A multa condominial face ao Código Civil 2002 - Advogadoodilonboechat.com.br/multacondominial.pdf · A multa condominial face ao Código Civil 2002 9 DEDICATÓRIA Dedico este trabalho

A multa condominial face ao Código Civil 2002 1

Sérgio Odilon Boechat da Silva 2


A MULTA CONDOMINIAL FACE AO CÓDIGO CIVIL 2002


Este livro foi produzido em baixa tiragem pela EDIÇÃO POR DEMANDA , uma encomenda do autor que detém todos os direitos de conteúdo, comercialização, estoque e distribuição dessa obra.

Mdir .05.02 S586

SILVA, Sérgio Odilon Boechat da.

A multa condominial face ao Código Civil. Sérgio Odilon Boechat da Silva. – Rio de Janeiro: UniverCidade, 2005.

128 p.

1. Direito civil (condomínio);

I – Título

CDD 342.1


CENTRO UNIVERSITÁRIO DA CIDADE

ESCOLA DE CIÊNCIAS JURÍDICAS

A MULTA CONDOMINIAL FACE AO CÓDIGO CIVIL 2002

SERGIO ODILON BOECHAT DA SILVA

RIO DE JANEIRO

2005



Monografia apresentada no Curso de Bacharelado em

Direito da Escola de Direito do Centro Universitário da Cidade

(UniverCidade), campus Méier, como requisito parcial para

obtenção do grau de Bacharel em Direito.

ORIENTADOR:

PROFª TATIANE DUARTE DOS SANTOS

Profª Gisele Leite – Orientadora – Presidente da Mesa do Centro Universitário da Cidade

Prof.: Márcio Rodrigues do Centro Universitário da Cidade

Prof.: Paulo Brasil do Centro Universitário da Cidade



DEDICATÓRIA

Dedico este trabalho a memória de meus pais e irmão, que

faleceram no decorrer do meu curso e certamente de onde estiverem,

estarão orgulhosos, ante ao esforço, renúncia a tudo e a todos, para atingir

a esta realização, que não é somente minha, mas de todos. Em especial

dedico à minha família, minha esposa e filhos, que sofreram com minha

ausência ao longo do curso e agora poderão desfrutar, assim, como eu,

dos frutos que já estamos colhendo.



AGRADECIMENTOS

Apresento meus sinceros agradecimentos à Professora Orientadora,

Tatiane Duarte, pelos ensinamentos, pela dedicação que pude presenciar

para com meus colegas e horas despendidas, com vistas a ajudar todos,

ministrando aulas extras, estando sempre à disposição, fosse pelo

telefone, e-mail ou qualquer outra forma de comunicação. Da mesma

forma, agradeço à Professora Gisele Leite, que teve participação também

fundamental para o resultado obtido e em muito contribuiu neste trabalho.



RESUMO

Este trabalho teve o objetivo geral, em estudar os reflexos

decorrentes das modificações e inovações verificadas no Novo Código

Civil Brasileiro, Lei 10.406/2002, em particular, no que tange a multa

prevista no artigo 1336 § 1º, sobre as cotas condominiais devidas após o

vencimento da obrigação, equiparando a sanção prevista na Lei

8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, pontuando os aspectos da

relação existente entre condômino e condomínio, demonstrando sua total

descaracterização da relação de consumo.

Outro aspecto também explorado, diz respeito aos artifícios e

possibilidade de sanções debatidas no ordenamento jurídico, para coibir a

pratica atual que gerou uma inadimplência contumaz e conseqüentemente,

vem comprometendo as finanças dos condomínios, contrariando o

próprio entendimento do Marcado Imobiliário.

O estudo realiza um inventário das principais questões atinentes a

este instituto.

Por fim, sustenta a hipótese, favorável à emenda do referido

artigo, que consistia em aplicar o percentual de multa até o limite de 10%,

sendo tal multa progressiva, ou seja, ao percentual diário de 0,32%, pró-rata,

em substituição aos 2%, integrais após o vencimento ora em vigor.

Palavras Chaves: Justiça, Equidade, Comunidade, Respeito.



SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ......................................................................................................17

1 EVOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO ..................................................................21

1.1 DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO ...................................................................21

1.2 ASPECTOS HISTÓRICOS .............................................................................22

2 CONDOMÍNIO .................................................................................................32

2.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS .........................................................................32

2.2 TIPOS OU MODALIDADES ..........................................................................43

2.3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO .............................................................................44

2.3.1 ESCRITURA DE DISCRIMINAÇÃO .........................................................44

2.3.2 INSTRUMENTO DE CONVENÇÃO...........................................................45

2.3.3 REGULAMENTO INTERNO.......................................................................47

2.3.4 REPRESENTANTE LEGAL.........................................................................50

2.3.5 ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO...........................................................53

2.3.6 DESPESAS....................................................................................................57

2.3.6.1 DESPESAS ORDINÁRIAS........................................................................58

2.3.6.2 DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS..........................................................59

2.4 NATUREZA JURÍDICA DA MULTA............................................................64

3 MEIOS DE COERÇÃO.....................................................................................73

4 INOVAÇÕES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 .................................................82

5 CUMPRIMENTO DE SENTENÇAS .............................................................104

CONCLUSÃO.......................................................................................................107

REFERÊNCIAS....................................................................................................111

BIBLIOGRAFIA...................................................................................................113



INTRODUÇÃO

O trabalho aborda os aspectos da conseqüência na vida condominial

decorrente da modificação do índice da multa aplicada sobre cotas

condominiais vencidas, face ao Novo Código Civil Brasileiro, Lei

10.406/2002, onerando aos adimplentes, em detrimento ao que era previsto

na vigência da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Incorporações),

quando a multa prevista era de até 20%, passando a desencadear uma

inadimplência que vem prejudicando as finanças dos condomínios.

Se for bem recebido este enfoque ampliará por meio das questões

que envolvem a matéria, a possibilidade em que venha a ser aplicada a

sansão adequada para coibir a prática ora verificada, que se transformou

no caos financeiro para os condomínios.

A escolha deste tema tem por escopo esclarecer o entendimento

adotado pelo legislador quando da elaboração do Novo Código Civil

Brasileiro, abandonando um entendimento já pacificado, que contava,

inclusive, com a aprovação da Câmara dos Deputados, do Senado Federal

e defendido pelo Mercado Imobiliário, representando uma massa

considerável, que tem sofrido conseqüências decorrentes deste

entendimento, causando sérios impactos em seu cotidiano.

Procurando analisar a matéria e prendendo-se à natureza jurídica da

multa, dentre as inúmeras teorias que vislumbram tal relação, procurando


explicar a gênese existente entre os condôminos e o condomínio,

contemplando seus principais elementos, desde a constituição, sua

definição, normas para aplicação e sua criação, que regem esta

excepcionalidade do ordenamento jurídico.

Este estudo tem por objetivo geral, trazer à luz as discussões dos

tribunais de novas áreas de conflito por intermédio de artigos, entrevistas

e depoimentos de advogados, profissionais do ramo, síndicos e

condôminos, que enfrentam seus reflexos.

Com este enfoque esperamos tornar mais claras estas questões,

para ampliar o universo de embate e, sobretudo, lutar com todas as armas

possíveis e que se possam fazer valer, para seu efetivo combate.

Como objetivo específico, o trabalho traz a caracterização da

inviabilidade em aplicar sansão similar ao Código de Defesa do Consumidor

(2% de multa), coibindo por intermédio dos meios disponíveis e dispositivos

uma prática que se tornou contumaz no meio imobiliário, vez que, a

penalidade aplicada não intimida ninguém, ao contrário, acaba por incentivar,

face ao índice irrelevante de multa, que é menor do que os juros aplicados em

outras contas, como cheque especial e cartões de crédito.

Outros preceitos desta relação, também serão abordados tais como,

o que vem a ser condômino; condomínio; a natureza jurídica da multa; a

natureza jurídica da cota condominial; as implicações, seus aspectos históricos;

a impossibilidade por inconstitucionalidade da aplicação do artigo 1337 do

Novo Código Civil; a tese defendida por outro grupo de juristas, em relação

à aplicação livre dos juros, diante da revogação da lei de usura, com o

advento da Emenda Constitucional 45; além do entendimento


que deve prevalecer pela teoria contratualista, quanto à questão que

atribui à Escritura de Convenção, por se tratar de um ato jurídico perfeito,

prerrogativas das normas pactuadas, bem como, as penalidades, que se

submetem todos os elementos que venham a ser investidos na posse do

bem, herdeiros e sucessores, que a qualquer título, mantenham vínculo

com a mesma, por intermédio do Condomínio, cujo registro se deu antes

da vigência da Lei 10.406/2002, e como tal, representa total valor entre as

partes que o pactuaram, havendo premissas legais sobre o assunto no

Direito atual e aplicação destes dispositivos.

Pretende-se demonstrar a necessidade em que seja emendada a

referida lei, pois, era necessária e plenamente justificada, com vistas a

corrigir uma equiparação praticada pelo legislador, adotando a multa do

Código de Defesa do Consumidor, por intermédio da descaracterização

da relação de consumo.

Procuraremos de maneira sucinta, conceituar e caracterizar o

significado da palavra multa, buscando uma elucidação para que ao término

da pesquisa, possamos ter uma visão mais clara sobre a necessidade da

emenda da lei em comento, ante aos sérios transtornos e prejuízos que se tem

conhecimento, causados pela associação à Lei de Defesa do Consumidor.

Diante desse escopo, finalizaremos o estudo com um aprofundamento

maior ao nosso tema, versando sobre a aplicabilidade da Lei 4.591/1964 e a

Lei 8.078/1990, ambas mostrando-se totalmente sem qualquer relação e, por

conseguinte, descaracterizar sua similaridade para aplicação, por tratar a

relação de cunho obrigatório, vinculado ao bem como se um tributo fosse,

não reconhecendo, inclusive, a impenhorabilidade.


O tema Escolhido trata-se de instituto com princípios remarcados

por acentuada complexidade, com reclamo de permanente atualização de

estudos. O dissídio sobre a pluralidade de seus aspectos é resultante de

diversas fórmulas legislativas e jurisprudenciais que a experiência da vida

apresenta diuturnamente.

O objeto da presente pesquisa não se fixará apenas em abordar as

diversas modalidades de artifícios ora necessários, mais terá seu foco

voltado ao direito do Condomínio em pleitear seus créditos mais

rapidamente, ou até, e mais importante, que venha a coibir a prática atual.


1 - EVOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO

1.1 DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO

A palavra condomínio tem sua composição latina: “cum” conjun-

tamente, adicionado a “dominium” domínio de “dominus” (senhor).

É usada para definir a propriedade com frações que se tem em

comum entre dois ou mais comunheiros, consideradas as edificações ou

conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídas sob a

forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-

residenciais, podendo ser alienadas, no todo ou em parte, objetivamente

consideradas, e constituirá cada unidade propriedade autônoma, sujeita às

limitações da lei. (conforme dispões o art.1º da Lei 4.591/1964).

Em Direito Civil, direito simultaneamente tido por mais de uma

ou várias pessoas sobre o mesmo bem, incluindo não em parte

determinada, mas num quinhão ideal, também denominado como

fração ideal.

Condomínio significa propriedade comum, um conjunto de

direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais

unidades, em um mesmo prédio, em co-propriedade com outras pessoas,

sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída uma fração ideal, nos

termos do Código Civil.


1.2 ASPECTOS HISTÓRICOS

A vida em condomínio tem suas peculiaridades, suas normas

próprias tratadas no âmbito do direito, em conformidade ao que dispõe a

Lei 4.591/1964, que pela história será mais bem ilustrada em seu conceito,

pois, esta nasceu de um trabalho sempre reconhecido atribuído a Caio

Mário da Silva Pereira, doutrinador, falecido recentemente.

Surgiu após a I Guerra Mundial, tendo como pano de fundo a

"Crise de habitação", ante o desenvolvimento das cidades e valorização

dos terrenos urbanos. A pressão populacional fez com que fosse

repensado o melhor aproveitamento do solo, e assim surgiram os

primeiros condomínios e com eles, a necessidade em criar normas básicas.

Os Códigos, inclusive o Código Civil de 1916, sem embargo da

grande aceitação da propriedade horizontal, apenas regulou a propriedade

vertical (casa de parede-meia, através de normas concernentes ao direito

de vizinhança).

O Decreto nº. 5.481/1928, alterado pelo Decreto-lei nº.

5.234/1943 e pela Lei 285/1948, tais diplomas regulamentaram, o

condomínio em edifícios de apartamentos.

Com a proliferação da propriedade horizontal, nos centros

urbanos, a legislação que já não correspondia às exigências da vida

moderna, visando definir os direitos e deveres dos incorporadores,

construtores e adquirentes das unidades. Assim, foi elaborada a Lei

4.591/1964, com as alterações da Lei n. 4.864/1965 que surgiram para

atender as necessidades reclamadas, dentre estas, passou a regular a


penalidade pelo não cumprimento, quanto ao pagamento da contribuição

destinada ao custeio e manutenção.

A Lei 4.591/1964, em seu artigo 12, dispõe sobre a obrigatoriedade

em que o condômino concorra com as despesas do condomínio, bem como,

o parágrafo 3º, que dispõe sobre a multa, antes aplicada.

A previsão legal, perante o Novo Código Civil, do Condomínio

Edilício, consta em seus artigos de 1.331 a 1.358 e na Convenção do

Condomínio, não podendo esta conflitar com a Lei vigente.

A norma contida no art. 1335 do Código Civil assegura o direito do

condômino sobre a propriedade exclusiva e sobre a condominial, tais como:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e

contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,

estando quite.

No inciso I, a Lei dispôs menos do que queria, pois ao proprietário é

deferido a teor do que descreveu art. 1.228, do Código Civil como segue:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e

dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem

quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em

consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e

de modo que sejam preservados, de conformidade com o

estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas


naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e

artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário

qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela

intenção de prejudicar outrem.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de

desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou

interesse social, bem como no de requisição, em caso de

perigo público iminente.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o

imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse

ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável

número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em

conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados

pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa

indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a

sentença como título para o registro do imóvel em nome dos

possuidores.

No inciso II verificamos a característica essencial da co-

propriedade, que é a utilização das partes comuns de acordo com a sua

destinação, não excluindo os demais proprietários ou possuidores.

Destarte no inciso III o adimplemento das cotas condominiais, apresentando-

se como condição imprescindível para votar nas deliberações da assembléia e

delas participar, logo, trata-se de uma forma para demonstrar a sua total

vinculação à obrigação em arcar pontualmente com o pagamento das cotas

condominiais e não por uma simples relação de consumo.


O hoje intitulado Condomínio Edilício, que também é conhecido

como condomínio em plano horizontal ou, como preferia chamar

Washington de Barros Monteiro “condomínio em edifícios de andares ou

apartamentos pertencentes a proprietários diversos”1 é uma modalidade

especial de condomínio que surgiu depois da guerra de 1914-1918, em

razão da grave crise habitacional, que provocou um desequilíbrio entre a

oferta e a procura, agravada por uma legislação de emergência sobre as

relações locatícias, muitas vezes prorrogadas, que diminuiu, em muito, o

número das construções.

Para atenuar esta situação, surgiu o condomínio em edifícios

de apartamentos, que teve, desde logo, grande aceitação, em

virtude de fatores diversos. Principalmente, devido ao

melhor aproveitamento do solo, que levou, indiretamente, ao

barateamento das construções. Devendo ser ponderado,

também, que as construções tornaram-se mais econômicas,

diminuindo, assim, a elevação do custo de vida graças à

aquisição de grandes quantidades de materiais. E também

porque facilita obtenção da casa própria, que a todos interessa

fomentar, como poderoso elemento de coesão familiar2.

