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EL CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA CON BASE
EN UNIDADES DE VALOR REAL (UVRS)
Investigador: Andrs Mauricio Mora Cuartas
Asesor: Ricardo Uribe Marn
Universidad EAFIT
2010
ACERCA DEL AUTOR-INVESTIGADOR
ANDRS MAURICIO MORA CUARTAS
Administrador de Negocios, nfasis en Finanzas y Gerencia Internacional,
Universidad EAFIT. Especialista en Finanzas, Universidad EAFIT. Especialista en
Anlisis Burstil, Instituto de Estudios Burstiles Bolsa de Madrid. Candidato a
Magster en Ciencias de la Administracin convenio Universidad Eafit cole des
Hautes tudes Commerciales (HEC) de la Universidad de Montreal (Canad). Jefe
del Departamento de Finanzas de la Universidad Eafit. Docente en pregrado,
postgrado (Especializacin en Finanzas, Especializacin en Administracin y
Maestra en Administracin M.B.A.) y educacin continua de la Universidad EAFIT.
Coordinador Adjunto Especializacin en Administracin-MBA Armenia, Bogot y
Pereira. Coordinador acadmico de los cursos en convenio con la BVC y de la
Diplomatura en Tesorera, Centro de Educacin Continua (CEC), Universidad
Eafit.
AGRADECIMIENTOS
A Dios y a mi familia; a la Universidad EAFIT; a mi asesor Ricardo Uribe Marn, a
mi esposa Natalia Santa Montoya y a Carolina Palomino Huertas, que como
estudiantes del M.B.A. en EAFIT generaron un aporte fundamental; a Natalia
Caas Arboleda y Luisa Fernanda Cobos Meja, que acompaaron el proyecto de
principio a fin y cuya contribucin fue determinante para la investigacin. A Beatriz
Uribe por su fundamental asesora metodolgica.
Muchas gracias.
i
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIN .................................................................................................... 1
JUSTIFICACIN ..................................................................................................... 5
MARCO REFERENCIAL-CONCEPTUAL .............................................................. 9
EL CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA CON BASE EN UNIDADES DE
VALOR REAL (UVRS)......................................................................................... 19
OBJETIVOS ...................................................................................................... 19
OBJETIVO GENERAL ................................................................................... 19
OBJETIVOS ESPECFICOS .......................................................................... 19
I. EL CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA - ASPECTOS GENERALES
SOBRE SU ORIGEN Y DESARROLLO ............................................................... 20
1.1. CREACIN DEL SISTEMA UPAC EN COLOMBIA .............................. 24
1.2. CAMBIO EN EL CLCULO DEL UPAC ................................................ 26
1.3. FIN DEL SISTEMA UPAC Y NACIMIENTO DE LA UVR ....................... 29
1.4. EL COLAPSO DEL SISTEMA UPAC ..................................................... 36
II. FUNCIONAMIENTO Y OFERTA DEL CRDITO HIPOTECARIO EN
COLOMBIA ........................................................................................................... 42
2.1. LA UNIDAD DE VALOR REAL (UVR) ................................................... 42
2.2. METODOLOGA PARA EL CLCULO DE LA UVR .............................. 43
2.3. SISTEMAS DE AMORTIZACIN PARA CRDITOS DE VIVIENDA ..... 50
2.3.1. Sistemas de Amortizacin aprobados por la
Superintendencia Bancaria (Superintendencia Bancaria de Colombia, 2000,
Circular externa 068) ...................................................................................... 50
ii
2.3.1.1. Sistemas en Unidades de Valor Real UVR ............................ 50
2.3.1.1.1. Cuota constante en UVR (Sistema de
Amortizacin Gradual) .......................................................................... 50
2.3.1.1.2. Amortizacin Constante a Capital en UVR ....................... 51
2.3.1.1.3. Cuota decreciente mensualmente en UVR cclica por
perodos anuales................................................................................... 52
2.3.1.2. Sistemas en Pesos ................................................................. 53
2.3.1.2.1. Cuota Constante (Amortizacin Gradual en pesos) ........ 53
2.3.1.2.2. Amortizacin Constante a Capital .................................... 53
2.4. EJEMPLO DEL FUNCIONAMIENTO DEL CRDITO HIPOTECARIO EN
COLOMBIA SEGN LOS DIFERENTES SISTEMAS DE AMORTIZACIN
APROBADOS POR LEY ................................................................................... 54
2.4.1. SISTEMAS EN PESOS ................................................................... 55
2.4.1.1. Cuotas constantes .................................................................. 55
2.4.1.2. Abonos constantes a capital ................................................. 59
2.4.2. SISTEMAS EN UVR ........................................................................ 64
2.4.2.1. Cuotas constantes .................................................................. 64
2.4.2.2. Abonos constantes de capital ............................................... 70
2.4.2.3. Cuota decreciente en UVR, cclica por perodos anuales ... 74
2.5. CRDITOS EN PESOS VS. CRDITOS EN UVRS .............................. 79
2.6. OFERTA DE CRDITO HIPOTECARIO EN LA BANCA
COLOMBIANA .................................................................................................. 88
2.6.1. BANCOS QUE OFRECEN CRDITO HIPOTECARIO ................... 88
iii
2.6.2. BASE DE DATOS DE BANCOS QUE OFRECEN CRDITO
HIPOTECARIO .............................................................................................. 88
2.6.2.1. METODOLOGA DE IDENTIFICACIN ................................... 88
2.6.2.2. RESULTADOS OBTENIDOS ................................................... 89
2.6.2.2.1. A MAYO DE 2007 ................................................................ 89
2.6.2.2.2. A MARZO DE 2008 ............................................................ 114
2.6.2.3. HALLAZGOS ......................................................................... 123
2.6.3. ELABORACIN DE SONDEO EN BANCOS QUE OFRECEN
CRDITO HIPOTECARIO ACERCA DEL DOMINIO QUE TIENEN LOS
ASESORES SOBRE EL TEMA ................................................................... 127
2.6.3.1. SONDEO REALIZADO .......................................................... 127
2.6.3.2. RESPUESTAS OBTENIDAS ................................................. 128
2.6.3.3. HALLAZGOS Y CONSIDERACIONES .................................. 138
III. TRABAJO DE CAMPO CON EXPERTOS - ENTREVISTAS A EXPERTOS
EN EL TEMA DE CRDITO HIPOTECARIO ...................................................... 142
3.1. GENERALIDADES ............................................................................... 142
3.2. TIPOS DE ENTREVISTAS ................................................................... 143
3.3. DISEO DE LA ENTREVISTA ............................................................. 143
3.3.1. ASPECTOS A TENER EN CUENTA ............................................. 143
3.3.2. PASOS PARA EL DISEO ........................................................... 144
3.4. CONTENIDO DE LA ENTREVISTA ..................................................... 146
3.5. SELECCIN DE LOS ENTREVISTADOS ........................................... 147
3.6. DESARROLLO DE LAS ENTREVISTAS ............................................. 148
iv
3.6.1. ENTREVISTAS SECTOR GUBERNAMENTAL ............................ 149
3.6.1.1. Eduardo Pizano de Narvez Ex Ministro de Desarrollo
Econmico .............................................................................................. 149
3.6.1.1.1. Informacin general del entrevistado ............................. 149
3.6.1.1.2. Hallazgos ........................................................................... 150
3.6.1.2. Francisco Estupin Ex Viceministro de Hacienda ........ 152
3.6.1.2.1. Informacin general del entrevistado ............................. 152
3.6.1.2.2. Hallazgos ........................................................................... 152
3.6.1.3. Oscar Daro Prez Senador de la Repblica ................... 154
3.6.1.3.1. Informacin general del entrevistado ............................. 154
3.6.1.3.2. Hallazgos ........................................................................... 155
3.6.1.4. Hallazgos en el sector gubernamental ............................... 158
3.6.2. ENTREVISTAS SECTOR FINANCIERO ....................................... 161
3.6.2.1. Edgar Granados Gerente Banca Hipotecaria
Bancolombia ........................................................................................... 161
3.6.2.1.1. Informacin general del entrevistado ............................. 161
3.6.2.1.2. Hallazgos ........................................................................... 162
3.6.2.2. Sandra Cecilia Gallo Ejecutiva Comercial Banca
Hipotecaria Bancolombia ....................................................................... 165
3.6.2.2.1. Informacin general del entrevistado ............................. 165
3.6.2.2.2. Hallazgos ........................................................................... 165
3.6.2.3. Nicols Alberto Ocampo Analista de Crdito
Bancolombia ........................................................................................... 170
3.6.2.3.1. Informacin general del entrevistado ............................. 170
v
3.6.2.3.2. Hallazgos ........................................................................... 170
3.6.2.4. Hallazgos en el sector financiero ........................................ 172
3.6.3. ENTREVISTAS SECTOR DE LA CONSTRUCCIN .................... 176
3.6.3.1. Federico Estrada Gerente de Investigaciones Lonja de
Propiedad Raz de Medelln y Antioquia ............................................... 176
3.6.3.1.1. Informacin general del entrevistado ............................. 176
3.6.3.1.2. Hallazgos ........................................................................... 176
3.6.3.2. Eduardo Loaiza Posada Gerente Camacol Antioquia..... 179
3.6.3.2.1. Informacin general del entrevistado ............................. 179
3.6.3.2.2. Hallazgos ........................................................................... 180
Hallazgos en el sector de la construccin ........................................... 183
3.6.4. ENTREVISTAS SECTOR EDUCATIVO ........................................ 185
3.6.4.1. Henry Quesada Gmez Coordinador
Especializacin en Gestin Inmobiliaria Universidad Nacional
de Colombia Sede Medelln ........................................................... 186
3.6.4.1.1. Informacin general del entrevistado ............................. 186
3.6.4.1.2. Hallazgos ........................................................................... 187
3.6.4.2. Alberto lvarez Arango Docente Universidad EAFIT ..... 190
3.6.4.2.1. Informacin general del entrevistado ............................. 190
3.6.4.2.2. Hallazgos ........................................................................... 190
3.6.4.3. Hallazgos en el sector educativo ........................................ 192
3.6.5. ENTREVISTAS USUARIOS EXPERTOS DEL SISTEMA ............ 193
vi
3.6.5.1. Luis Armando Montoya Usuario crdito
hipotecario en UPAC .......................................................................... 193
