Årsredovisning 2010

Något att vara stolt över:

ÅRSREDOVISNING 2010Fastighets AB Förvaltaren

1

Detta är FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN

Förvaltaren är Sundbyberg stads eget fastighetsbolag. Sedan starten 1947 har vi byggt och utvecklat det moderna Sundby-berg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler för företag och verksamheter. Vi gör det möjligt för Sundbybergarna att trivas och känna sig stolta över sina hem – och sina lokala arbetsplatser och butiker.

•Med 7 936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg, är vi en av de största aktörerna i Storstockholm. Drygt 15 500 personer bor i våra lägenheter, vilket motsvarar cirka 41 % av Sundby-berg stads invånare. Närmare 25 000 personer finns idag i vår bostadskö. Vi har även cirka 113 000 kvadratmeter lokaler, det kan vara alltifrån små lager till större butiker och kontor.

•Årsomsättningen är 720 mkr (721 mkr). Fastigheternas be-dömda marknadsvärde är 8 073 mkr (7 715 mkr) och det bok-förda värdet 3 171 (3 156 mkr).

•Under 2010 har vi tagit emot och åtgärdat närmare 35 000 felanmälningar, svarat på drygt 200 000 telefonsamtal, tagit emot cirka 25 000 besök, skrivit nästan 800 nya lägenhets-kontrakt och investerat drygt 100 mkr i underhållsåtgärder.

•Vi är 107 anställda.

•Vi är miljöcertifierade enligt ISO 14001. Dessutom har alla våra fastigheter grön el.

•Förvaltarens rent kommersiella fastigheter finns i dotterbolagen Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB och Förvaltaren HBC AB (Hallonbergen centrum).

•Verksamheten inom stadsnät- och bredbandstjänster bedrivs i dotterbolagen Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sund-bybergs Bredband AB.

•I koncernen Fastighets AB Förvaltaren ingår även dotterbola-gen Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB, Förvaltaren i Ursvik AB, Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB och Förval-taren Fastighetsutveckling AB.

ÅRSOMSÄTTNINGFÖRDELNING

LÄGENHETERNAFÖRDELNING MELLAN DISTRIKTEN

LÄGENHETERNAFÖRDELADE EFTER ANTAL RUM

4 Rok 5 Rok eller större

1 Rok 2 Rok 3 Rok

37%

14%

3%13%

Rissne

Centrala Sundbyberg

Hallonbergen/Ör

39%

28% 33%

Garage och P-platser Övrigt

Bostad Lokal

80%

15%

3% 2%

33%

INNEHÅLL

Detta är Fastighets AB Förvaltaren ........................................................................................1

Fakta om vår ekonomi 2010 .....................................................................................................2

En ekonomisk sammanfattning ...............................................................................................3

VD har ordet – Förvaltaren är på väg ...................................................................................4

Marknaden för bostäder ............................................................................................................6

Förvaltarens bostäder .................................................................................................................8

Distrikt Centrala Sundbyberg ............................................................................................... 12

Distrikt Hallonbergen/Ör ...................................................................................................... 16

Distrikt Rissne ............................................................................................................................. 20

Våra fastigheter ........................................................................................................................... 24

Miljö................................................................................................................................................ 27

Lokaler – marknad och bolag .............................................................................................. 28

Sundbybergs Stadsnät ............................................................................................................. 30

Medarbetare ................................................................................................................................ 32

Så styrs Förvaltaren................................................................................................................... 34

Förvaltningsberättelse .............................................................................................................. 36

Finansiering och finansiell riskhantering ......................................................................... 38

Marknadsvärdering ................................................................................................................... 42

Fastighetstransaktioner ............................................................................................................ 44

Händelser efter räkenkapsårets utgång och utsikter för år 2011 ........................... 46

Förslag till vinstdisposition .................................................................................................... 46

Resultaträkning .......................................................................................................................... 48

Kommentarer till resultaträkningen ................................................................................... 49

Balansräkning .............................................................................................................................. 50

Kommentarer till balansräkningen ..................................................................................... 52

Kassaflödesanalys ...................................................................................................................... 54

Kommentarer till kassaflödesanalysen för koncernen ................................................. 55

Tilläggsupplysningar ................................................................................................................ 56

Revisionsberättelse ................................................................................................................... 61

Granskningsrapport för år 2010 .......................................................................................... 62

Definitioner .................................................................................................................................. 62

Företagsledning .......................................................................................................................... 63

Styrelse .......................................................................................................................................... 64

3-års översikt Fastighets AB Förvaltaren .......................................................................... 65

2 3

Trots en kall och snörik vinter i början och slutet av året, samt en stor satsning på underhåll av fastigheterna, kunde vi pre-stera ett starkt operativt resultat. Omsättningen för koncernen uppgick till 804 mkr (822 mkr), varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltarens omsätt-ning uppgick till 720 mkr (721 mkr). Omsättningen i kronor per kvadratmeter uppgick för moderbolaget till 1 029 kr/kvm (1 006 kr/kvm). Den genomsnittliga lägenhetshyran var 942 kr/kvm (922 kr/kvm). Driftnettot för koncernen uppgick till 353 mkr (358 mkr), varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltarens driftnetto upp-gick till 310 mkr (303 mkr). Driftnettot i kronor per kvadrat-meter uppgick för moderbolaget till 443 kr/kvm (426 kr/kvm). Resultatet efter skatt för koncernen uppgick till 313 mkr (632 mkr). Resultatet efter skatt uppgick för moderbolaget till 284 mkr (582 mkr). Resultatet efter skatt i kronor per kvadrat-meter uppgick för moderbolaget till 406 kr/kvm (815 kr/kvm). Det operativa resultatet för koncernen uppgick till 22 mkr (85 mkr). För moderbolaget uppgick det operativa resultatet till 34 mkr (71 mkr). Fastighetsförsäljningarna inklusive bostadsrättsombild-ningar uppgick för koncernen till en köpeskilling om 677 mkr (949 mkr). För moderbolaget har fastighetsförsäljningar inklu-sive bostadsrättsombildningar slutförts till en köpeskilling om 462 mkr (857 mkr) och ett resultat uppgående till 268 mkr (581 mkr). Resultatet från försäljningar av bostadsrättsombild-ningar uppgick till 354 mkr (572mkr). Marknadsvärdet för koncernens fastighetsbestånd inklusive mark uppgick den 31 december 2010 till 8 603 mkr (8 436 mkr). Moderbolagets marknadsvärde, inklusive mark, uppgick till 8 073 mkr (7 715 mkr). Värdeförändringen motsvarar 4,6 %. På ett jämförbart bestånd har marknadsvärdet ökat med 9,6 %.

Fakta om vår EKONOMI 2010

UTSIKTER FÖR ÅR 2011 •Resultatmålet efter skatt för koncernen är cirka 23 mkr. För

moderbolaget beräknas resultatet uppgå till cirka 70 mkr ex-klusive realisationsvinster.

•Bostadshyrorna justeras den 1 februari med 0-2 % vilket ger en genomsnittlig höjning med 1,5 %.

•Det planerade underhållet fortsätter att vara cirka 100 mkr.

•Den nya Allbolagen förtydligar ägarens avkastningskrav.

EN EKONOMISK SAMMANFATTNING

mkr760

750

740

730

720

710

7002008 2009 2010

Omsättning, mkr Omsättning, kr/kvm

OMSÄTTNINGMODERBOLAG

kr/kvm1030

1020

1010

1000

990

980

970

960

%60

50

40

30

20

10

02008 2009 2010

Synlig soliditet Justerad soliditet

SOLIDITETMODERBOLAG

mkr700

600

500

400

300

200

100

02008 2009 2010

Resultat efter skatt Resultat efter skatt, kr/kvm

RESULTAT EFTER SKATTMODERBOLAG

kr/kvm900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

mkr1 800

1 600

1 400

1 200

1 000

800

600

400

200

02008 2009 2010

Eget kapital Avkastning eget kapital

EGET KAPITALMODERBOLAG

%70

60

50

40

30

20

10

0

Distrikt Uthyrningsbar yta (m2) Antalsuppgifter

Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-plats Garageplats

Centrala Sundbyberg 177 863 67 153 245 016 37 2 783 310 277 788

Hallonbergen/Ör 220 261 70 504 290 765 14 2 982 243 455 2 024

Rissne 162 354 43 649 206 003 43 2 171 186 1 540 395

Totalt koncernen 560 478 181 306 741 784 94 7 936 810 2 272 3 048

Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren 560 478 113 384 673 862 82 7 936 591 1 894 2 768

Fastighets AB Förvaltaren i sammandrag

Koncern Moderbolag

Utfall Utfall Utfall Utfallmkr där inget annat anges 2010 2009 2010 2009

Intäkter 804 822 720 721

Driftnetto 353 358 310 303

Resultat efter skatt 313 632 284 582

Operativt resultat 22 85 34 71

Investeringar 72 45 29 53

Likvida medel 599 687 609 592

Bokfört värde fastigheter 3 696 3 662 3 171 3 156

Marknadsvärde fastigheter 8 603 8 436 8 073 7 715

Eget kapital 1 707 1 397 1 696 1 417

Vakansgrad % 6.4 12.0 4.4 6.2

Överskottsgrad % 43.9 38.9 43.1 36.9

Avkastning på eget kapital % 20.0 58.4 18.4 50.7

Räntetäckningsgrad % 190.3 184.6 200.1 183.5

Soliditet (synlig) % 37.3 28.1 37.8 29.0

Soliditet (justerad) % 56.2 50.0 56.4 50.3

4 5

FÖRVALTAREN ÄR PÅ VÄGUnder mer än 60 år har Förvaltaren förnyat och förädlat Sund-byberg med det senaste som bostadsbyggande och arbetsplats-miljöer haft att erbjuda. Generationer av Sundbybergare kan stolt berätta om när de flyttade in i sitt nya hus hos Förvaltaren – och hur roligt det kändes att bjuda hem sina vänner på ett första besök. Och egentligen har ingenting förändrats. Förvaltaren har fortsatt ett mycket starkt varumärke. Hos oss trivs människor. Man stannar gärna kvar och uppskattar det centrala läget, den goda servicen och den samlade kvalitet som vi erbjuder. Det är inte bara sundbybergarna som upptäckt att Sundby-berg är en attraktiv plats. När vi 2010 öppnade vår bostadskö anmälde sig på bara ett halvår ytterligare 18 000 hushåll till vår bostadskö. Idag har vi totalt 25 000 hushåll i vår kö. Det stäm-mer också väl överens med vår egen mätning av varumärket som visar att många i Norra Storstockholm gärna vill bo hos oss. Det visar också på att fler ser hyresrätten som en attraktiv boendeform i alla skeden av livet. Även lokaler i Sundbyberg

är mycket eftertraktade. Det märks både i Fastighets AB Förval-taren och i Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg. Den stora efterfrågan på våra produkter borgar för en sta-dig ekonomi både vad gäller intäkter men också vad gäller värdeökning på fastigheterna. Värdeökningen under 2010 på jämförbart fastighetsbestånd var 9,6 %.

UTVECKLA FASTIGHETSPORTFÖLJENVi nöjer oss inte med ett starkt utgångsläge. Vi har också flera viktiga utmaningar framför oss. Därför har vi under året arbetat vidare med att utveckla vår fastighetsportfölj på ett mer aktivt sätt. Under 2010 har vi sålt fem fastigheter till bostadsrättsför-eningar och på det viset bidragit till blandade upplåtelseformer i de stadsdelar som tidigare dominerats helt av hyresrätter. Försäljningarna stärker vår soliditet ytterligare vilket gör att bolaget står stadigt inför de investeringar som ska göras. Att in-vestera i nyproduktion och renoveringsprojekt ger den avkast-ning som kapitalet ska generera och vi får större möjligheter att

fortsätta driva företaget utifrån ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt långsiktigt hållbart perspektiv.

NYA HYRESRÄTTER I URSVIKDet var med stor glädje Förvaltaren i höstas, för första gången på många år, satte spaden i jorden för fler nya hyresrätter. Vi bygger 269 klimatsmarta lägenheter i Ursvik och med det bi-drar vi till ytterligare en boendeform i Sundbybergs nyaste stadsdel. Vi har även förberett och projekterat vårt första stora re-noveringsprojekt i kv Ljungen i stadsdelen Ör. Vi renoverar för att husen ska vara moderna och attraktiva i femtio år till och vi räknar med att energiförbrukningen i fastigheten kom-mer att minska med drygt 40 %. Byggstart beräknas ske under hösten 2011. År 2010 blev steg två i Förvaltarens treåriga effektivise-ringsprogram som styrelsen beslutade om 2008. Första året genomförde vi en stor omorganisation och rekryterade nya kompetenser på chefsnivå. Under 2010 har vi fortsatt på den inslagna vägen och genomfört ytterligare förbättringar bland annat genom att förnya policys, processer och rutiner. Vi har också förstärkt bolagets kompetens ytterligare ge-nom ett antal nyrekryteringar av välmeriterade specialister samtidigt som vi har satsat på kompetensutveckling av övrig personal.

NYCKELTAL PEKAR RÄTTUnder 2011 fortsätter vi våra ansträngningar med ständiga för-bättringar. Våra nyckeltal pekar nu åt rätt håll och visar att vi är ett starkt bolag på väg mot våra långsiktiga mål. Genom de effektiviseringar vi gjort hittills har vi också haft möjlighet att fördubbla våra underhållsinsatser 2010 jämfört med 2008. Även våra dotterbolag har genomfört förändringar som för-bättrat deras nyckeltal. Lokalbolaget har sålt fyra fastigheter och därmed stärkt ekonomin i bolaget på ett sätt som ger goda förutsättningar inför framtiden. Vi strävar mot att bli ett klimatneutralt företag. Vi arbetar både med att minska energianvändningen men också med att byta energislag där det är möjligt. Under året minskade en-ergiförbrukningen med ca 3 % och vi blev omcertifierade enligt ISO 1400 utan problem. Det är vi både stolta och glada över.

DIALOGEN ÄR VIKTIGNågot av det viktigaste vi gör är att hålla dialogen igång med våra hyresgäster. Det sker dagligen på många olika plan. Under 2010 hade vi dessutom ett antal organiserade aktiviteter där alla hyresgäster fick möjlighet att tycka till om oss och påverka vårt sätt att arbeta. På våren gick vi ut med en enkät där hyresgästerna fick tala om för oss vad de önskade att vi skulle åtgärda i allmänna utrym-men och på våra gårdar. Vi fick in över 3 000 förslag och tips. De allra flesta var möjliga att genomföra bums. Därför kallar vi dem Bums-åtgärder. Det blev så lyckat att vi bestämt oss för att göra en ny enkät med samma ambitionsnivå våren 2011. Vi har förstås också genomfört en mer traditionell mätning

av Nöjd-kund-index. Den gav vid handen att vi lyckats hålla samma nivå på nöjdheten som tidigare. Detta trots vår stora omorganisation och våra många nyrekryteringar i företaget. Mätningen visar också att vi ligger något över ett medelföretag. Det är självklart inte tillräckligt. Vår absoluta ambition är att våra hyresgäster ska vara mycket mer nöjda än kunder hos andra bo-stadsbolag. Mätningen visade också att våra hyresgäster inte är nöjda med vår klagomålshantering och vår avfallshantering. Därför blir dessa områden de viktigaste fokusområdena för 2011 och 2012. För att diskutera något så viktigt som boendet måste man ibland ta sig lite extra tid. Därför har vi tagit som vana att varje höst genomföra en heldagskonferens med lokala representan-ter för Hyresgästföreningen. Vi brukar vara omkring 25-35 per-soner som för en djupare diskussion kring olika förbättrings-områden och kring Förvaltarens strategiska framtidsfrågor.

2011 SKA BLI ROLIGTUnder 2011 verkar Fastighets AB Förvaltaren under delvis nya förutsättningar genom att den nya Allbolagen träder i kraft 1 januari. Det kommer bland annat att medföra en mer differen-tierad hyressättning och högre krav på affärsmässighet i alla våra förehavanden. Jag ser fram emot att få fortsätta utveckla bolaget i linje med den nya lagen, mot en större effektivitet och bättre kund-nytta. Vår fastighetsportfölj ska föryngras och utvecklas vidare med ytterligare några försäljningar av fastigheter till bostads-rättsföreningar. Vi ska förstås fortsätta bygget av hyresrätter i Ursvik men också planera för nyproduktion på andra håll i staden. Det ska bli både spännande och intressant att påbörja genomförandet av renoveringen i kv Ljungen. Planering av nästa renoveringsprojekt inleds också under 2011. Med fokus på att höja vår kundnöjdhet ska vi anstränga oss extra när det gäller service och bemötande men alldeles särskilt ska vi jobba på att förbättra vår klagomålshantering och med att planera för en helt ny avfallshantering. Det ska bli roligt! Fastighets AB Förvaltaren kommer under 2011 sälja dot-terbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg till vårt moderbolag Sundbybergs Stadshus AB. Det möjliggör för båda bolagen att kunna koncentrera sig på sina respektive uppgifter och att utvecklas inom sina respektive områden. Det kommer både våra ägare och våra kunder till gagn. Med så grundläggande fördelar som ett starkt varumärke och en stor efterfrågan på våra produkter kan man tro att det går att luta sig tillbaka och vara nöjd. Men det duger inte. Vi har högre ambitioner än så. Genom ett ödmjukt förhållnings-sätt inför omvärldens förändringar, en genomtänkt utvecklings-plan för vår fastighetsportfölj, pågående effektiviseringar och en fördjupad dialog med våra hyresgäster är Förvaltaren på väg att bli ett fräscht, spännande, kompetent och lönsamt fastig-hetsbolag.

Anette SandVD


”ATT VI BYGGER NYTT, 269 klimatsmarta lägenheter

i Ursvik.”

6 7

MARKNADEN FÖR BOSTÄDER

I Storstockholm råder fortsatt en stor brist på bostäder – sär-skilt i citynära lägen. Ett tecken på det är att närmare 300 000 personer köar för en hyresrätt inom ramen för Stockholms stads bostadsförmedling. Procentandelen en-personers hushåll med önskemål om smålägenheter fortsätter att öka – samtidigt som behovet av större lägenheter också ökar. Vi får också en äldre befolkning med ökade krav på olika typer av kvalitativt seniorboende.

FASTIGHETSMARKNADENTack vare säkra kassaflöden är bostadsfastigheter alltid intres-santa som investering. Under det senaste året har många hyreshus sålts i Stockholms innerstad och dess närmaste närförorter. Priset har legat på marknadsmässiga nivåer och köpare har för det mesta varit bo-stadsrättsföreningar. Bedömningarna för Stockholms framtida bostadsmarknad är:

•Behovet av billiga bostäder fortsätter att vara stort.

•Fortsatt differentierande hyror.

•Kostnaden för att bygga bostäder ökar.

•Ökade skillnader i hyresnivåer mellan nyproduktion och äldre fastigheter.

NORRA STORSTOCKHOLMIdag bor drygt 1,2 miljoner i de aktuella kommunerna. De flesta finns i Stockholms kommun, med knappt 830 000 invånare. Järfälla, Sollentuna, Solna och Täby har alla cirka 65 000 invånare vardera. Ekerö är minst med cirka 25 000 och Sundbyberg näst minst med cirka 38 000 invånare. Framtids-utsikterna är positiva för samtliga kommuner. Totalt förväntas befolkningen i regionen växa med 15-20 %, motsvarande un-gefär 200 000 personer, de närmaste tio åren.

FASTIGHETSBESTÅNDI Norra Storstockholm fanns vid årsskiftet 2009/2010 cirka 623 000 lägenheter, varav 83 % i flerbostadshus. Med påbörjad nybyggnation (till och med kvartal 3, 2010) är siffran 627 000. Av de knappt 520 000 lägenheterna i flerbostadshus, ägs 50 % av bostadsrättsföreningar.

NYPRODUKTIONSedan 2007 har den genomsnittliga nyproduktionen av lägen-heter i flerbostadshus varit cirka 3 900 per år i Norra Stor-stockholm, totalt cirka 15 500 st. Antalet byggstarter minskade i samband med lågkonjunkturen, och under 2009 påbörjades endast drygt 3 000 lägenheter. Av nyproduktionen har andelen

hyresrätter legat runt 30 % under de senaste fyra åren. Undan-taget var 2009, då andelen var så hög som 73 %.

SUNDBYBERGDe senaste tio åren har Sundbybergs befolkning ökat, efter- frågan på bostäder likaså. Priserna på bostadsrätter och villor har därför stigit. Ett starkt varumärke, närheten till Stockholm och de goda kommunikationerna gör Sundbyberg mycket konkur-renskraftigt. Många vill hyra sin lägenhet och hyresfastigheter har blivit allt attraktivare som investeringsobjekt. Sedan flera år pågår en för- ändring där hyresnivån också ska spegla kundens upplevelse av boendet, och inte enbart fastigheternas skick och standard. Denna förändring inleddes hos oss redan 2009 och fortsatte 2010. Sedan januari 2007 har det skett ett femtiotal lagfarna försäljningar av hyresfastigheter i Sundbybergs kommun. Cirka hälften är försäljningar till bostadsrättsföreningar.

