidad de buena parte del mundo.

En el caso de las grandes ciudades como Madrid, la calidad del servicio es muy alta. Nos permite

no solo ver fotos aéreas sino también en perspectiva isométrica, así como comparar las fotografías

aéreas de distintos momentos desde el año 2005. Las vistas a pie de calle de Street View nos

permitirán conocer la fachada y contexto del edificio antes de ir, pudiendo igualmente navegar por

fotos a pie de calle desde el año 2005.

Maps de Apple es un servicio de mapas y fotografía aérea muy básico. Destaca de forma

sobresaliente la navegación en tres dimensiones de una calidad muy superior a las de Google y en

las cuales es posible fijar cualquier punto de vista, que nos permitirá entender el edificio y su

contexto urbano en volumen.

El Visor Comparativo PLANEA de la D. G. de Urbanismo y Estrategia Territoral de la CAM ofrece una

pantalla partida que presenta, dos a dos, en la misma posición y escala, una colección de planos

topográficos desde el año 1800 y fotografías aéreas desde el año 1927. Nos permitirá identificar

preexistencias y cambios en el urbanismo.

Nomecalles es un visor de planos y nomenclátor de la CAM que ofrece, sobre una colección básica

de fotografías aéreas y planos de la Comunidad de Madrid, la posibilidad de cargar multitud de

puntos de interés; desde la situación de servicios sociales y administraciones públicas, al trazado

de infraestructuras autonómicas y municipales. Destaca por su utilidad el trazado real de la red de

Metro bajo la ciudad.

El estudio de esta información nos permitirá adelantar algunas hipótesis de partida, que aunque

necesariamente debemos manejar con precaución, nos permitirán organizar la investigación en nuestra

mente.

Como en cualquier disciplina la experiencia (mencionada en capítulos anteriores como EBP Evidence

Based Practice) - entendida no como la de un coleccionista sino como la de un taxónomo que recopila

cuidadosamente especies vegetales o animales, las clasifica, jerarquiza y extrae conclusiones - es un


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valor añadido tan necesario como lento en su formación, pues depende inevitablemente del tiempo. El

bagaje previo permite al técnico establecer “en tiempo real” un procedimiento de inspección diferencial

por comparación de casos.

Existen no obstante fuentes alternativas que si bien no pueden sustituir la experiencia, pueden

ayudarnos:

La literatura técnica actual y antigua (tratados de construcción, catálogos de, revistas…) que nos

ayudará a entender cómo se construye en una determinada época y qué materiales y herramientas

se utilizaban. Es relativamente sencillo encontrar publicaciones que estudian las distintas partes que

componen un edificio, la estructura, las instalaciones, la cubierta… y aunque en muy pocos casos

encontraremos una trasposición directa de las técnicas expuestas en los libros a la realidad,

contextualizarán la técnica del momento. En muchas ocasiones encontraremos soluciones

constructivas fuera del estándar actual, técnicas olvidadas y marginales e incluso ausencias, en las

que solo nos fijaremos si las hemos estudiado previamente.76 Un buen “género” de lecturas son los

estudios de caso, que describen procesos de detección, diagnóstico y reparación de edificios o

partes de edificios.

Los libros de historia de la ciudad, prensa y fotografías antiguas nos ayudarán a entender el

contexto urbano, social económico y cultura, así como su evolución hasta el presente.

La formación en los oficios de la construcción, especialmente los que tratan sobre la obra gruesa,

ha girado siempre en torno a las figuras del maestro y el aprendiz, y en gran medida sigue

haciéndolo. Un buen profesional (albañil, fontanero, yesaire…) conoce su oficio no solo como su

maestro se lo contó en su día sino con una profundidad de razonamiento mayor; atender a los

comentarios y opiniones de los que realmente construyen los edificios aporta un punto de vista muy

ligado a la ejecución y a lo material.

Encontraremos en diversos textos referencias al “User interview”. La información transmitida por los

usuarios es sin duda valiosa pero debe ser siempre tratada con cautela, especialmente en una

primera fase de análisis. Creemos más conveniente y sencillo, en esta primera aproximación,

enunciar la conveniencia de mantener los ojos abiertos a los usos de los usuarios, y ser permeables

a sus comentarios. Una conversación con el conserje de la finca o con el vecino de más edad del

edificio suele aportar más datos que cualquier texto o visita.

76 MOLLIS Michael. Pocket Surveying Buildings. RICS 2002. “Building inspection is more than just looking at the visible surface of a building to see if there is anything wrong. It is also a process of verifying the type of construction, an applying current knowledge of weaknesses or failures known to occur within it. The surveyor needs to consider the implications of the construction not meeting moderns’ standards. The survey also involves looking for what should be there but it is missing”


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La existencia de documentación gráfica previa a la visita, planos o fotografías, es errática. Tan

pronto encontraremos documentación fiable de edificios del S.XVIII como planos muy poco fiables

de edificios del S.XXI; aunque en ambos casos es documentación aprovechable en mayor o menor

medida. El primer recurso a este respecto es la propiedad, que en lógica debiera disponer de

documentación describa su propiedad, ya sea para levantar su estado o de cara a una posible

venta. En caso contrario, es posible acudir a los registros de la administración, donde podremos

solicitar vista de la licencia de construcción del edificio y solicitar copia de los planos con los que se

solicitó (que pueden diferir de la realidad construida pero constituyen una buena orientación). En el

caso de la ciudad de Madrid debemos acudir - en función de la fecha de construcción del edificio -

a los distintos registros de la administración, donde, rastreando por el nombre y número de la calle

(actuales y pasados) encontraremos documentación de la licencia de construcción, modificaciones

posteriores e incluso licencias de actividad. Los principales registros de la ciudad de Madrid son:

o Las Juntas Municipales de Distrito del Ayuntamiento de Madrid.

o La Agencia de Gestión de Licencias de Actividad. (C/ Bustamante 16, 28045 Madrid)

o La gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid. (C/ Ribera del Sena 21, 28042 Madrid)

o El Archivo Histórico de la Villa de Madrid. (C/ Conde Duque 11, 28015 Madrid)

o El Archivo General de la Administración. (Pso. Aguadores 2, 28804 Alcalá de Henares,

Madrid)

o El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. (C/ Hortaleza 63, 28004 Madrid)

Encargos concretos requerirán solicitud de documentación a otras organizaciones: como las que

gestionen las redes de alcantarillado y suministros, que en el caso de la ciudad de Madrid serán el

Canal de Isabel II77 (En una rápida visita sin cita previa podremos obtener un plano esquemático de

las redes de alcantarillado municipal con dimensiones y profundidades) y las compañías

suministradoras.

El objetivo de esta investigación previa a la visita es formarse una idea global del edificio, su contexto y

su historia que nos será de mucha utilidad durante la inspección. Sin embargo, debe el técnico

mantenerse a alerta frente al riesgo que supone tomar decisiones precipitadas sin visitar el edificio,

entendiendo que los datos recogidos son suficientes. A esta fase de información previa, le sigue una

visita al edificio.

77 Canal de Isabel II Gestión. (C/ Santa Engracia 125, 28003 Madrid)


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E1b. Visita al edificio.

Describir un procedimiento genérico de inspección de edificios es complicado, en tanto dependerá del

tipo edificatorio y constructivo, del fin de la inspección y en buena medida de las preferencias del

técnico. Es posible no obstante establecer una serie de ejes que deben estar presentes en toda

inspección, que pueden constituir una suerte de procedimiento de inspección:

1. A las visitas “no se va con las manos en los bolsillos” aunque tampoco es preciso ir cargado con

todos los aparatos y papeles que tengamos. De la información recogida anteriormente de internet y

otras fuentes, tendremos una idea bastante aproximada del tipo de edificio que vamos a visitar y

sepamos por “dónde va a ir la inspección” y seleccionaremos la documentación que consideremos

más relevante, así como los útiles de inspección que parezca probable que podamos necesitar. El

número de visitas al edificio dependerá de la extensión del problema, tamaño del edificio y tipo de

encargo. Las visitas se hacen, siempre y sin excepción, con documentación en mano; por básica

que sea siempre podremos conseguir una fotografía aérea o un plano; que nos ayudará a saber

“dónde estamos” y servirá para tomar notas.