3.6.5.1.1. Informacin general del entrevistado ............................. 193
3.6.5.1.2. Hallazgos ........................................................................... 194
3.6.5.2. Guillermo Len Cardona Usuario crdito hipotecario en
UPAC y transicin a UVR ....................................................................... 196
3.6.5.2.1. Informacin general del entrevistado ............................. 196
3.6.5.2.2. Hallazgos ........................................................................... 196
3.6.5.3. Yolanda Alarcn Restrepo Usuaria crdito
hipotecario en UVR ................................................................................ 199
3.6.5.3.1. Informacin general del entrevistado ............................. 199
3.6.5.3.2. Hallazgos ........................................................................... 199
3.6.5.4. Juan de Dios Penagos Usuario crdito hipotecario en
UPAC reexpresado en pesos ................................................................. 202
3.6.5.4.1. Informacin general del entrevistado ............................. 202
3.6.5.4.2. Hallazgos ........................................................................... 202
3.6.5.5. Hallazgos en lo expertos usuarios del sistema ................. 204
3.7. REFLEXIN FINAL ENTREVISTAS A EXPERTOS ............................ 208
IV. TRABAJO DE CAMPO CON USUARIOS - ENTREVISTAS A USUARIOS
DE CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA .................................................. 209
4.1. TIPO DE ENTREVISTA ........................................................................ 209
4.2. CONTENIDO DE LA ENTREVISTA ..................................................... 209
4.3. SELECCIN DE LOS ENTREVISTADOS ........................................... 210
4.4. DESARROLLO DE LAS ENTREVISTAS ............................................. 210
vii
4.5. HALLAZGOS ........................................................................................ 211
CONSIDERACIONES FINALES ......................................................................... 215
ANEXOS ............................................................................................................. 255
ANEXO 1 ......................................................................................................... 256
EVOLUCIN DE LA CORRECCIN MONETARIA PARA EL UPAC ............ 256
ANEXO 2 ......................................................................................................... 259
JUSTIFICACIN DE LA METODOLOGA PROPUESTA (UVR) ................... 259
viii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Participacin de la construccin en el PIB ............................................. 22
Figura 2: PIB vs. Construccin .............................................................................. 22
Figura 3: UVR vs. IPC - 2000 - 2008 ..................................................................... 35
Figura 4: Correccin monetaria vs. Inflacin - 2000 - 2008 ................................... 35
Figura 5: Frmula para el clculo de la UVR ......................................................... 43
Figura 6: Fechas de clculo, publicacin y aplicacin UVR .................................. 44
Figura 7: Boletn Banco de la Repblica - Valores de la UVR vigentes para el
perodo comprendido entre el 16 de octubre y el 16 de noviembre de 2008 ......... 49
Figura 8: Descomposicin cuota constante en pesos ........................................... 58
Figura 9: Descomposicin cuota constante en pesos ........................................... 59
Figura 10: Descomposicin cuota sistema abonos constantes en pesos ............. 62
Figura 11: Descomposicin cuota sistema abonos constantes en pesos ............. 63
Figura 12: Comparativo evolucin saldo - Sistemas en pesos .............................. 64
Figura 13: Descomposicin cuota en pesos - Sistema cuotas constantes en UVR
.............................................................................................................................. 67
Figura 14: Comparativo evolucin abono - Sistema cuotas constantes en UVR .. 68
Figura 15: Comparativo evolucin saldo - Sistema cuotas constantes en UVR .... 69
Figura 16: Descomposicin cuota en pesos - Sistema abonos constantes en UVR
.............................................................................................................................. 72
Figura 17: Comparativo evolucin cuota - Sistema de abonos constantes en UVR
.............................................................................................................................. 73
Figura 18: Comparativo evolucin saldo - Sistema abonos constantes en UVR ... 74
Figura 19: Descomposicin cuota en pesos - Sistema cuota decreciente mensual,
cclica anual ........................................................................................................... 77
Figura 20: Comparativo evolucin cuota Sistema cuota decreciente mensual,
cclica anual ........................................................................................................... 78
Figura 21: Comparativo evolucin saldo - Sistema cuota decreciente mensual,
cclica anual ........................................................................................................... 79
ix
Figura 22: Comparativo cuota en pesos en todos los sistemas ............................ 80
Figura 23: Comparativo abono en pesos en todos los sistemas ........................... 81
Figura 24: Comparativo saldo en pesos en todos los sistemas ............................. 82
Figura 25: Inflacin anual Colombia 1996-2007 .................................................... 87
Figura 26: Correccin Monetaria vs. Inflacin ..................................................... 216
Figura 27: Ventajas del sistema de crdito hipotecario en UVRs para los usuarios
............................................................................................................................ 223
Figura 28: Desventajas del sistema de crdito hipotecario en UVRs para los
usuarios ............................................................................................................... 225
Figura 29: Variables que deben tenerse en cuenta al tomar un crdito hipotecario
en UVRs ............................................................................................................. 227
x
LISTA DE TABLAS
Tabla 1: Banco de la Repblica - ndice de Precios al Consumidor 2005 2008 . 45
Tabla 2: Clculo del valor de la UVR diario para el perodo comprendido entre el
16 de octubre y el 15 de noviembre de 2008 ........................................................ 48
Tabla 3: Amortizacin del crdito en pesos mediante cuotas constantes ............. 57
Tabla 4: Amortizacin del crdito en pesos mediante abonos constantes a capital
.............................................................................................................................. 61
Tabla 5: Amortizacin del crdito en UVRs mediante cuotas constantes ............ 66
Tabla 6: Amortizacin del crdito en UVRs mediante abonos constantes de capital
.............................................................................................................................. 71
Tabla 7: Amortizacin del crdito mediante cuota decreciente en UVRs, cclica por
perodos anuales ................................................................................................... 76
Tabla 8: Bancos que ofrecen crdito hipotecario - Informacin a mayo de 2007 .. 90
Tabla 9: Bancos que ofrecen crdito hipotecario - Actualizacin de informacin a
marzo de 2008 .................................................................................................... 114
Tabla 10: Tasas de inters de crdito hipotecario mayo de 2007 y marzo de 2008
............................................................................................................................ 125
Tabla 11: Evaluacin del dominio de los asesores bancarios acerca del crdito
hipotecario ........................................................................................................... 129
1
INTRODUCCIN
El presente texto muestra el estudio1 realizado acerca del Crdito Hipotecario En
Colombia. El objetivo general de la investigacin fue comprender el sistema de
crdito hipotecario con base en UVRs como uno de los vehculos que tienen los
Colombianos para adquirir vivienda, con el propsito de indagar, porqu dicho
sistema, al contrario de ser cada vez ms demandado est perdiendo fuerza en
relacin con el sistema en pesos, y se realiz a partir de una exploracin de
carcter cualitativo que centra la atencin en los usuarios.
Para efectos de esta investigacin se llev a cabo una revisin documental y su
respectivo anlisis, buscando contribuir al logro del objetivo general de la
investigacin, con mayor incidencia en el primer objetivo especfico que es
describir el crdito hipotecario en Colombia, aunque aport tambin al alcance del
segundo objetivo especfico que fue examinar el funcionamiento del crdito
hipotecario en Colombia.
Como complemento al anlisis de la historia del crdito hipotecario en Colombia y
al funcionamiento de dicho sistema, se construyeron los datos que permitieron
ilustrar el comportamiento de las variables financieras inherentes a cada uno de
los Sistemas de Crdito Hipotecario implementados en el pas desde 1972 hasta
el ao 2008, variables que se refieren a indicadores tales como el UPAC, la UVR,
el IPC y la Tasa de Mercado DTF.
Se realiz adems, un trabajo de campo en el que se pudieron observar e
identificar cuatro momentos principales. En primer lugar, se realiz un estudio de
1 Esta investigacin se realiza y presenta optando por el ttulo de Magster en Ciencias de la Administracin,
programa convenio Universidad Eafit cole des Hautes tudes Commerciales (HEC) de la Universidad de
Montreal (Canad).
2
la oferta de crdito hipotecario en el pas, en el cual se incluyeron las instituciones
financieras que los ofrecen (banca colombiana) a travs de la elaboracin de
encuestas telefnicas y consultas por Internet, con las que se recopil informacin
acerca de los sistemas utilizados por cada entidad, sus caractersticas, los
requisitos para acceder a los crditos, las tasas de inters y, adems, otras
alternativas ofrecidas por las entidades para la adquisicin de vivienda.
En un segundo momento, se indag sobre el dominio que los asesores
especializados de las entidades financieras que ofrecen crdito hipotecario en
Colombia tienen sobre el tema, para esto se recurri a entrevistas telefnicas, y se
busc adems informacin adicional sobre la historia del crdito de vivienda en
Colombia y la situacin actual de este tipo de crdito, haciendo nfasis en los
sistemas en UVRs.
En un tercer momento, se realizaron entrevistas a expertos en el tema de crdito
hipotecario, se recogieron las opiniones y observaciones del sector
gubernamental, financiero, construccin, educativo y, finalmente, los usuarios
expertos del sistema. Se seleccionaron los expertos con base en el mtodo de
muestreo por conveniencia, es decir, haciendo uso de los criterios del
investigador. Se entrevistaron en total 14 expertos, de los cuales, tres son del
sector gubernamental, tres del sector financiero, dos del sector de la construccin,
dos del sector educativo, y cuatro usuarios que tuvieron la caracterstica de
expertos del sistema, es decir, que son actores directos del mismo.