FASTIGHETSBESTÅNDI Sundbyberg har nyproduktionen av cirka 1 200 bostäder påbörjats sedan 2007. Av dessa är knappt 75 % lägenheter i flerbostadshus, varav cirka 800 är bostadsrätter. Vid årsskiftet 2009/2010 fanns drygt 19 000 lägenheter i Sundbybergs kommun, vilket är cirka 3 % av samtliga lägen-heter i Norra Storstockholm. I relation till de övriga kommu-nerna i Norra Storstockholm har Sundbyberg en relativt låg andel småhus.

UTBLICK 2011Prognosen för 2011 är att konjunkturen i Europa får stor påver-kan på den svenska fastighetsmarknaden, bland annat genom hur räntorna utvecklas. Direktavkastningsnivåerna på bostads-fastigheter sjönk första kvartalet 2010, men har nu stabiliserats något. Bedömningen är att avkastningskraven 2011 kommer att hålla sig på en relativt stabil nivå. I Stockholm är bostadsbristen stor och den positiva befolk-ningsprognosen ställer höga krav på fler lägenheter. På flera håll är det också planerat för nybyggnation. Tre exempel är Norra Djurgårdsstaden i Stockholms kommun, Arenastaden med 2 000 nya lägenheter i Solna samt i Ursvik i Sundbyberg med 3 700 lägenheter. Från och med 1 januari 2011 börjar ett nytt system, som i fortsättningen styr hyressättningen, att gälla. Det innebär att allmännyttans ledande roll för hyresnivån försvinner. Men ris-ken för kraftiga hyreshöjningar är liten. Det beror på överens-kommelsen mellan Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgäst-föreningen om rekommenderad hyra.

FÖRDELNING LÄGENHETERI NORRA STORSTOCKHOLM

Solna 6,7% Lidingö 2,5%Sundbyberg 3,5%

Täby 2,4% Sollentuna 2,7% Stockholm 76,3%

Upplands Väsby 2,1% Järfälla 3,4% Ekerö 0,4%

FÖRDELNING ÄGAREI NORRA STORSTOCKHOLM

Övriga enskilda ägare

Kooperativa (inkl. brf) Offentliga

28%

50%

22%

45 000

40 000

35 000

30 000

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0

Antal lägenheter

Allmännyttan Övriga

ANTAL LÄGENHETER I NORRA STORSTOCKHOLMEXKLUSIVE STOCKHOLMS KOMMUN

Upplan

ds Vä

sby

Järfä

llaEke

röTä

by

Sollen

tuna

Sundb

yber

gSoln

a

Liding

ö

FÖRDELNING BOSTÄDERSUNDBYBERG

Småhus Övriga

Hyresrätter Bostadsrätter

65%

6%

28%

1%

STÖRRE FASTIGHETSÄGAREI SUNDBYBERG EXKL. FÖRVALTAREN (KVM)

J&E Reibo Fastighets AB

Privatperson

Wåhlin Fastigheter AB Vega Fastigheter AB

HSB Ek. Förening

27 6569 446

10 796

5 230

4 984

Med 7 936 lägenheter har vi en stark ställning på den lokala bostadsmarknaden. I Sundbybergs stad äger vi cirka 44 % av lägenheterna i flerbostadshus och cirka 62 % av hyresrätterna.Vid årsskiftet 2010/2011 hade vi en uthyrbar yta på 673 862 kvm, där 78 % bestod av bostäder och 22 % av lokaler. Den genomsnittliga lägenhetsytan är cirka 71 kvm. Relativ-hyran för tre rum och kök på 77 kvm är 910 kr per kvm och år. Våra 82 bostadsfastigheter är byggda mellan 1909 och 1990.

OMBILDNINGARVi har från 2008 till 2010 sålt 16 fastigheter, med sammanlagt 1 277 lägenheter, till bostadsrättsföreningar. Bakgrunden är vårt uppdrag att bidra till ett varierat utbud av upplåtelsefor-mer i alla stadsdelar, som i sin tur ger en valfrihet till invånarna i Sundbyberg. Framförallt har ombildningarna skett i stadsde-lar där hyresrätter dominerar.

NYPRODUKTIONFör att påbörja en förnyelse av fastighetsportföljen, tog vi i sep-tember 2010 första spadtaget för byggandet av 269 lägenheter i Ursvik. Lägenheterna börjar förmedlas vintern 2011/2012. De första inflyttningarna sker under hösten 2012. Intresset är redan stort med över 5 000 intresserade.

EFTERFRÅGAN Efterfrågan på hyresrätter är stor i Sundbyberg, mycket större än utbudet på lediga lägenheter. Trots det är vi de enda som bygger nya hyresrätter i Sundbyberg 2010/2011. Efterfrågan visar sig inte minst i tillströmningen till vår bostadskö. Tidigare fanns 7 000 i kön, men efter att vi öppnade den för sökande från hela landet i mars, hade vi i slutet av året uppemot 25 000 sökande. Behovet av fler bostäder blir ännu tydligare om man tit-tar på Sundbybergs befolkningsökning. Mellan 2008 och 2010 var ökningen 3,8 %, vilket betydde en total befolkning i slutet av 2010 på drygt 38 000. Det visar dessutom att Sundbyberg är bland de främsta kommunerna i Sverige vad gäller befolk-ningsökning. I samband med befolknings- och företagsexpansionen i Sundbyberg, ökar alltså behovet av bostäder, inte minst hy-resrätter. Omflyttning internt var 5 % och de som flyttade från Förvaltaren var 6 %. Omflyttningen totalt var 11 %.

SOCIALT SAMHÄLLSANSVARVi har bostäder för olika målgrupper. En grupp som har det

FÖRVALTARENS BOSTÄDER

särskilt svårt på bostadsmarknaden är unga. Därför har vi skapat 40 nya lägenheter speciellt för ungdomar, och satsningen fort-sätter 2011. Sveriges befolkning lever allt längre och många äldre vill ha ett boende med bättre tillgänglighet, trygghet, gemenskap och god service. 13 % av befolkningen är över 65 år och 4 % är 80 år eller äldre. Idag erbjuder vi plusboende med 93 lägenheter för personer över 65 år. Dessutom tillkommer 12 lägenheter med plusboende i samband med byggandet i Ursvik. Under 2010 projekterade vi ombyggnaden av 34 lägen-heter till s k trygghetsboende i Hallonbergen som riktar sig till personer över 70 år. Lägenheterna har bra tillgänglighet och gemensamma utrymmen där man kan äta tillsammans och umgås. I samarbete med kommunen kommer även personal att finnas tillgänglig vid vissa tider under dagen. Lägenheterna förmedlas endast till Sundbybergsbor och inflyttning sker hös-ten 2011. Under 2009 och 2010 har 10 genomgångsbostäder för flyktingar förmedlats till kommunen.

KUNDNÖJDHETUnder 2010 förbättrade vi metoden att mäta hur nöjda våra hyresgäster är med sitt boende. Undersökningen delades upp i två delar. På våren frågade vi vilka praktiska åtgärder i husen och på gårdarna som de boende ville få gjorda under året. De flesta önskemålen var fullt realistiska, och merparten genom-förde vi under året. Avfallshanteringen fick mest uppmärksam-het av alla frågor. Att förbättra den innebär en stor utmaning för oss under de kommande åren. Under hösten erbjöds ett urval av hyresgästerna möjlig-heten att svara på en nöjd-kund-mätning. Med den ville vi få en bredare bild av hur man upplever service, bemötande och underhåll av hus och gårdar. Resultatet ligger en bit över branschsnittet. Vi får goda betyg på tillgänglighet och bemötande. Men det finns några punkter där vi kan bli bättre, och svaren är ungefär detsamma i alla våra distrikt (se tabell sidan 9, ”Det här kan vi förbättra”).

VARUMÄRKEVår kommunikation strävar efter att vara planerad och genom-tänkt. Vi använder webbplatsen, kundtidningen, TV-kanalen, annonser och PR för att nå breda målgrupper. Under året för-nyade vi kundtidningen I mina kvarter. Under 2010 började vi också arbetet med att ge vårt varumärke ett nytt innehåll och ett nytt grafiskt uttryck. Samtidigt gjorde vi en varumärkesmät-ning (se diagram sidan 9, ”Varumärkesindex”).

LÄGENHETERNAFÖRDELADE EFTER STORLEK

5 rok eller större

3 rok 4 rok

1 rok 2 rok

37%

13%

33%

14%

3%

FÖRVALTARENS ANDELSUNDBYBERG (FLERBOSTADSHUS)

Äganderätter/Övriga Förvaltaren

Hyresrätter(exkl Förvaltaren)

Bostadsrätter

26%

43%

1%30%

NKI BOSTÄDERNÖJD-KUND INDEX

Lägst resultat 42-57

Medelresultat 57-68

Högst resultat 68-75

0%

10%

20%

30%

40%

100%

90%

80%

70%

60%50%

63

Förvaltarens resultat jämfört med andrabostadsföretag (22 företag, 2010)

I undersökningen har en 9-gradig skala använts som sedanomräknats till en 100-gradig betygsskala.

Förvaltarens NKI (Nöjd kund index): 63

DET HÄR KAN VI FÖRBÄTTRA•Skötsel och underhåll av lägenheter, hus och gemensamma utrymmen något svaga betyg. Skötseln av utemiljön

ges emellertid ett medelbetyg.

•Hanteringen av grovavfall ges ett svagt betyg.

•Städning och underhåll av tvättstugor och tvättmaskiner ges aningen svagt betyg.

•Hanteringen av klagomål måste klart förbättras.

%100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Alla

VARUMÄRKESINDEXSkulle du kunna tänka dig att boi en hyresrätt från Förvaltaren?

32

Sundb

yber

g

57

Solna

34

Kungs

änge

n

23

Upplan

ds Vä

sby

19

Kungs

holm

en

16

Täby

15

8 9


”MITT BARNBARNSförsta steg.”

12 13

I centrala Sundbyberg finns mycket av den ursprungliga staden kvar vilket också bidrar till småstadskänslan. Trävillor från förra sekelskiftet och vackra stenhus samsas med betydligt modernare fastigheter. Inom Centrala Sundbybergs stadsdelar finns samtliga upp- låtelseformer väl representerade; hyresrätter i privat och kommu-nal förvaltning, bostadsrätter samt egna hem. På lokalsidan råder en stor variation och konkurrens med många privata aktörer. Utöver själva stadskärnan har distriktet fastigheter i 40- och 50-tals idyllerna Storskogen, Tulemarken och Lilla Alby. Dess-utom äger vi en fastighet i Duvbo. Som bostadshyresgäst i centrala Sundbyberg har man nära till service och allt som Sundbyberg erbjuder. Många hyresgäs-ter väljer också att personligen besöka vårt distriktskontor. Vi äger knappt en fjärdedel av bostäderna i distriktet. Be-ståndet är relativt sett det minsta hos Förvaltaren samtidigt som efterfrågan här är som störst. Att få en lägenhet här tar ofta mellan 15-25 år. Efter försäljningar till bostadsrättsföreningar kommer kötiden antagligen att öka. De största och mest attraktiva lokalerna finns i distriktet. Lokalerna är mycket efterfrågade och blir sällan lediga. Många av distriktets fastigheter är äldre, vackra och anrika. De innehåller ofta en blandning av bostäder och kommersiella lokaler. De mest centrala fastigheterna inrymmer välkända bu-tiker och restauranger, som SATS Gym, Systembolaget, Restau-rang Grand Garbo och Mc Donald’s.

FASTIGHETERNAHusen i centrala Sundbyberg är inte byggda under en och samma tidpunkt. Stadskärnan har vuxit fram under mer än hundra år. Detta gäller även våra hus. Vi har därför inte några generella underhållsprogram för fastigheterna. Men under året har vi investerat i en rad olika underhållsåtgärder; bland annat en omfattande upprustning av gården på kv. Bageriet, ombygg-nation av hissar samt omläggningar av flera tak. Vi har dessutom genomfört en rad så kallade Bums-åtgär-der, i nära dialog med kunderna. Bums-åtgärd är önskemål som åtgärdas snabbt. Under året har vi exempelvis rensat i cykel-rum, planterat nya växter, förbättrat belysningar och målat om trapphus.

ANALYS 2010 OCH UTBLICK 2011Årets största utmaning har varit att få den nya organisationen på plats och alla processer att fungera. För hyresgästernas bästa har vi också byggt om distriktskontoret till större lokaler med en rymligare kundmottagning. En annan viktig fråga under året har varit att få in miljötänk i våra processer. Under året har också en rad miljöåtgärder vid-tagits.

DISTRIKT CENTRALA SUNDBYBERGMed Duvbo, Storskogen, Lilla Alby och Tulemarken

I 250 lägenheter i Storskogen har vi sedan tidigare individuell mätning av el och varmvatten. Det innebär att de boende bara betalar för den faktiska förbrukningen, något som skapar möj-ligheter att spara pengar och samtidigt vara snäll mot miljön. Under 2010 har vi även installerat en återvinningsstation för insamling av matavfall, ett projekt som fortsätter under 2011. Att samla in matavfall är ett nytt miljökrav från Sundby-bergs Stad. Under 2011 fortsätter vår satsning på ökat underhåll med åtgärder som kunden direkt kan se och som skapar trivsel. Men även åtgärder som sparar energi och ökar säkerheten i våra hus. Arbetet med det systematiska brandskyddsarbetet och den obligatoriska ventilationskontrollen fortsätter. Ett antal fastig-heters yttertak och fönster kommer att bytas ut. Även renove-ringar och moderniseringar av en del värmesystem kommer att utföras. Vi fortsätter även våra satsningar på uppfräschning av en-tréer och gårdar.

FASTIGHETSUNDERHÅLLCENTRALA SUNDBYBERG

12 Mkr

2 Mkr

6 Mkr

4 Mkr

Inre underhåll* Energiåtgärder* Avser byte vitvaror

Oplanerat underhåll

Lagkrav Tekniska installationer

Lokalunderhåll

Övrigt underhåll Trädgård Tidsbegränsatunderhåll

4 Mkr

4 Mkr

4 Mkr

3 Mkr

4 Mkr

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

HYRESGÄSTERSBOENDETID

CENTRALA SUNDBYBERG

0-5

år

6-10

år

11-1

5 år

16-2

0 år

21-2

5 år

26-3

0 år

31-3

5 år

36-4

0 år

41- å

r

%

kr/kvm1 200

1 000

800

600

400

200

0

2009 2010

Intäk

ter

Drift

Under

håll

Driftn

etto

RESULTATCENTRALA SUNDBYBERG

50

40

30

20

10

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

ELCENTRALA SUNDBYBERG

200

150

100

50

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

VÄRMECENTRALA SUNDBYBERG

Centrala Sundbyberg

Bostadsarea, kvm 177 863

Lokalarea, kvm 55 120

Totalarea, kvm 232 983

Antal fastigheter 33

Antal lägenheter 2 783

Medelstorlek, kvm 65

Medelhyra, kr/kvm 946

Outhyrd area bostäder, % 0

Omsättning lägenheter inkl interna byten, antal 342

Outhyrd area lokaler, % 5.6

Centrala Sundbyberg 2010 2009

Intäkter, mkr 252 259

Drift, mkr 102 107

Underhåll, mkr 42 42

Driftnetto, mkr 107 110

Överskottsgrad, % 43 43

Marknadsvärde, mkr 3 003 2 931

Yta, kvm 232 983 252 316

LÄGENHETSFÖRDELNINGCENTRALA SUNDBYBERG

5 rk

3 rk 4 rk

1rk 2 rk

38%

30%

11%1%

20%

14 15

FASTIGHETSFAKTA Centrala Sundbyberg med Duvbo, Storskogen,

Lilla Alby och Tulemarken

IDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress

1 Bageriet 23 Humbleg 30-36, Högklintav 17-39, Landsv 53-63 1972 1972 243 10 576 8 693 19 269 175 24 0 129

2 Banken 8 Espl. 4-8, Landsv 58-62, Vasag 1-13 1968 1968 197 11 896 3 705 15 601 317 14 0 0

3 Basaren 1 Franstorpsv 19-29, Landsv 65-67 1969 1969 121 4 557 5 741 10 298 95 22 0 153

4 Berghällen 11 Gjuteribacken 14 1989 1989 21 1 302 20 1 322 14 1 0 0

5 Berghällen 16 Gjuteribacken 2 1989 1989 26 1 632 20 1 652 18 1 34 0

6 Bildhuggaren 11 Mariagatan 1-5, Prästgårdsg 6-10 1969 1969 97 4 428 5 266 9 694 60 9 0 93

7 Bävern 2 Friluftsv 29-31, Vackrav 12-16 1958 1958 110 9 291 3 360 12 651 143 22 6 240

8 Dalen 1 Tulegatan 63-67 1978 1978 28 1 759 295 2 054 19 1 0 0

9 Ekdungen 1 Järnvägsgatan 19-23 1967 1967 119 8 264 761 9 025 100 4 73 0

10 Ekorren 2 Ateljevägen 2-28 1955 1955 102 9 606 454 10 060 154 11 0 4

11 Enen 8-9 Björkhagsv 2, Järnvägsg 80 1909 1929 7 155 0 155 1 0 0 0

12 Fasanen 3 Furuv 28, Rensg 2 Stenbrottsg 4, Tuleg 42 1950 1984 95 6 446 220 6 666 95 4 0 8

13 Grönskogen 1 Fågelsången 13 1929 1978 23 1 589 72 1 661 25 3 0 0

14 Gåsen 2 Vintergatan 21 1929 1989 28 1 893 0 1 893 26 0 0 0

15 Gåsen 6 Prästgårdsgatan 22 1980 1980 27 1 846 64 1 910 24 3 0 0

16 Göken 2 Skogsbacken 10-18 1954 1973 126 11 121 365 11 486 197 5 0 4

17 Hamnen 8 Hamngatan 27, 33 X 1930 1930 16 0 2 562 2 562 0 10 18 0

18 Kapellet 11 Esplanaden 14, Järnvägsg 40 1963 1963 30 1 739 457 2 196 32 3 10 7

19 Klippan 25 Trädgårdsgatan 22-28 1962 1980 122 8 159 671 8 830 134 12 18 10

20 Lönnen 7 Järnvägsgatan 1-11 X 1935,41, 1935,41, 54,62 54,62 20 0 4 590 4 590 0 18 20 14

21 Makaronen 8 Järnvägsg 66, Starrbäcksg 1 X 1978 1978 24 0 2 151 2 151 0 5 36 0

22 Maskinisten 2 Lekplatsvägen 1-7 1980 1983 46 2 499 754 3 253 28 3 0 0

23 Metallarbetaren 1 Bergsg 5-15, Lekplatsv 2-10, Tuleg 35-47 1980 1980 148 9 494 1 552 11 046 109 16 0 83

24 Muraren 9 Järnvägsg 30, Stationsg 1-5, Stureg 29 1963 2002 110 3 166 5 038 8 204 59 11 0 0

25 Polaris 2 Bergdalen 1-5 1952 1974 84 7 447 396 7 843 100 6 0 0

26 Pollux 2 Bergdalen 2-8 1952 1974 128 11 209 725 11 934 151 10 0 12

27 Posten 12 Järnvägsg 24-26, Stureg 23 1929 1984 74 2 979 1 885 4 864 34 5 0 0

28 Pressen 1 Esplanaden 15-17, Stureg 32, Vegag 1 1929 1991 76 3 928 942 4 870 58 7 0 0

29 Renen 2 Ateljev 1-3, Skogsbacken 22-30 1956 1956 107 8 861 1 381 10 242 128 10 1 0

30 Ringaren 5 Otterstavägen 3-7 1990 1990 62 4 395 72 4 467 54 3 39 0

31 Rökeriet 5 Nybergs Torg 8, 10 A-B, Stationsg 6 1929 1998 14 234 668 902 3 6 0 0

32 Skogen 1 Lötgatan 2 1946 1994 16 948 100 1 048 18 2 0 0

33 Skogen 3 Lötgatan 4-6, Starrbäcksg 17-23 1978 1978 89 5 892 575 6 467 80 9 0 0

34 Spiken 4 Sturegatan 41/Esplanaden 13 1959 1960 23 818 1 712 2 530 10 7 0 19

35 Vargen 2 Friluftsv 4-26, Skogsbacken 13-33 1951 1971 166 13 640 2 146 15 786 238 27 2 12

36 Ängen 1 Löfströmsvägen 1 X 1939 1960 11 0 2 730 2 730 0 1 0 0

37 Östern 5 Götg 14-20, Råstensg 15, Tuleg 11-19 1960 1960 131 6 094 7 010 13 104 84 15 20 0

Totalt 2 869 177 863 67 153 245 016 2 783 310 277 788

MARKNADSVÄRDECENTRALA SUNDBYBERG

INTÄKTERCENTRALA SUNDBYBERG

INTÄKTER PER KATEGORICENTRALA SUNDBYBERG

CentralaSundbyberg

Förvaltaren övrigt CentralaSundbyberg

Förvaltaren övrigt

37% 35%

Garage P-plats

Bostad Lokal

74%

23%

2% 1%

63% 65%

9

3620

11

21

32

338

22

23

12

34

18 24

27

31

13

15

14

37

16

35

25

29

10

267

62

3

17

19

30

4

5

Fast

ighe

ter i

För

valta

ren

Loka

lfast

ighe

ter i

S

undb

yber

g A

B (d

b)

Värd

eår

Nyb

yggn

adså

r

Taxe

rings

värd

e m

kr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er

Uthyrningsbar yta (m2) Antalsuppgifter

28

1

16 17

Hallonbergen är en lugn stadsdel med rik grönska, bilfria går-dar och genomtänkt utemiljö med många fina promenadvägar och utsiktsplatser. I stadsdelens hjärta Hallonbergen stadsdels-centrum finns all närservice, sporthall, tunnelbana, bibliotek och kommunens Kulturcentrum för alla som gillar musik, dans, teater och konst. Hallonbergen står inför stora förändringar då stadsdelen efter 40 år är i behov av en större förnyelse. Gårdar, gångstråk och Hallonbergen centrum kommer att förnyas. Detta kom-mer att stärka stadsdelen som en attraktiv plats för arbetande och boende. Kötiderna för en lägenhet är mellan 1-7 år. Inom distriktet finns cirka 300 lokaler med låga vakanser. Förhand-lingar om ombildning pågår med en bostadsrättsförening, och skulle den genomföras finns det sen blandade upplåtelsefor-mer i alla stadsdelar. Ör är en av Sundbybergs minsta stadsdelar - och charmi-gaste. Husen byggdes på 1960-talet för den moderna familjen. Fortfarande är det många familjer som lockas till detta natur- nära och lugna bostadsområde vid sundbybergarnas favorit-plats Golfängarna. Våra fastigheter är byggda mellan 1964-67. Genom de se-naste årens försäljningar till bostadsrättsföreningar, har vår an-del av bostäderna minskat till 84 %. Ör är ett populärt område och kötiderna är 3-12 år. Där finns också ett mindre antal loka-ler med låga vakanser.

