ß Ö &b 2 ñ ² c ÝBA%D0%B1%E2%BA%B8%B0%ED%BC%AD/… · Second Quarter 2004 Office Market Report Í ß Ö & bTrend 5 I ² & ß Ö & b À ² L ¯ l ± R Q R ? P 0 ¡ S ~ Ý ¸ I

오피스시장동향보고서 22000044｜22/44분기

Second Quarter 2004 Office Market Report

■ 오피스시장Trend｜오피스시장캘린더｜오피스시장주요이슈

■ 오피스임대시장동향｜조사개요및빌딩등급분류｜권역별정보｜수급동향분석｜시장분석및전망

■ 오피스매각시장동향｜시장동향｜매각사례분석및전망

■ 오피스분양시장동향｜시장동향｜분양사례분석및전망

■ 부록｜업무지구탐방(1)-테헤란로｜레이코리아(www.rei-korea.com) 안내｜부동산투자회사법개정안소개

2

2



CCoonntteennttss

오피스시장Trend 5p

오피스시장캘린더

오피스시장주요이슈

오피스임대시장동향 8p

조사개요및빌딩등급분류

권역별정보

수급동향분석

시장분석및전망

오피스매각시장동향 26p

시장동향

매각사례분석및전망

오피스분양시장동향 29p

시장동향

분양사례분석및전망

부록 32p

업무지구탐방(1)-테헤란로

레이코리아(www.rei-korea.com) 안내

부동산투자회사법개정안소개

오피스시장동향보고서( 2004년2/4분기)

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

Ⅴ


Ⅰ.오피스시장Trend

5

서울시오피스시장에서일어났던주요매입/ 매각현황, 임대차계약체결, 기업이전, 신축빌딩준공, 정부정책및업계동향등

오피스시장과관련된내용을일자별로요약하여시장의생생한소식을전해드립니다.

일자 구분 내용 비고

2004.4.8 기사 골든브릿지자산운용시장진출 쥴리어스자산운용인수

4. 8 이전 건설사‘탈여의도’현상지속 부 , 대림산업등

4. 9 리츠 코크랩CR리츠4호본인가승인 총자산1,810억원

4. 12 이전 한국후지제록스도심으로이전 배재정동빌딩

4. 12 기사 부동산시장, 유럽계新자본급부상 네덜란드, 독일등

4. 12 기사 전경련회관30층으로재건축 매일경제

4. 13 기사 동양생명, 부동산다각화추진 연합뉴스

4. 14 업계 오피스전문사이트REI-Korea 오픈 신 에셋

4. 16 리츠 부동산투자회사규제대폭완화 건설교통부

4. 16 기사 시중은행전산센터이전바람 디지탈타임스

4. 19 정책 서초구, 강남대로상업지역확대지정건의 서초구청

4. 22 이전 현대상사흥국생명빌딩으로이전 기존계동사옥입주

4. 23 리츠 리얼티1호, 4월결산배당수익률4.25% 로즈데일빌딩외

4. 26 업계 보험사지점통폐합으로빌딩임대시장침체 샘스

4. 28 기사 싱가포르큰손이몰려온다 GIC, 테마섹등

4. 29 업계 다올부동산신탁출범 국내6호

4. 30 이전 하나로통신, 태평로로본사이전 일산, 강남→도심

5. 4 업계 부동산전문자산운용사설립봇물 미래에셋등

5. 6 매각 한나라당당사, 430억원에매각 매수자: MPI사

5. 6 리츠 CR리츠코크렙2호청산 수익률미달

5. 10 기사 명동2개빌딩서비스드레지던스로변신 헤럴드미디어사옥외

5. 12 계약 KTFT 서현신 타워9-12층계약 2,175평

5. 14 기사 연기금부동산‘큰손나선다’ 이데일리

5. 20 매각 데이콤사옥1,075억원에매각 매수자: 패트라건설

5. 20 기사 부동산펀드, 2조원대시장열려 중앙일보

5. 31 기사 일산에초대형오피스타운…총10개동건설예정 연면적13만평

6. 9 기사 국민은행유휴부동산84건연내매각 동아일보

6. 11 업계 여의도금융센터건립, AIG 8억불투자 연면적14만평

6. 15 기사 서초동에초대형삼성타운…연면적10만평 한국경제

6. 18 기사 서울증권여의도사옥매각의향서체결 DEKA

오피스시장캘린더Trend 1



6

●코크랩CR리츠4호본인가승인 ●부동산시장, 유럽계新자본급부상 ●오피스전문사이트REI-Korea 오픈 ●부동산전문자산운용사설립봇물

‘코크랩CR리츠4호’의자산관리및운용을맡고있는부동산자산관리회사코람코는‘코크랩CR리츠4호’가건설교통부로부터본인가를획득하고본격적인 업에들어갔다고밝혔다. ‘코크랩CR리츠4호’는YTN, 한국교직원공제회, 삼성생명, 교보생명, 대한생명, 우리은행등이주주로참여해설립됐으며, 총자산 1,810억원에자본금은760억원이다. 자본금확보와관련해선발기인이697억원을투자했고, 삼성증권을통한사모방식으로63억원이조달됐다. 투자대상은중구남대문로YTN타워와강남구서초동에위치한한솔M.COM 빌딩이다.

x서울금융신문｜2004. 4. 11y

국내증시에이어부동산시장에도新유럽계자본들이급부상하고있다. 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈등IMF직후들어온1세대외국자본에이어아직잘알려지지않은네덜란드, 독일등유럽계자본들도국내부동산시장에직접발을담기시작한것이다.실제로최근강남데이콤사옥매각에라살등독일계자금들이대거참여한것으로알려졌다. 우선협상대상자로페트라건설이낙점됐지만독일계자금들이직간접적으로국내부동산인수에나선것은이번이처음이다. 이밖에도여러유럽계연기금및펀드들이국내부동산관련업체와함께시장진출을타진하고있으며, 이미투자대상물건을확보하고투자수익률등투자가능성을점치고있는곳도있는것으로나타났다.

이처럼유럽계자본들이국내부동산시장진출을노리는가장큰원인은최근유로화강세가이어지면서높은환차익이기대되기때문이라는분석이다. 또저금리가이어지고있는유로존(EURO-ZONE)내에서자산운용부문의 로벌화전략의일환으로아시아투자를확대하고있는것도원인으로지목되고있다. 이에부동산신탁한관계자는“유럽계자본의경우아직은조심스러운투자패턴을보이고있지만장기간국내시장에대해연구해온만큼앞으로시장참여가크게늘어날것으로전망된다”며“특히최근에는유로화절상에따른환차익기대폭이더욱높아져유럽계자본의국내부동산시장참여의지도높아지고있다”고전했다.

x삼성경제연구소｜2004. 4. 12 y

부동산투자자문회사인㈜신 에셋은창사20주년을맞아오피스전문사이트인REI-Korea(www.rei-korea.com)를개편했다고밝혔다. 신 에셋은이번개편을통해서울시와수도권에위치한1천200여개빌딩의정보를업데이트하고빌딩매입·매각,임대대행, 빌딩관리등PM(Property Management) 서비스를강화했다. 특히건물주는무료로특별회원에가입해매물등록및건물이력제공, 쌍방향커뮤니케이션을통한프라이빗PM서비스등을받을수있다. REI-Korea는지난94년구축된빌딩데이터관리시스템으로수도권빌딩의임대가격, 공실률, 입주업체현황, 매매시장동향등각종데이터와PM서비스등을제공하고있다.

x신 에셋｜2004. 4. 14y

부동산간접투자상품이간접투자시장의주류로떠오를것으로예상되면서자산운용사는물론건설업체들마저도금융기관과의합작을 통한 부동산전문자산운용사 설립을 잇따라 추진하고 있는 것으로 나타났다. 특히 리츠의 자산관리회사인 AMC들은최근입법예고된건교부의부동산투자회사법개정안에서겸업제한조항이풀리지않자경쟁상품취급을통한 업환경개선의일환으로부동산전문자산운용사설립을적극검토하고있다. 부동산금융업계에따르면부동산개발및컨설팅업체인키라에셋은간접투자자산운용업법에의한부동산펀드를취급하기위해부동산전문자산운용사설립을검토하고있다. 키라에셋고위관계자는“자회사인코리츠가겸업제한으로간접투자자산운용업법상부동산펀드를취급할수없게됨에따라별도의자회사인부동산전문자산운용사설립을검토하고있다”며“다양한상품취급을통해개발사업등보다선진화된부동산간접투자상품을출시할것”이라고말했다.

x서울금융신문｜2004. 5. 4y

코크랩 CR리츠 4호 본인가 승인

부동산 시장, 유럽계 新 자본 급부상

신 에셋, 오피스 전문사이트 REI-Korea 오픈

부동산전문자산운용사 설립 봇물

Trend 2 오피스시장주요이슈 (Office Hot Issue)



7

●한나라당당사, 430억원에매각 ●부동산펀드, 2조원대시장열려 ●일산에초대형오피스타운..건설예정 ●서초동에초대형삼성타운…연면적10만평

한나라당 여의도당사가 싱가포르의 부동산 투자회사인 MPI사에 팔렸다. 김형오(金炯旿) 사무총장은 기자회견을 통해“MPI사와지난4월초순부터매각협상을시작해오늘당사매매계약을체결했다”면서“매각가는430억원대이나건물실사후최종결정이날것”이라고말했다.

한나라당은제15대대통령선거를앞둔지난97년10월국회정문앞의현재자리에당사를마련, 사용해왔고그동안재정난에부딪힐때마다당사매각이거론돼왔다. MPI사는부동산투자회사로서AIP와헨더슨(Henderson Gloval Investors)사가자산을운용하고있는회사로, AIP와헨더슨사는한나라당당사매입이국내첫부동산투자라고김총장은전했다.

x연합뉴스｜2004. 5. 6y

부동산펀드가부동산간접투자시대의문을활짝연다. 올해추정되는부동산펀드의시장규모는최소2조원내외. 여러투자처가운데부동산펀드가투자할수있는부동산개발과임대사업만고려할때그렇다. 이는연간개발사업에소요되는 20조원의자금과1조원의임대시장의약10% 수준. 각각연간1조5,000억원수준인리츠(REIT)와부동산투자신탁보다많은규모다.

맵스나한투등상품출시를앞두고있는곳들은물론후발주자들은PF 방식에주목하고있다. KTB자산운용안홍빈부동산투자운용팀장은"오피스텔과같이경쟁이심한것은피하고, 개발사업에대한프로젝트파이낸싱등으로준비하고있다"고말했다. 결국은행권과개발사업자간에이뤄지던PF(부동산투자신탁포함)가부동산펀드시장으로이동할것이라는전망이다.

x뉴시스｜2004. 5. 21y

SK건설은일산장항동의MBC 부지 1만4,300여평에방송시설과오피스빌딩1개동, 오피스텔 4개동및판매시설이들어서는연건평9만6,500평짜리방송콤플렉스(가칭)를7월초착공한다고밝혔다. 이와함께한라건설은MBC 부지와같은블록에있는9,800평의땅에오피스빌딩4개동과판매시설을포함하는연건평3만7,633평규모의한라퍼스트돔(가칭) 오피스타운을건설키로하고다음달분양을시작한다. 두 프로젝트를합치면한곳에서10개동에연건평13만4,000여평의초대형오피스타운이건설되는셈이다.

