Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIÁS – UEG
UNIDADE UNIVERSITÁRIA DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLÓGICAS
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
GISELA DE SOUSA RIBEIRO
ANÁLISE DOS CRITÉRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS
PUBLICAÇÃO N.: ENC. 155/2011
ANÁPOLIS
2011
1
GISELA DE SOUSA RIBEIRO
ANÁLISE DOS CRITÉRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS
PUBLICAÇÃO N.: ENC. 155/2011
PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
DA UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIAS.
ORIENTADORA: Profª. MSc. BRANDINA FÁTIMA M. DE CASTRO
ANDRADE
ANÁPOLIS/GO
2011
2
FICHA CATALOGRÁFICA
RIBEIRO, Gisela de Sousa.
Análise dos critérios utilizados pela Caixa Econômica Federal para Avaliação de
Imóveis Residenciais Urbanos.
155/2011 (ENG/UEG, Bacharel, Engenharia Civil, 2007)
Projeto Final – Universidade Estadual de Goiás. Unidade Universitária de Ciências
Exatas e Tecnológicas. Curso de Engenharia Civil.
1 – Avaliação de Imóveis 3 – Caixa Econômica Federal
2 – Mercado Imobiliário 4 – Método Comparativo de Dados
I. ENG/UEG II. Bacharel em Engenharia Civil
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
RIBEIRO, G. de S. Análise dos critérios utilizados pela Caixa Econômica Federal para
Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos. Projeto Final, Publicação ENC. 155/2011, Curso
de Engenharia Civil, UEG, Anápolis, GO, 58p. 2011.
CESSÃO DE DIREITOS
NOME DO AUTOR: Gisela de Sousa Ribeiro
TÍTULO DA DISSERTAÇÃO DE PROJETO FINAL: Análise dos critérios utilizados
pela Caixa Econômica Federal para Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos.
GRAU: Bacharel em Engenharia Civil ANO: 2011.
É concedida a Universidade Estadual de Goiás a permissão para reproduzir cópias deste
projeto final e para emprestar ou vender tais cópias somente para propósitos acadêmicos e
científicos. O autor reserva outros direitos de publicação e nenhuma parte deste projeto final
pode ser reproduzida sem a autorização por escrito do autor.
___________________________________________
Gisela de Sousa Ribeiro.
Rua Primavera, Qd. 45, Lt. 28. Jardim Alexandrina.
CEP: 75000-000 Anápolis, GO
3
GISELA DE SOUSA RIBEIRO
ANÁLISE DOS CRITÉRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS
PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIÁS COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE BACHAREL.
APROVADO POR:
______________________________________________
BRANDINA FATIMA M. DE CASTRO ANDRADE, MSc (UEG)
__________________________________________________
MARIA LUISA GOMES ADORNO, MSc. (UEG)
__________________________________________________
HAYDÉE LISBOA VIEIRA MACHADO, MSc. (UEG)
ANAPOLIS, 25 de Novembro de 2011.
4
DEDICATÓRIA
Dedico esse trabalho ao meu pai José Ribeiro, minha irmã Polyana e
meu sobrinho Tiago Filho. Que estando ao meu lado, me auxiliaram nessa
caminhada.
A minha mãe, que mesmo ausente, foi quem me ensinou a dar os
primeiros passos para chegar onde estou.
Aos professores que com competência e dedicação me ensinaram.
Aos familiares que me animaram, me alegraram, e confiaram em
mim.
Aos amigos e colegas que com sua amizade e apoio muito
contribuíram para esta vitória.
A Autora
5
AGRADECIMENTOS
Agradeço muito a Deus, por esta grande conquista.
À orientadora Professora Brandina Fátima e engenheira Ludmila Kozlowski, pois acreditaram em
mim, me apoiaram e com profissionalismo e carinho me auxiliaram neste importante trabalho.
Às professoras Maria Luisa e Haydée Lisboa, que ao participarem da banca examinadora muito
contribuíram para o conteúdo deste trabalho, assim como, para o meu crescimento profissional.
Aos servidores da Caixa Econômica Federal, que forneceram informações e materiais, os quais
serviram de referencia às pesquisas.
Aos empresários da atividade imobiliária que prestaram, bondosamente, atenção a esse trabalho.
À minha família, sem ela não seria possível o início e a conclusão desta importante conquista.
A todos que, de alguma forma me ajudaram e com palavras de ânimo estiveram ao meu lado, muito
obrigada.
6
RESUMO
Avaliação de imóveis é uma parte da engenharia pouco explorada, principalmente
considerando que somente profissionais devidamente registrados no CREA têm habilitação
para desenvolver esse tipo de serviço. A avaliação é um trabalho que proporciona segurança
do imóvel para o comprador, pois o valor definido pela avaliação, considerado “valor real”,
exime do risco de sub ou super faturamento. Neste trabalho foram abordados os fundamentos
da avaliação, do tratamento científico de dados para o método comparativo de avaliação.
Foram objetos de análise as avaliações pelos técnicos (engenheiros) da Caixa Econômica
Federal e os corretores de imóveis. A CEF por proporcionar o maior número de
financiamentos de imóveis, necessita de uma equipe de engenheiros avaliadores, que ao
vistoriar e avaliar o imóvel, têm como resultado além de valor do imóvel, se o mesmo pode
servir como garantia para a empresa. O trabalho mostrou também uma análise dos
procedimentos das avaliações por estes profissionais. E, tendo como base a norma brasileira
de avaliação, também verificou se os laudos elaborados pela CEF atendem aos critérios
exigidos. Chegou se então à conclusão de que os critérios utilizados pela CEF para avaliações
de imóveis urbanos são confiáveis, por seguirem com precisão as normas de avaliação.
Quanto aos corretores, o mercado já os aceitou como avaliadores, principalmente se for
considerado que os imóveis são seus “produtos”, e eles podem dar o preço que lhe forem
convenientes, porém a sua avaliação de imóveis é utilizada apenas para valores de mercado.
Palavras chave: Avaliação de Imóveis. Mercado Imobiliário. Caixa Econômica Federal.
Método Comparativo de Dados.
7
ABSTRACT
Property assessment is a little explored part of engineering, especially considering that only
professionals are duly registered in CREA qualification to develop this type of service. The
assessment is a job that provides security for the purchaser of the property because the value
defined by the assessment, considered "real value" declines in the risk of under or over
invoicing. In this paper we discussed the basics of assessment, treatment of scientific data for
the comparative method of evaluation. Was subjected to analysis by technical assessments
(engineers) of the Federal Savings and realtors. CEF for providing the largest number of real
estate financing, you need a team of engineers evaluators that the survey and evaluate the
property, result in addition to the property value, if it can serve as collateral for the company.
The work also showed an analysis of the evaluation procedures for these professionals. And,
based on the Brazilian standard evaluation also found that the reports prepared by the CEF
meet the criteria. Then came to the conclusion that the criteria used by the EFC to urban real
estate assessments are reliable, precisely because they follow the standards of evaluation. As
for the market brokers have accepted them as evaluators, especially considering that the
properties are their "products", and they can give you the price they are nevertheless
appropriate to evaluate real estate will always be restricted to market values.
Keywords: Property Valuation. Real Estate Market. Caixa Econômica Federal, Comparative
Method of Data.
8
LISTA DE FIGURAS
Figura 5.1 – Gráfico de uma curva ajustada Valor Total x Área............................................. 32
Figura 5.2 – Gráfico de uma curva ajustada Valor Unitário x Área. ...................................... 32
Figura 5.3 – Desvio.................................................................................................................. 33
Figura 5.4 – Linearização de Curva......................................................................................... 34
Figura 5.5 – Curva Linearizada............................................................................................... 35
Figura 5.6 – Gráfico da curva Normal..................................................................................... 39
Figura 5.7 – Curva t de Student............................................................................................... 40
Figura 5.8 – Gráfico comparativo: Curva t de Student e Normal............................................ 41
Figura 5.9 – Gráfico da distribuição de F Snedecor ............................................................... 42
Figura 5.10 – Curva de Snedecor............................................................................................. 42
Figura 5.11 – Intervalo de Confiança....................................................................................... 43
Figura 5.12 – Modelo Homocedástico..................................................................................... 45
Figura 5.13 – Modelo Heterocedástico.................................................................................... 45
Figura 5.14 – Outiliers............................................................................................................. 46
Figura 5.15 – Pontos Influenciantes......................................................................................... 47
9
LISTA DE TABELAS
Tabela 4.1 – Propriedades do Programa SiSReN.................................................................... 30
Tabela 5.2 – Regressão Linear.................................................................................................36
Tabela 5.3 – Erros do Tipo I e II – Salgado (2011).................................................................37
10
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................... 11
2 FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO................................................................................13
2.1 BREVE HISTÓRICO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL................13
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA........................................................................................... 15
3.1 A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA INDÚSTRIA DE HABITAÇÃO....................15
3.2 PROCESSO PARA FINANCIAR UM IMÓVEL PELA CEF ..........................................15
3.3 EMPRESAS IMOBILIÁRIAS E AS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS...............................16
4 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS..............................................................................................19
4.1 BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS..............................................19
4.2 CUSTO, PREÇO E VALOR, SEUS CONCEITOS EM AVALIAÇÃO...........................20
4.3 PROCEDIMENTOS PARA AVALIAR UM IMÓVEL....................................................20
4.3.1 Conhecer o Imóvel.........................................................................................................21
4.3.2 Escolha da Metodologia.................................................................................................22
4.3.2.1 Método Comparativo Direto de Dados De Mercado....................................................22
4.3.2.2 Método Evolutivo.........................................................................................................23
4.3.2.3 Método da Capitalização de Renda..............................................................................23
4.3.2.4 Método Involutivo........................................................................................................24
4.4 VARIÁVEIS.......................................................................................................................25
4.5 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO...........................................................26
4.6 TRATAMENTO DE DADOS............................................................................................27
4.7 LAUDO DE AVALIAÇÃO................................................................................................28
4.8 SOFTWARE PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS...........................................................29
5 METODOLOGIA CIENTÍFICA.......................................................................................31
5.1 MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS......................................................................33
5.2 REGRESSÃO LINEAR......................................................................................................34
5.3 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO E CORRELAÇÃO............................................36
5.4 ESTATÍSTICA INFERENCIAL E TESTE DE HIPÓTESES...........................................36
5.5 PROBABILIDADE E ESTATÍSTICA...............................................................................38
5.6 INTERVALO DE CONFIANÇA.......................................................................................43
5.7 PRESSUPOSTOS BÁSICOS PARA MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR...............43
5.7.1 Micronumerosidade.......................................................................................................44
5.7.2 Homocedasticidade........................................................................................................44
5.8 SOBRE O ANEXO “A” DA ABNT NBR 14653-2(2011)..............................................45
5.8.1 Pontos Influenciantes ou “outliers”.............................................................................46
5.8.2 Modelo de Regressão Linear Múltipla........................................................................ 47
6 ANÁLISE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO.................................................................. 48
CONCLUSÃO........................................................................................................................ 52
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................................. 53
APÊNDICES........................................................................................................................... 55
ANEXOS............................................................................................................................... 72
11
1 INTRODUÇÃO
Avaliação de bens é uma análise técnica, realizada por profissional habilitado para
identificar o valor do bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data (NBR 14653-1).
Citado por Macanhan (2002), a avaliação de imóveis se faz necessária de forma mais
freqüente em três âmbitos. No âmbito particular, quando de interesses em negócios ligados à
locação, venda e compra, quando os interessados desejam ter idéia precisa do bem em
questão, na reavaliação de ativos de empresas para efeitos de aumento de capital, em divisões,
heranças e meações, e nas discussões acerca de lançamento de impostos. No âmbito público a
avaliação de imóveis é utilizada para fins de compra e privatização, e no cálculo de valores
para lançamento de impostos. Finalmente no âmbito judicial é utilizada nas discussões entre
pessoas físicas que envolvam valores de imóveis, freqüentes em ações demarcatórias,
possessórias, indenizatórias, entre outros.
Considerando a importância que as avaliações apresentam frente ao mercado
imobiliário, a exclusividade desta atividade aos engenheiros, agrônomos e arquitetos, e ainda
sendo um conteúdo não abordado na graduação, foi que se decidiu por elaborar esta pesquisa.
Consta da Lei n° 5.194, de 24/12/1966, Art. 7º, inciso “c", que as atividades como
estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica são
atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo. Porém os
corretores de imóveis também exercem a profissão de avaliador.
Este trabalho analisará também dados sobre as empresas imobiliárias para obter o
conhecimento sobre a forma e importância das avaliações pelo mercado imobiliário.
Levantou-se para esta pesquisa a seguinte hipótese: sendo a CEF um dos principais
agentes do governo no setor de financiamento e um dos maiores propulsores das avaliações de
imóveis, o método que ela utiliza e seus resultados são confiáveis.
Para tal, será feito o estudo de laudos de avaliação realizados pela CEF, quanto ao
atendimento às normas brasileiras de avaliação de imóveis urbanos e seus critérios utilizados.
O levantamento bibliográfico se dará através de pesquisas bibliográficas e
documentais, dados junto a CEF, sites de internet, revistas especializadas, além da Legislação
específica. Os dados coletados serão catalogadas em tabelas e figuras.
12
Esta pesquisa será dividida em cinco partes distintas: no primeiro Capítulo a
Introdução. A seguir, no segundo Capítulo, um breve histórico do financiamento imobiliário
objetivando destacar o financiamento de imóveis como um gerador de avaliações. No terceiro
Capítulo a Revisão Bibliográfica. Aqui também se fará uma abordagem à respeito das normas
e critérios avaliativos buscando compreender o nível de confiabilidade desses métodos.
O quarto Capítulo versará sobre avaliação de imóveis segundo a ABNT NBR 14653-2
(2011). No quinto, a metodologia científica utilizada pela Caixa Econômica Federal para
elaborar as avaliações e no sexto, a análise dos laudos de avaliação, tendo como objetivo o
conhecimento de sua metodologia e verificação quanto às exigências da norma brasileira de
avaliações.
E, por último, a conclusão em relação a análise do método comparativo de dados do
mercado e a hipótese proposta inicialmente.
13
2 FINACIAMENTO IMOBILIÁRIO
Neste Capítulo será traçado um retrospecto, a partir dos anos 1960, sobre os
financiamentos imobiliários no país.
2.1 BREVE HISTÓRICO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
O financiamento de imóveis residenciais é uma das principais razões das avaliações
elaboradas diariamente. E, esta ação teve início no Brasil pela Lei 4380/1964, quando o
governo brasileiro criou o SFH - Sistema de Financiamento da Habitação. Através desta Lei
se instituiu a Correção Monetária e o Banco Nacional da Habitação, que se tornou o órgão
central orientando e disciplinando a habitação no País. Em seguida, a Lei 5107/1966 criou o
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Um sistema que previa desde a
arrecadação de recursos, o empréstimo para a compra de imóveis, o retorno desse
empréstimo, até a reaplicação desse dinheiro.
Segundo Rudge (1997) o FGTS foi um fundo de reserva criado por Lei, definido como
um crédito trabalhista resultante de poupança forçada do trabalhador. Coletivamente os
recursos captados são aplicados para financiar a construção de habitação, saneamento e
infraestrutura.
O autor afirma ainda que no começo dos anos 1970 parecia que a rede de
financiamentos, no país, seria bem sucedida: a inflação era baixa e os danos econômicos dos
anos 1960 não mais se apresentavam nas atividades empresariais. Ao longo do caminho,
porém, dois choques no preço do petróleo comprometeram as economias dos países e as
expectativas de desenvolvimento do Brasil.
Como resultado, a economia apresentou taxa de inflação elevada, o governo
absorvendo cada vez maiores fatias das poupanças internas e os juros cada vez mais altos
fizeram com que o mercado financeiro se desinteressasse pelos financiamentos, ficando a
cargo do Estado fazê-lo.
A partir de 1983 ocorreu queda nos níveis salariais e também prejuízos aos agentes
financeiros, levando o governo a aplicar aumentos nas prestações dos empréstimos. Os
financiamentos não tiveram força para superar a crise.
14
Assim, em 1986, o SFH passou por uma reestruturação, o Banco Nacional de
Habitação - BNH foi extinto, e suas atribuições distribuídas entre o Ministério de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - MDU, o Conselho Monetário Nacional - CMN,
o Banco Central do Brasil - Bacen e a Caixa Econômica Federal - CEF.
Coube à CEF à administração do passivo, ativo, pessoal e bens móveis e imóveis do
BNH, bem como, a gestão do FGTS, tornando o Sistema Financeiro Habitacional mais
estável.
15
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Nesta fase do trabalho, dar-se-á ênfase ao estudo sobre a CEF e sua atuação na
indústria da habitação e como se dá um processo de financiamento. Também será abordada a
atuação do mercado imobiliário, especificamente sobre as empresas imobiliárias como
agentes avaliadores.
3.1 A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA INDÚSTRIA DE HABITAÇÃO
A Caixa Econômica Federal como um dos principais agentes do governo Federal no
segmento habitacional contribui para reduzir o déficit habitacional. (CEF/Universidade
Coorporativa, 2011).
Sua missão é atuar na promoção da cidadania e do desenvolvimento sustentável do
país. Ao associar-se com o governo na indústria da habitação, ela proporciona efeitos
econômicos e sociais como geração de empregos, fortalecimento do FGTS.
Considerando a importância em investir na indústria habitacional, a CEF utiliza de
alguns fundos como o FGTS, o Fundo de Desenvolvimento Social – FDS e a Poupança
garantindo recursos para financiar habitação e o desenvolvimento urbano.
Entre as políticas sociais da CEF destaca-se a geração de empregos pela indústria da
construção civil. Relevante também são os recursos gerados por investimentos em habitação
que aplicados no âmbito da própria localidade favorecem, principalmente, as cidades de
pequeno porte.
Sabendo da atuação da CEF no seguimento habitacional, tornou-se curioso entender
como se dá um processo de financiamento e quais os requisitos para a pessoa física adquirir
moradia própria. A pesquisa mostrará ainda quais as funções da CEF e do interessado no
processo.
3.2 PROCESSO PARA FINANCIAR UM IMÓVEL PELA CEF.
16
Segundo o Setor de Habitação da CEF (2011), as etapas que se seguem referem-se ao
caminho para financiar um imóvel junto à CEF.
O interessado em se benefiaciar com qualquer Programa oferecido pela CEF, pode, se
desejar, fazer uma simulação no site da CEF, onde constam todas as informações necessárias
para que o simulador informe todos os detalhes do possível financiamento.
O interessado ao se dirigir a uma agência da CEF, deve ter os documentos exigidos
para o financiamento, conforme Programa escolhido. Após as análises iniciais, se o crédito for
aprovado, deve então o contratante encontrar um imóvel que seja de seu interesse.
A partir daí, são então elaboradas as avaliações técnicas do imóvel selecionado. Essas
avaliações são elaboradas por um engenheiro indicado pela CEF, normalmente de empresas
terceirizadas. A avaliação informa se o imóvel atende os quesitos para o financiamento, se ele
serve como garantia, e também o seu valor de mercado. O valor financiado pela CEF será o
maior dos valores entre a oferta, a proposta e a avaliação técnica do imóvel.
É importante também o parecer do avaliador quanto ao imóvel servir ou não como
garantia, pois se o cliente não conseguir pagar, o imóvel ficará para a CEF como quitação dos
débitos. Acontecendo do parecer do avaliador ser negativo, o financiamento não é liberado.
3.3 EMPRESAS IMOBILIÁRIAS E AS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
As empresas do mercado imobiliário exercem papel importante no campo das
avaliações de imóveis, através de seus corretores, habilitados como avaliadores.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI habilita os corretores de
imóveis ao exercício de avaliações de exclusivo valor de mercado.
“As Avaliações técnicas (laudos técnicos) são exclusivos aos engenheiros. As
avaliações de precisa expedita (pareceres sob o valor de mercado) podem ser
realizadas por um corretor de imóveis” (AYRES, 1996).
Entende-se então que, aos corretores é legal emitir laudos de avaliações quando os
mesmos se referem apenas a valor de mercado, ou seja, quando não for necessária análise
técnica do imóvel.
Autores como Pimentel (2011), afirmam que as avaliações são de excusividade aos
engenheiros civis, e apresenta sua opinião quanto aos corretores:
17
Assim, a avaliação realizada por corretor de imóveis não é suficiente, sendo
necessária a qualificação do perito como engenheiro ou arquiteto, devidamente
registrado no órgão de classe (CREA), pois, consoante já deixou pontificado a 4ª
Câmara do extinto 2º TAC, "avaliação de imóvel, pela relevância dos efeitos da
expropriação judicial, constitui tarefa de engenheiro ou arquiteto, técnico
habilitado, não de corretor de imóvel, que tem conhecimento limitado e empírico”.
O custo da tarefa haverá de ser compatível com o interesse econômico da lide.
(PIMENTEL, 2011)
Para entender melhor como se dá as avaliações pelas empresas imobiliárias, foram
realizadas algumas entrevistas.
Segundo Kozak (2011), um dos entrevistados para essa pesquisa, as avaliações dos
imóveis em sua empresa são elaboradas por corretores. Não é elaborado laudo específico e
não é feita uma análise técnica. Esses profissionais trabalham com base em sua experiência
profissional, com a idéia que se tem do mercado. Suas avaliações são feitas com comparações
a outros imóveis.
Em sua opinião, a empresa do mercado imobiliário, está mais envolvida que os
engenheiros avaliadores, pois trabalham diretamente nas transações dos mesmos. Os
engenheiros civis, por sua vez, precisam encontrar em outras fontes estes dados, inclusive em
imobiliárias.
Comentários do entrevistado se fizeram importantes como a interferência do mercado
financeiro no valor de um imóvel, principalmente para o seu aumento.
A lei da oferta e da procura1 é um exemplo de valorização que tivemos nos lote de
Anápolis: com a implantação do programa Minha Casa Minha Vida que facilitou a
aquisição da casa própria. Mais casas foram construídas, e consequentemente, mais
lotes foram ocupados. Com a diminuição da oferta e aumento da procura, um lote
valorizou em quase três vezes desde a implantação deste programa. (KOZAC, 2011)
Outro comentário feito por Kozak (2011) foi que o engenheiro civil que constrói casas
para venda, precisa ter uma boa noção de valor de imóveis. Isto promoverá uma melhor
aplicação do seu capital.
Continuando com o trabalho de campo, foi realizada uma pesquisa em algumas
empresas imobiliárias da cidade de Anápolis para saber como são feitas as avaliações dos
imóveis por estas empresas. Os questionários encontram-se no apêndice I.
Ao analisar os resultados destas entrevistas percebeu-se que as empresas imobiliárias
são auto-suficientes para as avaliações dos imóveis quando se referir a avaliação apenas com
1 A Lei da oferta afirma que quanto maior for a procura maior será o preço do bem. (VASCONCELOS, 2010)
18
objetivo de determinação de valor, não sendo o caso da CEF que exige também que seja dado
um parecer quanto a garantia do imóvel.