FASTIGHETERNAFastigheterna har ungefär samma ålder inom hela distriktet, och bebyggelsen är storskalig. Behovet av åtgärder är därför ungefär lika stort över hela beståndet och varje insats blir ofta resurskrävande. Vi kommer att se över utvecklingen i hela Hal-lonbergen, inklusive Hallonbergen centrum. Detta innebär även åtgärder för att effektivisera energianvändningen. Under året har vi genomfört flera större underhållsprojekt. Exempel-vis har dörrnyckeltuber bytts i hela området plus ombyggna-tion av tvättstugor och hissar. Vi har även genomfört en rad så kallade Bums-åtgärder, i nära dialog med kunderna. Det är önskemål som skall åtgärdas snabbt. Under året har vi till exempel satt upp nya anslagstav-lor i samtliga trapphus, bytt ut viss lekutrustning, planterat nya växter och ökat antalet städningar i tvättstugorna.

ANALYS 2010 OCH UTBLICK 2011Under 2010 har vårt huvudfokus varit att få den nya distriktsor-ganisationen på plats och att gå igenom arbetssätt och rutiner. Inom distriktet finns ett stort engagemang för våra kunder och våra fastigheter. Den stora utmaningen har varit att prioritera de ökade underhållsinsatserna utifrån de olika fastigheternas behov, lagkrav och våra kunders önskemål. Hallonbergen och Ör ska fortsätta att utvecklas tillsammans med omgivningen. Vi har redan attraktiva områden med närhet

DISTRIKT HALLONBERGEN/ÖRtill service, kommunikationer och grönområden. För att fort-sätta utvecklingen, och skapa än mer attraktiva bostäder, ska vi särskilja våra olika kvarter. Det sker genom att vi genomför kvartersvisa upprustningar, öppnar upp mellan kvarteren och mot närliggande områden. Vi utvecklar även gemensamma ytor och gångstråk så att Hallonbergen/Ör kan växa samman med omgivande stadsdelar. Under 2011 fortsätter vi vår satsning på ökat underhåll i dis-triktets fastigheter. Vi kommer att påbörja en stor renovering i fastigheten Ljungen 3 med 211 lägenheter. Efter 45 år är de fyra husen på Spelmanshöjden i Ör i stort behov av det. De ska även uppgraderas för ett miljövänligare och energisnålare boende. Renoveringen omfattar alla delar från stambyten, ge-mensamma utrymmen, gårdar och garage till nya badrum, kök och ytskikt. Vi har även andra stora utmaningar att arbeta med de kommande åren. En av de allra största är avfallshanteringen. Det är en av de viktigaste frågorna för våra kunder, och ett ar-bete där vi har stora kostnader och mycket merarbete. Därför måste vi jobba med den här frågan på ett mycket bredare och sammanhållet sätt, och inför 2011 har vi avsatt resurser för att påbörja detta. Genom fortsatt och förbättrad dialog med våra kunder, ska vårt erbjudande fortsätta att vara attraktivt, både för befintliga och nya kunder. Stadsdelarna ska utvecklas för att även attra-hera nya målgrupper.

FASTIGHETSUNDERHÅLLHALLONBERGEN/ÖR

2 Mkr 8 Mkr

3 Mkr

2 Mkr

3 Mkr

3 Mkr

Lagkrav


Inre underhåll* Övrigt

Tekniskainstallationer

Tidsbegränsattillval

Trädgård

Lokalunderhåll *Avser utbyte vitvaror

1 Mkr

5 Mkr

22

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0


HALLONBERGEN/ÖR

0-5

år

6-10

år

11-1

5 år

16-2

0 år

21-2

5 år

26-3

0 år

31-3

5 år

36-4

0 år

41- å

r

%

kr/kvm1 200

1 000

800

600

400

200

0

2009 2010

Intäk

ter

Drift

Under

håll

Driftn

etto

RESULTATHALLONBERGEN/ÖR

LÄGENHETSFÖRDELNINGHALLONBERGEN/ÖR

5 rk

3 rk 4 rk

1rk 2 rk

31%40%

11%

3%15%

50

40

30

20

10

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

ELHALLONBERGEN/ÖR

200

150

100

50

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

VÄRMEHALLONBERGEN/ÖR

Hallonbergen/Ör











Hallonbergen/Ör 2010 2009


Drift, mkr 129 123





Yta, kvm 265 672 270 266

18 19

FASTIGHETSFAKTA Hallonbergen och Ör

MARKNADSVÄRDEHALLONBERGEN/ÖR

INTÄKTERHALLONBERGEN/ÖR

INTÄKTER PER KATEGORIHALLONBERGEN/ÖR

Hallonbergen/Ör Förvaltaren övrigt Hallonbergen/Ör Förvaltaren övrigt

31% 37%

Garage P-plats

Bostad Lokal

79%

16%

4% 1%

69% 63%

9

13

74

5

11

12

1

3

2

8

14

6

10


1 Gullvivan 2 Mamsellstigen 2-8 1965-67 1965-67 89 9 860 56 9 916 120 3 94 0

2 Hundlokan 3 Majeldsvägen 1-23 1964 1964 100 11 135 59 11 194 166 3 42 49

3 Hästhoven 2 Örsvängen 9-15 1965 1965 89 9 824 38 9 862 128 4 95 0

4 Kartan 1 Lötsjövägen 2-6, Rissneleden 7, Skolgången p-pl - 1972 0 2 478 18 040 20 518 51 9 76 0

5 Kompassen 1 Lötsjöv 1 A, Hall.pl 2-20, Rissneleden 1-5 1972 1993 165 11 536 8 107 19 643 194 9 0 0

6 Ljungen 3 Spelmanshöjden 1-26 1964 1964 134 14 739 346 15 085 211 10 78 90

7 Orienteraren 8 Hallonbergsv 1-47, Skolgången 2 1971 1971 153 15 877 4 779 20 656 218 24 0 160

8 Penninggräset 2 Ringleken 1, Örsvängen 1 X 1965 1975 7 0 1 621 1 621 0 8 6 0

9 Skidåkaren 7 Skidbacken 4-70 1972 1972 228 26 291 2 365 28 656 344 34 0 297

10 Stigfi nnaren 8 Bergshöjden 4-68 1972 1972 220 25 389 2 378 27 767 338 36 0 258

11 Terränglöparen 11 Hallonbergsplan 5-7, Lötsjöv 1 B X 1971 1984 190 0 23 472 23 472 0 71 0 159

12 Terränglöparen 9 Lötsjövägen 9-99 1970 1970 319 35 239 2 208 37 447 455 27 0 390

13 Vandraren 8 Rissneleden 17-95 1971 1971 356 37 783 6 269 44 052 487 56 0 426

14 Violen 2 Logdansv 2-48, Örsvängen 6 1967 1967 182 20 110 766 20 876 270 20 64 195

Totalt 2 233 220 261 70 504 290 765 2 982 314 455 2 024

Fast

ighe

ter i

För

valta

ren

Loka

lfast

ighe

ter i

Sun

dbyb

erg

AB

(db)

Fast

ighe

ter i

För

valta

ren

HB

C A

B (d

b)

Värd

eår

Nyb

yggn

adså

r

Taxe

rings

värd

e m

kr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er


20 21

Rissne har från att det byggdes på 80-talet varit Sundbybergs mest gröna stadsdel med lagom stora kvarter och kringbyggda gårdar där barn och vuxna kan röra sig fritt utan att störas av biltrafik. I stadsdelens mitt finns Rissne Torg med närservice och tunnelbana. Rissne är också den konstnärliga stadsdelen med ett av Sve-riges största konstgallerier. Runt omkring i utemiljön finns ett sextiotal skulpturer som är skapade av 12 kända konstnärer. Rissne ger ett sammanhängande intryck, eftersom hela om-rådet byggdes under samma tidsperiod. Efterfrågan på våra lä-genheter i Rissne är stor. Kötiden ligger på 1-10 år, beroende på vilken lägenhetsstorlek som önskas. Från att ha varit en stads-del med övervägande barnfamiljer, är numera åldersstrukturen blandad. Fram till 2009 var vår marknadsandel i Rissne cirka 90 % för bostäder. I samband med försäljningar till bostadsrättsfören-ingar har andelen minskat till cirka 72 %. Rissne har sedan 80-talet varit i stort sett oförändrat, men de närmaste åren kommer stadsdelen att förtätas och få fler upplåtelseformer. Fler fastighetsägare bygger både flerfamiljs-hus och radhus. Dessutom kommer tvärbanan att gå genom Rissne. Det är positivt att området utvecklas. Samtidigt innebär för-ändringen en hel del byggverksamhet under de närmaste åren.

FASTIGHETERNATidigare ägde vi i stort sett alla fastigheter i Rissne. De senaste åren har dock nio av våra fastigheter ombildats till bostads-rättsföreningar, totalt drygt 700 lägenheter. En utmaning blir framtida reparationer och underhåll av våra hus. Eftersom de är byggda i stort sett samtidigt, kommer det att krävas en hel del när de omfattande underhållsåtgärderna ska utföras, t ex stambyten. Därför satsar vi redan nu stora re-surser för att löpande underhålla fastigheterna, för att om cirka 10-15 år koncentrera oss på stambyten med mera. Utöver det planerade underhållet har vi genomfört en rad sk Bums-åtgärder, i nära dialog med kunderna. Under året har vi t ex bytt ut fönsterbläck, planterat nya växter, sett över och förbättrat tvättstugeutrustning samt målat om trapphus. Under 2010 har vi även gjort en rad underhållsåtgärder, bland annat bytt ventilationsaggregat och dragkåpor, byggt om flera hissar, bytt belysning på hela Skvadronsbacken, installerat nya undercentraler, stamspolat samt utfört radonbesiktningar och OVK (obligatorisk ventilationskontroll).

ANALYS 2010 OCH UTBLICK 2011Distriktet med sin nya organisation har varit igång sedan hös-ten 2009, och har glädjande nog fått goda omdömen i årets Nöjd-kund-mätning.

DISTRIKT RISSNE med Ursvik

Under 2011 fortsätter vi arbetet med att byta ut ven tila tions-aggregat, byta dragkåpor, ventilationsbesiktningar, radonmät-ningar och stamspolningar. Fem hissar kommer också att byggas om. Flera av förskolorna kommer att renoveras. Ett par av för-skolegårdarna, med stora underhållsbehov, kommer att byggas om. Ytterligare åtgärder som planeras är byte av belysning i källare och trapphus i fastigheterna på Pjäsbacken. På gårdarna på Pjäsbacken kommer också en hel del växter att förnyas. Fastighetsbeståndet i Rissne har generellt bra energiför-brukningsvärden, men naturligtvis finns det alltid åtgärder att göra för att minska energiförbrukningen. Våra drifttekniker ar-betar både kort- och långsiktigt med att driftoptimera anlägg-ningarna, t ex i undercentraler och fläktrum. Efter ett års uppehåll hölls den 28 augusti de medeltida Rissnespelen på Rissne ängar. Evenemanget lockade närmare 20 000 besökare. Rissnespelen arrangeras av de byggherrar som har intressen i Rissne; JM, Skanska, Riksbyggen, Folkhem och Veidekke i samarbete med Förvaltaren. Rissnespelen är en del av projektet ”Stolt att bo i Rissne”. Spelen vänder sig till en bred publik och ska förstärka allt det positiva i distriktet. Med spelen får Rissneborna också en stark gemensam tradition att samlas kring.

FASTIGHETSUNDERHÅLLRISSNE

3 Mkr

2 Mkr

3 Mkr

3 Mkr

1 Mkr

10 Mkr

7 Mkr4 Mkr

Lagkrav * Avser utbyte vitvaror


Inre underhåll* Energiåtgärder Trädgård

Övrigt underhåll Tekniskainstallationer


18

16

14

12

10

8

6

4

2

0


RISSNE

0-5

år

6-10

år

11-1

5 år

16-2

0 år

21-2

5 år

26-3

0 år

31-3

5 år

36-4

0

41- å

r

%

kr/kvm1 200

1 000

800

600

400

200

0

2009 2010

Intäk

ter

Drift

Under

håll

Driftn

etto

RESULTATRISSNE

LÄGENHETSFÖRDELNINGRISSNE

5 rk

3 rk 4 rk

1rk 2 rk

44%

30%

20%

4% 2%

50

40

30

20

10

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

ELRISSNE

150

100

50

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

VÄRMERISSNE

Rissne











Rissne 2010 2009


Drift, mkr 72 82





Yta, kvm 175 207 175 217

22 23

FASTIGHETSFAKTARissne med Ursvik


1 Artilleristen 1-5 Ridvägen 11-45, Kavalleriv 3 + 5, p-hus 1985 1985 225 20 509 1 745 22 254 266 18 153 10

2 Batteriet 1 Pjäsbacken 11-16 1984 1984 67 6 382 670 7 052 81 6 0 0



5 Batteriet 4 Pjäsbacken 2-6, p-hus 1984 1984 3 0 0 0 0 0 107 3

6 Bivacken 2 Kavallerivägen 24-32 X 1990 1990 40 0 4 687 4 687 0 24 94 0

7 Divisionen 1 Lavettvägen 11-15 1984 1984 52 4 612 892 5 504 59 4 0 0

8 Divisionen 2 Lavettvägen 21-25 1983 1983 59 5 658 494 6 152 67 4 0 0

9 Divisionen 5 Lavettvägen 3-7, p-hus 1984 1984 4 0 0 0 0 0 127 14

10 Dragonen 1 Kavallerivägen 10-18 1985 1985 49 4 583 505 5 088 59 7 0 0

11 Kasernen 1 Kasernvägen 1 X - - 0 0 1 548 1 548 0 1 19 0

12 Kvartermästaren 1 Rissne torg 1-9 X 1984 1984 34 0 4 136 4 136 0 12 0 0

13 Lien 1 Odalvägen 6-18 1986 1989 76 7 717 0 7 717 111 0 0 0

14 Lien 2 Odalvägen 4 + 30, p-hus 1987 1987 6 0 161 161 0 1 142 0

15 Lien 3 Odalvägen 20-28 1986 1986 64 6 425 0 6 425 92 0 0 1

16 Lådmakaren 2 Rissneleden 134-144 X 1985 1985 162 0 20 295 20 295 0 68 32 266

17 Parkering Valkyriavägen 1, p-pl - - 0 0 0 0 0 0 46 0

18 Räfsan 1 Valkyriavägen 3 - - 0 0 0 0 0 0 0 0

19 Räfsan 2 Valkyriavägen 5 1987 1987 26 2 647 40 2 687 35 1 0 0

20 Räfsan 4 Valkyriavägen 9 1987 1987 1 0 169 169 0 2 0 0



23 Skvadronen 2 Skvadronsbacken 21-27 1982 1982 52 4 840 736 5 576 61 3 0 11





28 Skvadronen 7 Skvadronsbacken 71-76 1982 1984 72 5 759 2 398 8 157 73 3 0 0

29 Skvadronen 8 Skvadronsbacken 81-86 1982 1982 63 682 6 117 490 6 607 84 2 0 11

30 Skvadronen 9 Skvadronsbacken 6, p-hus 1982 1982 6 707 0 0 0 0 0 204 7

31 Solskiftet 1 Valkyriavägen 6-16 1987 1987 74.8 7 622 0 7 622 112 0 0 0

32 Solskiftet 2 Valkyriavägen 2 - - 0 0 0 0 0 0 48 0

33 Solskiftet 3 Valkyriavägen 4 + 32, p-hus 1987 1987 5 861 0 161 161 0 1 155 5

34 Solskiftet 4 Valkyriavägen 18-30 1987 1987 79.85 7 670 641 8 311 110 5 0 0

35 Spaden 1 Odalvägen 3-15 1987 1987 85 675 8 363 427 8 790 116 2 0 3

36 Spaden 2 Odalvägen 17-27 1987 1987 57 049 5 843 27 5 870 80 2 0 2

37 Spaden 3 Odalvägen 1+ 29, p-hus 1987 1987 6 407 0 161 161 0 1 134 0

38 Ställningsmakaren 2 Rissneleden 128-132 (Mark) X - - 3.76 0 0 0 0 0 0 0

39 Sundbyberg 2:56 Lavettvägen 1, p-hus 1985 1985 3 789 0 0 0 0 0 70 0

40 Sundbyberg 2:57 Kavallerivägen 1 (p-hus) X 1985 1985 2 666 0 130 130 0 1 153 0

41 Sundbyberg 2:79 (Mark Ursvik) – – 2 848

42 Sundbyberg 2:83 (Mark Ursvik) – – – – – – – – – –

43 Sundbyberg 2:94 (Mark Ursvik) – – – – – – – – – –

44 Vikingen 4 Mjölnerbacken 41-46 1986 1986 84 825 8 582 68 8 650 116 1 11 18

45 Vikingen 5 Mjölnerbacken 51-54 1986 1986 60 106 5 794 415 6 209 82 2 2 0

Totalt 1 975 162 354 43 649 206 003 2 171 186 1 507 395

Fast

ighe

ter i

För

valta

ren

Loka

lfast

ighe

ter i

S

undb

yber

g A

B (d

b)

Värd

eår

Nyb

yggn

adså

r

Taxe

rings

värd

e m

kr

Bos

täde

r

Loka

ler

Tota

lt

Läge

nhet

er

Loka

ler

P-pl

atse

r

Gar

agep

lats

er


INTÄKTERRISSNE

MARKNADSVÄRDERISSNE

INTÄKTER PER KATEGORIRISSNE

Rissne Förvaltaren övrigt Rissne Förvaltaren övrigt

26% 32%

Garage

Bostad Lokal

89%

8%3%

74% 68%

9

137

4

5

11

12

1

3

2

8

14

6

10

36

20

21

32

33

22

23

39

38

40

34

24

28

29

31

15

37

16

35

25

45

44

26

27

1819

30

17

42

4341

24 25

Våra boendemiljöer ska upplevas som tilltalande, trivsamma och trygga. Vägen dit går genom långsiktigt underhåll och rätt service till våra kunder. Vi ska även erbjuda ett bekvämt boende för alla åldrar och hushåll, samt ändamålsenliga och eftertraktade lokaler som marknaden efterfrågar. För att nå en större ekonomisk stabilitet måste fastighets-portföljen, dvs de fastigheter vi äger, få en jämnare spridning av värdeåren och öka i värde. Det sker bland annat genom försälj-ning, nyproduktion och totalrenoveringar. För att höja värdet på varje fastighet måste även attraktionskraften öka. 2008 – 2010 har vi sålt 16 fastigheter och på så vis minskat antalet äldre fastigheter i portföljen. Samtidigt har vi skapat ekonomiskt utrymme för nyproduktion, samt renoveringar i de fastigheter vi har idag. Vidare har vi påbörjat byggandet av 269 lägenheter i Ursvik. Vi har tagit fram en övergripande utvecklingsplan för fas- tighetsportföljen för tiden 2011 – 2025. I den ingår framtida större renoveringar, försäljningar, nybyggnation och energi-effektiviseringar.

