AB VänersborgsbostäderÅrsredovisning 2012

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

FotoAlla foton förutom de på sidan 5 är tagna av Peter Wahlström på Ateljé Wahlström.

3 Kort om bolaget

4 VD har ordet

6 Förvaltningsberättelse

19 Resultaträkning

20 Balansräkning

22 Kassaflödesanalys

23 Femårsöversikt

24 Noter

27 Styrelse

28 Revisionsberättelse

29 Granskningsrapport

30 Fastighetsbeståndet

Innehåll

3

VD

Bildat år 1995 Antal lägenheter (st) 3 040 Totallägenhetsyta(m2) 198 440 Medelantal anställda 77 Bokförtvärdefastigheter(mkr)1 051 Fastighetslån(mkr)987 Soliditet (%) 10,8 Hyresintäkter(mkr)214 Rörelseresultat (mkr) 46,2 Resultatefterskatt(mkr)3,0

VisionAB Vänersborgsbostäder skall utveckla en ekonomisk grund, som gör bolaget långsiktigt marknadsle-dande bland annat avseende upp-levd trivsel, trygghet och variation i standardutbud. Kundperspektivet är framträdande. Den gentemot kun-den kommunicerade visionen är:

”Vänersborgsbostäder, en bra del i ett bra liv”.

Kort om bolaget

4

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

VD har ordetStorasatsningarpåbyggnationochunderhållledertillattraktivahyresrättermedvarierandehyres-nivåer.

Videntillbakablickpådetårsomgåttkonstaterarjagattviskavaranöjdaöverattvikunnatfullföljaochöverträffade intentionervihade inför2012.Vårt resultatär lägreändenbudgetpå5,0mkr somvi lagt,utfalletblev2,2(3,2)mkrkronorefterfinansnetto.Mendetärglädjandeattvikunnatgöraenextrastorsatsningpåunderhållochupprustningavvåraäldrefastigheter.

Under 2012 gjordes en kundundersökning där vi får en direktåterkopplingpåvadkundertycker.Mycketärpo-sitivtmendetfinnsävensakersomvikanförbättra.Un-dersökningenliggertillgrundnärviplanerardeåtgärdersomskallgenomförasivåraområdenochfastigheterochärettbrasättattkunna förbättraoss. Ibörjanav2012sjösatteviettnyttuthyrningssystem.Ettsystemdärmansamlarköpoängochsomskallgöradetenklareochmerrättvistattfåtagpåenlägenhet.Underåretharvihaftengodoch jämnefterfråganpå lägenheter.Perden15decembersaknadesintäkterpå26lägenheter(24).De förbättrade kommunikationerna till Göteborg blev

klaraislutetav2012.NukanmanåkatågtillGöteborgpå49minuter.Ävenriksväg45ärnutillstörstadelutbyggdtill4-filsväg.MöjlighetenattkunnaboiVänersborgocharbeta eller studera i Göteborg har därmed markant för-bättrats.UnderåretharvimarknadsförtosspåBoplatsGöteborg förattberättaomvadvi kanerbjudavidVä-nernssydspets.

Andra etappen på Roddaregatan har färdigställts un-der året. Stamrenoverade och nyproducerade lägenhe-ter iettbra lägeochmeden fantastiskutsikthargjortattefterfråganfortfarandeärhög.Hisssomnårsamtligalägenhetermöjliggörkvarboendeiettområdedärdettatidigaresaknats.Enstamrenoveringmedreliningochkvarboendemöjlig-

gjordes i tre trapphus på Bangatan 6. De upphandlingar som gjordes under första halvåret 2012 föll väl ut ochleddetill attvi gjordedennaextrasatsning. Fastighetenärgammalochbehovetvarstort.Viharunderåretsatsat41,7 mkr i underhåll. Pengarna har bland annat satsats

5

VD

Fyraspännandehändelserunderåret

Året inleddes med en välbesökt visning på Roddarega-tan 12. 1 800 besökare passade på att se de nybyggda lägenheterna.

I april fanns vi på plats i Arena Vänersborg under årets Bomässa. Mässan lockade många besökare och vi mark-nadsförde kommande etapper på Roddaregatan.

Den 5:e maj var det Regiondag på Boplats Göteborg. Tillsammans med Eidar Trollhättans Bostadsbolag och Uddevallahem presenterade vi Trestad för Göteborgarna.

påfönsterbyten,bytenavkök,nyatvättstugorochandraåtgärdersombehövs förattfastigheternaskallvaravälunderhållna. PåNiklasbergsområdetharbyggnationenavBjörkenpå-

gåttunder2012.Fastighetentasibrukibörjanav2013.Ytterligaretvåboendenpåområdetäribehovavombygg-nad,men socialförvaltningen somhyr fastigheterna haraviseratattresurserinulägetsaknasförenfortsättning.Jagskulleslutligenviljariktaettstorttacktillalladuk-

tigaochpositivamedarbetareiföretagetochtillstyrelsesamtägareförettgottsamarbeteochförertstoraenga-gemangochintresseibolaget.

Lev väl!

Gunnar JohanssonVD

På Niklasbergsområdet har byggnationen av Björken pågått under 2012. 45 lägenheter står inflyttningsklara i mars 2013.

5

6

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Allmänt om verksamhetenAB Vänersborgsbostäder har anor sedan 1947. Företaget

varenstiftelsesomombildades1995tillettkommunaltaktiebolag.Bolagetägstill100%avVänersborgskommunoch är kommunens största bostadsbolag. Huvudsakligauppgiftenärattfrämjakommunensförsörjningavbostä-der och kommersiella lokaler. Förvaltningen bedrivs tillstörsta delen i egen regi. Bolaget förvaltar dessutom en stordelavkommunensfastighetsbestånd.

AffärsidéABVänersborgsbostäderskallerbjudabostäderochlo-

kalermeddenserviceochkvalitetsomhyresgästerefter-frågarochärbereddaattbetalaför.

VisionAB Vänersborgsbostäder skall utveckla en ekonomisk

grund, som gör bolaget långsiktigt marknadsledandeblandannatavseendeupplevdtrivsel,trygghetochvaria-tionistandardutbud.Kundperspektivetärframträdande.Dengentemotkundenkommuniceradevisionenär”Vä-nersborgsbostäder,enbradeliettbraliv”.

MålsättningarFör 2013 har vi bland annat följande mål:

• Soliditet:Enökningmed0,5%.Långsiktigtmål15%• Direktavkastning:8%Långsiktigtmål9%• Bolagetskallvaraentillgångförkommuninvånarna.

OrganisationsanslutningarAB Vänersborgsbostäder är medlem i:SABO-SverigesAllmännyttigaBostadsföretagFastigo-FastighetsbranschensArbetsgivarorganisationHBV-HusbyggnadsvarorHBVFöreningupa

StyrelseDenavVänersborgskommunfullmäktigeutseddastyrelse,harsedanårsstämmaniaprilhaftföljandesam-mansättning:

Ordinarie ledamöterAnders Forsström, ordförande SigynLindbom,viceordförandeAnn-Helen SelanderChristinSlättmyrMagnus Kesselmark

SuppleanterHenrik HarlitzBengt WallinAndreasRydholmJoakim SjölingGunnel Dirsäter

Verkställande direktörGunnar Johansson

Revisor ordinarieStefan Frifelt, aukt. revisor

SuppleantBarbro Holmgren, aukt. revisor

Lekmannarevisorer ordinarieThomas BoströmBennyJonasson

SuppleanterÅke ClaessonMagnus Cassel

SammanträdenUnderåretharstyrelsenhållitsexsammanträden.

FörvaltningsberättelseStyrelsenochverkställandedirektörenförABVänersborgsbostäder(orgnr556489-0274)avgerföl-jandeberättelseöververksamhetenförår2012.

7

SAMHÄLLSNYTTA

8

SAMHÄLLSNYTTA

Praktikplatser Många skolelever erbjuds att förlägga sin prao eller

praktikhosABVänersborgsbostäder.2012hadevicirka20praktikplatsertilleleveriåldrarna15årochuppåt,dethandlar främstomarbetsuppgifter inomfastighetssköt-sel.Viharocksåisamarbetemedfrivårdensamtindivid-ochfamiljeomsorgentagitemottvåpersonerunderåretsom avtjänat samhällstjänst hos oss.

SommarjobbVarjesommarerbjudervicirka20ungdomarsommar-

jobbinomfastighetsskötselochadministration.

Hjälpande händer Bolaget ärmed och delfinansierar ett projekt på Tor-

paområdettillsammansmedHyresgästföreningen.Hjäl-pandehänderärenaktivitetsklubbsomiförstahandvän-dersigtillbarnmellan5och13år.Underåretharungefär65barnochungdomardeltagit,vilketärenökningmedcirka25barnjämförtmed2011.Barnenfårblandannathjälpatillmedattrensairabattersamtdelauthyresavierochmeddelandentillhyresgäster.Mankanävenfåhjälpmedläxläsningochteckenspråksutbildningetc.

