ANALISA NILAI PASAR HOTEL PURI AYU DENPASAR

Oleh;M. Arimba Arya Nugroho(3106 100 064)

Pendahuluan• Pulau Bali merupakan salah satu alternatif tempat wisata yang dikenal sampai

kepenjuru dunia. Perkembangan pariwisata di pulau Bali sangat mengembirakan,memandang hal ini, bisnis properti merupakan prospek bisnis yang sangatmenjanjikan untuk dikembangkan di pulau Bali. Dapat dilihat dari banyaknya hoteldi Bali, dari yang kelas standar sampai dengan kelas bintang lima. Salah satucontohnya adalah hotel puri ayu.

• Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kotaDenpasar. Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkanusahanya dengan membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangantersebut diperlukan pembiayaan yang besar dengan dana yang terbatas. Untukitulah diperlukan dana tambahan, salah satunya dari penjaminan nilai aset CV Ayuyang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV Ayu, perlu dilakukanpenilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).

Permasalahan1. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost

Approach)2. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan

(Income Approach)3. Berapa rekonsiliasi nilai pasar dari Hotel Puri Ayu dari Metode

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan Pendapatan(Income Approach)

Maksud dan Tujuan1. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Biaya

(Cost Approach)2. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan

Pendapatan (Income Approach)3. Menentukan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Puri Ayu dari metode Pendekatan Biaya

(Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)

Lingkup BahasanDalam penulisan tugas akhir ini metode penilaian yang digunakandiantaranya adalah :1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) 2. Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)

Metodologi

Analisa Nilai Pasar

Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu

No. Tipe Kamar Jumlah Kamar (Buah) Tarif / Malam

1. Delux 35 Rp. 544.500,00

2. Suite 6 Rp. 653.400,00

3. President Suite 3 Rp. 762.300,00

Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan

No. Tipe Ruang Pertemuan Ukuran(m2)

Tarif/Jam

1. Puri Agung Pemecutan 12 x 15 Rp. 400.000,00

2. Puri Gerenceng 11 x 6,25 Rp. 300.000,00

3. Puri Gelogor 11 x 6,25 Rp. 300.000,00

Gambaran Umum Properti Pembanding• Pembanding I

Tanah kosong seluas 2.300 m2 yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yangbersebelahan dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegipanjang. Waktu transaksi jual beli pada tanggal 22 Oktober 2010, denganharga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100 m2, jadi harga keseluruhantanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 = Rp.12.650.000.000,00.

• Pembanding IITanah seluas 400 m2 yang terletak di jalan Drupadi 10 no. 11. Tanah iniberbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumahlantai dua seluas 225 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jualbeli 20 November 2009, dengan harga jual Rp. 1.450.000.000,00.

• Pembanding IIITanah seluas 225 m2 yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah iniberbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumahlantai dua seluas 200 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjaditransaksi jual beli 3 juni 2010, dengan harga jual Rp. 1.500.000.000,00.

Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya

Analisa nilai pasar Hotel Puri Ayu ini menggunakanmetode pendekatan biaya yaitu dengan menjumlahkannilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan daninventaris hotel.

NO. JENIS PERKERJAANJUMLAH

HARGA (Rp)I Pekerjaan Persiapan 271,364,250.00 II Pekerjaan Tanah & Pasir 73,768,431.80 III Pekerjaan Plesteran & Pasangan 3,378,336,805.88 IV Pekerjaan Beton 11,345,246,203.29 V Pekerjaan Plafond 299,434,572.15 VI Pekerjaan Tegel 791,563,036.61 VII Pekerjaan Atap 339,263,161.20 VIII Pekerjaan Pintu & Jendela 522,262,099.64

IX Perkerjaan Penggantung & Pengunci 53,392,000.00 X Pekerjaan Pengecatan 733,062,830.40 XI Pekerjaan Saniter 253,480,000.00 XII Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang 555,917,200.00 XIII Pekerjaan Pemipaan 15,000,000.00 XIV Pekerjaan Style Bali 6,534,000.00

Total 18,638,624,590.97 Keuntungan Pemborong 10% 1,863,862,459.10 Grand Total 20,502,487,050.07 Pph 10 % 2,050,248,705.01 Total Keseluruhan 22,552,735,755.08 Dibulatkan 22,552,000,000.00 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Rekapitulasi Perhitungan Biaya Membangun Baru Hotel Puri Ayua. Biaya Membangun Baru Hotel

1. Biaya Membangun Baru

b. Biaya Pengganti Baru Inventaris Hotel

Rekapitulasi Daftar Inventaris Hotel Puri AyuNo. Keterangan Nilai

Perolehan (Rp)1.2.3.4.5.6.7.8.9.