UNDERHÅLLUnder året har vi genomfört underhåll på våra fastigheter för drygt 100 mkr. Underhållet har till stor del handlat om energi-effektivisering. Flera gamla undercentraler har byggts om och kopplats upp mot ett styr- och övervakningssystem, vilket ger bättre kontroll över driften. Andra exempel är byte av belysning i trapphus och garage. Här har vi installerat lågenergilampor med närvarostyrning. I Rissne har en del ventilationsanlägg-ningar byggts om i fastigheterna, där ny förbättrad värmeåter-vinning installerats. Även här har syftet varit att minska energi-användningen. Andra underhållsåtgärder har t ex varit omläggning av tak, ommålning av trapphus, byte av hissar och renovering av tvätt-stugor, där både maskiner och ytskikt bytts ut. Fokus har även legat på myndighetsåtgärder för att uppfylla lagkrav, t ex besiktning av skyddsrum, OVK-besiktningar, el-revisioner samt kontroll av rökluckor och andra funktioner.

PROJEKT – URSVIK – NYPRODUKTION Vi har tecknat ett entreprenadavtal med NCC gällande nypro-duktion av 269 lägenheter i Ursvik. De första spadtagen togs i september, med deltagande av ett tjugotal barn från försko-lor i Ursvik, Rissne och Hallonbergen. Lägenheterna kommer att vara fördelade inom två kvarter med fastighetsbeteckning Höladan 1 och Skörden 1. De båda kvarteren bildar trevliga innergårdar med grönytor. Skörden 1 är det kvarter som byggs först, och där påbör-jades markarbeten i augusti/september. Starten för inflyttning

VÅRA FASTIGHETER

är planerad till hösten 2012, och sker i etapper vartefter varje trapphus blir färdigt. Bygget av Höladan 1 beräknas starta under våren 2011. Kvarte-ret är under detaljprojektering, och första inflyttning är plane-rad till våren 2013. Ett av trapphusen kommer att vara anpassat för sk plusboende som passar de äldre lite bättre.

PROJEKT – LJUNGEN 3 I ÖR – RENOVERINGHusen på Spelmanshöjden 1-26, med 211 lägenheter, byggdes i början av sextiotalet och är typiska för sin tid. Nu är husen slitna och behöver renoveras. Renoveringen som nu genom-förs innebär att energiförbrukningen minskar med cirka 40 %. Fasader tilläggsisoleras och snålspolande armaturer installeras. Likaså installerar vi en värmepump som tar hand om energin i den varma frånluften. Renoveringen genomförs så att hyresgästerna kan välja att fräscha upp ytskikten i hela lägenheten eller i de delar som ingår i stambytet.

PROJEKT – HALLONBERGEN CENTRUMHallonbergen centrum är beläget i direkt anslutning till Hal-lonbergens tunnelbanestation. Fastigheten är i 5 plan. Bygg-nadens yta är cirka 26 000 kvm, varav 37 % är kontorsyta. Fastigheten innehåller kontor, butiker, vårdcentral, garage med mera. Syftet med projektet är att byta ut befintliga instal-lationer, samt minimera fastigheternas energi användning, och därmed minska kostnaderna för energi till 1/3.

FASTIGHETSUNDERHÅLLMODERBOLAGET

24 Mkr

19 Mkr

9 Mkr

5 Mkr

12 Mkr

Energiåtgärder LokalunderhållOplanerat underhåll

Trädgård Inre underhåll* Lagkrav

Övrigt underhåll Tekniskainstallationer


13 Mkr

8 Mkr

5 Mkr

8 Mkr

* avser utbyte vitvaror

3 500

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

FASTIGHETSBESTÅNDETÅLDERSSTRUKTUR I MODERBOLAGET

1950-1960

1960-1970

1970-1980

1980-1990

1990-2000

2000-

Antal lägenheter

600

500

400

300

200

100

02007 2008 2009 2010

Bostadsrätt Hyresrätt

PÅBÖRJAD NYBYGGNATIONSUNDBYBERG FLERBOSTADSHUS*

Ant

al n

ypro

duce

rade

läge

nhet

er

*Avser statistik t.o.m. kvartal 3/2010.

Energibesparing i Förvaltaren HBC AB (beräknad)

Före åtgärd Efter åtgärd Besparing MWh/år kWh/kvm MWh/år kWh/kvm %

Värme 5 960 213 1 996 71 67%

El fläktar 1 221 44 805 29 34%

Kyla 467 17 310 11 34%

Summa 7 648 274 3 111 111 59%

Nyproduktion Ursvik

Antal lägenheter Skörden 1 Höladan 1 Totalt

2 RoK 58 42 100

3 RoK 56 36 92

4 RoK 31 46 77

Totalt 145 124 269

26 27

Fastighetssektorn står för en stor del av de totala koldioxid utsläppen. Därför är det extra viktigt att vi som fastighetsägare tar vårt ansvar för miljön, och bidrar till att minska klimatpåver-kan och öka våra kunders trivsel. Till 2020 ska vi minska energianvändningen med 30 % från 1995 års värden. Det är en högre siffra än det nationella målet, men vår tydliga ambition är att nå 30 %. I vår miljöpolicy beskriver vi hur varje medarbetare ska agera för att bidra till en bättre miljö. Under 2010 antog vi därför en ny miljöpolicy som bättre speglar våra ambitioner. Sedan 2002 är vi även miljöcertifie-rade enligt ISO 14001:2004, och i slutet av 2010 fick vi vårt certifikat förnyat för tredje gången. Ett bevis på att vi har ett fungerande miljöarbete som ständigt förbättras.

MÅL OCH STRATEGIERÅr 2010 var ett händelserikt miljöår. Hela miljöledningssyste-met omarbetades och uppdaterades, en ny miljöpolicy antogs, nya långsiktiga miljömål beslutades, vi omcertifierades och to-talt sett så tog vi ett stort steg framåt inom många områden. De områden som vi satsar extra resurser på de kommande åren är energi, transporter, avfall och inköp.

ENERGI Till 2020 ska vi minska energianvändningen med 30 % från 1995 års värden. Under 2010 har vi tagit fram en handlingsplan som beskriver vägen dit. Den innehåller ett aktivt energiarbete med driftoptimering, energiuppföljning, energibesparande underhåll och renoveringar, information och utbildning. Under året har vi utvecklat arbetet med optimering, genom att fler byggnader kopplats upp till ett överordnat styrsystem. Det ger oss många möjligheter att reglera värme och tidsstyr-ning. Det kommande året börjar vi även att använda ett nytt energiuppföljningsprogram. Under 2010 har vi färdigställt samtliga energideklarationer, i enlighet med Lagen om energideklarationer. Dessa har visat på möjliga energibesparingsåtgärder som har tagits med i en-ergiåtgärdsplaner. En del av dem åtgärdades under året. Vi har

MILJÖ

dessutom utformat en långsiktig energistrategi, och identifierat de åtgärder i byggnaderna som krävs för att nå energimålen. Nya vitvaror som vi installerar är av bästa tillgängliga en-ergiklass. I allmänna utrymmen installerar vi energieffektiv ut-rustning, t ex tvättmaskiner, hissar och närvarostyrd belysning.

TRANSPORTERUnder året tog vi ett helhetsgrepp kring våra transporter, där ingår en ny riktlinje för resor i tjänsten, för att vi ska resa så miljövänligt som möjligt. Stora förbättringar skedde redan 2010, med bilpool, egna miljöbilar, tjänstecyklar, krav på miljöfordon hos leverantörer och entreprenörer och utbildning i Eco-driving.

AVFALLAvfall är en resurs som ska tas om hand. Vi uppmuntrar våra kunder att göra en miljöinsats genom minskad konsumtion, ökad återanvändning och ökad återvinning. Stora delar av vårt bestånd är anslutna till en sopsug som underlättar avfallshanteringen och minskar transporterna i våra boendemiljöer. Nu när vi bygger nytt i Ursvik installerar vi sop-sug med tre fraktioner (matavfall, hushållsavfall och tidningar). Matavfall kan göras om till biogas och ska därför sorteras ut från det övriga avfallet. Under året fortsatte vi inrättandet av sortering av matavfall. Nu kan kunderna i nio av våra fastighe-ter göra detta, och under 2011 tillkommer ytterligare 15. Våra kunder kan flera gånger i månaden lämna grovsopor, elektronik och farligt avfall till en mobil insamling.

INKÖPUnder året har vi påbörjat en byggriktlinje som vi använder vid inköp av bygg- och underhållsarbeten. Den innehåller hårt ställda miljökrav för att garantera att byggmaterial är miljövän-ligt, och att vi redan i planeringsfasen ser till att fastigheterna får miljötekniska lösningar. Under 2011 ska vi även ta fram mallar med miljökrav för övriga upphandlingar. Förutom relevanta miljökrav vid upphandlingar, efterfrågar vi miljömärkta och energisnåla produkter till kontoren.

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

ELMODERBOLAGET

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

kWh/kvm

1995 2007 2009 2010 Mål2020

VÄRMEMODERBOLAGET

Kg100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

20062007200820092010

SORTERAT AVFALL PER LÄGENHETMODERBOLAGET

Tidningar Färgat glas Pappers-förpackningar

och well

Ofärgat glas Hårda plast-förpackningar

Metall-förpackningar

28 29

Lokalmarknaden i Norra Storstockholm växer. Bland annat på-går flera stora satsningar på att bygga om industriområden till kontorsområden. Närheten till Stockholms innerstad, utmärkta kommunikationer och tillgången till både Bromma flygplats och Arlanda, gör Norra Storstockholm attraktivt. Mängden lediga lokaler i norra Storstockholm varierar be-roende på läget. Centralt är det färre än 10 %, och i mindre centralt läge cirka 15-20 %. De större aktörerna är Diligentia, AMF, Alecta, Brostaden och Humlegården. Lokalmarknaden i Sundbyberg består till största delen av kontor, med inslag av butiker. Ytorna är spridda över kom-munen, med viss koncentration kring Sundbybergs centrum. Bebyggelsen är varierande, både i fråga om utseende och ål-der. Den pågående utbyggnaden av tvärbanan Norr och Stora Ursvik, ombyggnationen av Mälarbanan samt Nya E18 är några stora projekt som ökar Sundbybergs attraktionskraft. De större aktörerna är Vasakronan och Fabege. Hyresnivåerna i Solna/Sundbyberg ligger mellan 800 – 2 500 kr/kvm och år. De högsta hyrorna återfinns i nybyggda lokaler i attraktiva lägen och i Sundbybergs centrum. Marknaden för kommersiella fastigheter är stabil, både när det gäller transaktioner och uthyrning av lokaler. För nya moder-na lokaler i centrala lägen minskar vakanserna och hyresnivåerna är på väg upp.

UTSIKTER 2011När svenskt näringsliv rankar kommunerna med bäst företags-klimat, hamnar Sundbyberg på topp tio. Kommunen växer, både befolkningsmässigt och med nya företag, vilket innebär att behovet av service och lokalytor ökar. Sundbyberg är en del i ett växande område, med närhet till Stockholms city och mycket goda kommunikationer. Även om den allmänna oron på marknaden påverkar lokalhyresmark-naden, ser det förhållandevis ljust ut för lokalmarknaden. De planerade förbättringarna på infrastrukturen, i kombination med storsatsningar på nya områden, gör att Sundbyberg även framöver är attraktivt för företagen.

FÖRVALTARENS LOKALERFörvaltaren har ett brett utbud av kommersiella lokaler för kontor, affärer, restauranger och lager, men även för offentlig service. Lo-kalerna bidrar starkt till näringslivets utveckling. Merparten ligger också i attraktiva lägen. Sundbybergs Stad är en stor kund och hyr lokaler för skolor, förskolor, fritidsgårdar och äldreboenden. Den totala lokalytan i moderbolagets drygt 600 lokaler är cirka 115 000 kvm. I slutet av 2010 var den ekonomiska vakansgraden cirka 4 %.

KUNDNÖJDHETGenom att ändra sättet att mäta kundnöjdheten på, har vi nu en mer nyanserad bild, samtidigt som vi kan diskutera helt andra frågor och stärka relationen. Jämfört med andra fastighetsägare klarar vi oss bra i en branschjämförelse. Det som kan förbättras är bättre information om vad som händer i närområdet och i fastig-heterna. Det som många är nöjda med är möjligheten att få kon-takt med vår personal och den service och det bemötande vi ger.

LOKALER – MARKNAD OCH BOLAGFÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER I

SUNDBYBERG AB (DB)I Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB (db) finns koncernens samlade bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2010 omsatte bolaget 60 mkr, vilket är en kraftig minsk-ning jämfört med 2009. Minskningen ligger helt i linje med riktlinjerna från ägaren, som anger att renodlade kommersiella fastigheter ska säljas i takt med att marknaden utvecklas. Den genomsnittliga hyresnivån för bolaget under 2010 uppgick till 955 kr/kvm och år. Årets resultat efter finansiella poster och skatt uppgick till 0,4 mkr. Bolaget har under året sålt fyra fastigheter samt en andel i en bostadsrättsförening. Förutom försäljningen av fastigheten Terränglöparen 11 till moderbolaget Fastighets AB Förvalta-ren, är försäljningen av fastigheten Freden Större 10 till Profi Förvaltnings AB den största fastighetsaffären under året. Efter försäljningarna under året omfattar fastighetsbeståndet i Förval-taren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB (db) cirka 45 000 kvm. Under 2011 har bolaget fortsatt fokus på uthyrningsarbete och driftöversyn. Uppföljande aktiviteter i anslutning till ge-nomförda fastighetsförsäljningar, och planering och förbered-elser inför kommande försäljningsaktiviteter.

FÖRVALTAREN HBC AB (DB)Hallonbergen centrum är den kommunikativa mötesplatsen för stadsdelarna Hallonbergen och Ör men också för det snabbt växande Ursvik. Detaljplanering pågår för en förtätning av såväl Ör som Hallonbergen och på sikt kan upp emot 3 000 nya bo-städer byggas här. Det ger förutsättningar för en utökad kom-mersiell service. Centrumet har ett flertal busslinjer, exempelvis till Stockholms Universitet och tunnelbanestation. Till Stock-holms Central tar det endast 12 minuter med tunnelbanan. Förvaltaren HBC AB (db) förvärvade 2010-05-01 fastighe-ten Terränglöparen 11 i Hallonbergen av moderbolaget Fastig-hets AB Förvaltaren. Fastigheten innehåller cirka 23 500 kvm lokaler för såväl handel och kontor som kommunal service. Uthyrningsgraden var 97 % vid årets slut. Verksamheten har skötts av inhyrd personal från moderbolaget. Omsättningen för perioden maj till december uppgick till 17 mkr. Genomsnittlig hyresnivå i fastigheten är 993 kr/kvm och år. Under året har en ny restaurang etablerats. Den är popu-lär och har framförallt många lunchgäster. Vidare har Sund-bybergs kommun etablerat ett nytt efterlängtat bibliotek och en ungdomsgård. Bland övriga viktiga hyresgäster kan näm-nas Coop livsmedel, Nightmare outlet, Coffehouse by George, Apoteksbolaget, Sign-up konferenscenter, Stockholms Läns Landsting och Sundbybergs kommun. I byggnaden finns ock-så Förvaltarens huvudkontor. Fastigheten har under året fått ny brandlarmsanläggning. Hissar har byggts om och värmesystemet injusterats. Under 2011 kommer värme- och ventilationssystemet att byggas om vilket kommer att leda till avsevärda energibesparingar.

FÖRDELNING LOKALYTAFASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (MB)

6%

14%

13%

2%1%

21%

16%

27%

ÖvrigtFörskola

Restaurang Skollokal Kommunlokal

Butik Kontor Lager

FÖRDELNING LOKALYTAFÖRVALTAREN HBC AB (DB)

Restaurang Vårdlokal

Kontor Lager

Butik Kommunlokal

25%

25%

35%

5%

7%3%

FÖRDELNING LOKALYTAFÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER I SUNDBYBERG AB (DB)

Övrigt

Restaurang Skollokal Vårdlokal

Butik Kontor Lager

69%

5%

4%

10%

3%

4%5%

kr/kvm490

480

470

460

450

440

430

420

410

4002009 2010

DRIFTNETTOFÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER

I SUNDBYBERG AB (DB)kr/kvm9 000

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 0002009 2010

MARKNADSVÄRDEFÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER

I SUNDBYBERG AB (DB) kr/kvm940

920

900

880

860

840

820

8002009 2010

INTÄKTERFÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER

I SUNDBYBERG AB (DB)

67

66

65

64

63

62

61

60

59

58

NKI

Servic

e

Trygg

het o

ch

säke

rhet

Sköts

el oc

h

unde

rhåll

NKI LOKALERNÖJD-KUND INDEX (MB)%

30

Sundbybergs Stadsnät är ett samlingsnamn för Förvaltarkon-cernens båda bolag, Sundbybergs Stadsnätsbolag AB (db) och Sundbybergs Bredband AB (db).

Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar den passiva fiberinfrastrukturen. Sundbybergs Bredband AB äger och för-valtar det aktiva bredbandsnätet, och transporterar bredbands-tjänster till och från slutkonsumenter: Internet, tv, telefoni och datatjänster för både hushåll och företag.

Sundbybergs Stadsnät är ett snabbt öppet fibernät som erbju-der full valfrihet. Slutkonsumenten väljer bland cirka 150 tjäns-ter från många olika konkurrerande leverantörer, och kan byta leverantör och tjänst när som helst.

UTBYGGNADUnder 2010 har utbyggnaden av Stadsnätet skett främst ge-nom förläggning av kanalisation i samband med pågående ex-ploateringsarbete i Stora Ursvik. Ett par hundra lägenheter har anslutits i centrala Sundbyberg och aktiverade slutkundsnoder har ökat med 12 %.

EKONOMII Sundbybergs Stadsnätsbolag AB uppgick nettomsättningen under 2010 till 11,6 mkr (8,3 mkr). Investeringar i passivt nät uppgick till 2,0 mkr (5,7 mkr) och resultat efter finansiella pos-ter var 0,5 mkr (1,3 mkr)

För Sundbybergs Bredband AB (db) har nettomsättningen uppgått till 14,1 mkr (12,0 mkr) och bolagets resultat efter fi-nansiella poster var -0,2 mkr (1,4 mkr).

ORGANISATION Ett antal organisatoriska förändringar har genomförts i syfte att optimera och effektivisera stadsnätsverksamheten i sin helhet. Det har i sin tur inneburit en genomgång av de båda bolagens

SUNDBYBERGS STADSNÄT

huvudprocesser och rutiner, samt en översyn av stödjande IT-system. Den 1 september skedde en verksamhetsövergång för an-ställda i Förvaltaren med en huvudsaklig sysselsättning inom stadsnätsverksamheten.

Samtliga stadsnätsanknutna resurser är numera anställda i Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och bolaget hyr sedan i sin tur ut resurser till systerbolaget Sundbybergs Bredband AB. Stadsnätsverksamheten bemannas av cirka tio heltidstjänster.

NYA SÄLJKONCEPTNya säljkoncept har tagits fram både för villaanslutning och för ökad aktiveringsgrad av slutkundsnoder. Kampanjer pågår och mottagandet har varit positivt. Stadsnätet har under året med-verkat i kommunens årliga och återkommande event, och tu-sentals orange stadsnätsballonger har delats ut till stadens barn.

VD är engagerad i SABOs utvecklingsprojekt, BoIT, vars syfte bland annat är att via en öppen tv-plattform göra vård- och fastig-hetsrelaterade tjänster tillgängliga för slutkonsumenter, till exem-pel, samhällstjänster, tvättstugebokning, tillgång till förbruknings-statistik, riktad information från fastighetsägaren, etc.