A entrevista com outros corretores mostrou que eles são todos registrados pelo
CRECI, possuem a carteira de identificação indicando que são habilitados ao serviço. Para ser
registrado no CRECI é obrigatório que seja feito um curso e, semelhante aos engenheiros,
aprendem a preferir o método comparativo de dados de mercado segundo a norma de
avaliação.
Existem também corretores avaliadores registrados no CETEB – Centro de Ensino
tecnológico de Brasília.
O CRECI é uma autarquia pública federal regulamentada por lei para fiscalizar e
disciplinar a atividade dos corretores de imóveis e imobiliárias no Estado, além de combater o
exercício profissional por pessoas sem qualificação e credenciamento necessários. CRECI
(2011).
O COFECI é o Conselho Federal de Corretores de Imóveis que se subdivide nos
CRECIs. E o CETEB é um Centro de Ensino Tecnológico de Brasília que oferece vários
serviços educacionais, tais como cursos de Ensino Fundamental e Médio e Técnicos
profissionalizantes. Entre eles, o curso técnico em transações imobiliárias que habilita em
nível médio, propicia conhecimentos necessários aos corretores de imóveis para uma ação
efetiva nesse mercado. Os cursos são desenvolvidos a distância.
Os corretores não utilizam programas para a avaliação. Alguns disseram que não há
necessidade de uma avaliação técnica do imóvel, e outros preferem dizer que sim, e quando
for necessário, será então solicitada análise de um profissional habilitado.
Por fim, pode-se perceber que os corretores já foram aceitos pela sociedade como
avaliadores. Observações feitas pelos entrevistados mostram que órgãos como a justiça faz a
solicitação de avaliação aos corretores, o que não é o recomendável.
Ao se saber que corretores são habilitados ao serviço de avaliação apenas para a
determinação do valor de mercado, quando for necessário um estudo técnico do imóvel, com
exigência de parecer quanto à garantia ou outras transações para órgãos públicos, o
“engenheiro” de avaliações será procurado.
Portanto, corretores de imóveis e empresas imobiliárias são fontes importantes para a
avaliação de imóveis.
Afirma, porém Salgado (2011) que não podem ser as únicas, pois estes, por interesse
de valorização de mercado, podem aumentar o valor dos imóveis.
19
Quando feita uma negociação do imóvel entre comprador, vendedor e financiadora, a
avaliação de imóveis se faz importante para as três partes. Para quem está adquirindo o
imóvel, ele saberá se está pagando um valor justo pelo bem, e tem também uma garantia no
sentido de o imóvel não apresentar defeitos técnicos de construção. Para o vendedor, ao se ter
informações de como é avaliado um imóvel e quais são as interferências sobre sua valoração,
ele poderá aplicar melhor seu dinheiro. E, para o órgão financiador, é saber o valor de
mercado do imóvel em questão e se o mesmo serve como garantia.
20
4 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O objetivo deste Capítulo será a avaliação de imóveis: histórico, conceitos e
metodologias.
4.1 BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
Segundo Fiker (1997), os primeiros artigos publicados em diversos números do
Boletim do Instituto de Engenharia, da Revista Politécnica e da Revista de Engenharia
Mackenzie, sobre avaliação de imóveis, datam de 1918 - um dos trabalhos mais antigos que se
conhece sobre o assunto.
O autor cita que Freire, juntamente com os engenheiros João Florence de Ulhôa Cintra
e José de Sá Rocha introduziram, pela primeira vez, em 1923, novos métodos de avaliação do
terreno. A partir daí, os estudos de Engenharia de Avaliações vêm evoluindo, no Brasil, por
meio de profissionais que se dedicam ao estudo e à pesquisa de divulgação da técnica de
avaliação de imóveis.
Conforme a ABNT NBR 14653-1(2001) as primeiras normas de avaliações de imóveis
organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações
surgem nos anos de 1950. Sua metodologia é fixar diretrizes para avaliação de bens.
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. O assunto ganha relevância
na época do grande surto de desapropriações nos anos de 1960, com estudos feitos por
comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Outros trabalhos são
desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 1970.
A atual norma de avaliação de bens diz também que em 1977 surgiu a primeira norma
brasileira para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-502) da ABNT, estabelecendo
níveis de precisão para as avaliações, e também, outras partes da norma para avaliações com
diferentes tipologias: imóveis rurais; unidades padronizadas; máquinas, equipamentos e
complexos industriais; glebas urbanizáveis.
Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos é registrada no
INMETRO como NBR 5676. Os níveis de precisão passam a ser níveis de rigor.
21
Mais tarde passou a se chamar NBR 14653-2, em sua primeira edição em 2004,
servindo de parte 2 para a NBR 14653-1 (2001). E, novamente revisada em 2010, a atual
norma brasileira para avaliação de imóveis teve seu início de vigência a partir de março de
2011.
4.2 CUSTO, PREÇO E VALOR, DIFERENTES CONCEITOS EM AVALIAÇÃO.
Antes de iniciar os comentários sobre os métodos avaliativos apresentados pela norma
brasileira de avaliação de imóveis, faz-se necessário mostrar a diferença entre valor, custo e
preço, que naturalmente se confundem em suas definições.
Primeiramente, a definição de custo. Segundo Passos e Nogami (2000) o conceito de
custos, tal como é entendido pelos economistas, refere-se aos curtos explícitos e implícitos
necessários para adquirir ou contratar recursos produtivos, diferente de preço, e menor que
este. Em engenharia de avaliações, também custo não é o mesmo que preço. Custo é o quanto
se gastaria para refazer o imóvel (lote, mão-de-obra, materiais, entre outros). O custo poderá
ser menor ou maior do que seu preço (nas situações em que o imóvel sofrer desvalorizações).
Preço é a quantia paga ou a ser paga por um imóvel. É definido pela norma brasileira
de avaliações de imóveis como quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar uma
transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele, essa quantia é negociável.
Para Passos e Nogami (2000), o valor de mercado é definido como a quantia mais
provável pela qual se negocia, voluntariamente e conscientemente, um bem, em uma
determinada data referência, dentro das condições do mercado vigente. Nos casos de mercado
imobiliário, é necessário fazer um estudo de mercado para se chegar a um valor para o
imóvel.
4.3 PROCEDIMENTOS PARA AVALIAR UM IMÓVEL
A norma brasileira de avaliações NBR 14653 estabelece diferentes métodos
avaliativos que serão escolhidos conforme o imóvel a ser avaliado e os dados disponíveis em
mercado. Para cada um deles seguem diferentes procedimentos.
22
4.3.1 Conhecer o Imóvel.
Para Ficker (1997) o bem avaliado, no geral, poderá ser terrenos, indúsrtrias, glebas,
equipamentos, imóveis rurais, urbanos, comerciais, residenciais, apartamentos, entre outros.
O primeiro passo é então conheçer o tipo do imóvel que pode ser mediante a leitura da
documentação como escritura do imóvel, planta, quadro de áreas ou outro que lhe for
disponível. Se nada for entregue, deve o mesmo, de acordo com a NBR 14653:1, solicitar ao
contratante ou interessado o fornecimento dessa documentação.
É nesta fase que o avaliador observa, em documentos as características do imóvel, tais
como: a área construída, dimensões do terreno, idade, endereço, descrição do imóvel,
averbações, proprietário, entre outros. O engenheiro deve atentar-se ainda para a finalidade da
avaliação que pode variar entre locação, aquisição, alienação, garantia, ou outros. E, o
objetivo da avaliação que pode variar entre valor venal, para locação ou valor patrimonial.
Todas estas informações devem constar no laudo.
Após a análise da documentação, deve o engenheiro fazer a vistoria no imóvel. A
vistoria permite que o avaliador conheça e caracterize o bem avaliando e sua adequação ao
seu segmento de mercado, e por isso ela é imprescindível. Exige a NBR 14653-1 que proceda
de observações criteriosas.
Segundo Salgado (2011) nesta fase o engenheiro irá confirmar os dados da
documentação, caso haja divergência com a realidade, deverá permanecer a última, devendo o
profissional informar se isso afeta o valor de mercado do bem e se há possibilidade desta
regularização. Ela indica para esses casos, a fotografia, para que o receptor do trabalho tenha
uma noção precisa da situação do bem.
A autora ainda afirma que importantes análises devem ser feitas durante a vistoria,
como observar e, se possível, medir as dimensões do imóvel e terreno, e se existem ocorrência
de patologias. A vistoria ao imóvel abrange também o conhecimento do perímetro do imóvel
com indicação dos principais pólos de influência; as condições econômicas, políticas e
sociais; condições de relevos; condições ambientais; infra-estrutura urbana, comércio,
indústria e serviços. Analisar e citar os pólos de influência também é importante, pois se torna
um valorizador do imóvel.
A ABNT NBR 14653 prescreve que em casos excepcionais, quando for impossível o
acesso ao bem, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as
partes e explicitada no laudo.
23
Segundo Salgado (2011), as situações paradigmas devem ser as mais próximas
possíveis da real. Se possível, o engenheiro deve observar as características externas do
mesmo. Em casos de apartamentos, e conjuntos habitacionais, se aceita uma vistoria de outro
imóvel comum ao avaliado.
4.3.2 Escolha da Metodologia
A escolha da metodologia deve ser justificada e atender as normas de avaliações.
“Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas na NBR 14653, o engenheiro de avaliações pode empregar
outro procedimento, desde que devidamente justificado” (NBR 14653-1, 2001).
Pela norma brasileira de avaliação, os métodos para identificar o valor de um bem são:
o método comparativo direto de dados de mercado, o método involutivo, o evolutivo e o
método da capitalização da renda. Ela recomenda que o avaliador prefira o método
comparativo direto de dados de mercado.
4.3.2.1 Método Comparativo de Dados de Mercado.
O método comparativo de dados de mercado é aquele que identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra NBR 14653-1(2001).
É, portanto, condição fundamental para aplicação deste método a existência de um
conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do mercado
imobiliário. (NBR 5676: 1990).
Para a utilização deste método, deve o profissional fazer uma coleta de dados, e, para
que a pesquisa corra fluentemente, ele deve planejá-la tendo como principal objetivo
encontrar no mercado dados que representem da melhor maneira o mercado como um todo.
Deve procurar características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando.
24
Para Macanhan (2002) ao utilizar deste método, deve-se fazer o tratamento estatístico
dos dados pesquisados, podendo ser a Metodologia Científica, que emprega a estatística
inferencial ou, a Homogeneização de Valores, que emprega a estatística descritiva.
Com a análise feita dos documentos do imóvel avaliando, o engenheiro faz hipóteses
sobre a formação do valor do imóvel. Ele pré determina quais são as variáveis que podem
interferir na formatação da avaliação.
Salgado (2011) diz que essas hipóteses serão comprovadas com o tratamento dos
dados e análise dos resultados. Ao fim da análise, algumas podem se mostrar pouco
relevantes, e outras que antes foram desconsideradas, podem se mostrar bastante
influenciadoras.
4.3.2.2 Método Evolutivo
De acordo com a NBR 14653-1(2011), o método evolutivo é aquele que identifica o
valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização que é
definido como a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de
substituição, que pode ser maiores ou menores que um.
O valor de mercado é aquele que, segundo Fiker (1997), o valor do imóvel é obtido de
forma analítica a partir do valor do terreno, considerando-se todos os elementos que
influenciam o custo de sua construção e o seu preço de venda, tais como, custo dos materiais,
mão-de-obra para a construção, e ainda, o lucro do incorporador.
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida analisando a NBR
14653-2 (2011). Ressaltando que o valor do terreno preferencialmente deve ser determinado
pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método
involutivo;
4.3.2.3 Método da Capitalização da Renda
25
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis. NBR 14653-1(2001)
Segundo Macanhan (2001), este método é fundamentado no princípio de que o valor
de uma determinada propriedade é uma função de sua capacidade de gerar renda, o que
geralmente é o aluguel. Os dados necessários para a utilização deste método são os
recebimentos esperados, os desembolsos, a taxa de desconto e o número de períodos do
investimento.
Muito utilizada para avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis,
shopping centers e outros). Para sua utilização, precisa ser determinado o período de
capitalização e a taxa de desconto a ser aplicada nos fluxos de caixa, que devem ser
devidamente fundamentadas e expressamente justificadas pelo avaliador, como exige na
norma brasileira de avaliação. Observar as prescrições da ABNT, NBR 14653-4(2002).
É o método mais apropriado para se analisar a viabilidade do investimento.
4.3.2.4 Método Involutivo
É o método capaz de identificar o valor de mercado do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente. Aproveitamento eficiente é definido como aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e efetiva
tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente. NBR 14653-2 (2011)
Como explica Macanhan (2002), avaliar pelo método involutivo é determinar o valor
do imóvel pelos recebimentos máximos que se pode obter naquele imóvel. A norma submete
ao avaliador analisar a adequação das benfeitorias ressaltando o subaproveitamento ou super
aproveitamento do terreno em que estas se encontram.
Este método é preferencialmente escolhido em avaliação de glebas urbanizáveis –
grandes extensões de terrenos passíveis de receber infra-estrutura urbana (NBR 5676, 1989)
que por não haver normalmente dados para comparação, obrigam o avaliador a fazer um
estudo do melhor aproveitamento do terreno, para que seja o mais rentável.
Pode também ser utilizado este método a qualquer outro bem. Uma casa, por exemplo,
se avaliada pelo método comparativo, é comparada com outras casas que vem sendo
negociadas na região. Se pelo método involutivo, pode-se avaliá-la com base nos possíveis
26
recebimentos que esta possa gerar com seu aluguel, se for mais rentável, poderá ser
transformada em um imóvel comercial, uma escola, ou qualquer outra utilidade.
Para a elaboração do método Involutivo, o avaliador deve seguir as etapas definidas no
item 8 da ABNT NBR 14653-2 (2011).
4.4 VARIÁVEIS
Segundo a ABNT NBR 14653-2 (2011) variáveis, em avaliações de imóveis, são as
características ou informações que descrevem o imóvel e contribuem para a formação de seu
valor. Podem ser: área, idade, estado de conservação, localização, entre outros. E, são
divididas em dependentes ou independentes.
Variável dependente será o fator de objetivo da avaliação, (por exemplo, preço total ou
unitário, moeda de referência, formas de pagamento), que é totalmente flexível quanto às
variáveis independentes, que são os fatores que contribuem para a formação do resultado da
avaliação. Elas se classificam em quantitativas e qualitativas
Salgado (2011) descreve as variáveis da seguinte maneira:
a) Variáveis quantitativas - são valores numéricos que representam os atributos
quantitativos medidos diretamente em cada elemento da amostra. Exemplo: área e
números de dormitórios;
b) Variáveis Qualitativas - são valores numéricos que descrevem as qualificações
do imóvel;
c) Variáveis dicotômicas - são aquelas que assumem somente dois valores. São
usadas para representar a presença ou ausência de determinado atributo na amostra. A
norma brasileira de avaliações, em seu anexo “A”, recomenda que se assuma valores
de 0 e 1 correspondendo respectivamente com a importância da característica, por
exemplo: possui elevador = 1, não possui = 0;
d) Variáveis Proxy – são variáveis utilizadas para substituir outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência. Podem ser:
Índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicílio.
E servem para expressar localização;
27
A ABNT NBR 14653-2(2011) define códigos ajustados como uma escala extraída por
meio de modelo de regressão, com a utilização de variáveis dicotômicas para diferenciar as
características qualitativas dos imóveis.
Para a norma, códigos alocados é uma escala lógica ordenada para diferenciar as
características qualitativas dos imóveis. É o avaliador quem estabelece os critérios para a
construção destes códigos e deve ser explicitada com a descrição necessária e suficiente de
cada código adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do
imóvel avaliando.
Exige a norma que a escala seja composta por números naturais consecutivos em
ordem crescente (1, 2, 3...), em função da importância das características possíveis na
formação do valor, com valor inicial igual a 1. Por exemplo, 1 para padrão de acabamento
mínimo, 2 baixo, e 3 para normal.
A norma define que seja preferível a utilização da variável quantitativa, e as
qualitativas devem seguir a seguinte ordem de prioridade:
Pelo emprego de variáveis dicotômicas
Pelo emprego de variáveis Proxi
Por meio de códigos ajustados
Por Meio de códigos alocados.
Escolher as variáveis que serão utilizadas no modelo é uma decisão particular para
cada imóvel a ser avaliado e dependente também da amostra disponível. Para cada tipo de
imóvel, a tendência é de que essas variáveis se repitam.
4.5 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO
Dado de mercado é o conjunto de informações coletadas no mercado, relacionadas a
um determinado bem (ABNT NBR 14653:2). Cada informação adquirida é chamada
elemento, por exemplo: preço, área e número de quartos de uma casa.
Segundo a norma de avaliações ABNT NBR 14653, coleta de dados é a procura no
mercado de elementos que sejam compatíveis ao bem avaliando, depois da análise da
documentação e da vistoria.
28
Para evitar a extrapolação à norma determina que o conjunto de dados coletados
contenha um intervalo que abranja informações do imóvel avaliando. Por exemplo, para se
avaliar uma casa de 100m² os dados deverão ser de 50 a 250m², não precisamente. Devem
também ser o mais equilibrado possível sobre todas as características, tendo, por exemplo, o
mesmo número de elementos de imóveis novos quanto usados, ou a mesma quantidade de
valores para oferta como para de venda. No entanto, devem ser o mais aleatório quanto
possível quanto às fontes de pesquisa, para se aumentar a confiabilidade deste dado de
mercado. E, de preferência, contemporâneos com a data de referência da avaliação.
“Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e
ofertadas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
características econômicas, físicas e de localização (NBR 14653-2)”.
O engenheiro avaliador pré define as características que considera importante na
formação dos preços, cria hipóteses que serão comprovadas ou anuladas a partir da análise
dos elementos de pesquisa.
Salgado (2011), por exemplo, ao vistoriar uma casa, o avaliador julga que a fachada
com vidro valoriza o imóvel. Durante a coleta de elementos novas hipóteses poderão surgir, e
estas deverão também ser analisadas.
As fontes de pesquisa podem ser empresas imobiliárias, anúncios de jornais, banco de
dados existentes, visita ao campo, compradores, vendedores, bancos, prefeituras, entre outros.
Deve o engenheiro observar bem as informações coletadas, devendo ser prudente quando sua
fonte for internet e contato telefônico, visitando sempre que possível o imóvel referido.
“Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas características verificadas pelo
engenheiro de avaliações” (NBR 14653-2).
“O bom engenheiro avaliador, assim como em qualquer função, para que seja bem
sucedido deve se apaixonar por esta pesquisa, e deve principalmente se manter
atualizado com o mercado” SALGADO (2010).
O autor afirma ainda que, a coleta de dados é o pilar da avaliação, pois dela sobrevêm
todos os resultados obtidos.
4.6 TRATAMENTO DE DADOS
29
Nesta fase o engenheiro irá verificar o equilíbrio da amostra, podendo utilizar de
gráficos para melhor visualização. Ele verifica as relações das variáveis independentes com a
dependente, ou ainda as independentes entre si. Aqui já se pode ser comprovadas ou
descartadas as hipóteses anteriormente, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Em seguida, o tratamento de dados pode ser executado, e pela NBR 14653:2(2011) em
função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis podem ser:
Tratamento por fatores
Tratamento científico
a) Tratamento por fatores
A homogeneização de dados como diz o nome, adota coeficientes para as variáveis
independentes a fim de torná-las de iguais influências sobre a variável dependente.
Segundo Salgado (2011) foi muito utilizada em tempos anteriores, porém por ser
muito subjetiva, não trazia a eficiência nos resultados. A norma de avaliações exige para o uso
de fatores de avaliação, uma fundamentação técnica, e origens calculadas no mercado que
envolva o bem a avaliar.
O tratamento por fatores é aplicável quando a amostra é composta por dados de
mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando. Consiste em
homogeneização por fatores e critérios, e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados.
De acordo com a NBR 14.653-2 (2011), os fatores devem ser calculados por
metodologia científica. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência
regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for
necessário.
b) Tratamento científico
Segundo Salgado (2011), metodologia científica é o tratamento dos dados através da
regressão, que permite obter a homogeneização dos dados de forma cientifica.
O engenheiro avaliador pode utilizar de ferramentas analíticas tais como redes neurais
artificiais, ou análise envoltória de dados desde que obedeça ao item 8 da NBR 14.653-
2(2011) que permite suas utilizações quando devidamente justificadas do ponto de vista
teórico e prático, com inclusão de validação quando pertinente. Para essa situação pode-se
também utilizar de programa como o Excel.
30
4.7 LAUDO DE AVALIAÇÃO
Definido por Fiker (1942), o resultado técnico que apresenta os elementos
esclarecedores e as conclusões dos trabalhos de avaliação é o Laudo de Avaliação. O laudo de
avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades:
a) Simplificado - contêm de forma sucinta as informações necessárias ao seu
entendimento;
b) Completo - contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-
explicável.
O laudo de avaliação de acordo com a NBR 14653-1 não tem validade para outros
usos ou exibição para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo. Caso não seja possível
concluir o trabalho, o engenheiro tem a opção de emitir um parecer esclarecedor.
Parte da norma brasileira de avaliação destina-se a construção deste. Isto será objeto
de estudo no Capítulo 6, desta pesquisa, sobre o atendimento a norma das avaliaçoes
elaboradas pela CEF, neste aspecto.
4.8 SOFTWARE PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Para NETO (2011), avaliação de bens até na década de 1980 era baseada
principalmente no Método Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento dos elementos
amostrais restringidos à homogeneização por fatores e análise através da estatística descritiva.
Afirma ainda o autor que o desenvolvimento da informática proporcionou uma grande
evolução também para a engenharia de avaliações que, com maior facilidade, poderia tratar os
dados de uma forma mais científica. Foi então que houve o surgimento dos softwares
específicos, eles têm suas formulações com base em estudos probabilísticos e estatísticos.
O uso das Redes Neurais Artificiais foi incluído na norma brasileira de avaliação de
bens, a NBR 14.653-2, a partir de 2004.
A CEF utiliza o SisReN – Sistema de Redes Neurais, Regressão Linear e Inferência
Estatística aplicada a avaliações comparativas. O SisReN é um sistema para avaliações
31
comparativas do mercado imobiliário, especialmente desenvolvido para o profissional de
Engenharia de Avaliações, que respeita os níveis de rigor exigidos nas normas técnicas.
A tabela 4.1 a seguir indica as propriedades do programa SisReN.
Tabela 4.1 – Propriedades do programa SisReN.