Hjälpande händer har under året utökats med en sam-talsgruppditflickoriåldern10-17årärvälkomna.

Bostadsanpassningar IsamarbetemedVänersborgskommunutförvibostads-

anpassningarförvårahyresgäster.Oftastinnebärdetattviökarsäkerhetenochtillgänglighetenibostaden.Dettamöjliggör för hyresgästen attbo kvar längre i sitthem.Under2012utfördevi86ståtgärder,detärenminskningfrån föregående år (99).

De vanligast förekommande var:•Borttagningavtrösklar•Stödhandtag•Rullstolsramper•Anordnaduschplats•Höj-ochsänkbarttvättställ

SamhällsnyttaAttbidratillkommunensattraktivitetochvaraentillgångförkommuninvånarnaärtvåviktigamålsombolagetlöpandearbetarmotienmängdolikaprojekt.Detärocksåviktigtförossattunderlättaförmänniskorattbokvarisinaområdengenomsärskildasatsningarpåtillgänglighetochservice.

Ökat boinflytandeAvtaletmellan AB Vänersborgsbostäder och Hyresgäst-

föreningengällandeboinflytandesadesuppunder2011.Engemensamarbetsgrupptillsattesföratttittapåenutveck-lingavboinflytandetsamtformernaförettfortsattarbete.Detharresulteratiettnyttavtalsomträderikraft2013.

BosamVi har under flera år samarbetat med socialförvalt-

ningen förattmotverkahemlöshet.Somettallmännyt-tigtkommunaltbostadsbolagtarviettstortansvariattmedverkatillattmänniskorsominteuppfyllerkravenförattfåettegetlägenhetskontraktändåkanfåettboendeunder kontrollerade former. Under 2012 har Vänersborgs kommunhyrt ett40-tal lägenheter avABVänersborgs-bostädersommansedanharhyrtutiandrahand.25avdessaharletttillegnakontrakt.

KvarboendeEnfjärdedelavbolagetshyresgästeräröver65åroch

andelenväntasökakraftigtinomdekommande15åren.Dettamedförsannoliktenökadefterfråganpåtillgäng-lighet,trygghetochservice.Destörstaåtgärderna,somhiss, breddning av badrum och dörröppningar gör vi isamband med stamrenoveringar medan åtgärder som kontrastmarkeringar i trapphus och bättre belysning iområden sker löpande.

NybyggnationUnder 2012 har vi fortsatt om- och tillbyggnationen i

kvarteret Vesslan – Roddaregatan 10 A-C. Vi har renove-rat18lägenheterom3rumochköksamtbyggttilltvånyavåningsplanochdärmedtillfört ytterligare 12 lägenheterfördelademellan2–4rumochkök.Dettaäretapptvå iområdetochviharnutillfört21nyalägenheterikvarteret,renoverat36lägenheterochinstallerathissifemtrapphus.Planenförkvarteretärattrenoveraochbyggapåenhus-kroppperår.Helaprojektetväntaspågåtill2016.Närviärklaraharvitillfört57nyalägenheter,renoverat98befint-ligalägenheterochinstallerathissi14trapphus.

9

VÅRD OCH OMSORG

Vård och omsorgBolagetharsedan1998ettantalblockhyresavtalmed

socialförvaltningen iVänersborgskommun.Avtaletom-fattarnu385 lägenhetermedtillhörande lokaler, totalt37 893 m2.

Blockförhyrningen innebär att socialförvaltningen hyrut lägenheterna i andra handtill de boende. För att fåhyraenlägenhetkrävsideflestafallettbiståndsbeslut.Hyrangentemotsocialförvaltningenärbaseradpåden

verkligakostnadenförfastighetensamtenplanenligav-skrivning.Årligenläggsenbudgetdärvitillsammansgårigenomvilkaåtgärdersombehövergenomförasifastig-heterna. En avräkning sker vid årets slut, där man avräk-narunder-ochöverskott.PåNiklasbergsområdetharbyggnationenavBjörkenpå-

gåttunder2012.Fastighetentasibrukibörjanav2013.Ytterligaretvåboenden,GläntanochSolbacken,påom-rådetäribehovavombyggnad,mensocialförvaltningensomhyrfastigheternaharaviseratattresurserinulägetsaknasförenfortsättning.

Några andra underhållsåtgärder som kan nämnas är:Taket påPionenharmålats, påKastanjenhar ettnytt

trygghetslarm installerats. På Lundala har brandlarmetbyttsutochävenkyl/frysärutbytta.

VårdochomsorgGenomettnärasamarbetetmedVänersborgskommunskaparvitrygga,flexiblaochattraktivafast-igheterförboendeochpersonal.

OmsorgsfastigheterNiklasberg SolhagaKorseberg SolängenPionen KastanjenPrästkragen RinghemLundala SkänkenRunnarebo

Fleraavnamnenärdesomanvändsifolkmunochintekorrektafastighetsbeteckningar.

TrygghetsboendeDettaärenboendeformdäringetbiståndsbeslutkrävs.

Under2012harplanernavuxitframpåettTrygghetsbo-endeiFrändefors.Trygghetsboendeärföräldresomärförfriskaföräldreboendemensomvillhamertrygghetochsocialsamvaroänvaddekanfåisittnuvarandehem.Undervåren2013pågårombyggnadavåttalägenheter

iRinghemsservicehusiFrändeforstillTrygghetsboende.Boendet är riktattill personer somär 70+och somvillkännaenstörretrygghetmedmöjlighettillhemvård,till-gångtillmatsalochaktiviteter.Bolagetäransvarigt förTrygghetsboendetochuthyrningen.

10

MILJÖ

MiljöarbetetärviktigtförABVänersborgsbostäderochdärförarbetarvisystematisktmedmiljöfrågor.Vivetattvåra fastigheter påverkar miljön under hela deras livs-längd,frånnyproduktiontillförvaltningochslutligennärfastighetenrivs.Genomattarbetasystematisktkanvisetydligaresultatpåvadviårligenåstadkommerochhurviharminskatvårpåverkanpåmiljön.Merpartenavfastig-heternavärmsuppviaspillvärmeiettfjärrvärmesystem.Vi använder inte längre fossila bränslen för uppvärmning.

ElMerpartenavdenelsomviförbrukarärsåkalladfastig-

hetseldetvillsägaeltilltrapphus,tvättstugorochbelys-ning. Endast en liten del av den el som vi använder går åt tilluppvärmning.Viharsedanhösten2009enmodellför

MiljöABVänersborgsbostädersmålsättningärattskyddamänniskor,miljöochegendomfrånallariskersom hör samman med vår verksamhet.

elhandelvilketinnebärattvibundit50%avvårförbruk-ningpå5år,25%på3åroch25%rörligtelpris.Fördelenärattvifårenjämnarekostnadsfördelningsamtidigtsomvi får del av nedgången av den rörliga delen. Under året harfokuslegatpåtvättstugorna,därviharbyttut30en-heter.Förutomattdetpåverkarelförbrukningenpositivtså påverkas även vattenförbrukningen. Löpande satsasävenpåenergieffektivalösningarförbelysningitrapphusochgemensammautrymmen.

Energi och vattenIbörjanav2008skrevstyrelsenunderSABO-företagens

Skåneinitiativ. Initiativet innebär bland annat att de fö-retag som ansluter sig ska försöka minska sin energian-vändningmed20%frånbasåret2007tillår2016.Vihar

Våraboendeharrätttillen behaglig miljö i sina

lägenheter.

11

MILJÖ

nåttenbesparingpå5,2%vilketäriunderkantmedvadvimåsteåstadkommaförattnådetövergripandemålet.Under året har fokus legat på injustering av våra värme-anläggningar.

AvfallshanteringVänersborgskommunäranslutnatillencentralanlägg-

ningförrötningavbiologiskthushållsavfallochenergiå-tervinning av övrigt avfall. Dettainnebärattviinteharsatsatpåattinförahushålls-

närakomposteringutan istället inriktarosspåattvåraboendeskallsorterasopornapåettriktigtsätt.För2012har det skett en litenminskning av avfallsmängden till3,34 m3/lägenhet(3,38).Under2012harmantagitbeslutomattändraavfalls-

hanteringenfrån1juni2013.Detinnebärattmanifram-tiden inte enbart ska sorteramatavfall och restavfall iolikapåsar.Påsarnaskaocksåslängas iolikakärl - rest-avfallet iettgröntochmatavfallet iettnytt,brunt.Detbrunakommeratttömmasvarjeveckaochdetgrönavar-annanvecka.Systemet kommer innebäraökade kostnaderoch svå-

righeterattlösahanteringenrentpraktiskt.Debrunakär-lenharenstorlekpå130liter,detinnebärettökatantalkärlvilketledertillattmångasoprummåstebyggasomochmeddetenökadkostnadförhanteringen.