SK건설이시공하는방송콤플렉스는▶방송국1개동(지상7층, 건평1만8,100평) ▶오피스1개동(15층, 1만2,900평) ▶오피스텔4개동(15층, 3만7,300평) ▶판매시설(1만평)로꾸며진다.한라건설이다음달부터분양하는 오피스는지하2층, 지상10층4개동총1만8,664평으로, 개인들이투자할수있도록사무실을쪼개파는섹션오피스형태로꾸며진다.

x중앙일보｜2004. 5. 31y

오는2008년서울서초구서초동에연면적10만여평규모의대규모삼성타운이들어선다. 서초삼성타운이조성될경우이일대유동인구가20만명에달해국내최대비즈니스중심지로급부상할전망이다. 14일서초구청과업계에따르면서울지하철2호선강남역 사거리에서 교대 방향쪽 50여m 지점(서초동 1320·1321 일대)에 있는 7천7백15평의 부지에 삼성전자 강남사옥을포함해삼성생명, 삼성물산등삼성그룹계열사들이대거입주하는대규모서초삼성타운이만들어진다.서초구청에따르면삼성타운은A,B,C 3개동으로구성된다. 39층규모의A동(대지면적1천9백85평)에는삼성생명, 35층규모의 B동(대지면적 1천6백18평)에는 삼성물산과 다른 계열사, 24층 규모의 C동(대지면적 4천1백12평)에는 삼성전자가 각각입주할예정이다. 당초에는패션및 상단지등이포함된복합단지로개발할계획이었지만수차례설계변경을거쳐업무빌딩위주의비즈니스단지로건립키로최종결정된것으로알려졌다.

x중앙일보｜2004. 5. 31y

한나라당 당사, 430억원에 매각

부동산펀드, 2조원대 시장 열려

일산에초대형오피스타운…총 10개동 13만평건설예정

서초동에초대형삼성타운…연면적 10만평


Ⅱ.오피스임대시장동향

8

231개 빌딩

한강이북동(노원, 중랑, 동대문구 등)

한강이남동(강동구 등)

37개 빌딩

한강이북서(용산, 서대문구 등)

한강이남서(동작, 구로, 양천구 등)

314개 빌딩

151개 빌딩

CBD

KBD

YBD

분당

■조사대상및내용- 서울및분당에소재하는연면적2,000평이상또는10층이상의오피스빌딩885동을대상으로임대정보, 공실현황, 임대형태,

tenant 정보, 기타현황등에관한사항을조사.

■조사기간- 2004년 5월 3일 ~ 2004년 5월 29일

■조사권역▶서울3대권역+ 기타권역

- 서울시는 크게 3개권역과 3개권역이외의 기타권역으로구분되며, 각권역은대로를기준으로한세부권역으로나누어조사함

: CBD (Central Business District : 종로, 을지로일대도심), KBD (Kangnam Business District : 테헤란로를중심으로한강남일대),

YBD (Yeido Business District : 여의도와마포를포함한지역),

- 3대권역이외의서울지역을기타권역으로구분함(한강이남동, 한강이남서, 한강이북동, 한강이북서)

▶분당권역: 서울시이외에수내역, 서현역, 야탑역을중심으로한분당권역

권역 세분권역

CBD(도심권역) 종로, 을지로, 신문로, 남대문

KBD(강남권역) 강남대로, 도산대로, 서초(교대역), 송파대로(잠실역), 양재역, 테헤란로, 학동/봉은사로

YBD(여의도권역) 동여의도, 서여의도, 마포구(공덕역) 일대

기타권역 한강이남동지역, 한강이남서지역, 한강이북동지역, 한강이북서지역

분당권역 수내역, 서현역, 야탑역일대

임대시장 1 조사개요및빌딩등급분류



9

빌딩건축연수는등급별로볼때, 가장오래된빌딩이C등급빌딩이며가장최근의빌딩이Prime 등급빌딩이며, 권역별로는

CBD > YBD > KBD > 분당권역순으로오래되었음.

■보고서관련용어정의

전세환산가

- 전세와월세의서로다른임대형태가공존하는서울오피스시장의특성상, 서로다른오피스건물의임대료를상호비교하기위

해서월세방식의임대료를전환률을이용하여전세금으로환산한금액

보증금부월세와전월세의구분기준

- 전세환산금대비보증금의비율이10% 미만으로보증금이월세의10배인경우는보증금월세로구분.

- 전세환산금대비보증금의10% 이상인경우전월세로구분.

평균 건축년수

조사 빌딩 개수

평균 건축연면적

남대문

도심기타

신문로

을지로

종로

강남기타

강남대로

도산대로

서초(교

대)

송파대로(잠

실)

양재역

테헤란로

학동/봉

은사로

동여의도

마포권

서여의도

서현역

야탑역

수내역

한강아북동

한강이북서

한강이남동

한강이남서



10

■빌딩등급개념- 빌딩등급은임차인이사무공간을선택하는기준, 즉임대가, 건축연면적, 접근성, 인지도, 마감상태, 쾌적성, 서비스수준, 관리

상태등의다양한요소를종합적으로고려하여4~5개의등급으로분류한것임.

- 이보고서에서는조사여건을고려하여건축연면적, 월임대료, 지하철까지의거리, 접도수, 건축년수등의5가지항목을기준으로

전체빌딩을네가지등급으로분류하 음.

■등급분류기준- 항목별가중점수를합산한최종점수를기준으로빌딩등급을분류함.

오피스 등급 분포 오피스 면적 분포

구분 Prime 등급 A 등급 B 등급 C 등급

상위10% 수준 20% 30% 40%

기준 권역내최고수준인 권역평균을상회하는 권역시장내에서 평균이하의랜드마크빌딩 우수한빌딩 인지도를보유한빌딩 인지도낮은빌딩

건축연면적 1만5천평이상 1만~1만5천평 5천~1만평 5천평이하

월임대료 60,000원이상 50,000~60,000원 40,000~50,000원 40,000원이하

지하철까지의거리 지하철역인접 도보5분이내 도보10분이내 도보10분이상

접도수 4개이상 3개 2개 1개

건물년수 5년이하 5~8년 8~12년 12년이상



11

전세금은5,832천원으로전분기와대비하여0.9%, 월세는56.1천원으로전분기대비2.4% 소폭하락함.

- 연지동O빌딩전세금은전분기대비13.3% 하락하 으며, 태평로S빌딩은12.4% 하락하 음

공실률은지난분기와대비하여0.1%가상승한3.9%로조사되었음.

- 남대문S빌딩2,600평, 을지로B빌딩1,500평의공실발생으로공실률이소폭상승함.

- 세부권역별로는삼성계열사빌딩이 집되어있는남대문로일대빌딩의공실상승이두드러짐.

공실률 환산전세가

보증금 월세

구분 공실률 전세금보증부월세

관리비 전환율보증금 월세

평균3.9 5,832 558.1 56.1 24.9 13.1

(0.1%p△) (0.9%∇) (4.3%∇) (2.4%∇) (0.2%∇) (0.1%p∇)

Prime 3.7 8,297 765.7 79.1 30.1 12.7

A 4.1 5,998 575.1 57.9 25.7 13.2

B 4.1 5,084 507.2 49.9 22.9 13.3

C 3.8 4,763 459.2 45.5 23.2 13.2

( △: 전기대비상승, ▽: 전기대비하락) ( 단위: 천원, % )■등급별임대정보

■세분권역별임대정보 3Q_03 4Q_03 1Q_04 2Q_04

권역별정보- CBD (Central Business District)임대시장 2



12

전세가와월세는전분기대비각각0.8%, 2.3% 하락하 으며, 임대불황에따른소유주의탄력적인가격조정으로보증금비율을

높이는추세가확산됨에따라보증금은지난분기대비1% 상승함.

- 청담동G빌딩의전세금은전분기대비19.2%, 역삼동L타워의월세는전분기대비14.3% 하락함

외국계투자기관이매입한빌딩의공실공급과경기불황지속에따른중소형빌딩의공실증가에도불구하고스타타워등일부

대형빌딩의공실이지속적으로해소됨에따라강남권역공실률은전분기와대비하여0.2%p 하락한 2.6%로조사됨.

- 서초동N빌딩(9,050평), 대치동M빌딩(3,929평), G빌딩(1,734평), 역삼동S타워(5,000평) 등



평균2.6 4,194 542.6 43.8 22.7 17.2

(0.2%p∇) (0.8%∇) (1.0%△) (2.3%∇) (0.3%△) (0.1%p△)

Prime 2.3 5,963 586.0 55.0 25.7 13.1

A 4.2 4,570 533.3 48.1 23.9 17.2

B 2.8 4,083 503.5 41.9 22.0 17.6

C 2.8 3,549 556.8 38.7 21.6 18.0



보증금 월세

■세분권역별임대정보 3Q_03 4Q_03 1Q_04 2Q_04

권역별정보- KBD (Kangnam Business District) 임대시장 2



13

보증금과월세는전분기와대비하여각각0.2, 0.3% 소폭하락하 으나, 전세금은전환율의하락으로0.6% 상승한3,847천원으로

조사됨.

- 동여의도S빌딩의월세는6.4% 상승한반면C빌딩의월세는11.2% 하락함.

전체공실은전분기대비1.0%p 증가하여3대권역중가장높은공실상승률을기록하 음.

특히4/15 총선이후정당이세들어있던H빌딩의공실이급격히증가함.

- 서여의도H빌딩(6,393평), D증권빌딩(3,694평), 동여의도H빌딩(1,683평), Y빌딩(1,647평) 등



평균4.7 3,847 380.9 38.3 19.6 13.1

(1.0%p△) (0.6%△) (0.2%∇) (0.3%∇) (0.6%△) (0.1%p∇)

Prime 3.8 5,337 504.6 50.7 24.9 12.4

A 4.4 4,312 434.0 43.0 21.5 14.1

B 2.0 4,072 386.4 40.0 20.5 12.8

C 6.2 3,199 324.1 32.3 17.4 12.6


■세분권역별임대정보 3Q_03 4Q_03 1Q_04 2Q_04

환산전세가

보증금 월세

권역별정보- YBD (Yeido Business District)임대시장 2

공실률



14

지난분기와대비하여전세금과보증금은각각0.8%, 2.8% 상승한3,280천원, 382.7천원으로조사된반면월세는1.7% 하락한

33.8천원으로조사되었음.

전체공실률은전분기와대비해0.8% 상승하 으며세부권역별로는한강이남동지역인천호동, 길동과한강이북서지역인용산구,

서대문구의공실이증가하 음.

