BAB I

PENDAHULUAN

1.1Latar Belakang

Identifikasi properti meliputi dua hal, yaitu

identifikasi terhadap tanha dan identifikasi

pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Jika

properti yang dinilai tanah kosong, maka identifikasi

ynag dilakukan terhadap tanah saja, sedangkan property

yang dinilai berupa tanah yang sudah dikembnagkan atau

dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi

dilakukan juga terhadap bangunan pelengkap, fasilitas

dan semua pengembangan yang dilakukan di atas tanah

property subyek.

Salah satu bagian penting dalam penilaian property

adalah deskripsi mengenai tanah dan bangunan yang ada

diatas tapak disertai pengembangannya. Dalam melakukan

penilaian terhadap suatu jenis property seorang penilai

perlu terlebih dahulu mendeskripsikan dan menganalisa

tanah atau tapak dari property subjek. Tanahh atau

tapak merupakan sebuah daftar data factual yang

meliputi gambaran kepemilkan dan informasi yang

berkaitan dengan karakteristik fisik. Deskripsi dan

analisis bangunan meliputi desain bangunan, tata letak

dan detail kontruksi yang meliputi komponen-komponen

structural, material dan sistem mekanika. Selain itu

penilai juga menentukan ukuran, spesifikasi, kualitas,

1

kondisi bangunan serta setiap elemen yang

dideskripsikan. Pendeskripsian bangunan ini penting

karena selain untuk mendeskripsikan data fisik guna

pengestimasian nilai bangunan melalui pendekatan biaya

juga untuk membuat perbandingan antara property subjek

dan property pembandingnya.

1.2Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka

rumusan masalah makalah ini sebagai berikut:

1. Apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan?

2. Apa yang dimaksud Personal Properti?

3. Apa saja yang termasuk dalam analisis pasar

properti?

1.3Tujuan

Adapun tujuan makalah ini adalah untuk mengetahui

dan dapat menguraikan:

1. apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan.

2. apa yang dimaksud Personal Properti.

3. apa saja yang termasuk dalam analisis pasar

properti.

1.4Manfaat

1. Bagi penulis

Menambah wawasan tentang cara pengidentifikasian

properti

2. Bagi pembaca

2

Menjadi salah satu referensi yang bisa digunakan

dalam memahami teknik dalam pengidentifikasian

properti.

3

BAB II

PEMBAHASAN

2.1Bangunan

1. Pengertian Bangunan

Pengertian bangunan dalam arti gedung menurut

PP no 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan

Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan

Gedung adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan

konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya,

sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di

dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai

tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk

hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,

kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun

kegiatan khusus.

2. Komponen Bangunan

Bangunan adalah suatu struktur yang memiliki

sebuah atap dan dinding dan berdiri lebih atau

kurang secara permanen di satu tempat. Komponen

bangunan secara garis besar terbagi menjadi 2 yaitu:

a. Komponen struktural

Komponen struktural adalah komponen yang mendukung

berdirinya bangunan tersebut. Jika komponen

struktural dihilangkan, maka bangunan tersebut

akan terjadi kerusakan. Hal ini dikarenakan

komponen srtuktural lah yang mendukung berdirinya

4

suatu bangunan. Komponen structural dibagi menjadi

beberapa system yaitu:

1) Sistem pondasi

2) Sistem rangka

3) Sistem atap

b. Komponen non structural

Komponen nonstruktural adalah komponen pada

bangunan yang tidak mendukung komponen tersebut

berdiri atau dapat disebut juga komponen tambahan.

Komponen ini dapat dihilangkan karena tidak

mendukung bangunan berdiri. Dengan adanya komponen

nonstruktural, bangunan dapat terlihat lebih

indah. Komponen non structural di bagi menjadi

beberapa system, antara lain:

1) Sistem lantai

2) System instalasi air dan listrik

3) Pintu dan jendela

4) Kerja finishing

5) Special contruksi

3. Jenis-Jenis Bangunan

a. Bangunan rumah tinggal perumahan, rumah

susun, apartemen, mess, asrama

b. Bangunan komersial retail, supermarket,

pertokoan (pakaian,makanan, motor-transportasi,

peralatan elektronik), pusat perbelanjaan,

perkantoran komersial, layanan jasa (service,

laundry dll)

5

c. Bangunan fasilitas penginapan motel, hotel,

cottage, wisma tamu

d. Bangunan fasilitas pendidikan pra sekolah,

sekolah, kursus/pelatihan, perpustakaan,

laboratorium pendidikan, science park dll

e. Bangunan fasilitas kesehatan rumah sakit,

puskesmas, klinik kesehatan, laboratorium

medis, gymnasium, perawatan kecantikan, pusat

rehabilitasi, pusat terapi kesehatan, apotek

f. Bangunan fasilitas peribadahan masjid,

gereja, pusat peribadatan lain dan fasilitas

layanan spiritual

g. Bangunan fasilitas transportasi bandara,

terminal, stasiun, pelabuhan, travel agen,

parker

h. Bangunan fasilitas budaya dan hiburan

museum, perpustakaan, gedung pertunjukan

i. Bangunan fasilitas pemerintahan dan layanan

publik kantor polisi, kantor perijinan,

pusat rekreasi dll

4. Klasifikasi Bangunan

Klasifikasi Gedung yang terkandung dalam PP no 36

tahun 2005 adalah:

6

a. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat

kompleksitas terdiri dari bangunan gedung

sederhana, tidak sederhana dan khusus.

b. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat

permanensi terdiri dari bangunan gedung

permanent, semi permanent dan

darurat/sementara.

c. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko

kebakaran terdiri dari bangunan gedung tingkat

resiko kebakaran tinggi, sedang dan rendah.

d. Klasifikasi gedung berdasarkan zonasi gempa

meliputi tingkat zonasi gempa yang ditetapkan

oleh instansi yang berwenang.

e. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi terdiri

dari bangunan gedung di lokasi padat, di lokasi

sedang dan di lokasi renggang.

f. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian

terdiri dari bangunan gedung bertingkat tinggi,

bertingkat sedang dan bertingkat rendah.

g. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan

terdiri dari bangunan gedung milik Negara,

badan usaha dan perorangan.

Dalam PP ini juga dijelaskan tentang penetapan

fungsi bangunan gedung yaitu :

a. Fungsi hunian -- mempunyai fungsi utama

sebagai tempat tinggal manusia.

7

b. Fungsi keagamaan -- mempunyai fungsi utama

sebagai tempat melakukan ibadah.

c. Fungsi usaha -- mempunyai fungsi utama sebagai

tempat melakukan kegiatan usaha, seperti

gedung perkantoran, gedung perdagangan dan

lain sebagainya.

d. Fungsi sosial dan budaya -- mempunyai fungsi

utama sebagai tempat melakukan kegiatan sosial

dan budaya.

e. Fungsi khusus -- mempunyai fungsi utama

sebagai tempat melakukan kegiatan yang

mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat

nasional atau yang penyelenggaraannya dapat

membahayakan masyarakat di sekitarnya dan atau

mempunyai resiko tinggi.