InomhusmiljöVåraboendeharrätttillenbehagligmiljöisinalägen-

heter.Viarbetardärföraktivtochlöpandeförattåstad-kommaenenergioptimalinomhusmiljö.

AB Vänersborgsbostäder följer den förordning som finns gällande kontroll av ventilationssystem så kalladOVK (obligatorisk ventilationskontroll). Under året har740lägenheterkontrolleratsochvidbehovåtgärdats.

Under året har vi genomfört radonmätningar i 312 lä-genheter. Mätningarna följer den plan som vi har lagt upp förarbetetochideenstakafalldärvärdenaharvaritför-höjda så vidtas även åtgärder.Under 2012 startades ett arbetemed elbesiktning. Vi

besiktigarallelifastighetenbådeiallmännautrymmenoch i lägenheterna.Vimonterarävenvattenbesparings-utrustning i kök och badrum. Under 2012 färdigställdevikvarteretVipanocharbetetharpåbörjatsikvarterenTeodoliten1och2samtLinjalen.Förattskapaettbehagligtinomhusklimatsåärmerpar-

tenav fastigheternaanslutnatill väderprognosstyrningav inomhustemperaturen. Detta innebär att vi vid vä-deromslagietttidigareskedekanjusteratemperaturen.Förutomenbättrevärmekomfortgerdetocksåenlägreenergiförbrukning.

UtomhusmiljöÄvenutomhusärmiljöarbetetviktigt.Genomattskapa

positivautomhusmiljöerbidrarvitilldeboendeslivskva-litet.Tillgänglighet,säkerhetochtrivselärledstjärnornärviplanerarochbyggeromutomhusmiljöer.Vi fårocksåenmöjlighetattskapaförutsättningarförenmiljövänligförvaltning.Viharunder2012fortsattmedvårupprust-ningavgårdsmiljöer i blandannat kvarterenVipanochViggen.

Diagram

Page 1

3,32

3,383,34

3,0

3,1

3,2

3,3

3,4

3,5

2010 2011 2012

Avfallm3/lgh

Diagram

Page 1

152,5155,5

145,0

130

135

140

145

150

155

160

2010 2011 2012

EnergiförbrukningkWh/m2

12

KUNDER OCH MARKNAD

Bostadsmarknaden i VänersborgHyresmarknadeniVänersborgpräglasavmångfald.Det

finnsettvarieratutbudav lägenheter, radhusochävenfriliggandevilloratthyra.Mångfaldpräglarävenantalethyresvärdar.Detfinnsmångaaktörermedfärreän100lägenheter i sitt fastighetsbestånd. Befolkningen i Vä-nersborgborpåföljandesätt:

BostadshyresgästerEnligt SCB:s senaste mätningar bor 4 923 personer el-

ler drygt 13% av kommunens invånare hos AB Väners-borgsbostäder. Av de boende är 26% med utomnordisk bakgrund. Av 2 653 personer mellan 18-64 år är 20% (18) arbetssökande, i denna siffra redovisas både arbetssö-kandeutanarbeteocharbetssökandeiarbetsmarknads-åtgärder.

Fortsatt god efterfråganDen som vill få en bostad hos AB Vänersborgsbostäder

måste vara registrerad som bostadssökande. Vid årsskif-tet2012/2013hadevidrygt2500registreradebostads-sökande.Den10januari2012infördesettnyttuthyrnings-sätt.Förattskapasålikaförutsättningarsommöjligtharvinuettsystemsomger”köpoäng”.Poängengrundarsigpåantaletdagarmanståttregistreradsomsökande.Detär köpoängen som avgör vem som får lägenheten. Under 2012harvihaftenfortsattgodefterfråganpålägenhe-terochviharlyckatsbehållaenlågvakansgrad.Den31december2012saknadeviintäkterpå26lägenheter.Avdessavaråttalägenhetermöjligaatthyrautmedomgå-ende inflyttning. Resterande var ställda för renoveringmellanin-ochavflyttandehyresgästellerisambandmedpågåendestambytepåRoddaregatan.Vihadeunderåret527 avflyttningar, vilket genererade en omflyttning på19,8%(19,7).Defrämstaanledningarnatillflyttvaränd-

radefamiljeförhållanden, lägenhetsstorlekellerattmanska börja arbeta eller studera på annan ort.

BefolkningsutvecklingUnder2012hardetinteskettnågrastörreförändringari

befolkningsutvecklingeniVänersborgskommun.Antaletinvånareden31december2012var36968personer,enökningmedsexpersonerjämförtmed2011.Vänersborguppvisarettnegativt födelsenettoochettpositivtflytt-netto,vitapparinvånareinomdetegnalänetmenökarfrån övriga Sverige och utlandet. Våra grannkommunerTrollhättan och Uddevalla har båda haft en positiv ut-vecklingunder2012ochTrestadsregionenharökatmed630 invånare. Det korta avståndet mellan städerna gör attmångaväljerattboienstadocharbetaellerstuderai en annan.

Lokaler – garage – p-platserLokalersvararförcirka2,5%avhyresintäkterna,garage

ochp-platser för cirka1,9%.Bolagets lokaleräruteslu-tandebelägna i eller vidbostadsfastigheterna.Normal-beståndet består av 8 270 m2, till det kommer drygt

KunderochmarknadVänersborgsbekvämapendlingsavståndtillGöteborggerförutsättningarförenhögefterfråganpåbostäder.Viharettvarieratutbudavfastighetermedmångalägenheteriradhusmiljömedtillgångtillegenuteplats.Medvåra3040lägenheterärviVänersborgsstörstabostadsbolag.

Antal Andel av Åldersfördelning hyresgäster kommun

0-6 år 489 16%

7-15 år 472 13%

16-19 år 226 11%

20-24 år 447 20%

25-34 år 645 18%

35-54 år 1 017 10%

55-64 år 432 9%

65-79 år 660 12%

80-w år 535 24%

Totalt 4 923 13%

HyresrättBostadsrättSmåhusLantbruk/övriga

Hyresrätt 26%

Bostadsrätt 14%

Småhus 53%

Lant-bruk/övr

7%

13

KUNDER OCH MARKNAD

17 000 m2somkommunenhyrförolikaverksamheter.Viharhaftgodefterfråganpålokalerunderåret,endastenstakalokalerochförrådharvaritouthyrda.Efterfråganpågarageochp-platserharunderåretfortsattvarahögmedundantagförvissaområdendärparkeringssituatio-nen i övrigt är god.

Enkäter och undersökningarVigenomförvartannatårenomfattandehyresgästun-

dersökningmed hjälp av AktivBo. I den senaste under-sökningensomgenomfördesiseptember2012gickviutmedenkätertillnästan1200hushållochfickinsvarfrån742stycken,vilketgavensvarsfrekvenspåcirka64%(58).Resultatetvisarpånöjdarekunderjämförtmed2010.EttmätvärdeärnöjdkundindexNKIdärvinåddehöga93,6%(91,7). Undersökningen visar vilka fokusområden som bör prioriterasexempelvistrygghetdärvissaavsäkerhetsåt-gärdernaplanerasutifrånundersökningensresultat.

”93,6% uppger i hyresgästundersökningen att man är nöjda med bolaget”

NKI - Nöjdkundindex

91,792,893,6

80

85

90

95

100

2008 2010 2012

Procent

14

FASTIGHETER

ratörerfrånFastighetsservicekontorpåTorpavägen1.Vihargjortändringenförattfåenbättrestyrningavjobbenochenjämnarearbetsbelastningpåvårareparatörer.

Trygghet och säkerhet AB Vänersborgsbostäder arbetar aktivt med trygghet

ochsäkerhetsfrågor.Fleraavdeåtgärdersomutförsväljsutfråndenårligahyresgästundersökningensomviunderettantalårgenomfört.Vikandåpåettbrasättsevadhyresgästernaharföruppfattningomsinakvarter.Underåretharviblandannatbyttförrådsdörrarikvar-

terenSkatanochSpoven.IkvarteretKråkan5harsamt-ligalägenhetsförrådbyttsutochsamtidigtharbelysning-enpåvindarnabyttsutochförstärkts.NynärvarostyrdbelysningharinstalleratsikvarteretNejlikan.Brandsäk-ringsåtgärder har utförts, till exempel trapphusavskilj-ningarikvarterenPionen8och10.IkvarteretSiriusharaltandörrarnagjortsmerinbrottssäkragenomattvimon-teratbrytbleckpåsamtligadörrar.Ettannatarbetesomstartadesunder2012ärelbesikt-

ning av fastigheterna. Vi besiktigar all el i fastighetenbåde i allmänna utrymmen och i lägenheterna. Bristerochfelaktigheteråtgärdasdirektochsamtidigtinstallerarvijordfelsbrytareilägenheterdärdetsaknas.Närviändåär i alla lägenheter passar vi på attmontera vattenbe-sparingsutrustningikökochbadrum.Vikontrollerarochbyterävenbrandvarnareomsåkrävsochgörenstatus-bedömningavvitvaror,kontrollerarvarmvattentempera-turenochutförläckagekontroll.Slutligensesävenventi-lationenöveravseendefiltermedmera.Under2012harbesiktningenavkvarteretVipanfärdigställtsochkvarte-renTeodoliten1och2samtLinjalenharpåbörjats.