KendaraanPeralatan Kantor Dan HotelPerlengkapan KamarPerlengkapan Ruang PertemuanLaundrySystem TVPengadaan Air BersihPerlengkapan RestauranPerlengkapan Mini Bar

350,000,000.00264,722,000.00

1,269,180,000.00161,775,000.00

23,550,000.0010,000,000.00

195,400,000.00448,350,000.00

36,937,000.00

TOTAL 2,888,884,000.00

c. Biaya Membangun Properti Pembanding

Biaya membangun rumah mewah per m2 = Rp 1.500.000,00 – Rp 3.000.000,00.(sumber : http// sundaisme blogsport.com/2010/10/ berapa-biaya-bangun-rumah-per-meter.html).

Dari biaya membangun rumah mewah tersebut diambil nilai tengahnya yaitu:(Rp.1.500.000,00 – Rp.3.000.000,00)/2 + (Rp.1.500.000,00)= Rp. 750.000,00 + Rp.1.500.000,00=Rp. 2.250.000,00

c2. Biaya Penggantian baru Properti Pembanding

c1. Biaya Membangun Properti PembandingLuas bangunan = 225 m2

Biaya membangun rumah per m2 = Rp. 2.250.000,00Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 x luas bangunan= Rp. 2.250.000,00 x 225= Rp. 506.250.000,00

Luas bangunan = 200 m2

Biaya membangun rumah per m2 = Rp. 2.250.000,00Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 x luas bangunan= Rp. 2.250.000,00 x 200= Rp. 450.000.000,00

2. Depresiasia. Hotel Puri Ayu

Penyusutan Untuk bangunanHotel Puri Ayu dibangun pada tahun 2007 dan dioperasikan pada tahun

2008. Umur manfaat bangunan ini adalah 75 tahun (sumber Manajemen Hotel PuriAyu), sedangkan umur efektif bangun adalah 2 tahun (didapat dari 2010 – 2008 =2). Bangunan dirawat dengan baik sehingga penyusutan fisiknya sesuai denganumur bangunan.Penyusutan Fisik = 2/75 x 100% = 2,67%

Bangunan yang tidak dapat dimanfaatkan dengan baik adalah 5% dariluas lantai bangunan dan sarana pelengkap Hotel Puri Ayu (sumber : ManajemenHotel Quality Makasar). Maka 5% merupakan kemunduran fungsional dari HotelPuri Ayu.Penyusutan Fungsional = (100% - 2,67%) x 5% = 4,78%

Untuk penyusutan yang diakibatkan oleh kemunduran ekonomis dianggap0% kerena tidak ada perubahan sosial yang bertambah rendah malah cenderungbertambah tinggi.Jumlah Penyusutan = 2,67% + 4,78% = 7,45%

Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biayapengganti baru bangunan.Besar nilai penyusutan bangunan = biaya pengganti baru x % jumlah penyusutan= Rp 22.552.000.000,00 x 7,45% = Rp. 1.680.124.000,00

Penyusutan Untuk Inventaris Hotel• Untuk inventaris hotel, tiap 10 tahun mengalami renovasi (sumber :

manajemen Hotel Puri Ayu). Maka untuk perhitungan penyusutannyaadalah :

Umur manfaat = 10 tahunUmur Efektif = 2010 – 2007 = 3 tahun (tahun 2007 mengalami renovasi)Penyusutan Fisik = 3/10 x 100% = 30%• Penyusutan fungsional yang disebabkan kemunduran fungsional adalah

10%, karena penggantian setiap inventaris hotel adalah 10% dari jumlahinventaris hotel seluruhnya (sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu).

Penyusutan Fungsional = (100% - 30%) x 10% = 7%• Penyusutan Ekonomis yang disebabkan kemunduran ekonomis dianggap 0

% kerena untuk inventaris hotel tidak tergantung pada perubahan sosialdan peraturan pemerintah yang ada.