Como ensina Butera3:

1 MONTEIRO, Wanshington de Barros. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48 2 VASQUEZ, Manuel Battle. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48 3 BUTERA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48


Todo homem ou mulher deve ter como ideal, tornar-se

proprietário da casa que habita. A multiplicação dos

prédios de apartamentos, de certa forma, veio favorecer

a realização desse sonho. E, finalmente, com as

edificações, tornou possível a fixação dos proprietários

nas imediações dos locais de trabalho.

Com o passar do tempo, esta nova modalidade de condomínio foi um

sucesso. Os edifícios de grande porte foram surgindo por toda parte,

principalmente nas metrópoles. Tanto nos bairros mais longínquos, como nos

grandes centros urbanos, foram surgindo conjuntos arquitetônicos de grande

envergadura, dando às cidades aspecto grandioso e imponente.

Hoje em dia, esses edifícios, cada vez maiores e mais altos e em

maior número, surgem de todos os lados, tanto para fins residenciais,

como comerciais. Moradias, escritórios, hotéis, oficinas, neles se

instalam, podendo dizer-se que, presentemente, o progresso de uma

cidade se mede pelo seu sentido vertical.

De acordo com Caio Mário da Silva Pereira a lei civil de 1916, “em

que pese tenha sido promulgada durante a Primeira Grande Guerra, não tratou

de tal assunto, nela não se encontrando referência ao condomínio em plano

horizontal”4. Constituídos os primeiros prédios, passaram eles a reger-se pelos

usos e costumes, bem como pelas disposições subsidiárias do condomínio

tradicional.

4 PEREIRA, Caio Mário da Silva. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em



Dada a sua grande importância sócio-econômica fez-se necessário

uma intervenção legislativa mais pronunciada. Em 25 de junho de 1928,

surgiu o Decreto nº 5.481, posteriormente modificado pelo Decreto-lei nº

5.234, de oito de fevereiro de 1943, e pela Lei nº. 285, de cinco de junho

de 1948. Surgiu, assim, um ordenamento jurídico, completado por outras

disposições, depois revogado pela Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de

1964, baseada no projeto de lei de Caio Mario da Silva Pereira, com as

alterações da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Esta então nova legislação que passou a regular a matéria foi, a

princípio, recebida com receio, pois temiam prováveis conflitos

econômicos entre os diversos proprietários, com inevitável repercussão

no Judiciário. Pensava-se que ela se converteria em fonte de choques e

intermináveis demandas. Isso infelizmente se confirmou, pois são muitos

os litígios oriundos das relações condominiais.

O Código Civil de 2002 regulamenta expressamente o

condomínio edilício nos artigos 1331 a 1358.

A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica

ao condomínio, tão necessária a este instituto que dela precisa para poder

interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico, principalmente no que

tange à aquisição de bens imóveis que possam incorporar ao prédio já

existente. Como caso concreto, podemos apontar, por exemplo, a

impossibilidade da compra, em nome do condomínio, de terreno contíguo para

ampliar as vagas de garagem, pela falta de personalidade jurídica, obrigando

aos próprios condôminos, se quiserem, que adquiram em seu nome, a

propriedade, muitas vezes inviabilizando o negócio.


O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do direito,

sendo, no entender da doutrina, uma quase pessoa que, infelizmente, pela nova

lei civil, vai continuar sem personalidade jurídica.

Conforme a lição do sempre lembrado Washington de Barros Monteiro

“são diversas as teorias tendentes a explicar a natureza jurídica das relações que

se estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos”5. Butera delas

ocupa-se pormenorizadamente6.

Em primeiro lugar, surge a teoria denominada acéfala que nega a

existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. Em segundo

lugar, temos o ponto de vista do direito francês que inclui tais relações jurídicas

no capítulo das servidões. Já para o legislador alemão, estas relações jurídicas

são compreendidas na parte relativa ao direito de superfície.

Para outros, ainda, ocorre à existência de pessoa coletiva ou jurídica,

proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria que veio a ser

transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. A doutrina mais

aceita para o condomínio edilício prefere ver uma comunidade de direito,

de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.

Na opinião autorizada de Planiol et Ripert, que entendemos ser a

mais acertada: “nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a

proprietários diversos existe superposição de propriedades distintas e

separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas

5 MONTEIRO, Washington de Barros. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48 6 BUTERA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em



dependências de uso comum dos diversos proprietários”7. No mesmo

sentido já era a posição de Baudry-Lacantinerie, quando dizia “coexistir

nos condomínios mistura de propriedade exclusiva e comum”8.

Efetivamente, encontra-se nos edifícios de andares ou apartamentos

pertencentes a proprietários diversos, uma propriedade comum e uma

propriedade exclusiva ou privativa. Peretti-Griva enumerava que:

As partes ou dependências que constituem propriedade

comum: o solo em que se constrói o edifício, suas

fundações, pilastras, teto, vestíbulos, pórtico, escadas,

elevadores, assoalho, corredores, pátios, aquecimento

central, ar condicionado central, depósito, morada do

zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados

ao uso comum. Cada proprietário de fração autônoma pode

usar livremente das partes comuns, consoante sua

destinação, de modo a que não prejudique a comunhão9.

A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades

ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada

proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou

dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são

7 RIPERT, Planiol et. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48 8 BAUDRY-LACANTINERIE. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48 9 PERETTI-GRIVA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em

http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48


quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do proprietário único

de sua casa.

O condomínio edilício em face da nova lei civil — Como já se

antecipou, atualmente, o condomínio em edificações é regulado pelos artigos

1331 a 1358 do Código Civil de 2002, e as incorporações imobiliárias

continuam sendo exclusivamente, disciplinadas pelos artigos 28 e

seguintes da Lei nº 4.591, de 16-12-1964.

Divide-se esse documento legislativo em dois títulos diferentes, o

primeiro reservado ao condomínio, foi revogado tacitamente pelo Código

Civil de 2002, e o segundo, reservado às incorporações, continua em

pleno vigor, já que não foi disciplinado pela nova lei civil.

O Código Civil de 2002 em seu artigo 2045 ab-rogou a anterior

lei civil de 1916 e derrogou o Código Comercial em sua primeira parte

(artigos 1º a 456), não fazendo menção às demais normas que com ele

colidem inclusive a Lei nº. 4.591/64, em sua primeira parte, que trata do

condomínio edilício, havendo nesta hipótese a revogação tácita.

O artigo 9º da Lei Complementar nº. 95/98, com a redação da Lei

Complementar nº. 107/2001, que cuida da elaboração das normas

legislativas, prevê que as hipóteses de revogação devem ser enumeradas

expressamente nas novas leis. Assim, o supracitado artigo 2045 do

Código Civil de 2002 é inócuo, pois o ideal seria que indicasse qual das

leis civis que foram ab-rogadas ou derrogadas.

Se assim fosse, eliminar-se-iam as várias dúvidas que certamente

surgiram com a entrada em vigor da nova lei civil, principalmente no que

concerne às normas vigentes que regulam o condomínio edilício.


Esta omissão do legislador requererá aos operadores do direito

certa argúcia para suprir a falta de uma completa revogação expressa,

averiguando quais as normas ainda vigentes, traçando o novo perfil do

Código Civil de 2002.

Assim o Código Civil de 2002 revogou tacitamente a primeira

parte da Lei nº. 4.591/64, notadamente seus artigos de 1 a 27, ficando em

vigor, no que toca à Lei anterior as normas que não colidem com o novo

diploma legal.

O Código Civil de 2002 tratou do tema no capítulo VII do Livro

III, tendo-o subdivido em três seções distintas: disposições gerais, da

administração do condomínio e da extinção do condomínio, e obedecendo

esta ordem, passaremos a examinar estes novos dispositivos legais.


2 - CONDOMÍNIO

2.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS

Referente ao condomínio dispõe o artigo 1.331 que “pode haver,

em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são

propriedades comuns dos condôminos”.

Verifica-se, portanto, por meio desse dispositivo legal que o

diploma incide não só sobre as edificações, como também sobre os

conjuntos de edificações. Não importa o número de pavimentos. Ainda

que de um só, reger-se-á o condomínio pela nova Lei civil de 2002.

Indispensável é, todavia, que o edifício se componha de múltiplas

unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de

peças e da respectiva destinação (residencial ou não-residencial).

Em tal hipótese, cada unidade constituirá propriedade autônoma,

com individualidade própria, submetendo-se, não só isoladamente, como

no seu conjunto, à disciplina jurídica do mencionado estatuto.

Acrescenta o § 1º que “as partes suscetíveis de utilização

independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas

ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas

outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”, e o § 2º diz que


“o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de

água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as

demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são

utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados

separadamente, ou divididos”.

Deve ser entendido como propriedade exclusiva, aquela que o

uso, gozo e disposição não dependem de nenhum outro condômino, por

exemplo, as unidades autônomas, como lojas, garagens, salas comerciais,

apartamentos, etc; já a propriedade comum tem seu uso vinculado à

vontade dos condôminos, e não pode ser alienada, como por exemplo, a

área comum (estrutura do prédio, telhado, etc.).

O parágrafo terceiro determina que “a fração ideal no solo e nas outras

partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula

em relação ao conjunto da edificação.” Estabelece como parâmetro para

fixação da fração ideal, no solo e nas partes comuns, o valor da unidade

imobiliária em relação ao conjunto da edificação. Tal novidade dependerá da

experiência que surgir da sua aplicação prática e, principalmente, das decisões

jurisprudenciais, para ser aquilatada sua viabilidade.

O parágrafo quarto prevê que “nenhuma unidade imobiliária pode

ser privada do acesso ao logradouro público”. Institui uma servidão de

passagem, sendo direito do co-proprietário o livre acesso à via pública.

E, finalmente, no parágrafo quinto diz que “o terraço de cobertura

é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do

condomínio”. Determina que o terraço de cobertura seja parte comum, a


não ser que a escritura de constituição de condomínio estipule de modo

contrário10.

Cumpre não perder de vista que alienação de cada unidade, a

transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de

direitos reais sobre ela, independerá do consentimento dos condôminos,

acrescenta-se que por ocasião da alienação ou transferência de direitos

sobre a unidade autônoma, dependerá de prova de quitação das

obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

O condomínio por unidades autônomas constituir-se-á por ato

entre vivos ou por testamento, com registro obrigatório no Cartório de

Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade,

sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o

terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua

descrição (artigo 1332 do Código Civil de 2002).

Relativamente à convenção de condomínio, dispõe o art. 1333

que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita

pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e

torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as

unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.

Acrescenta o parágrafo único que “para ser oponível contra

terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório

de Registro de Imóveis”.

10 DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em



Assim, considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários

de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes

cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção

que reúna as assinaturas de titulares de direito que represente, no mínimo,

2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Em consonância com o artigo 1334, além de outras normas

aprovadas pelos interessados, a convenção deve conter:

a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições

dos condôminos para atender às despesas ordinárias e

extraordinárias do condomínio;

b) sua forma de administração;

c) a competência das assembléias, forma de sua convocação e

quorum exigido para as deliberações;

d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

e) o regimento interno.

Acrescenta ainda o parágrafo 1º “a convenção poderá ser feita por

escritura pública ou instrumento particular”; e o parágrafo 2º “são

equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição

em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos

relativos às unidades autônomas”.

São deveres dos condôminos, segundo o art. 1336 do Código

Civil de 2002:


I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas

frações ideais;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e

não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e

segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Esclarece o § 1º que “o condômino que não pagar a sua contribuição

ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo

previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por

cento) sobre o débito”.

Ainda na seção que trata das disposições gerais, prevê o artigo

1338 que se o condômino pretender alugar uma vaga na garagem a ele

pertencente, preferirá, sempre, se iguais forem às condições, qualquer dos

condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Esta norma traz para os dispositivos que regulam o condomínio

em plano horizontal, o exercício do direito de preferência, que é salutar,

evitando atritos no que concerne à locação de garagens.

Preceitua o artigo 1.339 do Código Civil de 2002 que:

Art. 1339 - Os direitos de cada condômino às partes comuns

são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também

inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades

imobiliárias, com as suas partes acessórias.


§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os

bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de

sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo

fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato

constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à

respectiva assembléia geral.

Este artigo consagra o velho princípio de que o acessório segue o

principal, estatuindo serem inseparáveis da propriedade exclusiva às

partes comuns bem como as frações ideais a ela correspondentes.

O parágrafo primeiro traz a proibição da venda ou gravame das

partes em separado, só podendo, em contrário senso, ser vendido ou gravado

o todo, ainda dentro do princípio de que o acessório segue o principal.

O parágrafo segundo prevê a venda apenas quando autorizada

pelo ato constitutivo do condomínio ou da convenção, devendo, em

qualquer hipótese esta venda ser aprovada pela assembléia dos

condôminos, tendo sempre preferência o condômino ao estranho.

As despesas relativas às partes comuns, bem como às das partes

comuns de uso exclusivo, devem ser suportadas pelo condômino, ou

pelos condôminos, se forem utilizadas por mais de um, que delas se

servem (artigo 1340 do Código Civil de 2002).

Assim, o pagamento das despesas que concernem ao uso das

áreas comuns de uso exclusivo como, por exemplo, a cobertura do

edifício, hall de elevador privativo, etc., devem ser pagas pelo condômino

que a utiliza. Tal dispositivo consagra, mais uma vez, o princípio que

veda o enriquecimento sem justa causa.


Diz o artigo 1.345 do Código Civil de 2002 que: “O adquirente de

unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,

inclusive multas e juros moratórios”.

Trata-se de uma obrigação propter rem (em virtude da coisa), ao

adquirir uma unidade condominial, cabe ao comprador à responsabilidade

de saldar os débitos da unidade que comprou se existir, uma vez que o

vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada, mas com quem

que seja o titular daquele direito real.

Versa o artigo 1.346 da nova lei civil de 2002 da obrigatoriedade

do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição,

total ou parcial cujo prêmio será suportado pelos condôminos.

Prevê a nova Lei civil de 2002, em seguida, na seção da

administração do condomínio, a escolha do síndico (artigo 1347) que

poderá ser ou não condômino e terá mandato de até dois anos, podendo

ser reconduzido, e é a ele a quem compete de acordo com o art. 1348 do

Código Civil de 2002:

I) – convocar a assembléia dos condôminos; II) —

representar, ativa e passivamente, o condomínio,

praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à

defesa dos interesses comuns; III) – dar imediato

conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do

condomínio; IV) – cumprir e fazer cumprir a convenção,

o regimento interno e as determinações da assembléia;

V) – diligenciar a conservação e a guarda das partes

comuns e zelar pela prestação dos serviços que


interessem aos possuidores; VI) – elaborar o orçamento

da receita e da despesa relativa a cada ano; VII) – cobrar

dos condôminos as suas contribuições, bem como impor

e cobrar as multas devidas, (VIII) – prestar contas à

assembléia, anualmente e quando exigida; IX) – realizar

o seguro da edificação.

Embora o síndico tenha a representação ativa e passiva do

condomínio, judicial (inciso II do artigo 1348 do Código Civil de 2002 e

artigo 12 do Código de Processo Civil) e extrajudicial (inciso II do artigo

1348 do Código Civil de 2002), deve ser destacado que na hipótese de

demanda judicial que envolva interesses privados dos condôminos, por

exemplo, desapropriação de unidades autônomas ou de partes comuns,

será obrigatória a citação de todos os co-proprietários interessados.

A assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico,

dando a ela os poderes de representação (parágrafo 1º).

As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de

confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante

aprovação da assembléia geral dos condôminos, salvo se a convenção

dispuser de maneira contrária (§ 2º).

A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba

recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

Ao síndico (condômino, pessoa física ou jurídica, estranha ao

condomínio), poderá ser fixada a remuneração pela mesma assembléia

que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído, pela


forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta,

pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, em assembléia

geral especialmente convocada para os fins do parágrafo segundo o artigo

1348 do Código Civil de 2002 (art. 1349).

Preceitua o artigo 1.350 que:

Art. 1350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da

assembléia dos condôminos, na forma prevista na

convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas,

as contribuições dos condôminos e a prestação de

contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar

o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto

dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino.

Assim, anualmente deverá ser convocada assembléia ordinária

com o fim de aprovar orçamento, as contribuições dos condôminos e as

contas. Não sendo convocada esta assembléia, um quarto dos condôminos

poderá convocá-la e, se a assembléia não se reunir, caberá a decisão ao

juiz, a requerimento de qualquer condômino.

A alteração da convenção e do regimento interno depende de dois

terços dos votos dos condôminos; já a mudança da destinação do edifício,

ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos

condôminos (artigo 1351 do Código Civil de 2002).

Estão previstos no artigo 1351 da nova lei civil de 2002, dois

quoruns especiais:


a) - dois terços para a alteração da convenção;

b) - unanimidade para mudar a destinação do prédio.

O artigo 1.354 do Código Civil de 2002 diz que: “A assembléia

não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para

a reunião”, agora a convocação de todos os condôminos é obrigatória, sob

pena de nulidade.

Poderá a assembléia geral extraordinária ser convocada:

a) – pelo síndico;

b) – ou por um quarto dos condôminos (artigo 1355).

Contempla ainda a lei a criação de um Conselho Fiscal, constituído

de três condôminos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do

síndico, que será eleito pelo prazo de dois anos (artigo 1356)11.

Encerra-se este capitulo VII, do Livro III, do título III, a seção III:

“da extinção do condomínio” que é cuidada pelos artigos 1357 e 1358.

Diz o artigo 1.357 do Código Civil de 2002 que:

Art. 1357 - Se a edificação for total ou consideravelmente

destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em

assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que

representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1º Deliberada à reconstrução, poderá o condômino eximir-se

do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus

direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

11 DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em



§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições

iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o

apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor

das suas unidades imobiliárias.

Extingue-se o condomínio se a construção ruir parcialmente ou

totalmente e a assembléia decidirá sobre a reconstrução ou venda do

imóvel. O quorum para tal é de metade mais um.

Na hipótese de reconstrução poderá o condômino exonerar-se do

pagamento, vendendo seus direitos a outros condomínios, ocorrendo a

venda, o condômino terá direito de preferência em relação ao estranho.

A mesma regra aplicada na hipótese de venda (parágrafo 2º do

artigo 1357), deverá ser aplicada na hipótese de desapropriação, ou seja, a

indenização será repartida na proporção do valor das unidades

imobiliárias (artigo 1358 do Código Civil de 2002).


2.2 TIPOS OU MODALIDADES DE CONDOMÍNIO

a) De fato – Não possui regra estabelecida, não decorre de obrigação legal,

dificulta a atribuição entre os participantes em relação às responsabilidades

sobre as despesas comuns e administração do bem, aplicando-se regras

gerais previstas em lei e não por meio de convenção entre as partes.

b) Voluntário – Decorrente da manifestação de vontade das partes.

c) Legal – Sua formação depende de um modelo legal, podendo ser

decorrente de testamento.

d) Tradicional – Possui regras na Lei e/ ou na Convenção, onde os

condôminos respondem pelas despesas comuns e decidem sobre sua

administração e destinação.

e) Especial – Possui regra específica, em Lei, o que o diferencia dos

demais, tendo regras próprias inerentes a suas peculiaridades e livre

convenção entre os participantes.

f) Condomínio Edilício – Concernente à edificação de obras públicas, no

sentido literal da palavra. Condomínio de edifícios, denominado de

Condomínio Edilício, diante da redação do Novo Código Civil, lei

10.406/2002. (Previsão legal, Lei de Condomínio e Incorporações, 4.591

de 16/12/1964. 1º ao 27º Novo Código Civil, Lei 10.406 de 10/01/2002,

artigos 1331 a 1358).


2.3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Trata-se de ato decorrente da propriedade em comum, de dois ou

mais proprietários de unidades com áreas comuns, decorrendo de tal

relação uma co-propriedade, regida e normatizada por intermédio do

Instrumento de Convenção, trazendo em seu bojo, regras para uso e gozo

das áreas ditas de uso comum.

Conforme dispõe a Lei 10.406/2002, Novo Código Civil/2002,

art. 1332 institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou

testamento, registrado no cartório de Registro de Imóveis.

2.3.1 ESCRITURA DE DISCRIMINAÇÃO

Conforme previsão legal, sua discriminação deve ser levada ao

registro junto ao Registro Geral de Imóveis, jurisdicionado, devendo fazer

constar obrigatoriamente características, localização do terreno,

confrontação, área, passagens para vias públicas e etc.


2.3.2 INSTRUMENTO DE CONVENÇÃO

Ajuste – Acordo – Pacto.

Elaborado de acordo com a vontade dos condôminos, com a

finalidade de disciplinar a utilização das partes comuns, rateio das

despesas, frações ideais de terreno, e outros aspectos inerentes à relação

condominial.

Deverá ser registrada no R.G.I. (Registro Geral de Imóveis), de

modo que os adquirentes de unidades estejam sujeitos às normas

estabelecidas previamente e seja oponível contra terceiros.

Em conformidade com o artigo 1333, a Convenção que constitui

o condomínio edilício, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,

2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para

os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas

tenham posse ou detenção.

De acordo com o artigo 1334, além das cláusulas referidas no

artigo 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a

convenção determinará:

I - A quota proporcional e o modo de pagamento das

contribuições dos condôminos para atender às despesas

ordinárias e extraordinárias do Condomínio;

II - Sua forma de administração;

III - A competência das assembléias, forma de sua

convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou

possuidores;

V - O regimento interno;


§ 1° - A convenção poderá ser feita por escritura pública

ou por instrumento particular.

§ 2° - São equiparados aos proprietários, para fins deste

artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes

compradores e os cessionários de direitos relativos às

unidades autônomas.

No que tange ao que dispõe o artigo 24 – parágrafo 1º da Lei

4.591 de 16/12/64 compete à Convenção fixar o quorum para algumas

deliberações, salvo aqueles que sua fixação compete à lei. Nesse caso,

trata-se de quorum legal que a Convenção não pode modificar.

Salvo as hipóteses de quorum legal, a Convenção pode fixar o

quorum para as demais matérias na forma do artigo em tela.

Entre os casos que a Lei estipula quorum, está a aprovação e

alteração da Convenção pelo mínimo de condôminos que representem 2/3

das frações ideais que compõem o condomínio (parágrafo 2º do artigo 9º

Lei 4.591/1964).

Em face disso, se não houver quorum mínimo para a deliberação

em primeira ou segunda convocação a alteração não poderá ser efetuada.

O quorum estipulado pela Lei para se elaborar ou modificar uma

Convenção é sempre de 2/3 do total das frações ideais, em atendimento a

uma exigência, para o competente registro, sem o qual, sua eficácia será nos

limites das questões internas, não representando efeitos contra terceiros.


2.3.3 REGULAMENTO INTERNO

Conjunto de regras que não se oponham à convenção, ou que com

a mesma venham a conflitar, visando um melhor detalhamento das normas

básicas da vida condominial, conforme previsto no artigo 1.351 do Novo

Código Civil/2002. Tem como principal finalidade a manutenção da boa

convivência entre os condôminos, determinando direitos e deveres de cada

um na proporção de sua fração ideal.

Em regra as matérias de regulamentação encontradas nos

Regulamentos Internos são as seguintes:

- Discriminar utilização de áreas de lazer / recreação;

- Utilização das unidades autônomas;

- Manutenção / Proibição de animais domésticos;

- Uso de vagas de garagem, quando estas não estão vinculadas às

unidades por escritura.

- Fachada do prédio, aspectos estéticos e outros.

Mediante a realização de Assembléia especificamente convocada

para deliberar, poderá ser aprovado o Regimento Interno ou também como é

conhecido Regulamento Interno, e ou sua alteração, no todo ou em

determinados artigos, não requerendo este, registro no RGI (Registro Geral

de Imóveis), recomendando, no entanto, fazê-lo em títulos e documentos,

resguardando assim, ao condomínio, quanto à possibilidade de extravio e ou

outros fatos que possam prejudicar as decisões que o envolvam, para efeito


de perpetuidade.

Ainda são muitas as dúvidas quanto a Regimento Interno

(também conhecido como Regulamento Interno) e Convenção de

Condomínio. Mas é importante que todos os moradores saibam

exatamente a função de cada um e o que estes ditam, para que a boa

convivência no condomínio não fique ameaçada.

Regimento Interno é um documento que estabelece normas para

garantir a boa convivência e a segurança do condomínio. Nele são

detalhadas as regras básicas de convivência entre moradores e também as

normas do cotidiano.

Deve ser ressaltado que as normas do Regimento Interno não

podem contrariar a Lei do Condomínio. Estas são apenas complementos

da Convenção, que é basicamente a constituição do condomínio, sua carta

magna, que prevê os direitos fundamentais dos condôminos.

O Regimento Interno estabelece também os horários de

funcionamento das áreas comuns, como por exemplo, a que horas as

festas do play devem terminar ou mesmo a que horas o volume do som

deve ser abaixado. Estas normas geralmente ditam a forma de utilização

das piscinas, saunas, churrasqueiras e quadras de esportes, se visitantes

são permitidos e em que número.

Alguns Regimentos também falam sobre a entrada no prédio de

entregadores de pizza, flores, farmácia etc., e também sobre os horários e

dia permitidos para as mudanças.

É de suma importância que todos os moradores tenham uma

cópia do Regimento Interno, para que não transgridam nenhuma norma

por simplesmente desconhecê-las.


O primeiro Regimento Interno geralmente é preparado logo

depois que o prédio é entregue pela Construtora aos compradores, mas

também pode vir pronto, elaborado pela construtora, juntamente com a

convenção, no lançamento da Incorporação. A administradora (se for o

caso) faz uma minuta do documento, que então é aprovado em assembléia.

A Convenção do Condomínio define direitos e deveres dos

condôminos, além de ser um documento exigido pela Lei. Em obediência

à Lei, na Convenção devem constar itens de fundamental importância,

como a discriminação das áreas privadas e áreas comuns: o que é de uso

individual ou coletivo.

Na Convenção podem constar também informações sobre a

utilização dos serviços que o condomínio oferece, como por exemplo,

piscinas e saunas.

As normas gerais são especificadas na Convenção, os detalhes,

no Regimento Interno. Por exemplo:

A Convenção dita quem pode utilizar a piscina e a sauna, e o

Regimento Interno informa os horários de funcionamento.

Informações como a forma de rateio das despesas, extraordinárias

ou ordinárias, devem constar da Convenção e também quais os encargos

cobrados dos moradores, de que modo e em que proporções serão feitas.

A forma de escolha do síndico e do conselho consultivo, e se

podem ser reeleitos, deve também constar da Convenção.

Devem constar da Convenção todas as atribuições do síndico

previstas em Lei, podendo também estabelecer outras. Deve ficar

estabelecido se a função será ou não remunerada.


O modo e o prazo para a convocação de assembléias são muito

importantes, não podendo ficar de fora da Convenção. Deve ser

estabelecido o prazo de antecedência com que os condôminos devem ser

convocados, por correspondência individual ou em edital publicado em

jornal de grande circulação, além de avisos fixados em áreas comuns.

E se houver a intenção de modificar a Convenção, na mesma

deve constar também o quorum para este fim.

O regimento interno é o “documento que detalha normas de

convivência, direitos e deveres dos condôminos, sendo a exigência quanto

ao quorum qualificado para sua alteração suprimida pela Lei nº 10.931,

de 02 de agosto de 2004. Os artigos que contrariarem o disposto em Lei e

Convenção não terão validade”12.

2.3.4 REPRESENTAÇÃO LEGAL

Derivado do latim syndicus, ser justo, agir com justiça, pessoa

que, mediante delegação de outrem, que detenha tal poder, tem como

principal função gerir uma administração ou negócio.

Os tipos mais conhecidos são o que administra massa falida, que

administra condomínio edilício.

12 MELLO, Bezerra Viviam de. Saiba exatamente o que é convenção de condomínio e regulamento

interno. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 26-27.


Imposição Legal -

Todo condomínio tem que ter um representante legal, para não

ser considerado acéfalo, ou seja, sem representatividade legal, mediante

eleição de um síndico, podendo este ser condômino ou não, pessoa

jurídica ou física, estranho ao condomínio, não vislumbrando a legislação

vigente administração ou sindicância por meio de colegiado, ou seja, por

um grupo de pessoas sem a designação de um único representante.

De acordo com a Lei nº. 4.591/1964:

Artigo 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção,

um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá

exceder a dois anos, permitida a reeleição.

§ 1° - Compete ao síndico:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo

ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses

comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei

ou pela convenção.

b) exercer a Administração Interna da edificação ou do

conjunto de edificações no que diga respeito à sua vigilância,

moralidade e segurança, bem como, aos serviços que

interessam a todos os moradores;

c) impor as multas estabelecidas na Lei, na convenção ou

regimento interno;

d) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento

interno, bem como executar e fazer executar as deliberações

da assembléia;

e) prestar contas à assembléia de condôminos;


Conforme a Lei 10.406/2002:

Artigo 1348 – Compete ao síndico:

I - Convocar a assembléia dos condôminos;

II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio,

praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à

defesa dos interesses comuns;

III - Dar imediato conhecimento à assembléia da

existência de procedimento judicial ou administrativo,

de interesse do condomínio;

IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento

interno e as determinações da assembléia;

V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes

comuns e zelar pela prestação dos serviços que

interessem aos possuidores;

VI - Elaborar orçamento da receita e da despesa relativa

a cada ano;

VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem

como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - Prestar contas à assembléia, anualmente e quando

exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação;

§ 1° - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em

lugar do síndico, com poderes de representação.


§ 2° - O síndico pode transferir a outrem, total ou

parcialmente, os poderes de representação ou as

funções administrativas, mediante aprovação da

assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Mandato - Artigo 1347 Lei 10406/2002 – A assembléia escolherá um

síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio,

por prazo não superior a 02 (dois) anos, que poderá ser renovado.

2.3.5 ASSEMBLÉIAS DE CONDÔMINOS

As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico, pelo subsíndico,

seu eventual substituto (ausência, renúncia, morte ou outro impedimento do

síndico) ou ainda por ¼ (um quarto) da totalidade dos condôminos, salvo

outro percentual convencional, havendo duas modalidades:

- Ordinárias:

Compulsória sua realização a cada exercício, ou seja, deve ser

realizada anualmente, para no mínimo, deliberar quanto à aprovação ou

não das contas do síndico. Destina-se a deliberar sobre:

Aprovação ou não das contas do exercício findo;

O orçamento para o exercício que se inicia:

Previsão orçamentária (despesas);

Eleição dos membros da administração interna (síndico, subsíndico

e conselho consultivo), quando houver.