FörvaltningsuppdragetAB Vänersborgsbostäders förvaltningsuppdrag med

Vänersborgskommunupphördeattgälla2012-12-31.Vihar under 2012 förhandlat fram ett nytt avtal gällandedentekniskaförvaltningen.Kommunenhardockvaltattifortsättningenskötadenadministrativaförvaltningeniegen regi.Avtaletvitecknatlöperpåtreårochinnebärattvisäl-

jertekniskatjänstersåsomdrift,fastighetsskötselochre-parationer.Visäljerävenjourtjänsterochkommunenärocksåanslutentillvårfelanmälan.

FastighetsunderhållABVänersborgsbostädersfastigheterärbyggdamellan

1901och2007medettmedelvärdeårfrån1981.Enstordel av fastighetsbeståndet uppfördes under 1950- och1960-talen vilket innebär att stora underhållsinsatserkommerattkrävasmedframföralltstambytenochbad-rumsrenoveringar men även energibesparande åtgärder. ABVänersborgsbostädersambitionärattanpassaäldre

bostäder till den boendestandard som efterfrågas idagochiframtiden.Viharunder2012 lagtut183kronor/m² i underhålls-

kostnader.Detärdåbådein-ochutvändigt,planeratochoplaneratunderhåll.Målsättningenäratthållaenhögun-derhållsnivåförattökavärdetpåfastigheternaochsänkareparationskostnaderna.Under 2012 har om- och tillbyggnaden av kvarteret

Vesslanfortsattochetapp2färdigställtsmedtolvnyalä-genheterochdebefintligaharstamrenoverats.IkvarteretHägern3harvistamrenoveratkökochbad-

rum med metoden relining. Badrummen är omgjorda mednyaytskiktochsamtligelilägenheternaärutbytt.Ikökenharvibevaratsnickeriernamenbytttillnyaluckorochbänkskivor.

ReparationerFörvaltningsavdelningen har under året gjort föränd-

ringarvadgällervårareparatörer.Frånatttidigarevaritstationeradeuteikvarterenutgårnumerasamtligarepa-

FastigheterSamhälletförändrasständigtliksommänniskornasönskningar,drömmarochbehov.Detgälletallaområden,såävenboendet.ABVänersborgsbostädersträvarefteratthaensåoptimalfastighetsför-valtningsommöjligtförattmötavårakundersönskningarochbehov.

15

FASTIGHETER

Underhåll utfört 2012Viarbetarfortlöpandemedattrenovera,underhållaochförbättra.Nedan visasnågraavdearbetensomutfördesunder2012.

Kv BastubanRenoveringavkökochbyteavgarderobsdörrar

Kv SparvenRenovering av balkonger inkl balkongskärmar

Kv KastanjenUtvändig målningKv Oxeln

Markarbete

Kv Vipan, Viggen, Teodoliten 2Byteavgaragetak

Kv Vipan och ViggenIordningställande av uteplatser

Kv VesslanTillbyggnadochstambyte

Övrigt

Kv Filtret Färdigställt upprustningen av gårdsmiljön

Kv Filtret, Cypressen, Skatan och Pappersmästaren 2 Renoveratochbytttvättutrust-ningiettfleraltvättstugor

Kv Vipan På Kastanjevägen 41-47 har tvättmaskinerochtorktumlareinstallerats i varje lägenhet.

Kv Skatan Byteavvarmvattenberedare

Kv Kråkan 5 Byteavförrådsväggar

Kv Frändefors 1:62 Nyafönsterharmonterats

Kv Sedimentet Renoveringavkökochbyteavgarderobsdörrar

Fastighetsbestånd Antal m2

Bostäder 3 040 198 440Lokaler 137 25 586Garage 592 9 183Utförligarefastighetsspecifika-tionåterfinnsislutet.

Fastighetsköp-/försäljningUnderåretharingafastighetsköpellerfastighetsförsäljningarskett.

16

PERSONAL

Somstödfinnsblandannatenhandbokietik-ochmo-ralfrågor. Personalpolicy, jämställdhetspolicy samt jäm-ställdhetsplan är fastställda. Av det totala antalet, 70 (70) fastanställdamedarbetare,perden31december2012är16(17)kvinnoroch54(53)män.Fördelningenmellankö-nenärojämnblanddekollektivanställda,detärbetydligtflermänänkvinnor.Blandtjänstemännenärfördelning-en ungefär likamånga kvinnor sommän.Omräknat tillhelårstjänster,vidennettoårsarbetstidav1780årstim-mar, innebärdetattvihar73(80)helårstjänster.Under2012hadebolaget10(10)medlemmaristyrelsen,varav4(4)kvinnor.Totalaantaletpersoneribolagetsstyrgruppuppgårtill6(6)personer,varav1(1)kvinna.Personalom-sättningenuppgicktill13%(12)ochmedelåldernvar49år (47).

Från ochmed 1 januari 2013 har administrationen avvårt externa förvaltningsuppdrag återtagits av kom-munen. I sambandmed dettaminskar bolagets perso-nalstyrkamedsextjänster.Samtligaharerbjuditstjänstinomkommunenssamhällsbyggnadsförvaltning.Planerings-ochutvecklingssamtalgenomförsregelbun-

det med all personal. I samband med löneförhandlingen

PersonalBolagetshyresgästerställeralltstörrekravpådenservicesombolageterbjuder.Personalensattity-der,kunskaperochagerandeärdärförenavbolagetsviktigasteframgångsfaktorer.

genomförsävenmåldialogoch lönesamtal.Ettantalut-bildningarförkompetenshöjningochkundorienteringharskettunderåret.Utbildningarnaharvaritavdelningsan-passade.Utbildningskostnadernauppgårtill 500000kr(637 000). Utbildningskostnader omräknat per anställd blir7143kr(9105),tilldettakommersatsadarbetstid.

Hälsa och friskvårdUnder2012harnyföretagshälsovårdupphandlatsoch

arbetetmedförebyggandefriskvårdharfortsatt.Hälso-inspiratörerna har under året bland annat anordnat en inspirationsföreläsning om kost och motion, prova påaktivitet–BodyPump,hälsotävlingsamtfruktkorgundervinterhalvåret.Det har genomförts friskvårdsaktiviteter både indivi-

duelltochkollektivt.Personalenharmöjlighetattnyttjaenfriskvårdstimmaiveckanochdetfinnspengaravsattatill friskvårdsaktiviteter både individuellt och kollektivt.Uppskattade aktiviteter har varit fredagsspinning, jog-gingochsimning.BolagetärmedlemiVänersborgskom-muns Personalklubb som har till uppgift att främja detfysiska,psykiskaochsocialavälbefinnandetiarbetslivetochpåfritiden.

17

FINANS

FinansieringAB Vänersborgsbostäder ökade under året sin långfris-

tigaupplåningmed78mkr.Merpartenavbolagetslånlö-per med kort räntebindning. Ränterisken begränsas med hjälp av räntederivat, främst ränteswappar där bolaget betalarfasträntaunderavtaladelöptider.Effektenavrän-tederivatenärmedräknadidenyckeltalsomredovisas.Låneskuldenuppgicktill987mkr (910).Avdessahade

904 mkr (816) kommunal borgen som säkerhet. Reste-rande del, 83 mkr (94) utgjordes av pantbrevslån. Finansiellakostnaderår2012uppgicktill44,1mkr(35,3).

Avåretskostnadavser2,1mkrborgensavgiftoch5,3mkrkostnaderförattlösaswap-ochoptionskontrakt.Denge-nomsnittligtbetaldalåneräntan(exklusiveborgensavgift)förhelaåretblev4,54%(3,86),medangenomsnittsräntanpåbalansdagenuppgicktill3,92%(3,65).Antallånvarvidårsskiftet16(33).

RänteförfallostrukturDengenomsnittligaräntebindningstidenvarpåbalans-

dagen6,57år(7,67).Andelavlåneportföljensomskarän-tejusterasinom12månaderuppgårtill8%(0).

FinansABVänersborgsbostädersamarbetarmedVänersborgskommunifinansieringsfrågorochbolagetslikvidaflödengårgenomkommunenskoncernkontosystem.Styrelsenförbolagetharunderåretan-tagitennyfinanspolicyochräntestrategi.

KreditförfallostrukturLåneportföljen hade vid årsskiftet en genomsnittlig

återstående löptidpå1,36år (0,86).Andelav låneskul-den som har kreditförfall inom 12månader uppgår till43% (65).