2. Notificar la fecha de la inspección a la propiedad. En función del tipo de las características del

encargo, edificio y propiedad, será preciso notificar individualmente o en conjunto a los habitantes

del edificio. De la misma manera, cabe la posibilidad de que sea necesaria un acta de inspección

única para el edificio o individualizada. Es conveniente así mismo que a la visita acuda un

representante de la propiedad que conozca el edificio. La compañía más útil son los conserjes o

porteros, los empleados de mantenimiento, que disponen de todas las llaves del edificio y conocen

sus recovecos, y los vecinos más antiguos.

3. El alcance de la visita es decisión del técnico, en función del tipo de edificio y encargo. Es

importante tener claro que las visitas se realizan a edificios; no a humedades o grietas. Puede que

el encargo no se refiera a la totalidad del edificio, o que las lesiones estén muy concentradas en

una zona del mismo, pero en todo caso debemos visitar una zona algo mayor por dos razones:

contextualizar las lesiones y mantenernos alerta ante síntomas en otras partes del edificio que

pudieran tener relación con el hecho investigado.

4. Estableceremos una organización para el edificio que nos permita referirnos a él durante la visita y

posteriores trabajos:

o Si es preciso, organizaremos el edificio en cuerpos edificatorios: cuerpo principal, cuerpo

secundario, brazo del jardín, cuerpo de oficinas…


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o Estableceremos numeraciones unívocas a las plantas del edificio. Lo que parece una

obviedad, es en realidad muy importante porque con frecuencia encontraremos “semi-

plantas” que cada cual llama de una manera. (entresuelo, semisótano, bajo-cubierta…). En

ocasiones, las plantas del edificio no son homogéneas, siendo el cuerpo principal de tres

alturas y los traseros de cuatro, con el mismo volumen.

o Establecida una organización vertical, una buena manera de establecer una organización

en horizontal es la referencia a líneas de carga, crujías, patios y escaleras.

Líneas de carga son los “ejes” que organizan la estructural. En edificios de muros

de carga o de entramado de madera, líneas de carga serán los propios muros. En

Madrid, como veremos más adelante, las líneas de carga son paralelas a fachada,

estableciendo como primera línea de carga la misma.

Crujías son el espacio entre líneas de carga, que debemos caracterizar por su luz.

Si los edificios tienen varios patios, les daremos nombre: patio central, patio

trasero, patio de corrala…

De igual manera, daremos nombre a las escaleras: escalera principal, escalera de

servicio, escalera de acceso a torreón…

5. Estableceremos un orden para la visita. Es decisión del técnico decidir qué zonas quiere ver en

primer lugar, así como cuales son las zonas imprescindibles de inspección y cuales las

prescindibles. Un orden habitual es visitar el edificio “de arriba a abajo” por dos razones: nos

permite una visita más descansada (evitando subir escaleras constantemente) y sigue la misma

lógica que la transmisión de cargas y que la gravedad, que inevitablemente forma parte de los

procesos patológicos.

Si bien el ascensor es parte del edificio y puede ser visitado en función del encargo, incluso dará

datos para otros apartados, no es recomendable su uso en las inspecciones; porque la numeración

de las plantas es engañosa; en ocasiones el ascensor no para en todas las plantas.

6. Recorriendo el edificio, mantendremos una actitud atenta a todas las circunstancias, poniendo

todos nuestros sentidos en alerta: los sentidos tradicionales (visuales, auditivos, gustativos y

olfativos) y los sentidos sensitivos (percepción de humedad, temperatura, corrientes de aire y

equilibrio). A este respecto, es técnico irá desarrollando con la experiencia la capacidad de

distinguir el olor a “humedad” del olor a “cerrado” por falta de ventilación, la capacidad de “visitar el

edificio con los pies”, siendo capaz de detectar inclinaciones leves de los forjados o muros.


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En función del tipo de encargo, puede no ser suficiente el diagnóstico a través de los sentidos,

pudiendo ser necesario – por ejemplo para un proceso judicial – el demostrar las apreciaciones

sensitivas con medios técnicos; en cuyo caso emplearemos herramientas de diagnóstico tales

como los termo-higrómetros, dataloggers, niveles, etc…

7. El trabajo previo sobre el edificio nos ha permitido conocer la historia del edificio en términos

globales. Sin embargo, solo la visita al edificio nos permitirá conocer las circunstancias “históricas”

reales del edificio. Para ello, estaremos atentos a las modificaciones que pudieran afectar a nuestro

encargo, escuchando o incluso realizando preguntas. Es relativamente habitual que los vecinos del

edificio hayan intervenido en las lesiones, intentando corregirlas: pintando las paredes o colocando

cuadros para ocultar grietas, instalando “rodapiés altos” para ocultar humedades; incluso aplicando

técnicas de eliminación de daños que no atacan el origen (métodos de eliminación de humedades

con deshidratadores de aire, etc…)

8. La visita (o visitas) al edificio son nuestra fase de “toma de datos”. A pesar de las habituales

insistencias de los clientes por respuestas inmediatas, salvo que la situación sea muy clara,

debemos evitar dar diagnósticos rápidos que puedan comprometer posteriores operaciones.

9. Durante la visita, al tiempo que tomamos nota de las lesiones, formularemos hipótesis sobre el

origen de los daños y procuraremos comprobarlas. Este proceso de “formulación de hipótesis –

comprobación de hipótesis” permite una actitud activa durante la inspección, que mejorará la toma

de datos de forma sustancial.

El inspector decidirá su método. En nuestro caso, aplicaremos el método deductivo explicado en

los apartados anteriores de este texto: lesiones y síntomas – mecanismos de deterioro – sistemas

constructivos – agentes patógenos.

10. Toda visita debe generar una buena base de datos gráfica formada por planos (en los que

habremos tomado datos) y fotografías (que es conveniente que tengan fecha impresa) y que

siempre deben quedar localizados en plano


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Las herramientas de las que dispone el inspector durante la visita al edificio son diversas y de distinto

alcance y fiabilidad. Cabe clasificarlas en cuatro grupos: las herramientas “organolépticas” (explicadas

anteriormente), las herramientas de inspección directa, las herramientas de inspección analítica y las

herramientas de monitorización.

Herramientas de inspección directa son aquellas que nos permiten acceder a la información necesaria;

o la apertura de calas; tales como las los equipos de iluminación, escaleras, cintas métricas, pequeñas

herramientas, medios de acceso, endoscopios, cámaras termo-gráficas, navajas, calas y catas

Alguna de estas herramientas, como las calas y las catas, requieren de previsión para poder ser

empleadas (contratar una cuadrilla, establecer un plan de calas, realizarlas…) por lo que rara vez

podremos emplearlas en la primera visita; debiendo programarlas para que estén hechas – o se hagan

– en las siguientes visitas.

Herramientas de inspección analítica son las técnicas cuya aplicación devuelve información no

perceptible por los sentidos, tales como los análisis químicos de materiales, espectroscopia, cultivo de

hongos, líquidos penetrantes, esclerómetros, ensayos químicos…

Buena parte de estas herramientas son accesibles sin una formación específica. Sin embargo, a

medida que la tecnología de inspección visual y toma de datos avanza, algunas de las herramientas

requieren de personal muy altamente cualificado para un uso eficaz. En caso de que el encargo lo

requiera, puede ser necesaria la toma de datos “certificada” para lo que tendremos que contratar

empresas que sigan procedimientos UNE o ISO. Una buena introducción a este tema está disponible

en el capítulo cuarto del libro “Understanding buildings failures”79 varias veces mencionado a lo largo de

este texto, y en el capítulo segundo del tomo segundo del “Tratado de rehabilitación”80 coordinado por

el profesor Juan Monjo.