VIDAREUTVECKLA NÄTETSundbybergs Stadsnät är medlem i Stadsnätsfabriken, ett fo-rum inom ramen för Svenska Stadsnätsföreningen, som aktivt arbetar med att attrahera nya tjänsteleverantörer, utveckla en mångfald av tjänster, uppnå ökad konkurrens och minska kost-naden för tjänsteleveranser.

Sundbybergs Stadsnät och Stadsnätsfabrikens medlemmar har ett nära samarbete med branschorganisationerna SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen med syfte att vida-re utveckla de öppna näten.


”DEN LÅNGA VÄNSKAP EN VÄN OCH JAG HAFTsen vi var elva år.”

32 33

MEDARBETARE

Under 2010 fortsatte effektiviseringsarbetet, vilket påbörjades 2009. Syftet är att skapa en kompetent organisation nära kun-derna med korta beslutsvägar. Vi har koncentrerat oss på att effektivisera våra arbetsprocesser, rutiner och stödsystem. Vi har också arbetat fram en gemensam värdegrund som ska genomsyra hela organisationen. Värdegrunden fångar ock-så upp viktiga etik- och moralfrågor.

LEDARSKAPAv företagets elva chefer är åtta anställda 2009 eller senare. Samtliga chefer har eftergymnasial utbildning och dokumen-terad ledarerfarenhet. Samtliga medarbetare har haft ett utvecklings- och löne-samtal under året. Många även ett uppföljningssamtal. Med-arbetarundersökningen visar att andelen medarbetare som är nöjda med sitt utvecklingssamtal har ökat påtagligt.

KOMPETENSI samband med utvecklingssamtalen görs en individuell kom-petenskartläggning för medarbetarna. Personalenheten sam-ordnar företagsövergripande utbildningar. Under 2010 har vi i genomsnitt satsat 21 400 kr per anställd i form av utbildning och konferenser, vilket var en ökning med 5 500 kr jämfört med 2009. Under 2010 har vi också fortsatt satsningen på att utöka den fastighetstekniska kompetensen. Varje gång en vakans uppstår görs en analys om vilken typ av kompetens som företa-get och kunderna har mest nytta av.

REKRYTERING Fem nya medarbetare har anställts under året, samtliga med hög yrkeskompetens inom sitt specialistområde. Ytterligare fyra specialister har rekryteras under året, men kommer att tillträda i början av 2011. Några av dessa tjänster är IT-tjänster och innebär en kostnadseffektivisering, då vi tidigare anlitat inhyr-da resurser för motsvarande funktioner.

NÖJDA MEDARBETAREVi ska vara en arbetsplats där medarbetarna trivs och tar ansvar för sin egen och företagets utveckling. Under året genomfördes en medarbetarenkät för att mäta upplevelsen av företaget som arbetsgivare. Mätningen innan dess gjordes 2008. Årets mät-ning visar en mycket positiv förändring av samtliga nyckeltal;

engagemang, ledarskap, struktur och attraktivitet. Varje avdel-ning har bearbetat sitt resultat, och fokuserar under 2011 på 2-3 förbättringsområden.

HÄLSA OCH FRISKVÅRDFör att hålla sjukfrånvaron fortsatt låg, satsar vi på förebyg-gande hälsovård. Under 2010 erbjöds alla anställda att göra en omfattande hälsoundersökning. Företaget bidrar med 1 700 kr per anställd och år till personalklubbens verksamhet, inklusive idrottsförening och konstförening. Personalklubben arrangerar gemensamma aktiviteter, i syfte att bidra till välbefinnande och gemenskap. Alla anställda erbjuds massage i förebyggande syfte till subventionerat pris. På samtliga arbetsplatser serveras färsk frukt.

ARBETSMILJÖFör att få i gång ett mer aktivt arbetsmiljöarbete har samtliga skyddsombud, tillsammans med företagets personalansvarige, gått en gemensam arbetsmiljöutbildning. Sex arbetsplatsolyck-or/tillbud och ett färdolycksfall har rapporterats, ingen med allvarlig personskada. Alla chefer får med jämna mellanrum en uppdatering av sina arbetsmiljökunskaper.

PRAKTIKANTER OCH SOMMARVIKARIERI dag är medelåldern inom fastighetsbranschen hög. Ett sätt att ge ungdomar möjlighet att bekanta sig med branschen, är att ta emot sommarvikarier. Att erbjuda praktikplatser för stu-derande är ett viktigt och nödvändigt branschansvar som prio-riterats. Under 2010 har företaget haft 17 sommarvikarier. Två personer från Fastighetsskötarlinjen har gjort 5 veckors praktik på var sitt distriktskontor, och en student har praktiserat på ekonomiavdelningen. Vid urval till sommarvikariat och praktik prioriterar företaget hyresgästernas barn.

PERSONALVid årets slut uppgick antalet anställda till 114 (132) varav 42 (53) kvinnor och 72 (79) män. Av dessa har sju personer en tidsbegränsad anställning. Våra anställda fördelar sig på 44 fastighetsanställda och 70 tjänstemän. Minskningen av antalet anställda jämfört med 2009, förklaras av den omorganisering som genomförts. Medarbetarna hade vid årets slut en medelålder på 48 år. Andelen med längre anställningstid än tio år, var nästan 50 %.

ORGANISATION OCH FUNKTIONERMODERBOLAG

VD

Ekonomi/FinansChef

IT/KontorChef

VD-stabinkl Pers & Info

FASTIGHETSAVDELNINGENChef

FÖRVALTNING OCH MARKNADChef

TeknikChef

ProjektChef

HallonbergenChef

RissneChef

CentralaChef

Adm./Info MarknadChef

FÖRDELNING ANSTÄLLDAMODERBOLAGET

Tjänstemän33%

Fastighetsanställda30%

Fastighets-anställda 9%

Tjänstemän28%

Kvinnor Män

Index100

80

60

40

20

0

20102008

Tota

lt

Sverig

einde

x

Engag

eman

g

Leda

rskap

Strukt

ur

Attrak

tivite

t

NÖJD MEDARBETARINDEXMODERBOLAGET

74 7580

70 6967 7175

6266

77

Antal50

40

30

20

10

0

Kvinnor Män Totalt

ÅLDERSFÖRDELNING 2010MODERBOLAGET

20-29 30-39 40-49 50-59 60- år

34 35

Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs till 100 % av Sundbybergs Stad, via det nybildade koncernbolaget Sundbybergs Stadshus AB. Kommunfullmäk-tige, kommunstyrelsen och kommunens ägarutskott utövar ägarrollen gentemot koncernen.

STYRANDE ORGANSundbybergs kommunfullmäktige beslutar om ägardirektiv för koncernen Sundbybergs Stadshus AB. Kommunfullmäk-tige fastställer även bolagsordning och utser styrelseledamöter. Kommunfullmäktige ska få ta ställning innan beslut i koncer-nens verksamhet, som är av principiell betydelse eller av annars större vikt, fattas. Sundbybergs Stadshus AB ansvarar för att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Moderbolaget har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen, och ansvarar för styrning och uppföljning av dot-terbolagens verksamhet utifrån kommunfullmäktiges uppdrag. Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs, för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagen och dess styrelser och verkställande led-ningar, har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs.

•Denstrategiska planeringen utgår från ägardirektiven, där den verkställande ledningen analyserar vilka värdedrivande styrtal som finns i ägardirektiven. Ledningen planerar och samman-fattar därefter sin långsiktiga strategi (cirka 3 år) i en affärsplan. Den kortsiktiga strategiska planeringen (cirka 1 år) planeras av ledningen och sammanställs i bolagets verksamhetsplan. Affärsplan och verksamhetsplan fastställs av styrelsen.

•Denoperativa planeringen sker ute i organisationen, där led-ningens övergipande mål från verksamhetsplanen bryts ned och analyseras. Respektive enhet går igenom sin verksam-het och sätter upp mål och vilka handlingar som ska utföras under det kommande året. Den operativa planeringen sam-manställs i handlingsplaner, där varje affärsenhet upprättar en egen handlingsplan

• Genomförandet av den operativa verksamheten sker ute i våra affärsenheter, Förvaltning och Marknad och Fastighetsavdel-ningen, samt våra stödenheter; VD-stab, Ekonomi/Finans och IT. Förvaltning och Marknad har ansvar för driftnettot på företags-nivå, och är indelat i tre distrikt. På distrikten hanteras fram-

SÅ STYRS FÖRVALTAREN

förallt kundfrågor och den dagliga driften av verksamheten. Fastighetsavdelningen har ansvar för alla projekt, inköp och lagkrav som rör våra fastigheter. Avdelningen är in-delad i två enheter, varav en ansvarar för projekt- och underhållsgenomförandet. Den andra enheten har specia-listkompetens inom framförallt, drift, miljö, trädgård, lantmä-teri, upphandling/inköp och dokumenthantering/ritningsarkiv.

• Uppföljning och analys av handlingsplaner och resultatut-vecklingen på enhetsnivå, sker varje månad med rapport till ledningen om avvikelser från fastställd plan. Djupare analys och rapportering av handlingsplaner, verksamhets-planer, resultatutvecklingen och prognoser sker varje tertial av bolagets ledning. I samband med detta vidtas eventuella åtgärder eller omfördelning av resurser. Ledningen rappor-terar därefter tertialrapporten för styrelsen som slutligen fast-ställer denna.

POLICIESAlla policies beslutas av styrelsen.

INTERN KONTROLLVarje år upprättas en plan för intern kontroll där väsentliga processer som påverkar bolagets finansiella förhållanden kon-trolleras. Bolagets ledningsgrupp tillsammans med inköpsan-svarig och en affärscontroller ansvarar för genomförandet av kontrollen och utfallet återkopplas löpande till styrelsen. Kon-trollens syfte är att säkerställa att fastställda instruktioner och rutiner följs.

Under året har särskilt vikt lagts på:

•uppföljningavattinköps-ochattestrutinerföljs

•uppföljningavökadesatsningarpåunderhållsåtgärderihelafastighetsbeståndet

•uppföljningavbolagetsmiljöledningssystem

•uppföljningavnuvarandesystemförinreunderhållsamtin-förandet av avflyttningsbesiktningar

Granskningen visar att vi har tillfredsställande rutiner och instruk-tioner samt att uppdragen utförs på ett betryggande sätt. Utöver detta har bolagets ledning beslutat att alla processer ska genom-lysas för att möjliggöra förbättrings- och effektiviseringsåtgärder. Detta arbete påbörjas under 2010 och avslutas under 2011.

STYRNING

Uppföljning Strategiskplanering

Genom-förande

Operativplanering

• Rapportering• Prestationsuppföljning

och vidtagande av actions• Ev omfördelning

av resurser

• Kund• Driftnetto• Fastighet• Projekt/investeringar• Handlingsplaner

• Ägardirektiv• Analys av värdedrivande

styrtal• Affärsplan• Verksamhetsplan

• Målnedbrytning• Analys• Handlingsplaner

BOLAGSSTRUKTUR – KONCERN

FÖRVALTARENI URSVIK AB

Dotterbolag (helägt)Styrelse

FÖRVALTARENLOKALFASTIGHETER

I SUNDBYBERGDotterbolag (helägt)

Styrelse

FÖRVALTARENBOSTADSFASTIGHETER

I SUNDBYBERG ABDotterbolag (helägt)

Styrelse

SUNDBYBERGSSTADSNÄTSBOLAG AB


LEDNINGSGRUPPAnette Sand (VD)Johan Zetterberg

(Förvaltning och Marknad)Urban Holm

(Fastighetsavdelning)Magnus Ekström(Ekonomi/Finans)Anders Sundqvist

(Information)

FÖRVALTARENBOSTÄDER I URSVIK AB


FÖRVALTARENHBC AB


FÖRVALTARENFASTIGHETS-

UTVECKLING ABDotterbolag (helägt)

Styrelse

SUNDBYBERGSBREDBAND AB


SUNDBYBERGS STADSHUS ABStyrelse

FASTIGHETS AB FÖRVALTARENModerbolag

Styrelse

FörvaltningMarknad

Staber Fastighets-avdelningen

Bolag med anställda

Bolag utan anställda

36

ÄGARFÖRHÅLLANDENFastighets AB Förvaltaren, 556050-2683, ägs till 100 % av Sundbybergs stadshus AB som ägs av Sundbybergs stad.

VERKSAMHETENFastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag. Med 7 936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är För-valtaren ett av de största bostadsbolagen i Norra Storstock-holm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca 113 000 kvadrat-meter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager upp till större butiker och kontor. Fastighets AB Förvaltaren grundades 1947 och har sedan dess mycket aktivt bidragit till stadens uppbyggnad och dess utveckling fram till vad den är idag. Bolaget är miljöcertifierat enligt ISO 14001. Fastighets AB Förvaltarens rent kommersiella fastigheter finns i dotterbolagen Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundby-berg AB samt Förvaltaren HBC AB. Verksamheten inom stads-nät- och bredbandstjänster bedrivs i dotterbolagen Sundby-bergs Stadsnätsbolag AB samt Sundbybergs Bredband AB. I koncernen Fastighets AB Förvaltaren ingår även Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB innehållande ett projekt avseende nybygg-nation av 269 lägenheter i Ursvik, Förvaltaren i Ursvik AB som äger fastigheten Sundbyberg 2:94, Förvaltaren Bostadsfastighe-ter i Sundbyberg AB och Förvaltaren Fastighetsutveckling AB. Fastighetsrörelsen står för 97 % av koncernens omsättning.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRETDen 1 januari förvärvades fastigheten Terränglöparen 11 från dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB. Fastigheten såldes därefter vidare till det nybildade dotterbo-laget Förvaltaren HBC AB. Den 9 mars infördes Förvaltarens nya kösystem (Aktiv Kund) med ett gott resultat. Redan första dygnet registrerades ca 1 200 nya intressenter. Förvaltaren har nu ca 25 000 intressenter.En övergripande handlingsplan för Hallonbergen är framtagen och presenterad för styrelsen. Arbetet med fördjupad hand-lingsplan har påbörjats och beräknas bli klar under 2011. Nyproduktionen i Ursvik och projekteringen avseende om-byggnadsprojektet i kvarteret Ljungen är påbörjad. Fastighets AB Förvaltaren har förvärvat mark i Ursvik från ett dotterbolag till HSB. Dessutom har Fastighets AB

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förvaltaren överenskommit med Ikano Bostad om att tidi-gare avtal från år 2008 avseende försäljning av mark i Urs-vik inte längre gäller. Överenskommelsen innebar även att Fastighets AB Förvaltaren under år 2011 avser att sälja den mark i Ursvik som förvärvades från dotterbolaget till HSB till Ikano Bostad. Se mer under rubriken Fastighetstransak-tioner på sid 44. Under 2010 har Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB genomfört ett flertal fastighetsförsäljningar där försäljning-en av kv Freden Större varit den största. Fastighets AB Förvaltaren har under året sålt fem stycken fastigheter till bostadsrättsföreningar. Fastigheterna är Trasten 3, Enen 13, Grönskogen 6, Franstorp 1 och Gulmåran 1.

KONCERNENS RESULTAT

•Omsättningenförkoncernenuppgicktill804mkr(822mkr),varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltarens omsättning uppgick till 720 mkr (721 mkr). Omsättningen i kronor per kvadratmeter (kr/kvm) uppgick för moderbolaget till 1 029 kr/kvm (1 006 kr/kvm). Den genomsnittliga lägenhetshyran var 942 kr/kvm (922 kr/kvm)

•Driftnettot för koncernenuppgick till 353mkr (358mkr),varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltarens driftnetto uppgick till 310 mkr (303 mkr). Driftnettot i kronor per kvadratmeter uppgick för moderbolaget till 443 kr/kvm (426 kr/kvm).

• Resultat från fastighetsförsäljningar för koncernen uppgicktill 322 mkr (653 mkr). För moderbolaget uppgick resultatet från fastighetsförsäljningar till -86 mkr (9 mkr). I moderbola-get klassifieras övriga koncernbolags resultat från fastighets-försäljningar som resultat från andelar i koncernföretag.

•Resultatetefterskattförkoncernenuppgicktill313mkr(632mkr). För moderbolaget uppgick resultatet efter skatt till 284 mkr (582 mkr). Resultatet efter skatt i kronor per kvadratme-ter uppgick för moderbolaget till 406 kr/kvm (815 kr/kvm).

•Det operativa resultatet för koncernenuppgick till 22mkr (85 mkr). För moderbolaget uppgick det operativa resultatet till 34 mkr (71 mkr), vilket förklaras med ökade kostnader för uppvärmning och vinterunderhåll samt ökade underhållskost-nader år 2010. Det operativa resultatet i kronor per kvadrat-meter uppgick för moderbolaget till 50 kr/kvm (102 kr/kvm).

Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Förvaltaren avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01 – 2010-12-31.


”ALLA TRICKSjag lärt min

HUND”

38 39

MARKNADEN2010 inleddes med stor osäkerhet kring den framtida utveck-lingen. Reporäntan låg sedan juli 2009 på 0,25 % och Riksban-ken indikerade med sin räntebana att räntan skulle behållas på den nivån ända till tidig höst. Marknaden var dock av en annan åsikt och inprisade betydligt snabbare höjningar, vilket även bankekonomer gjorde. De långa räntorna var dock rela-tivt höga, vilket gjorde kurvan brant och alternativkostnaden till rörlig räntebindning hög. Det fick stor påverkan på nyutlå-ningen till hushåll och företag där fler och fler valde rörlig rän-tebindning framför fast. I takt med att den svenska ekonomin återhämtade sig fick de hushåll som inte hade förlorat jobben uppleva stigande disponibla inkomster, detta i kombination med låga räntor bidrog till en stark återhämtning i Sverige. I slutet av januari började finansmarknaderna att darra ordentligt då de statsfinansiella problemen i Grekland upp-dagades för första gången. Det var dock inte förrän i maj som det fick ordentlig effekt på långräntorna som föll kraftigt. 10-års swappen handlades under 3 %, vilket var historiskt lågt. Sommaren gick och den svenska ekonomin utvecklades, trots internationella problem, bra. I juli höjde Riksbanken repo-räntan till 0,50 %, men poängterade att osäkerheten var hög. Denna osäkerhet tog vida uttryck i augusti då långräntorna föll extremt mycket, som en följd av europeisk statsfinansiell oro ackompanjerad med amerikanska återhämtningsproblem. Den amerikanska ekonomin hade lång väg tillbaka och hotades av deflationsrisk, svag sysselsättning, en sargad bostadsmark-nad och ytterligare penningpolitiska stimulanser. Trots att den svenska ekonomin såg bättre ut än på länge föll den svenska 10-års swappen under 2,5 %, en ny historiskt låg nivå. Nivån varade dock inte länge, utan långräntorna började stiga i takt med att svensk statistik visade ytterligare starka siffror. Riksbanken höjde reporäntan med 0,25 procentenheter även i september och oktober, detta samtidigt som centralban-kerna i USA och Europa signalerade oförändrade låga räntor lång tid framåt. Den svenska BNP-tillväxten för tredje kvartalet uppgick till 6,9 % i årstakt, en siffra som fick bedömare att placera Sverige i samma fack som Kina, Indien och Brasilien. Till följd av den finansiella oron som präglade året har kredit-marginalerna överlag varit höga, i synnerhet på längre löptider. När Riksbanken under hösten drog tillbaka sina direktlån till bankerna påverkades även marginalerna på korta pengar nega-tivt. Under december månad steg långräntorna ytterligare och 10-åringen handlades runt 3,6 %. 3-mån Stibor steg under året från 0,5 % till ca 2,0 %. Riksbanken höjde reporäntan även i december, till 1,25 %. Marknadens prissättning och Riksban-kens räntebana var då samsynta, vilket indikerade flera fram-tida höjningar, men i en långsammare takt under 2011. Fastighets AB Förvaltaren har trots stigande reporänta en

Finansiering och finansiellRISKHANTERING

stark finansiering. Bolaget har en diversifierad finansierings-struktur med upplåning i både kapital- och bankmarknaden. Dessutom har bolaget stora reserver i form av bekräftade kreditfaciliteter. Detta tillsammans med en stark ägarstruktur i Sundbybergs Stad har gjort att det hela tiden har funnits tillgång till finansiering även om kreditmarginalerna har ökat något.