Fastigheternas värdeVärdet på fastigheterna kontrolleras årligen. Bokfört

värdejämförsmedberäknatmarknadsvärde.Dettagörsförattsäkerställaattdetbokfördavärdetinteöverstigermarknadsvärdet. Vi använder oss av värderingsverktyget Datscha. Vär-

deringsmodellen bygger på varje fastighets förväntadekassaflöde under fem år samt ett beräknat restvärdevid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningen base-raspååretsutgåendehyrorochhyresbortfall.Drift-ochunderhållskostnader samt avkastningskrav kommer från marknadsinformationperdecember2012av fastighets-konsultbolaget NewSec Advice. Marknadsläget avspeg-las också i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Vårinterna värderingsmodell kvalitetskontrolleras årligen genomattvi låterettantalutvaldafastighetervärderas

186

156

183

120

140

160

180

200

220

2010 2011 2012

UnderhållskostnaderKr/m2

11,411,310,8

9

10

11

12

13

2010 2011 2012

SoliditetProcent

18

FINANS

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står:Balanserade vinstmedel 29 765 381Årets resultat 3 019 120 32 784 501

Styrelsenoch verkställandedirektören föreslår 2013 årsordinarieårsstämmaatt:inyräkningbalansera 32784501 32 784 501

avettutomståendevärderingsinstitut (NAISvefa).Ned-skrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredovisningslagen. Uppskrivning av fastigheterskeromvärdeuppgångenkanansesvarabeståendeochtillförlitlig. Ingenuppskrivningellernedskrivningharge-nomförts under året.

Resultat och ställningABVänersborgsbostädervisarettpositivtresultatefter

finansnettopå2,2mkr(3,2),ettresultatsomintenårupptillåretsbudgetpå5,0mkr.Bolagetharmedvetetsatsatpåettutökatunderhållsprogramvilketharletttillattre-sultatet blivit något lägre.Hyresintäkterna blev 214,2mkr (204,3). Förändringen

beståravengenomsnittlighyreshöjningpå2,2%från1ja-nuari,menocksåettbättrevakanslägejämförtmed2011.Företagetharåterigenklaratavenkraftfull satsningpåunderhållavfastigheterna,utfalletblev41,7mkr(42,0).Fastigheternas direktavkastning, mätt som driftöver-

skottetiprocentavbokförtvärde,uppgårtill7,95%(7,38).Årets investeringar i fastigheter uppgår till 114,6mkr

(55,1), varav fastighetsförvärv0mkr (0)ochny/till/om-byggnad114,6mkr(55,1).Egetkapitaluppgickvidåretssluttill127,3mkr(124,3),

vilket innebär en soliditet på 10,8% (11,4). AB Väners-borgsbostäderslikvidamedeluppgicktill0,2mkr(5,4).Bolaget är anslutet till ett gemensamt koncernkonto

inom Vänersborgs kommun, där andelen av den gemen-sammakreditlimitenuppgårtill33mkr(15).Påbalansda-genärlimitenutnyttjadmed8,5mkr(0).Fastighetslånenharökatmed77,7mkr (19,8). Ide fall

kommunalborgenanvändssomsäkerhetförfastighetslå-nenbetalarbolagetdenborgensavgiftsomfastställtstillVänersborgs kommun.

Kassaflödet från den löpande verksamheten har varitpositivtochuppgicktill24,1mkr(25,9).

Utsikter för 2013Vi räknarmed att efterfrågan kommer att vara stabil.

Hyrornaökarmedigenomsnitt1,6%under2013.Arbetetmedförbättringocheffektiviseringinomdriftochadmi-nistrationfortsätterförattmötakostnadsökningarinomrespektive område. Investeringar i nyproduktion ochstörrerenoveringarkommerattgenomförasävenunder2013vilketledertillattbolagetsbelåningkommerattökaytterligare. Företagets finansverksamhet regleras av enfinanspolicy.Bolagetsandelrörligräntaärförnärvaranderelativtlitenvarförförändringarpåräntemarknadenbarafår marginellt genomslag på bolagets resultat. Genom-snittsräntaninklusiveborgensavgiftför2013beräknasbli4,11% (4,65).

Resultatet av bolagets verksamhet samt ställning vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande resul-tat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt därtillhörande noter.

19

RESULTATRÄKNING

Resultaträkning Not 2012 2011Nettoomsättning 1Hyresintäkter 2 214180673 204262522Övriga förvaltningsintäkter 3 14 619 586 16 928 420

Summa nettoomsättning 228 800 259 221 190 942

FastighetskostnaderDriftskostnader 4 -99822352 -100314809Underhållskostnader -41 658 801 -42 049 197 Fastighetsskatt -4241759 -4013716Avskrivningar 5, 12, 13 -25 897 183 -24 812 511

Summa fastighetskostnader -171 620 095 -171 190 234

BRUTTORESULTAT 57 180 164 50 000 708

Centralaadministrations-ochförsäljningskostnader 5, 6 -10 987 602 -11 689 922

RÖRELSERESULTAT 7, 8 46 192 562 38 310 786

Övrigaränteintäkterochliknanderesultatposter 9 134923 212237Räntekostnaderochliknanderesultatposter 10 -44099337 -35291692 RESULTAT EFTER FinAnSiELLA pOSTER 2 228 148 3 231 332

Uppskjutenskatt 11 790972 -818879

ÅRETS RESULTAT 3 019 120 2 412 453

20

Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31

TiLLGÅnGAR

AnLÄGGninGSTiLLGÅnGAR

Materiella anläggningstillgångarByggnaderochmark 12 1050907289 1040093154Pågåendeom-ochtillbyggnad 12 120088830 41520016Maskinerochinventarier 13 1882948 1762556

Finansiella anläggningstillgångarAndelarochdepositioner 40000 40000

Summa anläggningstillgångar 1 172 919 066 1 083 415 726

OMSÄTTninGSTiLLGÅnGAR

Varulager m.m.Lagerochförråd 242621 0

Kortfristiga fordringarHyresfordringar 335442 125350Kundfordringar 2 345 957 3 297 322 Övriga fordringar 14 101 802 404 113 Förutbetaldakostnaderochupplupnaintäkter 15 1330502 1023471

Kassa och bank 16 224 215 5 444 794

Summa omsättningstillgångar 4 337 918 10 295 049

SUMMA TiLLGÅnGAR 1 177 256 984 1 093 710 775

BALANSRÄKNING

21

BALANSRÄKNING

Not 2012-12-31 2011-12-311

EGET KApiTAL 17

Bundet eget kapitalAktiekapital(50000aktierànom1000kr) 50000000 50000000Uppskrivningsfond 23 528 541 24 113 101 Reservfond 21 000 000 21 000 000

Fritt eget kapitalBalanserat resultat 29 765 381 26 768 368 Periodens resultat 3 019 120 2 412 453

Summa eget kapital 127 313 002 124 293 922

AvsättningarUppskjutenskatteskuld 11 7024203 7815175

Summa avsättningar 7 024 203 7 815 175

SKULDER

Långfristiga skulderSkuldertillkreditinstitut 18,19 987464925 909738139Skuldtillmoderbolag 16 8495397 0

Summa långfristiga skulder 995 960 322 909 738 139

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 19 785 505 25 763 632 Övriga skulder 20 2 454 158 2 019 901 Upplupnakostnaderochförutbetaldaintäkter 21 24962375 24080006

Summa kortfristiga skulder 47 202 038 51 863 539

SUMMA SKULDER 1 043 162 360 961 601 678

SUMMA SKULDER OCH EgET KAPITAL 1 177 499 605 1 093 710 775

Ställda panterFastighetsinteckningar 22 141112600 141112600

AnsvarsförbindelserFastigo 22 507556 469279

22

KASSAFLÖDESANLYS

KassaflödesanalysDEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2012-12-31 2011-12-31

Resultatefterfinansiellaposter 2228148 3231332 Avskrivningar 26 071 665 24 994 101 Realisationsresultatvidförsäljningfastigheterochinventarier -26338 -109350

Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 28 273 475 28 116 083

Kassaflödefrånförändringarirörelsekapital:Ökning(-)/minskning(+)avförråd -242621 69789Ökning(-)/minskning(+)avrörelsefordringar 736553 1836016Ökning(+)/minskning(-)avrörelseskulder -4661501 -4158627

Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 105 906 25 863 261

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärvochinvesteringifastigheter -114619532 -55070426Förvärvochinvesteringiinventarier -958774 -383548Försäljning av inventarier 29 638 109 350

Kassaflöde från investeringsverksamheten -115 548 668 -55 344 624

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändringavlångfristigalån 77728786 19753484Förändringavskuldtillmoderbolag 8495397 0Aktieägartillskott/nyemission,inbet(+),utbet(-) 0 0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 86 222 184 19 753 484