Metodologias Inferência Estatística - Regressão Linear Múltipla e Redes Neurais Artificiais.
Redes Neurais Artificiais Algoritmo Back-Propagation.
Métodos de cálculo da Regressão Linear Mínimos Quadrados Ordinários e Máxima Verossimilhança
Ajuste de regressores Módulo de linearização de variáveis.
Recursos
Técnicas de Simulação de Monte Carlo. Simulação de Variáveis Aleatórias. Algoritmo de agrupamento de dados - K-Médias. Análise de Variância. Tabela ANOVA Análise de Componentes Principais. Módulo de resíduos da variável. Distância de Cook.
Tamanho da amostra e variáveis Até 60.000 dados e 40 variáveis.
Importação de modelos Modelos gerados pelos aplicativos Sisdat e SisReg Windows.
NBR 14.653-2 Módulo de Fundamentação. Adequação integral às obrigatoriedades e sugestões da norma. Apresentação do quadro de Fundamentação.
Relatórios Estruturação do laudo descritivo, incluindo tabelas e gráficos.
Demais características Permite desabilitar dados no módulo de resíduos e exibir variáveis. Maior precisão no cálculo do intervalo de confiança.
Fonte: Software SisReN. (NETO, 2011).
Para o melhor entendimento, será feito um estudo simplificado dos conceitos
matemáticos que são utilizados no programa SisReN seguindo o roteiro de Salgado (2011),
utilizando da metodologia científica.
32
5 METODOLOGIA CIENTÍFICA
Segundo a norma de avaliações ABNT NBR 14653, deve-se levar em conta que
qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera
todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos
resultados.
Primeiramente, serão definidos alguns conceitos considerados importantes para
melhor compreensão das teorias apresentados por Salgado (2011), conforme segue:
Correlação é o quanto a variável independente analisada explica a formação da
variável dependente, podendo a dependente sofrer influência de inúmeras outras
variáveis.
Curva Ajustada é a curva que mais se aproxima dos pontos lançados no
gráfico. Sua equação será útil para a avaliação de qualquer outro imóvel que se
tenham informações sobre as mesmas variáveis abordadas.
Estatística Inferencial é o fato de estimar os parâmetros populacionais a partir
de valores estatísticos amostrais.
Metodologia científica é o tratamento estatístico dos dados utilizando da
Estatística Inferencial. Ela estuda as hipóteses que foram levantadas pelo avaliador,
e pode comprovar ou descartar sua validade, ou ainda, criar novas hipóteses.
Regressão é a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento
de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela
variabilidade observada nos preços. Segundo Spiegel (1978), em estatística, é
estimar uma variável em função de outra.
33
Regressão linear é a regressão visando à transformação de uma curva qualquer
numa reta através de artifícios científicos (SALGADO, 2011)
.
Para Pereira (2002), a regressão e a correlação são duas técnicas relacionadas que
envolvem a estimação. A análise de correlação e regressão compreende a análise de dados
amostrais para saber como estão relacionadas em um determinado universo de dados. A
regressão linear simples constitui uma tentativa de estabelecer uma equação matemática linear
que descreva o relacionamento entre duas variáveis.
A análise de correlação fornece um número que resume o grau de relacionamento
entre duas variáveis. Já a análise de regressão resulta numa equação matemática que descreve
esse relacionamento, apontando suas características preliminares de correlação positiva ou
negativa. A finalidade da equação de regressão, portanto, é estimar valores de uma variável
com base em valores conhecidos de outra.
Continua ainda o autor, outra utilização da equação de regressão é explicar valores de
uma variável em termos de outra, podendo-se verificar uma relação de causa e efeito entre as
variáveis. Mas neste caso, a lógica de uma relação causal provém de teorias externas ao
âmbito da estatística, como por exemplo, se um economista tentar explicar variações na
procura por automóveis usados em termos do desemprego usará essencialmente o raciocínio
econômico para tal análise (SALGADO, 2011).
Segundo a autora, a melhor maneira de se observar o mercado e suas variáveis em
relação aos preços práticos são por eixos cartesianos. Esta primeira observação é importante
para se tirar conclusões do comportamento do mercado em relação a cada uma das variáveis
que se supõe participar da formação dos preços.
Dado como exemplo a hipótese de que a variável área interfere na formação do valor
total do imóvel, neste caso, um lote de forma crescente (quanto maior a área maior o valor
total do lote). Embora se pareça óbvio, através do gráfico pode-se observar com
facilidade esta ocorrência (Figura 5.1). Cada ponto do gráfico corresponde a um dado
coletado no mercado imobiliário.
34
Área
Valor Total
Figura 5.1 – Gráfico de uma curva ajustada Valor Total x Área.
Para prática demonstração, ao se analisar os mesmos dados, adotando-se as mesmas
áreas, porém analisando sua influencia nos valores unitários, o aumento da área interfere
agora de forma decrescente, facilmente identificado na Figura 5.2, a seguir.
Área
Valor Unitário
Figura 5.2 – Gráfico de uma curva ajustada Valor Unitário x Área.
Quanto mais acentuada for a reta ajustada aos dados, mais interferência tem a variável
sobre a formação do valor, este valor é dado pela variância “r”, conceito que será abordado
mais a frente, vale ressaltar que se “r” for positivo, a curva será crescente, e se “r” for
negativo, a curva será decrescente.
Para SALGADO (2011), através desta reta ajustada, é possível identificar o valor de
qualquer imóvel, desde que se tenham informações sobre a sua área, e fosse lançado na
Figura. Seria verdadeira esta afirmação na prática, se o valor do imóvel dependesse apenas da
área, mas o que acontece é que inúmeras outras variáveis contribuem para essa formação. Este
35
fato é explicado pela distância que cada ponto tem da reta ajustada. A distância é chamada de
desvio padrão, que será abordada mais a frente.
5.1 MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS.
Tendo a figura 5.3, apresentada a seguir, a diferença em y de cada ponto à reta média é
chamada de desvio (d1 = y1 – ym). A curva que apresentar a menor soma dos desvios será a
melhor curva ajustada.
yd1
d2 d3
d4d5
d6
d7
d8
Figura 5.3 – Desvio
Se forem somados os desvios em seu valor considerando seus sinais (positivos acima
da reta média, negativo abaixo), se terá como resultado um valor nulo. As soluções então
apresentadas são somar esta distância em módulo, ou elevada ao quadrado, sendo mais
utilizada a segunda opção. Quando obtida uma reta por esse método, é então chamada de reta
de mínimos quadrados, e sua equação é facilmente obtida com dados da amostra. Partindo da
equação geral de reta y = ax + b, é possível escrever esta equação através das seguintes
resoluções, conforme dedução de Spiegel (1978), pg. 372.
a = ( ∑y )( ∑x²) - (∑x)( ∑x.y) b = n. ∑x.y - (∑x)( ∑y)
n. ∑x² - (∑x)² n. ∑x² - (∑x)²
Sendo, x, e y obtidos nos dados das amostras, x valor da variável independente, e y da dependente; e n o numero
de dados.
36
Quando os dados não podem ser aproximados por um modelo linear, a melhor alternativa
é linearizá-la, através da regressão linear ou também chamada linearização de curvas.
5.2 REGRESSÃO LINEAR
Segundo Speigel, (1978), a regressão é usada basicamente com duas finalidades: de
previsão (prever o valor de y a partir do valor de x) e estimar o quanto x influencia ou
modifica y. A forma linear é a melhor para se visualizar a influencia de uma variável em
outra.
A regressão linear constitui uma tentativa de estabelecer uma equação matemática
linear que descreve o relacionamento entre duas ou mais variáveis (SALGADO, 2011). A
equação de regressão é uma representação matemática que apresenta a tendência central. Em
avaliações de imóveis muitas serão as ocorrências de diferentes curvas, conforme visualiza as
Figuras 5.4 e 5.5, a seguir:
Figura 5.4 – Linearização de Curva (modificado - CEF. 2007)
37
Figura 5.5 - Curva Linearizada (modificado - CEF. 2007)
Segundo Salgado (2011) pode-se linearizar uma série de curvas através de
transformações, por exemplo:
a) Curva Potencial:
y = b.xª
A transformação ao modelo linear se faz:
Ln y = ln b + a.ln x.
Comparando com o modelo linear (Y = AX + B), temos:
Y = ln y; B = ln b; A=a; X = ln x.
Outros exemplos de Transformações:
38
Tabela 5.2 – Exemplos regressão linear
X Y y = A + B x
X 1/y 1/y = A + B x
X ln y ln y = A + B x
1/x Y y = A + B / x
1/x 1/y 1/y = A + B / x
1/x ln y ln y = A + B / x
ln x Y y = A + B ln x
ln x 1/y 1/y = A + B ln x
ln x ln y ln y = A + B ln x
Fonte: Salgado (2011)
5.3 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO E CORRELAÇÃO
Correlação Linear (r²) é a fração da variação total que é explicada pela reta de
regressão de mínimos quadrados, e r, variância, mede quão bem a reta de regressão dos
mínimos quadrados se ajustam aos dados da amostra.
Se a variação total for toda explicada pela reta de regressão, então r² = 1, e r = +/-1,
dizemos que há correlação linear perfeita, e também, regressão linear perfeita.
O coeficiente de Determinação (Cd) é a porcentagem que aquela variável explica a
formação da variável dependente.
Cd = ∑(yi – ym)² - ∑(yi – ym)²
∑(yi – ym)²
yi = Valor de y observado nas amostras
ym = Valor da média de y, sendo y = (∑yi)/n
Ym= Valor médio calculado a partir da reta ajustada para os mesmos valores de x.
Cc = Coeficiente de Correlação Cc = √Cd
5.4 ESTATÍSTICA INFERENCIAL E TESTE DE HIPÓTESES
39
Recomenda a norma de avaliações que os parâmetros populacionais sejam estimados
pela inferência estatística. Quando o engenheiro vai avaliar uma casa, ele busca no mercado
dados que contenham características semelhantes ao do imóvel a ser avaliado para fazer
comparações quando utiliza do método comparativo de dados. Não sendo possível, porém ter
dados de toda a população, fazendo com que o engenheiro trabalhe apenas com dados
amostrais, entendendo que aquela amostra explicará o comportamento da população, ou seja,
utiliza da Estatística Inferencial.
Segundo Salgado (2011) ao se analisar a amostra, o avaliador fará hipóteses a respeito
da formação do valor do imóvel a ser avaliado, estas podem ou não serem verdadeiras. Por
exemplo: o número de pavimento de um edifício interfere na formação do valor de um
apartamento. Estas hipóteses são chamadas de hipóteses estatísticas, e são formuladas muitas
vezes com o objetivo de anulá-las ou rejeitá-las. Estas hipóteses são chamadas hipóteses
nulas, e se denotam por Ho. No exemplo dado, a hipótese nula seria: o número de pavimentos
não interfere na formação do valor de cada apartamento. Qualquer outra hipótese que se difere
da hipótese nula é a hipótese alternativa, denotada por H1.
Nas transferências das conclusões da amostra para a população, é normal que se
cometam alguns erros, e deve-se avaliar e controlar o tamanho destes erros. Segue então, a
teoria da prova de hipóteses, que juntamente com a teoria da estimação são consideradas os
pilares da ciência.
Para o teste de hipóteses, devem-se considerar os dois possíveis erros, descritos na
tabela 5.3, a seguir transcrita.
Tabela 5.3 – Erros do Tipo I e II
Decisão Hipótese Verdadeira Hipótese Falsa
Rejeitar a hipótese Erro Tipo I Acerto
Aceitar a hipótese Acerto Erro Tipo II
Fonte: – Salgado (2011)
Os erros do Tipo I e II são erros de julgamento, porém inevitáveis, e ao serem
cometidos, mesmo que em pequena probabilidade, denomina-se nível de
Significância.
Nível de Significância é a probabilidade de erro que se comete ao se rejeitar uma
hipótese verdadeira (Nula -normalmente H0). Deseja-se que esse nível de significância
40
seja baixo. Na prática, o nível de significância fica entre 0.01 e 0.05, podendo ser
adotado outro valor.
Na avaliação de imóveis, a intenção de formular hipóteses é de provar que a hipótese
está correta, através de um nível de significância bastante reduzido.
Para se medir a probabilidade de algo acontecer, torna-se necessária a utilização da
teoria da probabilidade e a escolha de distribuição probabilística, adequada aos testes.
5.5 PROBABILIDADE E ESTATÍSTICA
Para Speigel (1978) probabilidade é a razão do número de ocorrências que se deseja
analisar, pelo número total de possíveis ocorrências, por exemplo: a probabilidade de se
acertar o número 5 (cinco) num dado é uma em seis, ou seja 0,167, ou ainda 16,7%. As
distribuições destas probabilidades podem ser contínuas ou discretas. As contínuas podem ser:
Normal, t de Studente, de Snedecor, Normal Inversa, Log-Normal, Qui-quadrado, entre
outros. Para as discretas, tem-se a binominal, a de Poisson, Hipergeométrica, entre outros.
Segundo Salgado (2011) os preços para os imóveis são de distribuição contínua, e
deseja-se que se aproxime da Normal.
Toda distribuição de probabilidade pode ser representada por uma função f(x),
chamada de função de densidade de probabilidade, com x variando dentro de determinados
limites de tal forma que a probabilidade total de ocorrência da variável x no intervalo
abrangido da curva é de 100%.
a) Distribuição Normal
Salgado (2011) cita que a distribuição normal apresenta a característica de que quanto
mais a amostra cresce, independente da distribuição da população, a distribuição amostral das
médias tendem à distribuição Normal, dada pela equação:
F(x) = 1 . e^[-(x-μ)/ 2π]² ; para -∞ < x < ∞
σ √ 2π
μ e σ são respectivamente a média, e o desvio padrão.
41
Pode-se utilizar a variável padronizada Z, dada por:
Z = X – μ
σ
Numa distribuição normal padronizada, a variável Z possui média 0 e desvio padrão 1.
Z representa o numero de desvios a contar da média.
Se Z estiver entre -1σ e 1σ tem-se aproximadamente 68,26%, ou seja, 68% da
probabilidade de ocorrência estão neste intervalo.
Se Z estiver entre -2σ e 2σ têm-se 95,44%;
Se Z estiver entre -3σ e 3σ têm-se 99,7%.
De acordo com a Figura 5.6, transcrita a seguir, o gráfico da distribuição Normal
apresenta algumas características como simetria entre o eixo vertical, formato de sino,
apresenta uma curva unimodal, onde coincidem os valores da média, moda e mediana no eixo
central.
Figura 5.6 – Gráfico da curva Normal – (Mathluiz.Blogspot 2010)
Em engenharia de avaliações, seguindo-se a norma brasileira de avaliações 14653-
2(2011), seu anexo “A” determina que seja analisada entre outros, os intervalos de [-1 e +1],
[-1,64 e +1,64] e [-1,96 e +1,96], com as probabilidades de distribuição Normal padrão
correspondentes a 68%, 90%, e 95%.
b) Distribuição t de Student
42
Segundo Speigel (1978) para pequenas amostras (n < 30) não é adequado utilizar a
distribuição Normal, apenas a distribuição t de Student, que é recomendável também para
quando se trata de desvio padrão amostral. Como já visto, na maioria dos casos, não é
possível obter os dados totais da população, por isso é trabalhado com dados da amostra,
explicando a substituição do símbolo σ, por s nas equações seguintes. Sua distribuição é dada
por:
t = xm – μ
sx/√n
onde: Xm = média da amostra
μ = média presumida da população
sx = desvio padrão da amostra
n = número de dados da amostra
Para se testar a hipótese através da distribuição t de Student, deve-se calcular a
estatística t, verificar a área sob a curva para a abscissa t, ou ainda por fatores tabelados, desde
que se conheça o nível de significância desejado e o número de graus de liberdade, que
depende do tamanho da amostra, e a maneira que se calcula o desvio padrão:
s = √[∑(xi – x)²/(n-1)]
A distribuição t de Student apresenta algumas características interessantes, ao
contrário da distribuição Normal, ela depende do tamanho da amostra, apresenta maior área
nas caudas, sua curva se aproxima da curva Normal quando n fica maior que 30, e também
apresenta curva simétrica. Observar figura 5.7 a seguir especificada:
Figura 5.7 – Curva t de Student
43
A figura 5.8, a seguir, permite a comparação entre a normal (n), a curva t de Student
para n = 10 (t(10)) e para n = 5 (t(5)), comprovando a teoria que a curva depende do número
de dados utilizados. Pode-se perceber também que, quanto maior o número de dados, mais
acentuada a curva será, provando que quando esse número for maior que trinta, a curva se
aproximará da normal.
Fig. 5.8 – Gráfico comparativo: Curva t de Student e Normal – (BRANDÃO, R. 2011)
A ABNT NBR 14653-2(2011) estabelece em sua Tabela 1 que o máximo nível de
significância para a rejeição da hipótese nula de cada regressor pelo teste bicaudal de 10%
para um grau de fundamentação III, 20%, para o grau II, e 30% para I como grau de
fundamentação. Esta verificação é feita para cada variável.
c) Distribuição de Snedecor
Segundo Salgado (2011), essa distribuição é utilizada na engenharia de avaliações para
testar a significância global do modelo e regressão, utilizando-se também um teste conhecido
como de análise de variância. É utilizada para testar a razão entre duas variâncias: a explicada
sobre a não explicada. Considera-se a variância S1² com n graus de liberdade, e S2² com p
graus de liberdade, as hipóteses a serem testadas são:
Ho: S1² = S2²
Ha: S1² ≠ S2²
44
O teste é feito através da expressão: Fc = (S1²/n) / (S2²/p) demonstra-se que sob a
hipótese nula Fc tem distribuição de Snedecor. A representação da curva está ilustrada na
figura 5.9 a seguir:
Figura 5.9 – Gráfico da distribuição de F Snedecor (CEF/Universidade Coorporativa, 2007) .
Os graus de Fundamentação I, II, e III citados na figura 5.9 como 10%, 5% e 1%
respectivamente, não tem mais validade, sendo que na norma revisada em seu item 6 da
Tabela 1, são estabelecidos novos níveis de significância máximo admitido, são eles: 5%, 2%
e 1% respectivamente.
A distribuição de Snedecor e Ficher se dá por um teste F, ou seja, a razão entre as
variâncias explicadas e as não explicadas, e compara-se com F tabelado por Ficher.
Figura 5.10 – Curva de Snedecor. (CEF/Universidade Coorporativa, 2007)
A significância global do modelo é medida utilizando-se o teste F, que testa a hipótese
de que, do grupo de variáveis selecionadas, pelo menos uma é importante para explicar a
variabilidade dos preços observados no mercado. Para aceitação desta hipótese a um nível de
45
significância é necessário que Fc (resultante da razão entre a variância explicada e não
explicada do modelo), seja superior ao ponto crítico da distribuição de Snedecor, Figura 5.11.
5.6 INTERVALO DE CONFIANÇA
Segundo Speigel (1978), quando se tratar de amostras e não de população como um
todo, precisa-se adotar um intervalo de confiança para o valor do estudo obtido. A norma de
avaliação de imóveis estabelece que este intervalo seja 80% em torno do valor central da
estimativa para o imóvel avaliado.
Figura 5.11 – Intervalo de Confiança. Salgado (2011).
5.7 PRESSUPOSTOS BÁSICOS PARA MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR
Já se sabe que a equação geral da reta é y = ax + b, porém deve-se considerar ainda a
uma perturbação estocática “e”, que absorve as incertezas do mercado imobiliário. Segundo a
Norma NBR 14653 são erros aleatórios, oriundos de variações do comportamento humano
provenientes de negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades,
diferenças de poder aquisitivo, entre outros; imperfeições acidentais de observação ou de
medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo, e não detectadas;
46
A equação geral do modelo inferido é dada pela equação, considerando uma amostra
de “n” elementos, conforme se segue:
y = b0 + b1x1 + ... + bkxk + e
Onde:
y é a variável dependente.
x1, ... , xk são as variáveis independentes.
b0, ..., bk são denominados os parâmetros da amostra
e ...são os erros aleatórios do modelo, ou resíduos.
Com o objetivo de obter avaliações não tendenciosas, eficientes e consistentes, a NBR
14653, mostra em seu anexo “A” os desígnios básicos que devem ser verificados.
5.7.1 Micronumerosidade
Micronumerosidade é a utilização de um número reduzido de elementos amostrais de
mesma característica. Para evitar a micronumerosidade, a norma estabelece uma quantidade
mínima de dados a serem coletados em função das variáveis independentes (k).
n 3 (k + 1)
Para n ≤ 30, ni 3
Para 30 < n ≤ 100, ni 10% n
Para n > 30, ni 100
Onde:
“ni” é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis
dicotômicas e qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados. Por exemplo,
ao se avaliar um apartamento tendo a variável elevador. Para n ≤ 30, deve haver no mínimo 3
dados de apartamentos com elevador, e 3 para apartamentos sem elevador. O recomendável é
que se procure o equilíbrio da amostra (mesmo número de dados com e sem elevador).
47
5.7.2 Homocedasticidade
Os erros são variáveis aleatórias com variância constante – Princípio da
Homocedasticidade. Se os pontos estiverem distribuídos aleatoriamente em torno da reta de
regressão (gráfico de resíduos da variável dependente) diz-se que o modelo é homocedástico,
atendendo a hipótese. Isto pode ser percebido pela observação das Figuras 5.13 e 5.14 a seguir
especificadas.
Figura 5.12 - Modelo Homocedástico
Figura 5.13 – Modelo Heterocedástico
A verificação da Homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio da análise
gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padrão definido como na Figura 5.13, apresentada
anteriormente.
48
5.8 SOBRE O ANEXO “A” DA ABNT NBR 14653:2 (2011)
A norma de Avaliações NBR 14653 indica que sejam atendidos os seguintes
requisitos:
5.8.1 Pontos Influenciantes ou “outliers”
Em estatística, outliers são pontos atípicos, que se comportam de maneira
diversificada aos demais. Em engenharia de avaliações, esses dados poderiam ser casas super-
valorizadas por diferentes motivos tais como sentimentais, patrimoniais, entre outros.
Conforme a norma, a existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico
dos resíduos versus cada variável independente, como também em relação aos valores
ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a estatística de “Cook” para
detectar pontos influenciantes. Na Figura 5.15 apresentada a seguir, pode-se claramente identificar os
outliers.
Figura 5. 14 Outliers, Gráfico da relação entre resíduo e desvio padrão. 95% dos resíduos dos dados
padronizados estão entre 1,96 e -1,96, isto é, aproximadamente entre 2 e -2, então, se a maioria dos pontos
estiverem neste intervalo, os indícios são favoráveis à normalidade. Fonte: Salgado, (2011)
Segundo Rodrigues (2006), outlier é um dado que contém grande resíduo em relação
aos demais que compõem a amostra e, pode alterar completamente as tendências naturais
indicadas pelo mercado, como pode ser observado na Figura 5.16. Enquanto que a tendência
49
do mercado é a indicada pela reta 1, o ponto influenciante desloca a tendência para a situação
da reta 2, conforme expresso na Figura 5.16 a seguir:
x
y Reta 2
Reta 1
Figura. 5. 15 Pontos Influenciantes.