FINANSIERING 2010Fastighets AB Förvaltarens låneportfölj uppgick till 2 573 mkr (3 234 mkr). Minskningen med 661 mkr motsvaras av amorte-ring av befintliga lån med 761 mkr och nyupplåning med 100 mkr. Andelen finansiering i banklån uppgick till 61 % (69 %). Bolaget har ett företagscertifikatprogram med möjlighet att emittera 1 500 mkr. Per 31 december 2010 uppgick den emitterade volymen till 1 000 mkr vilket motsvarar 39 % av låneportföljen (31 %). Till den emitterade volymen har bolaget tecknat backup facilitetsavtal uppgående till 1 000 mkr. Bolaget har per 31 december 2010 en derivatportfölj upp-gående till ett nominellt värde om 1 975 mkr (2 185 mkr). Belåningsgraden för koncernen uppgick till 31 % (39 %). För moderbolaget Fastighets AB förvaltaren uppgick belå-ningsgraden till 32 % (42 %). Den synliga soliditeten för koncernen uppgick till 37 % (28 %). Den justerade soliditeten för koncernen uppgick till 56 % (50 %). För moderbolaget Fastighets AB förvaltaren upp-gick den synliga soliditeten till 38 % (29 %). Den justerade soliditeten för moderbolaget uppgick till 56 % (50 %).

FINANSPOLICY 2010/12/31 2009/12/31

Lånevolym (tkr) 2 572 644 3 234 113

Swapvolym (tkr) 1 975 000 2 185 000

Bruttosnittränta (momentan) 3.39% 3.24%

Genomsnittlig lånemarginal 0.1% 0.3%

Återstående räntebindningstid 3.06 3.40

Återstående konverteringstid Min 3 år 2.9 3.6

Andel lån med förfall inom 12 mån Max 30 % 33% 23%

Lån mot pantbrev (tkr) 552 090 866 566

Lån mot kommunal borgen (tkr) 1 223 500 1 436 500

Lån utan säkerhet (tkr) 1 000 000 1 000 000

%4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0

Swap 10Y (medel: 3,15%) Swap 5Y (medel: 2,58%) Swap 2Y (medel: 1,8%

Stibor 3M (medel: 0,94%) Stibor 1V (medel: 0,68%) Reporänta (medel: 0,52%)

SVENSKA RÄNTORETT ÅR TILLBAKA

2010

-12-

31

2010

-10-

31

2010

-08-

31

2010

-06-

30

2010

-04-

30

2010

-02-

28

2009

-12-

31

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Marknadsvärde, mkr Belåningsgrad %

Marknadsvärde Belåningsgrad

BELÅNINGSGRAD MODERBOLAG

2006 2007 2008 2009 2010

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Marknadsvärde, mkr Belåningsgrad %

Marknadsvärde Belåningsgrad

BELÅNINGSGRAD KONCERN

2006 2007 2008 2009 2010

RATINGFastighets AB Förvaltarens certifikatprogram innebär även att bolaget erhåller en rating som utförs av Standard & Poor’s. Ra-tingen avser att bedöma en emittents generella kreditvärdighet att i tid möta sina finansiella förpliktelser. Ratingen ger också en bedömning av kreditvärdigheten avseende ett specifikt lån/förpliktelse. Fastighets AB Förvaltarens rating är oförändrad sedan före-gående år och uppgår till A+/Stable/A-1. Även på den nord-iska skalan är bolagets rating oförändrad från föregående år: --/--/K-1.

FINANSNETTORäntenettot förbättrades med 19 mkr under året och uppgick till -98 mkr (-117 mkr). Den 31 december 2010 var den ge-nomsnittliga räntesatsen 3,39 % (3,29 %). Genomsnittlig rän-tebindning uppgick till 3,1 år (3,3 år) och andelen räntebind-ning med förfall inom ett år uppgick till 33 %.

UTDELNINGUtdelningen är reglerad enligt lag och motsvaras av statslåne-räntan plus 1 % på insatt kontant kapital. Kontant insatt kapital uppgår till 36 mkr. Statslåneräntan var år 2009 3,10 % vilket innebar att utdelningen blev 4,10 % eller 1,5 mkr. För år 2010 blev den genomsnittliga statslåneräntan 2,76 % vilket innebär att den föreslagna utdelningen inför bolagsstämman för räken-skapsår 2010 föreslås till ca 1,4 mkr. Den nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag träder ikraft den 1 januari 2011, vilket medför att de nya reglerna för värdeöverföring (vinstutdelning) kan ske tidigast på bolags-stämman 2012 för verksamhetsåret 2011

BORGENSAVGIFTI kommunal borgensavgift har Fastighets AB Förvaltaren erlagt 3,9 mkr (3,9 mkr). Beviljad borgensram uppgick till 1 579 mkr (1 579 mkr), varav 1 279 mkr (1 492 mkr) är utnyttjat.

ÖVERGRIPANDE MÅL FÖR FINANSVERKSAMHETENFinansfunktionen är en stödfunktion till affärsverksamheten och skall därför inrikta arbetet på att skapa den finansiella sta-bilitet som bäst stödjer och underlättar verksamhetens löpande drift och långsiktiga utveckling.

Finansfunktionens primära arbetsuppgifter är

•Kort-ochlångsiktigkapitalförsörjning• Anpassning av den finansiella strategin och hantering av

finansiella risker efter bolagets verksamhet•Likviditetshantering•SäkerställaattFörvaltarenärettfinansielltstarktföretagoch

attraktiv affärspartner

Arbetsuppgifterna skall hanteras med beaktande av i finanspo-licyn angivna regler, riktlinjer och ramar på ett sådant sätt att det går att löpande ha god kontroll och uppföljning av företa-gets finansnetto och riskexponering.

FINANSPOLICY OCH FINANSIELLA RISKERFinanspolicyn fastställs årligen av styrelsen. Uppföljning enligt finanspolicyn sker varje månad av ekonomi- och finanschef samt VD. Rapportering till styrelsen sker varje månad med för-djupad uppföljning varje tertial. Syftet med rapporteringen är att säkerställa att finanspolicyn efterlevs. Under året har en ny reviderad finanspolicy tagits fram och beslutats i styrelsen. Denna är anpassad utifrån förväntad lägre skuldexponering och fortfarande bra kassaflöden samt höga resultatnivåer. Den främsta skillnaden mot tidigare är att norm-portföljen medger en högre andel räntebindningsförfall inom intervallet 0 till 1 år.

FINANSIERINGSRISKMed finansieringsrisk avses risken för att upplåningen blir vä-sentligt högre eller att refinansiering omöjliggörs. Förvaltarens finansieringsrisk avser osäkerheten om fram-tida möjligheter att erhålla dels nya krediter och dels refinan-siering av lån som förfaller. För att begränsa finansieringsrisken har ett mål ställts upp om att den genomsnittliga kapitalbind-ningen inte får understiga 3 år och högst 30 % av lånestockens avtal får förfalla till refinansiering inom kommande 12 måna-der. För att ytterligare begränsa risken ska bekräftade kredit-löften/backup faciliteter för certifikatprogrammet uppgå till minimum 50 % av programmets ramvolym och för övrig låne-finansiering/lånevolym ska bekräftade kreditlöften uppgå till minimum 25 % av resterande lånevolym. Vid årsskiftet uppgick kapitalbindningen till 2,9 år och 33 % av lånevolymen hade förfall inom 1 år. Bekräftade kreditlöften/backup faciliteter för certifikatprogrammet uppgick till 100 %. Bekräftade kreditlöf-ten för övrig lånefinansiering/lånevolym uppgick till 70 % av resterande lånevolym.

RÄNTERISKMed ränterisk avses risken för att förändringar i marknadsrän-tor och kreditmarginaler påverkar upplåningskostnaden. För att hantera ränterisken styrs räntebindningsstrukturen av en normportfölj med avvikelsemandat. Andelen räntebindningsförfall inom kommande 12 måna-derna får inte överstiga 30 %. Vid årsskiftet uppgick andelen räntebindningsförfall inom 12 månader till 33 %, vilket beror på att Förvaltaren har ca 1 000 mkr i upplåning på certifikat-marknaden som har korta bindningstider. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,1 år.

FÖRFALLOPROFIL KONVERTERING

Mar

11

Sep

11

Mar

12

Sep

12

Mar

13

Sep

13

Mar

14

Sep

14

Mar

15

Sep

15

Mar

16

Sep

16

Mar

17

Sep

17

Mar

18

Sep

18

Mar

19

Sep

19

Mar

20

Sep

20

Mkr700

600

500

400

300

200

100

0

FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBINDNING

Mar

11

Sep

11

Mar

12

Sep

12

Mar

13

Sep

13

Mar

14

Sep

14

Mar

15

Sep

15

Mar

16

Sep

16

Mar

17

Sep

17

Mar

18

Sep

18

Mar

19

Sep

19

Mar

20

Sep

20

Mkr1 200

1 000

800

600

400

200

0

-200

-400

KREDITLÖFTEN

Långivare Typ Kredit, mkr Utnyttjad, mkr Löptid Uppsägning

SHB kreditlöfte 200 0 1 år 01/30/11

SEB kreditlöfte 200 0 1 år 12/31/11

Swedbank lånelöfte 700 234 03/31/16

Nordea back-up 500 0 364 dgr 09/09/11

SEB back-up 500 0 364 dgr 02/20/12

Summa 2 100 234

40 41

42 39

MARKNADSVÄRDE 2010Fastigheternas bedömda marknadsvärde inklusive mark uppgick den 31 december 2010 för koncernen till 8 603 mkr (8 436 mkr). Trots att flera fastigheter har sålts under året så har marknadsvärdet ökat. Detta beror framförallt på att det långsiktiga avkastningskravet för fastigheterna har sjunkit jämfört med föregående år. Moderbolaget Fastighets AB Förvaltarens marknadsvärde inklusive mark uppgick till 8 073 mkr (7 715 mkr). Värdeförändringen motsvarar 4,6 %. På ett jämförbart bestånd har marknadsvärdet ökat med 9,6 %. Inga fastigheter har under året varit föremål för ned-skrivning.

MARKNADSVÄRDERINGFörvaltaren har, genom NAI Svefa, låtit värdera sitt fastig-hetsbestånd med årsskiftet 2010/2011 som värdetidpunkt. Fastighetsbeståndet omfattade 81 värderingsobjekt. Alla vär-deringsobjekt, som innehades per den sista december 2010, värderades.

VÄRDERINGSMETODIK OCH VÄRDERINGSUNDERLAG

Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna ge-nomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till Svenskt Fastighets-index anvisningar och riktlinjer. Merparten, 70 objekt, har vär-derats i det Internetbaserade analysverktyget Datscha. De öv-riga 11 objekten har värderats i NAI Svefas egna kalkylmodell. Värdebedömningarna grundades dels på kassaflödesanaly-ser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastighe-ter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Förvaltaren ansvarade för areor, gällande hyresinformation, fastighetstaxeringsuppgifter, räntebidrag, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp som inhämtades från ortsprisregister samt registrerade köp enligt kommunal förköpsprövning.

ANTAGANDENVärderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes ge-nom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder.•Kalkylperiodenomfattartioår.

MARKNADSVÄRDERING

•Inflationenantasbli2,0%perårunderhela kalkylperioden.

•Hyresutvecklingenuppgårtillhögstinflationenberoendepå hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång.

•Driftskostnadsökningarbedömstillattinormalfalletföljainflationstakten.

•Vakansgradenbedömsutifrånettlångsiktigtmarknads-mässigt perspektiv.

•Detåsattatotalalångsiktigadirektavkastningskravetfördeingående fastigheterna bedöms ligga mellan 3,25 och 8,50 %.

Referenstabell – Direktivavkastningskrav – Bostäder och Lokaler Procent Centrala Sundbyberg 3,25 – 5,25 Hallonbergen 4,90 – 5,30 Rissne 4,60 – 5,25 Kommersiella lokaler 6,00 – 8,50

2010 SAMT UTBLICK 2011Under våren 2010 fortsatte prisnivån för bostadsfastigheter att öka något. Från och med hösten har dock bostadsmarknaden stagnerat något. När det gäller intresset från bostadsrättsför-eningar att förvärva bostadsfastigheter kan man konstatera att även den har stagnerat något under året bl. a. beroende på allmänt ökande bostadsräntor. Den kommersiella fastighetsmarknaden har varit fortsatt svagt uppåtgående under första halvåret 2010. Under hösten har omsättningen ökat och det gäller nästan uteslutande in-hemska investerare. Hur fastighetsmarknaden kommer att utvecklas under 2011 beror på den allmänna konjunkturutvecklingen i Europa som helhet och därmed hur bl. a. räntorna utvecklas framöver. En viss oro finns för att en så kallad dubbeldip skall uppstå i världsekonomin. Generellt bedöms dock att det kommer vara ett fortsatt relativt stort intresse för bostadsfastigheter i större och medelstora orter. När det gäller den kommersiella fastig-hetsmarknaden är bedömningen att det kommer att dröja en tid innan de utländska investerarna kommer att vara domine-rande aktörer på den svenska fastighetsmarknaden. Om det inte kommer något större ekonomiskt bakslag i Europa som helhet bedöms att fastighetsmarknaden kommer ha en fortsatt positiv utveckling under 2011.

Fastigheternas övervärde fördelat på område/bolag

Marknads- Marknads- Bokfört Bokfört Övervärde Övervärde Taxerings- Taxerings- värde, mkr värde, kr/kvm värde, mkr värde, kr/kvm mkr kr/kvm värde mkr värde kr/kvm

Centrala Sundbyberg 3 003 12 888 1 110 4 764 1 893 8 124 2 797 12 007

Hallonbergen/Ör 2 477 10 227 784 2 951 1 693 6 372 1 846 7 622

Rissne 2 593 14 800 1 277 7 289 1 366 7 511 1 732 9 886

Fastighets AB Förvaltaren 8 073 12 412 3 171 4 706 4 902 7 274 6 375 9 802

Övriga bolag* 530 7 807 479 7 052 39 755 511 7 526

Totalt** 8 603 11 977 3 650 4 921 4 941 6 677 6 887 9 587

*Övriga bolag avser Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB och Förvaltaren HBC AB

** Totalen motsvarar bolagen Fastighets AB Förvaltaren, Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB samt Förvaltaren HBC AB:s legala bokförda värde och visar koncernens bokförda värde.

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

16 000

12 000

8 000

4 000

0

Marknadsvärde Mkr Marknadsvärde, kr/kvm

MARKNADSVÄRDE MODERBOLAG

2006 2007 2008 2009 2010

Mkr Kr/kvm12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

16 000

12 000

8 000

4 000

0

Marknadsvärde Mkr Belåningsgrad kr/kvm

MARKNADSVÄRDE KONCERN

2006 2007 2008 2009 2010

Mkr Kr/kvm

4 000

3 000

2 000

1 000

0

Övervärde Bokfört värde

Centra

la

Sundb

yber

g

Hallon

berg

en

Rissne

MARKNADSVÄRDE PER OMRÅDEANDEL BOKFÖRT VÄRDE OCH ÖVERVÄRDEVärde, Mkr

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

Bokfört värde Marknadsvärde

MARKNADS-/BOKFÖRT VÄRDEMODERBOLAG

2006 2007 2008 2009 2010

Mkr

43

44 45

FÖRSÄLJNING TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARUnder året har ett flertal transaktioner skett, framförallt i sam-band med bostadsrättsomvandlingar. Avyttringar av fastigheter till bostadsrättföreningar sker genom försäljningar av aktier i dotterdotterbolag. Under året har Fastighets AB Förvaltaren sålt 5 fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar till ett sammanlagt försäljningspris om 461 mkr. Totalt har Fastighets AB Förvaltaren under åren 2008 till år 2010 sålt 16 fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar till ett sammanlagt försälj-ningspris om 1 531 mkr.

ÖVRIGA FÖRSÄLJNINGAR OCH FÖRVÄRVUtöver försäljningar av fastigheter till bostadsrättsföreningar har Fastighets AB Förvaltaren även förvärvat samt sålt fastig-heten Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum) till det nybildade dotterbolaget Förvaltaren HBC AB. Vidare har även en del av Sundbyberg 2:79 sålts till Ursbäcken 1 Mark AB vilket är ett dotterbolag till HSB. Fastighets AB Förvalta-ren har även förvärvat del av fastigheten Sundbyberg 2:94 från Ursbäcken 1 Mark AB. Fastigheten har därefter sålts till det nybildade dotterbolaget Förvaltaren i Ursvik AB. Fastighets AB Förvaltaren har överenskommit med Ikano Bostad om att de ingångna köpekontrakten från år 2008 av-seende del av fastigheten Sundbyberg 2:79 inte längre gäl-ler. Detta innebär att det redovisade resultatet från år 2008 avseende denna transaktion återförs. Samtidigt har Fastig-hets AB Förvaltaren ingått en överenskommelse med Ikano Bostad om att sälja aktierna i ett nybildat bolag innehål-

FASTIGHETSTRANSAKTIONER

lande del av fastigheten Sundbyberg 2:94, del av fastigheten Sundbyberg 2:79 samt del av fastigheten Sundbyberg 2:85. Fastighets AB Förvaltaren har även förvärvat aktierna i ett dotterbolag till NCC innehållande ett projekt avseende nybyggnation av 269 lägenheter i Ursvik. Investeringen beräknas till ca 500 mkr. Första inflyttning beräknas till hösten 2012. Dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har utöver internförsäljningen av Terränglöparen 11 ge-nomfört följande försäljningar:

•KvKlippan22–brfKlinten Bostadsrätten såldes under våren med tillträde för köparen Peter Antonsson Invest AB – ett systerbolag till Tärnsjö Rörsmide AB som nyttjar lokalerna – den 1 juni 2010

•KvApoteket21 Fastigheten såldes till Alecta under våren men med tillträde till fastigheten den 1 oktober 2010.

•KvFredenStörre9 Överlåtelseavtal tecknades i juni och köpet godkändes av kommunfullmäktige i Sundbyberg vid sammanträde under augusti. Köpare är Profi Förvaltnings AB som tillträdde fastigheten den 1 oktober 2010.

•KvStiftelsen8 I juli tecknades avtal om försäljning av fastigheten kv Stiftel-sen 8 i centrala Sundbyberg. Köpare är Stiftaren Ekonomisk Förening och köparen tillträdde fastigheten den 1 november 2010.

FASTIGHETSAFFÄRER 2010TRANSAKTIONER – FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN

Antal Bostäder Lokaler Försäljnings- Försäljnings- Fastighet *) Distrikt Köpare lgh kvm kvm pris mkr**) pris kr/kvm Tillträde

Trasten 3 Centrala SBG BRF Fågelhusen 130 9 079 347 217 23 053 10/21/10Franstorp 1 Centrala SBG BRF Franstorpsvägen 11-17 49 3 471 761 61 14 390 12/15/10Enen 13 Centrala SBG BRF Enen 13 42 3 370 589 75 19 045 12/16/10Gulmåran 1 Hallonbergen BRF Kavaljersbacken 80 4 942 210 73 14 169 12/16/10Grönskogen 6 Centrala SBG BRF Grönskogen 6 20 1 569 56 35 21 292 12/20/10Summa 321 22 431 1 963 461 91 950

ÖVRIGA FÖRSÄLJNINGAR


Terränglöparen 11 Hallonbergen Förvaltaren HBC AB 23 472 170 05/01/10Del av Sundbyberg 2:79 Rissne Ursbäcken 1 Mark AB 1 07/07/10Del av Sundbyberg 2:94 Rissne Förvaltaren i Ursvik AB 15 12/28/10Summa 0 0 23 472 186 0

FÖRVÄRV

Antal Bostäder Lokaler Köpeskilling Köpeskilling Fastighet *) Distrikt Säljare lgh kvm kvm mkr**) kr/kvm Tillträde

Terränglöparen 11 Hallonbergen Förvaltaren Lokalfastigheter AB 23 472 170 01/01/10Del av Sundbyberg 2:94 Rissne Ursbäcken 1 Mark AB 15 07/07/10Summa 0 0 23 472 185 0

TRANSAKTIONER – FÖRVALTAREN LOKALFASTIGHETER I SUNDBYBERG AB


Terränglöparen 11 Fastighets AB Förvaltaren 23 472 170 01/01/10Klippan 22***) Peter Antonsson Invest AB 1 467 5 06/01/10Freden Större 10 Profi Förvaltnings AB 37 253 184 10/01/10Stiftelsen 8 Stiftaren Ekonomisk Förening 1 098 20 11/01/10Apoteket 21 Alecta pensionsförsäkring - 7 10/01/10Hamnen 7-12****) 1 Summa 0 0 63 290 385 0

*) Försäljningar av fastigheter till bostadsrättsföreningar sker via bolagsförsäljning och resultatet redovisas i moderbolaget som resultat från andelar i koncernbolag **) Samtliga uppgifter avser försäljningspris/köpeskilling exklusive transaktionskostnader***) Försäljningen avser en andel i en bostadsrättsföreningen och har redovisats som en försäljning av finansiell anläggningstillgång****) Tillägsköpeskilling

mkr600

500

400

300

200

100

0

kr/kvm30 000

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0

217

6175 73

35

461

Försäljningspris Försäljningspris kr/kvm

Traste

n 3

Fran

storp

1

Enen 1

3

Gulmår

an 1

Gröns

koge

n 6To

talt

FÖRSÄLJNINGSPRIS BRF 2010

46

Händelser efter räkenkapsårets utgångOCH UTSIKTER FÖR ÅR 2011

HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNGInga händelser av väsentlig karaktär har skett efter räkenskaps-årets utgång.