Jumlah Penyusutan = 30% + 7% = 37%• Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya

pengganti baru inventaris hotel.Besar nilai penyusutan inventaris = biaya pengganti baru x % jumlah

penyusutan= Rp 2.888.884.000,00 x 37% = Rp. 1.068.887.080,00

Properti Pembanding II• Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun pada

tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkan umur efektifbangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5). Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%.= Rp. 506.250.000,00 x 20% = Rp. 101.250.000,00

Properti Pembanding III• Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun

pada tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkanumur efektif bangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5). Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%.= Rp. 450.000.000,00 x 20%= Rp. 90.000.000,00

3. Nilai BangunanNilai bangunan properti diperoleh dari biaya penggantian baru

bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan.

a. Nilai Bangunan dan Inventaris Hotel

Nilai PasarBangunan

(Rp)

Nilai PasarInventaris Hotel

(Rp)

Nilai PasarBangunan dan

Inventaris Hotel (Rp)

(1) (2) (3=(1)+(2))20.871.876.000.00 1.819.996.920.00 22.691.872.920,00

b. Nilai Bangunan Properti Pembanding II

Nilai Bangunan = Rp. 506.250.000,00- Rp. 101.250.000,00= Rp. 405.000.000,00

c. Nilai Bangunan Properti Pembanding III

Nilai Bangunan = Rp. 450.000.000,00 - Rp. 90.000.000,00= Rp. 360.000.000,00

4. Nilai Tanah

No Properti Pembanding

Harga JualProperti (Rp)

Nilai Tanah (Rp) LuasTanah(m2)

Nilai Tanah per m2

(RP)

1 I 12.650.000.000 12.650.000.000 2.300 5.500.000

2 II 1.450.000.000 1.045.000.000 400 2.612.500

3 III 1.500.000.000 1.140.000.000 225 5.067.000

Nilai tanah = harga transaksi – nilai bangunan

Metode yang digunakan untuk menilai tanah ini adalah metode perbandingan data pasar, yaitudengan cara menganalisa dan membandingkan data penjualan dari properti pembandingdengan melakukan penyusuaian-penyusuaian atas faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian.

Estimasi Nilai Pasar Tanah Per m2 Hotel Puri AyuData

PropertiPembanding

IPembanding

IIPembanding

IIILuas Tanah 3.684 m2 2.300 m2 400 m2 225 m2

Lokasi JalanJl. PB Sudirman No.

14Niti Mandala Renon Drupadi 10 no. 11 Tukad Badung Renon

Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi PanjangTopografi Lebih tinggi dari

permukaan jalanSama denganpermukaan jalan

Sama denganpermukaan jalan

Sama denganpermukaan jalan

Harga Jual Tanahper m2 (Rp)

5.500.000 2.612.500 5.067.000

Penyesuaian-Waktu-Lokasi-Topografi-BentukTanah

2,5%0%1,73%0%

30%20%3,6%0%

10%5%1,87%0%

Total Penyesuaian 104,23% 153,6% 116,87%

Nilai Indikasi (Rp) 5.732.650 4.012.800 5.921.802

Pembobotan 60% 10% 30%Nilai (Rp) 3.434.190 401.280 1.776.540Nilai Pasar Tanahper m2 (Rp) 5.612.010

• Keterangan Penyesuaian• Untuk penyesuaian yang standar di Indonesia sampai saat ini belum ada dan

belum dinyatakan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2007 (SPI 2007). Untukpenyesuaian dilakukan dengan menggunakan perbandingan dalam pemberianbobot terhadap faktor penyesuaian sesuai dengan kondisi dan data propertipembanding.

Contoh:Data properti pembanding I :1. Waktu, diberi penyesuaian sebesar 2,5%

a. Didasarkan pada analisa kenaikan nilai tanah sebesar 30% pertahun atau 2,5% perbulan.b. Jarak dengan waktu dilakukan penilaian sekitar 1 bulan = 2,5%

2. Lokasi, diberi penyesuaian sebesar 0%Lokasi pembanding diberi penyusuaian 0% karena sangat dekat dengan propertiyangdinilai dan dalam kawasan yang sama.

3. Topografi, diberi penyesuaian sebesar 1,73%Penyesuaian yang diberikan berdasarkan biaya pengurukan per m2 yang dikeluarkan untuk meninggikan elevasi permukaan lahan properti pembandinghingga sama dengan properti yang dinilai, yaitu sebesar Rp 95.000,00/m3 = Rp95.000,00/Rp 5.500.000,00 x 100% =1,73%

4. Bentuk tanah, diberi penyusuaian sebesar 0% Bentuk tanah properti pembandingsama dengan properti yang dinilai, yaitu persegi panjang sehingga penyesuaian0%.