5. Material Bangunan

Dalam pelaksanaan pembangunan baik itu rumah,

gedung maupun bangunan struktur lainnya kita

membutuhkan material bangunan sebagai bahan untuk

pelaksanaanya. Untuk dapat membangun sebuah bangunan

berkualitas maka diperlukan upaya khusus dalam

memilih bahan bangunan yang bagus. Beberapa material

bangunan yang sering digunakan adalah:

- Beton

Merupakan batu buatan yang terdiri dari campuran

pasir, semen, batu atau bahan lainnya yang dicetak

8

menjadi bagian dari sebuah abngunan. Beton

mempunyai tingkat kuat tekan yang berbeda-beda,

misalnya dinamakan dengan symbol K-250 yang

berarti beton tersebut mempunyai kuat tekan

sebesar 250 kg/m2.

- Semen

Semen digunakan sebagai bahan pengikat agregat-

agregat sehingga dapat dibentuk menjadi batu

beton. Semen dapat dibeli di took bangunan dengan

satuan sak atau kg.

- Besi beton

Besi beton digunakan seagai penahan gaya tarik

pada konstruksi beton. Besi bangunan banyak

diproduksi dalam bentuk batangan dengna penampang

lingkaran, untuk melihat daftar berat besi per m,

dapat melakukan download tabel berat besi.

- Bekisting

Bekisting bisa dibuat dari kayu atau seng.

Bekisting digunakan untuk mencetak beton sesuai

bentuk yang diinginkan.

- Pasir

Pasir digunakan sebagai campuran material pengikat

adukan baik beton maupun pemasangan material

ainnya. Pasir yang baik dan layak digunakan

sebagai bahan bangunan sebelumnya dilakukan tes

pasir terlebih dahulu yaitu tes besa butiran, tes

kadar lumpur dan organic

9

- Batako

Batako adalah beton atau batu lain yang dicetak

jadi, sehingga memudahkan dalam pelaksnaaannya.

Batako dapat digunakan pada dinding, lantai

halaman, taman maupun tempat lainnya

- Material lainnya seperti ubin keramik, material

pintu dan jendela, cat dan lainnya

6. Keandalan Bangunan

Keandalan adalah tingkat kesempurnaan kondisi

bangunan dan perlengkapannya, yang menjamin

keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan

gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung

tersebut. Keandalan Bangunan Gedung adalah keadaan

bangunan gedung yang memenuhi persyaratan

keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan

bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang

ditetapkan.

Keandalan bangunan merupakan sebuah tolok ukur

bagaimana sebuah bangunan gedung telah teruji secara

teknis memenuhi persyaratan yang telah ditentukan

oleh pemerintah. Persyaratan teknis bangunan diatur

dalam PERMEN PU NO 29 TAHUN 2006 tentang Pedoman

Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Peraturan

10

tersebut merupakan dasar hukum dari persyaratan

teknis yang harus dimiliki sebuah bangunan gedung.

7. Kelaikan Bangunan

Laik menurut KBBI (Kamus Besar Bahasa

Indonesia) adalah memenuhi persyaratan yang

ditentukan atau yang harus ada. Jadi bisa dikatakan

kelaikan adalah keadaan yang memenuhi persyaratan

yang ditentukan atau yang harus ada. Sedangkan

kelaikan bangunan adalah keadaan bangunan yang harus

memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam hal

ini ditentukan oleh pemerintah. Kelaikan bangunan

adalah suatu ukuran dimana bangunan tersebut dapat

digunakan secara aman dan nyaman atau tidak.

Kelaikan bangunan sangat mutlak diperlukan dalam

penyelenggaraan bangunan.

Menurut PP NO 36 TAHUN 2005 Tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang

Bangunan Gedung dijelaskan bangunan haruslah laik

fungsi. Yang dimaksud laik fungsi dalam PP ini

adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi

persyaratan administrative dan persyaratan teknis

sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang

ditetapkan.

2.2Utilitas Bangunan

Utilitas berasal dari kata utility yang berarti

kegunaan. Dalam dunia arsitektur bangunan gedung,

11

utilitas berarti hal-hal yang menyebabkan bangunan

dapat digunakan atau berfungsi sebagaimana mestinya.

Utilitas bangunan suatu gedung terdiri dari beberapa

komponen, dimana setiap komponen saling mendukung

fungsi gedung serta kenyamanan dan keselamatan orang-

orang yang menggunakan gedung tersebut. Komponen-

komponen utilitas bangunan tersebut antara lain adalah

system instalasi pencegahan kebakaran, system

transportasi vertikal , system plumbing, system

instalasi listrik, sistem sirkulasi udara, sistem

instalasi penangkal petir dan system instalasi

komunikasi.

1. Sistem Transportasi

Alat transportasi dalam bangunan merupakan alat

yang menunjang atau memberi fasilitas sirkulasi dalam

bangunan gedung bertingkat, serta merupakan sarana

prasarana yang memperlancar pergerakan manusia di

dalamnya.

a. Sistem transportasi manual

yang juga biasa disebut sistim transportasi tanpa

mesin yang ada dalam bangunan adalah tangga dan

ramps. Tangga merupakan alat transportasi vertikal

menghubungkan antar lantai tanpa menggunakan mesin.

Penggunaan tangga pada bangunan bertingkat lebih

dari tiga lantai, pada umumnya adalah untuk keadaan

(tangga darurat). Ramps diperuntukkan bagi sirkulasi

12

beroda seperti gerobag untuk barang dan pengguna

kursi roda.

b. Sistem transportasi mekanis

Sistem transportasi jenis ini juga dikenal sebagai

sistim transportasi dengan mesin penggerak. Ada dua

macam sistim transportasi jenis mekanis ini, ialah

escalator (tangga berjalan) dan elevator (lift).

1) Eskalator

Escalator atau tangga berjalan adalah alat

transportasi antar lantai, sebagaimana tangga

(manual) yang menghubungkan satu lantai dengan

satu lantai yang di atasnya maupun di bawahnya

dengan menggunakan sistem tangga yang berjalan

dengan bertenaga/bergerak atas bantuan tenaga

mesin. Secara horizontal dibutuhkan ruang cukup

luas untuk fasilitas ini, karenanya, escalator

biasa digunakan pada bangunan yang bersifat publik

seperti mall, bandar udara, dll.

2) Elevator (Lift),

Lift adalah alat transportasi vertikal antar

lantai dalam bangunan bertingkat secara menerus

dengan menggunakan tenaga mesin. Fasilitas

transportasi vertikal pada bangunan berlantai

banyak ini hanya membutuhkan ruangan yang relatif

kecil. Lift mempunyai kecepatan yang lebih tinggi

dibanding alat transportasi dengan mesin lain

dalam hal memindahkan barang atau orang. Umumnya

13

lift digunakan pada bangunan yang mempunyai jumlah

lantai lebih dari tiga.

2. Sistem Plumbing

a. Penyediaan Air Bersih

Air bersih dapat diperoleh dari beberapa sumber

yaitu:

1) Air tanah termasuk air tanah dangkal

(unconfined aquifer) dan air tanah dalam

(confined aquifer)

2) Air hujan

3) Air permukaan

Dapat berasal dari sungai, danau, waduk, telaga

dsb.