78 Ilustración. CRESPO Irene y MARTÍN María. Levantamiento de daños de la Fundación Goycoechea e Isusi. Madrid 2010 79 DOUGLAS James & RANSOM Bill. “Understanding Building Failures” Ed. Routledge Taylor&Francis Group. New York. 2001 80 MONJO Juan. “Tratado de Rehabilitación. Metodología de la restauración y de la rehabilitación. DCTA-UPM” Cap2. Ed. Munilla Lería 1999


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Sin embargo, el avance de la tecnología ha permitido que algunas herramientas, caras y difíciles de

utilizar, sean ahora económicas y accesibles para casi cualquier técnico: tal es el caso de los termo-

higrómetros, las cámaras termográficas y los kits de cultivo y detección de bacterias y hongos.

Herramientas de monitorización son las que nos permiten realizar un seguimiento de las lesiones, tales

como los testigos fisurómetros, data-loggers y levantamientos topográficos.

E1c. Diagnóstico.

De vuelta al despacho, debemos procesar la información recogida en el edificio, medios de monitorización

o laboratorios, de forma tal que sea útil no solo para la redacción del informe sino también para trabajos

posteriores de reparación.

A este respecto, formaremos una base de datos informática que contenga, de forma ordenada y

homogénea la siguiente toda aquella información que pudiera ser relevante a los efectos del posterior

informe.

Identificación de la propiedad o inquilinos.

Localización del inmueble y descripción catastral.

Contextualización del edificio a efectos de normativa urbanística aplicable. En el caso de Madrid,

aplicando el PGOUM del año 1997, debemos detallar la Norma Zonal, y las condiciones de protección;

mediante la Ficha de Condiciones Urbanísticas.

Documentación gráfica del edificio. Planos originales y modificaciones posteriores.

Levantamiento de lesiones.

Resultado de los ensayos de laboratorios.

(…)

Sobre la información organizada, es posible comenzar el diagnóstico, entendido – tal y como indicamos

al principio del texto – como la lectura inversa del proceso patológico: la identificación de los daños, el

entendimiento de las fases de deterioro y la determinación las causas del mismo; evaluando el estado

actual del edificio o elemento en términos de seguridad, salubridad, funcionalidad, sostenibilidad y

ornato, así como su estado deseable; con fines de mejora.

El diagnóstico de lesiones en patología de la edificación guarda ciertas similitudes con el trabajo de los

detectives81, esencialmente porque conlleva un trabajo deductivo que obliga a los inspectores a manejar

un buen número de puntos de vista cuando investiga el origen de una lesión. No debiendo precipitar

81 ADDLESON Louis. Building failures: A guide to diagnosis, remedy and prevention. Ed. Butterworth-Heinemann. London 1992.


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conclusiones o descartar posibilidades, distinguiendo lesiones aparentemente similares derivadas de

procesos patológicos distintos.

En tanto el presente texto se articula en sí mismo sobre las corrientes de “proceso patológico y

diagnóstico” no tiene sentido volver sobre lo ya andado. (Apartados C y D) La práctica nos ayudará a

saltar ágilmente de una a otra.

F. LOS INFORMES DE PATOLOGÍA.

Los informes de patología son la herramienta de comunicación de la Patología de la edificación, y como tal,

deben ser capaces de transmitir la información relevante del diagnóstico de forma adecuada al fin deseado,

adaptando su estructura a ello.

Independientemente del encargo, todos los informes de patología guardarán una estructura de lógica similar

con rasgos deductivos: una primera parte de toma de contacto, segunda parte descriptiva, tercera parte de

diagnóstico y un último capítulo de conclusiones82, quedando el detalle y desarrollo de las partes en función del

fin concreto del mismo. Todo informe debe cumplir las siguientes condiciones:

Debe satisfacer el encargo y ser en la medida de lo posible concluyente. Si no es posible dar un

diagnostico cerrado, cuanto menos la lectura del informe debe proporcionar más información que

dudas respecto al mismo.

Será ordenado en su exposición, tanto en sus apartados como en sus exposiciones. Un esfuerzo inicial

por ordenar las ideas, realizando un esquema de lo que escribiremos en el informe, es muy efectivo.

Diferenciará claramente el origen de las informaciones que en él se incluyen: informaciones

provenientes de administraciones, antecedentes, informes anteriores, comentarios de los vecinos,

recogidas directamente por el inspector, ensayos o pruebas realizadas.

Contextualizará la inspección y describirá el proceso de diagnóstico, tanto en sus aspectos técnicos

(resultado de ensayos, pruebas…) como en su proceso intelectual.

Será claro en su exposición y unívoco en su contenido, empleando el léxico adecuado. En tanto

patología de edificación es herramienta de otras disciplinas y los informes su medio de comunicación;

82 MIRANDA Antonio.” Ni robot ni bufón: manual para la crítica de la arquitectura” Ed. Frónesis Cátedra 1996. Guía para un trabajo crítico académico: 1) Percepción ecuánime: texto y contexto. 2) Descripción sustancial: elementos y condicionantes. 3) Análisis jerárquico. 4) Dialéctica interactiva: interpretación 5) Síntesis integral.


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deben ajustarse a una estructura y léxico acorde con su objetivo. (No emplearemos el mismo léxico en

un informe para una comunidad de propietarios que para un equipo de ingeniería)

Incluirá documentación gráfica: esquemas de los procesos patológicos, levantamiento de lesiones y

fotografías; que siempre deben quedar localizadas en un plano.

Evitará razonamientos capciosos o inconsistentes, atendiendo al (ECT) Ethical & critical thinking

detallado en la página 40 de este volumen.

El profesor Luis Jurado Téllez83, describe como procedimiento de redacción de informes para el Centro de

Asesoramiento Técnico del Colegio de Arquitectos de Madrid un esquema expositivo sencillo organizado en 6

apartados: introducción, objetivo, exposición de datos, análisis de los datos, discusión, conclusiones y

recomendaciones.

Durante la ejecución del contrato de Servicios 711/2012/14158 del Ayuntamiento de Madrid, se desarrolló un

procedimiento de redacción de informes adaptado al Servicio de Conservación y Edificación Deficiente con el fin

de homogeneizar el trabajo de los componentes del equipo de inspección, facilitando su trámite y gestión

posterior. Dicho modelo se organiza en cuatro partes: descriptiva, expositiva, dispositiva, documentación

necesaria y anexos. Se expone a continuación.

83 JURADO TELLEZ Luis. “Guía de Asistencia Técnica para informes, dictámenes y peritaciones” Ed. Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. 2002.


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F1. Procedimiento de redacción de informes de patología para el Servicio de Conservación y Edificación

Deficiente del Ayuntamiento de Madrid.


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El fin último de los informes de patología de la edificación en el Servicio de Conservación y Edificación

Deficiente es formar parte de los expedientes administrativos derivados del incumplimiento del deber de

conservación y de la gestión de la administración para hacer cumplirlo; lo que obliga a ciertas condiciones

singulares en su organización y contenido:

Pondrá escrupulosa atención sobre la normativa estatal, regional y local aplicable.84 (Ley del suelo,

Normas Urbanísticas del PGOUM 97, OCRERE, CPPHAN y CLPH…)

Atenderá a los informes anteriores incluidos en los antecedentes, continuando los procesos de

diagnóstico y realizando un seguimiento de sus conclusiones.

84 Ver capítulo G.


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G. EL DEBER DE CONSERVACIÓN.85

Estudiar un hecho analizando exclusivamente los textos legales que lo regulan conduce a un error de lectura

que deriva en conclusiones irreales. Sin embargo es un buen comienzo. En primer lugar estudiaremos el marco

legislativo nacional y su trasposición a la normativa autonómica y local. Analizaremos el contexto en la ciudad de

Madrid y la práctica de la inspección de edificios.