Estimasi Nilai Pasar Tanah Hotel Puri Ayu

Luas Tanah(m2)

Nilai Pasat Tanah /m2 (Rp) Nilai Pasar Tanah(Rp)

(1) (2) (3 = (1) x (2))

3.684 5.612.010 20.674.644.840

Nilai Pasar Tanah(Rp)

Nilai Pasar Bangunan danInventaris Hotel

(Rp)

Nilai Pasar Properti(Rp)

(1) (2) (3=(1)+(2))20.674.644.840 22.691.872.920 43.366.517.760

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode PendekatanPendapatan

Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaianproperti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima daripengusahaan properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu propertiyang menghasilkan pendapatan kerena sewa. Perhitungan dengan metode inidilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yangdiharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yangmasih tersisa.

Pendapatan KotorSumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa

ruang pertemuan, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon,SPA dan salon, sewa mobil dan lain-lain.

• Pendapatan Kotor dari Sewa KamarPendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan :PK = TH x JK x n x HDimana : PK = Pendapatan kotor kamar

TH = Tingkat hunian (%)JK = Jumlah kamar yang tersedian = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)H = Harga sewa kamar per hari (Rp)

Tipe Kamar Deluxe Suite Presiden SuiteJumlah 35 6 3

Bulan Tahun TH TH THDesember 2009 77% 35% 17%Januari 2010 74% 43% 24%Februari 2010 64% 28% 17%Maret 2010 58% 27% 17%April 2010 76% 25% 15%Mei 2010 58% 25% 16%Juni 2010 66% 31% 25%Juli 2010 54% 29% 15%Agustus 2010 70% 39% 22%September 2010 78% 27% 13%Oktober 2010 55% 21% 19%November 2010 42% 27% 15%

Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Perhitungan pendapatan kotor dari sewa kamar

PendapatanKamar Per

BulanPendapatan Pendapatan Pendapatan (Rp)

Per Bulan (Rp) Per Bulan(Rp) Per Bulan(Rp)Desember 2009 77% 440,228,250.00 35% 41,164,200.00 17% 11,663,190.00 493,055,640.00Januari 2010 74% 423,076,500.00 43% 50,573,160.00 24% 16,465,680.00 490,115,340.00Februari 2010 64% 365,904,000.00 28% 32,931,360.00 17% 11,663,190.00 410,498,550.00Maret 2010 58% 331,600,500.00 27% 31,755,240.00 17% 11,663,190.00 375,018,930.00April 2010 76% 434,511,000.00 25% 29,403,000.00 15% 10,291,050.00 474,205,050.00Mei 2010 58% 331,600,500.00 25% 29,403,000.00 16% 10,977,120.00 371,980,620.00Juni 2010 66% 377,338,500.00 31% 36,459,720.00 25% 17,151,750.00 430,949,970.00Juli 2010 54% 308,731,500.00 29% 34,107,480.00 15% 10,291,050.00 353,130,030.00Agustus 2010 70% 400,207,500.00 39% 45,868,680.00 22% 15,093,540.00 461,169,720.00September 2010 78% 445,945,500.00 27% 31,755,240.00 13% 8,918,910.00 486,619,650.00Oktober 2010 55% 314,448,750.00 21% 24,698,520.00 19% 13,035,330.00 352,182,600.00November 2010 42% 240,124,500.00 27% 31,755,240.00 15% 10,291,050.00 282,170,790.00Pendapatan 1 Tahun Per Kamar (Rp)Total 1 Tahun (Rp) 4,981,096,890.00

4,413,717,000.00 419,874,840.00 147,505,050.00

TH TH TH

Presiden Suite3

762,300.00

Deluxe35

544,500.00

Suite6

653,400.00

Tipe KamarJumlah

Tarif (Rp)

Bulan Tahun

Sumber : Hasil Perhitungan

• Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang PertemuanPendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini didapat dari rumusan :PKR = Pr x n x HDimana : PKR = Pendapatan kotor ruang pertemuan

Pr = Persentase (%) n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)H = Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp)

Keterangan :Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam.Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan

Bulan Tahun

%Tipe Ruang Pertemuan

Puri Agung Puri Puri

Pemecutan Gerencer GelogorDesember 2009 11% 9% 7%Januari 2010 7% 5% 3%Februari 2010 15% 13% 11%Maret 2010 10% 8% 6%April 2010 3% 4% 2%Mei 2010 4% 5% 5%Juni 2010 11% 9% 8%Juli 2010 17% 15% 13%Agustus 2010 19% 17% 14%September 2010 17% 14% 13%Oktober 2010 10% 8% 10%