- 한강로H빌딩(870평), 충정로K빌딩(공실률1,165평), 원효로C빌딩(800평), C’빌딩(616평) 등



평균4.1 3,280 382.7 33.8 18.6 15.8

(0.8%△) (0.8%△) (2.8%△) (1.7%∇) (0.2%△) (-)

Prime 1.5 5,250 565.0 61.5 26.8 15.02

A 4.2 4,056 430.3 39.8 19.4 14.6

B 4.9 3,109 375.1 32.8 18.3 16.8

C 3.1 2,532 307.8 25.2 17.4 14.6


권역별정보- 기타권역임대시장 2


보증금 월세

■세분권역별임대정보 3Q_03 4Q_03 1Q_04 2Q_04



15

분당권역의전세금은3,489천원으로지난분기와대비하여0.4% 하락하 으나, 월세는1.1% 상승함.

월세의상승은표본대상빌딩중월세자료신규산입에따른것으로전분기와대비하여월세변동없음.

- 수내역세권의 L빌딩(월세기준45천원)은분당권역내최다공실을보유하고있음에도불구하고 고임대가정책을 견지하는것

으로조사되었음.

서현신 타워 및 경동빌딩의공실이해소됨에따라 분당권역 평균공실률은지난 분기와 대비하여1.4% 하락한 5.7%로

조사되었음.

- 대표적대형공실소유빌딩: 야탑역S빌딩(480평), 수내역L빌딩(1,020평), T빌딩(802평) 등



평균5.7 3,489 355.9 34.1 18.9 13.9

(1.4%p▽) (0.4%▽) (-) (1.1%△) (0.3%△) (-)

A 2.2 3,852 395 39.0 16.0 14.0

B 5.2 3,392 320 29.6 20.9 12.9

C 7.3 3,146 360 35.6 19.0 15.2


권역별정보- 분당권역임대시장 2

■세분권역별임대정보 3Q_03 4Q_03 1Q_04 2Q_04


보증금 월세

권역별정보- 종합



16

1사분기의‘임대가격및공실률동반상승’현상은공실을해소하기위한시장의가격조정과정을거침에따라2사분기에는‘임대가

격하락, 공실률상승’이라는조정국면으로진입하 다. 여의도/ 마포권역은기타권역에비해공실률이1%이상상승하는등급격

한공실증가현상을보 으며, 3대권역공히원자재가격상승으로인한관리비인상이소폭(0.2~0.3%) 있었던것으로조사되었다.

등급별로는A등급빌딩의공실률상승이두드러졌으며, C등급빌딩을중심으로월세의비중을낮추는대신보증금비율을높이는가

격조정움직임이확산되고있는것으로나타났다. 프라임빌딩은타등급빌딩에비하여관리비상승률이높은것으로조사되어원유

등원자재인상과같은유동적인경제분위기에민감하게반응하는것으로분석되었다.

( △: 전기대비상승, ▽: 전기대비하락) ( 단위: 천원, % )

구분서울

분당권역평균 CBD KBD YBD 기타권역

전세환산가 4,498 5,832 4,194 3,847 3,280 3,489(0.5%∇) (0.9%∇) (0.8%∇) (0.6%△) (0.8%△) (0.4%∇)

보증금 487.8 558.1 542.6 380.9 382.7 355.9(0.1%∇) (4.3%∇) (1.0%△) (0.2%∇) (2.8%△) (-)

월임대료 45.5 56.1 43.8 38.3 33.8 34.1(2.1%∇) (2.4%∇) (2.3%∇) (0.3%∇) (1.7%∇) (1.1%△)

관리비 22.2 24.9 22.7 19.6 18.6 18.9(0.3%△) (0.2%∇) (0.3%△) (0.6%△) (0.2%△) (0.3%△)

공실률 3.6 3.9 2.6 4.7 4.1 5.7(0.2%p△) (0.1%p△) (0.2%p∇) (1.0%p△) (0.8%p△) (1.4%p∇)

전환률 15.4 13.1 17.2 13.1 15.8 13.9(0.1%p∇) (0.1%p∇) (-) (0.1%p∇) (-) (-)

구분 Prime A class B class C class

전세가 7,046 4,886 4,182 3,613(0,1%∇) (0.8%∇) (0.3%∇) (0.7%∇)

보증금 670.6 510.8 460.9 403.6(2.4%△) (1.3%∇) (0.1%△) (4.8%△)

월임대료 67.0 49.1 42.6 37.3

(1.6%∇) (0.2%∇) (2.3%∇) (2.3%∇)

관리비 27.9 23.3 21.4 20.4(1.6%△) (0.3%△) (0.9%△) (0.1%△)

공실률 3.2 4.2 3.6 3.3(0.4%p△) (1.1%p△) (0.4%p△) (0.6%p∇)

전환률 12.8 15.2 16.1 16.1(-) (-) (-) (0.3%p∇)

■세분권역별임대정보

■등급별임대정보 ( △: 전기대비상승, ▽: 전기대비하락) ( 단위: 천원, % )

임대시장 2

수급동향분석


권역 구분 빌딩명 주소 규모 연면적(평) 준공일

CBD 리모델링 프리즈마111 중구남대문로2가 B1/13F 4,362 2004년6월

신축 한동빌딩 강남구역삼동 B2/10F 2,212 2004년5월

KBD신축 중부빌딩 강남구대치동 B3/9F 1,877 2004년4월

신축 한독화장품사옥 서초구방배동 B4/6F 2,628 2004년4월

신축 한승아스트라Ⅰ 서초구서초동 B3/15F 2,007 2004년5월

YBD 신축 센터빌딩 등포구여의도동 B6/16F 3,468 2004년5월

BBD신축 신 팰리스타워 분당구서현동 B3/12F 3,136 2004년6월

신축 정가빌딩 분당구서현동 B3/8F 1,438 2004년4월


17

■2/4분기신규공급오피스

빌딩명 중부빌딩

규모: B3 / 9F 연면적: 1,887평 대지면적: 351평

빌딩소개건폐율: 52.63% 용적율: 298.52%주차: 68대(자주식28대, 기계식주차타워40대) 승강기: 2대동대로변에접한“쾌적한업무용신축빌딩”

초기임대율 지상층 임대완료, 지하 1층 임대중 (임대대행사 : ㈜신 에셋)

주요입주사 벤츠전시장, 댄포스, 인티머스등

GHP(Gas Heat Pump) 방식의냉난방시스템을사용함으로비고 효율적인에너지절감가능

부스타펌프를이용한직접급수방식으로옥상물탱크없음옥상공원및누드컨셉의외장처리로쾌적한사무공간제공

■프리즈마111빌딩

규모: B1/13F연면적: 4,362평남대문로2가소재기준층면적: 352평(전용262평)전용률: 74.54%대지면적: 719평주차: 180대승강기: 4대

1965년: 상업은행본점건물로개축1999년: ‘SGS컨테크’에매각(370억원)2003년: 해창재단에재매각2003년: 두산건설리모델링공사재개2004년6월: 외국사임대용오피스빌딩으로오픈예정

■한동빌딩

규모: B2 / 10F연면적: 2,212평강남구역삼동소재대지면적: 478평건폐율: 35.22%용적율: 298.87%주차: 73대승강기: 2대

소유주: 한동섬유1층자주식주차가능(15대) 주차타워有(48대)테헤란로이면신축빌딩으로연면적대비대지면적大고급알루미늄커튼월외장마감

임대시장 3

도심권역 강남권역



18

■신 팰리스타워

규모: B3/12F 연면적: 3,136평 대지면적: 278평

분당구서현동에소재한오피스분양상품으로분양완료(2003년1월)

건폐율: 79.65% / 용적율: 896.14% / 주차 90대 / 승강기3대

높은전용률(67.27%), 지역난방시스템에의한관리비절감이장점

알루미늄커튼월, 업무와휴식을동시제공하는자연친화형컨셉.

■한독화장품사옥

규모: B4 / 6F연면적: 2,628평서초구방배동소재대지면적: 487평건폐율: 56.5%용적율: 297.74%주차: 68대승강기: 2대

한독화장품사옥건물로강당(500명)과식당(300명), 위성방송실등입주사지원시설구비남부순환로변에接고품격로비및에너지절약형건물

■ 한승아스트라Ⅰ

규모: B2 / 15F연면적: 2,007평서초구서초동소재대지면적: 212평건폐율: 59.19%용적율: 796.31%주차: 35대승강기: 2대

소유주: ㈜토마토D&C서초법조타운으로섹션형오피스분양상품20일만에성공적으로분양완료(2002.11)現아스트라Ⅱ분양중

■센터빌딩

규모: B6/16F연면적: 3,468평여의도동소재대지면적: 275평건폐율: 56.39%용적율: 799.85%주차: 44대승강기: 2대

소유주: 호성센터합명회사설계및감리: 한목건축 / 시공: 현대건설근린생활시설(지하2층-3층)과업무용시설혼재기준층임대면적212평/ 전용120평

■ 정가빌딩

규모: B3 /8F연면적: 1,438평분당구서현동소재대지면적: 182평건폐율: 74.99%용적율: 511.88%주차: 28대승강기: 1대

소유주: 개인설계및감리: 동 건축 / 시공: ㈜정마종합건축근린생활및업무용혼합시설로서현업무지구내위치기준층임대면적197평/ 전용124평

강남권역

여의도권역 분당권역

19Second Quarter 2004 Office Market Report


2/4분기에신규공급된오피스물량은분당권역을포함하여

약 21천평으로 조사되었으며, 이중 강남권역은 8,724평으로

전체물량의41%를공급함으로오피스신규물량의주공급원

으로파악됨.

2/4분기신규공급물량의특징은2002년말- 2003년초에

분양되었던중소형오피스분양상품이건물준공과더불어오

피스임대시장에편입(KBD - 한승아스트라Ⅰ, 분당- 신

팰리스타워)된점을들수있다. 금년 하반기에공급이예상되

는 두산랜드마크타워(14,477평), 금강타워(7,506평), 분당

동부루트(4,558평)등과함께오피스분양상품은중,소형오피

스임대시장에활기를불어넣을것으로예상됨.

■최근5년간신규오피스공급량분석당사의오피스전문사이트인레이코리아(www.rei-korea.com) DB에서2001년부터2009년까지신축및리모델링형태로서울

오피스시장에공급(예정)된오피스물량을조사해본결과이기간동안공급된오피스는총130개동, 약150만평규모인것으로

조사됨.

2001년부터2003년까지서울오피스시장에는 61개동(약 51만 3천평)의오피스가공급되어매년평균약17만평의오피스가

공급되었고, 2004년역시약19만평이공급될것으로예상됨에따라서울오피스시장의규모는최근3~4년간약18만평이평균적

으로공급되고있으며, 본조사대상에서제외된분당권역을포함할경우약20만평정도의공급을보이는것으로분석됨.