Pemenuhan kebutuhan air bersih pada suatu

bangunan tergantung dari lokasi bangunan serta

fasilitas di sekitarnya. Untuk memenuhi kebutuhan

air pada suatu bangunan, sumber air dapat dibedakan

atas:

1) PDAM

2) Sumber sendiri, berupa sumur artesistant, deep

well, dll.

3) Gabungan PDAM dan sumber sendiri.

Untuk gedung-gedung yang terletak di daerah

yang tidak tersedia fasilitas penyediaan air bersih

untuk umum, misalnya di daerah-daerah terpencil di

pegunungan, penyediaan air akan diambil dari sungai,

air tanah dangkal atau dalam, dan sebagainya. dalam

14

hal ini air terssebut harus diolah dalam gedung

instalasi pengolahan agar dapat dicapai standar

kualitas air yang baku.

b. Jaringan Air Kotor

1) Pengertian

Air buangan atau Air Limbah (Waste Water)

adalah air yang telah selesai digunakan oleh

berbagai kegiatan manusia (rumah tangga,

industri, bangunan umum dll.).

Sewer adalah jaringan perpipaan yang pada

umumnya tertutup dan secara normal tidak

membawa aliran air buangan secara penuh.

Sewage adalah cairan buangan yang dibawa

melalui Sewer.

Sewerage System adalah suatu sistem

pengelolaan Air Limbah mulai dari pengumpulan

(sewer), pengolahan (treatment) sampai

dengan pembuangan akhir (disposal).

Combined Sewer (sistem kombinasi) adalah

sistem yang direncanakan untuk membawa

domestic sewage, industrial waste dan storm

sewage (air hujan).

Self Purification adalah kemampuan alamiah

dari suatu badan air atau sungai untuk

menguraikan zat-zat organik menjadi zat yang

stabil.

15

DO (Disolved Oxygen) adalah oksigen yang

terlarut dalam air yang digunakan untuk

metabolisme binatang dan tumbuh-tumbuhan di

dalam air.

BOD (Biological Oxigen Demand) adalah

banyaknya oksigen yang dibutuhkan oleh

bakteri untuk menguraikan zat organik pada

kondisi aerob.

Kondisi Aerob adalah kondisi suatu badan air

yang mengandung 02.

Kondisi Anaerob adalah kondisi suatu badan

air yang tidak mengandung oksigen.

2) Fungsi Saluran Pembuangan Air Kotor Dalam

Bangunan

Fungsi kenyamanan. Sebagai bagian dari sebuah

bangunan, saluran air kotor berfungsi sebagai

penunjang kegiatan yang sedang berlangsung

dalam bangunan.

Fungsi estetika. Dengan adanya jaringan

saluran pembuangan air kotor, maka penampilan

fisik bangunan akan lebih estetis karena

secara keseluruhan penampilan bangunan akan

lebih teratur.

16

Fungsi utilitas. Saluran pembuangan air kotor

merupakan suatu saluran yang berfungsi

sebagai pengangkut bahan-bahan limbah dari

kegiatan yang sedang berlangsung dalam suatu

bangunan.

3. Jaringan Listrik

a. Pengertian

Yang dimaksud dengan jaringan listrik adalah

sistem listrik yang terdiri dari hantaran dan

peralatan listrik yang terhubung satu sama lain

untuk menyalurkan tenaga llistrik.

b. Sumber Tenaga Listrik

Tenaga listrik yang diperlukan untuk memenuhi

kebutuhan suatu bangunan dapat diperoleh dari tiga

macam sumber tenaga, yaitu:

1) PLN (Perusahaan Listrik Negara)

Aliran ini berasal dari jaringan kota yang

dikelola oleh pemerintah, karenanya dalam

distribusi wattnya sangat terbatas pada pemakaian

maksimal yang diijinkan.

Keuntungan dari pemakaian sumber tenaga PLN

adalah:

Pengadaan awal lebih murah dibandingkan dengan

sumber tenaga lainnya.

Dalam operasional tidak membutuhkan biaya

perawatan yang berarti.

17

Tidak menimbulkan dampak yang merugikan seperti

pencemaran, getaran, kebisingan dan lain-lain.

Tidak membutuhkan ruangan khusus untuk

pengontrolan.

2) Generator Set (GENSET)

Generator merupakan alat yang mengubah gerakan

mekanis menjadi elektris melalui proses

kemagnetan. Sumber tenaga ini dikelola oleh

pemilik bangunan dan merupakan fasilitas bagunan.

Keuntungan dari pemakaian sumber tenaga generator

set adalah:

kapasitas KVA yang tidak terbatas.

lamanya tenaga bekerja hanya dibatasi oleh

ukuran tangki bahan bakar.

Biaya yang dikeluarkan relatif lebih murah bila

diperhitungkan dalam jangka waktu yang lama.

Kekurangan / kelemahan sumber tenaga generator set

adalah:

Memerlukan pemerliharaan yang konstan dan

testing yang teratur.

Kesulitan penyimpanan bahan bakar.

Timbul akibat sampingan berupa kebisingan

getaran, dan suara dari saluran pembuangan gas.

3) Baterai (Accumulator)

18

Baterai sering digunakan untuk mensuptai kebutuhan

tenaga listrik dalam keadaan darurat (emergency)

yang sifatnya terbatas, terutama untuk memenuhi

kebutuhan penerangan. Beberapa unit ditempatkan

pada individual cabinet atau pada rak untuk

instalasi yang lebih besar dan selalu dilengkapi

dengan peralatan automatic charging.

Keuntungan pemakaian sumber tenaga baterai adalah:

Tidak memerlukan ruangan sendiri yang terpisah.

Dapat dipasang pada sistem sentral dengan

didistribusikan melatui saluran dari baterai

langsung melalui fasilitas yang ada.

Kerugian/kelemahan sumber tenaga baterai adalah:

Lamanya terbatas.

Mahal.

c. Penggunaan Tenaga Listrik Pada Bangunan

Pemakaian tenaga listrik dalam bangunan pada

umumnya, dapat dikelompokkan dalam tiga kategori

menurut peruntukkannya, yaitu:

1) Perlindungan bangunan, berupa perlindungan

terhadap bahaya kebakaran, petir dan pencemaran.

2) Pengadaan fasilitas, berupa pengadaan air bersih

dan air panas,transportasi dalam bangunan (lift

arau eskalator), pengkondisian udara (AC),

penerangan, sound system dan telepon.

19

3) Pelayanan kegiatan konsumen, berupa berbagai macam

peralatan listrik yang digunakan untuk mendapatkan

kemudahan, efisiensi dan juga kenyamanan.

4. Pengkondisian Udara

a. Prinsip Kerja Sistem AC (Air Conditioning System)

1) Prinsip AC yaitu memindahkan kalor dari satu

tempat ke tempat yang lain. AC sebagai

pendingin memindahkan kalor dari dalam ke luar

ruangan, AC sebagai pemanas, memindahkan kalor

dari sistem pemanas ke dalam ruangan (di negara

beriklim kutub).