Salgado, 2011, recomenda que, existindo estes pontos na amostra em análise, o
avaliador retire o ponto, e reanalise a amostra. Estes pontos podem ser resultados de erros na
coleta de dados, ou por alguma mudança no comportamento amostral.
Se necessário a retirada do ponto, a norma exige que o avaliador justifique.
5.8.2 Modelo de Regressão Linear Múltipla.
Segundo Speigel (1978), o Modelo de Regressão Múltipla é semelhante a regressão
Linear Simples, porém ao invés de uma variável independente, ter-se-á duas ou mais. É
representado por um plano que mais se aproxima de todos os pontos dispostos no espaço. E,
seu modelo linear geral é:
y = a + b1x1 + b2x2 + b3x3 + ... + bnxn + e.
Além das considerações feitas para regressão linear simples, em regressão linear
múltipla não deve existir nenhuma relação linear exata entre quaisquer variáveis
independentes.
Em avaliações, para Salgado (2011), por sempre tratar de mais de uma variável
independente no modelo, é necessária a utilização de regressão linear múltipla.
50
6 ANÁLISE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO
Neste capítulo serão analisados casos de laudos de avaliações de imóveis urbanos
executados por empresas da CEF, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para a identificação do valor do bem.
Algumas informações dos laudos de avaliação não estão disponíveis neste trabalho,
tendo em vista serem restritos e confidenciais.
Não foi demonstrada nos estudos de caso a totalidade das informações constantes dos
laudos, mas todas foram verificadas e ressaltadas apenas as partes que poderiam agregar valor
a este trabalho.
Encontram-se em anexo os laudos que serviram como representantes dos laudos
elaborados pela CEF.
A maioria das avaliações elaboradas por engenheiros da CEF é referente a imóveis
residenciais novos. Estes, porém são do tipo simples e não apresentam informações
suficientes para este estudo. Foram então, tomados para análise laudos completos. O método
para a escolha dos laudos foi a busca daqueles mais atuais na data da pesquisa envolvendo
avaliações de apartamentos, imóveis comerciais e de terrenos urbanos.
As empresas elaboradoras dos laudos não foram identificadas, sendo que a maior parte
dos laudos foi elaborada por empresas terceirizadas da CEF. Apenas um deles elaborado por
engenheiro do Quadro de Engenheiros da própria CEF.
Devido ao tempo que a autora estagiou na CEF, percebeu que regularmente são
elaborados cursos, palestras e encontros para as empresas que prestam serviços técnicos de
engenharia para a CEF, nos quais se tratam de assuntos de melhoria das avaliações. Sempre
que o engenheiro terceirizado elabora um trabalho, ele encaminha o modelo ao engenheiro do
quadro da CEF para uma prévia análise. O mesmo confere e, se aprovado, o terceirizado
emite então o laudo.
Com uma breve análise dos laudos, pode-se afirmar que apresentam coerência com a
norma brasileira de avaliação. E de forma objetiva, contém as informações desejadas.
Outros detalhes, de menor relevância, podem ser observados na análise de cada laudo
para comprovação da Norma, pelas tabelas que se encontram nos Apêndices II e III.
A seguir, serão apresentadas as análises dos laudos conforme o item 10 da norma de
avaliação:
51
a) Identificação do solicitante2;
Este campo pode ser preenchido com além de solicitante, o proprietário do imóvel, e
apenas os casos 5 e 6 não o fizeram.
Todos os laudos informaram ser a CEF o solicitante do serviço. Somente o laudo 2
preencheu este campo com o proprietário do imóvel, o que também não está errado.
b) Finalidade do laudo3:
Os laudos analisados apresentaram finalidade específica para a qual ele foi
elaborado, com observação no laudo de número um, que apresentou como finalidade “Minha
Casa Minha Vida”. Subentende-se que a finalidade é de aquisição do imóvel para o programa
citado.
No laudo dois, o avaliador apresentou objetivo e finalidade no campo finalidade.
Seria suficiente informar "Garantia de Operações".
No caso cinco, valor de venda não é finalidade, e sim objetivo. Porém, em
pressupostos e ressalvas do laudo é encontrada a finalidade do prédio a ser construído.
c) Objetivo da avaliação4
Os laudos de número 1, 3 e 4 não especificaram o objetivo da avaliação, informando
apenas que é valor de mercado.
No laudo dois foi repetida a finalidade da avaliação, seria suficiente “valor de venda”.
No laudo cinco foi especificado o objetivo no campo finalidade do laudo.
O laudo 6 informa que se trata de aquisição de imóvel, levando o leitor a entender que
o objetivo seja de venda.
Apenas os laudos 2, 7 e 8 atenderam corretamente o objetivo proposto.
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes:
2 Identificar a pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. Se possível,
segundo Fiker (1989) identificar também o proprietário do imóvel. 3 Locação, aquisição, alienação, garantia. Conforme a Norma NBR 14653
4 Valor venal, para locação ou valor patrimonial
52
Os laudos 1, 4, 6 e 7 não apresentaram pressupostos, ressalvas e fatores limitantes. Os
demais utilizaram este campo para fazer importantes observações sobre a avaliação elaborada.
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender ao dispositivo
7.3 da norma, no que couber.
Houve atendimento ao item, exceto no laudo de número três que não caracterizou o
imóvel.
f) Diagnóstico de mercado
O laudo número três não apresentou o diagnóstico de mercado.
g) Identificação dos métodos e procedimentos utilizados - justificando sua
escolha;
Nos laudos analisados foi indicado o método de avaliação utilizado. Também foi
justificado que em a escolha foi feita em atendimento a norma e, por encontrar no mercado
dados que fossem suficientes para que o método fosse eficiente.
Há exceção dos laudos 3 e 6 que não continham a justificativa da escolha.
h) Especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação
aos graus de fundamentação e precisão, conforme a seção 9 da NBR 14653-2:
Em todos os laudos foram feitas as especificações das avaliações, e, ao se fazer uma
análise verificou-se veracidade apenas em alguns laudos quanto às especificações, os laudos
um, cinco e sete atingiram um grau de fundamentação a mais do que o especificado. Ver
apêndice II e III deste estudo.
Observação: Os laudos número 1, 2 e 4 foram analisados seguindo-se a antiga norma
ABNT NBR 14653-2 (2004), tendo em vista que a data dos laudos são de aproximadamente 3
meses depois da vigência desta norma atualizada ABNT NBR 14653-2 (2011).
i) Planilha de dados atualizados
53
A ABNT NBR 14653 apresenta um limite máximo de data para utilização de banco de
dados de quatro anos conforme mencionado no item 4.6 deste estudo. O laudo número seis
apresenta dados mais antigos, fevereiro de 2008, porém ainda são válidos para a norma.
j) No caso de utilização do método comparativo direto de dado de mercado,
descrição das variáveis do modelo com a definição do critério de enquadramento de
cada uma das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as
diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto
agrupamento dos dados de mercado;
O laudo três não informou as variáveis e nem suas escalas.
O laudo quatro descreveu as variáveis, mas não identificou as escalas.
O laudo seis identificou apenas a escala das variáveis, não as descreveu.
Os outros apresentaram descrições e as escalas das variáveis utilizadas,
k) Tratamento de dados e identificação do resultado. Explicar os cálculos
efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificar para o resultado adotado. No
caso da utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser
apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo,
conforme o item 8;
Em todos os laudos foram apresentados os tratamentos dos dados e indicados os
resultados.
Para o subitem micronumerosidade, o laudo um utiliza apenas três dados de valor "3"
para a variável "densidade", e apenas dois dados para venda para a variável “transação”, o que
não é suficiente e não atende a norma.
Verifica-se a normalidade e homocedasticidade para todos os laudos.
Quanto aos outliers, em geral os laudos não apresentaram. O laudo que mais
apresentou este tipo de dado foi o seis com oito outliers, e importância de 3,92%. O avaliador
permitiu sua participação o que não interferiu na fundamentação do laudo.
l) Resultado da avaliação e sua data de referência
54
Os laudos analisados atenderam este item mostrando os resultados da avaliação e de
sua data de referência.
m) Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis
pela avaliação.
Item atendido por todos os laudos analisados.
n) Outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
Não houve nenhuma exceção às regras gerais da norma de avaliação.
55
CONCLUSÃO
Esta pesquisa buscou conhecer, com clareza, os procedimentos avaliatórios de imóveis
urbanos, utilizados pela CEF, em seus processos diversos. Foi identificado o perfil do
profissional avaliador, pela CEF, e pelas empresas do ramo imobiliário.
Para a obtenção de informações sobre as avaliações no mercado imobiliário, utilizou-
se de entrevistas com empresários deste setor de atividades.
Realizou análise dos laudos da CEF e suas respectivas comparações com a norma
NBR 14653. Foi possível perceber que na maior parte dos laudos foi seguida a norma de
avaliações.
Após esta análise, percebeu-se que o engenheiro avaliador faz realmente um estudo de
caso, e tem um trabalho que se resume em análise de documentos, vistoria do imóvel, busca e
tratamento dos dados comparativos e apresentação do laudo.
A maior dificuldade encontrada pelos engenheiros da CEF, está na análise dos dados,
pois exige o raciocínio e habilidade com software utilizado. A coleta de dados também se
torna trabalhosa quando em situações diferenciadas, por exemplo, quando não existe um
mercado comparativo suficiente.
Quanto aos resultados, foram encontrados erros e falhas nas avaliações analisadas.
Tais imprudências foram cometidas em maiores proporções nas primeiras partes dos laudos
onde contém as verificações iniciais da análise. Faltas como caracterização do imóvel, das
variáveis ou do objetivo do trabalho.
Quanto ao tratamento de dados e atendimentos a níveis de rigor, os erros cometidos
foram em menor proporção, verificando-se confiabilidade nos cálculos elaborados.
Observou-se a existência de muitos erros de digitação, dando a impressão de que os
avaliadores tomam outros laudos como padrão e esquecem de modificar as informações por
completo. Este erro desvaloriza toda a avaliação.
Quanto aos laudos que foram elaborados ainda em atendimento à norma ABNT NBR
14653-2(2004), os engenheiros da CEF, questionados sobre o problema, afirmaram que estão
verificando mais rigorosamente este item para os laudos que são feitos por empresas
terceirizadas, pois a CEF já adotou a segunda versão da norma em todo o seu conteúdo.
Apesar de os laudos apresentarem faltas e erros, os resultados do estudo mostraram
que os métodos que a CEF utiliza são confiáveis, para a avaliação de imóveis, obtendo
resultados que são confiáveis e satisfatórios ao seu processo de comercializar imóveis,
56
levando a aceitar a hipótese proposta inicialmente sobre a confiabilidade do trabalho realizado
pela CEF, um dos principais agentes do governo federal para o financiamento de imóveis e,
consequentemente propulsor de avaliações.
Fica a recomendação de que a CEF pode melhorar na qualidade dos laudos quanto ao
preenchimento dos mesmos, visto que os cálculos e verificações são de excelência.
Considerando que a avaliação de imóveis é uma atividade exclusiva dos profissionais
agregados ao CREA, e que na graduação de Engenharia Civil da Universidade Estadual de
Goiás nenhum estudo é feito abrangendo tais conhecimentos, fica também a sugestão à
Universidade que agregue este conteúdo ao currículo do Curso de Engenharia Civil como
disciplina optativa. É a oportunidade de um maior conhecimento aos profissionais que
futuramente poderão atuar neste mercado.
57
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5676: Avaliação de
Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 1990.
_____. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
_____. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação
de Bens. Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004.
_____. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação
de Bens. Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011. Segunda Edição.
AYRES, A. Como Avaliar Imóveis... Sem Mistérios. São Paulo: Imobiliária, 1996.
BRASIL. CASA CIVIL. Lei 5.194/1966. Disponível em www.planalto.gov.br, consultado em
19/09/11.
BRANDÃO, R. Distribuições Contínuas. Disponível em http://www.rbrandao.uac.pt,
consultado em 11 de Maio de 2011.
CEF. Setor de Habitação. Requisitos para financiar um imóvel. Disponível em
http://www.caixa.gov.br, consultado em 23 de maio de 2011.
____. Universidade Coorporativa. Programa de Aprendizagem em Habitação. Módulo:
Habitação: um sonho, um negócio, uma missão. Unidade: A relevância estratégica e
Institucional da Habitação para a CAIXA, 2011.
____. Avaliação de Imóveis: módulo básico. CEF, 2007.
COSTA NETO, P. L. de O. Estatística – Editora Edgar Blucher LTDA (1978).
FRANCISCO, L. Matemática nua e crua. Disponível em http://mathluiz.blogspot.com/
consultado em 10 de Maio de 2011.
FIKER, J. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: PINI, 1942.
GUIMARÃES, O. H. M. Carta de Apresentação. Disponível em www.crecigo.org, consultado
em 12 de Setembro de 2011.
KOZAC, K. Entrevista concedida a Gisela de Sousa Ribeiro. Anápolis, 20 de Maio de 2011.
______. Avaliação de imóveis urbanos. São Paulo: PINI, 1997.
58
MACANHAN, V. B. de P. A avaliação de imóveis pelos métodos econômico-financeiros.
2002. 110 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) - Programa de Pós-
Graduação em Engenharia de Produção. Itajubá: Universidade Federal de Itajubá, 2002.
NETO, A. P. SisReN Windows. Disponível em www.pellisistemas.com.br, consultado em
Outubro de 2011.
NETO, A. P. et al. Informatização de Avaliação Econômica de Empreendimentos. Disponível
em http://www.mrcl.com.br/xicobreap/trab19.pdf, consultado em Outubro de 2011.
PASSOS, C. R. M e NOGAMI. O. Princípios de economia. São Paulo: Pioneira, 2000.
PEREIRA Júnio, J. C. Aptidão agrícola das terras e sensibilidade ambiental: proposta
metodológica. 122p. Tese (Doutorado em Planejamento e Desenvolvimento Rural
Sustentável) – Faculdade de Engenharia Agrícola, Universidade Estadual de Campinas, 2002.
PIMENTEL, C. Avaliação de Imóveis N=750.368-07. Disponível em www.ibapebahia.org.br,
consultado em Setembro de 2011.
RUDGE, L. F. – Desenvolvendo a rede dos financiamentos imobiliários. – São Paulo: PINI:
O nome da Rosa, 1997.
RODRIGUES, C. de S. Avaliação de Benz Imóveis Urbanos – Uma análise crítica da
aplicação da norma NBR 14653 por profissionais de engenharia. Monografia
(Especialização em Construção Civil) – Escola de Engenharia UFMG. Belo Horizonte:
UFMG, 2006.
SALGADO, V. M. Avaliação de Imóveis – Metodologia científica. INEAA, Goiânia, 2011.
SPIEGEL, M. R. Probabilidade e Estatística. São Paulo, Mc Graw – Hill do Brasil, 1978.
VASCONCELOS, M. A. S. de. Fundamentos da Economia. São Paulo: Saraiva, 2010.
WIKIPÉDIA, Enciclopédia Livre. Descrição de NBR. Disponível em www.wikipedia.org.br ,
consultado em 27 de maio de 2011.
59
APÊNDICE
60
Apêndice 1 - Entrevista com as empresas imobiliárias
1. Quem
elabora as
Avaliações
dos imóveis?
2. Os profissionais fazem
algum curso, ou utilizam
algum programa de
Avaliação?
É feita alguma
avaliação técnica nos
imóveis?
Há necessidade de
profissionais habilitados
para avaliação técnica de
imóveis? Se sim, há no
mercado, profissionais
disponíveis?
Ao se avaliar um imóvel, quais são
as mais importantes variáveis que
influenciam na valoração do
imóvel?
Empresa: Gomes
Atendente: Marcã
Função na empresa: Corretor
Os corretores. Os corretores são cadastrados
no CRECI, porém não têm
nenhum curso, apesar de ter
disponível no mercado.
Sim, avaliações
técnicas e comerciais.
Nunca houve essa
necessidade.
Localização, benfeitorias, projeto da
cidade, plano diretor.
Empresa: Lúcio Jaime
Corretor de Imóveis
Emp. Imobiliário.
Atendente: Cristiano
Função na empresa:
Gerente
Equipe de
corretores.
Os corretores são
credenciados no CRECI, que
tem como pré-requisito um
curso disponibilizado pelo
próprio conselho, que os
corretores participam.
Utilizam o método
comparativo de acordo com a
norma brasileira, e também o
método da rentabilidade –
equiparação.
Não, quando solicitado
emitem laudos da
avaliação, mas não
realizam análise técnica
no imóvel.
Não.
Localização, natureza do imóvel,
condição de uso, conservação, para
apartamentos o condomínio (questão
de organização, valor,
entretenimento, etc.)
61
Empresa: Jaó Imóveis
Atendente: Júnior
Função na empresa: Corretor
Os corretores
de imóveis que
são
credenciados
junto ao
CRECI.
.
Possui um curso de avaliação
desenvolvido pelo
CRECI/COFECI (conselho
Federal Corretores
Imobiliários). Não trabalha
com programa de computador
para esse fim, mas quando
necessário utilizam métodos
como moda, média, e recursos
matemáticos.
Sim, na depreciação do
imóvel.
No caso de avaliação
mercadológica não, mas, se
for necessário uma análise
da física do imóvel, faz-se
então, necessário, que é
disponível sim, os
engenheiros civis.
Localização, testada (Fachada), infra-
estrutura
Empresa: Autônomo.
Atendente: Davi P. Saad
Função na empresa: Corretor
Ele mesmo.
Possui um curso de avaliação
pelo CETEB.
Não trabalha com programa
de computador para esse fim,
Utiliza sites da internet como
OLX, para a pesquisa de
dados. Utiliza o método
comparativo.
Sim.
Não.
Programa de financiamento pela
CEF. Localização (linha de ônibus,
redores da casa), declividade do
terreno, estrutura da casa, número de
quartos.
Empresa: J. Soares
Atendente: Diná
Função na empresa:
Auxiliar Administrativa.
Não tem.
Quando necessário contratam
alguém que seja habilitado.
não.
Não.
Localização, padrão de acabamento,
valor de mercado, custo do imóvel
por m². CUB.
Observação da empresa Lucio Jaime: Cita ainda o entrevistado que órgão como a justiça solicita à empresa que seja feita uma avaliação de algum imóvel, e eles emitem o laudo.
Empresa J. Soares: Esta empresa trabalha apenas com imóveis que ela mesma constrói, atuando em maior parte como construtora impõe os valores dos imóveis baseando-se em seu custo, e no preço de mercado.
62
APÊNDICE II
Será apresentada em forma de tabelas a análise dos laudos para cada exigência da
ABNT NBR 14653-2 (2011) para avaliações de imóveis seguindo seu item 10 no que diz
respeito à elaboração dos laudos.
Para uma melhor visualização dos resultados, os itens atendidos corretamente foram
preenchidos com a cor azul. Os que poderiam se apresentar melhor, mas que ainda atenderam
a norma estão na cor laranja. E os que não atendem a norma estão em vermelho.
63
Laudos a) Solicitante b) Finalidade do Laudo c) Objetivo da avaliação d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
1 Escritório de negócios da CEF
Minha Casa Minha Vida Determinação do Valor de Mercado Não apresenta
2 O Proprietário Valor de venda de mercado para garantia de operações.
Valor de mercado (venda) para garantia de operações.
Apresenta uma informação importante quanto à considerações feitas para a avaliação .
3 Agência da CEF Garantia de operação comercial
Determinação do Valor de Mercado Apresenta informação importante quanto à considerações feitas para a avaliação .
4 Escritório de negócios da CEF
Garantia de operações Determinação do Valor de Mercado Não apresenta
5 Agência da CEF Valor de venda de mercado. Determinação do Valor de Mercado
O preenchimento deste item foi importante para o entendimento do laudo, mas teria sido melhor apresentado se o campo "finalidade" tivesse sido corretamente identificado.
6 Agência da CEF Aquisição de Imóvel Aquisição de Imóvel Não apresenta
7 Escritório de negócios da CEF
Carta de crédito Individual Informar o valor venal do imóvel Não apresenta
8 Escritório de negócios da CEF
Alocação de recursos Determinação do valor de mercado de compra e venda
Apresenta que foi utilizado uma situação paradigma, e também sobre as vagas da garagem.
64
Laudos
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando.
f) Diagnóstico de mercado 1 - Caracterização da Região
2 - Caracterização do terreno
3 - Caracterização das edificações e benfeitorias
4 - Edificações e benfeitorias não documentais
5 - Situações especiais
1 X x Informa que o mercado está aquecido.
2 X x Informa que o mercado imobiliário manteve-se estável, inclusive as obras públicas.
3 Não apresenta
4 X x x O avaliador cita que o mercado está estável
5 X x Informa que o mercado imobiliário manteve-se estável, inclusive as obras públicas.
6 X x x
Informa que o mercado imobiliário manteve-se estável, e que existem muitos empreendimentos novos no local.
7 X x x Informa que o mercado está em expansão de investimentos no setor da construção.
8 X x
É informado que o nível é médio de ofertas e de procura. O nível de oferta para imóveis de um forma gral, é maior que o nível de demanda.
65
Lau
do
s
g) Identificação dos métodos e procedimentos utilizados - justificando sua escolha (.
h) Especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme a seção 9 da NBR 14653-2 (tabelas 1 e 2). Para o entendimento deste item consultar próxima página.
i) Planilha de dados atualizados
j) Descrição das variáveis do modelo com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais e a escala utilizada;
1
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o mais preciso para a definição de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes para que o método pudesse ser utilizado com eficiência.
Foi especificado grau II, mas foi atingido o grau III.
Os dados mais antigos datam Janeiro de 2009, o que é aceitável pela norma. Sendo que também faz parte do modelo dados de Janeiro de 2011.
Este item foi devidamente atendido.
2
Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão múltipla.
O laudo atendeu a especificação.
Os dados mais antigos datam Abril de 2009, o que é aceitável pela norma. Sendo que também faz parte do modelo dados mais atuais..
Este item foi devidamente atendido.
3 Foi indicado apenas a metodologia utilizada, e não sua justificativa.
O laudo atendeu a especificação.
Os laudos atendem esse item Este item não foi atendido. Não há descrição das variáveis, nem sua escala.
66
4
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14653-2, por ser o mais preciso para a definição de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes para que o método pudesse ser utilizado com eficiência.
O laudo atendeu a especificação.