G1. Marco nacional de la inspección periódica de edificios.

El Real Decreto Legislativo 2/2008 del 20.06.200886, texto refundido de la Ley del Suelo derogada por el Real

Decreto Legislativo 7/2015 del 30/10/2015 87 , texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana,

establece los contenidos del derecho de la propiedad del suelo: facultades, deberes y cargas.

Artículo 8. (del RDL 2/2008) 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17. Las facultades a que se refiere el párrafo anterior incluyen:

a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación. b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los términos dispuestos en la letra d) del artículo 6, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los demás requisitos y condiciones establecidos para edificar. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Su denegación deberá ser motivada. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. c) La de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación. Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Artículo 9. 1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles; así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban

85 DIÉGUEZ Víctor. “Las inspecciones periódicas de los edificios” COAM 2016. Forma parte de la documentación manejada por el Colegio de Arquitectos de Madrid en el grupo de trabajo ITE-IEE convocado por el Ayuntamiento de Madrid. 86 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.154 del 26.06.2008; Sec. I; Pág.28482 87 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm. 261 del 31/10/2015; Sec I; Pág. 103233.


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ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general; incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. 2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero del artículo anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación de urbanización, comporta para el propietario, en la forma que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación. b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria. c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo.

La Ley 38/1999 del 5.11.1999 de Ordenación de la Edificación define en su capítulo III los agentes de la

edificación, estableciendo obligaciones para cada uno. Sobre los propietarios y usuarios, indica:

Artículo 16. 1. Son Obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

El Real Decreto Legislativo 8/2011 del 01.07.201188 establece en su artículo 21 la obligatoriedad de realizar la

inspección de edificios pata todos los edificios que, con antigüedad superior a 50 años, se ubiquen en ciudades

de más de 25.000 habitantes:

Artículo 21. 1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen antigüedad distinta en su normativa, destinados preferente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición anual tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, con los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos. 3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes Artículo 22.

88 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.161 del 07.07.2011. Sec.I; Pág.71564.


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Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación al que se refiere el artículo 9 de la Ley del Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto. Disposición adicional tercera. Las determinaciones contenidas en este Real Decreto Ley relativas a la inspección técnica de edificios solo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquellos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su uso predominante.

Recientemente, el Real Decreto 233/2013 del 05.04.201389 titulado Plan Estatal de fomento del alquiler de

viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, introduce en su capítulo

V “Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria” el Informe de evaluación de los edificios (IEE),

estableciendo un detallado modelo del mismo en su Anexo II, que se desarrolla en su contenido, organización y

gestión en la Ley 8/2013 del 26.06.201390 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

G2. Maco normativo autonómico y local.

Estudiaremos el marco normativo, autonómico y local, de la Inspección Técnica de edificios (ITE) en cuatro

autonomías con sus respectivas ciudades más pobladas: Andalucía (Sevilla), Cataluña (Barcelona), Castilla la

Mancha (Albacete), Madrid (Madrid) y País Vasco (Bilbao). En este punto debemos hacer dos paréntesis.

En primer lugar, si bien la elección de las ciudades de estudio no ha sido arbitraria (se han elegido grandes

ciudades en un reparto más o menos homogéneo en la península) es posible que el lector eche de menos

ciudades tan significativas como, Santiago de Compostela, Valladolid, Bilbao, Zaragoza o Sevilla entre otras. El

motivo es sencillo, en el momento que empezamos a escribir, sabíamos que queríamos acabar: hicimos una

selección que en ese momento nos pareció adecuada. El lector queda invitado a ampliar las ciudades en

estudio y completar este texto.

Por otra parte, es evidente la distancia entre “lo que dice la ley” y “cómo se opera en la realidad”. No ha sido

posible contactar con técnicos experimentados en todas las ciudades mencionadas (labor que pudiera quedar

en mano de los Colegios Profesionales) por lo que cabe la posibilidad de que algún detalle incluido en la ley no

sea aplicado en la actividad de la administración y profesionales; o que haya sido ajustado y modificado.

89 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.86 del 10.04.2013. Sec.I; Pág.26623. 90 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.153 del 27.06. 2013; Séc.I; Pág.47964.


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G2a. Andalucía y Sevilla.

La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía91 establece, en su artículo 155 el deber de conservación y

rehabilitación de las obras de edificación y bienes inmuebles. Los propietarios de terrenos, construcciones y

edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando

los trabajos que fueran precisos. Limita este deber hasta lo que llama “contenido normal del deber de

conservación” que tasa en la mitad del valor de una construcción de nueva planta con superficie y

características similares. Indica que cuando las obras de conservación y rehabilitación rebasen el contenido

normal del deber de conservación, se ejecutarán a costa de la entidad que lo ordene, pudiendo el municipio

establecer ayudas o bonificaciones.

En cuanto a la inspección periódica, indica que será el municipio mediante la correspondiente ordenanza quien

podrá delimitar áreas en las que los propietarios deberán realizar, con la periodicidad que se establezca, una

inspección dirigida a determinar el estado de conservación. Dichas inspecciones deben consignar su resultado

en un informe que describa:

o Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

o El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

En Sevilla, la Ordenanza de Inspección Técnica de Edificaciones 92 establece que el informe de ITE debe

realizarse conforme a un modelo aprobado que haga referencia a los apartados de cimentación y estructura,

fachadas y medianerías, estanqueidad e instalaciones generales, y oras condiciones de seguridad, salubridad y

ornato que afecten a las condiciones de habitabilidad y uso efectivo.

No se exige el Visado Colegial de la ITE, sin embargo se indica que en dicho caso debe aportarse una

“declaración responsable para la presentación de documentación sin visar”.

En Sevilla, los edificios de más de 50 años de antigüedad deben presentar la ITE cada 10 años, y los de menos

de 50 años de antigüedad, cada 15 años. La Gerencia de Urbanismo podrá no obstante requerir de forma

motivada la realización del informe de ITE a cualquier edificio con plazos distintos a los establecidos.

La primera parte de la ITE describe el edificio en sus aspectos administrativos, catastrales y régimen de

propiedad y uso. Sigue una ficha que identifica al inspector y hace referencia a los medios empleados durante

91 BOJA. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Núm.154 del 31.12.2002. 92 BOPS. Boletín Oficial de la provincia de Sevilla del 16.11.2011. Texto refundido de la Ordenanza de Inspección Técnica de Edificios.


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la inspección así como a “informes de ITE anteriores” en la que se debe rellenar si las obras que se

recomendaron entonces han sido ejecutadas.

La segunda parte de la ITE está compuesta por cuatro fichas de elementos a revisar (cimentación y estructura,

fachadas y medianerías, estanqueidad e instalaciones generales, y otras condiciones de seguridad salubridad y

ornato…) en las que se rellena de forma breve (300 caracteres) las lesiones detectadas y sus posibles causas;

dejando abierta la posibilidad de aportar un anexo para cada elemento.

La tercera parte incluye documentación diversa, entre la que encontramos una ficha que debe rellenarse en

caso de existencia de “peligro inminente” y una hoja de “compromiso de ejecución” en la que la propiedad se

obliga a la ejecución de las obras de reparación de las lesiones informadas en la ITE.

G2.b Cataluña y Barcelona.