UTSIKTER FÖR ÅR 2011•FastighetsABFörvaltaren fortsättermedsina satsningarpå

underhållsåtgärder samt åtgärder för att minska energiför-brukningen.

•Bostadshyranhöjsmed1,5%igenomsnittfrom1februari2011.

• Prognosen för 2011 visar ett resultat exklusive eventuellafastighetsförsäljningar för koncernen om ca 23 mkr och för Fastighets AB Förvaltaren om ca 70 mkr.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITIONKoncernenFritt eget kapital i koncernen uppgår till 1 072 mkr, varav årets vinst är 313 mkr. Någon avsättning till bundna fonder föreslås ej.

ModerbolagetTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i kro-nor

Balanserade vinstmedel från föregående år 816 482 330Utdelning -1 477 394Lämnade koncernbidrag -3 067 975Årets resultat 284 171 537 1 096 108 498

Styrelsen och verkställande direktören föreslår atttill aktieägarna utdelas 1 354 878i ny räkning balanseras 1 094 753 620 1 096 108 498

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att 1,4 mkr utdelas till ägaren samt att återståen-de 1 095 mkr balanseras i ny räkning. Årets utdelning uppgår till 3,76 % på av ägaren, i form av kontantemission, tillskjutet kapital. Beträffande moderbolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till nedanstående resultat- och ba-lansräkningar, kassaflödesanalyser samt tilläggsupplysningar.


”Att alla våra fastigheter HAR GRÖN EL.”

48 49

RESULTATRÄKNING

Koncernen Moderbolag Not 01/01/10 01/01/09 01/01/10 01/01/09Belopp i mkr 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09

Hyresintäkter 1, 2 777 787 709 691 Övriga intäkter 3 27 35 11 30

Nettoomsättning 804 822 720 721

Taxebundna utgifter 4 -176 -162 -160 -141 Underhåll 5 -116 -125 -104 -122 Drift 6 -135 -151 -128 -137 Fastighetsskatt -24 -26 -18 -18

Drift- och underhållskostnader -451 -464 -410 -418

Driftnetto 353 358 310 303

Administration 7, 8 -135 -142 -113 -141

Bruttoresultat 218 216 197 162

Av- och nedskrivningar -103 -106 -84 -97 Resultat från fastighetsförsäljningar 9 322 653 -86 9

Rörelseresultat 437 763 27 74

Resultat från andelar i koncernföretag 10 – – 354 572 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 11 3 – – – Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 5 13 21 39 Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -120 -130 -119 -128

Resultat efter finansiella poster 325 646 283 557

Bokslutsdispositioner 14 – – 3 36

Resultat före skatt 325 646 286 593

Skatt på årets resultat 15 -12 -14 -2 -11

ÅRETS RESULTAT 313 632 284 582

NETTOOMSÄTTNINGOmsättningen för koncernen uppgick till 804 mkr (822 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick omsätt-ningen till 720 mkr (721 mkr). Hyresintäkterna för bostads-beståndet uppgick till 573 mkr (567 mkr). I årets hyreshöjning ingår en hyresdifferentiering vilket gör att hyresjusteringen va-rierar mellan 0-2 %. Snittet för hyreshöjningen var 0,9 %, ca 5 mkr. Hyresintäkterna för moderbolagets lokalbestånd uppgick till 113 mkr (100 mkr). I intäkterna är fastigheten Terränglöpa-ren 11 inkluderad för årets fyra första månader. Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning utav nettoomsättningen med 1 mkr (0 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 1 %.

DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADERDrift- och underhållskostnaderna för koncernen uppgick till 451 mkr (464 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvalta-ren uppgick drift- och underhållskostnaderna till 410 mkr (418 mkr). En kall och snörik vinter i början och slutet av året har gett ökade kostnader för uppvärmning och vinterskötsel. De totala drift- och underhållskostnaderna har jämfört med 2009 minskat med 8 mkr (2 %). Bortser man från gjorda fastighets-affärer innebär det en minskning med 1 %.

DRIFTNETTODriftnettot för koncernen uppgick till 353 mkr (358 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick driftnettot till 310 mkr (303 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en ökning med 7 mkr (2 %). Bortser man från gjorda fastighetsaf-färer innebär det en ökning med 3 %.

BRUTTORESULTATBruttoresultatet för koncernen uppgick till 218 mkr (216 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick brut-toresultatet till 197 mkr (162 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en ökning av bruttoresultatet med 35 mkr (22 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 25 %. Det förbättrade bruttoresultatet förklaras av lägre

Kommentarer till RESULTATRÄKNINGEN

administrationskostnader, till följd av den omorganisation som har genomförts, vilket har minskat personalkostnaderna med 14 mkr. Under året har ett målinriktat arbete med att sänka IT-kostnaderna genomförts, vilket delvis förklarar att kostnaden för övriga externa tjänster har minskat med 9 mkr. En ytter-ligare orsak till de lägre administrationskostnaderna förklaras av att lokalkostnaderna var ovanligt höga 2009, då det gjordes ombyggnationer av distriktskontoren.

RÖRELSERESULTATRörelseresultatet för koncernen uppgick till 437 mkr (763 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick rörelseresultat till 27 mkr (74 mkr). Under året har ett flertal fastighetstransaktioner gjorts vilket påverkar rörelseresultatet. Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 47 mkr (64 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 61 %.

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTERResultat efter finansiella poster för koncernen uppgick till 325 mkr (646 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick resultat efter finansiella poster till 283 mkr (557 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 274 mkr (49 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 126 %.

RESULTAT FÖRE SKATTResultat före skatt för koncernen uppgick till 325 mkr (646 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick re-sultat före skatt till 286 mkr (593 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 307 mkr (52 %). Bortser man från gjorda fastighetsaffärer innebär det en ökning med 6 %.

ÅRETS RESULTATÅrets resultat för koncernen uppgick till 313 mkr (632 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick årets re-sultat till 284 mkr (582 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 298 mkr (51 %).

50 51

BALANSRÄKNING

Koncernen ModerbolagBelopp i mkr Not 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16 3 662 3 662 3 171 3 156 Pågående fastighetsarbeten 17 29 2 1 2 Inventarier 18 12 16 12 17 Stadsnät/utrustning 19 43 44 - -

Summa materiella anläggningstillgångar 3 746 3 724 3 184 3 175

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 - - 167 130 Fordringar hos koncernföretag 21 - - 450 606 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 0 0 0 0 Andelar i bostadsrättsförening 23 1 2 1 1 Andra långfristiga fordringar 24 42 114 6 114 Uppskjuten skattefordran 25 8 27 - -

Summa finansiella anläggningstillgångar 51 143 624 851

Summa anläggningstillgångar 3 797 3 867 3 808 4 026

Omsättningstillgångar

Varulager 1 1 – –

Kortfristiga fordringar Kundfordringar 26 22 28 13 16 Fordringar hos koncernföretag - - - 8 Skattefordran 36 29 29 24 Övriga fordringar 27 103 350 99 348 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 22 6 20 6

Summa kortfristiga fordringar 183 413 161 402

Kassa och bank 599 687 609 592

Summa omsättningstillgångar 783 1 101 771 994

SUMMA TILLGÅNGAR 4 580 4 968 4 578 5 020

Koncernen ModerbolagEGET KAPITAL OCH SKULDER Not 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09

Eget kapital 29

Bundet eget kapital Aktiekapital 500 000 aktier á nom 1000 kr 500 500 500 500 Bundna reserver 135 138 100 100

Summa bundet eget kapital 635 638 600 600

Fritt eget kapital Fria reserver 759 127 812 235 Årets resultat 313 632 284 582

Summa fritt eget kapital 1 072 759 1 096 817

Summa eget kapital 1 707 1 397 1 696 1 417

Obeskattade reserver 30 – – 48 50

Avsättningar 31 – – 18 11

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 32 2 628 3 289 2 573 3 234 Övriga långfristiga skulder 10 4 4 4 Skuld Sundbybergs stad - 104 - 104

Summa långfristiga skulder 2 638 3 397 2 577 3 342

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 71 55 52 48 Skulder till koncernföretag - - 50 57 Övriga kortfristiga skulder 4 4 3 4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 160 115 134 91

Summa kortfristiga skulder 235 174 239 200

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 580 4 968 4 578 5 020

12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Ställda säkerheter 34 552 866 552 866

Ansvarsförbindelser 35 3 3 1 2

52

De större händelser som framför allt påverkat balansräk-ningen under året är genomförda fastighetsförsäljningar samt lösen av lån.

TillgångarMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 3 746 mkr (3 724 mkr). För moderbolaget Fastighets AB För-valtaren uppgick de materiella anläggningstillgångarna till 3 184 mkr (3 175 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en ökning med 9 mkr (0 %). Under året har flera fastigheter sålts. Transaktionerna med IKANO och HSB medför ökat markvärde.

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARFinansiella anläggningstillgångar för koncernen uppgick till 51 mkr (143 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick de finansiella anläggningstillgångarna till 624 mkr (851 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 227 mkr (27 %).

KORTFRISTIGA FORDRINGARKortfristiga fordringar för koncernen uppgick till 183 mkr (413 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren upp-gick kortfristiga fordringar till 161 mkr (402 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en minskning med 241 mkr (60 %).

KASSA OCH BANKKassa och bank för koncernen uppgick till 599 mkr (687 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick kassa och bank till 609 mkr (592 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det en ökning med 17 mkr (3 %).

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAROmsättningstillgångar för koncernen uppgick till 783 mkr (1 101 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick omsättningstillgångarna till 771 mkr (994 mkr). Jäm-fört med utfall 2009 innebär det en minskning med 223 mkr (23 %).

Kommentarer till BALANSRÄKNINGEN

Eget kapital och skulderBUNDET EGET KAPITAL

Bundet eget kapital för koncernen uppgick till 635 mkr (638 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren upp-gick bundet eget kapital till 600 mkr (600 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär det ingen förändring.

FRITT EGET KAPITALFritt eget kapital för koncernen uppgick till 1 072 mkr (759 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren upp-gick fritt eget kapital till 1 096 mkr (817 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär en ökning med 279 mkr (34 %).

OBESKATTADE RESERVERFör moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick obeskat-tade reserver till 48 mkr (50 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär en minskning med 2 mkr (4 %). Återföring av periodiseringsfond har gjorts med 3 mkr.

AVSÄTTNINGARFör moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick avsätt-ningar till 18 mkr (11 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär en ökning med 7 mkr (64 %). Den uppskjutna skatten ökade med 7 mkr.

LÅNGFRISTIGA SKULDERLångfristiga skulder för koncernen uppgick till 2 638 mkr (3 397 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren upp-gick långfristiga skulder till 2 577 mkr (3 342 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär en minskning med 765 mkr (23 %). Minskningen förklaras av att det under året har lösts lån och reverser.

KORTFRISTIGA SKULDERKortfristiga skulder för koncernen uppgick till 235 mkr (174 mkr). För moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren upp-gick kortfristiga skulder till 239 mkr (200 mkr). Jämfört med utfall 2009 innebär en ökning med 39 mkr (20 %).


”ATT VI HAR FÖRDUBBLAT UNDERHÅLLET i våra fastigheter.”

54 55

Kommentarer till KASSAFLÖDESANALYSEN FÖR KONCERNEN

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETENResultatet efter finansiella poster uppgick till 437 mkr (763 mkr) och justering för poster som inte ingår i kassaflödet avseende den löpande verksamheten uppgick till -219 mkr (-486 mkr). Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd-ringar av rörelsekapital uppgick till 110 mkr (136 mkr) vilket motsvarar en förändring med -26 mkr (14 mkr). Detta förkla-ras av lägre nettoomsättning i samband med fastighetsförsälj-ningar samt ökade driftskostnader pga. den kalla vintern. Dess-utom har kostnaden för underhåll ökat. Kassaflödet från förändringar av rörelsekapitalet uppgick till 43 mkr (-168 mkr). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 153 mkr (-32 mkr), vilket är en ökning med 185 mkr (-191 mkr).

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETENFörvärv av materiella anläggningstillgångar uppgick till 15 mkr (25 mkr) och motsvarar förvärv av mark. Investeringarna i materiella anläggningstillgångar uppgick till 96 mkr (45 mkr) vilket är en ökning med 51 mkr jämfört

med föregående år. Investeringarna om 96 mkr motsvarar in-vesteringar i befintliga fastigheter 64 mkr. Övriga investeringar uppgick till 3 mkr. Utöver detta har likvid om 29 mkr avseende pågående transaktioner avseende mark i Ursvik erlagts. Kassaflödet från sålda anläggningstillgångar uppgick till 280 mkr (377 mkr). Kassaflödet från sålda koncernföretag uppgick till 354 mkr (572 mkr). Under året såldes 10 (15) fast-igheter, varav 5 (9) till bostadsrättsföreningar. Kassaflödet från övriga investeringar uppgick till 2 mkr (0 mkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 525 mkr (879 mkr), vilket är en minskning med -354 mkr (738 mkr)

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETENNya lån har tagits upp med 100 mkr (240 mkr) och amortering av befintliga lån har skett med -865 mkr (-558 mkr). Övrigt kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -1 mkr (-2 mkr) och motsvarar utbetald utdelning till ägaren. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -766 mkr (-320 mkr), vilket är en ökning med -446 mkr (-64 mkr).

KASSAFLÖDESANALYS

Koncernen Moderbolag 01/01/10 01/01/09 01/01/10 01/01/09Belopp i mkr 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09

Den löpande verksamheten Rörelseresultat 437 763 27 74 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm - Avskrivningar 103 106 84 97 - Omvärdering av tillgång 0 -7 0 -7 - Ny bedömning av tidsbegränsade tillgångar 0 64 0 64 - Övriga poster 0 – 0 – Resultat från fastighetsförsäljningar -322 -649 86 -5

218 277 197 223

Erhållen ränta 5 13 21 39 Erlagd ränta -113 -130 -113 -128 Betald inkomstskatt 0 -24 2 -25Kassaflöde från den löpande verksamheten föreförändringar av rörelsekapital 110 136 107 109

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning kundfordringar 6 -17 3 -12 Minskning/ökning av fordringar 18 -124 37 82 Minskning/ökning av leverantörsskulder 15 -15 4 -12 Minskning/ökning av skulder 4 -12 -3 -12

Kassaflöde från den löpande verksamheten 153 -32 148 155

Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -15 -25 -15 -25 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -96 -45 -57 -36 Sålda materiella anläggningstillgångar 280 377 106 108 Sålda koncernföretag 354 572 – – Sålda finansiella anläggningstillgångar 4 – – – Övrig förändring finansiella anläggningstillgångar -2 – – – Investeringar i finansiella anläggningstillgångar – – -22 – Amortering från dotterbolag – – 269 –

Kassaflöde från investeringsverksamheten 525 879 281 47

Finansieringsverksamheten Upptagna lån 100 240 100 240 Amortering av skuld -865 -558 -865 -558 Utbetald utdelning -1 -2 -1 -2 Anteciperad utdelning – – 354 572

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -766 -320 -412 252

Årets kassaflöde -88 527 17 454Likvida medel vid årets början 687 160 592 138

Likvida medel vid årets slut 599 687 609 592

56 57

RedovisningsprinciperDe redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovis-ningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för större bolag.

Följande värderings- och omräkningsprinciper är tillämpade i årsredovisningen:

KoncernredovisningKoncernens resultat- och balansräkningar omfattar alla företag i vilka moderbo-laget direkt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företag i vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en mer bety-dande andel av resultatet av deras verksamhet.

Samtliga förvärv av företag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan till-gångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskilda kon-cernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel och en skattedel. Kapitaldelen är förd till bundna reserver. Skattedelen är redovisad som avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvin-ster inom koncernen elimineras i sin helhet.

IntäkterIntäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska för-delarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas:

RäntaRänteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångsavkastning enligt effektiv ränta).

HyresintäkterHyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villko-ren som anges i gällande hyresavtal.

AnläggningstillgångarAnläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekono-miska livslängd.

Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande:Byggnader 2-4 %Markanläggningar 5 %Inventarier/Stadsnät utrustning 20 %

Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och bokförda avskrivningar är redo-visad som bokslutsdisposition.

Fordringar och skulderFordringar och skulder är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta.

InkomstskattRedovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avse-ende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt.Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga vär-den på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar samt upplupna pensionskostna-der. En skattesats på 26,3 % har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt.

KlassificeringarResultaträkningens uppställning har förändrats för ett par poster jämfört med föregående år. Den tidigare posten Energi, värme och vatten klassificeras nu som Taxebundna utgifter och i denna post ingår även avfallshantering, som tidigare ingick i posten Drift. Fastighetsadministration ingick tidigare i posten Drift men fördelas nu mellan posterna Drift och Administration. Detta medför att jämförel-sesiffrorna 2009 för posten Driftnetto förändras.

TILLÄGGSUPPLYSNINGARNot 1 Hyresintäkter per rörelsegren

Hyresintäkterna fördelas på Koncernen Moderbolagetrörelsegrenar enligt följande: 2010 2009 2010 2009Bostäder 573 569 573 567Lokaler 177 187 113 100Garage- och p-platser 26 27 23 22Övrigt 1 4 0 2Summa 777 787 709 691

Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m m

Inköp och försäljning mellan Moderbolagetkoncernföretag 2010 2009Inköp - Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 2.7 % 3.0 % - Förvaltaren HBC AB 2.8 % – - Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 2.5 % 0.7 % - Sundbybergs Bredband AB 3.0 % 0.6 %Försäljning - Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 0.3 % 1.0 % - Förvaltaren HBC AB 0.1 % – - Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 0.4 % 0.5 % - Sundbybergs Bredband AB 0.1 % 0.5 %

Not 3 Övriga intäkterI beloppet ingår koncernintern försäljning med 7 mkr. (fg år 12 mkr)

Not 4 Taxebundna utgifter Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Uppvärmning -91 -82 -83 -72El -54 -51 -47 -42Vatten -17 -17 -17 -16Avfallshantering -13 -11 -13 -11Fjärrkyla -1 -1 0 0Summa -176 -162 -160 -141

Not 5 Underhåll Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Fastighetsunderhåll -77 -41 -70 -40Lägenhetsunderhåll -29 -69 -29 -70Lokalunderhåll -10 -15 -5 -12Summa -116 -125 -104 -122

Fastighets AB Förvaltaren redovisade fram till och med räkenskapsår 2008 s k tidsbegränsade tillval såsom övriga finansiella tillgångar. Kostnaden periodise-rades som underhållskostnad under motsvarande period, dvs 7, 9 eller 12 år. De tillval som avses är följande: köksinredningar, målning/tapeter, innerdörrar (7 år), spis, kyl, frys (9 år), golv (12 år). Från och med räkenskapsåret 2009 gör bolaget bedömningen att utgifterna för det tidsbegränsade tillvalet skall kost-nadsföras som underhållskostnader. Den förändrade bedömningen innebär en engångskostnad netto på 56,4 mkr 2009.

Not 6 Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Reparationer -44 -47 -41 -43Skötsel och tillsyn -77 -85 -70 -76Övriga driftskostnader -14 -19 -17 -18Summa -135 -151 -128 -137

I posten för moderbolaget ingår koncerninterna inköp med 5 mkr. (fg år 20 mkr)

Not 7 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning

Koncernen ModerbolagetBelopp i tkr 2010 2009 2010 2009Ernst & Young ABRevisionsuppdrag 580 320 347 227Skatterådgivning 88 – 88 –Övriga uppdrag 257 437 257 425Summa 925 757 692 652

Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 8 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifterBelopp i tkr

Medeltalet anställda 2010 2009 Antal Varav Antal Varav anställda män anställda mänModerbolaget 104 61 % 127 62 %Dotterföretag 8 56 % 5 100 %Totalt i koncernen 112 61 % 132 64 %

Löner, ersättningar m m 2010 2009 Löner Soc.kostn Löner Soc.kostn och andra (varav pens. och andra (varav pens. ers. kostnader) ers. kostnader)Moderbolaget 50 846 22 145 55 358 32 167 (4 701) (11 727)Dotterföretag 9 889 5 ,530 2 932 1 413 (3 185) (352)Koncernen 60 735 27 675 58 290 33 580 (7 886) (12 079)

Löner och andra ersättningar fördelademellan styrelseledamöter mfl och anställda 2010 2009 Styrelse och Övriga Styrelse och Övriga VD (varav) anställda VD (varav) anställda tantiem o.d) tantiem o.d)Moderbolaget 2 104 48 742 2 287 53 071Dotterföretag 1 435 8 454 255 2 677Koncernen 3 539 57 196 2 542 55 748

Årets pensionskostnad för verkställande direktören i Fastighets AB Förvaltaren uppgår till 406 tkr. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om 6 måna-der. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställande direktör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner.