Os laudos atendem esse item
As variáveis utilizadas foram descritas porém, não identificados as escalas para a variável data, o que impede o leitor a identificar a data de coleta do dado.
5
Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão linear múltipla.
Foi especificado grau I, mas foi atingido o grau II.
Os laudos atendem esse item Este item foi devidamente atendido.
6 Foi indicado apenas a metodologia utilizada, e não sua justificativa.
O laudo atendeu a especificação.
Os laudos atendem esse item Não foi feita a descrição das variáveis, apesar de identificar sua escala.
7
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o mais preciso para a definição de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes para que o método pudesse ser utilizado com eficiência.
Foi especificado o grau de fundamentação II, mas atingiu III.
Os laudos atendem esse item
As variáveis foram descritas, foi indicado também suas classificações e escalas. Inclusive a amplitude da amostra.
8
Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão múltipla.
O laudo atendeu o grau de fundamentação especificado. Somente não foi alcançado o grau três devido ao item cinco pela significância da variável “área privativa”.
Os laudos atendem esse item
As variáveis foram descritas, foi indicado também suas classificações e escalas. Inclusive a amplitude da amostra.
67
Lau
do
s
k) Tratamento de dados e identificação do resultado. Explicar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificar para o resultado adotado. No caso da utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços
observados versus valores estimados pelo modelo, conforme o item 8;
Micronumerosidade - verificar quando utilizar variáveis dicotômicas, por códigos alocados ou ajustados)
Linearidade - gráfico das variáveis independentes com a variável dependente.
Normalidade: gráfico dos resíduos normais padronizados; pontos com sua maioria entre [-2, +2]; comparação da frequência relativa [-1 e +1], [-1,64 e +1,64] e [-1,96 e +1,96], com as probabilidades correspondentes a 68%, 90%, e 95%.
Homocedasticidade: Os pontos devem estar distribuídos aleatoriamente em torno da reta de regressão (gráfico de resíduos da variável dependente)
outliers: pode ser verificado pelos gráficos dos resíduos, ou pelo teste de Cook.
1
Para a variável "densidade" a amostra utiliza apenas três dados de valor "3" o que não atende ao item. Para a variável Transação, a amostra apresenta apenas dois dados para venda.
Para esse item, basta apenas analisar o sinal da curva. Por exemplo, ao se determinar que a
variável número de quartos é positiva quanto
a formação do preço, nos gráficos o avaliador confirmará ou rejeitará a
consideração inicial.
71% entre -1 e +1 s 87% entre -1,64 e +1,64 s 96% entre -1,96 e +1,96 s O gráfico da distribuição frequência verifica a normalidade dos resíduos
Verifica-se pelo gráfico dos resíduos uma amostra homocedástica com uma maior concentração na primeira metade do gráfico.
1 outliers; verificado tmb no gráfico dos resíduos padronizados x valor estimado
2
As variáveis utilizadas não são desta natureza. A micronumerosidade não precisa ser verificada.
65% entre -1 e +1 s. 100% entre -1,64 e +1,64 s. 100% entre -1,96 e +1,96 s Pelo gráfico distribuição frequência, não apresenta uma normalidade.
Verifica-se pelo gráfico dos resíduos uma amostra homocedástica com uma concentração numa parte do gráfico.
0 outlies
3 O laudo atende o item micronumerosidade.
69% entre -1 e +1 s. 94% entre -1,64 e +1,64 s. 95% entre -1,96 e +1,96 s O gráfico apresenta normalidade.
A amostra apresenta-se homocedástica.
3 (3,03%)
68
4 O laudo atende o item micronumerosidade.
74% entre -1 e +1 s. 93% entre -1,64 e +1,64 s. 96% entre -1,96 e +1,96 s O gráfico apresenta normalidade.
Verifica-se pelo gráfico dos resíduos uma amostra homocedástica com uma maior concentração na primeira metade do gráfico.
1 outliers
5 O laudo atende o item micronumerosidade.
68% entre -1 e +1 s. 94% entre -1,64 e +1,64 s. 100% entre -1,96 e +1,96 s O gráfico apresenta normalidade.
0 outlies
6 O laudo atende o item micronumerosidade.
69% entre -1 e +1 s. 91% entre -1,64 e +1,64 s. 95% entre -1,96 e +1,96 s o gráfico apresenta normalidade.
Verifica-se pelo gráfico dos resíduos uma amostra homocedástica com uma maior concentração na primeira metade do gráfico.
8 (3,92%)
7 O laudo atende o item micronumerosidade.
73% entre -1 e +1 s. 96% entre -1,64 e +1,64 s. 100% entre -1,96 e +1,96 s
Verifica-se pelo gráfico dos resíduos uma amostra homocedástica com uma maior concentração na primeira metade do gráfico.
8 O laudo atende o item micronumerosidade.
61% entre -1 e +1 s 90% entre -1 e +1 s 97% entre -1 e +1 s Apresenta normalidade no gráfico.
Apresenta homocedasticidade.
O gráfico não apresenta outliers.
69
Apêndice III - Análise dos laudos quanto ao grau de fundamentação.
Grau de fundamentação são graus mínimos exigidos pela norma para as avaliações, ele
determina o emprenho do trabalho. São classificados em ordem crescente, sendo I para médio,
II para bom e III para ótimo. O grau atingido deve ser especificado no laudo.
O grau de precisão depende exclusivamente das características do mercado e da
amostra coletada. E também deve ser especificado.
Para a determinação do grau de fundamentação, o avaliador deve seguir as tabelas 1 e
2 do item 9 da ABNT NBR 14653-2. Elas se encontram em anexo deste estudo. O
atendimento ao grau I, terá 1 ponto; 2 pontos para o grau II; e 3 pontos para grau III. Soma-se
os pontos, e consulta a tabela 2.
Segue verificações dos laudos quanto ao grau de fundamentação:
Laudo 1:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentação (2, 4, 5, 6) Especificado II
Alcançado III
Laudo II:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentação (2, 4, 5, 6) Especificado II
Alcançado II
70
Laudo 3:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 17
Grau de fundamentação (2, 4, 5, 6) Especificado III
Alcançado III
Laudo 4:
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F-Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentação (2, 4, 5, 6) Especificado II
Alcançado II
Laudo 5:
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 15
Grau de fundamentação (2, 4, 5, 6) Especificado I
Alcançado II
71
Laudo 6:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentação Especificado III
Alcançado III
Laudo 7:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentação Especificado II
Alcançado III
Laudo 8:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Quantidade mínima de dados de mercado X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância (teste bicaudal) X
6 Nível de significância (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentação Especificado I
Alcançado I
72
ANEXOS
73
ANEXO I - TABELAS GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Tabela 1 – Grau de Fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis
utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma
2 Quantidade mínima de
dados de mercado efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k é o
número de variáveis independentes.
4(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
3(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
3 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem com foto
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável,
desde que:
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam
superiores a 100% do limite amostral
superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor
estimado não ultrapasse 10% do valor
calculado no limite da fronteira amostral para a referida variável.
Admitida desde que:
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores
a 100% do limite amostral superior,
nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado
não ultrapasse 10% do valor calculado
no limite da fronteira amostral para as referidas variáveis, simultaneamente.
5 Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo para a rejeição das hipóteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30%
6 Nível de significância
máximo admitido nos
demais testes estatísticos realizados
1% 2% 5%
Fonte: NBR 14653-2 (2011);
Tabela 2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização
de modelos de regressão linear.
Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios no grau correspondente
2, 4, 5, e 6 no grau III e os demais no
mínimo no grau II
2, 4, 5, e 6 no grau II e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Fonte: NBR 14653-2 (2011)
74
ANEXO II - LAUDOS DE AVALIAÇÃO ANALISADOS
Laudo 1:
Objetivo da Avaliação: Determinação do Valor de Mercado
Finalidade da Avaliação: Minha Casa Minha Vida
Tipo do bem: Área Urbana
Área: 4.338,00m²
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: II, Grau de Precisão : II
Caracterização da região: o local tem uso predominante residencial, a região possui infra-
estrutura, bem como serviços e equipamentos comunitários da cidade.
Caracterização do terreno: área urbana de 4.338,00 m², a mesma foi membrada de 8 lotes
formando desta forma uma área única. A área fica posicionada em esquina e acima das vias
confrontantes.
Diagnóstico do mercado: os imóveis avaliando são de liquidez normal em função do
aquecimento do mercado imobiliário.
Metodologia, pesquisa e cálculos: foi utilizado o método comparativo de dados de
mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o mais preciso para a definição de valores de
venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes para que o método pudesse ser
utilizado com eficiência.
Atingiu o grau de fundamentação II, e grau de precisão II, em obediência ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004. a Tabela I – graus de fundamentação no
caso de utilização de modelos de regressão linear. As tabelas encontram-se em anexo II.
ESTIMATIVAS
Variáveis
Terreno - 1 Terreno - 2 Terreno -
3 Terreno -
4 Terreno -
5 Terreno -
6
Área 560,64 449,55 631,4 664,76 624 515
Local 55,9 55,9 55,9 55,9 55,9 55,9
Data 25 25 25 25 25 25
Valor Unitário
Terreno - 1 Terreno - 2 Terreno -
3 Terreno -
4 Terreno -
5 Terreno -
6
Máximo 199,12 188,39 206,08 209,32 205,35 194,64
Médio 181,63 173,05 186,42 188,54 185,94 178,28
Mínimo 165,37 158,96 168,64 169,81 168,36 163,29
Valor Total
75
Terreno - 1 Terreno - 2 Terreno -
3 Terreno -
4 Terreno -
5 Terreno -
6
Máximo (9,63%)
111.637,60 (8,86%)
84.692,00 (10,54%)
130.119,68 (11,03%)
139,153,01 (10,44%)
128.142,78 (9,18%)
100.244,65
Médio 101.831,30 77,797,09 117,709,42 125.334,44 116.029,79 91.817,44
Mínimo (8,78%)
92.886,39 (8,14%)
71,463,50 (9.54%)
106,482,80 (9.93%)
112.888,11 (9.45%)
105.061,81 (8,41%)
84.098,67
Parâmetros
Terreno - 1 Terreno - 2 Terreno -
3 Terreno -
4 Terreno -
5 Terreno -
6
Nível de Confiança 80% 80% 80% 80% 80% 80%
Estimativa pela: Moda Moda Moda Moda Moda Moda
RESULTADOS ESTATÍSTICOS
Coeficiente da Regressão / Estimativa
Coeficiente de correlação: 0,9822002/0,9547369
Coeficiente de determinação: 0,9647173
Teste de Hipóteses:
Fisher-Snedecor: 255,20
Significado do Modelo: 0,01
Durbin-Watson: 2,19 – Data
Não auto-regressão 90%
Normalidade dos resíduos
71% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
87% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
96% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 1
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Área Ln(x) 10,57 0,01
Local Ln(x) 18,61 0,01
Data X 5,04 0,01
76
Equação de Regressão Direta:
Valor Unitário = e^(0,01954571519 + 1,219088102 * ln (Área) + 0,817562461 * ln (Local)
+ 0,0215792968 * Data)
Correlação entre Variáveis Isoladas Influência
Área
Local 0,27 0,83
Data 0,45 0,47
Valor 0,71 0,89
Local
Data 0,09 0,67
Valor 0,82 0,96
Data
Valor 0,45 0,69
Função Estimativa
Variável Valor Médio t Calculado
Coef. Equação Transf. Relac.
Área 355,2434 10,57 + 1,21 ln(x) 24,52
Local 41,3384 18,61 +0,817526 ln(x) 30,02
Data 11,4688 5,04 +0,0215793 x 5,32
Valor 35212,6671 T-indep +0,0195457 ln(x)
ANEXO I – PESQUISA DE DADOS
Descrição das variáveis:
Área: Variável quantitativa explicativa, em m².
Local: Variável Proxy, variando do menor interesse comercial para o maior em escala
numérica crescente, seus valores foram obtidos da tabela de índice fiscal de Anápolis
Data: Variável qualitativa independente que expressa a data da transação
(oferta/venda), conforme pesquisa realizada no banco de dados.
Valor Unitário: variável dependente que expressa o valor unitário do imóvel em
relação à área do terreno.
Informações complementares:
Número de Variáveis: 7
Número de variáveis consideradas: 4
Número de dados: 59
Numero de dados considerados: 32
77
1 - Não 1 - Sem Asf. 1 - Venda
2 - Sim 2 - Com Asf. 2 - Oferta
Dado Área Frente Profundidade Esquina Asfalto Densidade Local Transação Data Valor Valor
Unitário
1 362,50 14,50 25,00 2,00 1,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 49,66
2 300,00 12,00 25,00 1,00 1,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 13500,00 45,00
X 3 613,00 12,00 51,08 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 29,36
X 4 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
X 5 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
X 6 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
7 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
8 300,00 12,00 25,00 1,00 1,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 15000,00 50,00
9 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 66,67
X 10 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 27000,00 90,00
X 11 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 23000,00 76,67
X 12 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 30000,00 100,00
13 613,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 32,63
X 14 300,00 12,00 51,08 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 60,00
15 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
16 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
17 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 66,67
18 300,00 30,00 10,00 1,00 2,00 2,00 39,93 2,00 jun-09 24000,00 80,00
19 300,00 30,00 10,00 1,00 2,00 2,00 39,93 2,00 jun-09 27000,00 90,00
X 20 350,00 14,00 25,00 1,00 2,00 3,00 79,86 2,00 jun-09 75000,00 214,29
21 360,00 12,00 30,00 1,00 1,00 2,00 22,36 2,00 jul-09 20000,00 55,56
X 22 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 5000,00 16,67
X 23 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 23,00 1,00 jul-09 9250,00 30,83
X 24 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 7000,00 23,33
X 25 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 4500,00 15,00
X 26 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 1,00 jul-09 5000,00 16,67
X 27 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 1,00 jul-09 5000,00 16,67
78
X 28 328,00 10,00 32,80 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 out-09 35000,00 106,71
29 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
30 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 out-09 35000,00 116,67
31 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
X 32 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 11000,00 36,67
33 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 20,76 2,00 out-09 25000,00 83,33
34 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 16000,00 53,33
35 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
37 350,00 13,00 26,92 2,00 2,00 2,00 23,96 2,00 abr-10 32000,00 91,43
38 253,00 10,00 25,30 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 100000,00 395,26
39 347,00 13,00 26,69 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 110000,00 317,00
40 480,00 15,00 32,00 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 120000,00 250,00
X 41 691,00 20,00 34,55 2,00 2,00 3,00 63,89 2,00 abr-10 130000,00 188,13
X 42 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 2,00 44,19 2,00 jun-10 30000,00 83,33
X 43 443,00 14,00 31,64 1,00 2,00 1,00 12,78 2,00 jul-10 17000,00 38,37
44 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 1,00 12,78 2,00 jul-10 12000,00 40,00
45 400,00 10,00 40,00 1,00 2,00 1,00 3,19 2,00 jul-10 5000,00 12,50
46 210,00 10,00 21,00 2,00 2,00 1,00 17,86 1,00 mai-10 10711,36 51,01
47 345,29 12,00 28,77 2,00 2,00 1,00 17,86 1,00 ago-10 15027,52 43,52
X 48 244,00 10,00 24,40 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 14779,80 60,57
49 200,00 10,00 20,00 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 10711,36 53,56
50 200,00 10,00 20,00 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 10711,36 53,56
X 51 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 1,00 63,89 2,00 jan-11 30000,00 83,33
X 52 585,00 10,00 58,50 1,00 2,00 1,00 63,89 2,00 jan-11 46000,00 78,63
X 53 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 2,00 92,84 2,00 jan-11 130000,00 361,11
54 640,00 16,00 40,00 2,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 140000,00 218,75
55 640,00 16,00 40,00 1,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 95000,00 148,44
56 900,00 30,00 30,00 1,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 210000,00 233,33
57 580,00 13,00 44,62 1,00 2,00 2,00 55,90 2,00 jan-11 100000,00 172,41
X 58 525,00 15,00 35,00 1,00 2,00 2,00 55,90 2,00 jan-11 160000,00 304,76
X 59 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 jan-11 120000,00 400,00
79
Anexo II – Tabela dos Graus de Fundamentação e Precisão
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos
Obtidos
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas
as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis
utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma 2
2 Coleta de dados de mercado
Características conferidas pelo autor do
laudo
Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do
laudo
Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros.
3
3 Quantidade mínima de
dados de mercado efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k é o
número de variáveis independentes.
4(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
3(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
3
4 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem com foto
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
Apresentação de informações
relativas a todos os dados e variáveis efetivamente utilizados
no modelo
3
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando
não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à
metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não ultrapasse 10%
do valor calculado no limite da
fronteira amostral para a referida variável.
Admitida desde que: a) as medidas das características do imóvel
avaliando não sejam superiores a
100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior. b) o valor estimado não ultrapasse 10% do
valor calculado no limite da
fronteira amostral para as referidas variáveis, simultaneamente.
3
6 Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo para a rejeição das hipóteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
7 Nível de significância
máximo admitido nos
demais testes estatísticos
realizados
1% 5% 10% 3
Graus III II I Soma
Pontos mínimos 18 11 7 20
Itens obrigatórios no grau correspondente
3, 5, 6 e 7 com os demais no mínimo no
grau II
3,5,6 e 7 no mínimo do grau II Todos, no mínimo no grau I
Grau de Fundamentação
do Laudo
III
Verificar: micronumerosidade Extrapolação Uso de fatores prévios
* Esta tabela comprova que a especificação do laudo está errada na capa do
laudo, verificando o grau III atingido.
80
Laudo 2:
Endereço do Imóvel: Setor Central em Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Valor de Mercado – venda.
Finalidade da Avaliação: Garantia de Operações
Tipo do bem: Comercial
Área: 250m² (privativa), 324m² (terreno)
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: II / Grau de Precisão: III
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: Aceito como garantia.
1) Pressupostos e Ressalvas: Os cálculos foram realizados para uma área
construída/privativa de 250,00 m², levantada no local, tendo em base que não consta a
área averbada real e atualizada na certidão do imóvel.
2) Caracterização da região: região tipicamente comercial, de fácil acesso de grande
fluxo de pessoas e automóveis.
3) Caracterização do imóvel: imóvel comercial, com um pavimento.
4) Considerações sobre o mercado: o mercado imobiliário manteve-se estável, a
infra-estrutura urbana e os serviços públicos não foram ampliados e não há
empreendimentos paralizados, abandonados, invadidos no entorno do empreendimento
sob análise.
5) Metodologia, pesquisa e cálculos: Para a avaliação foi utilizado o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2,
baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão
múltipla.
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostram-se
consistentes e significativas:
(x1) Data do evento: Variável independente qualitativa. Mostra o mês de
ocorrência do evento no mercado imobiliário, através de uma sequência
numérica pré-estabelecida (Abril 2009 = 1, e assim sucessivamente). Amplitude
da Amostra: 1 a 28.
(x2) Área Privativa: Variável quantitativa que informa a área privativa de cada
elemento. Amplitude da amostra: 120,00 a 4.735,00m².
(x3) Idade Aparente (1-3): Variável independente quantitativa, que caracteriza
em anos a idade aparente do imóvel. Amplitude da amostra: 5 a 30 anos.
(Y) Unit. (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada
elemento, ou seja, a relação entre o valor venal e sua respectiva área privativa.
Amplitude da amostra: R$527,98 a R$3000,00.
Observação: Foram testadas as variáveis: Área do Lote, Padrão, Planta de Valores
(PV), Numero de Pavimentos, Atividade. As variáveis significativas e finalmente
adotadas foram as detalhadas acima.
81
6) Determinação do valor venal:
Atributos de Entrada:
Data do Evento: 28
Área Privativa: 250
Idade Aparente: 7
Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
Mínimo: -8,31%
Unitário Calculado: R$ 282.440,39
Máximo: +8,31%
Resultados para o campo de Arbítrio:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 1035,87 261832,56 -7,30%
Calculado 1129,76 282440,39 -----
Máximo 1233,64 305911,14 8,31%
Valor Adotado: R$ 282.500,00
7) Especificação da Avaliação:
O presente laudo de avaliação tem Grau de Fundamentação II de acordo com
classificação descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme quadro a
seguir:
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterização do imóvel avaliado X
2 Coleta de dados de mercado X
3 Quantidade mínima de dados de mercado X
4 Identificação dos dados de mercado X
5 Extrapolação X
6 Nível de significância dos regressores X
7 Nível de significância da equação X
Utilização de códigos alocados Não
Homogeneização prévia por fatores Não
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentação atingido II
Grau de precisão: foi obtido o Grau III de precisão na avaliação do imóvel, sendo a
amplitude total do intervalo de confiança de 80% igual a 16,61%.
8) Conclusão:
Valor de avaliação: R$ 282.500,00 (duzentos e oitenta e dois mil e quinhentos reais).
82
RESULTADOS ESTATÍSTICOS
Coeficiente de correlação: 0,8832248/0,8832248
Coeficiente de determinação: 0,78008661
Fisher-Snedecor: 18,92
Significância do Modelo: 0,01
Durbin-Watson
2,18 – Data do Evento.
Não auto-regressão - 90%
Normalidade dos resíduos
65% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
100% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 0
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Data do evento 1/x 1,91 7,39
Área Total X 2,55 2,13
Idade Aparente Ln(x) -7,13 0,01
Equação de Regressão – Direta:
Valor Unitário = +2046,254607 / Data do Evento + 0,4976352416* Área Total –
484,9737139 * ln(Idade Aparente).
Correlação entre Variáveis Isoladas Influência
Data do evento
Área Total -0,14 0,34
Idade Aparente -0,01 0,38
Valor Unitário 0,19 0,43
Área Total
Idade Aparente 0,10 0,51
Valor Unitário 0,19 0,54
Idade Aparente
Valor Unitário 0,81 0,87
Dados do imóvel avaliado:
Data do Evento: 28
Área Total: 250,00m²
Idade Aparente: 7,00
83
Valores da Moda para nível de 80 % de confiança:
Valor Unitário Médio: 1.232,15.
Valor Unitário Mínimo (8,31%) = 1.129,76.
Valor Unitário Máximo (8,31%) = 1.334,54
Valor Total Médio: 308.038,31.
Valor Total Mínimo (8,31%) = 282.440,39.