November 2010 9% 7% 8%

PendapatanRuang

Pertemuan Pendapatan Pendapatan Pendapatan Per Bulan

Per Bulan (Rp) Per Bulan(Rp) Per Bulan(Rp) (Rp)Desember 2009 11% 5,280,000.00 9% 3,240,000.00 7% 2,520,000.00 11,040,000.00Januari 2010 7% 3,360,000.00 5% 1,800,000.00 3% 1,080,000.00 6,240,000.00Februari 2010 15% 7,200,000.00 13% 4,680,000.00 11% 3,960,000.00 15,840,000.00Maret 2010 10% 4,800,000.00 8% 2,880,000.00 6% 2,160,000.00 9,840,000.00April 2010 3% 1,440,000.00 4% 1,440,000.00 2% 720,000.00 3,600,000.00Mei 2010 4% 1,920,000.00 5% 1,800,000.00 5% 1,800,000.00 5,520,000.00Juni 2010 11% 5,280,000.00 9% 3,240,000.00 8% 2,880,000.00 11,400,000.00Juli 2010 17% 8,160,000.00 15% 5,400,000.00 13% 4,680,000.00 18,240,000.00Agustus 2010 19% 9,120,000.00 17% 6,120,000.00 14% 5,040,000.00 20,280,000.00September 2010 17% 8,160,000.00 14% 5,040,000.00 13% 4,680,000.00 17,880,000.00Oktober 2010 10% 4,800,000.00 8% 2,880,000.00 10% 3,600,000.00 11,280,000.00November 2010 9% 4,320,000.00 7% 2,520,000.00 8% 2,880,000.00 9,720,000.00

Tipe Ruang Puri Agung Puri PuriPertemuan Pemecutan Gerenceng Gelogor

Tarif/Jam (Rp) 400,000.00 300,000.00 300,000.00

Bulan Tahun % % %

36,000,000.00(Rp)Total 1 Tahun (Rp) 140,880,000.00

Pendapatan 1 Tahun 63,840,000.00 41,040,000.00

Pendapatan Kotor Dari Sewa Ruang Pertemuan

Sumber : Hasil Perhitungan

Pendapatan Kotor LainnyaPendapatan kotor lainnya berupa penjualan makanan dan minuman, telephone, jasalaundry, SPA dan salon, rencar dan lain-lain ini didapat dari Manajemen Hotel Puri Ayu

Makanan dan Spa & Salon Penyewaan Mobil &Minuman (Rp) (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp)

1 Desember 2009 222,750,000.00 375,000.00 22,275,000.00 2,000,000.00 15,750,000.002 Januari 2010 237,600,000.00 200,000.00 15,840,000.00 2,000,000.00 16,800,000.003 Februari 2010 178,200,000.00 400,000.00 17,820,000.00 2,000,000.00 12,600,000.004 Maret 2010 163,350,000.00 375,000.00 16,335,000.00 2,000,000.00 11,550,000.005 April 2010 201,960,000.00 220,000.00 20,196,000.00 2,000,000.00 14,280,000.006 Mei 2010 136,620,000.00 590,000.00 13,662,000.00 2,000,000.00 4,830,000.007 Juni 2010 196,020,000.00 890,000.00 19,602,000.00 2,000,000.00 13,860,000.008 Juli 2010 139,590,000.00 755,000.00 13,959,000.00 2,000,000.00 4,935,000.009 Agustus 2010 207,900,000.00 550,000.00 20,790,000.00 2,000,000.00 14,700,000.00

10 September 2010 228,690,000.00 705,000.00 22,869,000.00 2,000,000.00 16,170,000.0011 Oktober 2010 166,320,000.00 240,000.00 16,632,000.00 2,000,000.00 5,880,000.0012 November 2010 118,800,000.00 600,000.00 11,880,000.00 2,000,000.00 4,200,000.00

2,575,115,000.00

135,555,000.00 Total (Rp)

Total Pendapatan

Lain Dalam 1 tahun (Rp)

2,197,800,000.00 5,900,000.00 211,860,000.00 24,000,000.00

Revenue TahunBulanNo

Telephone (Rp) Laundry(Rp)

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Total Pendapatan Kotor dari Hotel Puri Ayu

Pendapatan Kotor Total Pendapatan

Kotor 1 Tahun (Rp)

SewaKamar

(Rp)

SewaRuang

Pertemuan (Rp)

Lainnya(Rp)

(1) (2) (3) (4=1+2+3)

4,981,096,890 140,880,000 2,575,115,000 7,697,091,890

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

• Biaya Operasional• Biaya operasional hotel adalah biaya pemeliharaan atas kebersihan kamar,

pengeluaran atas makanan dan minuman, telepon, laundry, gaji, listrik,marketing, dan biaya-biaya lain yang diperlukan untuk operasionalgedung/hotel.