ÅRETS KASSAFLÖDE -5 220 578 -9 727 878

LiKViDA MEDEL ViD ÅRETS BÖRJAn 5 444 794 15 172 672

SUMMA LiKViDA MEDEL ViD pERiODEnS SLUT 224 215 5 444 794

23

FEMÅRSÖVERSIKT

Nyckeltal 2012 2011 2010 2009 2008

JämförelsetalAntal bostäder st 3 040 3 032 2 997 3 000 3 003Antal lokaler st 137 137 138 136 127Bostadsyta kvm 198440 197695 196362 196362 196362Lokalyta kvm 25586 25712 26037 25866 25875Antal anställda på balansdagen st 70 70 68 72 73Nettoomsättning tkr 228800 221191 214133 210484 205194Rörelseresultat tkr 46 193 38 311 37 418 38 488 33 275Resultatefterfinansiellaposter tkr 2228 3231 1096 5321 1118Bokförtvärdefastigheter mkr 1051 1040 987 1009 1017Balansomslutning mkr 1 177 1 094 1 075 1 048 1 044

AvkastningDirektavkastning % 7,95 7,38 7,19 7,16 6,90Avkastning på totalt kapital % 4,07 3,53 3,53 3,68 3,32Avkastning på eget kapital % 2,40 1,96 0,64 3,61 0,79

FinansSoliditet % 10,81 11,36 11,34 11,56 10,44Fastighetslån mkr 987 910 890 881 896Bruttoränta mkr 44 35 36 33 33Genomsnittsränta % 4,65 3,92 4,12 3,75 3,83

FörvaltningMedelhyrabostäder kr/kvm 946 920 906 897 872Medelhyrabostäderexklsärskildaboendeformer kr/kvm 904 882 866 856 823Hyresutvecklingpåårsbasis % 2,20 1,57 1,30 3,10 1,84Vakanser antal 26 24 76 82 55Omflyttningsfrekvens % 19,8 19,7 21,2 24,5 22,0Driftnetto kr/kvm 371 335 323 326 303Driftkostnader kr/kvm 397 398 418 389 388Underhålls-ochreparationskostnaderkr/kvm 236 235 201 216 218Avskrivningbyggnader % 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0Nöjdkundindex % 93,6 * 91,7 * 92,8

DirektavkastningDriftnetto (exkl central administrationoch försäljningskostnader) iprocentavfastigheternasgenomsnittligabokfördavärde.

Avkastning på totalt kapitalResultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på eget kapital efter skattResultatefterskattiförhållandetillgenomsnittligtegetkapital.

SoliditetEgetkapitaliförhållandetillbalansomslutningen.

genomsnittsräntaRäntekostnader inklusive borgensavgift i procent av genomsnittliglåneskuld under året.

OmflyttningsfrekvensAntalomflyttningaribostadsbeståndetiförhållandetillantalbostäder.

Driftnetto (kr/m2)Bruttoresultatexklavskrivningariförhållandetilltotalaytanbostäderochlokaler.

Driftkostnader (kr/m2)Driftkostnaderiförhållandetilltotalaytanbostäderochlokaler.

Underhålls- och reparationskostnader (kr/m2)Underhålls-och reparationskostnaderna i förhållandetill totalaytanbostäderochlokaler.

NöjdkundindexAndelhyresgäster somärnöjdamedABVänersborgsbostäder somhyresvärdtotaltsett.*Ejgenomförd2009och2011.

24

NOTER

Not 1 Redovisningsprinciper

ÅrsredovisningenärupprättadenligtårsredovisningslagensamtBok-föringsnämndensallmännaråd.Resultaträkningenföljerdenfunktions-indelade uppställningsformen enligt årsredovisningslagen. Tillämpade värderingsprinciper,angesnedan.Omingetannatframgårärprincipernaoförändradejämförtmedföregåendeår.BolagetkommeratttillämparegelverketförK3-bolagfrånochmed2014-01-01.

FordringarFordringarharupptagitstilldetbeloppvarmeddeberäknasinflyta.

VarulagerVarulagretärvärderattilldetlägstaavanskaffnings-ochåteranskaff-ningsvärdet.Lagretbeståravutbytesenheteravvitvarorsamtförnö-denhetertillfastighetsförvaltningen.

Avskrivningar på anläggningstillgångarAvskrivningarenligtplanärberäknadepåtillgångarnasursprungligaanskaffningsvärdenminskademed eventuellt erhållna bidrag ochbaserade på beräknade ekonomiska livslängder, varvid följande avskriv-ningstideranvänts:

Maskinerochinventarier 5årByggnader 33-50år

Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång i enlighet med årsredo-visningslagen.Eninternavkastningsanalysavbolagetsfastigheterharskettper2012-12-31.Uppskrivningavfastigheterskeromvärdeupp-gångenkanansesvarabeståendeochtillförlitlig._______________________________________

Not 2 Hyresintäkterochhyresbortfall

Uthyrningsenheter 2012 2011Bostäder 160 778 532 156 116 191Blockhyresavtal 47200957 42964903Lokaler 4 344 866 4 436 290Övriga 4 174 251 3 949 482Summa hyresintäkter 216 498 605 207 466 866

Avgårouthyrt:Bostäder -1 867 391 -2 662 575Lokaler -46 328 -114 320Övriga -78 870 -91 207Summa outhyrt -1 992 589 2 868 102

Intäktsreduktioner:Hyresnedsättningar -325343 -336242Summa intäktsreduktioner -325 343 -336 242

SUMMA 214 180 673 204 262 522 _______________________________________

Not 3 Övriga förvaltningsintäkter

2012 2011Förvaltningsuppdrag, Vbg kommun 10 741 788 11 382 772Ersättningfrånhyresgäster 813186 601067SåldatjänstertillVbgkommun 2157655 3164626Bostadsanpassningsbidrag 154 970 315 566Övriga intäkter 751 987 1 464 389

SUMMA 14 619 586 16 928 420

Not 4 Driftskostnader

2012 2011Fastighetsskötselochstädning 21581334 20622741Reparationer 11345900 10492391Taxebundnakostnader 19932923 20019436Uppvärmning 25 434 041 25 627 659Lokaladministration 6700273 6520865Aktiveradegentid -542524 -528470Övrigadriftskostnader 4628617 6177415Driftskostn. exkl förv.uppdr. 89 080 564 88 932 038

Driftskost.avs.förv.uppdr. 5380934 6332770Adm. avs. förv.uppdr. 5 360 855 5 050 002Driftskostn. förv.uppdr. 10 741 788 1 382 772

SUMMA 99 822 352 100 314 809

____________________________________________

Not 5 Planenligaavskrivningarperfunktion

Funktioner/ Direkta Centr adm/ Totalttillgångsslag avskrivn. försäljn.kostn.

Byggnader 25087211 146072 25 233 283 (24 016 229) (146 072) (24 162 301)

Inventarier 809 972 28 410 838 382 (796 283) (35 517) (831 800)

SUMMA 25 897 183 174 482 26 071 665 (24 812 511) (181 590) (24 994 101)

Föregående års belopp anges inom parentes.___________________________________________

Not 6 Centralaadministrations-och försäljningskostnader

2012 2011Centraladministration 8318511 8743384Försäljningskostnader 2 217 630 2 517 233Informationtillbefintligahyresgäster 451461 429305

SUMMA 10 987 602 11 689 922

TillrevisionsföretagetPWChar125tkr(117)utgåttisammanlagdersätt-ning, varav 23 tkr (14) avser andra uppdrag än revisionsuppdraget.____________________________________________

Not 7 Medelantalet anställda fördelat på mänochkvinnor

2012 2011 Antal Varav Antal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor

Adm. pers. 31 45% 30 47%

Fastighets-personal 46 9% 47 11%

SUMMA 77 23% 77 25%

Noter

25

NOTER

Not 8 Löner,andraersättningaroch socialakostnader

2012 2011LönerochersättningaruppgårtillStyrelsenochverkst.direktören 967562 959684Övriga anställda 23 864 821 24 596 729

Totala löner och ersättningar 24 832 383 25 556 413

Socialakostnaderenligtlagochavtal 7733888 7645643Pensionskostn.(varavförstyrelseochverkst. direktör 195 175 (143 779) 1 678 218 1 365 135

SUMMA 34 244 489 34 567 191

För verkställande direktören gäller följande villkor: Pensionsvillkor gäller enligt ITP-plan.Viduppsägningavanställningenäruppsägningstiden24månader från företages sidaoch6månader från verkställandedirektörenssida.Videventuellnytjänstmellanmånad13-24justerasersättningenmeddärifrånerhållenlön._______________________________________

Not 9 Övrigaränteintäkterochliknande resultatposter

2012 2011Utdelning HBV 2 000 2 000Ränteintäkt från Vbg kommun 112 189 144 012Statligabostadsbyggnadssubventioner 1558 26619Ränteintäkter från övriga 19 176 39 606

SUMMA 134 923 212 237 _______________________________________

Not 10 Räntekostnaderochliknande resultatposter

2012 2011Räntekostnader 41 754 235 34 603 992RäntekostnadertillVbgkommun 187467 175000BorgensavgifttillVbgkommun 2148125 510000Övrigafinansiellakostnader 9510 2700