Por ltimo, se realizaron entrevistas a 8 usuarios actuales del sistema de crdito
hipotecario en Colombia, quienes se seleccionaron por criterio, sin distincin de
gnero, origen, estrato, nivel de educacin, ni otras particularidades que pudiesen
sesgar los resultados.
3
El primero y segundo momento se relacionan directamente con el logro del
segundo objetivo especfico de la investigacin, que fue examinar el
funcionamiento del crdito hipotecario en Colombia, para la cual tambin fue de
vala la revisin documental.
El tercer momento del trabajo de campo: entrevistas a expertos, apunta al
cumplimiento de los tres objetivos especficos, pero tiene una mayor incidencia en
el tercer objetivo, que fue identificar las variables que son relevantes para tomar
un crdito hipotecario en Colombia, y que se presenta no solamente en los
hallazgos de las entrevistas en el capitulo tres, sino tambin, en las
consideraciones finales.
El cuarto y ltimo momento del trabajo de campo, en donde se logr interactuar
con los usuarios de crdito hipotecario en Colombia como actores sociales
fundamentales, aporta al alcance del tercer objetivo especfico, ya referenciado.
Pero, fundamentalmente, contribuye al cumplimiento del cuarto objetivo especfico
de la investigacin que fue encontrar las posibles razones por las cuales un
usuario de crdito hipotecario elige el sistema de crdito en pesos o en UVR`s.
En este texto se encuentran cuatro apartes; el apartado uno, El crdito hipotecario
en Colombia Aspectos generales sobre su origen y desarrollo, permite alcanzar,
principalmente, el primer objetivo especfico de la investigacin. El segundo
apartado, ilustra el funcionamiento y la oferta del crdito hipotecario en Colombia,
segundo objetivo especfico. En los apartados tres y cuatro, se presentan los
principales momentos del trabajo de campo que hacen referencia a las entrevistas
a expertos y a los usuarios, respectivamente, relacionados directamente con el
tercer y cuarto objetivo especfico. Por ltimo, en las consideraciones finales,
aunque se ultima sobre todo el trabajo, se hace nfasis en el logro del tercer y
cuarto objetivo especfico.
4
Igualmente se indican las ventajas y desventajas del crdito hipotecario con base
en UVRs y se entregan los resultados acerca de las variables ms importantes a
tener encuentra en el momento de tomar el crdito y sus implicaciones desde el
punto de vista de los usuarios, esto como resultado del trabajo de campo, el
anlisis documental y el anlisis de los datos construidos a partir de informacin
del Banco de la Repblica sobre las variables financieras directamente
involucradas en los sistemas de crdito hipotecario en UVRs. Se presentan unas
consideraciones finales sobre los hallazgos alrededor de la manera como los
usuarios eligen el sistema de crdito hipotecario que adquieren, todo lo anterior,
conlleva al cumplimiento del objetivo general de la investigacin, y verifica
entonces las estadsticas que se presentan en el trabajo sobre la clara preferencia
por los sistemas en pesos y algunas de las principales razones de dicha
preferencia. Para terminar, se indican algunas recomendaciones para los usuarios
actuales y potenciales del crdito hipotecario en Colombia, se busca con estas
recomendaciones, sealar los elementos ms importantes a tener en cuenta al
momento de tomar una decisin tan importante como la de adquirir vivienda propia
a travs de un crdito hipotecario, bien sea en UVRs o en pesos.
Cabe aclarar que la entrega final del proyecto de investigacin resulta de haber
considerado las recomendaciones de los jurados alrededor del desarrollo de un
nuevo trabajo de campo que involucr directamente a usuarios actuales de
crditos hipotecarios en Colombia como principales actores sociales, y de haber
realizado modificaciones metodologas relevantes que tuvieron como
consecuencia cambios fundamentales en la investigacin. Las recomendaciones
de los jurados se constituyeron en un aporte no slo para el desarrollo del trabajo,
sino tambin, para el aprendizaje alrededor del proceso de investigacin, un
proceso que representa un ir y venir, un llegar para devolverse, un dar a luz para
embarazarse de nuevo, un proceso dinmico, un acontecer que combina
perfectamente el tormento con el placer.
5
JUSTIFICACIN
Como administrador de negocios y especialista en finanzas, siempre me cuestion
acerca de los modelos de crdito hipotecario y de cmo stos se pueden
desarrollar para que logren un objetivo social y sean financieramente viables para
todas las partes. Desde esta experiencia como docente, me he dedicado a las
finanzas y he trabajado materias que sientan las bases para su estudio, como por
ejemplo Matemticas Financieras, en donde he manejado la aplicacin
matemtica-financiera de los sistemas de crdito hipotecario utilizados en el pas
recientemente, y he percibido un rechazo por parte del comn de la gente hacia
los sistemas de crdito hipotecario con base en UVR`s, an desconociendo su
operatividad, caractersticas especficas, y posibilidades.
Las estadsticas demuestran la preferencia por los sistemas en pesos sobre
aquellos en UVR`s: La opcin en UVR perdi terreno frente a la posibilidad de
endeudarse en pesos.por su parte, los crditos en UVR pasaron de participar en
el 41% de los recursos crediticios destinados a vivienda en el 2005 al 22% en el
2006 (Asobancaria, 2007, p.5). Es importante mencionar que se presenta un
cambio en la preferencia de los usuarios por crditos en pesos sobre los crditos
en UVR, ya que cerca del 80% de los desembolsos del 2007 fueron en pesos a
tasa fija (Asobancaria, 2007, p.6.).
Lo anterior luego de que se superaran las dificultades del sistema UPAC y naciera
con la Ley 546 de 1999 un nuevo sistema con base en Unidades de Valor Real
UVR`s, que comenz a operar desde el 2000 y que pretende entregar a los
colombianos una alternativa viable para adquirir vivienda propia, en donde el valor
de las cuotas incremente exclusivamente con la inflacin, relacionada a la vez con
el incremento en los ingresos.
6
Siempre tuve la conjetura, que inspir este estudio: los resultados no alentadores
del pasado en cuanto a la aplicacin de los primeros sistemas de crdito
hipotecario, dejaron un mal sabor y afectaron la percepcin de los colombianos en
cuanto a la adquisicin de vivienda, y que muchos desconocen las razones de
este fracaso y el real funcionamiento de dicho sistema, adems, desconocen las
variables ms importantes que han de considerarse antes de adquirir vivienda a
travs de un crdito hipotecario, y las diferencias entre los sistemas en pesos y en
UVR`s.
Tener una vivienda propia representa, para la mayora de personas, una seguridad
para el futuro, una construccin patrimonial, un crecimiento familiar rodeado de
tranquilidad. Como se ver ms adelante en la investigacin, la vivienda es el
principal activo que adquiere una familia promedio en Colombia, significa el
cimiento en el que se construye un capital econmico, es el seguro que dejan los
padres a sus hijos, e incluso puede significar la tranquilidad despus de la
jubilacin; para la mayora de los colombianos la compra de vivienda es la base de
un mejor futuro para toda una familia y es uno de los sueos ms anhelados.
Pero la adquisicin de vivienda propia tiene una importancia vital no slo para el
individuo o la familia, sino tambin para el gobierno y la comunidad, puesto que
ello tiene gran incidencia en el desarrollo de un pas y tiene directas implicaciones,
positivas, en los ndices sociales y econmicos. La construccin se fortalece,
generando demanda de materiales directos, adems de otros bienes relacionados,
se genera empleo y con esto se reactiva el consumo, ayudando as al desarrollo
econmico.
Segn lo anterior, es necesario aportar, desde la investigacin, elementos que
ayuden a los posibles usuarios de los crditos de vivienda a tomar una decisin
ms acertada, a travs del conocimiento de la evolucin histrica del sistema, de
la comprensin de su funcionamiento y de la obtencin de criterios que permitan el
7
entendimiento del mismo, a partir de las variables que influyen en el
comportamiento del crdito y en la toma de tan importante decisin, adems de la
posibilidad de incluir dentro de sus alternativas tanto los sistemas en pesos como
los sistemas en UVRs.
Otra de las razones que me motiv a realizar la presente investigacin es la
calidad de la informacin que se encuentra en este campo. La gran mayora es, o
bien, muy operativa, o muy conceptual en cuanto a la aplicacin y caractersticas
de los diferentes modelos y sistemas, pero hace falta una investigacin que
incluya diferentes miradas al hecho de que los sistemas con base en UVRs,
creados con la intencin de facilitar la adquisicin de vivienda por parte de los
colombianos, estn poco demandados y adems pierdan cada vez ms fuerza en
relacin con los sistemas en pesos. Es comn encontrar crticas de distinto orden,
anlisis exclusivamente cuantitativos o artculos sesgados por los intereses de
quienes los escriben. No quiero decir que la informacin no es til ni bien
elaborada, pero si la encuentro incompleta o muy dispersa.
Este trabajo es adems pertinente para la academia en la medida en que su
desarrollo aporta elementos para algunas materias que se imparten en el
Departamento de Finanzas de la Universidad EAFIT, tanto en pregrado como en
posgrado, como lo es Matemticas Financieras y su tema de amortizacin de
prstamos. Es til adems como material complementario para cursos de
Educacin Continua que involucran el tema de crditos, especficamente de
vivienda, como lo son Finanzas Bsicas para no Financieros, Finanzas
Intermedias, Finanzas Avanzadas, Excel para Finanzas, entre otros. Puede servir
tambin como material de apoyo a otras investigaciones en el Departamento de
Finanzas y su Grupo de Investigacin en Finanzas y Banca -GIFIB-, adems a
otros departamentos y grupos de investigacin, como el grupo de investigacin en
Historia Empresarial, por ejemplo.