Valor Total Máximo (8,31%) = 333.636,24
PESQUISA DE DADOS
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 9
Número de Variáveis Consideradas: 4
Número de Dados: 26
Número de Dados Considerados: 20
84
5 - alto 1 - Nao 1 - Sem Asf. 1 - Venda
4 - normal
3 - normal/baixo
2 - baixo
1 - mínimo 2 - Sim 2 - Com Asf. 2 – Oferta
Dado Setor Área Lote
Área Total Padrão Idade
Planta de Valores
N. Pav. Atividade Evento Valor
Valor Unit. Data
1 Centro 200,00 160,00 3 20 380 1 3 1 100000,00 625,00 1,00
2 Centro 240,00 330,00 4 15 450 2 2 1 600000,00 1818,18 4,00
3 Centro 300,00 500,00 4 15 410 2 3 1 450000,00 900,00 1,00
4 Centro 360,00 350,00 3 15 430 2 2 1 350000,00 1000,00 27,00
5 Centro 360,00 500,00 4 12 280 2 3 1 450000,00 900,00 1,00
6 Centro 360,00 130,00 3 10 280 1 3 1 160000,00 1230,77 1,00
7 Jd. América 308,00 130,00 3 15 90 1 3 1 150000,00 1153,85 1,00
8 Centro 200,00 300,00 4 0 410 2 3 1 320000,00 1066,67 1,00
9 Centro 1700,00 300,00 3 25 420 1 3 1 500000,00 1666,67 1,00
10 B. Maracanã 360,00 360,00 3 25 430 1 3 1 300000,00 833,33 1,00
11 B. Maracanã 840,00 450,00 3 20 410 1 3 1 450000,00 1000,00 1,00
12 Jundiaí 720,00 500,00 4 8 420 2 2 1 795000,00 1590,00 1,00
13 Centro 300,00 300,00 3 10 480 1 3 1 900000,00 3000,00 1,00
14 Centro 200,00 550,00 4 5 450 2 3 1 950000,00 1727,27 1,00
15 V. Góis 250,00 250,00 3 12 100 1 2 1 260000,00 1040,00 1,00
16 Centro 600,00 400,00 4 20 410 2 3 1 250000,00 625,00 4,00
17 Centro 702,00 120,00 2 15 420 1 3 1 100000,00 833,33 4,00
18 Centro 360,00 400,00 4 30 430 2 3 1 280000,00 700,00 4,00
19 Jd. Alexandrina 360,00 454,00 3 20 70 2 3 1 400000,00 881,06 4,00
20 Centro 400,00 250,00 4 8 380 1 3 1 280000,00 1120,00 10,00
21 Centro 2362,16 800,00 4 10 410 2 3 1 2200000,00 2750,00 10,00
22 Jundiaí 400,00 400,00 4 15 390 2 3 1 850000,00 2125,00 10,00
23 Jundiaí 400,00 800,00 4 20 390 2 3 1 900000,00 1125,00 10,00
24 Centro 280,00 500,00 4 15 480 2 2 1 500000,00 1000,00 27,00
25 Jardim Tesouro 6432,00 4735,00 3 10 80 1 3 1 2500000,00 527,98 27,00
26 Centro 300,00 250,00 4 5 450 2 2 1 330000,00 1320,00 28,00
85
Laudo 3:
Endereço do Imóvel: Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Determinação do justo valor de mercado
Finalidade da Avaliação: Garantia de Operações
Tipo do bem: Apartamento
Área construída: 183,70 m².
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: III.
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: Aceito como garantia.
Resultado da Avaliação: R$ 425.000,00
Pressupostos e ressalvas: Foi adotado valor próximo ao máximo conforme AE 098 (norma interna
da CEF), e devido aos dados da amostra estarem com mais de seis meses.
ESTIMATIVAS
Dados de Entrada:
Área Privativa: 183,70
Origem Informação: 1
Padrão de Acabamento: 5
Elevador: 1
Estado de Conservação: 3
Setor Urbano: 239
Dormitórios: 4
Total Vagas: 2,0
Valor Unitário (R$/m²):
Máximo (14,22%): 2.317,14
Médio: 2028,75
Mínimo (13,27%): 1759,51
Valor Total (R$):
Máximo (14,22%): 425.660,11
Médio: 372.681,70
Mínimo (13,27%): 323.222,85
Parâmetros:
Nível de Confiança: 80%
Estimativa pela: Moda.
86
RESULTADOS ESTATÍSTICOS
Dados e Variáveis:
Número de Variáveis: 12
Número de Variáveis Consideradas: 9
Número de Dados: 99
Número de Dados Considerados: 99
Coeficiente da Regressão / Estimativa
Coeficiente de correlação: 1 - 0,8794510/0,8805231
Coeficiente de determinação: 1 – 0,7734340/0,7753209
R2 Ajustado: 1 – 0,7532949/0,7553494
Teste de Hipóteses:
F Calculado: 38,4
Significado do Modelo: 0,01
Durbin-Watson: Valor Unitário
Normalidade dos resíduos
69% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
95% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Diversos:
Desvio Padrão: 3,6123
Outliers do modelo: 3 (3,03%)
Opções de Cálculo: Simplificado
Equações
Variáveis Equação t-Calculado Sig.
Área Privativa x² -4,23 0,01 Origem Informação 1/x^0.5 -1,92 5,78
Padrão Acabamento Ln(x) 3,89 0,02
Elevador x 1,71 9,05
Estado de Conservação 1/x^0.5 -3,09 0,26
Setor Urbano 1/x^0.5 -3,33 0,13
Dormitórios x² 4,16 0,01
Total Vagas X 3,62 0,05
Valor Unitário x^0,5
87
Equação de Regressão Direta:
Valor Unitário =
( 52,55793745
– 0,0003233619046*área privativa²
- 8,477921563 / Origem Informação*1/2
+ 10,02877639*ln (Padrão acabamento)
+1,209456282 * Elevador
-29,78943513 / Estado Conservação * ½
- 57,7146381 / Setor Urbano * ½
+ 0,6496809378 * Dormitórios²
+2,530432914 * Total Vagas)²
PESQUISA DE DADOS
(*) variáveis não utilizadas.
Dad
o
Áre
a
Pri
vati
va
Ori
gem
Info
rmação
Pad
rão
Acab
am
en
to
Ele
vad
or
Esta
do
Co
nserv
aç
ão
Seto
r
Urb
an
o
Do
rmit
óri
o
To
tal
Vag
as
Eq
uip
am
en
tos
(*)
Data
do
Even
to (
*)
Valo
r T
ota
l
Valo
r U
nit
ári
o
1 80,13 1 2 1 2 111 3 1 0 42 57000,00 711,34
2 80,13 1 2 1 2 111 3 0 0 42 65000,00 811,18
3 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 50000,00 816,33
4 80,19 2 2 1 2 111 3 0 0 42 70000,00 872,93
5 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 60000,00 979,59
6 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 60000,00 979,59
7 80,13 2 2 1 2 111 3 0 0 42 55000,00 686,38
8 61,25 2 2 1 2 111 2 0 0 42 50000,00 816,33
9 61,25 2 2 1 2 111 2 0 0 42 50000,00 816,33
10 82,00 2 4 2 3 159 3 2 4 42 195000,00 2378,05
11 58,88 2 3 1 3 239 2 1 1 42 68000,00 1154,89
12 61,29 1 2 1 2 159 3 1 0 37 71000,00 1158,43
13 85,00 2 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 2000,00
14 52,13 2 3 2 2 239 2 1 2 42 90000,00 1726,45
15 80,00 2 3 2 3 239 3 1 3 42 140000,00 1750,00
16 91,89 2 3 2 3 191 3 1 3 42 200000,00 2176,52
17 91,89 2 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 1850,04
18 91,89 1 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 1850,04
19 90,09 1 3 2 3 191 3 1 2 42 190000,00 2109,00
20 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
21 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 78000,00 1085,29
22 58,80 2 2 0 2 239 2 1 2 42 80000,00 1360,54
23 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 78000,00 1085,29
24 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
25 58,88 2 2 0 2 239 3 1 1 42 90000,00 1528,53
88
26 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
27 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
28 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 95000,00 1321,83
29 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 90000,00 1252,26
30 65,00 2 3 0 2 239 3 1 2 42 110000,00 1692,31
31 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 105000,00 2014,20
32 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 100000,00 1918,28
33 67,07 1 3 2 3 63 3 1 2 42 100000,00 1490,98
34 67,07 2 3 2 3 63 3 1 2 42 145000,00 2161,92
35 90,09 1 3 2 3 191 3 2 2 42 162000,00 1798,20
36 90,09 2 3 2 3 191 3 2 2 42 190000,00 2109,00
37 130,00 2 4 2 3 191 3 2 2 42 325000,00 2500,00
38 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 90000,00 1726,45
39 149,61 2 4 2 3 191 2 2 2 42 365000,00 2439,68
40 75,00 1 2 1 3 159 3 1 0 42 135000,00 1800,00
41 95,00 2 2 1 3 107 3 1 1 42 98000,00 1031,58
42 95,00 2 2 1 3 107 3 1 1 42 110000,00 1157,89
43 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 128000,00 1753,42
44 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 109000,00 1493,15
45 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 120000,00 1643,84
46 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 145000,00 1986,30
47 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 123000,00 1684,93
48 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 120000,00 1643,84
49 70,00 2 3 1 2 63 3 1 2 42 70000,00 1000,00
50 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
51 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
52 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
53 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
54 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
55 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
56 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 75000,00 1190,48
57 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 70000,00 1111,11
58 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 65000,00 1031,75
59 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 65000,00 1031,75
60 107,00 2 3 0 2 45 3 1 2 42 170000,00 1588,79
61 75,00 2 3 0 2 87 3 1 1 42 80000,00 1066,67
62 75,00 2 3 0 2 87 3 1 1 42 80000,00 1066,67
63 118,00 2 3 1 3 55 3 3 0 43 160000,00 1355,93
64 78,34 2 3 2 3 55 3 1 1 43 140000,00 1787,08
65 78,34 2 3 2 3 55 3 2 1 43 165000,00 2106,20
66 78,34 2 3 2 3 55 3 1 1 43 150000,00 1914,73
67 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 245000,00 1484,85
68 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 250000,00 1515,15
69 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 255000,00 1545,45
70 140,00 2 5 2 3 239 4 2 5 43 390000,00 2785,71
71 140,00 2 5 2 3 239 4 2 5 43 350000,00 2500,00
72 140,00 2 5 2 3 239 3 2 5 43 380000,00 2714,29
73 180,00 2 5 2 3 100 4 2 4 43 450000,00 2500,00
74 70,00 2 3 1 3 55 2 1 1 43 70000,00 1000,00
75 85,00 2 3 1 3 103 3 1 1 43 120000,00 1411,76
76 85,00 2 3 1 2 103 3 1 1 43 90000,00 1058,82
77 85,00 2 3 1 3 103 3 1 1 43 125000,00 1470,59
89
78 145,00 2 3 1 3 55 3 1 2 43 160000,00 1103,45
79 80,00 2 3 1 3 71 3 1 1 43 150000,00 1875,00
80 100,00 2 3 2 3 79 3 2 2 43 160000,00 1600,00
81 145,00 2 4 2 3 100 3 2 6 43 360000,00 2482,76
82 145,00 2 4 2 3 100 4 4 6 43 500000,00 3448,28
83 100,00 2 4 2 3 100 4 3 2 43 290000,00 2900,00
84 100,00 2 4 2 3 100 3 2 2 43 250000,00 2500,00
85 100,00 2 4 2 3 100 3 2 2 43 280000,00 2800,00
86 100,00 2 4 2 3 100 3 3 2 43 200000,00 2000,00
87 128,00 2 5 2 3 100 4 2 6 43 350000,00 2734,38
88 226,00 2 5 2 3 100 4 4 4 43 450000,00 1991,15
89 90,00 2 3 2 3 100 2 1 4 43 180000,00 2000,00
90 90,00 2 3 2 3 100 3 1 4 43 185000,00 2055,56
91 76,00 2 4 2 3 100 3 2 6 43 160000,00 2105,26
92 69,90 2 4 2 3 103 3 1 3 43 140000,00 2002,86
93 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 150000,00 1764,71
94 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 120000,00 1411,76
95 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 150000,00 1764,71
96 145,00 2 4 2 3 100 4 2 6 43 450000,00 3103,45
97 145,00 2 3 2 3 100 4 4 6 43 400000,00 2758,62
98 90,00 2 3 2 3 71 3 2 4 43 210000,00 2333,33
99 90,00 2 3 2 3 71 3 3 4 43 210000,00 2333,33
90
Laudo 4:
Endereço do Imóvel: Bairro JK em Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Determinação do Valor de Mercado
Finalidade da Avaliação: Garantia de Operações
Tipo do bem: Prédio Comercial
Área: 164,97m² (privativa), 270 m² (terreno)
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: II / Grau de Precisão: II
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: Aceito como garantia.
Valor de Avaliação do imóvel (médio): R$ 160.000,00.
1) Documentação apresentada:
Certidão do imóvel
2) Caracterização da região:
O imóvel avaliando fica situado na zona urbana de Anápolis. A região tem uso misto (residencial e
comercial). O local possui infra-estrutura completa como: rede de energia, rede de iluminação, rede
de telefone, rede de água tratada, rede de esgoto e pavimentacao. Dispõe de todos os serviços e
equipamentos comunitários da cidade como: correios, coleta de lixo, serviço de corpo de
bombeiros, comercio, saúde e segurança publica, escolas, lazer, bancos, igrejas, entre outros.
3) Caracterização do Terreno:
O terreno „e irregular, meio de quadra. O lote possui área de 270m2, com 12m de frente, 20m
lateral direita e 25m lateral esquerda.
4) Caracterização da Edificação:
Prédio comercial com 164,97m2 de área de construção, composto por uma varanda frontal, sala
comercial com banheiro, varanda-2 com banheiro e deposito.
A edificação possui estrutura com concreto armado, coberturas em telhas onduladas, teto em laje,
alvenaria de tijolo furado rebocas e pintadas com tinta látex, piso da sala comercial de cerâmica,
piso do banheiro de cimento, da varanda frontal de concreto, e da varanda-2 e do deposito de
pedra-pirenópolis.
O imóvel possui uma conservação regular, e uma idade aparente de 20 anos. Padrão de acabamento
heterogêneo, portanto, de acordo com a NBR 12.721 foram consideradas áreas equivalentes de
construção de acordo com o quadro abaixo:
Varanda frontal e sala comercial: Padrão baixo, área de construção 85,41m2, equivalência 100%,
área equivalente 85,41m2.
Varanda-2, banheiro e deposito: padrão mínimo, área de construção 79,56, equivalência 40%. Área
equivalente 31,82m2.
5) Diagnostico do mercado/manifestação da garantia:
O avaliador informa que o imóvel apresenta área de construção de 164,97 m², porém área de
equivalência de 117,23 m².
Do diagnóstico do mercado, o avaliador cita que o mercado está estável, com uma média de oferta
de imóveis comerciais para venda.
91
Variáveis utilizadas foram: localização, região de implantação, características econômicas, padrão
de acabamento e estado de conservação e oferta/venda.
6) Metodologia, especificação das avaliações, pesquisa e cálculos:
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14653-2, por ser o mais
preciso para a definição de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes
para que o método pudesse ser utilizado com eficiência.
Foram efetuadas pesquisas de imóveis vendidos, e em oferta para venda, sendo considerados para a
avaliação somente aqueles similares ao imóvel avaliando. Foram pesquisados 34 dados e
considerados 31 para o modelo de imóveis comerciais na cidade de Anápolis.
Atingiu o grau de fundamentação – II, e grau de precisão – II, em obediência ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2, da ABNT NBR 14653-2:2004. A tabela I. A soma dos pontos da tabela de Grau
de Fundamentação foi igual a 19.
7) Descrição das variáveis:
Valor Unitário. (R$/m²): Variável dependente que expressa o valor unitário do imóvel em
relação a área de construção.
Área de Construção: Variável independente e quantitativa que informa a área privativa de
cada elemento em metros quadrados.
Área do terreno: Variável independente e quantitativa explicativa.
Padrão: Variável Independente e qualitativa que expressa o padrão de acabamento do
imóvel de acordo com os valores abaixo:
1 – BAIXO
2 – NORMAL/BAIXO
3 – NORMAL.
Local: Variável Independente e Proxi que expressa o local em que o imóvel está situado,
conforme a Planta de Valores da cidade de Anápolis/2009.
Data: Variável Independente e qualitativa que expressa a data da transação do imóvel de
acordo com o banco de dados em anexo I.
8) Dados do imóvel avaliado:
Área de Construção Equivalente: 117,23
Área do Terreno: 270,00
Padrão: 1
Local: 63,80
Data: 25,00
9) Considerações finais:
Substituindo os atributos do imóvel avaliando na equação do modelo de regressão, e adotando uma
confiabilidade de 80%, obtêm-se os seguintes intervalos globais de confiança para venda do
imóvel:
Limite Inferior (11,96%) = 1.198,35.
Limite médio = 1.361,19.
Limite superior (13,59%) = 1.546,14.
92
Para o cálculo do valor venal adotou o limite mínimo do intervalo de confiança de 80,00%, vez
que, a variável transação não faz parte do modelo de regressão, logo:
Valor = 117,23m² x R$ 1.198,35/m² = R$ 140.482,57.
10) Conclusão:
Desta forma o imóvel fica avaliado para pagamento à vista na presente data em:
R$ 140.500,00
REFERÊNCIAS ESTATÍSTICAS
Resultados Estatísticos:
Coeficiente de correlação: 0,9393855 / 0,9340480
Coeficiente de determinação: 0,8824452
Fisher-Snedecor: 37,53
Significância do Modelo: 0,01
Parâmetros:
Nível de Significância: 80%
Durbin-Watson
1,64 – Data do Evento.
Não auto-regressão - 98%
Normalidade dos resíduos
74% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
93% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
96% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 1
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 7
Número de Variáveis Consideradas: 6
Número de Dados: 34
Número de Dados Considerados: 31
Os elementos foram tratados pela estatística inferencial.
As significâncias dos regressores na equação apresentam-se inferiores a 5%
93
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Acon Ln(x) -9,07 0,01
Áterr X 2,24 3,41
Padrão X 5,41 0,01
Local X 8,65 0,01
Data X 3,45 0,20
Equação de Regressão – Direta:
Valor Unitário = e^(+9,242619 – 0,62224 * ln (Acon) + 0,000311 * Aterr + 0,29194 * Padrão +
0,003 * Local + 0,016594 * Data)
Correlação entre Variáveis Isoladas Influência
Acon
Áterr 0,55 0,60
Padrão 0,20 0,68
Local 0,24 0,81
Data - 0,01 0,51
Unit. -0,45 0,88
Áterr
Padrão 0,09 0,30
Local 0,03 0,41
Data - 0,05 0,27
Unit. - 0,20 0,41
Padrão
Local 0,29 0,55
Data - 0,19 0,53
Unit. 0,40 0,73
Local
Data 0,01 0,47
Unit. 0,58 0,87
Data
Unit. 0,17 0,57
ESTIMATIVAS
Variáveis
Acon (área construída) = 117,23
Aterr (área do terreno) = 270,00
Padrão = 1
Local = 63,89
94
Data = 25,00
Valor unitário (R$):
Valor Unitário Mínimo (11,96%) = 1.198,35.
Valor Unitário Médio: 1.361,19
Valor Unitário Máximo (13,59%) = 1.546,14
Valor total (R$):
Valor Total Mínimo: 140.483,72.
Valor Total Médio: 159.572,37
Valor Total Máximo: 181.254,76
Parâmetros:
Nível de Confiança: 80%
Estimativa pela: Moda
ANEXO I – PESQUISA DE DADOS
Dado Acon Aterr Padrão Local Data *Estado
Conservação Valor
Unitário
1 230 390 2 160,36 1 2 1086,96
2 180 219 1 160,36 1 2 833,33
3 220 240 2 160,36 1 2 1181,82
4 160 200 1 160,36 1 2 937,50
5 600 600 2 239,58 4 2 1000,00
6 1200 1200 2 239,58 4 2 1000,00
* 7 2667 14000 2 95,83 4 2 749,91
8 500 720 3 239,58 4 2 1590,00
9 498 1300 3 180,16 11 2 2008,03
* 10 562 400 2 71,87 11 1 1156,58
11 200 300 2 239,58 11 2 2100,00
12 495 511 3 160,04 11 1 909,09
13 450 650 1 160,04 13 3 777,78
14 800 346 3 220,73 13 2 1625,00
15 508 200 3 239,58 13 3 1476,38
16 220 300 3 239,58 13 2 2272,73
17 200 500 3 239,58 13 2 2400,00
18 380 525 3 239,58 13 2 1447,37
19 140 600 2 304,71 16 2 2500,00
20 600 710 3 311,61 16 3 1500,00
21 520 300 3 287,50 17 2 1538,46
22 800 800 1 304,71 17 2 750,00
23 600 1575 2 47,92 17 2 750,00
24 250 470 2 159,72 17 2 1800,00
25 720 360 2 111,80 17 1 666,67
* 26 240 240 3 239,58 25 2 1250,00
27 214 214 2 428,45 25 1 4672,90
95
28 640 640 2 632,20 25 1 4375,00
29 2000 800 1 160,36 25 1 325,00
30 85 300 1 63,89 25 1 2588,23
31 200 330 1 63,89 25 1 1100,00
32 230 360 1 63,89 25 1 869,57
33 260 190 2 63,89 25 2 961,54
34 190 380 2 63,89 25 2 1578,95
ANEXO II – TABELA DOS GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos
Obtidos
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma 2
2 Coleta de dados de
mercado
Características
conferidas pelo autor do laudo
Características conferidas por
profissional credenciado pelo autor do laudo
Podem ser utilizadas características
fornecidas por terceiros.
3
3 Quantidade mínima de
dados de mercado
efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k é o
número de variáveis
independentes.
4(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
3(K+1), onde k é o número de
variáveis independentes.
2
4 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na
modelagem com foto
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentação de informações
relativas a todos os dados e
variáveis efetivamente utilizados no modelo
3
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando
não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à
metade do limite amostral inferior. b)
o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da
fronteira amostral para a referida
variável.
Admitida desde que: a) as medidas das características do imóvel
avaliando não sejam superiores a
100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior. b) o valor
estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da
fronteira amostral para as referidas
variáveis, simultaneamente.
3
6 Nível de significância (somatório do valor das
duas caudas) máximo para
a rejeição das hipóteses nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
7 Nível de significância máximo admitido nos
demais testes estatísticos
realizados
1% 5% 10% 3
Graus III II I Soma
Pontos mínimos 18 11 7 19
Itens obrigatórios no grau
correspondente
3, 5, 6 e 7 com os
demais no mínimo no grau II
3,5,6 e 7 no mínimo do grau II Todos, no mínimo no grau I
Grau de Fundamentação
do Laudo
II
Verificar: micronumerosidade extrapolação Uso de fatores prévios
96
Laudo 5:
Objetivo da Avaliação: Valor de Mercado
Finalidade da Avaliação: Valores de Venda de Mercado
Tipo do bem: Comercial
Área: 1000m² (privativa) e 1500m²(terreno)
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: I / Grau de Precisão: I
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: Este imóvel não é para operação que envolve garantia.