구분 공급연면적(평) 비율

CBD 4,362 21 %

KBD 8,724 41 %

YBD 3,468 16 %

BBD 4,574 22 %

2/4분기신축오피스공급량

연도별공급량

20 Second Quarter 2004 Office Market Report

각 권역별 오피스 공급량을 분석해본 결과 총 150만평 중

KBD 65만3천평(44%), CBD 37만6천평(25%), YBD 23만

7천평(16%) 등으로 나타났으며, 2005년 이후 3대 권역에

비해 업무시설을 공급할 나대지의 여력이 있는 기타권역은

상암동 DMC, 용산구 등을 중심으로 주된 오피스 공급처가

될것으로예상됨.

2001년과2002년강남권역오피스공급량과비교하여큰차이를보이지않았던도심권역오피스공급량은2003년이후확연

한감소추세를나타냄. 나대지부족에따라신축빌딩(SK 을지로사옥등) 보다는기존노후빌딩의리모델링(프리즈마111, 현

대해상광화문사옥, 삼풍빌딩, 대한상공회의소등)과도시재개발지역의재건축물량이점차증가하는추세임.

강남권역의경우동양화재신사옥(약1만7천평), LG화재강남사옥(약7천평), 삼성업무타운(약9만평) 등의신축빌딩에의한

오피스공급이예정되어있는반면, 여의도권역은증권거래소등리모델링물량으로한정되어있으며, 신축빌딩은현중소기업

전시장부지에신축예정인국제금융센터가유일한것으로조사됨.

3대권역과는별도로벤쳐오피스빌딩(도시개발공사, 약 9천평)과팬택앤큐리텔사옥(약2만평), 국제비지니스센터(한국외국기

업협회, 약12만평) 건립등다양한형태의업무지구개발이예정된상암동DMC는개발이완료되는2008년이후3대권역외주

요업무시설군으로시장의주목을받을것으로판단됨.

2004년하반기이후에는SK을지로빌딩(27,451평), 두산랜드마크타워(14,477평), 금강타워(7,506평), 현대산업개발삼성동사

옥(7,311평), 진로발효사옥(6,350평) 등의오피스신규공급이예정되어있으며, 특히두산랜드마크타워등2-3년전에분양된

상품이오피스시장에대량공급됨에따라강남권역중소형빌딩의임대시장은경기가호전되지않을경우공실률상승등다소

어려운국면을맞이할것으로예상됨.

권역별공급비중

권역별공급분석



권역 공급시기 빌딩명 규모 연면적(평) 소재지

CBD 2004. 11 SK 을지로빌딩 B6 / 33F 27,451 을지로2가

2004. 7 두산랜드마크타워 B8 / 23F 14,477 역삼동

KBD2004. 8 금강타워 B6 / 21F 7,506 대치동

2004. 11 현대산업개발 B6 / 15F 7,311 삼성동

2004. 11 진로발효사옥 B5 / 15F 6,350 신사동

BBD 2004. 12 동부루트 B5 / 12F 4,569 수내동

각연도별주요공급빌딩들을살펴보면공급물량은물론소유권변동에따른당해연도의국내경기와오피스시장의주요흐름을

파악할수있음.

■2004년하반기공급예정인주요빌딩

연도 주요공급(예정) 빌딩 오피스시장주요특징(예상)

2001 CBD - 신동아화재, 서울파이낸스센터, 프라임타워, 대우디오센터 IMF 이후준공을앞둔대형빌딩이

KBD - 스타타워, 현대해상강남사옥, SYC 레니엄타워등 외국계투자자본에게소유권이전

(서울파이낸스, 스타타워등)

2002 CBD - 서울시티타워, 명지빌딩, 삼성생명수송타워, 에스원빌딩 상반기- 도심권역/ 하반기- 강남권역

KBD - 동부금융센터, AT센터, 삼성SEI타워, 한국기술센터등 오피스공급집중

2003 KBD - 교보타워, 포스틸타워, 제일약품사옥, 하이리빙빌딩 나대지부족에따라강남권역이

삼성화재서초사옥, 신덕빌딩, 애플타워, 안제타워등 오피스주공급원으로등장

2004 CBD - 배재정동빌딩, YTN타워, 프리즈마111, SK을지로사옥등 1. 준공전Call Center로건물전체임대완료

KBD - 동훈타워, 두산랜드마크타워, 금강타워, 현대산업개발사옥 (동훈타워, 배재정동빌딩등)

YBD - KT 여의도사옥, 센터빌딩 2. 리모델링및오피스분양상품시장공급

(프리즈마111, 두산랜드마크타워등)

2005년 CBD - 대한상공회의소, 중앙우체국, 남대문631빌딩 1. 상암동업무지구부상

이후 KBD - 한신인터밸리, 동양화재강남사옥, 위너스타워, 2. 대형오피스리모델링완료후공급

서초동삼성타운업무빌딩 3. 초고층국제비즈니스빌딩등장

YBD - 금감원빌딩, 증권거래소빌딩, 국제금융센터 4. 신업무지구로서의분당시장주목

Others - 상암동DMC 지구내팬택사옥, 벤쳐오피스, 5. 강남권역중심업무지구확대

국제비즈니스센터등 (강남역인근삼성타운포함)

BBD - 인텔리지



권역 빌딩명 소재지 임차인 임차면적(평) 날짜

흥국생명빌딩 종로구신문로1가 현대종합상사 1,700 2004. 5

신동아화재 중구태평로2가 하나로통신 4,500 2004. 4

세안빌딩 종로구신문로1가 계성제지 1,362 2004.4

기업은행 245 2004. 4

CBD YTN 타워 중구남대문로 LG카드 4,405 2004. 5

SK엔터테인먼트 580 2004. 5

삼성화재 중구을지로1가 한화FAG 1,046 2004. 5

CJ GLS 950 2004. 5

부 빌딩 중구서소문동 신한은행전산팀 470 2004. 5

조흥은행전산팀 470 2004. 5

B.A.T 1,675 2004. 4

스타타워 강남구역삼동미카사효지 200 2004. 5

CJ CGV 470 2004. 5

CJ 엔터테인먼트 320 2004. 5

KBD 삼탄빌딩 강남구대치동 비손R&D 240 2004. 5

해성1빌딩 강남구대치동 필맥스 260 2004. 5

해성2빌딩 강남구대치동 벅스뮤직 720 2004. 5

중부빌딩 강남구대치동 한성자동차(벤츠) 550 2004. 5

교보타워 서초구서초동 버버리코리아 420 2004. 4

여의도KT타워 등포구여의도동 금융감독원 5,000 2004. 4

YBD 사학연금회관 등포구여의도동 LG화학 630 2004. 4

한섬빌딩 등포구여의도동 한국신용평가정보 600 2004. 4

Others 전문건설회관 동작구신대방동 엔디에스 900 2004. 5

KTFT 2,175 2004. 5

BBD 서현신 타워 분당구서현동 매트프라자 562 2004. 5

VIPS 626 2004. 5


CBD권역은하나로통신과LG카드, CJ GLS 등기타권역에서도심으로재진입한기업들과현대종합상사와한화FAG 등동일권역

내에서이전한기업들의대형신규임대차계약이잇달아체결됨에따라지난분기와마찬가지로3대권역중가장임대차활동이

활발하 던것으로조사되었음.

KBD권역은대표적프라임빌딩인스타타워의공실등대형빌딩공실이점차해소되고있는추세이나, 대로변및이면블럭의중소

형빌딩은경기불안의여파로공실이증가하는등빌딩규모에따른양극화현상이나타나고있음.

■주요임대차활동


시장분석및전망


2004년2사분기서울시오피스임대시장은‘임대가격하락, 공실률상승’의특징을나타냈다. 지난1사분기 임대가격과공실률이

동반상승함으로‘오피스시장의스테그플레이션’을우려하는일부의의견도있었지만, 내수경기침체와외국계매입빌딩의대량

공실공급으로공실률이향후에도지속적으로상승할것이라는전망이힘을얻음에따라결국중소형빌딩을중심으로임대가격

조정움직임이시작된것으로판단된다. 임대가격의직접적인하보다는월임대료를낮추고보증금의비율을올리는방향으로시작

된가격조정과정은하반기국내경제상황호전여부에따라Free Rent와관리비조정, 기타임대조건변경등다양한형태로진행

될것으로판단된다.

2사분기서울시평균오피스전세가격은4,498천원으로지난분기와대비하여0.5% 하락하 고, 보증금과월임대료역시487.8천

원, 45.5천원으로각각0.1%, 2.1% 하락하 다. 지난1사분기에이어2004년도임대가격조정을하지못한일부빌딩은현경기상

황을반 하여지난해와크게다르지않는‘임대가격약보합’수준을유지하 다. 현재3대권역전반에서증가하는공실과임대가

격인하움직임, 국내경기호전에대한기대가크지않은점, 그리고하반기이후공급이예정되어있는오피스분양상품과일부대

형빌딩(SK을지로빌딩, 현대산업개발사옥, 진로발효사옥등)으로인해임대가격은당분간소폭하락할것으로전망된다.

2사분기서울오피스시장의공실률은지난분기와대비하여0.2%p가상승한3.6%로조사되었고, 이중여의도/마포권역의공실률

이지난분기와대비하여1% 이상상승된것으로분석됨에따라지난분기에이어3대권역중가장불안한시장상황을유지하는

것으로분석되었다. 금융관련회사들의‘몸집줄이기’로인한임대면적축소, 총선이후선거에패배한일부정당의사옥매각및

이전에따른오피스공급, 외국투자자본매입빌딩의사무실공급등이동시에맞물려발생한점들이2사분기YBD 공실률상승의

직접적원인이었던것으로조사되었다. 하반기이후공급이예정되어있는오피스분양상품은특히강남권역중소형오피스시장

에직접적인 향을미칠것으로예상됨에따라하반기이후강남권역의공실증가가예상된다.

■2/4분기오피스시장분석

임대시장 4

2사분기 분당 오피스시장은 지난 1사분기와 대비하여 전세금 3,489천원으로 0.4% 하락한 반면 월임대료는 34.1천원으로

1.1% 상승하 다. 서현신 타워의경우KTFT, VIPS, 매트프라자등의계약이순조롭게진행되어약3,300평의공실이해소되

는등활발한임대차활동으로인하여분당전체공실률을지난분기7.1%에서5.7%로크게낮추었다. 그러나서현역세권, 수내

역세권을중심으로한일반근린생활시설의상권이경기침체에따른 향으로일부불황의조짐을나타내고있으며, 신 팰리

스타워와동부루트등소형오피스분양상품의공급이예정됨에따라중소형빌딩의공실률증가가예상된다. 반면일부중대형

빌딩은IT, 휴대폰, 반도체, 유통관련업종의임대수요가꾸준한것으로조사되어하반기이후빌딩규모에따른시장의양극화

현상이발생되어질것으로전망된다.