Av koncernens pensionskostnader avser 173 tkr nuvarande verkställande direk-tör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB respektive Sundbyberg Stads-nätsbolag AB. Styrelsen i Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB utsåg i februari 2009 en tillförordnad verkställande direktör i bolaget från och med 1 mars 2009. Uppdraget avslutades 31 januari 2010. Förordnandet har varit på konsultbasis (via SABO) och samtliga kostnader för uppdraget under året, 106 tkr, har fakturerats bolaget via SABO. Ny VD förordnades på konsultbasis från 1 februari 2010. Avtalet för uppdraget är tidsbegränsat. Samtliga kostnader för uppdraget, 1 793 tkr, har fakturerats bolaget via Prioett AB.

Bolaget har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande di-rektör. Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvalta-ren och beloppet 1 063 tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld med en korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Utöver detta har bolaget en pensionsförpliktelse om 3 205 tkr till en annan tidigare verkställande direktör. Beloppet redovisas som en långfristig skuld och kommer att utbetalas år 2012. Kostnaden har redovisats år 2007.

Styrelseledamöter och andra ledandebefattningshavare Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Styrelseledamöter 50 27 7 7 - varav män 37 22 7 7Verkst. direktörer och andra 6 4 1 1ledande bef.havare - varav män 1 – – –

Sjukfrånvaro 2010 2009Total sjukfrånvaro (av total arbetad tid) 3.5 % 3.3 % - långtidssjukfrånvaro (av total sjukfrånvaro) 50.0 % 40.4 % - sjukfrånvaro för män 2.1 % 1.5 % - sjukfrånvaro för kvinnor 5.8 % 5.6 % - anställda -29 år 1.6 % 1.6 % - anställda 30 - 49 år 4.9 % 4.0 % - anställda 50 år - 2.4 % 2.7 %

Not 9 Resultat från fastighetsförsäljningarI beloppet ingår koncernintern försäljning med 2 mkr. (fg år -5 mkr)

Not 10 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2010 2009Anteciperad utdelning på andelari koncernföretag 354 572Summa 354 572

Not 11 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Realisationsresultat 3 – – –Summa 3 0 0 0

Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Ränteintäkter 4 6 4 6Ränteintäkter, koncernföretag – – 16 26Övriga finansiella intäkter 1 7 1 7Summa 5 13 21 39

Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Räntekostnader -112 -124 -111 -122Övriga finansiella kostnader -4 -2 -4 -2Kostnad för kommunal borgen -4 -4 -4 -4Summa -120 -130 -119 -128

Not 14 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2010 2009Återförd periodiseringsfond 3 36Summa 3 36

Not 15 Skatt på årets resultat Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009Aktuell skatt - skatt hänförlig till tidigare perioder 7 -7 7 -7 - skatteeffekt på koncernbidrag – – -2 -15- skatt årets resultat 0 0 – –

Uppskjuten skatt - avseende temporär skillnad mellan redovisatoch skattemässigt värde på byggnader -10 -18 – – - avseende aktiverade underskottsavdrag -9 7 -7 7 - avseende övriga temporära skillnader – 4 0 4Summa -12 -14 -2 -11

Not 29 Förändring i eget kapital Aktie- Bundna Fria ÅretsKoncernen kapital reserver reserver resultatBelopp vid årets ingång 500 138 127 632Förskjutningar mellan bundet och fritt eget kapital -2 2

Vinstdisposition enligt beslut vid årets bolagsstämma 632 -632Utdelning -2Årets resultat 313Belopp vid årets utgång 500 135 759 313

Aktie- Reserv- Balanserat ÅretsModerbolaget kapital fond resultat resultatBelopp vid årets ingång 500 100 235 582

Vinstdisposition enligt beslut vid årets bolagsstämma 582 -582Utdelning -2Lämnade koncernbidrag -4Skatt på årets lämnade koncernbidrag 1Årets resultat 284Belopp vid årets utgång 500 100 812 284

Not 30 Obeskattade reserver Moderbolaget 12/31/10 12/31/09Periodiseringsfond tax 2008 20 22Periodiseringsfond tax 2009 28 28Summa 48 50

Not 31 Avsättningar Moderbolaget 12/31/10 12/31/09Uppskjuten skatteskuld - avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader 21 22 - avseende aktiverade underskottsavdrag – -7 - avseende övriga temporära skillnader -3 -4Summa 18 11

Not 32 Skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Skulder som förfaller till betalning mellan ett och fem år efter balansdagen 1 941 1 980 1 886 1 925Skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen 687 1 309 687 1 309Summa 2 628 3 289 2 573 3 234

Not 33 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Förskottsbetalda hyror 41 39 34 34Interimsskulder avseendefastighetsaffärer 42 2 42 2Upplupna semesterlöner 5 8 5 7Upplupna sociala avgifter 3 2 3 2Upplupna räntekostnader 8 10 8 10Övriga poster 61 54 42 36Summa 160 115 134 91

Not 34 Ställda säkerheter Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Fastighetsinteckning 552 866 552 866Summa 552 866 552 866

Not 35 Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Ansvarsbelopp, Fastigo 1 1 1 1Pensionsförpliktelser som inte upptagits bland skulderna eller avsättningarna 2 2 – 1Summa 3 3 1 2

58 59

Not 16 Byggnader och mark Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09ByggnaderIngående anskaffningsvärde 4 906 5 385 3 924 4 036Aktiveringar 45 46 25 46Försäljningar -438 -513 -124 -146Utrangeringar - -12 0 -12Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 513 4 906 3 825 3 924

Ingående avskrivningar enligt plan -1 560 -1 666 -1 230 -1 204Försäljningar 150 199 40 47Utrangeringar – 4 – 5Årets avskrivningar enligt plan -90 -97 -77 -78Utgående ack. nedskrivningar enligt plan -1 500 -1 560 -1 267 -1 230Ingående nedskrivningar -276 -335 -61 -61Försäljningar 70 43 – –Återförda nedskrivningar – 16 – –Utgående ackumulerade nedskrivningar -206 -276 -61 -61Utgående redovisat värde byggnader 2 807 3 070 2 497 2 633

MarkanläggningarIngående anskaffningsvärde 47 47 36 35Aktiveringar 3 2 3 2Försäljningar -5 -2 -3 -1Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 45 47 36 36Ingående avskrivningar enligt plan -7 -5 -6 -4Försäljningar 1 0 1 0Årets avskrivningar enligt plan -2 -2 -2 -2Utgående ack. avskrivningar enligt plan -8 -7 -7 -6Utgående redovisat värde markanläggningar 37 40 29 30

MarkIngående anskaffningsvärde 559 560 493 477Nyanskaffningar 301 25 211 25Försäljningar -35 -24 -59 -7Utrangeringar – -2 0 -2Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 825 559 645 493Ingående nedskrivningar -7 -7 – –Utgående ackumulerade nedskrivningar -7 -7 0 0Utgående redovisat värde mark 818 552 645 493

Utgående redovisat värde byggnader, markanläggningar och mark 3 662 3 662 3 171 3 156

TaxeringsvärdenByggnader 4 901 4 220 4 519 3 632Mark 2 169 1 528 2 043 1 359Summa 7 070 5 748 6 562 4 991

Not 17 Pågående fastighetsarbeten Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Redovisat värde vid årets början 2 22 2 22Investeringar 68 30 27 30Aktiveringar -41 -48 -28 -48Försäljningar – -2 – -2Utgående redovisat värde 29 2 1 2

Not 18 Inventarier Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Ingående anskaffningsvärde 77 73 76 71Inköp 1 4 2 5Utrangering – – -1 –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 78 77 77 76Ingående avskrivningar enligt plan -61 -52 -59 -51Årets avskrivningar enligt plan -5 -9 -6 -8Utgående ack. avskrivningar enligt plan -66 -61 -65 -59Utgående planenligt restvärde 12 16 12 17

Not 19 Stadsnät/utrustning Koncernen 12/31/10 12/31/09Ingående anskaffningsvärde 54 43Inköp 3 11Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 57 54Ingående avskrivningar enligt plan -10 -6Årets avskrivningar enligt plan -4 -4Utgående ack. avskrivningar enligt plan -14 -10Utgående planenligt restvärde 43 44

Not 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 12/31/10 12/31/09Ingående anskaffningsvärde 392 392Förvärv 28 –Ovillkorade aktieägartillskott 9 –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 429 392Ingående nedskrivningar -262 -262Utgående ackumulerade nedskrivningar -262 -262Utgående redovisat värde 167 130

Kapital- andel i RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte procent * värdeFörvaltaren Lokalfastigheteri Sundbyberg AB556628-6729 Sundbyberg 100 % 118

Förvaltaren HBC AB556799-2234 Sundbyberg 100 % 9

Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB556781-7183 Sundbyberg 100 % 28

Förvaltaren i Ursvik AB556801-8484 Sundbyberg 100 % 0

Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB556767-6763 Sundbyberg 100 % 0

Förvaltaren Fastighetsutveckling AB556811-1636 Sundbyberg 100 % 0

Sundbybergs Stadsnätsbolag AB556602-0631 Sundbyberg 100 % 7

Sundbybergs Bredband AB556599-3374 Sundbyberg 100 % 5 167* Kapitalandel överensstämmer med ägarandel.

Not 21 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 12/31/10 12/31/09Redovisat värde vid årets början 606 606Tillkommande poster -156 –Utgående redovisat värde 450 606

Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 0 0 0Utgående redovisat värde 0 0 0 0

Koncernen Antal RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte andelar värdeHusbyggnadsvaror H.B.V.702000-9226 Stockholm 4 0 0

Moderbolaget Antal RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte andelar värdeHusbyggnadsvaror H.B.V.702000-9226 Stockholm 4 0 0

Not 23 Andelar i bostadsrättsförening Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Ingående anskaffningsvärde 2 2 1 1Försäljningar -1 – – –Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 2 1 1Utgående redovisat värde 1 2 1 1

Avser andel i Bostadsrättsföreningen Blå Byn. Andel i Bostadsrättsföreningen Klinten har sålts under året.

Not 24 Andra långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Redovisat värde vid årets början 114 171 114 171Omvärdering* – -57 – -57Tillkommande poster 38 – 2 –Avgående poster -110 – -110 –Utgående redovisat värde 42 114 6 114

* Avser omvärderingar av tillgångar respektive ny bedömning av tidsbegränsade tillval.

Not 25 Uppskjuten skattefordran Koncernen 12/31/10 12/31/09Uppskjuten skattefordran - avseende obeskattade reserver -13 -13 - avseende temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader 18 26 - avseende aktiverade underskottsavdrag – 9 - avseende övriga temporära skillnader 3 5Summa 8 27

Not 26 KundfordringarI posten ingår 0 mkr (fg år 12,7 mkr) som avser Sundbybergs stad för koncernen respektive 0 mkr (fg år 12,6 mkr) för moderbolaget.

Not 27 Övriga kortfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Moms 3 2 – –Fordringar i samband med fast.försäljningar 95 348 95 348Övriga kortfristiga fordringar 5 – 4 –Summa 103 350 99 348

Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 12/31/10 12/31/09 12/31/10 12/31/09Förutbetalda driftskostnader 13 4 13 4Förutbetalda kostnadsräntor 3 – 3 –Övriga poster 6 2 4 2Summa 22 6 20 6

Sundbyberg 2011-03-22

Sten Olsson Ramsay Brufer Ordförande Vice ordförande

Bengt Fast Christian Löwendahl

Per Mattson Kamran Pairawan

Christer Ryd Anette Sand Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats 2011-03-22

Magnus FredmerAuktoriserad revisor, Ernst & Young AB

REVISIONSBERÄTTELSE

60 61

Till årsstämman i Fastighets AB FörvaltarenOrg.nr 556050-2683

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens för-valtning i Fastighets AB Förvaltaren för räkenskapsåret 2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 36-60. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredo-visningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehål-ler väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva re-dovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direk-törens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovis-ningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsre-dovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersätt-ningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon sty-relseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen el-ler bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprät-tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlig-het med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, dis-ponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltnings-berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 22 mars 2011

Ernst & Young AB

Magnus FredmerAuktoriserad revisor

Christer Ryd Anette Sand

Bengt Fast Christian Löwendahl Bengt Fast Christian Löwendahl

Christer Ryd Anette Sand


Magnus Fredmer


Sten Olsson Ramsay Brufer

62 63

FÖRETAGSLEDNINGGRANSKNINGSRAPPORT FÖR ÅR 2010

Driftnetto: Nettoomsättning minus drift- och underhållskost nader.

Superdriftnetto: Driftnetto exklusive underhåll och fastighets-skatt.

Administration: Kostnader för styrelse, vd och övrig lednings-personal (t ex ekonomichef, personalchef och informations-chef), fi nansfunktion, revision, årsredovisning och bolags-stämma. Därutöver ingår även kostnader för marknadsföring och sponsring som avser företaget som helhet. Även kostnader för lokaler och kontorsutrustning inklusive avskrivningar på inventarier och rörelsefastigheter ingår till den del de är hän-förliga till central administration. Till centrala kostnader räknas även externa eller interna kostnader för värdering av fastig-heter inför bokslutet.

Bruttoresultat: Driftnetto minus administrationskostnader.

Operativt resultat: Operativt resultat innebär resultat före skatt och bokslutsdispositioner exklusive kostnader av engångs-karaktär, omställningskostnader, vinst vid avyttringar av fastig-heter och andra jämförelsestörande poster.

Vakansgrad: Summa outhyrda intäkter dividerat med nettoom-sättning.

DEFINITIONERÖverskottsgrad driftnetto: Driftnetto dividerat med nettoom-sättningen.

Överskottsgrad superdriftnetto: Driftnetto exklusive underhåll och fastighetsskatt dividerat med nettoomsättning.

Överskottsgrad bruttoresultat: Bruttoresultat dividerat med nettoomsättningen.

Direktavkastning på marknadsvärde, driftnetto: Driftnetto divi-derat med marknadsvärde.

Avkastning på eget kapital: Årets resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital.

Räntetäckningsgrad: Bruttoresultat dividerat med ränteintäck-ter plus räntekostnader.

Belåningsgrad: Räntebärande skulder dividerat med fastighe-ternas bedömda marknadsvärde.

Soliditet (synlig): Eget kapital plus 73,7 % av obeskattade reser-ver i förhållande till balansomslutningen.

Soliditet (justerad): Eget kapital plus övervärden i fastigheter med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 % i förhållande till ba-lansomslutningen inklusive övervärden i fastigheter.

ANETTE SAND, VD (1957)På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare vd på Sigtunahem, fast-ighetschef för Ersta Diakoni samt vd för Wallenstam Stock-holm och HSB Södertörn Boservice. 29 års branscherfarenhet. Utbildning: Gymnasieingenjör kompletterad med universitets-/högskolestudier i bland annat företagsekonomi, fastighets-ekonomi och juridik.

JOHAN ZETTERBERG, CHEF FÖRVALTNING OCH MARKNAD (1958)

På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare fastighetsdirektör Vasallen AB, vd Vasallen Teknik och projektering AB, förvaltningschef AB Svenska Bostäder, Byrådirektör Boverket. 27 år i fastighets-branschen. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vatten KTH.

URBAN HOLM, CHEF FASTIGHETSAVDELNINGEN (1956)

På Förvaltaren sedan 2008. Tidigare verksam 14 år inom be-ställarledet i olika befattningar, bland annat som chef, och 10 år inom konsultledet som projekt ledare och projektör. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vatten CTH och Drifttekniker KTH.

MAGNUS EKSTRÖM, CHEF EKONOMI OCH FINANS (1968)

På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare CFO på Landic Property, Ekonomichef på Vasakronan region Storstockholm. Har cirka 15 år i fastighetsbranschen. Utbildning: Fil. kand i Företags-ekonomi och ADB från Stockholms Universitet.

ANDERS SUNDQVIST, INFORMATIONSANSVARIG (1962)

På Förvaltaren sedan 2001. Tidigare 7 år som kom munikatör inom Telia och konsult på PR-byrå samt 9 år som projektör, bland annat vid FFNS Arkitekter. Utbildning: Gymnasieingen jör Bygg (4 år) och fi l. kand vid linjen för Personalfrågor, Stock-holms Universitet.

Lekmannarevision i Fastighets AB Förvaltaren

Till årsstämman i Fastighets AB FörvaltarenOrg.nr 556050-2683

Till fullmäktige i Sundbybergs stad

Vi av fullmäktige i Sundbybergs stad utsedda lekmannareviso-rer, har granskat Fastighets AB Förvaltarens verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i en-lighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv samt de fö-reskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges upp-drag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi plane-rat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bola-gets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genom-förts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning.

En uppföljning av tidigare granskning avseende skyddet mot mutor och bestickning har genomförts under år 2010. Vid granskningen noterades avsaknad av särkskild mutpolicy samt genomförande av systematiska riskanalyser. Övriga rekom-mendationer som granskningen föranlett framgår av särskild granskningsrapport. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamåls-enligt och från ekonomiskt synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi fi nner således inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.

Sundbybergs stad den 7 april 2011

HansErik Salomonsson Torbjörn Nylén

Övre raden från vänster: Magnus Ekström, Anders Sundqvist, Johan Zetterberg. Nedre raden från vänster: Urban Holm och Anette Sand.

HansErik Salomonsson Torbjörn Nylén

64

STYRELSE

STYRELSE I FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (MB)Sten Olsson, StyrelseordförandeRamsay Brufer, Vice ordförande

Bengt Fasth, LedamotChrister Rydh, Ledamot

Kamran Pairawan, LedamotPer Mattson, Ledamot

Christian Löwendahl, LedamotBerit Berggren, SuppleantShirley Magné, Suppleant

Berndt Eriksson, Suppleant

ARBETSTAGARREPRESENTANTERNatalie Bahez, SKTF

Wivianne Johansson, Sveriges IngenjörerMarkku Maatala, Fastighetsanställdas förbund

Övre raden från vänster: Bengt Fasth, Sten Olsson, Berit Berggren, Ramsay Brufer, Christer Rydh, Kamran Pairawan.Nedre raden från vänster: Christian Löwendahl, Shirley Magné, Anette Sand (VD), Berndt Eriksson. På bilden saknas Per Mattson.

NYCKELTAL 2010 2009 2008Operativt resultat, mkr 34 71 71Superdriftnetto, mkr 432 444 464Överskottsgrad, driftnetto (%) 43 42 52Överskottsgrad, superdriftnetto (%) 60 62 61Överskottsgrad, bruttoresultat (%) 27 22 36Direktavkastning på MV, driftnetto (%) 3.8 3.9 5.0

Antal lägenheter 7 936 8 256 8 980Marknadsvärde fastigheter 8 073 7 715 7 932Bokfört värde fastigheter 3 171 3 156 3 279

Balansomslutning 4 578 5 020 4 802Eget Kapital 1 696 1 417 878Kassaflöde 609 592 138 Avkastning på eget kapital 18.4 50.7 4.3Räntetäckningsgrad, ggr 200.1 183.5 237.7Soliditet, synlig % 37.8 29.0 19.6Soliditet, justerad % 56.4 50.3 45.4

mkr – verkligt bestånd kr/kvm – jämförbart bestånd 2010 2009 2008 2010 2009 2008Intäkter 720 721 756 1 022 1 012 986Skötsel och tillsyn -70 -76 -83 -97 -98 -98Reparationer -41 -43 -63 -56 -55 -76Underhåll -104 -122 -49 -150 -181 -72Taxebundna utgifter -160 -141 -126 -224 -197 -180Övrig drift -17 -18 -20 -24 -26 -26Fastighetsskatt -18 -18 -18 -26 -25 -24Fastighetskostnad -410 -418 -359 -578 -583 -476Driftnetto 310 303 397 443 429 510Administration -113 -141 -124 -165 -207 -181BRUTTORESULTAT 197 162 272 278 222 329Avskrivningar -84 -97 -87 -124 -125 -119Fastighetshandel -86 9 73 – – –RÖRELSERESULTAT 27 74 259 155 96 210Räntenetto -98 -90 -115 -151 -132 -169Resultat från andelar i koncernföretag 354 572 -75 – – –RES EFTER FINANSIELLA POSTER 283 557 69 3 -36 40RES FÖRE SKATT 286 593 46 – – –RES EFTER SKATT 284 582 19 – – –

3-ÅRS ÖVERSIKT FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN

Fastighets AB Förvaltaren (publ) Box 7510, 174 07 Sundbyberg. Lötsjövägen 1B. Tel 08-706 90 00

Documents

Årsredovisning 2010