Persentase Pengeluaran Hotel Puri AyuNo Macam Pendapatan % Pendapatan

1.2.3.4.5.6.7.

KamarMakanan & minumanTeleponRencarLaundryRuang PertemuanSPA dan Salon

25% pendapatan kamar20% pendapatan makanan & minuman36% pendapatan telepon25% pendapatan rencar30% pendapatan laundry10% pendapatan ruang pertemuan15% pendapatan SPA dan salon

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

1. Departemental Operation Expenses

Perhitungan pengeluaranan Hotel Puri Ayu (Departemental Operation Expenses)

Kamar Ruang Makanan dan Telephone Spa & Salon Penyewaan Mobil &(Rp) Pertemuan Minuman (Rp) (Rp) (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp)

1 Desember 2009 123,263,910.00 1,104,000.00 44,550,000.00 135,000.00 6,682,500.00 300,000.00 3,937,500.002 Januari 2010 122,528,835.00 624,000.00 47,520,000.00 72,000.00 4,752,000.00 300,000.00 4,200,000.003 Februari 2010 102,624,637.50 1,584,000.00 35,640,000.00 144,000.00 5,346,000.00 300,000.00 3,150,000.004 Maret 2010 93,754,732.50 984,000.00 32,670,000.00 135,000.00 4,900,500.00 300,000.00 2,887,500.005 April 2010 118,551,262.50 360,000.00 40,392,000.00 79,200.00 6,058,800.00 300,000.00 3,570,000.006 Mei 2010 92,995,155.00 552,000.00 27,324,000.00 212,400.00 4,098,600.00 300,000.00 1,207,500.007 Juni 2010 107,737,492.50 1,140,000.00 39,204,000.00 320,400.00 5,880,600.00 300,000.00 3,465,000.008 Juli 2010 88,282,507.50 1,824,000.00 27,918,000.00 271,800.00 4,187,700.00 300,000.00 1,233,750.009 Agustus 2010 115,292,430.00 2,028,000.00 41,580,000.00 198,000.00 6,237,000.00 300,000.00 3,675,000.0010 September 2010 121,654,912.50 1,788,000.00 45,738,000.00 253,800.00 6,860,700.00 300,000.00 4,042,500.0011 Oktober 2010 88,045,650.00 1,128,000.00 33,264,000.00 86,400.00 4,989,600.00 300,000.00 1,470,000.0012 November 2010 70,542,697.50 972,000.00 23,760,000.00 216,000.00 3,564,000.00 300,000.00 1,050,000.00

Departmental Operation Expenses

1,245,274,222.50 14,088,000.00

No Bulan TahunLaundry(Rp)

Total (Rp) 439,560,000.00 2,124,000.00 63,558,000.00 3,600,000.00

1,802,092,972.50

33,888,750.00

Total PengeluaranDalam 1 tahun (Rp)

Sumber : Hasil Perhitungan

2. Undistributed Operation Expenses

Daftar Gaji Karyawan Hotel Puri Ayu

No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan (Rp) Total/Bulan (Rp)

1 General Manager 1 6,500,000.00 6,500,000.00

2 Manager 3 2,200,000.00 6,600,000.00

3 Staf 32 1,113,000.00 35,616,000.00

Total Pengeluaran 1 Bulan 48,716,000.00

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Jadi pengeluaran (Undistributed Operation Expenses) dalam satu tahun adalahjumlah bulan dikalikan dengan total pengeluaran dalam satu bulan yaitu 12 x Rp 48.716.000,00 = Rp584.592.000,00.

3. Fix Charge

• Yang termasuk fix charge adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi danbangunan dibayar setahun sekali yaitu sebesar 11%

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

PendapatanKotor Total

(Rp)

Departemental Operation Expenses

(Rp)

Undistributed Operation Expenses

(Rp)

Pajak Bumi dan Bangunan

(Rp)

(1) (2) (3) (4)=(11% x( 1-2-3))

7,697,091,890 1,802,092,972 584,592,000 584,144,761

Sumber : Hasil Perhitungan

Pendapatan Bersih Operasi (Net Operating Income)

• Pendapatan bersih adalah pendapatan kotor dikurangi pengeluaran (biayaoperasional).