월임대료 공실률



전세환산가및공실률(서울) 전세환산가및공실률(CBD)

각권역별로오피스시장을살펴보면,

도심권역(CBD)의경우, 신동아화재, YTN타워, 흥국생명신문로사옥등의공실해소가두드러진반면고속철도건설공단이이주한

서울시티타워와매각이이루어진브릿지증권사옥등의신규공실이발생함으로전체공실률은지난분기와대비하여0.1% 상승하

다. 삼성생명빌딩과삼성화재사옥등의삼성계열빌딩과해운센터신,구관등의공실이장기화되고있는가운데1,000평이상의

공실을가지고있는빌딩이16개로조사되는등공실이광범위하게분포되어있다. 하반기이후SK을지로빌딩등이공급될전망이

나대부분사옥으로사용될것으로전망됨에따라오피스공급물량은제한되어져있어‘공실률이점차하락하는가운데임대가격

은약보합세가유지될것’으로전망된다. 한편최근논란이되고있는신행정수도건설정책과관련하여이전이잠정적으로확정된

85개기관중일부를임차사로유치하고있는빌딩관계자를중심으로정책의추이를지켜보고있는중이다. 만약정책이예정되로

시행될경우착공및완공시점인2007- 2012년에오피스시장의주요이슈가될전망이다.

강남권역(KBD)의경우 대표적프라임빌딩인스타타워의공실등이점차해소되고있는추세이나, 대로변및이면블럭의중소형빌

딩은경기불안의여파로공실이증가하는등빌딩규모에따른양극화현상이나타나고있다. 이러한현상은2/4분기신규수요가대

형빌딩을선호하는연예오락, 수입자동차업종임에반해, 중소형빌딩의주요입주사인벤쳐, 일반제조, 서비스업체의경우는원

자재인상등경제악화요인의직접적 향으로기업의경 난이가중되었기때문으로판단된다. 특히테헤란로의경우순수기술형

벤처업체(로커스테크놀러지등)들은떠나간반면NHN, 넥슨, 엔씨소프트등기존게임업체외에CJ엔터테인먼트, CJ CGV, 쇼박스,

메가박스, 싸이더스등 엔터테인먼트업체들이속속입주하고있는상황이다.

■세부권역시장분석및3사분기전망

전세환산가및공실률(KBD) 전세환산가및공실률(YBD)


구분 도심권역 강남권역 여의도권역 기타지역 분당권역

임대가격 → ↓ → → →

공실률 ↓ ↑ → ↑ ↑


중부빌딩등2사분기에신축공급된빌딩들은연면적2,000평이하의규모로시장에직접적 향을주지는않았으나, 1사분기에

매각되었던나라종금빌딩(9,050평)과 라스타워등에서이전(LG카드등)으로인한공실이추가발생되었다. 하반기에준공예정

인두산랜드마크타워(14,477평)와금강타워(7,506평)등오피스분양상품은정부의오피스텔규제에의해공급이증가할것으로

예상되는업무용오피스텔과함께강남권역중소형오피스시장에막대한 향을끼칠것으로전망된다. 따라서강남권역오피스

시장의‘임대가격및공실률동반하락’추세는하반기에도지속될것으로전망된다.

여의도권역(YBD)의경우급등락을반복하는주가로인한금융시장의불안만큼이나오피스시장에도‘공실률급증에따른불안

감’이팽배되어져있다. 지난분기MOU를체결하 던브릿지증권의사옥이예정대로매각되어졌으며, 총선패배에따른당사이전

으로한섬빌딩의공실(약6,400평)이급증하 다. 동양계열사들이대거이전한동양증권빌딩의경우건물의1/3이공실(약3,700

평)로조사되었으며, 1천평이상의공실을소유하고있는빌딩도9개나되는것으로조사되었다. 여의도권역은하반기에신규공급

될물량은없으나, 서울증권사옥매각(우선협상자: DEKA)과국민은행의서울합숙소외84건의부동산매각계획등시중은행의

부동산매각움직임에따라추가공실이발생될우려가있어공실의조기해소전망은어려울것으로판단된다. 따라서하반기에는

‘임대가격약보합세, 공실률하향안정화추세’로시장이나아갈것으로예상된다. 한편여의도권역의신규물량공급의노란자위

로분류되고있는종합전시장부지에는AIG가 45층 3개동, 연면적14만평규모의 서울국제금융센터(가칭)를짓기로서울시와

기본협력계약을체결하 다. 내년에착공되어2009년에준공예정인국제금융센터가들어설경우여의도오피스시장은확고한

금융업무타운의중심으로각인될것이다.

■3사분기전망

26

시장동향


Ⅲ.오피스매각시장동향

- 서울시를중심으로한수도권역일대의연면적1,000평이상오피스빌딩중상반기동안소유권변동이있었던25개 빌딩(2사분

기-13개빌딩)을대상으로매각사례, 매입용도, 매각금액, 매각평단가, 매수자유형, 기타현황등에관한사항을분석

■조사대상및내용

- 2004년 4월 ~ 2004년 6월 25일

■조사기간

■2004년2사분기주요매각사례

2004년2사분기매매시장은총13건으로연면적8만3백평에거래대금은약6,712억원인것으로조사되었으며, 상반기매각사례

의평균평당매각가는767만원수준인것으로조사됨.

1사분기매각관련MOU를체결하 던브릿지증권의2개사옥이GE Real Estate에매각(매각가714억원)되었고, 삼성생명소유4

개빌딩은도이체방크에공매(매각가2,037억원)로소유권이이전되었으며, 한나라당당사역시MPI사에게매각(매각가430억

원)되는등외국계투자기관의국내빌딩매입이두드러짐.

권역 빌딩명 주소 연면적(평) 매도자 매수자

` 브릿지증권을지로사옥 중구을지로2가 5,161 브릿지증권 GE Real Estate

헤럴드미디어사옥 중구회현동3가 4,826 헤럴드경제 폴룩스, 트럼프코리아

하나은행명동빌딩

CBD (구서울은행본점)중구남대문로2가 11,075 하나은행 하나랜드

한누리빌딩 중구내자동 3,935 모건스탠리 삼성생명

HSBC 빌딩 중구봉래동1가 11,406

레니엄코람제이차삼성생명충무로빌딩 중구충무로5가 3,027유동화전문회사

도이체방크

삼성생명삼성동빌딩 강남구삼성동 7,314

KBD 데이콤빌딩 강남구역삼동 10,424 데이콤 페트라건설

보나벤처타운빌딩 서초구서초동 5,517 ㈜보나벤처타운 건강보험심사평가원

브릿지증권여의도사옥 등포구여의도동 4,027 브릿지증권 GE Real Estate

YBD 한나라당당사 등포구여의도동 7,538 한나라당 MPI

삼성생명여의도사옥 등포구여의도동 5,766레니엄코람제이차유동화전문회사

도이체방크

매각시장 1

27

매각사례분석및전망



2사분기 매매사례 13건을 분석한결과“빌딩매각시장활황”, “매수세력의다양화”, “번들형태의매각사례등장”등 다음과같은

특징을보임.

2004년 2사분기매매사례는총13건연면적8만3백평에거래금액은약6,721억원으로지난해동분기와대비하여거래면적은

약1만8천평, 거래금액은2,311억원이많아2003년2사분기와대비하여각각30%, 53%가상승한결과임.

1사분기의매매사례를포함한금년상반기매매시장은총25건거래에연면적14만7천평, 거래금액1조2,131억원으로조사되었

으며, 강남권역(7만3천평, 6,075억원), 도심권역(5만3천평, 4,866억원), 여의도/ 마포권역(1만7천평, 1,081억원)의순으로빌딩의

매매가활발했던것으로분석됨.

브릿지증권빌딩과한나라당사옥의매매사례를기록한여의도시장은2사분기이후서울증권, 대한투자신탁증권, 한국투자신탁증

권등이매물로나와있고, 유동성확보를위한금융권의부동산처분움직임이점차가시화됨에따라오피스매각러쉬의핵심권역

이될것으로전망됨.

분기별거래분석 2004년상반기거래분석

매각시장 2

■2004년상반기매매사례통계분석

주요특징 분석 사례

1. 빌딩매각시장활황REITs 준비하는국내및국외AMC들의자산편입을위한

삼성생명공매물건등매수세증가에기인

2. 유럽투자자본두각도이체방크를중심으로라살, 푸르덴셜등유럽계자본의부동산시장진입증가 삼성생명공매물건

3. 번들형태매각성공다수의부동산을가지고있는금융권, 대기업, 공공기관등을 (4개빌딩) 매각중심으로번들형매각사례가증가할것으로기대

페트라건설의빌딩매입은실사용목적외에투자처로서의4. 국내매수세력참여 기능을반증하는것으로향후다양한형태의국내투자세력이 데이콤빌딩

오피스매입시장에진입할것으로기대

기존오피스빌딩을서비스레지던스시설로변경하는등헤럴드미디어사옥5. 타상품으로기능변경 매입후상가와오피스텔등으로전환하는사례가점점하나은행명동빌딩증가할것으로판단



1998년이후매매가성사된서울권역오피스197개동을대상으로매매사례를분석시국내오피스매매시장은2002년에58건48

만6천평(거래금액약2조7천억원)이거래됨으로최대매매면적을기록하 으나, 이후거래면적이점차줄어들고있는추세임.

오피스매매거래금액을보면최근3년(2001-2003년)간2조원이상으로시장규모가형성되었고, 2004년상반기역시1조2,131

억원의매매규모를나타내고있으며, 하반기간접투자자산운용법의시행으로다양한부동산간접투자상품이등장할것으로예상됨

에따라국내오피스시장은4년연속2조원이상의시장이형성될것으로판단됨.

서울시평균매각평단가는2004년상반기현재767만원수준으로6년연속꾸준히상승하고있으며, 지난분기와대비하여약9%

상승한것으로조사됨. 특히1만평이상의대형오피스시장의경우매각평단가는현재도심약950만원, 강남권역약900만원,

여의도/ 마포권역680만원수준인것으로추정됨.

2004년상반기매매사례의매입자를분석한결과외국투자자본은총11건, 6만8천평(거래금액5,626억원)의빌딩을매입하여거

래금액대비약46%를차지하 고, 국내자본과의합작투자역시외국투자자본이주도함에따라외국자본의비중은더욱커질것으

로판단됨.

2004년상반기국내자본이실사용목적으로매입한빌딩은보나벤처타운, 골드타워, 유니와이드사옥등 6,000평이하의중소빌딩

인것으로파악됨. 한편국내자본이매입한연면적1만평이상빌딩(데이콤사옥, 우리종합금융빌딩, 세종증권사옥등)은일부실사용

목적뿐아니라임대수익과처분수익까지고려한것으로분석되어오피스시장에대한국내자본의참여가점차확산되고있는것으

로분석됨.

상반기오피스매각평단가는3대권역평균약767만원이며도심권역(약862만원), 강남권역(약760만원), 여의도/마포권역(약

630만원) 순으로조사됨.