La Ley de Urbanismo de Cataluña93 establece que los propietarios de terrenos, construcciones e instalaciones

deben cumplir los deberes de “uso, conservación y rehabilitación” y un Decreto posterior94 define “medidas para

el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de edificios de viviendas mediante las

inspecciones técnicas y el libro del edificio” incluyendo en su articulado una serie de definiciones que conviene

citar:

o Inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE): acción de examinar el edificio, que llevan a cabo los profesionales técnicos competentes a quienes les ha sido encargada por la propiedad del inmueble, y que da lugar al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas.

o Informe de la inspección técnica de los edificios de viviendas (IITE): documento que describe las características generales del edificio, donde se debe hacer constar su estado de conservación, y las posibles deficiencias aparentes constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes que se indican en el modelo normalizado de informe, aunque se tenga que acceder por zonas de uso privativo, y su calificación. También contiene las propuestas que se aconsejan técnicamente para la mejora de la sostenibilidad, la eco-eficiencia, la funcionalidad y las condiciones de accesibilidad del edificio.

o Certificado de aptitud: documento que emite la Administración sobre la base del informe ITE presentado. En ningún caso el certificado de aptitud presupone la adecuación de las viviendas del edificio inspeccionado a la legalidad de usos urbanísticos ni al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. El certificado de aptitud deberá identificar el edificio, indicar el periodo de vigencia y las condiciones que se establecen sobre esta según las disposiciones del presente Decreto.

o Libro del edificio de los edificios de viviendas: conjunto de documentos o ficheros, sea cual sea su formato, que dan información sobre las características del edificio y dotan a la propiedad de las instrucciones de uso y mantenimiento necesarias para alargar la vida útil del edificio y evitar su degradación.

o Zonas de atención especial: ámbitos de un término municipal que, por las características del subsuelo, del entorno o de la tipología de la edificación según el periodo constructivo, así como por las deficiencias constructivas generalizadas del parque de vivienda construido, han de ser objeto de un seguimiento más exhaustivo por parte de la Administración.

93 DOGC. Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Núm.5686 del 05.08.2010. Capítulo II, artículo 197. 94 DOGC. Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Núm.6866 del 07.05.2015. “Decret 67/2015, 5 maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d´habitages, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de lédifici”


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Establece una edad de 45 años para la primera inspección y una periodicidad máxima de 10 años.

En cuanto a la propia inspección indica que se trata de una inspección visual de los elementos que se detalla en

el informe normalizado proporcionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, y que en ningún caso tiene

como objetivo detectar vicios ocultos. Las inspecciones deben ser realizadas por técnicos con titulación

habilitante académica y profesional de proyectista, director de obra o director de ejecución en obras de

edificación residencial (lo que reduce las titulaciones válidas a Arquitecto y Arquitecto Técnico)

Indica que es preciso que dispongan y tengan en vigor un seguro de responsabilidad civil, pero no define su

cuantía.

Los informes de inspección deben contener los apartados habituales de descripción del edificio, régimen de

propiedad y uso; y estado de conservación del edificio. Además, debe incluir recomendaciones respecto al

mantenimiento y conservación correcto, recomendaciones para la mejora de la sostenibilidad y una evaluación

de las condiciones de accesibilidad.

Destaca el Artículo 9 de “calificación de las deficiencias” que citamos parcialmente:

o Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción de otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio.

o Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para subsanar estas deficiencias.

o Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la

estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.

o Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de

trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.

Además de la presentación de la ITE, la propiedad queda obligada por el mismo decreto a la ejecución de las

obras descritas en el informe, tanto medidas cautelares como obras de reparación, debiendo aprobar un

“programa de rehabilitación” y a “constituir un fondo de reserva específico para responder a dichas obras” que

debe ser ejecutado en un plazo distinto (como máximo de 1 año) en función de la calificación de las obras.

En función del resultado del informe de ITE, la administración emitirá un “certificado de aptitud” que podrá ser

APTO, APTO PROVISIONAL, APTO CAUTELAR o NO APTO; en función de calificación de las deficiencias y el

grado de ejecución de las reparaciones. En función del Certificado de Aptitud, la Administración indicará el


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70

plazo en el cual las propiedades deben volver a presentar un nuevo Informe de ITE, que en ningún caso podrá

ser superior a 10 años.

Una segunda parte de este Decreto trata del Libro del Edificio, tanto para nuevas construcciones como para

edificios existentes, detallando su contenido y objetivo.

En las Disposiciones transitorias, se incluyen medidas para incentivar las inspecciones y la calidad de los

informes técnicos, tales como seguimiento y difusión de datos geográficos y cartográficos, promoción de un

libro de estilo para la redacción de informes, formación y la formación de una base de datos abiertos en la que

se reflejen los resultados de las sucesivas inspecciones.

En el caso de Barcelona, el elevado detalle de la legislación autonómica arriba expuesta permite que el

Ayuntamiento de Barcelona apenas aporte un Modelo de Informe de ITE y de sus anexos, así como una tabla de

“fechas de primera inspección” para los edificios construidos en función de su edad.

El modelo de informe de ITE del Ayuntamiento de Barcelona se compone de 4 apartados con varios

documentos cada uno:

Datos relativos al edificio. Descripción, régimen de propiedad y uso. Relación de unidades existentes en

el edificio indicando cuales han sido inspeccionadas

Descripción de los sistemas de envolvente, estructura e instalaciones; admitiendo descripciones

pormenorizadas y la inserción de croquis o imágenes. Admite Anexos.

Descripción de las deficiencias detectadas y calificación de las mismas conforme a los niveles

definidos. Admite anexos.

Conclusiones de “estado de conservación del edificio” y otra documentación que pudiera ser de interés.

G2c. Castilla - La Mancha y Albacete.

La Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha95 establece en su Artículo

137 el deber de conservación y rehabilitación de los edificios, limitando el importe de los trabajos de

conservación para que no superen el “contenido normal” que define como la “mitad del valor de una

construcción de nueva planta con similares características y superficie útil”. Establece que la administración

podrá establecer, para aquellos casos en los cuales las obras no excedan dicho límite y hayan sido impuestas

por la propia administración, ayudas públicas o bonificaciones.

95 DOCM. Diario Oficial de Castilla-La Mancha. Núm.97 del 21.05.2010.


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El artículo 138 define la “Inspección periódica” e indica que los informes técnicos derivados de dichas

inspecciones deben describir:

o Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso

priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación

o El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en él o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

Para que los informes de ITE sean efectivos a efectos administrativos, requerirán el visado colegial y la

presentación temporánea de copia de los mismos en el Municipio. En Albacete, la Ordenanza de Conservación

e Inspección Periódica de Edificaciones y Construcciones 96 define el contenido de las condiciones de

seguridad, salubridad, ornato público, decoro y habitabilidad:

o Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos

necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabados.

o Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento, de modo que, se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.

o Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.

o Habitabilidad, de modo que se garantice el uso efectivo del inmueble para el uso que fueron autorizados. La periodicidad de la ITE en Albacete es de 5 años para los edificios que cumplan 50 años desde la fecha de su

construcción. Los informes derivados de las Inspecciones de ITE deben detallar la información relativa a las

condiciones expuestas en el párrafo anterior, consignando el estado de la estructura y cimentación; fachadas

exteriores, medianerías del edificio, en especial los que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como

petos de terrazas, placas, etc… e incluso elementos superpuestos (rótulos, instalaciones o similares); estado de

cubiertas y azoteas; estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

Como recurso para evitar falsos positivos, la ordenanza no admite que se aporte ningún tipo de documentación

adicional cuando la inspección sea favorable.

En cambio, cuando las inspecciones sean desfavorables es preciso añadir una descripción de los daños y

determinación de sus causas; y una descripción de las medidas recomendadas y priorizadas, estableciendo

plazos para su ejecución. Obliga la Ordenanza a informar acerca de la envolvente del edificio, sistemas de

aislamiento, carpinterías, calefacción y climatización.

96 BOPA. Boletín Oficial de la Provincia de Albacete. Núm.153 del 31.12.2012, Suplemento 2º.


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La ordenanza hace referencia a la inclusión de una copia de las actas de inspección en el libro de uso y

mantenimiento del edificio (artículo 21) que custodia la propiedad (o documentación técnica existente) y a la

inscripción (artículo 33) de las resoluciones derivadas en el “registro de edificios y construcciones”, cuya

creación regulaba previamente (artículo 4) y que debe indexar los inmuebles sujetos a la inspección técnica, en

haciendo constar la situación del edificio, fecha de construcción, grado de protección, inspecciones realizadas y

su resultado; y acreditación de la subsanación de daños.