8
Resulta tambin de inters para el gobierno puesto que representa una alternativa
de capacitacin para los ciudadanos, usuarios actuales y potenciales de un crdito
hipotecario, bien sea en UVRs o en pesos, y para los asesores de las
instituciones que ofrecen la financiacin de vivienda, ayudando al cumplimiento de
una de las funciones gubernamentales: garantizar a los ciudadanos vehculos para
la adquisicin de una vivienda digna. Para el sector de la construccin, representa
clientes ms capacitados y la posibilidad de romper paradigmas fundados en el no
conocimiento del sistema actual y en la huella descalificadora que dej el sistema
UPAC.
Finalmente para los usuarios, es una forma de adquirir elementos de juicio para la
toma de decisiones ms informadas. Se pretende acercar a los colombianos a una
alternativa que les permita aprovechar oportunidades para mejorar su calidad de
vida.
9
MARCO REFERENCIAL-CONCEPTUAL
El marco de referencia que se presenta a continuacin tiene dos componentes
centrales: De un lado se perfila el concepto de crdito y su validacin histrica en
relacin con la economa de mercado, y, del otro, se indica el marco legal que
hace referencia a la adquisicin de vivienda como derecho de los colombianos y al
papel del gobierno, lo anterior debido a que las caractersticas del objeto de
estudio as lo requieren. En adelante se presentan estos dos componentes.
EL CONCEPTO DE CRDITO Y LAS FORMAS DE FINANCIACIN
Si hacemos referencia a crditos hipotecarios, estamos hablando de
financiacin, una operacin por medio de la cual un agente con dficit de capital
puede utilizar recursos de otro agente con excedentes de capital, pagando una
contraprestacin por dicho uso denominada inters. Definimos entonces el inters
como el pago que se hace por el uso del capital a travs del tiempo, que
representa un costo de financiacin para quien recibe el prstamo y una
rentabilidad para quien lo otorga. En el mercado financiero existen, bsicamente,
dos formas de financiacin:
Financiacin directa: Es aquella en donde hay un contacto directo entre los
agentes con dficit de capital y aquellos con excedentes de capital. Este tipo de
financiacin se presenta en el mercado de capitales, a travs de activos
financieros como acciones, bonos, papeles comerciales, entre otros.
Financiacin indirecta: Es aquella en donde el contacto entre los agentes con
dficit de capital y aquellos con excedentes de capital se realiza a travs de un
intermediario, representado por una institucin financiera, quien se encarga de
10
captar dinero de los agentes con excedentes y otorgarlo a aquellos con dficit,
obteniendo una rentabilidad por dicha operacin.
Los crditos hipotecarios son un tipo de financiacin indirecta, otorgados por
instituciones financieras con los recursos que captan del mercado a travs de sus
productos como cuentas de ahorros y CDTs entre otros. Como el riesgo lo asume
el sector financiero, puesto que debe responder por los dineros captados sin
importar el resultado de sus colocaciones, las tasas de inters que cobran al
otorgar los prstamos incluyen una compensacin por dicho riesgo.
Un factor fundamental al momento de solicitar cualquier crdito, incluyendo
crditos hipotecarios, es la capacidad de endeudamiento, que es estudiada por las
instituciones financieras de acuerdo a un conjunto de variables que evalan,
segn parmetros establecidos por cada institucin, si el solicitante est en
capacidad de hacer los pagos objeto del prstamo.
VALIDACIN HISTRICA DEL CRDITO DESDE LA PREGUNTA POR LO
ECONMICO
Pero la figura de financiacin o prstamos no ha sido siempre validada en la
historia, y la tasa de inters que es el costo o valor del dinero a travs del tiempo
tena en las sociedades antiguas y medievales un rechazo moral.
En cuanto a la riqueza que produce el cambio, su elemento principal es el comercio, que se divide en tres ramas diversamente lucrativas: comercio martimo, comercio terrestre y comercio al por menor. Despus entra en segundo lugar el prstamo a inters, y, en fin, el salario, que puede aplicarse a obras mecnicas, o bien a trabajos
11
puramente corporales para hacer cosas en que no intervienen los operarios ms que con sus brazos2
Aristteles
La supervivencia del hombre nunca ha sido tarea fcil, puesto que es una
supervivencia social que presupone una dependencia entre los individuos, al
hacerse indispensable una cooperacin para realizar las actividades necesarias
para dicha supervivencia. El hombre ha dado solucin al problema de la
supervivencia a travs de la historia, organizndose con base en la tradicin o en
la autoridad, antes de la revolucin econmica, y con base en el sistema de
mercado a partir de la misma. En las organizaciones ms antiguas con base en la
tradicin, las actividades eran identificadas y heredadas de generacin en
generacin, y las tareas necesarias eran decretadas por una autoridad y
controladas por el castigo. Esto permita mantener un ambiente estable en el cual
cada quien aceptaba, de una forma u otra, su papel dentro del grupo social. Pero
la nueva solucin al problema de la supervivencia, el sistema de mercado, trajo
consigo un cambio radical: La ejecucin de las actividades o tareas necesarias
para la supervivencia seran consecuencia de la bsqueda individual de
ganancias, en la que cada cual realizara aquello que mayores beneficios
econmicos le representase, y la combinacin de estos mviles egostas
abarcara todas las actividades necesarias. Solucin que prepar el terreno para el
surgimiento de la economa y que requiri el rompimiento de la estabilidad de
aquel entonces. El lucro comenzara a ser3, a diferencia de la tradicin o la
autoridad, mvil de la sociedad.
La pregunta por lo econmico se presenta entonces desde el mundo antiguo y
medieval, cuyas sociedades hacan referencia a los fenmenos econmicos, no
como objeto de estudio, sino como complemento a aquellos temas predominantes
2 Aristteles. La Poltica. Pg.37 3 A partir del siglo XII aproximadamente.
12
como lo era el orden poltico, la ideologa o la religin. Ms adelante, a partir del
mercantilismo, la pregunta da un giro y apunta a las causas, y se da un desarrollo
analtico de la economa. Un punto clave de rompimiento entre la postura analtica
de la economa y aquella descriptiva anterior es la validacin o legitimacin de la
acumulacin de riqueza. Moralmente rechazada, la crematstica segn Aristteles,
o la generacin de riqueza como fin, en la que el dinero tiene la posibilidad de
generar ms dinero, es avalada con el advenimiento del capitalismo comercial en
el que se da la formacin de un mercado y las condiciones necesarias para que el
sistema capitalista evolucione.
Volviendo a las posturas en torno a lo econmico, su cuestionamiento en las
sociedades antiguas no se respondi de forma sistemtica, sino simplemente
descriptiva, a partir de los efectos. Dentro de este anlisis descriptivo de lo
econmico, Aristteles desarrollaba ya elementos presentes en la sociedad, vistos
desde lo moral y lo ideolgico, que empiezan a regir lo econmico.
Configurndose como una etapa previa al pensamiento econmico, con Aristteles
se empieza a dilucidar el concepto de la economa, en este caso familiar, pero
partiendo de una reflexin a partir de una teora de orden poltico, en la que se
plantea un orden del estado en el cual conceptos como economa domstica, valor
de uso y valor de cambio, inters y usura entre otros, apuntan al desarrollo del
concepto econmico. Pero ya desde la Biblia se acuaban conceptos que podran
relacionarse con lo econmico y se atacaba la usura y la avaricia. Con Aristteles
ocurre algo semejante, pero desde la bsqueda por lo justo, por lo natural.
En la postura econmica descriptiva, lo moral y lo social llevan a definir qu es
aceptado o qu es normal en cuanto al orden econmico y a la acumulacin de
riqueza para el buen vivir, y en trminos del principio de lo justo, dice Aristteles,
que las cosas valen segn su necesidad, que valen lo que representan en su uso.
Existe, por tanto, evidentemente un modo de adquisicin natural, que es comn a
los jefes de familia y a los jefes de los Estados (Aristteles, p.33). La relacin
13
entre el valor de uso y el valor de cambio retomada por pensadores posteriores
como Marx, ya haba sido planteada desde las sociedades antiguas.
En cuanto a la riqueza define Aristteles lo natural cuando hay una
equivalencia entre el valor de uso y el valor de cambio, en la cual el cambio tiene
sentido en tanto la satisfaccin de necesidades bsicas y en ese sentido el
intercambio es natural siempre que conduzca a mejorar la vida natural de las
personas, bsicamente en alimentacin, vivienda, vestido, entre otras que son
fundamentales. El origen de la riqueza se explica entonces, cuando cada vez se
hace ms difcil el fenmeno de intercambio y trueque, situacin por la cual surge
el dinero como medio de cambio, y cuando dicho cambio va ms all de la
satisfaccin bsica de necesidades. La crematstica como el arte de hacer riqueza,
y expresin antinatural de la economa, aparece en las relaciones de mercado, en
las que la necesidad del uso del dinero va ms all de su facilidad para el
intercambio y se convierte en un vehculo indispensable para la acumulacin
cuando el valor de uso se separa del valor de cambio. La escasez hace que
aquellos que poseen los recursos o bienes escasos y en algn momento
necesarios, requieran para su intercambio un valor diferente al de cambio de
necesidades y por tanto, la brecha genera acumulacin de capital, pues se da un
intercambio de necesidades por una moneda que permite a quien la recibe cubrir
sus necesidades de forma recproca y obtener un excedente. Lo antinatural
sucede entonces, cuando el dinero deja de ser un medio de intercambio y se
convierte en un fin.