■연도별매매사례통계분석

매각평단가

연도별매매사례 거래금액분석

29

시장동향


Ⅳ.오피스분양시장동향

주거용수익상품을대체할신규투자처로시장의주목을받고있는오피스분양상품은1개동단독건물(아이라이프, 하나비즈타워등) 외에아파트및오피스텔과혼합된형태(풍림아이원레몬, 서초동일하이빌, 로얄팰리스스위트) 등다양한상품으로시장에공급되었음.

금년하반기이후에는일산장항동MBC부지(1만4300평)에방송국1개동. 오피스1개동,오피스텔4개동등연면적9만6,500평의방송컴플렉스에대한분양이시작되고, 같은블록에있는한라건설부지(9,800평) 역시오피스4개동과판매시설등연면적3만7,633평의한라퍼스트돔(가칭) 분양이예정되어있어두프로젝트를합한10개동13만4,000평규모의대형오피스타운이일산에건설될예정임.

1994년이후현재까지오피스분양상품은다음표와같이총39개동약30만평이거래되었고, 연도별로는2003년10만평(33.8%),

2000년5만7천평(19.1%), 2002년3만4천평(11.5%) 등의순으로공급량이많았던것으로조사됨. 2003년이후시행된정부의강

력한부동산억제정책에대한틈새시장으로분양상품이개인투자자들에게주목을받음에따라2003년하반기이후시장에급속

히공급되었으며, 2002년에분양된일부분양상품은금년하반기이후준공이예정되어있어오피스임대시장의임대가격및공실

률에지대한 향을미칠것으로전망됨.

- 2004년중시장에공급(예정)된오피스분양상품8개동4만5천평에대해공급관련사항을분석함.

분양시장 1

분양사례분석및전망분양시장 2

■조사대상및내용

* 분당은BBD, 일산은IBD로권역을분류함.

* 아파트및오피스텔과혼합된형태로공급된상품의경우실제공급되는오피스면적만을괄호로기재함.

■2004년분양(예정) 사례분석

분양시기 권역 건물명 소재지 규모 연면적 평당분양가 준공시기

2004년4월 KBD 풍림아이원레몬 강남구대치동 B4/12F3,846

12,000 2006년1월(1,135)

2004년5월 CBD 아이라이프 중구을지로3가 B4/14F 3,498 7,900 2006년6월

2004년5월 KBD 서초동일하이빌 서초구서초동 B6/20F6,348

14,000 2006년11월(1,538)

2004년5월 Others 하나비즈타워 등포구당산동 B3/11F 2,550 5,800 2006년1월

2004년6월 CBD 로얄팰리스스위트 종로구수송동 B4/18F 15,842 9,000 2005년3월(1,658)

2004년6월 KBD 인앤인 서초구서초동 B115F 1,135 15,500 2005년5월

2004년7월 IBD 한라퍼스트돔 일산구장항동 B2/10F 18,864 5,000 2007년10월

2004년10월 IBD SK방송컴플렉스 일산구장항동 B4/15F 12,900 6,000 2007년10월

( 단위: 천원/ 평)


Ⅳ.오피스분양시장동향

오피스분양상품의경우실사용자에게는기존오피스텔과비교하여자금에따른다양한‘맞춤선택’과주방, 화장실등불필요한

공간축소로약20-30% 정도의‘전용률상승효과’, 나대지부족에따른‘자산가치상승’등을기대할수있음. 그러나투자목적의

소유주에게는단일화된소유권행사를하지못함으로인해발생되는임대면적, 채권보전, 가격결정등임대마케팅에제한을받게

되어고객유치에어려움이발생될소지가있음.

‘오피스분양상품 성공 효시’로 볼 수 있는 강남대로변의 두산랜드마크타워(B8/23F, 14,477평)와 오피스분양 상품 전성기

(2002-2003년)에 분양되었던 일부 상품(금강타워, 분당 동부루트 등)이 금년 하반기에 준공됨에 따라 오피스분양상품의

‘안정성’및‘투자수익성’을시장으로부터직접검증받을수있게됨. 분양성공에이어임대시장에안정적으로진입할경우

오피스분양상품은주요부동산투자상품의하나로자리매김되어질것으로판단됨.

구분 장점 단점

자금에따른다양한‘맞춤선택’가능

주방, 화장실등불필요한면적제거에따른 대형임차사부재및다양한소형입주사에‘전용률상승효과’ 따른‘빌딩관리서비스의질악화’우려

실수요자향후업무시설을공급할나대지부족에따른 빌딩내다양한업종구성에따라관리비

‘자산가치상승’기대 책정등‘마찰가능성’내재

업무용오피스텔에비해향후임대면적증가 입주사지원시설등이전반적으로부재등면적조정이용이

다수의소유주로인한대형임차사확보에어려움(임대가격및채권보전합의어려움)

고객확보시안정적임대수익기대투자자 정부의주거용오피스텔규제로업무용

부동산틈새상품으로투자자의관심이 오피스텔‘가격인하가능성’증가함에따라‘매매프리미엄’기대

경기침체지속시중소오피스임대시장을중심으로임대수익률하락예상

비고오피스분양상품은안정적이고건실한시행사선택과준공후효율적인전문업체의임대및빌딩관리가성공의필수요소로작용함

공급면적

부 록



Ⅴ.부록 업무지구탐방(1) _ 테헤란로

강남권역업무지역(KBD)의핵심인테헤란로는삼성교에서강남역까지의총연장4km, 50m의왕복8-12차선의도로를지칭한

다. 1970년대중반‘오일파동’을거치며중동국가와의긴 한협력관계구축차원에서한국을방문한이란의수도인테헤란시장의

건의로당시‘삼릉로’로불리던거리를‘테헤란로’로명명하 다.

80년중반장급여관등주로도심외곽형유락건물이들어서있었던테헤란로는88올림픽을계기로서울신시가지로형성되었으

며, 88년 9월삼성동무역센터와인터콘티넨탈호텔의준공이후은행, 중권사, 투신사, 보험사등의금융기관과한국감정원등의

부동산관련업종등이업무타운을이루었다. 「조세부담의형평과지가의안정및토지의효율적안정」을촉진하기위하여1990년

에도입된토지초과이득세와89년오피스텔분양규제및90년건설경기과열을진정시키기위한상업용건축허가동결조치등정부

의건축규제조치는오피스빌딩의신축붐현상을불러일으켰다. 이에따라공실률급증, 홀쪽한소형빌딩양산, 배후도로협소, 빌딩

시설낙후등의문제점이발생되었고, 일부도시전문가들은테헤란로를빌딩정책부재와지주의무분별한개발이빚어낸합작품으

로테헤란로를‘낙후된빌딩의만물상’으로평가하기도하 다.

1995년을전후로두루넷, 네띠앙등소프트웨어및정보통신벤처기업의요람이되었던테헤란로는 IMF 이후평균공실률이15%

이상을상회하기도하 으나, 2000, 2001년IT붐에따른‘한국벤처의심장’으로한국경제를대표하는대명사가되었다. IT강국코

리아를대표하던‘테헤란밸리’는2004년현재순수기술형벤처업체대신게임업체, 화사등엔터테인먼트업체가속속상륙함

에따라‘엔터테인먼트밸리’로그중심축을조금씩이동하고있는중이다.

■테헤란로변천사

☞강남구삼성동, 현코엑스몰옆자리에서바라본경기고교

1977년 1987년 2004년현재

출처: 오마이뉴스



레이코리아에수록된테헤란로대로변165개빌딩에대한분석결과 오피스공급동수로는토초세부과이후인1993년에총27개

동이준공되어가장많이공급되었으나, 공급면적으로는포스코센터, 삼화빌딩, 세종증권빌딩등이공급된1995년이17만5천평

으로최다공급된것으로분석됨.

현재테헤란로대로변은빌딩포화상태에이르 으며2004년하반기공급예정인금강타워(7,506평), 현대산업개발사옥(7,311평)

을제외할경우향후테헤란대로변에공급될오피스는위너스타워(13,835평), 한신인터밸리(22,170평) 등으로예상됨.

1977년/ 잠실전경 1987년/ I-Park쪽전경 2004년현재/ I-Park쪽전경

출처: 오마이뉴스

■테헤란로변천사

☞강남구삼성동, 현코엑스몰옆자리에서바라본기타전경

연도별공급분석자료출처 : 레이코리아


빌딩명 층수 연면적1994년상반기 2004년상반기

전세 보증금 월세 관리비 공실면적 공실률 전세 보증금 월세 관리비 공실면적 공실률

해성1 5/20 10,629 330 33 13 297.6 2.8% 510 51 26 - 0.0%

무역센터 2/55 32,582 - 670 67 29.9 - 882.3 88.23 45.13 - 0.0%

섬유센터 4/19 12,835 3,800 500 50 15 1,052.5 8.2% 600 60 25 273.6 2.0%

아세아타워 5/21 14,591 3,600 15 73.0 0.5% 550 55 25 - 0.0%

풍림 5/20 12,534 385 38.5 16 - 4,500 1,350 47.3 24 - 0.0%

성원 6/17 11,476 2,200 13.5 - 3,500 1,050 36.8 25 -

미래와사람 6/20 8,786 2,500 350 35 15 - 610 61 26 3,929.0 44.7%

우덕 4/18 7,428 280 28 13 - 430 43 23 -

한국타이어 5/19 7,525 2,700 430 43 14 - 5,100 2,295 35 26 -

삼탄 4/10 6,123 4,000 15 - 550 55 25 360.0 5.9%

성담 5/15 5,339 2,600 400 40 15 149.5 2.8% 4,460 580 58 25 734.0 13.8%

BYC 3/15 4,108 330 33 15 - 3,800 950 42.8 22 164.0 4.0%

동경 3/14 2,975 3,000 370 37 16 - 470 47 24 - 0.0%

허바허바 3/13 3,408 2,000 320 32 15 388.5 11.4% 4,000 1,200 44.8 22 600.0 17.6%

대공 4/17 3,923 2,700 15 - 4,500 2,250 33.8 25 273.0 7.0%

덕명 6/17 4,880 2,700 16 361.1 7.4% 600 60 27 - 0.0%

부옥 4/14 3,281 340 34 16 200.1 6.1% 4,500 2,250 33.8 25 - 0.0%

다봉 5/15 4,219 2,500 15 531.6 12.6% 4,500 1,125 50.6 25 - 0.0%

원방 5/15 3,271 2,700 - 4,000 800 48 20.5 - 0.0%

한독약품 6/20 5,796 2,700 - 4,500 1,350 47.3 27.2 -

큰길타워 7/21 11,042 2,800 - 4,600 1,380 48.3` 24 - 0.0%

신 타워6/15 3,873 350 35 - 4,950 550 50 24 - 0.0%

(舊보람상호)

신일 5/14 2,987` 2,800 - 6,000 63 24.5 -

태원 6/19 4,559 2,300 - 1,000 42 24 -

경암 7/18 7,977 3,000 - 4,500 900 54 24 -

옥산 6/15 4,417 3,500 - 5,000 1,500 52.5 25 -

일송 6/19 6,088 3,000 - 5,000 2,500 37.5 25 130.0 2.1%

동성 4/14 4,476 400 40 - 525 52.5 26 313.0 7.0%

■ 테헤란로변일부빌딩의10년전임대가격비교(단위: 천원)



Ⅴ.부록 레이코리아(www.rei-korea.com) 안내

REI-Korea(REI : Real Estate Information)는1991년에국내최초로구축된빌딩데이터관리시스템으로서서울시와주요수도권

오피스빌딩의기본개요, 임대가격, 공실률, 입주업체현황, 신규빌딩의수급동향, 매매관련데이터등을전산화하여체계적으로

관리하고있는신 에셋의오피스전문사이트입니다.