Conforme previsto no artigo 1350 da Lei 10.406/2002 convocará

o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as

contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente

eleger um substituto ou alterar o regimento interno.

§ 1° - Se o síndico não convocar a assembléia, ¼ (um quarto) dos

condôminos poderá fazê-lo.

§ 2° - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

- Extraordinárias:

Destina-se à análise de assuntos extraordinários ou emergenciais do

interesse do condomínio e que careçam de deliberação dos condôminos.

De acordo com a Lei 10.406/2002 artigo 1355, as assembléias

extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ (um

quarto) dos condôminos.

Instalação:

Tem a finalidade de oficializar a instalação (constituição) do

condomínio edilício.

Da convocação:

Chamamento, instrumento hábil para convocar os condôminos para

participarem da reunião, contendo a ordem do dia, ou seja, os assuntos que


serão discutidos e votados, devendo ser observados de acordo com os

mesmos os seguintes pontos:

•Quorum necessário à deliberação de alguma matéria, se for o caso;

•Formalidades legais / convencionais;

•Assinatura do representante legal ou outorgado;

•Observar prazo mínimo entre a convocação e a realização da

assembléia;

É lícito grafar mensagens com o intuito de atrair a atenção dos

condôminos.

Conforme prevê o artigo 1354, a assembléia não poderá deliberar

se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Nas Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados

das votações serão computados por maioria de votos, calculada sobre o

número dos presentes, salvo disposição em contrário na convenção.

- Do quorum para as deliberações:

Maioria Simples -

Ocorre quando a exigência de representação para votação da

matéria for mais de 50% (cinqüenta por cento) dos presentes na assembléia;

Maioria Absoluta -

Quando a exigência for mais de 50% (cinqüenta por cento) da

totalidade dos condôminos existentes no condomínio;


Unanimidade -

Quando a votação pontuar a adesão de 100% dos presentes, ou

quando por exigência legal for necessária a aprovação de 100% (cem por

cento) dos condôminos existentes no condomínio;

Fracionário -

Quando a exigência de deliberação corresponde a uma fração da

coletividade (condomínio);

- Votação:

Computado normalmente:

Poderá a convenção determinar que o condômino inadimplente

(em débito com suas obrigações) seja proibido de votar, exceto matérias

que a Lei assim exigir.

Matérias que digam respeito ao direito de propriedade.

Conforme o artigo 1335, da Lei 10.406/2002

É direito do condômino:

I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e

contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores;

III - Votar nas deliberações da assembléia e delas participar,

estando quite.


Sendo a assembléia um ato formal, deve-se atentar para o respeito

integral às disposições legais e convencionais, a fim de que as decisões

produzam efeitos legais e não corram os riscos de nulidade.

Nulidade de natureza absoluta (impossível validar-se)

Nulidade de natureza relativa (possibilidade de validação da assembléia)

2.3.6 DESPESAS

Os diplomas legais não apresentam um conceito expresso sobre

despesas condominiais, sendo consideradas em linhas gerais, todo gasto

realizado com a conservação, manutenção e administração dos serviços

gerais e das partes comuns.

Gastos com conservação e manutenção, são aqueles que visam

preservar o bem dos danos provocados pelo decurso do tempo e da

própria utilização da coisa comum, no intuito de manter o valor da coisa e

suas condições originais.

A taxa condominial é a imposição a todos os condôminos de

concorrer para as despesas do condomínio e divide-se em dois tipos, para

efeito de definição: despesas ordinárias e extraordinárias.


2.3.6.1 DESPESAS ORDINÁRIAS

É o valor cobrado mediante aprovação das verbas em Assembléia

Geral para fazer face às despesas necessárias à administração, onde se

incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água,

energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos,

seguro, honorários de administradora, isenção e ou remuneração pelo

exercício da função de síndico, etc.

Por analogia, podem ser consideradas para tal definição, as

constantes da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), dispostas às ordinárias

em seu artigo 23, parágrafo único, como segue.

Por despesas ordinárias de condomínio entendem-se as

necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e

sociais dos empregados do condomínio;

b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de

uso comum;

d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos

hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso

comum, destinados à prática de esportes e lazer;

f) Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e

antenas coletivas;


g) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e

hidráulicas de uso comum;

h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao

início da locação;

Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no

custeio, complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,

salvo se referentes a períodos anteriores ao início da locação.

2.3.6.2 DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

É o valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral,

mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma

forma aumentem o valor do condomínio, tais como: obras ou reformas

que interessem à estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de

quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de

habitação tais como: conserto de vazamentos, grandes

impermeabilizações, reforma de pisos, instalação de equipamentos de

telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer, excetuados os casos de

urgência comprovada.

A definição das despesas extraordinárias tem-se por base as do

artigo 22, da lei 8245/1991, parágrafo único como segue:

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas

que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,

especialmente;


a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral

do imóvel;

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem

como das esquadrias externas;

c) Obras destinadas a repor as condições de habilidade do edifício;

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de

empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia,

de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

Ante ao exposto, e em conformidade ao que dispõe a lei

4591/1964 em seu artigo 12, cada condômino concorrerá nas despesas do

condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte

que lhe couber em rateio.

Desta forma, por se tratar de obrigação do condômino contribuir

para as despesas do condomínio, logo, este não mantém com o condomínio

qualquer relação de consumo e assim por se dizer: devedor –

condômino/credor – condomínio.

É dever de cada um dos titulares de unidades a participação no

rateio das despesas, que, em regra, será feita na proporção da fração ideal

do terreno, salvo, disposição em contrário na convenção.

É devedor da cota condominial o condômino, isto é, o

proprietário, compromissário comprador, o promitente cessionário de

direito à compra, o usufrutuário e o nu-proprietário. O locatário, inquilino

e o usufrutuário, não são considerados condôminos, porém devem as


despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação.

Assim, o inquilino responde pelas despesas ordinárias, isto é, aquelas

necessárias à manutenção e administração do prédio, tais como salários,

encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos

empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força

das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e

dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e

equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso

comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de

uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e

conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de

uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período

anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou

parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas já

referidas, salvo se referentes a período anterior ao início da locação e se o

seguro do prédio adquirir definição legal de despesa ordinária obrigará o

locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua

responsabilidade tal compromisso.

Já o condômino responde pelas despesas extras, tais como: obras

de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como

das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de

habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela

dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;

instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de


intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e

paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.

O pagamento pode ser realizado na base do custo efetivo das

despesas ou como orçamento prévio. Este somente pode ser cobrado

depois de aprovado o orçamento respectivo pela Assembléia Geral,

entretanto, o segundo é o mais comum e será cobrado na oportunidade

estabelecida pelo síndico, atendendo ao decidido na Assembléia.

Já as cotas relativas às despesas extraordinárias devem ser previamente

aprovadas em Assembléia Geral, excetuadas as despesas urgentes, que

deverão obrigatoriamente compor a prestação de contas pelo síndico à

Assembléia Geral com pedido de aprovação, após a ocorrência dos fatos,

mediante ratificação de tais gastos e sua conseqüente emissão,

resguardando assim, o condomínio em demanda contra devedores.

Tal orçamento do condomínio compreende o levantamento

específico de todas as despesas com o respectivo custo mensal, alicerçando

o rateio entre os condôminos, da forma determinada na Convenção, e

obtida a cota de condomínio de responsabilidade de cada unidade.

CONDOMÍNIO – QUOTAS – NATUREZA “PROPTER

REM”. A obrigação de pagamento das despesas normais

e das extraordinárias do condomínio tem o caráter de

ônus, que se transfere juntamente com a unidade au-

tônoma, em caso de ser alienada. A dívida é propter

rem, incidente sobre a coisa, pela qual responde o suces-

sor, pouco importando a forma de título de

aquisição (1º TA Cív. – SP – Ac. Unân. da 2ª Câm., de


18-4-79 – Ap. 255.739 – Capital – Rel. Juiz Felizardo Calil

– Emília Rocha Affonso vs. Condomínio Edifício “Fabius”).

CONDOMÍNIO – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE

– RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS

CONDOMINIAIS. Enquanto não transcrito no Registro

Imobiliário o título de transferência da propriedade do

imóvel, continua o transmitente responsável pelas

despesas condominiais que oneram o apartamento (1º

TA Cív.-Sp – Rel. Juiz Hélio Arruda – Condomínio

Edifício Continental vs. Roberto Kaled Maluf).

CONDOMÍNIO – DESPESAS – CONDÔMINO SEM

A POSSE OU O USO – RESPONSABILIDADE.

Despesa de condomínio não devida esteja ou não o con-

dômino na posse do imóvel, possa ou não desfrutar de

seu uso, uma vez que elas decorrem do domínio (1º TA-

RJ – Ac. Unân. da 5ª Câm., de 23-4-79 – Ap. 26.674 –

Rel. Juiz Dilson Navarro – Márcio Barçante vs. Condo-

mínio do Edifício Vila Rica).

CONDOMÍNIO – QUOTAS PERIÓDICAS –

EXECUÇÃO – LIQUIDAÇÃO. Tratando-se da

cobrança de prestações de condomínio, que são

periódicas, as que forem vencendo no curso do processo

são automaticamente incluídas na condenação e devem

ser computadas no cálculo final para liquidação (TA-PR

– Ac. Unân. 4123 da Câm., de 10-9-75 – Agr. 61/75 –

Londrina – Rel. Juiz Maximiliano Stasiak – Condomínio

do edifício Folha de Londrina vs. Jarbas Geraldo de

Souza Silva e sua mulher).


CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS –

OBRIGAÇÃO DO NOVO ADQUIRENTE. Cabe ao

adquirente de apartamento pagar as despesas do

condomínio da responsabilidade de seu antecessor. Não

importa se o imóvel estava ocupado ou vago e se fora ou

não entregue ao antecessor. Determina o art. 12 da Lei

4.591, de 1964, que cada condômino concorrerá nas

despesas do Condomínio, nos prazos previstos na

Convenção, com a quota-parte que lhe couber em rateio.

Tratando-se de obrigação legal, o adquirente dela não se

exonera nem mesmo através de cláusula na escritura

isentando-o desse encargo (1º TA Cív. SP – Ac. Unân.

da 2ª Câm., de 29-12-76 – Ap. 227232 – Santos – Rel.

Juiz Ferreira Prado – Condomínio Edifício Gaíra vs.

Francisco Azevedo).13

2. 4 NATUREZA JURÍDICA DA MULTA

Adotado no direito para designar uma penalidade ao infrator, pelo não

cumprimento da obrigação, mediante a aquisição, ocupação, uso e ou

constituição de bem em condomínio, conforme preceitua o artigo 1336, § 1º,

Lei 10.406/2002, é fixada em 2%, além de juros de mora convencionados,

sendo este o limite máximo permitido na Lei em comento.

13 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Condomínio urbano em perguntas e respostas.

Rio de Janeiro: Destaque, 1999, p. 106 –121.


Num conceito mais amplo, é o incentivo para que haja o pagamento

da contribuição periódica, assegurando o pleno funcionamento e serviços de

um condomínio, como necessário à sua mantença, sendo o meio de coerção

adotado pelo ordenamento jurídico para evitar o pagamento após o

vencimento, agindo sobre a obrigação principal, como um acessório.

O condomínio é tido como uma exceção do mundo jurídico,

considerada uma obrigação propter rem, ou seja, própria da coisa, inerente e

aplicado diante da propriedade, o dever mútuo e recíproco entre, condômino e

condomínio envolvendo a obrigação similar a um tributo, conforme dispõe o

Artigo 1.715, Lei 10.406/2002.

Para ilustrar melhor sobre o tema, vale esclarecer que aquele que

participa de um condomínio, adquire direitos e deveres, dentre estes, o de

manter em dia sua obrigação denominada, cota condominial, sob pena de em

não o fazendo, sofrer as sanções previstas na lei, ou seja, a multa.

O critério de fixação das contribuições decorre da fração ideal de cada

unidade em face da previsão orçamentária aprovada em Assembléia,

orçamento condominial, seja ordinário e ou extraordinário.

Essas cotas pela situação financeira do condomínio, visam suportar os

custos inerentes à manutenção do condomínio e assim, não se pode aguardar

pela boa vontade de cada um, em efetuar seus pagamentos, registrando ainda

que a arrecadação em sua grande maioria seja antecipada, para justamente,

fazer em face de sua finalidade, não cabendo ao condomínio fins lucrativos.

Daí a necessidade em que haja a aplicação de multa de forma a coibir

o inadimplemento dos condôminos ante as obrigações condominiais.


A cláusula penal, também conhecida como multa

convencional prevista no contrato, é uma obrigação de

natureza acessória e representa uma sanção civil que se

impõe à parte que não cumprir as condições estabelecidas

nas cláusulas contratuais, representando assim uma

indenização prévia para quem recebe o valor da multa e

uma punição para quem é inadimplente.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente

com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à

inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula

especial ou simplesmente à mora.

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula

penal não pode exceder o da obrigação principal.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamen-

te pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida

em parte, ou se o montante da penalidade for

manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza

e a finalidade do negócio14.

As obrigações reciprocamente consideradas se dividem em

principais e acessórias. As principais existem por si mesmas, não

dependem da existência de outras obrigações, existem abstrata e

concretamente. As obrigações são, em regra, autônomas (principais),

dotadas de existência própria.

14 Disponível em: <www.classecontabil.com.br >, em 15/11/2005, 11:05 h.


Excepcionalmente há obrigações que dependem da existência de

outras obrigações. Acessórias são aquelas cuja existência supõe a existência

de uma obrigação principal. A obrigação de pagar juros é acessória, pois

só existe se houver uma obrigação principal (de pagar capital.). O caráter

principal ou acessório de uma obrigação decorre ou da lei ou da vontade

das partes. A cláusula penal é uma obrigação acessória que decorre de um

acordo de vontades.

Em um contrato principal as partes podem inserir uma cláusula

acessória (por manifestação de vontade), uma cláusula penal. A finalidade:

reforçar o cumprimento da obrigação principal. O reforço é chamado

cláusula penal.

Cláusula penal por se tratar de punição, é uma pena convencional,

geralmente a pena convencional é fixada em dinheiro, mas pode haver pena

consistente em uma obrigação de dar, fazer ou não fazer - "Cláusula Penal é

um pacto (convenção, manifestação de vontade) acessório (existência

dependente) pelas quais as próprias partes contratantes estipulam de antemão

pena pecuniária ou não, contra a parte que infringir a obrigação”.

Para Clóvis Bevilácqua:

Cláusula penal é um pacto acessório em que se

estipulam penas ou multas contra aquele que deixar de

cumprir o ato ou fato a que se obrigou, ou apenas

retardar - art. 917: a cláusula penal pode ser estipulada

ou para evitar o inadimplemento (total ou parcial) da


obrigação ou para evitar o retardamento da execução da

obrigação principal - sempre que houver inexecução

total ou parcial, a cláusula penal será COMPENSATÓRIA.Se

houver retardamento da execução será MORATÓRIA -

a cláusula penal nasce, segundo art. 916, quando surge a

obrigação principal ou depois, através de um aditamento.

A cláusula penal reverte normalmente em prol do credor

da obrigação principal, mas pode haver estipulação em

favor de terceiro.

Qualquer tipo de obrigação pode ter o reforço da

cláusula penal.