Y as, el agenciar dinero no es el objeto del valor, que slo debe darnos una varonil seguridad; tampoco es el objeto del arte militar ni de la medicina, que deben darnos, aqul la victoria, sta la salud; y, sin embargo, todas estas profesiones se ven convertidas en un negocio de dinero, como si fuera ste su fin propio, y como si todo debiese tender a l4
4 Aristteles. La Poltica. Pg.35.
14
Abordando ya la pregunta por lo econmico desde las causas, o postura analtica
de la economa, hay dos posiciones antagnicas vistas histricamente pero
complementarias para desarrollar una particular: Max Weber y Carlos Marx.
Dichas posturas parten de la validacin histrica de la generacin de riqueza, a
partir de la cual se empieza a desarrollar el sistema econmico capitalista en sus
diferentes etapas. Apoyados en Weber encontramos la clara validacin del
concepto de crdito y la aceptacin del inters como el valor del dinero en el
tiempo, que sustenta figuras como el crdito hipotecario actual.
Para responder la pregunta por lo econmico, en el sentido capitalista, Weber
supera la descripcin y realiza anlisis en torno a los fenmenos econmicos, en
el cual, y propicio para la poca (Siglo XIX), denota un ethos econmico como
base o punto de partida de su reflexin, Weber demuestra la existencia de una
mentalidad econmica racional que se configura en un campo frtil para el
desarrollo de una economa de mercado, base del sistema capitalista. Uno de los
planteamientos fundamentales de Weber es que para que se desarrolle el
capitalismo moderno es necesario el desarrollo de cierta tica racional, tanto en
empresarios como en trabajadores, los primeros en bsqueda de riqueza
incremental y los ltimos entregados y comprometidos con el trabajo y la disciplina
de la fbrica y sus requerimientos de productividad.
La configuracin de las relaciones econmicas, son para Weber, influenciadas por
ideales religiosos, cristianos, principalmente protestantes, en donde hay una
validacin moral de la riqueza y se legitima la acumulacin de capital, siendo sta
incluso un precepto obligatorio en la tica protestante. Hay entonces un
rompimiento a la sancin de la Usura, que otrora impusieran diferentes
instituciones, entre ellas la iglesia, en el que la riqueza material empieza a
transformarse y se vuelve lcita moralmente, siempre y cuando se le de un
correcto y/o tico uso. Evolucionado el concepto de riqueza y validado ya
moralmente, las condiciones son propicias para el desarrollo del ethos o
15
conciencia racional, o espritu del capitalismo, como el mismo Weber lo llamara,
responsable de la germinacin del sistema. Criticado por muchos, Weber ms
que generalizar, analiza la situacin observada en especfico, como un estudio de
caso, en el que demuestra empricamente la existencia del espritu capitalista en
las sociedades protestantes.
La validacin e importancia del crdito como parte de la descripcin del espritu
del capitalismo queda clara cuando Weber, en la tica protestante y el espritu
del capitalismo cita a Benjamn Franklin cuando dice:
Piensa que el tiempo es dinero. El que puede ganar diariamente diez chelines
con su trabajo y dedica a pasear la mitad del da, o a holgazanear en su cuarto,
aun cuando slo dedica seis peniques para sus diversiones, no ha de contar esto
slo, sino que en realidad ha gastado, o ms bien derrochado, cinco chelines ms.
Piensa que el crdito es dinero. Si alguien deja seguir en mis manos el dinero
que le adeudo, me deja adems su inters y todo cuanto puedo ganar con l
durante ese tiempo. Se puede reunir as una suma considerable si un hombre
tiene buen crdito y adems sabe hacer buen uso de l. Piensa que el dinero es
frtil y reproductivo. El dinero puede producir dinero, la descendencia puede
producir todava ms y as sucesivamente. Piensa que, segn el refrn, un buen
pagador es dueo de la bolsa de cualquiera. El que es conocido por pagar
puntualmente en el tiempo prometido, puede recibir prestando en cualquier
momento todo el dinero que sus amigos no necesitan. Las ms insignificantes
acciones que pueden influir sobre el crdito de un hombre deben ser tenidas
en cuenta por l. Adems, has de mostrar siempre que te acuerdas de tus
deudas, has de procurar aparecer siempre como un hombre cuidadoso y
honrado, con lo que tu crdito ir en aumento. Por seis libras puedes tener el
uso de cien, supuesto que seas un hombre de reconocida prudencia y honradez.
Quien malgasta intilmente a diario un solo cntimo, derrocha seis libras al cabo
del ao, que constituyen el precio del uso de cien.(Weber, p.54-55).
16
En sntesis, una de las bases conceptuales del proyecto es la concepcin de
crdito o financiacin, en el sentido de consecucin de capital o bienes que sern
cancelados a posteriori con la generacin de fondos a travs del trabajo, y por
supuesto incurriendo en un costo que en este caso es el inters. Si nos
remontamos a la postura antigua y medieval, el crdito no era validado en tanto la
generacin de dinero con dinero, y el cobro de inters y la usura no eran
moralmente aceptados; en este sentido, la adquisicin de los bienes, bien de
forma natural o comercial en un lenguaje aristotlico, era posible si y slo si, quien
realizaba dicha adquisicin contaba con los medios, todos, necesarios para cubrir
los costos de forma inmediata. Recursos que podan ser la tierra y el trabajo o
simplemente el capital para realizar una transaccin comercial.
Cuando se da el gran rompimiento histrico de la validacin de la acumulacin de
riqueza y por tanto se distorsiona la concepcin moralista del inters, quedando
ste como una realidad aceptada en un contexto de mercado, surge el crdito
como alternativa de adquisicin de bienes y/o servicios para ser cancelados a
posteriori. Es slo cuando se valida socialmente el concepto de inters, y cuando
existen capitales tales que puedan ser movilizados y cuya circulacin genere a su
vez mayores excedentes, que aparece la idea de crdito cuyo desarrollo desde
dicha aceptacin presenta transformaciones y especializaciones que llegan a
nuestros das, tales como el crdito hipotecario.
En la economa de mercado actual, es entre otros elementos importantes, a travs
del crdito, que el capitalismo continua su evolucin, pasando del capitalismo
industrial al financiero, en donde ya el capital como factor no es un obstculo para
producir ni para consumir, pues la consecucin de ste a travs de la financiacin
requiere slo una condicin para ser viable: Que los excedentes generados con el
uso del capital sean superiores que aquello que se le paga al dueo del mismo en
el caso de la produccin, o que los ingresos cubran los gastos bsicos y adems
17
las cuotas del prstamo en el caso del consumo o adquisicin de bienes, en una
versin financiera simplista.
Piensa que el crdito es dinero. Si alguien deja seguir en mis manos el dinero que le adeudo, me deja adems su inters y todo cuanto puedo ganar con l durante ese tiempo. Se puede reunir as una suma considerable si un hombre tiene buen crdito y adems sabe hacer buen uso de l.5
Benjamn Franklin
CRDITO HIPOTECARIO - REGLAMENTACIN CONSTITUCIONAL DE LA
RESPONSABILIDAD SOCIAL
Como se dijo anteriormente, en adelante se indica el marco legal que rige para la
adquisicin de vivienda como un derecho de los colombianos, y la responsabilidad
que sobre este tiene gobierno. Cabe sealar de antemano que dicho marco
contempla, como uno de sus propsitos, los derechos sociales, econmicos y
culturales definidos por la constitucin poltica de Colombia que hacen referencia
al crdito hipotecario.
En el artculo 51 del captulo II de la constitucin poltica de Colombia se establece
que: Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijar las
condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de
vivienda de inters social, sistemas adecuados de financiacin a largo plazo y
formas asociativas de ejecucin de estos programas de vivienda.
5 Benjamin Franklin. Advice to a young tradesman. Citado por Weber en tica protestante y el espritu del capitalismo. Pg. 53.
18
Este artculo hace parte de La Constitucin Poltica de Colombia de 1991 que
naci en el marco de una agitada historia constitucional en la que la constitucin
de 1986 sufri mltiples reformas para ser adaptada a la evolucin de los tiempos
y circunstancias del pas, como por ejemplo la inmersin en el nuevo modelo
econmico de mercado, pues se trataba una constitucin rgida y con un dbil
papel en la supremaca normativa del Estado.
En 1988 se dio una fallida reforma constitucional, momento en el cual se buscaba
extender la participacin ciudadana en la poltica y evitar la corrupcin
administrativa, naciendo as un movimiento estudiantil y poltico, conocido como la
sptima papeleta, que propuso la convocatoria a una Asamblea Nacional
Constituyente para las elecciones de 1990.
Dicha asamblea promulga as la Constitucin Poltica de 1991, cuya primordial
finalidad era la inclusin poltica de los ciudadanos, lo cual se logr mediante la
institucin de la Democracia Participativa, sustituyendo la hasta entonces
dominante democracia representativa, y se erige fundamentalmente como pilar de
un nuevo estado social, con la inclusin de un listado de derechos sociales,
econmicos y culturales, entre los que se incluye el citado derecho a una vivienda
digna.
19
EL CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA CON BASE EN UNIDADES DE
VALOR REAL (UVRS)
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Comprender el sistema de crdito hipotecario con base en UVRs como uno de los
vehculos que tienen los Colombianos para adquirir vivienda, con el propsito de
indagar, porqu dicho sistema, al contrario de ser cada vez ms demandado est
perdiendo fuerza en relacin con el sistema en pesos, a partir de una exploracin
de carcter cualitativo que centra la atencin en los usuarios.
OBJETIVOS ESPECFICOS
1. Describir el crdito hipotecario en Colombia.
2. Examinar el funcionamiento del crdito hipotecario en Colombia.
3. Identificar las variables que son relevantes para tomar un crdito
hipotecario en Colombia.
4. Encontrar las posibles razones por las cuales un usuario de crdito
hipotecario elige el sistema de crdito en pesos o en UVR`s.