REI-Korea는일본종합부동산회사인이꼬마상사의오피스관리시스템을벤치마킹하여1991년SDBS (SDBS : Shin Young Data

Base System)라는이름으로초기개발되었습니다. 1990년초반테헤란로를중심으로급속히개발된강남권역의오피스시장에시

장의정확한임대가격및공실정보를제공하 던SDBS는Window 환경에맞추어1994년 5월새롭게Version Up 되었습니다.

서울시내10층이상, 연면적3천평이상총905개업무빌딩의임대가격, 관리비, 입주사현황, 연도및지역별공급현황, 주차규모

등의자료를빌딩의소유주및이전예정업체에신속하게제공함으로써㈜신 /신 에셋은삼성동아셈타워를비롯하여교보강남

타워, 포스틸타워, 배재정동빌딩에이르기까지서울시내약60여개빌딩에대한전속임대대행업무를성공적으로수행하 습니다.

현재Rei-Korea는오피스총1,200여동과1개층이상사용하고있는입주사12,000업체의입주관련자료를구축하고있으며, 서

울시와수도권역오피스시장에대한전세금액, 보증금, 월임대료, 관리비등은물론수급동향, 임대및매매사례, 입주및매입가능빌

딩안내, 부동산금융, 법률및세제와관련된각종자료, 국내리츠시장, 해외오피스시장에대한정보를제공하고있습니다. 또한

이전을희망하는고객에게는적정오피스발굴은물론인테리어와물품이전에따른온라인견적서비스까지사무실이전과관련된

종합서비스를제공하고있습니다.

1] 시계열자료제공1994년이후축적된DB를바탕으로개별빌딩의전세금, 보증금, 월임대료, 관리비와공실률의시계열자료를그래프로제공함으로

오피스개개빌딩의10년간임대가격과공실률의변동추이를파악할수있음.

1. 시계열자료제공2. 주변빌딩및입주사정보3. 임대가비교분석Tool 제공4. 해외오피스사례보기5. 권역별오피스시장상세정보제공6. 오피스속보제공7. 입주및매입가능빌딩안내8. 이전관련One-Stop Service 제공9. 매입시수익률분석Tool 제공10. 1994년이후오피스시장관련보도자료제공11. 오피스시장보고서외각종자료제공12. 기타기능(전월세계산)

■ REI- Korea 사이트의특/장점


2] 주변빌딩및입주사정보검색빌딩인근에있는빌딩들에대해최대4개빌딩까지기본개요, 전용률, 임대가격, 주차현황등을파악할수있으며, 개별빌딩

입주사에대한회사명, 임대면적까지확인이가능함.

3] 임대가비교분석Tool 제공검색빌딩임대가격을기준으로대상빌딩을정한후사용면적과주차희망대수를기입시연간총임대비용과주차비용이계산되며,

검색빌딩대비전용면적1평당소요되는임차비용을백분율로비교하여제시함으로제한된예산에서의이전가능빌딩후보군에

대한적정임대가격비교가가능함.

4] 해외오피스사례보기국내오피스외에유명해외오피스에대한안내자료제공(세계초고층30대빌딩)

5] 권역별오피스시장상세정보제공서울및수도권역(분당, 일산) 오피스빌딩업무권역에대한시장의임대가격(전세,보증금,월임대료,관리비)과공실률의정확한통

계자료를분기별로제공한다. 각권역은대로혹은역세권을중심으로세부권역으로나뉘게되며, 각세부권역별통계자료는그래

프를통하여최근1년간의변화추이를볼수있도록제공됨.

6] 오피스속보제공언론에보도되는오피스관련기사와는별도로오피스시장에서발생되는여러소식들(매각, 입주사이전, 신축빌딩준공, 동종업계

소식등)을메인페이지중앙에배치함으로시장에서일어나는세세한흐름과차별화된정보를고객에게제공함.

7] 입주및매입가능빌딩안내㈜신 에셋이전속으로진행하고있는신축빌딩및매각빌딩에대하여신속하고정확한자료를제공함은물론고객의Needs에부

합한빌딩관련정보를즉시제공

8] 이전관련One-Stop Service 제공이전빌딩발굴은물론이전시필요한인테리어및포장이사와관련된안내와견적서비스를무료로제공함으로이전과관련한

One-Stop Service를구축함.

9] 매입시수익률분석Tool 제공매입시투입비용(차입금비율조정)과예정임대가격을기입시빌딩매입투자수익률을자동계산

10] 1994년이후오피스시장관련보도자료㈜신 /신 에셋의10년간의임대차마케팅을통해언론에보도된10년전오피스시장현황자료와보도내용, 개별빌딩소식등의

서울시오피스시장역사를보도자료를통해제공

11] 오피스시장보고서외각종자료제공표본으로선정된885개빌딩에대한분기별시장보고서와오피스관련법률, 세무, 상식, 인테리어, 효율적공간활용방안, 리츠및

부동산금융자료등각종자료를제공

12] 기타기능(전월세계산)전세금액과보증부월세를상호쉽게계산할수있는계산Tool 외오피스빌딩의다양한검색기능제공

Ⅴ.부록 레이코리아(www.rei-korea.com) 안내


건설교통부는부동산투자회사(REITs)의활성화를통하여건전한부동산간접투자를확대하고, 국내부동산시장의선진화를도모

하고자REITs의회사형태를다양화하고, 설립및 업활동에대한규제의완화를내용으로담은「부동산투자회사법개정안」을마

련하여2004. 4. 17(토) 입법예고하 다.

이번「부동산투자회사법개정안」의 주요내용은

① 기존「실체회사형REITs(자기관리RETIs)」및「기업구조조정REITs」이외에, 법인세등세제상의혜택이주어질수있도록「명목회

사형REITs(위탁관리)」를도입하여수익률을높일수있도록도와주고, 투자자는REITs 설립시자신의필요에따라「실체회사형」

또는「명목회사형」중에서자율적으로선택할수있도록하 다.

※실체회사: 상근임직원을두고지점을설치가가능하며, 회사의자산운용전문인력이자산의투자·운용을직접수행

※명목회사: 상근인임직원이없고, 본점외지점을둘수없어자산의투자·운용을제3자(자산관리회사)에위탁하는paper company

② REITs 설립최저자본금을현행500억원에서250억원으로인하하여, 중·소규모의부동산도투자대상에포함될수있도록하여

REITs의설립이용이하도록하 다.

③ 1인당주식소유한도도현행10%에서30%로확대하여우량한기관투자가들의참여를유도하는등주주구성의자율성을강화하고,

④ 설립시에는불가한현물출자를총자본금의50%이내에서설립시부터허용하여, 투자대상부동산을적기에확보하고, 설립시상당

한현금준비부담을완화할수있도록하 다.

⑤ 또한, 그동안금지되었던차입및사채발행도자기자본의2배이내에서허용하여, 회사의재무건전성을해하지않는범위내에서

회사운 의자율성을제고하 다.

⑥ REITs가개발사업에투자할경우, 사전에건교부인가를받도록한것을주주총회의특별결의만으로가능케하여, 개발사업에의

투자여부를자율적으로결정할수있도록하고, 투자규모도자기자본의30% 이내로제한하던것을총자산의30%까지가능토록

하여REITs가부동산개발사업을통해적극적으로수익을창출할수있도록제도적지원을하 다.

⑦ 아울러, 투자자보호를위해준법감시인제도를도입하고, 모든REITs에대해건교부와금감위가공동으로감독하는등REITs에

대한내·외부통제장치를강화하 다.

※준법감시인: 법률과회사의내부통제기준의준수여부를점검하고, 이를위반하는경우, 조사하여 회사의감사에게보고

⑧ 부동산의특성상현행일반적인기업회계기준으로는REITs의자산상황과경 실적에대한정확한정보가투자자에게전달되기

어려우므로, REITs의특성이반 될수있는별도의회계기준을제정토록하는등REITs의투명성을한층제고하 다.

Ⅴ.부록 부동산투자회사법개정안소개

부동산투자회사법개정안주요내용REITs 1



1. REITs 의회사형태를다양화

[개정이유]

명목회사형REITs의경우세제상의혜택을부여하여REITs의수익률을높일수있도록하고,

설립투자자의사정에따라, 실체회사형(자산의자기관리) 또는명목회사형(자산의위탁관리) 중선택할수있는자율성부여

- 미국, 호주등외국의경우도자체관리, 위탁관리자율선택

또한, 기업의상시구조조정을지원하기위해CR REITs는존속

- CR REITs는공모의무가면제되고, 1인당주식소유한도의제한이없으며, 일정비율의“부동산관련유가증권”의

보유의무가없음

현행

■실체회사형REITs - 투자자산을자체전문인력으로운 ·관리(「자기관리」부동산투자회사)

■CR REITs - 기업의채무상환을위해매각하는부동산을대상으로설립

- 명목회사로자산운용을자산관리회사에위탁

개정안

■명목회사형REITs 추가도입- 자산운용을자산관리회사에위탁(「위탁관리」부동산투자회사)

■현행, 실체회사형REITs, CR REITs 제도유지

2. REITs 의설립· 업규제완화

■ 최저자본금인하

[개정이유]

진입장벽을낮추어중·소규모의부동산을대상으로설립이가능하여다양한REITs상품에투자할수있도록함

- 주택저당채권유동화회사(250억원) 및보험회사(300억원) 등여타금융회사에비해서최저자본금이지나치게높아설립을저해

현행

■ REITs 설립최저자본금“500억원이상”

개정안

■REITs설립최저자본금을“250억원으로이상”으로인하

부동산투자회사법개정안세부내용REITs 2



[개정이유]

투자대상이되는부동산을적기에확보토록하고, 설립시상당규모의현금을확보해야하는부담을완화

■ 설립시현물출자허용

현행

■실체회사형REITs - 설립시현물출자가불가- 부동산개발사업의인가를받은후,

총자본금의30% 이내에서가능

■CR REITs - 설립시부터총자본금의30% 이내에서가능

개정안

■모든REITs에대하여- 설립시총자본금의50% 이내에서현물출자허용- 다만, 창립총회에서특별결의를요하도록함

* 특별결의: 주식총수의3분의2이상출석,주식총수의3분의1이상찬성

[개정이유]