2) Temperatur udara di Indonesia sekitar 30

derajat Celcius dan kelembaban sekitar 70-90 %.

Indonesia termasuk daerah tropis lembab,

sedangkan penggunaan AC pada umumnya sebagai

pendingin ruangan.

b. Fungsi AC

Sebagai pengatur suhu ruang sesuai dengan yang

dikehendaki, sehingga tercipta kondisi udara yang

nyaman. Karena itu, AC memberikan fasilitas bagi

bangunan:

1) Sebagai pengatur suhu - pendingin - pemanas

2) Pengatur kelembaban

3) Memperlancar distribusi 02, agar mempunyai

komposisi ideal bagi pernafasan.

c. Sistem Distribusi AC

20

1) AC unit, Jarak inlet (evaporator) dan outlet

(condensor) cooling unit cukup dekat atau

terdapat dalam satu wadah (container).

Misalnya AC window (self contained AC unit)

dan AC split (fan coil filter unit).

2) AC central, Adatah satu sistem AC yang

digunakan untuk seturuh bangunan. Untuk multi

stories building ditengkapi dengan AHU (Air

Handling Unit) di tiap lantai. Fungsi AHU

adalah untuk mengatur distribusi udara yang

dikondisikan pada setiap lantai. Evaporator

terdapat pada setiap AHU atau pada tiap ruang,

bila dikehendaki untuk diatur suhunya.

d. AC Sentral Pada Bangunan

1) Gedung kantor

Didistribusikan menurut jumlah tingkat lantai.

Setiap AHU dapat melayani satu lantai atau

lebih tergantung kapasitas AHU-nya dan beban

kalor yang didinginkan.

2) Hotel

Apartemen dan asrama umumnya menggunakan fan-

coil unit. Ruang-ruang umum pada hotel biasanya

menggunakan AC package ataupun horizontal

ducting.

3) Rumah Sakit

Ruangan yang tersedia dibagi menjadi beberapa

daerah sedemikian rupa sehingga tidak terjadi

21

pencampuran udara yang mengandung kuman

penyakit. Jenis AC yang sesuai adalah fan-

coil unit yang dipasang pada setiap ruangan

atau AC Package yang dipasang pada setiap

daerah.

4) Toko Serba Ada dan Pusat Pertokoan

Hampir sama dengan gedung kantor, dengan

horizontal ducting system.

5) Gedung Pertemuan dan Bioskop

Dapat menggunakan AC Package atau horizontal

ducting system.

6) Bangunan Industri

Dibedakan atas dua bagian, yaitu penyegaran

udara bagi para karyawan dan penyegaran udara

yang digunakan dalam proses produksi,

penyimpanan, lingkungan kerja mesin, dsb.

Sedangkan jenis yang digunakan disesuaikan

dengan kebutuhan.

e. Jenis AC

Jenis AC menurut Cara kerjanya:

Single Duct System, digunakan untuk udara

dingin.

Double Duct System, untuk udara panas dan

dingin.

5. Instalasi Penangkal Petir

22

Penangkal petir diperlukan sebagi antisipasi

bangunan terhadap gangguan yang mungkin timbul akibat

petir. Pada prinsipnya Instalasi Penangkal Petir ialah

suatu sistem instalasi dengan komponen-komponen dan

peratatan-peralatan yang secara keseluruhan berfungsi

untuk menetralisir udara di sekitar bangunan agar

tidak terjadi petir, sehingga semua bagian dari

bangunan beserta isinya atau bendabenda disekelilingnya

terllindungi/terhindar dari bahaya sambaran petir.

a. Bagian-Bagian Penangkal Petir

Instalasi Penangkal Petir ini terdiri atas bagian-

bagian sebagai berikut:

1) Penghantar di atas tanah, ialah penghantar

yang dipasang di atas atap sebagai penangkap

petir, berupa elektroda logam yang dipasang tegak

dan elektroda logam yang dipasang mendatar.

2) Penghantar pada dinding atau di dalam

bangunan, sebagai penyalur arus petir ke tanah

yang terbuat dari tembaga, baja galvanised atau

alumunium.

3) Elektroda-elektroda tanah, seperti :

a) Elektroda pita (stripe), yang ditanam minimum

0,5-1,0 meter dari permukaan tanah.

b) Elektroda batang, dari pipa atau besi baha

profit yang dipancangkan tegak lurus dalam

tanah sedalam sekitar 2 meter.

23

c) Elektroda pelat, ditanam minimum 50 cm dari

permukaan tanah.

b. Jenis Penangkal Petir:

1) Penangkal petir konvensional.

Menggunakan logam runcing sebagai terminal bagian

atas (spitz) dan kawat BC sebagai penghantar

pentanahan (arde).

2) Penangkal petir extended konvensional.

Menggunakan logam runcing sebagai terminal dan

kabel coaxial (dapat menghasilkan ion lebih

banyak) sebagai penghantar pantanahan. Sistem ini

dapat ditanam di dalam komponen bangunan, namun

biayanya relatif mahal.

3) Penangkal petir radio-aktif.

Seperti penangkal petir konvensional tetapi

ditambah elemen radio aktif yang dapat

menghasilkan ion disekitar ujung runcingnya.

Sistem ini jarang dipakai karena cukup berbahaya

dan mahal.

6. Telekomunikasi

a. Pengertian

Dalam hubungannya dengan eksisnya sebuah

bangunan, maka yang dibahas disini adalah komunikasi

antar ruang dalam bangunan, maupun komunikasi dari

atau keluar bangunan.

1) Komunikasi dari/keluar bangunan

24

Untuk hal ini diperlukan jaringan komunikasi

yang menghubungkan antara sebuah bangunan

dengan kantor telepon pusat.

2) Komunikasi di dalam bangunan

Dibutuhkan untuk interaksi aktivitas di dalam

bangunan, dan ini memerlukan jaringan

tersendiri yang berada pada jaringan khusus

dalam bangunan.

b. Jenis Telekomunikasi

Menurut pemakaiannya telekomunikasi dapat

digolongkan menjadi:

Umum, dengan mnggunakan radio gelombang

pandek/air phone.

Pribadi, dengan telephone yang metalui

operator.

Rahasia, dengan telex yang tak melalui operator

Menurut arahnya, telekomunikasi dibagi menjadi:

One way Communication (komunikasi satu arah),

seperti: TV, radio, Sound System, CCTV.

Two Way Communication (komunikasi dua arah),

seperti : telepon.

Menurut Medianya, telekomunikasi dibagi menjadi:

Audio, Video, Teletext, Telegraph

Menurut gelombang pembawanya, telekomunikasi dibagi

menjadi:

Tanpa kabel (wire less): elektromagnet,

cordless, radio telekomunikasi.

25

Dengan kabel (wired): jaringan telepon kota,

intercom.