20
I. EL CRDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA - ASPECTOS GENERALES
SOBRE SU ORIGEN Y DESARROLLO
La UVR como la UPAC o cualquier otro sistema, podra ser
buena solucin si considera las condiciones de los usuarios,
dependientes de un salario que crece con la inflacin
proyectada, la cual puede no ser igual a la inflacin real que es
la que afecta sus gastos; son personas de capacidad de pago
limitada
Daniel Remolina Gmez
En la segunda mitad del 2004, cuando se dan los primeros pasos en la presente
investigacin, Colombia atravesaba por una poca de recuperacin econmica, en
donde luego de alcanzar una tasa de crecimiento de alrededor del 3.8% en el
2003, esperaba en el 2004 cifras superiores al 4%, cifras que alcanz y super,
terminando el 2004 con un crecimiento del 4.78%. Dicha recuperacin econmica
se deba, en gran medida, al auge de la construccin.6
Desde entonces el pas continu con un ciclo de expansin gracias a factores
internos como la poltica de seguridad democrtica, que permiti incrementar la
inversin y el fcil acceso al crdito permitiendo que las familias tuvieran un mayor
6Al cierre de Junio, se mantena una relativo gran optimismo acerca del rumbo econmico de corto plazo: el PIB aument 4.16 por ciento respecto al mismo perodo del ao anterior y 1.36 por ciento frente al segundo semestre de 2003. Hasta ah todo indicaba que el ao iba a terminar por encima del 4 por ciento e incluso se hablaba de cifras superiores. Por ramas de actividad econmica se resalt en ese momento el resultado en los sectores como la construccin con el 10.3 por ciento, comercio, servicios de reparacin, restaurantes y hoteles con 5.40, industria manufacturera con 5.15, transporte, almacenamiento y comunicaciones 5.12 y minera con 4.79 por ciento. (Balance 2004, 2004, p.14)
21
consumo; y, a factores externos como el crecimiento de la economa mundial que
permiti jalonar las ventas al exterior. Todo esto fue determinante para ubicar el
PIB en un 6.79% de incremento anual para el 2006 y en un 7.52% de incremento
anual para el 2007.
Sin embargo, la tendencia de crecimiento se vio afectada por la crisis global que
tuvo su origen en la crisis hipotecaria de los crditos subprime en Estados Unidos
y en la cada del petrleo, lo que viene reflejndose en sectores de la industria
manufacturera, el comercio y la construccin en Colombia. En este sentido, el PIB
en Colombia decreci en un nivel del 5.7% en el primer trimestre del 2008.
Al primer trimestre de 2008 la construccin fue la nica actividad que registr una
contraccin del orden de -5,7% anual, cifra que represent una contribucin
negativa -0,3 puntos porcentuales sobre el total de la economa colombiana. Este
comportamiento obedece fundamentalmente a la cada anual de -24,5% del PIB
de obras civiles, hecho relacionado con el cambio de alcaldes y gobernadores de
comienzos de 2008, que retras la contratacin pblica en las entidades
territoriales. En contraste, el rubro de edificaciones present un incremento anual
de 25,4% (Crdenas y Castellanos, 2008, p.1)
La participacin de la construccin respecto al crecimiento econmico de los
ltimos 5 aos est entre el 3.5% y el 5.5% siendo muy estable alrededor del 5%
en los ltimos 2 aos, y adems, el crecimiento de la construccin comparado con
el crecimiento econmico (variacin porcentual del PIB) denota una importante
correlacin entre estos dos indicadores, tal como lo demuestran las siguientes
grficas construidas a partir de las bases de datos extradas de CAMACOL en su
pgina de Internet www.camacol.gov.co.
22
Figura 1: Participacin de la construccin en el PIB
Construccin/PIB
4,30%
3,96%
3,68%
4,38%
3,88%
4,65%
4,81%4,76%
4,27%
4,96%4,86%
4,76%
5,04%
5,33%
4,91%
5,28%
5,55%
4,93%
5,44%
5,09%
5,37%
4,33%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
200
3
200
4
200
5
200
6
200
7
2008
p
Aos
Par
ticip
aci
n
Fuente: Elaboracin Propia con datos de CAMACOL.
Figura 2: PIB vs. Construccin
PIB vs CONSTRUCCIN
56.386.245
60.584.78861.779.555
62.958.978
68.658.141
64.936.137
52.753.78053.170.07054.083.675
55.066.13055.151.676
55.539.360
58.026.87658.154.595
59.472.62859.770.286
64.440.835
66.999.93467.964.585
70.131.40269.998.496
70.454.069
2.269.845
1.991.099
2.412.626
2.138.120
2.403.200
2.620.097
2.770.357
2.540.540
2.938.076
3.170.574
3.437.131
3.189.148
3.534.521
3.774.161
3.387.736
3.814.217
3.563.051
2.946.228
2.961.655
2.104.140
2.788.550
3.784.952
45.000.000
55.000.000
65.000.000
75.000.000
200
3
200
4
200
5
200
6
200
7
2008
p
AOS
PIB
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000C
ON
STR
UC
IN
Colombia Construccin
Fuente: Elaboracin Propia con datos de CAMACOL.
23
La relacin estrecha entre recuperacin-auge de la construccin y crecimiento
econmico no es contempornea, y la historia confirma su existencia desde
principios de la dcada de los setenta: Por medio de los decretos nmeros 677 y
678 del 2 de mayo de 1972, el gobierno nacional cre el Sistema de Valor
Constante como instrumento para incentivar el ahorro de los colombianos y
encauzar dicho ahorro hacia la industria de la construccin. El da 15 de
septiembre de 1972, una vez instituidos los organismos rectores del sistema,
Junta de Ahorro y Vivienda y Fondo de Ahorro y Vivienda, el Sistema Colombiano
de Ahorro y Vivienda inici operaciones, asignndole el primer valor a la Unidad
de Poder Adquisitivo Constante-UPAC- (La Vivienda en Colombia, 1973, p.8). El
sistema de crdito hipotecario, nace para incentivar el crecimiento econmico y
convertirse en una palanca directa para el sector financiero y la construccin,
produciendo efectos multiplicadores y mejorando las variables econmicas ms
importantes. Pero el sistema de crdito hipotecario en el pas ha atravesado
mltiples etapas, y en ellas, ha sufrido modificaciones hasta conformarse el
sistema que rige en la actualidad7. Antes de referir los sistemas como tal y su
evolucin, es necesario hacer referencia a su origen, puesto que no es
precisamente en Colombia donde nace el primer sistema de crdito hipotecario
que se aplicase en el pas.
Debido a la crisis y la gran depresin de 1929 que se dio en Estados Unidos y que
gener circunstancias muy particulares dentro de la economa de ese pas con
altas tasas de desempleo, bajo poder adquisitivo y por ende las bajas ventas de
las compaas norteamericanas; el gobierno Estadounidense, despus de los
consejos de Lauchlin Currie8, emple todos sus recursos para incentivar la
7 Segundo semestre de 2008.
8 La siguiente resea histrica de fue tomada y adaptada de la edicin del peridico el colombiano del 19 de octubre del ao 2002, en trabajo presentado por Carlos M. Ayala S., Juan F. Gmez R., Daniel lvarez O., Carolina Bolvar S. y Luisa F. Cardona M., estudiantes de la Universidad Eafit, 2004. Lauchlin Currie uno de los economistas ms reputados del hemisferio occidental y quien tanto tuvo que ver en el desenvolvimiento de la economa colombiana a partir de la segunda mitad del Siglo XX. Lleg a este pas en las postrimeras del
24
economa, combatir la prdida de poder adquisitivo y administrar la mano de obra
no calificada (ya que el desempleo haba agobiado principalmente a personas con
escolaridad baja) que abundaba por la poca. La situacin se trat de combatir
con el dinamismo de la construccin, un sector que podra dar empleo a personas
de calificacin baja y adems generara una fuente de recursos econmicos que
incentivara la economa haciendo los dineros circular; esa fue la idea en Estados
Unidos y para jalonar el sector de la construccin y poder salir adelante respecto a
la variabilidad del poder adquisitivo es como se forman las bases de lo que se
denominara posteriormente el sistema de valor constante.
1.1. CREACIN DEL SISTEMA UPAC EN COLOMBIA
Ya en el pas en el gobierno de Misael Pastrana se empezaron a dar los mismos
sntomas (no haba empleo, bajo poder adquisitivo, poca rotacin del dinero,
reduccin del consumo) y se quiso solucionar del mismo modo que en los
gobierno de Ospina Prez -ao de 1949- luego de haber sido asesor del presidente americano Franklin Delano Roosvelt, cuando sonaban las primeras dianas de la Segunda Guerra Mundial. Terminada la contienda blica fue perseguido en forma implacable por Mc Carthy, aquel senador fundamentalista que vea comunistas hasta en su propia sopa, puesto que no admita pensamiento distinto al de su oscurantismo e intolerancia. Currie, se vinculara luego al recin creado Banco Mundial y vino a Colombia a la cabeza de la misin para buscar ensamblar nuestra economa -todava pastoril en su composicin y rural en sus habitantes- a las realidades que comenzaba a mostrar un mundo en evolucin. Para Currie las grandes decisiones econmicas eran esencialmente de tipo poltico. Entenda que sin voluntad poltica cualquier decisin fracasa. Y as comenz a crear una serie de instrumentos que el pas fue acogiendo, primero bajo el gobierno de Alberto Lleras en su segundo perodo -1958 a 1962- para disear un plan de desarrollo, el cual, conocido bajo el nombre de "Operacin Colombia", ventil por algunos de los principales centros de decisin y de trabajo del pas. Asimismo plante la necesidad de adoptar un sistema de ahorro y de vivienda que aos despus retomara el gobierno de Misael Pastrana -1970 a 1974- para impulsar la Upac, lo que aument la construccin, gener empleo, experimento que en vez de refinar los posteriores gobiernos lo desdibujaron hasta acabarlo. El profesor Currie insisti en el diseo de una revolucin urbana, con el desplazamiento de los brazos cesantes del campo hacia la ciudad, no de manera forzada, sino atrada por la oferta de empleo para enganchar aquella mano de obra sobrante y no calificada en la industria de la construccin. Hay quienes refutan la bondad de la idea de Currie, insistiendo en que con ello los campos se abandonaron, movidos por el espejismo de venir a la gran ciudad a pegar adobes en vez de estar de sol a sol con sus arados y palas, sudando plusvala. Con Currie se sentaron en Colombia las bases de la planeacin econmica. Antes de l, esto sonaba a ciencia del ocultismo o de la ficcin. Ense a los economistas a ser optimistas, sin ser ilusos, y a buscar soluciones en vez de multiplicar problemas.