A cláusula é mais comum nos contratos, mas pode

existir em qualquer outro ato jurídico. 15

Diferentemente da clausula penal, a multa prevista no artigo 1336

§ 1º, da Lei 10.406/2002, independe de vontade das partes cabendo a todo

condômino que por ventura vier a efetuar o pagamento de sua obrigação

condominial, após o seu respectivo vencimento, independente da vontade

das partes, pois, além da sua previsão legal, deve constar do ato

constitutivo do condomínio (Escritura de Convenção), havendo ainda a

possibilidade entre os condôminos decidirem convencionar juros

moratórios além da previsão legal.

Equiparou-se a multa relacionada às cotas condominiais, à Lei

8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), cuja definição demonstra

outro flagrante exemplo do que é enfocado, pois, o condomínio é uma

15 BEVILÁCQUA, Clovis. apud. Disponível em: <www.classecontabil.com.br >, em 15/11/2005,

11:05 h.


obrigação “propter rem”, ou seja, vinculada à coisa, como IPTU, IPVA e

outras do gênero, encontrando respaldo até no artigo 1.715, da Lei

10.406/2002 (Novo Código Civil), por descaracterizá-lo como bem de

família, ratificando o posicionamento equiparado e aplicado a impostos,

por sua natureza obrigatória.

O estreito vínculo estabelecido entre estas leis tem suscitado uma

série de situações que levam os estudiosos da matéria a se depararem com

situações inusitadas, totalmente novas, que requerem estudos avançados e

inovadores, representando um verdadeiro desafio aos profissionais do

Direito, para atender aos anseios dos condomínios, que procuram

fórmulas mirabolantes para aplicar sanções de modo a coibir a prática

reiterada, seja por meio de protesto, por meio da aplicação do dispositivo

previsto no artigo 1337, caput e em seu parágrafo único, que impõe ao

condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações, multas de até

o quíntuplo e o décuplo respectivamente sobre o valor de sua cota

condominial e outros, que discorreremos ao longo do trabalho.

As questões que surgem desta relação colocam em xeque uma

gama variada de direitos, que em algumas situações podem resultar em

sérios prejuízos. É certo também se admitir que a cada instante o método

seja altamente condicionado pelas vias judiciais, pelos aspectos

econômicos e sociais do próprio grupo que está sendo conduzido ao

objetivo, bem como, do respectivo entorno. É de fato, um profundo e

intenso processo de integração dos recursos humanos numa situação

ambientada ao relacionamento de um indivíduo e uma comunidade.


CONDOMÍNIO COBRANÇA DE COTAS -

DENUNCIAÇÃO DE LOCATÁRIO - MULTA -

CÓDIGO DO CONSUMIDOR

É inadmissível denunciação da lide a locatário, quando se

trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em face da

diversidade de relações jurídicas e porque o condômino pode

obter o reembolso do que despender a este título

independentemente de denunciação. Não se aplicam as

normas da Lei no 8.078, de 1990 - Código de Proteção ao

Consumidor – às relações condominiais, porquanto não se

trata de consumo, mas de simples rateio das despesas

comuns, por isso que a multa incidente pelo retardo do

pagamento é a prevista na Lei nº. 4591, de 1964 (TA Cív. -RJ

- Ac. unân. da 7ª Câm., reg. em 30-11-93 -Ap. nº 1 .562/93-

Rel. Juiz Affonso Rondeau –Wanda Regina Braga de Mendonça

x Condomínio do Edifício Vancouver e Carlos Boris Trope) 16.

COTAS DE CONDOMÍNIO - MORA DE CONDÔMINO

- DIPLOMA LEGAL QUE REGULA A SUA

APLICAÇÃO.

Não se aplicam aos condôminos, em mora, as disposições

legais do Código do Consumidor (Lei n0 8.078/90), mas as

da lei especial 4.591/64, posto não se tratar de uma relação

de consumo, mas relação decorrente de co-propriedade.

Agravo provido. (TA Civ.-RJ , 8ª Câmara, Al nº.296/95,

Relator Juiz Jayro Ferreira).

16

GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 121.


MULTA CONDOMINIAL

Estabelecida em regimento obrigatório por forca de

disposição convencional, não pode o condômino dela se

isentar enquanto vigente a norma. Imprópria é a via

consignatória para discutir a legalidade da cobrança.

Inexistência da alegada pendência de litígio sobre o objeto

do pagamento. Decisão reformada. (TA Civ.-RJ, Ac.

unânime, 4ª Câmara, Ap. n0 9.756/94, Relator Juiz Jair

Pontes de Almeida) 17.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

INCIDÊNCIA - DE JUROS E MULTA. LEI DE

PROTECÃO DO CONSUMIDOR.

Inaplicabilidade da Lei de Proteção do Consumidor para

reduzir a multa, convencional ou não, no caso de atraso no

pagamento da taxa condominial, porquanto a incidência da

mesma decorre de disposição legal (art. 12, § 3º, da Lei

4.591/64). Para evitar enriquecimento ilícito por parte do

devedor, em detrimento dos demais condôminos, tanto a

multa quanto os juros moratórios haverão de incidir desde a

data do vencimento de cada cota condominial. Apelação

provida. (TA Cív.-RS, Ac. unân., 5ª Câmara, Ap. nº.

195.007.224, Relator Juiz Márcio Borges Fortes) 18.

17 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 123. 18 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 124.


COTAS CONDOMINIAIS - MULTA CONVENCIONADA

VALIDADE INAPLICÁVEL AO CONDOMÍNIO ÁS

NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR.

O que está posto na convenção do condomínio pode ser

objeto de impugnação judicial, mas em ação própria,

anulatória, não incidentalmente na via estreita do

sumário de cobrança. Não é possível equiparar um

condomínio, que não tem finalidade lucrativa, a um

fornecedor de serviços, visando à aplicação do Código

de Defesa do Consumidor. Válida a multa prevista na

convenção, cuja finalidade é pedagógica, além de

compelir o condômino a cumprir o pagamento da cota

de despesas no prazo, desde que o valor é necessário

para a viabilidade da administração. Negado provimento

ao apelo. (Apelação nº 7.270/96, 1ª Câmara, Tribunal de

Alçada Cível, Relator Juiz Paulo Lara) 19.

19 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 125.


3 - MEIOS DE COERÇÃO

Os textos consignados versam sobre a matéria em foco, extraídos

de entrevistas e artigos publicados em revistas especializadas do ramo

imobiliário, trazendo, dentre outras, entrevistas de síndicos, condôminos,

juristas e presidentes de associações e entidades ligadas ao ramo imobiliário,

trabalho de campo, aplicado ao conhecimento adquirido na prática pessoal,

com as questões inerentes ao cotidiano da vida condominial, onde serão

enfocadas as várias modalidades de meios utilizados para procurar coibir

a incidência de inadimplência, ante aos seus sérios transtornos causados

na vida cotidiana do condomínio.

Com o advento do artigo 1336, § 1, do Novo Código Civil,

limitou-se a cobrança de multa condominial a 2%, pondo fim ao

percentual anterior de 20%, previsto no § 3ª, art. 12, da Lei 4.591/64.

Indo de encontro à realidade do mercado condominial, o

presidente Luiz Inácio Lula da Silva, vetou o projeto de lei do Deputado

Ricardo Izar, que elevava a multa para as dívidas de condomínio de 2%

para até 10% ao mês, alterando a Lei 10.406/2002.

Tal projeto já havia sido aprovado na Câmara Federal e no

Senado, mediante forte articulação política da Câmara de Comércio e

Administração de Imóveis da Confederação Nacional do Comércio

(CCAI/CNC), órgão que congrega 18 Sindicatos de Habitação (SECOVI)

de 13 Estados e quatro associações civis do Brasil.


A Presidência alegou adequação aos percentuais usuais em relações

de direito privado e ponderou sobre a ausência de necessidade de apenar

com multa elevada aquele que atrasou o pagamento durante poucas

semanas. Ressalta, ainda, que há alternativas, baseadas na legislação em

vigor, que permitem o aumento dos juros moratórios como mecanismo de

combate à inadimplência.

As naturezas jurídicas entre as relações condominiais e as de

consumo são absolutamente distintas. Isso porque as relações condominiais

são regidas por lei específica, sendo inaplicável o Código de Defesa do

Consumidor (CDC). Portanto, não há identidade entre a multa de 2%

prevista no CDC e a prevista aos condôminos no NCC, já que tratam-se

de grupos distintos, não cabendo falar em adequação.

Com base nos Indicadores Imobiliários Abadi/FGV, em janeiro

de 2003 o índice de inadimplência nos condomínios no estado do Rio de

Janeiro estava estagnado em 6,7%. Já em janeiro de 2004, esse número

alcançou a margem de 8,2%, a pesquisa revelou que há ainda inadimplência

sazonal, ou seja, a que é calculada no meio do mês, entre os dias 10 e 30,

essa alcança o índice de 30%. Em conseqüência, o valor médio do

condomínio no Rio de Janeiro estava 13% mais caro se comparado com o

mesmo período de 2003.

Tal análise é suficiente para verificar a evolução da inadimplência

no setor, que deve ser combatida sob pena de prejuízo ao segmento

imobiliário, conseqüentemente com reflexo negativo direto na economia.

O teor do veto é inegavelmente político e visa aquecer o mercado

imobiliário, contudo despreza o fato de que o mercado é amplo e que a

sua sobrevida em médio prazo deveria ser garantida. Nessa óptica, a


medida apenas favoreceu o setor de construção de imóveis,

esquecendo-se dos demais.

É preciso que as autoridades baseiem suas opiniões em razões

verdadeiramente jurídicas, deixando de lado o ranço político de suas

decisões, que coloca em jogo posições saudáveis.

Sem dúvida, a impontualidade arrasa as contas do condomínio e

prejudicam àqueles que pagam as suas contas em dia. Assim, passa a ser

inevitável que os bons pagadores arquem com o custo dos inadimplentes.

Objetivando suavizar a repercussão negativa do veto, a Presidência

chamou atenção para forma de cobrança dos juros de mora, a partir do Novo

Código Civil. É que o art. 1.336 permite que a Convenção Condominial,

mediante assinatura de 2/3 dos condôminos ou de seus representantes, altere

a taxa de juros dentro do limite da razoabilidade, ou seja, entre 2% e 10%,

uma média dos juros praticados no país há muitos anos.

Alterar a Convenção Condominial passou a ser tarefa inadiável

dos condomínios para garantir a sustentabilidade, sendo certo que tal

medida reduzirá a inadimplência atual, trazendo um melhor fluxo de

caixa ao condomínio. Assim, vale ressaltar que somente poderá ser

ultrapassado o dobro dos juros legais (2%) se alterada a Convenção

Condominial, ou seja, sem a alteração a cobrança de juros de mora estará

adstrita ao percentual de 2% ao mês.

No entanto, se os deputados e senadores manifestarem vontade

política, pode-se presenciar a apreciação em sessão conjunta a derrubada do

veto do Presidente da República, mediante voto da maioria absoluta, em

contagem secreta, conforme art. 66, § 6º, da Constituição Federal de 1988.


De acordo com a declaração do presidente da

CCAI/CNC e do Secovi/RJ, Pedro Wahmann, infere-se

que vem se tentando buscar alternativas para superar o

veto. “Estamos surpresos, mas não parados”.

Na tentativa de encontrar soluções viáveis á administração

do condomínio até que seja aprovada a alíquota superior a

2%, sugere-se que seja alterada a Convenção

Condominial para permitir a cobrança de juros de mora

entre 2% e 10%, como mecanismo que minimize a

inadimplência do setor. 20

Diante de tal pronunciamento, cumpre ressaltar que não é uma

tarefa tão simples reunir 2/3 de condôminos em Assembléia para

propositura de tal adequação, levando em consideração que grande parte

dos adquirentes e ou herdeiros de imóveis, não têm por hábito, proceder

ao registro como previsto em lei, podendo constatar tal fenômeno, pelo

simples fato de haver milhares de imóveis negociados, mediante

instrumento particular (contrato de gaveta), que levou, inclusive a

pacificar no judiciário o entendimento como sendo este meio de prova

suficiente para propositura de ação de ajuizamento de cotas condominiais,

quando estes são acostados aos autos de processos do gênero.

Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária

dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça,

beneficiando o mal pagador.


Ao diminuir a multa de 20% para apenas 2%, a lei

acabou passando a mão na cabeça dos inadimplentes.

Em alguns condomínios, isso se tornou uma catástrofe

para o equilíbrio orçamentário, alerta Renato Luís

Rodrigues da Silva, síndico do Condomínio do edilício

Bandeirante Pedro Lobo, no Rio Cumprido.

Acaba sendo um paradoxo. Ao passo que o novo Código

destitui o poder de voto em assembléia de quem não está

com o pagamento em dia, por outro lado, incentiva a

inadimplência21.

Temia-se um vertiginoso aumento da inadimplência, que sempre

preocupa e compromete a administração da maioria dos condomínios,

pois, infelizmente, depender de um processo judicial na maioria das vezes

não é a solução ideal, além de resultar em despesas com custas judiciais,

os processos são demorados e desgastantes, apesar de sua previsão em

rito sumário e pelo grande acúmulo de processos, demanda-se muito mais

tempo do que a previsão legal por este rito.

Compreensível, partindo-se do pressuposto de que quem estiver

atolado em dívidas tenderá a priorizar aquelas que apresentam juros altos,

tais como cartões de crédito e cheque especial, em detrimento da cota

condominial.

Segundo Rômulo Cavalcante Mota, advogado do setor

imobiliário e membro da diretoria do SECOVI-RJ, a

20 OLIVEIRA, Bernardo. A problemática da inadimplência nos condomínios. Condomínio & etc.

Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 16-17. 21 MENDONÇA, Pablo. E agora José? O que muda na Administração predial com o novo Código

Civil. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 9.


mudança se explica, mas não se justifica. É uma evidente

influencia do Código do Consumidor, cuja lógica condiciona

a multa com base na inflação. A idéia básica é a de que, se a

inflação não passa de 1%, não se poderia admitir uma multa

de mais de 2%. Correto quando se trata de uma relação de

consumo individual. Assim, caso a pessoa não cumpra com

as suas obrigações, somente ela é prejudicada com os

possíveis mecanismos punitivos além da multa. Porém,

numa esfera coletiva, essa pessoa pode causar um prejuízo

enorme a quem nada tem a ver com o seu atraso. O dano

repercute em todos os condôminos, sem que o inadimplente

responda por isso. A multa de até 20% era uma vantagem

para a massa condominial, analisa.

Para o desembargador Sylvio Capanema de Souza, do

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no dia em que a multa

moratória equivaler á inflação, ela perderá a sua finalidade

de reforçar o vínculo obrigacional e se confundirá com

correção monetária. Não assustará mais e, em vez de reforçar

a obrigação, irá fragilizá-la, porque pode levar o devedor a

não pagar pontualmente, argumenta.

Por essas e outras, o Novo Código Civil já entrou em vigor

desatualizado, como explica Alexandre Câmara. Existia um

projeto para a incorporação de 150 modificações à nova

legislação, tão logo esta entrou em vigor, o que mostra sua

defasagem com a realidade.

Quem já tentou a experiência da paridade entre multa e

inflação, desaprova como o Condomínio Teixeira de Freitas,

em Botafogo, por exemplo. Depois de dois anos de multa

reduzida, a situação era caótica, devido a absurda


inadimplência, diz o síndico José Augusto Dias Pires, que

tão logo assumiu o comando, acabou com o período de teste.