SUMMA 44 099 337 35 291 692_______________________________________

Not 11 Uppskjutenskatt

2012 2011Beräknadskattpåskillnadmellanbokfördavärdenochskattemässigarestvärdenpåtillgångar 8912651 10766884

Underskottsavdrag,22%(26,3%)avtotaltack.underskott -1888448 -2951709

Uppskjutenskattskuldnetto 7024204 7815175

FÖRÄNDRINg UPPSKJUTEN SKATT -790 972 818 879

Not 12 Byggnaderochmark

2012-12-31 2011-12-31(Belopp anges i tkr)Ingåendeack.anskaffningsvärden 1355068 1299997Nyanskaffningarunderåret 114620 55070Försäljningarochutrangeringar -3 0Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 1 469 684 1 355 068

Ingåendeack.avskrivningarenligtplan:Byggnader -265567 -2419909Försäljningarochutrangeringar 0 0Årets avskrivningar enligt plan -24 649 -23 578Utgående ackumuleradeavskrivningar enligt plan -290 216 -265 567

Ingåendeackumuleradeuppskrivningar 24113 24698Försäljningarochutrangeringar 0 0Årets avskrivningar på uppskrivningar -585 -585Utgående ackumulerade uppskrivningar 23 529 24 113

Ingåendeack.nedskrivningar -32000 -32000Utgående ackumuleradenedskrivningar -32 000 -32 000

SUMMA 1 170 996 1 081 613

TaxeringsvärdenByggnader 809743 776477Mark 219 669 229 829

TAXERINgSVÄRDEN 1 029 412 1 006 306_______________________________________

Not 13Maskinerochinventarier

2012-12-31 2011-12-31(Belopp anges i tkr)Ingåendeack.anskaffningsvärden 10463 11256Nyanskaffningarunderåret 959 384Försäljningarochutrangeringar -123 -1176Utgående ack. anskaffningsvärden 11 299 10 463

Ingåendeack.avskrivningarenligtplan -8701 -9045Årets avskrivningar enligt plan -838 -832Försäljningarochutrangeringar 123 1176Utgående ack. avskrivn. enligt plan -9 416 -8 701

SUMMA 1 883 1 763_______________________________________

Not 14 Övriga fordringar

2012-12-31 2011-12-31Fordranfastighetsskatt 95113 321810Fordringar hos Vänersborgs kommun 0 50 318Diverse 6 689 31 985

SUMMA 101 802 404 113

NOTER

26

NOTER

Not 19 Specifikationavlånestruktur ochräntebindningstid

Räntebindningtill Lånebelopp Andel mkr av lån2013 77 7,84%2014 125 12,66%2015 115 11,65%2016- 670 67,85%

SUMMA 987 100%_______________________________________

Not 20Övrigakortfristigaskulder

2012-12-31 2011-12-31Mervärdesskatteskuld 1906312 1453141Källskatt 516903 529579Övriga skulder 30 943 37 181

SUMMA 2 454 158 2 019 901_______________________________________

Not 21 Upplupnakostnaderoch förutbetalda intäkter

2012-12-31 2011-12-31Upplupna semesterlönersamt övriga löneskulder 2 560 893 2 342 363Upplupnasocialaavgifter 1765789 1772601Upplupna räntekostnader 5 562 550 6 247 177Förskottsbetaldahyresintäkter 8508566 9778451Övriga upplupna kostnader ochförutbetaldaintäkter 6564577 3939414

SUMMA 24 962 375 24 080 006_______________________________________

Not 22 Ställda panter

2012 2011Ställda säkerheterFastighetsinteckningar 141112600 141112600

Kommunalborgenuppgårtill904340425(816340425)krper2012-12-31.Borgensavgiftbetalasmed0,25%. AnsvarsförbindelserFastigo 507556 469279

Not 15Förutbetaldakostnaderoch upplupna intäkter

2012-12-31 2011-12-31Fora 0 0Försäkringar 0 0HBV 625 127 653 450Övriga förutbetalda kostnaderochupplupnaintäkter 705375 370021

SUMMA 1 330 502 1 023 471_______________________________________

Not 16Koncernkonto

2012-12-31 2011-12-31Saldopåkoncernkonto -8495397 5188753Kreditlimit 33 000 000 15 000 000

Positivt saldopåkoncernkonto redovisasunder rubriken”Kassaochbank”,medannegativtsaldorubricerassom”Skuldtillmoderbolag”.

_______________________________________

Not 17 Förändring eget kapital

2012-12-31 2011-12-31Bundet eget kapitalEnligt balansräkning föregående år 95 113 101 95 697 661Tillkommer:Avskrivning på uppskrivningsfond -584 560 -584 560Enligt balansräkning innev. år 94 528 541 95 113 101

Fritt eget kapitalEnligt balansräkning föregående år 29 180 821 26 183 808Avgår:Avskrivning på uppskrivningsfond 584 560 584 560Årets resultat 3 019 120 2 412 453

EnLiGT BALAnSRÄKninGinnEVARAnDE ÅR 32 784 501 29 180 821_______________________________________

Not 18 Redovisningavförfallotiderpå långfristigaskulder

2012-12-31 2011-12-31Skuldersomförfallerinomettår 419903500 644724545

Skulder som förfaller senare än 1 årmensenast5årefterbalansdagen 547561425 245013594Skulder som förfaller senareän5årefterbalansdagen 20000000 20000000

SUMMA 987 464 925 909 738 139

27

STYRELSE

Vänersborg den 25 mars 2013

Anders Forsström Sigyn Lindbom Ann-Helen Selander Styrelsensordförande

Christin Slättmyr Magnus Kesselmark gunnar Johansson Verkställande direktör

Minrevisionsberättelseharavgivitsden25mars2013

Stefan FrifeltAuktoriserad revisor utsedd

av Vänersborgs kommun

FrånvänsterChristinSlättmyr,Ann-HelenSelander,MagnusKesselmark,GunnarJohansson,AndersForsström,SigynLindbom,ABVänersborgsbostädersstyrelseochVD

28

REVISIONSBERÄTTELSE

Rapport om årsredovisningenJagharutförtenrevisionavårsredovisningenförABVäners-

borgsbostäder för år 2012.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för års-redovisningenDetär styrelsenochverkställandedirektörensomharan-

svaret förattupprättaenårsredovisning somgeren rättvi-sande bild enligt årsredovisningslagen och för den internakontrollsomstyrelsenochverkställandedirektörenbedömerärnödvändigförattupprättaenårsredovisningsominteinne-hållerväsentligafelaktigheter,varesigdessaberorpåoegent-ligheter eller på fel.

Revisorns ansvarMittansvarärattuttalamigomårsredovisningenpågrund-

valavmin revision. Jagharutfört revisionenenligt Interna-tionalStandardsonAuditingochgodrevisionssed iSverige.Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiskakrav samtplanerarochutförrevisionenförattuppnårimligsäkerhetattårsredovisningeninteinnehållerväsentligafelaktigheter.Enrevisioninnefattarattgenomolikaåtgärderinhämtare-

visionsbevisombeloppochannan information iårsredovis-ningen.Revisornväljervilkaåtgärdersomskautföras,blandannatgenomattbedömariskernaförväsentligafelaktigheteri årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter el-ler på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild isyfteattutformagranskningsåtgärdersomärändamålsenligamedhänsyntillomständigheterna,meninteisyfteattgöraettuttalandeomeffektivitetenibolagetsinternakontroll.Enre-visioninnefattarocksåenutvärderingavändamålsenlighetenideredovisningsprincipersomharanväntsochavrimlighe-tenistyrelsensochverkställandedirektörensuppskattningari redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationeniårsredovisningen.Jaganserattderevisionsbevisjagharinhämtatärtillräckliga

ochändamålsenligasomgrundförminauttalanden.

UttalandenEnligtminuppfattningharårsredovisningenupprättatsien-

lighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentligaavseendenrättvisandebildavABVänersborgsbostädersfinan-siellaställningperden31december2012ochavdessfinansiel-la resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsbe-rättelsenärförenligmedårsredovisningensövrigadelar.Jagtillstyrkerdärförattårsstämmanfastställerresultaträk-

ningenochbalansräkningen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författ-ningarUtöverminrevisionavårsredovisningenharjagävenutfört

enrevisionavförslagettilldispositionerbeträffandebolagetsvinstellerförlustsamtstyrelsensochverkställandedirektö-rens förvaltning för AB Vänersborgsbostäder för år 2012.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispo-

sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det ärstyrelsenochverkställandedirektörensomharansvaretförförvaltningenenligtaktiebolagslagen.