G2d. Comunidad de Madrid y Madrid.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 97 en su Artículo 168 establece los deberes de conservación que

mantienen los propietarios de terrenos, construcciones y edificios en los mismos términos de “seguridad,

salubridad, ornato público y decoro” estableciendo, al igual que la normativa castellano-manchega y andaluza,

que este deber alcanzar hasta un importe tal que no rebase la mitad del coste de un edificio similar de nueva

planta.

En cuanto a la Inspección periódica de edificios y construcciones, indica que los edificios de antigüedad

superior a 30 años deberán encomendar dicha inspección a un técnico facultativo competente o a entidades de

inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente, estableciendo una periodicidad de

10 años. Reserva la Ley del suelo que estos plazos podrán ser revisaos por el Gobierno de la Comunidad de

Madrid. El contenido de los informes se desarrolla en el artículo 169:

o Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso

priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

o El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

En la ciudad de Madrid, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de los Edificios98, conocida por el acrónimo OCRERE, publicada inicialmente el año 1999 y renovada a finales del año 2011, establece que el deber de conservación corresponde a los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, debiendo mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando las obras de conservación precisas, y que deben tener como objetivo alcanzas las condiciones mínimas de:

o Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.

o Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se

97 BOCM. Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Núm.245 del 12.10.2001. Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. 98 BOCM. Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Núm.306 del 26.12.2011.


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deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.

o Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.

o Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.

La OCRERE regula los siguientes aspectos relacionados con el deber de conservación de edificios:

o La inspección periódica de edificios o ITE. o El control del deber de conservación. Procedimiento de control, inspección municipal, actuaciones inmediatas,

órdenes de ejecución o Procedimiento sancionador y ejecución subsidiaria o El registro de edificios y construcciones. o El alcance del deber de conservación. o Ruina urbanística, física y legal.

La Inspección periódica de edificios, indica la OCRERE en su artículo 14, tiene como fin determinar el estado de conservación de los edificios y construcciones, debiendo realizarse con una periodicidad de 10 años a partir de los primeros 30 desde su construcción o rehabilitación general. Esta inspección se reflejará en un acta que debe hacer referencia necesariamente a:

o Estado de la estructura y cimentación. o Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que pudieran suponer un

peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales entre otros. o Estado de conservación de cubiertas y azoteas. o Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio. o Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio. o Comportamiento térmico del edificio, que no será vinculante a efectos de resultado de la inspección.

Se establecen dos calificaciones: FAVORABLE y DESFAVORABLE. Cuando el resultado sea favorable, no se

admitirán documentos complementarios. Cuando el resultado sea desfavorable, el contenido de la ITE se

amplía, debiendo contener además una descripción y localización de los desperfectos y deficiencias, sus

posibles causas, medidas inmediatas que deban adoptarse, obras de reparación necesarias y efectividad de las

obras realizadas en inspecciones anteriores.

G2e. País Vasco y Bilbao.

La Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco99 establece el deber de conservación y rehabilitación de los

edificios e introduce la “inspección periódica de construcciones y edificaciones”, prescribiendo fecha de primera

inspección en los 50 años y una periodicidad de 10 años. Los informes derivados de estas inspecciones

periódicas requerirán visado colegial y la presentación de una copia del mismo en la administración local.

Un decreto posterior100 del año 2012 regula de forma mucho más detallada la Inspección Técnica de Edificios.

En su exposición de motivos indica que la ITE se configura:

99 BOPV. Boletín Oficial del Pais Vasco. Núm.139 del 20.07.2006. 100 BOPV. Boletín Oficial del País Vasco. Núm.241 del 14.12.2012.


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74

“como una herramienta necesaria y fundamental instrumento de ayuda para profundizar en el conocimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y confort de los edificios existentes, superando su percepción actual de exigencia punitiva” e “instrumento de gestión y fomento de la calidad constructiva del parque edificado”

En su artículo 4, indica que la ITE comprenderá:

“una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio. Además, incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio, a efectos de su caracterización para un posterior análisis y/o evaluación de la eficiencia energética del inmueble, y de las condiciones de accesibilidad del edificio” y que “Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, quien actúe como personal inspector deberá trasladar a la propiedad del inmueble la necesidad de realizar la apertura de catas para una toma de datos más exhaustiva del elemento o elementos constructivos afectados, así como las pruebas que considere necesarias, no emitiendo el dictamen hasta que dichas catas hayan sido realizadas y repuestas las afecciones.”

Los objetivos de la ITE en el País Vasco son:

o Identificar las lesiones y deterioros detectados visualmente durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.

o Realizar una pre-diagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de conservación de los edificios.

o Clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación. o Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención

adecuado. o Caracterizar los diversos elementos de la envolvente del edificio a efectos de una posterior evaluación de la

eficiencia energética del edificio. o Determinar las condiciones técnicas de accesibilidad del edificio en sus accesos y comunicaciones interiores

desde el portal hasta el acceso a las viviendas. Hace referencia explícita al alcance de la visita:

“El personal inspector, previo consentimiento de la propiedad y/u ocupantes, accederá a las viviendas y a los diversos locales y dependencias del edificio que tenga uso privativo en el momento de efectuar la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del edificio que sea preciso revisar, en coherencia con lo dispuesto en la legislación vigente.”

En el País Vasco la ITE podrá ser realizada por quien posea la titulación profesional habilitante según

corresponde según la LOE para cada tipo de edificio, debiendo aportar a la ITE una declaración responsable

mediante la cual acredite que cumple las condiciones exigibles. La ITE se compone de dos documentos: el

“informe cuestionario” y el “dictamen” cuyos modelos adjunta el decreto en uno de sus anexos.

El informe cuestionario al que se refiere el decreto es en realidad una encuesta previa a la inspección que se

remite a los propietarios y ocupantes del edificio, quienes podrán notificar al técnico contratado por la propiedad

las deficiencias que han detectado en el edificio, facilitando la labor de recogida de datos.

El dictamen contendrá una descripción del estado general de la estructura y cimentación, fachadas, cubiertas,

redes comunes de fontanería y saneamiento, posibles causas de las lesiones o desperfectos detectados

(diferenciando la patología de los sistemas o materiales utilizados) medidas recomendadas (desaojo,

apuntalamiento, revisión periódica…), propuesta global de intervención, grado de ejecución y efectividad de las

medidas adoptadas como consecuencia de inspecciones anteriores, estimación de la necesidad de un

proyecto técnico para las reparaciones necesarias y plazo para la realización de las obras.


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75

Esta propuesta de intervenciones que necesariamente debe contener la ITE, requiere una clasificación en función de su necesidad en cinco grados:

o Grado 1. Inmediata: intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas, acudiendo al servicio de extinción de incendios si no se disponen de otros medios, en supuestos de confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y cuando sea necesario adoptar medidas de seguridad como apuntalar, desalojar, cerrar el acceso a una zona del edificio, montar bandejas de seguridad para evitar desprendimientos, etc.

o Grado 2. Muy urgente: intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, que conllevan un riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación debe de ser de tres meses, independientemente de la necesidad o no de disponer de medios auxiliares de seguridad.

o Grado 3. Urgente: intervención cuando se detectan deficiencias graves, que puedan llevar a la degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación es de doce meses.

o Grado 4. Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias puntuales, que no afectan al funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso patológico de mayor envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden aplazarse más de un año.

o Grado 5. Mantenimiento: cuando no se han detectado lesiones, o cuando éstas por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, ya que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su progresión, entendido este como el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado.

Las obras clasificadas en el grado 1 deberán ser ejecutadas de inmediato, y las de grado 2 y 3 previa

autorización de inicio por parte de la administración local. A su finalización, deberá presentarse un certificado de

subsanación de deficiencias.