Em dois meses, a inadimplência passou de cerca de 30% a

zero. Terá sido coincidência? Ao que tudo indica, os

inadimplentes estão chegando. A sorte foi lançada. Façam

suas apostas. Mas, antes, reservem o dinheiro do

condomínio. Pelo bem da gestão predial22.

Aplicar multa pelo descumprimento reiterado das obrigações

(art.1.336, § 2 º do NCC) e sobre aqueles que se comportam de modo a

prejudicar a vida social condominial art.1.337, parágrafo único do Novo

Código Civil, são artifícios viáveis, difícil é reunir o quorum exigido para

a deliberação, como determinam os artigos, 2/3 e ¾, respectivamente.

Cumpre ressaltar que outro obstáculo a ser transposto é o entendimento

de que a pena para ser aplicada, não pode ser maior do que a possibilidade

do infrator em suportá-la. Assim, como determinar qual, dentre os

inadimplentes de um mesmo condomínio, estaria reiteradamente

deixando de cumprir sua obrigação em manter a cota condominial em dia,

de certo, iria criar um precedente perigoso e de difícil aplicação, além do

aspecto de que o condômino que deixa de pagar uma cota condominial

em determinado mês, dificilmente terá condições de suportar até cinco

vezes o seu valor a título de multa ou mesmo até o décuplo, previsto no

Novo Código Civil, Lei 10.406/2002, podendo ser alegada até

inconstitucionalidade, pois, todos perante a Constituição da República

22 MENDONÇA, Pablo. E agora José? O que muda na Administração predial com o novo Código

Civil. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 10.


Federativa do Brasil de 1988, são iguais, assim, deve ser aplicada a todos

ou não ser aplicada, podendo abrir um precedente perigoso, uma

proposição deste tipo.

O novo Código Civil está aí, com uma vigência conturbada e

cheia de contratempos. Chegou com força total, causando estardalhaço

nos meios de comunicação, nos tribunais, na vida cotidiana de cada um

dos brasileiros. Uns consideram as mudanças positivas, outros afirmam o

contrário, mas uma coisa é certa, nos condomínios de todo o país uma

série de transformações terá de ser assimilada, em decorrência do que

afirmam os artigos do Capítulo VII, denominado Condomínio Edilício.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos

Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Sérgio

Simões, os juizes passaram a ter urna grande

responsabilidade desde que o Novo Código Civil Brasileiro

entrou em vigor, no dia 11 de janeiro de 2003. Eles têm um

poder imensurável com relação a vários assuntos, completa o

advogado especializado em Direito Imobiliário.

A primeira pergunta que veio a cabeça dos síndicos e

moradores de edifícios foi a seguinte: As convenções seriam

mantidas ou deveriam ser revogadas? O advogado José

Maquieira, associado da Abami, explica que, conforme o

artigo 2.035 do novo Código Civil, nenhuma convenção

prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais

como os estabelecidos por este Código. A redução da multa

por atraso no pagamento das cotas condominiais, por

exemplo, é matéria de ordem pública e por isso deve ser

respeitada. As convenções não estão revogadas, elas são


válidas. Podem até ser adaptadas, não é de forma alguma

inconveniente o ajuste de certos preceitos ao novo Código

Civil, mas as convenções, no meu entender, sobrevivem, em

principio, acredita Maquieira. Falando em redução de multa

(de até 20% para apenas 2%), segundo explicita o parágrafo

1º do artigo 1.336, acredita-se que esse seja um dos temas

mais palpitantes.

Uma questão igualmente polemica é a multa por

comportamento anti-social, citada no parágrafo único do

artigo 1.337:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social gerar incompatibilidade de

convivência com os demais condôminos, poderá ser

constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do

valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,

até ulterior deliberação da assembléia.

O presidente da Abami, Sérgio Simões, afirma que a nova

legislação não define o que poderia ser considerado

comportamento anti-social. Segundo ele, as convenções

deverão, quando alteradas, estabelecer critérios mínimos do

que é um comportamento anti-social. A sociedade muda e as

leis mudam de acordo com a sociedade. Acho que tem que

haver regra expressa para essa punição, não podemos sair

sem nenhuma previsão, estabelecendo multas, pondera o

advogado23.

23 MONTEIRO, Gustavo. Novo Código Civil ainda dá o que falar. Condomínio & etc. Rio de

Janeiro, 2003, n. 17, p. 12-13.


4 - INOVAÇÕES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

O Novo Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece os deveres dos

condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não

pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito à multa de até 2% do

débito, além de arcar com os juros de mora que forem convencionados.

Este parágrafo inovou ao reduzir a multa de 20% para 2%, medida

que ao longo do trabalho restou claro o quanto pode estimular a inadimplência,

já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear

este passivo. Isto tudo é agravado pela falta da previsão de atualização

monetária dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça,

beneficiando o mal pagador.

Sobreleva notar que as despesas originadas pelo condomínio edilício,

que devem ser suportadas pelos condôminos, não podem ser consideradas

relações de consumo, mas pagamentos de serviços prestados por terceiros ao

condomínio, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa

do Consumidor, que consagrou a multa de 2% (dois por cento).

Melhor seria se a multa a que ficaria sujeito o condômino que não

pagasse a sua contribuição fosse fixada em assembléia, com a aprovação

de pelo menos dois terços dos condôminos, atendido o princípio da

razoabilidade, pois assim seu valor seria mais equânime e evitar-se-ia o

estímulo à inadimplência.

Os juros que deve suportar o condômino inadimplente são de 1%

(um por cento) ao mês, se a convenção não dispuser de modo diverso,


sendo que os juros, se convencionados, devem ser fixados levando

sempre em conta o critério da razoabilidade.

A multa e os juros previstos no parágrafo primeiro do artigo 1336

do Código Civil de 2002, só têm aplicação naqueles condomínios

constituídos na vigência da nova Lei civil de 2002. Os condomínios

constituídos na vigência da Lei anterior em cujas convenções estiver

prevista a multa de 20% (vinte por cento) deve ser ela ainda aplicada.

Isto porque no artigo 6º, parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao

Código Civil (Decreto-Lei nº. 4.657, de quatro de setembro de 1942), diz

que a Lei nova, embora tenha aplicação imediata, deverá respeitar, entre

outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como

aquele que praticado e já consumado na vigência da Lei anterior.

Ora, as convenções feitas sob a égide da Lei nº. 4.591/64, bem

como aquelas que foram firmadas na forma das legislações anteriores

(Decreto nº. 5481 de 25/06/1928 posteriormente modificado pelo

Decreto-Lei nº. 5234 de 08/02/1943, e pela Lei nº. 285 de 05/06/1948)

que disciplinavam a matéria, e que previam multa de 20% (vinte por

cento), devem aplicar a multa nelas previstas, pois as convenções são atos

jurídicos perfeitos e não podem ser alteradas pela Lei nova.

As convenções são atos negociais firmados entre particulares e

disciplinam condutas de caráter privado, regras que podem ser

modificadas pelos condôminos, tendo o caráter eminentemente negocial,

não disciplinando, e nem poderiam disciplinar ou transigir, sobre normas

de direito indisponível.


Assim, a Lei nova não pode afetar as convenções já existentes, pois

não se trata no caso de norma de ordem pública, única hipótese em que a Lei

nova tem aplicação imediata em se tratando de ato jurídico perfeito.

De acordo, porém, com o § 2º, “o condômino, que não cumprir

qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa

prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior

a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente

das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,

caberá a assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos

restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.

Este parágrafo trata da multa que deverá ser imposta aos

condôminos que descumprirem os incisos II a IV do artigo 1336 do

Código Civil de 2002. Ela deve estar prevista na convenção ou no ato

constitutivo do condomínio, mas deverá sempre obedecer ao limite

máximo de cinco vezes o valor da contribuição mensal.

Esta multa deverá estar expressa no ato constitutivo ou na

convenção, se não estiver, deverá ser fixada por assembléia, com

aprovação de dois terços dos condôminos restantes, excluindo, à

evidência, o condômino infrator.

A imposição da multa não exclui a responsabilidade do

condômino infrator pela indenização por perda e danos que causar.

Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como

prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com

as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e

municipais, na forma dos respectivos lançamentos.


Ex vi do art. 1336, inciso I do Código Civil de 2002, cada

condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos

prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio, na

proporção de suas frações ideais. Ao síndico cabe arrecadar as contribuições,

competindo-lhe promover, por via de cobrança judicial das quotas

atrasadas (artigo 1348, inciso VII do Código Civil de 2002).

Diz o artigo 1337 do Código Civil de 2002 que “O condômino,

ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres

perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos

condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até

ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas

condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,

independentemente das perdas e danos que se apurem”.

E seu parágrafo único assim preceitua que “O condômino ou

possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar

incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou

possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao

décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,

até ulterior deliberação da assembléia”.

Estabelece uma multa de até um quíntuplo da cota condominial,

para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus

deveres perante o condomínio. Assim, esta multa pode ser imposta,

inclusive, ao condômino que reiteradamente não paga as suas cotas

condominiais, sobrecarregando os demais participes.


Esta multa tem que ser fixada considerando a reiteração e a

gravidade da falta, e não exime o condômino infrator de responder por

perdas e danos.

A multa prevista no “caput” do artigo 1337 deve ser imposta com

a aprovação em assembléia de três quartos dos condôminos restantes,

excluindo, obviamente, o condômino infrator.

Já o parágrafo único prevê pesada multa, de dez vezes o valor da

cota condominial, ao intitulado condômino anti-social, que é, em suma,

aquele que não tem um comportamento compatível com a vida em

condomínio, não respeitando as limitações naturais dos edifícios

coletivos, infringindo as mais elementares normas de convivência provocando

atritos de vizinhança, ou mesmo tendo conduta penalmente punível.

Esta multa pode ser imposta de imediato pelo síndico, ou pelo

corpo diretivo do edifício, na forma do que for disciplinado na

convenção, devendo, todavia, sua imposição ser ratificada por ulterior

deliberação da assembléia.

A Lei civil de 2002 previu, a nosso ver corretamente, aplicar ao

condômino anti-social pesada multa de caráter eminentemente financeiro,

afastando-se do tipo de pena de interdição de direitos, como proibição de

freqüentar partes da área comum, como piscinas e quadras de tênis, etc.,

pois estes tipos de punições poderiam infringir norma constitucional que

regulam os direitos individuais, tornando-se inócuas.


ENUNCIADOS PROPOSITIVOS DE ALTERAÇÃO

LEGISLATIVA:

96 - Alteração do § 1º do art. 1.336 do CC, relativo a

multas por inadimplemento no pagamento da contribuição

condominial, para o qual se sugere a seguinte redação:

Art. 1.336.

§ 1 º - O condômino que não pagar sua contribuição

ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,

não sendo previstos, de um por cento ao mês, e multa de

até 10% sobre o débito.

DELIBERAÇÃO FINAL

A comissão decidiu, em deliberação final, aprovar

moção no sentido de manter-se o prazo atual da vocatio

legis do Código Civil, para que não ocorra o seu

enfraquecimento jurídico ou eventual risco de emendas

sucessivas que venham a desnaturá-lo ou mesmo inibir a

sua entrada em vigor.

Não obstante, entendeu a comissão da importância de

aprimoramento do texto legislativo, que poderá,

perfeitamente, ser efetuado durante a vigência do

próprio Código, o que ocorreu, por exemplo, com o

diploma de 1916, com a grande reforma verificada

em 191924.

24

TJRJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Enunciados. Disponível em:

ttp://www.tj.rj.gov.br/cedes/enunciados_jornada_direito_civil.htm>, em 27/10/2005, 08:25h.


A confusão gerada consegue afetar várias camadas de nossa

sociedade, na incansável busca para resolver esta questão, então por meio

da matéria publicada na Revista ABAMI – Direito Imobiliário, que

transcrevemos a seguir, em evento realizado no dia 31/08/2005, na

EMERJ, tal proposição foi colocada em debate, defendida pela Juíza

Thelma Fraga, juntamente com o que uma corrente majoritária defende

como a real solução que é a aplicação de multa pró-rata de até 10%,

também comentada na matéria.

Meses antes da entrada em vigor da Lei 10.406/02 (Código

Civil), um furacão atingiu o mercado imobiliário. Atemorizados com a

possibilidade de que a brusca redução da multa por atraso de pagamento

da cota condominial (de até 20% para apenas 2%), estabelecida no

parágrafo l º do art. 1336, provocasse um desastre no caixa dos

condomínios, administradores de imóveis, síndicos e advogados se

uniram e clamaram aos autores da Lei, na esperança de que os mesmos se

conscientizassem da ameaça que o novo dispositivo representava. Mas

não foram ouvidos.

Após um breve período de trégua, os representantes do mercado

imobiliário voltaram ao combate, e apresentaram ao governo uma nova

proposta: que a irrisória multa mensal de 2% fosse substituída pelo

percentual de 0,33% de multa diária até o teto de 10%, como forma de

inibir a ação dos inadimplentes. O Presidente Luiz Inácio Lula da Silva

quase aceitou, mas na "hora H" vetou o artigo que previa o novo

percentual da multa, alegando que o condomínio já tem na redação em

vigor, a opção de inflar os juros moratórios como mecanismo de combate

a eventual inadimplência causada pela má-fé.

Perdida a segunda batalha, advogados, administradores e síndicos


saíram da linha de frente e começaram a adotar outras estratégias,

inspirados, contraditoriamente, pelo argumento dos que estavam do outro

lado: o de que a solução para o problema gerado pela Lei poderia estar

dentro dela mesma. Ancorados nessa premissa, a Juíza Thelma Fraga, o

Tabelião Eduardo Sócrates e o advogado Hamilton Quirino realimentaram

as esperanças dos presentes no evento promovido pela ABAMI.

O artigo 1337 do Código Civil é uma arma fundamental contra a

inadimplência, na opinião da Juíza Thelma Fraga. Por este dispositivo, o

condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus

deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos

condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o

quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,

conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas

e danos que se apurem. O parágrafo único deste artigo é ainda mais severo: o

condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social,

gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou

possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao

décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até

ulterior deliberação da assembléia.

Não há condômino mais anti-social que aquele que não paga o

condomínio. Em especial aqueles condôminos que ficam inadimplentes

durante meses e estão sempre exibindo carro do ano, e ainda olham para o

síndico com expressão de deboche. Se todos concordamos que é dever do

condômino pagar a cota condominial, e ele não cumpre essa obrigação,

parece claro que terá que ser constrangido a pagar multa, defende a Juíza.

Segundo ela, os moradores precisam definir em Assembléia, com base na


gravidade da questão, a partir de quanto tempo um comportamento anti-

social passa a ser considerado reiterado. A comunidade precisa avaliar

como a inadimplência impacta na saúde financeira do condomínio. Se um

condômino deixa de pagar o condomínio durante seis meses, isso afetará

drasticamente o caixa? Um comportamento de inadimplência de seis

meses pode ser considerado reiterado? Refletir em conjunto sobre essas

questões e usar o artigo 1337 para inibir a ação dos inadimplentes podem

ser a solução para sérios impasses condominiais, concluiu Thelma Fraga.

O problema é que, nem todos acreditam que o artigo 1337 possa ser

aplicado com a finalidade proposta pela magistrada. Segundo a corrente

contrária, caso o legislador quisesse de fato vincular a inadimplência ao

comportamento anti-social teria feito, com determinação explícita no artigo

1336. Mas entre uma brecha e outra da lei, ficam nas entrelinhas, que

permitem, para a felicidade dos advogados, diversas interpretações.