임대사업중심의소극적인수익창출에서, REITs가개발사업을통해적극적으로수익창출이가능하도록지원

＊신탁형부동산간접투자기구도개발사업의투자비율은총자산의30%

■ 개발사업에대한투자확대

현행

■개발사업에투자하기위해서는건교부의인가를받은후,- 「자기자본」의30% 이내에서부동산개발사업가능

개정안

■건교부의인가를폐지하고, 주총의특별결의로대체-「총자산」의30% 이내에서부동산개발사업수행

[개정이유]

REITs의경우이익배당이강제되어있어, 내부유보금(자기자본)에의한자금조달이곤란

REITs의재무건전성을해하지않는범위내에서외부차입을허용하여재무활동의자율성을확대

＊선박투자회사법(자기자본10배), 간접투자자산운용업법(순자산2배)도허용

■ 차입허용

현행

■원칙적으로차입및회사채발행을금지- 다만, 운 자금의일시적인차입은예외적으로가능

개정안

■자기자본의2배내에서차입및사채발행을허용



3. 투자자보호및투명성강화

※내부통제기준: 법령의준수와건전한자산운용을위해임·직원이따라야할행위의기준

※준법감시인: 내부통제기준의준수를점검, 위반시감사에보고

현행

■실체회사형REITs : - 건교부감독만받음내부통제기준제정의무화

■CR REITs : - 건교부·금감위공동감독내부통제기준제정의무화

■자산관리회사: - 내부통제기준제정의무없음

개정안

■모든REITs에대하여건교부·금감위공동감독

■REITs외에, 자산관리회사도내부통제기준제정의무화

■실체회사형REITs와자산관리회사는- 준법감시인을두도록의무화

■ 내·외부감독및통제장치강화

[개정이유]

REITs 및자산관리회사의업무의투명성이제고되고법령이준수되어투자자가보호될수있도록제도적장치를강화

- 준법감시인은간접투자자산운용업법도동일하게규정됨

명목회사형REITs는상근임직원이없는paper company로준법감시인이불필

※주식매수청구권: 주주의이익과관련된이사회의중요한의사결정에대해, 반대하는주주가주총결의후자신의보유주식의

매수를회사에청구하는권리

현행

■CR REITs에한해, - 정관에정한존립기간의연장에반대하는주주에대해주식매수청구권을인정

개정안

■모든REITs에대해제한적으로인정* 정관에존립기간의신설또는연장, 현물출자에따른신주발행, 합병의사유로한정

■ 주식매수청구권의제한적확대

[개정이유]

대주주및기관투자가중심의 업상중대한의사결정에대해소액주주의이익을보호할수있는장치마련



현행

■별도의규정이없이REITs에대해일반적인기업회계기준을적용

개정안

■금감위에서민간전문기관에위탁등의방식으로별도회계기준을제정토록함

■ REITs 회계기준도입

[개정이유]

부동산특성으로현행기업회계기준으로는REITs의재무정보가투자자에게효과적으로전달되기어려우며,

부동산에대한감가상각액기준등REITs의정확한자산평가를위해서는별도의회계기준이 시행이필요

※예) 1. 부동산은고정자산의감가상각비보다는자산가치상승요인이더크므로, 정확한감가상각액기준마련

2. 대차대조표상「부동산관련자산」의항목을추가하고, 손익계산서를매출총손익대신「 업이익기준」으로표현

4. 기타사항

■ 예비인가제도근거규정마련

건교부지침에근거하여운 고있는, REITs와자산관리회사의예비인가의근거규정을법에마련하고,

- 예비인가및인가와관련된필요사항을시행령에규정토록명확화

■ 1인당주식소유한도의확대

주주구성의자율성을확대하기위해현행10%인REITs의1인당주식소유한도를30%로확대

- 설립자본금이인하되고, 공모가의무화됨에따라우량한기관투자가의투자유도를위해서는소유지분확대가불가피

※간접투자자산운용업법상부동산간접투자기구는소유지분의제한이없음

■ 자산구성의무비율완화

현행「자산의90%이상부동산·부동산관련유가증권및현금, 이중70%는부동산」인자산구성의무비율을,

- 「자산의80%이상부동산·부동산관련유가증권및현금, 이중70%는부동산」으로완화

- REITs의부동산에대한보유비율(총자산의70%)은유지하고, 수익성제고를위해자산의 투자운용의폭을확대

(주)신 / (주)신 에셋 회사소개

SHIN YOUNG ASSET

경 이념

경 방침

비 젼

개 요

신 은 인간이 생활하는 최적의 공간과 장소를 제공한다.

·고객의가치창조와유익을최우선으로실천하자.

·믿음과신뢰속에서무한광대한성장과발전을도모하자.

·인재의가치는존중하고, 투명공정한기업문화를정착하자.

·회사의모든사업기준을 로벌스탠다드화하자.

·시장성, 투명성, 다양성, 문화성에부합하는기업이되자.

·열정과긍정적인사고로개인과회사의역량을강화하자.

·동업계최고대우전문가집단양성

·동업계최고의수익성, 안정성추구

·21세기최고의종합부동산전문기업으로도약

·기업이윤의사회환원최대화

·회사명: 주식회사신 / 주식회사신 에셋·대표자: 대표이사정춘보·자본금: 자본금50억원/ 자본금10억원·종업원수: 100명/ 50명·사업분야: 1) 부동산개발

2) 부동산컨설팅3) 분양및임대·용역업4) 주택건설및분양·판매업5) 신 부동산정보시스템(REI-KOREA) 구축및운6) 빌딩메니지먼트사업7) 부동산금융(REITs)사업

·설립: 1984년4월신 기업창립1989년3월23일법인으로전환설립동기

·주소: 서울특별시강남구삼성동159-1 아셈타워3충·전화번호: 신 : (대)02-6001-2500, (FAX) 02-6001-2525

신 에셋: (대)02-6001-2700, (FAX) 02-6001-2727·홈페이지: http://www.shinyoung21.com

21C 초우량

종합부동산전문그룹

(주)신 에셋 오피스빌딩 임대 실적

2003

2004

·[갑을빌딩] 종로구서린동 / 4,276평 / B2, 20F·[거양빌딩] 종로구수송동 / 4,802평 / B2, 12F·[뚝섬빌딩] 성동구성수동 / 7,762평 / B4, 15F (진행중)·[진로발효사옥] 강남구신사동 / 6,350평 / B4, 17F (진행중)·[개풍빌딩] 성동구성수동 / 3,456평 / B2, 10F (진행중)·[남 아파트형공장] 성동구성수동 / 2,552평 / B2, 8F (진행중)·[중부빌딩] 강남구대치동 / 1,876평 / B3, 9F (진행중)·[인성빌딩] 광진구광장동 / 3,188평 / B4, 8F (진행중)

·[교보강남타워] 서초구서초동 / 28,102평 / B8, 25F·[포스틸타워] 강남구역삼동 / 13,098평 / B6, 27F·[배재정동빌딩] 중구정동 / 10,967평 / B4, 12F·[신덕빌딩] 서초구서초동 / 3,730평 / B3, 12F·[제일약품빌딩] 서초구반포동 / 3,710평 / B4, 12F·[하이리빙빌딩] 강남구대치동 / 4,579평 / B4, 19F·[리버타워] 등포구여의도동 / 20,176평 / B7, 37F·[한섬빌딩] 등포구여의도동 / 9,403평 / B4, 11F·[대우통신빌딩] 성남시분당구 / 7,207평 / B6, 12F

·[역삼빌딩] 강남구역삼동 / 10,557평 / B6, 20F·[서울증권빌딩] 등포구여의도동 / 12,233평 / B6, 20F·[거양빌딩] 종로구수송동 / 4,802평 / B2, 12F·[산업증권빌딩] 등포구여의도동 / 10,208평 / B7, 20F·[한누리빌딩] 종로구내자동 / 3,935.3평 / B6, 15F·[신 타워] 강남구역삼동 / 3,874평 / B6, 15F·[로지트빌딩] 경기도성남시분당구수내동 / 2,999평 / B2, 12F

·[ASEM TOWER] 강남구삼성동 / 2,774평 / B4, 41F·[POSCO 빌딩] 강남구대치4동 / 713평 / B4, 31F·[코트라빌딩] 서초구염곡동 / 329평 / B6, 12F·[충정타워] 서대문구충정로3가 / 538평 / B6, 15F·[금세기빌딩] 중구을지로1가 / 3,917평 / B4, 13F

·[ASEM TOWER] 강남구삼성동 / 44,485평 / B4, 41F

·[전문건설회관] 동작구신대방동 / 27,528평 / B6, 20F·[아주빌딩] 동강남구역삼동 / 6,910평 / B6, 20F·[나라종합금융] 서초구서초동 / 9,049평 / B7, 22F

·[예총예술인회관] 양천구목동 / 11,880평 / B5, 20F

·[충정타워] 서대문구마포로 / 8,352평 / B6, 15F·[한빛웰니스] 송파구신천동 / 12,054평 / B6, 22F·[조선내화사옥] 성남시분당구우내동 / 2,983평 / B4, 12F·[소암빌딩] 강남구삼성동 / 4,158평 / B7, 15F

·[동양타워빌딩] 등포구당산동 / 8,793평 / B6, 20F·[보전빌딩] 강남구논현동 / 7,977평 / B5, 15F·[우일빌딩] 강남구역삼동 / 2,457평 / B2, 15F·[해태유업빌딩] 송파구가락동 / 1,546평 / B2, 10F·[금하빌딩] 강남구청담동 / 9,846평 / B6, 18F·[군자빌딩] 강남구대치동 / 8,775평 / B6, 20F·[대윤빌딩] 강남구삼성동 / 3,575평 / B4, 7F·[방배빌딩] 서초구방배동 / 5,641평 / B5, 9F·[성우아카데미빌딩] 서초구서초동 / 5,224평 / B6, 12F·[육성빌딩] 서강남구역삼동 / 1,795평 / B4, 13F·[도원빌딩] 강남구역삼동 / 1,375평 / B4, 10F·[언주로빌딩] 강남구신사동 / 1,404평 / B3, 7F

2002

2001

1998

1996

1995

2000~1999

1997

임대 및 보고서 관련 문의 홍순만 차장 : 02-6001-2576 [email protected]최재견 대리 : 02-6001-2712 [email protected]

MEMOSecond Quarter 2004 Office Market Report

www.rei-korea.com

서울특별시강남구삼성동159-1 아셈타워3층TEL : 02)6001-2700 ｜ FAX : 02)6001-2727 대표이사 정춘보

오피스시장동향보고서 22000044｜22/44분기


Documents

ß Ö &b 2 ñ ² c ÝBA%D0%B1%E2%BA%B8%B0%ED%BC%AD/… · Second Quarter 2004 Office Market Report Í ß Ö & bTrend 5 I ² & ß Ö & b À ² L ¯ l ± R Q R ? P 0 ¡ S ~ Ý ¸ I