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Estados Unidos impulsando el sector de la construccin para dinamizar la
economa. Enfrentando una fuerte crisis econmica surge la idea de traer,
siguiendo la recomendacin que hace Currie en su plan Las Cuatro Estaciones
para Colombia, el mismo sistema de valor constante que, tal como haba
sucedido en Estados Unidos, incentivara la construccin y dinamizara la
economa (ms personas con salario, ms personas comprando bienes y
servicios, ms rotacin del dinero, etc.).
En el gobierno de Misael Pastrana se estableci por decreto que se manejara un
sistema nuevo para la reactivacin de la economa, sistema de crdito que no
fuese afectado por las variaciones en el poder adquisitivo, es decir, por las
variaciones de cara a la inflacin; es as como nace el UPAC (Unidad de Poder
Adquisitivo Constante) que pretenda proteger la inversin, cubrir la inflacin e
incentivar el crdito, favoreciendo todo esto al sector de la construccin y al
financiero, ya que se generara demanda de crditos para la compra de viviendas.
El anlisis era apenas lgico puesto que si se dinamizaba el sector de la
construccin disminuira el nivel de desempleo y se generara mayor poder
adquisitivo que producira una mayor demanda de bienes y servicios, siendo los
bienes y servicios que giraban en torno a la vivienda los ms importantes en tanto
niveles de demanda.
Se crea que el sistema era fcil y seguro dado que las personas pasaran de
pagar un arriendo a pagar una cuota igual (gracias a un sistema de crdito que
estuviera acorde con las fluctuaciones de la inflacin) o muy cercana al
arrendamiento, pero estaran destinando los fondos ya no como un gasto sino
como una inversin para conseguir su propia vivienda.9
9 En 1973, al cumplir su primer ao de existencia, el sistema de valor constante operaba con 98 oficinas y captaba $3500 millones. Las solicitudes de prstamo para vivienda se aproximaban a los $7000 millones, casi el doble del ahorro captado. La demanda es tan alta como se esperaba, y el potencial de ahorro en el cual muchos no crean, nos muestra que los colombianos estn dispuestos a ahorrar si se les ofrece un incentivo adecuado. Este incentivo, basado en la correccin monetaria por la inflacin, ms un inters real relativamente bajo del 5% o 5 1/2 %, podra producir el milagro de alcanzar en un ao lo que el sistema
26
El UPAC nace entonces en 1972 pero acompaado de una gran preocupacin:
era necesario empezar a pensar en cmo manejar la inflacin (qu tanto dao
podra hacerle al valor de los crditos), dando origen a la Correccin Monetaria
(CM), que sera la que ajustara el valor del UPAC y por tanto a la que estara
atado el crecimiento de las cuotas del crdito. Con la idea original de ajustar el
valor de las cuotas segn el cambio en el nivel de precios (inflacin), la Correccin
Monetaria se calculara en un principio con base en el IPC (ndice de Precios al
Consumidor) exclusivamente.
Es as como analizando lo que se estaba generando en torno a este nuevo
modelo, se encontr con que en ese momento no haba un sistema financiero
slido. Aunque el establecimiento del valor constante era un requisito
indispensable para motivar el ahorro y orientarlo hacia la industria de la
construccin, era adems necesario implementar el sistema en sus aspectos
institucionales para hacer posible la correcta y rpida ejecucin de la primera
estrategia del Plan Nacional de Desarrollo. Fue as como se autoriz la creacin
de una serie de instituciones, unas de ndole rectora y otras de ndole financiera,
con el fin de que el Sistema de Valor Constante pudiera ponerse en prctica
(Pieros, 1973, p.14).
1.2. CAMBIO EN EL CLCULO DEL UPAC
El sistema de crdito hipotecario con base en la UPAC funcion durante muchos
aos ajustndose con la inflacin, aunque con algunas modificaciones: en un
principio iba a ser afectado por una Correccin Monetaria tomada diariamente, la
cual en 1972 se calculaba con base en el IPC correspondiente al trimestre
anterior, posteriormente a los 12 meses anteriores y as cambiando su forma de
tradicional logr en 30 o ms aos a pesar del estmulo de la exencin total de impuestos (Rosas, 1973, p.51).
27
clculo pero teniendo siempre como base el promedio del ndice Nacional de
Precios al Consumidor (ver Anexo 1). El esfuerzo por hacer el sistema ms
competitivo fue continuo. Los sucesivos cambios en la frmula del Upac 21
desde su creacin tuvieron ese propsito. A partir de 1984, se introdujo por
primera vez un componente de tasa de inters al clculo de la correccin
monetaria, componente que se elev en 1988 (un 35% del valor de la DTF10 del
mes anterior) y posteriormente en 1992 (50% del promedio de la DTF calculado
para las ocho semanas anteriores). Para terminar, en 1994 se excluy de su
clculo el ndice de precios y la frmula qued totalmente dependiente de la tasa
de inters de mercado (Molina, 1999, p.34). La competencia entre bancos y
corporaciones de ahorro y vivienda y la crisis general del sector financiero, como
los hechos ms importantes, detonan una reforma financiera en 1990, de la cual
se destacan principalmente dos aspectos: La desregulacin y privatizacin del
sistema financiero. El primero consiste en la desaparicin de mediaciones
protectoras, que realizan diferentes entidades estatales, esto significa que las
instituciones financieras estaran en capacidad de realizar, adems de lo
estipulado, otras funciones que fueran complementarias a su objeto social. La
privatizacin se refiere a la adquisicin por parte del sector privado de los
establecimientos pblicos financieros, con el objetivo de hacerlos ms eficientes.11
Es as entonces como ms adelante, a partir de 1994, Con la Resolucin 26 de
septiembre 9 de 1994 del Banco de la Repblica se abandon completamente de
la inflacin, como base de clculo de la correccin monetaria, aunque la
autorizacin legal data de abril del 92 con el decreto 678-, y se dej slo vinculada
10 Promedio de las tasas de captacin de las entidades financieras a 90 das. DTF (Depsito a Trmino Fijo) 11 Ante la propuesta de la reforma financiera, el presidente de la ANIF (Asociacin Nacional de Instituciones Financieras), Javier Fernndez Riva dice: La desregulacin financiera es necesaria, y la banca debe seguir siendo un servicio pblico. La regulacin, aunque puede despertar resistencias, conviene a todos. Anif no es partidaria de la desregulacin, cuando se entiende como relajamiento de ciertos controles bsicos. En cuanto a la privatizacin expres: La legislacin colombiana ha sido prudente al calificar al sistema bancario como un servicio pblico y sera un error fatal que, con base en consideraciones laborales peregrinas se eliminara ese carcter, haciendo posible que cualquier interesado pudiera poner en jaque la economa de la Nacin, perturbando u obstaculizando el funcionamiento del sistema de pagos. (Jimnez , 1990, p.10)
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a la DTF (CM = 0.74% de la DTF). A partir de tal resolucin y hasta septiembre de
1996, la correccin monetaria estuvo por encima de la inflacin en 3.2 puntos
promedio; en 1998 ese porcentaje se ampli considerablemente (Lafaurie, 1999,
p.49).
Una de las razones por las cuales la CM se at definitivamente a la DTF, fue para
colocar en igualdad de condiciones a las CAV (Corporaciones de Ahorro y
Vivienda) con el resto del sistema financiero, a fin de que compitieran por recursos
en el mercado nacional y extranjero de capitales (Molina, 1999, p.36). Otra de las
justificaciones de la vinculacin del Upac a la DTF, es que sta trae como
consecuencia un alza generalizada de las tasas de mercado, frmula necesaria
para combatir los excesos de la demanda agregada que presiona los precios hacia
arriba. Adems, un tipo de inters elevado estimula el ahorro que sirve para
financiar tanto la inversin pblica como privada (Inters Cuanto Vales, 1994,
p.8). Siguiendo con las razones que justifican el fenmeno mencionado, se
encontr que las medidas adoptadas llevaban a las CAV a captar a tasas ms
altas que las dems entidades del sistema para prestar a largo plazo, ya que su
cartera sigue siendo mayoritariamente hipotecaria (Molina, 1999, p.37).
La decisin se fundament en varias razones. En primer lugar, el ajuste peridico
del UPAC demostr su incapacidad a la hora de sostener el poder adquisitivo de
la moneda. Mientras que el ndice de precios al consumidor se multiplic 114
veces al pasar de 3.34 en septiembre de 1972 a 379.52 en agosto pasado (1994),
la UPAC lo hizo 60 veces, al incrementarse de 100.49 a 5979.7 pesos en el mismo
lapso. Triste cumpleaos. Es decir, que cumpli slo con la mitad del cometido
original de neutralizar el efecto nocivo de la inflacin (Crdito UPAC, 1994,
p.29). En segundo lugar, resultaba anacrnico que en plena liberacin financiera la
remuneracin de las cuentas de ahorro UPAC fuera hasta 1993 una decisin
unilateral del Emisor, producto de una mezcla entre inflacin y DTF, que
finalmente fue la responsable de que la frmula se modificara a razn de una vez
29
por ao. Y en tercer lugar, la penltima metodologa concebida olvid que las
corporaciones no pueden aumentar los intereses de sus captaciones a corto plazo
y a niveles competitivos, porque solo pueden recuperar ese costo 15 aos
despus.