A solução encontrada por Eduardo Sócrates não está nas

entrelinhas do Código Civil. O protesto da cota

condominial pode ser um excelente mecanismo de

coerção para obter o recebimento do crédito. Quando o

inadimplente é restringido em sua liberdade, ele acaba

repensando, com mais agilidade, se vale à pena ou não

quitar a dívida. Para se ter uma idéia, 60% dos títulos

apresentados são pagos antes da lavratura do protesto,

observa Sócrates.

De acordo com o tabelião, historicamente o instituto do

protesto nasceu com o Direito Cambial, e, portanto, só

se permitia o protesto de títulos cambiários ou a eles


equiparados. Mas em 1994, com a sanção da Lei de

Notários e Registradores (Lei 8935/94), foi aberta a

possibilidade de protestar documentos de divida. (artigo

11), e não só mais títulos cambiários. Três anos mais

tarde, a Lei 9492/97 veio reforçar, no artigo 1º, o que já

havia sido estabelecido pela Lei 8935: que não só os

títulos, como outros documentos de dívidas podem ser

protestados. Ora, não há qualquer restrição para que seja

efetuado o protesto da cota condominial, desde que

comprovado por contrato escrito, visto que, nessa

circunstancia, é considerado titulo executivo

extrajudicial, na forma do inciso IV do artigo 585 do

Código de Processo Civil, explica Sócrates.

Eduardo Sócrates fez questão de esclarecer que a

executividade do título ou do documento não é condição

necessária para a lavratura do protesto. Nunca se negou

a possibilidade de haver protesto de títulos que não mais

ostentassem o atributo da executividade. Se o legislador

não restringiu, não cabe ao intérprete restringir. Logo,

inclusive na situação mais comum em que à cota

condominial não constitui título executivo extrajudicial,

ela é um documento de dívida, que atende aos mesmos

requisitos para cobrança aos quais estão sujeitos os

títulos extrajudiciais, e, por esta razão, a cota

condominial estaria sujeita a protesto na forma do art l º

da Lei 9492/97, concluiu.

O advogado Hamilton Quirino, por sua vez, anunciou

uma boa nova ao mercado, tramita no Congresso

Nacional projeto de Lei visando à modificação dos arts.

275 e 585 do Código de Processo Civil, a fim de


conferir à cota condominial a característica de título

executivo extrajudicial. De acordo com um dos projetos,

que está pronto na pauta para Comissão, o art. 585 da

Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 (Código de

Processo Civil), passará a vigorar acrescido de novo

inciso VII, passando para inciso VIII - o atual inciso VII

do mesmo artigo:

VII - a convenção de condomínio, juntamente com a ata

da assembléia geral que haja aprovado os gastos a serem

cobrados do condômino.

Outro projeto, de autoria de Arnaldo Faria de Sá, dá

nova redação ao inciso IV do artigo 585 do Código de

Processo Civil, dispondo sobre títulos executivos

extrajudiciais: Art. 1º Esta lei dispõe sobre títulos

executivos extrajudiciais relativos a créditos decorrentes

de foro, laudêmio, aluguel, renda de imóvel e encargo

de condomínio. Art. 2º inciso IV do artigo 585 da Lei nº

5.869, de 11 de Janeiro de 1973 - Código de Processo

Civil passa a vigorar com a seguinte redação: IV - o

crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda

de imóvel, e seus acessórios, bem como encargo de

condomínio, quando comprovado por contrato ou

convenção e ata de assembléias condominiais. 25

Outro tema que vem a baila e constantemente é abordado, diz

respeito à lei de impenhorabilidade, pois, sempre se menciona este

instituto sem o devido fundamento e aplicabilidade, transformando em

25 GONDIM, Luciana; HERRERA, Fabianne. Questões relevantes de Direito Imobiliário. Revista

ABAMI Direito Imobiliário. Rio de Janeiro, n..29, 2005, p. 8- 9.


mais um ponto de insegurança para recuperar os créditos condominiais,

ou para, pura e simplesmente, procrastinar o feito e embaraçar o processo

que só vem favorecer o inadimplente.

O bem de família e sua impenhorabilidade, além de ser um tema

atual e de grande relevância prática no meio forense é de largo alcance

social, sendo que o tratamento legislativo, por vezes inadequado, vem

fazendo com que ocorram interpretações falsas com margem a fraudes.

É conveniente que se analise a norma legal citada (Lei da

Impenhorabilidade) como um todo não bastando a sua simples reflexão.

Essencialmente, o conteúdo da Lei pode ser avaliado pelo art. 1º

que assim diz: O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade

familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida

civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de qualquer natureza, contraída

pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietários e nele

residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei. Parágrafo único: A

impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam à

construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os

equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem

a casa, desde que quitados.

Tal proteção é fundada em razões de ordem sociológica e moral,

garantindo ás famílias daqueles em dificuldades econômicas para saldar as

suas dívidas condições mínimas de sobrevivência digna, como também a

saudável continuidade do exercício profissional. Assim, visa evitar que o

credor, no exercício da lei e do ordenamento jurídico para a satisfação de um

crédito - um direito de simples expressão pecuniária - chegue ao extremo ético

de condenar o devedor e sua família a fome, ao desabrigo e a miséria.


Como é intuitivo, à impenhorabilidade instituída pela Lei

8.009/90 tem como destinatários, sempre, indivíduos, pessoas físicas e

suas respectivas famílias. Não pode ser alegada por pessoas jurídicas ou

empresas que, embora tenham personalidade jurídica e patrimônio

próprio, não residem e nem têm família no sentido humano e pessoal de

tais palavras.

A impenhorabilidade que a lei institui refere-se a um único

imóvel residencial próprio. É necessário, portanto, a princípio, que o

imóvel seja de propriedade do devedor e destinado a moradia, a

residência do mesmo com a sua família, sendo indiferente que seja

urbano ou rural.

Os artigos 1º e 5º fazem referência ainda, a que o imóvel seja

próprio do casal ou da entidade familiar, porque se conclui que a Lei visa

proteger a família, originada do casamento ou informal e, somente em

conseqüência disso, o devedor enquanto indivíduo é beneficiado.

Por conseguinte, com base na letra da lei, não se protege a pessoa

que mora sozinha em imóvel próprio, sem família, muito embora seja de

duvidosa constitucionalidade tal discriminação. Conforme o inciso IV,

diante da cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e

contribuições devidas em função do imóvel familiar, não são oponíveis a

impenhorabilidade legal do bem de família. É fácil entender a menção a

taxas e contribuições como também sendo de natureza tributária: a

cobrança de taxas a título de remuneração por serviços públicos prestados

em beneficio do imóvel e as contribuições de melhoria, decorrentes da

valorização imobiliária em face de obra pública.


Resta, assim, saber se quando a lei fala em contribuições devidas

em função do imóvel abrange, além dos aspectos tributários, aquelas

despesas de condomínio previstas no art. 12 da Lei 4.591/64. Tratam-se

dos custos de manutenção e conservação da coisa comum e que são

rateadas entre os condôminos na forma da convenção ou de acordo com a

fração ideal de cada um. Se a lei garantisse a impenhorabilidade do

imóvel e dos móveis que o guarnece, mesmo em face da cobrança de

despesas condominiais, por certo adicionaria mais um grave problema aos

muitos que existem no universo dos chamados condomínios em

edificações. Ficariam muito reduzidas as possibilidades de o condomínio

exigir, até judicialmente, a contribuição de qualquer um dos condôminos

para a manutenção da coisa comum e os desonestos certamente iriam tirar

proveito indevido da Lei, locupletando-se indefinidamente com o uso das

instalações sem a necessária contribuição. Em médio prazo inviabilizar-se-ia

a própria continuidade destas entidades condominiais. Em razão de tais

créditos, portanto, as unidades autônomas são penhoráveis, ainda que

destinadas à moradia da família.

Em conformidade ao Novo Código Civil, Lei 10.406/2002, em seu

artigo 1.715, não resta dúvida que tal aplicabilidade não abrange as

dívidas condominiais, pois se trata de despesas inerentes à manutenção de

coisa comum. Assim sendo, rateada entre seus co-proprietários, tendo sua

natureza “propter rem”, própria da coisa e como tal, a dívida persegue o

bem e não o seu ocupante, ensejando com o decorrer do processo em

ganho favorável aos condomínios, estes, legítimos para propositura de

ação de ajuizamento de débito condominial, por intermédio de seu

representante legal, sendo dívida líquida e certa, podendo em caso de não


pagamento, o imóvel chegar a ser penhorado e conseqüentemente indo a

leilão, com peso tal qual a tributos e impostos, independentemente do

valor da dívida, liquidando-a com a arrematação e restituídos o saldo

excedente ao condômino, caso exista, deduzidos ainda os honorários e

custas processuais.

Por mais dura que possa parecer, esta providência torna-se

imprescindível para a moralização de cobranças de cotas condominiais,

como mencionada no artigo, pois sem a mesma o condomínio jamais

receberia o que lhe é devido.

Por uma questão clara, o condomínio não exerce nenhuma

atividade ligada às relações de consumo, não podendo ser considerado o

condômino consumidor. Logo, é incoerente a aplicação do disposto no

Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa por atraso de

quotas condominiais, pelo princípio básico já mencionado neste trabalho

por ocasião do pronunciamento proferido pelo Desembargador Sylvio

Capanema.

Apesar dos fortes argumentos já existentes nos primórdios dos

julgados da relação condominial, mesmo assim, houve esta equiparação,

passando o condomínio a procurar de todas as formas possíveis e

imaginárias a coibir prática reiterada.

Como exemplo das fórmulas mirabolantes de coerção, temos a

concessão de desconto por pontualidade de pagamento, o protesto, a

aplicação dos artigos 1336, § 2º e 1337, caput da lei 10.406/2002 (Novo

Código Civil), entre outras, também, não deixando de ressaltar os

aspectos abordados em alguns julgados no Estado de São Paulo, levando

o entendimento do respaldo para a cobrança do índice de multa prevista


nas Escrituras de Convenção, registradas antes da vigência do Novo

Código Civil, apesar de menção anterior em relação a que este aspecto

estaria ferindo dispositivo de ordem pública, segundo o artigo 2035, da

Lei 10.406/2002 (Novo Código Civil).

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

MULTA E CORREÇÃO MONETÁRIA.

Em sendo a correção monetária simples atualização

valorativa da obrigação, incide sobre ela verbas

decorrentes das despesas condominiais a partir do

vencimento de cada cota. Aplicação do art, 1º, § 1º da

Lei 6.899/81. A multa contratual é devida na

porcentagem de 10% fixada na convenção do

Condomínio. Desprovimento da apelação. (Apelação

Cível nº 1.171/95, 2ª Câmara, Tribunal de Alçada Cível,

Relator Juiz Eduardo Sócrates Sarmento).

CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS

CONDOMINIAIS - REDUÇÃO DE MULTA -

INADMISSIBILIDADE – DESCONTO PARA

PAGAMENTO

A convenção do condomínio é soberana, nos limites da

Lei, para fixar o valor da multa moratória, exigível em

caso de inadimplemento da obrigação condominial.

Também o é a assembléia que delibera acerca da

concessão de desconto para pagamento da cota até

determinado dia. Não fazendo jus ao desconto, por

razões de impontualidade, deve o condômino pagar a

respectiva cota acrescida da multa moratória prevista, a

qual incidirá sobre o valor efetivo da obrigação, sem

considerar o abono. Sendo relevante ou irrelevante o


documento juntado por uma das partes, mas se sobre ele

manifesta-se a outra parte, independentemente de

determinação do juiz, incorre nulidade por desrespeito á

regra do art. 398 do CPC. (TA Cív.-RJ - Ac. Unân. da 1ª

Câm., reg. Em 30/08/95 - Ap. n0 4.166/95 - Rel. Juiz

Eduardo Duarte -Paulo César Yunes x Condomínio do

Edifício Solar do Ipê).

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

O desconto de 50% determinado em Assembléia para o

condômino que efetue o pagamento até a data do

vencimento, não é premio, e, sim imposição disfarçada

de multa, visando burlar a lei e a Convenção. Sentença

reformada. (TA Cív. - RJ, Ac. unân., 8ª Câmara, AP nº

5.793/95, Relator Juiz Gamaliel Quinto de Souza).

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Cotas condominiais, cobrança, desconto no qual se

adicionam, indissimuladamente, mas nem por isso de

forma legal, taxas elevadíssimas a funcionar como

cláusula penal. Sua inadmissibilidade, diante de notória

usura, sabendo-se que condomínio residencial não é

empresa comercial nem lucrativa, regendo-se por lei

específica de ordem pública. Nulidade da cobrança que

se declara ex-officio. Recurso improvido. (TA Cív.-RJ,

Ac. unân., 3ª Câmara, AP n0 7.931/95, Relator Juiz José

Pimentel Marques) 26.

CONDOMÍNIO. ENCARGOS. MULTA SOBRE

PRESTAÇÕES EM ATRASO. PERCENTUAL.

Não há como, mediante o contraste com a chamada Lei

de usura, reduzir a multa, incidente sobre prestações

26 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 122–123.


condominiais em atraso, prevista na Convenção de

Condomínio e nos limites da lei específica, editada,

ainda, posteriormente á Lei de Usura. Apelação provida.

(TA Cív.-RS, Ac. unân., 6ª Câmara, Ap. nº 195.143.755,

Relator Juiz Marcelo Bandeira Pereira).

PROCESSO SUMÁRIO - COBRANÇA DE

CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS - MULTA -

JUROS MORATÓRIOS

Não negado o débito, procede à cobrança Sendo de 10%

a multa prevista na Convenção, não pode ser majorada

para 20%, pois o art. 12, § 3º da Lei nº 4.591/64

pressupõe previsão convencional até esse limite o

mesmo se diga dos juros de mora que, pela convenção,

são simples, a 1% a.m. Redução da honorária -

Provimento do recurso. (TA-RJ, Ac. unân., Ap. n0

5.927/96, 6.1 Câmara Cível, Tribunal de Alçada Cível,

Relator Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira).

CONDOMÍNIO - DESCONTO DE 50% PARA

PAGAMENTO ATÉ DETERMINADO DIA -

FRAUDE Á LEI

Constitui fraude á lei a concessão de desconto de

cinqüenta por cento para o pagamento de cotas

condominiais até determinado dia. Oculta, na verdade,

pesada multa, aplicável aos que vão quitar suas cotas um

dia depois, muito superiores ao percentual admitido pela

lei de regência (TA Cív. -RJ - Ac. unân. da 3ª Câm., reg.

em 13-10-94 - Ap. nº 12.313/93 - Relator Juiz Jair de

Almeida - Domenico Palermo x Cond. do Edifício Holanda).


CONDOMÍNIO - ENCARGOS - OBRIGAÇÃO QUE

RESULTA DE LEI E DA CONVENÇÃO - CORREÇÃO

MONETÁRIA

Cada condômino, tal como dispõe o art. 12 da Lei

4.591/64, deverá pagar sua quota-parte das despesas

condominiais. E deve fazê-lo dentro do prazo previsto

na convenção condominial, ou regimento, sob pena de

lhe serem impostas sanções legais ou condominiais.