Establece así mismo el decreto que la propiedad deberá conservar el dictamen emitido junto a los anteriores, si

los hubiera, e incluirlo en Libro del Edificio. Los edificios que no dispongan del mismo en la fecha de la primera

inspección periódica, deberán redactar en el plazo de un año un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio.

La propia Comunidad Autónoma Vasca, a través de su Departamento de Vivienda, Obras públicas y Transportes

ha creado un programa informático que permite la elaboración del Informe de la Inspección Técnica de Edificios

que permite salida impresa e informática, que deriva en una gran facilidad para introducir estos datos en

sistemas de gestión de datos, estadísticas y de información geográfica. El mismo programa permite la descarga

de una “Guía Metodológica para la Inspección Técnica de Edificios” redactada por un grupo de trabajo de los

Colegios de Arquitectos y Aparejadores Vascos.

G3. Conclusiones.

A grandes rasgos, el contenido de las ITE en las distintas localizaciones estudiadas no difiere demasiado de las

conocidas “seguridad, salubridad, ornato, decoro y habitabilidad”, sin embargo las autonomías y municipios

han accionado dos resortes, dentro del marco nacional, para ajustar las Inspecciones Periódicas a las

circunstancias y objetivos particulares de cada lugar: la frecuencia de las inspecciones y la gestión.


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76

Primera

inspec.

Periodo. Gestión.

Andalucía y Sevilla >50 años. 15 años. Incluye un “compromiso de ejecución” en el que la propiedad

se obliga a la reparación de las obras detalladas en el informe.

Cataluña y Barcelona >45 años. 10 años.

(En función del resultado,

se indicará plazo para la

siguiente, que nunca será

superior a 10 años.)

Introduce definiciones para “inspección”, “informe”, “zonas de

atención especial”, “certificado de aptitud” y enlaza la ITE con

el “libro del edificio” Obliga a los técnicos redactores a

disponer de un seguro de responsabilidad civil.

Castilla – La Mancha y

Albacete

>50 años. 5 años. Introduce definiciones para seguridad, salubridad, ornato,

decoro y habitabilidad.

Obliga a informar acerca de la envolvente del edificio, sistemas

de aislamiento, carpinterías y climatización.

Madrid y Madrid >30 años. 10 años. Además de las definiciones de seguridad, salubridad, ornato y

decoro, obliga a realizar una evaluación energética del edificio

y de los medios existentes de accesibilidad.

País Vasco y Bilbao >50 años. 10 años. Concede un papel activo a los ocupantes del edificio mediante

el “informe cuestionario”, completado por el dictamen técnico

posterior. Requiere la clasificación de las obras necesarias en

cinco grados en función de la necesidad, desde obras

inmediatas a mantenimiento. Enlaza la ITE con el libro del

edificio, obligando a su redacción a las propiedades que no

dispongan del mismo.

G3a. Aportaciones.

Entre los casos estudiados, se observan varias aportaciones de utilidad:

El Ayuntamiento de Barcelona determina la periodicidad de las inspecciones en función del resultado

de la inspección anterior. Esta forma de gestionar la frecuencia de las inspecciones elimina la

arbitrariedad que supone una periodicidad fijada en por cifra redonda (15, 10, 5 años) que no tiene en

cuenta el tipo del edificio (características estructurales y constructivas), estado de conservación y

contexto. Al igual que los seguimientos médicos varían de intensidad en función de la salud y edad de

las personas, la frecuencia de la vigilancia de los edificios debiera tener en cuenta un espectro mayor al

actual: situación, edad, tipo constructivo y estructural, e historial de conservación.

El Ayuntamiento de Bilbao obliga a la inclusión de la ITE en el libro del edificio, y a su redacción en el

plazo de un año si no existiera en la fecha de la primera inspección. Al igual que el libro del edificio, la

ITE es herramienta para la conservación y rehabilitación; los reconocimientos periódicos del edificio

deben formar parte del libro del edificio, que debe ser dotado de contenido y utilidad.


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77

El Ayuntamiento de Bilbao introduce una pequeña cuota de participación de los usuarios del edificio

mediante la conformación de un “informe cuestionario” en el cual los vecinos informan al técnico que

realizará la ITE de las deficiencias que observan en sus viviendas. Esta aportación, además de facilitar

en cierto modo el acceso de los inspectores a las zonas privativas, da un papel activo a las

propiedades y usuarios en la conservación del edificio, redundando en una mejora de la cultura del

mantenimiento.

El Ayuntamiento de Barcelona obliga a los técnicos a disponer de un seguro de responsabilidad civil

para la redacción de la ITE, y el Ayuntamiento de Albacete exige que los informes de ITE estén visados

por el Colegio Profesional; aumentando en ambos casos la seguridad jurídica de propiedad y usuarios,

y evitando en cierta medida que los precios caigan por debajo de límites que eliminan la calidad.

El Ayuntamiento de Madrid incluye entre los aspectos a informar en la ITE, una evaluación del estado de

conservación de los medios de accesibilidad existentes así como una revisión de las condiciones

energéticas y de aislamiento del edificio. Si bien estas dos aproximaciones son, en la realidad

profesional, casi anecdóticas; si se ajustaran a la realidad y simplificaran podrían constituir una buena

herramienta para introducir la accesibilidad y la eficiencia energética en la cultura del mantenimiento.

La introducción de “zona de atención especial” en la normativa catalana aporta un enfoque supra-

edificatorio de gran valor. Entender los edificios no como objetos en una parcela, sino como parte de un

continuo urbano permite establecer ajustes para distintos tipos de tejido por su morfología, antigüedad

o su suelo.

En varios textos normativos encontramos definiciones y clasificaciones, útiles en la gestión posterior de

las ITES. Destacan las clasificaciones de deficiencias descritas en la normativa autonómica catalana

(deficiencias muy graves, graves, importantes y leves) y los grados de intervención descritos en la

normativa vasca (inmediata, muy urgente, urgente, necesaria a medio plazo y mantenimiento). Se trata

de una suerte de evaluación de riesgos que introduce un punto de vista de gestión a futuro y

proporcionalidad en las obras.

Aunque dependen en gran medida de trámites de gestión posteriores, la informatización de las

Inspecciones Periódicas - introducida en Cataluña y País Vasco - mediante aplicaciones web en las

administraciones son de gran valor, pues permiten sistematizar la información e introducirla en redes de

Sistemas de Información Geográfica.


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G3b. Imprecisiones u omisiones.

Por otra parte, detectamos las siguientes imprecisiones u omisiones desde el punto de vista de la normativa:

A pesar de que algunas normativas autonómicas explícitamente las distingan, se produce una

confusión entre las “inspecciones” y los “informes”. 101 Se observa una tendencia amplia, incorrecta a

nuestro parecer, a tratar la Inspección Técnica de Edificios, como un “check-list” a rellenar de la forma

más esquemática y menos comprometida posible, cuyo fin es, en sí mismo, ser rellenado. Se confunde

realizar una “Inspección Técnica” con “rellenar un impreso de inspección”.

La normativa autonómica y local de las ciudades estudiadas reducen el tipo de inspección a “visual”, no

contemplando la obligación de realizar ninguna prueba y estableciendo en el mejor de los casos la

necesidad de comunicar a las propiedades, si así lo estima necesario el técnico, la necesidad de

realizar calas o pruebas para poder ajustar el diagnóstico.

Salvo la normativa catalana, la no necesidad de mantener un Seguro de Responsabilidad Civil vigente,

ni la necesidad de Visado Colegial para firmar los informes de ITE, crean una elevada inseguridad

jurídica en las propiedades en caso de fallo en la inspección.