7. Pencegahan Bahaya Kebakaran

a. Pengertian

Pencegahan bahaya kebakaran atau Fire

Protection adalah suatu usaha untuk mengadakan

perlindungan terhadap suatu bangunan bila terjadi

kebakaran. Perlindungan dalam hal ini dimaksudkan

sebagai suatu tindakan pencegahan dan pemadaman

kebakaran.

b. Klasifikasi Bahaya Api

1) Klasifikasi A

Bahaya api yang diakibatkan oleh bahan-bahan

padat yang mudah terbakar, misalnya kertas,

kain, kayu dst. Bisa dipadamkan dengan semua

jenis pemadam.

2) Klasifikasi B

Kebakaran yang diakibatkan oleh BBM termasuk

gas elpiji (bensin, solar, avtur, bensol). Bisa

dipadamkan oleh bahan kimia.

3) Klasifikasi C Kebakaran yang disebabkan oleh hubungan pendek arus

listrik.

KELAS ASAL PENGATASAN

26

Atextile, kertas, kayu,

plastik, sampahair atau CO2 padat

B oli, solar, gasolineCO2 atau Tetra-

chloride

C ListrikCO2 atau

Tetrachloridec. Upaya Fire protection dapat dibedakan atas:

1) PREVENTIVE (Preventif )

Cara pencegahan bahaya kebakaran secara

preventif dilakukan dengan upaya mencegah

kebakaran melalui persiapan dengan berbagai

perlengkapan antisipasi:

2) REPRESIVE (Represif)

Cara pencegahan bahaya kebakaran dengan secara

represif adalah berbagai upaya penyelamatan

pada saat terjadi kebakaran. Usaha represive

ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran

serta penunjang lainnya seperti Fire alarm

system, Sprinkler system, Fire Detector, Smoke

Et Heat Venting, Fire Dumper Et Shutter, Water

Supply System, Punch Register, Fire Hydrant,

Portable Fire Extinguisher / Chemical

Extinguisher.

2.3Personal Properti

1. Pengertian Personal Properti

Menurut SPI 2007, Kepemilikan lainnya dari

27

suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut

sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang

disebut personalti (personalty).

Personal properti meliputi kepemilikan pada

benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan

merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara

permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan

secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.

Properti jenis ini terdiri dari :

1) Berwujud (Tangible), merupakan semua properti

berwujud selain tanah, bangunan dan sarana

pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini

adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan,

barang-barang inventaris dll.

2) Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat

ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang,

goodwill, merk dagang dan sejenisnya.

2. Hubungan dengan Standar Akuntansi

Penilaian Personal Properti sering kali

dilaksanakan dalam kaitannya dengan penilaian real

properti dan/atau penilaian bisnis untuk dijadikan

dasar dalam penentuan penyusutan atau kemunduran

dari aktiva tetap tertentu. Dalam hal demikian,

penilaian Personal Properti tersebut mungkin

merupakan alasan utama atas dilakukannya penilaian,

namun demikian kerjasama antara Penilai Personal

Properti, Penilai Bisnis dan/atau Penilai Real

28

Properti perlu dilakukan untuk dapat memperoleh

Nilai Pasar yang akurat dari seluruh properti yang

akan dimasukan dalam Laporan Keuangan.

3. Tujuan Personal Properti

a. Penilaian Personal Properti dapat dilakukan

untuk berbagai tujuan penilaian termasuk

laporan keuangan, akuisisi dan penjualan serta

pengalihan hak, asuransi, dan perpajakan.

1) Apabila tujuan penilaian mensyaratkan

penggunaan Dasar Penilaian Nilai Pasar, maka

Penilai harus menerapkan definisi, proses,

dan metodologi penilaian sesuai dengan yang

tercantum dalam SPI 1 – Nilai Pasar Sebagai

Dasar Penilaian.

2) Apabila tujuan penilaian mensyaratkan

penggunaan Dasar Penilaian Selain Nilai

Pasar, misalnya untuk keperluan yang

berhubungan dengan nilai asuransi atau nilai

sisa, maka Penilai harus secara jelas

menetapkan jenis nilai yang akan dipakai,

mengemukakan definisi dari nilai tersebut,

dan mengambil langkah-langkah yang diperlukan

untuk menegaskan bahwa estimasi nilai yang

dihasilkan adalah selain Nilai Pasar. Lihat

SPI 2 – Dasar Penilaian selain Nilai Pasar.

b. Penilai harus mengambil langkah-langkah untuk

mendukung penilaian yang dilakukan agar dapat

29

meyakini bahwa semua sumber data yang

dimanfaatkan layak dan dapat dipercaya

kebenarannya. Seringkali, kewajiban untuk

melakukan verifikasi menyeluruh terhadap sumber

data sekunder atau tertier berada di luar ruang

lingkup Jasa Penilai, sehingga Penilai harus

mengambil langkah-langkah yang memadai untuk

dapat meyakini keakuratan dan kewajaran sumber

data, seperti yang lazim dilakukan di pasar dan

di dalam bidang penilaian.

c. Batasan tanggung jawab yang sesuai dengan

klasifikasi jenis properti harus ditentukan

diantara para penilai, untuk memastikan tidak

ada yang terlewatkan atau dinilai ganda. Suatu

contoh yang umum adalah Penilai Real Properti

menilai komponen real estat dari suatu

properti. Dalam hal jasa keahlian lain

diperlukan, maka Penilai Personal Properti

akan;

1) melakukan langkah verifikasi yang diperlukan

untuk meyakinkan bahwa jasa penilaian yang

dibutuhkan mampu untuk dilakukan, serta

kesimpulan yang dihasilkan dapat dipercaya

dan dipertanggung jawabkan, atau

2) memberikan pernyataan bahwa tidak ada

langkah-langkah verifikasi yang dilakukan.

30

d. Penilai Personal Properti sering kali harus

mengacu pada informasi atau data yang diberikan

oleh pemberi tugas atau perwakilannya. Dalam

hal demikian, Penilai harus menyatakan didalam

laporan penilaiannya dan sedapat mungkin

Penilai melakukan verifikasi atas informasi

atau data yang diberikan tersebut.

e. Meskipun prinsip, metode, dan teknik penilaian

Personal Properti banyak yang sama dengan

penilaian di bidang lain, penilaian Personal

Properti memerlukan adanya pendidikan,

pelatihan, kemampuan, dan pengalaman khusus.

f. Persyaratan untuk Laporan Penilaian terdapat

pada SPI 3 – Pelaporan Penilaian. Laporan

Penilaian Personal Properti harus meliputi hal-

hal berikut ;

1) Identifikasi properti dan hak kepemilikan

yang dinilai (lokasi properti);

2) Tanggal Penilaian;

3) Dasar penilaian dan definisi nilai;

4) Identifikasi pemilik hak atau pemberi tugas

(nama dan alamat pemilik);

5) Maksud dan Tujuan Penilaian;

6) Persyaratan dan Kondisi Penilaian;

7) Kondisi yang mengikat dan membatasi Properti;

dan

8) Pernyataan Penilai (ditandatangani).