Valor de Avaliação do Imóvel: R$ 1.793.811,19
Pressupostos e Ressalvas: Prédio a ser construído.
1) Objetivo: Determinação do valor de venda para novo prédio.
2) Caracterização da Região: Região Tipicamente comercial, de fácil acesso, e de grande fluxo
de pessoas e automóveis.
3) Caracterização do imóvel: Sobre o terreno com área de 1500m², será construído um prédio
com subsolos de garagens. Área do térreo: 1000m²
Do Lote 1:
o Área Total: 525.00m²
o Frente e Fundo: 17.50m
o Laterais: 30.00m
Não fornecidas as documentações dos lotes 2 e 3.
4) Quanto ao mercado: O mercado imobiliário manteve-se estável. A Infra-estrutura urbana e os
serviços não foram ampliados. Não há empreendimentos paralisados, abandonados, invadidos,
não comercializados e não atendidos por equipamentos e serviços públicos essenciais, no
entorno do empreendimento sob análise.
5) Metodologia, pesquisas e cálculos:
Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme
subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do
modelo de regressão linear múltipla.
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostram-se consistentes e
significativas:
(x1) Área Privativa: Variável independente quantitativa que informa a área privativa de
cada elemento. Amplitude da amostra: 30,00m a 1.740,00m².
(x2) Padrão (1-3): Variável independente qualitativa. Que caracteriza conjuntamente o
padrão construtivo e o estado de conservação de cada elemento. Convensionando-se: 1 =
piores condições; 2= condições intermediarias (padrão normal, conservação regular); 3=
melhores condições.
(x3) Planta de Valores: Variável Proxi, da localização do imóvel de acordo com dados
fornecidos da planta de valores da cidade de Anápolis no ano de 2010.
97
(y) Unitário (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada
elemento, ou seja, a relação entre o valor venal e sua respectiva área privativa. Amplitude
da amostra: R$342,11 a R$8.620,69.
6) Determinação do valor venal:
Atributos de Entrada:
Área Privativa: 1000
Padrão (1-3): 3
PV: 479,16
Parâmetros:
Estimativa pela: Moda
Nível de confiança: 80%
Valor do Imóvel:
Mínimo: -14,70%
Calculado: R$ 1.793.811,19
Máximo: +14,70%
Resultado para o Campo de Arbítrio:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 1.345,71 1.345.710,58 -15%
Calculado 1.793,19 1.793.811,19 -----
Máximo 2.391.12 2.391.122,31 +15%
Valor Adotado: R$ 1.793.800,00
7) Especificação da Avaliação:
Grau de fundamentação: Grau I.
Grau de Precisão: Grau I.
8) Conclusão:
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação,
atribuímos ao imóvel em questão, valor de transação de R$ 1.793.800,00.
98
ESTIMATIVAS
Variáveis
Área construída = 1.000,00
Padrão acabamento = 3
PV = 287,50
Valor unitário (R$):
Valor Unitário Mínimo (24,98%) = 1.345,71.
Valor Unitário Médio: 1.793,81.
Valor Unitário Máximo (33,30%) = 2.391,12
Valor total (R$):
Valor Total Mínimo: 1.345.710,58
Valor Total Médio: 1.793.811,19
Valor Total Máximo: 2.391.122,31
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 8
Número de Variáveis Consideradas: 4
Número de Dados: 21
Número de Dados Considerados: 19
Parâmetros:
Nível de Confiança: 80%
Estimativa pela: Moda
Resultados Estatísticos
Coeficiente de correlação: 0,8770572/0,8537441
Coeficiente de determinação: 0,7692293
Fisher-Snedecor: 16,67
Significância do Modelo: 0,01
Normalidade dos resíduos
68% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 0
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Área Construída Ln(x) -1,62 12,61 Padrão de Acabamento X 5,84 0,01
PV 1/x -2,08 5,46
99
Equação de Regressão – Direta:
Valor Unitário = e^( +7,318479866 – 0,2419635131 * ln(Área Construída) + 0,6783281265 *
Padrao de Acabamento – 18,14573176/PV).
Correlação entre Variáveis Isoladas Influência
Área Construída
Padrão Acabamento -0,20 0,21
PV – 0,10 0,28
Valor Unitário -0,33 0,39
Padrão Acabamento
PV – 0,10 0,32
Valor Unitário 0,82 0,83
PV – 0,10
Valor Unitário -0,33 0,47
PESQUISA DE DADOS
1 - Nao 1 - Sem Asf. 1 - Venda
2 - Sim 2 - Com Asf. 2 - Oferta
Dado Área Área
Construída Padrão Esquina Asfalto PV Evento Valor
Unitário
1 476,00 476,00 2,00 2,00 1,00 160,04 2,00 1575,00
2 480,60 480,60 1,00 2,00 1,00 159,72 2,00 624,00
3 360,00 500,00 3,00 3,00 1,00 160,20 2,00 4000,00
4 1150,00 525,00 2,00 2,00 1,00 479,16 2,00 1142,00
5 800,00 800,00 2,00 2,00 1,00 752,19 2,00 750,00
6 400,00 380,00 1,00 1,00 1,00 121,14 2,00 342,00
7 348,00 348,00 2,00 2,00 1,00 399,30 2,00 890,00
8 996,00 996,00 1,00 1,00 1,00 257,98 2,00 602,00
9 520,00 300,00 3,00 2,00 1,00 287,50 2,00 2666,00
10 360,00 260,00 2,00 2,00 1,00 23,96 2,00 692,00
11 1575,00 600,00 2,00 2,00 1,00 47,92 2,00 750,00
12 2625,00 1015,00 3,00 3,00 1,00 239,58 2,00 1970,00
13 240,00 240,00 1,00 1,00 1,00 36,82 2,00 1125,00
14 500,00 280,00 2,00 2,00 1,00 319,44 2,00 1250,00
15 520,00 350,00 1,00 1,00 1,00 55,90 2,00 685,00
16 500,00 420,00 2,00 2,00 1,00 428,45 2,00 2380,00
17 3600,00 1740,00 3,00 3,00 1,00 752,19 2,00 8620,00
18 30,00 30,00 2,00 2,00 1,00 319,44 2,00 2000,00
19 265,00 246,00 3,00 2,00 1,00 303,15 2,00 2032,00
20 265,00 265,00 2,00 2,00 1,00 160,20 2,00 1094,00
21 238,00 85,00 3,00 2,00 1,00 240,31 2,00 4000,00
100
Laudo 6:
Endereço do Imóvel: Bairro de Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Não informado
Finalidade da Avaliação: Aquisição de imóvel
Tipo do bem: Apartamento
Área: 108,90 m²
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: III / Grau de Precisão: III
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: O imóvel serve como garantia.
1) Caracterização da Região:
Uso predominate residencial unifamiliar.
Infra-estrutura Urbana: água, esgoto sanitário, energia elétrica, telefone, pavimentação, esgoto
pluvial, iluminação publica.
Serviços Públicos e Comunitários: Coleta de lixo, transporte coletivo, comércio, rede bancária,
escola, saúde, segurança, lazer.
2) Caracterização do Terreno:
Forma regular, inclinação < 10%, situação no meio da quadra, superfície seca.
Área Total: 1200.00m²
Frente e Fundo: 30,0m
Laterais: 40.00m
3) Características da Edificação:
Apartamento residencial com quatro pavimentos. Idade aparente de 25 anos. O apartamento a
ser avaliado situa-se no segundo andar. Padrão de acabamento normal, estado de conservação
regular. Tetos de laje e fechamento das paredes de alvenaria. Uma vaga de estacionamento.
4) Caracterização do mercado:
Desempenho: Normal;
Absorção pelo mercado: Normal
Observações: existem muitos empreendimentos novos em oferta.
5) Informações complementares:
O imóvel como um todo, apresenta condições de estabilidade e solidez, não apresenta vícios de
construção aparente, e apresenta condições de habitabilidade.
101
ESTIMATIVAS
Parâmetros:
Estimativa pela: Moda
Nível de confiança: 80%
Variáveis:
Área Privativa: 90,72
Padrão de acabamento: 2
Elevador: 0
Estado de conservação: 1
Setor urbano: 36
Total vagas: 1
Data do Evento: 31
Resultado para o Campo de Arbítrio:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 839,53 76.162,52 -4,70%
Médio 880,98 79.923,18 -----
Máximo 926,74 84.074,50 +5,19%
RESULTADOS ESTATÍSTICOS
Coeficiente de correlação: 2 – 0,847252/0,8547811
Coeficiente de determinação: 2 – 0,7178359 / 0,7306507
R2 ajustado: 2 – 0,70626/0,7196004
Teste de Hipóteses:
Fisher-Snedecor: 62,01
Significância do Modelo: 0,01
Normalidade dos resíduos
69% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
91% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
95% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 8 (3,92%)
Desvio Padrao: 3,0222
102
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Área Privativa X -7,25 0,01
Origem Informação X 2,20 2,93
Padrão de Acabamento X 7,40 0,01
Estado Conservação x^2 3,86 0,02
Setor Urbano 1/(x/1/2) -2,70 0,76
Dormitórios 1/x^2 -1,89 6,08
Equipamentos X 6,04 0,01
Data do evento X 5,23 0,01
Valor Unitário X^0.5
Equação de Regressão – Direta:
Valor Unitário = (
+22,82717723
-0,04094007268 * área privativa
+1,128069074 * origem informação
+0,4694393856 * Estado conservação^2
-27,28173934/ setor urbano * 0,5
-5,385934645 / dormitório ^ 2
+0,9176241743 * equipamentos
+0,1533713575 * data evento ^ 2
103
PESQUISA DE DADOS
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 11
Número de Variáveis Consideradas: 8
Número de Dados: 225
Número de Dados Considerados: 204
(*) variáveis não consideradas.
1 –
ve
nd
a
2 -
ofe
rta
1 -
ba
ixo/m
ínim
o
2 -
en
tre
ba
ixo e
no
rma
l
3 -
no
rma
l
4 -
en
tre
norm
al e
alto
5 -
alto
1 -
nã
o te
m
2 -
te
m
1 -
ma
l con
se
rvad
o
2 -
re
gu
lar
3 -
bo
a
Pla
nta
de
Va
lore
s
Qu
an
tita
tiva
Qu
an
tita
tiva
Qu
an
tita
tiva
1 -
jan
/07
13
- jan
/08
25
- jan
/09
37
- jan
/10
50
- f
ev/1
1
Dad
o
Áre
a
Pri
vati
va
Even
to
Pad
rão
Acab
am
en
to (*
)
Ele
vad
or
(*)
Esta
do
Co
nserv
aç
ão
Lo
calizaç
ão
Do
rmit
óri
o
To
tal
Vag
as (
*)
Eq
uip
am
en
tos
Data
do
Even
to
Valo
r U
nit
ári
o
1 58,46 1,00 2 1 3 64 2 1 0 24 1368,46
2 70,03 1,00 3 2 3 96 2 1 0 24 1428,02
3 89,41 1,00 3 2 3 80 2 2 2 23 1118,44
4 75,86 1,00 3 1 3 160 2 1 1 23 1384,13
5 156,82 1,00 5 2 3 160 1 2 5 24 1504,91
6 99,66 1,00 3 2 3 160 2 1 5 23 1505,12
7 65,46 1,00 3 1 3 112 2 1 1 16 1191,57
8 99,76 1,00 3 2 3 160 2 1 2 15 1002,41
9 73,58 1,00 3 1 3 89 2 1 0 25 1085,89
10 67,07 1,00 3 1 3 96 2 1 1 24 1162,96
11 52,23 1,00 2 1 3 32 2 1 5 26 1148,77
12 77,03 1,00 3 2 3 96 2 1 3 23 1428,02
13 68,61 1,00 2 1 3 112 2 1 4 14 954,67
14 99,13 1,00 3 2 3 160 2 3 4 25 1492,99
15 76,54 1,00 3 1 3 100 2 1 1 26 1306,51
16 56,35 1,00 3 1 3 80 2 1 0 24 1109,14
17 84,18 1,00 3 2 3 160 2 1 3 24 1430,00
18 77,03 1,00 3 2 3 96 2 1 3 22 1038,56
19 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 6 26 1020,26
20 91,89 1,00 3 2 3 160 2 2 1 26 1850,04
21 58,88 1,00 2 1 3 160 2 1 1 15 1069,97
22 84,18 1,00 3 2 3 160 2 2 4 15 1722,50
23 160,42 1,00 2 2 3 160 2 3 5 16 1932,43
24 75,86 1,00 3 1 3 160 2 0 0 17 790,93
25 91,89 1,00 3 2 3 160 2 1 4 17 1850,05
26 58,88 1,00 2 1 3 160 2 1 0 20 934,10
27 68,31 1,00 3 1 3 160 2 1 3 20 1097,94
104
28 65,97 1,00 2 1 3 32 2 1 3 16 970,14
29 52,23 1,00 3 1 2 32 2 0 3 17 1053,03
30 65,97 1,00 2 1 3 32 3 1 4 17 909,40
31 91,89 1,00 3 1 3 64 2 2 0 27 1012,08
32 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 0 28 1719,10
33 115,09 1,00 3 2 3 160 3 2 0 26 1477,10
34 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 0 26 1020,26
35 71,87 1,00 2 1 2 160 3 0 0 25 946,15
36 76,54 1,00 3 1 3 100 3 1 0 26 1306,51
37 99,13 1,00 3 2 3 160 3 3 1 25 1492,99
38 67,34 1,00 2 1 3 160 3 0 0 28 965,25
39 93,04 1,00 2 1 2 160 3 1 0 25 1074,81
40 73,74 1,00 2 1 2 160 2 2 0 26 1152,70
41 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 2 28 1461,23
42 84,18 1,00 3 2 3 160 3 1 0 28 1544,31
43 77,96 1,00 2 1 2 112 3 1 0 28 987,69
44 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 0 29 1093,14
45 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 2 28 1547,19
46 58,88 1,00 3 1 2 160 2 1 0 26 995,24
47 68,31 1,00 3 1 3 112 3 1 0 28 1024,74
48 56,35 1,00 3 1 3 80 2 1 0 26 1109,14
49 77,96 2,00 2 1 3 112 3 1 0 25 1154,44
50 71,87 1,00 2 1 2 160 3 0 0 25 834,84
51 120,00 2,00 3 2 3 140 3 1 2 31 1416,67
52 120,00 2,00 3 2 2 140 3 1 2 31 1083,33
53 134,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1119,40
54 200,00 2,00 3 2 3 200 4 6 4 31 2500,00
55 138,00 2,00 3 2 3 200 3 1 0 31 1159,42
56 180,00 1,00 3 2 3 200 4 2 1 31 1111,11
57 180,00 1,00 3 2 3 200 4 2 1 31 1333,33
58 130,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 31 1384,62
59 130,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 31 1153,85
60 126,00 2,00 3 2 3 120 3 2 3 31 873,02
61 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 869,57
62 134,00 2,00 3 2 3 200 4 1 2 31 1343,28
63 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1076,92
64 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1153,85
65 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1153,85
66 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1076,92
67 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 923,08
68 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 923,91
69 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 978,26
70 210,00 2,00 3 2 3 200 3 2 0 31 1047,62
71 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1369,86
72 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1630,14
73 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1493,15
74 100,00 2,00 2 1 3 200 2 0 0 31 1200,00
75 168,00 2,00 3 2 3 200 3 0 1 31 863,10
76 120,00 2,00 3 2 3 200 3 1 2 31 1208,33
77 120,00 2,00 3 2 2 200 3 1 0 31 1125,00
78 90,84 2,00 3 2 3 160 3 1 5 36 2146,63
79 91,84 2,00 3 2 3 160 3 1 5 36 2311,76
105
80 75,00 2,00 3 1 3 96 3 0 1 36 1333,33
81 78,26 2,00 3 2 3 56 3 1 4 36 1469,46
82 78,26 2,00 3 2 3 56 3 1 4 36 1661,13
83 75,00 2,00 3 1 3 112 3 1 0 36 1240,00
84 78,00 2,00 3 1 3 80 3 1 0 36 1025,64
85 80,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1875,00
86 80,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1750,00
87 92,00 2,00 3 1 3 64 2 1 0 36 1195,65
88 92,00 2,00 3 1 3 64 3 1 0 36 1141,30
89 58,46 2,00 2 1 3 64 2 1 0 36 1197,40
90 65,00 2,00 3 1 3 160 3 1 1 36 1384,62
91 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 1 36 1461,54
92 120,00 2,00 5 2 3 160 3 2 4 36 1916,67
93 120,00 2,00 5 2 3 160 3 2 4 36 2500,00
94 56,35 2,00 3 1 3 80 2 1 0 36 1419,70
95 180,00 2,00 3 1 3 100 4 2 0 36 1666,67
96 140,43 2,00 5 2 3 240 4 3 6 36 2848,39
97 140,43 2,00 5 2 3 240 4 1 6 36 2492,34
98 140,43 2,00 5 2 3 240 4 2 6 36 2705,67
99 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1307,69
100 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1000,00
101 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1230,77
102 89,90 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1223,58
103 89,93 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1501,17
104 89,93 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1667,96
105 110,00 2,00 3 2 3 100 3 2 0 36 1636,36
106 160,00 2,00 3 1 3 80 4 2 0 36 1250,00
107 160,00 2,00 3 1 3 80 4 1 0 36 1562,50
108 125,00 2,00 3 2 3 112 3 1 0 36 1280,00
109 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
110 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1066,67
111 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
112 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
113 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1306,67
114 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1333,33
115 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1400,00
116 143,00 2,00 3 1 3 56 3 1 0 36 1048,95
117 143,00 2,00 3 1 3 56 3 1 0 36 1118,88
118 77,00 2,00 3 1 3 48 3 0 0 36 1818,18
119 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 4 36 1200,00
120 89,41 2,00 3 2 3 80 3 1 4 36 1789,51
121 89,41 2,00 3 2 3 80 3 2 4 36 1901,35
122 90,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 36 2222,22
123 70,00 2,00 3 1 1 160 2 1 0 36 1285,71
124 70,00 2,00 3 1 1 160 2 1 0 36 1357,14
125 110,00 2,00 3 1 3 160 3 0 0 36 1727,27
126 110,00 2,00 3 1 3 160 3 2 0 36 1454,55
127 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1800,00
128 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1800,00
129 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1700,00
130 100,00 2,00 4 2 3 104 3 3 2 36 2000,00
131 75,00 2,00 3 1 3 104 3 2 0 36 1466,67
106
132 75,00 2,00 3 1 3 112 3 1 0 36 1533,33
133 100,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1800,00
134 127,73 2,00 3 2 3 200 3 1 1 36 1252,64
135 128,00 2,00 4 2 3 104 4 1 6 36 2015,63
136 128,00 2,00 4 2 3 104 4 2 6 36 1953,13
137 128,00 2,00 4 2 3 104 4 3 6 36 2265,63
138 105,00 2,00 3 2 3 160 3 1 2 36 1904,76
139 100,00 2,00 3 2 3 160 3 1 1 36 1500,00
140 96,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1250,00
141 92,87 2,00 3 2 3 72 3 2 2 36 2099,71
142 71,87 1,00 3 1 3 160 3 1 3 36 1252,26
143 71,87 1,00 3 1 3 160 3 1 3 36 1182,69
144 175,00 2,00 4 2 3 64 2 1 3 36 800,00
145 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 0 36 1230,77
146 156,82 2,00 5 2 3 160 4 2 5 36 2231,86
147 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3333,70
148 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3611,51
149 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3055,90
150 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 2 36 1031,25
151 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 2 36 812,50
152 120,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1250,00
153 160,00 1,00 4 2 3 200 4 2 5 36 3125,00
154 100,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1580,00
155 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 3 36 1250,00
156 160,00 1,00 3 2 3 200 3 2 3 36 1475,00
157 90,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1777,78
158 90,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1655,56
159 95,18 1,00 3 2 3 120 3 2 5 36 1145,20
160 134,00 1,00 3 2 2 200 5 1 2 36 1343,28
161 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 978,57
162 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1057,14
163 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1064,29
164 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 821,43
165 210,00 1,00 3 2 3 200 3 2 1 36 1000,00
166 168,00 1,00 3 2 3 200 3 0 1 36 821,43
167 120,00 1,00 3 2 3 200 3 1 1 36 1166,67
168 110,00 1,00 3 2 3 200 3 1 3 36 1181,82
169 78,00 1,00 3 1 3 80 3 1 0 36 1089,74
170 75,00 2,00 3 1 3 32 2 1 0 36 1333,33
171 75,00 2,00 3 1 3 32 2 1 0 36 1333,33
172 170,00 2,00 4 2 3 160 4 1 6 36 3705,88
173 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 50 2500,00
174 300,00 1,00 4 2 3 100 3 4 6 50 1166,67
175 300,00 1,00 4 2 3 100 3 4 6 50 1166,67
176 99,00 1,00 3 2 2 100 3 1 2 50 1868,69
177 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 50 2285,71
178 160,00 2,00 3 2 3 100 4 2 2 50 1562,50
179 90,00 1,00 3 2 3 100 3 2 3 50 1666,67
180 140,00 2,00 5 2 3 239,58 4 2 5 51 2857,14
181 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 2142,86
182 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 50 1557,29
183 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 50 1557,29
107
184 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 51 1557,29
185 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2350,00
186 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 1 3 50 2000,00
187 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 2 3 50 2400,00
188 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 2 3 50 2300,00
189 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 1 3 51 2000,00
190 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 3 3 51 2200,00
191 175,00 2,00 4 2 3 159,72 4 3 3 51 1828,57
192 167,00 2,00 4 2 3 159,72 4 2 3 50 1796,41
193 167,00 2,00 4 2 3 159,72 4 3 3 50 1796,41
194 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2200,00
195 350,00 2,00 5 2 3 100 4 4 2 51 1428,57
196 90,00 1,00 5 2 3 239,58 3 2 4 51 2722,22
197 90,00 1,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2722,22
198 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2444,44
199 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2444,44
200 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 1828,57
201 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 2142,86
202 78,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 2 51 1794,87
203 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1916,69
204 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1916,69
205 110,00 2,00 3 2 3 100 3 1 3 51 1636,36
206 0,00 2,00 3 2 2 100 3 2 2 51 1850,00
207 151,21 2,00 3 2 2 480,41 3 1 2 51 1124,26
208 100,00 2,00 3 2 2 100 3 1 2 51 2500,00
209 100,00 2,00 3 2 2 100 3 2 2 51 1900,00
210 145,00 2,00 3 2 2 100 4 2 3 51 3103,45
211 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2200,00
212 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 51 2555,56
213 350,00 1,00 5 2 3 100 4 1 2 51 1571,43
214 96,00 2,00 3 2 2 100 3 3 2 51 1927,08
215 80,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 2 51 1625,00
216 140,00 2,00 5 2 3 239,58 4 1 5 51 2500,00
217 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 2 4 51 1661,13
218 78,26 1,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1788,91
219 78,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1602,56
220 43,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1780,82
221 75,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 2066,67
222 75,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1800,00
223 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1466,67
224 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1600,00
225 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1600,00
108
Laudo 7:
Endereço do Imóvel: Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Informar o valor venal do imóvel.