Embora a Lei 4.591/64, no seu art. 12 § 3º, condicione a

previsão da correção monetária à estipulação na

convenção do condomínio, atualmente a jurisprudência

está direcionada no sentido da sua incidência ainda que

não convencionada. Efetivamente, não se pode olvidar

que à correção monetária não é um plus e muito menos

é pena. Ela é simples tentativa de dar identidade ao

dinheiro no tempo em razão da inflação, constatada no

período do inadimplemento. (TA-PR Ac. unân. da 4

Câm. Cív., de 22-02-95 - Ap. no 74.135-5 - Relator Juiz

Ulysses Lopes - Rui Aurélio Kauche Amaral x Cond. do

Conjunto Residencial Parque Eldorado).

CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS DESCONTO

PELO RECOLHIMENTO ANTECIPADO NÃO SE

AFIGURA SANÇÃO, QUANDO NÃO SE ALTERA A

DATA DO VENCIMENTO E É INSTITUÍDO COMO

PRÉMIO À PONTUALIDADE, VISANDO ANTECIPAR

ARRECADAÇÃO.

Deliberação assemblear que exige também ser

invalidada, não externando nulidade de pleno direito.

Pedido de suspensão do feito, formulado perante esta E.

Câmara, pelo prazo de um ano, até ser julgada a ação,

agora ajuizada visando invalidar aquela deliberação, que

não se justifica. Permite o art. 265,1V, a, do CPC

quando aquele procedimento esteja em curso ao tempo


em que é aforado o que se pretende sobrestar. Exegese

jurisprudencial. Em revestindo a contribuição

condominial natureza de divida de valor, o desconto por

sua antecipação não pode, pelo caráter de generalidade,

fazer presumir sanção, mas o aporte de recursos para o

atendimento de despesas. Nem o inadimplemento, causa

daquela, é seu fundamento, não sendo suscetível de

presunção em matéria condominial. Recurso

desprovido. (TA Cív.-RJ, Ac. unân., Apelação Cível nº

7.495/96, Relator Juiz Luiz Roldão de Freitas Gomes).

COTAS DE CONDOMÍNIO - MORA DAS COTAS

DO CONDOMÍNIO CONSEQUÊNC1AS

As conseqüências da mora no pagamento das cotas

condominiais em atraso devem ser as previstas na

convenção. Caso em que o sistema de cobrança pelo

condomínio prescreve um valor, que alega contar com

desconto, até o dia 10 de cada mês e que, após esta data,

é aumentado em mais de 100% da quantia original.

Provimento do apelo para que a cobrança se faca nos

termos da Convenção. Recurso provido. (TA-RJ, Ac.

unan., Apelação Cível nº 5.909/96, 8.1 Câmara, Relator

Juiz Jayro Ferreira).

CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS DESCONTO

COMO ESTÍMULO Á PONTUALIDADE

Se o condomínio credor, ao cobrar as cotas mensais

concernentes às despesas orçadas, admite que os

condôminos que paguem as cotas até certo dia do mês

em referência, recebam um "desconto" de 50%

(cinqüenta por cento) do valor cobrado, o que faz apenas

como estímulo à pontualidade, confessa que a

penalidade de 50% (cinqüenta por cento) de multa pelo


débito a maior cobrada dos demais condôminos que não

se utilizam do "desconto", é assaz extravasante da regra

convencional que impõe a pena de multa de apenas 10%

(dez por cento) sobre o valor do débito em eventual

atraso. A dita forma de estimulo à pontualidade

exibe-se, a evidencia, como artifício para cobrança de

multa não deferida na convenção do condomínio,

apresentando-se como inaceitável meio de obtenção de

receita eventual não prevista, fazendo resultar para os

condôminos, porventura não pontuais, o pagamento de

multa de 60% (sessenta por cento) do débito normal,

mesmo que procedam ao pagamento da cota no próprio

mês da sua referência, porém além do dia estipulado

como data-limite para o beneficio de um inusitado e

artificioso "desconto" (TA Cív. -RJ -Ac. da 3ª Câm.,

reg. em 11.09.95 -Ap. n0 6.321/94 - Relator Juiz Dauro

Ignácio - Jaime Rabinovitsch x Condomínio do

Edifício Syagrus) 27.

A dúbia interpretação que se busca, associando o Código de

Defesa do Consumidor e a Lei do Condomínio, apresenta-se em outro

cenário, este, levado pela “indústria do dano moral”, vez que não é

possível tornar pública a dívida de outrem, gerando assim, outra

similaridade, já que o Código de Defasa do Consumidor, em seu artigo

42, veda expressamente tornar pública a dívida de consumidor.

Os desavisados que procurando coibir a inadimplência estampam

em seus quadros de aviso, relações com o número do apartamento e ou

27 GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 123–127.


unidade inadimplente, correm grande risco de pagar muito mais a título

de indenização do que lhe é devido, pois, os devedores estão atentos, com

uma infinidade de ações, alegando constrangimento por estarem sendo

cobrados, imaginem o que fazem quando tornam públicas suas dívidas.

A inadimplência sempre foi uma preocupação para os membros das

Administrações Condominiais, lembrando o fato em que num passado

não muito distante, os próprios 20%, não eram suficientes para inibir a

sua incidência, pois em ocasiões de inflação galopante, antes dos planos

econômicos, era comum a utilização de artifícios para impor penalidades

acima do teto previsto na Lei 4.591/1964, à época vigente, com o pseudo

desconto e incentivo para aqueles condôminos que efetuassem seu

pagamento até a data do vencimento, hoje, plenamente pacificado nos

tribunais, por tratar-se de recurso totalmente ilegal. Diante do simples

argumento de que o condomínio tem por princípio o rateio de despesas,

não se justificando a incidência de descontos, pois, não se consegue junto

a um prestador de serviço, empresa mantenedora, ou mesmo, junto às

concessionárias de serviços públicos, efetuar o pagamento com desconto

das despesas condominiais.


5 - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Infelizmente a multa condominial não mudou. Diferentemente do

que foi veiculado na mídia e em jornais de grande circulação, dando conta

que a multa condominial, havia sido alterada, na realidade com o advento da

Lei 11.232/2005, mais precisamente, no que tange ao artigo 475 – J, caso o

devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixado em

liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o montante da

condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento.

O que se pretendeu, com tais manchetes e entrevistas, foi dar um

enfoque para os inadimplentes que vêm tirando o sono dos síndicos, em

sua grande parte beneficiados pela demora e percalços de um processo

que deveria ser célere, porém, em geral, é muito demorado, provocado

por um crônico congestionamento, não tendo sido satisfatórias as medidas

até então adotadas para resolver tão angustiante problema; e nem há

solução à vista sequer em longo prazo, pois as controvérsias crescem, o

que poderia ser amenizado com a mudança do percentual de multa, que

teve o veto Presidencial.

Pretendemos com este artigo, trazer a baila os sérios transtornos

que os condomínios têm enfrentado desde a mudança da multa que antes

vigorava a luz da Lei 4.591/1964 de até 20%, para os irrisórios 2%,

advindos do Código de Defesa do Consumidor, apesar de não guardar

qualquer vínculo entre as matérias, pois, os condomínios estão ávidos a

procurar soluções que reflitam ou permitam acabar de vez, com a

crescente falência condominial.


Aspectos práticos na execução

No artigo 475 – J, em face da redação dada pela Lei

11.232/2005, como muito bem atacado em sua Obra, Cumprimento da

Sentença, J.E. Carreira Alvin, ressalta a necessidade de sua aplicação,

como sendo um bom negócio para o devedor como segue:

A norma constante do artigo 475 – J é uma novidade

introduzida pela reforma, sem precedente na legislação

processual, e tem o objetivo de atuar sobre a vontade do

devedor, acrescendo a condenação com ma multa de dez

por cento do seu valor, caso não efetue ele o pagamento

no prazo de quinze dias.

Essa regra se fazia necessária, pois, no Brasil, resistir à

execução sempre foi um bom negócio para o devedor,

que procrastinava o pagamento do débito, obtendo

vantagens com a sua própria torpeza, na medida em que

os resultados das aplicações financeiras esse dinheiro –

com o qual deveria liquidar seu débito – ganhava de

longe dos reajustes determinados pela Lei 6.899/81,

com a aplicação da correção monetária nos débitos re-

sultantes de decisão (sentença) judicial.

Anteriormente, a Lei 8.52/94 procura desestimular a

recalcitrância do devedor, ao alterar a redação do § 4º

incidiria, também, nas execuções, houvesse ou não

embargos, mas, infelizmente, essa disposição não logrou


alcançar em toda a sua extensão, o objetivo visado pelo

legislador.

O acréscimo de uma multa de dez por cento sobre o

valor a condenação, constitui mais uma tentativa de

evitar que a execução se arraste por anos, quiçá lustros

ou décadas; se bem que, mau pagador é, sempre, mau

pagador, em juízo ou fora ele, com multa ou sem ela.

Embora resulte em benefício do credor, a imposição a

multa independe de pedido da parte, devendo ser

imposta de oficio pelo juiz28.

Ante ao exposto não deve restar dúvida, em face, do cotidiano

condominial, pois, os inadimplentes reiteradamente procrastinam ao

máximo, apesar da possibilidade em responder com seu patrimônio por

esta dívida. Assim, pelo menos, em obtendo sentença tende a ser mais

célere o processo de execução, mediante a perspectiva de aplicação de

uma multa, para aumentar ou compensar em favor do credor, o tempo que

ainda se prolongará a demanda.

28 CARREIRA, J. E. Alvim. Cumprimento da Sentença, página 65, 3ª Edição, Editora Juruá


6 - CONCLUSÃO

Antes da entrada em vigor do Novo Código Civil, existia um

consenso do Mercado Imobiliário, havendo uma forte corrente que

defendia a aplicação de multa progressiva, como, a modalidade que,

inclusive, contou com a aprovação pelo Senado Federal e a Câmara dos

Deputados. No entanto, foi vetada por sua Excelência o Senhor Presidente

Luiz Inácio Lula da Silva, em emenda proposta pelo Deputado Ricardo Izar.

Desta forma, poderiam ser preservados aqueles condôminos que

por problemas momentâneos, viessem a atrasar o pagamento de suas

cotas condominiais, não os penalizando com a aplicação da multa

integral, como previsto a lei 4.591/1964, Lei do Condomínio e Incorporações,

desde o 1º dia após o vencimento até o limite de 20%, que foi revogada

tacitamente, após a entrada em vigor do Novo Código Civil.

Por um apelo social, e, por uma interpretação, ou mesmo,

equívoco, equiparou-se a multa relacionada às cotas condominiais, à Lei

8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), cuja definição demonstra

outro flagrante exemplo, pois, o condomínio é uma obrigação “propter

rem”, ou seja, vinculada à coisa, como IPTU, IPVA e outras do gênero,

encontrando respaldo até no artigo 1.715, da lei 10.406/2002 (Novo

Código Civil), por descaracterizá-lo como bem de família, ratificando o

posicionamento equiparado e aplicado a impostos, por sua natureza

obrigatória.


Na vigência da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e incorporações),

esta, trazia em seu bojo a aplicação da multa em até 20%, e na redação

dada ao artigo 1.336, § 1º, o legislador por analogia ao Código de Defesa

do Consumidor (Lei 8.078/1990) e na ânsia de mostrar algo de cunho

social e atendendo ao apelo que envolvia a matéria, adotou o percentual

de 2%, ao condômino que efetuar o pagamento da cota condominial após

o vencimento, trazendo com tal aplicação, o impacto negativo na receita

condominial, pois, acabou por incentivar uma prática reiterada de atrasos,

o que de certo, muito mais prejudicou, do que corrigiu uma possível

desigualdade e por que não dizer, injustiça, quando a multa de 20% era

aplicada imediatamente a partir do primeiro dia após o vencimento

da obrigação.

Como o projeto de lei previa, partindo do pressuposto e do princípio

da razoabilidade, o Mercado Imobiliário defende a corrente majoritária para a

aplicação pró-rata até o limite de 10%, ou seja, 0,32% ao dia.

O estreito vínculo estabelecido entre estas Leis tem suscitado

uma série de situações que levam os estudiosos da matéria a se depararem

com situações inusitadas, totalmente novas, que requerem estudos

avançados e inovadores, representando um verdadeiro desafio aos

profissionais do Direito, para atender aos anseios dos condomínios, que

procuram fórmulas mirabolantes para aplicar sanções de modo a coibir a

prática reiterada, seja por meio de protesto, por meio da aplicação do

dispositivo previsto no artigo 1337, que impõe ao condômino que

reiteradamente não cumpre suas obrigações, mediante multa de até 10

vezes o valor de sua cota condominial e outros.


As questões que surgem desta relação, colocam em xeque uma

gama variada de direitos, que em algumas situações podem resultar em

sérios prejuízos. É certo também admitir que a cada instante o método é

altamente condicionado pelas vias judiciais, pelos aspectos econômicos e

sociais do próprio grupo que está sendo conduzido ao objetivo, bem

como, do respectivo entorno. É de fato, um profundo e intenso processo

de integração dos recursos humanos numa situação ambientada ao

relacionamento de um indivíduo e uma comunidade.

O objeto da presente pesquisa foi abordar as diversas modalidades

de artifícios ora necessários, mais ainda o seu foco voltado ao direito do

Condomínio em pleitear, junto ao Judiciário, seus créditos com mais rapidez,

ou até, e mais importante, que venha a coibir a prática atual, utilizando os

artifícios contidos nas entrelinhas da legislação vigente, que não deixa de

ser um uma busca incansável e desafiadora a uma resposta. Como muitos

pesquisadores o fazem na busca de uma cura para uma doença, pois, se

não houver tratamento imediatamente, pode trazer sérias seqüelas, ao

direito dos condôminos e conseqüentemente ao condomínio.

O que muitos clamam por uma questão de razoabilidade e

recomendável para reparar o que ora é presenciado, é que a multa por

inadimplência seja proporcional aos dias de atraso, até o percentual de

10%, fixada em assembléia (com a aprovação de pelo menos dois terços

dos condôminos), sendo acrescido ao débito juros de mora. Esta posição é

mais equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia

com suas obrigações, não estimulará a inadimplência, e em caso de real

necessidade, o condômino responderá proporcionalmente aos dias de seu


atraso em até 30 dias, pois a multa não será irrisória, além de contar

democraticamente com o desejo expresso em assembléia de condôminos.

As práticas atuais, além destes (falta alguma palavra?) como

protestos, imposição de multa de até o décuplo da contribuição mensal, os

descontos para incentivar a pontualidade nos pagamentos, geram muito

mais transtornos do que resultados, pois com a globalização e outros

adventos como a internet, já não se encontra como em um passado

recente, pessoas desinformadas. As informações hoje são mais facilmente

propagadas e debatidas, certamente, uma conquista valiosa, pois, sem elas

e os meios eficazes de divulgação, talvez, fosse mais fácil encobrir esta

dura realidade.

O Governo por sua vez, indica certos caminhos que têm seu meio

duvidoso, quando recomenda a aplicação de juros de mora, de até 10%.

Ante a revogação da lei de usura, é sugerido aplicar à cota que por

ventura deixe de ser paga por seis meses, a estratosférica penalidade de

juros de 60%, ou que fossem menores 3%. Ainda assim, 18%, seriam

muito mais do que se pretendia aprovar, demonstrando uma falta de

critério, criando um enriquecimento sem causa, vez que o condomínio

não tem fins lucrativos. Mas em contra partida, não é uma instituição de

caridade, e não pode depender da boa vontade das pessoas em efetuar o

pagamento de suas obrigações ao seu bel prazer, comprometendo os

serviços e direitos daqueles adimplentes em detrimento aos inadimplentes.


REFERÊNCIAS

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