La situacin anteriormente descrita, gener que las personas estuvieran viendo
crecer sus ingresos en una medida, pero sus deudas en otra superior,
volvindose los crditos, ms tarde que temprano, impagables.12 Y 13 Qu pasa
cuando se cobra un inters del 15% por encima de la inflacin mientras los
salarios suben un punto por encima de la inflacin? Pues que el deudor cada vez
tiene que pagar una mayor parte de su ingreso y finalmente llega al punto en que
para cumplir las obligaciones tiene que sacar los nios del colegio y dejar de
comer; eso pas en Colombia y la gente no lo toler. Esa teora iba contra la
lgica econmica ms elemental: no se puede poner precios por encima de la
productividad marginal del capital y del trabajo, porque el sistema colapsa ("UVR
Una Verdadera Respuesta?", 2000, p.42).
1.3. FIN DEL SISTEMA UPAC Y NACIMIENTO DE LA UVR
La difcil situacin fue generando una descomposicin en el ambiente de los
crditos hipotecarios, porque cmo era posible que las personas tuvieran que
trabajar para pagar las cuotas de vivienda sin que les quedara prcticamente para
suplir las dems necesidades, y eso en el caso de que pudieran cubrir el total de
12 La tasa de inters de colocacin est compuesta por la correccin monetaria y por la tasa de inters y margen del intermediario financiero. Cuando se cre el sistema, la correccin monetaria era inferior a la inflacin y el margen equivala a los costos de administracin de esos recursos. De esta manera el usuario de crdito, inclusive hasta finales de los ochenta, pagaba por su crdito tasas inferiores a las de captacin del mercado financiero (DTF). (Lafaurie, 1999, p.48) 13 Se pagaron precios irreales encontrando su mximo valor en 1995, precios que debieron de sufragar un alto nmero de familias, urgidas de vivienda y que, sin mayor informacin de la banca hipotecaria adquirieron crditos con unas cuotas supermnimas que, con el paso de los aos, habran de superar su capacidad de pago. (Lafaurie, 1999, p.47)
30
las cuotas de su vivienda; encontrando adems que personas que haban
incurrido en crditos hipotecarios, llegaban a un punto extremo donde sus pasivos
eran mayores que sus activos (y esto por simple contabilidad genera una prdida y
una imposibilidad de continuar con las obligaciones) lo que impulsaba a los
usuarios a tratar de arrendar sus inmuebles pero sin mucho xito ya que el
arriendo produca unos ingresos muy por debajo de los intereses a pagar a las
entidades financieras. Ante esta situacin los deudores se vieron obligados a
entregar sus viviendas en dacin de pago a las instituciones financieras, por la
imposibilidad de cubrir la obligacin, situacin comn entre los deudores durante
aproximadamente 5 aos.
Esta situacin, al enfrentarse con el rezagado incremento de los ingresos de los
deudores y con una cada en el precio de las viviendas y, por consiguiente, de
prdida de valor de las garantas que respaldaban los prstamos otorgados ha
tenido graves consecuencias: para los deudores que atraviesan por enormes
dificultades para atender sus obligaciones con las entidades financieras; para
stas, por cuanto han incurrido en enormes quebrantos patrimoniales; para la
actividad constructora, que est completamente paralizada y registra una actividad
inferior () y para la fuerza laboral que estaba desempleada (Molina, 1999, p.36).
Situacin muy similar a la que atraviesa los Estados Unidos en la actualidad como
consecuencia de la crisis subprime, aunque esta tenga causas diferentes.
Despus de que los crditos se volvieran impagables, se presentaran demandas
al sistema financiero y se entregaran gran parte de las viviendas que respaldaban
los crditos, en sentencia C-700/99 del 16 de septiembre de 1999, magistrado
ponente Dr. Jos Gregorio Hernndez, la Corte Constitucional declar
inexequibles en su totalidad los siguientes artculos del Estatuto Orgnico del
Sistema Financiero (decreto 663 de 1993) que estructuraban el sistema UPAC:
18,19, 20, 21, 22, 23, 134, 135, 136, 137, 138, 139 y 140. En esa oportunidad la
Corte consider que el Ejecutivo intent sustituir al Congreso al dictar, por va de
31
facultades extraordinarias, las pautas objetivos y criterios para la regulacin de la
financiacin de vivienda a largo plazo. Record la Corte que est prohibido en el
tercer inciso del numeral 10 del artculo 150 de la Constitucin.
En el fallo C-700 la Corte consider indispensable dar oportunidad para que la
Rama Legislativa ejerciera su atribucin constitucional y estableciera las
directrices necesarias para la instauracin de un sistema para sustituir al UPAC.14
Ello ocurri con la Ley 546 de 1999, dicha ley cre un sistema de financiacin de
vivienda atado a la UVR, que sustituy al sistema UPAC, y estableci, entre otras
condiciones, crditos con tasa fija de inters durante todo el plazo del prstamo,
prohibicin de capitalizar intereses (conforme a la sentencia de la Corte
Constitucional C-747/99 del 6 de octubre de 1999, magistrado ponente Dr. Alfredo
Beltrn) y la posibilidad de prepago en cualquier tiempo (conforme a la sentencia
de la Corte Constitucional C-252/98 del 26 de mayo de 1998, magistrado ponente
Dra. Carmenza Isaza). La ley 546 dispuso lo siguiente:
Articulo 3o, Unidad de Valor Real (UVR). La Unidad de Valor Real (UVR) es
una unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con
base exclusivamente en la variacin del ndice de precios al consumidor
certificada por el DANE, cuyo valor se calcular de conformidad con la
metodologa que establezca el Consejo de Poltica Econmica y Social,
Conpes. Si el Conpes llegare a modificar la metodologa de clculo de la
UVR, esta modificacin no afectar los contratos ya suscritos, ni los bonos
hipotecarios o ttulos emitidos en procesos de titularizacin de cartera
hipotecaria de vivienda ya colocados en el mercado (Hernndez, 2000).
Luego en la sesin del 23 de diciembre de 1999 el CONPES estableci la
metodologa de clculo de la UVR y recomend expedir un decreto que la 14 Finalmente, aunque con algo ms de resistencia, hay consenso sobre la utilizacin de la Unidad de Valor Real UVR- como reemplazo del Upac, esta vez atando la tasa solamente a la inflacin y no al 75 por ciento de la DTF como pasaba anteriormente. (Revista Semana, 1999, p.126)
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contemplara (CONPES, 1999, Documento 3066), para lo cual el Gobierno expidi
el decreto 2703 de 1999, decreto en el cual se impone la metodologa para
calcular el valor de la UVR y as mismo ordena a la Secretaria Tcnica del consejo
Superior de Vivienda utilizar la metodologa expuesta a partir del 1 de enero de
2000. Clculo que se efectu solo entre enero y agosto de 2000. As mismo se
dispuso, para efectos de la transicin de los sistemas, que una UPAC equivaldra
a 160.775 UVRs al 31 de diciembre de 1999.
Ya en sentencia C-955/2000 del 26 de julio de 2000, el magistrado ponente Dr.
Jos Gregorio Hernndez, declar parcialmente inexequible el artculo 3 de la ley
546, se estableci all que la Junta Directiva del Banco de la Repblica era la
nica que debera calcular el valor de la UVR, de tal manera que ella incluyera
exclusiva y verdaderamente la inflacin, como tope mximo, sin elemento ni factor
adicional alguno, correspondiendo exactamente al IPC. Por todo lo anterior el
Banco de la Repblica expidi la resolucin externa 13 de 2000 en la cual se fij
los parmetros para el clculo de la UVR y seal los valores en pesos de la UVR
del 11 al 15 de agosto de 2000. Dicha metodologa se ha venido utilizando para el
clculo de los valores desde el 16 de agosto de 200015 (Hernndez, 2000).
Luego de casi 30 aos de funcionamiento y de haber sufrido transformaciones
trgicas para los usuarios, el crdito hipotecario en Colombia renace con las bases
de su progenitor. Cambiando de nombre (de UPAC a UVR), el sistema adopta de
nuevo la inflacin como nica base para ajustar las cuotas y mantener el poder
adquisitivo constante.
Resulta importante mencionar que el origen de la UVR no es el crdito hipotecario
de manera exclusiva, dicha moneda se desarroll por parte de la direccin
general de crdito pblico del ministerio de hacienda con el fin de emitir ttulos de 15 Como ya se mencion, la Secretaria Tcnica del Consejo Superior de Vivienda calcul los valores en pesos de la UVR entre el 1 de enero y el 10 de agosto de 2000.
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deuda pblica de largo plazo denominados en una unidad que protegiera al
comprador del ttulo de las variaciones en el nivel de precios de economa y le
permitiera asegurar una rentabilidad real por encima de inflacin.
Dado que los ttulos de deuda pblica de largo plazo tienen un alto riesgo de
inflacin que afecta las tasas de inters en un perodo de tiempo largo, la
aceptacin que el mercado mostrara por estos ttulos dependa de la percepcin
ante dicho riesgo, y se decide, para conformar una buena alternativa de
financiamiento para el gobierno a travs de los ttulos de deuda pblica, proteger a
los inversionistas contra los cambios en el nivel de inflacin, garantizando un
rendimiento real positivo mediante la nominacin en UVRs.
Extendiendo el anlisis para el sector financiero y debido a la crisis por la que el
sistema hipotecario atravesaba, se ampla el uso de la UVR como la unidad base
para los crditos a par