Revisorns ansvarMittansvarärattmedrimligsäkerhetuttalamigomförsla-

get till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlustochomförvaltningenpågrundvalavminrevision.Jagharut-fört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.Somunderlag förmitt uttalande om styrelsens förslag till

dispositionerbeträffandebolagetsvinsteller förlusthar jaggranskatomförslagetärförenligtmedaktiebolagslagen.Somunderlag förmitt uttalande om ansvarsfrihet har jag

utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut,åtgärderochförhållandenibolagetförattkunnabe-dömaomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektö-renärersättningsskyldigmotbolaget.Jagharävengranskatomnågonstyrelseledamotellerverkställandedirektörenpåannatsättharhandlatistridmedaktiebolagslagen,årsredo-visningslagen eller bolagsordningen.Jaganserattderevisionsbevisjagharinhämtatärtillräckliga

ochändamålsenligasomgrundförminauttalanden.

UttalandenJagtillstyrkerattårsstämmandisponerarvinstenenligtför-

slaget i förvaltningsberättelsenochbeviljar styrelsens leda-möterochverkställandedirektörenansvarsfrihet för räken-skapsåret.

Vänersborg den 25 mars 2013

Stefan FrifeltAuktoriserad revisor

Till årsstämman i AB Vänersborgsbostäder, org.nr 556489-0274

29

GRANSKNINGSRAPPORT

Till fullmäktigesamtstyrelsenochårsstämmaniABVänersborgsbostäder,org.nr. 556489-0274

granskningsrapport för år 2012 enligt 11 kap 14 § aktiebolagslagenVi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2012.Granskningenharutförtsenligtaktiebolagslagenochgodsed.Detinnebärattviplaneratgransk-ningenförattirimliggradförsäkraossomattbolagetsverksamhetsköttspåettändamålsenligtochfrånekonomisksynpunkttillfredsställandesättsamtattbolagetsinternakontrollärtillräcklig.Föruppdragetharvitagitdelavbolagsordning,ägardirektiv,styrelseprotokollochpolicydokument.SamtalmedVDombolagetsverksamhet,organisationochinternakontrollhargenomförts.

BedömningVianserattvårgranskninggerossenrimliggrundföruttalandeenligtnedan:Vi bedömer attbolagets verksamhet sköttspå ettändamålsenligt och frånekonomisk synpunkttillfredsställandesättsamtattdeninternakontrollenharvarittillräcklig.Vifinnerdärföringenan-ledningtillanmärkningmotstyrelsensledamöterellerverkställandedirektören.

Vänersborg 2013-03-25

BennyJonasson ThomasBodström

AvkommunfullmäktigeiVänersborgskommunutseddalekmannarevisorer.

30

CentrumNejlikan 6 1961 20 36 21 5 1 83 4 657 889 1 81Pionen 10 1961 4 3 6 4 17 1 153 870 4 436Pionen 8 1930 1971 30 6 36 1 651 891 4 105Narcissen13,17 1965-67 19 36 24 21 3 103  7228 880 8 354Linnéan 16 1958 38 1 39 1 205 932 0 0

NordstanOxeln8 1915 1983 5 3 8 575 825 0 0Plommonträdet 1 1949 1992 4 51 39 3 97 6 123 1 037 7 275Plommonträdet 2 1957 1991 2 3 12 3 20 1 450 1 013 1 129Plommonträdet 3 1949 1991 15 6 21 1 265 1 064 1 100Plommonträdet 4 1957 1991 3 8 12 3 26 1 759 1 028 1 62Cypressen8 1991 8 2 1 11 748 1095 0 0Alen 20 1946 1983 4 24 4 32 1 940 931 6 540Flädern 15 1901 1989 7 9 16 1 079 1 018 0 0Kastanjen 24, 27 1915, 86 1986 21 9 1 1 32 2 606 961 2 201

ReuterskiöldskaTuppen 2 1959-60 2009 15 54 52 10 131 8 131 947 9 85Hägern 1 1957 22 28 6 4 60 3 486 934 2 83Hägern 2 1954 0 0 0 1 260Hägern 3 1957 2012 18 28 10 4 60 3 532 946 3 120Ripan 1 1953-56 2003 12 11 3 3 29 1 623 907 4 221Ripan 2 1953-56 2003 2 6 6 14 895 890 1 30Ripan 3 1953-56 2003 2 6 6 14 895 889 1 25Ripan 8 1953-56 2003 20 54 6 80 4 349 915 17 223Sparven 3 1953-56 2005 10 17 3 30 1 540 920 4 403Sparven 4 1953-56 2005 10 12 18 3 43 2 734 886 3 122

Egna hemTjädern 14 1931 1981 1 7 13 21 1 551 798 0 0Tjädern 15 1931 1992 6 5 11 598 954 1 102Tjädern 16 1931 1981 6 4 2 12 833 816 0 0Tjädern 17 1944 1993 9 3 12 717 955 1 30Tjädern 18 1944 1993 12 12 810 978 0 0Tjädern 19 1945 1993 12 12 810 976 3 46Tjädern 20 1948 1993 27 3 30 1 642 1 007 5 93Korpen 16 1952 1993 2 20 12 34 2 031 1 007 3 112Kråkan 3 1952 1993 2 12 14 965 982 1 96Kråkan 4 1916 1973 18 3 21 898 832 0 0Kråkan 5 1951 4 18 12 34 2 043 849 2 132

TorpaområdetSirius 1 1971 49 21 70 6 244 870 0 0Teodoliten 1 1971 5 8 4 17 1 010 967 1 580Teodoliten 2 1971 2 7 8 17 1 109 952 0 0Linjalen 1 1972 5 8 12 25 1 586 959 0 0Vipan 2 1972 29 61 80 4 2 176 11 627 857 2 397Viggen 2 1978 9 38 68 9 3 127 8 824 835 4 314

Fastighetsbeståndet2012-12-31

Bygg

nads

år

Om

bygg

nads

år

1 ro

k

3 ro

k

2 ro

k

4 ro

k

5 ro

k oc

h st

örre

Anta

l läg

enhe

ter

Läge

nhet

syta

Årsh

yra

kr/m

2

Anta

l lok

aler

Loka

lyta

31

OnsjöVisthuset 1 1988 36 37 26 99 7 752 880 0 0Fårahedern 8, 9 1984 20 20 8 48 3 794 888 0 0

BlåsutBastuban 6 1966-67 5 5 14 24 1 724 886 0 0Bastuban 7 1966-68 4 4 11 4 2 25 1 969 881 0 0Fjällskivlingen 6 1953 1988 8 6 14 939 1 012 1 240Gallsoppen 2 1989, 92 7 7 4 18 1 424 1 009 0 0

Övriga VänersborgFänriken 2 1989 4 12 18 1 35 3 009 895 0 0Skatan 1 1981 1 7 10 10 28 2 504 777 0 0Spoven 1 1981 8 16 25 20 1 70 5 976 794 0 0Vesslan 4 1963-64 2012 9 51 39 8 107 7 295 911 7 230Giraffen19 1941 1988 4 4 248 977 0 0Giraffen20 1941 1988 4 4 256 973 1 12Fregatten20 1 200Haren 8 2 1 317Haren 9 2007 6 7 3 16 1 392 1 236 0 0

BrålandaSörbyn17:5 1990 10 10 20 1694 896 1 366Sörbyn19:13 1969 9 9 18 891 754 0 0

FrändeforsFrändefors 1:62 1969 4 4 222 742 0 0Frändefors 1:62 1966 4 4 8 422 834 0 0Frändefors 1:100 1966 4 4 4 12 736 880 0 0Frändefors 1:230 1989 10 14 24 2 055 823 0 0

VargönFiltret 1 1979 4 12 30 6 52 4 151 887 1 18Sedimentet 1 1969 16 16 8 40 3 560 854 2 6Peneplanet 1 1971-72 16 4 20 1 189 917 0 0Peneplanet 2 1971-72 32 8 40 2 378 913 0 0Slaggbollen 17 1989 4 8 24 36 3 064 874 0 0Hunnediabasen 1 1972-73 56 24 80 5 240 914 0 0Pappersmästaren 2 1954-60 1989 11 33 16 60 3 426 969 4 125Pappersmästaren 3 1952 1989 12 12 12 36 1 985 944 0 0Pappersmästaren 4 1992 23 12 7 1 43 3 037 1 001 0 0Skänken 4 1992 13 10 23 1 606 1 067 0 0

Normalbeståndet 395 1 081 940 215 24 2 655 177 860 909 123 8 270Särskilda boendeformer 185 185 15 0 0 385 20 577 1 322 14 17 316

Totalt AB Vänersborgsbostäder 580 1 266 955 215 24 3 040 198 440 935 137 25 586

Bygg

nads

år

Om

bygg

nads

år

1 ro

k

3 ro

k

2 ro

k

4 ro

k

5 ro

k oc

h st

örre

Anta

l läg

enhe

ter

Läge

nhet

syta

Årsh

yra

kr/m

2

Anta

l lok

aler

Loka

lyta

Vallgatan 13, 462 85 VänersborgTelefon: 0521-260 260

E-post: info@vanersborgsbostader.seHemsida: www.vanersborgsbostader.se