Finalidade da Avaliação: Valores de Venda de Mercado
Tipo do bem: Lote urbano
Área: 351,13 m²0
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: II / Grau de Precisão: III
Manifestação quanto à
possibilidade de aceitação
do imóvel como garantia: O imóvel pode ser aceito como garantia .
1) Caracterização da Região: O imóvel está localizado na periferia da cidade. Na vizinhança predominam imóveis comerciais
e lotes urbanos sem edificações. A infra-estrutura local consta com energia elétrica, telefone,
água tratada, pavimentação, iluminação pública, segurança, saúde, etc. O uso predominante é
residencial e a vocação é comercial.
2) Caracterização do imóvel:
Terreno com topografia plana e solo seco.
3) Dimensões do terreno:
Área: 351,17m²
Frente: 13,05m
Fundo: 13,00m
Lateral direita: 27,47m.
Lateral esquerda: 26,58m.
4) Caracterização do mercado:
O mercado imobiliário caracteriza-se por alterações no seu patamar de preços ao longo tempo,
variando de acordo com a demanda e a procura, sofrendo também influencia do mercado de
capitais, assim como influências de investimentos no setor da construção e empreendimentos
locais. Anápolis encontra-se no momento com um mercado imobiliário em expansão de
investimentos no setor da construção.
5) Metodologia, pesquisa e cálculos:
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o
mais preciso para a definição de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados
suficientes para que o método pudesse ser utilizado com eficiência.
Atingiu o grau de fundamentação II, e grau de precisão II, em obediência ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004. a Tabela I – graus de fundamentação no caso
de utilização de modelos de regressão linear. As tabelas encontram-se em anexo II.
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostram-se consistentes e
significativas:
Terreno: Variável independente quantitativa que informa a área do terreno do imóvel.
Amplitude da amostra: 200,00m² a 720,00m².
109
Local: Variável Proxi independente determina a localização do imóvel de acordo com
dados fornecidos da planta de valores da cidade de Anápolis no ano de 2010. Amplitude da
amostra: R$4,63/m² e R$65,82m².
Vocação: Variável independente dicotômica que assume os seguintes valores: 1 –
Residencial e 2 – Comercial.
Data: Variável independente quantitativa conforme data da pesquisa da amostra. Amplitude
da amostra: 1 a 10.
Unit. (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou
seja, a relação entre o valor venal e sua respectiva área do terreno. Amplitude da amostra:
R$77,78/m² a R$283,33/m².
6) Determinação do valor venal do lote
Atributos de Entrada:
Terreno: 351,13
Local: 25,00
Vocação: 2
Data: 10,00
Resultados para moda, com intervalo de confiança de 80%:
Mínimo: -9,04%
Calculado unitário: R$ 181,41
Máximo: +9,94%
Resultado para o intervalo de confiança de 80%:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 165,01 57.942,99 -9,04%
Calculado 181,41 63.700,79 -----
Máximo 199,44 70.030,74 +9,94%
Valor Adotado: R$ 58.000,00
Observação: Será adotado o valor inferior de intervalo arbítrio (-9,94%), devido não constar na
equação a variável que explica o fator de “oferta” e “venda”.
Intervalo Adotado:
Mínimo: -6,65%: R$54.145,00
Adotado total: R$ 58.000,00
Máximo: +9,94%: R$ 63.673,00
7) Especificação da Avaliação:
Grau de fundamentação
Soma dos pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos: 17
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação: II
Grau de Precisão: Grau III
8) Conclusão
Valor venal: R$58.000,00. (Cinqüenta e Oito mil reais).
110
RESULTADOS ESTATÍSTICOS
Coeficiente de correlação: 0,9426274/0,9650489
Coeficiente de determinação: 0,8885463
Fisher-Snedecor: 49,83
Significância do Modelo: 0,01
Normalidade dos resíduos
73% dos resíduos situados entre -1 e +1 s.
96% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do modelo: 0
Equações
Variáveis Equação t-Observado Sig.
Terreno X -3,24 0,34
Local X 8,74 0,01
Vocação X 2,98 0,64
Data 1/x -7,02 0,01
Equação de Regressão – Direta:
Valor Unitário = e^( +4,808625654 – 0,0006219752 * Terreno + 0,01263301121 * Local +
0,1734557003 * Vocação – 0,4144561468 / Data).
Correlação entre Variáveis Isoladas Influência
Terreno
Local -0,34 0,28
Vocação 0,13 0,56
Data -0,44 0,73
Valor Unitário -0,21 0,54
Local
Vocação 0,06 0,34
Data -0,07 0,61
Valor Unitário 0,81 0,87
Vocação
Data 0,32 0,65
Valor Unitário 0,04 0,51
Data
Valor Unitário -0,46 0,81
111
5.1.2.1 - Anexo do Laudo I – Pesquisa de Dados
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 8
Número de Variáveis Consideradas: 5
Número de Dados: 39
Número de Dados Considerados: 30
(*) Variáveis não utilizadas.
1 -
se
t/10
10
- jun
/11
1 -
Res/I
nd
2 -
Com
1 -
Não
2 -
Sim
1 -
Ve
nd
a
2 -
Ofe
rta
Dad
o
Áre
a
Infr
a-e
str
utu
ra
(*)
Data
Vo
cação
Co
nd
(*)
Lo
cal
Even
to (
*)
Valo
r
To
tal
(R$)
Valo
r
Un
itári
o (
R$/m
²)
1 398,00 3,00 1,00 2,00 1,00 27,15 2,00 50000,00 125,63
2 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 7,99 2,00 25000,00 83,33
3 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 7,99 2,00 28000,00 93,33
4 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 30000,00 100,00
5 900,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 30000,00 33,33
6 720,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 130000,00 180,56
7 300,00 3,00 1,00 2,00 1,00 12,76 2,00 70000,00 233,33
8 300,00 2,00 1,00 1,00 1,00 23,96 2,00 35000,00 116,67
9 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 35000,00 116,67
10 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 38000,00 126,67
11 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 33000,00 110,00
12 330,00 3,00 1,00 2,00 1,00 31,94 2,00 48000,00 145,45
13 395,00 3,00 1,00 2,00 1,00 31,94 2,00 48000,00 121,52
14 100,00 4,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 22664,07 226,64
15 200,00 4,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 23072,48 115,36
16 315,00 3,00 4,00 2,00 1,00 23,96 2,00 55000,00 174,60
17 250,00 3,00 4,00 1,00 1,00 23,96 2,00 40000,00 160,00
18 300,00 3,00 4,00 1,00 1,00 23,96 1,00 40000,00 133,33
19 360,00 3,00 6,00 1,00 1,00 55,90 2,00 85000,00 236,11
20 360,00 3,00 6,00 1,00 1,00 55,90 2,00 85000,00 236,11
21 510,00 2,00 6,00 1,00 2,00 16,44 1,00 68000,00 133,33
22 682,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 75000,00 109,97
23 625,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 60000,00 96,00
24 625,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 65000,00 104,00
25 687,50 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 65000,00 94,55
26 441,00 3,00 7,00 1,00 1,00 7,54 2,00 50000,00 113,38
27 377,00 3,00 7,00 1,00 1,00 7,54 2,00 50000,00 132,63
28 525,00 2,00 7,00 1,00 22,00 18,44 1,00 55000,00 104,76
29 180,00 4,00 9,00 1,00 1,00 55,60 2,00 90000,00 500,00
30 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 37,71 2,00 110000,00 366,67
31 200,00 4,00 9,00 1,00 1,00 37,12 2,00 95000,00 475,00
32 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 65,82 1,00 85000,00 283,33
33 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 21,70 2,00 85000,00 283,33
112
34 570,00 4,00 9,00 1,00 1,00 27,43 2,00 160000,00 280,70
35 380,00 4,00 10,00 1,00 1,00 27,43 2,00 90000,00 236,84
36 500,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 68000,00 136,00
37 762,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 70000,00 91,86
38 525,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 55000,00 104,76
39 422,00 3,00 10,00 1,00 1,00 25,00 2,00 40000,00 94,79
Valor Unitário: Variável independente em função da área do terreno do imóvel (R$/m2)
Terreno: Variável independente quantitativa que informa a área do terreno do imóvel.
Local: Variável Proxi independente conforme planta de valores da cidade de Anápolis.
Vocação: Variável independente dicotômica.
113
Laudo 8:
Endereço do Imóvel: Anápolis - GO
Objetivo da Avaliação: Determinação do valor de mercado de compra e venda
Finalidade da Avaliação: Alocação de Recursos
Tipo do bem: Apartamento Residencial
Área: 47,255 m²
Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado
Especificação: Grau de Fundamentação: I / Grau de Precisão: III
Valor de Avaliação do Imóvel: R$ 78.000,00
Manifestação quanto à possibilidade de aceitação do imóvel como garantia: O imóvel pode ser aceito como garantia .
Pressupostos e Ressalvas:
1) Nesta avaliação foi determinado o valor de uma unidade residencial, utilizando a situação
paradigma de que estivesse finalizado e pronto para ser habitado. A obra está em andamento, e para
definição da variável padrão, aprovada no modelo de regressão foram utilizadas as informações
constantes no memorial descritivo e as levantadas na vistoria da unidade modelo.
2) No memorial descritivo da edificação, consta a exigência de uma vaga de garagem por unidade
habitacional.
1) Caracterização da Região: Um bairro antigo e centralizado na cidade de Anápolis que possui construções com padrões
médio/baixo a médio. A região do avaliando é bastante adensada e de vocação residencial.
A rua onde o imóvel situa-se possui pequeno fluxo de pedestres e veículos.
O local é servido de todos os benefícios públicos e infra-estrutura urbana disponíveis na cidade de
Anápolis, tais como energia elétrica, telefone, água tratada, esgoto, pavimentação, iluminação
pública, segurança, educação, saúde, etc.
2) Caracterização do imóvel: Terreno; dimensões do terreno:
Área: 2.868,40m²
Frente: 50,00m
Fundo: 59,00m
Lateral direita: 43,00m.
Lateral esquerda: 55,00m.
Apartamento. Divisão Interna:
Sala de estar, cozinha/área de serviço, circulação, 2 quartos e banheiro social.
3) Considerações sobre o mercado:
As imediações do avaliando possui nível médio de ofertas de apartamentos e a procura por imóveis
com essa natureza também é médio.
O nível de oferta para imóveis de um forma gral, é maior que o nível de demanda.
4) Metodologia, pesquisa e cálculos: Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto
de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência
estatística, com adoção do modelo de regressão múltipla.
114
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido
um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostram-se consistentes e significativas:
Elevador (1-2): Variável independente dicotômica que expressa se o edifício do elemento
possui ou não elevador, convencionando-se 1 – Não; 2 – Sim.
Equipamento (uma unidade para cada equipamento): variável independente quantitativa,
que informa a quantidade de equipamentos que cada elemento possui, sendo considerado
como equipamentos: portaria, piscina, sauna, entre outros. Amplitude da amostra: 0 a 7.
Área privativa (m²): variável independente quantitativa, que informa a área privativa de
cada elemento. Amplitude da amostra: 56,35 a 280,00m².
Padrão (2-3): Variável independente dicotômica que expressa o padrão de acabamento de
cada elemento, convencionando-se: 2- Normal; 3 – Alto.
Suítes: Variável independente quantitativa, que informa a quantidade de banheiros
privativos no apartamento. Suítes americanas não foram consideradas, já que se trata de um
banheiro social que atende dois quartos, e o lavabo muitas vezes existente nessas unidades
não atende plenamente um dos quartos caso se opte por extinguir a suíte americana.
Amplitude da amostra: 1 a 3.
Garagem: Variável independente quantitativa, que informa a quantidade de vagas de
garagem vinculadas a cada elemento. Amplitude da amostra: 0a 3.
Índice fiscal (Projeto da Planta Genérica de Valores Imobiliários de Anápolis – 2009):
Variável independente proxi que expressa o valor genérico de metro quadrado de terreno
em uma mesma data. Amplitude da amostra: 39,93 a 239,58
Data: Variável independente quantitativa conforme data da pesquisa da amostra. Variando
uma unidade por trimestre. Amplitude da amostra: 1 a 7.
Unit. (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou
seja, a relação entre o valor venal e sua respectiva área do terreno. Amplitude da amostra
aproveitada: R$1000,00/m² a R$3.582,09/m².
5) Determinação do valor venal:
Atributos de Entrada:
Elevador (N=1; S=2): 1
Equipamentos (0-7): 1
Área Privativa: 47,255
Padrão (N=2; A=3): 2
Suítes (0 a 3): 0
Garagem (0 a 3): 1
Índice Fiscal: 159,72
Data (1 a 7): 7
Resultado para moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
Mínimo Unitário Calculado
(R$/m²) Máximo
-6,85% 1.726,79 +6,85%
115
Resultados para o Campo de Arbítrio
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 1.467,77 69.366,81 -15%
Calculado 1.726,79 81.608,09 -----
Máximo 1.985,81 93.849,38 +15%
Valor Adotado: R$ 1.640,45/m²
Justificativa da não adoção do valor calculado: Utilizou-se o valor calculado descontados de apenas
5%, em função da grande maioria dos dados pesquisados serem referentes a ofertas de mercado,
impossibilitando assim a utilização de uma variável para diferenciar ofertas de transações, e das
variáveis “conservação” e “idade aparente”, que influenciaria positivamente para o caso do
avaliando que é novo, não terem sido aprovados pelos testes estáticos.
9) Especificação da Avaliação:
Grau de fundamentação: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação: Grau I.
Grau de Precisão: Grau de precisão da estimativa do valor: Grau III.
10) Conclusão:
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação,
atribuímos ao imóvel em questão, valor de transação de R$ 78.000,00.
ESTIMATIVAS
Coeficientes:
Correlação: 0,936818
Determinação: 0,877628
Ajustado: 0,864031
Fisher Snedecor
F-Calc. 64,55
Significância: 0,01
Normalidade dos resíduos
-1 a 1: 61%
-1,64 a 1,64: 90%
-1,96 a 1,96: 97%
Valor Unitário =
42,651793 +
168,017637 * Elevador +
60,595509 * Equipamentos +
- 181,839422 * ln(Área Privativa) +
345,932850 * Padrão +
167,711805 * Suítes +
116
203,794170 * Garagem +
168,378278 * ln(Índice Fiscal) +
58,103058 * Data
Variáveis Equação t-Observado Sig. Elevador X 1,83 7,17 Equipamentos X 2,89 0,51 Área Privativa Ln(X) -1,19 23,82 Padrão X 3,52 0,08 Suítes X 3,06 0,31 Garagem X 3,89 0,02 Índice Fiscal Ln(x) 2,21 3,01 Data X 5,48 0,01 Valor Unitário y
Valor Venal Adotado: R$ 78.000,00
PESQUISA DE DADOS
Informações Complementares:
Número de Variáveis: 15
Número de Variáveis Consideradas: 9
Número de Dados: 94
Número de Dados Considerados: 81
(*) variáveis não utilizadas
Pla
nta
de V
alo
res
1 -
não t
em
2 -
tem
Quantita
tiva
1 -
entr
e b
aix
o e
norm
al
2 -
norm
al
3 -
alto
1 -
ma
l conserv
ado
2 -
regula
r
3 -
boa
Quantita
tiva
1 –
venda
2 -
ofe
rta
Dad
o
Índ
ice F
iscal
Ele
vad
or
An
dar
(*)
Eq
uip
am
en
tos
Áre
a
Pri
vati
va
Pad
rão
Acab
am
en
to
Co
nserv
aç
ão
(*)
Qu
art
os
(*)
Su
ítes
Ban
heir
os
(*)
Lavab
o (
*)
DC
E (
*)
To
tal
Vag
as
Even
to (
*)
Data
do
Even
to
Valo
r
Valo
r U
nit
ári
o
1 159,72 2 12 7 170,00 3 2 4 2 1 0 0 1 2,00 7 630000,00 3705,88
2 71,87 1 1 3 68,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 120000,00 1764,71
3 159,72 2 1 5 123,00 3 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 300000,00 2439,02
4 159,72 2 4 5 123,00 3 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 330000,00 2682,93
5 159,72 2 14 6 280,00 3 2 4 2 3 1 2 3 2,00 7 450000,00 1607,14
6 159,72 1 3 0 59,00 1 1 2 1 2 0 0 1 2,00 7 100000,00 1694,92
7 159,72 2 6 4 144,00 2 2 3 1 2 0 0 2 2,00 7 230000,00 1597,22
8 159,72 2 5 4 84,00 2 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 185000,00 2202,38
9 159,72 2 3 4 84,00 2 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 180000,00 2142,86
10 159,72 2 13 4 90,00 3 2 3 2 3 0 0 2 1,00 7 245000,00 2722,22
11 159,72 2 1 4 90,00 3 2 3 1 2 0 1 2 2,00 7 250000,00 2777,78
12 159,72 2 5 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
13 159,72 2 4 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
14 159,72 2 3 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
15 159,72 2 2 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
16 159,72 2 1 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
17 79,86 1 1 3 73,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 160000,00 2191,78
18 103,82 1 1 2 88,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 168000,00 1909,09
19 79,86 1 2 5 63,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 120000,00 1904,76
20 103,82 1 2 5 75,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 115000,00 1533,33
21 111,8 2 6 2 125,00 2 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 220000,00 1760,00
22 159,72 2 2 6 134,00 3 2 3 3 0 1 2 2 2,00 7 420000,00 3134,33
23 159,72 2 1 4 100,00 2 2 3 1 2 0 2 1 2,00 7 255000,00 2550,00
24 103,82 1 3 1 80,00 1 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 140000,00 1750,00
25 159,72 2 10 6 134,00 3 2 3 3 0 1 2 3 2,00 7 480000,00 3582,09
26 39,93 1 1 4 74,00 1 1 3 1 1 0 0 1 2,00 7 85000,00 1148,65
27 103,82 2 7 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 3 2,00 7 240000,00 2400,00
28 159,72 1 2 2 65,00 1 2 2 0 1 0 0 1 2,00 7 90000,00 1384,62
29 63,89 1 1 4 68,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 130000,00 1911,76
30 79,86 2 3 6 85,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 7 210000,00 2470,59
31 159,72 2 4 4 97,00 2 2 3 1 1 0 0 2 2,00 7 230000,00 2371,13
32 159,72 2 11 4 147,00 3 2 3 1 1 0 1 2 2,00 7 420000,00 2857,14
33 159,72 2 3 4 90,00 2 1 3 2 1 0 1 2 2,00 7 235000,00 2611,11
34 63,89 1 1 0 55,00 1 1 2 0 1 0 0 0 1,00 7 60000,00 1090,91
35 159,72 2 4 6 90,84 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 195000,00 2146,63
36 159,72 2 8 6 90,84 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 210000,00 2311,76
37 55,9 2 1 5 78,26 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 115000,00 1469,46
38 55,9 2 6 5 78,26 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 130000,00 1661,13
39 71,87 1 1 1 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 93000,00 1240,00
40 79,86 1 1 1 78,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1025,64
41 159,72 1 2 1 80,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 150000,00 1875,00
42 159,72 1 2 1 80,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 140000,00 1750,00
43 159,72 1 0 2 65,00 2 2 3 0 1 0 0 1 2,00 1 90000,00 1384,62
44 159,72 1 2 2 65,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1461,54
45 159,72 2 1 5 120,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 230000,00 1916,67
46 159,72 2 11 5 120,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 300000,00 2500,00
47 79,86 1 1 0 23,35 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 3426,12
48 239,58 2 10 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 3 2,00 1 400000,00 2848,39
49 239,58 2 1 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 1 2,00 1 350000,00 2492,34
50 239,58 2 14 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 2 2,00 1 380000,00 2705,97
51 103,82 1 3 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 85000,00 1307,69
52 103,82 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 65000,00 1000,00
53 103,82 1 1 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 80000,00 1230,77
54 103,82 1 3 3 89,90 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 110000,00 1223,58
55 103,82 1 0 3 89,93 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 135000,00 1501,17
56 103,82 1 1 3 89,93 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 150000,00 1667,96
57 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
58 103,82 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1066,67
59 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
60 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
61 103,82 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 98000,00 1306,67
62 103,82 1 1 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 100000,00 1333,33
63 103,82 1 1 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 105000,00 1400,00
64 55,9 1 1 1 143,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 150000,00 1048,95
65 55,9 1 1 1 143,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 160000,00 1118,88
66 159,72 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 1 2,00 1 78000,00 1200,00
67 159,72 1 1 0 70,00 2 1 2 0 1 0 0 1 2,00 1 90000,00 1285,71
68 159,72 1 2 0 70,00 2 1 2 0 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1357,14
69 159,72 1 3 1 110,00 2 2 3 1 1 0 0 0 2,00 1 190000,00 1727,27
70 159,72 1 2 1 110,00 2 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 160000,00 1454,55
71 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
72 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
73 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 170000,00 1700,00
74 103,82 2 12 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 3 2,00 1 200000,00 2000,00
75 103,82 1 0 0 75,00 2 2 3 0 1 0 0 2 2,00 1 110000,00 1466,67
76 71,87 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 115000,00 1533,33
77 159,72 1 0 1 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
78 103,82 2 5 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 1 2,00 1 258000,00 2015,63
79 103,82 2 13 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 2 2,00 1 250000,00 1953,13
80 103,82 2 15 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 3 2,00 1 290000,00 2265,63
81 159,72 2 8 3 105,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 200000,00 1904,76
82 71,87 2 5 2 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 150000,00 1500,00
83 159,72 1 0 1 96,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 120000,00 1250,00
84 159,72 1 3 4 71,87 2 2 3 0 1 0 0 1 1,00 1 90000,00 1252,26
85 159,72 1 2 4 71,87 2 2 3 0 1 0 0 1 1,00 1 85000,00 1182,69
86 159,72 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1230,77
87 159,72 2 1 6 156,82 3 2 4 3 1 1 1 2 2,00 1 350000,00 2231,86
88 159,72 2 1 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 600000,00 3333,70
89 159,72 2 12 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 650000,00 3611,51
90 159,72 2 9 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 550000,00 3055,90
91 79,86 1 1 1 78,00 2 2 3 1 1 0 0 1 1,00 3 85000,00 1089,74
92 39,93 1 0 1 75,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 3 100000,00 1333,33
93 39,93 1 3 1 75,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 3 100000,00 1333,33
94 159,72 2 12 7 170,00 2 2 4 2 1 0 0 1 2,00 3 630000,00 3705,88