Si bien algunas normativas autonómicas explicitan la habilitación profesional de la que deben disponer

los técnicos que inspeccionan y redactan los informes, se produce en la práctica una desregulación:

informes de ITE firmados por ingenieros de caminos, industriales, de montes (…)

La forma de entender la arquitectura de los arquitectos e ingenieros es radicalmente distinta. La suma

de observaciones fragmentadas de las partes que integran un edificio es distinta a la observación del

edificio como un cuerpo completo, situado en un lugar en un momento dado y utilizado de una

determinada forma, modificado a lo largo del tiempo y en constante cambio. El estudio separado,

teórico y profundo, de cada una de las partes será un valor añadido siempre que se articulen sobre un

discurso global del edificio que entienda el edificio desde distintos prismas: material, urbano, social,

histórico, artístico…

Además de las carencias derivadas de omisiones o imprevisiones de la normativa, pero en cierto modo

relacionadas con ellas, en el terreno de la práctica encontramos otras carencias:

101 El texto “aspectos procedimentales” distingue tipos de inspecciones e informes. No se trata de una clasificación de informes por objetivo sino proceso intelectual en la inspección y redacción de informes.


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79

Existe una falta de concienciación de colectivos profesionales y administración respecto a su obligación

pedagógica para con la sociedad en torno al mantenimiento y cuidado de los edificios. Esta escasa

cultura del mantenimiento ha derivado en que el ciudadano entienda la ITE como un hecho punitivo con

fines recaudatorios, alejado de la “cultura del mantenimiento” deseable, un trámite necesario sin

utilidad.

La práctica de la rehabilitación, y más intensamente la de la reparación y mantenimiento de edificios

han sido relegadas por los colectivos profesionales y universidades a una práctica profesional de

segunda. La literatura técnica publicada en España en torno al tema de la “inspección de edificios” es

casi inexistente, apenas encontraremos algunos capítulos al respecto en publicaciones sobre “Patología

de la edificación” y con enfoques metodológicos poco acertados en nuestra opinión.

Así, la inspección de edificios y redacción de informes de ITE baja incluso a una práctica de tercera

clase, supuestamente accesible a cualquier técnico con unos mínimos conocimientos de construcción.

Arquitectos, Universidad y Administración somos responsables de esta falta de interés propio y

ausencia de pedagogía para con la sociedad.

Es habitual la perversión del sistema con objetivos radicalmente opuestos a los iniciales. Existen

agentes económicos cuyos intereses difieren del fin de la ITE. Una empresa constructora llegará

rápidamente a la conclusión de que es rentable regalar informes a propiedades si posteriormente

realizan obras de reparación en el edificio. Así, no sorprende encontrar sectores profesionales o

industriales que entienden la ITE como fuente de obra, falseando o exagerando los daños para – previa

orden de ejecución de la administración ordenando reparar – ejecutar las obras, que es donde sus

beneficios son mayores.

La rebaja de precios, debido a las deficiencias expuestas, hasta un límite en el cual es imposible realizar

una inspección por personal especializado y en un tiempo razonable derivando en una caída drástica

de la calidad, rozando el imposible técnico, que ha alejado a los técnicos más experimentados de estas

labores.

G4. Madrid.

La OCRERE, Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de los Edificios queda

suficientemente detallada en el apartado G2d del presente texto, al que remitimos al lector. Sin embargo,

describiremos a continuación una de sus principales herramientas: la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y el

futuro IEE (Informe de Evaluación de edificios)


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80

En tanto la Inspección Técnica de Edificios se refleja finalmente en un documento, que llamamos “impreso de

ITE”, existe el riesgo de centrar la revisión de la ITE en los cambios que debe sufrir dicho papel. En nuestra

opinión el problema es de una profundidad mayor, que debe afectar a los procesos técnicos y administrativos

que emanan de la propia inspección.

102

Cuando una propiedad presenta a la administración el resultado de su inspección, caben tres posibilidades:

que sea favorable en todos los apartados, que sea desfavorable en sistemas constructivos o que sea

desfavorable en sistemas constructivos y estructurales.

Si la inspección es favorable se entiende que el edificio no presenta daños en ninguno de sus sistemas

o elementos, y por tanto que se da cumplimiento al deber de conservación contenido en la OCRERE.

Se procede a la mecanización del resultado de la inspección en el registro de edificios.

Si la inspección es desfavorable en sistemas constructivos, se entiende que la propiedad no está dando

cumplimiento al deber de conservación contenido en la OCRERE. En este caso, al no tratarse de daños

que afecten a elementos estructurales, el departamento de ITE abre expediente y deriva su trámite a la

Junta Municipal de Distrito, que previa inspección; emite una orden de ejecución de obras.

Si la inspección es desfavorable en sistemas estructurales, se entiende igualmente que la propiedad no

está dando cumplimiento al deber de conservación contenido en la OCRERE. En este caso, al tratarse

de daños que comprometen a seguridad estructural, el departamento de ITE abre expediente y deriva

su trámite al Servicio de Conservación y Edificación Deficiente, que previa inspección; emite una orden

de ejecución de obras.

Como vemos, el resultado de una ITE DESFAVORABLE es una orden de ejecución de obras emitida por el

Ayuntamiento de Madrid (Decreto del Concejal del Distrito o Resolución del Director General de Control de la

Edificación). Ésta, que equivale a licencia de obras, no autoriza sino obliga a la ejecución de las obras descritas

en ella en el plazo establecido por la administración.

102 Impresos oficiales de ITE del Ayuntamiento de Madrid.


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81

Desde el año 2000 la ITE ha ido actualizándose, añadiendo variables a la inspección y apartados al propio

impreso de ITE. No disponemos de datos actualizados a 2015, sin embargo, un documento del Departamento

de ITE103 en 2011 describe la efectividad de la Gestión de la ITE en Madrid en función de los resultados de los

informes presentados.

En lo que respecta a seguridad estructural, el año 2000 un 21% de los edificios presentaba daños que

comprometían la seguridad estructural. El año 2009 la cifra se rebaja a un 3%. Los daños constructivos sobre

instalaciones y cubierta mantienen sus porcentajes en el mismo periodo, aumentando cerca de un 15% los

daños sobre fachada. Los resultados positivos de la ITE no solo han quedado registrados en las sucesivas

“vueltas” cada 10 años, sino que las mejoras en la calidad paisajística y habitabilidad de las viviendas son

evidentes.

Entrando en aspectos operativos, algunos de los apartados que se han introducido en la ITE no funcionan

correctamente:

El apartado de “Resultado de anteriores inspecciones y efectividad de obras anteriores” es

cumplimentado en pocas ocasiones, debido a la nula información a disposición del técnico para

conocer las obras que se han realizado en el edificio. Es sin embargo un apartado muy interesante por

introducir el factor “continuidad” en el mantenimiento, lo que ayuda a no olvidar que trabajamos sobre

edificios construidos, modificados constantemente y en permanente uso.

El apartado de “Elementos de accesibilidad existentes en el edificio” es confuso. Además su resultado

no es vinculante a efectos de dar cumplimiento a la OCRERE.

En tanto la estructura y de la “ficha de comportamiento térmico del edifico” es complicada, su resultado

no es vinculante y la formación y concienciación de los técnicos y sociedad con los aspectos

energéticos de la edificación es aún escasa, se rellena en muchas ocasiones de forma deliberadamente

aleatoria, resultando en definitiva de escasa utilidad.

Analizadas las herramientas previstas por la normativa, excede el contenido de este texto una propuesta de

mejoras, que sin embargo puede consultarse en la documentación de la mesa de trabajo mencionada al

principio del capítulo, y que fueron aportadas por los colegios de arquitectos, arquitectos técnicos,

administradores de fincas y la propia administración.

103 “La inspección técnica de Edificios en el Municipio de Madrid” Luis Gustavo Collado Ruiz, Arquitecto Jefe del Departamento de ITE del Área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid. 2011. Documentación para un curso sobre patología en el COAM.

Real Estate

PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. Propedéutica. Registro M.006100/2016