Total Pendapatan (1) Rp. 7.697.091.890,00Departemental Operation Expenses (2) Rp. 1.802.092.972,00Undistributed Operation Expenses (3) Rp. 584.592.000,00Fix Charge (4) Rp. 584.144.761,00GOI (5) = (1) – (2) Rp. 5.894.998.918,00GOP (6) = (5) – (3) Rp. 5.310.406.918,00NOI (7) = (6) – (4) Rp. 4.726.262.157,00

Dimana :GOI = Gross Operating IncomeGOP = Gross Operating ProfitNOI = Net Operating Income

Tingkat Kapitalisasi

• Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bungadan tingkat pengembalian. Pendapatan bersih tanahdikapitalisasikan dengan tingkat suku bunga sedangpendapatan bersih dari bangunan dan perlengkapannyadikapitalisasikan dengan kombinasi tingkat suku bunga dantingkat pengembalian tahunan.

• Tingkat pengembalian tahunan dihitung dengan membagi100% dengan umur ekonomis bangunan dengan estimasiumur ekonomis bangunan.

Contoh : Tingkat pengembalian bangunan dengan estimasi umurekonomis 40 tahun= 100 % / 40=2.5%

• Perkiraan Umur Ekonomis BangunanNo. Jenis Bangunan Umur Ekonomis (Th)

1. Perkantoran berlantai banyak 40-502. Apartment/Mall/Hotel 35-403. Pabrik Kontruksi Berat 30-454. Pabrik Ringan/Gudang 25-305. Rumah Tinggal Mewah 25-306. Rumah Tinggal Sedang 20-257. Rumah Tinggal Sederhana 208. Rumah Rangka Kayu 109. Fasilitas Bangunan 2010. Sarana Pelengkap Lainnya 10-15

• Pada waktu melakukan survey dilapangan diketahui bahwa tingkatsuku bunga yang diberlakukan di Bank Indonesia sebesar 9%,sedangkan estimasi umur ekonomis untuk sebuah hotel adalah 40tahun. Maka perhitungan tingkat kapitalisasi (TK) untuk Hotel PuriAyu adalah :

TK = Tingkat Suku Bunga + Tingkat Pengembalian Tahunan= 9% +( 100%/40)= 11,5 %

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode PendekatanPendapatan

• Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, akan digunakan metodekapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.

1. Kapitalisasi PendapatanTingkat

Kapitalisasi (%)Pendapatan Bersih

Operasi (Rp)Nilai Pasar

Properti(Rp)

(1) (2) (3=(2)/(1))

11.5% 4,726,262,157.00 41,097,931,800

Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan

2. Discounted Cash Flow

• Rumusan pendekatan pendapatan dila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapatdianggap tetap maka formula pendekatan pendapatan secara umum dapat dinyatakansebagai berikut :

• Selain dengan kapitalisasi pendapatan, metode lain yang dapat digunakan dalam analisapendekatan pendapatan adalah dengan discounted cash flow. Dalam metode discountedcash flow nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan ( mengalikan dengandiscount factor tertentu) rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang

Keterangan :V = Nilai pasar properti (Value)Vt = Terminal ValueI = Tingkat diskonto (discount rate)PBT = Pendapatan bersih tahunan

Analisa Nilai Pasar Properti Berdasarkan MetodeDiscounted Cash Flow

Tingkat Pertumbuhan 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Biaya Penggantian Baru Bangunan 22,552.00Hotel Revenue 10% 7,697.09 8,466.80 9,313.48 10,244.83 11,269.31 12,396.24 13,635.87 14,999.45 16,499.40 18,149.34 19,964.27Departemental Operation Expenses 17% 1,802.09 2,108.45 2,466.89 2,886.26 3,376.92 3,951.00 4,622.66 5,408.52 6,327.97 7,403.72 8,662.35Gross Operating Income 5,895.00 6,358.35 6,846.60 7,358.57 7,892.39 8,445.25 9,013.20 9,590.94 10,171.43 10,745.62 11,301.92Undistributed Operation Expenses 15% 584.59 672.28 773.12 889.09 1,022.46 1,175.82 1,352.20 1,555.03 1,788.28 2,056.52 2,365.00Gross Operating Expenses 5,310.41 5,686.07 6,073.47 6,469.48 6,869.94 7,269.42 7,661.01 8,035.91 8,383.15 8,689.10 8,936.92Fix Charge 584.14 625.47 668.08 711.64 755.69 799.64 842.71 883.95 922.15 955.80 983.06Net Operating Income (NOI) 4,726.26 5,060.60 5,405.39 5,757.84 6,114.24 6,469.79 6,818.30 7,151.96 7,461.01 7,733.30 7,953.86Tingkat Kapilatisasi (11.5%)Nilai Terminal 69,164.00Discount Factor (I = 9%) 1.00 0.92 0.84 0.77 0.71 0.65 0.60 0.55 0.50 0.46 0.46Present Value (PV) 22,552.00 4,336.02 4,259.41 4,173.95 4,079.00 3,973.84 3,857.72 3,729.84 3,589.33 3,435.26 31,845.03Net Present Value (NPV) 44,727.40Nilai Properti (Rp) 44,727.40