31

g. Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh

Penilai Personal Properti (namun tidak harus

dicantumkan dalam laporan penilaian) antara

lain adalah :

1) Hak-hak tertentu serta hak istimewa

(privileges), atau kondisi-kondisi yang

melekat pada kepemilikan properti dimaksud

Hak kepemilikan seperti yang dinyatakan

dalam dokumen yang ada.

Hak-hak dan kondisi yang dinyatakan dalam

perjanjian yang ada ditangan pemilik atau

korespondensi ; hak-hak ini mungkin dapat

dipindah tangankan, atau sebaliknya tidak

dapat dipindah tangankan kepada pemilik

baru.

Dokumen yang ada dapat berisi pembatasan

terhadap pemindahan hak properti dan/atau

memberikan arahan terhadap dasar penilaian

yang harus diterapkan apabila akan

dilakukan pemindahan hak.

2) Jenis dan karakter properti dan riwayat

kepemilikannya baik penjualan atau pemindahan

hak sebelumnya.

3) Gambaran kondisi ekonomi dan kebijakan

Pemerintah yang berpengaruh pada personal

properti.

32

4) Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya

dalam bidang perdagangan Personal Properti

yang berpengaruh terhadap penilaian.

5) Personal Properti dapat memiliki atau tidak

memiliki nilai tak berwujud (intangible

value)

Jika personal properti memiliki nilai tak

berwujud, Penilai harus meyakini bahwa

nilai tak berwujud tersebut telah tercakup

sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tak

berwujud tersebut dinilai secara terpisah

atau tidak.

( Nilai properti tak berwujud, sejauh dapat

diidentifikasi, harus dibedakan dari nilai

properti berwujud)

Penilai harus mengetahui pembatasan serta

persyaratan hukum lainnya sesuai dengan

hukum dan peraturan lain yang berlaku di

tempat dimana properti berada.

Seringkali, khususnya dalam kaitannya

dengan penggunaan data yang berasal dari

transaksi akuisisi, sulit diperoleh

informasi yang memadai. Sementara harga

transaksi sebenarnya mungkin diketahui,

Penilai mungkin tidak mengetahui jaminan

atau garansi apa yang diberikan oleh

penjual, apakah uang tunai atau aset lain

33

yang diambil dari penjual sebelum akuisisi,

bagaimana nilai harus dialokasikan di

antara aset yang diakuisisi, atau kewajiban

perpajakan apa yang terkait dengan

transaksi.

Berdasarkan pada uraian di atas, data

pembanding harus diterapkan dengan hati-

hati, serta penyesuaiannya dapat dilakukan.

Apabila menggunakan data pembanding yang

berasal dari hasil lelang terbuka, harus

disadari bahwa data tersebut mungkin

menggambarkan transaksi untuk sektor pasar

yang terbatas, dengan demikian perlu

dilakukan penyesuaian terhadap faktor

perbedaan cakupan pasar.

Informasi lain yang diyakini kebenarannya

oleh Penilai, relevan untuk digunakan.

4. Penilaian Personal Properti dnegan Pendekatan

Pasar

Pendekatan Pasar membandingkan personal

properti yang dinilai dengan properti sejenis dan

sebanding dan atau kepentingan atas hak kepemilikan

properti yang tersedia di pasar. Dua sumber data

yang biasa digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah

data penjualan properti melalui transaksi yang

dilaporkan oleh perusahaan yang biasa melakukan

jual-beli properti sejenis dan lelang terbuka.

34

Proses perbandingan dengan properti sejenis di dalam

Pendekatan Pasar harus dilakukan dengan dasar yang

dapat dipertanggung jawabkan. Properti pembanding

yang sejenis seharusnya secara regular

diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam

pasar yang bergantung pada variable ekonomi yang

sama. Perbandingan harus dibuat sedemikian rupa

sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan.

Beberapa faktor yang perlu di perhatikan dalam

proses perbandingan tersebut antara lain adalah;

Kemiripan dengan personal properti yang dinilai

dalam hal karakteristik properti secara

kuantitatif dan kualitatif

Jumlah dan validitas data dari properti sejenis

Apakah harga properti pembanding merupakan hasil

transaksi yang wajar dan bebas ikatan

Pengumpulan data pembanding dilakukan secara

obyektif sehingga dapat dihasilkan penilaian yang

independen dan dapat dipercaya. Pengumpulan data

tersebut harus didasarkan pada kriteria yang

sederhana.

Dibuat analisis perbandingan atas tingkat

kemiripan dan perbedaan kualitatif dan kuantitatif

antara properti pembanding dengan properti yang

dinilai

Apabila dianggap perlu, penyesuaian (adjustment)

dapat dilakukan untuk membuat nilai properti

35

pembanding menjadi lebih sebanding dengan Personal

Properti yang dinilai. Penyesuaian mungkin juga

dibuat atas faktor-faktor yang tidak lazim, jarang

terjadi, atau unik.

Apabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat

dilakukan, penyesuaian terhadap perbedaan dalam

hal hak kepemilikan personal properti yang dinilai

dan hak kepemilikan properti pembanding terkait

dengan karakteristik serta pengaruh dari riwayat

kepemilikannya serta tingkat kemudahan penjualan/

pemasarannya (saleability/ marketability).

Jika data transaksi atas Personal Properti yang

dinilai yang telah terjadi akan digunakan sebagai

acuan penilaian, perlu dilakukan penyesuaian

terhadap beda waktu antara terjadinya transaksi

dengan tanggal penilaian yang mencakup perubahan

pada Personal Properti yang dinilai tersebut, serta

perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha

dimana properti diperdagangkan.

Kaidah penilaian yang lazim (rule of thumb)

dapat dimanfaatkan dalam penilaian properti atau hak

kepemilikan Personal Properti. Namun demikian,

indikasi nilai yang didapat dari penggunaan kaidah

tersebut tidak harus diberikan bobot pertimbangan

yang tinggi kecuali dapat diyakini bahwa penjual dan

pembeli juga mempergunakan kaidah yang lazim

tersebut dalam negosiasi transaksinya.

36

5. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan

Pendapatan

Melalui Pendekatan Pendapatan, nilai properti

ditentukan berdasarkan pada proses kapitalisasi dan

diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan

pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang

dinilai.

Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan dalam

penilaian perabotan dan peralatan (Furniture,

Fixtures, and Equipment/ FF&E) yang merupakan bagian

dari aset operasional pada properti komersial

seperti; hotel, apartemen furnished, dan fasilitas

kesehatan, maka untuk menggunakannya perlu

diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

Perabotan dan peralatan seringkali merupakan aset

dengan intensitas penggunaan yang tinggi, dengan

demikian perlu dilakukan penggantian secara

berkala untuk menjaga daya guna serta daya tarik

aset tersebut.

Estimasi Umur Manfaat (Useful Life) penggunaan

perabotan dan peralatan ditentukan atas dasar

kualitas, ketahanan, model serta intensitas

penggunaannya. Terhadap unsur-unsur tersebut dapat

dilakukan pembobotan rata-rata tertimbang untuk

menentukan usia penggunaannya.

Estimasi biaya pengganti perabotan dan peralatan

dimasa yang akan datang dibagi dengan usia

37

penggunaanya merupakan dana tahunan yang

dicadangkan untuk penggantian perabotan dan

peralatan tersebut. Dana cadangan ini termasuk

dalam biaya / beban operasional.

6. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan

Biaya

Melalui Pendekatan Biaya nilai properti

dianggap merupakan pengganti atas biaya pembelian

properti tersebut, kemungkinan pembuatan properti

lain yang setara dengan aslinya atau sesuatu yang

dapat memberikan kegunaan yang sebanding, tanpa ada

biaya tambahan karena penundaan waktu.

Estimasi penilai didasarkan pada biaya

reproduksi/pengganti personal properti atau aset

yang dinilai. Biaya pengganti merupakan perkiraan

biaya pembuatan properti yang serupa/setara seperti

properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai

sifat, mutu dan usia yang semirip mungkin dengan

aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi

modern.

Untuk jenis properti yang berupa barang antik atau

lukisan yang berharga, penggantiannya mungkin

tidak bisa diukur dari biayanya.

Biaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya

pembuatan properti yang sama seperti properti yang

dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat, mutu

38

dan usia yang sama dengan aslinya, dan dibuat

dengan metoda konstruksi seperti periode aslinya.

Seiring dengan berjalannya waktu, beberapa

personal properti yang tidak mengalami penyusutan

fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada

umumnya biaya reproduksi/pengganti terus meningkat

dari waktu ke waktu.

Penggunaan Pendekatan Biaya tepat untuk

diterapkan dalam penilaian Personal Properti seperti

barang-barang hasil produksi pabrik, atau benda

tertentu dimana dibuat dan dipasarkan dalam jumlah

banyak seperti ; benda-benda yang terbuat dari

porselen, barang cetakan atau barang logam cetakan/

cor seperti uang koin atau medali.

2.4Analisis Pasar Properti

1. Dasar Pemikiran Pasar Bagi Penilai

Karena properti bersifat tidak bergerak dan

menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi

yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami

kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi

nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisa,

serta evaluasi fakta dan kecenderungan terdapat

dalam pasar-pasar properti yang mempengaruhi nilai

properti yang bersangkutan adalah bagian dari

analisa pasar dan lingkungan. Sebelum melakukan

analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap

39

nilai, seorang penilai perlu terlebih dahulu

memahami apa yang dimaksud dengan pasar dan

bagaimana pasar tersebut berfungsi.

Penggunaan adalah suatu faktor penentu nilai

yang bersifat mendasar, nilai pasar cenderung diukur

berdasarkan penggunaan yang optimal. Penggunaan

dianggap legal, dapat diterima oleh budaa masyarakat

serta layak adalah sebagian besar merupakan hasil

interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar yang bersifat

eksternal terhadap properti itu sendiri maupun

terhadap pembuat keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar

inilah yang menentukan nilai.

2. Keanekaragaman dan Variasi Pasar Properti

Melakukan identifikasi pasar yang cocok akan

membantu menetapkan data dan sumber data mana yang

akan digunakan untuk proses penilaian. Pemahaman

akan sifat-sifat dasar, struktur dan fungsi pasar

properti pada akhirnya membantu penilai dalam

melakukan identifikasi . Pasar-pasar khusus yang

menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan

sewa, serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang

dijalankannya, serta karakteristik dari pasar-pasar

tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk

selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisa

pasar dalam setiap tugasnya kemudian perilaku

pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau

40

peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan

diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

a. Sifat-Sifat Dasar Pasar

1) Definisi

Pasar adalah seperangkat pengaturan untuk

mempertemukan pembeli dan penjual lewat

mekanisme harga. Suatu pasar terdiri dari

seluruh perusahaan dan individu yang ingin dan

mampu untuk membeli serta menjual suatu produk

tertentu. Secara tradisional, pasar dibagi

menjadi empat macam, yaitu:

a) Persaingan sempurna adalah struktur pasar

yang ditandai oleh jumlah pembeli dan penjual

yang sangat banyak. Transaksi setiap individu

tersebut sangat kecil dibandingkan output

industri total sehingga mereka tidak bisa

mempengaruhi harga produk tersebut. Para

pembeli dan penjual secara individual hanya

bertindak sebagai penerima harga.

b) Monopoli adalah struktur pasar yang ditandai

oleh adanya seorang produsen tunggal. Suatu

perusahaan yang monopolistik secara serentak

bisa mentukan harga produk dan jumlah

outputnya. Bagi sebuah monopoli adalah

mungkin untuk memperoleh laba diatas normal,

bahkan dalam jangka panjang sekalipun.

41

c) Persaingan monopolistil adalah pasar yang

sangat mirip dengan persaingan sempurna,

tetapi sedikit dibedakan karena konsumen

mengetahui perbedaan-perbedaan di antara

produk dari perusahaan-perusahaan yang

berbeda. Seperti halnya dalam persaingan

sempurna, maka dalam persaingan monopolistik

ini laba diatas normal hanya bisa diperoleh

dalam jangka pendek.

d) Oligopoli adalah struktur pasar dimana hanya

ada sejumlah kecil perusahaan yang

memproduksi hampir semua output industri.

Oligopoli dibagi lagi menjadi oligopoli

terdiferensiasi dimana produk tidak

dibakukan, dan oligopoli tak terdiferensiasi

dimana produk dibakukan. Di dalam oligopoli

ini, keputusan-keputusan mengenai harga dan

output dari prusahaan-perusahaan yang ada

tergantung satu sama lain. Hal tersebut

berarti bahwa jika satu perusahaan mengubah

harganya, maka perusahaan lainnya akan

bereaksi.

2) Fungsi Pasar

Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai

berikut:

42

a) Memudahkan pertukaran suatu barang tertentu

antara pembeli dan penjual. Ini dimaksud

dengan mempertemukan pembeli dan penjual.

b) Menetapkan harga lewat interaksi antara

permintaan dan penawaran. Pasar tidak

menetapkan nilai tetapi menetapkan harga.

Dalam pasar yang bersaing dengan sempurna

menurut teori ekonomi, nilai dan harga adalah

identik dan sinonim, tetapi tidak ditempat-

tempat lainnya.

3) Karakteristik Pasar yang Kompetitif dan Terbuka

Karakteristik pasar yang paling penting adalah

jumlah dan ukuran distribusi para pembeli dan

penjual serta tingkat diferensiasi produk.

Analisa pasar dan mekanismenya terhadap harga

dalam teori ekonomi didasarkan pada penerimaan

seperangkat karakteristik dan struktur pasar

yang tersedia. Agar mekanisme pasar dapat

bekerja dengan efektif dan efisien, kondisi-

kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi.

Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai

berikut:

a) Produk yang homogen

Suatu barang ataupun jasa yang dipertukarkan

merupakan pengganti yang nyaris sempurna

untuk satu sama lain.

b) Jumlah yang besar dari pembeli dan penjual

43

Tidak ada pembeli atau penjual yang memiliki

bagian yang cukup besar dalam mempengaruhi

pasar.

c) Pembeli dan penjual yang berpengalaman

Semua peserta pasar memiliki informasi yang

cukup tentang kondisi pasar.

d) Tindak tanduk yang rasional

Pembeli dan penjual bertindak rasional

berdasarkan informasi yang mereka miliki

tentang suatu barang.

e) Harga adalah satu-satunya pertimbangan

Pertimbangan dalam memutuskan pembelian

ataupun penjualan, karena kualitas barang

atau jasa adalah sama.

f) Ada persaingan mekanisme pasar yang

teroganisir

g) Ada persaingan yang bebas dan terbuka

h) Pasar cenderung bergerak mencari keseimbangan

melalui efek-efek yang diakibatkan oleh

persaingan.

i) Hanya terdapat sedikit atau tidak sama sekali

pembatasan atau pengendalian dari pemerintah

atas pasar bebas.

b. Pasar Properti

1) Definisi

Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial

yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-

44

hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga

untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya

saling menguntungkan bagi kedua belah pihak,

mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif

penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah

dan ruang, serta menyesuaikan penawaran

terhadap permintaan.

2) Karakteristik Pasar Properti

Karakteristik pasar properti antara lain:

a) Produk yang berbeda

Karena immonilitas serta karakteristiknya

yang berbeda, properti merupakan barang yang

unik. Tak ada dua unit ruang yang persis sama

dan karenanya satu sama lain tidaklah setara

untuk dipertukarkan.

b) Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap

transaksi atau segmen pasar

Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa,

peminjam dan yang diberi pinjaman, semuanya

memiliki keyakinan bahwa mereka dapat

mempengaruhi harga atau persyaratan sewa

ataupun persyaratan pinjaman.

c) Daya saing ditentukan secara subjektif

Karena keunikan dari masing-masing properti

dan hak-hak atas properti tersebut, maka daya

saing dari properti lainnya merupakan sesuatu

45

yang ditentukan secara subjektif oleh masing-

masing peserta pasar.

d) Relatif kurang informasi

Banyak informasi yang sukar atau tidak

mungkin diperoleh dan kemungkinan besar hal-

hal tersebut diperlakukan secara rahasia.

e) Perilaku yang tidak rasional

Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap

tekanan-tekanan tertentu yang mendesak, maka

cenderung bertindak atas dasar pertimbanyan

subjektif sifatnya.

f) Terlokalisir

Karena lokasi properti yang bersifat tetap

dan tidak dapat berpindah tempat, pasar yang

dapat dipakai untuk satu properti tertentu

atau jenis properti cenderung dibatasi dalam

satu kawasan geografis yang relatif sempit

dan ditentukan oleh karakteristik lokasi.

g) Permintaan yang mudah berubah dan tidak

seimbang.

h) Penawaran yang tidak elastis

Penawaran tidak secara khusus bersifat

responsif terhadap harga.

i) Batasan dan pengendalian oleh pemerintah.

j) Properti merupakan obyek dari lingkungan

sekitar.

3) Fungsi Pasar Properti

46

Fungsi pasar properti yaitu:

a) Memudahkan pertukaran, hak-hak atas properti

antara pembeli dan penjual, pemilik dan

penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.

b) Menetapkan harga, untuk pertukaran yang

bersifat menguntungkan bagi kedua belah

piihak.

c) Mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai

alternatif penggunaan, secara terpisah hal

ini melibatkan keputusan-keputusan yang

berkenaan dengan penggunaan yang optimal.

d) Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang.

e) Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.

4) Kategori Pasar Properti

Untuk tujuan analisis dan operasional, sub-sub

pasar diklasifikasikan ke dalam beberapa

kategori yang berbeda berdasarkan :

a) Jenis kegunaan

b) Jenis persewaan

c) Tujuan penghuni atau pemilikan

d) Tempat atau kawasan geografis.

e) Tingkat harga atau sewa

f) Hak atau tanah yang dilibatkan

3. Analisis Pasar Properti

Sebuah analisis pasar properti dapat mengambil

perspektif yang luas atau sempit, tergantung pada

audiens yang dimaksudkan. Beberapa jenis analisis

47

pasar yang dilakukan untuk mengatasi pertanyaan

spesifik, seperti apakah investasi properti akan

menguntungkan secara finansial. Jenis-jenis analisis

pasar property yaitu:

a. Analisis pasar properti penilaian makro atau luas

dari kondisi lingkungan. Harga nilai atau pasar

properti dianalisis sesuai dengan faktor-faktor

eksternal, seperti pendapatan konsumen, pasar

kerja dan tren membeli. Meskipun ini jenis

analisis cenderung luas di alam, biasanya akan

fokus pada satu jenis properti. Sebagai contoh,

sebuah studi pasar yang melibatkan sebuah pusat

perbelanjaan akan fokus secara eksklusif pada tren

unik yang hanya mempengaruhi properti komersial.

b. Penelitian mikroekonomi atau pemasaran adalah

jenis analisis pasar properti yang berfokus pada

pengaruh segmen individu atas harga. Misalnya,

pembeli harga dan potensi satu bagian dari

properti residensial akan berspekulasi atas

didasarkan pada kondisi lokal. Kediaman mungkin

ditargetkan pada segmen tertentu dari pasar,

seperti pertama kali pembeli rumah, karena

ukurannya, lokasi lingkungan, kondisi dan fitur.

c. Analisis investasi adalah jenis analisis pasar

properti yang mencoba untuk memprediksi return on

investment (ROI). Misalnya, satu investor mungkin

48

ingin mencapai laba 15 persen dalam waktu lima

tahun.

d. Sebuah analisis pasar kelayakan akan mencoba untuk

memperhitungkan harga pembelian yang diusulkan,

harga jual dan biaya masa depan kemungkinan. Salah

satu faktor terbesar dalam analisis kelayakan atau

investasi adalah risiko. Faktor risiko potensial

termasuk penurunan lingkungan, fluktuasi

makroekonomi, ketidakmampuan untuk mencari penyewa

yang cocok, dan bencana alam.

49

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Spesifikasi bangunan mencakup persyaratan teknis

tentang bentuk, ukuran bahan, elemen, komponen, fungsi,

kekuatan, dan kinerja bangunan sedangkan spesifikasi

untuk utilitas bangunan terdiri dari sistem

transportasi, pengkondisian udara, sistem plumbing,

jaringan listrik, pencegahan bahaya kebakaran,

instalasi penangkal petir dan komunikasi. Personal

properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau

tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-

benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan

dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat

dipindahkan. Analisa pasar dan lingkungan meliputi

identifikasi, analisa, serta evaluasi fakta dan

kecenderungan yang terdapat dalam pasar-pasar properti

dan mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan.

3.2 Saran

1. Bagi dosen

Diharapkan para dosen dapat menjelaskan lebih

lengkap mengenai pembahasan dalam makalah ini agar

para mahasiswa mendapatkan pengetahuan yang

maksimal

2. Bagi mahasiswa

50

Diharapkan para mahasiswa dapat mencari referensi

lain yang dapat mendukung pembelajaran penilaian

pajak khususnya tentang teknik identifikasi

properti agar pengetahuan yang diperoleh dapat

maksimal

51