UraianTahun ke

*Perhitungan dalam juta rupiahSumber : Hasil Perhitungan

• Keterangan :1. Nilai terminal adalah nilai pasar pada tahun ke 10, yaitu dengan membagi

pendapatan bersih pada tahun ke 11 dengan tingkat kapitalisasi.Perhitungan tahun ke 10Nilai terminal = Rp 7.953.860.318,00 (NOI tahun ke 11) / 11.5%

= Rp 69.164.002.770,002. Discount factor adalah faktor pengali atas bunga

Dimana : i = Suku bunga Bank Indonesia (yaitu 9%)n = Tahun ke 1 – 11

3. Present Value (PV) adalah pendapatan bersih dikalikan dengan discount factorContoh perhitungan pada tahun ke 1:PV = Rp. 4.726.262.156,00 x 0,917431

= Rp. 4.336.020.327,004. NPV adalah jumlah present value dari tahun ke 1 sampai ke 10 dikurangi dengan

tahun ke 05. Nilai properti = NPV

Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Properti

Pendekatan Kapitalisasi Discounted

Biaya Pendaptan Cash FlowNilai Pasar (Rp)Pembobotan 40% 25% 35%

Nilai (Rp) 17,346,607,104 10,274,482,950 15,654,588,982

Jumlah (Rp)

Dibulatkan (RP) 43,275,679,000

Metode

43,366,517,760 41,097,931,800 44,727,397,090

43,275,679,036

Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan

• Dalam melakukan pembobotan untuk metode pendekatan biaya diberikanbobot sebesar 40%, metode kapitalisasi pendapatan diberikan bobotsebesar 25% dan metode discounted cash flow diberikan bobot sebesar35%. Pada metode pendekatan biaya bobot yang diberikan lebih besardari pada metode kapitalisasi pendapatan dan metode discounted cashflow ini dikerenakan dalam metode pendekatan biaya terdapat analisanilai pasar tanah dimana nilai tanah tidak mengalami penyusutan bahkannilai tanah cenderung naik. Sedangkan untuk metode discounted cashflow pembobotannya lebih besar dari pada metode kapitalisasipendapatan ini dikarenakan dalam metode discounted cash flowdimasukan beberapa asumsi perubahan berkenaan dengan pendapatan(sewa), tingkat kekosongan, biaya operasional, serta mempertimbangkanpula ada atau tidaknya pembaharuan sewa tiap jangka waktu tertentusehingga dapat memberikan hasil yang lebih akurat, sedangkan dalammetode kapitalisasi pendapatan tidak ada pembedaan pendapatan,tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional dari tahun ke tahunsehingga hasil estimasi yang didapatkan kurang akurat

KESIMPULAN DAN SARAN

1. Metode Pendekatan BiayaPerhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapatsebesar Rp. 43.366.517.760,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Enam JutaLima Ratus Tujuh Belas Ribu Tujuh Ratus Enam Puluh Rupiah)

2. Metode Pendekatan Pendapatana. Metode Kapitalisasi PendapatanPerhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatandidapat sebesar Rp. 41.097.931.800,00 (Empat Puluh Satu Milyar Sembilan Puluh Tujuh JutaSembilan Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Delapan Ratus Rupiah ).b. Metode Discounted Cash FlowPerhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode discounted cash flowdidapat sebesar Rp.44.727.397.090,00 (Empat Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Dua Puluh TujuhJuta Tiga Ratu Sembilan Puluh Tujuh Ribu Sembilan Puluh Rupiah)

3. Hasil RekonsiliasiSetelah diketahui nilai pasar hotel dari ketiga metode tersebut, maka dilakukan pembobotanyaitu 40% untuk metode pendekatan biaya, 25% untuk metode kapitalisasi pendapatan dan 35% untuk metode discounted cash flow sehingga diperoleh nilai pasar Hotel Puri Ayu yaitu sebesarRp.43.275.679.000,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam RatusTujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah).

KESIMPULAN

SARAN

Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukanproses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saranyang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitianlebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnyapenyusutan.

SEKIAN & TERIMA KASIH